Trabajando para Justicia en Viviendas

Introducción para

Arrendatarios

A las Leyes Locales, Estatales, y Federales Sobre las Relaciones Entre

los Arrendatarios y los Propietarios

Incluyendo las Leyes Sobre Discriminación en la Vivienda

Baltimore Neighborhoods, Incorporated 2217 St. Paul Street

Baltimore, MD 21218 (410) 243-6007 1(800) 487-6007

Índice de Materias

2. Examen el Lugar 3. Antes de Firmar el Contrato, Cheque la Parcela con Cuidado 5. Un Contrato Puede Ser Oral o Escrito 6. Sepa las Condiciones de su Contrato 8. Rompeando un Contrato de Arriendo 12. Cosignatarios 13. Compañeros de Cuarto 15. Seguro de Inquilinos 16. Derecho de Entranza del Propietario v Derecho de Privacido del Arrendatario 17. Responsabilidad del Propietario de Controlar Disturbios; Desalojo Constructivo 18. Como Puedo Saber Cuando un Rechazo de Alquiler es Discriminación Ilegal? 20. La Corte de Alquiler 22. La Custodia de Un Tercero 24. Aviso Apropriado 26. Depósitos de Seguridad 29. La Corte de Reclamos Pequeños 31. Servicios Esenciales/ Cerrados Ilegal

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EXAMEN EL LUGAR!!!

Se sienta que hoy, seimpre tenemos la crimea en cuenta. Frecuentemente,

arrendatarios nos llaman porque ya alquilaron un apartamento y discubrieron que hay mucho crimen en el area. Ellos tienen mucho miedo y preguntan si podrían romper sus contratos. Desafortunadamente, si ellos rompen los contratos, el propietario podría poner pleito para la renta.

Para reducir la posibilidad de mudarse de un apartamento con mucho riesgo de crimen o donde el propietario no va a trabajar para reducir el riesgo, visite al lugar durante la noche para observer si hay luzes en los edificios y en areas comunes.

Durante el día, hable con los arrendatarios y pregunteles ellos si se sientan seguros en el lugar y si es receptivo el propietario de asuntos sobre seguridad. Por ejemplo, si apague una luz en la entrada exterior – replazarla inmediatamente o despues de muchas semanas? Hay bastante luces en los corredores y las escaleras? Si alguien va a entrar en un apartamento informará el arrendatario antes? Tiene cuidado con las llaves al apartamentos, el propietario? Cuando hace una inspección del apartamento:

- Hay una puerta y un portal sólido con una cerradura de “dead-bolt” de una pulgada?

- Va a cambiar las cerraduras el propietario? - En un apartamento del primer piso, tenga mucho cuidado – el propietario no

tiene que darle barrotes para las ventanas. - Pregunte sobre cerraduras seguras para las ventanas.

Cuando esta viviendo en su apartamento, sera prudente tomar estas precauciones. A

pesar del lugar del apartamento, crimen no tiene líneas. - Solamente ponga la inicial primera en su buzón o en el libro de teléfonos. En su

macina del contestando, no estipula información personal, su nombre tampoco. Evita frases que indicar que vive solo o no esta en casa como “yo no estoy aqui ahora.”

- Cuando no esta alli, usa temporizadores automaticos que podrían apagar y prender las luces, y radio/tv a veces.

- Guarda un inventorio de sus posesiones. Para identificación, marque cosas muy valorosas con su numero de licencia y los letras “MD.”

- Es importante que tiene seguro de inquilinos – este va a cubrir sus posesiones y también le da proteción sobre responsibilidad.

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ANTES DE FIRMAR EL CONTRATO, CHEQUE LA PARCELA CON CUIDADO

Tiene la derecha de chequear con cuidado cualquier apartamento o casa antes

de dar al dueno un depósito y especialmente antes que firmar un contrato o una aplicación que va a ser obligante. Traiga su familia o amigos para que les ayude y haga una inspección por el día cuando hay mucha luz. Toma su tiempo, y no deje que alguien se apresure.

Si es posible, trate de alquiler un apartamento o una casa que esta desocupada y que esta lista para ocuparse. Por ejemplo, es un riesgo, ver un “apartamento modelo.” El modelo, usualmente esta en la condición más fino. Si no vea el apartamento que va a ser el suyo, la refrigeradora y el orno podrían ser viejos y gastados, también el alfombra y otras instalaciones del apartamento. A veces, arrendatarios son prometidos que apartamentos o casas que estan en condiciones malos van a ser listas para el día de mudanza, pero en el día arrendatarios encuentran que el trabajo no esta completo o/y la parcela sera sucia. - Chequea la distribución del apartamento con cuidado . . . es el estilo y tamaño correcta para ud.? Va a queda sus muebles? Ha conocido su compañero de cuarto – le cae bien? - Chequea los electrodomésticos – funcionan bien? - Chequea las cerraduras de las puertas afueras. Son forzados? Hay un ‘dead-bolt’? Si no, podría montar una el arrendatario?

Finalmente, arrendatarios deben de solicitar una lista de los daños en la parcela: paredes estropeados, madera o repisas dañadas, mancha del alfombra, instalaciones rotos o dañado, y ventanas rotas. Obviamente, arrendatarios deben chequear el apartamento con cuidado para estar seguro que todos los daños esten en la lista y que la lista tiene la firma del dueno. El arrendatario debe tener una copia.

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UN CONTRATO PUEDE SER ORAL O ESCRITO

Según la ley de Maryland, un contrato significa cualquier acuerdo oral o escrito, dicho o implicado, creando una relación entre propietario y arrendatario. El contrato de arriendo incluye sub-contrato de arriendo. ( La Propiedad Real, Seccion 1-101 [h]).

Para muchos arrendatarios y propietarios, podría ser una sorpresa que un contrato podría ser oral. Si no tienen un contrato escrito, arrendatarios crean que podrían mudarse sin aviso y propietarios crean que poder haria un desalojo a cualquier tiempo – o ordener el arrendatario mudarse inmediatamente.

Propietarios nos preguntan “como puede demonstrar el ocupante que sea un

arrendatario sin un contrato escrito?” La respuesta es obvio – el arrendatario tiene posesión de la parcela, usualmente ha vivido alli durante algunos meses, tiene recibos por la renta, y testigos a la situación. CUANDO EXISTE UN CONTRATO ORAL, EL CONTRATO SERÁ LA LEY DE MARYLAND CON RESPETO A ARRENDATARIOS Y PROPIETARIOS.

A veces, la situación no es tan claro. Un propietario nos dijo que había dado las llaves a un arrendatario prospectivo para hacer una inspección del apartamento. Le gustó el apartamento, devolvió las llaves, y prometió que iba a regresar con la renta por un mes y un depósito de seguridad. Pero era una sorpresa para el propietario cuando se realizó que el arrendatario esta vivienda en el apartamento – hizo una copia de las llaves!

Va a ser muy dificil explicar el propietario que no existe un contrato. Entonces, probablamente será mejor si el propietario ir a la Corte de Alquiler y dar aviso apropriado para terminar la tenencia. En el futuro – el propietario debe ir con un arrendatario para hacer una inspección del apartamento, y guardará las llaves.

La mayoria de contratos orales son tenencias mensuales, pero podría tener un contrato oral hasta un año. Un contrato que dura más que un año tiene que ser escrito si el propietario quiere la derecha de imponerlo. (La Propiedad Real, Sección 5-101 y 5-102).

Un contrato oral que dura un año es muy raro, pero podría ser muy usable. Un arrendatario firmó un contrato con un propietario, el propietario prometió que el iba a firmarlo más tarde y enviar una copia al arrendatario. El propietario le dió las llaves al arrendatario, pero nunca le dió la copia del contrato. Despues de un mes, ellos tuvieron un desacuerdo. El propietario dijo que no iba a fimar el contrato, y entonces el contrato será mensual. Por eso, el propietario tiene que dar aviso un mes antes de que el arrendatario tiene que mudarse. Nuestros abogados decidieron que era un intento de firmar un contrato para un año, ya dió posesión, y sino que no podría obligar firmar el contrato el propietario, una tenencia oral para un año será defendible por el arrendatario.

Un contrato escrito podría ser solamente una pagina o muchas. Si un contrato es muy largo, no es necesariamente mejor. Este contrato probablamente incluye un esquema detallado la ley de Maryland que tiene que ver con arrendatarios y propietarios. Pero este ley es obligante si o no es incluyido en el contrato.

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Para ser efectivos, contratos escritos deben de tener la firma del arrendatario y

propietario, o un representante del propietario. Testigos de la firma no son necesarios, pero podría tener mucho valor si alguien contestar la firmación.

El contrato más basico va a definir algunos de las condiciones de la relación entre arrendatario y propietario. Por ejemplo: la cantidad de la renta y de depósito de seguridad; el día de cuando la renta es debido al propietario; los dias de empezar y terminar la tenencia, y aviso apropriado para renovar un contrato.

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SEPA LAS CONDICIONES DE SU CONTRATO

Si arrendatarios se sientan, con razon o no, que contratos siempre son a favor de los propietarios, se sintiera peor con provisiones que fuera permisible bajo la ley en años pasados. Desde entonces, el estado ha promulgado legislación para prohibir algunas condiciones en contratos residencial. - Pedir que el arrendatario autorice otra persona a confesar en un juicio de una

demanda que se presenta el contrato de arriendo. Por ejemplo, si se sienta un propietario que su arrendatario le debe dinero por daños fisicas a la parcela, el propietario podría, con la autoridad del contrato, entre un reclamo para la cuenta como opinión de la Corte – sin el acuerdo del arrendatario y no tendría que defender el reclamo en corte.

- Pedir que el arrendatario page una multa de retraso que sea mayor de cinco por

ciento de la cantidad de alquiler. Sin embargo, cuando la rente se paga semanalmente, una multa de $3 podría ser cargada por cada pago atrasado, hasta máximo de $12 cada mes. Este existe por razones de imponente limitaciones sobre multas de retraso. Este ley no guarantía el derecho de un multa de retraso automatico al propietario. Es necesario que sea establecido en el contrato. También, solamente podría cargar la multa una vez. Si la rente para enero no esta pagado en febrero, no podría cargar otra multa de cinco por ciento.

- Pedir que el arrendatario renuncie su derecho a juicio con un jurado.

Frecuentemente, se sientan arrendatarios que un jurado podría ser mas simpático que un juez. Pero, juicios con jurados son muy raros para juicios entre arrendatarios y propietarios. El reclamo en un juicio con un jurado tiene que ser $5,000. Entonces, si un contrato estaba roto durante siete meces con rente $800 cada mes podría ser eligible por un juicio con un jurado. Pero, el arrendatario va a necesitar un abogado – mas gastos para una situación con la potencial de ser muy costoso.

- Pedir que el arrendatario acepta un período más corto para aviso de parar que lo

que está proporcionado bajo la ley. Propietarios lo pidieron con frecuencia – y entonces, esta condición de la ley es muy usable. Pero, si el arrendatario y el propietario estar de acuerdo, podría establecer un período más larga para aviso.

- No se puede tomar posesión el propietario de la vivienda o la propiedad de

arrendatario sin proceso legal, a menos que el contrato de arriendo haya sido teminado por las personas o por la ley y el arrendatario haya abandonado su propiedad personal en la vivienda. Es muy raro que incluya un propietario profesional una condición similar en su contrato, pero ocasionalmente existe esta condición. La precoupación mayor del arrendatarios es el miedo de que si ellos no podría pagar la rente siempre es: Podría sacar mis cosas en la calle el propietario sin ir a la Corte? Para cobrar la rente, muchas veces, propietarios enviarán avisos intimidados al arrendatarios. Estes avisos sugesten que será legal, pero un desalojo sin la orden de la corte es completamente ilegal. Un arrendatario podría poner pleito contra un propietario por daños y el propietario podría recibir una multa o sera encarcerado.

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- Eximir el propietario de responsiblidad al arrendatario o sus huespedes por daños

que son la resulta de negligencia o culpa del propietario en cualquier parte de la parcela o en un area común.

Si hay una condición prohibida en su contrato, el contrato todavía es válido. En corte la condición prohibida no es legal. Si trata de imponerlo el dueño o si dice al arrendatario intención de imponer alguna condición prohibida, el arrendatario podría recobrar algunos daños actuales que sufre por resulto, incluyendo gastos razonables para un abogado.

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ROMPEANDO UN CONTRATO DE ARRIENDO Muchas veces, arrendatarios quieren o necesitan romper un contrato. “Rompeando un contrato de arriendo” significa una terminación del contrato antes de la fecha de terminación. En contratos residenciales, usualmente se trata de contratos escritos por un año, pero también se puede tratar de contratos escritos e orales de una duración más larga o corta que un año.

Contratos son acuerdos creando una relación entre propietario y arrendatario. La ley de Maryland impone algunas condiciones sobre contratos de arriendo – por ejemplo, un limite de multas de retrasos no podría ser más de cinco por ciento de la cantidad de alquiler. Pero en lo que no sea incluido en la ley, arrendatarios y propietarios podrían negociar su propio acuerdo. La terminación temprana de un contrato de arriendo sería una negociación entre propietario y arrendatario. Algunos contratos escritos tienen unas condiciónes que proporciona la oportunidad al arrendatarios cancelar su contrato de arriendo. Por ejemplo, hay algunos contratos que incluyen un detalle notificando el arrendatario el proceso para cancelar su contrato de arriendo temprano. En esta situación, el arrendatario debe pagar la renta por dos meses antes de mudarse y dar al propietario aviso de sesenta días con la fecha de la mudanza. Si el arrendatario lo haga, el contrato de arriendo va a ser terminado. Muchos contratos no tienen condiciones para romper el contrato de arriendo. Si quiera romperlo, un arrendatario debe que ser informado a la realidad – la ley de Maryland solo permite la cancelación de un contrato si las condiciones de la parcela son tan severo que la continuación de la tenencia no sea posible o, en situaciones raras una persona de las fuerzas armadas tenga que mudarse por una obligación a las fuerzas armadas. Si quiera o tenga que romper su contrato, y no satisface estas condiciones por cancelación, podría tratar de negociar un acuerdo sobre la cancelación con su propietario. Tenemos las respuestas por algunas preguntas comunes sobre rompeando un contrato de arriendo: P: ¿Firmó un contrato por la mañana. La tarde misma, preguntó que el contrato podría ser cancelado. Niega el dueño. ¿No me da tiempo para un cambio de opinión la ley? R: No. La ley no da tiempo por un cambio de opinión. [La ley de Maryland que permite un periódio de tres días por la terminación de un contrato cubre solamente situaciones con viajantes, membresía en un gimnasio y varias transacciones con crédito.] P: El dueño y yo firmamos el contrato, pero todavía no me mudé. El dueño encontró a un otro que podría pagar más rente que yo. El dueño decidió que yo no puedo mudarme allí y va a devolverme mis monedas. ¿Es legal?

R: No. Sería una violación de las responsabilidades del propietario. Si el propietario rechaze de alquiler después de firmar un contrato de arriendo, usted podría poner

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pleito contra él por una violación del pacto de placer tranquilo y obtener daños que incluye la diferencia entre lo que usted tendría que pagar y la renta que usted habría pagado bajo el contrato.

P: ¿Podría romper el contrato si el propietario no mantenga la parcela? R: La respuesta depende. Si el mantenimiento de la parcela es tan mal que sería imposible de vivir allá, un arrendatario podría ir al Tribunal de Distrito bajo la ley de La Custodia de un Tercero (y en la Ciudad de Baltimore bajo la garantía de buena habitación) y el juez podría terminar el contrato. También, si un arrendatario se mudó de una parcela porque las condiciones fueran tan severos, quizás el arrendatario podría poner pleito contra el propietario por un desalojo constructivo. En este proceso, la corte podría terminar el contrato y el arrendatario podría ganar daños por sus gastos. Los procesos de La Custodia de un Tercero, La Garantía de Buena Habitación, y Desalojo Constructivo son complicados, y por eso, nosotros sugerimos que un arrendataro busque ayuda antes de comenzar. BNI, Legal Aide Bureau (por arrendatarios con ingresos limitados), e un abogado privado podría dar información detallada por su propia situación. [Normalmente, en una situación en que hay una falta de mantenimiento el arrendatario debe notificar el inspector de viviendas y/o notificar el propietario de la condición defecta por correo certificado. El propietario tiene un período razonable de 30 días para reparar las condiciones. Si el propietario niega hacer reparaciones, y si las reparaciones necesarias son considerables, es posible de entrar en la corte, en un proceso de La Custodia de un Tercero, (y/o en la Ciudad de Baltimore por un proceso bajo la Garantía de Buena Habitación) para poner la renta en la custodia de un tercero hasta el fin de las reparaciones.] P: Me molesta continuamente los ruidos del otros arrendatarios. ¿El propietario rechazar de correctar la situación. ¿Puedo romper mi contrato?

R: Quizás va a ser una razón para romper el contrato si su propietario tuvo notificación del problema, y si tuvo tiempo para tomar medidas, y continuaba el problema. En todos los contratos de Maryland, hay un pacto del placer tranquilo de la parcela. Si hay un disturbio que sea la culpa del otro arrendatario, debe notificar el propietario por escrito con un reporte detallado de la situación. Después, tiene que dar un período razonable para terminar los disturbios. Si el propietario dé noticias al otros arrendatarios, pero no terminan sus disturbios, el propietario va a tener que llevar estos arrendatarios a la corte por un violación del contrato. Tiene que dar este tiempo al propietario para mejorar la situación. Pero, después de un período de tiempo razonable, si el propietario no tome medidas, podría entrar un reclamo en el Tribunal de Distrito porque el propietario ha violado el pacto de placer tranquilo.

En este proceso, el arrendatario podría decidir si quiera quedarse el la parcela y recibir daños monedas, o pedir a la Corte para terminar temprano el contrato y dar daños monedas por gastos de salir. La decisión de la Corte va a depender en la capacidad de mostrar testigos de la situación. En esta situación hay una reducción considerable del riesgo. Pero, si sea imposible de continuar su tenencia por razón de la violación del pacto de placer tranquilo, podría mudarse antes de irse a la Corte, y entrar un reclamo que los disturbios sería tan seriosos que fuera un desalojo constructivo.

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P: Mi trabajo ya me transporte muy lejos de mi apartamento. El conmute es demasiado largo. ¿Bajo la ley, puedo romper mi contrato? R: Desafortunadamente, sino el contrato tenga una condición que permite terminación temprana por transporte de trabajo, todavía va a tener responsabilidades bajo el contrato. (Hay unas excepciones si el arrendatario sea un miembro de las fuerzas armadas.) Algunos contratos tienen condiciones específicas sobre esta situación, pero la mayoría no las tienen. Por ejemplo, algunos contratos permiten terminación temprana si tenga un transporte de trabajo más de cincuenta millas. P: Soy en las fuerzas armadas y recibió información que tengo que mudarme. ¿Puedo romper mi contrato?

R: La ley de Maryland permite que una persona en las fuerzas armadas podría romper su contrato si ha recibido una orden de trabajo por más que tres meses e un orden por un cambio de estación permanente. Podría romper su contrato si el arrendatario dé al propietario aviso escrito y prueba de orden. El arrendatario que dé aviso apropriado será responsable por 30 días y daños por reparaciones a la parcela si son la culpa del arrendatario. P: Soy comprando una casa. ¿Puedo romper el contrato? R: Todavía podría ser responsable por la renta. Es muy dificil para coordinar la adquisición de una casa con la terminación de un contrato de arriendo. Sino tiene un acuerdo con su propietario o una condición para cancelación en su contrato, va a ser responsable por la renta hasta la terminación del contrato. Pero, el propietario tiene que tratar de alquiler la parcela después de usted se muda para mitigar sus daños. Si el propietario establezca un otro contrato por la parcela antes de la terminación de su contrato, solamente va a ser responsable por la rente hasta la firma del otro contrato y por los gastos para alquiler – como publicidad. Pero, si los otros arrendatarios no pagarán su rente, podría ser responsible si su contrato habría sido efectivo. Quizás, quiere considerar estos gastos como un parte del precio de su casa. P: Tengo que romper mi contrato para alquiler un apartamento más económico. ¿Que va a pasar?

P: Perdió mi trabajo y no puedo pagar la renta de mi apartamento. ¿Que va a pasar?

R: Podría ser difícil de obtener un otro apartamento si el propietario prospectivo hable con su propietario. Su propietario podría cargar la renta a usted hasta que otros arrendatarios firmen un contrato nuevo. Quizás, el propietario prospectivo va a preguntar si podría pagar las dos rentas. El propietario original podría poner pleito contra usted por la renta y los gastos para alquiler la parcela. Además, podría recordan la situación con una compañía de crédito. Si está trabajando y el propietario ya tiene un orden de la corte, podría aderezar sus ingresos. Pero, si no podría quedarse en su

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apartamento, es posible que podría negociar un acuerdo para cancelarlo con su propietario. P: ¿Cúal es la responsabilidad del propietario cuando el contrato está roto. R: El propietario tiene que emplear esfuerzos razonables para mitigar sus daños. Tendría que tratar de alquiler su apartamento tan pronto posible. No podría esconder la realidad que su apartamento es vacio, pero no tiene que alquiler su apartamento antes de otros que sean vacios. P: ¿Podría rechazar subarrendado de la parcela el propietario?

R: El propietario no tiene que permitir subarrendar a alguien que no sea cualificado, pero el propietario no puede rechazar arbitrariamente subarrendar al otro arrendatario cualificado. Si el propietario rechaze arbitrariamente, no cumple con la obligación de mitigar sus daños.

P: ¿Que va a pasar si yo llegue a ser infirmado y tenga que mudarme a una clínica de reposo o a la casa de un pariente?

R: Todavía, sería responsable bajo su contrato. Trata de negociar un acuerdo por terminación con su propietario. P: ¿Que va a pasar si el propietario vende la casa durante mi contrato? R: El propietario nuevo va a seguir como el propietario original - con todos los derechos y responsabilidades de su contrato. P: ¿Que va a pasar si muera el arrendatario o propietario? R: Sino el contrato no diga contra, la muerte del propietario o arrendatario no va a terminar las responsabilidades bajo el contrato. Entonces, el sucesor del propietario va a continuar como el propietario, y el finca del arrendatario va a ser responsable por la renta perdida si haya una terminación del contrato.

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COSIGNATARIOS

Algunas veces un arrendatario necesita un cosignatario. Quizas el arrendatario es un joven y todavía no tiene una historia de renta o empleo. También su credito puede ser mal. Quizas, si es frugal, el arrendatario podría pagar la renta sin apropriar requisitos por ingresos minimales. Propietarios profesionales usualmente requieren que la renta para un arendatario sea menos que trenta por ciento de su ingresos antes de impuestos. Entonces, si un apartamento cuesta $6,000 cada año, sus ingresos tienen que ser $20,000 por lo menos.

Si el arrendatario tiene unos ahorros significados, el o ella probablamente podría negociar un contrato de arriendo durante un año con un pagamiento de renta significo en adelanto. Pero será mas viable para la mayoria de gente si ellos tienen un cosignatorio. El propietario no es obligado de aceptar un cosignatario pero muchos los acceptan.

Un cosignatario para ser aceptable, usualmente tiene que satisfacer todos los requisitos de algun arrendatario que normalmente podría alquiler el apartamento: credito bueno, una historia de empleo, y ingresos suficientes. También, usualmente, el cosignatario tiene que vivir en Maryland, pero algunos propietarios también acceptan cosignatorios quien viven en otros estados.

Un cosignatatrio tiene una responsibilidad seriosa – no debe ser una broma. Arrendatarios que estan buscando un cosignatario deben realizar el riesgo que los están pidiendo que asume otro. Si el arrendatario en serio no podría pagar la renta, la mayoria de propietarios van a busar pagamiento del cosignatario aunque tiene que ir a la corte con el. El cosignatario podría ser responsable para la renta aunque ellos no vivan en la parcela.

Además, es importante que el cosignatario sepa que si el o ella es responsable para el primer año del contrato o por la duración del contrato. Usualmente, si los arrendatarios ya han pagado su renta durante el primer año, y si sus ingresos se mejoran – deben que pedir un contrato sin cosignatario para el futuro. Si ellos no le hace, el cosignatario debe mandar una noticia escrito al dueño, antes de la renovación del contrato, que dice que no quiere continuar ser el cosignatario.

Algunas veces, especialmente con estudiantes – tienen tres cosignatarios: uno de Maryland y dos más de otros estados. El cosignatario de Maryland, debe ser informado que el dueño podría poner pleito contra uno o los tres y es mas fácil poner pleito dentro de Maryland que en un otro estado. Es posible que el cosignatario de Maryland este solo en la corte y el o ella tuviera que poner pleito contra los otros.

Entonces, con un cosignatario será posible alquiler el apartamento que quiere,

pero es importante que realize la reponsibilidad que le pide. Quizas será una decision más sensible de alquiler un apartamento dentro de su presupuesto hasta el tiempo cuando va a tener una historia del credito y del empleo para un apartamento más fino.

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COMPAÑEROS DE CUARTO

Compartiendo un apartamento con un amigo o un conocido podría ser divertido y vale la pena economicamente. Pero, compartiendo también podría crear algunas problemas interesantes. Si. . . - Un arrendatario se muda, dejando el otro arrendatario a pagar la renta en total

hasta la terminación del contrato. - Un arrendatario vive en el apartamento, pero se niega a pagar su parte de la renta. - Dos amigos alquilen un apartamento. Un amigo continuamente tiene huespedes.

Con tiempo, los huespedes se algomeran la situación de vivienda. - Un arrendatario es perturbador y el otro arrendatario no es. El arrendatario

inocente y el propietario quieren quitar el nombre del arrendatario perturbador del contrato y se lo muda.

En una situación con un contrato, todas las personas tienen que estar de acuerdo de

cambiar las condiciones del contrato; un arrendatario solo y el propietario no podría ponerse de acuerdo de quitar el nombre del otro arrendatario del contrato. También, el propietario no tiene que estar de acuerdo.

Los dos arrendatarios serán responsables para el contrato hasta la terminación de la tenencia. Si un arrendatario rechaza de pagar la renta – tanto como si vive alli o no – y el otro arrendatario no se podría hacer los pagos, y por resulta era un desalojo, el dueño podría poner pleito contra uno o los dos para la renta.

Si el arrendatario inocente pagara la renta completo durante la duración del contrato, o si será desalojado, el arrendatario inocente se podría poner pleito contra el otro arrendatario por daños – su parte de la renta o la renta le debe al dueno. Si el dueño decide a poner pleito solamente contra un arrendatario, este arrendatario podría poner pleito contra el otro por su parte de los daños y entre su reclamo con lo del dueño – con esta decisión, los dos arrendatarios tienen que presentarse en frenta del juez. Se puede aliviar algunos de los problemos: - Tiene una comprensión del estilo de vida de su compañero de cuarto. Comprenda lo

que van a ser las reglas del apartamento - especialmente con huespedes, fiestas, ruidos, y limpieza.

- Si es posible, cada arrendatario debe que compatirse un reporte de credito, y su

historia del empleo y de ingresos suficiente de merecer una relación. ( La mayoria de apartamentos van a requerir estes requisitos, y entonces frecuentemente no es necesario compartir tanto. )

- Si dos arrendatarios que estan viviendos en un apartamento con dos dormitorios no

podrían vivir juntos, el dueño podría transferir cada arrendatario a otro apartamento con solo un dormitorio.

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Quizas, si un arrendatario tiene ingresos suficientes para alquiler el apartamento solo, y si el dueño es agradable, el o ella puede ser la unica con su nombre en el contrato y entonces se puede alquiler al otro arrendatario mes a mes. Si hay problemas, la relación podría ser terminado y el signatorio podría buscar otro compañero de cuarto.

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SEGURO DE INQUILINOS

La mayoría de arrendatarios no realizar la necesidad para seguro de inquilinos. Pero en realidad es muy importante y usable.

Por ejemplo:

- El vecino encima causa un derrame de agua, el derrame causa daño serioso a mueblos, o a ropa. Será posible de poner pleito contra el vecino, pero será más fácil manejar la situación una compañía de seguro.

- Por causa de la lluvia, atascó la alcantarilla, y inundado los apartamentos en

el sótano. La propiedad de los arrendatarios está afectado, y también ellos tienen que irse al un hotel durante el proceso de reparaciones.

- Algo de plástico cae encima de la cocina encindida – la resulta es $800 en

daños de humo. - El apartamento es robado. - Un huésped es lastimado.

Situaciones como estas podrían ser costoso para un arrendatario sin seguro. Muchos arrendatarios creen que el seguro de su propietario va a cubrir sus gastos. Pero normalmente este no es la verdad. El seguro del dueño cubre daños al propiedad y protega de reclamos de negligencia. También, podría tener un deducible considerable el propietario. El arrendatario quien causa daño al propiedad tiene que pagar el deducible. La compañía de seguro del dueno también podría poner pleito por los danos sí está claro que la causa fue negligencia del arrendatario. Un arrendatario tiene que darse cuenta del cubrido normal de seguro de inquilinos. Pólizas de seguro normalmente cubren daños estructural es resultado de fuego, humo, y explosiones. También, usualmente cubren daños al otros apartamentos y a la propiedad de otros arrendatarios. Pólizas no cubren daños que son cubrido en el depósito de seguridad como: manchas del alfombra, daños al electrodomésticos. La mayoría de compañías de seguro tienen pólizas para inquilinos que protegen muebles y propiedad personal del fuego, vandalismo, robado, daño de agua . . ., también cubren los gastos para alojamiento durante los procesos de reparaciones. Usualmente, cubrido por un atascó de la alcantarilla es optativo y cuesta un poco más. Los pólizas también darle cubrido por pagos medical, gastos por corte, . . .

Un arrendatario debe que lista y describir su propiedad personal y su valor con cuidado. También, recibos deben que ser guardada. Fotos o video del propiedad también podría ser importante. Guardan estos afuera del apartamento en un lugar seguro.

Arrendatarios deben que compare algunos pólizas y escoger lo que es apropriado para sus requisitos y presupuesto. Por $100 - $200 podría obtener un póliza básico.

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DERECHO DE ENTRANZA DEL PROPIETARIO v DERECHO DE PRIVACIDAD DEL ARRENDATARIO

Parcelas arrendadas no son los dominios exclusivos del propietario. El

propietario dio la posesión al arrendatario para la duración de su tenencia. El arrendatario tiene derecho razonable de privacidad: el propietario no tiene derecho de entrar al parcela por cualquier razon. Si entre el propietario, puede ser culpable de entrada ilegal y puede estar en violación del derecho de arrendatario para placer tranquilo.

Sin embargo, mientras el propietario tenga derecho de entrar razonable – para hacer reparaciones, inspecciones, o para mostrar un arrendatario prospectivo la parcela, el propietario debe dar aviso al notificar los arrendatarios para llegar a una acuerdo mutualmente agradable sobre la hora de entrar.

Algunos de los códigos de viviendas para condados en Maryland estipulan que los arrendatarios tienen que permitar entrar el propietario en el apartamento o en la casa durante horas razonable si han recibido noticia razonable para hacer reparaciones e inspecciones o lo que sea necesario para cumplir con los provisiones del código.

La balanze entre el derecho de aislamiento del arrendatario, y el derecho de entrar del proprietario, normalmente puede ser realizado con acuerdos justos entre los ambos. Está situación es más gobernable con cortesía y respeto. NOTA/ ATTENCION: En el Condado de Prince George, los propietarios son requeridos a dar un aviso, oral o escrito a los arrendatarios 24 horas antes de entrar. Sólo puedan entrar durante el horario normal del negocios o al acuerdo entre el arrendatario y el propietario.

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RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO DE CONTROLAR DISTURBIOS; DESALOJO CONSTRUCTIVO

(El Código de Maryland, La Propiedad Real, Sección 2-115)

Al menos que el contrato de arriendo dicen contra, existe una garantía implicito e obligación del propietario que durante la duración de la tenencia, el arrendatario tiene derecho al “placer tranquilo” de la parcela. La Corte de Apelaciones Especial de Maryland ha encontrado que aunque el disturbio al placer tranquilo es la culpa del otro arrendatario y no del propietario, el disturbio se atribue al propietario porque se podría tomar medidas (como noticias y, si será necesario, desalojo) contra el arrendatario culpable.

Cuando el dueno no se arregle o no se termine este disturbio, y el disturbio es una interferencia severa del uso y del placer de la parcela del arrendatario, el arrendatario será justificado en abandonar la parcela. El arrendatario que salga baja estas condiciones, no tiene obligaciones futuras de pagar renta. Según los ojos de la ley, el propietario ha violado el pacto del placer tranquilo y ha desalojado el arrendatario constructivo. El propietario puede ser culpable de compensar el arrendatario por gastos de mudarse de casa, del abogado, y de otros gastos que fuera causa del desalojo constructivo. (La Corte de Apelaciones Especial, Bocchini v Gorn Management Co., 69 Md. App. 1(1986))

NOTA/ATENCION: En Bocchini v Gorn, el propietario tenía conocimiento de las

problemas y nunca tomaba medidas contra el arrendatario culpable quien ha persistido, durante algunos meces, en hacer varios disturbios y la amenaza la arrendataria quien se le quejó. Después de que ella pidio que se modifique su conducta y después de que hiciera un pidio al propietario de ayudarle, la corte dijó que está situación fue un violación del pacto del placer tranquilo y mantuvo que está situacion fuera un desalojo constructivo.

Nosotros sugerimos que un arrendatario que encuentra que su uso y su placer de la parcela están alterada seriamente a causa del propietario e otro arrendatario, se pruebe todos los modos razonables de communicarse la problema al propietario por escrito, se de el propietario tiempo razonable para correctar el problema, y, si sea posible, se muestre testigos de la situación. Si todos estos intentos no tegan éxito, si sigue el disturbio y si decida mudarse de casa arrendada antes de la terminación propia el contrato de arriendo, todavía es posible que el propietario puede exigir la renta durante la duración del contrato. Si el arrendatario quiere ganar, necesita demostrar a la Corte que el disturbio fuera tan severo serioso que era un “desalojo constructivo.”

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COMO PUEDO SABER CUANDO UN RECHAZO DE ALQUILER ES DISCRIMINACIóN ILEGAL?

Frecuentemente, la gente cree que cualquier discriminación del propietario es ilegal. “Discriminar” solamente significa distinguir entre varias opciones. Algunas distinciones son legales, otros son ilegales. Entonces, cuando un propietario está decidiendo que alquiler a alguien, un rechazo que establecido en una historial mala de alquiler, emplear, o credito; o un rechazo a alguien quien no tiene ingresos suficientes para pagar la renta, sea legal. También, puede rechazar alguien con una historia de alquiler que sugestir que el/ella no va a ser responsable con la parcela. Todos de estos son razones legales para discriminar entre arrendatarios prospectivos y distinguir los que van a ser arrendatarios “buenos.”

Discriminación ilegal es establecido no en mérito pero en la realidad que la

persona sea parte de un grupo particular a quien, por cualquier razon, el dueño no quiere alquier.

La ley federal protege siete grupos de discriminación en viviendas. Los clases protegidos son:

- raza - color - religión - sexo - discapatación física o mental - orígen nacional - configuaración familiar

Además, la ley de Maryland y las leyes de varias jurisdiciones locales estipulan

protección a otros grupos: orientación sexual, estado civil, ocupación y origen de ingresos. La definición de discriminación en la ley federal es:

- rehusar la venta o alquiler de la vivienda - imponer términos o condiciones discriminatorios en la venta o alquiler de

viviendas - publicar anuncios limitando el uso de la vivienda - ocultar la existencia de una vivienda

Si hace o dice algo, el propietario o agente, para sugestir que el rechazo de

alquiler (o la declaración que no hay desocupados) es por causa de su raza, color, religión, sexo, o orígen nacional, es posible que era la victima de discriminación ilegal de viviendas.

Rechazos descarados de alquiler por razon de raza, color, . . . no es la normal hoy. Discriminación Ilegal normalmente es mas sutil.

- Si, por ejemplo, uno se pregunta sobre alquiler un apartamento pero sea enviado a un otro asentamiento de viviendas, podría ser guirado de raza.

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También, si uno se pregunta sobre un edificio en particular, pero sea informado del apartamentos en otros edificios, podría ser guiarado de raza.

- Si se esta buscando un apartamento de tres dormitorios por ud. y cuatro

hijos – y sea informado que el propietario tiene una policía de poner familias con hijos en un edificio separado o en el primer piso, podría ser discriminación ilegal a las familias con hijos. O, si sea informado que el dueño tiene un policía y no admite mas que uno niño en cada dormitorio, este policía tambien podría ser discriminación ilegal.

Además de las protecciones para clases protegidos, bajo la Ley de Viviendas Federal,

hay protecciones especiales para personas con discapacitaciones físicas o mentales. 1. Propietarios son requisitos para admitir excepciones razonable a sus policias, reglas,

practicas, y servicios para permitir el uso y placer de su casa. Estes “adaptaciones razonables” son la responsabilidad del dueño, y el tiene que pagar los gastos. Ejemplos son una excepción a una policía que prohibe animales para una persona que necesita un animal de servicio o mantener un espacio para una persona con discapatación física. Las “adaptaciones razonables” que podría ser requisito depende en la necesidad individual y será limitado a lo que es más ‘razonable.’ Lo que es ‘razonable’ depende en cuanto va a costar y si las adapataciones va a causar mucho incomodidad por otros arrendatarios.

2. También, propietarios son requisitos a permitir un arrendatario, quien usa su

propio dinero, para hacer “adaptaciones razonables” a la parcela que son necesario para permitir el uso y el placer de su casa. Por ejemplo, ampliarse unas puertas para acomodar una silla de ruedas, bajar armarios en la cocina para una persone en una silla de ruedas, o construir una rampa para installar una entranza acesible.

3. Apartamentos y Condominios construidos despues de 31 Marzo 1991 tienen que ser

designado y constructido para ser completamente acesible para gente con discapacitaciones. Si no hay acensor, todos los apartamentos tienen que ser acesibles. También todos los areas comunes tienen que ser acesibles. Hay que ser un edificio acesible con una entranza sur un camino acesible. Puertas tienen que ser tan ampliandas para acomodar una silla de ruedas, y concinas y baños tiene que ser usables.

Si se sienta que ha sido la victima de disriminación ilegal en viviedas, o si se necesita ayuda de decidirla, llame a las especialistas de discrminación de BNI 410/243/4400

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EL PROCESO DE LA CORTE DEL ALQUILER

Si el arrendatario no pague la renta a tiempo, el propietario tiene derecho pedir a la corte autorizar el desalojo del arrendatario. Si el arrendatario no quiere mudarse, se puede ofrecer por lo menos la mitad de la renta. Más fondos pueden ser disponibles como una beca de emergencia del Departamento de Servicios Sociales, o como una cantidad en el caso del arrendatario recibiendo beneficios de la Compensación Trabajadora. Si los esfuerzos del arrendatario no tienen éxito y el propietario comienza el proceso del desalojo, el arrendatario debe conseguir consejos inmediatamente.

Es posible que haya más casos representados sobre una falta de pagar la renta que cualquier otro caso. Pero, la mayoridad de arrendatarios y propietarios no saben nada sobre lo que pasa cuando un arrendatario tiene que ir a la corte por la falta de pagar la renta.

El propietario no puede cerrar la puerta o desalojar el arrendatario sin un ordene de la corte. Debe demandar el arrendatario a la corte. El proceso sobre la renta tarde es fácil y claro. Si el contrato de arriendo no tenga una provisión de un plazo, el propietario puede demandar por la renta tarde un día después el día de entregar, no importa la razón que la renta sea tarde. La corte llamará el arrendatario al juzgado en un “proceso inmediatamente de desalojo”, normalmente entre cinco días después de que la queja fuera presentada (los días son los de la semana con la excepción de fiestas legales).

Si el arrendatario quiera poner la renta en la custodia de un tercero, y tenga la

renta para darla a la corte si la custodia de un tercero esta permitida, e al propietario si no esta permitida, pues el arrendatario no va a estar desalojado. Sin embargo, si la renta es debida, y el arrendatario no tenga el dinero e no venga a la corte, pues, la corte va a decidir a favor del propietario. Entonces, el arrendatario tendrá 96 horas para pagar o salir. Si ninguno se ocurren, el propietario puede buscar un “permiso de restitución", que permite al propietario encontrarse con el agente de la policía o el sheriff para recubrir las posesiones de la residencia y desalojar el arrendatario.

El propietario no puede desalojar el arrendatario hasta que el agente de la

policía o el sheriff están presentes para permitirlo. El propietario debe hacer planes para poner las posesiones del arrendatario en la calle, es una buena acción asegurar que el arrendatario sepa la hora exacta del desalojo y tenga la oportunidad de remover sus posesiones. Una copia del permiso de restitución está enviada al arrendatario, aconsejando que el arrendatario pueda ser desalojado en algún tiempo después de la fecha de aplicación. Que el propietario no pueda arreglar el desalojo hasta que el agente de la policía o el sheriff sean libres, no se sabe cuando habrá el desalojo. El arrendatario puede llamar a la oficina del agente de la policía o del sheriff con el número del caso para preguntar cuando estará el desalojo. Sin embargo, si es arreglado por el viernes y hay una cancelación, se puede ocurrir el jueves sin necesidad por el agente de la policía ni el sheriff ni el propietario para notificar el arrendatario del cambio.

El arrendatario o el propietario pueden apelar el ordene de la corte dentro de cuatro días después de que se ha publicado. Si el arrendatario lo apele, lo requerirán para fijar el enlace. El juez puede dar una extensión de la hora para la entrega de las

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premisas hasta quince días después del ensayo si un desahucio anterior pondría en peligro la salud o la vida de un arrendatario (ley de la ciudad de Baltimore no pone ningún límite en la extensión de la hora).

En las condiciones de tiempo extremo, la corte podría posponer los desahucios

programados sobre una base cotidiana. El arrendatario tiene derecho de retener las premisas antes del desahucio ocurre si de al propietario o su agente el dinero, un cheque certificado, e orden de dinero para pagar toda renta atrasada y honorarios, más los honorarios y costes dados por la corte. Sin embargo, el arrendatario puede estar negado de su derecho si más de tres (3) juzgados sobre la renta fueron entrados contra el arrendatario en los 12 meses antes del principio de la acción pendiente del desahucio. (Aviso: La Ciudad de Baltimore requiere más de 4 juzgados.)

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LA CUSTODIA DE UN TERCERO

Probablamente, la queja más común de arrendatarios es la falta de mantenimiento. La segunda es el tratamiento del arrendatarios cuando informer a su propietario de reparaciones necesarios: indiferencia o enfado.

Muchos arrendatarios se sientan que tienen derecho de retener la renta para ponerla en “custodia” i.e. para guardarla en su propia cuenta de ahorros hasta el fin de los reparaciones. No es legal establecer la custodia de un tercero en este manera. La custodia de un tercero que es establecido en este manera no es legal.

La Custodia de un Tercero es un proceso legal establecido de un juez. El proceso

consiste en pagar de la renta hasta se que cumplan los reparaciones. En Maryland, la Custodia de un Tercero por primer, fue establecio en la Cuidad de Baltimore. Despues, el Condado de Baltimore, y el Estado establecieron leyes similares.

La Custodia de un Tercero cubrir situaciones que podrían ser un peligro considerablemente a la vida, a la salud, y a la seguridad: calefacción defectuoso, plomeria rota, niega de calefacción o agua caliente (cuando sea la responsabilidad del propietario) y defectivos structuros como agujeros del techo, escalones defectivos . . . y, en edificios con varios apartamentos, infestaciones. Las leyes no incluyen problemas como: pintura vieja, alfombra, y crujidos pequeños de los paredes.

El primer paso en el proceso de La Custodia de un Tercero es que el arrendatario debe notificar el propietario de la condición defecta por correo certificado. También, una infracción o otro aviso escrito del inspector de viviendas va a ser suficiente. El dueño tiene un período razonable para reparar las condiciones – un período de más de 30 días no sea razonable.

Si el propietario niega hacer reparaciones, el arrendatario puede introducir una

acción de La Custodia de un Tercero. Leyes afirmativos para La Custodia de un Tercero permite el arrendatario una acción antes que neiga de pagar renta. Pero, muchos arrendatarios despues de dejar un período razonable para reparaciones, niega de pagar y ir a la Corte de Alquiler con el dueño. Alli, el arrendatario podría pedir por la custodia de un tercero. Usualmente este es el proceso más rapido, pero hay un riesgo por el arrendatario.

Si el juez no establecer La Custodia de un Tercero, es possible que el arrendatario va a ser responsable para gastos de la corte y honararios por renta tarde.

Para establecer la custodia de un tercero, es importante que el reclamo del arrendatario incluye:

- aviso apropriado al dueño - un defecto que representa un peligro serio a la vida, a la salud, o a la

seguridad - daños que no son la culpa del arrendatario - una condición que todavia no tiene remedio - disculpa de entranza razonable del propietario para hacer reparaciones - una historia de renta buena

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El arrendatario tiene que pagar la renta completa a la corte. La corte puede ordenar lo que requiere la justicia. El dueño tendría que: - Hacer las reparaciones necesarias. - Reducir la multa de la renta a una multa que representa igualmente la condición de

la residencia. - Ordener que la renta sea pagado a la corte, y que cualquier parte del dinero en la

cuenta fuera pagado al arrendatario, despues de cumplimiento de los reparaciones. Si desea el arrendatario, el juez también podría terminar la tenancía.

La esperanza en estas situaciones es que el dueño hará los reparaciones necesarios despues de recibir la carta certificada y entonces, el arrendatario no tiene que ir a la corte. Si el arrendatario también entre un reclamo con el inspector de viviendas locales, será mas probable. La Ley de la Ciudad de Baltimore admite que La Custodia de un Tercero cubrir cosas que no son tan peligroso a la salud y a la seguridad – si estas cosas sera prometidas en un contrato escrito o en un incentivo escrito para alquiler.

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AVISO APROPIADO (El Código de Maryland, La Propiedad Real

Sección 8-208 (a) (5) y Sección 8-501)

Muchos arrendatarios y propietarios, especialmente los que tengan arriendos orales de mes al mes, no tienen ninguna idea que un aviso apropiado escrito sea requisito para cambiar las condiciones del contrato de arriendo; i.e., por terminar el contrato de arriendo, por aumentar la renta, etc. Muchos arrendatarios y propietarios faltan de leer el contrato de arriendo con cuidado o han olvidado los requisitos del aviso apropiado.

La duración del aviso del propietario al arrendatario para terminar el contrato de arriendo según los requisitos de la ley del estado es lo siguiente:

1. En el caso de contratos de arriendo semanales, el aviso debe ser dado por escrito

por lo menos una semana antes del fin de semana cuando el arrendatario deba salir.

2. En el caso de contrato de arriendo mensuales, el aviso debe ser dado por escrito

por lo menos un mes antes del fin del mes cuando el arrendatario deba salir. 3. En el caso de contratos anuales, incluyendo contratos de arriendo para

haciendas de tabaco, el aviso escrito debe ser dado por lo menos tres meses antes del fin del año actual del contrato de arriendo. (Todos los otros contratos de arriendo para haciendas requieren un aviso de seis meses antes del fin del año del contrato de arriendo.)

4. En los contratos de arriendo que tienen periodos definidos (no hay provisión de

renovación), el aviso escrito debe ser dado por lo meno un mes antes del fin del periodo.

5. En los contratos de arriendo que no tienen periodos definidos, el aviso de un mes

debe ser dado por escrito. Los periodos del aviso incluidos arriba son los periodos mínimos requeridos por la ley, y el arrendatario no puede renunciar su derecho al recibir el mínimo preordenado. Sin embargo, el arrendatario, el propietario o los ambos, pueden acordar dar un periodo del aviso más larga que lo que es requerido por la ley. El contrato de arriendo escrito no puede exigir que el periodo del aviso dado por el arrendatario sea más largo que lo que es dado por el propietario.

La ley de la Ciudad de Baltimore exige el propietario dar por lo menos 60 días aviso

escrito antes del fin del año, del mes, o de la semana cuando el arrendatario deba salir. El arrendatario normalmente tiene que dar un aviso escrito de 30 días.

Afuera de la Ciudad de Baltimore, la ley del estado exige que el propietario dar un aviso escrito por lo menos una semana por adelantado para un contrato de arriendo semanal y un mes por adelantado para un contrato de arriendo mensual. El arrendatario es exigido dar un aviso escrito que sea razonable. Suponemos que el aviso sería lo mismo que el propietario fuera requerido.

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El día de la entrega no está considerado como parte del periodo del aviso. Los avisos siempre deben estar dados con tiempo libre, porque estar un día tarde puede invalidar el aviso. El aviso puede ser entregado por la mano o ser enviado por correo tan pronto posible que sea entregado a tiempo. Los cortes generalmente suponen que la entrega vaya a llegar después de tres días, enviado por correo.

El propietario puede dar un aviso escrito del abuso del contrato de arriendo por adelante 30 días que dice el causo supuesto, en algún tiempo del contrato de arriendo. En la Ciudad de Baltimore, el aviso debe estar dado antes del fin de la semana o mes cuando el propietario quiere que el arrendatario salga. Afuera de la Ciudad de Baltimore, el propietario puede dar un aviso inmediato por escrito del abuso del contrato de arriendo, por adelante 30 días. El arrendatario, por supuesto, puede contestar el aviso.

El contrato de arriendo, que sea escrito e oral, es un contrato que da la estructura de la relación entre el propietario y el arrendatario. La ley de contratos hace provisiones para que los términos de un contrato no puedan ser modificados por una persona sin el acuerdo de la otra persona; y un acuerdo para modificar el contrato debe ser apoyado con una cosa valiosa. Por lo tanto, durante el periodo de un contrato de arriendo, las provisiones no se pueden estar cambiadas unilateralmente por el propietario (por ejemplo; aumentar la renta o requerir el arrendatario que pague para el agua y otros servicios) a menos que el arrendatario este de acuerdo con los cambios y reciba para el acuerdo algo que no tenía derecho. Si el propietario desea aumentar la renta o cambiar otras condiciones del contrato de arriendo, debe esperar hasta que el contrato termine para negociar un nuevo contrato con nuevos términos. El aviso de una aumentación de la renta es semejante de un aviso al terminar el contrato que ya existe, y debe obedecer las leyes con relación al aviso requerido para terminar un contrato de arriendo.

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LOS DEPóSITOS DE SEGURIDAD (El Código de Maryland, La Propiedad Real, Sección 8-203)

Está ley se aplica a todos arrendamientos residenciales, lo mismo si el contrato de

arrendamiento está escrita e oral.

a) Definición- un “depósito” es cualquier pago de dinero, incluyendo el mes final de alquiler pagado por adelantado, que ha sido dado al propietario por el arrendatario para proteger al propietario contra no pago del alquiler o de daños a las viviendas arrendadas, las áreas comunes, electrodomésticos y mobiliarios.

b) Cantidad máxima-la cantidad máxima que el propietario podría requerir como depósito para cada unidad de vivienda es la equivalencia del alquiler por dos meses. No importa el número de arrendatarios en la unidad de vivienda. Si el propietario carga más, el arrendatario podría recobrar hasta tres veces el exceso de la cantidad, más los honorarios razonables de abogado. La acción del arrendatario de recobrar está cantidad puede ser traído en cualquier momento durante el arrendamiento o en el plazo de dos años después de la terminación.

c) El recibo—el propietario debe dar al arrendatario un recibo escrito por el depósito según lo especificado en la sección 8-203 y es responsable por pagar $25 al arrendatario si no lo hace. El recibo puede estar incluido en el contrato de arrendamiento escrito.

La lista de daños que ya existen- el contrato de arrendamiento o el recibo deben

informar al arrendatario de su derecho recibir del propietario una lista escrita de todos los daños existentes en las viviendas arrendadas si el arrendatario lo pide por escrito en los primeros quince días de su ocupación. Si es solicitada, el propietario debe proveer la lista de los daños. Si no lo hace, es responsable de pagar al arrendatario tres veces la cantidad del depósito. Está responsabilidad del propietario puede ser reducida por los daños o renta no pagada según está sección.

d) Cuenta bancaria—el propietario mantendrá todos los depósitos en instituciones financieras asegurados federalmente, como es definido en la sección 1-101 del Artículo de Instituciones Financieras de Maryland, que hacen negocios en el estado. El propietario debe depositar la cantidad de cada depósito en está cuenta dentro de 30 días después de recibirlo. La cuenta del depósito no puede ser unida por los acreedores del propietario. En el evento de venta o transferencia de cualquier tipo, incluyendo custodia o bancarrota, el depósito está atado al sucesor en interés a la persona a quien se dio el depósito.

e) Devolución del depósito al arrendatario; interés—el propietario debe, dentro de

45 días después de la terminación del arrendamiento, devolver el depósito menos cualquier cantidad que deba retener. El interés simple de 3% por cada año debe ser pagado en depósitos de cincuenta dólares o más y deben de acrecentarse en intervalos seis meses a partir del día que el depósito fue dado. El interés no es compuesto. Si el propietario, sin buena razón, no devuelve alguna parte del depósito dentro de 45 días después de la terminación del arrendamiento, es responsable de pagar al arrendatario hasta tres veces la cantidad guardada del depósito, más honorarios razonables del abogado.

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f) La retención del depósito—el depósito, o cualquier porción, puede ser retenido

por no pagar la renta, daños debido al incumplimiento del contrato de arriendo, o por el daño causado por el arrendatario o la familia, los agentes, los empleados, los invitados del arrendatario, en exceso del uso y desgaste normal a las viviendas arrendadas, las áreas comunes, los electrodomésticos y los mobiliarios del propietario.

Si el arrendatario notifica al propietario por correo certificado que planea

mudarse, la fecha de la mudanza y su nueva dirección, tendrá derecho a estar presente cuando el propietario inspeccione la vivienda para ver si hay cualquier daño. La carta debe ser enviada por lo menos 15 días antes del día de mudanza. El propietario entonces debe notificar al arrendatario por correo certificado la hora y el día de la inspección, que debe ser dentro de cinco días antes o cinco días después de la mudanza.

Si el propietario no notifica al arrendatario por escrito en el momento del pago del depósito de sus derechos con relación a la inspección de la vivienda, entonces, el propietario pierde el derecho de retener alguna parte del depósito por daños, incluyendo alquiler sin pagar.

Si el propietario trata de usar el depósito como compensaciones por ruptura del contrato de arriendo, solamente puede demandar por la cantidad actual del dinero perdido a causa de incumplimiento del contrato de arriendo. Si el propietario alquile de nuevo la propiedad antes de la terminación del contrato de arriendo, sus daños son reducidos por la cantidad ganada por el nuevo contrato.

g) Noticia al arrendatario-si el propietario retiene cualquier parte del depósito,

debe enviar al arrendatario por correo de primera clase a la última dirección conocida, una lista escrita de los daños que demanda, con un recibo de las cuentas que se incurrió. Si el propietario no lo hace dentro de 45 días después de la terminación, pierde el derecho usar el depósito para compensar por los daños, incluyendo alquiler sin pagar.

h) Arrendatario expulsado o abandonando—cuando el arrendatario ha sido expulsado por el incumplimiento del contrato de arrendamiento, o ha abandonado la vivienda antes de la terminación del contrato, el proceso para la devolución del depósito es el siguiente: 1) Dentro de 45 días después de salir la vivienda el arrendatario debe enviar al

propietario por correo de primera clase una demanda de devolución del depósito notificando su nueva dirección.

2) Dentro de 45 días de recibir la notificación, el propietario debe enviar al arrendatario por correo de primera clase una lista de daños que fueron deducidos del depósito y un recibo de las cuentas que se incurrieron. Dentro de 45 días de recibir la notificación del arrendatario, el propietario debe enviar el depósito más interés simple de 3% menos gastos por daños retenidos correctamente.

3) Si el propietario no envía la lista de daños, pierde el derecho de retener cualquier parte del depósito por daños. Si no vuelve el depósito como es requerido, el arrendatario puede pedir hasta tres veces la cantidad retenida, más honorarios razonables del abogado.

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i) Renunciar a las provisiones de la sección—las provisiones de la ley no pueden ser renunciadas en ningún contrato de arrendamiento.

[Los depósitos de seguridad comenzaron a ganar interés el 5 de Marzo de 1973. Desde el 5 de Marzo de 1973 al 1 de Julio de 1980, la tarifa fue 3% por año. El 2 de Julio de 1980, la tarifa fue aumentada al 4%. El 1 de octubre de 2004, la tarifa fue disminuida al 3%.]

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LA CORTE DE RECLAMOS PEQUEÑOS Uno de los problemas más comunes entre arrendatarios y propietarios es la retención del depósitos de seguridad. Si los problemas no tienen resolución, y el depósito es $5,000 o menos, el arrendatario podría poner pleito en La Corte de Reclamos Pequeños. La procesa es simple y informal y la mayoría de arrendatarios no tienen que emplear un abogado.

Debe entrar el reclamo tan pronto como sea posible, y dentro de tres años de su tenancia, en el mismo condado de la parcela. El dueño tiene que ser convocado a la Corte por correo certificado, un sherif, o un servicio privado -- una profesional o alguien (amigo o pariente) sin asociación directo en el reclamo.

Primero, tiene que obtener el nombre y la dirección correcta del propietario --- a veces no esta disponible al arrendatario. Podría obtenerla del Officina Ciudad/Condado de Impuestos y Evaluación. Si el propietario es una coporación, tiene que poner pleito contra el agente residente corporativo – el Departamento de Estatutos Corporativo del Estado (410.225.1340) podría darle esta nombre y dirección.

Prepare su caso con mucho cuidado y tan conciso que sea posible. Enforce en la sitación relativa - su depósito de seguridad– no introduzca otros experiencias con el propietario. Haga una esquema de su presentación. Antes de su caso, visite La Corte de Reclamos Pequeños y familiarizese con la situación

Lleve todos los documentos pertinentes a la corte. Entre un reclamo “subpoena

duces tecum” que requerira que el dueño lleva a la corte algunos documentos que ud cree ser pertinente, como cuentas de reparaciones, etc . . . - Si hay daños a un artículo que no vale la pena reparar, como la refrigeradora, darse cuenta de que muchos propietarios profesionales se deprecian artículos, incluyendo alfombra, en siete anos. Solamente será responsable para el valor residual.

- Darse cuenta de que el propietario solamente pueda pedir gastos razonables para sus esfuerzos – como el precio ordinario que un criado va a pedir.

- Quizas el dueño quiere que usted paga para renovaciones de la casa, pero solamente va a tener un reclamo razonable si usted había estropeado las paredes o había pintado un color diferente. - Muestrese testigos de la condición de la casa cuando se había mudado alli y cuando había desocupado la parcela.

- Darse cuenta de que el propietario tuviera que informarle usted por escrito, con el recibo de su depóisito de seguridad, de su derecho para ser presente por la inspección final de la parcela. También, tiene que mandar, dentro de 45 días de su mudanza, una lista detallado los daños que demanda. Si el propietario no le hace este, pierda el derecho de usar el depósito para compensarse los daños, incluyendo alquiler sin pagar.

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Un panfleto esta disponible en el Tribunal de Distrito, este es otra detalle descrito de La Corte de Reclamos Pequeños.

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SERVICIOS ESENCIALES / CERRADOS ILEGAL El arrendatario puede regresa a su casa y encontrar que el proprietario ha

cambiado sus cerraduras o ha apagado un servicio essencial como gas, electricidad, calefacción, agua, o caulquier otra cosa que es un derecho del arrentadario. Este situación normalmente sigue una enfracción del pago la renta, no sigue una mudanza de casa al dia apropriado, o una disputa con el propietario. Algunas veces estes problemas son la resultad del la falta de pagar la cuenta por utilidades, cuando sea la responsabilidad del propietario.

La ley de Maryland se prohibe apoderse los propietarios la parcela o la

propiedad de los arrentadarios sin un proceso legal. Si occure un cerrado ilegal, el arrentadario se puede emplear un arrajero de cambiar los cerraduras, para entrar en la parcela. El propietario será culpable por los gastos. Los propietarios no se pueden cancelar o disminuir servicios esenciales como gas, electricidad, agua, calefaccion, o cualquier otra cosa que sea un derecho del arrentadario.

Si el propietario no se proporciona un servicio esencial, el arrentadario no tiene derecho de dejar de pagar la renta – pero un arrentadario en está situación puede ser elegible de ayudar bajo la ley de la custodia de un tercero (consulte la ley sobre la custodia de un tercero). En la Ciudad de Baltimore, se puede buscar ayuda bajo la garantía de buena habitacion. El arrentadario se puede poner pleito a quien se cierra un arrentadario o se disminue servicios esenciales por una violación del pacto del placer tranquilo. El arrentadario puede pedir gastos que incluye, propiedad perdida o destruida, gastos para un hotel y la comida, gastos para almacenamiento, y gastos razonable para un abogado. Si niega entrar el arrendatario, se puede poner pleita a propietario por gastos similares de un desalojo contructivo. El propietario también puede ser culpable por la diferencia en renta para una parcela nueva.

En la ciudad de Baltimore, es ilegal de tratar de disminuir las protecciones de la ley con relación a la continuación e la terminación de las tenencias; que represente en una manera falsa los derechos del arrendatario o impida con gusta la entrada e salida del arrendatario sin permiso del arrendatario; que disminue servicios essenciales como el mantenimiento de gas, electricdad, agua, luz, muebles e otros servicios similares que el arrendatario tenga derecho específico e implicito. Cualquier personal que trate de hacerlo puede ser culpable de un delito, y si haya una condena, puede ser dado una multa al maximo $500 y un encarcelamiento por el maximo 10 dias, o los ambos, segun la decisión de la Corte, por cada violación de la ley (La Ley Local Publica de la Ciudad de Baltimore Secc. 9-15)

Los arrendatarios pueden presentar un reclamo con el comisario de la corte, 5800 Wabash Avenue, Baltimore, MD (410.767.5774).

Además, según el Código del Condada de Baltimore, Titulo 18 – Viviendas, Secciones 18-1 y 18-2, el propietario no puede disminuir o quitar serivios essenciales que el arrendatario tenga derecho específico o implicito, como modas de entrada y salida, gas, electricidad, agua, calefacción, luz, muebles, o algo similar que son parte de garantía (expreso o implicito) de su tenencia. La violación de está ley es un delito y si hay una condena, una persona puede ser dado una máxima de $100. El arrendatario puede presentar un reclamo con la Oficina de Habitable Imposición: 111 W.

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Chesapeake Avenue, Towson, MD (410.887.4032). Tambien, el arrentadario puede ir al cualquier comisario del Tribunal de Distrito en el condado para persenta al propietario con una violación criminal del codigo.

El arrendatario o el propietario también se pueden llamar al BNI para consejos.

El propietario no se puede tomar la justicia por su mano. Si el arrendatario no paga renta, o no sale de la parcela cuando debe de salir, el propietario tiene que ir a la corte con el arrentadario.

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