avalúo de BANOBRAS

México,AVAL

200~:W11

Nlimero de FoJB$ 31

FIRMA

27 de noviembre dol2009

Dlr"celón Juridlca y FiduclD~a

AVAlVa DE INMUEBLES

AVAlÚO NO:r:::====2l109~~~~01~'====:::¡HOJA: 1de 31

FECHA: 2J de noviembre del2009

,

"'"'

$262,990,000.00$199,916,735.74

$240,944,073.64

12mosieulo111(\0 III de InstllLlelonesde~D. Al'llwlO14,1rII(:CionesI '111de laey Feden'll ele Tra spnrenclo y ACCIlSDo 1:1rnfom1ac::iór1 Pilb~t:ll Gubemamenllll

16<t20[l.1

• INFORME y AVALÚ

UNIDAD CERTIFICADA BAJO LA NORMA 1809001 :2000

NOMBRE Y CARGO DEL TITULAR DE LA UNlOAOA.OMINISTRATIVA RESPONSABLE oe LA

DESCLAS1FICACl6N

NACIONAL O OBRAS YICtOS PUBLlC S S.N,C,ION DE ~CA DE DESARROLLO

FECHA DE CLAS1FlCACION

UNIDAD ADMINISTRATIVA

NOMBRE DEL EXPEDIENTE O DEL DOCUMENTO

N' DE AVALUO

PARTES RESERVADAS

PER ODO DE RESERVA

FUND"MENTO LEGAl:

AMPLlACION DEL PERIODO DE RESERVA.

NOMBRE Y C"ROD OEL liTAOMINIST lE DELACLASIFICACiÓN

FECHA DE DESCLASIFICACI N

Coro::er el ValOr Comercial dellnmueble para pago dellSAI.

Eslmar el Valor Comercial del inmueble.

Calle AV. ACOXPA Número 436, ZONA CUATRO, ,Colonia EX HACIENDA DE COAPA, DelegaclOn TtAlPAN, C.P. 14340, Ciudad deMÉXICO D.F.

Instituto Federal Eecloral (IFE), At'n li:. Ernesto Castro Lebrija.

VALORCOMERCIAl; $ 262,990,000,00DOSCIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA MIL PESOS DO/IDO M.N,

Javier Barros Sierra No. 515 Col. Lomas de $anta FéC.P. 01219, México, D.F., Tel. 52701200

Pagina 1 de 31

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

SOUCITANTE:

OBJETO:

PROPÓSITO:

OBSERVACIONES:L EDIFICIO TUVO UNA REMODELACIÓN INTEGRAl A PRINCIPIOS DE ESTE ARo, POR lO QUE LA EDAD APARENTE DEL MISMO SE CONSIDERÓ DE 3 A~OS.

CONCLUSI N:

INOICE DE MERCADO: QNDICE COMPARATIVO DE MERCADO)

INDICE DE COSTOS: (IN DICE ENFOQUE FISICO O DIRECTO)

INDICE DE INGRESOS: QNOICE ENFOQUE DE INGRESOS}

INFORMACIÓN RESERVADA

9-3011.xls

..

\

, ,

oQ~

Mj~

OO4

200913011

00005

NO.AVAlUO:

685

REGISTROT.D.F. V-0631, VIGENCIA 2009~ FECHA DE INSPECCIÓ~: 12de noviembre del2D09

. INFORMEy AVALÚO.

Casas y etiíñdos nabitacionaies, eóiil;:ionie oílCinas y iocaie:; COlrElci&it%, iuJos ¡JI:: li-lElÜic¡nfl i biJ€:rld candad.

98%Normal y flotante, de nivel sodoeconómico medio Y medio alto.

Media, la prowcada por los vehículos automolres que circulan por la zona.

HM 4140 HABITACIONAL MIXTO HASTA 4 NIVELES CON 40% DE ÁREA LIBRE DE CONSTRUCCiÓN.

De acuerdo con el Programa Delegacional de Desarrotlo Urbano pan:! Tlalpan, dentro de las Normas de Ordenacibnpor Vialidad, en ellra~o comprendido enlre Calzada de Tlalpan a PerifériCO, le corresponde el uso de suelo HM 4/40.

Coeficiente de Ocupaci60 del Suelo; (COS) 60% (según carta del Programa Delgacional de Desarrotlo Urbano Deleg.

Tlalpan}.CoefICiente de Utilización del Suelo: (CUS) 2.40 veces el area de! terreno (según carta del Programa Delegaclonal de

Desarrollo Urbano Deleg. Ttalpan).

EdifICio de Oficinas

Al sur a una distancia aproximada de 1800 m se localiza e! Blvd. Adolfo Ruiz Cortlnes (Periférico Sur) siendo esta una

de-las principales vialidades de la ciudad.

Mixta, Habitaclonal, Comercial y de Oficinas de primer orden.

27 de nOviembre del 2009

Edificio de Oficinas

\NG. CARLOS ALBERTO DE lA FUENTE HERRERAINMUEBLESBNO-OF-075

uso ACTUAL DEL INMUEBLE:

víAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:VIALIDADES DE ACCESO CONTROLADO EXISTENTES:

CLASIFICACIÓN DE tAZONA:

TIPOS'DE CONSTRl1CClOÑ DOMrÑAIDE:

INDICE DE SATURACiÓN EN LA ZONA:

DENSIDAD DE POBLACiÓN:

CONT AMINACI6N AMBIENTAL:

USO DEl SUELO:

NUMERO DE CUENTA PREDIAl:

NUMERO DE CUENTA DE AGUA:

INMUEBLE QUE SE VAlÚA:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE SEGÚN VlSrr A FlslCA Al INMUEBLE:Calle AV. ACOYS'A Delegaci6n TlAlPAN

Número 436, ZONA CUATROColonIa EX HACIENDA DE COAPA Ciudad de MtxJCO D.F.

C.P. 14340RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada indlvidual.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: ROSA SlEGAl BICAS y COPROPIETARIOS.

OBJETO DEL AVALÚO: Estimar el Valor Comercial de! inmueble.

PROPÓSITO DEL AVALÚO: Cono:::er el Valor Comerdal del inmueble para pago del lSAI.

.~

INSTITUCiÓN QUE PRACTICA EL AVAlUO:REGISTRO SOCIEDAD T.O.F.:SOLICITANTE DEL AVALÚO:

VALUADOR:ESPÉCiAUDAD:REGISTRO DE LA INSTITUCiÓN:FECHA DEL AVALÚO:

INFORMES GENERALES: El presente avalúo se formula a solicitud mediante el pedido contrato de fecha 29 de octubre del 2009. por el Lic. Gustavo Orozco Arroyo" Directorde Retursos Malerieles 'J SelVicios del Instituto Federal E1ectroral, con el propbsito de conocer el valor comercial del inmueble para pago dcllSAl, de Jo cual se deriva el

presente avalúo.

BN'/CO NACION •••.L DE ceRAS y SERVICIOS P'UBUCOS. S.N.C.

BAN~BRAS

Javier Ba:ros Sierra No. 515 Col. Lomas de Sanla FeC.P. 01219, Méx.ico, D.F., Tel. 52701200

Al poniente a una distancia aproximada de 800 m, se encuentra la Calzada de Tlalpan vialidad de flujo verncutarifltef\Sa; al sur siendo esta su via de ubicación, se loca~za la eall. Aooxpa de flujo vehicular intenSO; al Orienle a unadistancia aproximada de 1200 m se locaHza el eje 2 oriente Av. Canal de Miramonles COR flujo vehicular nt

norteau""dls~"'a aproximadade 120Gmse IlcaUzala Calz,del H 'ANCa NAClot¡AL OE OBRAS YEslan formadas por las calles circtlnciantes al inmueble tales ca ~l5'lOS~ljB1u~ l,N.C..alldad" de 'ujo vehlcularbajo, que slMln comodistribuidoresInle ¡~SÍ\~N DEBANCADEDESARROLLO

[27 NOV2009)

Mexico, D.F. 'Am)lpalA L U O S

Red de distn'buci6n con suministro mediante tomas domiciliarias.

Suminislro a través de redes aéreas sobre pesleria metal1ca y de concreto.

Redes de reeotecci6n de aguas residuales en sistema conjunto para aguas negras y pluviales.

De concrelo asl~ltico con base y sub-base de grava conlrolada y tepetate en capas a compresió

De doble senlido, con un ancho de 14.00 mis. aproximadamente con pendiente doble hacia las

Con ancho de hasta 2.00 mIS., de concreto hidráulico.

De concreto armado en sección trapezolclal.

ALUMBRADO pvm__. -----.--Sistema de cab!eadD.Jl~~~.sJerja de concreto (utirlza la red de electrificaci6n\. Luminarias de vapor de sodio sobre brazos metalicos

lipo arbotante.

SERVICIOS PÚBLICOS:SUMINISTRO DE AGUA:

ElECTR1FICAC\ON:

DRENAJE y ALCANTARillADO

PAVIMENTOS:

VIALIDADES SECUNDARIAS EXISTENTES:

VIALIDADES PRIMARIAS EXISTENTES:

9-3011.xJsPagina 2 de 33

200913011No. AVAlUO:

Medio y medio alto.

Buena.

A través de vehículos destinados ex-profeso por la delegad/m correspondiente de frecuencia regular, en rutas preestablecidas.

En patrullas de la delegación correspondiente en recorridos de mediana frBcuencla.

Completa: señalización vehjcular. nomendatura de calles, cobnias y OOdigopostal.Parques, mercados, plazas públicas, jardines, escuelas, hospitales. seMeias postales, iglesias, bancos, gasolineras, restaurantes, hotele

centros comerciales, cines, ele.

Sublerranea en dudería de concrelo, propiedad de reltre): 'J aerea en la acometida al inmueble.A una distancia de abOídaje a pie no mayor de la que se IBCOrreen 1 minuto, con frecuenc;ia de media a inleosa. se cuenta con aulobu

urbanos, microbuses y taxis.

ESTRA 10 SOCIO-eCONÓMICO:

FLUIDEZ DE LASvlAS DE ACCESO A LA ZONA

RECOLECCiÓN DE BASURA:

VIGILANCIA:

SEÑALIZACIÓN:

OTROS:

EQUIPAMIENTO URBANO:

lELEFONÍA:

TRANSPORTE:

BAN~BRAS

TRAMO DE CALLES TRANSVERSALES, UMiTROFES y ORIENTACION:Lote de terreno medianero. loca~zado en la acera norte de la Av. Acoxpa, al norte la calle Ejido. al orienle la Calzadade Guadatupe y cerrando la manzana al poniente la calle Amanalco.

2.828.92 rrr Según ESClitura No. 51,617. libro 1.534, con fecha 21Carlos Alejandro Durán loera. Nolario No. 11 del D.F.

Según Escritura No. 51,ó17, libro 1.53-4,con fecha 21 de diciembre de 2007. expe¡jida por el Uc. Carlos AlejandroDuran loera, Nolario No. 11 del D.F.

Al PONIENTE: En 66.596 m., con la zona lIes.Al SUR: En 33.181 m., con la CalzadaAcoxpa.

Al ORIENTE: En 65.77 m., con la zona cinco.AL NORTE: En 33.855 m., con la zona lIes.

ÁREA TOTAL DEL TERRENO:

MEDIDAS Y COUNDANCIAS DEL TERRENO:

BANCO NACIONAL OE aDRAS ySERVICIOS PU8L1COS S.N.C.~'l'aelCltJllll~~M'liJíl~SARROllO[27 NOV 2009 )

México, O.EAVALUOS

-~L- --~--~.._.._--------------------_._----~-...-Javier Barros Sierra No. 515 Col. lomas de Sanla Fé

C.P. 01219. México. D.F., Tel. 52701200

9-30'11.xIS Pagina 3 de 33

SAN.SRAS No. AVAlUO: 2009fJ011 1260r_---

USO ACTUAL: OIicinasSe trata de un lole de terreno medianero en el que se ubica un edificio de oficinas ocupado por etlnsUluto Federal EJectroral (IFE), consta de diez niveles, de los cualesuno esta destinado a estacionamiento (sótano para alojar 146 automóviles), planla baja y ocho niveles para oflclnas. En la azotea cuenta con cuartos da máquinas.

94877150

12,457.51 m'lLote de terreno de confIQurnci6n perimetral irregular y Iopografia vislblemenle plana

Con vista a Casas y edificios habitaciona!es, edifICios de oficinas y locales comerciales, todos de mediana y buena

calidad.

Hasla 2.40 veces el érea de terreflO.Servidumbres: Se consideran las verticales del propio edificio como serian los duclos de instalaciones.

Restricciones Gubemamentales: Solo las eslablecidas por Leyes, Reglamentos y Normas apncabtes, como el

Reglamento de Construcciones del D.F. yel Plan de Desarrollo Urbano correspondiente.

AREAS DE CONSTRUCCiÓN:

INTENSIDAD DE CONSTRUCCiÓN:

SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES:

CONFIGURACIÓN Y TOPOGRAFiA:

CARACTERiSTlCAS PANORÁMICAS:

OfiCinas generales del edificio6,639.09 tTt'

Servicios, escaleras y sanitarios del edificio457.35 m'

Cuanos de máquinas del edificio223.29 In'

Estacionamiento cubierto del edifioo (sótano)2,740.76 ro'

Oficinas generales del edifICIo anexo2,174.71 m'

Servicios, escaleras y sanitarios del edificio anexo216.56 m'

Cuarto de mtIqulnas del edificio anexoS.75 m'

8 edificio cuenta con un semisOtano destinado a lona de eslaOOnamienlo, con rampa de acceso y salida, VE!stlbulo de escaleras y elevadores, bodegas y cuarto eleÁR S DE máquinas. Planta Baja, rootor lobby, vestíbulo principal de acceso coo culxl de elevadores, escaleras de servicio, escaleras metallcas de emergencia y sanitarios. 7lS~IBU ÓN" planlaS tipo con area de olicinas, cubiculos perimetrales, cubo de elevadores, escaleras de servido, escaleras metalicas de emergencia y sanitarios. Planta nivel 8,

O CI" área de oflcinas, cubiculos perlmetrales, cubo de elevadores, escaleras de servicio, escaleras metáli::as de emergencia, sanitarios y terraza perimetra!. En azotea se

ubica el cuarto de máquinas para los elevadores y equipas de aire acondicionado.

estacionamiento cubierto para SO autos, Plimer Nivel, destinado a oficinas, con areas abiertas, cubículos, sanllarios, Cúcinela, salas de junLaS, archivo y escaleras a

azotea. En azotea, área abierta de estacionamienlo semicubierto para 64 autos.

TIPOS DE CONSTRUCCiÓN:Tipo 1:

I np02:Tipo 3:

Tipo 4:

TipoS:

TIpoS:

Tipo 7:

Oficinas generales del edificio

Servicios, escaleras y sanitarios del edificio

Cual10s de máquinas del edificio

Estacionamiento cubierto del edificio (sótano)

Olicinas gene~les del edificio anexo

Servicios. escaleras y sanilarios del edificio anexo

Cuarto de máquinas del edificio anexo

BAr~CO NACiOi;A.L DE OBAAS ySERViCiOS PUBLICaS S.N.C.INSTITUCION DE tANCA DE DESARROLLO

[27ÑOV2009 1México, D.F.AVALUOS

CALIDAD y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN: Tipo 1: /I.ooema Especlal o 15 5

Tipo 2: t.1odema Especial o 15 5

Tipo 3: Mcxlerna Especial I 15 3

Tipo 4: Moderna Especia~ K 15 3

TIpoS: Moderna Especial o 05 5

Tipo 6: Moderna Especial O 05 5

Tipo 7: Moderna Especial I 05 3

-L------,--.----"--------------,---Javier Barros Sierra No. 515 Col. lomas de Santa Fé

C.P. 01219, México, D.F., Tel. 52701200

9-3011.:dSPagina 4 de 33

BAN~BRAS No,AVALlJO: 2009/3011

NUMERO DE NIVELES: Tipo 1 a14:

Tipo 5 a17:

10 (diez) yaz.otea.

2 (dos) y azotea.

EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCiÓN:Tipos 1 a17: 3 AÑOS El edificio se remodel6 totalmente nace 3 años, y se lnstalaron equipos nuevos.

VIDA PROBABLE DE LA CONSTRUCCiÓN:Tipos 1, 2, 4, 5 Y 6:

Tipos 3 y 7:90 AÑOS50 AÑOS

A base de losa de cimenlación rigidizada con oonlralrabes y complementada por 119 pilotes de concreto armado.A base de columnas y trabeS de concre10 armado y losa reticular de 45 cm de espesor de concreto armado.Se supone a base de muros con tabique rojo recocido de 14 cm de espesor con refuerzos horizontales y verticales de concrelo annado, enmuros inleriores a base de lablaroca y canceleria de tablaroca en privados.

A base de losa re11cularde concreto armado.A base de losa relicular de concreto armado.Escobilladas e impermeabilizadas.

No hay.

Bueno.Para el presente estudio se lomará todo el edificio como una sola unidad rentable.

1.00

67 AÑOS47 AÑOS

NormalNO

TlpDS1,2,4,5y6:Tipos 3'17:

TIPO 1 (OFICINAS GENERALES DEL EDIFICIO)

ENTREPISOS:

TE.CH,OS:

AZOTEAS:

BARDAS:

CIMENTACIóN:

ESTRUC"TURA:

I.AUROS:

OBRA NEGRA:

CLAVE Y ESTADO DE ESTADO DE CONSERVACIÓN:

CALIDAD DEL PROYECTO:

UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

VIDA ÚTIL REMANENTE:

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES;

BANCO NACIONAL DE OBRAS YSERVICIOS PUBlICOS S.N.C.

INSilTUCION DE BliNCA DE DESARROLLO

[ 27 NOV 2009 ]

México, D.EA deV"'0IjJ¡'.;S~ce~ deQ SOculta de cobre en todos los tipos.

Inodoros de color con sistema de flu)(ómelío, lavabOs de oval\n color blanco empotrados e

calidad.Ocultas entubadas con condui! metálico con salidas a base de lamparas fluorescentes.

A1umin!o anodizado erl perfiles comerciales en zona de oficinas.Crislal claro de 6 mm en fachada, vidrio claro en cancelaria de privadoS.

Del pais de buena calidad.Cancelería integral de aluminio anodizado color natural, con perfiles verticales y horizon1ales y placas de cristal claro,

Puertas de comunicación de tambor de pino, acabado entintado.

De pasta rayada acabado pintura viíllca.En ger¡eral falso pIafen en placas marca Armslrong Prelude sobre bastidor de alumir¡io color blanoo. En vestibulo principal. a base de cristaltranslucido con soporteria a base de aranas y en los ~eslibulos de efevadores y comedor falso plafón de metal desplegado acabado yeso liso.

Milfmol en área de vestíbulos y en el núcleo de elevadores, mármol en baño de planta baja y loseta de cera mica en en resto de los baños.Firmes de concrelo puBdo con diferentes acabados, placas de marmol en veslibul0 y nucleo de elevadores, SObreelevacien de piso falso en.SITE". loseta de ceramica, alfombra y madera laminada en area de ofiCInas. Granito en ba-

2.OCLOS: En general de madera y en algunas afeas de mármol.ESCALERAS: Losa de concreto armado con escalones colados y acabado en granitoPINTURA: Vinllica de busna calidad sr¡ muros y plafones.RECUBRIMIENTOSE.SPECIALES: Allombl'a de buena calidad.

PISOS:

lAMBRINES:

APLANADOS:PLAFONES:

INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

PUERTAS Y VENT ANERiA:

VIDR1ERiA:CERRAJERiA:

FACHADA:

INSTALACIONES HIORÁUlICAS y SANITARIAS:

RED DE ALIMENTACiÓN:

MUEBLES OE BAÑO:

CARPINTERiA

._ •._.__ ..__ ..__ ._------------_. __ ._-_._------------------------------_._._----------Ja~ier Barros Sierra No. 515 Col. Lomas de Santa Fé

C.P. 01219, México. D.F., TeL 52701200

9-3011.)(15Pagina 5 de 33

BAN~BRAS No. AVALUO: 20D9J3011

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

OBRA NEGRA:

CIMENTACIÓN:

ESTRUCTURA:

MUROS:

ENTREPISOS:

TECHOS:

AZOTEAS:

BARDAS:

APLANADOS:

PLAFONES:

l,AMBRINES:

PISOS:

ZOCLOS:

ESCALERAS:

PINTURA:

TIPO 2 {SERVICIOS ESCALERAS Y SANITARIOS DEL EDIFICIO}

A base de losa de cimentación rigidlzada COl1conlralrabes y complementada por 119 P~Dtesde a:mcrelO armado.

A base de columnas y trabes de ooncreto armado y losa reticular de 45 cm de espesor de concreto armado.

Se supone a base de muros con tabique rojo recociOo de 14 cm de espesor oon refuefZOShorizontales y verticales de concreto armado, enmuros interioreS a base de lablaroca Ycancelería de tablaroca en privados. .

A base de losa reticular de concreto armado.


ESCDbilladase impermeaWizadas.

No hay.

De pasta rayada acabado pintura vimca.En general falso plafón en placas marca Armstrong Pre!ude sobre bastidor de aluminio color blanco. En vestlbulo principal, a basa de cristaltranslúcido con soporteria a base de aranas y en los veslibulos de elevadores y comedor falso plafón de metal desplegado acabado yeso liso.

MánnOI en area de vesLlbulos y en el nUcleo de elevadores, mármol en baño de planta baja y loseta de ceramica en en resto de los baños.

Firmes de conaeto pulido con dife¡entes acabados, placas de márrool en vestíbulo y núc:leo de elevadores, sobreelevación de piso falso en'SITE', loseta de cerámica, alfombra y madera laminada en área de ofICinas. Gmnilo en baños.

En general de madera y en algunas áreas de mármol.

Losa de concreto armj3do con escalOnes colarlos y acabado en Qranilo

Vlnll\ca de buena calidad en muroS y plafones.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Alfombra de buena calidad.

CARPINTERíAPuertas de comunicación de tambor de pino, acabado entintado.

Inodoros de color con sislema de nuxómetro, lavabos de o\lal\n color blanco empotrados en placa de mármol, llaves y accesorios de buena~-"..•_ ..•Ocultas entubadas con conduit metalico ron satidas a base de lámparas fluorescenleS.

Aluminio anodizado en perfiles comerciales en zona de oficinas.

CriStal claro de 6 nvn ell fachada, vidrio claro en cancelarla de privados.

()el pais de buena calidad.Cancelería integral de aluminio anodizadO rolar natural, con perfiles verticales Y horizontales Y placas de cristal claro.

MUEBLES DE BAÑO:

INSTALACIONES ELt:CTRICAS:

PUERTAS YVENTANERIA:

VIDRIERíA:

CERRAJERlA:

FACHADA:

INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

RED DE ALIMENTACiÓN: ChIlla de cobre en todos los lipos.

BANCO NÁéÍófIAL DE OBRASSERVICIOSpuaUCOS S.ltC.

INSTiTUCION DE BAtU DE DESARRQU.O

[ 2 7 ÑOV ZÓ09 1México, D.F.

AVALUOS

----~- ----_._--_._-- _._-_ .._._----------------_ ..__ ._._-------------------------------------Javier BalTOSSierra No. 515 Col. lomas de Santa Fe

C.P. 01219, México, D.F., Tel. 52701200

9-3011.;0:15Pagina 6 de 33

SAN. SRAS No. AVALÚO: 200913011


De mezcla rus1icay fina acabado pintura villica y aparente.

En general losa aparente.

No tiene.

Finnes de concreto pulido en general.

No tiene.

Losa de concreto annadO con escalones colados y as;abado en granilo

Vinllica de buena cafidad en muros y plafones.



Escobilladas e impermeabilizadas.

No hay.

A base de losa eledmentaci6n rigidizada con conlralrabe:s y complementada por 119 p:loles de collCl"elo armad::>.

A base de colurmas y trabes de concreto a-marlo y losa reticular de 45 cm de espesor de concrelo armado.

Se supone a base de muros con tabique rojo recocido de 14 cm de espesor con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.

PlNTURA:

PISOS:

ZOClOS:

ESCALERAS;

APLANADOS:

LA.MBRINES:

PLAFONES:

OOREPISOS:

TECHOS:

BARDAS:

AZOTEAS:

CIMENTACIDN:

ESTRUCTUAA;

MUROS:

OBRA NEGRA:

1[===============.:=iT~IPO~3~(~CU~A~R~T£O~S~DE~M;A~'Q~U~IN~A~S~D~EL~E~D~IF~IC~IO~I================~~c;i:)i¡¡;;:"""las descripciones a continuación mencionadas estan tomadas en base a la inspección física realizada al Inmueble.

Q~

~f-;ooINSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARiAS:

RED DE ALIMENTACiÓN: Oculta de cobre en todos los tipos.

8AÑéo N¡l.CtOI~AC{)EOBRAS ySERVICIOS PU8L1COS S.N.C.

INSTtTUCION DE BANCA DE DESARROLLO

I 27 NOV 2009 IMéxico, D.F.

AVALUOS

Na tiene.

No tiene.V¡sibles entubadas con conduit melalico con salidas a base de lamparas fluorescentes.

Aluminla y fierro en perfiles comerciales en general.

No tlere.

Del país de mediana calidad.

cancelerla integral de aluminio anodizado color natural, con perfiles verticales y horizontales y placas de cristal daro.

No tiene.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

MUEBLES DE BAÑO:INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

PUERTAS YVENTANERlA.:

VIDRIERiA:

CERRAJERíA:

FACHADA:

CARPINTERlA.

TIPO 4 (ESTACIONAMIENTO CUBIERTO DEL EDIFICIO}

Las descripciones a continuación mencionadas están tomadas en base a la inspección fisiea realizada al inmueble.

OBRA NEGRA:

CIMENTACtON:

ESTRUCTURA:

MUROS:

A base de losa de cimentación rigidizada con conlratrabes y complementada por 119 pilOles de conaeto armado.

A hase de columnas y trabes de coocreto armado y losa reticular de 45 a'l1de espesor de concreto armado.

Se supone a base de muros con tabique rojo recociOo de 14 cm de espesor con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.

ENTREPiSOS:

TECHOS:

AZOTEAS:

BARDAS:

A base de losa retiaJlar de concreto armado.

A base de losa retiaJlar de COOCletoannado.

EscoMadas e impenneabmzadas.

No hay.

"--'-r- .. --.--.-.---.----.

Javier Sarros Sierra No. 515 Col. Lomas de Santa FeC.P. 01219, México, D.F., Tel. 52701200

9-3011.xls Página 7 de 33

INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

REDDEALIMENTACiÓN: Ocultade robre en todos los Upos.

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: oQ~

~oo

2009/3011No. AVALUO;

No hay.

No tiene.Visibles entubadas con conduil metálico con salidas a base de lámparas nuorescentes.

Aluminio y fierro en perfiles comerciales en general.

No tiene.

Del pais de mediana calidad.Cancekma integral de aluminio aoodizado color natural, con perfiles verticales y hoñzoolales y placas de cristal claro.

No hay.

No hay.

Cemento pulido.

No hay.

~ de OOl'lCl'elo an:nado con escalones colados y acabado ell granllo

Vinilica de hUena calidad en muros y plafones.

Cemento arena acabado rustico.

Losa maciza aparente.


APLANADOS:

PLAFONES:

tAMBR\NES:

PISOS:

ZOCLOS:

ESCAlERAS:

PINTURA:

MUEBLES DE BAÑO:

INSl ALACIONES ELÉCTRICAS:

PUERTAS y VENTANERiA.:

VIDRIERíA:

CERRAJERíA:

FACHADA:

CARPINTERíA

BAN..~.BRAS

TIPO 5 (OFICINAS GENERALES DEl EDIFICIO ANEXO)

las descripciones a continuación mencionadas están tomadas en base a la inspección física realiülda al inmueble.

México, O.EAVALUOS

En general falso plaf6n en placas marca Nmslrong Prelude sobre bastidor de aluminilransJUcido con soportería a base de aranas Y en los vestlou\os de elevadores Y comedor falso plafón de melal desplegado acabado yeso liso.

De pasta rayada acabado pintura viilica.

No hay.

Escobilladas e impermeabmzaclas.

A baSe de losa reticular de ooncrelo armado.

Se supone a base de columnas Y trabeS de conaeto armado y losa reticular de 45 cm de espesor de concreto armado,

Se supone a base de muros coolabiQU9 rojo rBCOCido de 14 cm de espesor con refllerz e,,,, \EiY~ E.Be ~s y;':ba;e';;;;;'~-";lici;ía;d;;;;;;;;¡;;~,;;¡;;:'->-"-.-"'---- -- -"-"-- SERVICIOS PUBUCOS S.N.C.

INSTITUCI0N DE SANCA DE DESARROtlO

[2 7 ÑO~2009 ]

Se supone a base de losa de cimentación rigKliZada con c:onlJalrabeS de concreto armado.

APlANADOS:

ptAFOOES:

EMTREPISOS:

TECHOS:

AZOTEAS:

BARDAS:

MUROS:

C1MENTAQÓ!t.

ESTRl.ICTUAA:


OBRA NEGRA:

lAMBR1NES:

PISOS:

loseta de cerámica en en resto de los baños.Firmes de OOflcreto pulido con diferentes acabados, sobreelevaclón de piso !also en .snE", loseta de ceramica en area de oficinas.


CARPINTERíA

ZOClOS:

ESCAlERAS:

PINTURA:

En general de madera.

losa de concreto armaoo con escalones oolados y acabado en granito

Vinilica de buena calidad ~n muros y plalofles.

Nolíefle.

Puertas de comuneaci6n de tambor de pino. acabado enUnlado.

Javier Barros Sierra No. 515 Col. lomas de Sanla téC.P. 01219, México, D.F., Tel. 52701200

9-3011.x1sPagina 8 de 33

las descripciones a continuaci6n mencionadas están tomadas en base a la Inspecci6n fisica realiza~a al inmueble.

BAN~BRAS

oQ~

~oO

200913011No. AVALUO:

Se supone a base de losa de cimentocién rigidizada oon centratrabes de cencreto armado.

Se supone a base de columnas Y trabes de corrcreto armado y losa reticular de 45 cm de espesor de collC1etoarmado.

se supone a base de muros con tabique rojo recocido de 14 cm de espesor con refuerzos horizontales y vet1icaleSde concreto annado, en

muros inleriores a base de lablaroca Ycancelaria de tablaroca en privados.


A base de losa reticular de concre\o armado.

Escobilladas e impermeabilizadas.

No hay.

TIPO 6 (SERVICIOS ESCALERAS Y SANlT ARIOS DEL EDIFICIO ANEXO)

OCullas entubadas con conduit metalico con salidas a base ~ lamparas fluorescentes.

Aluminio anoálZado en perfiles comerciales en zona de oFtclnas.

Cristal claro de 6 rml en fachada, vidrio daro en cancelefia de privados.

Del pals de buena calidad.Cancelerla inlegral de aluminio arroclizado color nalural, oon perfiles verticales Yhorizonlales Yplacas de crlstal claro.

Qcul1ade cobre en lodos los tipos.Inodoros de color con sistema de l1ux6melro, lavabos de ovalin color blanco empotrados en placa de marmol, llaves y accesorios de buena

calidad

AZOTEAS:

BARDAS:

TECHOS:

ENTREPISOS:

ESTRUCTURA:

MUROS:

CIMENTACION:

OBRA.NEGRA:

INSTALACIONES ELl:CTR1CAS:

PUERTAS YVENTANERlA.:

VIDRIERIA:

CERRAJERiA:

FACHADA:

I

RED DE AUMENTACIÓN:

MUEBLES DE BAÑO:

REVESTIMIENTOS Y ACABADOS UITERIORES:

APLANADOS:

PLAFOtiES:

De pasta rayada acabado pintura vi~ica,En general falso plafón en placas marca Armstron9 Prelude sobre bastidor de aluminio color blanco. En vesllbulo principal, a base de crislaltransliJeido con soporteria a baSe de aranas Y en los vestibulos de elevadores YcomedoffalSO plafón de metal desplegado acabado yeso liso.

No tiene.

Inodoros de color con sistema de ftuxómetro, lavabOs de ovalln color blanco empotrados en placa de marmol, llaves y accesorios de buena

calidad.

Puertas de comunicación de tambor de pino, a::abado enUntado.

En general de madera.Losa de ooncreto armado con escalones colados y acabado en granito

~ni\ica de buena calidad en muros Yplafones.

Firmes de concreto pulido con dilerel'ltes acabados, sobree\evación de piso falso en 'SITE', loseta de cerámica en área de oficinas.loSela de cerámica en en raslO de los baños.

RECUBRIM1EtiTOS ESPECIAlES'.

PINTURA:

ZOClOS:

ESCALERAS'

LAMaRINES:

PISOS:

MUEBLESDEBA~O:

INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARiAS:

RED DE ALIMENTACIÓN: Oculta de oobre en todos los tipos.

CARPINTERíA

_._--------------------------------------------------------------------------

INSTALACIONES ElECTRICAS:

PUERTAS y VENT ANERÍA:

VIORIERiA:

Ocultas entubadas con condllit metalico con salidas a base de lámparas ftuorescentes.

Aluminio anocflZ3do en perfiles comerciales erlzona de oficinas.

Crislal daro de [) mm en fachada, vidrio daro ell canceleria de privados.

Del pais de buena calidad.Canceleria integral de alumlnio anodizooo colOrnatural, con perfiles verticales Yhorizontales Yplacas de crislal claro.

Javier Barros Sierra No. 515 Col. Lomas de Santa FéC.P. 01219, Mexico, D.F., Tel. 52701200

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BAN~BRASNo. AVALUO: 200913011 -= ;--{""r"'..•..~QO

TIPO 7 (CUARTOS DE MÁQUINAS DEL EDIFICIO ANEXO)

las descripciones a continuación mencionadas estim tomadas en base a la inspección fisica realizada al inmueble,

oQ~IJJ~

OONo tiene,

Losa de concreto armadO con escalones colados y acabado en granito

Vinl1ica de buena calidad en muros Yplafones.

De mezcla rustica y fina acabado pintura v\i1ica yaparen1e.

En general lOsa aparente.

No liene.Rrmes de concrelo pulido en general.

No Uene.

A base de losa reocular de concreto armado.

A base de losa reticular de concreto armadO.

Escobllladas e impermeabilizadas.

No hay.

Se SUlx¡ne a base de losa de cimentación rigidlzada con conlratrabeS de concrelo armado.

Se supone a base de columnas Y trabeS de concreto al111adoy k:JsareticUlar de 45 cm de e5p!'!SDI'de concreto armado.

Se supone a base de muros con tabique roio recoddo de 14 cm de espesor con refuerzos horizontales Yverticales de concreto armado. en

muros inlenores a baSe de tablaroca y cancelarla de lablaroca en privadOS.

PINlURA:

PISOS:

ZOCLOS:

ESCALERAS:

APlANADOS:

PLAfONES:

LAMBRINES:

ENTREPISOS:

TECHOS:

AZOTEAS:

BARDAS:

ESTRUCTURA:

MUROS:

CII.\ENTACION:

CARPINTERiA.


OBRA NEGRA:

INSTALACIONES HlDAAULlCAS y SANl'TARIAS:

RED DE ALIMENTACIÓN: Oculta de cobre en todos los tipos.

MUEBLES DE BAÑO:

INSTALACIONES ELECTRICAS:

PUERTAS YVENTANERIA:

VIDRIERIA:

CERRAJER\A:

FACHADA:

No tiene.Visibles entubadas con r:onduit mel.álico con salidas a baSe de Illmparas OuorBsr:entes.

Aluminio y flerro en perfiles comerciales en general.

No tiene.

Del pais de mediana calidad.Canr:eleria \nlegral de aluminio anoóizado color natural, con perfiles verfr;ales y horiz.ontaleSY placas de cristal claro.

INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

PROPIAS DEL EDIFICIO

CJaveConcepto

Unidad Cantidad

IE16Sistema con\la incendio, hidran\es (eleCtrobombas Y de gasolina)

Iole 1

IE19 Planta de emergenr:ia de 100 kvalote 1

\E01 Elevadores de 10 paradas.lole 2

lEO' Sistema de aire SCXlndicionadolote 1

"" Subeslaci6n 8Bctrica de 750 kvalote 1

\E19 cableado de fibra ópticalote 1

lEt9 Red de voz y datos.lote 1

OClO Cisternalote 1

1£19 Circuito r:errado de televisiónlote 1

OCO' Pavimentos exlerioresm' 1,005.74

8¡"NCQÑÁéiO"tm DE oeRAS '{SE.RVICIOSPUBLICaS S.N.C.

INSilTUCION Dé SMlClIDE DE.SARROLLOt27 NOV 2009]

Mendco, D.F.AVALUOS

Javier Barros Sierra No. 515 Co\.lomas de Santa FéC.P. 01219, México, D.F .• Tel. 52101200

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L9_3011.:ds

~-""G'"1.<:' ,200913011

xx

xx

No. AVALUO:

x

.~ rsfiifi'¡!~_xxx

ESCRITURAS (copias)BOLETA PREDIAl (copia)BOLETA DE AGUA (copia)

LICENCIADECONSTRUCCION("'pl,lUCENClA DE TERMINACION DE OBRA. (copia)PlANOS ARQUITECTONICOS(CO¡;,)REGIMEN EN CONDOM1NIQ (copia en su caso)

CROQUIS DE UBICACiÓN (copia)

COMENTARIOS GENERALES, SUPUESTOS Y LIMITACIONES QUE, EN SU CASO CONDICIONARON LA PRACTICA OEL AVALUO

EN EL PRESENTE AVALÚO SE CONSIDERAN LOS ENFOQUES DE COSTOS, MERCADO E INGRESOS PARA LA ESTIMACIÓN DEL VALOR COMERCIAL.

DOCUMENTACION E INFORMACION RECIBIDA PARA LA ELABORACION DEL PRESENTE AVAlUQ:

BAN~BRAS

PARA LA APUCACIQN DE ESTOS ENFOQUES, SE REAUZO UNA INVESTIGACiÓN DE MERCADO DE TERRENOS EN VENTA EN LA ZONA Y ZONASIMILARES, ASi COMO VENTAS Y RENTAS DE EDIFICIOS DE OFICINAS EN LA ZONA Y ZONAS SIMILARES.

EL PRESENTE AVALUO NO CONSTITUYE UN DICTAMEN ESTRUCTURAL, DE CtMENTAClON O DE CUALQUIER OTRA RMM DE LA INGENIERIA •ARQUITECTURA QUE NO SEA LA VALUACION, POR LO TANTO NO PUEDE SER UTILIZADO PARA FINES RELACIONADOS CON ESAS RAlAAS, NI SE ASUMERESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS U OTRAS CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE QUE NO PUEDAN SER APRECIADAS EN UNA VISITA NORMAL DEINSPECCION FISlCA PARA EFECTOS DE AVALÚO, INCLUSO CUANDO SE APRECIEN ALGUNAS CARCATERISTICAS QUE PUEDAN CONSTITUIR ANOMAUASCON RESPECTO AL ESTADO DE CONSERVACIóN NORlAAL SEGÚN LA VIDA VTIL CONSUMIDA DE UN INMUEBLtE O A SU ESTRUCTURA, EL VALUADORNO ASUME MAYOR RESPONSABILIDAD QUE ASI INDICARLOS CUANDO SON DETECTADOS, YA QUE AUNQUE SE PRESENTEN ESTADOS DECONSERVACiÓN MALOS O RUINOSOS ES OBLlGACION DEL VALUADOR REALIZAR EL AVALUO SEGÚN LOS CRITERIOS y NORMAS VIGENTES Y

APLICABLE SEGUN EL PROPOSITO 08. MISMO.

NO SE- REALIZARON INVESlIGACim:eS. EXCep.m CUANDO AS! SE :~mICUE B~ EL AVALÚO CON RESPECTO A LA EXISTENCIA DE TUBER1AS OALMA.CENAMIENTO DE MATERlALES PELIGROSOS QUE PUEDAN SER NOCIVOS PARA LA SALUD DE LAS PERSONAS QUE HABITAS EL INMUEBLE O EL

ESTADO DEL MISMO BIEN O EN SUS CERCANIAS.

LOS NOMBRES DE SOLICITANTE, PROPIETARIO, Asl COMO LOS NUMEROS DE CUENTA PREDIAL O AGUA Y LA UBICACiÓN DEL INMUEBLE SE SEt~ALANSEGÚN LA INFORMACION PROPORCIONADA POR EL CLIENTE AL MOMENTO DE SOLICITAR EL AVALUO, POR LO TANTO NO SE ASUMERESPONSABILIDAD POR ERRORES, OMISIONES O DIFERENCIAS CON RESPECTO A LOS DATOS REGISTRADOS POR AUTORIDADES OFICIALES, COMO

LO PUEDE SER EL REGISTRO.

LAS SUPERFICIES UTILIZADAS EN EL AVALUO SON OBTENIDAS DE LAS FUENTES INDICADAS EN EL"MISMO, CUANDO SE INDICA SEGÚN MEDIDASCORRESPONDE A SU MEDIDA FlslCA PARA EFECTOS DEL AVALÚO, SIN QUE ESTO REPRESENTE UN LEVANTAMIENTO EXACTO, CONSIDERANDO LASVARIANTES Y HABlTOS DE MEDICIONES EXISTENTES POR LO QUE SU RESULTADO UNICAMENTE SE DESTINA PARA FINES DE CALCULO DEL AVALUO

LA EDAD DEL INMUEBLE SE CONSIDERA SOBRE LA BASE DE INFORMACION DOCUMENTAL EXISTENTE (LICENCIAS OE CONSTRUCClON, BOLt.TA

PREOlAl, ESCRITURAS U OTROS) Y EN SU CASO SE ESTlMA SOBRE LO APRECIADO.

DEFINICIONES

VALOR COMERCIAl.- ES EL VALOR CON EL QUE GENERALMENTE SE CONCLUYE UN AVALÚO BANCARIO. REPRESENTA EL PRECIO MAS PROBABLEQUE TENDRíA EL BIEN VALUADO EN EL MERCADO ABIERTOAL QUE POR SU NATURALEZA ENTRARlA, EN LAS CIRCUNSTANCIAS PREVALECIENTES ENLA FECHA DEL AVALÚO, PARA SER ADQUIRIDO EN UN PlAZO RAZONABLE DE EXPOSICiÓN, CON El COMPRADOR Y EL VENDEDOR ACTUANDOPRUDENTEMENTE Y CON CONOCIMIENTO. SIN QUE DI.J::HO PRECIO SE VEA AFECTADO POR ESTiMULOS INDEPENDIENTES AL INTERÉS DEL

COMPRADOR Y EL VENDEDOR DEL BIEN, EN ADQUIRIRLO O VENDERLO RESPECTIVAMENTE.

. . . ~O NACiOt,ALDEOBP.AS yVALOR DE REPOSICIONNUEVO(V.RJI.).• ES EL COSTOQUE TENDRJAPARIAEL PRETEN~ENTE Il. eI'.OOur;IRI1'1tt~\f ~R'~DECARlACTERISTICASSEMEJANTESALlNMUEBLEVALUADOy QUESAT1SFICIERlAIGUALMENTESuS NE E :!!.l" IV:' !"'" VE DEo '~R'Oll'O

. INsmUCüN DE BANCAO """VALOR NETOQE REPOSICiÓN(V.N.R.l.• TAMBIÉNDENOMINADOVALOR FlsICO. ES EL VALOR RE!ULTANT DE lA AfLlC¡I.¡¡~Ó~ 'l.~~¡¡lF UE DECOSTOS'Y SEOBTIENEDERESTARAL 'VALDR DEREPOSICiÓNNUEVO', EL MONTONECESARIOp1RlA LA L12ElltN llti¡J>,~O¡,¡u¡¡~EC SARIASPARARESTITUIRAL INMUEBlE VALUADO.LA CONOICIÓNDE 'NUEVO'. LA PRÁCTICACONSISTE APLICA AL V SICIÓNNUEVQ,UN FACTORRESULTANTE(FRE). QUE SE OBTIENEDE MULTIPLICAREL FACTORDE E O (FED}(QU~ REF\EJA EL DaItBITo,.eDR LAOBSOLESCENCIAOERIVADADE LA EDADDE lA CONSTRUCCiÓN)POREL FACTORDECONSERVAC N IFCM~M~ 1l~ITOL__~.w~~w~.~~"m_ A V A L U O S;

Javief Barros Sierra No, 515 Col. Lomas de Santa FéC.P. 01219. México, D.F., TeL 52701200

g.3011.x1s P¿gina 11 de 33

BAN~BRAS No,AVALUO: 2009/3011

VALOR DE RESCATE.- ES EL VALOR QUE CONSERVA LA CONSTRUCCI6N DE UN INMUEBLE, UNA VEZ CONCLUIDA Su VlDA UTIL

VIDA ÚTIL (V.U.) .• LAPSO DURANTE El CUAL RESULTA ECONDMlCAMENTE CONVENIENTE PARA EL PROPIETARIO, POR RAZONES DE uso O DEOBTENCiÓN DE INGRESOS, INVERTIR EN LA CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO DE LA CONSTRUCCiÓN DE ESE INMUEBLE. SE EXPRESARÁ EN AÑOS.

VALOR DE MERCADO,- ES EL VALOR RESULTANTE DE lA. APLICACiÓN DEL 'ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO". SU DEFINICIÓN CORRESPONDECON lA DEL VALOR COMERCIAL EN LA pRACTICA CONSISTE EN IDENTIFICAR EL VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCIÚN QUE REFLEJE LASCONDICIONESABSOUiTAS EN QUE ~STA SE ENCUE-NTRA: INCLUSO, LA CANTIDAD DE SUELO QUE OCUPA, sus LIMiTACIONES -DERIVAN DEL HECHO DEQUE NINGÚN INMUEBLE ES IDENTlGO A OTRO {Al MENOS VARIA SU POSICiÓN GEOGRÁFICA), POR la TANTO, GENElVIlMENTE ES NECESARIO'HOMOLOGAR' CDNSIDEIVINDO LAS CAIVICTERISTlCAS QUE AGREGAN Q RESTAN VALOR Al INMUEBLE OBJETO DE AVALÚO, RESPECTO DE lOS QUECONSTITUYEN LA MUESTRA DE LA QUE SE HAN OBTENIDO VALORES UNITARIOS EN tA lNVESTIGACIÚN DE MERCADO. SI LAS PIEZAS DE MUESTRA DELESTUDIO DE MERCADO SON SUFICIENTES (% AL MENOS), LAS DIFERENCIAS ENTRE ~ST AS Y EL INMUEBLE VALUADO SON DESPRECIABLES POR NOSER APRECIADAS POR LA POBtACIÚN DEMANDANTE Y, SI DE ACUERDO CON EL PROPÓSITO DEL AVALUO, EL VALOR A CONCLUIR ES EL VALORCOMERCIAL. El RESULTADO DE ESTE ENFOQUE SERA EL VALOR CONCLUIDO.

VIDA PROBABLE DE LA CONSTRUCCiÓN NUEVA.- LAPSO DE VIDA ÚTIL ESPERADO PARA UN INMUEBLE NUEVO, CONSIDERANDO su USO yCA TEGORIA. SERÁ EXPRESADA EN AÑOS,

EDAD.-LAPSO TRANSCURRIDO DESDE LA TERMINACiÓN DE LA CONSTRUCCI6N DE UN INMUEBLE Y El MOMENTO DEL AVALÚO. SERA EXPRESADA EN

AÑOS.

VIDA ÚTIL REMANENTE (V.U.R.) .• LAPSO DE VIDA ÚTIL ESPERADO DESDE El MOMENTO DE REALIZACiÓN DEL AVALÚO HASTA LA CONCLUSiÓN DE LAVIDA ÚTil DE LÁS'CONSTRÜCCIONES,

EL PRESENTE DOCUMENTO NO PODRÁ SER UTILIZADO PARA PROPÓSITOS DE JUICIO. DEMANDAS O ALGUNA OTRA CONTROVERSIA JUDfCIAl. NI PARAALGÚN PROPÓSITO DISTINTO AllNDICAQO EN El PROPIO DOCUMENTO.

El VAlUADOR QUE FIRMA NO TIENE INTERÉS PRESENTE O FUTURO EN LA PROPIEDAD QUE ES OBJETO DE ÉSTE INFORME Y NO TIENE INTERESESPERSONALES O PARCIALIDAD CON RESPECTO A LAS PARTES INVOLUCRADAS,

LA COMPENSACiÓN ECON6MICA DEL VAlUADOR' NO ESTA CONDICIONADA AL INFORME DE UN VALOR PREDETERMINADO O DIRIGIDO A UN VALORQUE-FAVORECE LA CAUSA DEL CLIENTE, A OBTENER UN RESULTADO ESTJPULADO D A LA OCURRENCIA DE UN EVENTO SUBSECUENTE.

VALOR DE CAPITALIZACiÓN DE RENTAS .• ES El VALOR RESULTANTE DE LA APLICACiÓN DEL "ENFOQUE DE INGRESOS., TIENE SU FUNDAMENTO ENLA TESIS DE QUE NINGÚN COMPRADOR BIEN INFORMADO, ESTARiA DISPUESTO A INVERTIR EN LA COMPRA DE UN INMUEBLE CAPAZ DE GENERAR UNINGRESO, UN MONTO MAYOR QUE EL QUE TENDRJA QUE INVERTIR EN OTRO INSTRUMENTO DE INVERSiÓN (CON CONDlCJONES SEMEJANTES DERIESGO Y UQUIDEZ) PARA OBTENER EL MISMO INGRESO QUE lE GENERA El INMUEBLE. POR TANTO SE CONCLUYE QUE EL VALOR DE ,..-~--.,CAPITAUZACIQN DEL INMUEBLE ES EL MONTO QUE HASRJAQUE INVERTIR EN OTRO INSTRUMENTO PARA OBTENER EL INGRESO aUE EL INMUEBLE oGENERA, DEDUCIENDO LOS IMPUESTOS Y GASTOS NOTARlALES DERIVADOS DE LA COMPRA.

Q~

lU~oO

EL VALOR OEL TERRENO FUE DETERMINADO CON BASE EN LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO REALIZADA EN LA ZONA, Y EL VALOR DE LASCONSTRUCCIONES SE DETERMINÓ CON BASE EN El PROMEDIO PONDERADO DE LOS VALORES UNITARIOS PARA ESTE TIPO DE EDIFICAcrON,EDITADO EN PUBLICACIONES ESPECIALIZADAS.

EL EDIFICIO TUVO UNA REMODELACIÓN INTEGRAL A PRINCIPIOS DE ESTE AÑO, POR LO QUE LA EDAD APARENTE DEl MISMO SE CONSIDERÓ DE 3AÑOS.

BANCO r.!ACIONAL CE OBRASSERVICIOS PUBLICaS S.N.C.

INSTITUCION DE BANCA DE DESARROLLO

[2-iÑ-ov 2009 IMexico, D.F.

AVALUO

L.-.....-- -----..-.-.....-..---.--....--...-...-.----------------------.-------...--Javier Barros Sierra No. 515 Col. lomas de Santa Fé

C.P. 01219, Mexlco. D.F., Tel. 52701200~3011.xts Pagina 12 de 33

BAN.BRAS No. AVAlUO; 200913011

1.;f' ('>k.,. o;:)

a) DEL TERRENO:

LOTE TIPO O PREDOMINANTE: 750.00 mi VALORES DE CALLE O DE ZONA: $ 20,750.00 1m'

FRe. INTEGRO

SUPERFICIE TOTAL:

VALOR UNITARIO MEDIO DE TERRENOCLAVE CATASTRALVALOR SIl ABLAS

2,828.92 nY

123,904/0'A.141D4$2,861.50

CLAVE CONSERV FACTORRU RUINOSO 0.00Ml Molla 0.80NO NORMAl 1.00BU BUENO 1.10

101J.OO% ISÚBTOTÁ[(a):~-i6'1i--$--@-J50- ..-3:6-:~-c-.. -':.-~r

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIpO 1: 6,639.09 3

Tipo 2; 0155 12,500.00 457.35 NO

Tipo 3: 115 J 7,000.00 223.29 NO

Tipo 4: K153 6,000.00 2,740,76 NO 3

Trpo 5: 0055 11.000.00 2, 174.71 NO 3

Tipo 6: 0055 11,000,00 216.56 NO 3

Tipo 7: 105 3 6,000.00 5.75 NO 3

TOTAL 12,457.51

VALOR UNITARIO MEDIO DE CONST: 10.207.46 1m'

I

Deos

0.97 1~ 125.00 80.498,918.96

1.00 0.97 0.03 12,125.00 5,545,403.91

1.00 0.95 0.05 6.622.00 1,47B,601.88

1.00 0.95 0.05 5,676.00 15.556.560.57

1.00 0.95 0.05 10.406.00 22,630,054.11

1.00 0.60 0040 6,600.00 1,429,321.74

1.00 0.60 0.40 3.60000 20,700.00

BANCO NACIONALDE OBRAS ySERVICIOSPU8LiCaS S.ttC.

INSTITUCiON DE BANCA DE DESARROlLO

[27 NOV2009 IMéxico, D.E

AVALUOS

COTEJADO• __ ._-_ •• _-- - _.---'- __ 'o _ ••• _ ••• • ~ __ •• • ••• _ • __ , • • • ---.-.-.------. ----------------- • ..:--. -.- ----------

Javie7Barros Sierra No. 515 Col. lomas de Sanla FéC.P. 01219, México, D.F., Tet 52701200

9-3011.xls Pagina 13 de 33

BAN~BRAS N¡¡,AVAlUO: 200913011

el DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARlAS:

PRIVATIVAS

IEl6 147,000.00 ote 3 1.00 0.81 119,070.00

IE19Planta de em!i'gencia de 350.000.00 lole 3 1.00 0.81 283,,00.00

'00 ""IE01

EleVadores de 10 paradaS. 1.500,000.00 2 klt8 3 1.00 0.85 2.538.000.00

lEO'Sistema de aire 800,000.00 lote 1.00 0.81 648,000.00

1E13Subestaclón Eléctrica de 450.000.00 lole 3 1.00 0,81 364.500.00

IE19 Cableado de fibra óptica 750,000.00 ole 3 1.00 0.81 607,500.00

lE19 Red de voz y dalos. 120,000.00 lore 3 tOO 0.81 97,200.00

Del0 ClstemíJ 150,000.00 lote 3 1.00 0.87 130,500.00

IE19Circuito cerrado de 60,000.00 tole 3 1.00 0.81 48.600.00

OC03 Pavrnentos exleriore:s 350.00 1.005.74 In' 3 1.00 0.85 297.800.89

VALOR TOTAl 5.134,670.89

SUBTOTAL (e): 5,134,670.89

RESULTADO DEL ENFOQUE DE COSTOS. VALOR FislCO O NETO DE REPOSICIÓN (a+b+(:+il):_

l' MIi1W~Jl1.~~~~~J~p'It'l¡;l!~);;í;)N¡'~~$.(i)$RENTA BRUTA MENSUAL

Área pata calculo por Ingresos:

DEDUCCIONES ANUALES

a).-VACKlS

b).- IMPUESTO PREDlAle).- SERVICIO DE AGUA len su caso}

d) QQI'!S~VACION y MANTENIMIENTO

e) ADMINISTRACION

Q ENERGIA ElECTRlCA

g} SEGUROS (en su caso)

h) OTROS (INDICAA)

0.- DEPRECIACIÓN FISCAL

n.- DEDUC. FISCALES (b. e, d, e, f, g)

~) IMPUESTO SOBRE LA RENTA

TOTALES

9,131.69

235,047.02

507,904.71

112,867.71

112,867.11

84.650.79

0.00

1,362,817.90

818,290.93

0.002,181,108.83

SUMA

8.33%

18.00%O

4.00%

4.00%--

O3,00%

0.00%

48.30%

29.00%

0.00%

BANCO MC1O+<JAl DE oo.AAS Y. SéRV1CI05 POO'UCOS S,tt.tC.INSTlTUCION DE BANCA DE DESARROO

[ 2 7 NO\{ 1»19 IMexico,O.E

AV,ALUO

I9-3011.xJs

. "'.'=, ---------._-- ---_.~~_._-.-._--_.- ------_._.-----_._-~._.__ ._ .._--_. --- -----_ .._----------_. __ ._----

Javier Barros Sierra No. 51S"CoLlomas de Santa FéC,P. 01219, México, D,F., TeL 52701200

pagina 14 de 33

BAN~BRASCÁLCULO DE LA RENTA NETA ANUAL (RNA)

RENTA BRUTA MENSUAL (REDONDEADA):RENTA BRUTA ANUAl:

DEDUCCIONES ANUALES:

RENTA NETA ANUAL:

RENTA úNITARlA

VENTA UNITARIA DE INMUEBLES SIMILARES

TASA BRUTA

DEDUCCIONESTASA NETA

RESULTADD,POR EL ENFOQUE DE INGRESOS

No. AVALOO: 2009/3011

1271

VALOR DE MERCADO:Il~~'mljl~

RESULTADOS POR INDICE:INDICE DE MERCADO: (INDICE COMPARATIVO DE MERCADO)

INDICE DE COSTOS: (INDICE ENFOQUE FislCO O DIRECTO)

INDICE DE INGRESOS: (INDICE ENFOQUE DE INGRESOS)

$ 262,990,000.00

$ 199,916,735.74

$ 240,944,073.64

BANCO NACIOf~Al~TEéi¡:¡RAS.-rSERVICIOS PUBLlCOS S.N.C.

INSTlTUCiON DE BANCA DE DESARROLLOI 27 NOV 2009 JMéxico, D.E

AVALUOS

/ COTEJADO-,,'-'- o - • __ ~ --.--------.--.-------.-----.-~- •• -.-.-.-------~- -~~-~------------------

Javier Barros Slerra No. 515 Col. Lomas de Santa FéC.P. 01219, México, D.F .. Tel. 52701200

l_9-3011.xls

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BAN'~BRAS No. AVALUO: 2009f3011

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TODAS LAS CONCLUSIONES Y OPINIONES SOBRE LA PROPIEDAD QUE SE VALÚO, HAN SIDO PREPARADAS POR El VAlUADOR QUE FIRMA. EL AVALÚO YCADA UNA DE SUS HOJAS. El VALUADOR NO TENORÁ RESPONSABILIDAD POR NINGÚN CAMBIO REAUZAOO EN EL REPORTE SIN SU AlJTORlZACIÚN.

El VALUADOR NO ASUME NINGUNA RESPONSABILIDAD POR LAS CONDICIONES LEGALES QUE GUARDA El INMUEBLE EN ESTUDIO, YA QUE El

PRESENTE REPORTE SUPONE QUE El PROPIETARIO MANTIENE LA PROPIEDAD EN CONDICIONES OPTIMAS.

El VALUADOR NO ESTA OBUGADO A DAR TESTIMONIO O ACUDIR A TRIBUNALES POR HABER REALIZADO El PRESENTE REPORTE.

El VAlUADORASUME QUE LA PROPIEDAD NO TU~NE FALLAS O CoNDlélONES ESPECIALES, DEL SUBSUELO O DE LA ESTRUCTURA, QUE AFECTARAN

EL VALOR DE LA MISMA. EL VALUAOOR NO ASUME RESPONSABIUDAD POR ESTAS CONDICIONES.

U\ INFORMACiÓN, LOS ESTIMADOS Y VALORES ASENTADOS EN EL REPORTE, SE OBTUV1ERON DE FUENTES QUE EL VALUAOOR CONSIDERA

CONFl'IBLES y CORRECTAS,EN BASE Al ESTUDIO DE MERCADO Y EL ANAuSIS QUE SE DESARROllO EN LA ZONA SE CONCLUYE QUE EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE ES El

QUE RESULTO DEL ENFOQUE DE MERCADO EN NÚMEROS REDONDOS.

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DOSCIENTOS SESENTA Y DOS MillONES NOVECIENTOS NOVENTA Mil PESOS 001100 M,N,

ESTAS CANTIDADES SE ESTIMAN Al DíA:

27 de noviembre del 2009

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iHOTAS: ESTE AVALlIO NO TENDRÁ VAUD!'l SI CARECE DEL saLO V FIRMA DE LOS FUNCIONARIOS AUTORIZADOS RESTA

sERA VÁ.uOO PARA PROPóSITOS D1S1lNTOSAL EsPEClACAOO EN LA CARÁTUlA. sE ANEXA. REPORTE FOTOGRÁFICO

REGISTRO INSTITUCI6N

ESPECIALIDAD INMUEBLES

REGISTRO T.D.F. V.{l631. VIGENCIA 2009

VAlUADOR

Javier Barros Sierra No. 515Co1. lOmas de $aflta FéC.P. 01219, México, D.F., Tel. 527012üO

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ANEXO 3-AMATRIZ ()E PUNTOS

PARA DETERMINAR CLASESiDE CONSTRUCCIONES DE.USONO HAS'ITACIONAL

(OFICINAS, HOTELES, COMERCIO, S,,~UO,EDUCACIóN VIO COMUNICACIONES)

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PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIONES DE USONO HABITACIONAL

(INDUSTRIA, ABA.STO YIO CULTURA)

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ANEXO 3~AMATRIZ PE PUNTOS

PARA DETERMINAR CLASES'PE CONSTRUCCIONES DE USONO HABJTACIONAL

(ORCINAS. HOTELES, COMERCIO, s••.~vo.EDUCACIÓN YIO COMUNICACIONES)

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Pagina 21 de 33

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2009/3011

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No. AVALÚO'

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II'do 19uobsOmB\'OI"u91h 90 cm abtoI \flmpt::l~.ndamll 1an*\ldII:I.••~ yto 0",",,,1. do PIIC •••doblo etIobd Itnnlco Y acóslico.

lomllllMs<!o milCll" do ••.•ambf. tipa -r yta •••• \:1 c"..,... _óo ,_0 lobnIdoJlo m,,-matoo.nciw a clbll. ylo IIl'!Z " •• 11 so. 50 cm yto """'" o ~l o 110"••••• , yto ••••••••• d. oll.n"InIdo tol. Icok'hod. do rnodorI tnao yIo ",.-mal hall 50 •• mobdo yto IlChodo inl'grol.

50 ••••• y10 placm do vrrio 1Qtlol•••mrfOl"o, SOI 50 cm.

P•• to Int"""'do can .oIlomll•.• tipa ,.. ylo la•• '" cotttrka P•• tI """ ~ •• do carUfO)'lO•.•or¡nd )'lo " •• lo 40' 'O ylo ",',mol ."10.0 •• 0 ••••••••••• '/10 _tmlca ylo t1,chado

•.••• do mo""'o d. cm !/lo 0.,-,10" t.miMdo. 'nhgr. do <ñcllll bU""""" palorlndo•••• ytoblpil d. "10 lftCOIad•• óo-.:r"la

f.¡>bn ••••• d. V". tOI\ nm. "" concrñ> "lo"" '11. rno •• icop•••• W!<\l.Wll,all. to"Ol' on pille" o ~o On lIIUoykJ

"It'ombf. ~o "'H" y{Dla•• to c,,6ml<oh•• to 30.30 cm. )'lo duo'" o p.,queldo mllCl". ~Io mt,mol h•• tI 30 x 30

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1l.pI."ad' do mI"'" con ~m. do """",.1. rdonlld. ~ rto 1IpbInado do m•• dLP.,lI ••• y/<J,oplBr>.do d•••••••• 1:. ~ ¡ntolayfo......-.-yln con~' '{lo I'l'omtlfl .,. "(J" '(IG ",•• t>.

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Qu. Ibtonlll Alpnla m•• alo m'l"l'•• \NCIln mO)'O'd. 1.00 "'y"""tllO.DOóo 20.00 ••• y-..45.00'"

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Qu. Ibt•••l. Alp<o>to ",u .~o _..Vuc\l.fl moyo< d. 6.00 m y hamo 6.00do 15.oomy m"ulo. 20 00 '"

26

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..1I\.leM'1""yoo' d. 5.00 m Y hoslJl 6.DOdo 10.00 "'Y mhu"15.00 '"

24X

ANEJ<O 4-AMATRIZ I)e PUNTOS

PARA DETERMINAR CLASESjOE CONSTRUCCIONES DE USONO HA6lTACIONAL

(INDUSTRIA, ABASTO YIO CULTURA)I

O••• lbron lo punl~""", - "'..,.,.•1~u<Illf••,,_ "" 2.50'" Y_:l.~IIo'.oo"'Y mhlll' ~.llDm

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34

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yI. MJYOI <lo 3.50 "'Y haol. 5.50 m MltIllioIJg".y6<1 16mln..'

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BAN.BRASBANCO ~L DEOBRASY S"RVICtOSP\JBUegs S.N,C

1.'-:78

COTEJADOl.--- ~ =_.JNo. AVALÚO: 2009/3011

l

Vista de la fachada posterior del Edificio

Vista de la Av. Acoxpa

Vista del los espacios en planta baja

Archivo 15461.x:15 Página 22 de 31

Vista de la Av. Acoxpa

Vista de la zona de recepción y elevadores en planta baja

Javier Barros Sierra No. 515 Col. Lomas de Santa FéC,P. 01219, México, D.F .. Tel. 52701200

BAN~BRASBtt.NOO I"o/I'<oOON",LOE ornv-s y SEIMGlOS l"UIlUCOS S.N.C.

r=:-::----- l~279

COTEJADONo. AVALÚO.

l

Vista de la zona de oficinas


!Vista de la zona de oficinas

Archivo 15461.xls Página 23 de 31



Vista de un baño en área de oficina

Javier Barros Sierra No. 515 Col. lomas de Santa FéC.P. 01219. México, D.F.• Tel. 52701200

BAN'gjBRASr::- ~1280

COTEJADONo. AVALUUC 2009/3011

Vista general de las oficinas.Vista de la comunicación con estacionamiento en primer nivel

Archivo 15461 ,xls

Visla general de las oficinas.

Pagina 24 de 31

Vista general de las oficinas,

Javier Barros Sierra No. 515 Col. lomas de Santa FéC.P. 01219. Méx;Cll. D.F .. Tel. 52701200

! . . .. '.. .. . . af281COTEJAIDQ1No, AVALÚ.Q; l

Vista general de las oiicinas.

Vista general de las oficinas.

Vista general de ias oiicinas.

Archivo 15461.xlsPágina 25 de 31

Javier Barros Sierra No. 515 Col. Lomas de Santa FéC.P. 01219, México, O.F .. TeL 52701200

BAN.SRAS


COTEJADO"'.r.' ~IIl:I""_&""•••

No. AVALÚO:


1') Q"".•.,.•u ¿,

11


Archivo 15461.xI5Página 26 de 31


Javier Barros Sierra No. 515 Col. Lomas de Santa FéC.P. 01219, Me,k:o, D.F .. Tel. 52701200

SAN. SRAS

Vista de área de terraza

Vista de los cuartos de máquinas

COTEJAD0I1~83

Vista de la zona de estacionamiento

Vista de los equipos en azotea

1Vista de la zona de escaleras metálicas

Vista de la zona de baños

"

Archivo 15461.xlsPágina 27 de 31

Javier Barros Sierra No. 515 Col. lomas de Santa FéC,P, 01219, Mé,k:D, D,F .. Tel. 52701200

BAN_BRAS ,C[/) tr~JAfD(()No.AVALÚO: 2009/3011

Javier Barros Sierra No. 515 Col. Lomas de Santa FéC.P. 01219, México, D.F" Te!. 52701200Pagina 28 de 33

Edad:

ln1.:

Ubicación:

$219,900.000.0040,049 m2

Características:Edificio de ofICinas de 5 niveles, con 6,881 m2 construidos, 124 cajones deestacionamiento, 1 elevador, aire acondicionado y con acabados

IV-4

9-3011.xls

Caracteristicas: BANCO NACIEdificio de oficinas de 4 niveles, con 5,375 m2 construidos, 93 caja esSE.RV1C lO:i \estacionamiento, 2 elevadores, aire acondicionado Y con acabadoIV-3 Ubicación:

Calle PERIFERICO SURNúmero: 4305 Int.Colonia: JARDINES EN LA MONTAÑA

Delegación: TlALPANC.P. 14210

Oferta: $242,716,000.00Superficie de Terreno: 2,600.00 mZ

Superficie de Canst: 6,915.00 m2 Edad:Informante: Jase Luis PeñaTeléfono:

Calle PERIFERICO SURNúmero: 4355 Int.:Colonia: JARDINES EN LA MONTAÑA

Delegación: TLALPANC.P. 14210

Oferta: $130,000,000.00

Superficie de Terreno: 2,905.00 m2

Superficie de Const 4,144.00 m2 Edad:Informante: Roberto MuñozTeléfono:

Características:Edificio de oficinas de 12 niveles, con 18,000 m2 construidos, 405 cajones deestacionamiento, 4 elevadores, instalaciones inteligentes, en obra gris.

Caracteristicas:Edificio de oficinas de 4 niveles. con 7,270 m2 construidos, 254 cajones deestacionamiento, totalmente acondicionado. aire acondicionado, red contra incendio,lanta de emergencia, cableado estructurado, etc.IV-2 Ubicación:

Calle CANOANúmero: 79 Int.:Colonia: LA OTRA BANDA

Delegación: ALVARO OBREGÓNC.P. 01090

Oferta: $91,000,000.00Superficie de Terreno: 4,013.00 m2

Superficie de Const: 2,834.00 m2 Edad:Info~rnante: Carlos CamposTeléfono:

BAN-_BRASBANCO NACJO'lAl DE OBRAS Y SERVICIOS PUBUCOS, S.N.e.

No. AVALÚO: 2009/3011

1.00~~lV~

1.00 1.00 0.75 19,257.00 ,#~;Q:r4M;:I\ifj!U~,. \!!l(;!

1.00 1.00 0.960 0.72 18,739.00 .,U.o/i-,;:\CilKQQ1ll!"WL '- , "1.00 1.00 1.000 0.90 0.75 24,324.00 .':liiíl.;9l\\\¥

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0.83~omL_r 1l'.j. (

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- . ;;¡TI0s,jjElgi~MÜEfj~lgeIDÉi$E\V.!i~~.-

., - - ,UBlCACION: AV,ACOXPA 436, ZONA CUATRO EXHAG1ENDADE COAPA

SUPERFICIE TERRENO: 2,828.92 m'SUPERFICIE CONSTRtlCCl N~' . 9;13t69m"'.'"

.. - _ .. _...

EDAD: 3 AÑOS

CARACTERrSTlCAS:se trata de un bte de termllO medianero en el Que se ubta un edlrci:l de ofcinas ocupa::lo por ellnsLM:l Federal 8actroral(lFE), oonslade diel nNelas, de bs cuaes uno esta destina::lo a estaci::mamiemo (sótano pn abF 146 aJlom6vlles), plantabajay ochO nNe~ para ofrinas. En la azotea cuenla oon wa.1os de mlquhaS.

Elecfrfci:lcuenta ron un semis6tano deslinooo a zona de estaei:lnamiento, con rampa de a::ceso y sarda, vesUbub de escalerasy e~ores, bodegas y cuar10 de má::¡uinas. Planta Baja, molor lobby, vesUbub priu:ipal de a::ceso IDO cubo de eleva:lores,es:;aIeras de seMiJ, escaleras meWcas de emet'9:mc:e y SóJ1itJbs.. 7 pmlas tPo con aea de olictlas,cubícubs perinetraes,cuoo de elevoclores, escalel<lS de servi::i:l, escalaras meláli:aS de emergencia Y!3lilaros. Planta nivel 8, áreade ofdnas,cul;licubs permelraEs, cubo de elevooares, escalaras de servO:>, escaEras metiOCas de emergencia, sanltarbs y lerraza. perinetnt En azotea se ubi::a el ClürtJ de m¿qu~as pon bs elevadores y equipos de aire a.::nndi:bna:lo .Edfci:l Bllexo, oonfgúo <'4edfcb, con comuni::a:;iín en bs 3 n~les, se eocuenlra una construcxXM"ldesaT01la:la en 2 nive2s yazotea, desÜ1ada en scrnos6tano a estaccnam',anlo ClJbétlo para BOaulas, Priner NNe~ dElSlinOODa ofcilas, con lreasabértas, aJbi::ubs, sanl\arbS, c:ocileta, saas de juntas, lM'ChM>y escal:lras a azolea En azotea, ha al»3rta de esta::bnamienlo

, semhJbérto pa<l64 autos.

".3

"-,".,

a). INMUEBLES QUE HAYAN SIDO VENDIDOS O QUESE ENCUENTREN OFERTÁNDOSE PARA SU VENTA.

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO PARA EL TERRENO:

l!'duye la cfderenda de bs servi::'os ylo enklmo entre el ~mueble vaua:lo y el comparable.Impl"ca la u~ón en la manzanaImpl"Cala dimens'ón del frenle del bte.

. Es ellactlr que resultada caif.car la iTegulari:lad del ¡HedO oomparabk! respecto al vallado.Es ell0ct0r que resulta de la relac'ón de superú:'e respecla al bte moda ylo valuado.Fa:tor de negocia.:'xm.Fa:tor de uso palanca de <¥Qvechamiento.Producto de todos los l¡ctort!S consld!rados.

FACTORES UTlUZADOS:

FZo: Zona:FUb: Ubta:Pn:FFr: Frente:FFo: Forma:FSu: Superfci3:FNeg: Neg::>eia:Dn:O1fo:FRe: Resultante:

VALOR HOMOLOGADO: 1}~_q17¡;;Ioo1>Dn¡I,,*1~O»¡¡¡i1

VALOR HOMOLOGADO EN N.R.I. __ "!t#i¡¡¡~o:i&i:OO~BANéOÑ.kiOÑtTDlfO:3RAS ySERV!CIOS ?UilU-;üS SXC.

INSTlTUCION DE BANCA DE DESARROLLO

[27 NOV20~:JMéxico, O.F.

AVALUOS

l------------.----------.--9-3011.xls

Pagina 29 de 31Javier Barros Sierra No. 515 Col. Lomas de Santa Fe

C.P. 01219. México, D.F., Tel. 52701200

IlANCO ÑlI.QONAL DE O8IW y SElMQOS PlJ8LJCOS, S.N.C.

1

62.55

No. AVALÚO:

8 eó¡fci::l cuenta con un sem!s6lano destinado a zona de estacionamiento, con rampa de acceso y salida, vestlbulo deesc.reras y elevadores, bodegas y OJarto de máquinas. Planla Baja. motor lobby, vestlbulo principal de acceso con cu!x>de elevadores, escaleras de servicio, escaleres rnetáfcas de emergencia y sanitarios. 7 plantas tipo con area de ofN;:inas,cublculos perimelrales, cubo de elevadores, escaleras de servicio, escaleras metalicas de emarg!lncia y sanilarios. Plantanivel S, area de ofICInas, cubiculos perimelrales, cubo de elevadores, escaleras de servK:lo, escaleras metlllicas deemergen¡;ia, sanItarios y terraza perimetrat En azotea se ubica el cuarto de mllquinas para los elevadores y equipos deaire ao:mdlcionado.Edificio anexo, oof'ltigúo al edificio, con coITlUnicadém ef'llos 3 niveles, se en¡;uenlra una conslrucción desalTtlllada en 2niveles y azotea, destinada en semos6laoo a estaclonamienlo cubierto para 80 aulos, Primer Nivel, destinado a oficinas,ron amas abiertas, cubfct1kls, sanitarios, coc:ineta, salas de Juntas, archivo y escaleras a azolea. En azotea, llrea abiertade estacionamiento semlcubierto para 64 autos. o

Se trala de un Iole de terreno medianero en el que se ub'ca un edilicio de ofJ:inas ocopado por ellnslilulo FederalElectroral (IFE), consta da diez niveles, de los cuales uno esta destinado a eslacxmamienlo (sótano para alojar 146. ~lom6.v1~s), planta baja y ocho n~fes para oftinas. En la azotea cuenta ~ cuartos .de má.quinas.

CLASIFICACION 0-15-6

IV.'CARACTERlSTlCAS:

IV.'CARACTERiSTICAS:

lV-3CARACTERíSTICAS:

IV"" CARACTERlSTICAS:

ANALlSIS COMPARATIVO DE MERCADO PARA EL INMUEBLE:

a).I.NMUEBlES QUE HAYAN SIDO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTANOOSE PARA SU VENTA.

~ ~~~' :~~OAr0Sl[jEli;1INMtlE"8"ttat¡¡Ut:1S'8.VAl!UA':""UBICACION: AV, ACOXPA 436, ZONA CUATRO EX HACIENDA DE COAPASUPERFICIETERRENO: 2,828.92m'SU?ERFlCIECONSTRUCCI N VENDIBLE: 9,131.69rri'

EDAD: 3AHOSESTACIONAMIENTOSCARACTER nCAS:

BAN~BRAS

3 90 0.97 1.00 1.00

IV-1~15t'~~~9'Qltl,ªf1f -~-1.14 1.00 1.00 0.97 0,92 O.SO 0.91 29426.00 ~.@~

IV.'. ¡,n.i9t~:OOI~ ""oo;¡¡¡; r~'IO"l¡.:i'lll!l "1!2$ll1 !w.'OOt,;j f;lSY1,. 'j.,!:' m;tr~• .. ¡;¡¡ i!lOm",

1.24 1.00 1.00 0.88 0.94 O.SO 0.93 29801.00 :l15!n~¡M?' .i'242n;t~ 100 " 9l•. l!IMl.;;,smW'!ilIlllJ! ..,; 11'f,;~'!IIO:!9~ '~!gw¡ ., . VUli'o:m.i" , l1tIlo ,

IV.' O~B 1.10 0.91 0.97 0.85_ 0.95 0,7.1 21.115.00 "",""'1110 .IV.'

~~¡ ~?'.,,!OO~~ "_. g1IDOO~ '" -% :00 - . H¡;'OWi lliili! ; ,_io9f! ,- ~1.11 1.10 0.91 0.92 0.95 0.95 0.93 29,029.00 D';!:t.

VA1.UK t1UMULUUAUU: !~~~28}gM:(jOft1¡~~"'fJi:~0-0'%"'f.:l

VALORHOMOLOGADOENN.R.lf$~~í8;1i'O'¡jiÓO"d

L------.--.--.-----------------~

[i7NOV 2009

México, D.EAVALUOS

BAfico¡:¡¡,c¡ar':;LDECiBRASVSERV!CIOS ?V8!.iO)S S,N.C.

INSTiTUCION DE 8A:;C:~l~E DESARROLLO¡

Se refi!lre a las diferencias de edad enlre el inmueble va~ado y el comparable.In¡;1uye las diferencias en calidad de acabados, inslalaciones especiales.Incluye la diferencia de los servicios ylo entorno entre el inmueble valuado y el comparable.Faclor de área.Faclor d9 eslac:ionamiento.Faclorde negociación.Producto de todos los factores considerados.

FACTORES UTILIZADOS:FEd: Edad:FCaI: Calidad:FUb: Ubicación:FArea: Área:fEstac: Estacionamierllo:FNeg: Ne9ociaciórl;FRe: Resultanle:

9.3011.xls Página 30 de 31Javier Barros Sierra No. 515 Col. Lomas de Santa Fe

C.P. 01219, Mexico, D.F .• Tel. 52701200

1.14 310.00 ~l!I'rt~

1.22 349.0D -trt:f%'"

"0,90 D.90 267.00 .,..,,,,,,,,WJ~1ij

MexiCO.O.E,AV A L U O S

No. AVALÚO;

l\\_.

VALORHOMOLOGADo:l~Wf%~(í91o:~ffilli*fM%f~1

VALOR HOMOLOGADO EN N.R. mt _ ~ ' .::"';Jn~(l.fldiÑt,GIO;'¡:i.OE.oBR •

\<¡" F\fI(;\«S PUBl.lCOS S.N.C.

II~ ,'vc\ON oteAt!CA DE DEsAAROlLO

1509911:>22'25¥9 NOY 2009

1.03 0.95;;<1[' . ;!i' :,

1.02 1.00 1.00_ a,;' 00'1 r;¡¡¡,íolf0.9B 1.00 0.91

llW<fflllllJ'~:!J!j\l--¡Se reflllre a las diferencias de edad entre el inmueble valuado Y el comparable.Incluye las dllerencias en calidad de acabados, lnslalaciol'llls especiales.lrduye la diferencia de los servi;:bs ylo entorne entre el i1mueb~ valuado Y el comparable.

Factor de área.Factor de eslaci;lnamieolo.

Factor de negociación.Producto de todos los factores considerados.

~'IllffiBomOOlf~ ¡¡¡¡¡r.OOO!

\'¡;¡;~~'¡£.Ij\:t#ilii ,'.; o;'

.' - . .. 'd~J"S:OEOONMUEBréii\'í""sVAli . ..

U8ICACION:AV. ACOXPA 436. LONA CUATRO EX HACIENDA DE COAPA

SUPERFICIE TERRENO:2,B28.921l'f

sUPERFICIE CONSTRUCClnN: 9,131.69 nf

EDAD:3ANOS

ESTACIONAMIENTOCARACTERlsnCAS:

Se trata de un n\e de leneno medIanero en el que se ubica un edificio de oflCi\as ocupado por e1lnstiluto FederalEJec1rora\ (IFE), consta de dlel niveles, de los cuales uno esla destinado a estacionamiento (sótano para alojar 146automóviles), planta baja-y ocho"niveles para (lficinas. En-1aazolea cuenta 001\ cuartos da maquinas.

. ClAS1F\CACION 0.10-5El edificio cuenta 001"1 un semis6lano desOnado a zolla de estacionamiento, con rampa de acceso y sarda, vestíbulo deescaleras y elevadores, bodegas y cuarto de méquinas. Planta Baja. motor lobby. vestibulo principal de acreso con cubode eleVadores, escaleras de servicio, escaleras melélicas de emergencia y sanitarios. 7 plantas IIpo con Mea de ofICinas,cubiculos perimetraleS, cubo de elevadores, escaleras de servicio, escaleras meta6cas de emeryencla y sanilaros. Plantanivel a, area de oflCilas, cublculos perinelrales, cubo de elevadores, escaleras de servicio, escaleras metálicas deemergencia, sanltaros y lelTBza penmelral En azotea se ubita el cuano de máquinas para lQs elevadores Y equipos de

aire aconólCicmado.Edlficlo anexo, conÚJiIo al ediflCil, con oomonicaclón en los 3 niveles, se encuentra una c:onslr\JC.CDndesarronada en 2niveles y azotea, destinada en selTlOSÓlano a estacionamiento cubierto para 80 autos, Primer NIvel, destinado a oficinas,con {¡roas abiertas, cobiculos, sanilaros, cocineta, salas de junlas, archivo y escaleras a azotea. En azolea, area abierta

de estacionamiento semK:ub\erto para 64 autos.

lR.2

lR.3

IR.1

, ,~~. """H''''!q~

FACTORES UTILIZADOS:FEd: Edad:Feal: Ca~dad:fUb: Ubicación:FArea: Área:FEslac: Eslacionamienlo :

FNej:l: N81loclaci6n:FRe: Resultante:

b~ INMUEBLES QuE HAYAN SIDO RENTADOS O QUE SE ENCUENTREN OFERTANDOSE EN RENTA.

BANCO NACIONAL DE 091~S y SEIlVICIOS l'ueUCOS. S.N.e.

BAN~BRAS

l-.-----------.---------------Pagina 31 de 31

Javier Barros Sierra No, 515 Col. Lomas de Santa FéC.P. 01219, México, D.F .• Tel. 52701200

9.3011.xls

,$,,

(e) TOTAL $

.....-_._---- ....__ .__ .-_ .._----_ ... ,_..,..

1.00 0.97 S 80,498.918.96

1.00 0.97 S 5,545,403.91

1.00 0.95 $ 1,478,601.88

1.00 0.95 $ 15,556,550.57

1.00 0.95 $ 22,630,054.11

1.00 0.60 $ 1,429,321.74

1.00 0.60 S 20,700.00

¡BI TOTAL $l;.~""W&:~'

C~R\fICIOS PlIBllCOS S:~:S:INSTITUClJN OE BANCA "

@NOV 2009.J

DA F.AVALUOS

.<;illJANZAS

VALOR FlslCO A+B-fC+D

VALOR CAPITALIZACiÓN:

VALOR MERCADO:VALOR COMERCIAL

CONCLUSION

,$

8.61% %$

VER ANEXO

VALOR COMERCIP.L CON LETRA:

VALOR REFERIDO AL:

IN

RENTA BRUTA MENSUALDEDUCCIONES MENSUALES 37% %CAPITAUZANDO LA RENTA NETA""A.ÑliAL

RESULTA

,2

3tr1iíifilJ1it\!lS~¡('tjtl{f 100.00%CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

o 15 5 , 12,500.00 6639.09 NO ,2 O 15 5 $ 12,500,00 457.35 NO ,3 I 15 3 $ 7,000.00 223.29 NO ,, K 15

, , 6,000.00 2740.76 NO ,5 O 05 5 , 11,000.00 2174.71 NO ,6 O 05 5 $ 11,000.00 216.56 NO ,7 I 05

, $ 6,000.00 5.75 NO ,SUMA. 12457.51

."AREAS.E'ii~STAi..:ACIONES COMW,¡ES {,lSOL:O EN"CONOOM¡NiOS '.

AV,ACOXPA

EX HACIENDA DE COAPA

CARACTERlsTICAS URBANAS y DEL TERRENO

DATOS DE UBICACiÓN DEL INMUEBLE

TESORERIAANEXO A LA DECLARACiÓN DE IMPUESTOS SOBRE ADQUISICiÓN DE INMUEBLES

(PARA SER LLENADO A MAQUINA POR EL PERITO VALUADOR)

ANEXO 1229.-

BANCONACI00.' jf.58RAS ySERVICiOS PUSLiCOS.S.N.C.

INSTITUCKlN DE6ANCA DE DESARROLLO

I 27 NO"~9 1

México, O.F.AVALUOS

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS

IE16 Sistema contra Incendio, hidranlee (elel:trobom147,000.00

1.00 3 1.00 0.81 , 119,070.00

2 tE19 Plante de emergencia de 100 kva350,000.00 1.00 3 1.00 0.81 , 283,500.00

IEOl Elevadores de 10 parlldas.1.500,000.00

2.00 1.00 0.85 , 2,538,000,00

IE04 Sistema dI! aire Bcondiclonado800,000.00 '.00 1.00 0.81 , 648,000.00

5 IEl] Subeslación EJéctfica de 750 kva450,000.00

1.00 1.00 0.81 • 364,500.00

6 tEt9 Cableado de fibra óptica750,000.00

1.00 1.00 0.81 S 607,500.00

IE19 Red de vOZ y datos.120,000.00 1.00 3 \.00 0.81 , 97,200.00

8 OC10 Ci5terna150,000.00 \.00 1.00 0.87 • 130,500.00

IE19 ClrCIJilo cerrado de lelevis16fl60,000.00 1.00 1.00 0.81 , 48,600.00

10 OC03 Pavimentos eJ;!erlores350,00 1,005.74 3 1.00 0.85 , 2!H,800.89

,.,.~ Wi$Q@f)~ 100,00 %

(O)TOlAl S :_$~;1ijf¿>~5j1:~;~P.:ª-9~

•1

COTEJADO

avalúo de BANOBRAS

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Transcript of avalúo de BANOBRAS