Problemas Prácticos del Régimen Legal de Condominios y Posibles Soluciones

Problemas Prácticos del Régimen Legal de Condominios y Posibles Soluciones

EstudiosLegales

Mayo de 2014 • No. 161ISSN 2311-4479

Cada vez más salvadoreños viven en condominios y se

enfrentan a los vacíos legales para solventar problemas

cotidianos de la convivencia urbana, por ejemplo, la dificultad

de los condómines (habitantes del condominio) para definir

y acreditar la representación del condominio, normas de

convivencia pacífica y cumplimientos efectivos de estas

normas, contratación de seguros, compra de bienes y servicios,

reformas al reglamento de administración, entre otras.

En la actualidad cabe destacar que el desarrollo de proyectos,

tanto urbanos como comerciales, bajo el régimen de

condominios, ha incrementado en los últimos años, lo que

ha puesto de manifiesto las debilidades que tiene el país

para regular este esquema de proyecto e invita a impulsar la

aprobación de una legislación moderna, eficiente y orientada

a las necesidades actuales de la ciudadanía.

Ante esta situación, en el año 2011, el Viceministerio de

Vivienda y Desarrollo Urbano, bajo el programa conjunto

Vivienda y Asentamientos Urbanos Productivos y Sostenibles

del Fondo de Naciones Unidas para el Logro de los Objetivos

de Desarrollo del Milenio, elaboró un anteproyecto de la Ley

de Condominios, que pretende derogar la Ley de Propiedad

Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos (LPIPA) para crear una

regulación acorde a las nuevas necesidades del país en el

desarrollo del nuevo régimen de propiedad inmobiliaria1; sin

embargo, este esfuerzo reformador no ha continuado.

1 Documentación entregada por la solicitud de información hecha a la UAIP del Minis-terio de Obras Públicas.

Este análisis invita a retomar esta temática a través de la

descripción de los principales problemas prácticos que

ocurren cotidianamente bajo el régimen de condominios

y la propuesta de posibles soluciones, a partir de la

experiencia de otros países. Finalmente, se concluye con

algunas recomendaciones legales e institucionales al

anteproyecto de la Ley de Condominios, para apoyar el

esfuerzo gubernamental e impulsar una ley que brinda la

certeza jurídica que se requiere para facilitar la convivencia

ciudadana, incentivar la construcción y promover la inversión

y el desarrollo económico del país.

I. AntecedentesEn El Salvador la propiedad inmobiliaria se regula por la

LPIPA, una norma que data de 1961 y que no responde a

las condiciones actuales del desarrollo urbanístico2. Esta ley

nació con el objetivo de implementar en el país el sistema

denominado “de propiedad horizontal”, o “propiedad colectiva

compartida”, una nueva forma de desarrollo urbano en el

que dos o más dueños, por una parte tienen el ejercicio del

dominio privado exclusivo sobre una sección y por la otra,

participan porcentualmente del derecho de uso de algunos

bienes comunes a todos los propietarios.

El régimen de propiedad y condominio se conoce

doctrinariamente como la situación en que la propiedad de

2 LPIPA fue aprobada por el Decreto No. 31 del 21 de febrero de 1961 publicado en el Diario Oficial No. 40, Tomo No. 190 del 27 de febrero de 1961, y posee 3 reformas publicadas en 1972, 1973 y 1974.

Análisislegal e

institucional

1

una cosa es compartida entre dos o más personas. Es la

modalidad del derecho de propiedad por la que su titular

tiene: 1) la propiedad exclusiva y singular respecto de una

casa, apartamiento, vivienda, piso o local como unidad

privativa de un inmueble; y 2) una participación en la

copropiedad de los elementos comunes de dicho inmueble,

en proporción al valor de su unidad, y considerando a los

elementos comunes como aquellos bienes que forman

parte de la estructura de un inmueble respecto de los cuales

no se ejerce un derecho de propiedad exclusiva, sino que

están sujetos al régimen de copropiedad3.

Doctrinariamente existen diversas formas para clasificar los

condominios, siendo la más común la orientación de los

inmuebles: 1) verticales: edificios; 2) horizontales: inmuebles

compuestos solo por casas, y 3) mixtos: apartamientos,

viviendas o locales en un edificio y de casas no construidas

una sobre otra. Esta clasificación se inspira en la realidad y

según las tendencias urbanísticas, se han creado nuevos

condominios que aprovechen el espacio de la ciudad o

satisfagan las necesidades ciudadanas.

Previo a analizar la LPIPA y determinar las razones por

las que ya no responde a la situación actual, es necesario

recordar que dicha ley fue aprobada dentro de una política

pública liderada por el Instituto de Vivienda Urbana (IVU),

orientada a reducir el déficit habitacional en la década de los

cincuenta a través de proyectos habitacionales verticales,

conocidos como “edificios multifamiliares”. Estos edificios se

orientaron a satisfacer la demanda habitacional generada

por las migraciones hacia la capital desde el interior del país,

y ejemplos de esta época son los edificios del Centro Urbano

Santa Anita (conocido como “La Málaga”), Centro Urbano

José Simeón Cañas (conocido como “La Zacamil”), Centro

Urbano IVU y el Centro Urbano Mejicanos4.

3 Domínguez Martínez. Libro Derecho Civil parte general: personas, cosas, negocios jurídicos e invalidez.4 Arq. Ilsy Peñate de Monge. 2008. “La Vivienda Popular en Altura como Solución

De manera que la LPIPA nació para regular este tipo de

condominios, y por ello no alcanza a responder a la nueva

dinámica habitacional del país, que además de incluir a los

edificios multifamiliares, también incluye nuevos tipos de

regímenes de condominios con complejos residenciales,

centros comerciales y torres de edificios corporativos, y cada

uno con una dinámica especial y retos jurídicos diversos. El

desarrollo de los últimos 20 años de este nuevo esquema de

desarrollo inmobiliario en el país, ha dejado de manifiesto la

necesidad de dar respuestas a problemas que han surgido en

la práctica y que en la actualidad existen vacíos en la ley.

Es necesario modernizar la legislación actual, en aras de

atender las nuevas necesidades surgidas en la práctica y

poder contar con una ley moderna, que permita cumplir

con fines básicos. Por una parte, que le sirva al Estado

para establecer las reglas claras de este nuevo esquema

de desarrollo inmobiliario, y por otra parte, que sea una

norma que estimule a los inversionistas para el desarrollo

de viviendas y de proyectos de alta densidad y asegure la

convivencia pacífica y la seguridad y calidad de vida de los

habitantes y usuarios de este nuevo régimen de propiedad5.

II. Seis problemas prácticos de la regulación del régimen de condominios en El Salvador En la práctica, según empresas dedicadas al desarrollo

inmobiliario y a residentes que viven bajo el régimen de

condominio, existen varios aspectos relevantes que requieren

de reformas en el marco legal vigente, no obstante, a

continuación se hace referencia a seis problemas puntuales:

Habitacional, en los Municipios de Soyapango, Ilopango y San Marcos”. San Salvador. Universidad Tecnológica de El Salvador. Vicerrectoría de Investigación y Proyección Social.5 ídem

Análisis legal e institucional No. 161 • mayo de 2014

2

1. carencia de personalidad jurídica por parte

de los regímenes de condominios,

2. limitación en el área metropolitana al

número de unidades que pueden conformar

un condominio horizontal,

3. mecanismos legales engorrosos para el

cobro de cuotas en mora,

4. carencia de mecanismos legales efectivos

que garanticen el cumplimiento de las

normas de convivencia en un condominio,

5. problemas para la instalación de asambleas

y tomas

de decisiones en los condominios, y

6. ausencia del auditor externo y la obligación

de establecer reservas para contingencias

la LPIPA prohíbe a los condómines contratar el seguro

contra incendios si no es por la totalidad del edificio y

mediante resolución de propietarios, es decir, se exige

una decisión colectiva pero se carece de los medios

legales para hacerla exigible.

En estos casos, la costumbre ha generado soluciones

legales alternativas para superar estos problemas

puntuales; no obstante, cada una de estas soluciones

genera inconvenientes prácticos que vale la pena señalar

y reiteran la necesidad de una reforma legal que otorgue

personería jurídica a los condominios. Las principales tres

soluciones son:

1. La conformación de una asociación sin fines de lucro.

2. La conformación de asociaciones comunales,

conocidas como “ADESCO”.

3. La contratación de todos los servicios de terceros por

parte del administrador del condominio o de algún

condómine.

Primero, la figura jurídica de asociación sin fines de lucro

regula las relaciones de las personas voluntariamente

agrupadas por una finalidad específica, pero no consigue

normar los elementos de la convivencia diaria entre

personas, por lo que no satisface las necesidades de la

ciudadanía en su totalidad6.

Adicionalmente, la creación de una asociación es un

procedimiento con muchos requisitos y etapas, cuya

duración puede extenderse incluso a varios años y sujeto

a la aprobación del Ministerio de Gobernación. Para que

un régimen de condominios pueda constituirse como

asociación, la legislación establece que debe presentar una

6 Ley de Asociaciones y Fundaciones sin Fines de Lucro, arts. 11 a 17 y 26 a 33.

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3

en el régimen de condominios

A continuación se desarrolla cada uno de los problemas y se

comparten algunas soluciones, apoyadas por la práctica y la

experiencia latinoamericana:

1. Los condominios carecen de personalidad jurídica en El Salvador

La legislación actual no otorga personalidad jurídica a los

condominios y esto ha generado numerosas complicaciones

prácticas especialmente en materia de contrataciones con

terceros por ejemplo, la apertura de cuentas bancarias con

instituciones financieras, adquisición de financiamiento para

remodelaciones y mejoras, contratación de empleados,

la suscripción de pólizas de seguro, entre otros. Incluso,

en el caso de la contratación del seguro colectivo por

daños, la situación es más urgente dado que el art. 12 de

solicitud firmada por el presidente de la asociación ante el

Ministerio de Gobernación, junto a una serie de documentos

que la ley exige anexar: testimonio de la escritura matriz de

constitución de la asociación, la aprobación de los Estatutos,

la elección de la primera Junta Directiva, la constancia de

nómina de personas que integran la entidad, consignando

su nacionalidad y el documento de identificación de cada

uno, la certificación del acta de elección de los miembros

de la Junta Directiva, los libros contables, entre otros. De lo

anterior, cabe señalar que es un proceso que puede tomarle

a los regímenes de condominios un tiempo largo e incierto,

mientras tanto, se les imposibilita llevar a cabo ciertas

contrataciones importantes con terceros que les permitan

solventar inconvenientes de la vida diaria.

Segundo, la conformación de ADESCO tiene como objetivo

que “los habitantes de las comunidades en los barrios,

colonias, cantones y caseríos, puedan constituir asociaciones

comunales para participar organizadamente en el estudio,

análisis de la realidad social y de los problemas y necesidades

de la comunidad, así como en la elaboración e impulso de

soluciones y proyectos de beneficio para la misma” 7. De

manera que es evidente que esta persona jurídica surge

para normar las relaciones y velar por los intereses de la

comunidad y no para establecer normas de convivencia al

interior de una residencial; por consiguiente, las ADESCO no

resuelven el problema en su totalidad.

Además, las ADESCO se constituyen mediante un acto

celebrado ante el alcalde o funcionarios y empleados

delegados para tal efecto, lo cual se asentará en un

acta. Además deberán elaborar sus propios estatutos

que contendrán disposiciones relativas al nombre de la

asociación, su carácter democrático, domicilio, territorio,

objeto, administración, órganos directivos y sus atribuciones,

7 Código Municipal, arts. 118 y ss.

quórum reglamentario, derechos y obligaciones de la

asociación, normas de control, fiscalización interna,

modificación de estatutos y todas las demás disposiciones

necesarias para su funcionamiento. Esta alternativa

tampoco soluciona el problema, ya que debe mediar la

intervención de las alcaldías para una situación en la que

lo que se pretende regular es la convivencia diaria entre

habitantes de un condominio conformado por privados,

y no la convivencia de una comunidad en general. Esta

opción, si bien es una vía más ágil que la anterior, no está

exenta de problemas en la práctica.

Tercero, la contratación de los servicios la realiza el

administrador del condominio, en representación de los

propietarios de un condominio. Esta es una práctica que

para algunos desarrolladores es poco transparente, por lo

que mejor optan por las opciones antes mencionadas, a

pesar de sus dificultades de constitución. El Art. 29 de la

LPIPA establece que el administrador debe ser electo por

la asamblea de propietarios en su primera junta, y que se

tomarán los acuerdos que se consideren convenientes

para la buena administración de las cosas comunes del

edificio y para regular las distintas relaciones entre los

propietarios o residentes. Dicho nombramiento deberá

ser publicado por tres veces en el Diario Oficial. Entre

las facultades de un administrador se encuentra la de

hacer cumplir el reglamento de administración, dar

cumplimiento a los acuerdos y resoluciones de la asamblea

de propietarios, representar en juicio a los propietarios en

las acciones relativas a todo el inmueble por medio del

otorgamiento de un poder, y podrá llevar a cabo cualquier

otra facultad que decida la asamblea de propietarios.

No obstante, en la práctica, debido a que el condominio

no tiene personalidad jurídica, algunos proveedores

exigen otros requisitos que dificultan la contratación de

4


los servicios o adquisición de bienes, tales como cartas de

la empresa desarrolladora del proyecto extendida a los

designados para que representen a los propietarios del

condominio.

La solución a este problema es otorgar personalidad

jurídica a los regímenes de condominios, mediante el acto

jurídico de inscripción de la escritura pública y de depósito

del reglamento de administración en el Registro de la

Propiedad Raíz e Hipotecas. Esto permitiría garantizar que

el condominio mismo tenga su personalidad jurídica y que

sea el propietario de las áreas comunes del condominio

con capacidad de disposición sobre los mismos, de acuerdo

a las directrices de sus integrantes. Otros países como

Colombia y Panamá dotan de personalidad jurídica a los

condominios desde su constitución mediante la inscripción

en un registro público.

Según la “Ley 675 del 2001” de Colombia, una de las leyes

más modernas de América Latina en materia de propiedad

inmobiliaria bajo el régimen de condominio, un edificio o

conjunto de edificios se somete al régimen de propiedad

horizontal mediante la constitución de escritura pública, la

cual se registra en la Oficina de Registros de Instrumentos

Públicos de Colombia, y es por medio de esta inscripción, que

se le otorga la persona jurídica al régimen de condominio.

Lo mismo ocurre en el caso de la “Ley que establece el

Régimen de Propiedad Horizontal, Ley 31” de Panamá, en

la cual se establece que la asamblea de propietarios es

el máximo organismo de gobierno dentro del régimen

de propiedad horizontal, la cual está conformada por los

propietarios del condominio. Establece que dicha Asamblea

obtiene su personería jurídica al inscribirse el reglamento

de copropietarios en el registro público. La finalidad de

la asamblea es velar por el mantenimiento y la buena

administración de la propiedad horizontal, así como por el

ahorro, a fin de contar con los fondos para la preservación

del bien común y no el lucro.

2. Limitación en el área metropolitana al número de unidades que pueden conformar un condominio horizontal

El segundo obstáculo es que los proyectos desarrollados

bajo el régimen de condominio horizontal en el área

metropolitana del país no pueden sobrepasar de 100

unidades habitacionales. Esta restricción está establecida

en el Art. VI. 32 inciso 9 parte final del Reglamento a la

Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área

Metropolitana de San Salvador y de los Municipios Aledaños

con sus Anexos.

La disposición únicamente aplica a los condominios

habitacionales de la zona metropolitana; no obstante, no

se encuentra debidamente justificada en el ordenamiento

jurídico y obstaculiza la construcción habitacional dentro

del área metropolitana al generar más trámites innecesarios

e incrementar costos y restar competitividad en el

desarrollo de los proyectos. Por ejemplo, un proyecto de

1000 casas exige que el desarrollador divida el proyecto en

10 condominios, y para cada uno de los proyectos deberá

tramitar los permisos de parcelación y/o construcción

correspondientes ante la OPAMSS y la unidad de catastro de

las alcaldías8.

8 Entrevista con apoderado legal de Inversiones Bolívar, mayo 2014.

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5

Dicha restricción en la práctica puede generar un

desincentivo para aquellos inversionistas que estén

interesados en construir proyectos de gran envergadura en

el país, limitando con esto, posibilidades importantes de

desarrollo que se tengan proyectados.

Al analizar la regulación de otros países, tales como

Colombia, Panamá y Guatemala, no se advierte limitaciones

en cuanto a la extensión de los condominios habitacionales

de tipo horizontal a un número de unidades. Además, en

nuestro país ya existen condominios que exceden las 800

unidades, ubicados fuera del área metropolitana.

Por consiguiente, con el objetivo de fomentar la

construcción se sugiere derogar esta limitante del

Reglamento a la Ley de Desarrollo y Ordenamiento

Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los

Municipios Aledaños con sus Anexos, a fin de contar con

una legislación que exija requisitos con un fundamento

técnico y que no constituya un obstáculo al desarrollo de un

esquema de propiedad que ha venido tomando auge en los

últimos años.

3. Mecanismos legales engorrosos para el cobro de cuotas en mora

El art. 18 de la LPIPA establece que los condómines que

residen bajo el régimen de un condominio son responsables

del pago de los gastos de modificaciones y reparaciones

de las partes y cosas comunes de un edificio, del pago de

las primas de seguros, el pago de los impuestos fiscales o

municipales, y en general de todo otro gasto indispensable

para mantener en buen estado sus condiciones de servicio,

seguridad, comodidad y decoro. Adicionalmente, los

reglamentos de administración de los condominios regulan

la forma en la que los propietarios contribuirán a los gastos

de administración del condominio mismo.

Estos gastos y expensas comunes son cubiertos por

medio de cuotas que deben pagar los habitantes de

un condominio en proporción al valor de sus pisos y

apartamentos. Para evitar que algunos habitantes no

cumplan sus obligaciones, el art. 21 de la LPIPA establece

que ningún propietario podrá eximirse de contribuir a

las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los

bienes que están en comunidad.

En algunas ocasiones, los propietarios caen en mora al no

pagar de forma regular las cuotas correspondientes a los

gastos y expensas comunes, y la ley vigente contempla un

mecanismo muy complejo para realizar este cobro, que por

su naturaleza es recurrente y de montos menores.

El art. 37 LPIPA regula que cuando alguno de los propietarios

se negare a satisfacer el valor de las cuotas correspondientes

en los gastos y expensas comunes, el administrador del

condominio podrá compelerlo al pago, sirviéndole de título

ejecutivo el acta notarial que deberá levantarse mediante

la cual el administrador haga saber al deudor su propósito

de exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación.

Además, en dicha acta notarial el notario debe hacer

referencia al punto de acta en que se acordó el gasto y la

declaración del administrador de no haberse efectuado el

pago por parte del propietario renuente.

Adicionalmente, los arts. 23 y 24 LPIPA contemplan la

posibilidad de que un propietario pague la parte que

corresponda a los gastos e impuestos ocasionados por las

cosas comunes de otro propietario que no ha realizado

su pago, y establece que luego pueda subrogarse en los

6


La “Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley

7933” de Costa Rica, establece que el régimen de condominio

(o la finca filial, como la denomina su ley) queda afecto,

como garantía, en forma preferente y desde su origen, por

el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el

propietario llegue a tener con el condominio. Dicha ley

establece que las cuotas correspondientes a los gastos

comunes adeudadas por los propietarios, así como las multas

y los intereses que generen, constituirán un gravamen

hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el

gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles.

Además, esta norma regula que un contador público

autorizado expedirá la certificación de las sumas que los

propietarios adeuden por estos conceptos; y esta certificación

constituirá título ejecutivo hipotecario.

Finalmente, la “Ley No. 19.537 sobre Copropiedad

Inmobiliaria” de Chile, señala que cada copropietario deberá

pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los

plazos que establezca el reglamento de copropiedad, y si

incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo

convencional para operaciones no reajustables o el inferior

a éste que establezca el reglamento de copropiedad. Esa

misma legislación dispone que si el dominio de una unidad

perteneciere en común a dos o más personas, cada una de

ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad

de los gastos comunes correspondientes a dicha unidad.

Adicionalmente, la ley chilena permite que en el reglamento

de copropiedad se autorice al administrador para que,

con el acuerdo del comité de administración, suspenda

o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se

suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se

encuentren morosos, en el pago de tres o más cuotas,

continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Si el

derechos del acreedor original. Para este último caso, se

establece que para asegurar los derechos del propietario

que pagó por otro, se le notificará al deudor por medio de

notario. El acta notarial tiene fuerza ejecutiva siempre que se

agreguen los recibos que comprueben el pago realizado.

En ambos casos, este título ejecutivo tendría que llevarse

ante el juez para que se inicie el cobro por medio de un

juicio ejecutivo, lo cual, si bien es una opción legalmente

viable, también es una solución que requiere mucho tiempo.

Y en la práctica, dos problemas adicionales son, por una

parte que algunos jueces no reconocen el valor ejecutivo

del acta notarial, y por otra, que normalmente son procesos

de menor cuantía los que se siguen, lo que implica un largo

tiempo para que se logre la admisión de la demanda.

Asimismo, mientras dura el proceso judicial, y persiste

la imposibilidad de hacer que el deudor pague la cuota

en mora, tampoco es posible ejercer una sanción que

conlleve al cese del goce de ciertos derechos que nacen

a los propietarios por el pago de la cuota. Por ejemplo,

un condómine en mora y con un juicio pendiente podrá

continuar disfrutando los beneficios del condominio, tales

como el uso de las áreas comunes, de la casa comunal, de

canchas deportivas y servicio de portería.

Otros países abordan el cobro de las cuotas en mora

mediante mecanismos más ágiles que incentivan al pago de

las obligaciones comunitarias y facilitan la convivencia en los

condominios. En Panamá, por ejemplo, su ley establece que

la Asamblea de Propietarios puede emitir una certificación

del estado de cuenta, a la cual se le otorga fuerza ejecutiva

en materia procesal, y sirve de título ejecutivo en el proceso

judicial. Es decir que basta con la certificación que emite la

Asamblea para poder proceder a entablar un juicio sumario.

EstudiosLegales

7

condominio no dispone de sistemas propios de control

para el pago de dichos servicios, las empresas que lo

suministren, a requerimiento escrito del administrador y

previa autorización del comité de administración, deberán

suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades

cuyos propietarios se encuentren morosos, en el pago de

tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos

comunes. Es decir, la legislación chilena regula tres tipos de

sanciones posibles ante el no pago de los gastos comunes:

a) pagar intereses según la tasa máxima convencional;

b) eventualmente indemnizar perjuicios; y c) sufrir la

suspensión del suministro eléctrico.

4. Carencia de mecanismos legales efectivos que garanticen el cumplimiento de las normas de convivencia en un condominio

El art. 3 de la LPIPA establece que, una vez terminada y

aprobada por la autoridad respectiva la construcción de un

condominio, debe presentarse al Registro de la Propiedad

Raíz e Hipotecas, entre otros documentos, el reglamento de

administración que formula el propietario del condominio

en escritura pública.

Este reglamento debe contener: la regulación del uso

de las cosas comunes; la proporción y forma de pago

de la contribución de los propietarios de los pisos

o apartamientos a los gastos comunes y gastos de

administración; requisitos necesarios para ser electo

administrador propietario y su forma de pago, facultades

concedidas al administrador y fechas para que rinda

cuentas; forma de convocatoria y periodicidad de las

asambleas de propietarios, y la mayoría necesaria para

celebrar sesiones ordinarias y extraordinarias, entre otros

aspectos. Es decir, el reglamento contiene las normas

básicas para la convivencia pacífica de los condómines.

De manera que cada condominio tiene su propio

reglamento y su propia regulación sobre el uso de las cosas

comunes, la proporción y forma de pago de las cuotas de

administración, prohibiciones expresas, el tipo de sanciones

por incumplimiento de lo establecido en el reglamento,

entre otras. No obstante, los reglamentos poseen

coincidencia en la falta de mecanismos legales para hacer

cumplir dichas obligaciones. Este es un problema, dado

que el incumplimiento de las reglas afecta la convivencia

pacífica de los condómines, brinda ejemplos indebidos de

ciudadanía y, en muchos casos, es imposible hacer cumplir

estas obligaciones ante la falta de una autoridad definida y

con competencia para sancionar dichos incumplimientos.

Sería beneficioso para la ciudadanía que la legislación

regulara la posibilidad de establecer en los regímenes

de condominios un conjunto de sanciones económicas

y no económicas, y a su vez, también determinara cuál

es la autoridad en el condominio para dirimir conflictos

de esta naturaleza. Además, sería conveniente incluir la

posibilidad de acudir a mecanismos alternos de solución

de controversias en casos de incumplimientos de las

normas de convivencia establecidas en los reglamentos

de los distintos condominios9.

En la legislación comparada se puede observar cómo otros

países de América Latina han hecho para superar estos

inconvenientes. Por ejemplo, la legislación de Colombia

regula que para la solución de los conflictos que se

presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o

conjunto, o entre ellos y el administrador, pueden acudir a:

9 Otro ejemplo es la Ley Marco Para La Convivencia Ciudadana y Contravenciones Administrativas, arts. 38 a 42.

8


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a) comités de convivencia o a b) mecanismos alternos de

solución de conflictos.

La primera opción, los comités de convivencia son creados

para dirimir problemas que surgen con ocasión de la vida

en edificios de uso residencial. El comité busca presentar

fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias

y a fortalecer las relaciones de vecindad, pero carece de

la facultad de imponer sanciones. Todo el trabajo del

comité se consigna en actas, suscritas por las partes y los

miembros del comité, conformado por 3 miembros electos

por la asamblea general de copropietarios para un período

de 1 año y participan ad honorem. La segunda opción

que establece la ley es acudir a los mecanismos alternos,

de acuerdo con lo establecido en las normas legales que

regulan la materia en Colombia.

Es importante reiterar que, debido a que en el régimen de

condominios se abordan temas entre privados, la ley debe

asegurar por una parte la coercibilidad y la fácil ejecución

de los acuerdos tomados en la asamblea de propietarios, y

por otra parte, permitir la posibilidad de recurrir a medios

alternos de solución de controversias.

5. Dificultad para instalar quórum en Asamblea de Propietarios

La exigencia de altos quórum para tomar decisiones dentro

de los condominios dificulta la administración y conservación

de las cosas comunes, y la LPIPA carece de soluciones legales

que existen en otro tipo de asociaciones, tales como las

sociedades anónimas o asociaciones sin fines de lucro.

El art. 32 de la LPIPA establece que la Asamblea solo podrá

constituirse cuando asista por lo menos la mayoría de los

condómines y toda resolución de la asamblea para que

surta efecto, deberá ser tomada por lo menos con más de

dos tercios de votos de los que asistan, que representan

por los menos las tres cuartas partes del valor del edificio.

Además, el art. 27 de la LPIPA regula que para reformar

el reglamento de administración o para la emisión de

uno nuevo, solo podrá hacerse mediante acuerdo de los

propietarios tomado en asamblea general, por el voto de las

tres cuartas partes de los mismos que representen por los

menos las tres cuartas partes del valor del edificio. Dado que

los porcentajes de representatividad son altos, esto resulta

poco práctico de cumplir.

La LPIPA no regula la posibilidad de una tercera

convocatoria, en caso de no haberse logrado instalar la

asamblea en la primera ni en la segunda convocatoria, por lo

que en la práctica, se hace uso de lo dispuesto en el Código

de Comercio para las sociedades, en el que se establece

que en la tercera convocatoria las resoluciones de asamblea

pueden tomarse con la mayoría de los votos presentes10.

En la legislación panameña por ejemplo, la asamblea

de propietarios, ordinaria o extraordinaria, se considera

legalmente constituida con la asistencia de, por lo menos,

más de la mitad de los propietarios, independientemente

del número de unidades inmobiliarias que pertenezcan

a cada uno de ellos. Establece que si transcurre una hora

a la fijada en la convocatoria y no hubiera el quórum

requerido, el secretario o quien haga sus veces, levantará

un acta en que conste tal circunstancia, así como el número,

nombre y porcentaje de participación de los asistentes a

la asamblea de propietarios. Una vez se cumpla con esta

formalidad, la asamblea podrá sesionar, deliberar y adoptar

decisiones válidas con un quórum equivalente al 20% de los

propietarios, siempre que la ley no exija un número distinto

para lograr decisiones válidas.

10 Código de Comercio, art. 243

9

6. No se contempla la figura de auditor externo ni la obligación de establecer reservas para contingencias en el régimen de condominios

La LPIPA no exige la figura de un auditor para los regímenes

de condominios; sin embargo es beneficiosa a fin de

transparentar la administración de los mismos. Colombia

posee la figura del revisor fiscal en su legislación, que

constituye un órgano responsable de cerciorarse que todas

las operaciones financieras, administrativas, tributarias y

legales, se ajusten a las prescripciones de los estatutos,

de las decisiones de la asamblea general y del consejo

de administración. El revisor fiscal realiza una inspección

de los bienes de la persona jurídica y los bienes comunes

en el condominio, con el fin de procurar que se tomen

oportunamente las medidas de conservación o de

seguridad de los mismos.

Si los condominios cuentan con mayores niveles de

transparencia y rendición de cuentas es una doble ganancia,

por una parte permite llevar un orden más exhaustivo en

la administración y por otra, permite que los condómines

estén conocedores sobre la gestión que se está realizando

y garantizar que se está gastando de manera eficiente.

Sería una buena práctica, que un año previo a que el

desarrollador de un proyecto entregue a los residentes de

un condominio la administración del mismo, el desarrollador

contrate una auditoría al proyecto para determinar los

gastos reales de administración del condominio.

Además, para brindar certeza jurídica se debe definir

claramente la categoría tributaria de los condominios. Por

ejemplo, en Colombia, el titular de la propiedad horizontal

es una entidad sin ánimo de lucro, y se le otorga la

categoría de no contribuyente de impuestos nacionales,

ni del impuesto de industria y comercio, en relación con

las actividades propias de su objeto social. Para el caso de

los condominios residenciales, se debe evaluar que sean

declarados exentos del pago de impuestos, dado que

dentro de un nuevo esquema legal, esta nueva persona

jurídica solo funge como una administradora de los bienes

comunes de los propietarios.

Otro vacío de la ley salvadoreña es la falta de regulación en

materia de reservas para contingencias que puedan surgir

en el diario vivir de los propietarios bajo el régimen de

condominios, situación que no permite estar preparados

para estos casos. En la práctica, algunos condominios

regulan este tipo de reservas en sus reglamentos de

administración; no obstante, lo ideal sería que la misma

ley estableciera la obligatoriedad que contar con un fondo

común para tales efectos.

La legislación chilena establece que en la administración

de todo condominio deberá considerarse la formación de

un fondo común de reserva para atender a reparaciones

de los bienes de dominio común, certificación periódica de

las instalaciones de gas, certificación de ascensores, o para

gastos comunes urgentes o imprevistos, entre otros. Este

fondo se forma e incrementa con el porcentaje de recargo

sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria,

fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las

multas e intereses que deban pagar, y con los aportes por

concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio

común. Además, dicha ley establece que los recursos de

este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta

corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán

en instrumentos financieros que operen en el mercado de

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EstudiosLegales

capitales, previo acuerdo del Comité de Administración.

Todos estos beneficios invitan a analizar su incorporación a

la regulación salvadoreña.

La Ley de Colombia, art. 35, establece la obligatoriedad

de crear un fondo de imprevistos. Este fondo lo constituye

el condominio para atender obligaciones o expensas

imprevistas. Este se constituye de incrementar con un

porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1

%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con

los demás ingresos que la asamblea general considere

pertinentes. La asamblea tiene la posibilidad de suspender

dicho cobro cuando el monto disponible alcance el

cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de

gastos del respectivo año.

III. Comentarios al Anteproyecto de Ley de Condominios En 2011, el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano

inició un estudio para reformar la LPIPA, que finalizó con

un anteproyecto de Ley de Condominios, con una gran

influencia de la legislación colombiana. Este anteproyecto

recibió comentarios de CASALCO, la gremial del sector de

construcción, y de abogados especialistas en la materia;

sin embargo, se desconoce una versión del anteproyecto

de ley que haya abordado estas observaciones y pueda ser

presentado a la Asamblea Legislativa.

Dicho anteproyecto contenía las reformas necesarias para

brindar mayor certeza a los regímenes de condominios en

el país, y entre los beneficios del anteproyecto destacan:

a) dota de personalidad jurídica a los condominios, lo cual

es beneficioso en materia de contrataciones; b) obliga la

existencia de un auditor externo; c) permite la solución de

conflictos mediante un comité de convivencia, pero sin

facultades sancionatorias; d) establece la posibilidad de

acudir a centros de solución de controversias o mediación o

conciliación judicial; entre otros puntos.

No obstante, existen ciertos temas que merecen una mayor

discusión para garantizar una nueva ley acorde a la realidad

y promotora del desarrollo de proyectos importantes bajo

este régimen de condominio. Entre los temas que merecen

mayor atención cabe señalarse los siguientes11:

a. Diferenciar la regulación de algunos aspectos entre

los condominios residenciales y los condominios

comerciales.

b. Otorgar la personalidad jurídica a los condominios a

través de la inscripción en el Registro de Propiedad

respectivo, sin necesidad de otra resolución administrativa.

c. Evaluar que en otros países los condominios residenciales

están exentos del pago de impuestos fiscales, tales como

la renta, dado que su naturaleza es sin fines de lucro.

En el caso salvadoreño podrían recibir un tratamiento

similar a las asociaciones sin fines de lucro.

d. Revisar las disposiciones relacionadas a la mora de

cuotas por parte de los condómines, dado que no se

regulan los procedimientos sancionatorios.

e. Repensar la manera en la que los condominios antiguos,

creados en la década de los cincuenta y sesenta, pueden

adecuarse a la nueva normativa.

Estos comentarios buscan servir de insumo al anteproyecto

de la Ley de Condominios y a su vez reiterar la importancia

de reanudar el estudio y discusión de este anteproyecto, en

aras de regular aspectos que en la actualidad tienen vacíos

legales importantes.

11 Comentarios enviados por las empresas “Urbánica Desarrollos Inmobiliarios” y “Grupo Roble” al Viceministerio de Vivienda en 2011, a raíz de una consulta del nuevo anteproyecto de Ley de Condominios.

11

Edificio FUSADES, Bulevar y Urb. Sta Elena, Antiguo Cuscatlán, La Libertad, El SalvadorTel.: (503) 2248-5600, 2278-3366www.fusades.org

CoordinadorLuis Nelson Segovia

DirectorJavier Castro De León

Departamento de Estudios Legales

InvestigadoresLilliam Arrieta de CarsanaRoberto Vidales GreggMarjorie de TriguerosOscar Pineda

Gina Maria UmañaCarmina Castro de VillamarionaCarlos Alberto GuzmánJosé Miguel Rengifo


IV. ConclusionesEl Salvador muestra un notorio rezago respecto a la legislación en materia de régimen de condominios; por tanto, es

importante reactivar la discusión del anteproyecto de Ley de Condominios, elaborado por el Viceministerio de Vivienda

Urbana y Desarrollo Urbano, a fin de poder contar con una nueva iniciativa de ley que pueda ser presentada a la

Asamblea Legislativa.

Es importante tomar en cuenta que el anteproyecto debe incluir aspectos fundamentales mencionados previamente,

tales como:

a. Que permita que los condominios puedan constituirse en personas jurídicas

b. Que existan disposiciones que regulen de manera diferente los condominios residenciales de los comerciales

c. Que se facilite el establecimiento de quórum para que la toma de decisiones sea más fácil

d. Que no se restrinja el número de unidades de los condominios

e. Que las disputas puedan ser solventadas por medio de un comité de convivencia cuya decisión sea vinculante

f. Que exista un régimen de sanciones ante incumplimiento de reglas de convivencia, y

g. Que se contemplen medios alternos de soluciones de controversias

Para garantizar una ley moderna y eficiente que se acople a las nuevas demandas de los condómines, de los usuarios de

condominios comerciales, de los urbanistas y desarrolladores, se requiere que el Órgano Ejecutivo inicie una discusión

amplia y abierta para escuchar propuestas que enriquezcan la discusión, previo a que este proyecto sea remitido a la

Asamblea Legislativa.

En este sentido, se podrá garantizar que la nueva Ley de Condominios que se apruebe venga a facilitar la regulación del

régimen de condominios, facilite la convivencia ciudadana, promueva la democracia desde la vida comunitaria, permita

reactivar la inversión y consolidar el desarrollo de infraestructura, y sobre todo, que garantice la seguridad y calidad de

vida de los habitantes y usuarios de este nuevo régimen de propiedad en el país.

Problemas Prácticos del Régimen Legal de Condominios y Posibles Soluciones

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