Informe de Avalúo Lote en Turbaco C-F

8/3/2019 Informe de Avalo Lote en Turbaco C-F

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Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.comE mail: [email protected] ; [email protected]

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Ing.

MSc.

LuisFernandoRestrepoG

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Valoracin y Factibilidad de Aprovechamiento porel Mayor y Mejor Uso, sobre Lote de 16.373 m

identificado con matrcula inmobiliaria N 060-0064331, y con N Catastral 00-02-0002-0294-000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensindenominado POLVO AZUL; ubicado en el sectorurbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco

Departamento de Bolvar.


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Medelln, 14 de Diciembre de 2011

Seores BancolombiaMedelln - Antioquia

Atencin: Sra. Gloria OrregoEjecutivo Snior Clientes Preferenciales Bancolombia

Asunto: Informe de Avalo Turbaco

131001-141211

Gustosamente se realiza entrega de Informe de Avalo y de Factibilidad deAprovechamiento, sobre bien inmueble constituido por un Lote, que form parte de unode mayor extensin y que fue propiedad en tiempos pasados del Circulo de CronistasDeportivos de Bolvar (CICRODEPORTES), en el municipio de Turbaco en el Departamentode Bolvar, Colombia.

Se trata de la Valoracin y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y MejorUso, sobre Lote de 16.373 m identificado con matrcula inmobiliaria N 060-0064331, ycon N Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de MayorExtensin denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del

Municipio de Turbaco Departamento de Bolvar.

Quien realiza este informe tiene credencial de Competencia Laboral SENA segn laNorma 210302001 para Inmuebles Urbanos, adems este Informe cumple con las

Normas Tcnicas Sectoriales Colombianas NTS S 03 y NTS I 01 ICONTEC RNA,vigentes desde el 10 de Septiembre de 2009, elaborada por la Unidad Sectorial deNormalizacin de la Actividad Valuatoria y El Servicio de Avalos (USN-AVSA), la cual serefiere al CONTENIDO DE INFORMES DE V ALUACIN YCONTENIDO DE LOS INFORMES DE

VALUACIN DE BIENES INMUEBLES URBANOS.

Atentamente,

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LUIS FERNANDO RESTREPO GMEZING.CIVILMSTER EN GERENCIAINTERVENTOR -TASADOR


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CERTIFICADO RESUMEN DEVALUACIN

El presente Informe de Avalo y de Factibilidad de Aprovechamiento fue realizado elda 14 de Diciembre de 2011 por el Ingeniero Civil, Luis Fernando Restrepo Gmez, concdula de ciudadana N 79.377.279 de Bogot, a solicitud de Bancolombia, con el fin deque se realizara la Valoracin y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y Mejor Uso,sobre Lote de 16.373 m identificado con matrcula inmobiliaria N 060-0064331, y conN Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de MayorExtensin denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) delMunicipio de Turbaco Departamento de Bolvar.

Para formalizar la valoracin solicitada se efectu la meticulosa investigacin dedatos del mercado, se realizaron simulaciones econmicas probabilsticas, se revisaronotros avalos realizados por colegas tasadores en zonas geoeconmicas similares, se

cotejaron ofertas pblicas, adems se consultaron reconocidos colegas ingenieros expertosen proyectos de inversin inmobiliaria afiliados a Camacol, colegas promotoresinmobiliarios y tasadores (avaluadores) miembros de las Lonjas de Propiedad Raz, sobresu concepto en cuanto a los potenciales valores arrojados por los anlisis para eldictamen. El estudio, parte de la base de que los valores arrojados por el mismo y que sedilucidan en la opinin del valor que se emite, obedecen al valor medio del mercado.

Los estudios y anlisis fueron realizados tomando como base cierta, la informacinrecabada personalmente por el experto y la suministrada por otros organismos einstituciones pblicas y privadas.

Se debe aclarar la diferenciacin existente entre el Valor Objetivo y el Valor deNegociacin. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el

estudio que efecta el experto, conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor deNegociacin" intervienen mltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles deprever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, latasa de inters, la urgencia econmica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, ladestinacin o uso que ste le vaya a dar etc., todos los cuales sumados distorsionan aveces en alto porcentaje, hacia arriba o hacia abajo, el monto del avalo.

En ningn caso podr entenderse que el avalo garantiza la aprobacin o concesinde crditos o recepcin del mismo como garanta, o que cubra expectativas y/o propsitosu objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a lanegociabilidad del mismo.

Hechas las consideraciones anteriores y de acuerdo a los parmetros del anlisisrealizado, se determin que el Valor total de los derechos sobre el bien descrito alcanza demanera razonable la cifra de DOS MILVEINTICUATRO MILLONES DE PESOS ($2024.000.000).

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LUIS FERNANDO RESTREPO GMEZING.CIVILMSTER EN GERENCIAINTERVENTOR -TASADOR


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AVALO COMERCIAL131001-141211

INFORME DEAVALO Y DE FACTIBILIDAD DEAPROVECHAMIENTO

Lote con Matrcula inmobiliaria N 060-0064331, y con Nmero CatastralN 00-02-0002-0294-0001-000-00000, ubicado en el sector urbano (Zona

Comercial) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolvar.

SOLICITANTE

SRA.GLORIA ORREGOEJECUTIVO SNIOR DE CLIENTES PREFERENCIALES

BANCOLOMBIA C.C.PASO REAL -MEDELLN

Experto: Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gmez

MUNICIPIO DE MEDELLN - ANTIOQUIA

Diciembre 2011


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ndiceCertificado Resumen de Valuacin ................................................................................ 31 Generalidades .................................................................................................... 8

1.1 Solicitud de Avalo Comercial .......................................................................... 81.2 Inspeccin Ocular. .......................................................................................... 81.3 Fecha de Emisin del Informe de Avalo .......................................................... 81.4 Documentos Suministrados ............................................................................. 81.5 Cumplimiento de Normas ICONTEC-RNA .......................................................... 81.6 Uso que se dar al Dictamen ........................................................................... 81.7 Tipo de Valor que se Busca ............................................................................. 81.8 Vigencia de la Tasacin................................................................................... 9 1.9 Restricciones y Limitaciones ............................................................................ 9

2 Memoria Descriptiva ......................................................................................... 112.1 El Municipio ................................................................................................. 112.2 Como Llegar a TURBACO - Rutas sugeridas .................................................... 12

2.2.1 Ruta 1................................................................................................... 122.2.2 Ruta 2................................................................................................... 132.2.3 Ruta 3................................................................................................... 14

2.3 Ubicacin del Predio Analizado ...................................................................... 152.4 Descripcin del Predio .................................................................................. 172.5 Imgenes del Predio ..................................................................................... 17

3 Identificacin Preliminar de Norma Urbanstica .................................................... 193.1 Identificacin del Predio: .............................................................................. 193.2 Clasificacin del Suelo: ................................................................................. 193.3 Usos Generales del Suelo Rural. .................................................................... 20

3.3.1 ARTCULO 135; Comercio General II. Usos Principales. ............................. 20 3.3.2 ARTCULO 136; Usos Complementarios. .................................................. 20 3.3.3 ARTCULO 223; Los Ejes Viales. .............................................................. 20


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4 Potencialidades de Desarrollo del Sector ............................................................. 214.2 Tendencias y Desarrollo ................................................................................ 214.3 Declaratoria de Zona Franca para Turbaco ..................................................... 244.4 Doble Calzada Tramo Turbaco Arjona.......................................................... 25

5 Factibilidad de Aprovechamiento ........................................................................ 276 Localizacin General y Particular ........................................................................ 29

6.1 Particular - Predio En Estudio ........................................................................ 296.2 Nomenclatura y Cdigo Postal ...................................................................... 29

7 Identificacin del Bien ....................................................................................... 307.1 Caractersticas Fsicas del Lote....................................................................... 30

7.1.1 Fachada ................................................................................................ 307.1.2 Forma, rea y Relieve ............................................................................ 307.1.3 Ubicacin Manzanera del Inmueble.......................................................... 30

7.2 Linderos ...................................................................................................... 327.3 Procedencia y Titulacin ............................................................................... 327.4 Aspectos Legales y Jurdicos del Bien ............................................................. 33

7.4.1 Derechos de Propiedad a Valorar ............................................................. 337.5 Explotacin Econmica ................................................................................. 337.6 Oferta y Demanda ........................................................................................ 337.7 Factores Positivos y Negativos ....................................................................... 33

7.7.1 Positivos ............................................................................................... 337.7.2 Negativos .............................................................................................. 33

7.8 Estado Actual de la va segn el INVIAS ......................................................... 338 Metodologa de Avalo ...................................................................................... 34

8.1 Investigaciones de Mercado .......................................................................... 348.2 Mtodo o Tcnica Residual Esttica-Determinstica .......................................... 34

8.2.1 Qu mejora se puede desarrollar?.......................................................... 358.2.2 Coeficiente de Aprovechamiento? .......................................................... 35

8.3 Mtodo Comparativo de Mercado ................................................................... 358.4 Estudio de los Valores del Mercado ................................................................ 36

8.4.1 Clculos del Valor Comercial del Suelo segn desarrollo Potencial ............. 37


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8.5 Conclusin Del Valor ..................................................................................... 388.5.1 Resultado al 14 de Diciembre de 2011 .................................................... 38

8.6 Conclusiones y Recomendaciones .................................................................. 389 Resumen de Avalo Comercial tipo FUA.............................................................. 4010 Documentos ..................................................................................................... 41

10.1 Certificados de Tradicin y Libertad ............................................................... 4111 Escrituras ......................................................................................................... 4312 Ubicacin y Malla vial circundante ...................................................................... 4713 Localizacin ..................................................................................................... 4814 Registro Fotogrfico .......................................................................................... 4915 Credenciales del Experto Tasador ...................................................................... 53


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1 Generalidades

1.1 Solicitud de Avalo Comercial

En fecha 02 de Diciembre de 2011, la Sra. Gloria Orrego ejecutivo snior de clientespreferenciales Bancolombia C.C. Paso Real Medelln, solicit al Ing. Luis FernandoRestrepo Gmez, la Valoracin y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y MejorUso, sobre Lote de 16.373 m identificado con matrcula inmobiliaria N 060-0064331, ycon N Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de MayorExtensin denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) delMunicipio de Turbaco Departamento de Bolvar.

1.2 Inspeccin Ocular.

El reconocimiento en sitio del predio, fue efectuado los das Lunes 05 y Martes 06 deDiciembre de 2011, por el experto, tasador profesional e Ingeniero Civil, Luis Fernando

Restrepo Gmez miembro afiliado a la Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia,con Registro Nacional de Avaluadores (RNA) y con credencial de SociedadesInternacionales de Tasadores (SOITAVE N 581).

1.3 Fecha de Emisin del Informe de Avalo

ste Informe se emite para las condiciones vigentes sobre el bien inmueblevalorado, al 14 de Diciembre de 2011.

1.4 Documentos Suministrados

Para efectos del avalo fueron consultados los siguientes documentos suministradospor el solicitante:

Fotocopia de la Escritura Pblica del bien.Fotocopia de los Certificados de Tradicin y Libertad al 5 de Diciembre de 2011

1.5 Cumplimiento de Normas ICONTEC-RNA

Este Informe de Avalo y de Factibilidad de Aprovechamiento, cumple con las Normas Tcnicas Sectoriales Colombianas NTS S 03 y NTS I 01 ICONTEC RNA,vigentes desde el 2009, elaborada por la Unidad Sectorial de Normalizacin de la Actividad

Valuatoria y El Servicio de Avalos (USN-AVSA), la cual se refiere al Contenido deInformes de Valuacin y Contenido de los Informes de Valuacin de BienesInmuebles Urbanos.

1.6 Uso que se dar al Dictamen

Segn la informacin suministrada por el solicitante al momento de hacer el Encargode Valuacin, la funcin u objeto de ste dictamen, consiste en realizar una Tasacin paraestablecer el valor de un bien inmueble al 14 de Diciembre de 2011 con la finalidad derealizar operaciones financieras sobre l.

1.7 Tipo de Valor que se Busca

La Opinin de Valor emitida por el experto sobre el inmueble en estudio, serefiere al valor de mercadodel Bien Avaluado, entendindose por valor de mercado al


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precio ms alto en trminos de moneda, que un comprador y un vendedor bieninformados estaran dispuestos a pactar para realizar una transaccin mercantil sobre elbien, siendo sta realizada en un mercado abierto (libre de presiones externas), en un

tiempo prudencial, y que se efecte en dinero de contado.1.8 Vigencia de la Tasacin

El presente dictamen, tiene una vigencia de un ao, a partir de la fecha de emisindel mismo, siempre y cuando las condiciones de la economa local, o nacional no se veanabruptamente modificadas (variaciones inflacionarias mayores al 10%), adicionalmente,sta opinin de valor, pudiera verse alterada por la ocurrencia de situaciones noprevisibles por el tasador al momento de la realizacin del avalo, como por ejemplodecretos o regulaciones o afectaciones de contenido urbanstico, calamidades naturales,etc., que obviamente afectaran los parmetros y variables que forman valor y enconsecuencia la vigencia del avalo sucumbira ante nuevas realidades en el sector, queprobablemente afecten al inmueble.

1.9 Restricciones y Limitaciones

La Opinin de Valor que se expresa en este informe de tasacin, obedece a laque existira, en la oportunidad de realizar una negociacin de estricto contado, lacual, consiste en aquella efectuada en un instante del tiempo coincidente con lanegociacin que se haga, al valor actual convenido y sin que exista alguna consideracincon respecto a las condiciones econmico financieras de las partes involucradas en laoperacin. (Comprador Vendedor).

En el proceso de investigacin y trabajo, para alcanzar el objetivo de emitir unaOpinin de Valor sobre el bien estudiado, se razonaron realizaron simulacionesfinancieras sobre la factibilidad de potenciales aprovechamientos del Lote, igualmente se

consideraron los juicios de expertos en la materia inmobiliaria que han realizado avalosrecientes en inmuebles comparables y/o similares al analizado.

Adems, se discurrieron y evaluaron las Operaciones de Compra-Venta, lasOfertas pblicas en revistas y prensa, la Informacin recogida de primeramano por el Tasador, para bienes que de manera anloga, fueran similares y/ocomparables con el estudiado.

En consecuencia se han examinado las referencias del mercado investigadaspor el Tasador, las de Lonja de Propiedad Raz, y consultas con empresasdedicadas al arrendamiento, venta y avalos de inmuebles similares alavaluado.

En el presente informe sobre la Opinin de Valor del bien en cuestin, sepresume la veracidad, se acogen como correctos y han sido tomados de buena fe por elexperto, los documentos de titulacin del Bien, sin tener en cuenta aquellos aspectos deorden jurdico que no hayan podido ser previamente informados de manera especfica altasador, para que sea considerada en l. Adems, Los estudios y anlisis fueron realizadostomando como base cierta, la informacin recolectada y suministrada por terceros. Por lo


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anterior, no existe compromiso alguno del experto sobre los datos considerados, con losque realiza la valoracin.

Las fotografas del Bien, presentadas en este informe solo deben ser consideradascomo auxiliares y se adjuntan con el objeto de que el lector del mi smo, puedavisualizar, tanto el bien avaluado como el sector de influencia sobre el mismo.

Salvo las que sean perceptibles y de pblico conocimiento, en el avalo presente nose tiene en cuenta las caractersticas geolgicas ni la capacidad de soporte o resistenciadel suelo valorado, por cuanto para la certeza de tales anlisis se requiere la aplicacin detcnicas especiales que el tasador no efecta.



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2 Memoria Descriptiva

2.1 El Municipio

TURBACO es un municipio colombiano en el departamento de Bolvar. Est ubicadoa 10 kilmetros de la capital departamental, Cartagena.

Ilustracin 2-1

La posicin geogrfica de Turbaco lo sita a los 10 grados, 19 minutos y 30segundos de latitud norte; y a 1 grado, 17 minutos y 29 segundos de longitud oeste delmeridiano de Bogot.

El suelo de Turbaco es frtil en el 80%, seco, de roca caliza con restos de coralespetrificados, muy permeable a las aguas lluvias. Abunda la piedra de naturaleza calcrea.

El municipio de TURBACO, limita:Al Norte con los municipios de: Santa Rosa y Villanueva (Alipaya y Timiriguaco, Susnombres indgenas);Al Este con San Estanislao de Kostka, Arenal;Al Sur con Arjona y Turbana


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Al Occidente con Turbana y Cartagena; Siguiendo con esta ltima el curso del arroyo deahoga sapos, canalizado para la construccin de la Urbanizacin 11 de Noviembre.

Los corregimientos de Caaveral, Chiquito y la Vereda de Aguas Prietas, integran la

divisin poltica administrativa del Municipio de Turbaco.Extensin total: 170 kmExtensin rea urbana: 5.34 kmExtensin rea rural: 5.069 kmAltitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 200 msnmTemperatura media: 27 C.

2.2 Como Llegar a TURBACO - Rutas sugeridas

Para llegar hasta TURBACO desde el aeropuerto Rafael Nez de Cartagena (en laCalle 73), existen varias rutas, que en promedio pudiera decirse que don de alrededor de30 km de distancia, sin embargo, el tiempo de recorrido difiere dados los volmenes detrfico que se encuentran en las distintas rutas.

2.2.1 Ruta 1

Es de 28,6 km de Recorrido hasta a la plaza principal del centro urbano y requierede aproximadamente 47 minutos de tiempo, principalmente tomando primero al salirdel Aeropuerto, la Av. Pedro De Heredia y empalmando despus con la I-90, para hacerlodetalladamente se debe seguir la siguiente ruta:

1. Dirgete hacia el sur en Calle 72 hacia Carrera 1A 600 m2. Contina por Carrera 1. 3,4 km3. Gira a la izquierda hacia Calle 41 600 m4. Calle 41 contina hacia la derecha hasta Playa Pedregosa 34 140 m5. Contina por Playa Pedregosa 32. 220 m6. Contina por Playa Pedregosa 30. 150 m


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7. Contina por Calle 30. 1,1 km8. Gira a la izquierda para continuar por Calle 30 9 m9. Toma la primera a la derecha y permanece en Calle 30 700 m

10. Contina por Pedro De Heredia. 5,9 km11. En la rotonda, toma la segunda salida en direccin Calle 31 270 m12. Toma la salida de la izquierda e incorprate a Carrera 69 350 m13. Incorprate a Transversal 53 2,0 km14. Contina por Transversal 54. 900 m15. Contina por Calle 32. 700 m16. Gira a la derecha hacia I-90 4,1 km17. Toma la salida de la izquierda e incorprate a I-90 4,9 km18. Contina por Calle 27. 2,3 km19. Gira a la derecha hacia Calle 19 71 m20. Toma la primera a la derecha hasta Calle 19 170 m21. Gira a la izquierda hacia Carrera 15 17 m

2.2.2 Ruta 2

Es de 37.3 km de Recorrido hasta a la plaza principal del centro urbano y requierede aproximadamente 1 Hora y 6 minutos de tiempo, principalmente tomando la I-90,para hacerlo detalladamente se debe seguir la siguiente ruta:

1. Dirgete hacia el oeste en Carrera 7 hacia Calle 72 450 m2. Gira a la derecha en la primera bocacalle hacia Calle 70 230 m


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3. Contina por Transversal 32. 300 m4. Contina por I-90A. 6,5 km5. Gira a la derecha 850 m

6. Gira a la derecha hacia I-90 8,4 km7. Gira a la derecha hacia I-90 8,5 km8. Gira a la izquierda hacia I-90 4,1 km9. Toma la salida de la izquierda e incorprate a I-90 4,9 km10. Contina por Calle 27. 2,3 km11. Gira a la derecha hacia Calle 19 71 m12. Toma la primera a la derecha hasta Calle 19 170 m13. Gira a la izquierda hacia Carrera 15 17 m

2.2.3 Ruta 3

Es de 27.4 km de Recorrido hasta a la plaza principal del centro urbano y requierede aproximadamente 1 Hora y 10 minutos de tiempo, principalmente tomando la

Carrera 1 y empalmando con la I-90, para hacerlo detalladamente se debe seguir lasiguiente ruta:

1. Dirgete hacia el oeste en Carrera 7 hacia Calle 72 450 m2. Toma la segunda a la izquierda hasta Calle 70 600 m3. Gira a la derecha hacia Carrera 1 3,4 km


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4. Gira a la izquierda hacia Calle 41 600 m5. Calle 41 contina hacia la derecha hasta Playa Pedregosa 34 140 m6. Contina por Playa Pedregosa 32. 220 m

7. Contina por Playa Pedregosa 30. 150 m8. Contina por Calle 30. 1,1 km9. Gira a la izquierda para continuar por Calle 30 9 m10. Toma la primera a la derecha y permanece en Calle 30 700 m11. Contina por Pedro De Heredia. 750 m12. Gira a la derecha hacia Carrera 22 600 m13. Gira a la derecha hacia Transversal 33 200 m14. Gira a la izquierda hacia El Lago 35 69 m15. Contina por El Lago 37. 65 m16. Gira ligeramente a la derecha para incorporarte a Campoalegre 550 m17. Contina por Diagonal 21. 260 m18. En la bifurcacin, mantente a la izquierda 1,5 km19. Contina por El Bosque. 750 m20. Contina por Transversal 54. 300 m21. Contina por Transversal 57. 750 m22. En la bifurcacin, mantente a la derecha 1,0 km23. Contina por Diagonal 30. 400 m24. Gira a la derecha hacia Transversal 58 700 m25. Gira a la izquierda hacia Transversal 58 81 m26. Toma la primera a la derecha hasta Calle 15 2,6 km27. Gira a la izquierda hacia Carrera 83 650 m28. Gira a la derecha hacia Calle 31 2,4 km29. Contina por I-90. 4,5 km

30. Contina por Calle 27. 2,3 km31. Gira a la derecha hacia Calle 19 71 m32. Toma la primera a la derecha hasta Calle 19 170 m33. Gira a la izquierda hacia Carrera 15 17 m

2.3 Ubicacin del Predio Analizado

Est en la Carrera 4 (Troncal Occidental) en la margen izquierda de la va queconduce de TURBACO al municipio de ARJONA a escasos metros de recorrido (Turbaco

Arjona) despus de la esquina de la transversal 5 y a 750 metros antes de un nuevodesarrollo habitacional de alrededor de 1400 casas, denominado BONANZA (Verilustracin 2-2 a continuacin).


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Ilustracin 2-2


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2.4 Descripcin del Predio

Lote de 16.373 m identificado con matrcula inmobiliaria N 060-0064331, y con NCatastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensindenominado POLVO AZUL. El lote se encuentra en el corredor urbano (Zona Comercial) dela Carrera 4 (Troncal Occidental) del Municipio de Turbaco Departamento de Bolvar

2.5 Imgenes del Predio

Vista Actual del Frente del Predio en sentido ARJONA TURBACO ( a la derecha)

Vista Actual del Frente del Predio en sentido TURBACO ARJONA ( a la izquierda)

Vista de Cubierta vegetal en sector del Lote con algo de pendiente


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Vista Interior desde el acceso al LOTE

Vista del acceso al LOTE desde la Carrera 4 (Troncal Occidente)


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3 Identificacin Preliminar de Norma Urbanstica

3.1 Identificacin del Predio:

De los planos del PBOT y de la imagen de localizacin se puede concluir que elpredio de inters se encuentra identificado circunscrito dentro del predio circunscrito por elpolgono identificado con el nmero 142 (ver Figura siguiente).

Del anlisis de las escrituras y el certificado de tradicin y libertad se determin queel predio 142 (mayor extensin) ha sido segregado en predios de rea inferior dentro delos cuales se encuentra el lote en estudio

3.2 Clasificacin del Suelo:

El predio 142 segn el PBOT se encuentran en suelo RURAL, lo cual contradice loque aparece en las Escrituras el cual hizo parte de otro de Mayor Extensindenominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) delMunicipio de Turbaco Departamento de Bolvar, razn por la cual, se hisonecesario elevar consulta a la administracin municipal y hacer completa claridad en elasunto, para lo cual el experto procur las determinantes urbansticas aplicables en laactualidad al uso del suelo, los funcionarios de la direccin de planeacin (Seor Aldemary seora Nora) en repetidas ocasiones las dieron de forma extraoficial, pero la solicitud delexperto, para obtener un dictamen escrito oficial de la Direccin de Planeacin Municipal,

no obtuvo resultados (debido al proceso de empalme de esta administracin municipal conla que ingresa en pocos das motivado al cambio de administracin).

En consecuencia para el Mayor y Mejor Uso legal y comercialmente factible setrabajar con los USOS permitidos y regulados en el PBOT del Municipio de Turbaco,vigentes desde 2002 y se consideraran en todo caso los ndices de ocupacin y deconstruccin expresados verbalmente por los funcionarios mencionados. En la Tablasiguiente se puede observar los usos admitidos en el PBOT para el Lote en Estudio.


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3.3 Usos Generales del Suelo Rural.

Dentro de la categora de Suelo Rural, el predio se ubica en el rea SUBURBANA II(9) y especficamente dentro de un CORREDOR SUBURBANO.

3.3.1 ARTCULO 135; Comercio General II. Usos Principales.

(Z.C.D.M.2: Zona Comercial de Densidad Media) Adems de los permitidos en lasZonas Comerciales de Comuna o Sectoriales, C-II, podrn funcionar: Almacenes de repuestos,servicios de comunicaciones, sucursales bancarias, venta al por mayor de artculos para la vivienda,almacenes de vveres y abarrotes, cajeros automticos, venta de artculos mdicos y quirrgicos.

3.3.2 ARTCULO 136; Usos Complementarios.

Se permitirn como actividades complementarias, las siguientes: localizacin de vas

primarias, talleres de reparacin de equipos de oficina y talleres de mecnica automotriz,estaciones de gasolina, supermercados, estacionamientos.

3.3.3 ARTCULO 223; Los Ejes Viales.

Eje 2. Tramo que une a Turbaco con Arjona y el resto del departamento de Bolvar. Lascaractersticas de este eje vial son: zona de va de 60 m un ancho de calzada de 10,5 m, berma de1,5 m y el material debe ser de asfalto. Este se le denomina troncal nacional. Segn INVIAS el reacomprada es de 30 m., por lo cual deben considerar retiros a eje de 15 m en el diseo propuesto.


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4 Potencialidades de Desarrollo del Sector

4.1 Factibilidad de Aprovechamiento (Mayor y Mejor Uso)

La articulacin vial de la Variante Mamonal Gambote con la Troncal de Occidentey la Cordialidad, generan una movilidad de vehculos del orden regional y nacional quegeneran ventajas comparativas para la instalacin de actividades decomercializacin a escala regional.

Adems de la condicin geogrfica que posee esta zona para la comercializacin agran escala a bajos costos tributarios en Turbaco, y de una rpida movilidad de losvehculos, se suma la articulacin de esta zona por intermedio de la Variante y el Corredorde carga a la zona industrial de Mamonal y a los muelles de Carga de la ciudad deCartagena, creando nuevos espacios para la produccin industrial mediana y pequea.

Adicionalmente de estas potencialidades se agrega la disponibilidad de servicios

pblicos que posee la zona y la tarifa ms favorable que recibira, por ser una zonahomognea de menor escala que Mamonal.

4.2 Tendencias y Desarrollo

A pesar de que la fisonoma del Distrito de Cartagena es paralela a la zona costera(Longitudinal), el crecimiento espontneo de la ciudad se ha generado perpendicularmentea su capacidad fsica (transversal), a lo largo de la avenida Pedro de Heredia para creceragotando la disponibilidad de suelos sin limitaciones (de susceptibilidad antrpica onatural) en la forma como hasta hoy lo viene realizando. La iniciativa del extinto Institutode Crdito Territorial impuls la construccin de urbanizaciones en el sentido antesdescrito con los proyectos Las Gaviotas, Los Caracoles, San Pedro, El Socorro, entreotros. Sin embargo, el alto costo por m de lote en bruto en la Zona Norte, y los elevados


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costos de llevar servicios pblicos a la zona rural del distrito para convertirla en Urbana,limitan el crecimiento de este tipo de urbanizaciones en la ciudad. Debido a lo anterior, seha presentado un desplazamiento de la oferta de este tipo de vivienda al municipio de

Turbaco, tales como:El RodeoBosques de la Ceiba.Bosques de la CircunvalarVilla JulianaVilla Andrea (Lotes con servicios con caractersticas tcnicas muy deficientes)Santa Brbara (Proyecto mixto Residencial, Comercial e Institucional)Villa Cdiz (Lotes con servicios con caractersticas tcnicas muy deficientes)Urbanizacin Cayenas

Con estos proyectos, la Vivienda de Inters Social se configur hace alrededor deuna dcada la primera tendencia de usos del suelo en la zona de estudio.

Sin embargo en fechas recientes (ltimos 5 aos) han surgido propuestasresidenciales en urbanizaciones de casas dirigidas a los estratos socioeconmicos 3 y 4que se han vendido convirtiendo en alternativa para algunos antiguos residentes deCartagena pero que laboraban en la zona portuaria de Mamonal y de muchsimoshabitantes de Turbaco e incluso de Arjona y Turbana.

A continuacin se observan imgenes del desarrollo Bonanza el cual tiene ms de800 viviendas concluidas y habitadas de un total aproximado de 1.400 de uno y dos pisos,de varios tipos con reas que van desde 65 m hasta 112 m.

Area de circulacin vehcular Interna tipo Sendero Vista de Casas de 2 Pisos

Vista de Casas de 1 y 2 pisos Vista de Fachadas de Casas de 1 y 2 pisos


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Seguidamente se observan imgenes del desarrollo Terrazas de Cucumn el cualtiene en proyecto y construccin otra buena cantidad de viviendas para atender a lapoblacin de los estratos socioeconmicos 3 y 4 con viviendas de uno y dos pisos, de

varios tipos con reas que van desde 60 m hasta 110 m.

Fachada Posterior de Viviendas en ConstruccinVista de otro sector del Lote en donde se construye el

conjunto Cucumn por Etapas

Vista de Preventa del Proyecto Cucumn Vista de Fachadas de Casas de 1 y 2 pisos


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4.3 Declaratoria de Zona Franca para Turbaco

Si bien es cierto que el polgono declarado como ZONA FRANCA (beneficiosaduaneros y tributarios) no incluye al predio en estudio, su incidencia en el entorno detodo el municipio ser evidente, dada la inmensa demanda de comercio de densidadmedia que se requerir como efecto colateral de la declaratoria mencionada.

Si a esta aprobacin, se le suma la firma definitiva del Tratado de Libre Comerciocon los Estados Unidos de Amrica en fecha reciente, es muy probable que el mercado desuelos con los usos permitidos en el lote estudiado tengan un incremento substancial en lademanda de los mismos.


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4.4 Doble Calzada Tramo Turbaco Arjona

En la actualidad, se ejecuta la construccin de la doble calzada en el tramo entreCartagena y Turbaco por la denominada va I-90 mejor conocida localmente como laTroncal Occidental de la costa atlntica y que posteriormente estar conectada en la redva nacional con vas tales como la Autopista Ruta Al Sol (Une a la Costa Atlntica con laCapital del Pas) y tambin lo har con las Autopistas de la Montaa (une la Costa

Atlntica con El Puerto de Buenaventura a travs de Antioquia y del Eje Cafetalero).

En las imgenes siguientes se observa el tipo de va que ser igual a la que tendr elfrente del predio en estudio en el corto plazo y su seccin transversal para el denominadoEje vial 2 cuyas caractersticas son: zona de va de 60 m, un ancho de calzada de 10,5 m,berma de 1,5 m, y el material de la carpeta de rodamiento asfalto.

Vista de la seccin Transversal de la Va Maquinaria y Equipo en Plena Oprecin

Prximamente, se comenzar otro tramo que comunicar por la misma TroncalOccidental a Turbaco con Arjona en camino posterior a conectarse con Sincelejo.Precisamente este tramo de la Doble calzada pasar por el frente el predio enestudio, por lo que ello representa una ocasin de mejora en la accesibilidad y en la


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movilidad as como en un incremento de las potencialidades comerciales del predio enestudio.

En la Actualidad, La Troncal de Occidente tal como est, es una va nacional adscritaal sistema vial administrado por INVIAS, que comunica al Municipio de Turbaco con elMunicipio de Arjona y el resto de Colombia.

Actualmente este tramo asfaltado se encuentra en excelentes condiciones tcnicas,con todas sus obras viales en buen estado, con una longitud de 14 Kms, dentro del reabajo estudio. (Ver imagen siguiente)


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5 Factibilidad de Aprovechamiento

Partiendo del Principio universal de la Tasacin, de que el Suelo vale de acuerdo almximo provecho que se pueda obtener de l y Debido a que la ubicacin del Lote seencuentra en una zonacon muy buenatendencia para elprovecho comercial demediana densidad, serealiza la estimacin delvalor del predioconsiderando lafactibilidad deaprovechamiento (Mayor y

Mejor Uso) segn elpotencial desarrollabledesde el punto de vistalegal (PBOT) y msfactible desde la ptica delmercado.

De ese anlisis y como resultado del estudio y de las tendencias ms probables delmercado desde el punto de vista inmobiliario, dada la Zona Franca en Turbaco, el usolegal de Comercio de Mediana Densidad y la consideracin del paso de la Doble Calzadaen un futuro prximo por el frente(ms de 100 metros lineales) del

Lote en estudio, se determin queel mejor producto sera, uncomplejo comercial con Vitrina enel nivel de la calle y que ademspermita oficinas en el segundopiso y en la parte posterior elalmacenamiento o la operacin detalleres medianos en bodegas detamaos entre 150 m y 250 mde 8 metros de altura (para 1.200a 2.000 m3 de Volumen encapacidad de almacenaje).

Es decir, un complejo que cubra las necesidades de almacenamiento, logstica ycomercio para empresas nacionales y multinacionales con una ubicacin estratgica.

Un esquema grfico del Producto inmobiliario a promover con muy buenasprobabilidades de xito en el mercado local, (ya existen propuestas similares enMamonal) a juicio del experto que efecta la valoracin, sera como el que se observa acontinuacin:


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5-1 Esquema de Edificacin Propuesto

5-2 Complejo Totalmente Construido Similar al Propuesto (Mamonal)

5-3 Proyecto de Constructora BARAJAS Cartagena | B.L.O.C. Port en Mamonal


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6 Localizacin General y Particular

6.1 Particular - Predio En Estudio

6.2 Nomenclatura y Cdigo Postal

El Bien Inmueble, tiene la direccin postal siguiente:La Nomenclatura urbana es: Cr 4 (Troncal Occidental) S/N El cdigo postal es: 131001

Nomenclatura y Cdigo Postal Zoom del Sector del Cdigo Postal


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7 Identificacin del Bien

7.1 Caractersticas Fsicas del Lote7.1.1 Fachada

Se trata de un Lote que bordea la troncal occidental (carrera 4) y que posee uncercado al frente con un muro de mampostera de vieja data que lo asla visualmentedesde la va.

7.1.2 Forma, rea y Relieve

El lote conserva an muchas de las caracterstica tpicas del suelo rural como lo soncobertura vegetal frondosa (aunque nada forestal) conformada en su mayora por

rastrojos y maleza. Esto implica que un desarrollo inmobiliario en el lugar, requiere laremocin total del suelo conformado por la capa vegetal que actualmente lo constituye.

La Forma es irregular con un muy amplio frente a la va (ms de 100 m) y unatopografa suavemente (ondulada) en un rea de 16.373 m.

7.1.3 Ubicacin Manzanera del Inmueble

El Lote se encuentra en ubicacin medianera


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7-1 Entrada al Lote desde la Va

7-2 Vista General de un sector del Interior del Lote


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7.2 Linderos

Los Linderos del Lote considerados para la valoracin fueron los que aparecen en laescritura pblica N 2.176 del 10 de Septiembre del 2007, asentadas en la Notara 2 delcircuito Notarial de Envigado, Antioquia descritos en el prrafo los siguiente:

POR EL FRENTE, linda con zona verde en medio, con la carretera troncal de occidente;POR LA DERECHA ENTRANDO, linda con predio de esta segregacin hoy de H JoseBaena Torres y otros;POR LA IZQUIERDA ENTRANDO, linda con predio de Luis Antonio Blanco Lares;POR EL FONDO, linda con predio de Pedro Quiceno.

Este predio tiene segn escrituras un rea de 16.373 m, asentado bajo el folio dematricula inmobiliaria N 060 0064331 y la Referencia Catastral 00-02-0002-0294-000.

7.3 Procedencia y Titulacin

El predio en estudio y anteriormente descrito, form parte de un lote de mayor

extensin y que originalmente era de un rea total 36.250,50 m, que perteneci alCrculo de Cronistas Deportivos de Bolvar (CICRODEPORTES), por compra que hicieron alseor Mohadie del Valle Abraham, segn Escritura 3487 del 1/8/1989 registrada en laNotara 3 de Cartagena.

Posteriormente el CICRODEPORTES dividi la superficie de su propiedad en tres (3)lotes de menor tamao y los vendi de la siguiente manera:

1. Mediante Escritura 2.883 del 26 de agosto del ao de 1996, registrado en la Notara 1 deCartagena, se realiz venta parcial de ese Lote Mayor en un rea de 9.877.50 m al seorLuis Antonio Blanco Lares C.C. 3.969.522 , al cual le fue asignada la matrcula inmobiliaria060-158436

2. Mediante Escritura 2.028 del 12 de octubre del ao de 2000, registrado en la Notara 1 deCartagena, se realiz venta parcial de ese Lote Mayor en un rea de 10.000 m, a YennyAgosta Buelvas C.C. 45.466.170; Jos Baena Torres C.C. 9.075.597; lvaro Campo GarcaC.C. 9.066.021; Hctor Efran Romero Senz C.C. 73.078.327; Richard Fernando TinocoPadilla C.C. 9.065.087, al cual le fue asignada la matrcula inmobiliaria 060-183210

3. Mediante Escritura 2.649 del 29 de diciembre del ao de 2000, registrado en la Notara 1 deCartagena, se realiz venta parcial de ese Lote Mayor en un rea de 16.373 m, aEXPORTMARMOL S.A. al cual le fue asignada la matrcula inmobiliaria 0600064331


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7.4 Aspectos Legales y Jurdicos del Bien

7.4.1 Derechos de Propiedad a Valorar

El total de los Derechos de Propiedad sobre el lote, estn en una MatrculaInmobiliaria a nombre de Daniel Urquijo

7.5 Explotacin Econmica

Actualmente el Inmueble est disponible para recibir las construcciones permisiblescomo comercio de densidad media comercial.

7.6 Oferta y Demanda

De acuerdo a las consultas, anlisis e investigaciones realizadas, se considera que elenfoque de valoracin se puede y debe realizar usando el principio del mejor y mayor usopermitido ya que el mismo segn la investigacin sustentada en los tems anterioresdispondra de los permisos de la municipalidad (PBOT) para efectuar un desarrollo

inmobiliario destinado al comercio de de densidad media, con un muy alto grado decertidumbre de que el mercado lo puede absorber, por lo cual, en lo que se refiere a la

Opinin de Valor que se dictamina en el presente informe, a juicio del experto, ser laque ms se aproxime al Valor Comercial de bien en estudio.

7.7 Factores Positivos y Negativos

7.7.1 PositivosSector con tendencia evidente e inocultable al aprovechamiento comercialFrente Amplio (ms de 100 m) sobre la carrera 4 (actual troncal occidental)Futura (corto plazo) Doble CalzadaTopografa suaveMltiples alternativas de transporte pblico.

Alta demanda por la Declaracin de la Zona Franca de TurbacoFirma del TLC con los EEUU y con CanadAlta Influencia por cercana tanto del Puerto de Mamonal como de Cartagena

7.7.2 NegativosEl lote deber dejar un retiro de al menos 15 metros para faja que ser requerida en laconstruccin de la doble calzada

7.8 Estado Actual de la va segn el INVIAS


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8 Metodologa de Avalo

8.1 Investigaciones de MercadoPara conformar una Opinin de Valor sobre el Inmueble en Estudio se Investigy se evalo de forma estadstica el comportamiento del mercado, para aproximarse con unadmisible grado de certidumbre al Valor ms razonable de los bienes en el sector, decaractersticas similares a las del bien en estudio y que a su vez estos seanaprovechables, o que ya estn siendo aprovechados por construcciones similares a las quese permiten construir sobre el lote en estudio.

Para el anlisis del inmueble se evalan diferentes factores tanto positivos comonegativos que afectan al inmueble e influyen directamente en el valor por metro cuadradode ste, basados en la consideracin de las caractersticas fsicas de rea, topografa,determinantes urbansticas de usos factibles segn PBOT y potencialidades del mercado

destino del desarrollo potencial.Adicionalmente se consideran las diferentes metodologas valuatorias, que para el

caso particular que nos ocupa fue el Mtodo o Tcnica Residual en la versin Esttica -Determinstica, conciliado posteriormente con el Mtodo comparativo de mercado.

8.2 Mtodo o Tcnica Residual Esttica-Determinstica

El Mtodo Residual en la modalidad de anlisis Esttico-Determinstico, es unatcnica, mediante la cual se busca establecer el valor comercial del bien, normalmentepara el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto hipotticode construccin, acorde con la reglamentacin urbanstica en el Plan de OrdenamientoTerritorial vigente en la jurisdiccin municipal en la que se encuentra el Lote, y de

conformidad con la realidad del mercado del bien (hipottico) finalmente vendible, para elterreno objeto de avalo, considerando esttica la variable tiempo, en el cual sedesarrolla la ejecucin del proyecto y al mismo tiempo (instantneo) las ventas.

Este es un mtodo indirecto (descomposicin suelo y construcciones) en el cual secapitalizan las rentas futuras de un predio.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de lasventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Esindispensable que adems de la factibilidad tcnica y jurdica se evale lacomercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado.

Este Mtodo consiste en Obtener de manera RESIDUAL (Tambin se denomina

Mtodo Involutivo Esttico) el Valor de la tierra a partir del mximoaprovechamiento factible y legal del Lote en estudio de acuerdo al POT vigente.

La base del mtodo es la separacin de los componentes bsicos de un inmueble: elsuelo y las construcciones o mejoras, de los cuales se valora uno y se obtiene el otromediante diferencia o residuo.

Para este ejercicio, se aplicar una de sus acepciones, que es la de la ValoracinResidual del Suelo, a travs del conocimiento del Valor comercial de las Edificaciones


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Factibles de construir sobre l, para lo cual se investigaron proyectos inmobiliariossimilares al hipottico que se puede aprovechar a desarrollar sobre el Lote y los valores deventa reales en el mercado.

Esto se logra, en congruencia con el principio de la tasacin universal que enuncia elaxioma de que el valor de la tierra es relativo al uso Legal y Factible segn laNormatividad aplicable y el mercado disponible (el cual genera su ms alto valorcuando se aprovecha el lote a su mximo potencial).

El mtodo o tcnica residual, parte de investigar y responder adecuadamente dos(2) preguntas para sustentar la Opinin de Valor mediante el precio terico, otasacin estimada de un Lote, solar o terreno, por lo que para adelantar la metodologa demanera ajustada se deben considerar cuatro factores, cuya magnitud se pone demanifiesto al contestar las interrogantes:

8.2.1 Qu mejora se puede desarrollar?

La respuesta a esta primera pregunta, permitir conocer tres parmetros que sonnecesarios para la obtencin del Valor Residual del Suelo.

Precio de venta del producto o mejora incorporada Cunto se puede obtenerde la venta del producto inmobiliario una vez incorporada la mejora desarrollada, para lascondiciones actuales que rigen el mercado de bienes similares?

Costo de desarrollo o construccin de la mejora del producto inmobiliario .Se deben tener referencias actualizadas de los costos involucrados en el desarrollo de lamejora incorporada.

Costo de obras preliminares o de urbanizacin en el supuesto de que seapreciso realizar obras de esta naturaleza.

8.2.2 Coeficiente de Aprovechamiento?

Esta magnitud se obtiene mediante del cociente que se produce al dividir el reaTotal de Construccin (rea Edificable), libre de las regalas entre el rea neta del Lote opor la densidad de viviendas factible, y/o por el ndice de ocupacin y/o el nmero depisos permitidos, etc.

8.3 Mtodo Comparativo de Mercado

El MTODO COMPARATIVO O DE MERCADO es una metodologa Valuatoria que sebasa en la informacin suministrada por la realidad del mercado, que consiste en unainvestigacin general de oferta, negocios reales, demanda en el sector inmediato, consultaa Banco de Datos de Avalos y consulta a colegas inmobiliarios y tasadores conocedoresde informacin del sector, la cual es debidamente ordenada, verificada y homologada.

Al conjunto de datos organizados y tabulados se le aplica un anlisis estadstico,que puede ser de Regresin Lineal, o de Tendencia Central segn se logre alcanzar ciertascondiciones y/o parmetros de fiabilidad que permitan el pronstico adecuado con unadmisible grado de certeza en funcin de los datos recolectados y/o obtenidos delmercado y las consultas e investigaciones realizadas.


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8.4 Estudio de los Valores del Mercado

Para realizar la simulacin del desarrollo hipottico sobre el Lote, se efectu unainvestigacin juiciosa de los valores aproximados del Mercado para los distintos tipos deinmueble que se presume sern comercializados, al realizar el aprovechamiento permisiblepor la normativa aplicable de la municipalidad y obedeciendo a las leyes de la Oferta y laDemanda para el sector en el cual se har la oferta inmobiliaria.

Los valores obtenidos en la exploracin del mercado fueron segn la fuente citada:

Descripcin Fuente Valor Unitario

Casa en Obra Gris estrato 3 Desarrollo Terrazas de Cucumn 580.000 $/mCasa con Acabados estrato 3 Desarrollo Bonanza 785.000 $/mCasa en Obra Gris estrato 4 Desarrollo Terrazas de Cucumn 680.000 $/mCasa con Acabados estrato 4 Desarrollo Bonanza 900.000 $/mOficinas Construidas y Vendidas (nuevas) Complejo en mamonal 2.775.000 $/m

Oficinas en Proyecto Constr. Barajas (Preventa) Complejo BLOC Port mamonal 2.800.000 $/mLocales Comerciales construidos y vendidos (nuevos) Complejo en mamonal 3.750.000 $/mLocales en Proyecto Constr. Barajas (Preventa) Complejo BLOC Port mamonal 4.000.000 $/mBodegas de 1000 m y 8. 000 m3 Construido (Nuevas) Complejo Industrial de TERNERA * 250.000 $/m3Bodegas de 150 m a 500 m (1.200 a 4.000 m3) Construido Complejo en mamonal * 275.000 $/m3Bodegas de 150 m a 500 m (1.200 a 4.000 m3) (Preventa) Complejo BLOC Port mamonal * 260.000 $/m3

* Valor unitario expresado por metro cubico (m3) que es el que realmente se maneja en el mercado inmobiliario para almacenaje.

Debido a que no est segn el PBOT permitido un emprendimiento residencial sobreel Lote, al menos as est de manera escrita en el acuerdo vigente del 2002, verbalmente(ni por escrito, ni oficialmente) el experto obtuvo la informacin al realizar la consultasobre los usos del suelo en el inmueble en estudio, que en la actualidad que se pudieran

obtener despus de cierto trmite ante planeacin municipal los permisos paraadelantarlo.

Por lo anterior, el planteamiento del aprovechamiento con el cual se usar El MtodoResidual en la obtencin del valor de la tierra, no considerar el potencial residencial sinoque se circunscribir exclusivamente a lo que est estipulado en el PBOT vigente.

Es decir, se considera un desarrollo bajo las siguientes determinantes:

Descripcin Fuente Determinante

ndice de Ocupacin Consulta Verbal 50%ndice de Construccin Consulta Verbal 2Altura Consulta 8 m

Uso Factible Investigacin del experto y PBOT Loc + Ofc + BodegaY bajo los siguientes valores probables de comercializacin:

Tipo de Inmueble Valor Unitario

Asumido (hipottico)

% del reduccin del

Mercado investigado

Oficinas en Proyecto (Preventa) 2.650.000 $/m Entre 95.5% y 94.6%Locales en Proyecto (Preventa) 3.550.000 $/m Entre 94.6% y 88.8%Bodegas de 150 m a 500 m (1.200 a 4.000 m3) (Preventa) 230.000 $/m3 Entre 92.0% y 83.6%


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8.4.1 Clculos del Valor Comercial del Suelo segn desarrollo Potencial


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Una vez obtenido el valor del Lote en estudio segn el anlisis anterior, apoyados enel Mtodo Residual, se hicieron consultas sobre el mismo y el resultado fue congruente(incluso muy atractivo) con respecto al valor del mercado existente en zonas

geoeconmicas similares, en las cuales se pudiera adelantar un proyecto de equivalentescaractersticas a las del planteado.

Adicionalmente, como se expone detalladamente en este informe, elaprovechamiento hipottico esta Validado por el PBOT vigente en el Municipio deTurbaco, y esencialmente es de destacar que en las suposiciones de los valores demercado, para los ingresos por ventas se tomaron los datos del mercado actual para losproductos inmobiliarios proyectados (locales + oficinas + bodegas mediana capacidad) yla informacin se corrigi a la baja, con el fin de ser conservador en las previsiones delos valores incorporados en la simulacin financiera del proyecto hipottico.

8.5 Conclusin Del Valor

De los planteamientos, metodologas y operaciones matemticas realizadas, seencuentra el valor del bien inmueble estudiado.

Segn lo anterior, el dictamen de Valor de los derechos del 100% sobre la unidadpredial valorada (inmueble en estudio) se expresa de manera razonable como ValorTotal de $ 2.023.928.632 para el rea de 16.373 m lo cual implica que el valor pormetro cuadrado o valor unitario de superficie del lote se exprese en $ 123.613,79 porm.

8.5.1 Resultado al 14 de Diciembre de 2011

Luego a la fecha del avalo, el bien constituido por el Lote con Matrcula inmobiliariaN 060-0064331, y con Nmero Catastral N 00-02-0002-0294-0001-000-00000, ubicado

en el Municipio de Turbaco Departamento de Bolvar, se puede expresar de manerarazonable en DOS MILVEINTICUATRO MILLONES DE PESOS ($2024.000.000)

8.6 Conclusiones y Recomendaciones

Hechas las consideraciones anteriores y de acuerdo a los parmetros del anlisisanterior, se logra el resultado sobre el valor comercial de la propiedad.

Una vez efectuado el anlisis se realiz un cotejo sobre el valor obtenido para el bienvalorado, observndose que el mismo, se encuentra ajustado, al MERCADO estimado de lazona.

Es importante considerar, que se espera en el corto plazo, una muy importantedemanda de inmuebles similares a los planteados en el desarrollo hipottico tales como

Locales, Oficinas y Bodegas de mediana y alta capacidad, y de lotes similares alestudiado, lo que incidir ineludiblemente en un incremento sustancial de los precios dereferencia en las transacciones y que los ms probable que ocurra es que ese incrementono sea lineal, sino que ms bien obedezca a la especulacin, pues hay segn se determinen la investigacin del mercado en el sector, una creciente escases de la oferta actual, loque ocurrir hasta que la oferta y la demanda alcancen la nivelacin y el equilibro queexige la ley del mercado.


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Desde la ptica de este experto, este sera un valor para la adquisicin Globaldel bien inmueble estudiado, pero el valor unitario obtenido, no lo considera nicomparable, ni aplicable a inmuebles contiguos o vecinos ya que cada lote debe ser

evaluado segn sus potencialidades, as tengan el mismo uso factible, pues pudieran serdistintas variables como el rea, el frente, el fondo, la topografa, etc., y por ello, noprecisa ser el mismo aprovechamiento en todos los lotes, por ms cercana que tengan eluno del otro.

Por este motivo, el experto sugiere no se cometa el error de prorratear el valor deotros lotes aledaos con la multiplicacin de su rea por el valor referente del metrocuadrado para este predio estudiado.

Se realiz la Investigacin de avalos, adems se consultaron reconocidos colegastasadores, miembros de las Lonjas de Propiedad Raz, sobre su opinin en cuanto a lospotenciales valores aplicables al sector en donde se realiza el estudio y el enfoque que sele deba dar al avalo.

Los estudios anteriores fueron realizados tomando como base la informacinobtenida por el experto, por lo cual el tasador no asume responsabilidades ya que lamisma fue aceptada y tomada de buena fe como vlida para la realizacin del presentetrabajo.

Se debe aclarar la diferenciacin existente entre el valor objetivo y el Valor deNegociacin. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que elestudio que efecta el experto, conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valorde Negociacin" intervienen mltiples factores subjetivos o circunstanciales imposiblesde prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para elpago, la tasa de inters, la urgencia econmica del vendedor, el deseo o antojo del

comprador, la destinacin o uso que ste le vaya a dar etc., todos los cuales sumadosdistorsionan a veces en alto porcentaje, hacia arriba o hacia abajo, el monto del avalo.

El citar nmeros de escrituras de adquisicin, de propiedad horizontal, no implica unestudio de ttulos completos sobre el inmueble. Por tanto el tasador no asumeresponsabilidades sobre los mismos.


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Luis Fernando Restrepo GmezIng. Civil Mster en Gerencia Interventor - Tasador


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9 Resumen de Avalo Comercial tipo FUA


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RMACION BASICA

LICITANTE D. IDENTIFICACION BANCO CONS. FECHA AVALUO

TO AVALUO DIR. INMUEBLE BARRIO NCATASTR0

AD Cod Postal DPTO. SECTOR UBIC INMUEBLE METODOLOGIA VALUATORIA Residual Esttica Determinstica

FICACION METODOLOGIA EMPLEADA El suelo vale de manera RELATIVA, en proporcin a lo que se pueda aprovechar de l. En este caso Vale de acuerdo a las potencialidades de Desarrollo sobre el mismo.

RMACION DEL BARRIO

ICIOS PUBLICOS ESTRATO LEGAL. BARRIO TOPOGRAF. TRANSP.Sector Predio

DUCTO VIVIENDA COMERCIO ESTADO PARQUES ARBORIZACION

NTARILLADO INDUSTRIA PAVIMENTADA PARADERO ALAMEDAS

GIA ELECTRICA MIXTO ANDENES ALUMBRADO CICLORUTAS

NATURAL OTRO SARDINELES Z. VERDES

FONIA

RMACION DEL INMUEBLE

Descripcin otros

M. INMOB. M. INMOB. GJ 1 M. INMOB. GJ 4 M. INMOB. DP 2

M. INMOB. PPAL 2 M. INMOB. GJ 2 M. INMOB. GJ 5 CHIP (Solo Bogot)

E M. INMOB. GJ 3 M. INMOB. DP 1

RMACION DE LA CONSTRUCCION

MERO DE PISOS ESTADO CONSTRUCCION ESTADO CONSERVACION OPTIMO BUENO REGULAR MALO DEMOL

MERO SOTANOS NUEVA TERMINADA USADA SIN TERMINAR ESTRUCTURA FACHADA CUBIERTA

ETUSTEZ (AOS) EN OBRA AVANCE TERMINADA REMODELADA

NDENCIAS

A BAO SOCIAL BAO PRIVADO BAO SERVICIO JARDIN GARAJES (TOTAL UNIDADES) LOCA

EDOR ESTAR HAB. COCINA PATIO INTERIOR BALCON CUBIERTO USO EXCLUSIVO BAHIA COMUNAL DOBLE DEPOSITO BODE

UDIO HABITACIONES CUARTO SERV. TERRAZA Z. VERDE PRIVADA DESCUBIERTO PRIVADO SENCILLO SERVIDUMBRE OFICI

BADOS

PISOS MUROS TECHOS C. MADER. C. METAL. BAOS COCINA PISOS MUROS TECHOS C. MADER. C. METAL. BAOS COCINA

ADO

PIEDAD HORIZONTAL DOTACION COMUNAL

. A PROP. HORIZONTAL NUMERO EDIFICIOS PORTERIA PISCINA GJ. VISITAN. BOMBA EYECTORA Z. VERDES SALON COMUNAL PLANTA ELECTRICA OT

J. O AGRUP. CERRADA UNID, POR PISO CITOFONO TANQUE AGUA JUEGOS NIOS A. ACON. CENTRAL GIMNASIO SHUT BASURAS ASCENSOR

CACIN INMUEBL TOTAL UNIDADES BICICLETERO CLUB HOUSE CANCHA MULT. CANCHA SQUASH GOLFITO EQ. PRESION CONST. NUMERO ASCENSORES

UALIDAD EDIFICADORA COMPORTAMIENTO OFERTA Y DEMANDA TIEMPO ESPERADO COMERCIALIZACION

DACION AVALUO

DESCRIPCION AREA (m2) VALOR UNITARIO (m2) VALOR TOTAL

VALOR TOTAL AVALUO

R UVR DEL DIA VALOR AVALUO EN UVR CALIFICACION GARANTIA FAVORABLE DESFAVORABLE

RVACIONES

Valor Comercial Car rera 4 (Troncal Occidental) - Slida para Ar jona COMUNA 5

TURBACO 131001 BOLVAR Polvo Azul

RESUMEN DE AVALO COMERCIAL

Dra. Goria Orrego BANCOLOMBIA 007 131001-141211 14

X X X X Excelente PERSPECTIVAS DE VALORIZACION

USO PREDOMINANTE DEL BARRIO VIAS DE ACCESO AMOBLAMIENTO URBANO 4 APROBADO

SUAVE

Futura (corto plazo) DOBLE CALZADABENEFICIO Y CRECIMIENTO POR Firma del TLC -EEUU y Canad

Existen muy altas perspectivas DE INCREMENTO DE VALOR, por lo siguiente:

Sector con tendencia evidente e inocultable al aprovechamiento comercial

X X X Loc. + Ofic+Bod Frente Amplio (ms de 100 m) sobre la carrera 4 (actual troncal occidental)

X X X X

Alta Influencia del Puerto de MAMONAL

X X Alta Influencia por consolidacin de la Zona Franca de TURBACO

LOTE 060-0064331

COMERCIAL II LOC.+OFI.+BODEGA

culacin vial de la Variante Mamonal Gambote con la Troncal de Occident e y la Cordialidad, generan una movilidad de

los del orden regional y nacional que producen ventajas comparativas para la instalacin de actividades de comercializacin aregional. Adems de la condic in geogrfica que posee esta zona para la comerciali zacin a gran escala a bajos costos

rios en Turbaco, y de una rpida movili dad de los vehculos, se suma la articulacin de esta zona por intermedio de la Variante yredor de carga a la zona industrial de Mamonal y a los muelles de Carga de la ciudad de Cartagena, creando nuevos espaciosa produccin industrial mediana y pequea.

Si bien es cierto que el polgono declarado como ZONA FRANCA (beneficios aduaneros y tributarios) no incluye al p

estudio, su incidencia en el entorno de todo el municipio ser evidente, dada la inmensa demanda de comercio de demedia que se requerir como efecto colateral de la declaratoria mencionada. Si a esta aprobacin, se le suma la firm

del Tratado de Libre Comercio con los Estados Unidos de Amrica en fecha reciente, es muy probable que el merca

suelos con los usos permitidos en el lote estudiado tengan un incremento substancial en la demanda de los mismos

de Tierra 16.373,00 m $ 123.614 $ 2.023.928.632

$ 2.023.928.632

198,2909 10.206.865,93 X


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10Documentos

10.1Certificados de Tradicin y Libertad


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11Escrituras


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12Ubicacin y Malla vial circundante


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13Localizacin


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Desarrollo Terrazas de Cucumn Desarrollo Terrazas de Cucumn

Desarrollo Terrazas de Cucumn Desarrollo Inmobiliario 500 m antes deTurbaco desde Cartagena por la I-90

Desarrollo Bonanza Desarrollo Bonanza

Desarrollo Bonanza Desarrollo Bonanza


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Vista del Frente del Lote en Estudio Frente de Cerramiento Frontal

Entrada al Lote en estudio Interior del Lote en Estudio

Interior del Lote en Estudio Interior del Lote en Estudio

Interior del Lote en Estudio Interior del Lote en Estudio


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Proyecto de un Desarrollo Tipo en el sectorde Mamonal similar al propuesto

Proyecto de un Desarrollo Tipo en el sectorde Mamonal similar al propuesto

Desarrollo Tipo en el sector de Mamonalsimilar al propuesto ya Construido







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15Credenciales del Experto Tasador


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Informe de Avalúo Lote en Turbaco C-F

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