5

187 0

0

Identificador predial de finca

Localización

Resumen de informe

5

0 Observaciones importantes

1 Observaciones técnicas (exclusivamente para el perito e Ingeniería y Valuación).

Advertencias por parte de Ingeniería y Valuación:

Resumen de Informe de avalúo no agropecuario

Observaciones generalesNúmero Nas: 5055581

U.E. Solicitante:

Mediana

1. El inmueble no está siendo ocupado por el propietario.

2. La distancia a colegios en la zona es mayor a 1000 m.

17/09/2021

Bienes Adquiridos

Liquidez:

64 354 000.00₡ Valor:

Provincia

Cantón

3. La forma del terreno es irregular.

Observaciones importantes

Alertas Restrictivas

Señas:

2) Esta hoja resumen es solamente una herramienta más para el análisis de la información contenida en las siguientes páginas del informe de avalúo

Antiguo "Bazar Anita". 75 m. al Sureste de las oficinas del Banco Nacional. Costado oeste

del local comercial de "Pizza Skylyn". Sobre calle # 3. Barrio Bellavista, Golfito Centro.

(Sesenta Y Cuatro Millones Trescientos Cincuenta Y Cuatro Mil Colones Con 00 CENTIMOS.)

Valuador:

Monto en letras:

6° Puntarenas

7° Golfito

1° Golfito

Fecha del informe:

Finca 1 60701005112600

Distrito

Carlos Rubén Alvarez Moreno

Firma

Observaciones generales

Si hay alertas restrictivas el informe no es

válido para el Banco.

4. En la zona no hay alcantarillado pluvial.

5. En la valoración de construcciones, la vida útil remanente de al menos una de las obras se encuentra entre 20 y 25 años.

3) Si se registrara alguna "Alerta restrictiva", el informe queda sin efecto para el Banco y pierde validez para cualquier trámite.

a) Observaciones generales: Son de carácter informativo y están definidas a partir del tipo de informe y la caracterización de la zona y construcciones (si las hubiera).

b) Observaciones importantes: Corresponden a parámetros que son considerados fundamentales para el análisis del bien inmueble. Deben estar justificadas y

complementadas mediante comentarios u observaciones en la siguiente página del informe, donde el perito indique cómo las ha tomado en consideración. Si no están

debidamente justificadas, el perito deberá actualizar el informe. c) Observaciones técnicas: Son exclusivas para consideración del perito durante la elaboración del informe y análisis de la oficina de Ingeniería y Valuación en caso de que

sea requerida una revisión del valor.

1. No se registran.

1) La presente hoja resumen se basa en datos incluidos por el perito en las siguientes páginas del informe de avalúo. Las observaciones se clasifican de acuerdo a criterios

definidos por la Gerencia de Ingeniería y Valuación del Banco, en 3 categorías:

1. En la homologación la desviación estándar es de 10.1%.

PE

1 de 12

*** HAY CAMPOS MÍNIMOS REQUERIDOS QUE NO SE HAN COMPLETADO. ***

OBSERVACIONES

OTRAS OBSERVACIONES IMPORTANTES

1) Esta orden de trabajo se trata de la valoración de terreno y una edificación de locales comerciales y apartamentos de alquiler comercial.

Propiedad con dos locales en la planta baja y cuatro apartamentos en la planta alta. No hay obras complementarias.

2) Colindantes de la finca: norte/ calle pública y un local comercial.3) Se observa instalados frente a la propiedad valuada---lindero norte: seis medidores ICE y un medidor de la ASADA.4) Observación muy importante: para que se considere en una eventual venta de este bien. A la fecha el inmueble está ocupado. Se detecta

una ocupación irregular. El inmueble registralmente está a nombre del Banco de Costa Rica. No obstante, de conformidad con la información

obtenida del interventor del Banco de Costa Rica, Sr. José Vindas/ Tel.8846-8254; el inmueble lo ocupa el ex-deudor Ricardo Berrocal Cháves,

quien le alquila al Sr. Julio Reyes Reyes/ Tel. 6080-7129; (quien cuida y reside en el inmueble), este a su vez alquila a otros. Se observó en la

inspección, dos apartamentos de los cuatro con ocupación. El ingreso al inmueble por parte de este perito fue complicado. Durante la

inspección de campo, se contó en todo momento con la presencia de los Sres. Ricardo Berrocal Cháves y Julio Reyes Reyes.

5) En la inspección de campo, no se observaron daños por vandalismo.6) Se estima que esta edificación ha tenido una ocupación irregular de al menos en los últimos cinco años. Se observa en cada apartamento y

cada local comercial una caja breaker, las líneas eléctricas se observan entubadas, no se detectan líneas eléctricas expuestas. No obstante por

la ocupación irregular apuntada, se observa descuido en la edificación. Se infiere que el sistema eléctrico requiere de revisión y reparaciones.

Que las instalaciones mecánicas requieren de revisiones y reparaciones al igual que la mueblería sanitaria.-----Se observan que los portones de

vidrios, las puertas de madera, marcos, rejas, verjas requieren de mantenimiento correctivo y reparaciones.-----Los locales de la planta baja

requieren de mantenimiento correctivo y reparaciones.-----Por lo anterior, se aplica un factor de depreciación por estado de conservación de

0.707) A la edificación se le aplicó un factor por funcionalidad de 0.7, fundamentado en: 7.1) los balcones frontales y trasero, están en voladizo

sobre la acera pública y fuera de la cabida del plano catastrado aportado (balcones desestimados del valor). Ante una eventual demolición, se

debe de preveer el costo de las inversiones que se deban realizar.-----7.2) Se observa una deficiente ventilación e luminación natural.-----7.3) Se

observa deficiente el pasillo de circulación en planta alta que vestibula los cuatro apartamentos.

8) El propósito de este avalúo es estimar el valor del inmueble para una posible venta y/o garantía hipotecaria y es de uso exclusivo del Banco

de Costa Rica. Este informe de avalúo es confidencial, según la relación contractual entre el suscrito valuador y el cliente. No se asume

responsabilidad por su publicación y/o copia del informe en todo o en parte, o cualquier referencia al mismo, o a las cifras de valuación

contenidos en el presente informe, o los nombres y afiliación profesional de los Valuadores, sin el consentimiento por escrito de los mismos. El

presente avalúo tiene validez únicamente para la presente solicitud y hasta el monto solicitado ante este Ente Financiero. Cualquier otro uso al

presente informe de avalúo queda sin validez y sin responsabilidad del Profesional que emite el criterio. Es decir, no tiene validez en otro Ente

Financiero, ni otro tipo de solicitud y únicamente hasta el monto solicitado.9) Se declara bajo juramento que se visitó el lugar exacto de su ubicación y que las características y condiciones del mismo son ciertas por

comprobación visual.10) No obstante estar ubicado este inmueble en el Cantón de Golfito, Distrito 1° Golfito; este sector y la propiedad en particular no se ha visto

afectada por acontecimiento o evento alguno que sea agravante de riesgo, por inundación o deslizamiento; no se ha visto afectado por sistema

meteorológico alguno. Según testimonios de vecinos y el conocimiento del sector por parte del suscrito; no hay antecedentes o historial de

inundación o deslizamiento. No hay condiciones irregulares que le afecten o agraven el riesgo. Riesgo normal. A la fecha de esta inspección se

observa una propiedad en condiciones normales de funcionamiento. 11) El método de valoración del terreno, fue el COMPARATIVO, que también se conoce como el método de las ventas comparables y que se

fundamenta en el concepto de “valor de mercado” (oferta y demanda). Para las edificaciones se usó el método de COSTO, en que se establece

el Valor Nuevo (VRN) de las construcciones y posteriormente se deprecia por el método de Ross- Heidecke, para establecer el Valor Neto de

Reposición (VNR).12) El suscrito valuador da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de

Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de

Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado.

13) El valuador declara no tener interés actual ni futuro en los bienes objeto del presente avalúo, ni interés particular por el monto que ha

resultado.14) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por ACORDE, conteniendo en ella el plano catastrado el cual está

debidamente inscrito en la base de datos del catastro nacional (informe de catastro) y el informe del número de folio real de la finca en el

registro público de la propiedad. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se

consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. 15) No se asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas en los bienes valuados. Este avalúo no contempla pruebas físicas de

Ingeniería ni de laboratorio sobre la capacidad soportante del suelo y no se asume responsabilidad por la firmeza de las estructuras o

durabilidad de las mismas; ni por el funcionamiento de los distintos sistemas que en la misma operan.16) No se es responsable por la variación del valor del bien valuado, como consecuencia del riesgo de un cambio de la situación del mercado.

2 de 12

PER

ITO

** Ver información de las fincas en la siguiente hoja. 2

N

1.

** Ver información de colindancias en la siguiente hoja.

1. N S O

y

m a

m m

m m

m m

m

m²

m h: m

m h: m

m

* Condición más crítica ** Construidos por el estado (no se refiere a lagos privados)

Anexo 3.Firma del fiscalizador

Reporte Fotográfico 2

(Fotos 13-24)Factores de corrección usados en la homologación del terreno

Croquis de ubicación y localización

Otras inspecciones: No hayFecha de inspección: 14 de septiembre de 2021

Anexo 1.

Anexo 2.

Si hay compradores y existe un mercado activo, sin embargo no se puede decir con certeza, ya sea por el precio o porque es un mercado limitado, que su venta se realizará en el corto

plazo.

(Sesenta Y Cuatro Millones Trescientos Cincuenta Y Cuatro Mil Colones Con 00 CENTIMOS.)Valor total estimado: ₡64 354 000.00

AN

EXO

S Y

FO

TOS

RES

UM

EN

♦Liquidez: Mediana

Reporte Fotográfico 3

(Fotos 25-36)

Sí

Alumbrado público

* Ver Observaciones ► Como acceso habilitado a la finca. ♦ La disponibilidad de servicios se refiere específicamente al terreno sujeto.

Similar

Cambio de uso de suelo:

Multifamiliar

Colegios:

TEN

DEN

CIA

S Y

VEC

IND

AR

IO

Tipo de zona:

Situación:

Irregular

Otras:

Punto de amarre:

Como consecuencia de la crisis global producida por la pandemia del COVID 19, existe probabilidad de que el mercado inmobiliario sea afectado por una contracción a la baja, lo cual debe de ser considerada.

Calificación del entorno:

Condición:

Observaciones: tendencias de valor, influencias, adversas aparentes (por ejemplo, vías de ferrocarril, propiedades descuidadas, arterias de tráfico importantes, instalaciones hidroeléctricas, mejoras privadas, sitios comerciales / industriales, etc.), etc.

Área valorada:

Topografía predominante:

Medianero con dos frentes

Ocupación:

Sanitario

Agrícola ►

Fondo:

Otra

Distancia:

No aplica

Pendiente:

Cuerpo de agua cercano*:

Alcantarillado:

Ninguno

13.19 Uso de suelo:

No aplica

Forma:

Forma 2:

Otra (*)

Aéreo

Especifique:

Fibra óptica

Paso ►*Electricidad

TV Cable

*Alcantarilla

Riesgos aparentes: Calle al frente:

Separación (s):

Fuente:

OtroDeslizamiento

CA

RA

CTE

RÍS

TIC

AS

DEL

TER

REN

O

Inundación

Muros Calles

15.92

No

Comercial / servicios

CA

RA

CTE

RÍS

TIC

AS

DEL

EN

TOR

NO

Y D

E LA

FIN

CA

Plana

Plana

Proximidad a cima de talud*:

Proximidad a pie de talud*:

Separación (s):

Acera

Sí hay disponible

Servidumbres:

Comunicaciones:

Servicio eléctrico♦:

Disponibilidad de

agua potable♦ :

Teléfono

Red externa

Asfalto

Aplica ajustes de área:

51126

Matrícula

Años (+ -)

Comercial

Tal y como está

5 70

Locales comerciales

FIN

CA

Área según

catastro

Costo

Fecha de la precalificación: Valor en avalúo de referencia: ₡59 037 400.00

Área según registro

Distrito:

Otras obrasTiene Construcciones?

Cantón:

Propietario(s)

Golfito

(Sistema de coordenadas geográficas: 8.6399 , -83.16719 )

Fecha avalúo de

referencia:

xxx3

No. de

avance:

VA

LUA

DO

R

-

SOLI

CIT

UD

Unid. Ejecutora Solicitante:

¿Proyecto precalificado?:

# Nas / # Orden:

Valuador:

xxx xxx2

Empresa:

187Tipo de Cambio

(Venta BCCR):

Sí Tipo:

Teléfono:

₡628.89

5055581

Antiguo "Bazar Anita". 75 m. al Sureste de las oficinas del Banco Nacional. Costado oeste del local comercial de "Pizza Skylyn". Sobre calle # 3. Barrio Bellavista, Golfito Centro.

País: Costa Rica

No

Puntarenas

Nombre:

Señas:

Golfito Provincia: 1

Tipo: Cantidad de fincas:

7

Longitud (CRTM 05)

Hay fincas

asociadas?

Informe de

09/09/2020

Nivel de filial principal:

Correo electrónico:

Bienes Adquiridos

ing.ruben.alvarez@gmail.com; calvarez@cfia.or.cr

8721-5079 / 2775-6032

591 656 E

Otro

Carlos Rubén Alvarez Moreno

183.91 m²

Enfoque:Pudo ingresar a

hacer la visita?

Duplicado

Finca 1

955 428 NLatitud (CRTM 05)

Tipo de inmueble:

HorizontalNo. plano de

catastrado

Clasificación:

51126 0 60701005112600 183.91 m²

Identificador predial Detalle

6

Matrícula

Carlos Rubén Alvarez Moreno

Cod. 4808

Banco de Costa Rica

V-2020.12a

Informe de avalúo no agropecuario

P-1200215-2008

Especifique:

Inquilino(s)

183.91 Vista panorámica:

Frente:

Comentarios:D > 10%

Calle pública EOtra (ver Observaciones)

Orientación Colindantes de la finca

N-S-E-O Locales comerciales

Facilidades comunales:

75

300

Comentarios:

Parques:Comercio:

Comentarios:

Estable

Media

Han sido consideradas en el valor?

Oferta:

0

0

Instituciones gobierno:

0

Hay Influencias adversas:

Distancia a: 110

Apreciación del mercado:

Similar

Grado de consolidación: Tendencia del precio:

Escuelas:

Para uso de la oficina de bienes adquiridos del Banco de Costa Rica

El propósito del inmueble es comercial, con una ocupación que no supera el 50%

>75%

Estable

Urbana

Poco probable

Tamaño:

Cordón y caño

Uso actual coincide con el de la zona?:

0

Transporte público:

Comentarios:Inciden en el valor?

Uso propuesto del Avalúo:

El mayor y mejor uso es:

Uso actual:

Ocupación predominante:

Tiene gravámenes o anotaciones ? No

Otro

Comentarios:

Antigüedad de construcciones entre:

2000

Clase media

Pendiente máxima (%):

Ninguno

Similar

Tendencia de la zona:

Uniformidad de antigüedad: No

Cisterna / OtraPozo

Medida en sitio congruente con plano de catastro

Planta de tratamiento

Naciente

Otras:

Nivel: A nivel de calle

Pluvial

Cuneta

El plano de catastro y el estudio de registro

D nivel (m):

m

Mejoras al terreno: Terrazas

Informe y formato confidenciales para uso exclusivo del BCR

3 de 12

Edificación con dos locales en la planta baja y cuatro apartamentos en la planta alta. No hay obras complementarias.Planta baja: dos locales comerciales, espacio para cochera bajo techo y cerrada para tres automóviles.-----Planta alta: cuatro apartamentos típicos, cada uno con

área social; un dormitorio, cocina, un baño económico y pila de lavar. Observación importante: no se incluyen los balcones frontales y trasero por estar fuera de

la cabida del plano catastrado, están en voladizo sobre la acera pública.En general aceptable. Se denota deficiente ventilación e iluminación natural en ambas plantas. Deficiente el pasillo de circulación entre los apartamentos de la

planta alta.En planta baja de 3.48 m a 3.65 m.-----En planta alta de 2.42 m a 3.08 mPlanta baja en mampostería de bloques de concreto y planta alta en paredes livianas de láminas de fibrocemento con sostén en perfiles metálicos en frío.

De estructura metálica y láminas de fibrocemento de 22 mmDe metal con ancho libre de 1.31 m De perfiles metálicosPlanta baja en mampostería de bloques de concreto y planta alta en paredes livianas de láminas de fibrocemento con sostén en perfiles metálicos en frío.

Planta baja en mampostería de bloques de concreto y planta alta en paredes livianas de láminas de fibrocemento con sostén en perfiles metálicos en frío.

De láminas de fibrocementoDe hierro galvanizado, canal ondulado corriente.Canoas metálicas en ambos frentes. Bajantes de tubo PVC circular solo en el frente sur. Frente norte sin bajantes.De aluminio color natural con vidrios fijos y móviles.Planta baja: portones metálicos de hierro negro.-----Planta alta: portones de vidrio, de madera sólida económica.En las dos plantas de madera sólida económica y de cartón posformado.

EconómicaSi hay: en la planta bajaPlanta baja: no hay, estructura del entrepiso expuesta.-----Planta planta alta en gypsum.Planta baja: cerámica económica y terrazo económico.-----Planta alta: cerámico económico.Si hay. Planta baja en baños con cerámica.-----Planta alta en baños, mueble de cocina y salpicaderos en cerámica.Planta baja: en cada local servicio sanitario y lavamanos línea económica.-----Planta alta: en cada apartamento servicio sanitario y lavamanos línea económica.

En general en mal estado.De PVC. No hay sistema de agua caliente.De PVC a colector general.Planta baja: no hay.-----Planta alta: mueble de cocina económico.Ver la hoja de observaciones.

DESCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIONES

*** HAY CAMPOS MÍNIMOS REQUERIDOS QUE NO SE HAN COMPLETADO. ***

Otra

Nombre Identificador:Distribución arquitectónica:

Funcionalidad:

Altura de piso a cielo:Sistema estructural:

Entrepiso:Escaleras:Estructura de techo:Paredes externas:

Paredes internas:

Tapicheles:Cubierta:Canoas y bajantes:Ventanas:Puertas Exteriores:Puertas internas:Cerrajería:Verjas:Cielos:

Instalación sanitaria:Muebles fijos:Otros / Comentarios:

Pisos:Enchapes:Piezas sanitarias:

Pintura:Instalación potable:

4 de 12

No

No. * Detalle de construcciónAño de

construcción

Edad

(años)

VU

(años)Unidad Dimensiones

VRN Unit

(¢/m²)

► VRN Total

(¢)

► VNR

(¢)

► VRE Total

(¢)₡126 700 000.0 ₡37 503 000.0 ₡53 721 000.0

1. ₡126 700 000.0 ₡37 503 000.0 ₡53 721 000.0 Sí Sí

Dos plantas: cochera, dos loc comerc, cuatro aptos 1995 26 50 m² 362.0 ₡350 000.0 ₡126 700 000.00 Regular 0.70 0.70 0.605 0.296 ₡103 600.00 ₡37 503 000.0 ₡53 721 000.0

DEF

INIC

ION

ES

** Enfoque de costo con método de depreciación de Ross-Heidecke.

► Valores por línea redondeados a la unidad de millar más cercana.

Fuente de donde se obtuvo

el valor de reposición nuevo

El costo de las construcciones, fue determinado de acuerdo a valores de la base de datos del suscrito valuador y se compararon con los que contiene el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva, realizado

por el Órgano de Normalización Técnica (ONT) de la Dirección General de Tributación, publicado en ALCANCE DIGITAL de julio 2020, una vez indexados con índices de materiales y mano de obra del INEC los valores indicados

Edificación

21

FfVU Rem

(años)

VNR Unit

(¢/m²)FdFe

Factor

TotalDetalle de construcciones

El plan de inversión del crédito contempla la finalización de estas obras en proceso?Hay construcciones en proceso incluidas en la valoración?

₡126 700 000.00

₡53 721 000.00

Tiene caja de

breakers?

Sistema

Eléctrico

entubado?

Estado

1.1.

Referencias de valores

para seguro

VRN Total (¢)

VRE Total (¢)

*** HAY CAMPOS MÍNIMOS REQUERIDOS QUE NO SE HAN COMPLETADO. ***

Valoración de construcciones vía costo

VU Rem:

VRN:

VNR:

VRE:

Ff:

Fe:

Fd:

Valor Neto de reposición: Corresponde al valor depreciado de las

construcciones considerando ajustes por obsolescencia funcional ó económica,

en caso de que apliquen.

Factor desvalorizante por obsolecencia y/o funcionalidad.

Factor de depreciación por estado de conservación.

Factor de depreciación por edad y vida útil.

Vida útil remanente.

Valor de reposición nuevo: costo de reemplazar o sustituir una obra

equivalente a la fecha de la valoración, sin considerar depreciación ni

obsolescencia funcional o económica.

Valor real Efectivo: Corresponde al valor depreciado de las construcciones sin

considerar ajustes por obsolescencia funcional ó económica.

◘ Las obras en estado malo o inferior no son contempladas dentro de la valoración.

Estado Fe Condiciones físicas

Óptimo 1,00 Nuevo.

Muy bueno Ha recibido labores normales de mantenimiento.

0,90

Bueno Requiere algunas reparaciones a nivel de acabados.

0,80

Regular Requiere sustituciones de algunos acabados.

0,60

Malo ◘ Podría requerir reparaciones estructurales importantes y / o sustitución de muchos acabados.

0,40

Muy malo ◘ Aparenta daños graves a nivel de acabados y estructura.

0,20

Demolición ◘ Total estado de deterioro.

0,00

6 de 12

1. Entorno y acceso: calle pública. Lindero norte. 2. Entorno y acceso: calle pública. Lindero sur. 3. Fachada sur

4. Fachada norte 5. Fachada sur 6. Planta baja: local comercial 01

7. Planta baja: local comercial 02 8. Planta baja: cochera bajo techo y cerrada 9. Escalera de acceso a la planta alta

10. Planta alta. Area social de apartamentos sur 11. Planta alta. Un dormitorio, apartamentos sur 12. Planta alta. Cocina, apartamentos sur.

REP

OR

TE F

OTO

GR

ÁFI

CO

1

Página 7 de 12

13.Planta alta. Pasillo interno típico en cada

apartamento.14.

Planta alta. Pasillo interno típico en cada

apartamento.15. Planta alta. Baño económico típico.

16.Planta alta. Sección de pilas típico en

apartamento.17.

Planta alta. Sala de estar típica en cada

apartamento.18.

Planta alta. Caja breaker en cada

apartamento.

19.Planta alta. Caja breaker en cada

apartamento.20. Planta alta. Apartamento norte 21. Planta baja. Caja breaker en local comercial.

22. Planta baja. Portones de la cochera 23. Planta alta. Balcón sur. Desestimado del valor 24.Planta alta. Balcón norte. Desestimado del

valor

REP

OR

TE F

OTO

GR

ÁFI

CO

2

Página 8 de 12

AN

EXO

1:

CR

OQ

UIS

DE

UB

ICA

CIÓ

N Y

LO

CA

LIZA

CIÓ

N

Página 9 de 12

AN

EXO

2:

FAC

TOR

ES D

E C

OR

REC

CIÓ

N U

SAD

OS

EN L

A H

OM

OLO

GA

CIÓ

N D

EL T

ERR

ENO

Página 10 de 12