Instituto Tecnológico de la Construcción, A.C. · Instituto Tecnológico de la Construcción,...
115
Instituto Tecnológico de la Construcción, A.C. Estudioscon reconocimientode validez oficial emitido por la Secretaria de EducaciónPública,conforme conel acuerdo No. ES - 06160,de fecha 19 de octubre de 2006. "Efectosque provocan lasmodificaciones del marco jurídiconormativo en el ámbito valuatorio en San LuísPotosíS. L.P." Tesis paraobtener el gradode "Maestroen Valuación Inmobiliariae Industriar. Que presenta el alumno Francisco EscutiaNavarro. Directora de la tesis M.H. LeticiaJonguitud Aguilar. San Luís Potosí S. L. P. noviembre de 2009. Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción
Transcript of Instituto Tecnológico de la Construcción, A.C. · Instituto Tecnológico de la Construcción,...
-
Instituto Tecnolgico de la Construccin, A.C.
Estudios con reconocimiento de validez oficial emitido por la Secretaria de Educacin Pblica, conforme con el
acuerdo No. ES - 06160, de fecha 19 de octubre de 2006.
"Efectos que provocan las modificaciones del
marco jurdico normativo en el mbito valuatorio
en San Lus PotosS. L.P."
Tesis para obtener el grado de
"Maestro en Valuacin Inmobiliaria e Industriar.
Que presenta el alumno
Francisco Escutia Navarro.
Directora de la tesis M.H. Leticia Jonguitud Aguilar.
San Lus Potos S. L. P. noviembre de 2009.
Cmara Mexicana de la Industria de la Construccin
-
Ctfnll* INSTITUTO TECNOLGICO DE LA CONSTRUCCIN, A.C.
Dedicatoria.
Dedico este trabajo a mi esposa, compaera y amiga Emma, por
su amor y paciencia.
iv
-
d cmic INSTITUTO TECNOLGICO DE LA CONSTRUCCIN, A.C.
Agradecimientos.
Agradezco a mis hijos Fernando, Francisco, Julin y Mariana su
inters y ayuda para a elaboracin de este trabajo.
la Maestra Leticia Jonguitud Aguilar por su valiosa direccin
en la elaboracin de esta tesis.
v
-
RESUMEN.
En este trabajo se analiz la forma en que opera el gremio de los valuadores en San
Luis Potos, buscando con ello identificar las principales limitaciones existentes dentro
del contexto en que.presta sus servicios. La investigacin demostr que, aunque
existen algunas agrupaciones de valuadores, stas slo agrupan a ncleos reducidos
de integrantes del gremio, y no cuentan con registro ante la Secretara de Educacin
Pblica (SEP), requisito indispensable para ser reconocidos legalmente como colegios
de profesionistas.
De acuerdo con lo anterior no exista en la entidad una organizacin que agrupara a
los profesionales de diversas especialidades de la valuacin que laboran en la entidad,
lo cual limitaba su profesionalizacin, ya que no se contaba con acceso a capacitacin
continua, ni con un medio que favoreciera su integracin y representacin formal ante
las diferentes instancias que intervienen en la actividad valuatoria.
Tomando como base estas carencias, se realiz un anlisis de Fortalezas,
Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA). Este anlisis permiti verificar que
las carencias sealadas podan ser solventadas con la creacin de un Colegio de
Valuadores. Tomando como base los resultados se creo un Colegio de Valuadores,
Asociacin Civil, que permiti hacer realidad los resultados de la Planeacion
Estratgica.
En la parte final del trabajo se presentan la Misin, Visin, los Valores y el
Reglamento, que fundamentan la operacin de esta nueva organizacin, ya
registrada de acuerdo con lo dispuesto en el Cdigo Civil y en la normatividad de la
Secretara de Educacin Pblica.
1
-
INTRODUCCIN
El intercambio y la acumulacin de la propiedad inmobiliaria tanto urbana como
rural, son fenmenos que han tenido lugar a travs de los siglos en todo el mundo, y
que en la poca contempornea, junto al desarrollo urbano, han alcanzado niveles
nunca antes registrados. Esto ha determinado la necesidad de desarrollar mtodos
e instrumentos que permitan estimar valores confiables a todo tipo de bienes, para
posibilitar diversos tipos de operaciones entre personas fsicas y morales.
Lo anterior ha condicionado que actualmente la actividad valuatoria deba ser
realizada por profesionales de la materia, capaces de efectuarla de manera
ordenada y atendiendo a los criterios y lineamientos que el Marco Jurdico
Normativo establece, con la finalidad de propiciar una asignacin de valores clara,
justa y equitativa. A esto se debe tambin que haya cobrado impulso la oferta de
posgrados en valuacin, que tienen como propsito ofrecer a sus egresados una
formacin slida, que les permita ejercer la profesin de Valuador de acuerdo con
las necesidades de las personas e instituciones que demandan sus servicios.
En San Lus Potos, capital del estado del mismo nombre, existen en la actualidad
dos instituciones que ofrecen Maestras en Valuacin: la Universidad del Valle de
Atemajac (UNIVA) y la Cmara Mexicana de la Industria de la Construccin, a
travs de su Instituto Tecnolgico de la Construccin (ITC). Hasta el momento, de
cada una de estos institutos han egresado dos generaciones de Maestros en
Valuacin, quienes una vez titulados, estaran en posibilidades de ejercer
profesionalmente la actividad valuatoria.
2
-
El medio gremial de la valuacin en la entidad est conformado por tres tipos de
profesionales en la materia: por una parte existe un grupo numeroso de valuadores
con aos de ejercicio profesional, que aunque no realizaron estudios formales
cuentan con gran experiencia. Otro grupo son quienes adems de la experiencia,
han egresado de los programas de Maestra que operan en la entidad. Un tercer
sector est integrado por valuadores novatos que no tienen experiencia pero han
egresado de la Maestra en Valuacin. Pese a las diferencias entre estos grupos, en
el gremio existen una serie de circunstancias comunes, que dificultan su
profesionalizacin.
Este trabajo de investigacin tuvo origen en la observacin de diferentes situaciones
problemticas existentes en el medio gremial de la valuacin en San Luis Potos, y
en el inters por buscar estrategias que permitieran impulsar la profesionalizacin
del valuador y su integracin como gremio de especialistas que cumplen con una
importante funcin, al servicio de la sociedad.
En ese contexto surgi el problema de investigacin que se aborda en el presente
trabajo, el cual se centr en determinar si las problemticas que enfrentan los
valuadores en San Luis Potos podran enfrentarse con mayor eficiencia a travs de
la creacin de un Colegio de Valuadores, que agrupe tanto a quienes estn
ingresando al campo, como a los valuadores experimentados, propiciando un
espacio de discusin y actualizacin, y condiciones de organizacin que fortalezcan
su capacidad para resolver los conflictos que enfrentan en el ejercicio profesional.
3
-
De acuerdo con lo anterior, el objetivo general del presente trabajo fue: Realizar un
anlisis que permitiera profundizar en el conocimiento de las situaciones que
dificultan el ejercicio profesional de los Valuadores en el mercado de la valuacin de
vivienda, para determinar si stas pueden ser enfrentadas a travs de la creacin
de un Colegio de Valuadores en San Lus Potos, y en caso afirmativo, llevar a cabo
las gestiones necesarias para crearlo y registrarlo ante las autoridades
competentes.
El objetivo anterior fue desglosado en cuatro objetivos especficos:
1) Realizar un anlisis del Marco Institucional, Normativo y Metodolgico de la
Valuacin, con el fin de identificar los factores que dificultan su comprensin y la
actualizacin de los valuadores.
2) Describir la forma en que los Valuadores estn agrupados en San Lus Potos,
identificando las instituciones pblicas y privadas que constituyen el mercado de
trabajo local, y conocer las opiniones de algunos valuadores respecto a las
dificultades que enfrenta el gremio.
3) Realizar un ejercicio de anlisis con el mtodo de Fortalezas, Oportunidades,
Debilidades y Amenazas (FODA), tomando como base los problemas normativos,
metodolgicos y gremiales identificados en los objetivos anteriores, con el fin de
evaluar si la creacin de un rgano colegiado podra responder a ellos, facilitando el
ejercicio profesional del Valuador en el campo de la valuacin de vivienda.
4) Una vez evaluado lo anterior y en caso de que el anlisis FODA demostrara su
viabilidad, generar los documentos normativos para crear un nuevo Colegio de
4
-
Valuadores, y registrarlo ante la Direccin General de Profesiones de la Secretara
de Educacin Pblica (SEP), para legitimar su operacin.
La hiptesis o supuesto que gui la presente investigacin fue la siguiente: La
complejidad del Marco Jurdico Normativo y Metodolgico de la Valuacin y la
ausencia de un organismo colegiado que agrupe a los valuadores potosinos, son
factores que generan problemticas a las que se puede responder eficazmente
agrupndose en un Colegio de Valuadores.
Para generar la informacin que permiti demostrar la veracidad de esta hiptesis
se recurri a tres tcnicas de recoleccin de informacin: el anlisis documental, la
realizacin de entrevistas focalizadas y la aplicacin de un anlisis FODA, como se
especifica en el captulo metodolgico.
Este informe de investigacin est organizado en cuatro apartados. El primero
presenta una sntesis analtica de los cambios que ha sufrido el marco jurdico de la
valuacin inmobiliaria en el pas y en San Luis Potos. Incluye tambin un panorama
general que muestra la existencia de una gran cantidad y diversidad de
metodologas valuatorias. Su contenido responde al primer objetivo de este trabajo:
mostrar la complejidad que este contexto plantea a los valuadores.
El segundo apartado presenta un panorama respecto al medio gremial y su
organizacin en la entidad. Para su desarrollo fue fundamental la realizacin de
entrevistas en las que algunos profesionales de la valuacin, manifiestan sus puntos
5
-
de vista en torno a la problemtica que aqu se aborda, aportando as los puntos de
partida clave que fueron empleados en el anlisis.
En el tercer apartado se realiza el anlisis de Fortalezas, Oportunidades,
Debilidades y Amenazas (FODA). Dicho anlisis permiti demostrar la viabilidad y
adecuacin de fundar un Colegio de Valuadores, como instancia colegiada capaz
de impulsar la profesionalizacin del gremio de los valuadores en San Luis Potos,
S.L.P.
En el cuarto apartado se expone la estrategia seguida para crear este Colegio de
Valuadores1. Incluye la determinacin de sus objetivos, misin, visin, valores y
reglamentacin. Se incluyen tambin las consideraciones finales del trabajo y la
bibliografa. En los anexos se presentan los documentos que acreditan a esta
organizacin, ya registrada legalmente en la Direccin General de Profesiones de la
Secretara de Educacin Pblica.
1 Aunque la denominacin autorizada por la Secretara de Relaciones Exteriores (SRE), fue la de Colegio Mexicano de Profesionales en valuacin inmobiliaria e industrial, en este documento se adopta el nombre de Colegio de Valuadores, por ser este ms breve y de fcil manejo.
6
-
NDICE
RESUMEN. 4
INTRODUCCIN. 6
CAPITULO 1. MARCO JURDICO, INSTITUCIONAL Y METODOLGICO DE
LA VALUACIN EN MXICO Y EN SAN LUS POTOS. 11
1.1 Fundamentos del Marco Jurdico Normativo de la Valuacin. 12
1.2 Cambios en el marco institucional de la valuacin inmobiliaria en
Mxico (1917-2008). 15
1.3 Marco metodolgico para la valuacin de inmuebles
destinados a vivienda. 21
1.3.1 Instituto Nacional de Avalos y Administracin de
Bienes Nacionales (INDAABIN). 24
1.3.2 Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). 25
1.3.3 Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda
para los Trabajadores (INFONAVIT). 26
1.3.4 International Valuation Standards Committee.(IVSC). 27
1.3.5 Organismo Nacional de Normalizacin y Certificacin
de la Construccin y Edificacin S. C. (ONNCCE). 28
1.3.6 Direccin de Catastro Municipal. 29
CAPITULO 2. MARCO CONTEXTUAL: EL GREMIO DE LOS VALUADORES
EN SAN LUS POTOS. 31
2.1 Estructura organizativa del medio gremial en San Luis Potos. 31
2.1.1 Federacin de Colegios, Institutos y Sociedades de
Valuacin. 31
2.1.2 El Registro Estatal de Peritos. 33
2.1.3 Participacin gremial en el Consejo Tcnico Catastral. 36
2.1.4 Participacin gremial en la Sociedad Hipotecaria
Federal (SHF). 38
7
-
2.2 La opinin de los integrantes del gremio: carencias
percibidas. 42
CAPITULO 3. MTODO DE INVESTIGACIN. 44
CAPITULO 4. MPLEMENTACION DEL ANLISIS FODA. 52
4.1 Determinacin de factores considerados en el anlisis. 55
4.2 Cuadro de priorizacin de factores por plazos. 58
4.3 Estrategias preliminares. 59
CAPITULO 5. APLICACIN DE ESTRATEGIAS:
CREACIN DEL COLEGIO DE VALUADORES. 62
5.1 Misin, Visin y Valores. 62
5.2 Objetivos del Colegio de Valuadores. 63
5.3 Registro de la organizacin para su validez oficial. 66
CONCLUSIONES. 74
BIBLIOGRAFA. 77
NDICE DE FIGURAS.
Figura 1. Institutos y Colegios Afiliados a FECISVAL. 36
Figura 2. Organigrama para la valuacin de SHF. 39
Figura 3. Nmero de Unidades de Valuacin en los estados. 40
Figura 4. Proceso de investigacin. 51
Figura 5. Priorizacin Anlisis FODA. 58
Figura 6. Reglamentacin de la SEP para Colegios de
Profesionistas. 69
Figura 7. Secuencia de Actividades para el Trmite Sep-01-001
"Autorizacin y Registro de Colegios de Profesionistas" 71
8
-
APNDICES:
Apndice 1. Reglamento del Colegio de Valuadores. 75
Apndice 2. Trascripcin de entrevistas. 87
Apndice 3. Cronologa de cambios en el Marco Jurdico Normativo
de la Valuacin. 96
Apndice 4. Sntesis de metodologas del INDAABIN. 102
9
-
CAPITULO 1. MARCO JURDICO, INSTITUCIONAL Y METODOLGICO DE LA
VALUACIN EN MXICO Y EN SAN LUS POTOS.
Este apartado presenta un panorama de los principales cambios que han existido
en el campo de la valuacin a nivel nacional, en los mbitos institucional y jurdico
durante el siglo XX, estableciendo algunas relaciones entre estos cambios y el
mbito local. Da cuenta tambin de las principales metodologas de valuacin
aceptadas hoy en da, las cuales constituyen el marco terico-metodolgico que rige
la actividad valuatoria, al cual deben ceirse todas las personas e instituciones
relacionadas con sta.
El propsito es poner de manifiesto la complejidad del campo al que se enfrentan
los Valuadores novatos que han egresado de los programas de posgrado en San
Lus Potos. Como se observar en el desarrollo de esta parte, el despliegue y la
consolidacin de la actividad valuatoria ha implicado la creacin y disolucin de una
serie de instituciones y la promulgacin de diversas disposiciones legales que
hacen posible normar y legitimar la elaboracin de avalos inmobiliarios. Esta
evolucin ha permitido la consolidacin de un cuerpo metodolgico ampliamente
aceptado, cuya complejidad constituye para muchos valuadores novatos, un
verdadero reto.
1.1 Fundamentos del Marco Jurdico Normativo de la Valuacin.
10
-
Entendemos por Marco Jurdico Normativo al conjunto de disposiciones contenidas
en instrumentos jurdicos e instrumentos administrativos, a los que debe apegarse
una persona fsica o moral en el ejercicio de las funciones que tiene encomendadas
y que regulan una actividad especfica. De acuerdo con el diccionario de la Real
Academia Espaola (RAE, 2004), est integrado por el "conjunto de normas
referentes a cada uno de los sectores del derecho", en este caso, relativo a su
ordenamiento administrativo.
La comprensin de la evolucin del Marco Jurdico Normativo de la valuacin, ha de
realizarse en relacin con la creacin de instituciones cuya instauracin trae consigo
la existencia de un conjunto de disposiciones legales especficas, que norma su
operacin y establece los lineamientos que los actores involucrados en la actividad
valuatoria estn obligados a respetar.
Este conjunto de disposiciones se puede clasificar de acuerdo con diversos
criterios: los que tienen una jerarqua legal como son la Constitucin Poltica de los
Estados Unidos Mexicanos, Tratados Internacionales, Leyes, Reglamentos,
Decretos, Acuerdos, entre otros, y aquellos que emiten los tres rdenes de
gobierno que son Federal, Estatal y Municipal. Por otra parte, incluye tambin los
instrumentos administrativos emitidos para su aplicacin operativa, tales como los
Sistemas de Gestin Electrnica, Reglas de Operacin, Circulares, entre otros.
Entre esta diversidad de instrumentos jurdicos y administrativos, existe sin embargo
un factor que hace posible su coherencia interna, que son los denominados
Principios de Valuacin Generalmente Aceptados. Estos principios, o "reglas de 11
-
valuacin", estn especificados en el Diario Oficial de la Federacin (DOF, 2004) y
son los siguientes:
Principio de anticipacin: El valor actual de una propiedad es una medida de los
beneficios que se espera producir en el futuro. Fundamenta el valor por
capitalizacin de rentas.
Principio de crecimiento, equilibrio y declinacin: Los efectos del deterioro fsico
ordinario y de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pase por tres
etapas: Crecimiento: cuando se estn construyendo mejoras y la demanda
aumenta. Equilibrio: cuando el vecindario est prcticamente saturado y las
propiedades parecen sufrir pocos cambios. Declinacin: cuando las propiedades
requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas
disminuye.
Principio de equilibrio: Existe un punto de armona entre la oferta y la demanda.
Un cambio entre ellas, afectar el valor de un bien.
Principio de perodos crecientes y declinantes: Condiciones utilizadas en la
prctica valuatoria, se basa en las siguientes etapas: integracin, equilibrio,
desintegracin y renovacin de un bien.
Principio de substitucin: Es una teora econmica que dice que un comprador
prudente no pagara ms por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual
o semejante. El menor costo de adquisicin de la mejor alternativa, sea de un
sustituto o una rplica, tiende a establecer el valor justo de mercado.
Principio de uso consistente: Un bien inmueble en transicin a otro uso no
deber valuarse considerando un uso para la tierra y otro para las mejoras.
12
-
Principio de competencia.- La ganancia anima a la competencia. La ganancia
excesiva produce competencia ruinosa, exceso de oferta.
Principio de conformidad.- El valor mximo se logra cuando est presente un
grado razonable de homogeneidad social y econmica.
Principio de crecimiento, equilibrio y declinacin.- Los efectos del deterioro fsico
ordinario y de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pase por tres
etapas:
Principio de mejor y mayor uso.- El mayor y mejor uso es aquel uso ms
probable de un bien que es fsicamente posible, legalmente permitido,
econmicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se est
valuando.
En la actualidad, estos principios son la base y fundamento de cualquier otro
ordenamiento jurdico relacionado con la valuacin. Su existencia permite que haya
acuerdo entre los diferentes sectores e instituciones que requieren la elaboracin de
avalos, para realizar el intercambio de bienes inmuebles de diversos tipos. Su
integracin y aceptacin ha tenido lugar a travs de aos de evolucin de la prctica
valuatoria, la cual en Mxico ha transitado por las etapas que, de manera sinttica
se exponen enseguida.
1.2 Cambios en el marco institucional de la valuacin inmobiliaria en Mxico (1917-
2008).
13
-
Aqu se presentan de manera sumaria los cambios que han consolidado el actual
panorama del medio valuatorio, durante el periodo sealado. Estos cambios se
presentan de manera resumida, dada la amplitud de factores y fenmenos que han
ido configurando el panorama actual.2 Para su inclusin en este apartado se
procur darles una secuencia lineal, sin embargo, esto resulta difcil, ya que los
eventos pueden tener fechas de inicio y terminacin simultnea o traslaparse en
ciertos perodos; de ah su complejidad.
En el texto original de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos (H.
Congreso de la Unin, fraccin XII del artculo 123, 1917), y en la primera
Constitucin de SLP promulgada el 5 de octubre de 1917, sen manifest la
necesidad de dotar de vivienda a los ciudadanos mexicanos. Mas tarde se reform
ese contenido inicial, adicionando lo siguiente: "el Estado promover el bienestar
social, as como la vivienda digna para las familias, preferentemente las destinadas
a las clases de escasos recursos econmicos, de conformidad con lo establecido
por las leyes relativas".
Con esa reforma qued asentada en la Constitucin Poltica del Estado de San Luis
Potos la obligacin de los patrones de otorgar a sus trabajadores viviendas
cmodas e higinicas. Esta obligacin materializ las inquietudes sociales de los
gobiernos que prosiguieron al Porfirismo en Mxico, dado que en esa poca el pas
se encontraba en plena Revolucin y no contaba con los medios administrativos y
financieros para cumplir el mandato constitucional.
2 Una cronologa ms extensa se incluy en el Apndice 3, con la finalidad de que los interesados en esta temtica puedan consultarla, evitando as recurrir a fuentes dispersas.
14
-
La estructura institucional que en la actualidad soporta el ejercicio valuatorio, se fue
integrando durante las siguientes dcadas. Durante la administracin del presidente
Plutarco Elias Calles, mediante decreto del 24 de diciembre de 1924 se cre la
Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). El 15 de julio de 1925 se public
el Reglamento de la Ley que la cre como rgano desconcentrado de la Secretara
de Hacienda y Crdito Pblico.
Dos dcadas ms tarde, el 25 de septiembre de 1946 se aprob un nuevo
reglamento de inspeccin y vigilancia, cuando ya operaban en el pas 245
instituciones de crdito. Hasta el ao 2000 la CNBV se encarg de normar el
mercado de la valuacin, en tanto el financiamiento fue provisto por el Fondo de
Operacin y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI) y la banca de primer
piso, entre otros. En el ao 2000 se cre la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF),
que se encarga de los asuntos encomendados a FOVI y a la CNBV.
Otra institucin relevante a nivel nacional y tambin en el contexto potosino, fue
creada en la Ciudad de Mxico en abril de 1963, por la Secretara de Hacienda y
Crdito Pblico, quin constituy en el Banco de Mxico un fideicomiso
denominado Fondo de Operacin y Descuento Bancario a la Vivienda, mejor
conocido como FOVI, institucin que hasta el ao 2001 fue una de las mayores
aportadoras de recursos para vivienda en el estado de S.L.P.. Operaba mediante
subastas, en las que el desabollador ganador obtena el crdito puente para la
15
-
construccin de las viviendas y crditos individuales a los beneficiarios para
comprar la vivienda, la cual a su vez se constitua en garanta hipotecaria.
En 1971, mediante modificaciones de ley, el Instituto Nacional de Vivienda fue
transformado en el Instituto Nacional para el Desarrollo de la Comunidad Rural y de la
Vivienda Popular (INDECO) el cual se descentraliz a los estados. Con la abrogacin
de la Ley que cre al INDECO, que se public en el Diario Oficial de la Federacin el
da 7 de enero de 1982 (DOF, 1982), se facult al Ejecutivo Federal, para la cesin a
los Gobiernos de los Estados de los bienes, obras y servicios resultantes de la
liquidacin. En San Lus Potos, hasta 1999 oper el Instituto Estatal de Vivienda
(INESVI), el cual en su momento dio continuidad a los programas de vivienda que el
INDECO tena en proceso en la entidad.
En el ao de 1972, con la creacin del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda
para los Trabajadores (INFONAVIT), se oblig a los patrones, a travs de una
reforma constitucional, para que, mediante aportaciones del 5% sobre la nmina, se
constituyera un fondo nacional que permitiera financiar esta actividad. El propsito
fue otorgar a los trabajadores de ms bajos ingresos un crdito suficiente para que
pudieran adquirir una vivienda (Congreso de los Estados Unidos Mexicanos, 1972).
Ese mismo ao se cre la Delegacin Regional de INFONAVIT, que abarcaba los
estados de Guanajuato, Quertaro, San Luis Potos, Aguascalientes y Zacatecas.
A la fecha el INFONAVIT tiene una delegacin en cada estado y otra en el Distrito
Federal. Cuenta con una infraestructura de primer nivel en tecnologa informtica y
16
-
de gestin con medios electrnicos, lo que determina la necesidad de que los
valuadores que participan en el mercado de avalos que genera, deban tener un
manejo avanzado de dichas tecnologas. Esto constituye un problema para algunos
valuadores potosinos, que no han tenido acceso a la capacitacin necesaria.
(www.infonavit.gob.mx
El INFONAVIT destina anualmente a San Lus Potos recursos para el otorgamiento
de 7,000 a 10,000 crditos, con un presupuesto aproximado de 2,500 millones de
pesos, lo cual ilustra la magnitud de la oferta laboral que representa para el gremio
de los Valuadores en S.L.P. Los avalos para las viviendas se hacen de acuerdo
con las normas de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y hay programas como el
de Vivienda Econmica en el que interviene el Fondo Nacional de Habitaciones
Populares (FONHAPO), con un subsidio y el uso de los recursos de la Subcuenta
de Vivienda del Sistema de Ahorro para el Retiro (DOF, 2003).
El Fondo Nacional de Habitaciones Populares fue creado en 1986, como aparece
en el Diario Oficial de la Federacin de fecha 14 de mayo. Su creacin tuvo como
objetivo otorgar subsidio y crdito a la poblacin de escasos recursos (DOF, 1986).
FONHAPO est coordinado por la Secretara de Desarrollo Social (SEDESOL),
opera un contrato de fideicomiso, en el que el fideicomitente es la Secretara de
Hacienda y Crdito Pblico (SHCP), y el Fiduciario es el Banco Nacional de Obras y
Servicios Pblicos (BANOBRAS). El Fondo opera diversos programas y ha
financiado un nmero importante de viviendas en S.L.P.
17
http://www.infonavit.gob.mx -
En el ao 2000 se cre en San Luis Potos la Promotora del Estado, que da
continuidad a los programas de vivienda del INESVI, e inici sus propios programas
haciendo nfasis en los aspectos de regularizacin de terrenos de origen privado,
dejando en la Secretara de Desarrollo Urbano, Comunicaciones y Obras Pblicas
(SEDUCOP) todo lo relacionado con la vivienda, financiada en ese momento por
FONHAPO.
La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) fue creada en el ao 2001, con el fin de
"propiciar el acceso a la vivienda de calidad a los mexicanos que la demandan, al
establecer las condiciones para que se destinen recursos pblicos y privados a la
oferta de crditos hipotecarios. Mediante el otorgamiento de crditos y garantas,
SHF promueve la construccin y adquisicin de viviendas preferentemente de
inters social y medio" (SHF, 2009). La SHF dio continuidad a los programas de
vivienda del FOVI, que dej de operar, en lo referente a la normatividad para los
Valuadores.
Las reglas de carcter general relativas a la autorizacin y registro como perito
Valuador de inmuebles objeto de crditos garantizados a la vivienda, fueron
publicadas en el Diario Oficial de la Federacin el 30 de junio de 2003, y ms tarde, el
17 de febrero de 2005, se publicaron las reformas y adiciones a diversas
disposiciones de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crdito
Garantizado (DOF, 2005).
18
-
La Secretara de Desarrollo Urbano, Vivienda y Obras Pblicas (SEDUVOP) se
reorganiz en el ao 2003, para lo cual se modific la Ley Orgnica del Estado de
S.L.P. , en la cual se modifica la denominacin de SEDUCOP, a la que se le quita lo
referente a comunicaciones y se modifica el nombre de Secretara de Desarrollo
Urbano, Comunicaciones y Obras Pblicas a Secretara de Desarrollo Urbano,
Vivienda y Obras Pblicas (SEDUVOP), quin en su momento dio continuidad a los
programas de FONHAPO.
Finalmente, en el mes de mayo de 2004, se public en el Peridico Oficial del Estado
de S. L. P. La Ley de Fomento a la Vivienda que crea el Instituto de Vivienda del
Estado de San Lus Potos (INVIES) el cual toma algunos programas a cargo de
SEDUVOP e inicia los trabajos del fraccionamiento denominado Ciudad Satlite al
cual se dedica de manera casi exclusiva. Algunas viviendas sern financiadas por
SEDESOL y FONHAPO mediante programas de vivienda con diferentes estructuras
de cofinanciamiento, tal es el caso de los Programas Tu Casa.
Como se observa en la relacin anterior, una de las dificultades que plantea al
valuador novato su ingreso al medio laboral radica en el carcter cambiante de las
estructuras institucionales que lo soportan. Adems, es importante hacer notar que los
cambios tienen origen en el nivel central y posteriormente son asumidos por las entidades
federativas, lo que condiciona que dichos cambios y sus efectos no se produzcan de
manera simultnea, sino que vayan teniendo efecto en las entidades de manera
escalonada.
Estas particularidades del Marco Jurdico Normativo de la Valuacin en Mxico y en San
Lus Potos, se reflejan tambin en la existencia de una gran cantidad de metodologas de
19
-
valuacin aplicables a diferentes mbitos, las cuales sin embargo, deben ser del
conocimiento de los valuadores para realizar su trabajo de manera correcta y estar en
posibilidades de ir ampliando su mbito laboral a diferentes tipos de inmuebles. Para tener
un panorama de las diferentes metodologas de valuacin que existen, a continuacin
presento una clasificacin de las mismas.
1.3 Marco metodolgico para la valuacin de inmuebles destinados a vivienda.
De acuerdo con el diccionario de la Real Academia Espaola, el trmino metodologa se
define como "conjunto de mtodos que se siguen en una investigacin cientfica o en una
exposicin doctrinal" (RAE, 2004). Aunque normalmente no es entendido as, el trabajo de
un Valuador tiene grandes similitudes con el de un investigador, ya que valuar implica la
realizacin de una investigacin, en la que el valuador debe obtener la informacin
necesaria y suficiente para estar en posibilidades de determinar el valor de un bien
inmueble.
El presente apartado, tiene como propsito dar un panorama de las metodologas que
existen en las principales organizaciones e instituciones relacionadas con la valuacin
inmobiliaria. Estas metodologas son la herramienta de trabajo del valuador profesional,
quin requiere tener la disciplina de una educacin continua y de trabajo en equipos
interdisciplinarios para mantenerse actualizado en el tema.
Cabe sealar que no es objetivo de este trabajo de tesis profundizar en las metodologas
especficas de cada institucin o figura jurdica del mbito de la valuacin, sino mostrar la
gran cantidad de disposiciones que debe atender el valuador profesional que le permitan un
ejercicio exitoso de su profesin.
Para exponer ese panorama, enseguida explico qu metodologa se utilizan con el objetivo
de mostrar que el Marco Metodolgico aplicable al campo de la valuacin presenta tal
complejidad, que hace necesaria la existencia de organismos colegiados que le permitan al
20
-
valuador intercambiar conocimientos y experiencias con eficiencia su tarea. Estas
instituciones se presentan en el siguiente cuadro y enseguida se describen algunas de las
metodologas empleadas por cada una:
CUADRO COMPARATIVO DE METODOLOGAS APLICABLES A LA VALUACIN DE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL Y OTROS BENES EH LO GENERAL.
RSANZACtGN
ALCANCE 0E LA
VALUACIN SfSUN
EL TIPO DE OBJETO
A Alias
NSTITUTO NACIOKAL OE AVALOS
f AOMNBIRACION DE BENES
tKCIOKAl.ES { W M S S )
Sbs bt8.S
"Tuvaaes! P"OPE:XD 3E LA
SOCIEDAD HIPITECARtt f EDERSt
(SW)
SENES iSWuEat: =ELACCfBQS
C3N a 2SAF-*CiL3 J 'SAt ' lA
iWsI IA
NSTTIOTO DEl FOHDG NAC10HAL
DE LA VtBFJDA PARA LOS
TA BAJADORES ,iNFOKAVTi
MBBMMIMMl yAtlttTBOM STANBAS COMTTEE
fwsc
^lE^ES NftJEikES -EJ5CONA0OS
CON: iQ5 PFOGJWtS DE C=EDFDS
W VMEV3A WOWW?
SE*5 KSfcESlES BENES !SLES
WiSBLESi SAOOS E* i3lX.>QS
VE'IAOOWLES
ORGS NlSKO NACtOKAl CE
NaRfMLESCIOli CERTIFICACIN
DE LA CONSTRUCCIN Y
EBlf (CACBN S. C ICWKCCE)
SESESMKJEEES SACK"* UE=1A 3E
VAL.A03N SEBE& SES ? PAPA
3ET=1A? a VM.3" FA'S U
ENA.ENACSN DE 35 BE
IMTNGBLES SESES MflfEB
KEHES WEPAES *CA3ES
VSTAJC4S f sm
ECGNQWCAS EH 3 . SlSBjTO OE SL
CCWE-ENC1A KQAfTE "'WSJOS
3CTNES VHuiVOROS &
COLECTA JCACfOH1 PEHn
d*. SUSO DE 3KTMJENES COM
OPOPI'BAi CAJ3A3 TECNiCA
CETE2* J-13WS
^ANSPA^ESSA
SCS de sueas
RE3LAS 3E A.JACS OE U
S0CE2SD -KJ ICSP FECES.
"jELK&ziS e a . 3A=io o^ ica i es
-A ^EOE'ACON a UNES T DE SEP
2SSS O L ESTABLECE* JS
(FOSLOS PARS LA VAuMCOS
3E MUEBLES 3S-'0 DE CESTOS
3ARAVZAD0S A LA 8?NDA LAS
CUALES OEBESA OSSE^VA^SE
=S= Jt =EALZOSM
CSfCAOCS " 2J4LUOS
3S-53 >SKJES.ES P3P P^^E 3E
105 =E^CS VmjkSORE*
UTORiZUOS ' 3E LAS JSS SE
.1.S310N HSCPrAS fe. EFECT:
=0F ^3CC3A3 HPOTEOIRtl
FE3E=
* Masses e sssws SCS
Vatoss Se decios se arestessSs,
SiSTBA ELEC-=C>lCO 3E A4L^0S
E3 F3PQCOiR LA lS s * l ^K 'A
RE0GICPD
>0 9 ANA1SS 3E F O 3E OA.
3SSCCVX FC3>
PAfW ALJACB.ES COS BASE E l a
SCPCADO ' E HC IffiSCAOO
SO '3 .ALLACSOM PPOPEWES
43PSC3LAS
W) *< DE J S
4AL.A3IGeS
B8 ispees Se^es
Chasis A?g
A8!3t35 y pyss
MEJORA 3E J . CAJOAD Y 3E IA
CQWE1T?I3AS 3 LCS
F'lJSCTOS PFCE5G5 SELAGOS
v aS'TMAS =EL*CSO*IADQS
raap*.WEiTE mn IA OUS"
3 00NST"'JCIOM A T>AW
LA nymuAO t OE
MEEASA M C -
7807
FevaaaKoef casaste
CATASTPQ ES a iSENTlWlO 3 LA
iFSB3 'VO. SE LOS i teAWEM
OIJAZSES LA S*-3PaClQN
i^JSTSA A JiS OARAC^^ 'C S
OAtTTATSAS 1 OA
-
1.3.1 Instituto Nacional de Avalos y Administracin de Bienes Nacionales (INDAABIN).
El Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN), es
un rgano desconcentrado de la Secretara de la Funcin Pblica, que tiene
como misin "Proporcionar servicios inmobiliarios, valuatorios, jurdicos,
normativos y regstrales a la Administracin Pblica, con honestidad,
transparencia, competitividad, seguridad jurdica y confiabilidad tcnica
equiparables con los estndares internacionales" (INDAABIN, 2009). Este
instituto, en su pgina electrnica, (www.indaabin.gob.mx) nos permite
proporcionar un ejemplo respecto a cmo se eligen y aplican los mtodos de
valuacin para integrar una metodologa especfica para el bien en estudio.
Inicialmente, INDAABIN ubica ocho diferentes grupos de mtodos de valuacin,
en un sistema denominado Octgono de Control Normativo, que en su primer
nivel incluye los siguientes grandes grupos:
1
2
3
4
5
6
7
8
AS
AD
EN
IN
REF
ARR
CO
DJ
Aseguramiento Contra Daos.
Adquisicin.
Enajenacin.
Indemnizacin.
Reexpresin de Estados Financieros.
Arrendamiento
Concesin
Diligencias Judiciales
Cada uno de estos grupos se diversifica para proponer una serie de metodologas
especficas, adecuadas para valuar diversos tipos de bienes. Para observar su
funcionamiento podemos seguir el grupo AD Adquisicin (2), que se ramifica en
22
http://www.indaabin.gob.mx -
AD-BI Adquisicin de Bienes Inmuebles, la cual a su vez se divide en los 17
conceptos que se indican en la tabla siguiente
PIV
RES
VRO
TCH
TCC
AR
TC
TD
TGF
IA
TU
TR
TT
TRC
AM
IH
TVA
Adquisicin
Bienes inmuebles
Ponderacin de indicadores de valor
Residual
Residual
Terreno en construccin habitacional
Terreno en construccin commercial
Avalo retrospective
Tasa de capitalizacin
Tasa de descuento
Terrenos de gran fondo
Inmuebles artsticos
Terreno urbano
Terreno rural
Terreno en transicin
Terreno rural+ construccin
Avalo maestro
Inmuebles histricos
Terreno con vestigios arqueolgicos
La pgina electrnica de INDAABIN resulta una fuente de informacin y
consulta muy relevante para los valuadores, ya que en ella es posible encontrar
una clasificacin ordenada de mtodos, que pueden ser combinados por el
profesional en caso de que necesite valuar un bien cuyas caractersticas lo
hagan peculiar y por lo tanto difcil de someter a valuacin. Las metodologas
de INDAABIN evidencian la necesidad que tiene el valuador de contar con un
cuerpo colegiado en el que la discusin de ideas facilite la adaptacin de las
metodologas existentes.
2 AD
2.1 AD-BI
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
2.1.5
2.1.6
2.1.7
2.1.8
2.1.9
2.1.10
2.1.11
2.1.12
2.1.13
2.1.14
2.1.15
2.1.16
2.1.17
23
-
1.3.2 La Sociedad Hipotecaria Federal ( SHF )
Esta institucin, de gran relevancia en el mercado nacional de la valuacin,
ofrece tambin una serie de mtodos de valuacin, segn el tipo de objeto a
valuar, dentro del rubro de bienes inmuebles relacionados con el desarrollo
urbano y la vivienda. Los asuntos especficos a valuar, de acuerdo con la SHF
son los siguientes: avalos de vivienda, avalos de terrenos, dictmenes de
calidad de vivienda, dictmenes de calidad de terrenos y estudios de valor.
Cuenta con documentos tcnicos y sistemas a emplear en avalos de vivienda
preferentemente de inters social, de acuerdo con las reglas de valuacin de la
Sociedad Hipotecaria Federal, publicadas en el Diario Oficial de la Federacin
el lunes 27 de septiembre de 2004, que establecen la metodologa para la
valuacin de inmuebles objeto de crditos garantizados a la vivienda. Dichas
reglas deben observarse para la realizacin y certificacin de avalos de dichos
inmuebles, por parte de los peritos valuadores autorizados y de las unidades de
valuacin inscritas al efecto por Sociedad Hipotecaria Federal.(DOF, 2004).
1.3.3 El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores
(INFONAVIT).
Otra de las instituciones que ha tenido un papel de gran relevancia para dotar
de viviendas econmicas a los trabajadores mexicanos es el Instituto del Fondo
Nacional para la Vivienda de los Trabajadores (INFONATIV). Esta institucin
demanda una cantidad muy importante de avalos anualmente, ya que para la
adquisicin y adjudicacin de cada vivienda, es necesario presentar el avalo
correspondiente. De acuerdo con el tipo de objeto a valuar, INFONAVIT
24
-
presenta metodologas especficas, relacionadas con los programas de crditos
para vivienda que le son propios.
Las metodologas que son consideradas por este Instituto corresponden a los
siguientes rubros: valuacin de vivienda nueva, valuacin de vivienda individual
nueva o usada, valuacin para pago de pasivos, valuacin de vivienda
Cofinavit, valuacin de vivienda adjudicada, valuacin de vivienda vertical y
valuacin para mejoramiento de vivienda. El valuador debe llevar a cabo los
avalos respetando la normatividad que INFONAVIT marca, para cada uno de
los casos sealados.
Para su operacin, el Instituto cuenta con el Sistema Electrnico de Avalos
Inmobiliarios (SELAI) su objetivo es proporcionar la herramienta que oriente a
los controladores de las unidades de valuacin para realizar la asignacin del
perito para la realizacin electrnica de los avalos inmobiliarios. Su alcance
aplica para las reas tcnicas de las Delegaciones Regionales y las Unidades
de Valuacin, para la realizacin de los avalos en Lnea II paquetes y
conjuntos habitacionales de mercado abierto (oferta registrada), de las
unidades de valuacin inscritas al efecto por Sociedad Hipotecaria Federal
(www.infonavit. gob.mx).
1.3.4 International Valuation Standards Committee (IVSC )
Aunque de menor relevancia para el gremio potosino de valuadores, es
importante comentar tambin la existencia del International Valuation
25
http://www.infonavit -
Standards Committee (IVSC), ya que ste ofrece las metodologas aceptadas
para la valuacin de bienes inmuebles y bienes inmuebles intangibles, en el
mercado internacional. Su relevancia radica en que, ante la gran apertura que
han tenido en las ltimas dcadas los mercados globales, la familiarizacin del
valuador con esta normativa resulta cada vez ms necesaria.
Dichas metodologas corresponden a los siguientes asuntos especficos a
valuar: valuacin de bienes races, valuacin de derechos de arrendamiento,
valuacin de planta y equipo, valuacin de activos incorpreos, valuacin de
propiedad personal, valuacin de negocios, consideracin de sustancias
peligrosas y txicas y costo de reposicin depreciado.
Adems de las metodologas propiamente dichas, este comit internacional
presenta una serie de notas de orientacin que permiten adaptarlas de acuerdo
con los siguientes casos especficos: anlisis de flujo de caja descontado para
valuaciones con base en el mercado y en no mercado, valuacin de
propiedades agrcolas y revisin de las valuaciones (www.ivsc.org).
1.3.5 El Organismo Nacional de Normalizacin y Certificacin de la
Construccin y Edificacin S. C. (ONNCCE).
Esta sociedad civil, cuya operacin tiene alcance nacional ofrece un conjunto
de especificaciones para la normalizacin y certificacin especfica de valores,
en el rea de la construccin y edificacin. Dicha normatividad corresponde a la
valuacin de bienes inmuebles relacionados con los programas de crditos
para vivienda.
26
http://www.ivsc.org -
Los asuntos especficos comprendidos en esta normatividad corresponden a:
empresas, bienes intangibles, bienes muebles, bienes inmuebles, bienes
agropecuarios o rurales, obras de arte, alhajas y joyera. Como puede verse,
son incluidos entre los asuntos de inters bienes que no necesariamente
corresponden a la valuacin inmobiliaria, pero que pueden formar parte de
inmuebles a valuar.
El objetivo central de las metodologas del ONNCE es la mejora de la calidad y
de la competitividad de los productos, procesos, servicios y sistemas
relacionados principalmente con la industria de la construccin a travs de la
normalizacin y de la certificacin. Sus disposiciones estn asentadas en la
Norma Mexicana NMX - C - 459 - ONNCCE - 7007 (www.onncce.org).
1.3.6 La Direccin de Catastro Municipal.
En el nivel municipal, es importante sealar tambin a la Direccin de Catastro,
la cual establece lineamientos metodolgicos para la valuacin de inmuebles,
con el fin especfico de determinar su valor catastral para fines recaudatorios y
de planeacin.
Esta Direccin tiene establecidos lineamientos de aplicacin especfica al valor
unitario del suelo, al valor catastral y a la revaluacin catastral. Como se sabe,
el catastro es el inventario de la propiedad raz de los municipios del estado,
estructurado por padrones relacionados con los bienes inmuebles, ubicados en
27
http://www.onncce.org -
el territorio de los municipios del estado. De acuerdo con lo anterior, sus
registros tienen como objetivos: identificar y deslindar los bienes inmuebles;
integrar y mantener actualizada la informacin relativa a las caractersticas
cuantitativas y cualitativas de los bienes inmuebles; determinar los valores
catastrales de los bienes inmuebles; integrar la cartografa catastral del
territorio del estado; aportar la informacin tcnica en relacin a los lmites del
territorio del estado y de sus municipios. Lo anterior evidencia la relevancia que
tiene para los valuadores el dominio de las metodologas que propone.
Como puede observarse, la diversidad de normas es consecuencia de la
variedad de objetos a valuar. Las diferentes metodologas establecen los
procedimientos tcnicos con los que estas organizaciones, las instituciones de
crdito o los especialistas en materia de valuacin, deben seguir para
determinar el valor para la enajenacin de los bienes intangibles, bienes
inmuebles, bienes muebles, unidades instaladas y unidades econmicas en el
mbito de su competencia, mediante trabajos y dictmenes valuatorios. De su
correcta aplicacin depende la emisin de dictmenes con oportunidad, calidad
tcnica, certeza jurdica y transparencia.
28
-
CAPITULO 2. MARCO CONTEXTUAL: EL GREMIO DE LOS VALUADORES
EN SAN LUS POTOS
Para estudiar la viabilidad de crear un nuevo Colegio de Valuadores, que
proporcione a los egresados de las maestras un espacio colegiado en el que
puedan recibir capacitacin y vincularse con otros actores del mismo gremio, es
necesario identificar cmo est funcionando este campo laboral y qu
instituciones pblicas y privadas lo integran. Este es el propsito del presente
apartado, que adems presenta la informacin proporcionada por cuatro
valuadores que forman parte de este gremio en San Luis Potos, respecto a las
dificultades que enfrentan tanto los profesionales ya establecidos, como quienes
tienen la intencin y la necesidad de integrase al mercado de trabajo.
Como se detalla en el captulo metodolgico, la seleccin de los entrevistados fue
un problema que enfrent esta investigacin. Una caracterstica del gremio de
valuadores en San Luis Potos, que se puso de manifiesto al contactar a los
posibles informantes, fue su poca disposicin a compartir informacin relacionada
con organizaciones de valuadores y con miembros del gremio, debido a que
consideraban "incorrecto polticamente" proporcionarla. Esto llev a incluir
solamente a cuatro valuadores, que manifestaron apertura para dar sus
opiniones, dada la relacin previa con el tesista. Se cuid como categora de
seleccin adicional el incluir al menos un valuador experimentado, uno que
contase con estudios sobre valuacin y otro novato, con la finalidad de cubrir los
tipos de profesionales del gremio.
29
-
Cuando hablamos de los valuadores como un gremio, nos referimos al grupo de
valuadores experimentados y novatos que integran el conjunto de oferentes de
servicios que son demandados por instituciones relacionadas con el medio de la
valuacin inmobiliaria. Si analizamos la definicin de la palabra gremio, podemos
observar que el Colegio de Valuadores que se integr como producto de la
presente investigacin, persigue fines en alguna medida similares a los que estas
agrupaciones tuvieron en Europa y hasta la Edad Moderna, cuando fueron
abolidos:
El gremio tuvo como objetivo conseguir un equilibrio entre la demanda de
obras y el nmero de talleres activos, garantizando el trabajo a sus
asociados, su bienestar econmico y los sistemas de aprendizaje. Se ha
sostenido que el gremio fue un precedente del sindicato moderno, aunque
aquellos carecan de la caracterstica de asociacin de clase que tienen
estos (Wikipedia, 2009).
El prrafo anterior nos proporciona una idea de lo que es un gremio; la
definicin es aplicable al gremio de los Valuadores de bienes inmobiliarios de
S.L.P., ya que nos permite visualizarlo como parte integrante de un mercado, en
el que los valuadores ofrecen sus servicios como respuesta a la demanda que
existe por parte de las instituciones financieras relacionadas con la vivienda, que
lo requieren para el otorgamiento de los crditos. La metodologa de valuacin
aplicable la proporciona la institucin financiera que maneja los recursos del
crdito, de acuerdo con lo expuesto en el apartado anterior.
30
-
A continuacin se presentan las organizaciones ms importantes que integran el
medio valuatorio en San Luis Potos. Se incluyen tanto las que agrupan a los
valuadores como gremio, como las que organizan la demanda de los servicios
valuatorios.
2.1 Estructura organizativa del medio gremial en San Luis Potos.
2.1.1 Federacin de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuacin.
La Institucin gremial de mayor relevancia que participa en el medio valuatorio
del estado es el Instituto Mexicano de Valuacin, Seccin San Lus Potos. Este
instituto est afiliado a la Federacin de Colegios e Institutos de Valuacin
(FECISVAL), y constituye una agrupacin ya experimentada, lo que permite a
sus miembros ofrecer servicios de valuacin reconocidos y apegados a las
normas de las instituciones financieras que demandan trabajos de valuacin.
El anlisis de la estructura de la Federacin de Colegios, Institutos y
Sociedades de Valuacin (FECISVAL), y la localizacin de las Unidades de
Valuacin que lo integran, proporcionan una idea del funcionamiento del medio
gremial de la valuacin inmobiliaria a nivel nacional y del caso de San Luis
Potos. La Seccin local del Instituto Mexicano de Valuacin est integrada por
26 miembros, de los cuales, la mayora cuenta con grado acadmico
reconocido por la Secretara de Educacin Pblica (SEP), que los autoriza a
elaborar avalos con validez oficial, para cualquier institucin financiera que as
se los solicite (www.fecsival.org.mx).
31
http://www.fecsival.org.mx -
Pese a lo anterior, existen valuadores novatos que no pueden pertenecer a
este organismo, por carecer de la documentacin oficial requerida. Adems,
como fue evidenciado en las entrevistas que se presentan en el siguiente
apartado, la seccin San Luis no est llevando a cabo actividades de
capacitacin de manera continua y organizada, por lo que hasta ahora, no ha
cubierto las necesidades del gremio como un todo, en ese rubro especfico.
La siguiente tabla muestra la distribucin de los institutos y colegios afiliados a
FECSIVAL en el pas. En ella puede observarse que en San Luis Potos
funciona actualmente la seccin correspondiente del Instituto Mexicano de la
Valuacin, y que en la actualidad en el estado no se cuenta con un colegio
afiliado a la federacin, que agrupe a los valuadores locales, lo cual evidencia
la necesidad de crear un nuevo Colegio de Valuadores en San Luis, que es el
supuesto de investigacin que aqu se defendi.
INSTITUTOS Y COLEGIOS FIIMDOS A FEOSVL. No.
1 2 3 4 5 6 ? 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 13 19 20
LOCALIDAD
AGUASCALENTES
BAJACAUFQRHIA
SAJA CAUFORM* SUR
CD. JUAREZ
CHIAPAS
CHIHUAHUA
COAHUILA
COLMA
CORDOBA ORIZABA
DSTRfTO FEDERAL
CURANGO
ESTADO DE MEXICO
GUANAJUATO
GUERRERO
HIDALGO
RAPUATQ
..ALAFA
jALJSCO
LA LAGlffiA
LEOS
INSTITUTOS
1
1
1
1
T
1
COLEGIOS
1
1
) ! 1
1
! t
t
t
t
1
1
1
No.
21 22 23 24 25 2S 2? 28
' ' 30 31 32 33 34 35 36 37 33 39 40 41
LOCALIDAD
HEXICAU
MCHOACA
yORELOS
NUEVO LEO
OAXACA
PUEBLA
QUERETARO
UKTANA ROO
ssmmmms SALOA flQRTE
SMALOA CEfffRO
SONORA
50 HORA
SONORA SUR
TABASCO
TAMAULPA5
TAMAUUPA5
VERACRUZ
VERACRUZ SUR
YUCATAN
ZACATECAS
INSTITUTOS
1
1
i : i
t
t
t
i
i
COLEGIOS
1
1
1
1
1
1
" ViiSlillS 1
1
1
1
t
1
1
Figura 1. Elaboracin propia, Consultado en FECISVAL. Registro de Socios. 9 noviembre de 2008 de www.fecisval.org/socios .php?estado
32
http://www.fecisval.org/socios -
Los objetivos que persigue la Federacin de Colegios, Institutos y Sociedades
de Valuadores de la Repblica Mexicana A. C , entre los que destacan la
observancia de un cdigo de tica, la profesionalizacin de los valuadores y el
mantenimiento de relaciones de respeto entre stos y sus clientes
(www.fecsivalmexico.org), hacen evidente la necesidad de los valuadores de
contar con un organismo colegiado que les permita integrarse en instituciones
que respalden su trabajo.
Esos objetivos muestran las necesidades de quienes integran el gremio de la
valuacin en San Luis Potos. El Colegio de Valuadores que se form con base
en los resultados de este trabajo, ofrece a los miembros del gremio varios de
los servicios incluidos en los objetivos anteriores; de manera especial, ofrece
un espacio de capacitacin, apoyo institucional, y favorece una cultura de
respeto al cdigo de tica que debe imperar en la prestacin de los servicios
que se ofrecen.
2.1.2 El Registro Estatal de Peritos
En mayo de 1996 se public la Ley de Peritos del Estado de San Luis Potos,
por la cual se cre la Comisin del Registro Estatal de Peritos con los
siguientes propsitos: examinar las solicitudes de registro de los peritos,
formulando la resolucin correspondiente; elaborar y actualizar el padrn de
registro de peritos; facilitar la consulta del padrn a las dependencias e
instancias ante las que se requieran peritajes; para el mejor desempeo de su
33
http://www.fecsivalmexico.org -
funcin proporciona informacin a posibles demandantes del servicio de los
Peritos Valuadores.
El Registro Estatal de Peritos publica anualmente la lista de Valuadores
inscritos en l. A nivel estatal este registro cuenta con 400 peritos en distintas
ramas, de los cuales aproximadamente 50 tienen registro como Peritos
Valuadores de Bienes Inmobiliarios. (Secretara General de Gobierno, Padrn
Estatal de Peritos, Peridico Oficial del Estado, 2008).
La Comisin del Registro Estatal de Peritos est integrada por: El Presidente
de la Comisin del Registro Estatal de Peritos quin es a la vez Secretario
General de Gobierno, representado por el Director General de Gobernacin. El
Secretario Tcnico del registro es a su vez Director de Catastro Estatal.
Participan adems el Director del Registro Pblico de la Propiedad y de
Comercio y representantes del gremio de los Valuadores que son
comisionados para tal fin por agrupaciones locales.
Este organismo ofrece al gremio local la posibilidad de legitimar su actuacin
como Valuadores de bienes inmobiliarios. Como puede percibirse ante la
relevancia de los funcionarios que la integran, la inscripcin de un Valuador en
el Registro Estatal de Peritos legitima la generacin de avalos que realice y le
confiere validez a sus trabajos. Sin embargo, dado que no corresponde con sus
objetivos, no resuelve la necesidad de sus miembros de contar con actividades
de capacitacin y vinculacin.
34
-
2.1.3 Participacin gremial en el Consejo Tcnico Catastral
Otra institucin que participa en la integracin del gremio de los valuadores
profesionales en San Luis, es el Consejo Tcnico Catastral, rgano colegiado
cuyo propsito es analizar y valorar los proyectos de valores unitarios de suelo
y de construccin elaborados por la Direccin de Catastro Municipal. Para
cumplir con este cometido, el Consejo toma en cuenta los valores
prevalecientes en el mercado inmobiliario, es decir, la ejecucin de obras que
provocan un aumento o disminucin en el valor de los inmuebles. En los casos
en que no sea factible tomar en cuenta los criterios sealados, los valores son
determinados comparndolos con otros de caractersticas similares.
El Consejo Tcnico Catastral est Integrado por catorce miembros; ocho
pertenecientes al Gobierno Municipal y seis representantes de colegios,
sociedades o asociaciones civiles. De acuerdo con lo anterior, est integrado
de la siguiente forma: el Presidente Municipal, funge como Presidente del
Consejo, participan representantes de la sociedad civil, de los valuadores entre
otros.
Este consejo proporciona tambin un respaldo importante al gremio valuatorio
potosino, sin embargo, igual que el Registro Estatal de Peritos, no ofrece un
espacio colegiado de discusin, apoyo y capacitacin a los nuevos valuadores
que persiguen participar de manera colegiada en el mercado de avalos de
bienes inmobiliarios de la localidad.
35
-
2.1.4 Participacin gremial en la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)
Una de las instituciones ms relevantes para los Valuadores potosinos es la
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), ya que sta representa la mayor demanda
de trabajo y provee metodologas de valuacin y sistematizacin del trabajo
valuatorio, prcticamente para todos los programas de vivienda de inters social.
SHF
UNIDAD DE
VALUACIN 1
UNIDAD DE VALUACIN 2
BANCOMER
CONTROLADOR 1
UNIDAD DE VALUACIN N
CONTROLADOR 2
VALUADOR1
CONTROLADOR N
VALUADOR 2 VALUADOR N
Figura 2. Organigrama para la valuacin de SHF. Elaboracin propia basados en el Diario Oficial de la Federacin de 27 de septiembre de 2001 .
Como puede observarse en el organigrama anterior, las principales instituciones
financieras que demandan el servicio valuatorio, relacionadas con SHF, son las
siguientes: INFONAVIT, Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES)
como Fincasa y Su Casita; Sociedades de Ahorro y Prstamo (SAP) como la
Caja Popular Mexicana, e instituciones de la banca comercial como Bancomer,
entre otras.
El servicio valuatorio es ofrecido por los Valuadores profesionales organizados en
Unidades de Valuacin, registradas ante la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF),
que supervisan y controlan la prestacin de dichos servicios y proporcionan las
36
-
metodologas correspondientes. El Valuador puede prestar sus servicios a una o
varias Unidades de Valuacin (Instituto Mexicano de Valuacin, San Luis Potos,
2008). Sin embargo, como se puede observar en el siguiente cuadro, mientras
en el Distrito Federal operan 37 Unidades de Valuacin, en San Luis Potos no
se encuentra establecida ninguna de ellas.
NMERO DE UNIDADES DE VALUACIN EN LOS ESTADOS.
BAJA CALIFORNIA
COAHUILA
DISTRITO FEDERAL
3
4
37
GUANAJUATO
HIDALGO
JALISCO
5
1
7
i
EDOMEX 1 NAYARIT 1
NUEVO LEN 6 SAN LUIS POTOS NO HAY
PUEBLA 1 SINAL0A 2
QUERETAR0
QUINTANA ROO
2
1
SONORA
VERACRUZ
1
2
Figura 3. Elaboracin propia con fundamento en: Unidades de Valuacin en www.infonavir.org.mx/infonavit_ampliado/Valuadores/estados/24/html.
Actualmente la SHF opera con Unidades de Valuacin con domicilio de su
matriz en otras entidades federativas e instituciones financieras con oficinas
regionales fuera de S.L.P. A nivel nacional existen 56 Unidades de Valuacin,
ninguna de ellas en S.L.P., lo cual afecta negativamente a la eficiencia y
productividad del Valuador potosino. Lo antes expuesto nos permite apreciar la
importancia de las Unidades de Valuacin que operan como empresas
privadas, que trabajan con apego a la normatividad y vigilancia de la SHF y
37
http://www.infonavir.org.mx/infonavit_ampliado/Valuadores/estados/24/html -
sienta las bases para que el nuevo Colegio de Valuadores impulse la creacin
de una Unidad de Valuacin en esta entidad.
Sociedad Hipotecaria Federal define al valuador profesional como la persona
que cuenta con cdula profesional de posgrado en valuacin expedida por la
Secretara de Educacin Pblica, y que se encuentra autorizado para tal efecto
por la SHF. La actividad de la valuacin inmobiliaria requiere que el valuador
tenga registros locales, nacionales o internacionales, como Perito Valuador,
como Valuador Profesional como Corredor Pblico. Lo anterior constituye una
dificultad para los valuadores de ingreso reciente al gremio y es una de las
dificultades que el nuevo Colegio de Valuadores pretende solucionar,
proporcionando apoyo a sus miembros en la realizacin de las gestiones que
los lleven a obtener sus registros.
Por otra parte la "Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el
Crdito Garantizado", determina que los valuadores de inmuebles objeto de
crdito garantizado a la vivienda deben estar autorizados al efecto por la
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) para lo cual esta Sociedad estableci
mediante reglas de carcter general, los trminos y las condiciones para
obtener la autorizacin como Perito Valuador.
Como puede observarse en la informacin presentada respecto a la
organizacin del gremio valuatorio en San Luis Potos, hasta ahora se cuenta
con instituciones que aportan respaldo legal al trabajo de los valuadores
potosinos; sin embargo, ninguna de ellas tiene como objetivo central favorecer
38
-
el trabajo colegiado, la interrelacin y vinculacin entre los miembros del
gremio y la actualizacin de estos. Esos son vacos que el Colegio de
Valuadores creado a partir de este trabajo de anlisis tiene como misin
satisfacer; son estos factores los que formaron parte del anlisis de Fortalezas,
Oportunidades, Debilidades y Amenazas (FODA) que se presenta en el tercer
apartado del trabajo.
2.2 La opinin de los integrantes del gremio: carencias percibidas.
Con el propsito de contar con informacin de primera mano respecto al actual
funcionamiento del gremio valuatorio local, fueron realizadas cuatro entrevistas
abiertas a valuadores potosinos, tres de ellos con experiencia y uno ms joven,
con experiencia mnima en trabajos valuatorios. La encuesta se dise a partir
de tres temas: Informacin personal para tener el contexto de las opiniones del
encuestado; opiniones respecto a organizaciones de valuadores inmobiliarios
que el entrevistado conoce, o en las que participa; y finalmente, acerca de las
fortalezas y debilidades que perciben al interior del gremio, y amenazas y
oportunidades que considera existen en el entorno.
La informacin que dieron los entrevistados proporcion referentes para la
realizacin del anlisis FODA que se presenta en el siguiente apartado.
Algunos lineamientos que se tomaron en cuenta al realizar las entrevistas,
como sugiere ese ejercicio de planeacin, fueron las siguientes: se enfatiz la
cantidad y no la calidad de las ideas; se evitaron crticas, evaluaciones o juicios
de las ideas presentadas; se aceptaron todas las ideas que surgieron en los
39
-
entrevistados, sin elaboraciones o censuras; se estimul la expresin de todas
las ideas, por muy malas que pudieran parecer, favoreciendo la aparicin de
nuevas ideas, a partir de lo expresado.
A continuacin se presenta una sntesis de las principales ideas aportadas por
los entrevistados, mismas que fueron obtenidas a travs de un anlisis
cualitativo de las entrevistas transcritas, las cuales se incluyeron en el
Apndice 2, con la finalidad de que puedan ser aprovechadas eventualmente
por otro tesista o investigador interesado en temticas similares.
ENTREVISTA 1: VALUADOR EXPERIMENTADO
ANOS DE EXPERIENCIA
INSTITUCIONES EN LAS
QUE HA PARTICIPADO
PROBLEMTICAS QUE
PERCIBE EN EL GREMIO
35 aos, a partir de 1973
Cmara Mexicana de la Industria de la Construccin, Colegio de
Ingenieros civiles, Federacin de Colegios (CEFAC), Federacin
de Colegios Civiles de la Repblica Mexicana, Sociedad de
Ingenieros Civiles de San Luis Potos y Sociedad de Ingenieros
Civiles Valuadores y Dictaminadores.
Falta un plan bien estructurado para formar Valuadores
Profesionales y proporcionarles luego educacin continua.
Falta de unin del gremio, divisin, intereses personales
Discriminacin de SHF que no cuenta con Unidades de Valuacin
en la localidad
ENTREVISTA 2: VALUADOR EXPERIMENTADO
ANOS DE EXPERIENCIA
INSTITUCIONES EN LAS
QUE HA PARTICIPADO
PROBLEMTICAS QUE
PERCIBE EN EL GREMIO
15 aos
IMP, Seccin San Luis, A.C., Especialista por la Universidad de
Zacatecas, Maestro por la UN IVA. ASA
Carencia de informacin vlida y confiable para fundamentar los
valores que se asignan
Presiones para sobrevaluar y devaluar
Necesitan agruparse para fortalecerse
Procedimientos que "dejan mucho que desear"
Intentos de intimidacin y control por parte de las instituciones
40
-
VENTAJAS QUE
PERCIBE EN EL GREMIO
financiadoras
Necesidad de capacitacin continua
Existencia de programas de Maestra en Valuacin
Profesionalizacin del gremio
El gremio ya es reconocido y tomado en cuenta
Seriedad en el trabajo que realizan
Experiencia que se puede compartir en la docencia
ENTREVISTA 3: VALUADOR NOVATO
ANOS DE EXPERIENCIA
INSTITUCIONES QUE
CONOCE
PROBLEMTICAS QUE
PERCIBE EN EL GREMIO
VENTAJAS QUE
PERCIBE EN EL GREMIO
2 aos
Colegio de Valuadores, Asociacin Mexicana de Peritos, A.C.,
Asociacin Mexicana de Valuacin, Instituto de Valuacin.
Falta de comunicacin entre los profesionales del gremio
Carencia de informacin de valores ms al alcance de todos
Exigencia de contar con la Maestra en Valuacin, que favorece la
competencia
ENTREVISTA 4: VALUADOR EXPERIMENTADO
ANOS DE EXPERIENCIA
INSTITUCIONES EN LAS
QUE HA PARTICIPADO
PROBLEMTICAS QUE
PERCIBE EN EL GREMIO
40 aos
Ing. Mecnico por la Universidad Iberoamericana, Especialista en
Valuacin por la Asociacin Nacional del Instituto Mexicano de
Valuacin, Comisin Nacional Bancaha, Colegio de Valuadores,
Instituto Mexicano de Valuacin, Instituto Mexicano de Valuacin
de San Luis
Falta de preparacin cuando se cuenta solamente con la
licenciatura.
Posgrados impartidos por personas sin experiencia en valuacin
Dificultades en la comunicacin por diversidad de carreras
profesionales entre los Valuadores
Complejidad de las normas de valuacin internacionales;
legislacin extensa y cambiante
Legislacin emergente que limita al Valuador: participar en solo
una institucin o contar con registros especficos
Falta de organizaciones que respalden y fortalezcan a los
Valuadores ante las instituciones financiadoras
41
-
Del anlisis y sntesis de la informacin proporcionada por los entrevistados, se
obtuvieron los siguientes factores de anlisis, que fueron incorporados al
anlisis FODA que se presenta en el siguiente captulo:
Existen en San Luis Potos valuadores con experiencia que prestan el
servicio
Se cuenta con metodologas de valuacin para los diferentes casos
Faltan oportunidades para que los valuadores estn en constante
capacitacin
La complejidad del Marco Jurdico Normativo de la valuacin y las
modificaciones que sufre, dificultan su comprensin
Falta de valuadores con licencia expedida por la SEP
Falta de continuidad en los programas de las organizaciones que
agrupan a los valuadores
Falta de capacitacin respecto a la automatizacin informtica en la
elaboracin de avalos
Dificultad ante la falta de bases de datos que proporcionen informacin
confiable como base para valuar
Ausencia de una Unidad de Valuacin en la entidad
42
-
CAPITULO 3. MTODO DE INVESTIGACIN
Dentro de la clasificacin que ofrece el Instituto Tecnolgico de la Construccin
en el documento titulado "Estructura de la Tesis", este trabajo corresponde con
el denominado "Proyecto", mismo que es descrito como "aquel caso que se
est por llevar a cabo, o bien que se est llevando a cabo en etapa inicial, y en
donde las propuestas emanadas de la etapa de anlisis y diagnstico, son
evaluadas, para determinar su impacto y viabilidad futuras". Lo anterior, debido
a que en este trabajo se presenta el procedimiento de investigacin y anlisis
seguido para crear un Colegio de Valuadores, cuyo funcionamiento, por ser de
reciente instauracin, no puede ser evaluado.
En relacin con los tipos bsicos de investigacin que existen, es una
investigacin de carcter aplicado, ya que la obtencin y el anlisis de la
informacin tuvieron como finalidad buscar elementos para solucionar los
problemas que enfrentan los valuadores en San Luis Potos, en la prctica.
Esto, como ha sido sealado, se hizo realidad con la creacin de un organismo
colegiado en cuyos objetivos fueron incorporados los resultados del anlisis
FODA, con la finalidad de que su planeacin tuviera bases firmes.
En cuanto a su enfoque, puede ser clasificada como mixta, ya que emplea
bsicamente informacin de tipo cualitativo, pero sta se complementa con el
anlisis FODA, que aunque es cualitativo tambin, incluye entre sus
procedimientos la etapa de "priorizacin", en la que se utilizan escalas
43
-
numricas para determinar la importancia de los factores que estn siendo
sometidos a anlisis.
Es una investigacin que incluye informacin documental y de campo. La
tcnica de "anlisis documental" se utiliz en los primeros captulos, con la
finalidad de mostrar la complejidad del Marco Jurdico Normativo de la
valuacin, ya que uno de los propsitos de la investigacin fue documentar esa
complejidad, que de acuerdo con las entrevistas realizadas y el anlisis FODA,
es percibida tambin por los miembros del gremio. Esta complejidad
fundamenta la necesidad de contar con un rgano colegiado que proporcione
capacitacin constante a los valuadores de la entidad.
En cuanto a la informacin recogida en el campo, la tcnica a emplear fue la
entrevista focalizada, en la que se dio libertad a los entrevistados para expresar
se de manera "abierta y comprometida" (Gonzlez Rey, 2007, p. 30). Estas
entrevistas se realizaron solamente a cuatro valuadores, ante la dificultad de
localizar a ms personas que estuvieran dispuestas a hablar de las dificultades
que presenta el campo de la valuacin en San Luis. El resto de las personas
contactadas consideraban que no resultaba tico o polticamente correcto,
hablar de las organizaciones del gremio o de sus compaeros valuadores.
Esta dificultad pudo ser solventada ante la disposicin de cuatro valuadores
que accedieron a proporcionar la informacin por tener una relacin previa con
el tesista. Se consider que sus opiniones fueron suficientes para fundamentar
el anlisis FODA, debido a que al analizar las respuestas se logr la
44
-
"saturacin" de la informacin. Es decir, como se observa en la sntesis de las
entrevistas, las opiniones fueron recurrentes; los entrevistados coincidieron en
sus aportaciones. Adems, en la investigacin cualitativa el criterio principal
para la recoleccin de la informacin no es el nmero de sujetos, sino lo
significativo de la informacin que proporcionan (Gonzlez Rey, 2007, p.81).
Por su temtica, este trabajo de tesis se ubica en la lnea de Investigacin del
Instituto Tecnolgico de la Construccin denominada "Marco Jurdico
Normativo de la Valuacin", ya que se pretende contribuir a la comprensin y
aplicacin de dicho marco, proporcionando al gremio de valuadores potosino
las herramientas necesarias para su comprensin, aplicacin y eventual
transformacin mediante sugerencias de los mismos valuadores que son
quienes lo aplican en la elaboracin de avalos.
El trabajo es correlacional, ya que su objetivo fue describir diferentes
dimensiones de la variable central estudiada, que en la hiptesis es sealada
como "problemticas que enfrentan los valuadores en San Luis Potos", y
despus a travs del Anlisis FODA determinar de que manera estas
problemticas podran atenderse mediante la creacin del Colegio de
valuadores. En el transcurso de la investigacin fueron emergiendo evidencias
de la existencia de dichas problemticas, las cuales se centraron en tres
dimensiones: La existencia de un Marco Jurdico Normativo complejo; la falta
de espacios para la discusin, integracin y capacitacin de los valuadores y la
carencia de informacin vlida y confiable que permita sustentar los valores en
los avalos.
45
-
El alcance del trabajo de acuerdo con el carcter aplicado, fue la creacin del
Colegio de Valuadores, A.C., y su registro ante la Secretara de Educacin
Pblica. En el trabajo se incluyen los elementos de Planeacin diseados con
base en el anlisis FODA, como son: la misin, la visin, los valores y los
objetivos especficos de dicho colegio, as como los documentos que
evidencian que ste ya fue registrado.
El diseo de la investigacin es el denominado "seccional", en el que se
observa un solo grupo, en un momento determinado del tiempo. Este tipo de
diseo es considerado por Sierra Bravo (1995, p. 334) como el ms simple, con
la ventaja de que la informacin es recolectada directamente de la realidad, sin
intervenir en ella, ms que como sujeto entrevistador, en este caso. Seala
tambin como su principal limitacin la imposibilidad de este tipo de diseo
para trabajar problemas que implican relaciones de causa-efecto, lo cual no
constituy un objetivo de este trabajo de investigacin aplicada.
46
-
CAPITULO 4. IMPLEMENTACIN DEL ANLISIS FODA.
4.1 Determinacin de factores considerados en el anlisis.
El presente ejercicio de Planeacin Estratgica est relacionado con el inters
central que gener este trabajo de tesis, que es analizar la organizacin gremial
de los Valuadores en S.L.P., con la finalidad de conocer las necesidades que
existen en sta, planteando cursos de accin para favorecer una mejor
organizacin de los miembros del gremio y propiciando un ambiente colegiado en
el que puedan tener la oportunidad de capacitarse y superarse en colaboracin.
El anlisis de las oportunidades y amenazas, fortalezas y debilidades, posibilita
la definicin de estrategias para el cumplimiento de los objetivos anteriores.
Este trabajo incluye la recoleccin de informacin, que fue realizada en el
apartado anterior mediante anlisis documental y entrevistas; el anlisis de
informacin con la aplicacin del mtodo FODA, que se detalla enseguida, y la
determinacin y aplicacin de estrategias para la creacin de un nuevo Colegio
de Valuadores en San Luis Potos, que se presenta en el cuarto apartado.
El propsito principal de la planeacin estratgica es descubrir oportunidades
por explotar y amenazas por enfrentar, para lo cual se formulan estrategias
maestras y programas, y se definen la Misin, la Visin, los Objetivos y
Polticas bsicas de la organizacin que se planea. La informacin requerida se
recolect mediante la realizacin de 4 entrevistas y la consulta de documentos
con contenidos afines, de donde se desprendieron las ideas que a continuacin
se sealan, las cuales son la materia prima para la planeacin de estrategias,
47
-
con la aplicacin del Mtodo de Anlisis de Fortalezas, Oportunidades,
Debilidades y Amenazas (FODA).
Como se sabe, el FODA es una herramienta que proporciona los insumos de
informacin necesarios para la planeacin estratgica, implantacin de
acciones y medidas correctivas y generacin de proyectos de mejora, en el
caso de una organizacin ya existente. En este caso fue empleado para
determinar la viabilidad de crear un nuevo Colegio de Valuadores en San Luis.
La metodologa FODA es una herramienta que sirve para analizar la
situacin competitiva de una organizacin; su principal funcin es
detectar las relaciones entre las variables ms importantes para as
disear estrategias adecuadas, sobre la base del anlisis del ambiente
interno y externo que es inherente a cada organizacin
(www.12manage.com/methods_swot_analysis_es.html).
Dentro de cada uno de los ambientes (externo e interno) se analizan las
principales variables que la afectan; en el ambiente externo encontramos
las amenazas que son todas las variables negativas que afectan directa
o indirectamente a la organizacin y adems las oportunidades que nos
sealan las variables externas positivas a nuestra organizacin.
Dentro del ambiente interno encontramos las fortalezas que benefician a
la organizacin y las debilidades, que son aquellos factores que
menoscaban las potencialidades de la organizacin. La identificacin de
48
http://www.12manage.com/methods_swot_analysis_es.html -
las fortalezas, amenazas, debilidades y oportunidades es una actividad
comn de las organizaciones, la combinacin de estos factores propicia
el diseo de mejores decisiones estratgicas.
El Anlisis FODA que se presenta en este apartado, ha sido empleado como
herramienta para examinar la interaccin entre las caractersticas particulares
de la organizacin de Valuadores que existe en San Luis y el entorno en el cual
estos interactan.
El anlisis FODA tiene mltiples aplicaciones y puede ser usado por
todos los niveles de la organizacin y en diferentes unidades de anlisis
tales como producto, mercado, producto-mercado, lnea de productos,
corporacin, empresa, divisin, unidad estratgica de negocios, etc. Las
conclusiones, obtenidas como resultado del anlisis FODA, podrn ser
de gran utilidad en el proceso de Planeacin de la organizacin
(www.12manage.com/methods_swot_analysis_es.html).
Como ha sido sealado, en este trabajo el anlisis tuvo como objetivo conocer
en qu medida las dificultades que enfrenta el gremio de los Valuadores podan
ser satisfechas mediante la creacin de una nueva organizacin de
Valuadores. Como se evidencia enseguida, el anlisis mostr que dicha
organizacin resulta necesaria, ante las carencias detectadas.
El anlisis consta de dos partes: una interna y otra externa. La parte interna
tiene que ver con las fortalezas y las debilidades del gremio, aspectos sobre los
cuales se tiene algn grado de control. La parte externa considera las
49
http://www.12manage.com/methods_swot_analysis_es.html -
oportunidades que ofrece el mercado y las amenazas que debe enfrentar la
organizacin en el entorno. Aqu se tiene que desarrollar toda la capacidad y
habilidad para aprovechar esas oportunidades y para minimizar o anular esas
amenazas.
Este tipo de anlisis facilitar el quehacer de la organizacin de Valuadores
generada, con apego a su marco jurdico y a los compromisos establecidos y
facilita tambin el diagnstico para la construccin de estrategias que permitan
orientar el rumbo de la organizacin, al identificar la posicin actual y la
capacidad de respuesta que deber tener en el medio gremial especfico, que
en este caso corresponde al medio de los Valuadores potosinos.
El desarrollo de los captulos anteriores nos permiti determinar las ideas que
forman parte de este anlisis. Se toman en consideracin tanto las que se
derivan de la complejidad del Marco Jurdico Normativo de la Valuacin, como
aquellas que tienen un peso importante en la organizacin gremial de los
Valuadores, de acuerdo con los entrevistados. A partir de ambas se hace el
ejercicio de aplicacin de la metodologa FODA, para formular estrategias, las
cuales fueron tomadas como base para crear el nuevo Colegio de Valuadores,
generado a partir de esta investigacin.
Factores considerados en el anlisis
Factores internos: FORTALEZAS:
50
-
Existen personas morales que actualmente hacen el trabajo de valuacin.
Existen Valuadores que participan como personas fsicas para la
elaboracin de avalos.
Se cuenta con metodologas de valuacin para la mayora de los diversos
tipos de avalos.
Se cuenta con la experiencia necesaria para la elaboracin de avalos
Factores externos: OPORTUNIDADES:
La vivienda demanda un volumen creciente de avalos.
Hay poca oferta local de avalos industriales y de estudios de inversin con
la participacin del Valuador.
Hay programas federales que pueden requerir avalos.
Cambio de paradigmas de la elaboracin de avalos con el avance de los
sistemas de gestin electrnica.
Factores internos: DEBILIDADES.
Falta de valuadores con cdula expedida por la SEP.
Los clientes presionan para ajustar los avalos a su conveniencia.
Falta de continuidad en los programas.
La falta de medios para la capacitacin continua limita el campo de accin
de los Valuadores.
Factores externos: AMENAZAS.
51
-
Creciente participacin en la elaboracin de avalos por parte de Unidades
de Valuacin forneas.
Dificultad permanente para conseguir informacin de primera mano de
operaciones de compra venta.
Discriminacin tecnolgica causada por los sistemas de gestin electrnica.
Desconocimiento de las Reglas de Valuacin Generalmente aceptadas.
52
-
4.2 Cuadro de priorizacin de factores por plazos
PRIORIZACIN FODA IMPACTO X PLAZO
5
3
1
ALTO
MEDIANO
BAJO
CORTO
MEDIANO
LARGO
TOTAL
Factores internos: FORTALEZAS.
1.F Existen personas morales que actualmente hacen el trabajo de valuacin.
4.F Se cuenta con la experiencia necesaria para la elaboracin de avalos.
2.F Existencia de Valuadores que participan como personas fsicas para la elaboracin de avalos.
3.F Se cuenta con metodologas de valuacin para la mayora de los avalos.
Factores externos: OPORTUNIDADES.
1.0 La vivienda demanda un volumen creciente de avalos.
4.0 Cambio de paradigmas de la valuacin con el avance de los sistemas de gestin electrnica.
2.0 Hay poca oferta local de avalos industriales y de estudios de inversin con la participacin del Valuador.
3.0 Hay programas federales q ue pueden requerir avalos.
Factores internos: DEBILIDADES.
1.D Falta de Valuadores con Cdula de la SEP.
4.D La falta de capacitacin limita el campo de accin de los Valuadores
3.D Falta de continuidad en los programas.
2D. Los clientes presionan para ajusfar los avalos a su conveniencia.
Factores extemos: AMENAZAS.
1.A Creciente participacin en la elaboracin de avalos por parte de Unidades de Valuacin forneas.
3.A Discriminacin tecnolgica causadas por los sistemas de gestin electrnica.
2.A Dificultad permanente para conseguir informacin de primera mano de compra - ventas.
4.A Desconocimiento de las Reglas de Valuacin Generalmente aceptadas.
IMPACTO
5
5
3
3
IMPACTO
5
5
3
1
IMPACTO
5
5
3
1
IMPACTO
5
5
3
5
PLAZO
5
5
5
3
PLAZO
5
5
3
5
PLAZO
5
5
3
5
PLAZO
5
5
5
3
TOTAL
25
25
15
9
TOTAL
25
25
9
5
TOTAL
25
25
9
5
TOTAL
25
25
15
15
Figura 5 Elaboracin propia consultado en Anlisis FODA. www.rie.cl/?k=30566&j=30567 - 36k -
53
http://www.rie.cl/?k=30566&j=30567 -
4.3 Estrategias preliminares
ESTRATEGIA DA: MINI-MINI, DEBILIDADES VS. AMENAZAS.
En esta parte se define la estrategia que nos permite contrarrestar la
interaccin de debilidades y de amenazas:
A. La organizacin deber apoyar a sus miembros a peticin de estos, en
la elaboracin de sus trabajos profesionales en lo referente a la
metodologa, los datos crticos por usar y en la revisin de los resultados
obtenidos.
B. Los estatutos que rijan la vida interna de la Organizacin debern
permitir un ejercicio democrtico y transparente, con rendicin de
cuentas y con reglas claras para la administracin de la organizacin,
que impidan en lo posible la disgregacin de los miembros.
ESTRATEGIA DO: MINI-MAXI DEBILIDADES VS OPORTUNIDADES:
Se debe definir la estrategia que nos permita maximizar las oportunidades y
fortalecer al Colegio para minimizar las debilidades; es decir, cmo las
debilidades pueden ser contrarrestadas por las oportunidades:
A. Desarrollar e implementar en equipo con otros Valuadores, las
herramientas de gestin electrnica propias, que permitan atender la
demanda de elaborar un volumen creciente de avalos y cambiar el
paradigma de hacer los avalos de uno en uno, por el de contar con un
54
-
sistema que agilice la elaboracin de avalos, con mayor calidad y
oportunidad.
ESTRATEGIA FA: MAXI-MINI FORTALEZAS VS. AMENAZAS:
Se basa en las fortalezas de la institucin que pueden copar a las amenazas
del medio ambiente externo. Su objetivo es maxim
