Introducci³n Valuaci³n Puebla

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  • 8/12/2019 Introduccin Valuacin Puebla

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    Mayo 2013 1

    Introduccin a la Valuacin de Inmuebles Urbanos

    Everton da Silvaeverton.silva@ufsc.br

    Puebla - Mxico27 de mayo de 2014

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    Mayo 2013 2

    ValuacinEs ladeterminacin tcnica del valor de un inmueble o deun derecho sobre l, siendo empleada en una variedad desituaciones.

    GarantasCompra/Venta

    Transacciones de Alquiler

    Decisiones Judiciales

    Tributacin

    Decisiones sobre inversiones

    Balance

    Operaciones de segurosExpropiaciones

    Hipotecas

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    Mayo 2013 3

    Mercado Inmobiliario

    Gonzlez, 1997

    Inmueble = Bien Compuesto

    Gran vida til

    Fijacin espacial

    Singularidad

    Muchos agentes en elmercado

    Variabilidad

    De los Precios

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    Mayo 2013 4

    Valor

    Cuanta (importe) msprobable por la cual si negociavoluntariamente y concientemente un bien, en una fecha dreferencia, dentro de las condiciones actuales del mercado

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    Mayo 2013 5

    Valor

    Valor Absoluto Valor Probable

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    Mayo 2013 6

    ValorVendedor Comprador

    Oferta

    Oferta

    Compra

    Venda

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    Mayo 2013 8

    Mtodos de ValuacinMtodos para Identificacin del VALOR

    Mtodos para Identificacin del COSTO

    Comparativo directo de los datos de mercadoInvolutivoEvolutivoCapitalizacin de la renta

    Comparativo directo de los costosCuantificacin de los costos

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    Mayo 2013 9

    Mtodo Evolutivo

    Identifica el valor de la propiedad por la suma de los

    valores de sus componentes = Terreno + Mejoras

    para la identificacin del valor de mercado, se debeconsiderar el factor de la comercializacin.

    VI = ( VT*FI + CM )* FC

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    Mayo 2013 10

    VI = (VT*FI + CM ) * FC

    El Proceso de Valuacin Masiva

    Momento 1

    Obtencin de los Valores Unitarios

    Comit de Evaluacin

    VUR Momento 2

    Modelos Predeterminados

    Terrenos

    Homogeneizacin

    Modelado Estadstico Edificaciones

    PVG

    CostosUnitarios

    .ms empleado.

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    Mayo 2013 11

    Valores Unitarios de ReferenciaMapas de Valores - terrenos

    45,00

    65,00

    35,00

    70,00

    50,00

    42,00

    61,00

    Secciones de Calles Zonas Homogneas

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    Mayo 2013 12

    Mtodo Comparativo

    Identifica el valor de mercado de una propiedad

    mediante el tratamiento (tcnico) de los atributosde los comparables, constituyentes de la muestra.

    Es el mtodo recomendado cuando hay elementosde comparacin.

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    Mayo 2013 13

    Mtodo ComparativoTratamiento por Factores de Homogeneizacin

    Sus clculos deben ser fundamentados por metodologacientfica

    Publicados por entidad tcnica reconocida

    Contemporneos a la fecha de valuacin (hasta 2 aos)

    Estudio regional

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    Mayo 2013 14

    Mtodo Comparativo

    FF

    FF

    F

    F

    F F

    SituacinParadigma

    Salgado, 2008

    Tratamiento por Factores de Homogeneizacin

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    Mayo 2013 15

    Promedio delos Precios

    Salgado, 2008

    Mtodo ComparativoTratamiento por Factores de Homogeneizacin

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    Mayo 2013 16

    Mtodo ComparativoUso da Metodologa Cientfica

    Regresin Lineal

    Promedio deLos Precios

    Lnea de RegresinF(variables)

    Salgado, 2008

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    Mayo 2013 17

    Base de Datos del Mercado Inmobiliario

    Parcela Condomi-nios

    Edificacio-nes

    Calles

    Seccionesde CallesPersonas

    Mobilirio

    BDMI

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    Mayo 2013 18

    Base de Datos del Mercado Inmobiliario

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    Mayo 2013 19

    Tcnicas de Anlisis de datosExplorar

    Estadsticas Descriptivas Regresin. Clsica. Espacial. GWR. TSA

    Modelar

    MultivariadaDependencia Espacial

    . Semivariograma

    . Moran KrigingRedes NeuronalesSIG

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    Mayo 2013 20

    Tcnicas de Anlisis de datos

    Anlisis de Regresin

    Predecir (estimar) una variable dependiente (y) enfuncin de una o varias variables independientes.

    Conocer o cuanto las variaciones de (x) puedenafectar (y).

    Variable Dependiente (y) = Valor del inmueble

    Variables Independientes (xs) = Atributos Valorativos

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    Mayo 2013 21

    Relacin Funcional x Relacin Estadstica

    Relacin Funcional

    y = 4x

    0

    50

    100

    150

    0 10 20 30 40

    P = 4 L

    Lado do Quadrado ( L )

    P e r

    m e

    t r o

    ( P )

    1*

    2*

    3*

    *5

    *8

    *11

    x y = f(x)

    f(x)=2+3xFuente: Dantas (1998) Fuente: Renn (2012)

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    Mayo 2013 23

    Tcnicas de Anlisis de datos

    Estructurales (E)Ubicacin (U)

    poca (T)

    P = f(E, U, T, ) +

    Anlisis de Regresin

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    Mayo 2013 24

    Anlisis de Regresin

    Modelo Lineal Clsico

    iik k 2i21i10i

    iik 2i1ii e b b b bY k 210

    iYeii

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    Mayo 2013 25

    ik 2i1iik 210 b b b b

    iYeii

    Anlisis de Regresin

    Modelo Lineal Clsico - Ajustado

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    Mayo 2013 26

    1) Definir la forma de la ecuacin

    Anlisis de Regresin

    2) Estimar los parmetros de la regresin

    3) Bondad de ajuste del modelo (r2)

    4) Pruebas de significancia (F y t)

    5) Anlisis de los residuos

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    Mayo 2013 27

    Control de Supuestos

    Media cero de los residuos: 0)(E i

    Homocedasticidad de los residuos: 22

    i )(E

    No aleatoriedad de las variables independientes

    No existe ninguna relacin lineal exacta entre cualquier de las

    variables independientes

    Independencia serial de los residuos: 0)(E ji (i j)

    Normalidad: tiene distribucin normali

    Anlisis de Regresin

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    Mayo 2013 28

    Regresin Lineal Simple

    2

    E 0

    Var

    , 0

    i

    i

    i jCOV i j

    variable independiente

    (valores fijos conocidos)

    componente aleatorio

    variable dependiente(variable respuesta)

    Y i = 0 + 1 X i + i

    1) Definir la forma de la ecuacin

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    Mayo 2013 29

    Regresin Lineal Simple

    iii X Y 10

    Pendiente poblacin

    Intercepto poblacin

    i

    X

    Y

    0 1 Pendiente

    E(Y i) = 0 + 1 X i

    Fuente: Renn (2012)

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    Mayo 2013 30

    Regresin Lineal Simple

    1) Definir la forma de la ecuacin

    Qu caractersticas?

    Dnde y como recolectarlas?

    Cules son los tipos?

    Cmo es la relacin?

    Tipos de VariablesContinuaCuantitativaCualitativaDicotmica ( dummy )

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    Mayo 2013 31

    Diagramas de Dispersin

    1) Definir la forma de la ecuacin

    X

    Y

    X

    Y

    X 0

    0

    0

    0

    0

    Y

    X

    Y

    X

    Y

    X

    Y

    Cmo es la relacin?

    Fuente: Chuanhua Yu (2005)

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    eve