2

187 2

0

Localización

Identificador predial de finca valorada

2 Resumen de alertas nivel bajo

2 Resumen de alertas nivel medio

0 Resumen de alertas nivel alto

 Advertencias: 

Mediana

Alertas nivel bajo

Alertas nivel medio

Alertas nivel alto

Distrito 

Señas: Dulce Nombre de Cartago, Condominio Villas Dulce Nombre, casa N° F.F.P.I. 

11

9° Dulce Nombre   

Número Nas: 5031327

U.E. Solicitante:

1° Cartago    

1. El inmueble no está siendo ocupado por el propietario.

2) Este resumen no sustituye al informe de avalúo y como se indicó, es solamente una herramienta más para el análisis de la información contenida en éste, por lo que no

exime al interesado en la valoración de su responsabilidad, por hacer caso omiso a advertencias o recomendaciones emitidas por el perito respecto a otros parámetros no

contemplado en el presente resumen.

Fecha del informe:

Finca 1 3010901070840F

1) El presente resumen se basa en la información incluida por el perito en el avalúo, y las alertas se categorizan de acuerdo a criterios definidos por la Gerencia de

Ingeniería y Valuación del Banco , para identificar parámetros que puedan ser importantes para el análisis del bien valorado.

06/09/2020

Bienes Adquiridos

Valuador: Osvaldo Chacón Fernández 

Liquidez:

65,044,654.00₡                        Valor:

Provincia 3° Cartago    

Cantón 

1. La distancia a instituciones de gobierno en la zona es mayor a 500 m.

2. En la zona no hay alcantarillado sanitario.

2. En la homologación se utilizan comparables con más de 6 meses respecto a la fecha del avalúo.

1. No se registran.

Resumen del Informe de avalúo

Informe de avalúo no agropecuario

PE

Página 1 de 12

PER

I

4

2

1.

1. N S O

No

y Años (+ ‐)

(que tengan incidencia en el valor del bien)

m a

m m

m m

m m

m m

m²

Forma:

Forma 2:

m h: m 1

m h: m 15

m

Ninguno

* Condición más crítica ** Construidos por el estado (no se refiere a lagos privados)

Nivel: Sobre nivel de calle  nivel (m): 0.1

Poco probable

Clase media

> 75%

Estable

Tal y como está

      8.00 Frente:

Vivienda (s)

No. de avance:

Orientación Colindantes de la finca

N‐S‐E‐O

Aplica ajustes de área:

El mayor y mejor uso es: 

Uso actual:

Ocupación predominante:

Tiene gravámenes o anotaciones ? No

Otro

Oferta:

Uso propuesto del Avalúo:

No

Estable

Media

Por encontrarse en transición hacia comercial, su mayor y mejor uso sería comercialComentarios:

0

Especifique:

Otro

Comentarios:

Matrícula Área según registro

> 10%

Administración de Bienes

Banco de Costa Rica (Dueño del dominio) 3010901070840F

Calle pública E

Comentarios:Inciden en el valor?

C‐1772675‐2014

Horizontal

0 F

Matrícula

No. De Unidad

      181.00 m²

Área según 

catastroPropietario(s)

107084

      181.00 m²

DuplicadoNo. plano de 

catastrado

País:

xxx3

Clasificación:

3

510 193 E

Horizontal

1

1 088 352 N

Cantidad de fincas:

Señas:

Tipo de inmueble:

Longitud (CRTM 05)

Hay fincas 

asociadas?

Dulce Nombre de Cartago, Condominio Villas Dulce Nombre, casa N° F.F.P.I. 11

SOLICITUD Unidad Ejecutora Solicitante:

¿Proyecto precalificado?:

# Nas / # Orden:

Valuador:

xxx

FINCAS

VALU

ADOR

107084

Identificador predial

Informe de avalúo no agropecuario

Empresa:

₡600.52Tipo de Cambio(Venta BCCR):

Sí

‐

Informe de

‐

Tipo:

V‐2020.10

31/10/2019

osvaldo@deinca.com; ochaconf@cfia.or.cr

8982‐3535  / 2552‐3535

Enfoque:

Osvaldo Chacón Fernández 

Cod. 3509

Correo electrónico: 

Teléfono:

xxx2

Comentarios:

Inquilino(s)

F.F.P.I. N° 11

Obras comunes del condominio Vivienda (s)

Costo

Fecha de la precalificación: Valor en avalúo de referencia: ₡65,642,400.00

Distrito:

Vivienda5031327 Tiene Construcciones?

Cantón: Dulce Nombre   

(Sistema de coordenadas geográficas:   9.84273 ,  ‐83.90707 )

Fecha avalúo de 

referencia:

187 Bienes Adquiridos

Cartago    Provincia:

Tipo:

Latitud (CRTM 05)

Condominio

No

Colones

500Facilidades comunales:

Comentarios:

Antigüedad de construcciones entre:

Escuelas:

950

Condominio Horizontal residencial Villas Dulce Nombre 2Nivel de filial principal:

Costa Rica

No

Cartago    

Nombre del condominio:

9

Residencial ‐ habitacionalResidencial

6

Hay Influencias adversas:

Similar

Tendencia de la zona:

Tamaño: 400

Apreciación del mercado:

1

Similar

Grado de consolidación: Tendencia del precio:

Urbana

Distancia a:

Uniformidad de antigüedad:

CARACTE

RÍSTICAS DEL TER

REN

O

    Inundación

Muros  Calles

      22.68

No

Residencial

ENTO

RNO

Plana

Plana

Proximidad a cima de talud*:

Proximidad a pie de talud*:

Separación (s):

Acera

Sí hay disponible

Servidumbres:

Comunicaciones:

Sistema Eléctrico:

Teléfono

Red externa

Adoquines

< 10%

Mejoras al terreno: 

Vista panorámica:

Riesgos aparentes: Calle al frente:

   Paso ►

Similar

Cambio de uso de suelo:

Unifamiliar

Colegios:

Comercio:

Pozo

Medida en sitio congruente con plano de catastro

Planta de tratamiento

Parques:

      181.00

El plano de catastro y el estudio de registro

Naciente

Otras:Terrazas

Transporte público:

Cordón y caño

Uso de suelo:  

Separación (s):

Fuente: 

Fondo:

Rectangular

Distancia:

No aplica

Pendiente:

Cuerpo de agua cercano*:

   Otro (ver Observaciones)Deslizamiento

Ninguno

No aplica

Agua potable:

TENDEN

CIAS Y VEC

INDARIO

Tipo de zona:

Situación:

Regular

Otras:

Punto de amarre:

La propiedad se ubica en una zona urbana de uso residencial en el Dulce Nombre de Cartago y es una zona ubicada a 400 m. del centro de Dulce Nombre, donde existe escuela, templo católico, plaza de deportes, EBAIS, colegio, delegación

policial de la GAO. Otras como bancos e Insituciones de gobierno en Cartago centro a 3,7 Km. La propiedad ubicada en un condominio de uso residencial cuenta con la infraestructura indicada, como calles de adoquines de concreto, agua

potable suministrada por parte de la municipalidad de Cartago, red eléctrica aérea de la JASEC y servicios de telecomunicaciones. Debido a la cercanía al centro de población de Dulce Nombre se considera una ubicación privilegiada con acceso

inclusive por transporte público.

Calificación del entorno:

Condición:

Observaciones: tendencias de valor, influencias, adversas aparentes (por ejemplo, vías de ferrocarril, propiedades descuidadas, arterias de tráfico importantes, instalaciones hidroeléctricas, mejoras privadas, sitios comerciales / industriales, 

etc.), etc.

Área valorada:

Topografía predominante:

Medianero dos frentes

Ocupación:

SanitarioAlcantarillado: Pluvial

3700

50

Cuneta

350

500

Instituciones de gobierno:

Otra (**)

Aéreo

Especifique:

Fibra óptica

Agrícola ►AlcantarillaElectricidad

TV Cable

Sí

Alumbrado público

Cisterna / Otra

** Ver Observaciones    ► Como acceso habilitado a la finca.

Uso actual coincide con el de la zona?: 

Pendiente máxima (%):

Informe y formato confidenciales para uso exclusivo del BCR

Página 2 de 12

Fibrocemento Gypsum Tablilla

Placa corrida Placa aislada Losa flotante

Pilotes Micropilotes

PVC HG No tiene

* Si no tiene, indique 0 en la cantidad PVC HG No tiene

Vidrio Otra

Aluminio PVC Otra 110 V 110 / 220 V

Alfombra Madera Laminado Concreto

Porcelanato Cerámica Mármol Madera Melamina No tiene

Granito Cuarzo No tiene

Económica Estándar De lujo

Portón eléctrico de cochera Aire central Verjas A/C

Piscina Cerca eléctrica Sauna Tanque de captación Paneles solares

CCTV Cableado estructurado Alarma Block Prefabricada Liviana

Tragaluz Tanque de agua caliente

Cochera techada Estacionamiento al aire libre

DESCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIONES PRINCIPALES

No tiene

Bañera de 

hidromasajePlantilla 

vitrocerámica

Tapias:

Estándar

Otra:

Acabados:

Sótano

Condición general: Bueno

12 0 0 0 0Total módulos

BalcónWalk‐in Closet

Oficina 1

Lavandería 1Bodega

Habitación 3

2

Cocina 1

Medio baño

Baño completo 2

Humedad / Fuga de Agua: No

1

CANTIDAD DE MÓDULO

S / NIVEL

Nivel: Principal Segundo Tercero Otro

Cochera

Sala de TV

Se aprecian problemas de humedad en los cielos del dormitorio secundario que se encuentra junto al patio de luz interno, posiblemente por goteras o filtraciones de agua o humedad en los cielos de gypsum de dicho

dormitorio.

Sala 1

OBSERVACIONES RESPEC

TO A CONST

RUCCIONES

Vestíbulo

Comedor

La propiedad cuenta con un antejardín pequeño al frente de la propiedad y patio, ambos cubiertos de césped en buen estado.

Cocheras / Parqueos: Superficie de rodamiento: Cerámica / Porcelanato

Observaciones: 

Se trata de una vivienda de una planta construida con el sistema tradicional de mampostería de bloques de concreto reforzados, que cuenta con todas las paredes externas e internas de blouqes de concreto

debidamente repelladas, afinadas y pintadas. Se estima que la vivienda tiene unos 6 años de construida. La vivienda cuenta con pisos de porcelanato en la parte interna y de cerámica en el área de cocheras y cuarto

de pilas con tendido en la parte posterior, cielos de gypsum con algunas cenefas y diseños especiales en regular estado. Los marcos de ventanas de aluminio anodizado en color bronce, con vidrios fijos y páneles

móviles (corredizos) y algunas celocías. Cuenta en general con los acabados y características indicadas. Posterior a la construcción original se realizó una ampliación de la parte posterior, donde se conformó una

especial de oficina o estudio que de igual forma podría ser utilizado como un dormitorio. La vivienda cuenta con la instalación eléctrica entubada, además de un centro de carga e interruptor principal

termomagnético. Tiene un mueble de cocina de melamina y sobre de granito en regular estado y tiene prevista red de agua caliente para los baños, pero no cuenta en la actualidad con calentador (existe la prevista).

Algunas griferías en baños y cocina requieren reparaciones sencillas, además de detalles e cielos y pinturas. La vivienda se encuentra actualmente habtiada por un permisionario del BCR.

Sótanos / áticos

Terrazas, balcones, otros

Patio / Jardines

Reparaciones Interiores / Daños: No

Otro:

Otro:

Otro

Otro

Sí Canalización:

Interruptor: Termomagnético

Tiene caja de breakers?

Comentarios:

Concreto

Mármol cultivado

concreto

EntubadaMadera 

comprimida

Pisos:

Granito Mueble de cocina:

Terrazo Otro: Sobre / mueble de cocina:

Sistema eléctrico:

Marco de ventanas: Madera

No hay

No hay

Estructura: Metal Cubierta: Teja metálica

Nivel Principal:   144.50 m² Diseño / Estilo: Condición: Bueno

Área de construcción (m²)

Dados de concreto

Medios 

baños

0 Sistema mecánico: PVC

Cimentaciones

Especifique:

Paredes internas: Bloques de concreto

Habitaciones 

 (#)

Habitaciones 

secundarias 

(#)

Cuarto de 

servicio (#)

Baños 

completos 

(#)

Parqueos 

(#)

Condición: Bueno

Suspendidos

3er nivel:  Entrepiso: N/A

Total:   144.50 m² Paredes externas: Bloques de concreto

Otro:2do Nivel   0.00 m² Estructura principal: Concreto Cielos:

Acabado externo:

Condición:

Repello y pintura

Bueno

Pasta y pinturaAcabado interno:

DESCRIPCIÓN DE CONST

RUCCIONES

Construcción completa: Sí % completo:

Tipo de propiedad: Vivienda de un nivel

Otros: Escaleras: N/A

3 0 2 2

Canoas

Empotrados / Extras:

Loza sanitaria:

Techo:

Otros

Otro

Bajantes

Puertas:Madera 

sólida

Sistema de detección de incendio

Closets de 

MelaminaOtro:

Enchapes de baños:

Chimenea

No tieneCerámica Azulejo Porcelanato Otro

Tanque de gas Dentro de la edificación►Ubicación:

Página 3 de 12

*VRE Total

(¢)₡42,238,654.00

* ₡0.00 Sí

₡31,110,100.00

₡6,349,000.00

₡2,992,769.00

₡1,786,785.00

4. Cuarto de pilas + tendido 2014 6 50  13.00  262 500.00   3 412 500.00 Muy bueno

0.907 54    317 450.00 ₡31,110,100.00  34 300 000.00 Muy bueno 0.96 0.945

Sí

♦Tiene 

caja de 

breakers?

VNR 

(¢)₡42,238,654.00

₡0.00

♦Sistema 

Eléctrico

entubado?

Detalle de construcciónAño de 

construcción

Edad 

(años)

 VU

(años)

Área 

(m²) Ff

‐     0.00

VU 

remanente 

(años)

VNR Unit

(¢/m²)

0.000    0.00

Fd

El plan de inversión del crédito contempla la finalización de estas obras en proceso? NoHay construcciones en proceso  incluidas en la valoración? No

Referencias de valores para seguro₡46,795,000.00

₡42,238,654.00VRE Total (¢)

VRN Total (¢)

FeFactor 

Total

VRN Total (¢)

₡46,795,000.00Detalle de construcciones

1. Vivienda

No.Estado

VRN Unit

(¢/m²)

*** HAY CAMPOS MÍNIMOS REQUERIDOS QUE NO SE HAN COMPLETADO. ***

Valoración de construcciones vía costo

Demolición ◘ 0.000

2. Vivienda 2014 6 60  98.00  350 000.00

DEFINICIONES

Fuente de donde se obtuvo el valor de reposición nuevo Tipología constructiva del ONT, base de datos de costos unitarios propia, referencias de costo del CFIA. Tipo de materiales y acabados que presenta la edificación y sus componentes. Tipologías

ICOVAL y Tipologías BCCR. Valores y costos de mercado de construcciones similares en el mercado primario (desarrolladores)

* Línea de título  ** Enfoque de costo con método de depreciación de Ross‐Heidecke.

♦ Indicar datos únicamente en las líneas de título.

3. Cocheras 2014 6 60  25.00  280 000.00   7 000 000.00 Muy bueno

5. Oficina ‐ estudio 2014 6 50  8.50  245 000.00   2 082 500.00 Muy bueno

0.96 0.945 0.907 54    253 960.00 ₡6,349,000.00

0.92 0.933 0.858 43    210 210.00 ₡1,786,785.00

0.94 0.933 0.877 44    230 213.00 ₡2,992,769.00

VU Rem:

VRN: 

VNR: 

VRE:

Ff:

Fe:

Fd:

Valor Neto de reposición: Corresponde al valor depreciado de las

construcciones considerando ajustes por obsolescencia funcional ó económica, 

en caso de que apliquen.

Factor desvalorizante por obsolecencia y/o funcionalidad.

Factor de depreciación por estado de conservación.

Factor de depreciación por edad y vida útil.

Vida útil remanente.

Valor de reposición nuevo: costo de reemplazar o sustituir una obra

equivalente a la fecha de la valoración, sin considerar depreciación ni

obsolescencia funcional o económica.

Valor real Efectivo: Corresponde al valor depreciado de las construcciones sin

considerar ajustes por obsolescencia funcional ó económica.

◘ Las obras en estado malo o inferior no son contempladas dentro de la valoración. 

Estado Fe Condiciones físicas

Óptimo 1,00 Nuevo.

Muy bueno Ha recibido labores normales de mantenimiento.

0,90

Bueno Requiere algunas reparaciones a nivel de acabados.

0,80

Regular Requiere sustituciones de algunos acabados.

0,60

Malo ◘ Podría requerir reparaciones estructurales importantes  y / o sustitución de muchos acabados.

0,40

Muy malo ◘ Aparenta daños graves a nivel de acabados y estructura.

0,20

Demolición ◘ Total estado de deterioro.

0,00

Página 5 de 12

1‐

2‐

3‐

4‐

5‐

ARCHIVOS ADJUNTOS

Reporte Fotográfico 2 (Fotos 13‐24)

*** HAY CAMPOS MÍNIMOS REQUERIDOS QUE NO SE HAN COMPLETADO. ***Liquidez del inmueble:

CONCLU

SIÓN Y LIQUIDEZ

Mediana

Si hay compradores y existe un mercado activo, sin embargo no se puede decir con certeza, ya sea por el precio o porque es un mercado limitado, que su venta se realizará en el corto plazo.

Comentarios de la liquidez:

La propiedad se ubica dentro de condiminio horizotal de uso mixto residencial de clase socioeconómica media y donde parecen existir algunos lotes disponibles al momento de la visita, pero slos mismo no parecen 

estar a la venta. No e ha detectado un mercado activo dentro edl condominio, pero en la cercanìas y alrededores de Dulcen Nombre existen varias urbanizaciones y condominios de uso residencial donde existen 

lotes y viviendas nuevas y usadas, que constituyen un mercado primario y secundario apreciable sobre el cual existe una demanda importante, por lo que compiten con las propiedades ubicadas dentro del 

condominio en cuestión. La liquidez de la propiedad se considera media.

Valor total estimado: 65,044,654.00₡                                

Fecha de inspección: 2 de septiembre de 2020

Monto en letras

(Sesenta Y Cinco Millones Cuarenta Y Cuatro Mil Seiscientos Cincuenta Y Cuatro Colones Con 00 CENTIMOS.)

Ver títulos de Anexos adicionales en c/hoja

42,238,654.00₡              Enfoque: Valor terreno 22,806,000.00₡              

Firma del valuador

Costo

Se pudo ingresar al predio para hacer la visita?

Valor 

construcciones

ADJU

NTOS

Reporte Fotográfico 3 (Fotos 25‐36) Plano Catastrado Ubicación y Ortofoto

La propiedad valorada consiste en una vivienda en condominio ubicado en un condominio horizontal de lotes residenciales y nivel socioeconómico medio. La zona es urbana de uso residencial ‐ habitacional. La 

propiedad es de forma semirectangular y tiene topografía plana 100% y se ubica en posición medianera (con dos frentes). Tiene altura de +0.1 m. sobre nivel de calle y el acceso es frente a calle privada (a.c.l.) 

que cuenta con superficie de adoquines de concreto en buen estado.El condominio donde se ubica la propiedad valorada (casa N° 11) cuenta con calles de adoquines concreto, servicio de agua potable, y servicios eléctricos suministrados por parte de la JASEC, además de 

servicios de telecomunicaciones brindados por distintos proveedores a través de una red interna de cobre (cable coaxial y pares telefónicos). Se trata de un condominio horizontal residencial que cuenta con 27 

fincas filiales primarias individualizads (F.F.P.I.) todas para la construcción de viviendas de hasta 2 plantas.

Observaciones importantes:

Otras inspecciones:

El Condominio cuenta con áreas de juegos infantiles, caseta de guarda y varias zonas verdes.

En la propiedad existe una vivienda tal y como se describió anteriormente, la cual se encuentra habitada en la actualidad por parte de un permisionario del BCR (Sr. Pablo Acuña, Tel: 8721‐2311) quién permitió 

el ingreso a la propiedad para la realización del avalúo.

Página 6 de 12

OSVALDO CHACON FERNANDEZ (FIRMA) serialNumber=CPF-02-0470-0335, sn=CHACON FERNANDEZ, givenName=OSVALDO, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=OSVALDO CHACON FERNANDEZ (FIRMA) Perito del BCR - Reg. CFIA IC-8050 Cartago, CRC 2020.09.06 14:59:56 -06'00'

1. 2. 3.

4. 5. 6.

7. 8. 9.

10. 11. 12.

Infraestructura al frente de la propiedad, aceras, cordón de caño,

superficie de calle en asfalto y jardín lineal

Vista del área de cocheras y fachada frontal de la vivienda

existente en la finca filial valorada

Vista del hidrómetro instalado al frente de la propiedad Vista de medidor eléctrico instalado en la propiedad Ingeniero Valuador

Vista de fachada principal y antejardín al frente de la propiedad

REP

ORTE

 FOTO

GRÁFICO 1

Vista de tendido eléctrico al frente de la propiedad valorada

Vista frontal de la propiedad valorada Vista diagonal de la propiedad desde la derecha

Vista diagonal de la propiedad desde la izquierda Vista de la calle privada (a.c.l.) de acceso hacia el oeste

 

*** HAY CAMPOS MÍNIMOS REQUERIDOS QUE NO SE HAN COMPLETADO. ***

Vista de la calle privada (a.c.l.) de acceso hacia el este

Página 7 de 12

13. 14. 15.

16. 17. 18.

19. 20. 21.

22. 23 24.

Vista del área de cocina en contrasentido

Vista del área de ducha y enchapes en paredes de baños hasta 1.90

m. SNPT

Vista de dormitorio N° 2 en la vivienda

Vista de cielos de gypsum con cenefas y ventanas en el dormitorio

principal

Vista del dormitorio principal en contrasentido y pueras internas

de tablero de madera en la vivienda

Vista del baño en el dormitorio principal

REP

ORTE

 FOTO

GRÁFICO 2

Vista del área de sala en la vivienda valorada Vista del área de cocina en la vivienda valorada

Vista del mueble de cocina con sobre de granito natural Vista del dormitorio principal en la vivienda valorada

*** HAY CAMPOS MÍNIMOS REQUERIDOS QUE NO SE HAN COMPLETADO. ***

Vista del área de sala ‐ comedor en contrasentido

Vista de llave de lava pies faltante en ducha del baño principal

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Vista de dormitorio N° 3 en la vivienda

Vista de estructura de techos, cubierta de techos de teja zinc (pre‐

esmaltada) e instalación eléctrica entubada

Vista del área de patio con jardín en la parte posterior de la vivienda

Vista del área de cuarto de pilas semiabierto en la parte posterior Vista de estudio u oficina en la parte psoterior (ampliación)

actualmente usado como salón de uñas

Vista del área de tendido en la parte posterior de la vivienda (o

terraza)

REP

ORTE

 FOTO

GRÁFICO 3

Vista del ducto de ventilación e iluminación existente en patio de luz

interno en la vivienda y enchapes en pared

Vista de baño compartido en la vivienda (baño N° 2)

Vista de paredes enchapadas con azulejo y puertas de vidrio

temperado en baños

Vista del centro de carga en la vivienda

*** HAY CAMPOS MÍNIMOS REQUERIDOS QUE NO SE HAN COMPLETADO. ***

Vista de pisos de cerámica y puierta de aluminio vidrio en área de

patio de luz

Vista de instalación eléctrica entubada a nivel de entrecielos

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203,000.8 546,546.0

Latitud (N) Longitud (W)

1,088,352.3 510,192.5

Coordenadas Lambert Norte

Latitud (N) Longitud (W)

9° 50' 34'' 83° 54' 25''

Latitud (N) Longitud (W)

ANEX

O 2: UBICACIÓN Y ORTO

FOTO

Provincia :

Cantón :

Localización Geográfica

Coordenadas Geográficas WGS 84

Lugar: Dulce Nombre

3010901070840FID-Predial :

Propiedad en Zona Catastrada: Si

Distrito :

3° Cartago

1° Cartago

9° Dulce Nombre

30109Código Postal :

Coordenadas CRTM-05

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ANEX

O 3: CROQUIS DE ED

IFICACIÓN

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