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Evaluación de Proyectos ICN 336Profesor Johana Moya
Informe Nº 2
Universidad Técnica Federico Santa María.Departamento de Industrias.Casa Central.
Informe Nº2Gestión de Condominios vía WEB
Integrantes:
Alejandro Ayala
Rodrigo Bustamante
Guillermo Gimpel
Juan Luis Menares
Roberto Roco Z
Christian Inostroza
Leonardo Salazar
Profesor: Johana Moya A.
Ayudante: Teresa Paez/ Melissa Ruiz
Asignatura: Evaluación de Proyectos
Fecha: Viernes 27 de Mayo de 2011 Índice general.
1.1.1. RESUMEN EJECUTIVO.....................................................................................................................3
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Evaluación de Proyectos ICN 336Profesor Johana Moya
Informe Nº 2
2.1.1. DEFINICIÓN DE LA IDEA DEL PROYECTO.....................................................................................5
2.1.2. OBJETIVOS DEL PROYECTO..........................................................................................................7
2.1.3. ANTECEDENTES GENERALES DEL PROYECTO..........................................................................8
2.1.4. ALCANCE DEL PROYECTO.............................................................................................................9
2.1.5. JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO. (CUALITATIVA Y CUANTITATIVAMENTE).........................11
2.1.6. IMPACTO DEL PROYECTO............................................................................................................12
3.1.1. IDENTIFICACIÓN DE LA SITUACIÓN ACTUAL.............................................................................13
3.1.2. SITUACIÓN BASE............................................................................................................................13
3.1.3. SITUACIÓN CON PROYECTO........................................................................................................13
3.1.4. COMPARACIÓN SITUACIÓN BASE Y SITUACIÓN CON PROYECTO........................................13
3.1.5. SEPARABILIDAD DE PROYECTOS...............................................................................................13
3.1.6. MÉTODOS DE MEDICIÓN DE BENEFICIOS Y COSTOS..............................................................14
3.1.7. MÉTODO DE EVALUACIÓN DE RENTABILIDAD QUE SE USAR................................................15
3.1.8. PROGRAMACIÓN DE ACTIVIDADES DE EVALUACIÓN DE PROYECTO (CARTA GANTT).....18
4.1.1. DEFINICIÓN DEL PRODUCTO........................................................................................................19
4.1.2. MERCADO OBJETIVO.....................................................................................................................19
4.1.3. ANÁLISIS DE DEMANDA (PASADA, ACTUAL Y FUTURA).........................................................21
4.1.4. ANÁLISIS DE OFERTA (PASADA, ACTUAL Y FUTURA).............................................................22
5.1.1. CONCLUSIONES GENERALES......................................................................................................23
5.1.2. CONCLUSIONES ESPECÍFICAS....................................................................................................23
6.1.1. BIBLIOGRAFÍA................................................................................................................................23
6.1.2. Referencias.......................................................................................................................................24
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Evaluación de Proyectos ICN 336Profesor Johana Moya
Informe Nº 2
Resumen
1.1.1. Resumen ejecutivo.
Vivir en comunidad o en condominio es una realidad cada vez más común en Chile,
independiente del estrato social o zona geográfica del país donde se viva.
Gráfica 2
Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
Esto, debido a que los condominios permiten una serie de ventajas como son la
seguridad, compartir gastos, crear espacios comunes y en el fondo hacer la vida más
amena y simple. En un artículo realizado el año 2010, se calculó que la cantidad de
personas que viven en comunidades de diferentes tipos a lo largo del país asciende a 4
millones, lo cual no es una cantidad despreciable. De esta forma, tomando en cuenta
nuestra propuesta de negocio, nuestros potenciales clientes serian estos 4 millones de
habitantes. Por otra parte al consultar el precio que están dispuestos a pagar por un servicio
como el que se les ofrece, las respuestas son muy variadas, fluctuando entre 500 pesos y
5.000 pesos por persona dependiendo netamente del estrato social y la cantidad de dinero
que se pagan actualmente por estos gastos.
Por otro lado, el estudio de mercado arrojo como resultado que la gran mayoría de
esta gente o no tiene idea en que se invirtieron los gastos comunes o simplemente cree que
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la forma como se manejan estos dineros es oscura por lo que un sistema que permita
transparentar estos gastos sería un aporte. Además, la gran mayoría o no le interesa o no
tiene el tiempo de participar en reuniones de comunidad por lo que un sistema que los
mantenga informados de las decisiones y donde además se pueda votar en caso de
decisiones que se tomen en comunidad, les facilitaría la vida.
Gráfica 2
Fuente: Departamento de Barrios, División de Desarrollo Urbano, Minvu
En cuanto a la competencia, el estudio de mercado arrojó que existen 2 empresas
que ofrecen servicios similares a las comunidades y condominios: www.miconserje.cl y
www.gastoscomunes.cl.La idea de Condominio WEB es diferenciarse del resto con un punto
clave: la confianza. De esta forma, se propone realizar un sistema en donde al cliente se le
provea de una página web básica, con la posibilidad de personalizarla dentro de ciertos
parámetros, donde se permita pagar gastos comunes online (con un sistema tipo webpay) y
donde además se lleve la cuenta de en qué se ha gastado el dinero, cuando se realizaran
reuniones, compra y venta de artículos de la comunidad y todo lo que se requiera en esta,
generar un excelente método de comunicación y mantener la imagen de cercana del
administrador como ente decisivo.
2. Diagnóstico
2.1.1. Definición de la Idea del Proyecto.
Vivir en comunidad o en condominio es una realidad cada vez más común en Chile,
independiente del estrato social o zona geográfica del país donde se viva. En un artículo
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realizado el año 2010, se calculó que la cantidad de personas que viven en comunidades
de diferentes tipos a lo largo del país asciende a 4 millones.
Gráfica 3
Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
Gráfica 4
Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
Al momento de elegir un condominio en cual vivir se consideran las ventajas que
éste tiene, por ejemplo: organización de la comunidad, seguridad, espacios comunes.
La organización de la comunidad está a cargo de personas del área administrativa,
la seguridad está a cargo de guardias que velan por el bienestar, y los espacios comunes
son beneficios que amplían momentos del compartir.
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Informe Nº 2
Un condominio es un sistema que requiere de un control para mantener el orden y
funcionamiento. Ante todo, es un grupo humano que debe mantenerse en buena
convivencia, es aquí en donde nos detenemos, procurar mantener las buenas relaciones.
Vivir en comunidad también trae consigo una serie de problemáticas asociadas,
tales como:
• Falta de transparencia en el cálculo de gastos comunes y escasez de
información asociada.
• Inexistencia de canales de comunicación entre departamentos, más allá de
asambleas periódicas.
• Ineficiencia en la asignación de recursos para mejoras, no hay enfoque con
necesidades de los residentes.
• Baja participación en asambleas de la comunidad.
• Ineficiente notificación de asambleas y eventos.
Se puede observar que todas estas problemáticas tienen aristas distintas y
encaminan a puntos diferentes, pero existe un vértice en común que demuestra la esencia
de los problemas: falta de comunicación.
El proyecto contempla solucionar aquellas problemáticas que aquejan a las
comunidades de la mejor forma posible, se ha decidido crear una herramienta web 2.0 que
permita ser un portal para los residentes, donde no solo puedan informarse y dar a conocer
sus inquietudes sino que también permitirá, en el largo plazo, que todas las personas sean
partícipes de las decisiones que se toman en las asambleas ya sea presencial como
virtualmente, además se contempla realizar el pago de gastos comunes vía internet, dando
detallada información acerca de todos los gastos, además de reservar espacios y áreas
comunes como gimnasios, salones de eventos, etc., entre otras prestaciones. Esto, además
de facilitarles el acceso a los residentes es una potente herramienta para los
administradores y conserjes de edificios, a los cuales les haría mucho más agradable y
eficiente su trabajo.
Este sistema será implementado junto al consentimiento, aprobación y voluntad de
la Junta de Vecinos del edificio, además del apoyo del administrador. Esto llevado e
implementado a través de los actuales canales de comunicación del edificio, envío de mails
a los dueños y volantes de circulación interna.
2.1.2. Objetivos del proyecto.
El objetivo principal del proyecto es mejorar y optimizar todas las vías de
comunicación dentro de los condominios, crear un sistema de pago online para la
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comodidad de los habitantes y trasparentar la información de los gastos comunes, gestionar
el uso de los espacios que posea cada condominio y ser un sistema de información tanto
fuera como dentro del condominio. Todo esto para facilitar y trasparentar la información y
comunicación dentro y fuera del condominio, tanto para residentes, como para dueños,
conserjes y administradores.
Como objetivos específicos se pretende crear un sistema Web 2.0 estándar, donde
cada condominio asociado tenga una página web personalizada y cada dueño,
administrador y/o residente, posea una cuenta con distintos niveles de privilegios, ya sea
publicar avisos, recibir y pagar los gastos comunes, publicar noticias, reservar espacios
comunes, etc.
Gráfica 5
Fuente: Com Score Media Metrix, Febrero 2011 (sitio en referencias)
2.1.3. Antecedentes generales del proyecto.
Respecto a la parte legal, en Chile el régimen de copropiedad inmobiliaria está
regulado por la Ley Nº 19.537, publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997. Por
su parte, el Decreto Supremo Nº 46 de 1998 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo,
establece el Reglamento de la Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, que regula
aspectos particulares sobre la materia. El artículo 2º de la ley señala lo que debe
entenderse por condominio y distingue dos clases de ellos. Por condominio se entienden
“Las construcciones o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado
por la presente ley. Se distinguen dos tipos de condominios, los cuales no podrán estar
emplazados en un mismo predio”.
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Los condominios Tipo A son construcciones, divididas en unidades, emplazadas en
un terreno de dominio común. Un ejemplo de este tipo de condominios lo encontramos en
un edificio de departamentos u oficinas en donde el terreno es común, pero las unidades
son de dominio individual.
Los condominios Tipo B son los predios, con construcciones o con proyectos de
construcción aprobados, en el interior de cuyos deslindes existan simultáneamente sitios
que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de dominio común de
todos ellos. Un ejemplo de este tipo lo encontramos en un complejo habitacional donde las
casas son de dominio exclusivo, pero las calles, plazas y otros espacios dentro del
complejo, son comunes.
Resulta indudable que el régimen de copropiedad inmobiliaria implica grandes
beneficios, por lo general en lo relativo al menor costo que implica la adquisición y
mantención de las áreas y bienes comunes. La existencia de este régimen ha permitido
desarrollar enormes y diversos proyectos inmobiliarios a lo largo del país, ya sean edificios
habitacionales, condominios de viviendas, oficinas y centros comerciales, entre otros.
Por otra parte, el régimen de copropiedad inmobiliaria trae consigo las
complejidades propias de la vida en comunidad; esto en ciertos casos podría implicar
compartir con gente cuyos hábitos de vida no sean los más adecuados y causen más de
una molestia. Además, este régimen trae consigo la pérdida de cierta libertad, ya que en lo
relativo a muchos temas, la vida en comunidad debe regirse conforme a lo que determine
una mayoría en el condominio Reglamento de Copropiedad y si formamos parte de la
minoría, igual deberemos acatar las reglas, aunque no nos guste. Esto se contrapone a la
libertad casi absoluta que nos otorga el dominio exclusivo, en dónde el límite se encuentra
demarcado por el ordenamiento jurídico y no por la decisión de nuestros vecinos.
Respecto a área técnica, en este proyecto se utilizarán dos herramientas
esenciales para el intercambio de información para cumplir con sus objetivos, el servicio
web y la aplicación web.
Un servicio web es una pieza de software que utiliza un conjunto de protocolos y estándares
que sirven para intercambiar datos entre aplicaciones.
Las aplicaciones web son aquellas que los usuarios pueden utilizar accediendo a
un servidor web a través de Internet o de una intranet mediante un navegador. En otras
palabras, es una aplicación software que se codifica en un lenguaje soportado por los
navegadores web en la que se confía la ejecución al navegador.
Es a través de estas dos herramientas que se garantizará el flujo y difusión de
información necesaria para lograr los objetivos de mejorar la comunicación de quienes vivan
en comunidad.
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Gráfica 6
Fuente: Com Score Media Metrix, Agosto 2010
2.1.4. Alcance del proyecto.
En primera instancia como administradores del portal nos planteamos 3
modalidades de trabajo o 3 líneas de acción. Primero, una etapa informativa donde será
necesario elaborar una encuesta que recoja la problemática de la convivencia en un
condominio representativo en términos cuantitativos de acuerdo a los siguientes ítems.
Conocer y evaluar el comportamiento de los vecinos en términos de pago de
gastos utilizando el sistema tradicional.
Conocer y clasificar el nivel sociocultural de los integrantes del condominio
elaborando una ficha de inscripción on-line
Elaborar un catastro de las conexiones de internet disponibles en el condómino
para dimensionar el alcance de la iniciativa.
Recopilar los gustos y preferencias de los vecinos en una ficha o vía on-line
acerca de lo que debería contener el portal y de cual información es la
relevante y necesaria de mostrar.
Conocer las alternativas del mercado para facilitar los pagos utilizando el
portal.
Segundo, una etapa de orden ejecutivo que consta de los siguientes pasos.
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Definir el concepto de diseño del portal, de modo de garantizar el fácil acceso
a la información utilizando la menor cantidad de clics. Esto para asegurar que
los grupos etarios más complejos tengan real participación utilizando la
información recogida en la etapa anterior.
Capacitar tanto a trabajadores como a los copropietarios del condominio en el
uso del portal y sus aplicaciones.
Prestar los servicios de asistencia cuando se requiera.
Concretar los lazos con entidades bancarias para incorporar la alternativa de
pago on-line en el portal.
Elaborar informes mensuales con estadística de uso y problemas del sistema
ocurridos durante la marcha blanca.
La tercera etapa tiene que ver con la suma de los productos y sus características
fundamentalmente técnicas.
En el caso de la empresa de Gestión de condominios vía web, éste será abarcado
de la siguiente manera:
Creación de una página web en donde el administrador del condominio o
edificio, o los mismos usuarios sepan de manera transparente cuánto tienen
que cancelar por los gastos comunes o reservar algún espacio en común que
exista en la comunidad (quincho, terraza, salón de eventos, etc.). Ésta creación
será realizada por un programador experto en páginas web 2.0.
Compra de servidores, mantención de los mismos.
Arriendo de una oficina donde se puedan gestionar las ventas.
Personal idóneo para cada puesto requerido.
A medida que se vaya expandiendo el negocio, será necesario aumentar
sustancialmente cada uno de los ítems mencionados.
Servicio post venta en caso de que haya alguna falla en los servicios ofrecidos.
Capacitación necesaria para todas aquellas personas que no entienden o no se
familiarizan mucho con todo esto del servicio web. Hay que alfabetizar
digitalmente a todo aquél que lo requiera.
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Gráfica 7
Fuente: Com Score Media Metrix, 2009 - 2010
2.1.5. Justificación del proyecto. (Cualitativa y cuantitativamente)
La convivencia entre los copropietarios de un condominio resulta complicada,
especialmente en el ámbito de los gastos comunes. El centro de estudios condominales
define dos tipos de cobro, los cobros ordinarios (remuneraciones, mantenciones, consumo y
reparaciones) y extraordinarios como nuevas adquisiciones y nuevas intervenciones en el
área común. Son estas eventualidades extraordinarias las que generan más discordia entre
los copropietarios puesto que no son bien informados o no están estipulados en el contrato y
reglamento de copropiedad del condominio. Tanto así que la ley de copropiedad exige a las
administradoras contar con un fondo de reserva para estos casos. El problema es que las
administradoras muchas veces no informan lo que sucede con estos fondos debido a la falta
de un canal que permita a los propietarios fiscalizar el buen uso del dinero. El proyecto, por
lo tanto, busca revertir esta falta de comunicación entre las administradoras de los
condominios y los vecinos entregando un sistema virtual de información necesaria que
transparente los flujos de dinero.
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Gráfica 8
Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
2.1.6. Impacto del proyecto.
El proyecto de Gestión de condominios vía web, tendrá un impacto positivo tanto
para los habitantes de la comunidad como para quienes se encuentren dentro del rubro de
las inmobiliarias.
El impacto positivo para los habitantes de la comunidad, se sustenta en la base de
que todos los gastos y lugares comunes dentro del condominio o edificio sea totalmente
transparente, es decir, que todos los habitantes sabrán cuáles son sus gastos y que cosas
se encuentran disponibles, y lo mejor de todo que esto será vía online, lo que facilita
considerablemente las cosas. Haciendo que el impacto que tendrán sea muy positivo para
su calidad de vida.
Para aquellas personas que trabajen en el rubro de la inmobiliaria, el impacto
también será positivo, ya que al ver que el servicio ofrecido es de excelente calidad y con
una credibilidad demostrable, además de que los propios habitantes valoren el servicio,
querrán implementarlo en los complejos que tengan. Con esto, podrán en algunos casos
incluso hacer ellos negocios con nuestra empresa, para poder ofrecerlo como un añadido a
los departamentos o casas que estén vendiendo.
3. Metodología
3.1.1. Identificación de la Situación actual
La situación actual es que existen 2 empresas que ofrecen el servicio, pero su
impacto en la V región ha sido mínimo, por lo que al momento de trabajar podemos utilizar
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el supuesto de que en la región no existe competencia y por lo tanto se inicia un proyecto
nuevo, ingenioso y sin precedentes en la zona
3.1.2. Situación Base
Segmento libre de competencia, un mercado ideal donde comenzar el proyecto.
3.1.3. Situación con proyecto
El condominio WEB se posiciona en la V región, se moderniza el sistema de
administración de comunidades y se estudiará la expansión por Chile.
3.1.4. Comparación situación base y situación con proyecto
Se marca la diferencia en la V región en administración de comunidades, dado el
posicionamiento en la zona se usa la experiencia y las referencias para expandir el mercado
a otras zonas.
3.1.5. Separabilidad de Proyectos
Dada la naturaleza del proyecto, se pueden identificar dos áreas las cuales
podemos considerar sub-proyectos del mismo:
Área Servidores y Desarrollo Web.
Ésta área se encargaría, en un principio, de implementar el soporte tecnológico en
donde se alojará nuestra página web, y luego del diseño y desarrollo de la misma. Además
se encargaría de la mantención y actualización permanentemente de la información que en
esta se encuentra.
Ventas y Atención al Cliente
Ésta área se encargaría buscar nuevos clientes, publicitando el servicio y
explicando en qué consiste, las problemáticas que resuelve y los costos para determinado
cliente. Además tendría la labor de estar en permanente contacto con el cliente y atender
sus necesidades. También será la que captará la información con la que se actualizará la
página según la necesidad de cada ente involucrado. Se encargará también de recibir y
captar la retroalimentación que permitirá la actualización del sistema acorde a las
necesidades que se presenten.
3.1.6. Métodos de medición de beneficios y costos
Para pensar en el método de medición de los beneficios y costos, se tienen que
cuantificar monetariamente los beneficios que trae para la empresa la puesta en marcha de
Community Condominio Web y los costos que involucra ponerlo en marcha. Dado que este
es el primer informe, no se tiene una información detallada acerca de la cuantificación de los
costos, menos de los beneficios, por ende, se mencionarán la forma en que se medirán
estos beneficios y costos, y además se nombrarán los parámetros involucrados en los 2
tópicos.
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Naturalmente la cuantificación de los beneficios tiene que ser mayor que la de los
costos, si es que llegase a pasar lo contrario, el negocio no es para nada rentable, por lo
que la razón de ambos valores tiene que ser mayor a 1, es decir:
Beneficios: Dentro de los beneficios, éstos vendrán exclusivamente de la venta
del servicio y de los costos de mantención que tendrán los propios
usuarios/propietarios de los condominios que adquieran el servicio, las cuales
serán acordadas directamente con ellos mismos. Si es que existiese una junta
entre varios propietarios, se podría llegar a un arreglo para fijar el precio del
servicio.
Para el cálculo del beneficio hay que tomar en cuenta los beneficios
que se perciben (resultados favorables) menos los perjuicios que existan
(resultados no favorables), lo que resulta en la siguiente ecuación:
Costos: Para fijar los costos, hay que tomar en cuenta todos los gastos
que se deben desembolsar para la puesta en marcha de Community
Condominio Web, mantenimiento, servicio post-venta, servidores que alojen la
información de los usuarios, la(s) oficina(s), la cantidad de trabajadores, la
publicidad, etc.
A estos costos, hay que sumarle la inversión de capital que se realiza
en el principio del proyecto, por lo que nos queda la ecuación de costos de la
siguiente manera:
3.1.7. Método de evaluación de rentabilidad que se usar
El desarrollo de diversos métodos de análisis de inversión, que no es otra cosa que un
planeamiento eficaz para determinar el momento más adecuado para la adquisición de un
activo, constituye una herramienta de trabajo cotidiana de nuestro personal encargado de la
administración de las finanzas. Sabiendo que nuestra área de acción empresarial, lo
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constituye el análisis de la situación económica y financiera, a partir de la cual adoptaremos
decisiones que contribuyan a mejorar el desempeño y con ello maximizar los beneficios. Para
alcanzar el objetivo antes mencionado se utilizan los pronósticos financieros: a corto plazo
destinados fundamentalmente a la elaboración de presupuestos de efectivo y los de largo
plazo que se concentran en el crecimiento futuro de las ventas y los activos, así como el
financiamiento de dicho crecimiento.
Definiremos los métodos de evaluación dividiéndolos en financieros (dinámicos) y
no financieros (estáticos):
1.- Métodos no-financieros: Estos métodos no consideran el factor tiempo, es decir
no toman en cuenta la diferencia de valor que posee el dinero a su salida o entrada. Algunos
ejemplos de este tipo de indicadores son:
a) Método de Flujo neto de Caja (Cash- Flow estático): Comprende la suma de
todos los cobros menos todos los pagos efectuados durante la vida útil del proyecto de
inversión. Es el método más simple de todos, por ende el menos completo y de menos
utilidad práctica.
b) Método de Pay-back o Plazo de recuperación: Representa los años que la
empresa se demora en recuperar la inversión. Mientras menor sea este periodo de tiempo,
se considera que es un mejor proyecto.
c) Método de la Tasa de Rendimiento Contable: Consiste en comparar el beneficio
contable con el valor de la inversión, escogiendo aquel proyecto cuya TRC sea mayor.
La TRC se obtiene como el promedio de la utilidad después de impuestos divida
entre el importe de la inversión inicial como se indica en la siguiente expresión.
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Este indicador es similar al Rendimiento Sobre Activos (ROA) o al Rendimiento
Sobre el Capital (ROE).
2.- Métodos Financieros: Estos modelos presentan una visión más completa
respecto a los estáticos, por involucrar la variable tiempo, además los distintos indicadores
encontrados en esa clasificación se complementan entre sí, ya que cada uno contempla un
aspecto diferente del problema.
a) Método de Pay-back dinámico o Descontado: Representa el periodo de
tiempo en años, para una inversión, en el que el valor actualizado de
los flujos netos de caja igualen al capital invertido.
b) El Valor Actual Neto (VAN): También es llamado Valor Presente Neto. Es un
indicador que pretende medir en cuánto se enriquecerá quien realiza un proyecto, medido
en términos de riqueza actual. En otras palabras, es la suma de los valores actualizados de
todos los flujos netos de caja esperados del proyecto, deducido el valor de la inversión
inicial. La interpretación del VAN consiste en darle prioridad a los proyectos que posean un
VAN más alto, si este valor es positivo el proyecto es rentable, si este valor es igual a cero la
rentabilidad del proyecto es la misma que la de colocar estos mismos fondos invertidos en el
mercado con un interés equivalente a la tasa de descuento utilizada. Para calcular el VAN,
la única dificultad que se presenta es fijar el valor para la tasa de interés.
c) La Tasa de Rentabilidad Interna (TIR): Corresponde a la tasa de descuento que
hace el Valor Actual Neto de un proyecto igual a cero, y actúa como un indicador del
rendimiento y bondad de una iniciativa de inversión. Si la TIR es igual o superior a la tasa
exigida por el inversor se considera una inversión conveniente. Ésta es un indicador de
rentabilidad relativa del proyecto, por lo que no se utiliza para comparar las tasas de
rentabilidad internas de dos o más proyectos. La principal desventaja de este método es su
inconsistencia matemática en el caso de necesitar efectuar otros desembolsos en un
proyecto de inversión, aparte de la inversión inicial, producto de pérdidas del proyecto o de
nuevas inversiones adicionales.
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Informe Nº 2
d) El Índice de Valor Actual Neto (IVAN): También llamado Valor Actual Neto
Relativo. Este índice busca principalmente seleccionar proyectos bajo condiciones de
racionamiento de capital, es decir cuando no hay recursos suficientes para implementar
todos los proyectos. En esta situación el VAN y El TIR no son suficientes.
El índice de Valor Actual Neto se obtiene según:
e) Costo Anual Equivalente (CAE): Este método consiste en expresar todos los
costos del proyecto en términos de una cuota anual, cuyo valor actualizado es igual al Valor
Actual de los Costos (VAC) del proyecto. Esta es otra fórmula para comparar alternativas
que generan idénticos beneficios.
3.1.8. Programación de las actividades de la evaluación del proyecto (Carta Gantt)
Actividad Nombre Etapa I Etapa II
N° Actividad Mes1 Mes2 Mes3 Mes4 Mes1 Mes2 Mes3 Mes4
1 Análisis Estadístico
2 Análisis Financiero
3 Inversión
4 Desarrollo de sistema
5 Ventas y puesta en marcha
6 Análisis de expansión
Actividad Nombre Etapa III Etapa IV
N° Actividad Mes1 Mes2 Mes3 Mes4 Mes1 Mes2 Mes3 Mes4
1 Análisis Estadístico
2 Análisis Financiero
3 Inversión
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Informe Nº 2
4 Desarrollo de sistema
5 Ventas y puesta en marcha
6 Análisis de expansión
Actividad Nombre Etapa V Etapa VI
N° Actividad Mes1 Mes2 Mes3 Mes4 Mes1 Mes2 Mes3 Mes4
1 Análisis Estadístico
2 Análisis Financiero
3 Inversión
4 Desarrollo de sistema
5 Ventas y puesta en marcha
6 Análisis de expansión
4. Estudio de Mercado
4.1.1. Definición del Producto
Condominio WEB es una plataforma online que se transformará en una
herramienta completa para el administrador de una comunidad, además entregará un
servicio integral a cada miembro que la conforma y especialmente a la junta directiva.
Condominio WEB será una empresa que formará lazos con sus clientes, su producto
generará confianza y sus características beneficiarán a toda la comunidad.
Entre las características que Condominio WEB incluye se encuentran:
Una plataforma de comunicación entre los miembros de una comunidad.
Página personalizada que entregue una identidad a cada una de las
comunidades.
Software administrativo amigable y completo para el administrador.
Sistema de gestión de áreas comunes.
Alternativa eficaz y rápida de pago de gastos comunes.
Medio informativo donde se presenten de forma completa y transparente los
gastos y decisiones de cada período.
Una base de datos segura a la mano de la comunidad y que genere confianza.
Un producto en constante actualización ante los requerimientos de los clientes.
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Cada cliente accederá a la página de su comunidad, donde se identificará con
su nombre y usuario para acceder a los beneficios de Condominio WEB.
4.1.2. Mercado Objetivo.
El mercado existente a principios del año 2010 constaba con los 4 millones de
chilenos que viven en comunidad en nuestro país, ellos generan cifras cercanas a los Mil
millones de dólares al año en gastos comunes y fondos de reservas cuantiosos. Además de
los chilenos que viven en comunidad, también se ven obligados a formar parte de estas los
usuarios de oficinas que se encuentran en complejos habitacionales de tipo comunidad.
Javier Hurtado, gerente de estudios de la cámara chilena de la construcción, afirma
que “La economía se comporta mejor que en 2010, tiene tasas de crecimiento interesantes,
lo que augura que la actividad, en general, tendrá un buen año. La construcción siempre
crece más que el PIB del país”, quien además sostiene que si en Santiago son 30 mil las
residencias que esperan un dueño, en medio de la crisis este indicador era casi el doble,
llegando a las 55 mil. “Lo de ahora es una cifra prudente”. Por otra parte el gerente general
de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, manifestó que
“si bien no se puede hablar que viviremos un boom en el sector –como aconteció en 2007–
éste será un año de buenos niveles de ventas tanto para residenciales, oficinas e
instalaciones comerciales”, estas declaraciones de expertos en el marcado manifiestan
claras expectativas de crecimiento, generando constantemente nuevos clientes.
Dentro de este mercado Condominio WEB se enfocará en un segmento,
inicialmente este segmento se conformará por comunidades formadas por individuos de un
nivel socio económico Alto o Medio-Alto pertenecientes a la V región. Según el crecimiento
de la empresa y según el comportamiento del mercado el segmento se expandirá a
comunidades formadas por individuos de un nivel socio económico Alto o Medio-Alto a lo
largo de Chile, es decir la empresa inicialmente se enfocará en las comunidades de la V
región para posicionarse en el mercado local, más tarde se abarcarán comunidades a nivel
nacional y ¿por qué no? A nivel mundial.
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Fuente: Informe de Coyuntura Inmobiliaria INCOIN
4.1.3. Análisis de Demanda (pasada, actual y futura)
El análisis de la demanda se realiza en terreno y dentro de la región de Valparaíso,
los días miércoles 27 de abril y jueves 28 de abril de 2011 se visitaron 15 edificios de la
región para consultarles a los administradores y algunos residentes sobre sus apreciaciones
del servicio, los edificios visitados, que pertenecen a distintos estratos socio económicos,
fueron:
Edificio Dirección Inmobiliaria
Edificio Miramar Reñaca Av. Edmundo Eluchans 3055. Penta Inmobiliaria.
Condominio Brisas: Escuadra Nacional 185. Empresas Guzmán y Larraín.
Mirador del Valle: Lago Villarrica 650. Inmobiliaria Ciudad Nueva.
Edificio Boulevard II: 14 Norte esquina 3 Oriente. Argenta Ltda.
Edificio Las Caracolas: René Pienovi 755. Fondo Inversiones Adfin SA.
Edificio 9 Norte: 9 Norte esq. 3 Oriente s/n. Numancia.
Los Templarios: Av. Los Limonares 550. Hispano S.A.
Edificio Bicentenario: Alvares 1822. Tecsa.
Edificio Las Cortezas: Evans 1150, Miraflores. Inmobiliaria Las Acacias Ltda.
Edificio Sporting: 7 Norte 1401. Inmobiliaria Edificio Sporting.
Edificio Sevilla: Llay - Llay 1801. Inmobiliaria Priewer Ltda.
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Evaluación de Proyectos ICN 336Profesor Johana Moya
Informe Nº 2
Edificio Recreo Park: Balmaceda, Recreo 1830. ISN Inmobiliaria.
Edificio 2 Norte: 2 Norte 330. Inmobiliaria 2 Norte Ltda.
Altos de Villanelo: Villanelo alto 505. Comosa Gestión Inmob.
Los Castaños: Av. Los Castaños 333. RVC Ingeniería y Construcción.
Tras charlar con los administradores y con 4 residentes de distintos pisos por cada
edificio se obtuvieron las siguientes conclusiones:
Los residentes y administradores desconocen de los sistemas existentes de
administración online.
Los residentes sienten que la vida en comunidad se puede mejorar mucho,
especialmente la comunicación.
Los edificios de niveles socio económicos más altos poseen residentes que
usan internet en su gran mayoría.
Los edificios de niveles socio económicos más bajos han tenido un fuerte
penetración del internet.
Los edificios de niveles socio económicos más altos estarían dispuestos a
pagar entre $2.000 y $4.000 por un buen sistema de gestión online.
Los edificios de niveles socio económicos más bajos estarían dispuestos a
pagar entre $1.000 y $2.000 por un buen sistema de gestión online.
Los administradores de edificios están muy interesados en poseer
herramientas de ayuda y de expansión de la información.
Los administradores de edificios están muy interesados en capacitarse en el
uso de computadores.
4.1.4. Análisis de Oferta (pasada, actual y futura)
En el año 2000 se crea www.gastoscomunes.cl, empresa que se dedica a la
administración de edificios. Esta empresa reemplaza al administrador, haciéndose cargo de
toda la administración del edificio, lo que incluye la decisión en la contratación de conserjes,
jardineros, mejoras, reparaciones, aseo, etc. Este producto presenta grandes diferencias
con Condominio WEB, ya que el servicio que se pretende entregar se basa en la confianza
con el administrador quien forma parte importante entre los individuos con que actúa la
empresa, sin embargo es un producto sustituto que generará competencia. Los cobros de
www.gastoscomunes.cl varían dependiendo de cada comunidad, quienes fijan sus
honorarios en rangos similares a los de un sueldo de administrador de edificios.
En 2005 se crea www.miconserje.cl, esta empresa es la más parecida en el
servicio ofrecido, las principales diferencias se basan en quewww.miconserje.cl no crea ni
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Evaluación de Proyectos ICN 336Profesor Johana Moya
Informe Nº 2
mantiene la página WEB del edificio, si no que vincula un enlace desde una página
administrada por la comunidad. Además cada comunidad debe realizar un contrato con
transbank para poder realizar el pago de gastos comunes directamente a la cuenta de la
comunidad. Este sitio se ha expandidos a mercados de Miami, Guatemala, México y Puerto
Rico. El costo de www.miconserje.cl va desde 1 UF mensuales para comunidades pequeñas
y aumenta según el número de familias que participan de la comunidad. El costo de
transbank es de 0.65 UF mensuales, además se exige dejar una boleta en garantía por 1
millón de pesos. El costo de la creación de una página WEB varía desde $50.000 hasta 1
millón de pesos según los requerimientos del cliente. La mantención de una página WEB
bordea 0.5 UF mensual.
No existen más empresas que se dediquen a la administración de edificios
mediante portales online y se desconoce de alguna empresa que pretenda ingresar al
mercado, por lo que la oferta necesitará crecer a alto ritmo para igualar el crecimiento del
mercado.
5. Conclusiones.
5.1.1. Conclusiones generales.
El proyecto Condominio Web es un negocio novedoso y moderno. En Chile la
competencia es muy escasa y en la V región es prácticamente nula. El
mercado es grande y se encuentra en aumento.
Es importante lograr una buena evaluación del proyecto en todos sus ámbitos,
para además de garantizar la rentabilidad del proyecto, se puedan mejorar las
aristas y puntos débiles de este, mejorando su cadena de valor.
Hay ideas que por nuevas que parezcan, tienen riesgo de ya existir. No se
puede presumir cero competidores a menos que se haga un estudio que lo
demuestre.
5.1.2. Conclusiones específicas.
De acuerdo a todo lo planteado anteriormente, se aprecia que la
implementación de un proyecto de este tipo, y con la magnitud estipulada,
presentaría, en una primera instancia, grandes beneficios y amplias
posibilidades de expansión a futuro. Al tener Chile, más de 4 millones de
personas viviendo en condominio, resulta un mercado muy atractivo, ya que no
hay competidores fuertemente posicionados en el rubro y la industria
inmobiliaria es una industria en constante crecimiento.
Para el éxito del proyecto es fundamental realizar un buen plan de marketing.
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Evaluación de Proyectos ICN 336Profesor Johana Moya
Informe Nº 2
Producir un producto puede resultar costoso. Los proyectos que generan
rentabilidad a partir de creatividad y conocimiento necesitan baja inversión.
6. Bibliografía y referencias
6.1.1. Bibliografía.
Ley de condominios reglamentada. (LEY Nº 19.537) Carlos A. González.
6.1.2. Referencias.
http://www.geonoticias.com/noticias/internet/miconserje.cl,-herramienta-web.html
http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=16451
http://www.miconserje.cl
http://www.gastoscomunes.cl
http://normativaconstruccion.cl/instrumentos/ManualCondominios13_10_09.pdf
http://www.geo.puc.cl/html/revista/PDF/RGNG_N32/art03.pdf
http://redalyc.uaemex.mx/pdf/196/19609103.pdf
http://www.mideplan.gob.cl/casen/Estadisticas/vivienda.html
http://www.injuv.gob.cl/mensaje_presidencial/files/vivienda2.html
http://www.tinsa.cl/informe_coyuntura_inmobiliaria.php
http://www.comscore.com/Products_Services/Product_Index/Media_Metrix_Suite/
Media_Metrix_Core_Reports
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