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ARRENDAMIENTOS RUSTICOS HISTORICOS: ...PROGRAMA DE AYUDAS PARA EL ACCESO A LA PROPIEDAD La denominación de arrendamientos históricos se ha empleado, tradicionalmente, para designar a aquellos arrendamientos rústicos anteriores al Código Civil de 1889 y los que se concertaron con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, siem- pre que, tanto en uno como en otro caso, el actual arrendatario traiga causa del primitivo arrendatario. No obstante, teniendo en cuenta lo establecido en la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, y en la Ley 1/1987, de 12 de febrero, en cuanto al ejercicio por el arrendatario del derecho de adquisición forzosa, se deben también considerar igualmente arrendamientos históricos aquellos que hayan sido concertados con anterioridad al 1 de agosto de 1942, siempre que la renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a cuarenta quintales métricos. Los arrendamientos históricos existen, en general, en todo el territorio español, pero donde tienen mayor incidencia es en las Comunidades Autónomas de Gali- cia, Asturias, Cantabria, País Vasco, Aragón y Valencia. La Ley 83/80, de 31 de diciembre, de Arrenda- mientos Rústicos (B.O.E. de 30 de enero de 1981) estableció el derecho de los titulares de los llamados arrendamientos históricos a acceder a la propiedad de la finca arrendada, pagando al arrendador al contado y en metálico el precio de la misma, determinado en vía civil, conforme a las normas de valoración que esta- blece la legislación de expropiación forzosa. Para el ejercicio del derecho de acceso a la propie- dad por parte de los arrendatarios, la mencionada Ley fijó un plazo que finalizaba en febrero de 1987. Al mismo tiempo, para facilitar el ejercicio de tal derecho por el arrendatario, el artículo 85 de la citada Ley dispuso que el Estado debería habilitar líneas especiales de crédito en las condiciones más favorables que se autorizasen para el crédito oficial. Durante este período de tiempo los arrendatarios han dispuesto de algunas líneas de crédito para ejerci- tar el derecho de acceso a la propiedad, que tal vez no hayan sido suficientemente eficaces, pues estando pró- xima la finalización de la prórroga concedida por la Ley para el ejercicio de tal derecho, la Administración ha podido constatar la pervivencia de un elevado número de arrendatarios históricos. Junto a la inquietud existente en el sector afectado, diversas Comunidades Autónomas y entidades pusieron de manifiesto su preocupación ante los graves proble- mas sociales que se producirán en determinadas zo- nas si, finalizada la prórroga legal los propietarios ejerciesen el derecho de recabar la entrega de las fincas para cultivarlas personalmente, por sí mismos o por algunos de sus herederos forzosos. En esta situación, la Ley 1/87, de 12 de febrero, prorrogó por cinco años, a partir del vencimiento de los contratos de arrendamiento, el plazo para el acceso a la propiedad por parte de los titulares de arrenda- mientos rústicos históricos. En este nuevo período de ejercicio del derecho de acceso a la propiedad, los titulares de arrendamientos rústicos históricos van a disponer de un nuevo instru- mento de financiación para poder efectuar el pago al contado de las fincas que vienen explotando tradicio- nalmente. El Real Decreto 1229/87, de 5 de octubre, ha establecido una línea especial de ayudas para facili- tar el acceso a la propiedad mediante el ejercicio de adquisición forzosa por parte de los mencionados arrendatarios. PROGRAMA DE AYUDAS PARA EL ACCESO A LA PROPIEDAD BENEFICIARIOS DE LAS AYUDAS Se consideran titulares de arrendamientos rústicos históricos, a los efectos de esta línea de ayudas, los que corresponden a: 1) Arrendamientos vigentes que se hubiesen con- certado con anterioridad a la Ley de 15 de marzo de 1935, siempre que el arrendatario sea cultivador personal. 2) Arrendamientos anteriores al 1 de agosto de 1942, cuya renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a cuarenta quin- tales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario. 105
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ARRENDAMIENTOS RUSTICOS HISTORICOS:...PROGRAMA DE AYUDAS PARA EL
ACCESO A LA PROPIEDAD
La denominación de arrendamientos históricos se haempleado, tradicionalmente, para designar a aquellosarrendamientos rústicos anteriores al Código Civil de1889 y los que se concertaron con anterioridad a lapublicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, siem-pre que, tanto en uno como en otro caso, el actualarrendatario traiga causa del primitivo arrendatario.
No obstante, teniendo en cuenta lo establecido en laLey 83/1980, de 31 de diciembre, y en la Ley1/1987, de 12 de febrero, en cuanto al ejercicio por elarrendatario del derecho de adquisición forzosa, sedeben también considerar igualmente arrendamientoshistóricos aquellos que hayan sido concertados conanterioridad al 1 de agosto de 1942, siempre que larenta hubiera sido regulada por una cantidad de trigono superior a cuarenta quintales métricos.
Los arrendamientos históricos existen, en general, entodo el territorio español, pero donde tienen mayorincidencia es en las Comunidades Autónomas de Gali-cia, Asturias, Cantabria, País Vasco, Aragón y Valencia.
La Ley 83/80, de 31 de diciembre, de Arrenda-mientos Rústicos (B.O.E. de 30 de enero de 1981)estableció el derecho de los titulares de los llamadosarrendamientos históricos a acceder a la propiedad dela finca arrendada, pagando al arrendador al contado yen metálico el precio de la misma, determinado en víacivil, conforme a las normas de valoración que esta-blece la legislación de expropiación forzosa.
Para el ejercicio del derecho de acceso a la propie-dad por parte de los arrendatarios, la mencionada Leyfijó un plazo que finalizaba en febrero de 1987.
Al mismo tiempo, para facilitar el ejercicio de talderecho por el arrendatario, el artículo 85 de la citadaLey dispuso que el Estado debería habilitar líneasespeciales de crédito en las condiciones más favorablesque se autorizasen para el crédito oficial.
Durante este período de tiempo los arrendatarioshan dispuesto de algunas líneas de crédito para ejerci-tar el derecho de acceso a la propiedad, que tal vez nohayan sido suficientemente eficaces, pues estando pró-xima la finalización de la prórroga concedida por laLey para el ejercicio de tal derecho, la Administraciónha podido constatar la pervivencia de un elevadonúmero de arrendatarios históricos.
Junto a la inquietud existente en el sector afectado,diversas Comunidades Autónomas y entidades pusieronde manifiesto su preocupación ante los graves proble-mas sociales que se producirán en determinadas zo-nas si, finalizada la prórroga legal los propietariosejerciesen el derecho de recabar la entrega de las fincaspara cultivarlas personalmente, por sí mismos o poralgunos de sus herederos forzosos.
En esta situación, la Ley 1/87, de 12 de febrero,prorrogó por cinco años, a partir del vencimiento delos contratos de arrendamiento, el plazo para el accesoa la propiedad por parte de los titulares de arrenda-mientos rústicos históricos.
En este nuevo período de ejercicio del derecho deacceso a la propiedad, los titulares de arrendamientosrústicos históricos van a disponer de un nuevo instru-mento de financiación para poder efectuar el pago alcontado de las fincas que vienen explotando tradicio-nalmente. El Real Decreto 1229/87, de 5 de octubre,ha establecido una línea especial de ayudas para facili-tar el acceso a la propiedad mediante el ejercicio deadquisición forzosa por parte de los mencionadosarrendatarios.
PROGRAMA DE AYUDASPARA EL ACCESO A LAPROPIEDAD
BENEFICIARIOS DE LAS AYUDAS
Se consideran titulares de arrendamientos rústicoshistóricos, a los efectos de esta línea de ayudas, los quecorresponden a:
1) Arrendamientos vigentes que se hubiesen con-certado con anterioridad a la Ley de 15 demarzo de 1935, siempre que el arrendatario seacultivador personal.
2) Arrendamientos anteriores al 1 de agosto de1942, cuya renta hubiera sido regulada por unacantidad de trigo no superior a cuarenta quin-tales métricos y en los que la finca vengasiendo cultivada personalmente por el arrendatario.
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Podrán beneficiarse de las ayudas económicas previs-tas en el Real Decreto 1229/87, de 5 de octubre, losarrendatarios que acrediten ser titulares de los derechoscorrespondientes a arrendamientos rústicos históricos.Las condiciones exigibles serán las siguientes:
a) Cuando exista acuerdo entre arrendatario y arren-dador, la Administración dará por probado dichorequisito cuando el arrendatario haya acreditadopor cualquiera de los medios de prueba admisi-bles en derecho:
la vigencia del arrendamiento por encon-trarse en prórroga legal;la antigüedad del arrendamiento;
— ser cultivador personal;y, en su caso, que la renta en trigo hubie-ra sido regulada, cuando se constituyó elcontrato, por una cantidad de trigo no su-perior a cuarenta quintales métricos.
b) Si no existe acuerdo entre las partes, sólo podráacreditarse dicho requisito mediante sentencia ju-dicial favorable.
c) Estar adscrito al Régimen Especial Agrario de laSeguridad Social o como autónomo del sectoragrario en el Régimen General.
d) Ser agricultor a título principal (1) o, en su de-fecto, que la producción final agraria de la explo-tación no rebase los ocho millones de pesetas.
AYUDAS
El Real Decreto 1229/87, de 5 de octubre, pretendecontribuir a resolver el problema de los arrendamientosrústicos históricos, poniendo a disposición de los arren-datarios los medios económicos necesarios para accedera la propiedad de las fincas que explotan. Pero paraque esta medida llegue a ser efectiva será necesario:
a) Que los arrendatarios tengan información detalla-da de los plazos y ayudas de que disponen paraacceder a la propiedad mediante el ejercicio delderecho de adquisición forzosa.
b) Conocimiento de la posibilidad de perder sus de-rechos sobre las fincas que explotan actualmenteen arrendamiento.
Con ese propósito, el Real Decreto mencionado y laOrden Ministerial de 7 de octubre, por la que se dicta-ron normas complementarias, establecen un régimen deayudas que, en definitiva, consisten en:
1) Préstamos hasta un máximo del 80% del preciode la finca rústica, con los siguientes límites y con-diciones:
• Hasta ocho millones de pesetas para agriculto-res a título principal.
(1) Toda persona fisica cuya renta procedente de la explotaciónsea igual o superior al 50 por 100 de su renta total y que dedica ala misma más del 50 por 100 de su tiempo de trabajo.
PROCEDIMIENTO DE ACCESO A LA PROPIEDAD
ARRENDATARIO: (I) Es cultivador personal(2) Titular de un derecho vigente de arriendo «histórico»
Desacuerdo sobre elprecio de la tierra
EL ARRENDADORCONVIENE EL
PRECIO CON EL
NOARRENDATARIO
O
El arrendatario de-manda precio justo
al Juzgado
TRANSM SION DELA PROPIEDAD Y
PAGO DEL
Resolución JudicialPRECIO AL
fija precio de adqui-CONTADO Y EN sición forzosa
METÁLICO'
• Hasta cuatro millones de pesetas para los agri-cultores que no cumplan esta condición y suexplotación no rebase una producción finalagraria de ocho millones de pesetas.
• El interés será el correspondiente al créditooficial.
• El plazo será de quince años con los dos pri-meros de carencia, en los que únicamente sepagarán intereses. La amortización se efec-tuará a partir del tercer año, en treceanualidades.
• La garantía será la hipotecaria de la finca o fin-cas adquiridas. Además de esta garantía y porel plazo de los seis primeros arios se exigiráuna complementaria para garantizar el supues-to de que el arrendatario que acceda a lapropiedad incumpla la obligación que esta-blece el artículo 84 de la Ley 83/80.
2) Subvenciones para atender el coste de los avalesy mejorar las condiciones de amortización depréstamos, que tendrán las siguientes cuantíasmáximas:
• Para compensar el coste de las garantías,hasta el 7% del cómputo del préstamogarantizado mediante aval.
¿DESEA ACCEDERA LA PROPIEDAD
DE LAEXPLOTACION?
O
EL ARRENDADORACEPTA ELCAMBIO DE
TITULARIDAD
O
Transcurridos cincoaños retorno al pro-pietario, si lo recaba.Fin del arrendamien-
to «histórico»
FI airendatario de-manda al arrendador
Sentencia judicial
(De ser positiva)(I) Declara la adqui-
sición forzosa(2) Fija precio de la'
tierra
• Para amortización parcial del préstamo, hastael 18% del importe del mismo, sin superar lacuantía de un millón de pesetas en el caso deagricultores a título principal, o de 500.000cuando no reúna esta condición (2).
El Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentaciónconcederá las subvenciones con cargo al presupuestodel Instituto Nacional de Reforma y Desarrollo Agra-rio (I.R.Y.D.A.). Los préstamos serán concedios por elBanco de Crédito Agrícola y otras instituciones de cré-dito en virtud de los convenios suscritos por elI.R.Y.D.A.
Los préstamos y subvenciones serán compatibles conlas ayudas que para el pago del valor de las fincas rús-ticas concedan las Comunidades Autónomas, siempreque sumadas no rebasen el citado valor. No se compu-tarán a estos efectos las ayudas que concedan lasComunidades Autónomas para gastos de tramitación,formalización de escrituras, acreditaciones, etc.
Las solicitudes se presentarán en los Servicios com-petentes de las Comunidades Autónomas en el impresode «solicitud del auxilio económico» firmado por elarrendatario.
(2) Hay que señalar que el 25% del importe del préstamo (canti-dad máxima de subvención que puede concederse para compensar elcoste de los avales y para la disminución de intereses) es igual al20% del valor de la tierra (subvención máxima a que se refiere elartículo 4 del Real Decreto 1229/87, de 5 de octubre).
LEGISLACION
La legislación de aplicación es la siguiente:
• Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de arrenda-mientos (B.O.E. de 30 de enero de 1981) (artí-culos aplicables).
Ley 1/1987, de 12 de febrero, por la que seprorrogan determinados contratos de arrenda-mientos rústicos y se establecen plazos para elacceso a la propiedad.
e Real Decreto 1229/1987, de 5 de octubre, porel que se establece una línea especial de ayudaspara facilitar a los arrendatarios de fincas rústicasa los que se refiere la Ley 1/1987, de 12 defebrero, el acceso a la propiedad de las mismasmediante el ejercicio del derecho de adquisiciónforzosa.
• Orden del Ministerio de Agricultura, Pesca yAlimentación de 7 de octubre de 1987 por laque se dictan normas complementarias a las delReal Decreto 1.229/1987, de 5 de octubre, porel que se establece una línea especial de ayudaspara facilitar a los arrendatarios de fincas rústi-cas, a los que se refiere la Ley 1/1987, de 12 defebrero, el acceso a la propiedad de las mismasmediante el ejercicio del derecho de adquisiciónforzosa.
«El Real Decreto 1229/87, de 5de octubre, pretende contribuira resolver el problema de losarrendamientos rústicos históri-cos, poniendo a disposición delos arrendatarios los medios eco-nómicos necesarios para accedera la propiedad de las fincas queexplotan.»
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