Catastro Nacional en Condominios Sociales Secretaría Ejecutiva de

vivienda social en copropiedadcaTasTro nacional de condoMinios sociales

secreTaría ejecuTiva desarrollo de barrios / Minvu

Esta publicación ha sido desarrollada por la Secretaría Ejecutiva de Desarrollo de Barrios del MINVU, siendo el coordinador general de la iniciativa Mirko Salfate.

El desarrollo de la investigación y sus documentos fue dirigida por el Área de Estudios de la Secretaría Ejecutiva de Desarrollo de Barrios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

El levantamiento de la información del catastro estuvo a cargo de Mónica Bustos Peñafiel, Soledad Monsalve, Sebastián Valdivia y Soledad González.

Coordinación del proyecto: Mónica Bustos PeñafielAdministración Base de Datos: Soledad Monsalve LeónSistema de Información Geográfica: Sebastián Valdivia RamírezEquipo de levantamiento de la información: Marco Fuentes, Milka Coyoja, Paz Neira, Bárbara Ávila, Maria Jesús Castro, Maria José Fueyo, Macarena Nuñez, Catherine Divin, Henry Torres Mejías, Felipe Bustamante, Daniela Barrera.

El análisis de los resultados y el desarrollo de la publicación han sido elaborados por los siguientes autores:Mónica Bustos Peñafiel, Soledad Monsalve, María Teresa Herrera, Juan Cristóbal Moreno, Salvador Ferrer, Se-bastian Valdivia.

Responsables regionales para el levantamiento de la información: Álvaro Fritz, Claudio Farias de la Región de Arica y Parinacota; Francisco Carpio, Soledad Castro y Cecilia Cavour de la Región de Tarapacá; Yasna Quispe, Daniela Águila, Francisco Aros, Paulina Montivero y Cynthia Castillo de la Región de Antofagasta; Nadia Troncoso, Sergio Cuevas Escalante y Nicolás Troncoso, de la Región de Atacama; María Blaimont y Raúl Dinamarca en la Región de Coquimbo; María Inés Jaque, Rodolfo Bonilla, Claudio Rivas, Bo-ris Leyton y Jeannette Quevedo, de la Región de Valparaíso; Pablo Sepúlveda, Irene Molina y Maria José Molinos de la Región Metropolitana; Patricio Cano, Claudio Montecinos y Lorena Tapia de la Región de O’Higgins; Eduardo Villacura, Victor Marín y Esteban Razmilic de la Región del Maule; Carlos León, Marcela Cubillos y Cristián Cha-varría de la región del Biobío; Esteban Castillo y Lilian Salazar, de la Región de la Araucanía; Alfredo Ibarra, de la Región de Los Ríos; Daniel Pollmann, Manuel Ruiz y Luis Paredes de la Región de Los Lagos; Matías Tapia, de la Región de Aysén; Jean Sotomayor y Hernán López, de la Región de Magallanes.

Colaboradores: Juan Pablo Gutiérrez, Matias Delpiano, Soledad González, Juan Cristóbal Moreno, Felipe Yávar, Rodolfo Rojas, Daniel Arias, Karen Saavedra, Johana Correa, Isidora Larraín, Claudia León, José Espinoza, Ericka Pizarro, Andrés Morales, Jorge Icarte, Alvaro Valdés.

Agradecimientos:En primera instancia queremos agradecer a cada una de las Direcciones de Obras municipales a nivel nacional por permitirnos el acceso a tan valiosa información; a Juan Ignacio Mendicute, Subdirector Jurídico de SERVIU Metropolitano; Claudio Isla de la Oficina de Títulos SERVIU Metropolitano, Alfredo Mariano del Archivo Central SERVIU Metropolitano, Héctor Cifuentes, Encargado del Archivo de Obras de Edificación SERVIU Metropolitano, y Marco Canales y Claudia Ponce profesionales del SERVIU Metropolitano, Rafael del Valle, SEREMI Metropolitana, y Jaime Ibar.

© MINISTERIO DE VIVIENDA V URBANISMO - MINVUSecretaría Ejecutiva de Desarrollo de BarriosÁrea de EstudiosISBN: 978-956-9432-07-1Primera Edición: Marzo 2014

© Los autores de sus imágenes según indicación de su fuente.

Proyecto Editorial:

Director Proyecto Editorial: Fernando PortalDirector de Arte: Kathryn GillmoreDiseño y Diagramación: Elisa Dublanc, Sandra Ureta MarínEditor: Renato Bernasconi (exceptuando el Capítulo 4)Corrector Ortográfico: Catalina Jaramillo

IMPRESO EN CHILE

Ninguna parte de esta publicación puede ser reproducida o transmitida, mediante cualquier soporte electrónico, mecánico, fotocopiado, grabación o recuperación, o almacenamiento de información, sin la previa autorización expresa de la entidad editora.

vivienda social en copropiedadcaTasTro nacional de condoMinios sociales

secreTaría ejecuTiva desarrollo de barrios / Minvu

índice

presenTación 11

inTroducción

Presentacion 18

Objetivos 20

El condominio social: antecedentes legales y conceptuales para su definición 20

MeTodoloGía

Definición del estudio 26

Unidad de estudio 26

Estrategia de producción y análisis de los datos 26

Proceso de identificación de condominios sociales 27

Levantamiento y sistematización de información 30

Revisión y control de la información 32

Georeferenciación 34

Análisis de los resultados 38

Marco de referencia analítico y conceptual 42

Algunas consideraciones 46

capíTulo 1resulTados nacionales

1.1 Cifras generales a nivel nacional y regional 50

1.2 Conjuntos y departamentos construidos por tipo de ciudad 57

1.2.1 Distribución de la cantidad de departamentos por tipo de ciudad 59

1.2.2 En relación al tamaño de los conjuntos 61

1.2.3 Conjuntos de gran escala 63

1.3 Condominios y departamentos a nivel regional 65

1.3.1 Respecto al número de departamentos 66

1.4 Condominios y departamentos pre y post 1976 69

1.5 Respecto al número de departamentos construidos 70

1.6 Condominios y departamentos a nivel comunal 72

capíTulo 2viviendas en condoMinios sociales

2.1 Superficies de las viviendas en condominios sociales 78

2.2 Superficies de los departamentos según región 82

2.3 Superficies según año de construccción 85

2.4 Caracterización de los dormitorios de las unidades habitacionales 89

2.5 Casos destacados 92

capíTulo 3caracTeriZación en la escala del conjunTo

3.1 Presentación 100

3.2 Características generales de los conjuntos 100

3.2.1 Superficies de los terrenos 101

3.2.2 Densidad habitacional 103

3.2.3 Número de pisos 107

3.3 Características arquitectónicas y de configuración morfológica de los conjuntos 109

3.3.1 Sistema de agrupamiento 109

3.3.2 Sistema de agregación 114

3.3.3 Sistema de ordenamiento 118

3.3.4 Crujía 126

3.3.5 Otros aspectos arquitectónicos y funcionales a las tipologías 128

3.4 Dotación de equipamiento, infraestructura y mobiliario urbano 137

3.5 Mantención de equipamiento, infraestructura y mobiliario urbano 142

3.6 Usos problemáticos del espacio al interior de los conjuntos 146

capíTulo 4anÁlisis urbano

4.1 Introducción 154

4.2 Metodología 154

4.2.1 Cantidad de departamentos accesibles 155

4.2.2 Tiempo mínimo de desplazamiento 157

4.2.3 Cálculo del índice de accesibilidad 158

4.3 Resultados 159

4.3.1 Área Metropolitana del Gran Santiago 160

4.3.2 Área Metropolitana del Gran Valparaíso 168

4.4 Índice de vulnerabilidad al deterioro en condominios sociales 176

4.4.1 Presentación 176

4.4.2 Metodología 177

conclusiones 196

aneXo 1anÁlisis reGional

1 Arica y Parinacota 200

2 Tarapacá 206

3 Antofagasta 212

4 Atacama 218

5 Coquimbo 224

6 Valparaíso 230

7 Región Metropolitana 236

8 O’Higgins 244

9 Maule 250

10 Biobío 256

11 Araucanía 262

12 Los Ríos 268

13 Los Lagos 274

14 Aysén 280

15 Magallanes 284

aneXo 2FicHa de observación en Terreno 292

11

presenTación

12 vivienda social en copropiedad. catastro nacional de condominios sociales

Bajo los principios de eficiencia y masividad, desde fines de los ‘80 y hasta principios del 2000 se construyeron en Chile más de 120 mil departamentos en condominios sociales, que costaron entre 180 y 220 UF por departamento (cerca de 4 millones de pesos al día de hoy), años donde la gran batalla social era el déficit habitacional que afectaba a casi un tercio de la población.

Esta estrategia cumplió su objetivo y ayudó a perfilar el Chile de hoy, que cuenta con el triple de ingreso per cápita, un tercio de pobreza y logró reducir el déficit cuantitativo a menos de 450.000 viviendas. Sin embargo, este éxito trajo consigo la generación de grupos de pobreza urbanizada y segregada, donde grandes paños de la periferia urbana fueron construidos homogéneamente con viviendas sociales en todo el país, carentes de equipamientos y sistemas de transporte.

El Catastro Nacional de Condominios Sociales nos permitió identificar, cuantificar y ordenar las problemáticas que presentan los 1.555 conjuntos y 344.402 departa-mentos a lo largo de todo Chile, en tres dimensiones: social, física y legal.

Tenemos certeza de que el trabajo de recuperación de barrios vulnerables es uno de los desafíos más importantes que ha enfrentado y deberá abordar en el futuro el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Para ello hemos trabajado para apoyar y potenciar la organización de las familias, de manera de que sean ellas las protagonistas de su historia. Esto implica volver a trabajar sobre lo construido, demoler estigmas y recuperar la confianza de la co-munidad en el trabajo del Estado, mejorar los estándares de las viviendas y sobre todos de los barrios que ellas conforman, implementando políticas que se hagan cargo de la heterogeneidad de las familias y sus problemas.

De este trabajo han surgido ideas novedosas para mejorar los blocks, tales como construir edificios paralelos o fusionar tres departamentos chicos dejando dos más grandes. Plazas, juegos, sedes sociales, canchas y cierres perimetrales son algunos de las obras que los vecinos más eligen. Sin embargo, hemos conocido comunida-des completas que nos piden sólo una cosa: irse. Quieren una segunda oportunidad.

Francisco irarrÁZaval Mena

Subsecretario de Vivienda y Urbanismo

Presentación 13

Hoy sabemos que los problemas no se pueden solucionar con los mismos criterios que los crearon, por ello debemos dejar atrás la idea de gasto público y compren-derlo como inversión social, entender a las ciudades como una herramienta de de-sarrollo y, sobre todo, generar mecanismos eficaces y personalizados para enfren-tar la complejidad del territorio, teniendo como base el beneficio de las familias.

14 vivienda social en coProPiedad. catastro nacional de condominios sociales

En la medida que nuestras ciudades siguen creciendo y concentrando prácticamente el 90% de la población nacional, la segregación social de ellas se ha transformado en la principal deuda de nuestras políticas urbanas y habitacionales. Para enfrentar esta realidad, nuestro Ministerio deberá focalizar su quehacer en la recuperación del parque habitacional existente, la integración física y social de ba-rrios y sectores urbanos y la generación de nuevas viviendas con estrategias claras de integración territorial.

Frente a estos desafíos, revisar nuestra historia, para aprender tanto de sus erro-res como de sus éxitos, se vuelve esencial. El desarrollo de la Vivienda Social en Copropiedad encierra desde los períodos más complejos de la producción habita-cional masiva y segregada hasta inspiradores capítulos de regeneración urbana e integración social.

Este contexto es el que funda el trabajo investigativo de estas publicaciones, que buscan generar una línea base para la discusión académica y la acción pública, registrando el primer Catastro Nacional de Condominios Sociales que localiza, re-gistra y contabiliza los 1.555 conjuntos donde habitan más de 1.320.000 chilenos, construyendo la Memoria histórica, normativa y política de estos 77 años de este tipo de producción habitacional.

Ambos documentos se entienden como complementarios, los cuales a la vez han integrado entrevistas de académicos, profesionales y vecinos, reportajes gráficos, material ministerial inédito, una amplia revisión bibliográfica, además de una com-pleja y profunda investigación y difusión de lo aprendido.

Sabemos que esta tipología de viviendas genera un particular escenario habita-cional, combinando la relevancia del diseño arquitectónico de viviendas mínimas y piezas urbanas, con sistemas de administración de bienes comunes colectivos en ambientes sociales generalmente vulnerables, a lo que debemos agregarle el alto grado de obsolescencia física que ha sufrido este parque habitacional tanto por el paso del tiempo como por la falta de mantención.

MirKo salFaTe YuTronic

Secretario Ejecutivo de Desarrollo de Barrios

Presentación 15

Esta compleja realidad, que combina aspectos físicos, sociales y legales, requiere de todo nuestro esfuerzo para comprenderla, mejorarla y proyectarla. Este trabajo editorial busca difundir y compartir lo conocido, para entre todos ir desarrollando el conocimiento necesario para enfrentar los desafíos acá expuestos y generar un debate urgente e imprescindible para nuestra realidad urbana.

En la medida que una buena ubicación dentro de las ciudades para los sectores vulnerables se vuelve cada vez más necesario y requerido, nos volvemos conscien-tes de que la generación de ciudades más integradas y justas requiere una acción clara de políticas públicas, en donde la vivienda social en copropiedad ofrece una manera sustentable de enfrentar los desafíos de la densidad con la vida en comu-nidad, pero debemos estar conscientes de los riesgos y vulnerabilidades que estas estrategias conllevan.

17

inTroducción


presenTación

Una de las expresiones prototípicas del desarrollo de la vivienda social en Chile, particularmente a contar de la segunda mitad del siglo XX, ha sido la pro-ducción masiva de condominios sociales en altura. Definida por la formación de estructuras residenciales de alta densidad, esta tipología residencial se configu-ra a partir de varias unidades habitacionales insertas en edificaciones de mediana en altura (blocks) o torres que, bajo una relación de copropiedad, están vinculadas entre sí por la existencia de un conjunto de bienes y espacios de dominio común. Caracterizada como una solución de alta densidad, la vivienda social en altura no solamente se ha constituido desde sus orígenes como la forma paradigmática de respuesta desde las distintas políticas habitacionales para las familias más vulne-rables, sino que ha influido profundamente en la configuración espacial, en las ex-periencias cotidianas del habitar y en los procesos de integración social que carac-terizan actualmente a las grandes ciudades y áreas metropolitanas del país. No obstante lo anterior –salvo excepciones–, la mayor parte de los estudios y es-tadísticas desarrollados tanto desde la academia como desde el sector público no han abordado en detalle las particularidades y problemáticas específicas de la vivienda social en altura, provocando un considerable déficit de información ac-tualizada sobre la realidad de los condominios sociales del país. En esta línea, se constata la carencia de un registro exhaustivo acerca de las diferentes tipologías de condominios sociales construidas a lo largo del tiempo y cuyo desarrollo se hizo posible gracias a la gestión de sucesivos programas habitacionales e inversiones materializadas tanto por actores públicos como privados. Ante este escenario, desde la perspectiva del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), la realización del Catastro Nacional de Condominios Sociales satisface el propósito general de aumentar y profundizar el conocimiento existente en Chile sobre la realidad de la vivienda social en altura, contribuyendo con insumos de in-formación válidos y confiables para el desarrollo de políticas públicas en esta línea. Asimismo, permitirá establecer las bases para el desarrollo de un sistema de infor-mación que facilite el registro continuo y georreferenciado de los condominios so-ciales y contribuya al monitoreo de las acciones y programas públicos que intervie-nen directamente sobre el stock de viviendas que corresponde a esta modalidad. En esta línea, la realización de un Catastro Nacional de Condominios Sociales se encuentra directamente vinculada a los desafíos de la agenda programática que el MINVU ha fijado en materia de condominios sociales y que se entrelaza con algu-

19introducción

nos de los ejes sustantivos que propone la Política Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU) que recientemente ha sido promulgada por el ejecutivo. En el documento que sustenta a esta última –y que surgió del trabajo realizado por una comisión de expertos y representantes del sector público, privado y de la sociedad civil–, se alu-de de manera explícita a los condominios sociales como un ámbito de intervención prioritaria de cara al cumplimiento de dos de sus objetivos medulares, los cuales son “revertir las actuales situaciones de segregación social urbana” (objetivo 1.2) y “fomentar el desarrollo y fortalecimiento de comunidades” (objetivo 1.6).

Con respecto al primero de estos objetivos, la PNDU señala la necesidad de “esta-blecer planes públicos especiales de apoyo para los condominios de viviendas sociales cuyos residentes, por diversas causas, no tienen posibilidad de mantener apropiada-mente los bienes comunes” (MINVU, 2013: 8) y propone, asimismo, “implementar políticas de recuperación de condominios sociales dirigidas a familias propietarias de viviendas en edificaciones colectivas que presenten problemas urbanos o constructi-vos críticos, tales como densidad excesiva, tamaño insuficiente o problemas sociales, como alta concentración de pobreza o delincuencia” (MINVU, 2013: 8).

Por otra parte, junto al imperativo de promover procesos de mejoramiento y re-cuperación de aspectos físicos, arquitectónicos y urbanísticos de los condominios sociales, la PNDU subraya la necesidad de acompañar dichos procesos con el for-talecimiento de la organización social de las comunidades residentes, las que pue-den convertirse en actores estratégicos para potenciar la regeneración urbana y fomentar el desarrollo de la calidad de vida en la escala barrial. En este sentido, es que se plantea la voluntad de “(…) fomentar y apoyar la participación y la creación de organizaciones de base en los barrios, comunidades y conjuntos, como instancias de integración social y desarrollo local”, poniendo especial énfasis “(…) en la constitución de juntas de vecinos o comités de administración cuando se trate de condominios” (MINVU, 2013: 11).

Y es así que precisamente desde una mirada de doble dimensión física y social, ac-tualmente ambas líneas de trabajo son desarrolladas desde la Secretaría Ejecutiva Desarrollo de Barrios (SEDB) del MINVU a través del Programa de Mejoramiento de Condominios Sociales –surgido como plan piloto en el año 2008 y que opera desde el año 2011 como un programa de la línea regular de la gestión del MIN-VU– y del Programa de Recuperación de Condominios Sociales –iniciativa conoci-da con el nombre de “segunda oportunidad”, que ha sido puesta en marcha en seis condominios sociales seleccionados en el año 2013. Mientras el primero de estos


programas potencia el mejoramiento de bienes y espacios comunes y estimula la formalización de las copropiedades como garantía para la sostenibilidad de tales inversiones, el segundo propone una intervención integral, que incluye entre sus herramientas de acción la demolición y rehabilitación de conjuntos de vivienda que no satisfacen estándares adecuados de habitabilidad.

objeTivos

Conforme a esta visión, el Catastro de Condominios Sociales se planteó el objetivo general de registrar el universo efectivo de conjuntos de vivienda social en altura existentes en el país, además de levantar y sistematizar información relevante que permitiese caracterizarlos.

Esto, con el propósito de establecer la cantidad y la distribución espacial de este tipo de conjuntos habitacionales, su antigüedad, tamaño y tipología, así como las condiciones generales de uso de sus bienes comunes.

De manera congruente, a su vez, se definieron los siguientes objetivos específicos:

· Identificar y georreferenciar por medio de Sistemas de Información Geo-gráfica la totalidad de conjuntos de vivienda social en altura existentes.

· Identificar la antigüedad de los conjuntos de vivienda social en altura, considerando el año de construcción de los conjuntos de vivienda social en altura y el año en que fue expedido el permiso de edificación respectivo.

· Identificar características tipológicas y morfológicas de los departa-mentos, bloques, copropiedades y conjuntos habitacionales que corres-ponden a Condominios Sociales en altura.

· Identificar, a nivel de conjunto habitacional, el estado y las condiciones de uso del equipamiento comunitario existente y los bienes comunes.

el condoMinio social: anTecedenTes leGales Y concepTuales para su deFinición

Un requisito imprescindible para el levantamiento de un catastro de es-tas características es contar con una definición precisa del objeto a catastrar. En el caso de los condominios sociales, como se verá a continuación, esta definición

introducción 21

no está exenta de discusiones. Si bien el concepto de condominio social está de-finido normativamente en la Ley 19.537 de 1997 sobre Copropiedad Inmobiliaria, éste debió ser revisado a fin de contar con una definición conceptual y operacional coherente a los propósitos, posibilidades y limitaciones del Catastro Nacional de Condominios Sociales.

De acuerdo a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, que rige a todas las edificaciones en altura de nuestro país, los condominios se definen como aquellas construcciones y/o terrenos acogidos al régimen de copropiedad. Dicho régimen implica la coexistencia de bienes exclusivos –viviendas o inmuebles, principal-mente, de los cuales se es propietario/a– y bienes comunes –de los cuales se es copropietario/a–. Estos últimos corresponden a aquellos elementos que resultan necesarios para la existencia, seguridad y conservación de las unidades de vivien-da; aquellos destinados a servicios, recreación y esparcimiento o, en definitiva, los espacios, mobiliarios y construcciones definidos como tales en el reglamento de copropiedad.

Bajo este entendido, cabe hacer la distinción del concepto de conjunto habitacio-nal y el concepto de copropiedad inmobiliaria, como dos dimensiones funcionales de la noción de condominio: mientras el primero hace referencia a una agrupación de viviendas de una misma tipología o distintas tipologías (con un mismo empla-zamiento, muchas veces con un mismo nombre y construidas muchas veces en un mismo periodo de tiempo), conformando un ámbito de dominio compartido para la comunidad de residentes, el segundo remite específicamente a la existencia de una propiedad común que vincula legalmente a un determinado número de copro-pietarios/as, pudiendo existir una o varias copropiedades en un mismo conjunto habitacional. En este sentido, si bien en la práctica muchas veces estos conceptos resultan coincidentes (a menudo, un conjunto habitacional y sus espacios comunes son el ámbito de competencia de una sola copropiedad inmobiliaria), en diversos casos un conjunto habitacional puede tener una o varias copropiedades dentro de sí como fragmentos del conjunto como unidad mayor, configurando subunidades administrativas desde el punto de vista legal. Estas situaciones son frecuentes en el caso de conjuntos que han sido construidos por etapas o cuyo tamaño y comple-jidad interna justifica su subdivisión en dos o más copropiedades.

Habida cuenta de esta doble faceta del concepto de condominio (entendido como conjunto habitacional y/o como copropiedad inmobiliaria), es pertinente estable-cer a continuación cuál es el significado específico que cabe asociar al concepto de condominio social o, más estrictamente, de condominio de vivienda social en altura. Según define la misma Ley 19.537, los condominios sociales corresponden


a aquellas construcciones o terrenos acogidos al régimen de copropiedad, en los que con el objetivo de facilitar la administración y organización vecinal se estable-ce la necesidad de definir un límite en la cantidad de viviendas que configuran la copropiedad, no pudiendo exceder las 150 unidades por condominio1. Como es de suyo evidente, esta definición exige aclarar el concepto de vivienda social, el que, si bien se encuentra reproducido en el texto de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, procede de las disposiciones relativas a este concepto que incorpora la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). Dicho instrumento normativo, en el artículo 6.1.2 de su Título sexto (que fija el reglamento especial para viviendas económicas), define la vivienda social como “la vivienda económica de carácter de-finitivo, cuyas características técnicas se señalan en este título, cuyo valor de tasación no sea superior a 400 UF, salvo que se trate de condominios de viviendas sociales en cuyo caso podrá incrementarse dicho valor hasta en un 30%”. Desde el punto de vista técnico –y salvo excepciones puntuales–, el texto legal es-tablece especificaciones para las viviendas sociales que no son privativas del con-cepto más amplio de vivienda económica, entre las que se incluye disponer de una superficie construida no superior a los 140 m2, contar con a lo menos tres recintos separados (salvo que se trate de una vivienda progresiva en primera etapa), garan-tizar la conexión a servicios básicos y cumplir con estándares urbanísticos básicos. Por ello, bajo una perspectiva legal, el criterio distintivo acerca del carácter social del inmueble aparece dado esencialmente por su valor de tasación. Consideran-do la excepción mencionada en el artículo citado para el caso de los condominios de vivienda social, cabe establecer, entonces, un valor de tope equivalente a 520 unidades de fomento (como valor de tasación al momento de su construcción) para que un conjunto de viviendas en condominio pueda identificarse en toda regla como un condominio social.

No obstante lo anterior, la OGUC también identifica otra categoría de proyectos habitacionales que corresponden a aquellos que específicamente deben ser de competencia efectiva de los Servicios Regionales o Metropolitano de Vivienda y Urbanización (SERVIU). Según lo estipulado por el artículo 6.1.12, son proyectos atingentes a la gestión de los SERVIU “(…) aquellos que estén dirigidos a resolver los problemas de la marginalidad habitacional a través de los programas habitacionales

1 Para más información respecto a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 19.537, remitirse a la publicación conjunta: “Vivienda social en copropiedad. Memoria de tipologías en condominios sociales.” Área de Estudios, Secretaría Ejecutiva Desa-rrollo de Barrios, MINVU, 2014.

introducción 23

del Ministerio de Vivienda y Urbanismo que corresponde implementar a dichos Ser-vicios”. De tal suerte –en independencia del concepto antes descrito de vivienda social–, no debieran excluirse otros conjuntos de vivienda que, respetando o no las especificaciones técnicas establecidas por la OGUC, hayan sido construidos para atender a una finalidad “social” tal como la señalada en este artículo.

Desde este punto de vista, importante es señalar que si bien la Ley 19.537 de copropiedad inmobiliaria existe desde el año 1997, el concepto de copropiedad propiamente tal existe desde el año 1937 cuando se implementa la Ley 6.071 de Venta por Pisos que rigió la construcción y modelo de administración de todas la edificaciones en altura realizadas previo a 1997. Por ello, con el objetivo de iden-tificar todos aquellos condominios sociales en altura que deben ser competencia del MINVU a través de los SERVIU, metodológicamente fueron catastrados to-dos aquellos conjuntos habitacionales construidos o financiados por SERVIU o sus antecesores legales, o entidades públicas, semi públicas o privadas sin fines de lucro. Interesante es destacar este esfuerzo, en tanto el catastro alcanza un segundo enfoque y valor no solo relacionado con identificar aquel parque habita-cional que hoy representa altas complejidades habitacionales y urbanas, sino que simultáneamente logra identificar diversas edificaciones que, presentando un alto nivel de deterioro, dan cuenta de la evolución arquitectónica, tipológica y urbana, representando un legado patrimonial de nuestra historia habitacional.

Otra precisión importante que se debe hacer está referida al tipo de condominio que es objeto de atención del catastro. Conforme a la Ley 19.537, existen dos cla-ses de condominios, denominados de Tipo A y de Tipo B. Los condominios Tipo A, en este sentido, corresponden a “las construcciones, divididas en unidades, em-plazadas en un terreno de dominio común”. Por su lado, los condominios de Tipo B suponen la existencia de dos o más predios, “(…) con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, en el interior de cuyos deslindes existan simultáneamente sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de domi-nio común de todos ellos”. Dado que el foco de interés de este catastro está puesto en condominios sociales “en altura”, en los que usualmente se disponen varias vi-viendas al interior de una misma edificación, es el condominio de Tipo A el que se corresponde de manera más apropiada con esta opción2.

2 Sin perjuicio de lo cual el catastro incluyó, excepcionalmente, algunos casos correspondientes a condominios de Tipo B, caracterizados, por ejemplo, por la pre-sencia simultánea de viviendas de tipo casa y departamentos.

25

MeTodoloGía


deFinición del esTudio

La estrategia de investigación implementada puede caracterizarse en términos de su diseño metodológico como un estudio de tipo catastral o censal, por cuanto supuso el empadronamiento universal de aquellos conjuntos y copro-piedades susceptibles de ser clasificados bajo la denominación de condominio de vivienda social en altura, según la definición operacional presentada en la sección anterior.

unidad de esTudio

Según la definición planteada previamente, la unidad de estudio del ca-tastro corresponde a condominios sociales, definidos como aquellos conjuntos ha-bitacionales destinados a sectores vulnerables que poseen unidades de vivienda económica de carácter definitivo tipo departamento, ya sean simples o dúplex; y que adicionalmente cumplan, a lo menos, con uno de los siguientes requisitos:

· Hayan sido financiados y/o construidos por SERVIU o sus antecesores legales;· Hayan sido financiados y/o construidos por entidades públicas o semi-públicas; o · Hayan sido financiadas y construidas por entidades privadas, donde la tasación de las unidades de vivienda al momento de su construcción no exceda las 520 UF.

De acuerdo a lo anterior, eventualmente podrá calificarse como condominios so-ciales a aquellos conjuntos que no posean Certificado de Vivienda Social emitido por la Dirección de Obras de la comuna respectiva.

esTraTeGia de producción Y anÁlisis de los daTos

Aprovechando la información previamente disponible y teniendo en cuen-ta las dificultades implicadas en la producción y sistematización de los datos, el desarrollo de la investigación se organizó de manera consecutiva en torno a cinco procesos de trabajo: (a) identificación de condominios sociales; (b) levantamiento y sistematización de información; (c) revisión y control de información; (d) georefe-renciación; y (e) análisis de resultados.

27metodología

proceso de identificación de condominios sociales

Esta primera etapa consistió en la identificación preliminar de la totalidad de condominios sociales que formaron parte de la población objetivo del catastro (universo catastral).

A partir de las estimaciones existentes sobre la cantidad y distribución regional de los condominios sociales (tipo A), el proceso de identificación de con-juntos habitacionales correspondientes a esta tipología de vivienda social se realizó de manera diferenciada entre las regiones del país. Para ello se distinguió entre dos grupos de regiones: (i) regiones que concentraban el mayor número de condomi-nios sociales (Metropolitana, Valparaíso, Biobío y O´Higgins); y, (ii) resto de regiones.

En ambos casos, se estableció un protocolo detallado dirigido a reconocer y/o des-cartar las unidades de condominios pertinentes de incluir en el catastro conforme a los antecedentes que estuviesen disponibles.

En el caso de las primeras, el proceso de identificación de condominios sociales se estructuró en base a un plan de trabajo regional desarrollado desde el Área de Es-tudios de la SEDB en coordinación directa con las respectivas SEREMI de Vivienda y Urbanismo, a partir de cuadrillas de trabajo desplegadas en las distintas fuentes de información establecidas de acuerdo al protocolo detallado establecido por el catastro. Por su parte, en las restantes regiones el proceso fue desarrollado en su totalidad por los equipos SEREMI en coordinación directa con el Área de Estudios de la SEDB, indagando en las mismas fuentes de información de acuerdo al mismo protocolo.

Sin perjuicio de las particularidades de ambos procesos, las actividades realizadas y los procedimientos seguidos en el trabajo de campo mantuvieron criterios simila-res, los que se describen en el flujograma presentado a continuación en la Figura 1.


Con respecto a las fuentes consultadas, el protocolo consideró tres instancias de levantamiento de la información en el siguiente orden: Direcciones de Obras Muni-cipales (DOM); Registros y archivos SERVIU; Conservador de Bienes Raíces (CBR). Excepcionalmente, se admitió el uso de fuentes alternativas que permitieran com-pletar, actualizar o mejorar la calidad de la información recogida.

Con el objetivo de realizar un levantamiento exhaustivo del universo de estudio, considerando que cada municipalidad debe llevar un registro detallado de todas las obras que se construyen en su territorio, metodológicamente el catastro estableció como primera instancia la búsqueda en todas las DOM estableciendo como prin-cipio la revisión del 100% de los permisos de edificación. Si bien esto significó un

fIGURA 1. fLUjOGRAMA GENERAL DEL TRABAjO

Fuente: Área de Estudios. Secretaría Ejecutiva Desarrollo de Barrios. MINVU. 2013.

7.1. Levantamiento de información pendiente en archivo SERVIU

1CAPACITACIÓNEQUIPO

2ASIGNACIÓN DE RUTA

3VISITA A DOM

4REVISIÓN 100% PERMISOS DE EDIFICACIÓN

8COMPLETAR FICHA DE OBSERVACIÓN Y FOTOGRAFIAR CONJUNTOS

7IDENTIFICACIÓN AUSENCIA DE INFORMACIÓN

6DIGITACIÓN DE LA INFORMACIÓN CONJUNTOS IDENTIICADOS

5CARACTERIZACIÓN DE LOS CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA

9DIGITACIÓN INFORMACIÓN FICHA DE OBSERVACIÓN

10ENVIO ÁREA DE ESTUDIOS SEDB

11SISTEMATIZAR INFORMACIÓN EN BASE DE DATOS Y GEORREFERENCIÓN DE LOS CONJUNTOS EN SIG

12ANÁLISIS

7.2. Levantamiento de información pendiente en CBR

metodología 29

esfuerzo altamente significativo, la revisión de los permisos de edificación permitió realizar un primer filtro de todas aquellas edificaciones en altura a partir de aque-llos que contenían referencias a la Ley 6.071 de Venta por Pisos o la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, para posteriormente aplicar otros filtros (como el ori-gen de su financiamiento, si estaban vinculados a alguna institución o programa habitacional, etc.), que permitieron llegar inequívocamente al universo de estudio, excluyendo aquellas edificaciones que no fueran de carácter público.

Para ello, fue preciso recurrir a información de carácter secundario disponible en los expedientes y archivos de las Direcciones de Obras Municipales, levantando como antecedentes básicos los siguientes:

• Permisodeedificación• Actaderecepciónfinal• Planodeloteo• Plantasdearquitectura• Cortes• Elevaciones

Importante es destacar que este procedimiento nos permitió identificar diversos conjuntos habitacionales en altura que en muchos casos las propias DOM desco-nocían, poniendo en valor el procedimiento metodológico propuesto por el presen-te catastro respecto a otras aproximaciones realizadas con anterioridad3.

Cuando no fue posible obtener la totalidad de los antecedentes a través de las municipalidades (debido a la falta de datos o a la inexistencia de documentación), se indagó a través de otras fuentes, tales como el Conservador de Bienes Raíces o los archivos SERVIU respectivos.

En consecuencia, en cada instancia, una vez consolidado un cuerpo de información básica, se desarrolló un proceso exhaustivo de contraste y validación de los datos a efectos de confirmar o sugerir la exclusión de cada uno de los registros identifi-

3 Dentro de estas aproximaciones podemos encontrar: la realización por parte del MINVU de un pre-catastro en el año 2008; su actualización y complementa-ción por parte de los equipos regionales durante el años 2009, 2010 y 2011; el análisis del Catastro de Bienes Raíces en una relación conjunta entre la SEDB y la CEHU en el año 2011, complementada con datos extraídos de las Memorias MIN-VU, con lo cual previamente se consiguió realizar una estimación de la cantidad y localización de los condominios sociales a nivel nacional.


cados. Para ello, los datos originales pasaron por dos filtros consecutivos. Si ambos filtros eran satisfechos, el conjunto se calificaba como condominio social en altura:

levantamiento y sistematización de información

En una segunda etapa, se procedió a levantar y sistematizar información pertinente que permitiera asignar atributos estandarizados a cada conjunto o pro-yecto habitacional identificado, los que luego serían puestos en valor en el marco del análisis.

Para tal fin, el catastro empleó tres instrumentos de recolección de información: (a) la Ficha de Identificación del Proyecto (FIP); (b) la Ficha de Observación en Terreno (FOT); y, (c) el compendio fotográfico. Su descripción detallada se presenta en la Tabla 2.


TIPO DE fILTRO

condominio Tipo aunidad tipo departamento

DESCRIPCIóN

Los permisos de edificación contienen referencias a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria o la Ley Nº 6.071 de Venta por Pisos.

Los permisos de edificación indican la existencia de viviendas tipo “departamentos”.

vivienda de interés social

El conjunto cuenta con Certificado de Vivienda Social otorgado por la Dirección de Obras Municipales.

El conjunto presenta viviendas financiadas y/o construidas por SERVIU o sus antecesores legales.

El conjunto presenta viviendas financiadas y/o construidas por otras entidades públicas.

El conjunto presenta viviendas financiadas y/o construidas por entidades privadas, donde la tasación de las unidades de vivienda al momento de su construcción no exceda las 520 UF.

TABLA 1. fILTROS EMPLEADOS PARA IDENTIfICAR REGISTROS ASOCIADOS A LA PRESENCIA DE CONDOMINIOS SOCIALES

metodología 31

TABLA 2. INSTRUMENTOS UTILIzADOS PARA LA RECOLECCIóN DE INfORMACIóN

INSTRUMENTO

Ficha de información del proyecto (Fip)

DESCRIPCIóN

Corresponde al instrumento en el que se registran los antecedentes de un conjunto habitacional, a partir de fuentes secundarias, como medio para obtener sus datos de localización (comuna, región, límites de referencia), de antigüedad (año del permiso de edificación y recepción final), del origen y mecanismo de financiamiento; antecedentes sobre superficies y distribución de lotes del conjunto (superficie total, superficie construida, porcentaje de ocupación de suelo), cantidad y características de copropiedades (superficies), de bloques (tipología) y de las unidades de vivienda (superficies, número de dormitorios).

Ficha de observación en Terreno (FoT)*

Corresponde al levantamiento fotográfico de los condominios sociales en altura, considerando tomas que hicieran referencia a: - la tipología arquitectónica; - la configuración de las áreas libres;- la relación con el entorno;- la calidad de los bienes comunes, como son áreas verdes, equipamientos, mobiliario, ampliaciones o tomas de terreno, usos problemáticos, etc.

Con el objetivo de contrastar la información estadística recabada, mediante una aproximación cualitativa del estado de los condominios sociales en altura, se diseñó una pauta de observación en la cual se registraron antecedentes de primera fuente sobre la existencia y calidad de la infraestructura, las áreas comunes, el equipamiento y el mobiliario del condominio social. Asimismo, se identificaron diversos usos problemáticos al interior del conjunto, tales como microbasurales, ampliaciones irregulares o apropiación indebida de áreas comunes, entre otros.

compendio fotográfico

Se debe señalar que debido a la diversidad de tipologías arquitectónicas, materialidades y concepción de las distintas propuestas habitacionales y la imposibilidad metodológica de compararlas bajo los mismos criterios, la construcción de la Ficha de Observación en esta primera instancia pretendió ser una primera aproximación general al estado de los condominios presentando un alto carácter subjetivo de la información recabada. Se considera, sin embargo, que a partir de la actual información disponible respecto a las variables señaladas, será viable el diseño y aplicación de una metodología adecuada que logre levantar en detalle el estado de mantención de los conjuntos acercándose a las razones que lo determinan.

Ver Anexo 2



En el caso de la FIP, el registro fue universal, incluyendo todos los casos de proyec-tos previamente identificados y validados. Con respecto a la FOT, se obtuvo infor-mación para el 100% de conjuntos identificados en 13 de las 15 regiones del país. En las dos regiones restantes (Valparaíso y Metropolitana), debido al alto volumen de proyectos, se resolvió aplicar dicho instrumento a una muestra representativa de casos, que cuenta con 145 casos en la región Metropolitana y 64 en Valparaíso.

revisión y control de la información

Una vez identificados los condominios sociales en altura, se realizó la re-visión y ordenamiento de la información a partir de la construcción de una base de datos nacional. En este sentido, es pertinente precisar ciertas decisiones meto-dológicas que apoyaron el proceso de depuración de la información recogida y la edición de la base de datos definitiva.

En primera instancia, es importante señalar que –si bien el levantamiento de la in-formación a partir de los permisos de edificación permitió identificar el universo de estudio con gran certeza–, la fragmentación y dispersión de los datos originales a menudo condujo a identificar unidades independientes que no permitían valorar la propuesta proyectual a nivel de conjunto, dificultando la observación de carac-terísticas tales como la configuración de sus áreas libres, el tamaño del conjunto o el cálculo de su densidad, entre otros aspectos.

Es común que muchos conjuntos sean resultado de un proceso de construcción en etapas –y, a menudo, espaciado en el tiempo–, por lo que la información que permite describirlo de manera íntegra procedía de diferentes registros. Por otro lado, en otros casos, los permisos de edificación se encontraban a nivel de bloque o desagregados por partes cuando se trataba de una misma tipología asociada a un mismo proyecto.

De tal forma, considerando que desde la implementación de los distintos planes y programas diseñados por el MINVU para condominios sociales es fundamental contar con unidades reconocibles de análisis y caracterización (tanto desde el punto de vista del proyecto como desde el punto de vista de la identidad de sus habitantes), para la construcción de la base de datos final se realizó una revisión completa de la información. Ello con el objetivo de reunir la información asociada a aquellas unidades que, aunque se identificaron inicialmente como conjuntos inde-pendientes, debían ser fusionadas en un solo registro.

metodología 33

Para ello, se establecieron los siguientes criterios de fusión:

- En primer lugar, se tomó como criterio para generar fusiones el hecho de que los permisos de edificación presentaran el mismo nombre, y configuraran una misma unidad urbana. Sin embargo, hubo casos en los que cumpliendo este requerimiento no podían ser fusionados. Por ello se definieron tres criterios de no fusión: a) cuando los permisos de edifi-cación estaban referidos uno a vivienda en baja altura y otro a vivienda en altura; b) cuando los permisos de edificación presentaban diferentes tipologías arquitectónicas y no constituían entre si una unidad urbana; y c) cuando los permisos de edificación tenían varios años de distancia-miento.

- Además, se tomó la decisión de fusionar permisos de edificación cuando éstos fueran adyacentes, presentaran la misma tipología y con-figuraran, de esta forma, una unidad urbana. Sin embargo, también se tomó la decisión de no fusionar algunos de los casos ya que aun presen-tando las características descritas, no cumplían con: a) los permisos de edificación no eran adyacentes y además estaban localizados en distin-tos sectores; b) cuando los permisos de edificación estaban separados por vías estructurales, pues en estos casos no necesariamente consti-tuían una unidad urbana.

En otra línea, hay que considerar que muchos conjuntos presentaban diversas ti-pologías de vivienda, con coexistencia de departamentos en edificios y vivienda unifamiliar de tipo casa. Teniendo presente esta situación, se tomaron algunas pre-cauciones en la construcción de la base de datos definitiva a efectos de registrar de manera separada el número de unidades habitacionales que formaban parte de conjuntos en altura y el número de unidades de vivienda anexas a éstos (ca-sas). Para fines de análisis, luego se utilizó el número de departamentos en edifi-cios como indicador del total de unidades habitacionales del conjunto, mientras que, para el cálculo de las densidades habitacionales, se tomó en consideración la totalidad de unidades del condominio en independencia de su tipología (casa o departamento). Ello, bajo el supuesto de que tanto casas como departamentos se emplazan dentro de un mismo terreno y afectan, por tanto, la densidad habitacio-nal estimada.


fUENTE

planos de loteo y arquitectura

INfORMACIóN IDENTIfICABLE

Límites oficiales del loteo de los conjuntos de condominios sociales.

Localización del emplazamiento del loteo.

permisos de edificación y recepciones de obras

Dirección del loteo de los conjuntos de viviendas sociales.

Localización del emplazamiento del loteo.

Localización del emplazamiento del loteo.información web


TABLA 3. fUENTES DE INfORMACIóN PARA LA LOCALIzACIóN DE LOS CONDOMINIOS SOCIALES

Georeferenciación

Tras haber finalizado los procesos de identificación del universo de estu-dio, levantamiento y sistematización de la información de las FIP y FOT y su poste-rior revisión y control, se procedió a localizar espacialmente cada uno de los con-dominios sociales que forman parte del universo de estudio de este catastro. Para este propósito se utilizaron diversas fuentes de información que contribuyeron a determinar los límites de cada condominio, así como también su localización.

Las fuentes de información consultadas se relacionan, en conjunto, con las distin-tas etapas que se siguieron para localizar cada conjunto (ver Tabla 3).

a) planos de loteo y arquitectura

Esta primera etapa consistió en la revisión de los planos de loteo y de arquitectura de cada proyecto, obtenidos en las respectivas Direcciones de Obras Municipales. Estos planos fueron la primera fuente de información, ya que contienen la infor-mación oficial de los deslindes reales de los loteos donde fueron construidos los conjuntos de condominios sociales; en primer lugar fueron revisados los planos de loteo y luego los de arquitectura, debido a que los primeros contienen la informa-ción más precisa que los segundos.

metodología 35

b) permisos de edificación y recepciones de obras

De no encontrarse los deslindes y localización del loteo –o de hallarse estos pla-nos en mal estado, impidiendo la obtención de esta información– se dio paso a la revisión de los permisos de edificación y recepciones de obras. Si bien estos docu-mentos no poseen información planimétrica sobre el loteo en el cual se construyó cada condominio, si contienen la dirección de éstos, la cual permitió llegar al punto donde estaban emplazados.

Finalmente para definir el límite y la localización del loteo del condominio se proce-dió a buscar las direcciones a través de los motores de geocodificación4 que ofrecen Google Earth y OpenStreetMap y a contrastarlas con las imágenes satelitales de estos mismos proveedores, buscando en estas imágenes aquellos lotes que coin-cidan con viviendas que tengan la tipología de vivienda social en altura, pudiendo identificar así un límite –sino oficial– tentativo del lote de los condominios sociales.

c) información web

En el caso en que no fueron encontrados los planos de loteo o arquitectura, ni tam-poco la dirección en los permisos de edificación o recepciones de obras, se dio paso a buscar en la web información relativa a los condominios que permitieran identifi-car los límites y la dirección del loteo.

En este último paso se enfocó la búsqueda en ciertos sitios y/o software que facili-taron la búsqueda de indicios que permitiesen localizar el condominio en cuestión. Dentro de los cuales se encuentran los siguientes indicados en la Tabla 4.

4 La geocodificación es el proceso por el cual es posible localizar direcciones postales (calle y número) en una base de datos georreferenciada de red de calles.


fUENTE

Google earth

INfORMACIóN INDENTIfICABLE

Imágenes satelitales históricas y actualizadas.

Vista remota de avenidas, calles y pasajes.

Wikimapia(www.wikimapia.org)

Imágenes satelitales actualizadas.

Información georreferenciada open source.

Imágenes satelitales actualizadas.openstreetMap(openstreetmap.cl)

servicio de impuestos internos (sii)(www.sii.cl)

páginas de corredores de propiedades

Información georreferenciada open source.

Direcciones en base a los certificados de avalúos de bienes raíces.

Direcciones de las propiedades.


TABLA 4. SITIOS wEB y/O SOfTwARE DE INfORMACIóN ALTERNATIVA

El software Google Earth fue de gran utilidad para proveer una fuente histórica de imágenes satelitales y, sobre todo la herramienta Google Street View, la que permi-tió corregir errores de georeferenciación, en el caso que alguna dirección estuviese mal posicionada. Por otro lado, los sitios de Wikimapia y OpenStreetMap permi-tieron visualizar información georreferenciada open source, la cual es digitalizada por cualquier persona que posea una cuenta, facilitando la búsqueda de algunos conjuntos que no se lograban identificar. Finalmente, tanto el Servicio de Impuestos Internos como diversas páginas de corredores de propiedades contribuyeron para conocer las direcciones de ciertos proyectos o conjuntos habitacionales.

La información recogida fue sistematizada a través de un Sistema de Información Geográfica (SIG), el cual permitió digitalizar y georreferenciar la localización exacta de cada condominio en el espacio. A su vez se procedió a atributar un código único

metodología 37

y exclusivo a cada condominio siguiendo el patrón del Código Único Territorial5, seguido por una numeración correlativa por cada comuna. De esta forma, todos los condominios poseerán un código que permitirá no solo su identificación inequívoca, sino también la reproducción de información.

El producto final de todo este proceso es una geodatabase (.gdb) la cual contiene por región todos los conjuntos de condominios sociales asociados a esta. Es impor-tante señalar que toda la información geográfica se encuentra georreferenciada en un sistema de coordenadas planas, utilizando una proyección UTM en el DATM WGS 1984, huso 19 Sur.

Las principales dificultades para la georeferenciación de los conjuntos de condomi-nios sociales dicen relación principalmente con la inexistencia de los documentos asociados a las fuentes de información 1 y 2 (Planos de loteo, arquitectura, permi-sos de edificación y recepción de obras). Las razones de lo anterior son diversas, desde la pérdida de las carpetas debido a inundaciones o incendios de las oficinas de la DOM o producto de alguna subdivisión o fusión comunal, hasta el extravío de éstas por mala administración o la simple inexistencia del documento en cuestión. Por otro lado, en varias ocasiones los documentos si se encontraban disponibles, pero debido al mal estado de conservación de los mismos fue imposible obtener la información necesaria. En estos casos, se recurrió a información planimétrica, o de avalúo fiscal, proveniente del Servicio de Impuestos Internos y del Conservador de Bienes Raíces para determinar la localización de las viviendas sociales.

Respecto a los permisos de edificación y recepciones de obras, fue común también encontrar más de un permiso o recepción asociado a una obra habitacional, con límites o direcciones distintos en cada una, lo cual generaba confusión respecto de cuál era el límite oficial. Esto se solucionó a través de Google Street View, verifican-do remotamente en terreno los deslindes reales de los condominios cuando existía este tipo de dudas.

5 El Código Único Territorial (CUT) es un sistema de codificación que utiliza el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) para identificar inequívocamente cada una de las divisiones geográficas del país (región, provincia, comuna, distrito, urbano, entidad, zona y manzana). “Cada una de estas áreas deben tener un único, exclusivo y coherente código territorial, de manera de posibilitar el levantamiento, almacena-miento, procesamiento y tabulación de la información”.


análisis de los resultados

El análisis de los resultados obtenidos a partir del catastro de condominios sociales en su dimensión de conjuntos en altura se hace con respecto a todas las escalas presentes en este documento, a partir de las siguientes perspectivas de análisis: a) análisis estadístico

El análisis de carácter estadístico se realiza por medio del programa Statistical Pac-kage for the Social Sciences (SPSS) en base a dos fuentes: la Ficha de Información del Proyecto (FIP), la que se construye a partir de los conjuntos de condominios sociales en altura a partir de los permisos de edificación; y la Ficha de Observación en Terreno (FOT), la cual tiene información cualitativa de la dotación y estado de la infraestructura, el equipamiento y el mobiliario urbano de los conjuntos.

A partir de la información obtenida, se realizaron cruces de carácter univariado y bivariado, obteniendo, para las distintas variables, frecuencias, promedios y por-centajes para los datos de la FOT y la FIP a nivel de conjuntos y unidades habitacio-nales. Asimismo, se obtuvo información estadística sobre la densidad habitacional, la superficie del conjunto, del lote y de las unidades habitacionales. Por otro lado, se lograron datos con respecto a la dotación de los conjuntos y el mantenimiento de esta dotación, además de usos problemáticos que se dan al interior de éstos. Lo relevante del análisis estadístico es que permite caracterizar lo que ocurre con el fenómeno de la vivienda en altura a lo largo de nuestro país a partir de la combi-nación de variables, considerando los 77 años catastrados por periodos o tramos de año, tipo de ciudad, cantidad de unidades habitacionales, superficies, densidad habitacional, tipologías, etc. Esta caracterización general buscando determinadas combinaciones, como se verá, ha permitido dar cuenta y explicar las tendencias en determinados fenómenos, propios de conjuntos de condominios sociales en altura. Al mismo tiempo, considerar los datos levantados a partir de los permisos de edifi-cación, cruzados con las tipologías arquitectónicas y morfológicas de los conjuntos y los datos cualitativos que nos entrega la FOT, nos permitirá explicar ciertos he-chos respecto a los usos y la mantención de los condominios sociales.

metodología 39

b) análisis tipológico

Corresponde al análisis de caracterización de cada uno de los conjuntos a partir de sus definiciones de diseño arquitectónico y morfológico.

Para ello, en primera instancia fueron asociadas a cada conjunto distintas tipolo-gías arquitectónicas y morfológicas. Definidas por el propio estudio6, a partir de ellas se elaboró una clasificación tipológica de los condominios sociales, la cual permite reconocer elementos de diseño como el modo de ordenamiento y agrega-ción de los bloques en el terreno, los tipos de bloques, su distribución interior y la disposición de sus circulaciones.

Para ello se realizó una revisión exhaustiva del material obtenido por el levanta-miento del catastro indagando en las distintas planimetrías y fotografías de los conjuntos, la que se fue complementado con la observación de fotografías aéreas, a modo de poder identificar y cubrir la diversidad de estrategias de diseño utiliza-das por los distintos proyectistas de vivienda social en altura.

Una vez identificadas las distintas tipologías arquitectónicas y morfológicas en la escala del conjunto, indagando en las distintas propuestas de diseño desarrolladas por los proyectistas, se realizó el cruce con variables cualitativas respecto al uso y mantención de los entornos residenciales correspondientes a los resultados de la Ficha de Observación en Terreno (FOT).

Dicho análisis permitió sacar conclusiones relacionadas con como han sido abor-dadas las distintas estrategias de diseño arquitectónico y morfológico, llegando a entender si existe o no idea de conjunto a la hora de proyectar el diseño de las pro-puestas o si ésta se ha perdido en el tiempo, desencadenando distintos fenómenos de uso y apropiación espacial de los conjuntos.

El identificar y definir estas variables tipológicas en cada uno de los conjuntos, al ser cruzada con la ficha de observación de proyecto, se convierte en una herra-mienta fundamental de análisis y evaluación, en tanto, al ser la FOT un instrumento cualitativo, se podría dar luces acerca de qué tipologías están determinando o in-

6 La definición de las tipologías ha sido establecida a partir de la propuesta de-sarrollada en primera instancia por el Área de Estudios de la SEDB, siendo poste-riormente complementada de acuerdo a las sugerencias planteadas por los aca-dé¬micos expertos Rossana Forray y Francisco Vergara pertenecientes al grupo de trabajo conformado por la consultora Prourbana.


fluenciando un mayor deterioro y malos usos de los entornos o de las áreas libres de los condominios sociales.

Es necesario tener presente que el desarrollo de las variables levantadas por la FOT como instrumento de análisis ha sido planteado por el estudio como una primera aproximación, en tanto analizar los conjuntos de vivienda social en altura desde una perspectiva cualitativa, por la complejidad que implica, requiere del diseño de un instrumento mucho más preciso desarrollado de acuerdo a las características de los conjuntos. Es por ello que a la luz de los resultados del catastro, una vez que se han identificado las distintas tipologías y morfológicas de los conjuntos, hoy se puede pensar en el diseño de una herramienta cualitativa mucho más exhaustiva que permita abordar aspectos como la arquitectura de las edificaciones, el orde-namiento de estas en el paño residencial, la configuración de los espacios, la altura de los blocks, la materialidad de construcción y la densidad, entre otras variables, lo que nos permitirá reconocer y sacar conclusiones más específicas respecto a ciertos fenómenos que están sucediendo en los conjuntos.

c) análisis urbano

Realizar el análisis urbano de los conjuntos de vivienda social en altura, focalizando y caracterizando su localización, tiene el objetivo de llegar a identificar la concen-tración de los condominios sociales críticos, entendidos como unidades de inter-vención mayores a un solo conjunto.

Si bien el análisis de los datos con información relativa a variables de diseño de cada conjunto –como son la superficie del terreno de emplazamiento, el núme-ro de departamentos, la superficie promedio de los departamentos, la superficie construida en primer piso y el número de pisos de los edificios, entre otras–, nos permite caracterizar los conjuntos, también nos permite identificar simultánea-mente aquellos conjuntos que presentan ciertas variables en un grado mayor de vulnerabilidad al deterioro y que deben ser foco de los distintos programas de aten-ción a condominios por parte del Ministerio.

Para realizar este ejercicio, sin embargo, en primera instancia ha sido necesario en-tender que en muchos casos las variables de vulnerabilidad al deterioro pueden estar combinadas o generarse simultáneamente, potenciando el nivel de gravedad en cuanto a las problemáticas que presentan un conjunto y sus habitantes, pudien-do identificar recién es ese momento aquellos conjuntos que con urgencia deberían ser objeto de algún programa ministerial.

metodología 41

Sin embargo, entendiendo que las problemáticas de los conjuntos no están exclu-sivamente en el interior del conjunto, a través del análisis urbano se ha realizado el ejercicio para su identificación a partir de dos variables de carácter urbano. Dentro de éstas, en primera instancia está la relación de colindancia entre conjuntos con las mismas características, generando un paño aún mayor de viviendas o áreas re-sidenciales con problemáticas comunes, a lo que se suma el hecho de estar em-plazados en contextos con bajos niveles de accesibilidad y dotación de servicios y equipamientos.

Es por ello que a partir del análisis urbano se ha querido ir más allá en la identifica-ción de aquellos conjuntos de mayor criticidad, llegando a identificar sectores den-tro del territorio urbano que están marcados por problemáticas tanto en la escala residencial como urbana.

Desde este punto de vista, se ha buscado configurar una unidad geográfica mayor al conjunto que permita localizar e identificar macro zonas de concentración de condominios sociales en altura, entendiendo que la respuesta a sus problemáticas requiere de intervenciones integrales tanto en la escala del conjunto, como en la escala del territorio de emplazamiento y su relación respecto a su condición en la ciudad.

Esta iniciativa parte de la premisa de que si bien existen áreas dentro de la ciudad que poseen una alta densidad de conjuntos, no todos presentan características re-lacionadas con el deterioro de su infraestructura o rasgos arquitectónicos propios que propicien un menoscabo en la calidad de los departamentos, en el espacio que abarcan las copropiedades o incluso el mismo entorno urbano circundante. Estas áreas o territorios corresponden a aquellas zonas de la ciudad que concentran una gran cantidad de problemas socioeconómicos, urbanos y de estigmatización social, lo cual favorece que sean vistos como territorios olvidados, excluidos y apartados del resto de la vida urbana, marcando en definitiva los fuertes niveles de desigual-dad territorial al interior de las ciudades.

Con el objetivo entonces de llegar a identificar territorios mayores de vulnerabi-lidad a partir de la concentración de condominios sociales con características de deterioro fue necesario generar en primera instancia indicadores que permitiesen cuantificar el nivel de criticidad o de vulnerabilidad al deterioro de cada condominio social. Para esto, en la escala del conjunto fueron identificadas algunas variables que se definieron como claves para definir un nivel de criticidad de éstos, cons-truyendo un Índice de Vulnerabilidad al Deterioro compuesto por las siguientes


variables: a) Tamaño del conjunto; b) Accesibilidad urbana; c) Requerimientos de ampliación; y d) Densidad Habitacional7.

Este procedimiento permitió posteriormente constituir y delimitar para las tres áreas metropolitana de nuestro país aquellas áreas o macro zonas que concentran la mayor cantidad de condominios sociales con una alta tendencia o vulnerabilidad al deterioro. Las que a su vez han sido catalogadas en tres categorías de interven-ción de cuerdo al porcentaje de condominios con alta vulnerabilidad. Marco de referencia analítico y conceptual

Considerando el ámbito de investigación, así como la gran cantidad de información obtenida por el levantamiento del catastro, fue necesario tomar en consideración la definición de un marco de referencia conceptual que permitiera abordar el análisis desde sus distintas perspectivas.

De acuerdo a esto, para el lector será de interés poder complementar dicho análisis con la investigación publicada simultáneamente, Vivienda social en copropiedad: memoria de condominios sociales8, a través de la cual se podrá encontrar explica-ción a los diversos resultados, vinculando cada uno de los fenómenos en cuanto a la cantidad, superficie, localización, tipologías arquitectónicas, etc., con las decisiones normativas adoptadas a lo largo de la historia de la política habitacional y las deci-siones de diseño tomadas en cada momento.

En ella, a partir de un recorrido histórico se da cuenta de los distintos contextos institucionales y definiciones programáticas que, como hitos en la materia –bajo un marco normativo respecto a su construcción y marco legal respecto a la copropie-dad–, fueron determinando las diversas tipologías de vivienda en altura desarrolla-das por las distintas políticas públicas implementadas en nuestro país.

a) respecto a los periodos de análisis

El análisis de los resultados del catastro da cuenta de 1936 como el año en que se emite el permiso de edificación del primer condominio social levantado en el país, con lo cual se puede determinar que la construcción de vivienda pública en altura

7 La metodología utilizada para la creación del Índice de Vulnerabilidad al De-terioro se puede encontrar de forma detallada en el capítulo del Análisis Urbano.

8 ÁREA DE ESTUDIOS. Secretaría Ejecutiva Desarrollo de Barrios. MINVU. 2014.

metodología 43

bajo el concepto de copropiedad ha sido desarrollada a lo largo de 77 años.

De acuerdo a este contexto temporal, la información que toma como referencia el presente análisis, además de ser abordada en distintas escalas habitacionales y urbanas, ha sido trabajada en función de dos miradas cronológicas complemen-tarias mediante las cuales se propone una periodización de los ciclos históricos de producción de condominios sociales en altura. En términos de la escala han sido desarrollados distintos análisis que consideran, de menor a mayor, los siguientes niveles: (a) escala de la vivienda o unidad habi-tacional (departamento); (b) escala del conjunto9; (c) la relación de localización o escala urbana del conjunto; (d) la escala agregada regional; y (d) la escala agregada nacional. Desde el punto de vista cronológico, en tanto, se distinguió entre una mirada pe-riódica (que organiza los permisos de edificación de acuerdo a fases o periodos históricos diferenciados) y una mirada dual (que verifica la relación entre un antes y un después delimitado en torno al momento de creación de los SERVIU).

Con respecto a la primera de estas miradas, la Tabla 5 muestra un conjunto de hitos relevantes de la política habitacional (tales como la implementación de pla-nes, programas o cambios institucionales que influyen significativamente en los resultados observados en materia de producción de condominios sociales en al-tura) que fueron establecidos como puntos de corte identificando ocho periodos históricos.

9 De alto interés hubiera sido poder abordar el análisis en la escala de la copro-piedad, identificando la cantidad de éstas por conjunto y su caracterización. Sin embargo, esta fue una de las variables que menos logró ser registrada por falta de información, evidenciando la evolución del concepto y los procedimientos esta-blecidos en los distintos momentos para definirla y regularla.


AÑO DE CORTE

1936

HITO RELEVANTE DE LA POLÍTICA HABITACIONAL

Año de implementación y funcionamiento de la Caja de Habitación Popular y la Caja de Habitación.

1953 Año de implementación de la Corporación de Vivienda (CORVI).

Año de creación del Ministerio de Vivienda y Urbanismo MINVU, abarca el periodo de funcionamiento de la CORMU, CORHABIT. COU y CORVI.

Creación del Servicio de Vivienda y Urbanización SERVIU.

1965

1976

1984 Creación del Programa de Vivienda Básica.

Crisis mediática respecto a la calidad de las construcciones realizadas. Creación de la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria.

Creación del Fondo Concursable para Proyectos Habitacionales.

Creación del Fondo Solidario de Vivienda.

1997

2001

2006


TABLA 5. HITOS RELEVANTES PARA LA DIfERENCIACIóN DE PERIODOS HISTóRICOS DE PRODUCCIóN DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA

Si bien estas fechas corresponden a hitos de diversa categoría (ya sea expresados en la puesta en marcha de programas habitacionales o bien en el desarrollo de instituciones para la gestión urbana y habitacional) son considerados como cla-ves relevantes para interpretar el comportamiento de la producción habitacional así como los procesos de cambio tipológico de las soluciones (donde se advier-ten modificaciones referidas a la arquitectura de las propuestas, el tamaño de los conjuntos, los sistemas de circulación, materialidad, superficie, densidades, etc.) observados a lo largo del tiempo que ha significado su implementación.

En segundo lugar, considerando la significativa importancia que tiene la creación del SERVIU en relación a la producción habitacional masiva y a la creación del con-cepto de subsidio habitacional como mecanismo de acceso a la vivienda, se ha considerado realizar distintos análisis bajo un enfoque pre y post creación del SER-VIU en el año 1976.

En esta línea, considerando que las capacidades de gestión y producción de las po-líticas públicas implementadas en nuestro país fueron evolucionando en el tiempo, se ha distinguido una primera fase previa a la creación del SERVIU. En ella, aunque

metodología 45

no se logra alcanzar un impacto masivo en la población más marginal del país, se inicia una producción sistemática de vivienda en altura que evoluciona en cuanto a sus tipologías y superficies.

Por otra parte, se ha definido una segunda fase posterior a 1976, caracterizada por una producción habitacional masiva, focalizada preferencialmente en una pobla-ción socioeconómicamente vulnerable y que contribuyó a una reducción acelerada del déficit de vivienda. No obstante lo anterior, mediante la creación del concepto de vivienda social y el traspaso a manos de actores privados de muchas de las fun-ciones que tradicionalmente desempeñaron el MINVU y sus antecesores legales, la producción posterior a 1976 terminó por configurar un parque habitacional que hoy concentra de manera simultánea diversas problemáticas sociales, habitacio-nales, urbanas y legales. Entre ellas, cabe destacar: (a) la acentuada segregación residencial de población de bajos recursos; (b) el rápido deterioro experimentado por la arquitectura de los conjuntos; (c) las dificultades de acceso a servicios y equi-pamientos urbanos de calidad; y (d) los desafíos implicados en la organización de una comunidad de copropietarios y en la mantención y administración del conjunto.

Ambas miradas cronológicas permiten distinguir dos conceptos de especial impor-tancia a la hora de desarrollar el análisis de la información levantada por el catastro: (i) el concepto de “vivienda pública” –entendida como toda la producción de vivien-da en altura desarrollada a consecuencia de distintos programas y políticas públi-cas–; y (ii) el concepto de “vivienda social” –que, contenido en el anterior, agrupa específicamente a aquella producción de vivienda desarrollada con posterioridad a la creación de los SERVIU y dirigida prioritariamente a la atención de sectores vulnerables–.

A partir de esta distinción conceptual, la presente publicación postula como hipó-tesis de trabajo que la aplicación práctica del concepto de vivienda social y la dis-minución de la calidad arquitectónica y urbana de los conjuntos (visible, sobre todo, a contar de 1976), ha configurado un stock de condominios sociales a los cuales cabe poner especial atención desde el diseño de las políticas públicas, tanto en re-lación a su mejoramiento como en relación a la construcción de nuevos conjuntos.


algunas consideraciones

Finalmente, a poco tiempo de haber terminado el levantamiento de la información, queremos señalar que el presente análisis corresponde a una fase inicial de ca-rácter principalmente descriptivo de los resultados. Sin embargo, estamos seguros de que el Catastro Nacional de Condominios Sociales corresponde a un esfuerzo inédito que deja como legado la identificación de toda la edificación de vivienda social en altura construida a través de los distintos planes y programas implemen-tados por la historia habitacional chilena a lo largo de 77 años.

En este sentido, si bien durante estos meses de trabajo hemos constatado que quedaron fuera algunos conjuntos, debido a que no se identificó registro de ellos en la revisión de los permisos de edificación de las respectivas DOM, podemos se-ñalar que corresponden a un número muy marginal de casos. Asímismo, queremos advertir la ausencia de información de algunos conjuntos respecto a algunas va-riables, en tanto esta no fue encontrada en ninguna de las fuentes de información debido a diversas situaciones que no nos han permitido acceder a ella. Pese a ello, creemos que con los datos que hoy presenta el catastro, es posible dar cuenta de tendencias importantes en lo referente a la caracterización y a la realidad de los conjuntos de condominios sociales en altura.

La presente base de datos representa así el desafío de seguir siendo poblada a par-tir de la constatación en terreno de las diversas variables ausentes, en el caso de los conjuntos más antiguos a partir del registro que puedan otorgar publicaciones de la época y, en el caso de los más recientes, acercándose a la información que puedan tener disponible las propias empresas constructoras.

Más allá de lo anterior, podemos decir que hoy el Ministerio de Vivienda y Urbanis-mo cuenta con una base de datos preparada para ser cruzada con otras fuentes de información como es el Censo nacional, entrevistas a los propios habitantes, etc. que sin duda pueden generar nuevos y significativos análisis que servirán como aporte al diseño de la política pública tanto en materia de implementación de pro-gramas de atención a condominios sociales como en relación al diseño de los nue-vos conjuntos habitacionales, considerando la relación entre el proyecto y el marco legal que lo rige, así como en el ámbito del diseño de una Ley de Copropiedad Inmo-biliaria que, pensada especialmente para condominios de vivienda social en altura, apueste por la sostenibilidad de los nuevos conjuntos construidos por el MINVU.

metodología 47

En este sentido, en un contexto donde el suelo urbano es cada vez más escaso, la vivienda social en altura como solución de alta densidad representa la tipología que puede apostar por mejores localizaciones. En este ámbito, el presente catastro constituye un desafío fundamental para futuros estudios apostando a un fuerte acercamiento a la problemática desde los distintos actores relacionados con los condominios sociales, autoridades, municipios, academia y profesionales, al en-tender como el mejoramiento y rescate de diversos conjuntos habitacionales de carácter patrimonial requieren una mirada desde el ámbito de la copropiedad y el fortalecimiento del tejido social para su sostenibilidad en el tiempo. Por otra parte, desde el diseño de nuevos conjuntos, cabe preguntarse cual debe ser el modelo de administración de bienes comunes en contextos de alta vulnerabilidad, cual es la unidad adecuada de una copropiedad y como diseñarla en la totalidad de un con-junto, entre otros aspectos.

Finalmente, queda planteada la necesidad fundamental de entender como la pro-blemática de la vivienda social en altura está hoy determinada por tres aristas fun-damentales y dependientes entre sí: la física (el diseño o mejoramiento arquitectó-nico), la social (la vida en comunidad y al comprensión por parte de sus habitantes de que viven en una copropiedad) y la legal (desde el punto de vista de la adminis-tración y mantención de los bienes comunes).

49

capíTulo 1resulTados nacionales


1.1 ciFras Generales a nivel nacional Y reGional

A partir de la información levantada por el Catastro Nacional de Condo-minios Sociales se pudo establecer que, al año 2013, en Chile existe un total de 1.555 conjuntos habitacionales en altura correspondientes a condominios sociales, los que en su conjunto alcanzan las 344.402 unidades de departamentos a nivel nacional.

Considerando estas cifras –y teniendo como referencia los datos censales dispo-nibles sobre la distribución nacional de viviendas1–, se estima que el total de de-partamentos en condominios sociales representa, aproximadamente, al 60,7% del total de viviendas de tipo departamento existentes en el país y alrededor de un 7,3% del parque habitacional nacional.

Las cifras mencionadas permiten señalar que, en promedio, cada conjunto o con-dominio social está compuesto por 223 viviendas. No obstante, si se hace un análi-sis detallado a partir de la información rescatada a escala regional, se puede obser-var una gran heterogeneidad en el tamaño de los conjuntos. En el caso de la Región Metropolitana, por ejemplo, el número de departamentos por conjunto varía de seis a 3.258 unidades, mientras que en la Región de Magallanes la diferencia entre los conjuntos de mayor y menor tamaño se acota a un rango de 80 a 264 unidades (ver Tabla 6).

1 Según los datos arrojados por el Censo 2002, existía en el país un número total de 3.899.500 viviendas particulares ocupadas, de las cuales 468.000 correspon-den a departamentos en edificios (aproximadamente, 12% del parque habitacio-nal del país). Si bien el catastro registró un total 344.402 departamentos al año 2013, si se descuentan aquellos conjuntos cuyos permisos de edificación son pos-teriores al año 2002, se puede estimar que a dicha fecha se habría registrado un número de 283.878 departamentos en condominios sociales en altura. Con base en los datos del mismo Censo 2002, se tiene que esta cifra equivale al 60,7% del total de departamentos y al 7,3% del total de viviendas del país.

Resultados nacionales 51

El análisis de los permisos de edificación asociados a los conjuntos habitacionales en altura identificados en el catastro permitió establecer, entre otros aspectos, la antigüedad de los condominios. De acuerdo a esto, los conjuntos más antiguos que fueron registrados corresponden al año 1936, mientras que los conjuntos más re-cientes tienen permisos de edificación emitidos el año 2013, con lo cual se puede determinar que la construcción de vivienda pública en altura ha sido desarrollada en el país a lo largo de 77 años, periodo de tiempo bajo el cual está desarrollado el presente análisis.

REGIóN

Total

CONjUNTOS

Nº %

DEPARTAMENTOS N° PROMEDIO DE DEPARTAMENTOS POR CONjUNTO

N° MÁxIMO DE DEPARTAMENTOS POR CONjUNTONº %

N° MÍNIMO DE DEPARTAMENTOS POR CONjUNTO

38

42

49

38

14

334

89

53

147

31

16

23

3

7

671

1.555

arica y parinacota

Tarapacá

antofagasta

atacama

coquimbo

valparaíso

o’Higgins

Maule

biobío

araucanía

los ríos

los lagos

aysén

Magallanes

Metropolitana

2,4

2,7

3,2

2,4

0,9

21,5

5,7

3,4

9,5

2,0

1,0

1,5

0,2

0,5

43,2

100,0

7.772

7.542

4.962

3.245

1.029

62.489

16.978

8.699

26043

4.017

2.525

2.988

257

1.048

194.808

344.402

2,3

2,2

1,4

0,9

0,3

18,1

4,9

2,5

7,6

1,2

0,7

0,9

0,1

0,3

56,6

100,0

204,5

179,6

101,3

85,4

73,5

187,1

190,8

164,1

177,2

129,6

157,8

129,9

85,7

149,7

290,3

221,5

650

480

588

290

292

1.316

1203

780

1.032

600

444

544

117

264

3.258

3.258

28

32

10

12

12

6

15

16

6

12

24

17

48

80

6

6


TABLA 6. CHILE (2013): CONjUNTOS y DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIOS SOCIA-LES EN ALTURA. CIfRAS TOTALES A NIVEL NACIONAL y REGIONAL ExPRESADAS EN NúMERO y PORCENTAjE, PROMEDIO y VALORES MÁxIMOS y MÍNIMOS DE UNIDADES DE DEPARTAMENTOS POR CONjUNTOS


Considerando el marco de referencia conceptual2 establecido para el análisis de los resultados del catastro, al agrupar los años de los permisos de edificación en los distintos tramos establecidos se hace factible identificar un patrón en la evolución histórica de la producción de esta clase de viviendas.

De acuerdo a esto, a nivel de construcción de conjuntos habitacionales es posible distinguir cinco fases de interés (ver Gráfico 1): (a) un periodo inicial (1936-1952) vinculado al a gestión de la Caja de Habitación Popular y la Caja de Habitación, en el que se construyeron solamente 43 conjuntos (correspondientes a un 3% del total de condominios existentes en la actualidad); (b) un periodo de consolidación, vinculado al afianzamiento institucional con la creación de la CORVI y el MINVU, que incluye tres décadas (1953-1983) en las que se desarrollaron 606 conjuntos (38% del parque actual de condominios) a un ritmo promedio de 20 nuevos con-juntos por año; (c) el periodo peak en la producción de conjuntos (1984-1996), vinculado a la implementación del subsidio habitacional como mecanismo de ac-ceso a la vivienda y la disminución de los estándares habitacionales y urbanos, que comprende 13 años con 378 condominios edificados, a una razón de 32 conjuntos por año; (d) una fase de estabilización y decaimiento (1997-2004), donde si bien el ritmo de producción de condominios se mantiene sobre los 30 conjuntos anuales y se edifican 247 condominios en un lapso de ocho años, se registra una importante contracción hacia el final del periodo probablemente como consecuencia de un marco de reformulación de la política habitacional (años 2001 al 2004, con una tasa inferior a 20 conjuntos por año y un total de conjuntos construidos que llega apenas a 73 unidades); y (e) un ciclo de repunte (2005-2013), en el que se han construido 249 conjuntos en total y el ritmo de construcción se empina por sobre los 27 conjuntos por año.

2 Ver “Marco de referencia analítico y conceptual” en Metodología.


En este sentido, si observamos el impacto de los condominios sociales en altura sobre la producción de vivienda, los datos entregados por el catastro indican un promedio de departamentos construidos por año que alcanza a 4.472,8 unidades.

En cuanto al número de departamentos construidos se puede apreciar que, en ge-neral, el patrón es consistente con el comportamiento que exhibe el desarrollo de los conjuntos.

No obstante, como lo muestra el Gráfico 2, la producción de viviendas muestra un salto notable a contar del periodo de mayor auge en el desarrollo de conjuntos (1984-1996), donde el aporte de los condominios sociales escaló a un promedio de 8.473 viviendas por año (desde la tasa de 3.574 por año observada a lo largo del periodo 1953-1983). En consecuencia, solamente en el periodo 1984-1996 se construyeron 110.151 unidades, equivalentes al 33% de las viviendas edificadas en condominios sociales. En años posteriores, el aporte habitacional de los con-dominios sociales ha evidenciado un descenso cuantitativo, llegando a una tasa levemente superior a ocho mil viviendas por año entre 1997 y 2004, y a una razón de 5.280 viviendas por año a contar de 2005.

0

100

200

300

400

Hasta 1952 1953-1965 1966-1975 1976-1983 1984-1996 1997-2000 2001-2004 Desde 2005

Total conjuntos


GRÁfICO 1. CHILE (1936 - 2013): NúMERO TOTAL DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN ANTIGüEDAD DE LOS PERMISOS DE EDIfICACIóN (TRA-MOS AGRUPADOS DE AÑOS)


Reforzando lo anterior –y, a modo de comparación entre la cantidad de conjuntos y la cantidad de departamentos construidos–, se puede apreciar en el Gráfico 3 que hay, en general, una relación directamente proporcional entre la cantidad construi-da de departamentos y la de conjuntos, salvo la excepción que se da entre los años 1976 y 1983, cuando la cantidad de conjuntos aumenta frente al periodo anterior, pero se aprecia una leve baja en la cantidad de departamentos, situación que, en-tendiendo que existe un aumento en la producción habitacional respecto al perio-do anterior, podría estar determinado por un mayor uso de la tipología de vivienda unifamiliar (casas) como modalidad de construcción. Asimismo, el periodo con un nivel más bajo de productividad tanto de departamentos como de conjuntos se da entre 1936 y 1952, al contrario de lo que ocurre si nos detenemos en el periodo entre los años 1984 y 1996.

Por otra parte, luego de este periodo de gran producción de viviendas y conjuntos (1984 – 1996), se produce, en el periodo siguiente, la baja más considerable tanto de condominios como de departamentos, con una diferencia de 204 conjuntos y de 63.936 departamentos.

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952

Total departamentos


GRÁfICO 2. CHILE (1936 - 2013): NúMERO TOTAL DE UNIDADES DE DEPARTAMENTOS CONSTRUIDOS EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN ANTI-GüEDAD DE LOS PERMISOS DE EDIfICACIóN (TRAMOS AGRUPADOS DE AÑOS)


Simultáneamente, a través del Gráfico 4 se puede dar cuenta del ritmo de produc-ción por década de los conjuntos habitacionales asociados a la cantidad de depar-tamentos que se edificaron. A partir de lo anterior, se puede estimar que la mayor producción habitacional de condominios sociales se desarrolló durante la década de los noventa, situación que se podía inferir del gráfico anterior, pues ya se venía desarrollando esta alza en la producción tanto de conjuntos como de departamen-tos producto de la política de subsidios habitacionales. De esta forma, solo en la década de los noventa se construyó el 36% del total de departamentos y el 27% del total de conjuntos a nivel nacional.

Por otra parte, se puede observar como hasta la década de los setenta hubo un aumento constante tanto en la construcción de conjuntos como de unidades habi-tacionales, con una posterior caída de 21.409 departamentos y de 154 conjuntos en la década de los ochenta. Sin embargo, como se mencionó anteriormente se ve una explosión de producción habitacional en los años noventa, para volver a decaer desde el 2000 en adelante.

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

Hasta 1952 1953-1965 1966-1975 1976-1983 1984-1996 1997-2000 2001-2004 Desde 2005

Total conjuntos Total departamentos

0

150

200

250

300

350

400

100

50


GRÁfICO 3. CHILE (1936 - 2013): CANTIDAD DE DEPARTAMENTOS VERSUS CANTI-DAD DE CONjUNTOS CONSTRUIDOS EN CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN ANTIGüEDAD DE LOS PERMISOS DE EDIfICACIóN (TRAMOS AGRUPADOS DE AÑOS)


Asimismo, si se hace un acercamiento a cada año que tomó en cuenta el catastro (Gráfico 5), se puede observar que fue el año 1995 cuando se encuentra el tope de construcción de condominios (64) y de viviendas (25.758), mientras que el año 1940 se identificó solo la construcción de un conjunto de vivienda en altura con 16 departamentos.

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

Hasta 1939 1940-1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009

Total conjuntos Total departamentos

0

200

300

400

100

Desde 2010

140.000


0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

0

10

20

30

40

50

60

70

1936 1949 1959 1969 1979 1989 1999 2009

Total conjuntosTotal departamentos

30.000


GRÁfICO 4. CHILE (1936 - 2013): CANTIDAD DE DEPARTAMENTOS VERSUS CANTIDAD DE CONjUNTOS CONSTRUIDOS EN CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN ANTI-GüEDAD DE LOS PERMISOS DE EDIfICACIóN (TRAMOS AGRUPADOS EN 10 AÑOS)

GRÁfICO 5. CHILE (1936-2013): CANTIDAD DE CONjUNTOS VERSUS CANTIDAD DE DEPARTAMENTOS CONSTRUIDOS EN CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN AÑO DE LOS PERMISOS DE EDIfICACIóN


1.2 conjunTos Y deparTaMenTos consTruidos por Tipo de ciudad

Con relación a la inserción urbana de los condominios sociales3, se vuelve pertinente distinguir entre los diferentes tipos o tamaños de ciudad en los que es-tos conjuntos se encuentran emplazados. A partir de lo planteado por el MINVU, cuando se habla de una ciudad se hace referencia a “un espacio urbanizado deli-mitado por un límite urbano oficialmente establecido, y con una población mayor a 5.000 habitantes” (Observatorio Urbano-MINVU, 2007: s/n). En conformidad con dicha definición, las diferentes ciudades del país han sido clasificadas de acuerdo al tamaño de su población en tres categorías generales (MINVU, 2009: 63):

· ciudades metropolitanas: Poseen más de 800.000 habitantes, inclu-yéndose solo tres casos: Gran Santiago, Gran Concepción y Gran Valpa-raíso. Estas ciudades concentran el 55,4% del suelo urbano ocupado, el 57% del parque habitacional urbano nacional y el 81% de los departa-mentos.

· ciudades intermedias: Son ciudades que poseen el rango inferior a las metropolitanas, aglutinando el 28,4% de la población a nivel nacional. Hay una subdivisión de esta categoría entre: (a) ciudades intermedias mayores, con una población que fluctúa entre 100.000 y 300.000 ha-bitantes, totalizando 18 ciudades e incluyendo a 14 de las 15 capita-les regionales; y (b) ciudades intermedias menores, con población entre 20.000 y 100.000 habitantes, abarcando a 32 ciudades del país.

· ciudades pequeñas: Espacios urbanizados con una población entre 5.000 y 20.000 habitantes. Esta categoría tiene un total de 94 ciudades y agrupa al 6,3% de la población del país.

A partir de la clasificación anterior y según la información recogida por el catas-tro, se advierte que la mayoría de los conjuntos se ubica en ciudades de escala metropolitana (1.002 conjuntos, que representan el 65% del total de conjuntos catastrados). Luego, el 32% de los conjuntos se localiza en ciudades intermedias –porcentaje que se reparte desigualmente entre ciudades intermedias mayores (24%) e intermedias menores (8%)–, mientras que apenas un 3% (48 conjuntos) se ubica en ciudades pequeñas. De esta forma, es posible constatar que hay una

3 A falta de información del año de construcción quedaron 42 conjuntos y 6.265 departamentos del análisis.


alta concentración de estos conjuntos en las ciudades metropolitanas y en ciuda-des intermedias mayores, categorías que, sumadas, concentran el 92% del total de conjuntos a nivel nacional. Mientras que, por otro lado, las ciudades pequeñas e intermedias menores solo poseen el 8% de los conjuntos a nivel nacional (ver Gráfico 6).

.

Complementando la información anterior, el Gráfico 7 muestra que entre los años 1936 y 2013 se presenta una constante, en el sentido que la mayor cantidad de conjuntos se construyó en ciudades metropolitanas. Sin embargo, luego del peak de su construcción –alcanzado entre los años 1984 y 1996–, el predominio de las ciudades metropolitanas tiende a relativizarse, siendo significativo el aumento de la participación porcentual de conjuntos construidos en ciudades intermedias (con especial impacto en ciudades intermedias mayores) que se observa desde 1997 en adelante.

Siguiendo con lo anterior, si bien las ciudades pequeñas son las que localizan una menor cantidad de conjuntos, sí se puede señalar que el periodo cuando más se construyeron fue el comprendido entre 1984 y 1996, representando el 37% del total de conjuntos en este tipo de ciudades, mientras que entre los años 1936 y 1965 no se construyó ningún conjunto en ciudades pequeñas.


65%

3%8%

28%

Pequeña /

Intermedia menor /

Intermedia mayor /

Metropolitana /

48

131

374

1.002

Tipo de ciudad / Número

GRÁfICO 6. CHILE (2013): NúMERO y PORCENTAjE DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR TIPO DE CIUDAD (SEGúN CLASIfICACIóN MINVU)


No obstante, es necesario tener presente que esta concentración de conjuntos en el periodo peak se debe a los 13 años que incorpora, ya que si se compara la cons-trucción promedio por tramos de años, se ve que entre los años 1984 y 1996 hubo una construcción de 19 conjuntos por año en ciudades metropolitanas, en cambio, en los cuatro años que le siguen (tramo entre 1997 y 2000) el promedio es de 23 conjuntos por año.

1.2.1 distribución de la cantidad de departamentos por tipo de ciudad

En relación a la distribución de la cantidad de departamentos por tipo de ciudad4, se puede ver en el Gráfico 8 que la mayor cantidad de departamentos está emplazado –al igual que el número total de conjuntos–, en las ciudades metropoli-tanas, siendo nuevamente el periodo entre 1984 y 1996 el que destaca por su alta productividad habitacional.

En relación a las ciudades metropolitanas, este periodo representa casi dos tercios más de departamentos en comparación al resto de tramos de años. Al igual de lo

4 A falta de información sobre los años de construcción de 42 conjuntos, se que-daron fuera del análisis 6.357 unidades habitacionales, lo que representa el 1,85% del total de departamentos a nivel nacional.


Hasta 1952

1953 - 1965

1966 - 1975

1976 - 1983

1984 - 1996

1997 - 2000

2001 - 2004

Desde 2005

0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Pequeña Intermedia menor Intermedia mayor MetropolitanaTipo de ciudad

GRÁfICO 7. CHILE (1936 - 2013): PORCENTAjE DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA CONSTRUIDOS POR TRAMO DE ANTIGüEDAD DE PERMISOS DE EDIfICACIóN SEGúN TIPO DE CIUDAD


que sucede con los conjuntos entre los años 2001 y 2004, se advierte un descenso general en la construcción de departamentos. De esta forma, en términos genera-les, la distribución de departamentos por tramos de años según el tipo de ciudad sigue un comportamiento análogo al observado a nivel de los conjuntos.

En este sentido, sucede lo mismo que en el caso de los conjuntos: si bien el tramo entre 1984 y 1996 se ve a primera vista como el que tiene el mayor nivel de pro-ductividad de unidades habitaciones, en realidad el mayor nivel corresponde al tra-mo que le sigue (1997-2000) pues el promedio de departamentos por año entre 1984 y 1996 es de 6.514 unidades, mientras que en los cuatro años siguientes el promedio sube a 7.837 departamentos por año.


Hasta 1952

1953 - 1965

1966 - 1975

1976 - 1983

1984 - 1996

1997 - 2000

2001 - 2004

Desde 2005

0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Pequeña Intermedia menor Intermedia mayor MetropolitanaTipo de ciudad

GRÁfICO 8. CHILE (1936 - 2013): PORCENTAjE DE DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA CONSTRUIDOS POR TRAMO DE ANTIGüEDAD DE PERMISOS DE EDIfICACIóN SEGúN TIPO DE CIUDAD


1.2.2 en relación al tamaño de los conjuntos

Desde el punto de vista del número de unidades de departamentos, el ta-maño de los conjuntos ha sido catalogado considerando cinco rangos: (a) de escala menor (menos de 70 departamentos); (b) de escala mediana menor (entre 71 y 150 departamentos); (c) de escala mediana mayor (entre 151 y 300 departamen-tos); (d) de escala mayor (entre 301 y 1.500 departamentos); y (e) de gran escala (sobre los 1.500 departamentos).

De acuerdo a estas categorías, si se toma en consideración la distribución de los condominios de los distintos tipos de ciudades según el número de unidades de departamentos, se puede observar, como muestra el Gráfico 9, que en las ciudades metropolitanas se presenta una distribución relativamente equilibrada entre con-dominios de diferente tamaño.

Si bien en este tipo de ciudades se observa un ligero predominio de conjuntos de escala mediana menor (258 casos en total), se verifica una participación propor-cionalmente semejante de conjuntos de escala menor y mediana mayor (que to-talizan 249 y 230 conjuntos respectivamente). Por otra parte, es en las ciudades metropolitanas donde se presenta el mayor número de conjuntos de escala mayor, con el 26% de los conjuntos (265) que tienen de 301 hasta 1.500 departamentos. Asimismo, las ciudades metropolitanas son las únicas que poseen complejos de condominios sociales que superan los 1.501 departamentos, con un total de 11 conjuntos.

De manera ilustrativa, cabe destacar dos ejemplos extremos identificados en el Gran Santiago que dan cuenta de la diversidad de tamaños y programas arqui-tectónicos asociados a los conjuntos de condominios sociales emplazados en ciu-dades metropolitanas: por una parte, el conjunto con menor número de departa-mentos es la Comunidad Valdés Montt (construido el año 1946 en la comuna de Santiago) con solo seis unidades de vivienda, mientras que, por otra, el conjunto que presenta la cantidad de departamentos más elevada es el Conjunto Los Andes I, II y III (desarrollado en el año 1995 en la comuna de San Bernardo), con 3.258 unidades. Le siguen la Población Valle de la Esperanza I y II (1994) en la comuna de Maipú con 1.692 departamentos, el Conjunto Beato Padre Hurtado (2001) y la población Parinacota I y II (1994) en la comuna de Quilicura, con 2.072 y 1.680 departamentos respectivamente.


En esta línea interesante es destacar la presencia de conjuntos como Villa Olímpica (1963), Villa los Presidentes (1968) o Villa Portales (1959), o el Conjunto los Jar-dines C1, C2, D1 y D2 (1974), los que construidos durante el periodo de la CORVI, presentan 2.422, 1.928, 1.602 y 1.600 unidades habitacionales respectivamente.

En las ciudades intermedias mayores, por su parte, se identifica igualmente el pre-dominio de conjuntos de escala mediana menor (71 a 150 unidades) con participa-ción significativa de conjuntos de escala mediana mayor y escala menor, mientras que en ciudades intermedias menores se constata una nítida primacía de condo-minios de menor tamaño (70 unidades de departamentos o menos). En el caso de las ciudades pequeñas, finalmente, se comprueba una presencia equitativa de condominios de escala mediana menor (71 a 150 departamentos) y pequeños (70 y menos).

Pequeña

Intermedia menor

Intermedia mayor

Metropolitana

0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Menos de 70 departamentos Entre 71 y 150 departamentos Entre 151 y 300 departamentos

Entre 301 y 500 departamentos Entre 501 y 1.000 departamentos Entre 1.001 y 1.500 departamentos

Más de 1.501 departamentos


GRÁfICO 9. CHILE (2013): PORCENTAjE DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA CONSTRUIDOS POR TIPO DE CIUDAD SEGúN TAMAÑO DEL CONjUNTO (TRAMOS POR N° DE DEPARTAMENTOS)


1.2.3 conjuntos de gran escala

CONjUNTO BEATO PADRE HURTADO, QUILICURA

LOS ANDES I, II y III, SAN BERNARDO

Fuentes: Google Earth y Catastro Nacional de Condominios Sociales.

Fuentes: Google Earth y Google Street View.


PARINACOTA 1 y 2, QUILICURA

Fuentes: Google Earth y Google Street View.

VALLE DE LA ESPERANzA I y II, MAIPú

Fuentes: Google Earth y Catastro Nacional de Condominios Sociales.


1.3 condoMinios Y deparTaMenTos a nivel reGional

Como se señaló anteriormente, la cantidad total de conjuntos a nivel na-cional es de 1.555, de los cuales la mayoría se encuentra en la Región Metropo-litana (43%). Sin embargo, si en el análisis se toman en cuenta las tres regiones más habitadas –Metropolitana, Valparaíso y Biobío–, se puede observar que juntas aglutinan un total de 74%, correspondiente a 1.152 conjuntos del total nacional, mientras que las 11 regiones restantes suman 403 conjuntos (26%) (ver Gráfico 10).

Pese a que todas las regiones del país registran la presencia de condominios socia-les, algunas de ellas cuentan solo con unos pocos conjuntos. Tal es el caso de las regiones del extremo austral, Magallanes y Aysén, que totalizan apenas diez con-juntos (equivalente al 0,64% del total nacional) (ver Gráfico 11).

26%

74%

Resto

RM - V - VII

403

1.152

Tipo de ciudad /Número


GRÁfICO 10. CHILE (2013): PORCENTAjE DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SO-CIALES EN ALTURA: REGIONES METROPOLITANA, DE VALPARAÍSO y BIOBÍO VERSUS RESTO DE REGIONES


En esta línea cabe destacar la Región de O’Higgins, que siendo la sexta región en cuanto a número de habitantes, está ubicada en el cuarto lugar respecto al número de condominios sociales, con 89 unidades, de las cuales como se verá más ade-lante, el 83% corresponde a conjuntos construidos después del año 1976, lo que indica que se ha configurado como una región receptora de vivienda social.

1.3.1 respecto al número de departamentos

Con respecto al número de departamentos, el Gráfico 12 muestra que la preponderancia de las tres regiones metropolitanas del país (Metropolitana, Valpa-raíso y Biobío) resulta aún más marcada que a nivel de conjuntos.

De acuerdo a esto, la Región Metropolitana aglutina por si sola el 57% del total de departamentos a nivel nacional (194.808 unidades), seguida por Valparaíso con el 18% y Biobío con el 8% (62.489 y 26.043 unidades respectivamente). Si se agru-pan estas tres regiones llegan a acumular el 82% del total de las estas unidades habitacionales a nivel nacional, mientras que el resto de las regiones sumadas re-presenta el 18% (ver Gráfico 13).

Por otra parte, las regiones con menos departamentos pertenecientes a condomi-nios sociales son Aysén, con 257 unidades, luego Coquimbo, con 1.029 y finalmen-te Magallanes, con 1.048.


0 100 200 300 400 500 600 700

Metropolitana

Valparaíso

Biobío

O'Higgins

Maule

Antofagasta

Tarapacá

Atacama

Arica y Parinacota

Araucanía

Los Lagos

Los Ríos

Coquimbo

Magallanes

Aysén

GRÁfICO 11. CHILE (2013): NúMERO DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR REGIóN


En general, se evidencia una relación estrecha entre la cantidad de departamen-tos y la de condominios a nivel de regiones. No obstante, existen algunas regiones que muestran ciertas particularidades, como es el caso de Antofagasta, Atacama y Coquimbo, donde la cantidad de departamentos es proporcionalmente menor a la cantidad de conjuntos, como se muestra en el Gráfico 14.

0 50.000 100.000 150.000 200.000

Metropolitana

Valparaíso

Biobío

O'Higgins

Maule

Antofagasta

Tarapacá

Atacama

Arica y Parinacota

Araucanía

Los Lagos

Los Ríos

CoquimboMagallanes

Aysén

RM - V - VIII

Resto

18%

82%



GRÁfICO 12. CHILE (2013): NúMERO y PORCENTAjE DE DEPARTAMENTOS EN CON-DOMINIOS SOCIALES EN ALTURA: REGIONES METROPOLITANA, DE VALPARAÍSO y BIOBÍO VERSUS RESTO DE REGIONES

GRÁfICO 13. CHILE (2013): NúMERO DE DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR REGIóN


Del mismo modo, si se compara la cantidad de departamentos con el promedio de departamentos por conjunto (ver Gráfico 15) se tiene que el promedio nacional oscila en 221 unidades, no obstante, hay regiones que se escapan a este promedio, como la Metropolitana que tiene una diferencia de 69 departamentos a favor, sien-do la única región que está sobre el promedio. Asimismo, las regiones de Coquimbo y Aysén presentan una diferencia con el promedio de departamentos de 148 y 136 unidades menos que la media. De esta forma, se observa que en la medida en que la curva va ascendiendo se va acercando más al promedio de unidades a nivel nacional.


0

50.000

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150.000

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0

100

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500

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700

Cantidad de conjuntos Cantidad de departamentos

800

GRÁfICO 14. CHILE (2013): CANTIDAD DE CONjUNTOS VERSUS CANTIDAD DE DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR REGIóN


1.4 condoMinios Y deparTaMenTos pre Y posT 19765

Como fue señalado en el marco de referencia analítica y conceptual6, la creación de los Servicios de Vivienda y Urbanismo SERVIU en 1976, de la mano de una fuerte política de subsidios habitacionales a la demanda en 1978, supuso un importante impulso al desarrollo de condominios sociales en altura, que se verá reflejado con mayor nitidez a partir de la década de los ochenta.

Con la creación del SERVIU como institución ejecutora del Ministerio, la mayoría de las regiones vio significativamente aumentada su cantidad de conjuntos, sal-vo Aysén y Antofagasta, donde solo se aprecia un condominio de diferencia con respecto al periodo anterior, como indica el Gráfico 16. En contraste, las regiones donde más se construyeron estos conjuntos habitacionales en comparación a lo

5 Por falta de información relacionada con el año de construcción de departa-mentos y conjuntos, quedan 42 conjuntos fuera de este análisis, al igual que 6.265 departamentos.

6 Ver Metodología.


0

50.000

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350

Cantidad de departamentos Promedio de departamentos

GRÁfICO 15. CHILE (2013): CANTIDAD DE DEPARTAMENTOS EN CONDOMI-NIOS SOCIALES EN ALTURA VERSUS TAMAÑO PROMEDIO DE LOS CONjUNTOS (EN N° DE DEPARTAMENTOS) POR REGIóN


que sucedía antes de 1976 son las regiones del Maule, donde el 98% de sus con-juntos fue construido post 1976 (un conjunto antes de 1976 versus 48 construidos después de 1976), Atacama (88,9%) y La Araucanía y Los Ríos (85,7% cada una). Sin embargo, en la región de Antofagasta no hay un crecimiento muy notorio en lo referente a la construcción de conjuntos, ya que el 47,9% fue levantado antes y el 52,1% después de 1976; del mismo modo, en Coquimbo tampoco se aprecian diferencias significativas.

ç

1.5 respecTo al nÚMero de deparTaMenTos consTruidos

En cuanto a la construcción de departamentos, luego de 1976 se ve un claro aumento en su número con respecto al periodo anterior. En este sentido, des-taca la Región del Maule, la que, al igual que en la cantidad de conjuntos, fue la región que más vio aumentado el porcentaje de unidades habitacionales con un 99,8%, es decir, pasó de tener 16 departamentos antes del 76 a 8.533 posterior a esa fecha, tendiendo un total de 8.549 departamentos.


0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Coquimbo

Aysén

Maule

Magallanes

Los Ríos

Los Lagos

Araucanía

Atacama

Tarapacá

Arica y Parinacota

O’Higgins

Antofagasta

Biobío

Valparaíso

Metropolitana

Antes de 1976 Después de 1976

GRÁfICO 16. CHILE (2013): PORCENTAjE DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA CONSTRUIDOS ANTES y DESPUéS DE 1976 POR REGIóN


Del mismo modo, también nos encontramos con aumentos significativos en las regiones de Atacama, Tarapacá y Los Ríos, entre otras. Las dos únicas regiones que ven disminuir la productividad comparando ambos periodos son Antofagasta, don-de se pasó de 3.382 a 1.500 unidades, y Coquimbo, que bajó en 45 departamentos con respecto a lo que se construyó antes de 1976 (ver Gráfico 17).

Ahora bien, si el análisis se enfoca solo en aquellos conjuntos que fueron edificados de forma posterior a la creación de los SERVIU, se puede señalar que el 72% se encuentra en las regiones Metropolitana, de Valparaíso y Biobío. Sin embargo, es importante subrayar que el 59% de este aporte es explicado exclusivamente por la Región Metropolitana. Además, como se señaló anteriormente, Aysén, Magallanes y Coquimbo son las regiones con menor cantidad de condominios sociales en al-tura, al igual de lo que sucede si se consideran todos los años catastrados (Gráfico 11).


Coquimbo

Los Lagos

Arica y Parinacota

O’Higgins

Antofagasta

Biobío

Valparaíso

Metropolitana

0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Aysén

Maule

Magallanes

Los Ríos

Araucanía

Atacama

Tarapacá

Antes de 1976 Después de 1976

GRÁfICO 17. CHILE (2013): PORCENTAjE DE DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA CONSTRUIDOS ANTES y DESPUéS DE 1976 POR REGIóN


1.6 condoMinios Y deparTaMenTos a nivel coMunal

Si nos detenemos en la escala comunal para observar la distribución del total de los conjuntos, es posible identificar algunos patrones territoriales significa-tivos. En el Gráfico 18 se muestran las 15 comunas que presentan más conjuntos edificados entre los años 1936 y 2013 a nivel nacional. Destaca en este sentido que dos de las tres comunas con más conjuntos pertenecen a la Región de Valpa-raíso (Viña del Mar con 110 y Valparaíso con 71 conjuntos). Asímismo, 7 de estas comunas (Santiago, La Florida, Lo Prado, Maipú, Puente Alto, Ñuñoa y San Bernar-do) pertenecen a la Región Metropolitana, sumando 276 conjuntos. Pese a ello, se constata que, en términos individuales, la comuna de Viña del Mar, en la Región de Valparaíso, es la que concentra del mayor número de conjuntos habitacionales construidos en el país (110 conjuntos).

Otras comunas que registran una presencia significativa de condominios sociales son la de Valparaíso, en la región homónima, y otras que responden a la condición de capitales regionales (como es el caso de Concepción, Rancagua, Antofagasta, Arica y Copiapó). Además de las comunas insertas en ciudades metropolitanas, el único municipio que concentra un número significativo de conjuntos y que no tiene el estatus de capital regional es Constitución, en la Región del Maule.

.

0 20 40 60 80 100 120Viña del Mar

Valparaíso

Santiago

Rancagua

Concepción

Lo Prado

La Florida

Antofagasta

Arica

Maipú

Puente Alto

Ñuñoa

San Bernardo

Constitución

Copiapó


GRÁfICO 18. CHILE (2013): COMUNAS CON MAyOR NúMERO DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA


En el Gráfico 19 se muestran los mismos datos pero teniendo en cuenta el perio-do que va desde 1976 a 2013, donde se pueden apreciar las diferencias con res-pecto a la información entregada por el gráfico anterior. En este sentido, destaca el hecho de que se vuelven a repetir las comunas de Viña del Mar y Valparaíso, con 54 y 48 conjuntos respectivamente, pero desaparece Santiago dentro de las comunas con mayor número de conjuntos, dando lugar a Rancagua con 45 con-dominios. Asimismo, teniendo en consideración estos 37 años desde 1976, se advierte como el promedio por comuna desciende a 30,5 conjuntos en estas 15 comunas, frente a los 48 si se consideran los 77 años catastrados en total.

Finalmente, tanto en el Gráfico 20 como en el 21 se muestra la comparación de cantidad de conjuntos versus departamentos. En el Gráfico 20 se hace la compa-ración tomando en cuenta el periodo completo de 1936 al 2013. Aquí se muestra que en la comuna de Viña del Mar la construcción de departamentos y de con-juntos es proporcionalmente equitativa, mientras que en la comuna de Quilicura se han construido más departamentos en comparación a lo que se construyó de conjuntos.

0 10 20 30 40 50 60

Viña del Mar

Valparaíso

Rancagua

La Florida

Lo Prado

Maipú

Puente Alto

Concepción

Constitución

Copiapó

San Bernardo

Arica

Iquique

Antofagasta


GRÁfICO 19. COMUNAS CON MAyOR NúMERO DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POST 1976


Por otro lado, al ver la información que se obtiene luego de 1976, el cuadro resulta distinto. Es así como ocho de las 15 comunas han experimentado un aumento mayor en la construcción de conjuntos en comparación a la de departamentos. Sin embargo, nuevamente en la comuna de Quilicura se puede apreciar una diferencia considerable entre la cantidad de departamentos y la de conjuntos, siendo estos últimos proporcionalmente menos que los departamentos, lo que podría ser un claro indicador de cómo se han aumentado las densidades habitacionales en algu-nas comunas nuevas configuradas a partir de la extensión del Área Metropolitana de Santiago.


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DepartamentosConjuntos

GRÁfICO 20. CHILE (2013): COMUNAS CON MAyOR MúMERO DE CONjUNTOS y DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIOS DE VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA


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DepartamentosConjuntos


GRÁfICO 21. CHILE (2013): COMUNAS CON MAyOR MúMERO DE CONjUNTOS y DEPARTAMENTOS EN CONDOMINIOS DE VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA

77

capíTulo 2viviendas en condoMinios sociales

78 VIVIENDA SOCIAL EN COPROPIEDAD. CAtAStRO NACIONAL DE CONDOmINIOS SOCIALES

2.1 superFicie de las viviendas en condoMinios sociales

Otra variable de interés que puede ser descrita a través de la información proporcionada por el catastro se refiere al tamaño de los departamentos, expre-sado en términos de metros cuadrados (m2) de superficie construida y número de habitaciones destinadas a dormitorios.

En esta línea, tomando en consideración los 77 años que abarcó el catastro, se puede señalar que el metraje promedio de los departamentos pertenecientes a condominios sociales es de 51,73 m2, mientras que promedio de habitaciones por departamento es de 2,72.

En un análisis realizado sobre 312.124 departamentos, equivalentes al 89.9% de las unidades de vivienda catastradas1, se logró comprobar la existencia de una gran heterogeneidad de estándares habitacionales, particularmente a partir de la com-paración de superficies.

Si bien la superficie promedio de las unidades de vivienda se sitúa en 51,7 m2, los departamentos del país se distribuyen en un rango que alcanza los 137,6 m2, a partir de la diferencia entre la superficie mínima identificada, correspondiente a 21,7 m2, y la máxima, de 159,3 m2. Por su parte, la superficie que más se repite equivale a 46,6 m2 (4.745 unidades en 19 conjuntos habitacionales).

En cuanto a la distribución de unidades según superficie, es posible señalar que el 75,3% de los casos (235.135 unidades) se concentra en superficies que van entre 40 m2 y 59,9 m2. Las situaciones extremas están representadas por el 6,31% de las unidades analizadas (19.704 casos), cuya superficie es inferior a 40 m2, y el 18,4% (57.285 casos) que superan los 60 m2.

Asímismo, el 57,30% de las unidades se encuentra bajo la superficie promedio, mientras que el 64,76% se posiciona bajo la superficie mínima establecida para las nuevas construcciones del Programa Fondo Solidario de Vivienda en las que se aplica el Subsidio de Densificación en Altura.

1 El análisis se realiza sobre una proporción del total de unidades catastradas debido a la disponibilidad de los datos. Existen casos donde no fue posible acceder a las fuentes de información en función de los requisitos de confiabilidad que exigía el procedimiento del catastro.

Viviendas en condominios sociales 79

Observando las frecuencias correspondientes específicamente al periodo 1976-2013, que comienza a partir de la creación del SERVIU, es posible constatar que en general se expresan las mismas tendencias que las identificadas en el Gráfico 22, debido a que a partir del año 1976 se produce el 79,6% de las viviendas sociales analizadas.

Sin embargo, es considerable destacar que la superficie promedio del periodo des-ciende a 48,52 m2. Bajo este valor se concentra el 56,62% de las unidades, en un rango que se encuentra entre los 21,68 m2 y los 107,08 m2.


Desde 8580 - 8475 - 7970 - 7465 - 6960 - 6455 - 5950 - 5445 - 4940 - 4435 - 39 Hasta 34,90

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Promedio superficie unidades de vivienda: 51,7 mt2

Promedio superficie FSV: 55 mt2

GRÁfICO 22. CHILE (2013): UNIDADES DE VIVIENDA SEGúN SUPERfICIE (M2) EN CATEGORÍAS AGRUPADAS


Debido a que el 73,58% de los condominios sociales cuenta con más de un tipo de departamento2, se estimó necesario calcular la superficie promedio de cada con-junto con el propósito de obtener la distribución de los conjuntos de acuerdo a las superficies de las unidades que lo componen.

Desde esta perspectiva, existe una diferencia a lo antes expuesto ya que entre las superficies promedio asignadas a los conjuntos habitacionales sometidos al análi-sis3 se tiende a reducir la dispersión de los valores. En este sentido, el rango dismi-nuye a 81,75 m2, en tanto la superficie promedio mínima corresponde a 31,73 m2 y la máxima se sitúa en 113,48 m2.

2 En efecto, el 43,69% de los conjuntos posee dos tipos de departamento, mien-tras que el 29,90% cuenta con tres o más tipos. El caso que posee la una mayor cantidad de tipos de unidades diferenciadas corresponde a la Villa Portales, que cuenta con 16 tipos de departamento que van desde 55,2 m2 hasta 98,10 m2.

3 En el caso de los conjuntos habitacionales, el análisis se realizó sobre el 88,62% (1.378 casos) del total catastrado.

Hasta 34,9 35 - 39,940 - 44,9 45 - 49,9 50 - 54,9 55 - 59,9 60 - 64,9 65 - 69,9 70 - 74,9 75 - 79,9 80 - 84,9 Desde 850%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Promedio: 48,52 mt2


GRÁfICO 23. CHILE (2013): UNIDADES DE VIVIENDA SEGúN SUPERfICIE (M2) EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, PERÍODO 1976-2013


A partir de las superficies promedio de los conjuntos habitacionales, es posible ob-servar que aquellos situados por debajo de los 50 m2, que representan el 39,43% del total, concentran el 52,52% de las viviendas. Expresado de otro modo, los con-juntos cuyo promedio de superficies de la vivienda es menor, en promedio se com-ponen de 301,32 unidades; mientras que aquellos que superan los 50 m2 tienen en promedio 177,7 unidades habitacionales.

Al considerar los conjuntos habitacionales de escala mayor que poseen más de 1.000 departamentos, que corresponden a 78 casos en total, se observa un pro-medio de 50,59 m2. En cambio, los 78 conjuntos con menos unidades (entre seis y 30 departamentos), tienen una superficie promedio de sus departamentos equi-valente a 66,63 m2.

En este sentido, se establece la tendencia de que los conjuntos habitacionales de mayor tamaño tienden a contar con departamentos comparativamente más pe-queños.

0

5%

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15%

20%

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30%

Hasta 34,9 35 - 39,940 - 44,9 45 - 49,9 50 - 54,9 55 - 59,9 60 - 64,9 65 - 69,9 70 - 74,9 75 - 79,9 80 - 84,9 Desde 85

Conjuntos habitacionales Unidades de vivienda


GRÁfICO 24: CHILE (2013): CONjUNTOS HABITACIONALES SEGúN SUPERfICIE PROMEDIO (M2) EN CATEGORÍAS AGRUPADAS


2.2 superFicies de los deparTaMenTos seGÚn reGión

Al analizar la distribución regional de las unidades de vivienda de acuerdo a sus superficies, es posible comprobar que las superficies promedio de las regio-nes tienden a asimilarse unas a otras y se posicionan en un rango equivalente a 12,6 m2.

Tres regiones –que, en suma concentran el 30,43% de las viviendas analizadas–, se ubican bajo la superficie promedio a nivel nacional, a saber: la Región Metro-politana (50,43 m2), la de O’Higgins (48,87 m2) y la del Maule (48,89 m2), estas últimas con los menores valores promedio del país.

Las regiones de Aysén y Antofagasta, en tanto, son aquellas que tienen los más altos promedios de superficie de las viviendas, con superficies de 61,48 m2 y 59,80 m2 respectivamente.

Por su parte, al identificar los casos mínimos y máximos a nivel nacional, los in-dicadores tienden a ocultar la significativa dispersión observada a nivel regional: en efecto, el condominio social que presenta departamentos de menor superficie es la “Villa Jorge Alessandri Rodríguez” (conjunto construido en el año 1986 en la comuna de Antofagasta), que cuenta con departamentos de apenas 21,68 m2; mientras que en el extremo opuesto, en tanto, figura el conjunto denominado “Co-lectivo Lord Cochrane de la Caja de Empleados Públicos y Periodistas” (edificado el año 1941 en la comuna de Santiago), que cuenta con departamentos que alcan-zan los 159,30 m2.

Al observar los valores mínimos y máximos, la región de Valparaíso resulta un caso que llama la atención puesto que cuenta con viviendas que representan la segunda superficie más pequeña a nivel nacional (24,50 m2), al tiempo que otras de sus viviendas constituyen la segunda superficie más grande en el país (127.25 m2). Otro caso que llama la atención es el de Aysén, donde las viviendas más pequeñas superan la superficie promedio a nivel nacional (53,01 m2), pero sus viviendas más grandes resultan ser las menores en relación a las máximas superficies del resto de las regiones (77,53 m2).


La cantidad de viviendas bajo la superficie promedio nacional corresponde a 178.862 unidades, que representan el 57,30% del total analizado. De dichas vi-viendas, la Región Metropolitana concentra el 61,62% de los casos, seguido por la Región de Valparaíso, que representa el 17,60% de las unidades.

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Superficie máxima Superficie promedio Superficie mínima

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Promedio nacional


GRÁfICO 25. CHILE (2013): SUPERfICIES (M2) PROMEDIO, MÍNIMA y MÁxIMA POR REGIóN


Desde una perspectiva relativa a la cantidad de viviendas de cada región, Atacama es aquella que posee la mayor proporción de viviendas bajo el promedio nacional, con el 68,72% de las viviendas de la región (2.070 unidades), seguida por la Región Metropolitana, donde el 63,56% de los departamentos en condominios sociales en altura se sitúa bajo la superficie promedio nacional.

Tal como se observa en el Gráfico 26, Aysén es el único caso en que la totalidad de las viviendas se encuentra sobre la superficie promedio a nivel nacional. En tanto, las regiones de Los Ríos, Los Lagos y Antofagasta son aquellas que tienen las me-nores proporciones de viviendas bajo la superficie promedio nacional.

En coherencia a la posición de los promedios regionales, aquellas regiones que po-seen las mayores proporciones de departamentos con una superficie menor a 45 m2 son O’Higgins (48,5%, 8.186 departamentos), Metropolitana (43,1%, 74.685 viviendas) y Maule (39,5%, 3.308). Sin embargo, en términos absolutos, la Región Metropolitana junto a la de Valparaíso y la de O’Higgins son aquellas que tienen la mayor cantidad de viviendas bajo los 45 m2, representando el 30,92% de los de-partamentos a nivel nacional (96.517 unidades).

Magallanes

Aysén

Los Lagos

Los Ríos

Araucanía

Biobío

Maule

O'HigginsMetropolitana

ValparaísoCoquimbo

Atacama

Antofagasta

Tarapacá

Arica y Parinacota

0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Bajo promedio nacional Sobre promedio nacional


GRÁfICO 26. CHILE (2013): UNIDADES DE VIVIENDA EN RELACIóN A LA SUPERfICIE PROMEDIO NACIONAL


Por el contrario, las regiones de Los Lagos, Arica y Parinacota y Coquimbo cuentan con las mayores proporciones de viviendas de mayor tamaño (superficies de 55 m2 o más) y en Los Lagos, Aysén y Magallanes, que en conjunto no superan las 4.000 unidades, todos los departamentos poseen superficies de 45 m2 o más.

2.3 superFicies seGÚn año de consTrucción

Para el periodo analizado –1936-2013–, se observa una tendencia refe-rida a la progresiva disminución de las superficies de las unidades habitacionales, llegando al metraje más bajo en 1984, cuando se alcanzan los 34,42 m2 como superficie promedio. De acuerdo con la información levantada por el catastro, ese año se otorgaron permisos de edificación para 32 conjuntos habitacionales, lo que representa un total de 6.8044 departamentos.

4 Del número total de unidades cuyo permiso de edificación corresponde al año 1984, se analizó un total de 3.392 viviendas debido a la disponibilidad de la infor-mación.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Aysé

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Coq

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bo

Mag

alla

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Los

Ríos

Los

Lago

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l

44,9 y menos Entre 45 y 54,9 55 y más


GRÁfICO 27. CHILE (2013): UNIDADES DE VIVIENDA SEGúN SUPERfICIE (EN CATEGORÍAS AGRUPADAS) y REGIóN


Al realizar el análisis de superficies en base a periodos entre los cuales se diferen-cian las prioridades y políticas de producción de vivienda social , se identifica una clara tendencia: en cada uno de los periodos establecidos hasta el año 1983, la mayor parte de las viviendas fueron construidas con superficies por sobre los 55 m2, las que oscilaron entre los 61,7 y los 57,5 m2, siendo el año 1957 el que pre-senta el mayor promedio de superficie con 94,6 m2. Si bien el promedio de metros cuadrados construidos por departamento entre estos años es superior al promedio de superficie entre los años 1984 y 2013 (entre 43,7 y 55,5 m2), el volumen de departamentos construidos es superior en este último periodo.

En consecuencia, en los periodos identificados entre 1984 y 2000 la tendencia es la inversa: la mayoría de los departamentos no alcanza los 45 m2. De hecho, se puede constatar un punto de quiebre entre los años 1984 y 1996 (como muestran los Gráficos 29 y 30, donde hay una clara baja del promedio de superficie de las unidades habitacionales, frente a un notorio crecimiento de la producción de vi-viendas en conjuntos, existiendo un salto de 63.936 departamentos con respecto al periodo anterior, mientras que el promedio de la superficie construida por vivien-da descendió en promedio 13,8 m2. No obstante, desde el año 1997 se registra un leve aumento de 2,8 m2 por departamento, tendencia al alza que se sigue obser-vando hasta los departamentos construidos después del año 2005, llegando a un promedio de 55,5 m2 por vivienda.

0

20

40

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1936 1947 1953 1958 1963 1968 1973 1978 1985 1989 1995 2000 2005 2010

Superficie promedio

Superficie máxima

Superficie mínima

Lineal (superficie promedio)


GRÁfICO 28. CHILE (2013): SUPERfICIE PROMEDIO ANUAL DE LAS VIVIENDAS EN CONDOMINIOS SOCIALES, 1936-2013


0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

Hasta 1952 1953 - 1965 1966 - 1975 1976 - 1983 1984 - 1996 1997 - 2000 2001 - 2004 Desde 20050

20

40

60

Total departamentos Superficie promedio

80


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Hasta 1952 1953 - 1965 1966 - 1975 1976 - 1983 1984 - 1996 1997 - 2000 2001 - 2004 Desde2005

44,9 y menos Entre 45 y 54,9 55 y más


GRÁfICO 29. CHILE (1936-2013): EVOLUCIóN DE LA CANTIDAD DE DEPARTAMENTOS CONSTRUIDOS EN CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA VERSUS SUPERfICIE PRO-MEDIO DE LOS DEPARTAMENTOS (EN M2) SEGúN TRAMO DE ANTIGüEDAD DE LOS PERMISOS DE EDIfICACIóN

GRÁfICO 30. CHILE (2013): CANTIDAD DE VIVIENDAS SEGúN SUPERfICIE, POR AÑO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS


Es recién a partir de 2005 cuando los cambios asumidos por la política habitacional cobran efecto sobre las superficies de las viviendas sociales y logra reponerse el estándar anterior a 1983.

Si se observa específicamente el periodo 1976-2013, el que va desde la creación de SERVIU hasta nuestros días y que es donde se registran los conjuntos con permi-sos de edificación de los departamentos más pequeños en condominios sociales, es posible identificar que a partir del año 1984 la tendencia a la baja en el promedio anual de superficies comienza a revertirse.

0

20

30

40

50

60

70

1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012

Superficie promedio Lineal (superficie promedio)Superficie mínima

10


GRÁfICO 31. CHILE (1976 – 2013): SUPERfICIE PROMEDIO ANUAL DE LAS VIVIENDAS EN CONDOMINIOS SOCIALES


2.4 caracTeriZación de los dorMiTorios de las unidades HabiTacionales

A partir de un análisis realizado sobre un total de 300.793 unidades, de acuerdo a su programa original, se identificó que la mayoría de los departamentos en condominios sociales cuenta con tres dormitorios (72,0% de los casos), mien-tras que el 20,7% posee dos.

Al indagar en la relación existente entre el número de dormitorios originales de una unidad y la superficie de los departamentos, es posible establecer que existe una relación positiva pero débil entre ambas variables (r=0,395). Esto significa que si bien existe la asociación “mayor superficie del departamento, mayor cantidad de dormitorios”, dicha relación se da de manera débil porque existe una considerable proporción de casos que rompen esa tendencia. Por ejemplo, el departamento más pequeño de un dormitorio posee 24,7 m2; el más pequeño de dos dormitorios 24,5 m2 y el más pequeño de tres dormitorios 21,7 m2.

4 o más dormitorios

3 dormitorios

2 dormitorios

1 dormitorio

72%

20,7%

5%2,3%


GRÁfICO 32. CHILE (2013): NúMERO DE DORMITORIOS EN DEPARTAMENTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES


En términos generales, la relación señalada entre número de dormitorios y super-ficie de las viviendas puede evidenciarse con mayor claridad al comprobar que la mayor parte (89,3%) de los departamentos de un dormitorio poseen menos de 45 metros cuadrados. En el caso de las viviendas con dos dormitorios, el 46,9% de los casos que constituyen la mayoría se ubica en la categoría de superficie entre 45 m2 y 54,9 m2; mientras que la mayor parte de las viviendas con tres y cuatro o más dormitorios, 40,5% y 75,7% respectivamente, se ubican por sobre los 55 m2.

.

0

20

40

60

80

100

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160

180

1 dormitorio 2 dormitorios 3 dormitorios 4 dormitorios 5 dormitorios

40,750,5 56,6

79,673,6

Promedio


0 20% 40% 60% 80% 100%

55 y más

Entre 45 y 54,9

44,9 y menos

1 dormitorio 2 dormitorios 3 dormitorios 4 o más dormitorios


GRÁfICO 33. CHILE (2013): DIAGRAMA DE DISPERSIóN NúMERO DE DORMITORIOS y SUPERfICIE DE LOS DEPARTAMENTOS

GRÁfICO 34. CHILE (2013): NúMERO DE DORMITORIOS SEGúN SUPERfICIE DEL DEPARTAMENTO (CATEGORÍA AGRUPADA)


En cuanto a las diferencias y similitudes regionales en cuanto al número de dormi-torios de los departamentos, es posible identificar que:

• Seisregiones–O’Higgins,Maule,LosRíos,LosLagos,AysényMa-gallanes–, no poseen viviendas de un dormitorio y, de ellas, ni Maule ni Aysén cuentan con viviendas de cuatro o más dormitorios.• CoquimboyMagallanessonlasúnicasregionesdondecercadeun 60% (57.3% y 58.8% respectivamente) de las viviendas posee dos dormitorios, en circunstancias que el mismo indicador para el resto de las regiones es ampliamente menor y a nivel nacional no supera el 20,7% de los casos analizados. O’Higgins y Maule son las regiones que tienen la menor cantidad de viviendas de dos dormitorios, con el 5,8% y el 2,8% de los casos.• Las regionescon lamayorproporcióndeviviendasde3dormi-torios son Maule y O’Higgins, representando el 97,2% y el 93,1% de sus unidades.

0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

MagallanesAysén

Los Lagos

Los Ríos

AraucaníaBiobío

Maule

O’HigginsMetropolitana

Valparaíso

Coquimbo

Atacama

Antofagasta

Tarapacá

Arica y ParinacotaNacional

1 dormitorio 2 dormitorios 3 dormitorios 4 y más dorm.


GRÁfICO 35. CHILE (2013): NúMERO DE DORMITORIOS POR DEPARTAMENTO SEGúN REGIóN


2.5 casos desTacados

villa jorGe alessandri rodríGueZ, anToFaGasTa, reGión de anTo-FaGasTa

El conjunto Jorge Alessandri fue construido en 1986 como parte del Programa de Vivienda Básica y en él se identificaron las viviendas más pequeñas del país. De hecho, en Antofagasta se lo conoce popularmente como el conjunto “Los nichos”, debido a la tipología de los bloques y la superficie de sus departamentos.

El conjunto se compone de 256 viviendas, las cuales se distribuyen en dos progra-mas arquitectónicos: 192 departamentos que cuentan con 35,76 m2 y tres dormi-torios; y 64 departamentos que poseen 21,7 m2 y dos dormitorios.

Las unidades de vivienda de este conjunto permiten graficar el extremo al cual se llegó en los esfuerzos por reducir los costos de producción de viviendas y, en con-secuencia, de su estándar y calidad habitacional, a fin de aumentar la cantidad de viviendas producidas. En este sentido, es el más grave ejemplo en el paradigma de la “vivienda mínima”.

Fuente: Catastro Nacional de Condominios Sociales. MINVU. 2013.

VILLA jORGE ALESSANDRI RODRÍGUEz, ANTOfAGASTA


conjunTo claro de luna, valdivia, reGión de los ríos

El conjunto Claro de Luna, construido en 1998 en Valdivia, permite ilustrar de bue-na manera lo que corresponde, por una parte, a la superficie promedio a nivel na-cional de las viviendas en condominios sociales (51,7 m2) y, en segunda instancia, al tamaño mínimo requerido para los nuevos proyectos financiados mediante sub-sidio habitacional (55 m2).

Esto, porque se trata de un conjunto que posee 36 viviendas, las cuales se distribu-yen en dos programas arquitectónicos de acuerdo a los siguientes metrajes:

Los departamentos de Claro de Luna cuentan con programas muy similares, dife-renciándose únicamente a causa del espacio que ocupan las circulaciones verti-cales al interior del bloque. Sus viviendas se estructuran a partir de un pasillo que genera el acceso a todos los recintos que componen el departamento y, desde el diseño, se contempla la posibilidad de realizar modificaciones interiores, sumando un dormitorio más a la unidad.

Nº VIVIENDASTIPO

51,6 m2

55,9 m2

SUPERfICIE DORMITORIOS

Vivienda A

Vivienda B

18

18

2

3



CONJUNTO CLARO DE LUNA, VALDIVIA


conjunTo caja Ferro, Talca, reGión del Maule

El caso del Conjunto Caja Ferro representa un ejemplo de los condominios sociales con los mayores estándares habitacionales desde el punto de vista de la superficie. Es un caso a partir del cual es posible graficar un paradigma que apuntaba a condi-ciones óptimas de habitabilidad.

El conjunto Caja Ferro fue proyectado por la CORVI y se construyó en el año 1973. Corresponde a un conjunto cuyos bloques son del tipo 1021 y posee unidades de vivienda de 68,8 m2 y 77,6 m2.

Debido al metraje de la vivienda, es destacable que la totalidad de los departamen-tos del conjunto cuente con tres amplios dormitorios. Además, la distribución de los recintos otorga flexibilidad para poder realizar transformaciones interiores sin afectar las condiciones de habitabilidad de la vivienda.


CONjUNTO CAjA fERRO, TALCA


De esta forma, en un análisis cronológico de la evolución del total de departamen-tos construidos en relación a la superficie de éstos, se puede apreciar que dentro de los primeros 20 años catastrados hay una construcción de unidades habitacio-nes que, aunque baja, es constante, pero que no supera los 5.000 departamentos anuales. Sin embargo, probablemente como consecuencia de la implementación de los planes de vivienda desarrollados por la CORMU, hacia fines de la década del cincuenta se ve un alza en su edificación, la que será constante exceptuando los años 1973 y 1982, cuando se observa una caída importante en la cantidad de unidades habitacionales.

Así también, durante los primeros años de la década de los noventa hay un creci-miento constante en la construcción de departamentos, llegando al peak en el año 1995, cuando los 64 condominios sociales edificados a nivel nacional representa-ban un total de 25.758 unidades habitacionales.

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

20

40

60

80

100

1936

1941

1946

1951

1956

1961

1966

1971

1976

1981

1986

2091

1996

2001

2006

2011

Total departamentos Superficie promedio


GRÁfICO 36. CHILE (2013): EVOLUCIóN DE LA CANTIDAD DE DEPARTAMENTOS CONSTRUIDOS EN CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA VERSUS SUPERfICIE PROMEDIO DE LOS DEPARTAMENTOS (EN M2) POR AÑO DE PERMISOS DE EDIfICACIóN

99

capíTulo 3caracTeriZación en la escala del conjunTo

100 vivienda social en copropiedad. caTasTro nacional de condoMinios sociales

3.1 presenTación

Analizar los condominios sociales desde la escala del conjunto habitacio-nal implica distinguir características que trascienden a los de una mera agrupación de viviendas. A nivel de conjunto, es de interés observar su densidad habitacio-nal y su emplazamiento en paños de terreno que se diferencian de acuerdo a su superficie. Del mismo modo, también resulta pertinente revisar ciertos rasgos ar-quitectónicos y morfológicos particulares que contribuyen a producir una apuesta tipológica con innegables consecuencias sobre la calidad de la inserción urbana y social que logran generar los condominios sociales en altura.

Para este propósito, se efectuó una revisión de variados aspectos arquitectónicos y morfológicos de los conjuntos, a partir de los cuales se elaboró una clasificación tipológica de los condominios sociales, la cual permite reconocer elementos como el modo de ordenamiento y agregación de los bloques en el terreno, los tipos de bloques, su distribución interior y la disposición de sus circulaciones.

Asimismo, esta mirada a los condominios sociales también ofrece una caracteriza-ción de los espacios comunes y otros elementos anexos, tales como la dotación de equipamiento, infraestructura y mobiliario urbano, así como también se observa los usos que los residentes realizan del condominio y su entorno inmediato.

3.2 caracTerísTicas Generales de los conjunTos

El número de departamentos de un conjunto se relaciona a los distintos paradigmas que sustentaron la producción habitacional y urbana, generando diver-sas y variadas estrategias de diseño arquitectónico y de uso del suelo.

Con respecto al número de unidades de los conjuntos, cabe recordar que poco más de la mitad de los condominios catastrados corresponde a conjuntos de escala menor o de escala media menor (conjuntos de menos de 70 departamentos o con-juntos de entre 71 y 150 departamentos) (ver Gráfico 37). Históricamente, es posi-ble advertir que la producción de conjuntos muestra una progresiva diversificación, donde tiende a aumentar la proporción de conjuntos con mayor número de unida-des. De hecho, mientras la mayoría de los conjuntos (79% de los casos) anteriores a 1952 tenían menos de 150 departamentos y solo un 2% contaba con 301 o más unidades, desde 2005 a la fecha, los conjuntos de escala menor corresponden al 59% del total, mientras que un 14% de los casos corresponde a conjuntos de es-cala mayor con más de 300 departamentos.

Caracterización en la escala del conjunto 101

3.2.1 superficie de los terrenos

En estrecha relación con el punto anterior, se destaca que la extensión en superficie de los terrenos en los que se localizan los conjuntos también admite una significativa variación. La superficie promedio1 de suelo que ocupan conjuntos catastrados a nivel nacional es de 2,8 Ha, donde el promedio máximo por conjunto se registra entre los conjuntos levantados entre los años 1966 y 1975 (con 4,4 Ha), a los que le siguen los conjuntos construidos entre 1997 y 2000 (3,2 Ha). Después del año 2005, en tanto, el promedio de superficie por conjuntos, es de 1,54 Ha, lo que corresponde a la menor superficie promedio entre los períodos comparados (Gráfico 38).

Asimismo, si se observan las superficies antes y después de la creación del SERVIU, es posible identificar que hasta el año 1975 se generó un aumento constante de la superficie promedio de los conjuntos, mientras entre 1976 hasta 1984, en tanto, se produce una baja importante, para luego comenzar a subir nuevamente de forma constante hasta el comienzo de la década de 2000. En el año 2001, finalmente, comienza un descenso en las superficies que se profundiza luego del año 2005 que –como se mencionó anteriormente- registra el promedio de superficie más bajo.

1 La superficie (Ha) total de los conjuntos hace referencia a la superficie del lote del conjunto. Para su análisis, por falta de información sobre los años y sobre la superficie, se excluyeron 177 conjuntos.


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

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90%

100%

Hasta 1952 1953 - 1965 1966 - 1975 1976 - 1983 1984 - 1996 1997 - 2000 2001 - 2004 Desde 2005

Menos de 70 departamentos Entre 71 y 150 departamentos

Entre 151 y 300 departamentos

Total

301 y más

GRÁfICO 37. CHILE (1936-2013): PORCENTAjE DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR TAMAÑO (N° DE VIVIENDAS) SEGúN AÑO DEL PERMISO DE EDIfICACIóN


Al realizar la comparación regional de la superficie promedio de los conjuntos (Grá-fico 39) se tiene que las regiones de O’Higgins y Metropolitana registran los valores más altos, con 3,82 Ha y 3,61 Ha respectivamente. En la primera de estas regiones, sobresale el conjunto Salomón Corbalán (ex-Manzanar, 1971), que se identifica como el conjunto de condominios sociales en altura que se emplaza en la superficie de terreno más grande (68 Ha).

Por otra parte, las superficies más pequeñas en promedio corresponden a dos regiones del norte del país: Antofagasta y Atacama (con 0,59 y 0,75 hectáreas, respectivamente). Sin embargo, es en la Región del Biobío donde se identifica el conjunto con la menor superficie a nivel nacional (condominio Freire, del año 1959, ubicado en la comuna de Concepción, con 0,01 Ha).

Asimismo, se puede destacar que solo cuatro de las 15 regiones del país (O’Hig-gins, Metropolitana, Valparaíso y Los Lagos) presentan conjuntos con una superfi-cie promedio que supere las dos hectáreas. En el extremo opuesto, se observa que la superficie promedio de los conjuntos localizados en las regiones de Antofagasta y Atacama es inferior a una hectárea.

0

1

2

3

4

5

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952


GRÁfICO 38. CHILE (1936 - 2013): SUPERfICIE PROMEDIO (HA) DE LOS CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN PERIODO


3.2.2 densidad habitacional

En el Gráfico 402, es posible observar que los conjuntos construidos en el periodo CORVI (1952-1975) alcanzan densidades muy superiores a las observadas posterior a la creación del SERVIU, con valores por sobre las doscientas viviendas por hectárea. En este sentido, si bien a partir del periodo 1984 – 1996 hasta la actualidad, se verifica una tendencia de recuperación, los valores se estabilizan en torno a una banda que oscila entre 150 y 175 viviendas por hectárea. Este hecho se puede explicar, debido al uso de tipologías arquitectónicas de mayor densidad en los periodos pre SERVIU –con una presencia significativa de torres y edificaciones de mayor altura- y con limitada disponibilidad de espacios comunes no edificados, lo que pudo haber incidido en la alta densidad registrada por aquellos conjuntos.

2 193 conjuntos quedaron excluidos de este análisis, debido a la falta de informa-ción sobre los años de construcción y la superficie del lote del conjunto.

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4

Atacama

AntofagastaAysén

Los Ríos

Araucanía

Coquimbo

Maule

Magallanes

Biobío

Tarapacá

Arica y Parinacota

Los Lagos

Valparaíso

MetropolitanaO'Higgins


GRÁfICO 39. CHILE (2013): SUPERfICIE PROMEDIO (HA) DEL LOTE EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR REGIóN



0 50 100 150 200 250 300

Aysén

Magallanes

Araucanía

Valparaíso

Los Lagos

Arica y Parinacota

O'Higgins

Maule

Coquimbo

Biobío

Atacama

Tarapacá

Metropolitana

AntofagastaLos Ríos

0

50

100

150

200

250

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952


GRÁfICO 40. CHILE (1936 - 2013): PROMEDIO DE LA DENSIDAD HABITACIONAL (VIVIENDAS POR HECTÁREA) DE LOS CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN ANTIGüEDAD DE LOS PERMISOS DE EDIfICACIóN

GRÁfICO 41. CHILE (2013) PROMEDIO DE DENSIDAD HABITACIONAL (VIVIENDAS POR HECTÁREA) EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR REGIóN


Al examinar la densidad habitacional en las distintas regiones3 (Gráfico 41), se en-cuentra que la región que presenta la densidad más alta es la región de Los Ríos con 262,6 departamentos y/o viviendas por hectárea, seguida por Antofagasta (215,6) y posteriormente la región Metropolitana (188,9). A modo contrario, en Aysén, Ma-gallanes y en la Araucanía presentan una densidad baja, con promedios de 115,2, 121,1 y 123,5 viviendas por hectárea, respectivamente.

Pero junto a este comportamiento promedio, en los diferentes periodos históricos analizados es posible apreciar la coexistencia de conjuntos de variada densidad. En este plano es de interés resaltar tres categorías de conjuntos agrupados según densidad:

a) Conjuntos de densidad alta: desde 160 y más departamentos y/o vi-viendas por hectárea.

b) Conjuntos de densidad media: entre 126 y 159 departamentos y/o viviendas por hectárea.

c) Conjuntos de densidad baja: hasta 125 departamentos y/o viviendas por hectárea.

De acuerdo a estas categorías, se pudo constatar que del total de conjuntos catas-trados la mayoría experimenta una densidad baja, con 44% del total de conjuntos (602), donde el mayor número de conjuntos levantados con este tipo de densidad se da entre los años 1984 y 1996 con 144 unidades, seguido por 115 construidos entre los años 1966 y 1975.

Sin embargo, la densidad alta también tiene una presencia importante en los con-juntos construidos, representando el 38% del total de conjuntos, la que nuevamen-te se da con mayor fuerza entre los años 1984 – 1996 y después del año 2005, sumado cerca del 55% ambos tramos de años. No obstante, entre los años 2001 y 2004 se construye la menor cantidad de conjuntos con este tipo de densidad, al igual que lo que sucede hasta 1952.

Finalmente, la densidad media es la categoría que se da con menor frecuencia, con 241 (18%) conjuntos que presentan esta característica.

3 A falta de información sobre la superficie del lote, se dejaron 177 conjuntos fuera del análisis, lo que representa el 11,4% del total de conjuntos catastrados.


Al identificar la densidad habitacional agrupada en categorías para cada una de las regiones, Magallanes resulta como la única región que no presenta conjuntos con densidades altas y la mayoría de sus conjuntos (más del 70%) tienen una baja densidad.

Además, en regiones como Coquimbo, Araucanía o Los Lagos se puede observar un predominio de conjuntos con densidad baja. Las regiones de Tarapacá y Antofa-gasta, son aquellas en las que se identifican las mayores proporciones de conjuntos con alta densidad habitacional en todo el país. Es claro que el tipo de densidad media es la menos frecuente en todas las regiones, con excepción de lo que ocurre en el caso de Los Ríos. Sin embargo, también hay casos donde la distribución de los conjuntos según su tipo de densidad es equitativa, como es el caso de la región de Aysén o Los Ríos.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Hasta 1952 1953 - 1965 1966 - 1975 1976 - 1983 1984 - 1996 1997 - 2000 2001 - 2004 Desde 2005

Densidad baja (125 y menos viv./Há)

Densidad media (entre 126 y 159 viv./Há)

Densidad alta (160 y más viv./Há)

Total


GRÁfICO 42. CHILE (1936-2013): PORCENTAjE DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR ANTIGüEDAD DE PERMISOS DE EDIfICACIóN SEGúN CATEGORÍAS DE DENSIDAD HABITACIONAL (VIVIENDAS POR HECTÁREA)


3.2.3 número de pisos

Con referencia al número de pisos de las edificaciones que forman parte de condominios de vivienda social, lo primero que se debe señalar es que –a nivel nacional– un 74% de los conjuntos tiene entre tres y cuatro pisos. Por su parte, solo un 8% de los conjuntos tiene seis y más pisos.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Met

rop

olit

ana

Ma

galla

nes

Ays

én

Los

Lago

s

Los

Río

s

Ara

uca

nía

Bio

bío

Mau

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O'H

iggi

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Val

par

aíso

Co

qu

imb

o

Ata

cam

a

An

tofa

gast

a

Tara

pac

á

Ari

ca y

P

arin

aco

ta

Densidad alta

Densidad media

Densidad baja


18%

36%

Número de pisos /Número de conjuntos

38%

8%

6 y más pisos /114

5 pisos /269

4 pisos /558

3 pisos /530


GRÁfICO 43. CHILE (2013): PORCENTAjE DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SO-CIALES EN ALTURA POR REGIóN SEGúN CATEGORÍAS DE DENSIDAD HABITACIONAL (VIVIENDAS POR HECTÁREA)

GRÁfICO 44. CHILE (2013): NúMERO y PORCENTAjE DE CONjUNTOS DE CONDOMI-NIOS DE VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA POR NúMERO DE PISOS


Si se ve la relación de los números de pisos con los años de los permisos de edi-ficación (Gráfico 45), se puede señalar que entre las décadas de 1980 y 1990 se construyó la mayor cantidad de conjuntos con tres y cuatro pisos, pues un tercio de conjuntos fue edificado durante esos años. Sin embargo, cabe subrayar que los conjuntos con tres pisos fueron los más construidos en ese periodo.

En cuanto a los conjuntos de mayor altura (seis y más pisos), estos fueron más frecuentes hasta antes de 1970, lo que implicaría tipologías que consideran el uso de ascensor, característica que en los años posteriores se tiende a eliminar. Por otro lado, llama la atención el cambio en la distribución que se da en el paso de la década de 1970 a la de 1980. Mientras en el primero de dichos periodos, un por-centaje mayoritario correspondió a edificios de cuatro pisos, en la década siguiente se verifica un claro predominio de edificios de 3 pisos. En cuanto a los últimos pe-riodos, es significativo el incremento relativo que han experimentado los conjuntos de cinco pisos, que llegan a explicar más del 40% de los conjuntos levantados con posterioridad al año 2010.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

3 pisos

5 pisos 6 y más pisos

Desde 20102000 - 20091990 - 19991980 - 19891970 - 19791960 - 19691950 - 19591940 - 1949Hasta 1939

4 pisos


GRÁfICO 45. CHILE (1936-2013): NúMERO DE PISOS POR ANTIGüEDAD DE LOS PER-MISOS DE EDIfICACIóN EN LOS CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA


Ahora bien, cuando se ve la diferencia en la cantidad de pisos según periodos de años construidos, se puede ver que el peak de construcción de conjuntos con tres pisos aparece en el periodo 1984 – 1996, llegando a un promedio de 23 conjuntos por año con estas características, seguido por el tramo siguiente 1997-2000, con un promedio de 22 conjuntos con tres pisos, tendencia que en los periodos poste-riores comienza a decaer identificando una mayor construcción de tipologías de cuatro pisos.

3.3 caracTerísTicas arquiTecTónicas Y de conFiGuración MorFolóGica de los conjunTos. anÁlisis de TipoloGías

3.3.1 sistema de agrupamiento

El sistema de agrupamiento identifica la relación formal que existe entre uno o más bloques con su acceso –vertical u horizontal–, identificando configura-ciones independientes, paralelas, perpendiculares o con presencia de patios inte-riores. Su importancia radica en que es a partir de esta organización se establece la relación más cercana entre la vivienda y el entorno, configurando el entorno inme-diato y más próximo a la vivienda.

A partir del análisis detallado de los casos relevados por el catastro (ver Ficha 1), se llegaron a identificar 10 tipos de sistemas de agrupamiento de los bloques, los cua-les se diferencian en agrupamientos simples (A) y agrupamientos compuestos (B).


fICHA 1 - TIPOLOGÍAS DE SISTEMAS DE AGRUPAMIENTOA - SISTEMAS DE AGRUPAMIENTO SIMPLE

a1

a2

a3

a4

a5

a6

Bloque con acceso vertical interno.

Bloque con acceso horizontal externo.

Torre independiente.

Bloque con acceso vertical interno.

Bloque con acceso vertical externo.

Otro tipo de sistema de agrupamiento simple.


fICHA 1 - TIPOLOGÍAS DE SISTEMAS DE AGRUPAMIENTOB - SISTEMAS DE AGRUPAMIENTO COMPUESTO

b1

b2

b3

b4

Bloques paralelos compactos.

Bloques paralelos independientes.

Bloques perpendiculares.

Otro tipo de sistema de agrupamiento compuesto.


Como se constató con los resultados del catastro, estas tipologías pueden darse simultáneamente al interior de un conjunto, por lo que resulta pertinente, en primer lugar, establecer si los conjuntos presentan un único sistema de agrupamiento o bien registran la combinación de dos o más sistemas.

De esta manera, en el Gráfico 46, se aprecia que la gran mayoría de los conjuntos tiene un solo sistema de agrupamiento (89% de los casos); el 9% conjuntos presen-ta dos sistemas y un porcentaje marginal (seis conjuntos, equivalentes a un 0,4% del total) verifican la coexistencia de tres sistemas de agrupamiento diferentes. Los restantes conjuntos (2%) no pudieron ser clasificados de acuerdo a este criterio.

Luego, considerando el sistema de agrupamiento principal observado en los con-juntos, el sistema de agrupamiento más frecuente es el tipo A1 (Bloque de acceso vertical interno) con 379 conjuntos (25%). Otros sistemas de agrupamiento que registran una alta participación numérica son los de tipo B1 (bloques paralelos compactos) y B2 (bloques paralelos independientes) que representan alrededor de un 15% cada uno. Un 12% de los conjuntos catastrados, en tanto, corresponde al sistema de agrupamiento A2.

De esta forma, entonces, más de dos tercios de los conjuntos de vivienda social en altura del país califican dentro de alguna de estas cuatro categorías de sistemas de agrupamiento (A1, A2, B1 y B2).


9%

89 %

Sistemas de agrupamiento /Número de conjuntos

0% 2%

3 sistemas /6

2 sistemas /138

1 sistema /1379

Sin información /32

GRÁfICO 46. CHILE (2013): NúMERO y PORCENTAjE DE CONjUNTOS DE CONDO-MINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN CANTIDAD DE SISTEMAS DE AGRUPAMIENTO OBSERVADOS


Es importante destacar que la aparición o predominio de los sistemas de agru-pamiento varía según los diferentes periodos de tiempo. Tal como se ilustra en el Gráfico 48 (que registra la evolución de los cuatro sistemas de agrupamiento más frecuentes en el país de acuerdo a su importancia relativa sobre el total de conjun-tos catastrados), es posible destacar, por ejemplo, que el sistema de Bloques con Acceso Vertical Interno (A1) se posiciona como la tipología dominante del periodo 1966-1975 (atribuida, fundamentalmente, a la gestión de la CORVI), abarcando más del 60% de los conjuntos levantados en dicha etapa. El sistema de Bloques paralelos independientes (B2), por su parte, es representativo del periodo que va entre 1984 a 1996 –ya con la existencia del SERVIU–, explicando más del 40% de los casos. Si bien los periodos más recientes (considerando los conjuntos construi-dos después del año 2000) resultan más heterogéneos en cuanto a su composición tipológica, desde el periodo 1984-1996 se observa un protagonismo ascendente del sistema de Bloques paralelos compactos (B1), que llega a representar un 33% de los conjuntos edificados a contar del año 2005. Con respecto al sistema de Blo-ques con Acceso Horizontal Externo (A2), finalmente, se constata que esta tipo-logía solo fue preponderante en los primeros años de producción de condominios sociales (hasta 1952). En años posteriores, esta tipología ha tenido una participa-ción minoritaria hasta llegar a extinguirse hacia mediados de la década de 2000.

B4B3B2B1A6A5A4A3A2A10

50

100

150

200

250

300

350

400


GRÁfICO 47. CHILE (2013): NúMERO DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN TIPOLOGÍA DE SISTEMA DE AGRUPAMIENTO


3.3.2 sistema de agregación

La noción de Sistema de Agregación hace referencia a la capacidad que tienen los Sistemas de Agrupamiento para fusionarse (o no) entre sí. En este senti-do, es de interés distinguir entre aquellos sistemas de agrupamiento que permiten y no permiten la fusión estructural.

Los sistemas que permiten la fusión estructural son cinco: (1) en línea; (2) de sime-tría central; (3) concéntrica; (4) tangencial; y, (5) sistema de agregación complejo. Junto a ellas, se identifica una sexta categoría de análisis que describe a aquellos conjuntos que no presentan agregación estructural con otros sistemas de agrupa-ciones ya que funcionan de manera independiente4. .

4 El detalle de estas categorías se expone en Ficha 2.

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 19520

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

A2 B2

A1 B1


GRÁfICO 48. CHILE (1936-2013): EVOLUCIóN HISTóRICA DE LA IMPORTANCIA RELA-TIVA DE LOS PRINCIPALES SISTEMAS DE AGRUPAMIENTO UTILIzADOS EN CONjUNTOS DE VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA (% DE CONjUNTOS)


fICHA 2 – TIPOLOGÍAS DE SISTEMAS DE AGREGACIóNA - SISTEMAS DE AGREGACIóN CON fUSIóN ESTRUCTURAL

1

2

3

4

5

En línea.

De simetría central.

Concéntrica.

Tangencial.

Sistema de agregación complejo.


De esta forma, a nivel nacional (ver Gráfico 49) se observa que del total de conjun-tos catastrados, el 44% (664 casos) no presenta sistema de agregación o fusión estructural. Respecto de los conjuntos que si tienen sistema de agregación estruc-tural, es nítidamente predominante la categoría de sistema de agregación en línea que caracteriza a un 36% de los conjuntos del país.

fICHA 2 – TIPOLOGÍAS DE SISTEMAS DE AGREGACIóNB - SISTEMAS DE AGREGACIóN SIN fUSIóN ESTRUCTURAL

0 100 200 300 400 500 600

Sin información

Otra

Tangencial

Simetría central

Concéntrica

En línea

Sin agregación estructural

700


GRÁfICO 49. CHILE (2013): NúMERO DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR TIPOLOGÍA DE SISTEMA DE AGREGACIóN

Sin agregación estructural.6


Analizados por periodo, se puede dar cuenta que, hasta el año 1975 (previo a la creación del SERVIU) se observa una tendencia a la construcción de tipologías sin agregación. Destaca en este sentido, el tercer periodo (1966-1975) donde casi el 70% de los conjuntos edificados fue desarrollado en tipologías sin agregación. Por otro lado, a partir de 1976, el sistema de agregación en línea comienza a adquirir una importancia creciente, destacándose durante el periodo 1984-1996, en el que se construye la mayor cantidad de conjuntos bajo este sistema, con un 66% del total del periodo e involucrando 80.124 unidades habitacionales.

En los dos períodos identificados entre los años 1997 y 2004 es posible observar la irrupción de conjuntos desarrollados bajo el sistema de agregación concéntrica, el cual se reduce después del año 2005.

GRÁfICO 50. CHILE (2013): SISTEMA DE AGREGACIóN EN CONjUNTOS DE CONDOMI-NIOS SOCIALES EN ALTURA POR ANTIGüEDAD DEL PERMISO DE EDIfICACIóN

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Hasta 1952 1953 - 1965 1966 - 1975 1976 - 1983 1984 - 1996 1997 - 2000 2001 - 2004 Desde 2005

Tangencial Sin agregación estructural

Otra En línea

Simetría central

Concéntrica



3.3.3 sistema de ordenamiento

En un tercer nivel de análisis, se estudió el modo en que los bloques (de-pendiendo de su sistema de agrupamiento) se ordenan en el predio. Esta perspec-tiva permite comprender parte de las variables asociadas a las estrategias proyec-tuales de las propuestas de diseño de cada conjunto, acercándonos a entender, además si estas han sido abordadas desde una idea de conjunto o no. Este análisis –resumido en el concepto de sistema de ordenamiento-, está fuertemente relacio-nado a las decisiones de diseño referidas a la relación del volumen edificado y las áreas libres (lleno/vacío) que se proyectan para ser administradas por los copropie-tarios y que pueden ser apropiadas por parte de sus habitantes.

La disposición de los bloques y el modo en que éstos están agrupados en el terreno permite producir diferentes resultados, los que se estudian de acuerdo a cuatro variables claves y que dan origen a categorías específicas, a saber:

(1) Conformación de plazoleta (sí/no);

(2) Densidad del ordenamiento (conjunto disperso; conjunto saturado; y, conjunto único);

(3) Definición de calles y pasajes de acceso (ordenamiento definido ver-sus ordenamiento indefinido) y;

(4) Ubicación de áreas verdes y equipamiento (ubicación central, perifé-rica, mixta, además de la categoría no aplica –asignada cuando no existe presencia de áreas verdes ni de equipamiento).

Con relación a estas variables, es preciso señalar que la construcción de estas se basa en criterios subjetivos, considerando el tipo de organización observado en relación con los volúmenes edificados en el conjunto. Sin embargo, estas podrían verse afectadas por las transformaciones urbanas en el propio conjunto o en su entorno.

En la Ficha 3 se explicita la clasificación establecida en función de los cuatro atri-butos analizados.


fICHA 3 – TIPOLOGÍAS DE SISTEMAS DE ORDENAMIENTOA - TIPO DE ORDENAMIENTO SEGúN CONfORMACIóN DE PLAzOLETAS

Conforma plazoleta.

No conforma plazoleta.

Disperso.

Saturado.

Único.

B - TIPO DE ORDENAMIENTO SEGúN MODELO DE DENSIDAD


fICHA 3 – TIPOLOGÍAS DE SISTEMAS DE ORDENAMIENTO C - TIPO DE ORDENAMIENTO SEGúN NIVEL DE DEfINICIóN DE CALLES y PASAjES

Definido.

Indefinido.


Central.

Periférica.

Mixta.

No aplica.

D - TIPO DE ORDENAMIENTO SEGúN UBICACIóN DE ÁREAS VERDES y EQUIPAMIENTO

fICHA 3 – TIPOLOGÍAS DE SISTEMAS DE ORDENAMIENTO


Según las clasificaciones propuestas para analizar los sistemas de ordenamiento, a continuación se observa la distribución estadística del total de conjuntos catas-trados. Con respecto a la conformación de plazoletas, en el Gráfico 51 se aprecia que solo en un 35% de los conjuntos analizados se generan plazoletas al interior del predio donde está ubicado el conjunto.

En términos del modelo de densidad que caracteriza a los conjuntos, se puede ob-servar (Gráfico 52) que un 57% presenta una situación de saturación, es decir, se trata de conjuntos en los que los bloques se encuentran uno al lado de otro con poca distancia entre ellos. Esta característica –asociada fuertemente con la nega-tiva imagen urbana que presentan muchos conjuntos de viviendas sociales en al-tura en el país- involucra a un total 227.666 unidades habitacionales. Por otro lado, un poco más de un tercio de los conjuntos (511 conjuntos, con 108.997 unidades habitacionales) presentan sistemas dispersos.


65%

35%No conforma

Conforma

GRÁfICO 51. CHILE (2013): DISTRIBUCIóN PORCENTUAL DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN CONfORMACIóN DE PLAzOLETAS EN EL PREDIO


El ordenamiento saturado de bloques de vivienda social en altura es una caracte-rística que se vuelve predominante sobre todo entre conjuntos construidos a partir del periodo de vigencia del Programa de Vivienda Básica, sobre todo a contar de la década de 1980 en adelante (ver Gráfico 53). Pese a una leve mejoría en los perio-dos posteriores, los conjuntos saturados representan más de dos tercios del total de conjuntos construidos desde 2005 a la fecha.

57%

33%Saturado

Disperso

10%

Único


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Hasta 1952 1953 - 1965 1966 - 1975 1976 - 1983 1984 - 1996 1997 - 2000 2001 - 2004 Desde 2005

Único Disperso Saturado


GRÁfICO 52. CHILE (2013): DISTRIBUCIóN PORCENTUAL DE CONjUNTOS DE CON-DOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN CATEGORÍA DE DENSIDAD DEL SISTEMA DE AGRUPAMIENTO

GRÁfICO 53. CHILE (2013): DENSIDAD DEL SISTEMA DE AGRUPAMIENTO EN CONjUN-TOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR ANTIGüEDAD DE LOS PERMISOS DE EDIfICACIóN (POR TRAMO DE AÑOS)


Otra dimensión que describe el tipo de ordenamiento prevaleciente en los con-juntos es el grado de definición de calles y pasajes. En este ámbito, se diferencian casos de conjuntos en los que tanto las calles como los pasajes se encuentran cla-ramente definidos en relación con los conjuntos, en contraste a casos en que los bloques se ordenan en el predio sin tener una relación con calles, pasajes y/o ave-nidas.

A partir de la información levantada (Gráfico 54), se pudo dar cuenta que más del 60% de casos catastrados (lo que equivale a 957 conjuntos) presenta una situa-ción de indefinición de calles y pasajes en relación al sistema de agrupamiento de los conjuntos habitacionales.

Con referencia a la presencia y ubicación de áreas verdes y equipamiento, se ob-serva que un 56% de conjuntos se caracteriza por tener un régimen mixto, lo que indica que estos elementos se encuentran distribuidos tanto en el centro como en el perímetro del predio donde está emplazado el conjunto. Por su parte, el 20% de los conjuntos cuenta con equipamientos y/o áreas verdes localizados en el centro del predio, mientras un 15% de los conjuntos presentan dichos elementos exclusi-vamente en el perímetro del predio.

Finalmente, en casi un 10% de los conjuntos (148) no se presentan áreas verdes ni equipamientos.

62%

38%Indefinidos

Definidos


GRÁfICO 54. CHILE (2013): DEfINICIóN DE CALLES y PASAjES DE ACCESO EN CON-jUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA


Por otra parte, una mirada histórica acerca del comportamiento de esta variable, permite inferir que la inexistencia de áreas verdes y equipamientos que caracteriza a un importante número de conjuntos construidos antes de 1965 se puede asociar a la tipología predominante de los conjuntos, donde el edificio funciona como pieza de encaje 5 que, utilizando la totalidad del predio o lote, colabora en la conformación de la manzana. De esta forma, se trata de casos en los que la edificación se em-plaza ocupando el suelo del terreno prácticamente en un cien por ciento. Se trata en general de construcciones céntricas con localizaciones de buena accesibilidad cercanas a los servicios y equipamientos que no les provee el conjunto en sí mis-mo. En periodos posteriores, se rescata el amplio predominio del régimen mixto, acentuado en los ciclos 1966-1975 y 1976-1983. La presencia de conjuntos que disponen de áreas verdes y equipamiento ubicados en un emplazamiento periféri-co, en tanto, es una característica que comienza a masificarse recién a contar de la década de 1980, adquiriendo una expresión relativa que compite con el régimen de emplazamiento central.

5 Ver capitulo 2, “Vivienda social en copropiedad. Memoria de tipologías en con-dominios sociales”. Área de Estudios SEDB. MINVU. 2014

9%

20%

Mixta

Central

56%

15%

Periférica

No aplica


GRÁfICO 55. CHILE (2013): UBICACIóN DE ÁREAS VERDES y EQUIPAMIENTO EN CON-jUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA


3.3.4 crujía

El concepto de crujía alude al tipo de división estructural de una edifica-ción, que configura las unidades espaciales existentes en su interior. Su importancia en cuanto al diseño de los departamentos radica en los niveles de habitabilidad que pudieran alcanzar las unidades habitacionales, de acuerdo a los niveles de ventila-ción y soleamiento que puedan tener.

Según la clasificación empleada, se reconocen tres tipos de crujías asociadas a los condominios sociales en altura (ver Ficha 4).

A partir del análisis desarrollado (Gráfico 57), más de la mitad de los bloques catas-trados (55%) presenta una crujía simple. Otro 26% presenta un tipo de crujía doble, mientras que la modalidad menos usual es la crujía compleja, que se registra en el 19% del total de conjuntos catastrados. En gran medida, estos últimos conjuntos fueron desarrollados en el periodo pre SERVIU.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Hasta 1952 1953 - 1965 1966 - 1975 1976 - 1983 1984 - 1996 1997 - 2000 2001 - 2004 Desde 2005

Periférica No aplica Mixta Central


GRÁfICO 56. CHILE (2013): UBICACIóN ÁREAS VERDES y EQUIPAMIENTO EN CONjUN-TOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR ANTIGüEDAD DE LOS PERMISOS DE EDIfICACIóN


fICHA 4 – TIPOLOGÍAS DE CRUjÍA DE LOS BLOQUES

Crujía simple.

Crujía doble.

Crujía compleja.

Bloque de una crujía, en el cual los departamentos se alinean uno junto a otro, compartiendo, al menor, uno de sus muros estructurales laterales.

Bloque de dos crujías separado por un muro divisorio central, en el cual los departamentos comparten, al menos, dos muros estructurales adyacentes.

Bloque con más de dos crujías y múltiples muros estructurales.

GRÁfICO 57. CHILE (2013): CRUjÍA EN LOS CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA


55%

19%

Doble

Compleja

26%

Simple


3.3.5 otros aspectos arquitectónicos y funcionales a las tipologías

Junto a los sistemas de agrupamiento, agregación, ordenamiento y crujía comentados en apartados anteriores, cabe estudiar otros rasgos particulares de los conjuntos que aportan información valiosa para caracterizarlos y evaluar los funcionamientos y dinámicas que en ellos se desarrollan.

En este nivel, relacionados con los sistemas de circulación y distribución de los ac-cesos a cada uno de los departamentos, es pertinente hacer mención a las siguien-tes variables (ver detalle en Ficha 5):

(1) Tipo y ubicación de los accesos verticales del conjunto;

(2) Tipo y ubicación de los accesos horizontales del conjunto;

(3) Presencia de ascensor;

(4) Presencia de patio interior;

(5) Disposición de las ventanas de los departamentos.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Hasta 1952 1953 - 1965 1966 - 1975 1976 - 1983 1984 - 1996 1997 - 2000 2001 - 2004 Desde 2005

Simple Doble Compleja


GRÁfICO 58. CHILE (2013): CRUjÍA EN LOS CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN ANTIGüEDAD DE LOS PERMISOS DE EDIfICACIóN


fICHA 5 – TIPOLOGÍAS BASADAS EN OTROS ELEMENTOS ARQUITECTóNICOS y fUNCIONALES

A - SISTEMA DE ACCESO VERTICAL

1

2

3

Interno.

Externo.

No aplica.

El acceso vertical está ubicado dentro del bloque.

El acceso vertical se ubica fuera del bloque, anexado a una de sus fachadas.

El sistema de agrupamiento no cuenta con acceso vertical.


4

5

6

Interno.

Externo.

No aplica.

B - SISTEMA DE ACCESO HORIzONTAL

El acceso vertical está ubicado dentro del bloque.

El acceso vertical se ubica fuera del bloque, anexado a una de sus fachadas.

El sistema de agrupamiento no cuenta con acceso vertical.

C - PRESENCIA DE ASCENSOR

1

2

Con ascensor.

Sin ascensor.



D - PRESENCIA DE PATIO INTERIOR

1

2

Con patio interior.

Sin patio interior


E - DISPOSICIóN DE LAS VENTANAS

1

2

3

4

Tipo A.

Tipo B.

Tipo C.

Tipo D.

Dos o tres fachadas adyacentes con ventanas, siendo las fachadas restantes muros ciegos estructurales.

Dos fachadas opuestas con ventanas, dos fachadas opuestas con muro ciego estructural.

Una fachada con ventanas, tres fachadas adyacentes con muro ciego estructural.

En el conjunto se presenta una configuración mixta.



En el caso de los accesos verticales –típicamente establecidos a través de esca-leras o ascensores–, se ha diferenciado entre aquellos casos en los que el sistema de acceso se ubica al interior del bloque (interno), fuera del bloque (externo) y sin sistema de acceso vertical (ver Ficha 4).

A partir de lo anterior, en el Gráfico 59 se puede observar que más del 60% de los conjuntos catastrados presentan un acceso vertical externo, mientras que el otro tercio corresponde a acceso vertical interno. Cabe mencionar que solo dos de los conjuntos no cuentan con sistema de acceso vertical.

No obstante el significativo predominio de condominios con acceso vertical ex-terno, es de interés consignar que este patrón ha variado a través del tiempo. En efecto, con anterioridad al año 1976, era mayoritaria la presencia condominios con acceso vertical de carácter interno. Durante aquellos años, la participación de con-juntos con escaleras exteriores representó entre un 23% a un 35% del total. A contar del año 1976, en cambio, este patrón cambia radicalmente: la participación de conjuntos con escaleras exteriores se eleva sobre un 60% y su proporción se empina sobre el 80% entre 1984 y 2000. En los últimos años, si bien ese nivel tien-de a decaer, se mantiene por sobre un 75%.

34%

66%

Interno

Externo


GRÁfICO 59. CHILE (2003): UBICACIóN DEL ACCESO VERTICAL DE LOS CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA


En el caso de los accesos horizontales –pasillos o corredores–, se aplica una clasi-ficación análoga, diferenciándose entre modos de acceso instalados al interior del bloque (interno), fuera del bloque (externo), además de conjuntos que no disponen de acceso horizontal (no aplica).

Considerando que muchos bloques resuelven el acceso a las viviendas exclusiva-mente por medio de sistemas verticales (escaleras), no sorprende que un 77% de los conjuntos catastrados (ver Gráfico 61) no cuente con acceso horizontal. Dentro de los conjuntos que tienen este tipo de acceso, un 20% está ubicado en el exterior del bloque, mientras que solo el 4% de ellos lo tiene emplazado en su interior.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Hasta 1952 1953 - 1965 1966 - 1975 1976 - 1983 1984 - 1996 1997 - 2000 2001 - 2004 Desde 2005

No aplica Interno Externo


77%

4%

Interno

Externo

19%

No aplica


GRÁfICO 60. CHILE (2013): UBICACIóN DEL ACCESO VERTICAL EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR ANTIGüEDAD DEL PERMISO DE EDIfICA-CIóN (TRAMO DE AÑOS)

GRÁfICO 61. CHILE (2013): UBICACIóN DEL ACCESO HORIzONTAL EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA


Con respecto a la presencia o no de ascensor dentro de los conjuntos habitaciona-les catastrados, se puede señalar que solo el 4% cuenta con ascensores (53 con-juntos), mientras que la gran mayoría no tiene ascensores (96%) (Gráfico 62). Ello resulta indicativo de la alta homogeneidad de los conjuntos en relación a su altura, la que no suele superar los cuatro pisos 6. Según se ha podido constatar, además, los conjuntos con ascensor solo tuvieron una expresión relevante durante el pe-riodo anterior a 1976, principalmente en el periodo ‘66-’75 cuando se desarrolla la torre como tipología. En décadas posteriores, para el universo de condominios sociales catastrados, esa participación se encuentra virtualmente extinguida.

La presencia de patio interior, por su parte, se revela como una característica infre-cuente entre los conjuntos. Tal como se exhibe en el Gráfico 63, apenas un 3% de los conjuntos catastrados (48 conjuntos) cuenta con patio interior.

6 Según la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. OGUC.

96%

Si

No

4%

GRÁfICO 62. CHILE (2013): PRESENCIA DE ASCENSOR EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA



La disposición de las ventanas de los departamentos, por su parte, sigue cuatro cla-ses de patrones típicos (A, B, C y D, según se ilustra en Ficha 5). Según la informa-ción que aporta el Gráfico 64, el tipo de disposición de las ventanas más corriente es el tipo B (44% del total de conjuntos), es decir, es más usual encontrarse con conjuntos que presenten dos fachadas opuestas con ventanas, mientras quedan dos muros opuestos de carácter estructural. Con idéntica participación sobre el to-tal de conjuntos aparecen las configuraciones C y D, en otras palabras, hay un 22% de conjuntos con una fachada con ventanas y tres con muro ciego estructural, y un 22% de los conjuntos presenta una disposición de las ventanas de característi-cas mixtas. Finalmente, la disposición de las ventanas menos usual, es aquella que presenta dos o tres fachadas adyacentes con ventanas, mientras que las fachadas restantes quedan como muros ciegos estructurales (Tipo A), representando solo a un 12% de los conjuntos catastrados.

97%

Si

No

3%


GRÁfICO 63. CHILE (2013): PRESENCIA PATIO INTERIOR EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA


3.4 doTación de equipaMienTo, inFraesTrucTura Y Mobiliario urbano

La presencia de equipamientos, infraestructura y mobiliario urbano fue diagnosticada a partir de la Ficha de Observación en Terreno (FOT), que recogió observaciones cualitativas realizadas por expertos para un subconjunto de casos de la Regiones Metropolitana y de Valparaíso y para el universo de conjuntos catas-trados en las restantes regiones.

Según se muestra en el Gráfico 65, existen ciertos elementos que se encuentran disponibles de manera generalizada entre los conjuntos de condominios sociales en altura, mientras que otros, o bien solo están presentes en una parcialidad de conjuntos o bien se encuentran circunscritos a un pequeño número de casos.

En el primer caso, se destacan elementos como luminarias, veredas y vegetación en plazas y espacios públicos, los que se encuentran presentes en más del 80% de los conjuntos analizados. Luego, en un rango que oscila entre un 65% y un 75% de los conjuntos, se registra la presencia de los siguientes elementos: (a) estacionamien-tos formales; (b) acceso controlado al conjunto; (c) pavimento en calles y/o pasajes; y, (d) contenedores de basura domiciliaria. Entre un 45% y un 55% de conjuntos re-gistra, además, la presencia de plazas o plazoletas y mobiliario asociado a espacios

22%

B

A

12%

44%

22%

D

C


GRÁfICO 64. CHILE (2013): DISPOSICIóN VENTANAS DEPARTAMENTOS EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA


públicos de uso recreativo, como bancas o escaños, juegos infantiles y/o máquinas de ejercicio. Finalmente, los elementos que tienen una mayor presencia a escala de los conjuntos corresponden a espacios públicos de mayor escala o complejidad (como canchas o multicanchas y sedes sociales), además de facilidades (rampas) para el acceso de personas con algún tipo de dificultad de movilidad. Estos últimos ítems solo se encuentran presentes en menos del 30% de los condominios.

A partir de la presencia de estos diferentes elementos, se construyeron dos índices sintéticos que ayudan a generar un balance de la disponibilidad de equipamiento, infraestructura y mobiliario en la escala del conjunto. Así, en primer lugar, se obtuvo un índice general de dotación que considera la agregación total de estos diferentes atributos, considerando las siguientes categorías: (a) dotación deficiente (51% de las variables no existe en el conjunto); (b) dotación regular (entre un 50% a un 74% de las variables existe); (c) dotación buena (desde el 75% al 99% de los elementos presentes); y dotación óptima (100% de los elementos están presentes).

0 20 40 60 100

Canchas o multicanchas

Sedes sociales

Rampas para personasdiscapacitadas

Juegos infantiles y/omáquinas de ejercicio

Bancas o escaños

Plazas o plazoletas

Contenedores debasura domiciliaria

Pavimento en calles y/o pasajes

Acceso controlado al conjunto

Estacionamientos formales

Vegetación y/o árboles en plazas y espacios públicos

Veredas y/o circulaciones peatonales

Luminarias en veredas,pasajes y áreas comunes

80

Tiene No tiene


GRÁfICO 65. CHILE (2013): PRINCIPALES NECESIDADES DE INfRAESTRUCTURA, EQUIPAMIENTO y MOBILIARIO URBANO A NIVEL NACIONAL EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA


Luego, a fin de generar una medida de evaluación más exigente, se definió un ín-dice normativo de dotación7 que tiene como referencia la normativa de la OGUG (Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones) y DS.49, las cuales regulan el tipo de equipamiento que deben tener los conjuntos construidos hoy en día. En este caso, se utilizaron las mismas categorías, pero contemplando diferentes um-brales. De acuerdo a las consideraciones metodológicas, las variables se agruparon en cuatro grupos: (a) dotación deficiente (el 51% de las variables no existe en el conjunto); (b) dotación regular (el 50% hasta el 74% de las variables existe, es decir, de ocho a 13 variables; (c) dotación buena (desde el 75% al 99%, es decir, desde 15 a 17 variables existen, contemplando las variables de mayor ponderación); y, (d) dotación óptima (100% de las variables en buen estado)8.

En el Gráfico 66 se presenta la comparación de los resultados obtenidos para am-bos índices en el total de conjuntos a nivel nacional a los que se aplicó la FOT.

7 El índice general de dotación se creó a partir de variables del catastro. Cada variable tiene una valoración distinta, por lo que se establecieron tres criterios: a) Ponderación alta (la variable se multiplica por 6) para variables estructurales y necesarias para el funcionamiento del conjunto, éstas son: canchas y/o multi-canchas, sedes sociales y/o centros de reunión comunitarias, juegos infantiles y/o máquinas de ejercicio, plazas y/o plazoletas, veredas y/o circulaciones dentro del conjunto, veredas y/o circulaciones en el entorno del conjunto, circulaciones pea-tonales, contenedores de residuos domiciliarios, luminarias y estacionamientos. b) Ponderación media (la variable se multiplica por 2) para las variables comple-mentarias pero con una funcionalidad distinta a las variables estructurales, estas son: vegetación y/o árboles en calles y pasajes, vegetación y/o árboles en plazas y/o plazoletas, bancas o escaños, rampas, basureros en espacio público y acce-so controlado. Baja ponderación (variable se multiplica por 1) para esas variables complementarias a las estructurales pero dependientes de éstas. Éstas son: cierre perimetral cancha y/o multicancha y equipamiento básico cancha.

8 El índice normativo de dotación contempló las variables que se exigen por nor-ma, ponderándolas de igual forma que el índice general de dotación. Las variables con ponderación alta (variable se multiplica por 6) son: canchas y/o multicanchas, sedes sociales y/o centros de reuniones comunitarias, juegos infantiles y/o máqui-nas de ejercicios y plazas y/o plazoletas. Finalmente, las variables con ponderación media (variable se multiplica por 2) son: vegetación y/o árboles en calles y pasajes, vegetación y/o árboles en plazas y/o plazoletas, bancas o escaños, rampas, basu-reros en espacios comunes, luminarias y estacionamientos.


De acuerdo a lo observado, el porcentaje de conjuntos que cuentan con un nivel de dotación deficiente se estima en un 28% y en un 52%, según se considere el índice general o el índice normativo, respectivamente. En este sentido, es significativo re-conocer que bajo los parámetros dotacionales fijados por la OGUC más de la mitad de los conjuntos del país no estarían cumpliendo siquiera, con un nivel de dotación mínima. Por contrapartida, apenas un 14% de condominios reunirían condiciones tipificadas como buenas si se usa el índice normativo. No obstante, este porcentaje podría ampliarse a un 31% al tomar en cuenta el índice general de dotación.

A efectos de realizar comparaciones según la antigüedad de los conjuntos, por ti-pologías de agrupamiento y por regiones, se examinará a continuación la distribu-ción del índice general de dotación.

Respecto del nivel de dotación de los conjuntos según la antigüedad de los per-misos de edificación (Gráfico 67), uno de los fenómenos importantes que se ad-vierten es que los conjuntos construidos entre los años 1990 a 2009 presentan buenas condiciones de dotación, registrándose alrededor de un 80% de conjuntos clasificados en categorías de dotación buena a regular. Si bien, esta proporción es significativamente menor entre los conjuntos construidos entre 2010 y 2013, po-siblemente esto se deba a la falta de inversiones complementarias en materia de equipamiento, infraestructura y mobiliario urbano que pudieran concretarse en un

0%

10%

20%

30%

40%

50%

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90%

100%

Deficiente Regular Bueno

Índice normativo de dotación Índice general de dotación

Óptimo


GRÁfICO 66. CHILE (2013): PORCENTAjE DE CONjUNTOS DE CONDOMINIOS DE VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA SEGúN ÍNDICES DE DOTACIóN DE EQUIPAMIENTO, INfRAESTRUCTURA y MOBILIARIO URBANO (ÍNDICE GENERAL VERSUS ÍNDICE NORMATIVO)


horizonte de mediano plazo. Por otra parte, los conjuntos edificados en las décadas de 1950 y 1960 son los que presentan una más alta tasa de casos calificados en la categoría de dotación deficiente (37%).

A escala regional, en tanto, se constata que los conjuntos de las regiones de Ari-ca y Parinacota, O’Higgins, Metropolitana, Tarapacá, Maule y Los Ríos son los que presentan, en términos relativos, mejores condiciones de dotación, con más de un 80% de conjuntos clasificados en un nivel de dotación bueno o regular. En el ex-tremo opuesto aparecen las regiones de Aysén y Antofagasta, que registran la más alta proporción de conjuntos con dotación deficiente. En el caso de la undécima región, se observa que todos sus conjuntos son clasificados en esta categoría.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

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80%

90%

100%


Desde 20102000 - 20091990 - 19991980 - 19891970 - 19791960 - 19691950 - 19591940 - 1949Hasta 1939


GRÁfICO 67. CHILE (1936 - 2013): ÍNDICE GENERAL DE DOTACIóN DE INfRAESTRUC-TURA, EQUIPAMIENTO y MOBILIARIO URBANO POR ANTIGüEDAD DEL PERMISO DE EDIfICACIóN EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA


0 20 40 60 80 100


Magallanes

Aysén

Los Ríos

Los Lagos

Araucanía

Biobío

Maule

O'Higgins

Metropolitana

Valparaíso

Coquimbo

Atacama

AntofagastaTarapacá

Arica y Parinacota

GRÁfICO 68. CHILE (2013): ÍNDICE DE DOTACIóN DE INfRAESTRUCTURA, EQUIPAMIENTO y MOBILIARIO URBANO POR REGIóN


3.5 ManTención de equipaMienTo, inFraesTrucTura Y Mobiliario urbano

Ahora bien, desde el luego, no basta con que los equipamientos, infraes-tructura y mobiliarios existan, sino que se espera que además cuenten con un nivel adecuado de mantención.

En este sentido, a nivel nacional (ver Gráfico 69), se rescata que el 69% de los con-juntos que cuentan con algún tipo de infraestructura, equipamiento o mobiliario urbano tienen una mantención calificada como mala y solo el 1% como buena. De esta forma, se podría señalar que en el 99% de los casos no existe una acción sos-tenible orientada a la mantención de la dotación existente en los conjuntos.


Enseguida, cuando se ve la calidad de la mantención con respecto a tramos de años de los permisos de edificación, se puede observar que únicamente los con-juntos entregados dentro de los últimos 13 años (desde el año 200 a la fecha ac-tual), presentan un porcentaje significativo de conjuntos un nivel de mantención de sus equipamientos, infraestructura y mobiliario urbano que califica como regular o bueno.

Si bien se observa el predominio de condiciones de mala mantención, es en los condominios levantados entre 1970 y 1999 donde esta situación se revela crítica, ya que tres de cada cuatro conjuntos edificados en este periodo califica dentro de la categoría mala.

0%

10%

20%

30%

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50%

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70%

80%

90%

100%

Mala Regular Buena

Desde 20102000 - 20091990 - 19991980 - 19891970 - 19791960 - 19691950 - 19591940 - 1949Hasta 1939


GRÁfICO 70. CHILE (1936 - 2013): ÍNDICE DE MANTENCIóN GENERAL DE LA DOTACIóN EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR ANTIGüEDAD DEL PERMISO DE EDIfICACIóN

Regular

Mala

1%

69%

30%

Buena


GRÁfICO 69. CHILE (2013): ÍNDICE DE MANTENCIóN GENERAL DE LA DOTACIóN EN CON-jUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA


Si se desagrega por tipo de sistema de agrupamiento, se pueden apreciar clara-mente las diferencias que existen en la mantención de las dotaciones en infraes-tructura, equipamiento y mobiliario urbano de estos conjuntos.

De esta forma, se puede ver que de aquellos escasos conjuntos con una manten-ción buena de las dotaciones están presentes en conjuntos con sistemas de agre-gación del tipo A5 (Bloque de acceso externo), A6 (Otro tipo de agrupamiento), B1 (Bloques paralelos compactos) y en el tipo A2 (Bloque de acceso horizontal).

Como ya es de costumbre, la tendencia en gran parte de los tipos de sistemas de agrupamiento en la mantención deficiente de las dotaciones de los conjuntos. Sin embargo, el tipo A4, construidos mayoritariamente desde el 2005 en adelante, son los conjuntos con peores niveles de mantención, llegando incluso al 93% del total de conjuntos que presentan un estado de mantención malo. Por otro lado, la tipolo-gía A3 (Torre independiente) es la que tiene el porcentaje más alto de mantención de tipo regular, con el 53% de los conjuntos que presentan este sistema de agru-pamiento, hecho que se podría relacionar con la apropiación espacial que podría condicionar un determinado tipo de agrupamiento.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Mala Regular Buena


GRÁfICO 71. CHILE (2013): ÍNDICE DE MANTENCIóN GENERAL DE LA DOTACIóN EN CON-jUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR SISTEMA DE AGRUPAMIENTO



A escala de regiones, se tiene que Arica y Parinacota, Tarapacá y Coquimbo pre-sentan un estado de mantención favorable de las infraestructuras, equipamientos y mobiliario asociados sus conjuntos habitacionales en altura, con más de un 50% de conjuntos que califican en un estado cuando menos regular. En condición crítica aparecen nuevamente las regiones Antofagasta y Aysén, a las que se suma Los La-gos, con un 95% ó más de conjuntos que califican en un estado de mantención malo.


GRÁfICO 72. CHILE (2013): ÍNDICE DE MANTENCIóN GENERAL DE LA DOTACIóN EN CON-jUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR REGIóN

0 20 40 60 80 100

Mala Regular Buena

MetropolitanaMagallanes

Aysén

Los Lagos

Los Ríos

AraucaníaBiobío

Maule

O'Higgins

ValparaísoCoquimbo

Atacama

AntofagastaTarapacá

Arica y Parinacota


3.6 usos probleMÁTicos del espacio al inTerior de los conjunTos

Los usos problemáticos del espacio que se identificaron a partir de la FOT fueron los siguientes (ver Gráfico 73): (a) Tomas de terreno o apropiación de áreas comunes en primeros niveles (45%); (b) Ampliaciones irregulares de las viviendas (32%); (c) Existencia de microbasurales al interior del conjunto (32%); (d) Sitios eriazos (29%); y (e) presencia de campamentos o viviendas precarias (3%). Con excepción de este último caso, todas las problemáticas aparecen relevadas de ma-nera significativa para el universo de conjuntos analizados.

Con respecto a las llamadas “tomas de terreno” (apropiación de áreas comunes para fines particulares como jardines, estacionamientos, bodegas, etc. en primer nivel), se constata que los conjuntos construidos en las décadas de 1980 y 1990 son los que registran esta problemática con una mayor frecuencia (60% y más de conjuntos afectados). Si bien la presencia de este tipo de apropiaciones, se pueden asociar a la propia naturaleza de los blocks y sus posibilidades de ampliación en departamentos de primer piso relacionadas con la presencia de entornos libres sin mayor cuidado o administración, según los usos observados, estas aparecen aso-ciadas principalmente a la necesidad de patio o mayores superficies.

0 20 40 60 10080

Tiene No tiene

Campamentos o viviendasprecarias instaladas dentro del conjunto

Sitios eriazosdentro del conjunto

Microbasurales alinterior del conjunto

Ampliaciones irregulares

Tomas de terreno oapropiación de áreas comunes

GRÁfICO 73. CHILE (2013): USOS PROBLEMÁTICOS DEL ESPACIO EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS DE VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA



Por otro lado, la toma de terrenos al interior de los conjuntos también se da de manera más relevante en aquellos condominios que presentan un sistema de agru-pamiento de tipo B2 (Bloques paralelos independientes), A2 (Bloque de acceso ho-rizontal) y A5 (Bloque de acceso externo) con más de un 65% de incidencia de apropiación de áreas comunes. Por el contrario, la tipología A3 (Torre independien-te) se muestra impermeable a esta situación, ya que no presenta en ningún caso esta característica.


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10%

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100%

No tiene Tiene

Desde 20102000 - 20091990 - 19991980 - 19891970 - 19791960 - 19691950 - 19591940 - 1949Hasta 1939

GRÁfICO 74. CHILE (1936 - 2013): ExISTENCIA DE TOMAS DE TERRENO EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN ANTIGüEDAD DE LOS PERMISOS DE EDIfICACIóN

GRÁfICO 75. CHILE (2013): ExISTENCIA DE TOMAS DE TERRENO EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA POR SISTEMA DE AGRUPAMIENTO


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100%

No tiene Tiene



La presencia de ampliaciones irregulares, por su parte –entendidas como aquellas ampliaciones que alteran la forma del bloque o se adosan a estos en pisos supe-riores al primer nivel-, también tienen un nicho importante principalmente entre conjuntos construidos en las décadas de 1980 y 1990, superando el 50%.

Con respecto a las tipologías de condominios más afectadas por ampliaciones irre-gulares, vuelven a aparecer conjuntos con sistema de agrupamiento de tipo B2 (Bloques paralelos independientes) y A2 (Bloques de acceso horizontal), que re-gistran masivamente esta problemática (con un 62% y un 54%, respectivamente). En los conjuntos con tipología A3 (Torre independiente) no se da en ningún caso la existencia de esta ampliaciones, también en los A6 (Otro agrupamiento simple) se da de forma más marginal en comparación a los otros tipos de sistemas de agru-pamiento.


GRÁfICO 76. CHILE (2013): ExISTENCIA DE AMPLIACIONES IRREGULARES EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN ANTIGüEDAD DE LOS PERMISOS DE EDIfICACIóN

0%

10%

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40%

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80%

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100%

No tiene Tiene

Desde 20102000 - 20091990 - 19991980 - 19891970 - 19791960 - 19691950 - 19591940 - 1949Hasta 1939


Por otro lado, la presencia de ampliaciones también está significativamente aso-ciada a la superficie de las viviendas, entendiendo que en aquellos conjuntos que presentan unidades de menor tamaño puede existir una mayor predisposición a efectuar ampliaciones.

El Gráfico que se presenta a continuación es ilustrativo de este punto, señalando que la mayor concentración de conjuntos con ampliaciones irregulares se registra en conjuntos edificados entre 1980 y 1999 y cuya superficie promedio de vivien-das es inferior a los 50m2.

GRÁfICO 77. CHILE (2013): ExISTENCIA DE AMPLIACIONES IRREGULARES EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN SISTEMA DE AGRUPAMIENTO

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No tiene Tiene

100

80

60

40

20

1941 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010


GRÁfICO 78. CHILE (1936 - 2013): ExISTENCIA DE AMPLIACIONES VERSUS SU-PERfICIE PROMEDIO DEL DEPARTAMENTO EN CONjUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA


Finalmente, otras externalidades negativas, como la existencia de microbasurales también presentan una concentración selectiva en conjuntos edificados entre los años ’80 y ’90, tal como se muestra en el Gráfico 79.

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10%

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50%

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100%

No tiene Tiene

Desde 20102000 - 20091990 - 19991980 - 19891970 - 19791960 - 19691950 - 19591940 - 1949Hasta 1939


GRÁfICO 79. CHILE (1936 - 2013): ExISTENCIA DE MICROBASURALES EN CON-jUNTOS DE CONDOMINIOS SOCIALES EN ALTURA SEGúN ANTIGüEDAD DE LOS PERMISOS DE EDIfICACIóN

153

capíTulo 4anÁlisis urbano

154 catastro nacional de condominios sociales

4.1 inTroducción

Hasta este punto se ha hablado detenidamente sobre los aspectos in-ternos de los conjuntos de condominios sociales en altura, acerca de su concen-tración regional y comunal, características de los departamentos relativas a su superficie promedio, número de dormitorios, así como también sobre la dotación y mantenimiento del equipamiento comunitario dentro de estos conjuntos habita-cionales.

Si bien esta información es crucial al momento de generar nuevas tipologías de condominios, lo que dicen relación con los distintos periodos que ha tenido la cons-trucción de vivienda social en altura en Chile; queda aún una arista pendiente por discutir, aquella relativa a la caracterización y definición del entorno urbano en el cual está inserto este tipo de vivienda social.

Describir el entorno de un condominio social no sólo permite definir su emplaza-miento respecto a la ciudad, sino que además facilita conocer cuáles son las rela-ciones espaciales que tienen estas viviendas con el resto de la ciudad; vínculos que pueden ser de carácter laboral, económico, recreacional, cultural, de salud, etc., brindando así un aspecto más cualitativo y complementario a los resultados ex-puestos en los capítulos anteriores de esta publicación.

Este tipo de relaciones pueden ser determinantes a la hora de establecer áreas de vulnerabilidad o deterioro urbano, déficit de dotación de equipamientos, servicios e infraestructura, problemáticas sociales vinculadas a la segregación socioeconó-mica, y estigmatización, las que, sin duda, afectan la percepción del habitar en una vivienda social en altura.

4.2 MeTodoloGía

Con la finalidad de caracterizar el entorno urbano de los condominios so-ciales, se diseñó un índice que permite determinar la accesibilidad de cada uno de los condominios a distintos tipos de equipamientos existentes en la ciudad. Los establecimientos que se incluyeron dentro del índice se agrupan en 4 categorías: recreación, seguridad, salud y educación (Figura 2).

Análisis urbano 155

Para calcular la accesibilidad, se tomaron en cuenta 2 variables: la cantidad de equipamientos a los que se puede acceder desde un condominio y, el tiempo míni-mo de desplazamiento a estos. Esta información fue obtenida a través de la cons-trucción de un SIG, utilizando la herramienta Network Analysis, la cual permite cal-cular una serie de impedancias , tales como distancia, tiempo de desplazamiento, costo –entre otras– a través de una red de caminos.

4.2.1 cantidad de equipamientos accesibles

Para determinar la cantidad de establecimientos que son accesibles por cada condominio, se definieron tiempos umbrales con los que se consideró su esta-do de accesibilidad. Estos tiempos se determinaron para cada tipo de equipamien-to, así como también el medio de transporte mediante el que se modeló el acceso al equipamiento (Tabla 7).


fIGURA 2. ESTRUCTURA DEL ÍNDICE DE ACCESIBILIDAD

IAC

ÁREAS VERDES SEGURIDAD SALUD EDUCACIÓN

CARABINEROS URGENCIA BÁSICA Y PREBÁSICA

BOMBEROS COTIDIANO MEDIA


Producto de lo anterior, todos aquellos equipamientos que estén por sobre ese tiempo límite –respecto a los condominios– se consideraron como no accesibles; por consecuente los que quedaban bajo ese límite eran aquellos que fueron con-tabilizados como la cantidad de establecimientos accesibles, de acuerdo a la si-guiente figura.


TABLA 7. TIEMPOS UMBRALES y MEDIO DE TRANSPORTE PARA CADA EQUIPAMIENTO

MEDIO DE TRANSPORTE

Áreas verdes

TIEMPO UMBRAL

15 minutos. Caminando.

EQUIPAMIENTO

seguridad 10 minutos. Automóvil.

10 minutos. Automóvil.

25 minutos. Transporte público (bus y metro)

salud urgencia

salud cotidiana

20 minutos. Caminando.educación básica y pre básica

30 minutos. Transporte público (bus y metro)

educación media


fIGURA 3. CHILE (2013): CONTEO DE EQUIPAMIENTOS ACCESIBLES DESDE UN CONDOMINIO

Tiempo umbral15 minutos

Áreas verdes accesibles

Áreas verdes no accesibles

Accesibilidad umbral

Condominio Social


Finalmente se contabilizó para cada condominio, el total de equipamientos a los cuales accedía, en el tiempo establecido y en el medio de transporte determinado. De acuerdo al esquema anterior, todas aquellas áreas verdes que queden fuera del límite del tiempo umbral, son consideradas como equipamiento no accesible; por lo que para este caso, el condominio en cuestión accede a 4 áreas verdes dentro del valor umbral definido.

4.2.2 Tiempo mínimo de desplazamiento

Tras haber realizado el conteo de los equipamientos que caen en la cate-goría de accesible por cada condominio social, se procedió a calcular el tiempo mí-nimo de desplazamiento a cada uno de estos establecimientos accesibles (Figura 4).


fIGURA 4. CHILE (2013): DETERMINACIóN DEL TIEMPO MÍNIMO DE DESPLAzAMIENTO

Tiempo umbral15 minutos

7 min.

14 min.

12 min.

10 min.

Áreas verdes accesibles

Áreas verdes no accesibles

Accesibilidad umbral

Condominio Social


Como se observa en la figura anterior, el tiempo fue calculado solamente a aquellos equipamientos que están dentro del valor umbral de referencia, ya que los otros, al estar fuera del valor umbral, no se consideran para los cálculos de cada conjunto habitacional. Por consecuencia, en el ejemplo anterior, el mismo condominio que accede a 4 áreas verdes, posee un tiempo mínimo de desplazamiento de 7 minutos.

4.2.3 cálculo del índice de accesibilidad

Luego de calcular las variables de cantidad de equipamientos accesibles, y el tiempo mínimo de desplazamiento, se dio paso a definir el Índice de Accesibilidad que utiliza ambas variables mencionadas. Tal como se indicó en la Figura 2, el índice se compone por la accesibilidad individual a cada equipamiento (áreas verdes, se-guridad, salud y educación), es por esto que se definieron indicadores y formas de cálculos individuales para cada uno de estos establecimientos (Tabla 7).

Para cada uno de los equipamientos, se multiplicó la cantidad de establecimientos accesibles por el tiempo más bajo de acceso a estos, junto con una ponderación de cada variable dependiendo del tipo de equipamiento que se está evaluando. Esta ponderación se estableció tomando en cuenta la relevancia del tiempo versus la cantidad de establecimientos de acuerdo a cada tipo.


TABLA 7. PONDERADORES DEL ÍNDICE DE ACCESIBILIDAD

PONDERACIóN

Áreas verdes

CANTIDAD DE EQUIPAMIENTO

Sumatoria de equipamientos

EQUIPAMIENTO

seguridad

salud urgencia

salud cotidiana

educación básica y pre básica

educación media

TIEMPO PONDERACIóN






50%

30%

30%

50%

100%

100%

Tiempo más bajo

Tiempo más bajo

Tiempo más bajo

Tiempo más bajo

-

-

50%

70%

70%

50%

-

-


Es por esto que en la accesibilidad a equipamientos de seguridad, el tiempo de acceso a este tipo de establecimientos (carabineros y bomberos) posee una mayor ponderación que la cantidad de equipamiento a los cuales accede cada condomi-nio. En contraste a esto está la accesibilidad a los equipamientos educacionales (pre básica, básica y media), cuyo caso tiene una lógica inversa a la seguridad, ya que aquí el tiempo de acceso a los establecimientos no es tan relevante como a la cantidad de colegios que pueda acceder un conjunto habitacional.

Finalmente, cuando se obtuvieron los valores de accesibilidad, se procedió a hacer una sacar un promedio simple de todas las accesibilidades de cada equipamiento de acuerdo a la fórmula siguiente:

Índice de accesibilidad=((A1+A2+A3+A4+A5+A6)/6)

Dónde:

A1: accesibilidad a áreas verdes.

A2: acceso a equipamientos de seguridad (bomberos y carabineros).

A3: acceso a equipamientos de salud de urgencia (hospitales y SAPU).

A4: acceso a equipamientos de salud cotidiana (consultorio y centros de referencia).

A5: acceso a equipamientos de educación básica y pre básica.

A6: acceso a equipamientos de educación media.

4.3 resulTados

El Índice de Accesibilidad fue calculado para las 3 regiones que reúnen la mayor cantidad de conjuntos de condominios sociales en altura a nivel nacional, específicamente para sus áreas metropolitanas; Gran Valparaíso (AMGV), Santiago (AMGS) y Concepción (AMGC). En estos casos, las áreas metropolitanas concen-tran más del 60% de las viviendas sociales en altura del país, lo que permite dar luces de las complejas relaciones que se establecen entre la localización de los conjuntos y su en relación con el entorno urbano en el cual se insertan.


En consecuencia, las relaciones que evidencia el Índice de Accesibilidad, da cuenta de los vínculos que establecen los condominios sociales con el contexto urbano, permitiendo visualizar aquellas áreas que se encuentran pobremente cubiertas o provistas de equipamiento y aquellas mejor dotadas. De acuerdo a esto, mejorar la dotación y la calidad en materia de equipamientos, no sólo optimizará el acceso a este tipo de establecimientos por parte de las personas que habitan en condomi-nios sociales, sino que también contribuirá a mejorar la calidad e integralidad del territorio urbano circundante, generando externalidades positivas al momento de focalizar y articular la inversión a futuro por parte de los distintos organismos del Estado, colaborando en mejorar la percepción de ciertos espacios olvidados y es-tigmatizados por la sociedad.

4.3.1 Área Metropolitana del Gran santiago

El Área Metropolitana del Gran Santiago abarca un total de 34 comunas, las cuales pertenecen a las provincias de Santiago, Maipo y Cordillera; comunas que concentran 636 condominios sociales que equivalen a casi el 70% de los con-dominios que se encuentran en las tres áreas metropolitanas (Gráfico 80).

GRÁfICO 80. CHILE (2013): DISTRIBUCIóN DE LOS CONDOMINIOS EN LAS ÁREAS METROPOLITANAS

0 20% 40% 60% 80% 100%

AMGV AMGS AMGC




MAPA 1: INDICE DE ACCESIBILIDAD EN EL ÁREA METROPOLITANA DE SANTIAGO

MAIPU

SAN BERNARDO

PUENTE ALTO

PUDAHUEL

QUILICURA

LA FLORIDA

LAS CONDES

BUIN

PENALOLEN

CALERA DE TANGO

RENCA

HUECHURABA

VITACURA

LA PINTANA

LA REINA

LO BARNECHEA

NUNOASANTIAGO

PACMACUL

RECOLETA

CERRILLOS

EL BOSQUE

CONCHALI

PROVIDENCIA

TALAGANTE

CERRO NAVIA

SAN MIGUEL

LA CISTERNA

LO ESPEJO

QUINTA NORMAL

ESTACION CENTRAL

LO PRADO

LA GRANJA

SAN JOAQUIN

SAN RAMON

INDEPENDENCIA

0 1 2 3 4km

Índice de Accesibilidad

Bueno Regular Malo


Las cinco comunas que más concentran condominios son Santiago, Lo Prado, La Florida, Maipú y Puente Alto; mientras que las cinco que menos concentran son Huechuraba, La Reina, Lo Barnechea, San Miguel y Lo Espejo. Caso especial es la comuna de Vitacura, ya que es la única comuna del área metropolitana de Santiago donde no se localizan condominios sociales en altura.

Para mejorar la comprensión del Índice se crearon tres categorías que permitieron darle una connotación a cada valor numérico que el índice adquiera para así faci-litar la lectura del Índice, se dividió en las clasificaciones de accesibilidad “bueno”, “regular” y “malo” -los valores fueron estandarizados para que las categorías pos-teriormente pudiesen ser comparables entre áreas metropolitanas.

El Mapa 1 muestra la espacialización del Índice de Accesibilidad en función a las tres categorías definidas, las que visiblemente tienen un comportamiento geográ-fico distinto entre ellas.

Es posible observar que en las áreas periféricas del AMGS se localizan mayormente conjuntos con una mala accesibilidad, configurando grandes concentraciones de viviendas sociales en altura en zonas como Bajos de Mena en Puente Alto, en la ribera Sur del río Mapocho en la comuna de Cerro Navia, en el sector de las pobla-ciones Tucapel Jiménez y Valle de Azapa en Renca, así como también en el sector Parinacota en Quilicura. El sector oriente del AMGS no está exento de condominios con mala accesibilidad, sectores cordilleranos de las comunas de Puente Alto, La Florida, Peñalolén, la Reina y Las Condes corresponden a aquellas áreas donde exis-te una concentración de condominios con este tipo de accesibilidad, con la diferen-cia que en estos no existen grandes aglomeraciones como en las mencionadas.

En cuanto a aquellos condominios con accesibilidad regular, estos se encuentran distribuidos de manera más aleatoria en el espacio metropolitano, con una ten-dencia a concentrarse en áreas más centrales que aquellas viviendas que presen-tan una mala accesibilidad. Aun así, se generaron importantes concentraciones de conjuntos en sectores localizados en la periferia como en el eje Santa Rosa, en el límite de las comunas San Ramón, La Granja y La Pintana; otro caso similar es en el sector de Rinconada de Maipú, en la misma comuna. Pero, a diferencia de aquellos con mala accesibilidad, existen ciertas aglomeraciones menores que están inser-tas en sectores céntricos de la ciudad, como la presente en la comuna de San Joa-quín, en los ejes Vicuña Mackenna e Isabel Riquelme, que limitan con las comunas de Macul y Santiago respectivamente.


Finalmente, se observan dos tendencias de localización respecto a aquellos con-juntos que se encuentran en una situación favorable en cuanto a su accesibilidad a equipamientos. La primera, da cuenta de una gran concentración de este tipo de conjuntos, en el área central del territorio metropolitano -específicamente en la comuna de Santiago- lo que se condice claramente con el alto nivel de dotación y consolidación urbana que presenta el centro urbano en cuento a equipamientos, bienes y servicios. La segunda, en dirección hacia sectores más pericentrales, con-figura concentraciones más pequeñas, localizadas a lo largo de importantes ave-nidas con presencia comercial, como Avenida San Pablo en Lo Prado, Los Pajaritos en la comuna de Maipú, 5 de abril y Las Rejas Sur en Estación Central, Autopista Central en Independencia, entre otras, lo que claramente está favoreciendo su ca-racterización respecto al índice de accesibilidad.

En cuanto a la distribución de los condominios sociales por categorías de accesibi-lidad (Gráfico 81), se evidencia una relativa distribución homogénea entre las tres clasificaciones, teniendo un 70% de conjuntos que poseen a lo menos una clasifi-cación de accesibilidad regular. Producto de lo anterior, es importante rescatar el último 30% de conjuntos que se encuentran en una situación de mala accesibili-dad, los que se encuentran agrupados en su mayoría en grandes concentraciones de departamentos localizados preferentemente en la periferia del área metropo-litana.


GRÁfICO 81. CHILE (2013): CONDOMINIOS SOCIALES POR CATEGORÍAS DE ACCE-SIBILIDAD EN EL AMGS

Regular

Buena30%32%

38%

Mala


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Buena Regular Mala

Desde 6 pisos5 pisos4 pisos3 pisos

Si se consideran variables arquitectónicas, como por ejemplo el número de pisos de los bloques de los condominios (Gráfico 82), se aprecia la gran diferencia que existe entre aquellos conjuntos con un mayor número de pisos en contraste con aquellos más bajos. Notoriamente, aquellos con una altura de 3 pisos tienden a poseer accesibilidades con características regulares y malas -concentrando más del 85% de estos casos- los que se condicen con tener una localización más bien periférica que central. En contraste a esto, se presentan aquellos condominios que van desde los 6 pisos de altura, de los cuales, casi el 80% posee una buena accesi-bilidad a equipamientos.

Lo anterior se explica producto de que los conjuntos que poseen más pisos, se lo-calizan preferentemente hacia el centro de la ciudad -como por ejemplo lo son las torres de la Remodelación San Borja, las torres de la Remodelación Providencia, la Juan Antonio Ríos, la Villa Olímpica, entre otras- lugar donde existe una mayor do-tación de equipamiento, infraestructura, bienes y servicios. Por contraste, aquellos conjuntos con menor altura de pisos se predisponen a tener una localización más periférica y, por tanto, se emplaza en zonas que se encuentran con menor cobertu-ra de equipamientos y mobiliario urbano en general, o se encuentran en un estado de deterioro considerable.


GRÁfICO 82. CHILE (2013): TRAMOS DE PISOS DE BLOQUES POR CATEGORÍAS DE ACCESIBILIDAD EN EL AMGS


La razón de esto, tiene relación con las diversas tipologías de bloques que se fueron construyendo en Chile, las que tuvieron sus distinciones en ciertos periodos como, por ejemplo, en sus estándares de constructibilidad, altura de pisos y, por sobre-todo, localización en la ciudad, lo que claramente tiene un impacto directo en la accesibilidad que estas viviendas sociales poseen.

Es en este sentido, al observar el Gráfico 83, es posible afirmar que aquellos con-juntos que datan en torno a 1973 poseen una buena accesibilidad, consecuencia de que estas viviendas sociales se localizan en sectores más céntricos de la ciudad, donde pueden acceder a más y mejores equipamientos e infraestructura. Por su parte, el análisis develó que aquellos conjuntos que poseen una accesibilidad regu-lar o mala, con una localización mucho más periférica tienen promedios de años de construcción más recientes.

Si hacemos el análisis considerando la creación del SERVIU en 1976, esto se puede atribuir a factores como el desarrollo de un política de libre mercado, que si bien logra alcanzar altos niveles de producción, terminó por afectar tanto en la calidad de las viviendas como en su localización, coincidiendo con la extensión del os lími-tes urbanos producto de la implementación de la Política Nacional de Desarrollo Urbano del año 1979 en la que se liberan los usos de suelo, En consecuencia, el proyecto residencial es visto endógenamente, urbanizando gran candidad de vi-viendas pero sectores aislados y sin consolidación urbana, alejadas de servicios y equipamientos.


GRÁfICO 83. CHILE (2013)_ AÑO PROMEDIO DE CONSTRUCCIóN POR CATEGO-RÍAS DE ACCESIBILIDAD EN EL AMGS

1970

1976

1982

1988

1995

MalaRegularBuena

1973

1987

1994


Esto queda comprobado con el Gráfico 84, al demostrarse que el porcentaje de aquellos conjuntos con mala accesibilidad se triplica en el periodo posterior a 1976 -de un 13% a un 36%- y, a su vez, disminuye casi 3 veces el porcentaje de aquellos conjuntos con buena accesibilidad en el mismo periodo -de un 13% a un 36%-. Lo anterior permite reforzar la idea de que producto de la disminución del nivel de construcción de las viviendas sociales junto con la localización en territorios cada vez más periféricos de la ciudad, resulta la considerable disminución del nivel de accesibilidad que poseen estas viviendas sociales (Mapa 2).


GRÁfICO 84. CHILE (2013): CONDOMINIOS SOCIALES PRE y POST 1976 POR CATEGORÍAS DE ACCESIBILIDAD EN EL AMGS

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Buena Regular Mala

Construidos después 1976Construidos antes 1976



GRÁfICO 2. LOCALIzACIóN DE CONDOMINIOS SOCIALES CONSTRUIDOS ANTES y DESPUéS DE 1976 EN EL AMGS

Antes de 1976 Después de 1976 Sin información

MAIPU

SAN BERNARDOPUENTE ALTO

QUILICURA

LA FLORIDA

PUDAHUEL

LAS CONDESRENCA

PENALOLEN

HUECHURABA

VITACURA

LA PINTANA

CALERA DE TANGO

LA REINA

NUNOASANTIAGO

PAC

LO BARNECHEA

MACUL

RECOLETA

CERRILLOS

EL BOSQUE

CONCHALI

PROVIDENCIA

LA GRANJA

CERRO NAVIA

SAN MIGUEL

LA CISTERNA

LO ESPEJO

QUINTA NORMAL

ESTACION CENTRAL

LO PRADO

BUIN

SAN JOAQUIN

SAN RAMON

INDEPENDENCIA

0 2,5 5km


El Gráfico 85 proporciona una vista más detallada de este proceso, el cual es po-sible identificar que se inició en la década de los 60, para luego consolidarse en la década siguiente, dando paso a una importante caída de la accesibilidad de los condominios luego de 1980 hacia adelante. Si bien es posible observar que algunos estándares de constructibilidad han mejorado -como la superficie de los departa-mentos- la localización de estos se sigue dando en territorios desplazados y mar-ginados por la ciudad, contribuyendo a una estigmatización social tanto de estos conjuntos como de las personas que viven en ellos.

4.3.2 Área Metropolitana del Gran valparaíso

Con respecto a la segunda área metropolitana más grande del país, refe-rida al Gran Valparaíso, ésta abarca un total de 5 comunas -pertenecientes a las provincias de Valparaíso y Marga Marga- con un total de 209 condominios sociales, lo que representa el 22% del total de conjuntos presentes en las tres áreas metro-politanas (Gráfico 86).

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Buena Mala

Desde 20102000 - 20091990 - 19991980 - 19891970 - 19791960 - 19691950 - 19591940 - 1949Hasta 1939

Regular


GRÁfICO 85 .CHILE (2013): AÑOS DE CONSTRUCCIóN POR CATEGORÍAS DE ACCESIBILIDAD EN EL AMGS


Según la distribución de las viviendas sociales por comuna que se expone en el Gráfico 19, se puede apreciar que solo 2 comunas, Viña del Mar y Valparaíso, re-únen más del 80% de los conjuntos de condominios sociales en altura en el área metropolitana de esta región. Cabe mencionar que, a diferencia del AMGS, no exis-te ni una comuna perteneciente al AMGV que no tenga presencia de condominios sociales, siendo Con Con aquella con menor cantidad de conjuntos.

En relación a los patrones de distribución espacial del Índice de Accesibilidad en el AMGV (Mapa 3) se aprecia una marcada distribución centro-periferia respecto a las categorías del índice “bueno” y “malo”. Si se considera que el centro histórico del área metropolitana corresponde a los centro urbanos de las ciudades de Valparaíso – Viña del Mar, donde se encuentra una gran concentración de comercio, estableci-mientos de salud, educación, áreas de recreación y mobiliario urbano, no es casua-lidad entonces, que aquellos condominios con una buena accesibilidad tengan una tendencia a emplazarse en estas zonas cercanas al borde costero.


GRÁfICO 86. CHILE (2013): DISTRIBUCIóN DE CONDOMINIOS SOCIALES POR CATEGORÍAS DE ACCESIBILIDAD EN EL AMGV

Villa Alemana

Con Con

50,2%

2,4%

30,6%

6,7%

10%

Quilpué

Viña del Mar

Valparaíso


A medida que los conjuntos se empiezan a localizar hacia sectores periféricos res-pecto al centro histórico de Valparaíso y Viña del mar, así como en áreas altas como cerros o cercanos a ciertas quebradas, la accesibilidad de estos empeora de mane-ra drástica, llegando a tener valores que caen en la categoría de “malo”. Estos sec-tores -que se caracterizan por presentar un alto deterioro urbano, estigmatización social y altos niveles de pobreza- concentran una gran cantidad de conjuntos con mala accesibilidad, lo que favorece la percepción negativa de estos conjuntos. Sec-tores como Reñaca alto, Glorias Navales, Santa Julia, Rodelillo-Los Placeres en Viña


MAPA 3. ÍNDICE DE ACCESIBILIDAD EN EL ÁREA METROPOLITANA DEL GRAN VALPARAÍSO

QUILPUÉ

VALPARAÍSO

VIÑA DEL MAR

CON CON

LIMACHE

VILLA ALEMANA

0 1 2 3 4km

Índice de Accesibilidad

Bueno Regular Malo


del Mar son aquellos donde se presentan estas características negativas, constitu-yéndose como fragmentos de la ciudad a los que se les asocia un imaginario urbano donde se les relaciona con lugares olvidados y escondidos tras los cerros y gran cantidad de bloques de vivienda social.

La conurbación que existe en esta área metropolitana, no sólo incluye comunas costeras como Valparaíso, Viña del Mar o Con Con, sino que también se extiende, a través de la Autopista Troncal Sur (Los Carrera) y el Camino Troncal (Freire), hacia el interior alcanzando a Quilpué y Villa Alemana.

A medida que el área urbana llega a estas comunas, la accesibilidad de los con-dominios presentes no mejora, pues estos se tienden a localizar en los sectores más periféricos de la ciudad, o bien en zonas donde tienen una mala conectividad vial con el resto de la urbe, situación que no permite que estas viviendas sociales puedan acceder a establecimientos educacionales, de salud, recreativos y de se-guridad.

En lo que respecta a las categorías de accesibilidad (Gráfico 87), la categoría “bue-na” aglutina a un tercio (33%) de los conjuntos de todos los condominios presentes en el AMGV. En cambio, entre las dos restantes (a diferencia del AMGS), existe una preponderancia de aquellos conjuntos con mala accesibilidad, los cuales alcanzan a más del 40% de estas viviendas sociales. Lo anterior se complementa con el Mapa 3, donde se puede apreciar que la mayoría de los conjuntos se concentran


GRÁfICO 87. CHILE (2013): CONDOMINIOS SOCIALES POR CATEGORÍAS DE ACCESIBILIDAD EN EL AMGV

Regular

Buena

42%

33%

25%

Mala


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Buena Regular Mala

Desde 6 pisos5 pisos4 pisos3 pisos

hacia los cerros de la conurbación y en dirección hacia Quilpué y Villa Alemana.Al momento de incluir la variable número de pisos de acuerdo a las categorías de accesibilidad (Grafico 88), se aprecia que aquellos conjuntos con mala accesibili-dad no varían sustantivamente en función de la altura de pisos de los edificios, la que varía desde un 55% de departamentos en edificios con tres pisos, a 35% en los de 4 pisos. A partir de ello, es posible señalar que en el caso del AMGV, la altura no es una variable que determine o de cuenta, necesariamente, del tipo de accesibili-dad con la que cuentan los conjuntos de estos condominios.

Por otra parte, las dos categorías restantes (buena y regular accesibilidad) presen-tan un comportamiento similar al del AMGS, ya que los edificios con menos pisos tienden a concentrar, en mayor medida conjuntos con mala accesibilidad -pues su localización está orientada hacia las afuera de la ciudad- y, a medida que estos se hacen más céntricos, se van acercando a áreas de servicios y equipamientos, por lo que aumenta el número de condominios con buena accesibilidad y, por tanto, disminuyen aquellos con accesibilidad regular.

Es interesante observar que el comportamiento de la accesibilidad varía entre las alturas de tres, cuatro y cinco pisos, entre las que es posible observar los fenó-menos descritos en el párrafo anterior. Sin embargo, la variable de accesibilidad comienza a tener un comportamiento bastante similar entre aquellos edificios con cinco pisos y más de seis, ya que la distribución de las categorías de accesibilidad entre conjuntos con estas alturas tiende a ser similares.


GRÁfICO 88. CHILE (2013): TRAMOS DE PISOS DE BLOQUES POR CATEGORÍAS DE ACCESIBILIDAD EN EL AMGV


MalaRegularBuena

1968

1979

1965

1970

1975

1980

1985

1990

1995

Al igual que el AMGS, el área metropolitana de Valparaíso tiene la misma tenden-cia en cuanto a los años promedio de construcción en función a las categorías de accesibilidad (Gráfico 89). Se repite la lógica de que los conjuntos más antiguos tienden a presentar una buena accesibilidad, ya que se localizaron en los centros históricos de las comunas de Valparaíso, Viña del Mar, encontrándose próximos y accesibles a equipamiento y mobiliario urbano. A medida que el suelo con posibi-lidades de edificación del borde costero y del plan de esta ciudad se fue agotando y encareciendo, la lógica fue la misma: seguir construyendo hacia la periferia, que en este caso ocurrió en las partes altas de la ciudad, emplazándo los conjuntos en cerros y quebradas. Es por lo anterior que las categorías regular y mala se tienden a concentrar en conjuntos edificados en años más recientes.

Respecto a la división de los dos periodos de contrucción pre y post 1976, el Grá-fico 90 es tajante al mostrar que el emplazamiento de lo conjuntos construidos después de este momento, respondió principalmente a una búsqueda por el precio de suelo más bajo, los que se localizaron en áreas sin consolidacion urbana, sin pro-visión de equipamiento, servicios y/o infraestructura. De esta forma, más del 60% de los conjuntos identificados construidos después de 1976 se encuentren actual-mente con una situación de mala accesibilidad. En contraste, no es casualidad que en el periodo anterior a 1976 la situación sea diametralmente opuesta, ya que los condominios con buena accesibilidad reúnen a más del 60% de los casos.


GRÁfICO 89. CHILE (2013): AÑO PROMEDIO DE CONSTRUCCIóN POR CATEGORÍAS DE ACCESIBILIDAD EN EL AMGV


Al observar el Gráfico 91, el desgloce por décadas de construcción muestra en detalle este fenómeno pre y post 1976, en el que tal como se analizó previamente, marca el inicio de la disminución en la calidad de estas viviendas sociales, junto con la tendencia a una localización en áreas periféricas. Es relevante destacar que en las dos primeras décadas de construcción de condominios en el AMGV (1940 a 1959) más del 95% de los conjuntos tienen una buena accesibilidad. Sin embargo, a partir de 1960 hasta 1979 se genera una nueva tendencia, marcada por el au-mento de aquellos condominios en situación de accesibilidad regular -posiblemen-te por la ya mencionada escasez de suelo urbano central para la consstrucción de este tipo de vivienda-, presentando además una dismunición de los conjuntos con buena accesibilidad, situación que se acentúa en la cuarta década.

Desde 1980 hasta 1999 la lógica de la localización cambia radicalmente (por las razones expuestas en los párrafos anteriores), por lo que los condominios con mala accesibilidad pasan a tomar el primer lugar de las categorías, superando con creces el 50% de los conjuntos y relegando a los con buena accesibilidad a un 16%. Fi-nalmente, siguiendo la tendencia de las dos décadas antes mencionadas, la situa-ción se sigue agravando llegando al extremo de que más del 90% de los conjuntos cuenta con una mala accesibilidad, mientras que ningún conjunto llega a presentar una accesibilidad buena.


GRÁfICO 90. CHILE (2013): CONDOMINIOS SOCIALES PRE y POST 1976 POR CA-TEGORÍAS DE ACCESIBILIDAD EN EL AMGV

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Buena Regular Mala

Construidos después 1976Construidos antes 1976



MAPA 4. LOCALIzACIóN DE CONDOMINIOS SOCIALES CONSTRUIDOS ANTES y DESPUéS DE 1976 EN EL AMGV

VALPARAÍSO

VIÑA DEL MAR

CON CON

0 1.000 2.000m

Antes de 1976 Después de 1976 Sin información


4.4. indice de vulnerabilidad al deTerioro en condoMinios sociales

4.4.1. presentación

Tal como se ha observado en secciones precedentes, los conjuntos de condominios de vivienda social en altura están expuestos a experimentar procesos significativos de deterioro. Estos procesos de deterioro involucran aspectos físicos y materiales de las edificaciones, aspectos funcionales, espaciales y de habitabili-dad de las viviendas, así como aspectos relacionados con la administración y man-tención de bienes comunes, el cuidado de espacios públicos y equipamientos, junto a otras características más complejas, como la convivencia vecinal y la calidad de su integración a la ciudad.

Desde luego, el deterioro es una condición inherente al propio ciclo de vida de los condominios sociales y sus expresiones concretas varían a través del tiempo. En este sentido –en lugar de tratarla como una característica observable en un mo-mento dado-, se evidencia la necesidad de estudiar el deterioro en términos de una variable dinámica que puede dar origen a expresiones más o menos agudas de acuerdo a la presión ejercida por ciertos factores críticos.


GRÁfICO 91. AÑOS DE CONSTRUCCIóN POR CATEGORÍAS DE ACCESIBILIDAD EN EL AMGV

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Buena Mala

Desde 20102000 - 20091990 - 19991980 - 19891970 - 19791960 - 19691950 - 19591940 - 1949

Regular


Bajo esta premisa, se plantea el objetivo de analizar el grado de vulnerabilidad al deterioro al que están sujetos los conjuntos de condominios sociales en altura. Co-nocer el nivel de deterioro real o potencial al que se encuentran expuestos estos conjuntos resulta un desafío relevante en la medida que permite segmentar al uni-verso efectivo de condominios para fines de diseño de políticas. Correlativamen-te, se hace posible identificar agrupaciones de conjuntos que resultan prioritarias de intervenir, considerando el volumen de inversiones y acciones de mejoramiento que pueden ser requeridas de materializar en el corto, mediano y largo plazo.

4.4.2. Metodología

Considerando la diversidad de situaciones urbanas, se optó por construir un Índice de Vulnerabilidad al Deterioro de Condominios Sociales que resulta apli-cable para las tres áreas metropolitanas del país (Gran Santiago, Gran Valparaíso y Gran Concepción). Dicho Índice se define como una escala que fluctúa entre 0 y 4 puntos, siendo posible asignar un valor individual a cada uno de los conjuntos catastrados de acuerdo a la presencia o ausencia de éstos cuatro atributos que se identifican como indicadores críticos de vulnerabilidad al deterioro. Cada uno de estos atributos se relaciona con las variables e indicadores mostrados en Tabla 8.

INDICADOR

1

VARIABLE

Tamaño del conjunto.

Nº

2

3

4

ATRIBUTO CRÍTICO RELACIONADO

Accesibilidad urbana.

Requerimientos de ampliación.

Densidad habitacional.

El conjunto tiene un número de 100 ó más viviendas.

El conjunto presenta una accesibilidad urbana calificada como Mala.

El conjunto tiene un 33,3% ó más de departamentos con superficie inferior a 55 m2.

El conjunto tiene una densidad habitacional alta (160 y más viviendas por hectárea).

N° de viviendas.

Índice de Accesibilidad Urbana

% de departamentos de superficie inferior a 50 m2.

N° de viviendas por hectárea.

(SE ASIGNA 1 PUNTO POR PRESENCIA DEL ATRIBUTO)


TABLA 8. VARIABLES, INDICADORES y ATRIBUTOS CRÍTICOS CONSIDERADOS PARA EL CÁLCULO DEL ÍNDICE DE VULNERABILIDAD AL DETERIORO EN CONDOMINIOS SOCIALES


La selección de estos atributos dice relación con las siguientes justificaciones:

- El tamaño del conjunto está relacionado con la escala y complejidad de la copropiedad, así como también se asocia con el nivel de presión respecto al uso y deterioro al que están sometidos los bienes y espacios comunes. El rango crítico de 100 viviendas y más se condice con las ca-tegorías de tamaño de condominios que fueron fijadas previamente, in-cluyendo a aquellos conjuntos grandes y muy grandes.

- La accesibilidad urbana da cuenta tanto de la calidad del entorno ur-bano en el que están insertos los condominios como de los costos invo-lucrados para los habitantes en términos de acceso a servicios sociales críticos. La categoría de accesibilidad mala se relaciona con la clasifica-ción efectuada para este fin en el análisis de la accesibilidad urbana pre-sentado en páginas anteriores.

- El tamaño de los departamentos ha sido identificado como una variable crítica en materia de habitabilidad, teniendo en cuenta que las actuales normativas técnicas aplicadas a los programas habitacionales del MINVU establecen un tamaño mínimo de 55 m2 para las viviendas. La presencia de una proporción significativa de viviendas bajo este estándar (un tercio ó más del total de viviendas del conjunto) permitiría justificar acciones de mayor envergadura y complejidad, como es el caso de la demolición o la readecuación del programa arquitectónico del conjunto.

- La densidad habitacional, también es un indicador del nivel de presión al que están afectos los bienes y espacios comunes. Asimismo, un uso intensivo del suelo para fines habitacionales repercute directamente so-bre la calidad de vida de las familias, pues es un indicador del grado de saturación y de la escasa disponibilidad de espacios comunes para usos recreativos y comunitarios, determinando en muchos casos la formación de problemáticas de convivencia en la comunidad.


A continuación, en función de la distribución obtenida para el Índice y a criterios técnicos que se deducen de las justificaciones mencionadas, se procedió a identifi-car tres categorías de vulnerabilidad (vulnerabilidad alta, media y baja). Los rangos a los que están asociadas estas categorías se muestran en la tabla siguiente.

Para identificar aquellas agrupaciones de conjuntos que cuentan con un estado de relevancia en cuanto a su intervención por parte de los programas atingentes del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, se realizó un análisis de densidad mediante un SIG, el cual permitió identificar aquellas áreas que poseen una gran concentración de condominios con una alta tendencia al deterioro físico, llamadas Macro Zonas de intervención, las que se definieron en función al Índice de Vulnerabilidad al De-terioro antes descrito.

Finalmente, para determinar el nivel de prioridad respecto a posibles intervencio-nes, se calculó el porcentaje de condominios que se encuentran dentro de cada Macro Zona que presentan una vulnerabilidad alta respecto al Índice de Deterioro, por lo que todas las Macro Zonas fueron catalogadas en una de las siguientes ca-tegorías: Importante, muy importante o Crítica, teniendo presente el nivel de inter-vención que necesiten, de acuerdo a la siguiente tabla.


TABLA 9. CATEGORÍAS y RANGOS ESTABLECIDOS PARA SEGMENTAR EL ÍNDICE DE VULNERABILIDAD AL DETERIORO EN CONDOMINIOS SOCIALES

CATEGORIARANGO

Entre 0 y 1 atributos presentes

2 atributos presentes.

Entre 3 y 4 atributos presentes.

Vulnerabilidad Baja.

Vulnerabilidad Media.

Vulnerabilidad Alta.


Resultados

Los resultados de la clasificación obtenida para las tres áreas metropolitanas se presentan en la tabla 12 y en el Gráfico 92.


TABLA 11. CATEGORÍAS y RANGOS ESTABLECIDOS PARA SEGMENTAR LAS CATEGORÍAS DE INTERVENCIóN DE LAS MACRO zONAS

CATEGORIARANGO

Entre 0 y 49% de condominios con alta vulnerabilidad.



Importante.

Muy importante.

Crítica.

0 atributo

GRAN SANTIAGOCATEGORIA

1 atributo

2 atributos

3 atributos

4 atributos

ToTal

12%

28%

31%

24%

5%

100%

Nº % Nº % Nº % Nº %

GRAN VALPARAÍSO GRAN CONCEPCIóN TOTAL

32

136

200

165

20

553

6%

25%

36%

30%

4%

100%

19

46

51

39

9

164

8%

25%

35%

28%

4%

100%

8

15

21

16

4

100%

8%

25%

35%

28%

4%

100%

59

197

272

220

33

100%

TABLA 12. GRAN SANTIAGO, GRAN VALPARAÍSO y GRAN CONCEPCIóN. NúMERO y PORCENTAjE DE CONDOMINIOS SEGúN PUNTAjE OBTENIDO EN EL ÍNDICE DE VULNERABILIDAD AL DETERIORO EN CONDOMINIOS SOCIALES



Según se advierte, el Gran Santiago presenta la más alta proporción de conjuntos con vulnerabilidad alta (185 conjuntos, equivalente al 33%) entre las tres áreas analizadas. Gran Concepción y Gran Valparaíso, por su parte, no solo muestran una menor frecuencia relativa de conjuntos expuestos una alta vulnerabilidad al dete-rioro, sino que presentan una proporción notoriamente superior de condominios con vulnerabilidad baja en comparación al Gran Santiago. Espacialmente, el Índice de Vulnerabilidad al Deterioro se distribuye tal como muestran los Mapas 5 y 7.

Ahora bien, en cuanto a la distribución del índice de vulnerabilidad a través de los periodos de construcción de los condominios sociales (Gráfico 93), se evidencia una tendencia al aumento de la vulnerabilidad al deterioro de los conjuntos confor-me el año de construcción de estos es más reciente, y por el contrario, a medida en que el año de construcción es más antiguo se constata un aumento de la vulnera-bilidad baja respecto al deterioro de este tipo de viviendas.


GRÁfICO 92. CHILE (2013): GRAN SANTIAGO, GRAN VALPARAÍSO y GRAN CONCEPCIóN (2013). CONjUNTOS DE CONDOMINIOS DE VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA SEGúN CATEGORÍA DEL ÍNDICE DE VULNERABILIDAD AL DETERIORO

0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Vulnerabilidad baja Vulnerabilidad media Vulnerabilidad alta

Gran Santiago

Gran Valparaíso

Gran Concepción

Total 3 áreasmetropolitanas


Lo anterior puede ser entendido producto de la disminución de los estándares constructivos que se comienza a evidenciar posterior a la creación del SERVIU en el año 1976, cuando se crea el concepto de subsidio habitacional y durante el cual se traslada de la función del diseño y construcción de vivienda social a la empresa privada, adjudicando la construcción de los conjuntos a la oferta más económica, iniciando un periodo que privilegia la maximización de las ganancias en desmedro de la calidad de las viviendas construidas.

Si se toma en cuenta las tipologías de sistemas de agrupamientos de condominios sociales, en función a las categorías que define el índice de vulnerabilidad (Gráfico 94), se aprecia que las tres tipologías que mayor porcentaje de vulnerabilidad alta poseen corresponden a la B2, A2 y B1 (Ficha 6), las que en promedio, concentran más del 40% de sus condominios con alta tendencia al deterioro.


GRÁfICO 93. GRAN SANTIAGO, GRAN VALPARAÍSO y GRAN CONCEPCIóN (1936- 2013): PORCENTAjE DE CONjUNTOS DE VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA SEGúN ANTIGüEDAD POR CATEGORÍA DEL ÍNDICE DE VULNERABILIDAD AL DETERIORO.

0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%


Hasta 1959

1960 - 1969

1970 - 1979

1980 - 1989

1990 - 1999

2000 - 2009

Desde 2010


De las tipologías mencionadas, la B2 no sólo se destaca por concentrar el mayor porcentaje de condominios en esta situación de alta vulnerabilidad, sino que tam-bién por ser aquella que posee la menor proporción de condominios con baja vulne-rabilidad, lo que indica que las viviendas sociales en altura que se construyen bajo la lógica de este sistema de agrupamiento poseen una alta tendencia al deterioro físico una vez construidas, esto producto de la gran cantidad y la baja superficie de los departamentos, la mala accesibilidad urbana y la alta densidad habitacional.

0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%


A4

A3

A1

B4

B3

A5

A6

B1

A2

B2


GRÁfICO 94. GRAN SANTIAGO, GRAN VALPARAÍSO y GRAN CONCEPCIóN (2013): PORCENTAjE DE CONjUNTOS DE VIVIENDA SOCIAL EN ALTURA SEGúN TIPOLOGÍA DE SISTEMA DE AGRUPAMIENTO POR ÍNDICE DE VULNERABILIDAD AL DETERIORO


Tipología B2: Bloques Paralelos Independientes.Conjunto Habitacional El Caleuche (Puente Alto)

Tipología A2: Bloque de acceso Horizontal. Conjunto Habitacional Brasilia (Estación Central)

Tipología B1: Bloques Paralelos Compactos.Conjunto Habitacional Aires de Velásquez (Pedro Aguirre Cerda)

fICHA 6. TIPOLOGÍA DE CONjUNTOS CON EL MAyOR PORCENTAjE DE VULNERABILIDAD AL DETERIORO



Área Metropolitana del Gran Valparaíso

Para el caso del Gran Valparaíso, se aprecia que la distribución geográfica del índice de vulnerabilidad (Mapa 5), tiene un patrón de localización muy similar al índice de accesibilidad descrito anteriormente, puesto que, aquellas viviendas de menor calidad, -relativas a aquellas con menor superficie de departamentos, mayor den-sidad, etc.- se tienden a localizar en sectores periféricos de la ciudad, coincidiendo con un alto nivel de pobreza y estratos socioeconómicos bajos. Por el contrario, aquellos condominios emplazados cerca del centro histórico de Valparaíso y Viña del Mar, poseen una vulnerabilidad baja al deterioro, puesto que las características arquitectónicas de estos conjuntos son de un mayor estándar, por lo que no han sufrido procesos de deterioro más drásticos de los normales.


MAPA 5. ESPACIALIzACIóN DEL ÍNDICE DE VULNERABILIDAD AL DETERIORO DE CONDOMINIOS SOCIALES EN EL ÁREA METROPOLITANA DEL GRAN VALPARAÍSO

QUILPUPÉ

VALPARAÍSO

VIÑA DEL MAR

CON CON

LIMACHE

QUILPUÉ

VILLA ALEMANA

0 1 2 3 4kmBaja Media Alta


En lo relativo a la delimitación e identificación de las Macro Zonas de intervención -las que están caracterizadas por tener una gran densidad de conjuntos con alta vulnerabilidad al deterioro- para el Gran Valparaíso se identificaron 12 que cum-plen con esta característica mencionada (Mapa 6). No es casualidad que las Macro Zonas se localicen nuevamente en sectores periféricos, emplazándose en las par-tes altas de la ciudad, tales como cerros y quebradas. Es posible distinguir también que existen siete Macro Zonas que como unidad de intervención son bastante pe-queñas, las que promedian una superficie de casi 40 Ha., las que se reparten entre las comunas de Quilpué, Villa Alemana, Viña del Mar y Con Con.


MAPA 6. IDENTIfICACIóN DE MACRO zONAS DE INTERVENCIóN EL ÁREA METROPOLITANA DEL GRAN VALPARAÍSO

QUILPUPÉ

VALPARAÍSO

VIÑA DEL MAR

CON CON

LIMACHE

QUILPUÉ

VILLA ALEMANA

0 1 2 3 4km

Importante Muy importante Crítica

Sector Glorias Navales- 237 ha- 15 conjuntos (3.168 deptos)- 73% alto deterioro

Sector El Olivar- 104 ha- 4 conjuntos (1.237 deptos)- 100% alto deterioro

Secrtor Rodelillo - Los Placeres- 131 ha- 10 conjuntos (3.895 deptos)- 50% alto deterioro

Sector Playa Ancha Poniente- 139 ha- 12 conjuntos (4.057 deptos)- 50% alto deterioro


De acuerdo a las categorías de intervención, explicadas en el apartado metodo-lógico, se tiene que el 50% de las Macro Zonas identificadas en el Gran Valparaíso poseen un estado crítico respecto a su necesidad de intervención (Gráfico 95).

De hecho aquellas Macro Zonas que se encuentran en esta clasificación se carac-terizan por tener una condición grave en cuanto al deterioro físico de los conjuntos que allí se emplazan, por lo cual, en muchos casos, además de necesitar de una intervención de mejoramiento de sus espacios comunes y privados, requieren una mirada integral de toda la unidad espacial, con el objetivo de resolver problemáti-cas de carácter urbano como la accesibilidad y la alta concentración de viviendas.

En consecuencia, estas zonas se distinguen por concentrar una gran densidad de problemáticas asociadas al deterioro, a través de la gran cantidad de espacios co-munes que han sido tomados por algunos copropietarios con para usos tales como estacionamientos, bodegas, etc. A su vez, estos conjuntos cuentan con una gran cantidad de ampliaciones irregulares en altura producto que la superficie prome-dios de los departamentos no supera los 55 m2, y además, presentan una baja ac-cesibilidad a equipamientos educacionales, de seguridad, áreas verdes y de salud.


GRÁfICO 95. DISTRIBUCIóN DE LAS MACRO zONAS POR CATEGORÍAS DE INTERVENCIóN EN EL GRAN SANTIAGO y VALPARAÍSO

0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Crítica Muy importante Importante

Gran Santiago

Gran Valparaíso


Si bien, las Macro Zonas de intervención importantes y muy importantes también se distinguen por presentar los mismos problemas descritos para las macro zonas críticas, estas se distinguen porque la necesidad de intervención en muchos de estos casos es posible de resolver en la escla del avivienda y en conjunto. En este sentido, si bien, los conjuntos de estas macrozonas evidencian un nivel similar de alta vulnerabilidad al deterioro, la densidad de conjuntos en la macrozona, asi como el indicador de accesibilidad, son indicadores que dan cuenta de que las variables urbanas como problemáticas no serían tan malas como en el caso de la categoría crítica, en el que, se hace necesario una mirada integral que sea capaz de abordar la totalidad de los conjuntos de la macrozona simultaneamente desde una escala urbana y de conjunto.

Del total de zonas identificadas, existen cuatro que destacan por su superficie, y la sumatoria de departamentos que abarcan aquellos condominios que se emplazan en estas áreas (Tabla 13).



COMUNASMACROzONA

237 Ha.

139 Ha.

131 Ha.

104 Ha.

SUPERfICIE CONjUNTOS TOTALDEPARTAMENTOS

Sector Glorias Navales.

Sector Playa Ancha.

Sector Rodelillo – Los Placeres.

Sector el Olivar.

Viña del Mar.

Valparaíso.

Valparaíso.

Viña del Mar.

15

12

10

4

3.168

4.057

3.895

1.237

73%

50%

50%

100%


Área Metropolitana del Gran Santiago

Respecto del Área Metropolitana del Gran Santiago (Mapa 7) se observa que la distribución de aquellos conjuntos que se encuentran con una alta vulnerabilidad al deterioro tienen una distribución relativamente homogénea tanto en el pericentro como en la periferia, a diferencia del Gran Valparaíso, en tanto los conjuntos con alta vulnerabilidad se localizan principalmente en la periferia. En consecuencia, en el AMGS es posible encontrar comunas pericentrales como San Joaquín, Lo Espe-jo, Lo Prado, Quinta Normal, Peñalolén entre otras, que si bien presentan buenos niveles de accesibilidad poseen conjuntos con una alta vulnerabilidad al deterioro. Así mismo, en el caso de aquellos conjuntos con una vulnerabilidad al deterioro media se evidencia un patrón de localización de carácter más bien aleatorio en el territorio metropolitano, no obstante se configuran diversas concentraciones como las presentes en los límites de las comunas de San Ramón, La Granja y La Pintana, y también en Peñalolén, Macul y La Florida.

En cuanto a la categoría más crítica de vulnerabilidad al deterioro de los conjuntos, destacan la formación de sectores con alta concentración de conjuntos con esta categoría, en comunas como Puente Alto, San Bernardo, Cerro Navia, Renca entre otras, caracterizadas por su condición periférica.



MAPA 7. ESPACIALIzACIóN DEL ÍNDICE DE VULNERABILIDAD AL DETERIORO DE CONDOMINIOS SOCIALES EN EL ÁREA METROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO

MAIPU

SAN BERNARDO

PUENTE ALTO

LA FLORIDA

QUILICURA

LAS CONDES

PUDAHUEL

PENALOLEN

RENCA

HUECHURABA

CALERA DE TANGO

VITACURA

LA PINTANA

BUIN

LA REINA

NUNOASANTIAGO

PACMACUL

LO BARNECHEA

RECOLETA

CERRILLOS

EL BOSQUE

CONCHALI

PROVIDENCIA

LA GRANJA

CERRO NAVIA

SAN MIGUEL

LA CISTERNA

LO ESPEJO

QUINTA NORMAL

ESTACION CENTRAL

LO PRADO

SAN JOAQUIN

SAN RAMON

INDEPENDENCIA

TALAGANTE

0 1 2 3 4km

SAN BERNARDO

Baja Media Alta



MAPA 8. IDENTIfICACIóN DE MACRO zONAS DE INTERVENCIóN EN EL ÁREA METROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO

MAIPU

SAN BERNARDO

PUENTE ALTO

LA FLORIDA

QUILICURA

LAS CONDES

PUDAHUEL

PENALOLEN

RENCA

HUECHURABA

CALERA DE TANGO

VITACURA

LA PINTANA

BUIN

LA REINA

NUNOASANTIAGO

PACMACUL

LO BARNECHEA

RECOLETA

CERRILLOS

EL BOSQUE

CONCHALI

PROVIDENCIA

LA GRANJA

CERRO NAVIA

SAN MIGUEL

LA CISTERNA

LO ESPEJO

QUINTA NORMAL

ESTACION CENTRAL

LO PRADO

SAN JOAQUIN

SAN RAMON

INDEPENDENCIA

TALAGANTE

Importante Muy importante Crítica 0 1 2 3 4km

Sector Bajos de Mena- 354 ha- 18 conjuntos (13.920 deptos)- 94% alto deterioro

Sector Villa Cordillera - Los Aromos- 215 ha- 15 conjuntos (7.489 deptos)- 66% alto deterioro

Sector Parinacota- 66 ha- 4 conjuntos (5.333 deptos)- 100% alto deterioro

Sector El Resbalón- 272 ha- 12 conjuntos (3.658 deptos)- 91% alto deterioro

Sector Santa Rosa Sur- 183 ha- 13 conjuntos (3.383 deptos)- 46% alto deterioro

Sector Los Morros- 133 ha- 11 conjuntos (2.718 deptos)- 36% alto deterioro

SAN BERNARDO

Sector Cañada Norte- 100 ha- 7 conjuntos (1.210 deptos)- 57% alto deterioro


Producto de estas grandes concentraciones de condominios con alta vulnerabili-dad al deterioro, se definieron las 25 Macro Zonas existentes en el Gran Santiago (Mapa 8), las que si bien presentan diversas localizaciones, evidencian una tenden-cia de localización principalmente hacia las comunas del sector sur poniente de la ciudad. Bajo esta lógica, al igual que AMGV, aquellas Macro Zonas con mayor su-perficie se localizan hacia la periferia de la ciudad, lo que refuerza la idea de que los conjuntos con características arquitectónicas y urbanas de mayor vulnerabilidad como menor superficie de departamentos, mayor densidad habitacional, mayor ta-maño de los conjuntos y menor accesibilidad, entre otros se siguen concentrando y emplazando hacia las áreas periféricas.

Cabe mencionar que en el Gran Santiago, se han identificado un mayor número de Macro Zonas de menor superficie. La razón de lo anterior es debido a que si bien en estas macro zonas igualmente existen conjuntos con alta vulnerabilidad al deterioro, no se presentan en grandes concentraciones o densidades, por lo que al determinar las Macro Zonas, estas quedan definidas en superficies más pequeñas.

De acuerdo a las categorías de intervención (Gráfico 95) en comparación con el Gran Valparaíso existe prácticamente el mismo porcentaje de conjuntos que re-quieren una intervención importante (25% y 24% respectivamente). La diferencia radica en las dos categorías restantes -crítica e importante- ya que la segunda aumenta un 7% en desmedro de la primera (considerando Gran Valparaíso y Gran Santiago Respectivamente.

Contabilizando las 25 Macro Zonas existentes, siete de aquellas sobresalen por la superficie, o por la cantidad de departamentos que aglomera, o el número de con-dominios que posee (Tabla 14).


COMUNASMACROzONA SUPERfICIE CONjUNTOSCONDOMINIOS

CON ALTA VULNERABILIDAD

DEPARTAMENTOS

Sector Bajos de Mena.

Sector Villa Cordillera – Los Aromos

Sector Los Morros.

Sector Santa Rosa Sur.

Puente Alto.

San Bernardo.

Los Morros.

San Ramón, La Granja y La Pintana

354 Ha.

Sector Cañada Norte.

Sector El Resbalón.

Sector Parinacota.

Lo Prado.

Cerro Navia y Renca.

Quilicura.

215 Ha.

133 Ha.

183 Ha.

100 Ha.

272 Ha.

66 Ha.

18

15

13

11

7

12

4

13.920

7.489

2.718

3.383

2.219

3.658

5.333

94%

65%

36%

46%

57%

91%

100%


195

conclusiones

196 VIVIENDA SOCIAL EN COPROPIEDAD. CATASTRO NACIONAL DE CONDOMINIOS SOCIALES

La experiencia de levantamiento del Catastro Nacional de Condominios Sociales constituye un hito significativo con miras a profundizar la calidad de los diagnósti-cos y aportar antecedentes pertinentes para el desarrollo de nuevas líneas de in-tervención sobre conjuntos de condominios sociales en altura. Desde este punto de vista, con el propósito de alcanzar la mayor cobertura de los condominios sociales en altura desarrollados a lo largo de la política habitacional chilena, su metodología de levantamiento de la información se presenta como modelo inédito. Aunque su desarrollo no ha estado exento de dificultades, el ejercicio realizado ha permitido generar importantes aprendizajes, contribuyendo en la obtención de una base de información que a partir de ahora plantea el desafío de continuar trabajando en su perfeccionamiento y actualización permanente.

En primer lugar, el Catastro ha permitido confirmar la relevancia numérica y amplia difusión que reviste esta tipología habitacional en las ciudades chilenas, identifi-cándose la presencia de conjuntos en sistemas urbanos de las 15 regiones del país. Si bien estos conjuntos tienden a estar concentrados en Áreas Metropolitanas y Ciudades Intermedias Mayores (de cien mil habitantes y más), la construcción de condominios sociales en altura es un proceso que -aunque comenzó hace más de 77 años- continúa activo y expandiéndose hacia urbes medianas y pequeñas que enfrentan una demanda habitacional creciente.

Como principal hallazgo del Catastro, además, es de interés subrayar la significa-tiva diversidad que tienen los conjuntos de vivienda social en altura que han sido edificados en el país a través de los distintos programas habitacionales implemen-tados a lo largo de sus historia. Evidenciado la evolución tipológica y la transforma-ción morfológica de nuestras ciudades, esta diversidad se expresa tanto a nivel de características arquitectónicas, constructivas, funcionales, espaciales y urbanas, como en relación a las dinámicas de uso y apropiación que son estimuladas por los habitantes y colectividades que viven en ellos. Todos estos elementos deben ser valorados en atención a su riqueza e importancia histórica y patrimonial, pero también como expresiones vivas de un modo de habitar que continúa vigente y que tiene un significativo impacto sobre la calidad de vida y el acceso a oportunidades de más de 340 mil familias en el país.

conclusiones 197

Del mismo modo, se ha podido constatar que ciertos atributos y configuraciones que resultan característicos de algunos conjuntos pueden influir decisivamente so-bre el nivel de deterioro que están sujetos a experimentar los condominios. Desde luego, el deterioro es un proceso sostenido en el tiempo y que tiene efectos sobre los espacios y bienes comunes de las copropiedades, así como también sobre las unidades de departamentos. Así, se ha podido reconocer que elementos como la densidad, la extensión y complejidad de los conjuntos, la altura de las edificacio-nes, el número de viviendas y la superficie habitable de las mismas, constituyen variables críticas que inciden sobre el tipo, velocidad y alcance que revisten los procesos de deterioro, tanto en su dimensión física como social. Junto a ellos, se ha identificado una serie de tipologías que describen aspectos específicos de la propuesta arquitectónica y urbanística de los conjuntos y que pueden estimular la reflexión y el debate en torno al desarrollo de mejores soluciones en el futuro o a las estrategias que cabe considera para posibilitar la recuperación integral de aquellos conjuntos que presentan mayor deterioro.

Finalmente, es fundamental destacar que el Catastro –en la medida en que su ac-ceso se abra al uso de profesionales, investigadores, académicos y del público en general- debiese convertirse no solo en un instrumento relevante para la gestión de las políticas en materia de vivienda, barrio y ciudad, sino ante todo en un insumo de referencia para el desarrollo de una reflexión mucho más amplia en torno a la cali-dad de vida y a las perspectivas de generar propuestas sostenibles y dignas para el futuro de las ciudades chilenas.

Área de Estudios.Secretaria Ejecutiva Desarrollo de BarriosMinisterio de Vivienda y UrbanismoEnero 2014

199

aneXo 1anÁlisis reGional


1 arica Y parinacoTa

1.1 anTecedenTes Generales

En la Región de Arica y Parinacota existen 38 conjuntos habitacionales que poseen un total de 7.772 departamentos, representando respectivamente el 2,4% y el 2,3% de los conjuntos y departamentos catastrados en el país. Entre las regiones del norte de Chile, Arica es aquella que comparativamente posee la mayor cantidad de departamentos, aunque no de conjuntos habitacionales.

En general, los condominios sociales de la región son mayoritariamente nuevos, pues solo a partir de 1958 se inicia la construcción del primer conjunto habita-cional correspondiente a esta categoría de vivienda social, con el conjunto Arturo Prat, que albergó un total de 32 viviendas. En tanto, hacia el año 1983 Arica ya contaba con 2.899 unidades de vivienda distribuidas en 19 conjuntos. Sin embar-go, la mayor parte de los casos identificados hoy en día en la región –51,5% de los departamentos, concentrados en 15 conjuntos–, fueron construidos recién a partir de 2001, lo que permite afirmar que Arica –como pocas otras regiones– explica una gran proporción de sus condominios sociales al efecto del Fondo Solidario de Vivienda, con una producción equivalente a 394 viviendas por año en el período 2005-2013.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952


GRÁfICO 96. CHILE (1936 -2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, ARICA

Anexo 1: Análisis regional 201

1.2 localiZación

Tal como ocurre en otras regiones extremas del país como Aysén y Maga-llanes, la totalidad de los conjuntos se encuentran localizados en una sola comuna y dentro del área urbana de la capital regional.

En cuanto a la distribución territorial de los conjuntos, es posible identificar una concentración de condominios sociales en la zona norte de la ciudad, la cual se extiende entre las calles Antártica y Dr. Amador Neghme, donde se ubica el 55,3% de los conjuntos de la región (21 casos). El resto de los conjuntos se encuentran ubicados entre el área central y el límite sur de Arica.

Son los conjuntos más antiguos, correspondientes al período 1958-1975, los que tendieron a localizarse en el área central de la ciudad de Arica; mientras que todos los conjuntos construidos a partir de 1976 se emplazaron en el límite sur o el ex-tremo norte de la ciudad.


MAPA 9. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, ARICA


ARICA

0 500 1.000m


1.3 caracTeriZación de los conjunTos

El promedio de departamentos por conjunto en la región equivale a 205 unidades, ubicándose levemente por debajo del promedio nacional situado en 221,4. Al comparar el mismo indicador entre las regiones del país, Arica y Parina-cota se ubica solo después de la Región Metropolitana –región que alcanza las 290 unidades por conjunto–.

Esto quiere decir que en Arica y Parinacota los conjuntos tienden a ser grandes en términos de la cantidad de viviendas que albergan. Sin embargo, el conjunto que posee la mayor cantidad de departamentos, conformado por los condominios so-ciales Doña Clara II, Doña Elisa, El Olivar, Santa Clara I y Santa Magdalena, cuenta con 650 unidades, y pese a la lectura que ofrece el promedio, dicha cantidad no se compara en absoluto con los conjuntos más grandes de la Región Metropolitana, Valparaíso, O’Higgins o Biobío, donde los mayores conjuntos superan los 1.000 de-partamentos.

Si bien Arica posee el conjunto con la mayor cantidad de departamentos entre las regiones del norte del país, la mayor parte de sus conjuntos (70,8%) cuenta con menos de 301 departamentos.

El conjunto más pequeño, en términos de cantidad de departamentos, es el con-junto San José que posee 28 unidades.

Por otra parte, el rango de la superficie de los conjuntos oscila entre 0,18 Ha y 5,35 Ha como máximo, mientras el promedio de la superficie de los conjuntos equivale a 1,73 Ha. Además, la densidad media de sus conjuntos es de 138,89 departamen-tos y/o viviendas por Ha, y el mayor tipo de densidad que se da es baja (hasta 125 departamentos y/o vivienda por Ha).

Por otro lado, la tipología más frecuente en la región de Arica y Parinacota corres-ponde a bloques con acceso vertical interno (A1) con el 55,3% de sus conjuntos con este sistema de agrupamiento, seguidos por Bloques paralelos compactos (B1) con el 23,7%. Además, dentro de las tipologías presentes en esta región, la menos usual son los Bloques paralelos independientes (B2), con solo el 2,6% de los con-juntos.


1.4 caracTeriZación de los deparTaMenTos

La superficie promedio de los departamentos de Arica y Parinacota equi-vale a 57,6 m2, ubicándose por sobre la media nacional en 5,9 m2 y representando el cuarto promedio regional más alto del país, luego de Aysén, Antofagasta y Los Lagos. El departamento de mayor superficie en la región tiene 118,6 m2, perte-neciente al conjunto Caja de Empleados Públicos y Periodistas, mientras el menor posee 38 m2, el que se encuentra en el Colectivo Vicuña Mackenna, ambos de la ciudad de Arica.

En términos generales, es posible señalar que los departamentos de la Región cuen-tan con un adecuado estándar de superficie si consideramos que solo el 66,2% de los departamentos en condominios sociales en altura se ubica sobre la media na-cional y el 57,9% de las unidades posee una superficie mayor a la mínima requerida para nuevos proyectos del Fondo Solidario de Vivienda, siendo la segunda entre las regiones con mayor proporción de viviendas sobre los 55 m2.

Asimismo, resulta destacable que solo el 2,6% de las unidades de la región posean menos de 45 m2. Esto puede explicarse ya que el 40,6% de los conjuntos fue cons-truido con posterioridad a 2005, cuando ya estaba en vigencia el Fondo Solidario de Vivienda, programa que exigía que las unidades de vivienda en las construccio-nes en altura tuviesen una superficie no inferior a 55 m2.

Entre 45 y 54,9

44,9 y menos

2,6%

39,5%

57,9%

55 y más


GRÁfICO 97. CHILE (2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN SUPERfICIE CONSTRUIDA EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, ARICA


1.5 conjunTos desTacados

Fuente: Catastro Nacional de Condominios Sociales, 2013.

CONjUNTO HABITACIONAL RADIO EL MORRO, ARICA, 1970, (96 DEPARTAMENTOS)

CONjUNTO HABITACIONAL VICUÑA MACkENNA, ARICA, 1940, (110 DEPARTAMENTOS)

DOÑA CLARA II, DOÑA ELISA, EL OLIVAR, SANTA CLARA I, SANTA MAGDALENA, ARICA, 2004, (650 DEPARTAMENTOS)

PUERTA DEL PACÍfICO IV, ARICA, 2009 (420 DEPARTAMENTOS)


2 TarapacÁ


La Región de Tarapacá tiene un total de 7.542 departamentos en con-dominios sociales en altura, los cuales se distribuyen en un total de 42 conjuntos. Entre las regiones del norte del país, Tarapacá ocupa simultáneamente el segundo lugar en cantidad de conjuntos y departamentos. Sin embargo, a nivel nacional re-presenta el 2,7% de los conjuntos y el 2,2% de los departamentos.

La mayor parte de los departamentos de la región de Tarapacá fueron edificados durante el período de vigencia del Programa de Vivienda Básica: entre los años 1984 y 2000 se construyeron 3.968 unidades en 23 conjuntos habitacionales, lo que representa el 52,7% de los departamentos en conjuntos de condominios so-ciales de la región, a un ritmo de 264,5 departamentos por año. Específicamente, entre 1997 y 2000 se produjo un promedio de 570 viviendas por año.

En síntesis, es destacable que el 88% de los conjuntos habitacionales catastrados fueron edificados desde 1976 en adelante, cuando SERVIU ya estaba en funciona-miento.

0%

10%

15%

20%

25%

30%

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952


GRÁfICO 98. CHILE (1936 – 2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, TARAPACÁ


2.2 localiZación

La totalidad de los condominios sociales de la región se distribuyen en las dos comunas que conforman la conurbación Iquique-Alto Hospicio. Iquique con-centra el 66,7% de los conjuntos y el 64,5% de los departamentos, y Alto Hospicio los respectivos 33,3% y 35,5% restantes.

Identificando las tendencias de localización de acuerdo al periodo de construcción de los condominios sociales en altura, es posible establecer que los conjuntos más antiguos se ubicaron en la zona próxima al puerto de Iquique, en la parte norte de la ciudad. Desde allí, comienzan a extenderse hacia el sur en las décadas de los ochenta y noventa, localizándose principalmente en torno a lo que es hoy el cen-tro geográfico de Iquique. Debido a las dificultades de contar con nuevos terrenos para vivienda social en Iquique, la totalidad de los conjuntos construidos a partir de 2001 fueron emplazados en la comuna de Alto Hospicio.


IQUIQUE

ALTO HOSPICIO

0 500 1.000m

MAPA 10. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, TARAPACÁ


IQUIQUE

ALTO HOSPICIO



El promedio de departamentos por conjunto en la región de Tarapacá es de 180 unidades por conjunto, cifra que la posiciona en el quinto lugar entre las regiones con los más altos valores para este indicador, luego de la Región Metropo-litana (290), la de Arica y Parinacota (205), la de O’Higgins (191) y la de Valparaíso (187).

No obstante lo anterior, el conjunto que posee la mayor cantidad de unidades en Tarapacá cuenta con 480 departamentos –correspondientes al conjunto Las Du-nas de Alto Hospicio–, lo que la sitúa entre las regiones cuyos conjuntos más gran-des son relativamente pequeños frente a las 3.258 unidades del conjunto con ma-yor número de unidades en la Región Metropolitana.

Por su parte, el conjunto habitacional más pequeño de Tarapacá es el Conjunto Ricardo Ossandón, el cual está conformado por 32 unidades de vivienda. A pesar de lo anterior, es necesario señalar que los conjuntos que tienen entre 71 y 150 departamentos son los más frecuentes en la región, con el 31% del total.

En cuanto a la superficie promedio de los conjuntos habitacionales, la Región de Ta-rapacá alcanza una media de 1,68 ha por conjunto, ubicándose en el sexto puesto de las regiones con mayor superficie promedio. En la región, los conjuntos se dis-tribuyen en un rango que va entre una superficie mínima de 0,17 Ha y una máxima de 8,2 Ha.

La densidad habitacional de los conjuntos de Tarapacá se encuentra en el cuarto lugar a nivel nacional con 181,35 departamentos y/o viviendas por ha, por lo que su densidad es considerada como alta.

Con respecto al sistema de agrupamiento, en Tarapacá predomina la tipología de Bloques paralelos compactos (B1), la cual cuenta con el 50% de los conjuntos construidos en dicha región, mientras que el sistema de agrupamiento menos fre-cuente es el tipo Bloque con acceso vertical externo (A5) con el 2,4%.



Las viviendas de la región de Tarapacá poseen una superficie promedio que corresponde a 52,6 m2, lo cual supera en 0,9 m2 la media a nivel nacional. Mientras el 47,8% de las unidades se ubica bajo el promedio nacional, fijado en 51,7 m2, los departamentos se distribuyen en un rango que va desde los 31 m2 –de las viviendas más pequeñas de la región– a los 80,8 m2 –de los departamentos que poseen la mayor superficie–.

El 45,2% de las viviendas posee un metraje igual o superior al requerimiento míni-mo actualmente definido por el Fondo Solidario de Vivienda para las construccio-nes en altura (55 m2).

Entre 45 y 54,9

44,9 y menos

19,4%

35,4%

45,2% 55 y más


GRÁfICO 99. CHILE (2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN SUPERfICIE CONSTRUIDA EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, TARAPACÁ



CONDOMINIO SANTA TERESA, ALTO HOSPICIO, 2000, (304 DEPARTAMENTOS)

PADRE HURTADO, IQUIQUE, 1992, (588 DEPARTAMENTOS)

REMODELACIóN EL MORRO, IQUIQUE, 1966,(262 DEPARTAMENTOS)

COLECTIVO PATRICIO LyNCH, IQUIQUE, 1941, (60 DEPARTAMENTOS)



3 anToFaGasTa


La Región de Antofagasta cuenta con 49 conjuntos habitacionales que concentran un total de 4.962 departamentos, representando, respectivamente, el 3,2% y el 1,4% de los conjuntos y departamentos catastrados a nivel nacional.

Por su parte, si bien Antofagasta es la región del norte de Chile que posee la mayor cantidad de conjuntos, es la tercera en cantidad de departamentos, luego de Ari-ca y Tarapacá. Otra característica que distingue a Antofagasta entre las regiones nortinas es que la mayor proporción de sus conjuntos (69,3%) son construcciones anteriores al año 1976, mientras que en Arica y Atacama el mayor porcentaje de unidades se produjo a partir de 2005 y en Tarapacá durante el periodo de vigencia del Programa de Vivienda Básica.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952


GRÁfICO 100. CHILE (1936 – 2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, ANTOfAGASTA


3.2 localiZación

Los conjuntos habitacionales de la Región de Antofagasta se distribuyen en cuatro de sus comunas: Antofagasta (79,6%), Tocopilla (14,3%), Calama (4,1%) y Mejillones (2,0%). Desde el punto de vista del número de unidades de vivienda, Antofagasta concentra el 89,3% de los departamentos existentes en la región.

Observando la localización de los condominios sociales en la ciudad de Antofa-gasta, es posible señalar que estos se encuentran repartidos a lo largo del trazado urbano, generando ciertos sectores de concentración al extremo norte de la ciudad y al sur.

Dado que la mayor parte de los conjuntos (69,3%) fueron construidos hasta 1975, no resulta del todo claro identificar tendencias de localización asociadas al periodo de construcción. Sin embargo, cabe destacar que la mayor parte de los conjuntos habitacionales más antiguos tendieron a ubicarse –aunque no exclusivamente– en la parte sur de Antofagasta, próximos a lo que es hoy el Estadio Regional de Antofagasta. En tanto, los conjuntos más recientes se encuentran principalmente situados en sectores del centro geográfico de la ciudad, con una relativa dispersión.


ZONA NORTE

ANTOFAGASTA

ZONA SUR

ANTOFAGASTA

0 500 1.000m 0 500 1.000

m

MAPA 11. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, ANTOfAGASTA


ZONA NORTE

ANTOFAGASTA

ZONA SUR

ANTOFAGASTA

0 500 1.000m

0 500 1.000m

ZONA NORTE

ANTOFAGASTA

ZONA SUR

ANTOFAGASTA

0 500 1.000m

0 500 1.000m



Antofagasta cuenta con un promedio de 101 departamentos por conjun-to, posicionándose como una de las cuatro regiones con el valor más pequeño para este indicador, luego de Coquimbo, Atacama y Aysén.

Gran parte de los conjuntos (85%) existentes en la región, tiene menos de 151 unidades de vivienda, mientras que solo uno supera los 500 departamentos. El conjunto con la mayor cantidad de departamentos corresponde a los sectores 10, 11 y 12a de la Población Gran Vía de Antofagasta, el cual posee un total de 588 unidades. Por su parte, el conjunto con la menor cantidad de viviendas posee un total de diez departamentos y corresponde al Conjunto Habitacional Arturo Prat.

En cuanto a la superficie de los conjuntos habitacionales, Antofagasta cuenta con la segunda superficie promedio más baja a nivel nacional con 0,75 Ha, situándose solo por encima de Atacama (0,59 Ha). Por su parte, la superficie mínima que se encuentra en los conjuntos de esta región es de 0,04 Ha y la máxima es de 6,98 Ha. Al contar con conjuntos con superficies relativamente pequeñas, la región también se encuentra en la segunda posición más alta con respecto a la densidad habita-cional de los conjuntos, con una densidad media de 215,56 departamentos y/o viviendas por hectárea.

En cuanto a los principales sistemas de agrupamiento en Antofagasta, los más co-munes son el Bloque con acceso vertical interno (A1) con el 30,6% de sus conjun-tos y el Bloque con acceso horizontal externo (A2) con el 24,5%.


La superficie promedio de los departamentos de la Región de Antofagasta equivale a 59,8 m2 y es la segunda más alta del país, luego de Aysén. Solo el 25,7% de los departamentos de Antofagasta se ubica por debajo de la media nacional, lo cual la sitúa junto a Aysén, Los Ríos y Los Lagos como las regiones con la menor proporción de unidades bajo dicho indicador país. Asimismo, Antofagasta es una de las 7 regiones de Chile que posee menos del 11% de unidades de vivienda por debajo de los 45 m2.


Pese a lo positivo que expresan los promedios o la distribución de viviendas por su-perficie en la lectura de la realidad regional, en Antofagasta se encuentra la vivienda más pequeña existente en los condominios sociales de Chile, con una superficie de 21,7 m2, correspondiente al conjunto habitacional Villa Jorge Alessandri Rodríguez.

Entre 45 y 54,9

44,9 y menos

10,5%

39,8%

49,7

55 y más


GRÁfICO 101. CHILE (1936 – 2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, ANTOfAGASTA



EDIfICIO HUANCHACA, POBLACIóN GRAN VÍA SECTOR VII, ANTOfAGASTA, 1965, (476 DEPARTAMENTOS)

COMUNIDAD ANÍBAL PINTO, ANTOfAGASTA, 1939, (150 DEPARTAMENTOS)

VILLA IGNACIO CARRERA PINTO Ex COOPERATIVA ExóTICA, ANTOfAGASTA, 1981, (72 DEPARTAMENTOS)

DEPARTAMENTOS fISCALES COVIEfI, ANTOfAGASTA, 1976, (48 DEPARTAMENTOS)



4 aTacaMa


La Región de Atacama reúne el 2,4% de los conjuntos del país –38 en to-tal–, en los cuales se concentra un total de 3.245 departamentos (0,9% a nivel nacional), ocupando el sexto lugar entre las regiones que poseen la menor cantidad de unidades correspondientes a la categoría de vivienda social en altura.

En el periodo que comienza en 1976 –cuando comenzó a operar SERVIU– y se ex-tiende hasta la fecha, se ha edificado el 90% del total de departamentos de la re-gión. De hecho, Atacama es la región del país que ha producido la mayor proporción de sus departamentos en condominios sociales a partir de 2005, periodo en el que se han construido 12 conjuntos habitacionales y un total de 1.761 departamentos, lo que representa respectivamente el 47,3% y el 52,4% del total de conjuntos y departamentos de la región.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952

60%


GRÁfICO 102. CHILE (1936 – 2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, ATACAMA


4.2 localiZación

En Atacama, los condominios sociales se distribuyen en dos comunas: Copiapó, que concentra 2.792 departamentos y 28 conjuntos (73,7%) y Vallenar, donde se encuentran 453 unidades de vivienda en diez conjuntos habitacionales (26,3%).

Los condominios sociales ubicados en la comuna de Copiapó se encuentran lo-calizados desde el centro de la ciudad hacia el sureste, por ambos lados del río Copiapó.

El único conjunto construido en la década de los sesenta se encuentra a escasas dos cuadras de la Plaza de Armas de la ciudad de Copiapó, la cual configura su centro histórico. La mayor parte de los conjuntos construidos durante los seten-ta siguen la misma tendencia de localización –alrededor de la plaza–, y es en los ochenta y noventa cuando comienza un paulatino movimiento hacia el suroeste de la ciudad.

No obstante, serán los conjuntos construidos a partir de 1997 los que acentúan dicha tendencia, localizándose al extremo sureste de la ciudad o emplazándose al sur del río Copiapó.


MAPA 12. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, ATACAMA


0 500 1.000

COPIAPÓ

m

COPIAPÓ

0 500 1.000m



Los conjuntos de la Región de Atacama poseen en promedio 85 departa-mentos por conjunto, constituyéndose como la segunda región con la menor can-tidad de unidades/conjunto, después de Coquimbo.

El conjunto que concentra la mayor cantidad de departamentos posee 290 uni-dades y corresponde al Condominio Don Guillermo Wheelwright de Copiapó, cuyo permiso de edificación es del año 2009. En tanto, el conjunto con la menor canti-dad de departamentos no supera las 12 unidades de vivienda y corresponde a los departamentos CORVI (Ex INP) de Vallenar.

El 89,4% de los conjuntos de esta región tienen hasta 150 unidades habitaciona-les, mientras que solo el 10,5% tiene entre 151 y 300 departamentos.

Por otra parte, la superficie promedio de los conjuntos es de 0,59 ha. Los conjuntos se distribuyen en un rango de superficie que va entre un mínimo de 0,05 Ha y un máximo de 1,55 Ha, siendo la región con la menor superficie promedio y la menor superficie máxima en sus conjuntos. Además, Atacama es la quinta región con la densidad habitacional más alta, con 179,33 departamentos y/o viviendas por Ha, de forma que 16 de sus 38 conjuntos son calificados con una densidad alta.

El sistema de agrupamiento predominante en Atacama es el A6 (otro agrupamien-to simple), concentrando el 28,9% de sus conjuntos, seguida por la tipología Blo-que con acceso vertical interno (A1), con el 21,1%.



La Región de Atacama posee una superficie promedio de los departamen-tos equivalente a 52,7 m2 y es la región del país que posee la mayor cantidad de viviendas (68,7%) bajo la media nacional. Sin embargo, dado que es una de las re-giones con la menor proporción de unidades (3,5%) bajo los 45 m2, es correcto señalar que la mayor parte de los departamentos de la región (65,2%) posee entre 45 m2 y 51,7 m2.

El departamento más pequeño de la región es parte del edificio Bulnes y Domeyko, el cual posee 32 m2, mientras que el más amplio, con 78 m2, se encuentra en la Villa Bernardo O’Higgins, ambos ubicados en la ciudad de Vallenar.


Entre 45 y 54,9

44,9 y menos

3,5%

67,2%

29,3%

55 y más

GRÁfICO 103. CHILE (2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN SUPERfICIE CONSTRUIDA EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, ATACAMA



EDIfICIO MANUEL RODRÍGUEz, COPIAPó, 1978, (32 DEPARTAMENTOS)

VILLA ELEUTERIO RAMÍREz, COPIAPó, 1976, (132 DEPARTAMENTOS)


CONDOMINIO DON GUILLERMO wHEELwRIGHT, COPIAPó, 2009, (290 DEPARTAMENTOS)

VILLA EL PALOMAR, COPIAPó, 2000,

(87 DEPARTAMENTOS)


5 coquiMbo


La Región de Coquimbo concentra el 0,3% de los departamentos del país (1.029 unidades) y el 0,9% de los conjuntos habitacionales (14 casos). Esto la sitúa como la segunda región con menos departamentos en condominios sociales a nivel nacional, después de Aysén; y la tercera en cantidad de conjuntos, luego de Aysén y Magallanes.

La totalidad de los conjuntos de condominios sociales en altura existentes en la región fueron construidos entre los años 1964 y 1996. De hecho, un 46,6% de las unidades –correspondientes a la Población Ministro Carlos Cortés, de 320 unida-des, y Recsi Illapel, de 160– corresponden a departamentos que iniciaron su cons-trucción el año 1973, concluyendo en 1974 y 1977 respectivamente.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952


GRÁfICO 104. CHILE (1936 – 2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, COQUIMBO


5.2 localiZación

Los condominios sociales de Coquimbo se encuentran localizados en cuatro de las comunas de la región. La conurbación Coquimbo-La Serena reúne el 71,4% de los conjuntos habitacionales, distribuyéndose en igual medida entre ambas comunas, aunque los conjuntos de La Serena concentran un número mayor de departamentos (501 unidades frente a 296 de Coquimbo). En Illapel se localiza el 21,4% de los conjuntos de la región, mientras que Salamanca alberga el 7,1%.

De los conjuntos que se encuentran en la conurbación Coquimbo-La Serena, es posible señalar que la totalidad de los casos se encuentran localizados en áreas relativamente centrales de cada una de las respectivas ciudades, prácticamente sin diferenciarse en función del año en que fueron construidos. En este sentido, la tendencia de localización de condominios sociales, propia de contextos con un bajo número de condominios sociales, es seguir las tendencias de localización de la vivienda en general.


MAPA 13. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, COQUIMBO


COQUIMBO

LA SERENA

0 500 1.000m

0 500 1.000m

COQUIMBO

LA SERENA

0 500 1.000m

0 500 1.000m



Coquimbo tiene un promedio de 74 departamentos por conjunto, siendo la región con la menor relación de departamentos por conjunto a nivel nacional. El conjunto que concentra la mayor cantidad de viviendas en la región posee 292 unidades y corresponde al caso del conjunto El Libertador de La Serena, cuyo permiso de edificación data de 1982. En contraposición, el conjunto con la menor cantidad de departamentos es el condominio Bernardo O’Higgins de Illapel, del año 1978, que posee 12 departamentos. Con respecto al tamaño general de los conjuntos de esta región –en términos de cantidad de departamentos–, el 64,3% de los conjuntos tiene menos de 70 unidades de vivienda.

La superficie promedio de los conjuntos de Coquimbo es de 1,31 Ha, siendo la su-perficie máxima, equivalente a 6,74 Ha, la del Conjunto Armónico Vista Hermosa. La superficie mínima de los conjuntos es de 0,08 Ha y corresponde al Edificio Plaza de Illapel. Además, los conjuntos de esta región presentan una densidad promedio de 170,59 departamentos y/o viviendas por hectárea y la mayoría de ellos presen-ta una densidad baja.

La tipología predominante que se puede encontrar en Coquimbo son bloques con acceso vertical interno (A1), presente en el 35,7% de los conjuntos de la región, seguida por el sistema de agrupamiento B4 (otro agrupamiento compuesto), con el 21,4%.


La superficie promedio de los departamentos de Coquimbo equivale a 54,8 m2, ubicándose 3,1 m2 por sobre el valor del mismo indicador a nivel nacional.

El 43,6% de los departamentos de Coquimbo se encuentra por debajo de la media a nivel nacional, al tiempo en que ésta es una de las cuatro regiones con la mayor proporción de viviendas bajo los 45 m2, luego de la de O’Higgins, la Metropolitana y la del Maule. La superficie de menor tamaño identificada en la región corresponde a 34 m2.


Pese a lo antes señalado, Coquimbo ocupa el tercer lugar entre las regiones con el mayor porcentaje de viviendas sobre los 55 m2, siguiendo a Los Lagos y Arica y Parinacota. Las viviendas de mayor tamaño en la región alcanzan los 88,3 m2.

Entre 45 y 54,9

44,9 y menos

36,1%

7,5%

56,4%

55 y más


GRÁfICO 105. CHILE: PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN SUPERfICIE CONSTRUIDA EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, COQUIMBO



POBLACIóN MINISTRO CARLOS CORTéS, COQUIMBO, 1973, (160 DEPARTAMENTOS)

POBLACIóN VÍCTOR DOMINGO SILVA, COQUIMBO, 1969, (32 DEPARTAMENTOS)

CONjUNTO EL LIBERTADOR, LA SERENA, 1982, (292 DEPARTAMENTOS)

CONjUNTO ARMóNICO VISTA HERMOSA, LA SERENA, 1977, (24 DEPARTAMENTOS)



6 valparaíso


Valparaíso, la segunda región en cantidad de condominios sociales des-pués de la Región Metropolitana, reúne el 21,5% de los conjuntos (334 casos) y el 18,1% de los departamentos del país (62.489 unidades).

En la región se encuentran condominios sociales ejemplares de los distintos perio-dos de la política habitacional chilena y de las diversas estrategias de producción de vivienda social. Sin embargo, la mayor cantidad de casos se construyó a partir del periodo de entrada en vigencia del Programa de Vivienda Básica y se extremó entre los años 1997 y 2000, donde se produjeron cerca de 3.240 departamentos por año, lo que equivale a construir anualmente todos los condominios sociales de la Región de Atacama.

0%

10%

15%

20%

25%

30%

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952


GRÁfICO 106. CHILE (1936 – 2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, VALPARAÍSO


6.2 localiZación

Los condominios sociales de la Región de Valparaíso se encuentran en 23 de sus 38 comunas, siendo las siguientes las principales: Viña del Mar, con el 32,9% de los conjuntos habitacionales; Valparaíso, con el 21,3%; Quilpué, con el 6,6%; Quillota, Calera y Villa Alemana con el 5,1% en cada caso; y San Antonio, que con-centra el 4,2% de los conjuntos de la región.

En términos de concentración de departamentos, las 10 comunas con mayor nú-mero de viviendas en condominios sociales son:

Para ver un análisis sobre las condiciones de localización y accesibilidad de los con-dominios sociales de la región de Valparaíso, ver la sección Análisis Urbano.

Nº COMUNA DPTOS. % REGIONAL % DEL PAÍS

viña del Mar

valparaíso

villa alemana

quilpué

quillota

san antonio

los Ándes

calera

san Felipe

con con

1

3

3

4

5

6

7

8

9

10

18.330

13.872

4.879

4.497

2.721

2.633

2.564

2.181

1.896

1.524

29,3%

22,2%

7,8%

7,2%

4,4%

4,2%

4,1%

3,5%

3,0%

2,4%

5,3%

4,0%

1,4%

1,3%

0,8%

0,8%

0,7%

0,6%

0,6%

0,4%

TABLA 15.


MAPA 14. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, VALPARAÍSO


VALPARAÍSO

VIÑA DEL MAR

CON CON

0 1.000 2.000m

VALPARAÍSO

VIÑA DEL MAR

CON CON



Valparaíso ocupa el cuarto lugar entre las regiones que tienen los mayores promedios de departamento por conjunto, ubicándose después de la Región Me-tropolitana, la de Arica y Parinacota y la de O’Higgins, con un total de 187 unidades por conjunto, esto es, 34,4 unidades bajo la media nacional.

El conjunto con el mayor número de viviendas en la región tiene un total de 1.316 departamentos y corresponde al conjunto Aguas de La Foresta de la comuna de Vi-lla Alemana, cuyo permiso de edificación corresponde al año 1999. Por su parte, el conjunto más pequeño posee seis departamentos y corresponde al caso del Con-junto habitacional INP II, del año 1967, ubicado en Viña del Mar. En tanto, el 87,1% de los conjuntos de Valparaíso tienen hasta 300 departamentos.

La superficie promedio de los conjuntos de la Región de Valparaíso es de 2,57 ha, ubicándose como la tercera región con la mayor superficie promedio, luego de la de O’Higgins y la Metropolitana. La superficie mínima identificada equivale a 0,04 Ha, correspondiente al conjunto Edificio Uno Norte, construido el año 1957, el cual agrupa un total de ocho departamentos. En tanto, el conjunto Población El Olivar I de 1988 es el que posee la máxima superficie identificada en la región, con 48,84 Ha.

En términos de densidad habitacional, Valparaíso ocupa la cuarta posición dentro de las regiones que presentan menor densidad habitacional promedio, con 130,8 departamentos y/o viviendas por hectárea.

La Región de Valparaíso, junto con la Metropolitana y la del Biobío, son las únicas tres regiones donde se pueden observar todos los tipos de sistema de agrupamien-tos descritos por el catastro. Sin embargo, en esta región la tipología predominan-te corresponde a Bloques paralelos compactos (B1), presente en el 26,6% de sus conjuntas, seguida por Bloques con acceso vertical interno (A1) con una presencia del 21,3%. Por su parte, las tipologías menos frecuentes son bloques de unidades adosadas (A4) y B4 (otro agrupamiento compacto), cada una con el 2,1%.


La superficie promedio de los departamentos de la Región de Valparaí-so equivale a 53,1 m2, metraje posicionado por sobre la media nacional. Entre las


regiones que concentran la mayor cantidad de condominios sociales, Valparaíso es aquella que posee la menor proporción de departamentos con una superficie inferior a la media nacional, situación que representa al 53,4% de sus unidades. Sin embargo, ocupa el cuarto lugar a nivel nacional entre las viviendas con los mayores porcentajes de unidades bajo la superficie promedio estimada para el país.

La superficie mínima identificada en la región corresponde a 24,5 m2 y es la ter-cera más baja al comparar el mismo indicador entre las regiones del país, luego de Antofagasta y Biobío.

Por su parte, la vivienda de mayor superficie en la Región de Valparaíso posee 127,3 m2 y en la comparación nacional se ubica solo detrás de la Región Metro-politana. Esto no resulta extraño considerando que ambas regiones han tenido una importante producción de condominios sociales en los diversos periodos históricos de este tipo de vivienda social, llegando a ser aquellas que concentran la mayor cantidad de condominios sociales. Por tanto, la diversidad en la superficie de las unidades refleja la presencia de diferentes estándares asociados a la producción de la vivienda social en altura.

El 23,1% de los departamentos de la Región de Valparaíso cuenta con una su-perficie menor a 45 m2. En comparación a las regiones de mayor concentración de condominios sociales, esto la posiciona en mejores condiciones frente a la de O´Higgins y la Metropolitana, pero no respecto a la del Biobío –que posee solo el 16,4% de las viviendas de menos de 45 m2–. Por su parte, se genera exactamente la misma tendencia si se compara la proporción de viviendas que poseen un me-traje igual o mayor a 55 m2.

Entre 45 y 54,9

44,9 y menos23,1%

40,1%

36,7%

55 y más


GRÁfICO 107. CHILE (2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN SUPERfICIE CONSTRUIDA EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, VALPARAÍSO



POBLACIóN VILLA ARAUCO, VIÑA DEL MAR, 1987, (256 DEPARTAMENTOS)

POBLACIóN CARLOS CONDELL, VALPARAÍSO, 1953, (79 DEPARTAMENTOS)

POBLACIóN IGNACION CARRERA zENTENO, VALPARAÍSO, 1961 (184 DEPARTAMENTOS)

POBLACIóN QUEBRADA MÁRQUEz, VALPARAÍSO, 1950 (99 DEPARTAMENTOS)



7 reGión MeTropoliTana


La Región Metropolitana, siendo la más poblada del país, es la región que concentra la mayor cantidad de conjuntos y departamentos en condominios socia-les. Posee un total de 194.808 departamentos distribuidos en 671 conjuntos habi-tacionales, representando el 56,6% de las unidades y el 43,2% de los conjuntos a nivel nacional.

Durante el siglo pasado, tempranamente la Región Metropolitana enfrentó ritmos de crecimiento poblacional que superaban la cantidad de viviendas disponibles e incluso el ritmo de producción de nuevas residencias. De ese modo, las estrategias adoptadas para enfrentar el déficit habitacional y la importancia que este cobraba en la región resultan elementos que permiten explicar los altos niveles concen-tración de condominios sociales y posibilitan identificar las diversas tipologías de bloques y conjuntos existentes en el país.

No obstante lo anterior, casi la mitad de las viviendas en condominios sociales de la Región Metropolitana (49,7%) fueron producidas durante el periodo en el que se encontraba vigente el Programa de Vivienda Básica. Entre los años 1984 y 2000, se produjo un promedio de 5.928 departamentos y 16 conjuntos por año. De hecho, solo entre 1997 y 2000 el ritmo de producción de viviendas en condominios socia-les alcanzó las 8.176 unidades por año.


Sin embargo, tras la evidencia pública y mediática de la crisis del modelo de pro-ducción masiva de viviendas y la necesidad de considerar los costos sociales apa-rejados a la localización y la calidad de los conjuntos, se aumentaron los costos económicos de la vivienda atenuando con ello el ritmo de producción, que desde 2005 en adelante equivale a 1.848 departamentos por año.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952

30%

35%

40%


GRÁfICO 108. CHILE (1936 – 2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, REGIóN METROPOLITANA



puente alto

Maipú

ñuñoa

la Florida

san bernardo

quilicura

santiago

estación central

peñalolén

Macul

1

3

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

18.357

13.089

12.746

11.684

11.160

9.953

8.137

7.870

7.352

6.653

6.455

6.401

6.344

5.415

5.179

9,4%

6,7%

6,5%

6,0%

5,7%

5,1%

4,2%

4,0%

3,8%

3,4%

3,3%

3,3%

3,3%

2,8%

2,7%

5,3%

3,8%

3,7%

3,4%

3,2%

2,9%

2,4%

2,3%

2,1%

1,9%

1,9%

1,9%

1,8%

1,6%

1,5%

la pintana

pudahuel

el bosque

lo prado

renca

7.2 localiZación

En la Región Metropolitana los condominios sociales se emplazan en 39 de las 52 comunas. Las comunas que más departamentos poseen son Puente Alto, la cual concentra el 9,4% de las viviendas de la región y el 5,3% a nivel nacional; seguida por Maipú, con el 6,7% de los conjuntos de la región y el 3,8% de los del país.

Las 15 comunas con mayor concentración de unidades en la región son:

Para ver un análisis sobre las condiciones de localización y accesibilidad de los con-dominios sociales de la Región Metropolitana, ver la sección Análisis Urbano.

TABLA 16.


MAPA 15. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, REGIóN METROPOLITANA


MAIPU


QUILICURA

LA FLORIDA

PUDAHUEL

LAS CONDESRENCA

PENALOLEN

HUECHURABA

VITACURA

LA PINTANA

CALERA DE TANGO

LA REINA

NUNOASANTIAGO

PAC

LO BARNECHEA

MACUL

RECOLETA

CERRILLOS

EL BOSQUE

CONCHALI

PROVIDENCIA

LA GRANJA

CERRO NAVIA

SAN MIGUEL

LA CISTERNA

LO ESPEJO

QUINTA NORMAL

ESTACION CENTRAL

LO PRADO

BUIN

SAN JOAQUIN

SAN RAMON

INDEPENDENCIA

0 2,5 5km

MAIPU


QUILICURA

LA FLORIDA

PUDAHUEL

LAS CONDESRENCA

PENALOLEN

HUECHURABA

VITACURA

LA PINTANA

CALERA DE TANGO

LA REINA

NUNOASANTIAGO

PAC

LO BARNECHEA

MACUL

RECOLETA

CERRILLOS

EL BOSQUE

CONCHALI

PROVIDENCIA

LA GRANJA

CERRO NAVIA

SAN MIGUEL

LA CISTERNA

LO ESPEJO

QUINTA NORMAL

ESTACION CENTRAL

LO PRADO

BUIN

SAN JOAQUIN

SAN RAMON

INDEPENDENCIA



La Región Metropolitana es aquella que posee el mayor promedio de de-partamentos por conjunto a nivel nacional, alcanzando las 290 unidades por con-junto. Esto la ubica en 86 unidades por sobre el promedio de Arica y Parinacota, la región que se ubica en la segunda posición respecto al valor de este indicador.

A su vez, el conjunto que posee la mayor cantidad de viviendas en la región es tam-bién el más grande del país: se trata del conjunto Los Andes I, II y III de la comuna de San Bernardo, que tiene 3.258 viviendas y fue construido en 1995. Solo este con-junto concentra más viviendas que las regiones de Aysén, Coquimbo, Magallanes, Los Ríos, Los Lagos o Atacama. Por su parte, el conjunto con menos departamentos tiene seis unidades y corres-ponde al caso de la Comunidad Valdés Montt, ubicado en la comuna de Santiago, la que data del año 1946.

En términos generales, el 84,4% de los conjuntos de la Región Metropolitana están compuestos hasta por 500 unidades; en tanto, el 1,6% de los conjuntos supera los 1.500 departamentos.

La Región Metropolitana ocupa el segundo lugar entre las regiones con mayor su-perficie promedio de sus conjuntos, alcanzando las 3,61 ha y siendo superada solo por la de O’Higgins. Del mismo modo, también ocupa el segundo puesto al compa-rar las máximas superficies de conjunto, con las 54.6 ha del Conjunto Habitacional Manuel Rodríguez (todas las etapas Laguna Oriente). No obstante, en esta región es posible encontrar la segunda superficie mínima más baja a nivel nacional –lue-go de Biobío–, correspondiente a las 0,02 ha del Conjunto Manuel Montt, del año 1946.

Por otro lado, la densidad promedio que presenta esta región es la tercera más alta, al obtener una media de 188,94 departamentos y/o viviendas por hectárea.


Dentro de los sistemas de agrupamiento más frecuentes que se pueden encontrar en la Región Metropolitana están la tipología bloque de acceso interno (A1), pre-sente en el 19,2% de los conjuntos, y la de Bloques paralelos independientes (B2), en el 16,4% de los conjuntos; en tanto, los Bloques de unidades adosadas (A4) son los menos frecuentes en la región, con el 0,4%. Cabe destacar que la presencia de todas las tipologías es más equitativa que en el resto del país.


La superficie promedio de los departamentos de la Región Metropolitana equivale a 50,4 m2 y es una de las tres regiones, junto a la de O’Higgins y la del Maule, que poseen una superficie promedio de sus unidades por debajo de la media nacional.

La superficie mínima identificada en la región es de 28,5 m2, ocupando el cuarto lugar entre las regiones cuyas superficies mínimas son las más pequeñas del país. Sin embargo, es la región que posee la superficie máxima más alta entre todas las regiones, con departamentos de 159,3 m2. Esto hace que la Región Metropolitana posea el rango de superficies más amplio a nivel nacional, existiendo 130,8 m2 de diferencia entre el departamento más pequeño y el más amplio de la región.

Naturalmente, debido a su alta concentración de viviendas, es la región que posee la mayor cantidad de unidades bajo la superficie promedio a nivel nacional, supe-rando las 110.000 unidades de vivienda. Por su parte, en términos relativos, con el 63,4% de sus departamentos bajo la media nacional, ocupa el primer lugar entre las regiones que mayor cantidad de viviendas concentran –RM, Valparaíso, Biobío y O’Higgins– y el segundo lugar a nivel nacional, después de Atacama.

De acuerdo al metraje requerido que actualmente define el Fondo Solidario de


Vivienda para las viviendas sociales en altura (55 m2), es posible señalar que la Región Metropolitana es una de las cuatro regiones con la mayor proporción de viviendas ubicadas bajo el estándar actual, situación que alcanza al 70,3% de los departamentos de la región.

Entre 45 y 54,9

44,9 y menos

43,1%

27,2%

29,7%

55 y más


GRÁfICO 109. CHILE (2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN SUPERfICIE CONSTRUIDA EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, REGIóN METROPOLITANA




VILLA fRANCIA SECTOR H2, ESTACIóN CENTRAL, 1969, (192 DEPARTAMENTOS)

HUEMUL II, SANTIAGO, 1943, (137 DEPARTAMENTOS)

CONDOMINIO DON EDUARDO, LA GRANjA, 2009, (164 DEPARTAMENTOS)

VILLA CORDILLERA, SECTOR III y IV, SAN BERNARDO, 1995, (1.152 DEPARTAMENTOS)


8 o’HiGGins


La Región de O’Higgins ocupa el cuarto lugar entre aquellas con la mayor cantidad de departamentos, siguiendo a las regiones Metropolitana, de Valparaíso y del Biobío. Posee 16.978 departamentos (4,9% del país) y 89 conjuntos habita-cionales, equivalentes al 5,7% del total nacional.

Hacia 1983 existía un total de 19 conjuntos habitacionales correspondientes a la categoría de condominios sociales y no será sino a partir de 1984 cuando se am-plíe de forma radical la cantidad de conjuntos y departamentos en la región. De hecho, el 64,8% de las viviendas fueron construidas en el periodo de vigencia del Programa de Vivienda Básica, el que produjo viviendas masivamente, por lo general de baja calidad constructiva. En tanto, a partir de 2001 solo se construyó el 18,1% de las unidades.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952


GRÁfICO 110. CHILE (1936 – 2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, O’HIGGINS



rancagua

san Fernando

Graneros

santa cruz

rengo

1

3

3

4

5

12.505

2.677

398

336

325

73,7%

15,8%

2,3%

2,0%

1,9%

3,6%

0,8%

0,1%

0,1%

0,1%

8.2 localiZación

Los condominios sociales de la Región de O’Higgins se encuentran distri-buidos en 14 de sus 33 comunas, aunque solo en dos –Rancagua y San Fernando– se concentra el 77,5% de los conjuntos habitacionales de la región.

Por su parte, las cinco comunas que concentran más del 95% de los departamen-tos existentes en O’Higgins, son las siguientes:

En el caso de Rancagua es posible observar que los condominios sociales son ma-yormente predominantes en la zona norte de la ciudad, por cuanto solo uno de cada seis conjuntos se ubica al sur de la Avenida Libertador Bernardo O’Higgins.

Asimismo, es posible señalar que la mayor parte de los condominios sociales cons-truidos a partir de 1976 fueron localizados especialmente en el sector noreste de Rancagua, generando una concentración de conjuntos muy grandes (sobre 800 viviendas) y densos, donde destacan casos como los conjuntos Vicuña Mackenna, Costa del Sol, Manso de Velasco o El Algarrobo.

TABLA 14.


MAPA 16. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, O´HIGGINS


MACHALÍ

EL OLIVAR

DOÑIHUE

GRANEROS

RANCAGUA

0 500 1.000m

MACHALÍ

EL OLIVAR

DOÑIHUE

GRANEROS

RANCAGUA



La Región de O’Higgins tiene un promedio de 191 departamentos por con-junto, ocupando el tercer lugar entre las regiones con el valor más alto para este indicador, después de las regiones Metropolitana y de Arica y Parinacota. El conjunto que reúne la mayor cantidad de departamentos en la región tiene 1.203 unidades y ocupa el lugar 21 entre los conjuntos con mayor cantidad de departamentos del país: se trata del conjunto San Hernán (etapas I, II y III) de la comuna de San Fernando, el que fue construido en 1992. Por su parte, el conjunto más pequeño es René Schneider 593, de la comuna de Rancagua, el cual posee 15 departamentos.

Sobre la distribución de los conjuntos según el número de departamentos es po-sible señalar que el 85,4% de los conjuntos de la Región de O’Higgins tienen hasta 300 departamentos, mientras que el 14,6% de los conjuntos supera las 500 uni-dades de vivienda.

O’Higgins se posiciona como la región que cuenta con la mayor superficie promedio de conjunto entre todas las regiones del país, con 3,81 Ha. Asimismo, la superficie máxima de un conjunto en esta región es de 68 Ha –siendo también la superficie máxima más alta a nivel nacional–, correspondiente al conjunto Salomón Corvalán de la comuna de Rancagua, el cual concentra un total de 480 departamentos. La superficie más pequeña entre los conjuntos de la región la tiene el conjunto René Schneider 593, con 0,09 Ha, el mismo que cuenta con la menor cantidad de depar-tamentos en la región.

La densidad promedio identificada para los conjuntos de esta región es de 141,74 departamentos y/o viviendas por hectárea.

Por otra parte, dentro de las tipologías predominantes de la región están los Blo-ques paralelos independientes (B2), agrupando el 24,7% de los casos, y los Bloques con acceso vertical externo (A5), que representan el 21,3%.



La superficie promedio de los departamentos de la Región de O’Higgins corresponde a 48,9 m2 y, junto a las regiones Metropolitana y del Maule, es una de las tres regiones cuya superficie promedio se ubica bajo la media nacional, con el 61,4% de sus departamentos en dicha situación. En el escenario nacional, es la tercera región con la mayor proporción de viviendas por debajo de los 51,7 m2.

La superficie mínima identificada en la región equivale a 35,1 m2, mientras que la máxima alcanza los 118,4 m2.

A nivel nacional, es la región que posee el porcentaje más alto de viviendas bajo los 45 m2, con el 48,5% de sus unidades. Tras La Araucanía, ocupa el segundo lugar entre las regiones que cuentan con la mayor proporción de unidades por debajo de los 55 m2, que corresponde a la superficie mínima requerida actualmente para nuevas viviendas sociales en altura, situación en la que califica el 74,1% de los departamentos.

Entre 45 y 54,9

44,9 y menos

48,5%

25,6%

25,8%

55 y más


GRÁfICO 111. CHILE (2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN SUPERfICIE CONSTRUIDA EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, O’HIGGINS




MARCOS CHIAPPONI I y II, RANCAGUA, 1977, (224 DEPARTAMENTOS)

RANCAGUA SUR I y II, RANCAGUA, 1956, (192 DEPARTAMENTOS)

BENjAMÍN VICUÑA MACkENNA ETAPAS I, II y III, RANCAGUA, 1995, (1.623 DEPARTAMENTOS)

DEPARTAMENTAL SUR, SAN fERNANDO, 1989, (66 DEPARTAMENTOS)


9 Maule


En la Región de Maule existe un total de 8.699 departamentos distribuidos en 53 conjuntos habitacionales, lo que representa el 2,5% de las viviendas a nivel nacional y el 3,4% de los conjuntos. Entre las regiones del país, la del Maule ocupa el quinto lugar en términos de cantidad de conjuntos y viviendas.

En Maule, prácticamente la totalidad de los departamentos en condominios socia-les (95,8%) fueron construidos a partir de 1992, con la excepción de cuatro conjun-tos que reúnen 363 departamentos. Asimismo, es necesario destacar que del total de los conjuntos de esta región, el 98% de ellos fue construido de forma posterior a la creación de SERVIU, constituyéndose de esta forma en la región que más au-mentó el porcentaje de sus conjuntos a partir de 1976.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952

30%

35%

40%


GRÁfICO 112. CHILE 1936 – 2013: PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, MAULE


9.2 localiZación

En Maule, los condominios sociales se encuentran en seis de las 30 comu-nas que componen la región. Constitución es la comuna que posee el mayor núme-ro de conjuntos habitacionales –29 en total–, concentrando el 54,7% del total re-gional; seguida por Talca, con 15 conjuntos equivalentes al 28,3% de los conjuntos maulinos. Posteriormente se encuentran Cauquenes, Parral, Curicó y Linares, que suman el 17% de los conjuntos habitacionales de vivienda social en altura existen-tes en la región.

Constitución, comuna que posee 4.372 departamentos y representa la mayor con-centración de viviendas sociales en altura de la región, conoció la construcción de este tipo de conjuntos habitacionales solo a partir de 1991, particularmente a tra-vés de la acción del Programa de Vivienda Básica. Debido a la particular formación geográfica de la ciudad, el emplazamiento de los condominios sociales se generó principalmente sobre sitios irregulares de laderas de cerro, donde se apilaron masi-vamente los bloques buscando maximizar el rendimiento de los terrenos.

En la ciudad de Talca, por su parte, donde existen condominios sociales a partir de 1973, estos han tendido a localizarse en una franja que va de norte a sur, ubicada desde el centro hacia el sector oeste de la ciudad. Probablemente el caso que más resalta en la ciudad corresponda al conjunto Las Américas (1.404 departamentos divididos en siete sectores), el cual se ubica en el extremo noroeste de Talca, próxi-mo a una de las principales vías de acceso a esta capital regional.


CONSTITUCIÓN

0 500 1.000m

TALCA

MAPA 17. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, MAULE


CONSTITUCIÓN

0 500 1.000m

TALCA

0 500 1.000m



Maule tiene un promedio de 164 departamentos por conjunto. El conjunto más grande de la región posee 780 unidades y corresponde a la población San Luis (etapas VI, VII y VIII) de la comuna de Talca . En tanto, los conjuntos que menos departamentos albergan tienen 16 unidades cada uno y corresponden a los casos de Caja Ferro de la comuna de Talca y el conjunto Aníbal Pinto de Parral.

En Maule, el 62,3% de los conjuntos tienen menos de 151 departamentos; un 22,6% se ubica entre 301 y 500 departamentos y solo el 3,8% tienen entre 501 y 1.000 unidades.

La región del Maule ocupa el 9° lugar en cuanto a la superficie promedio de sus conjuntos, con 1,32 Ha por conjunto. El caso con la mayor superficie de la región es el conjunto Las Américas III, VI (sector 2) y VIII (Sector B y C), de 1996, con 6,76 Ha y 708 departamento, mientras que el conjunto con la superficie mínima corres-ponde a Caja Ferro, construido en 1973, con un total de 0,13 Ha y 16 unidades de vivienda.

La densidad promedio del Maule es de 157,82 departamentos y/o vivienda por hectárea.

El 47,2% de los conjuntos de la región presenta un sistema de agregación del tipo Bloques paralelos independientes (B2), seguido por el 18,9% de conjuntos con la tipología de Bloques paralelos compactos (B1). Dentro de las tipologías presentes en Maule, la menos frecuente es la B4 (Otro agrupamiento compuesto), solo con el 1,9%.


La superficie promedio correspondiente a los departamentos de la Región del Maule es de 48,9 m2. Esto la sitúa como una de las tres regiones que se ubican por debajo de la media nacional, junto a las regiones Metropolitana y de O’Higgins.

No obstante, existe una diferencia destacable: mientras en la Región Metropolitana y la de O’Higgins la distribución de las viviendas bajo el promedio nacional se da un rango cuyo límite inferior corresponde a 28,5 m2 y 35,1 m2 respectivamente, la superficie mínima identificada en la Región del Maule es comparativamente más alta, ya que se ubica en los 39,9 m2. Esto significa que el valor de la superficie pro-


medio regional no se explica por viviendas extremadamente pequeñas sino por la alta concentración de viviendas cuyo tamaño va entre los 39,9 m2 y los 51,7 m2, que equivale al 58,0% de los departamentos de la región.

Por su parte, la superficie del departamento más amplio del Maule, equivalente a 77,6 m2, es la segunda más pequeña entre las máximas superficies identificadas en cada región del país, lo que implica un rango de superficie equivalente a 37,7 m2, que es uno de los más bajos a nivel nacional.

Al identificar la distribución de departamentos entre las categorías de superficie, es posible señalar que la Región del Maule posee una gran proporción de viviendas cuyas superficies están por debajo de la norma actual definida para las viviendas sociales en altura, fijada en 55 m2, alcanzando el 65,8% de sus unidades.

Entre 45 y 54,9

44,9 y menos

39,5%

26,3%

34,1%

55 y más


GRÁfICO 113. CHILE (2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN SUPERfICIE CONSTRUIDA EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, MAULE




MANUEL MESA SECO I, CONSTITUCIóN, 1991, (408 DEPARTAMENTOS)

REINA LUISA II, PARRAL, 1980, (48 DEPARTAMENTOS)

BAjO DE MUTRúN, CONSTITUCIóN, 2007, (70 DEPARTAMENTOS)

LAS AMéRICAS III, VI y VII, TALCA, 1996,, (708 DEPARTAMENTOS)


10 biobío


Biobío ocupa el tercer lugar entre las regiones del país que poseen la ma-yor cantidad de condominios sociales con un total de 147 conjuntos habitaciona-les, equivalentes al 9,5% del país. Además, concentra 26.043 departamentos, lo que representa el 7,6% de los departamentos en conjuntos de condominios socia-les en altura a nivel nacional.

La región, al ser una de las que más concentra conjuntos de condominios sociales, cuenta con conjuntos proyectados y construidos en las diversas etapas y mediante los distintos mecanismos presentes en la evolución de la vivienda social en altura. No obstante, tal como es posible apreciar en el gráfico, a partir de 1984 se constru-yó el 67,4% de los departamentos.

Al comparar la producción anual de condominios sociales, es posible identificar dos años que explican el 22,1% de los departamentos en condominios sociales de la región y representan los principales peak de producción. En primer lugar, aparece el año 1995 como aquel en que más departamentos se construyeron: se alcanzaron las 3.346 unidades, equivalentes al 12,9% del total regional. Luego en 2011, debido a los efectos que causó el terremoto del 27 de febrero en Biobío, se construyeron 2.398 unidades, correspondientes al 9,2% de los departamentos a nivel regional.

0%

10%

15%

20%

25%

30%

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952


GRÁfICO 114. CHILE (1936 – 2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, BIOBÍO


10.2 localiZación Los condominios sociales de la Región del Biobío, se encuentran localizados en 16 de sus 54 comunas. Las comunas que concentran la mayor proporción de conjun-tos habitacionales son: Concepción (30,6%); Hualpén (12,2%); Talcahuano (8,8%) y Los Ángeles (8,8%).

En términos de unidades de vivienda, las comunas que concentran la mayor canti-dad de departamentos son las que se muestran en la siguiente tabla:


rancagua

san Fernando

Graneros

santa cruz

rengo

1

3

3

4

5

6

7

8

9

5.695

4.219

3.183

2.675

2.451

1.955

1.270

1.096

1.027

21,9%

16,2%

12,2%

10,3%

9,4%

7,5%

4,9%

4,2%

3,9%

1,7%

1,2%

0,9%

0,8%

0,7%

0,6%

0,4%

0,3%

0,3%

san Fernando

Graneros

santa cruz

rengo

TABLA 18


CONCEPCIÓN

TALCAHUANO

HUALPÉN

PENCO

SAN PEDRO DE LA PAZ

0 1.000 2.000m

MAPA 18. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, BIOBÍO


CONCEPCIÓN

TALCAHUANO

HUALPÉN

PENCO

SAN PEDRO DE LA PAZ 0 1.000 2.000m



Biobío cuenta con un promedio de 177 departamentos por conjunto, 44 conjuntos menos que el promedio a nivel nacional, ubicándose en relación al valor de este indicador por debajo de las regiones Metropolitana, de Arica y Parinacota, de Val-paraíso, de O’Higgins y de Tarapacá.

El conjunto con el mayor número de viviendas tiene 1.032 departamentos y co-rresponde al caso de Mirador del Pacífico de la comuna de Talcahuano, el que fue construido el año 2011. Por su parte, el conjunto con menos departamentos cuen-ta con seis unidades y se trata del conjunto Adel Almizry de la comuna de Concep-ción, edificado hacia 1961. A pesar de estos dos extremos presentados, el 67,4% de los conjuntos cuenta con menos de 151 departamentos.

Por otra parte, la superficie promedio de los conjuntos de esta región es de 1,68 Ha, valor que iguala al de la Región de Tarapacá. En Biobío es posible encontrar el con-junto con la superficie más pequeña a nivel nacional, el cual es el conjunto Freire 844 de la comuna de Concepción, con 0,01 hectáreas.

La densidad habitacional correspondiente a esta región es de 178,61 departamen-tos y/o viviendas por hectárea.

La tipología predominante de la región corresponde a Bloques con acceso vertical interno (A1), pues el 42,9% de los conjuntos la presentan; seguido por el 17,7% de conjuntos con un sistema de agregación con Bloques con acceso horizontal exter-no (A2). Además, de todas las tipologías presentes, la que tiene la menor presencia dentro de la región corresponde a los Bloques de unidades adosadas (A4), con el 0,7%.


En Biobío, la superficie promedio de los departamentos corresponde a 55,5 m2, es decir 3,8 m2 sobre la media nacional, lo cual posiciona a la región como aquella con la sexta superficie promedio más alta entre las regiones del país.

La proporción de viviendas de la región cuya superficie se ubica por debajo del promedio nacional (51,7 m2) alcanza el 41,2% de los departamentos. Esto, que constituye una cifra considerable, la ubica como la región con la menor proporción


de viviendas bajo la media nacional entre las regiones que más concentran condo-minios sociales –regiones Metropolitana, de Valparaíso, del Biobío y de O’Higgins–.Asimismo, entre las regiones de alta concentración de condominios, la del Biobío es la que posee la menor proporción de viviendas bajo los 45 m2, con solo el 16,4% de sus departamentos en dicha situación. De igual manera, comparándose con las mismas regiones, l del Biobío cuenta con el mayor porcentaje de unidades que po-seen 55 m2 o más.

Entre 45 y 54,9

44,9 y menos

16,4%

38,9%

44,7%55 y más


GRÁfICO 115. CHILE (2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN SUPERfICIE CONSTRUIDA EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, BIOBÍO




PLAzA PINTO, LOS ÁNGELES, 1968, (176 DEPARTAMENTOS) COLECTIVO CHOLLIN - PUCHOCO SCHwAGER, CORONEL, 1943, (196 DEPARTAMENTOS)

RIBERA NORTE, CONCEPCIóN, 1999, (445 DEPARTAMENTOS)

LOS HéROES, CHIGUAyANTE, 1979, (40 DEPARTAMENTOS)


11 araucanía


En la Región de la Araucanía existen 4.017 departamentos, lo cual repre-senta un 1,2% de las unidades en conjuntos de condominios sociales en altura a ni-vel nacional. Dichos departamentos se distribuyen en 31 conjuntos habitacionales, equivalentes al 2% del total nacional.

En la región, la mayor parte de los condominios fueron construidos durante el pe-riodo de vigencia del Programa de Vivienda Básica, alcanzando el 78,5% de las unidades existentes. Resulta llamativo que desde el año 2001 en adelante, la pro-ducción de condominios sociales sea prácticamente inexistente, registrándose tan solo dos conjuntos con un total de 172 unidades. Esta tendencia se da también en regiones como las de Coquimbo, Los Ríos, Los Lagos y Aysén.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952


GRÁfICO 116. CHILE (1936 – 2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, ARAUCANÍA


11.2 localiZación

En la Región de la Araucanía, los conjuntos habitacionales correspondien-tes a la categoría de condominios sociales se encuentran emplazados en las comu-nas de Temuco (58,1%); Padre Las Casas (25,8%); Villarrica (9,7%); Pucón (3,2%) y Carahue (3,2%). En tanto, solo la conurbación Temuco-Padre Las Casas explica el 88,2% de los departamentos en condominios sociales de la región.

En Temuco, pese a que la localización de los conjuntos habitacionales es relativa-mente dispersa, es posible señalar que la mayoría de los conjuntos construidos en la década de los noventa tienden a localizarse hacia los bordes de la ciudad, parti-cularmente hacia extremo el noroeste.

Por su parte, los condominios sociales son una realidad relativamente reciente para la comuna de Padre Las Casas, ya que la mayor parte (99,3%) de los departamen-tos emplazados en ella fueron construidos entre 1993 y 2003.


TEMUCO

PADRE LAS CASAS

0 500 1.000m

MAPA 19. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, ARAUCANÍA


TEMUCO

PADRE LAS CASAS

0 500 1.000m



La Araucanía posee un promedio de 130 departamentos por conjunto, siendo una de las cinco regiones con el valor más bajo para este indicador, después de las de Coquimbo, Atacama, Aysén y Antofagasta. No obstante, el conjunto que posee más departamentos a nivel regional cuenta con 600 unidades y corresponde al caso de la Villa Mankemalén/Población Lomas de Huitrán (etapas I, II, III y IV), ubicada en la comuna de Padre de Las Casas y construida el año 1993. Los conjun-tos con la menor cantidad de departamentos son el Condominio Santa Clara y el Condominio El Mirador de Temuco, ambos con un total de 12 departamentos.

La mayor parte de los conjuntos de la Araucanía (90%) posee hasta 300 unidades habitacionales. De ese grupo, el 60,7% cuenta con menos de 70 departamentos, en tanto el 25,8% tiene entre 71 y 150 unidades. Por su parte, solo un conjunto supera las 500 unidades de vivienda.

En relación a la superficie de los conjuntos, La Araucanía se ubica en el quinto lugar dentro de las regiones que tienen la menor superficie de sus conjuntos, con 1,25 Ha. Sin embargo, es posible encontrar una superficie máxima de 8,66 Ha en el con-junto de Villa Mankemalén/Población Lomas de Huitrán (etapa I, II, III y IV) y una superficie mínima de 0,06 Ha del conjunto Santa Clara.

Junto con esto, la densidad habitacional presente en esta región es la tercera más baja del país, con 123,5 departamentos y/o viviendas por hectárea, luego de las regiones de Aysén y Magallanes.

Es necesario destacar dentro de las características de los conjuntos de La Arauca-nía que las tipologías predominantes corresponden a Bloques de acceso vertical interno (A1) en el 45,2% de sus conjuntos y a Bloques paralelos independientes (B2) en el 22,6%.º


La superficie promedio identificada entre los departamentos existentes en la Región de La Araucanía equivale a 53,5 m2. En tanto, la superficie de depar-tamento más pequeña alcanza los 33,6 m2 y la mayor corresponde a 96,0 m2.


El 44,8% de los departamentos en condominios sociales de La Araucanía se en-cuentra bajo la superficie promedio a nivel nacional, la cual está fijada en 51,7 m2. Esto la ubica entre las regiones con la mayor cantidad de viviendas bajo la super-ficie promedio del país entre las regiones ubicadas al sur de la Región del Maule, equiparándose con el caso de Magallanes.

Asimismo, ocupa el quinto lugar entre las regiones que poseen las mayores propor-ciones de viviendas cuyas superficies se ubican por debajo de los 45 m2, luego de las regiones de O’Higgins, Metropolitana, del Maule y de Coquimbo; y es la región que tiene la mayor proporción de viviendas bajo la superficie mínima definida ac-tualmente para viviendas sociales en altura, situación que representa al 75,7% de sus unidades.

Entre 45 y 54,9

44,9 y menos34,7%

41%

24,4%

55 y más


GRÁfICO 117. CHILE (2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN SUPERfICIE CONSTRUIDA EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, ARAUCANÍA




CONDOMINIO COLOMBIA, TEMUCO, 1993, (96 DEPARTA-MENTOS)

REMODELACIóN CAUPOLICÁN, TEMUCO, 1972, (176 DEPAR-TAMENTOS)

CONDOMINIO SANTA CLARA, PADRE LAS CASAS, 2009 (12 DEPARTAMENTOS)

LOMAS DE AILLACARA, PADRE LAS CASAS, 1998, (216 DE-PARTAMENTOS)


12 los ríos


La Región de los Ríos posee 2.525 departamentos distribuidos en 16 con-juntos habitacionales, cifras que representan el 1,0% de los conjuntos y el 0,7% de las unidades en condominios sociales del país.

Los primeros condominios sociales de la Región de Los Ríos datan recién de 1972 y la mayor parte de las unidades (74,9%) fueron construidas durante el periodo de vigencia del Programa de Vivienda Básica, particularmente entre los años 1997 y 2000, donde se edificaron cinco conjuntos con un total de 1.104 viviendas.

Al igual como ocurre en regiones como las de Coquimbo, Los Lagos y Aysén, a partir de 2001 no se ha construido ningún proyecto de departamentos correspondiente a conjuntos de condominios sociales en altura.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952


GRÁfICO 118. CHILE (1936 – 2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, LOS RÍOS


12.2 localiZación

Los condominios sociales de la Región de Los Ríos se encuentran empla-zados en tres de sus comunas: Valdivia, que reúne el 81,3% de los conjuntos ha-bitacionales; La Unión, donde se concentra el 12,5% de los conjuntos y Rio Bueno, que con un conjunto representa el 6,3% restante.

En la ciudad de Valdivia, que concentra el 85,5% de los departamentos, la localiza-ción de los condominios sociales está bastante definida, identificándose una relativa especialización territorial asociada a este tipo de vivienda. La totalidad de los con-juntos catastrados se encuentran ubicados al este de la avenida Pedro Montt/Pedro Aguirre Cerda, principalmente en los sectores denominados San Luis y CORVI.

De acuerdo al año de construcción, no existen diferencias relevantes en cuanto a la localización de los conjuntos habitacionales. Si bien es posible constatar que cua-tro de los cinco conjuntos más recientes están localizados en sectores próximos al límite este de la ciudad, es probable que la diferencia con respecto a los condomi-nios sociales más antiguos se de solo en cuanto a disponibilidad de terrenos pero todos sigan el mismo patrón general de localización.


VALDIVIA

0 500 1.000m

MAPA 20. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, LOS RÍOS


VALDIVIA

0 500 1.000m



La Región de Los Ríos cuenta con un promedio de 158 departamentos por conjunto, lo que la ubica 64 unidades por debajo de la media nacional, bastante cerca del tamaño máximo que deben tener los condominios sociales de acuerdo a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.

El conjunto que cuenta con la mayor cantidad de viviendas en la región tiene un total de 444 departamentos y corresponde al caso del conjunto Padre Hurtado de la ciudad de Valdivia, construido en 1998. Por su parte, el conjunto con la menor cantidad de departamentos posee 24 unidades y corresponde al conjunto Perú, también de la ciudad de Valdivia. El 75% de los conjuntos tiene entre 71 y 300 unidades habitacionales y solo el 6,5% cuenta con un máximo de entre 301 y 500 departamentos.

En cuanto a la superficie promedio de los conjuntos, la Región de Los Ríos alcanza una media de 1,06 Ha, ubicándose en la cuarta posición entre las regiones con la menor superficie a nivel nacional, luego de Atacama, Antofagasta y Aysén. La su-perficie mínima que se puede encontrar es de 0,11 Ha y corresponde al conjunto Perú, de la comuna de Valdivia. La superficie máxima, en tanto, es de 2,61 Ha y se registra en el conjunto Francia, localizado en Valdivia, el cual posee un total de 240 unidades.

La densidad habitacional promedio de la región es de 262,6 departamentos y/o viviendas por hectárea, ubicándose como la región que tienen la densidad más alta del país, seguida por la de Antofagasta y la Metropolitana.

De los diez sistemas de agregación identificados en el catastro, en Los Ríos es po-sible identificar solo cuatro; el 43,8% de los conjuntos corresponde a la tipología Bloque de acceso vertical interno (A1), seguido por Bloques paralelos independien-tes (31,3%), Bloques con acceso horizontal externo (18,8%) y el Bloques perpen-diculares (6,3%).



Los condominios sociales de la Región de Los Ríos alcanzan una superficie promedio equivalente a 56,7 m2, la cual constituye la quinta más alta del país, superando en 5 m2 la media nacional. Solo un 14% de las viviendas de la región se encuentra bajo el promedio nacional, ocupando la segunda posición respecto a este indicador entre las regiones de Chile.Las viviendas en condominios sociales que poseen la superficie más pequeña en la región cuentan con 42,7 m2, mientras que las más amplias alcanzan los 84,3 m2. En términos generales, el 96,3% de las viviendas superan los 45 m2 y cerca de un tercio se encuentra sobre el mínimo requerido actualmente para las viviendas sociales en altura.

Entre 45 y 54,9

44,9 y menos

3,7%

65,2%

31,1%

55 y más


GRÁfICO 119. CHILE (2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN SUPERfICIE CONSTRUIDA EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, LOS RÍOS



GIL DE CASTRO, VALDIVIA, 1978, (120 DEPARTAMENTOS)fRANCIA, VALDIVIA, 1972, (240 DEPARTAMENTOS)

PADRE HURTADO, VALDIVIA, 1998, (444 DEPARTAMENTOS)óSCAR SOMMER, RÍO BUENO, 1995,

(183 DEPARTAMENTOS)



13 los laGos


En la Región de Los Lagos existen 23 conjuntos habitacionales compues-tos por un total de 2.988 departamentos, los cuales representan el 1,5% y el 0,9% de los conjuntos y departamentos a nivel nacional.

El primer conjunto de condominios sociales en altura construido en la región fue el conjunto El Rahue II, que data de 1954. Hacia 1975 existían nueve conjuntos ha-bitacionales que reunían en suma 1.004 viviendas, representando un tercio de los departamentos catastrados a la fecha en la región. El resto de los condominios so-ciales se construyó entre 1976 y 2000, particularmente en el periodo de vigencia del Programa de Vivienda Básica. Desde 1998 no se volvió a construir un conjunto de condominio social en la región, tal como ocurre en las regiones de Coquimbo, de Los Ríos y de Aysén.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952

30%

35%

40%


GRÁfICO 120. CHILE (1936 -2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, LOS LAGOS


13.2 localiZación

En Los Lagos, los condominios sociales se encuentran en cinco de las 30 comunas que conforman la región. La comuna que más condominios concentra es Osorno, la cual posee 11 conjuntos que representan el 47,8% del total regional. En segundo lugar se ubica Puerto Montt, concentrando el 34,8% de los conjuntos.

En término de departamentos, Osorno y Puerto Montt concentran el 94,3% de las unidades y la diferencia entre ambas comunas se estrecha (50,5% y 43,8% res-pectivamente) en comparación a la tendencia de los conjuntos habitacionales, lo que signifca que Puerto Montt tiene un promedio de unidades por conjunto mayor al de Osorno, con 164 y 137 respectivamente.

Castro, Purranque y Río Negro poseen, en suma, cuatro conjuntos habitacionales que representan el 17,4% del total regional, pero que concentran solo el 5,7% del total de departamentos.

Tanto en Osorno como en Puerto Montt existe una clara diferenciación entre la localización de los conjuntos más antiguos y aquellos más recientes.

En el primer caso, la mayor parte de los conjuntos corresponde al período 1954-1978 y se encuentran emplazados en torno al centro histórico de Osorno, identi-ficándose una concentración de condominios sociales hacia el este de la ciudad. En cambio, los conjuntos construidos durante el periodo 1995-1998 se ubican en el sector Francke, el cual está cruzando el Puente Damas, en la zona noroeste de Osorno

En Puerto Montt, la Población Kennedy, que data de 1964 y constituye el primer condominio social de la ciudad, se encuentra emplazada en la avenida Salvador Allende, que corresponde a la continuación de la Ruta Panamericana y representa el acceso principal a la ciudad de Puerto Montt. Al noreste, y bastante próximos a los principales servicios de la ciudad, se ubican los otros dos conjuntos más anti-guos: Lago Chapo (1968) y CAR (1979). Los cinco conjuntos restantes, construidos entre 1995 y 1998, se encuentran localizados en la zona suroeste de Puerto Montt.


MAPA 21. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, LOS LAGOS


PUERTO MONTT

0 500 1.000m

OSORNO

0 500 1.000m

PUERTO MONTT

0 500 1.000m

OSORNO

0 500 1.000m



La Región de Los Lagos tiene un promedio de 130 departamentos por conjunto, valor posicionado entre los cinco más bajos del país y ubicado por debajo del requerimiento definido por la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria como tamaño máximo de los condominios de vivienda social.

No obstante, el conjunto que concentra la mayor cantidad de unidades se aleja del promedio definido para la región y posee un total de 544 departamentos. Este corresponde al caso del conjunto habitacional Vicente Pérez Rosales de Osorno, construido entre los años 1971 y 1974. El conjunto más pequeño, en tanto, es el CAR de la comuna de Puerto Montt y cuenta con solo 17 departamentos. Por otra parte, la superficie promedio por conjunto de la Región de Los Lagos es de 2,38 Ha, situándose en el cuarto lugar entre las regiones con las mayores superfi-cies promedio. Sin embargo, es posible encontrar una superficie mínima de 0,10 Ha en el conjunto Las Rosas de la comuna de Osorno, mientras que la superficie más alta corresponde al conjunto Vicente Pérez Rosales con 12,1 Ha. Además, la densi-dad habitacional es de 137,8 departamentos y/o viviendas por hectárea, siendo la quinta región con la menor densidad habitacional.



La superficie promedio de los departamentos de Los Lagos equivale a 59,4 m2 y es la tercera más alta entre las regiones del país. De hecho, el 25,8% de los departamentos de la región se ubica por debajo de la media nacional y esta es una de las cuatro regiones que no supera el 30% de viviendas bajo la superficie prome-dio estimada para el país.

El departamento más pequeño identificado en Los Lagos posee una superficie equivalente a 46,9 m2, en tanto el más amplio cuenta con 87 m2. Como es posible apreciar en el gráfico, la mayor parte de los departamentos (58,8%) se ubica por sobre el estándar de superficie definido actualmente para las viviendas sociales en altura; indicador que posiciona a la Región de Los Lagos en el primer lugar entre las regiones del país.

Entre 45 y 54,9

44,9 y menos

0%

41,2%

58,8%

55 y más


GRÁfICO 121. CHILE (2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN SUPERfICIE CONSTRUIDA EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, LOS LAGOS



VICENTE PéREz ROSALES, OSORNO, 1971, (544 DEPARTAMENTOS)

POBLACIóN kENNEDy, PUERTO MONTT, 1964, (120 DEPARTAMENTOS)

LOS LAGOS ETAPA I y II, PUERTO MONTT, 1998 , (315 DEPARTAMENTOS)

CONjUNTO HABITACIONAL O’HIGGINS, CASTRO, 1980, (30 DEPARTAMENTOS)



14 aYsÉn


La de Aysén es la región del país que posee la menor cantidad de conjun-tos de condominios sociales en altura, representando el 0,2% de los conjuntos y el 0,1% de las unidades a nivel nacional. En términos absolutos, la región tiene tres conjuntos habitacionales y un total de 257 departamentos, todos ubicados en la comuna de Coyhaique y su construcción se realizó entre 1970 y 1992.

14.2 localiZación

Todos los conjuntos de Aysén están ubicados en la capital regional –Co-yhaique–, a escasas cuadras de la manzana principal donde se encuentra la Plaza de Armas.

El conjunto más pequeño en cantidad de viviendas, Candelario Mansilla, está lo-calizado al interior de la manzana conformada por las calles Presidente Errázuriz, Arturo Prat, Lord Cochrane y Lautaro, fue construido en 1970 y posee 48 depar-tamentos.

El Condominio Las Nieves se ubica hacia el norte de la Plaza de Armas, en la man-zana configurada por las calles Diego Portales, Puyuhuapi, Ejército, Alto Cisnes y Melinka. Se compone de 92 departamentos y fue construido entre los años 1978 y 1979.A 1,08 kilómetros al sur de la plaza principal se encuentra el conjunto Los Mañíos, que es el que posee mayor cantidad de viviendas (117 departamentos) y es el con-dominio social más reciente de la región, datando de 1992.


MAPA 22. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, AySéN


COYHAIQUE

0 250 500m

COYHAIQUE

0 250 500m



Entre los tres conjuntos habitacionales de la Región de Aysén, el promedio de departamentos por conjunto equivale a 86 unidades, valor que supera exclu-sivamente a las regiones de Atacama y de Coquimbo. El conjunto que posee la mayor cantidad de viviendas es Los Mañíos, con 117 departamentos, y el menor es Candelario Mansilla de 48 unidades.

La superficie promedio de los conjuntos de Aysén es de 1,04 Ha, ubicándose por sobre las regiones de Atacama y de Antofagasta. Además, la superficie más alta es de 1,8 Ha y la menor es de 0,63 Ha. Por otro lado, la densidad habitacional de Aysén es la más baja a nivel nacional, con 115,33 departamentos y/o viviendas por hectárea.

En cuanto a la tipología presente en Aysén, dos de sus conjuntos tienen un sistema de agrupamiento correspondiente a Bloques de acceso vertical interno (A1) y el conjunto restante corresponde a un Bloque de acceso horizontal externo (A2).


Aysén es la región que cuenta con el promedio de superficie de departa-mentos más alto del país, con 61,5 m2, superando en casi 10 metros cuadrados la superficie promedio nacional (51,7 m2). Asimismo, es la región donde se encuentra la superficie mínima de mayor tamaño en relación al resto de las regiones, con 53,0 m2, diferenciándose ampliamente de la superficie mínima identificada en el país, la cual se sitúa en 21,7 m2.

Sin embargo, el rango existente entre los valores mínimos y máximos identificados en Aysén es bastante acotado. Si se comparan las superficies máximas de cada región, es posible señalar que Aysén posee la de menor tamaño, alcanzando los 77,5 m2.

Cada uno de los conjuntos de la región posee dos tipos de departamento. Las res-pectivas superficies y cantidad de unidades se expresan en la siguiente tabla:



REGIóN

SUPERfICIE PROMEDIO VIVIENDAS

DEPARTAMENTO 1

Nº DE DPTOS. SUPERfICIE DORM.

candelario Mansilla

condominio las nieves

los Mañios

12

18

70

72,26 M2

77,53 M2

53,01 M2

3

3

2

Nº DE DPTOS. SUPERfICIE DORM.

36

74

47

63,56 M2

68,21 M2

53,01 M2

3

3

3

DEPARTAMENTO 2

65,74

70,03

53,01

(M2)


CONDOMINIO LAS NIEVES, COyHAIQUE, 1978, (92 DEPARTAMENTOS)

LOS MAÑÍOS, COyHAIQUE, 1992, (117 DEPARTAMENTOS)

CANDELARIO MANSILLA, COyAHIQUE, 1970, (48 DEPARTAMENTOS)

TABLA 19.


15 MaGallanes


Magallanes posee un total de 1.048 departamentos distribuidos en siete conjuntos habitacionales, constituyéndose como la tercera región con menos uni-dades de vivienda en conjuntos de condominios sociales en altura del país, luego de las regiones de Aysén y de Coquimbo. De esta forma, Magallanes representa el 0,5% de los conjuntos y el 0,3% de los departamentos correspondientes a conjun-tos de condominios sociales a nivel nacional.

En términos históricos, Magallanes registra una producción de 22,3 viviendas por año, calculada a partir de 1961 cuando se recepcionó el primer conjunto habita-cional –el condominio EMPART de Punta Arenas–. No obstante, este indicador distorsiona la perspectiva sobre el panorama magallánico, ya que los condominios sociales son en buena medida una novedad en la región; pues tal como es posible apreciar en el siguiente gráfico, el 71% de las unidades no tiene una antigüedad superior a 16 años. Es por ello que cabe destacar lo ocurrido entre los años 1984 y 1996, cuando no se construyó ningún conjunto en esta región, lo mismo que ocu-rrió hasta 1952.

0%

10%

15%

20%

25%

30%

Desde 20052001-20041997-20001984-19961976-19831966-19751953-1965Hasta 1952


GRÁfICO 112. CHILE (1936 – 2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN AÑO DE PERMISO EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, MAGALLANES


15.2 localiZación

En Magallanes, la totalidad de los condominios sociales se encuentra en Punta Arenas, la capital regional. La localización de los condominios sociales en la ciudad responde de manera absoluta al período en el que fueron construidos los conjuntos. Los dos más antiguos –Condominio EMPART de 1958 y el Condominio Costanera de 1973– se ubican aproximadamente 2,1 kilómetros al noreste de la Plaza de Armas de la Ciudad, próximos al Hipódromo, al Estadio Fiscal y al cemen-terio de Punta Arenas.

Los conjuntos Las Vertientes y Raúl Silva Henríquez, correspondientes al período comprendido entre 1976 y 1996, se encuentran hacia al norte de Punta Arenas, cerca de la Avenida Eduardo Frei y cerca del Centro Comercial Mall Espacio Urbano.

Por su parte, los conjuntos más recientes –Archipiélago de Chiloé I, II y III– construi-dos entre 2004 y 2008, se localizan en el extremo sur de la ciudad, prácticamente donde finaliza la Avenida Arturo Prat.


PUNTA ARENAS

0 500 1.000

m

MAPA 23. LOCALIzACIóN CONjUNTOS, MAGALLANES


PUNTA ARENAS

0 500 1.000m



Los conjuntos de condominios sociales en altura de Magallanes tienen un promedio de 150 departamentos por conjunto, valor que se ubica por debajo del promedio nacional, fijado en 221,5 unidades. Asimismo, el promedio de departa-mentos por conjunto obtenido en Magallanes es precisamente acorde a lo que se-ñala la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, como la máxima cantidad de viviendas que pueden conformar un condominio social.

La totalidad de los conjuntos posee una cantidad de departamentos que va entre 71 y 300 unidades. Es así como el conjunto que posee la mayor cantidad de vi-viendas está compuesto por un total de 264 departamentos, correspondientes al conjunto Raúl Silva Henríquez. En tanto, el conjunto más pequeño alcanza las 80 unidades (conjunto Las Naciones–Condominio Costanera).

Los conjuntos de la región de Magallanes tienen una superficie promedio de 1,37 Ha, mientras que la superficie máxima presente en la región es de 2,15 Ha, corres-pondiente al conjunto Raúl Silva Henríquez. La superficie mínima de conjunto iden-tificada en la región pertenece al condominio Archipiélago de Chiloé I, con 0,68 Ha.

La región presenta una densidad habitacional promedio de 121,1 departamentos y/o viviendas por hectárea, teniendo la segunda menor densidad luego de Aysén.

La tipología predominante de los conjuntos de Magallanes es la Bloque de acce-so vertical interno (A1), con el 57,1%; sin embargo, también es posible encontrar conjuntos con sistemas de agrupamiento A6 (Otro agrupamiento simple), con el 28,6%; y Bloques perpendiculares (B3), en el 14,3%.



La superficie promedio de los departamentos en la Región de Magallanes equivale a 55,4 m2, superando la media nacional en 3,7 m2. Del total de unidades, el 40,5% se encuentra bajo la superficie promedio del país.

La superficie más pequeña identificada entre los departamentos de la región equi-vale a 45,2 m2 y la mayor alcanza los 102,0 m2. En tanto, el 40,5% de los depar-tamentos posee más de 55 m2, que es el estándar mínimo de superficie requerida para los nuevos proyectos de vivienda social en altura del Fondo Solidario de Vi-vienda.

Entre 45 y 54,9

44,9 y menos

0%

59,5%

40,5% 55 y más


GRÁfICO 123. CHILE (2013): PORCENTAjE DE VIVIENDAS SEGúN SUPERfICIE CONSTRUIDA EN CATEGORÍAS AGRUPADAS, LOS LAGOS



GRUPO HABITACIONAL LAS VERTIENTES, PUNTA ARENAS, 1978, (136 DEPARTAMENTOS)

CONDOMINIO EMPART, PUNTA ARENAS, 1958,

(88 DEPARTAMENTOS)

GRUPO HABITACIONAL LAS VERTIENTES, PUNTA ARENAS, 1978, (136 DEPARTAMENTOS)

CONDOMINIO EMPART, PUNTA ARENAS, 1958,

(88 DEPARTAMENTOS)


291

aneXo 2FicHa de observación en Terreno


Parte A: FICHA EN TERRENO CATASTRO NACIONAL CONDOMINIOS 2012

Completar Ficha en base a un recorrido peatonal y la observación directa de las principales características del conjunto habitacional en su globalidad.

FICHA CATASTRO EN TERRENO CONDOMINIOS SOCIALES 2012 Nombre Conjunto: (Corresponde a 1 permiso de edificación) Comuna: Dirección: Fecha Realización Observación en terreno: Nombre de quien llena la ficha:

Comentario especial que condicionó la observación del conjunto:

Asigne la nota correspondiente al estado observado de los siguientes elementos, espacios o características presentes en el conjunto habitacional de acuerdo a la siguiente escala:

0 No existe El elemento, espacio o característica no existe en el conjunto o en su entorno inmediato.

1 Malo/a El elemento se encuentra en cantidad insuficiente, presenta deterioro significativo o es de mala calidad, requiriendo mejoramiento o intervención urgente.

2 Regular El elemento existe en cantidad suficiente, pero requiere mejoras o mantención menor para aumentar su dotación, calidad o funcionalidad.

3 Bueno/a El elemento existe en cantidad suficiente y presenta una alta calidad y adecuado estado de conservación y/o mantención.

I. AREAS VERDES Y EQUIPAMIENTO DEL CONJUNTO HABITACIONAL NO EXISTE MALO/A REGULAR BUENO/A

1 Vegetación y/o árboles en calles y pasajes 0 1 2 3

2 Vegetación y/o árboles en Plazas o espacios comunes 0 1 2 3

2 Plazas o plazoletas dentro del conjunto 0 1 2 3

3 Canchas o multicanchas abiertas o techadas para la práctica de baby fútbol, futbolito u otros deportes dentro del conjunto 0 1 2 3

4 La cancha cuenta con cierre perimetral y/o carpeta 0 1 2 3

5 La cancha cuenta con equipamiento básico ( arcos, aros, mallas) 0 1 2 3

6 Sedes sociales o recintos de reunión comunitarios y vecinales dentro del conjunto 0 1 2 3

anexo 2: Ficha de observación en terreno 293

II. CIRCULACIONES NO EXISTE MALO/A REGULAR BUENO/A

7 Pavimento en calles y/o pasajes que envuelven al conjunto (Ejes externos al conjunto) 0 1 2 3

8 Pavimento en calles y/o pasajes dentro del conjunto 0 1 2 3

9 Veredas y/o circulaciones peatonales dentro del conjunto 0 1 2 3

10 Rampas, rebajes en veredas u otras facilidades para personas discapacitadas o con dificultades de movilidad 0 1 2 3

III. MOBILIARIO DEL CONJUNTO HABITACIONAL NO EXISTE MALO/A REGULAR BUENO/A

11 Bancas o escaños al interior del conjunto (observación general de la totalidad de bancas o escaños del conjunto) 0 1 2 3

12 Basureros en espacios comunes del conjunto (observación general de la totalidad de basureros del conjunto) 0 1 2 3

13 Contenedores para el retiro o recolección de basura domiciliaria 0 1 2 3

14 Juegos infantiles y/o máquinas de ejercicio al interior del conjunto 0 1 2 3

IV. OBRAS COMPLEMENTARIAS AL INTERIOR DEL CONJUNTO NO EXISTE MALO/A REGULAR BUENO/A

15 Presencia de luminarias en veredas, pasajes y áreas comunes 0 1 2 3

16 Existencia de estacionamientos formales para automóviles u otros vehículos motorizados. Considerados como parte del proyecto. 0 1 2 3

17 Existencia de Acceso controlado al conjunto (a través de rejas, portón o puesto de vigilancia) 0 1 2 3

V. USOS PROBLEMÁTICOS

SI NO

18 Existencia de microbasurales al interior del conjunto

19 Existencia de microbasurales en el entorno inmediato al conjunto

20 Sitios eriazos al interior del conjunto

21 Sitios eriazos en el entorno inmediato al conjunto

22 Existencia de Ampliaciones Irregulares (que alteren la forma del bloque o se adosen a éstos)

23 Existencia de "Tomas de terreno" o apropiación de áreas comunes en 1er. Nivel para fines particulares (jardines, estacionamientos, bodegas, etc.)

24 Presencia de campamentos o viviendas precarias instaladas dentro del conjunto (Construcciones precarias independientes a los bloques ubicadas en algún sector del conjunto)

Catastro Nacional en Condominios Sociales Secretaría Ejecutiva de

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