Vivienda unifamiliar. Rena-Yolismar

INFORME DE AVALÚO

Vivienda Unifamiliar, ubicada en sector Centro, Av. 15, entre

calles 7 y 8, casa N° 7 – 25, Jurisdicción de la Parroquia

Mercedes Díaz del Municipio Valera, edo Trujillo.

PROPIETARIO: Miguel A. Bort Calderas

C.I: 9.004.737

EXPERTOS AVALUADORES: Ing. Cuello Yolismar

Ing. Davila Rena

Valera, Enero 2017

Fecha: 21 de enero de 2017

Señor:

Miguel Ángel Bort Calderas

De acuerdo a su solicitud realizada por usted de fecha 06 de Enero del presente año según

número 120, se procedió a realizar el avalúo del inmueble ubicado, en la Av. 15 N° Entre

calles 7 y 8, casa N° 7-25, Jurisdicción de la Parroquia Mercedes Díaz, del Municipio Valera,

Estado Trujillo. En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el

cálculo del valor es el usualmente empleado en el campo de la tasación en Venezuela, por lo

cual se da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información recabada. Efectuados los

estudios y análisis correspondientes resultó que en total el referido inmueble tiene un valor de:

TRESCIENTOS VEINTICINCO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS

MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA Y UN

CÉNTIMOS (Bs. 325,986,467.71)

Avaluador Profesional:

Cuello Yolismar Davila Rena

C.I. 15.187.945 C.I.14.328.393

ÍNDICE

CONTENIDO PÁG

Carta de presentación del Avalúo

Resumen Gerencial

ÍNDICE................................................................................................................................... 3

INTRODUCCIÓN.....................................................................……………………………..5

CERTIFICACIÓN................................................................................................................... 7

IDENTIFICACIÓN DE LOS INMUEBLES: ........................................................................ 8

DATOS DE REGISTROS.......................………………………………….……………….....8

CARACTERÍSTICAS GENERALES......................................................................................9

CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS...........................................................................10

FORMACIÓN DEL VALOR....................................................................................................12

CONCLUSIÓN........................................................................................................................17

ANEXOS:

Informe Fotográfico

Documento de Propiedad y Fuente de Información

Plano de ubicación y Situación

Credenciales y Autorización del Experto Tasador

INTRODUCCION

El objetivo del presente informe de avaluó es determinar el valor real de un inmueble y como

requisito parcial para obtener la certificación de Experto avaluadores profesionales otorgado

por ASAPROVE. El inmueble se encuentra ubicado en la Av. 15 N° Entre calles 7 y 8, casa

N° 7-25, Jurisdicción de la Parroquia Mercedes Díaz, del Municipio Valera, Estado Trujillo,

constituida por dos plantas en una área de terreno de 364.50 m2, y una área de construcción de

307.50 m2, para la obtención del valor del inmueble y terreno se utilizaron métodos prácticos

necesarios para obtener el precio del bien.

Para el valor del terreno se utilizó, un método directo por la forma tradicional utilizando el

método de capitalización para realizar los ajustes de área y tiempo y para el cálculo del

inmueble se utilizó una depreciación tasativa poniendo en práctica el método de ROSS–

HEIDECKE.

METODOLOGIA

Para realizar el avaluó del inmueble luego de haber recibido por escrito la solicitud del mismo,

Por parte del Sr Miguel Ángel Bort Calderas, de una vivienda de su propiedad ubicada en la

Av. 15 entre calles 8 y 9 de la ciudad de Valera se procedió a utilizar la siguiente metodología.

Entrevista con el dueño del inmueble

Visita ocular al inmueble

Recolección de datos relacionados con el inmueble, como lo es: ( Documentos de la

vivienda; planos de ubicación y plantas; Ficha catastral)

En el recorrido de la vivienda para conocer las características de las mismas se

tomaron fotografías del inmueble en toda su totalidad, incluyendo las vías de

penetración a la misma.

Conocida la dirección exacta del inmueble se procedió a buscar referenciales tanto en

el registro, como de ofertas publicada en la prensa regional correspondientes a

inmobiliarias de la ciudad, para realizar el cálculo respectivo del valor del terreno

Utilizando los métodos técnicos para obtener el valor se procedió con el cálculo del

mismo utilizando el método directo de forma tradicional.

Luego para obtener el valor del inmueble se procedió a localizar por CINPRONET un

precio referencial del metro cuadrado para una vivienda con características similares

del inmueble a valuar, con el dato obtenido se procedió igualmente a realizar los

cálculos necesarios para obtener el valor del bien

Con los cálculos matemáticos realizados se procedió a elaborar el informe final el cual

contiene toda la información necesaria del avaluó.

RESUMEN GERENCIAL

FECHA 21-01-2017

BIEN VALORADO TERRENO Y BIENHECHURIAS

SUPERFICIE 364,50 m2

ASPECTOS

LEGALES

Fecha: 18 de Febrero de 2015, bajo el numero: 2015.291,

asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N°

453.19.7.1.3668

SOLICITANTE MIGUEL ANGEL BORT CALDERAS

PROPIETARIO MIGUEL ANGEL BORT CALDERAS

ENFOQUE

UTILIZADO

ENFOQUE DE MERCADO (FORMA TRADICIONAL)

MONTO TOTAL TRESCIENTOS VEINTICINCO MILLONES

NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL

CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON

SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 325,986,467.71)

ELABORADO POR CUELLO YOLISMAR Y DAVILA RENA



C.I. 15.187.945 C.I.14.328.393

DECLARACIÓN DE IMPARCIALIDAD

Quienes suscriben los Ingenieros Cuello Yolismar y Davila Rena portadores de la cedula de

identidad N° 15.187.945 y 14.328.396 respectivamente, Tasadoras, inscritas en la Asociación

Civil de Avaluadores Profesionales Venezolanos ASAPROVE bajo los Nº xxx por medio de la

presente certificamos:

1. Que no tenemos ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en

cualquier posible operación comercial o crediticia, ni nos ligan con el propietario lazos

familiares ni de ninguna otra índole.

2. Que nuestros servicios fueron requeridos única y exclusivamente en nuestro carácter

de profesional Avaluador consciente de nuestros deberes y responsabilidades.

3. Que a solicitud de: Miguel Ángel Bort Calderas, hemos examinado personalmente toda

la información relativa al bien inmueble y hemos realizado la inspección, investigación

y estudios necesarios para determinar el valor actual del inmueble constituido por:

terreno y vivienda, ubicado en Av. 15 N° Entre calles 7 y 8, casa N° 7-25, Jurisdicción

de la Parroquia Mercedes Díaz, del Municipio Valera, Estado Trujillo. Propiedad de:

Miguel Ángel Bort Calderas.

4. Que hemos procedido de acuerdo a la Metodología exigida para avaluación de Bienes

Inmuebles, y que todos los datos e informaciones obtenidas son ciertas, hasta donde

alcanza la buena fe del avaluador y no hemos exagerado ni omitido conscientemente

ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.

En Valera, a los 21 días del mes de Enero de dos mil diecisiete



C.I. 15.187.945 C.I.14.328.396

DIAGNÓSTICO

1. ASPECTOS LEGALES

1.1. Identificación del inmueble: terreno y Vivienda unifamiliar de 2 plantas

1.2. Identificación del Propietario: Miguel Ángel Bort Calderas, C.I: 9.004.737

1.3. Tenencia según:

1.3.1. Documento de propiedad: Fecha: 18 de Febrero de 2015, bajo el numero: 2015.291,

asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 453.19.7.1.3668

1.4. Linderos: Según documento:

Norte: Propiedades que son o fueron de Francisco Soto, Concepción Macías, Matías Terán,

Bienvenida Molina y Sucesión de Florinda Valera.

Sur: Terreno que es o fue de Jesús Matheus

Este: Propiedad que es o fue de Jesús Matheus y Adelina Crespo

Oeste: Con la Av. 15

2. ASPECTOS FISICOS

2.1. Ubicación:

2.1.1. Política: Políticamente el terreno se encuentra ubicado en Av. 15 N° Entre calles 7 y 8,

casa N° 7-25, Jurisdicción de la Parroquia Mercedes Díaz, del Municipio Valera, Estado

Trujillo

2.2. Forma: Tiene forma de polígono regular (Rectangular)

2.3. Topografía: Plana

2.4. Área:

Terreno: 364.50 m2

Construcción: 307.70 m2 según documento

2.5. Zonificación: de acuerdo a la zonificación hecha por las autoridades municipales le

corresponde R-6

2.5.1. % de Construcción: área de construcción: 307.70: 0.85 %

área de la parcela 364.50

3. ASPECTOS SOCIO ECONÓMICOS

3.1. Servicios públicos: La vivienda consta de los siguientes servicios: cloacas, acueducto,

electricidad, teléfono, aseo urbano, transporte público.

3.2. Acceso y vialidad: Para llegar a la vivienda es por calle y avenida que están en buenas

condiciones.

3.3. Actividades económicas predominantes: Se encuentra ubicada a una cuadra del hospital

central de Valera y a tres cuadras del centro de Valera.

3.4. Nivel socio económico: Entorno de clase media y baja

MEMORIA DESCRIPTIVA

ESTRUCTURA: Estructura de concreto armado,

LOSAS: con losa nervada de entrepiso y losa de concreto armado en techo

PAREDES: de bloque de concreto.

CUBIERTA DE TECHO: Manto asfaltico.

REVESTIMIENTOS: Friso acabado liso en paredes y techos interiores, porcelana en paredes

de baños a una altura de 1.80 m

PISOS: de granito

INSTALACIONES ELECTRICAS: embutidas

INSTALACIONES SANITARIAS: embutidas

APARATOS SANITARIOS: W.C, Lavamanos de porcelana, línea convencional media.

HERRERIA: ventanas tipo fijas, rejas protectoras, marcos metálicos escaleras con pasamanos

metálicos

CARPINTERIA: Puertas de madera entamborada en acceso a la vivienda y en habitaciones,

puertas de madera en los closet, puertas plegables en baños.

ESTADO DE CONSERVACION: Regular con conservación normal

EDAD DEL INMUEBLE: 32.90 años.

METODOLOGÍA AVALUATORIA DEL TERRENO:

El método a utilizar es el Método Tradicional, Enfoque del Mercado, y debido a que tenemos como datos 05 referenciales y 03

referencias, se realizará una Ponderación de Métodos para ajuste de Precio Unitario, Según las Normas Internacionales de Contabilidad

e Información Financiera (NIIF).

REFERENCIALES

N° COMPRADOR MONTO AREA

(m2)

P.U UBICACION CITA DE REGISTRO FECHA

1 JUAN C. CONTRERAS 1,000,000.00 200 5,000.00 VALERA, VIA LA PUERTA 45319.7.5.1758 FR

2016

26/09/2016

2 LUIS LEON 5,000,000.00 375 13,333.00 VIA VALERA MENDOZA FRIA,

SECTOR QUEBRADON

453.19.74.1129

F.R.2015

03/10/2016

3 VICTOR SERRANO 1,000,000.00 198.76 5,031.00 SECTOR EL HATICO MENDOZA

FRIA

453.19.7.4.707 FR 2013 01/11/2016

4 KALET LANDY 5,000,000.00 406.66 12,295.00 SAN PABLO, MENDOZA FRIA 453.19.7.4.735. FR

2013

07/11/2016

5 MARIA

COLMENARES

800,000.00 90 8,888.00 EL CUMBE, MUNICIPIO VALERA 453.19.13.1.4187 FR

2016

10/11/2016

REFERENCIALES CORREGIDOS POR AJUSTE DE TIEMPO (Método De capitalización)

N° COMPRADOR MONTO AREA

(m2)

P.U UBICACION FECHA Fecha

avalauo FACTOR

(1+i)^n

P.U

AJUSTADO

1 JUAN C. CONTRERAS 1,000,000.00 200 5,000.00 VALERA, VIA LA PUERTA 26/09/2016 21/01/2017 1.0451

5,225.59

2 LUIS LEON 5,000,000.00 375 13,333.00 VIA VALERA MENDOZA FRIA,

SECTOR QUEBRADON

03/10/2016 21/01/2017 1.0430

13,906.95

3 VICTOR SERRANO 1,000,000.00 198.76 5,031.00 SECTOR EL HATICO MENDOZA

FRIA

01/11/2016 21/01/2017 1.0309

5,186.68

4 KALET LANDY 5,000,000.00 406.66 12,295.00 SAN PABLO, MENDOZA FRIA 07/11/2016 21/01/2017 1.0286

12,646.87

5 MARIA

COLMENARES

800,000.00 90 8,888.00 EL CUMBE, MUNICIPIO VALERA 10/11/2016 21/01/2017 1.0275

9,132.05

2,560,000.00 254.08

X=

9,219.63

REFERENCIAS

Ref. Ubicación Área

(m2)

Monto P.U Fecha Registro

1 Sector Mendoza Fría, Municipio

Valera

2000 120,000,000.00 60,000.00 12/01/2017 3

2 Calle 15, Sector Centro 315 45,675,000.00 145,000.00 10/01/2017 7

3 Sector San Antonio de la Floresta,

Municipio Valera

441 10,000,000.00 22,675.00 17/01/2017 1

918.67 58,558,333.33 75,891.67

Ing. Cuello Yolismar Ing. Davila Rena

C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819

Asaprove xxx, Sudeban xxx. Asaprove xxx. Sudeban xxx

Nombres: Cuello Yolismar Teléfono: 0424 7203275, Correo: [email protected] Davila Rena Teléfono: 0416 8595932, Correo: [email protected]

PUA= (PUR x (25%)) + (PUR1 x (75%))

Donde:

PUA= Precio Unitario Ajustado

PUR= Precio unitario de Referenciales

PUR1= Precio Unitario de Referencias

PUA= 59.223,15 Bs/m2

Ajuste de Precio Por acción del Tiempo, Factor de Capitalización:

VAR= PUR (1+i)n

Donde:

VAR=Valor Actual del Referencial

PUR= Precio Unitario del Referencial

i= Tasas pasivas promedio de los seis principales Bancos Universales

n= diferencia entre la fecha del referencial y la fecha del avaluó

Datos del Terreno:

Área: 307,70 m2

Se aplicará solo a los referenciales (ver Tabla de Referenciales Corregidos)

Ajuste de Área (Por Correlación Potencial)

Y= A (X)β

Donde:

Y= Precio Unitario Ajustado

A= Promedio Monto de los Terrenos

X= Promedio de Áreas

β= Correlación Potencial


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819



β= log Y- log A

log X

β= -0.9783

Y ajustado= 95.261,25 Bs/m2

VAT= 34.722.725,63 Bs/m2

METODOLOGÍA AVALUATORIA DE LA VIVIENDA

Datos de la Vivienda:

Área: 307,70 m2

Años de uso: 32.90

Vida útil: 60 años

P.U: 1.300.188,65

Estado de conservación y mantenimiento: Regular con conservación normal: 2

Para realizar los cálculos matemáticos para determinar el valor del inmueble se utilizó el

método de ROSS– HEIDECKE aplicando la siguiente formula.

VA: VR 1 – (1-r) * (F.R.H)

Dónde: VA: Valor de avaluó en Bs

VR: Valor de reposición

r: Alícuota del valor residual

F.R.H: A + (1 –A) * C

Dónde: A: Factor de depreciación debido a la edad consumida por el bien

C: Factor de depreciación debido al estado de conservación y mantenimiento.

Para obtener a A:

A: ½ (n/T) + (n/T)2

F.R.H: 0.307

VA: VR 1 – (1-r) * (F.R.H)

Valor de reposición:

VR: ABC, (m2) * PUC, (Bs/m

2)


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819



Donde:

VR: Valor de Reposición

ABC: Área bruta Construcción

PUC: Precio Unitario de construcción

VR: 400.068.047,60 Bs.

VA: 289.889.307,29 Bs

AVALUO DEL ESTACIONAMIENTO

Características:

El estacionamiento consta de un área para dos vehículos, con paredes perimetrales y

pavimento de concreto con malla trukson, acabado rustico.

PAVIMENTO DE CONCRETO

Area Pavimento: 11.39 m3

Años de uso: 32.90 años


Estado de conservación y mantenimiento: Entre regular y reparaciones sencillas: 8.09%

El precio unitario fue calculado por cómputos métricos, P.U: 194.635,90 Bs/m3


método de ROSS– HEIDECKE aplicando la siguiente formula

.

VA: VR 1 – (1-r) * (F.R.H)




F.R.H: A + (1 –A) * C



Para obtener a A:

A: ½ (n/T) + (n/T)2

F.R.H: 0.7693


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819



VA: VR 1 – (1-r) * (F.R.H)



3)

VR: 2.216.902,90 Bs

VA: 681.985,84 Bs

PARED PERIMETRAL

Características:

Area de Pared: 32.35 m2

Años de uso: 32.90 años


Estado de conservación y mantenimiento: Entre regular y reparaciones sencillas: 8.09%

El precio unitario fue calculado por cómputos métricos, P.U: 69.580,06 Bs/m2

Descripción: pared de bloque de concreto, revestimiento con friso acabado liso, con

machones, dinteles y vigas de carga.


método de ROSS– HEIDECKE aplicando la siguiente formula:

VA: VR 1 – (1-r) * (F.R.H)




F.R.H: A + (1 –A) * C



Para obtener a A:

A: ½ (n/T) + (n/T)2

F.R.H: 0.7693

VA: VR 1 – (1-r) * (F.R.H)


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819





2)

VR: 2.250.914,94 Bs

VA: 692.448,96 Bs


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819



PRESENTACION DE LOS RESULTADOS

CUADRO 01. VALOR ACTUAL DEL TERRENO

CUADRO 02. VALOR ACTUAL DE BIENHECHURIA

DESCRIPCION AREA (m2) PU (Bs.) VAT (Bs)

Vivienda Unifamiliar ubicada en Av. 15 N° Entre

calles 7 y 8, casa N° 7-25, Jurisdicción de la

Parroquia Mercedes Díaz, del Municipio Valera,

Estado Trujillo

364.50 795,306.74 289,889,307.29

Pavimento de Concreto 11.39 59,875.84 681,985.84

Pared Perimetral 32.35 21,404.91 692,448.96

TOTAL Bs.: 291,263,742.09

DESCRIPCION AREA

(m2)

PU (Bs.) VAT (Bs)

Parcela de terreno ubicado en Av. 15 N° Entre

calles 7 y 8, casa N° 7-25, Jurisdicción de la

Parroquia Mercedes Díaz, del Municipio Valera,

Estado Trujillo

364.50 95,261.25 34,722,725.63

TOTAL Bs.: 34,722,725.63


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819



RESUMEN DEL AVALUO

CUADRO 03. RESUMEN DEL AVALUO

DESCRIPCION Monto (Bs.) Monto en letras

1.- Valor actual del Terreno 34,722,725.63

Treinta y cuatro millones

setecientos veintidós mil

setecientos veinticinco

Bolívares con sesenta y tres

céntimos

2.- Valor actual de la Vivienda y Estacionamiento 291,263,742.09

Doscientos noventa y un

millones doscientos sesenta

y tres mil setecientos

cuarenta y dos bolívares con

nueve céntimos.

TOTAL Bs.: 325,986,467.71

Trescientos veinticinco

millones novecientos

ochenta y seis mil

cuatrocientos sesenta y siete

bolívares con setenta y un

céntimos.


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819



CONCLUSIONES

Al realizar la inspección al inmueble conformado por terreno y Vivienda, ubicado en Av 15,

Calle 7 y 8, Parroquia Mercedes Díaz, Municipio Valera, Estado Trujillo, se llego a la

conclusión que dicho inmueble presenta un estado de conservación regular con conservación

normal, esta ubicada a dos cuadras del hospital central de Valera, cerca de la plaza Bolívar del

centro de la ciudad, en una zona media, cuenta con todos los servicios incluyendo calles y

avenidas para su acceso, actualmente se encuentra habitada. El valor del inmueble es de:

TRESCIENTOS VEINTICINCO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS

MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA Y UN

CÉNTIMOS (Bs. 325,986,467.71)

Valera, 21 de Enero de 2017



C.I.V N° 233.320 C.I.V N° 243.819


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819



Anexos


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819



ANEXOS

FOTO 1. ESTACIONAMIENTO FOTO 2. FACHADA PRINCIPAL

FOTO 3. PAVIMENTO DE CONCRETO FOTO 4. PARED PERIMETRAL


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819



FOTO 5. PASILLO PLANTA BAJA FOTO 6. SALA SANITARIA

FOTO 7. PATIO


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819



PLANO DE UBICACION


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819



DOCUMENTOS DE PROPIEDAD


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819




C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819



FUENTES DE

INFORMACION


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819




C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819



CREDENCIALES DEL AVALUADOR

•RIF

•CARNET ASAPROVE VIGENTE

•SUDEBAN VIGENTE

•OTROS


C.I.V: 233.320 C.I.V: 243.819



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