ESTUDIO DE VIABILIDAD DE UN PROYECTO DE VIVIENDA SOCIAL UNIFAMILIAR EN UN TERRENO DE PROPIEDAD PRIVADA

1.-ANALISIS SITUACIONAL DEL ENTORNO

1.1.- ETAPAS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO

La gestión de un proyecto inmobiliario la podemos dividir en dos grandes etapas. Una preliminar , denominada también Etapa de preinversion y otra llamada de inversión u operativa , en la que propiamente se realizan las acciones , se implementan , controlan y evalúan constantemente los procesos hasta llegar a la culminación, entrega y uso del producto . A continuación mostramos un diagrama de flujo en donde podemos observar esquemáticamente estas etapas

En la etapa de preinversion realizaremos todos los análisis y estudios destinados a diseñar el planeamiento estratégico ubicando las oportunidades y riesgos del mercado asi como también las fortalezas y oportunidades de nuestra empresa (FODA) , segmentar y escoger el mercado meta , diseñar el producto inmobiliario y por ultimo validar su potencial . Como vemos , esta etapa tiene una connotación estratégica , es decir,nos debe permitir conocer , entre otros , mediante un análisis situacional del entorno externo e interno a nuestra empresa todo el contexto que acompañara nuestro emprendimiento.

1.2 ENTORNO POLITICO

El país durante los últimos 20 años disfruta de una relativa estabilidad en donde ade manera sucesiva e ininterrumpida han sucedido varios gobiernos democráticamente elegidos por la población lo que ha generado una expectativa positiva , a pesar de existir todavía una serie de falencias en cuanto a la consolidación de las instituciones publicas como son los partidos políticos , el poder judicial , el poder legislativo , los cuales necesitan aun incorporación que hagan mas eficiente y transparente sus funciones .

En las ultimas 2 elecciones democráticas se han sucedido gobiernos que a pesar de sus diferencias ideológicas han coincidido en otorgar y luego mantener políticas que han permitido al país crecer en cuanto a su PBI , disminuir significativamente los niveles de pobreza extrema , aumentar el empleo y la inversión.

En resumen , si bien es cierto que el entorno político es hoy en dia mas estable que algunos años atrás , sigue siendo una incertidumbre cada periodo electoral , por lo que con la finalidad de planear el horizonte de una inversión inmobiliaria habrá que tener en cuenta siempre este periodo de “ruido político” lo que representa aun la debilidad de nuestro país desde las perspectiva de los inversionistas .

1.3 ENTORNO SOCIAL

Aquí se explicara como se encuentra el entorno social en la actualidad para tener datos , tendencias y graficos sobre diversos fenómenos sociales que tienen que ver en nuestro proyecto como : Crecimiento demográfico , análisis de la incidencia de la pobreza y reducción de esta .

En resumen respecto al Entorno social podemos concluir que demográficamente el país crece aunque en menor proporción que en décadas anteriores , la población se concentra en las principales áreas urbanas de la costa y la selva , en desmedro de los pueblos de la Sierra . La pobreza disminuye gradualmente a un ritmo aceptable , pero aun muy lejos de los niveles deseados y los servicios de educación y la salud publica representan aun un gran reto para el Estado Peruano .Este escenario configura por ahora a la Region de la Costa como la destinada a recibir la mayor oferta inmobiliaria en desmedro de las otras regiones la que podría seguir alimentando el proceso migratorio hacia esta región . El entorno social es todavía una amenaza para el sistema , dado que una porción importante de la población no recibe aun los beneficios del crecimiento económico y la descentralización emprendidos.

1.4 ENTORNO MACROECONOMICO

Aquí analizaremos el entorno macroeconómico de nuestro proyecto teniendo como fuente los diversos reportes e informes del ministerio de economía y finanzas dándonos porcentajes de crecimiento del pbi , porcentaje de las tasas de intereses para préstamo hipotecario , etc .

En resumen con respecto el entorno económico las tasas de cremiento del PBI anual han ido decreciendo teniendo este año 2015 una predicción del crecimiento en 2.7 % PBI y para el 2016 de 3% y tasas de intereses activas para préstamo hipotecario entre 8 y 9 % teniendo asi un buen escenario macroeconómico . Sin embargo hay que tener cuidado de las subidas de precio de los materiales .

2.-ESTUDIO DE MERCADO

El objetivo básico del estudio de mercado es estimar la cantidad de viviendas que se pueden vender o adquirir por parte de la población de acuerdo al proyecto de inversión .

EL MERCADO INMOBILIARIO EN EL PERU Y EN ICA ( ESTUDIO DE LA OFERTA)

Para tener una idea de la situación de demanda y oferta de proyectos inmobiliarios vamos a recurrir a fuentes de libros externos como de bancos , del fondo Mivivienda, etc . asi tenemos que Ica crece inmobiliariamente positivamente como sucede en diversas partes del país . Esto ocurre debido al crecimiento del PBI peruano en los últimos años que se refleja en la cantidad de créditos hipotecarios como se muestra en la figura

Asi también tenemos que la población en Ica ha ido aumentando siendo en la actualidad un total de mas de setecientos mil habitantes que de una u otra forma necesitan viviendas comodas y económicas para el desarrollo de sus vidas plenas. Por tanto para el estudio del mercado de viviendas necesitamos ver como ha variado la cantidad de pobladores en la región como muestra el siguiente grafico .

La evolución de la actividad edificadora ha ido aumentando concentrándose sobretodo en la zona de la huacachina , numerosos proyectos de urbanización y residenciales . Por tanto el crecimiento en cuestión de viviendas sociales se encuentra un poco relegado debido a la falta de apoyo de las autoridades y la sociedad empresa privada – política .

2.2) ESTUDIO DE LA DEMANDA

La demanda en el sector inmobiliario en la ciudad de Ica ha ido en aumento sobretodo en la parte de viviendas residenciales y zonas urbanizadas cercanas a atractivos turísticos como Huacachina . En el aspecto de vivienda social también ha ido mejorando debido a la inclusión de proyectos con la metodología del Bono y entidades técnicas que permiten acceder a este bono mediante la legislación necesaria siendo requisito la evaluación de la situación social .Asi tenemos graficos con el análisis de la demanda según sus características ( ESTUDIO FONDO MIVIVIENDA – INSTITUTO CUANTO )

SEGÚN LA EDAD

La edad promedio de los miembros de los nucleos familiares es de 24.3 años , siendo en el estrato B el promedio de 29.8 años ,en el C de 24.4 y en estrato D

SEGÚN EL SEXO :

En la distribución por sexo de los miembros de los nucleos familiares existe un ligero predominio de la mujer sobre los hombres , asi tenemos que el 47.8 % son hombres y el 52.2 % son mujeres . La brecha mas amplia se da en el estrato B donde el 44.2% son hombres y el 55.8% son mujeres dando una diferencia de 11.6 %

SEGÚN NIVEL EDUCATIVO

Casi la totalidad de miembros de los núcleos familiares presentan algún nivel de instrucción, así tenemos que el 31.0% cuenta con secundaria completa, el 14.1% secundaria incompleta y un 15.0% con primaria incompleta. Es importante destacar que a mayor estrato socioeconómico el nivel educativo es mayor; así, el 46.5% de miembros de núcleos familiares del estrato B, culminaron una carrera universitaria, superando ampliamente a los miembros de los núcleos familiares del estrato C y D, donde menos del 13.0% de los miembros de las familias han completado la educación superior universitaria.

NUMERO DE PROMEDIO DE INTEGRANTES DEL NUCLEO FAMILIAR

El número promedio de miembros que conforman el núcleo familiar es de 3.3, este promedio es casi similar entre los estratos socioeconómicos investigados.

CARACTERISTICAS LABORALES DEL JEFE DEL NUCLEO FAMILIAR

El 94.7% de los jefes de los núcleos familiares cuentan actualmente con algún trabajo, este porcentaje es ligeramente mayor en el estrato D (95.3%)

En relación al tema de la ocupación principal que desempeñan los jefes de los núcleos familiares, existe una gran dispersión de los resultados encontrados en la encuesta, tanto para los que trabajan en forma dependiente como independiente, sin embargo existen algunas ocupaciones que destacan, tales como: Dependientes: Obrero (21.7%), Docente (9.6%), Albañil / Obrero de construcción (8.0%), las demás ocupaciones cuentan con una frecuencia menor al 5%. Independientes: Comerciante (27.3%), Taxista (20.8%), Venta de ropa / venta de calzado (6.8%), las demás ocupaciones cuentan con una frecuencia menor al 5%

ANALISIS DEL AHORRO

El 53.5% de los núcleos familiares ahorra en su hogar, esta proporción es mayor en el estrato C y D (45.5% y 70.6% respectivamente). El 31.3% de los núcleos familiares ahorra en un banco, esta forma de ahorro es mayor en el estrato B (65.0%). Otro hecho importante que revela la encuesta, es que el 4.9% de los núcleos familiares ahorra en cajas municipales.

Con respecto al destino del ahorro que poseen en la actualidad, este sería usado especialmente para la cuota inicial de una vivienda o terreno este destino del ahorro es mencionado por el 46.5% de los núcleos familiares no propietarios de viviendas. Otros usos que darían al ahorro está relacionado con la educación (37.4%) y la salud (13.3%).

INTERES DE COMPRA

Los núcleos familiares que cuentan con intención de compra o construcción de una vivienda, en su gran mayoría compraría (73.0%), esta proporción es casi similar entre los tres estratos investigados B, C y D (72.4%, 68.1% y 78.8% respectivamente)

Las principales características que tendría la vivienda que comprarían o construirían se muestran en la tabla siguiente:

Si bien es cierto una gran mayoría de los núcleos familiares, tienen preferencia por la compra de una vivienda, sin embargo existe un 27.0% que se orienta por la construcción. A continuación se presenta las características de ambos grupos:

3.- ESTUDIO TECNICO

En esta etapa del proceso se debe determinar la mejor manera de construir el inmueble que el mercado demanda teniendo en cuenta su costo y calidad , es decir, establecer la viabilidad tecnica de construir modulos de casas de proyeccion social con calidad que asegure una buena inversion para los compradores.

En el estudio tecnico realizaremos una encuesta de como desea el propietario su casa , de manera que el proyecto de vivienda social respete tambien el gusto y conformidad de los propietarios. Para poder hacer esta prueba del producto necesitamos definir las caracteristicas generales del proyecto lo que vamos a encuestar .

LA URBANIZACION

Localizada en la carretera “Los lunas” cerca a la urbanizacion San idelfonso y a la Bodega Vista Alegre ; el terreno en mencion se muestra en la figura siguiente :

Desarrollada sobre un terreno de 5 hectareas ( 50 000 m2 aproximadamente ) .

El terreno se encuentra cercado y su desarrollo implica mantenerlo asi .Los trabajos de Habiitacion Urbana incluyen Redes de Agua , desague , Luz , telefonos , cable-internet , pistas de asfalto y veredas de concreto .

Se habilitaran 380 lotes para igual numero de viviendas .Ver el grafico siguiente

LA VIVIENDA

Las viviendas seran de 2 pisos ( ver grafico 1) ampliables por cuenta del propietario hasta el tercer piso ( ver grafico 2 ) . Se entregaran los planos aprobados por la municipalidad con este fin . Los dos pisos incluyen jardin exterior e interior con cochera para un vehiculo , sala –comedor , cocina , lavanderia , 3 dormitorios , 1 baño y un ambiente para una sala de estudio –internet que estara preparado con las instalaciones para un segundo baño , en caso que asi lo desee el propietario .

El area total del lote es de 75 m2 con un frente de 5 metros y fondo de 15 metros y el area construida sera de 60 m2 .( ver grafico )

PLANTA PRIMER PISO

PRECIO Y FORMA DE PAGO

El precio promedio contado de la vivienda es de S/. 58,500.-. Habrá algunas que cuesten poco más y otras algo menos, dependiendo de su ubicación y área de terreno. Se podrá acceder al financiamiento bancario en soles a través del sistema MI HOGAR el cual incluye un bono del buen pagador de S/. 10,000.- Gracias a ello, la cuota inicial será S/. 5,850.- y cuotas de S/. 440.- mensuales pagaderos en 20 años.

Habiendo definido el producto, procederemos ahora a encargar a una de las empresas especializadas la construccion de este .

4.- ESTUDIO ADMINISTRATIVO

Mediante esta actividad se determina el mecanismo administrativo estructural con base en el cual operará la organización. Asimismo, se establece el funcionamiento organizacional en términos de puestos, líneas de autoridad, responsabilidad, funciones, coordinación entre los elementos humanos que integran la organización y, por otra parte, confi gura la constitución jurídica de ella, es decir, los trámites legales que debe cumplir para su funcionamiento dentro del marco legal.

Es importante evaluar de una manera aunque sea preliminar algunos requisitos legales minimos que debe cumplir la propiedad a adquirir para evitar incurrir en gastos relacionados con el contrato preparatorio y luego tener que no ejercer el derecho de opción ,perdiendo asi el modo entregado por dicho derecho .

Entre los puntos que debemos tener en cuenta son :

Propietario legal : El titulo de propiedad debe estar inscrito en los Registros Publicos del lugar al que pertenece el predio o a nombre de su representante legal para lo que habrá de contar este ultimo con los poderes vigentes .

Titulo libre de cargas y gravámenes : El título hay que investigarlos mediante los Certificados de Gravámenes y las Copias Literales de Dominio que emite la oficina de los Registros Públicos de manera de conocer ciertamente que la propiedad a adquirir no tenga hipotecas pendientes de levantar, embargos, bloqueos registrales o anotaciones de demanda que podrían complicar el proceso legal de transferencia de la propiedad.

Certificado de búsqueda en el Poder judicial : Con la finalidad de conocer si el propietario no tiene algún juicio en su contra que podría afectar su derecho de propiedad sobre el predio, es recomendable obtener este certificado.

El terreno debe de estar libre de guardianes y/o ocupantes precarios : Este tema es de vital importancia para lo cual antes de la firma de la escritura pública de compraventa se deberá proceder a verificar y certificar notarialmente de que no existen personas extrañas habitando dentro de los límites del terreno.

Certificado de Inexistencia de Restos Arqueológicos (CIRA) : No en todos los casos, pero cuando el predio está en los alrededores de un lugar definido por el Instituto Nacional de Cultura (INC) como Patrimonio Arqueológico, esta institución solicita dependiendo de la extensión del predio, ciertos estudios que permitan garantizar la no afectación de este patrimonio. Tenerlo muy en cuenta. En nuestro caso si existe y el aviso aparece en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Arquitectónicos, por lo que se ha consultado sobre el procedimiento a un consultor especialista en el tema, el cual comenta preliminarmente que no debe existir problema en nuestro caso, de acuerdo a estudios preliminares efectuados. Si embargo, será necesario obtener el CIRA antes pagar los derechos de Licencias de Construcción.

5.- ESTUDIO FINANCIERO

El financiamiento por parte de los compradores para realizar este proyecto con el precio sugerido promedio de la vivienda se estableció en S/. 58,500 o su equivalente en dólares de $ 19,500.- (T/C = 3.-) con una cuota inicial del 10% equivalente a S/. 5,850.- y cuotas mensuales de pago de S/. 440.- para pagar en 20 años. Sin embargo, una de las conclusiones más importantes respecto a este aspecto del estudio cuantitativo de mercado nos indica que dada las características de la vivienda la percepción de este precio sugerido es que está “barato” y ello podría, desde el punto de vista del cliente, generar alguna duda sobre la calidad del producto. Por esta razón y para maximizar el margen económico también incrementaremos el precio promedio sugerido de venta a los niveles recomendados por el estudio.

De esta manera el Precio promedio de venta de la vivienda será S/. 64,500.- ($ 21,500) (S/. 1,075.- / m2). Este precio encaja dentro del esquema del Crédito Mi Hogar del Fondo Mi Vivienda el cual ofrece a quienes califiquen un bono de buen pagador de hasta S/. 10,000.- (ver Cuadro)

El pago de este valor podrá ser financiado con una cuota inicial del 10%, es decir, S/. 6,450.- ($ 2,150.-) y cuotas mensuales de S/. 479.- ($ 159.-) pagaderos en 20 años, siempre y cuando el cliente sea puntual en las fechas de pago de estas mensualidades, cabe señalar que el ahorro mensual en la cuota mensual producto de este premio otorgado por el Proyecto Mi Hogar del FMV es de S/. 100.-. (Ver Cuadro)