Universidad Fermín Toro

Facultad de Ciencias Políticas y Jurídicas

Escuela de Derecho

DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

Br: Elvis E. Aranguren S

C.I. 18.103.221

Derecho Registral y Notaria

Prof. Tania Giménez

DERECHO REGISTRAL

Es el conjunto de principios que tienen por objeto regular los

organismos estatales encargados de registrar personas,

hechos, actos, documentos o derechos, así como también la

forma como han de practicarse tales registros y los efectos y

condiciones jurídicas que derivan de éstos.

Importancia del Derecho Registral

Es una especialidad del derecho vinculada

con el derecho de publicidad que emana de

una institución denominada registro público,

toda vez que el registro nos otorga

certidumbre, confianza, seguridad y verdad en

relación con los actos que se emanan de los

sujetos legitimados para ello, por los

mecanismos eficaces de seguridad que

otorga el registro, permite que los usuarios del

sistema, tengan confianza y credibilidad, ya

que el derecho de propiedad sobre un bien

merece todos los mecanismos de seguridad,

para que pueda ser objeto de un legitimo

negocio, lo cual incentivara el desarrollo

económico.

ORIGEN Y EVOLUCIÓN DEL DERECHO REGISTRAL

VENEZOLANO

El origen de nuestro actual sistema registral

venezolano, se remonta en la real pragmática del 31 de

enero de 1.768, redactada por campomanes y

Floridablanca, que instauro en España los oficios

contadurías de hipotecas y trascendió a la mayor parte

del suelo colonial, esta real pragmática es considerada

por la doctrina actual como una normativa que

constituye el inicio e instauro el núcleo de un moderno

registro de propiedad del inmueble mediante la

avanzada que supone el registro de gravámenes

hipotecarios, muy aceptable para su momento,

posteriormente el 24 de mayo de 1.836 se le da cuerpo

a una normativa de ley de registro público la cual

derogó la del 22 de mayo de 1.826, sobre “

ANOTACIÓN DE HIPOTECAS Y DERECHOS DE

REGISTRO” , NUEVA LEY DEL REGISTRO PÚBLICO

Y DEL NOTARIADO , PUBLICADO EN GACETA

OFICIAL NÚMERO 5.833 EXTRAORDINARIO DE

FECHA 22 DE DICIEMBRE DEL AÑO 2006.

SISTEMAS REGISTRALES

conjunto de normas que en un

determinado país, regulan las formas

de publicidad, de los derechos reales

sobre los bienes inmuebles a través de

registros de la propiedad, así como el

régimen y organización de esta

Institución, o más sintéticamente. El

conjunto de normas reguladoras de la

Institución del Registro de la Propiedad,

tanto desde un punto de vista

sustantivo, valor de los asientos como

forma de constitución o publicidad de

aquellos derechos, como desde un

punto de vista formal, organización y

régimen del Registro.

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

Coviello, por su parte, estima dos grandes grupos de sistemas:

1.Sistema francés o de transcripción (Francia, Italia, Bélgica).

2.Sistema germánico o de inscripción (Australia, Prusia y Austria)

a. Registro con efecto de requisito de oponibilidad:

1.De actos de gravámenes (antiguo oficios de hipotecas) y.

2.De actos de disposición en general (Derecho Francés, belga, italiano y otros).

b. Registro con efecto de presunción de exactitud y plena producción de terceros:

g

1.Con inscripción constitutiva (derecho alemán, suizo y otros).

2.Sin inscripción constitutiva (derecho español y otros).

c. Registro con plena eficacia formal o sustantiva:

Sin título real (Antigua Legislación de Hamburgo, Sajonia, Lubeca y otras)

Con Título Real (Derecho Australiano y otros).

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS INMOBILIARIOS, REGISTRALES DESDE EL

PUNTO DE VISTA SUSTANTIVO:

Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos registrales, se

pueden clasificar los sistemas inmobiliarios:

a.Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el

Registro con efectos de requisitos de oponibilidad:

En estos sistemas, la Constitución o adquisición del dominio y demás derechos reales

inmobiliarios se rigen por el Derecho Común, careciendo el Registro totalmente de

efectos constitutivos. El Registro se limita a publicar derechos reales ya plenamente

constituidos y configurados.

En dichos sistemas, los actos y contratos registrales que no hayan sido registrados no

pueden hacerse valer contra terceros, no son oponibles; pero dentro de esta

característica general, cabe distinguir entre aquellos sistemas en que los derechos

reales no escritos no pueden ejercitarse contra quienes perjudiquen (tercero

cualificado).

El Registro no llega a involucrarse en el acto de enajenación, el cual discurre por entero

en el ámbito del derecho civil:”solo que para evitar en lo indispensable los males de la

clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros, adquirientes, se exige la

registración si el acto jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra

quien le pueda perjudicar”.

b. Sistemas que atribuyen a los asientos

registrales efectos convalidantes:

Presumen la exactitud del Registro y protegen

plenamente a terceros.

En estos sistemas de la constitución de los

derechos reales está completamente

desvinculada de las formas de publicidad. La

publicidad registral de los derechos reales

inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen

por el Derecho Civil, es y ésta es la regla

general, voluntaria, si bien en algún supuesto, el

derecho real no es eficaz hasta que se haya

practicado el asiento registral correspondiente

(régimen de hipotecas). Sin embargo, estos

sistemas no limitan la efectividad del registro a la

mera publicidad y a la oponibilidad frente a

terceros de los actos registrados, sino que

producen efectos convalidantes.

EL SISTEMA DE REGISTRO DE BIENES INMUEBLES ALEMAN (GRUNDBUCH).

Este sistema funciona mediante dos registros que deben guardar entre sí la debida concordancia, estos son,

el registro predial o territorial y el registro catastral. El primero de ellos contiene la matrícula del inmueble en el

cual se anotan todos los actos por los cuales se transfiera o grave el fundo. El segundo registro, por su parte

contiene la configuración topográfica del inmueble, con indicación de su naturaleza, situación, extensión

superficial, forma, etc. y en él se anotan todas las modificaciones materiales de que el predio sea objeto.

Toda modificación que sufra el inmueble debe anotarse en ambos registros y que dada la certeza de que este

sistema da a la inscripción, la primera matrícula que se hace del inmueble está sujeta a un procedimiento

previo que debe seguir el funcionario encargado del Registro, ante quien deben presentarse los instrumentos

que comprueban el dominio del solicitante entregándose además un plano del fundo levantado por un

ingeniero autorizado. A la solicitud se le da publicidad y si resultaran opositores, la cuestión se vuelve

contenciosa, teniendo en tal caso el encargado del registro facultades jurisdiccionales para resolver si procede

o no la inscripción. Si la resolución es favorable, el solicitante es declarado dueño del inmueble mediante la

inscripción.

Es indudable que este sistema, al establecer la firmeza de la inscripción, se garantizan los derechos de

terceros en forma efectiva.

Consecuentemente, el Estado es garante de la inscripción, y en caso de error, el perjudicado tiene acción de

perjuicios en contra de este, cuando aquél se deba a negligencia de los funcionarios encargados del Registro.

El sistema alemán de administración de tierras asegura la publicidad de estas con dichos Registros. La forma

de estos documentos varia de un “Land”[3] a otro pero todos tienen un sistema de publicidad real.

Este sistema se encuentra organizado en los Estados de Prusia por una ley del 5 de mayo de 1872, siendo

extendido a todo el Imperio con la vigencia del Código Civil alemán de 1900.

EL SISTEMA DE PUBLICIDAD AUSTRALIANO: (EL

ACT TORRENS

Se caracterizó porque se exigía la identificación de las

fincas, a través de un plano a escala, que era

establecido por la Ley y que a su vez lo certificaba un

agrimensor jurado, estableciéndose una clase de

procedimiento inicial de INMATRICULACION, surgiendo

de este la fuerza constitutiva y legitimadora de las

inscripciones.

Para poder inscribir los derechos la solicitud inicial era

dirigida al registrador General la cual era elaboraba por

el propietario en modelos que se obtenían en diferentes

establecimientos, anexándose los títulos que

acreditaban el derecho del propietario y una especie de

cuota (libranza) ó Arancel que implicaba los gastos y

honorarios de la inscripción; todo lo anterior una vez

completado era recibido por el topógrafo jefe, quien

examinaba la descripción de la finca, revisando

minuciosamente los linderos, y que en ellas aparecían, y

en ocasiones se remitían copias a los colindantes o al

consejo del distrito, con el fin que dichas informaciones

fueran conocidas por todos los interesados.

EL SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS DE COMPROBACIÓN DE DERECHOS:

(CONSERVATION DES HIPOTEQUES).

Este Sistema Registral es llamado también de transcripciones porque consiste en

transcribir o copiar el instrumento en los libros que lleva la oficina del Registro, el cual

se organizó para dar protección a los acreedores de hipotecas es decir, que inicialmente

se le conoció como Registro de Hipotecas.

La forma en que se regulan los sistemas de esta clase que han sido adoptados por

muchos países, especialmente en la América Latina, varían notablemente de un país a

otro, no obstante el combate al cual se ha sometido este, por no ofrecer una absoluta

seguridad y además por ser estrictamente voluntario, importante entonces es de hacer

constar que las legislaciones de los países en que funciona este sistema lo han rodeado

de ciertos requisitos que han hecho posible que los terceros confíen en la fe que les

merece el Registro.

También se ha combinado con los Sistemas Alemán y Australiano apareciendo así una

nueva clase de sistema que podría llamarse Sistema Mixto, el cual debido a no ser

objeto de estudio de este trabajo, no será citado en lo futuro.

El Sistema Regístral Venezolano

es mixto ya que reúne características de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de

oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de

inscripción y sistema de transcripción.

Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el sistema

venezolano posee predominio de los sistemas convalidante, folio personal y transcripción.

Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo inscrito, establece

a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o "iuris tantum" acerca de la veracidad

(coincidencia entre al verdad real y la regístral) e integridad del contenido del registro, es decir, que

comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y

legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.

Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regístrales se organizan

tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurídicas).

Se dice que es un sistema de transcripción porque la elaboración de los asientos regístrales se

hace copiando los documentos en forma fiel y exacta.

En la práctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la

inscribilidad, al respecto el artículo 1924 del Código Civil Venezolano dice: "los documentos, actos

y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente

registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y

conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para

hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones

especiales".

SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

Nace en España con la Ley hipotecaria de

1861 que ha sido modificada para adecuarla a

los cambios socio económicos. Técnica

Registral: Folio real. Forma de los asientos:

Inscripción. El Registro es Declarativo, da

publicidad al derecho inscrito con la única

excepción del derecho real de hipoteca cuya

inscripción tiene efecto constitutivo y es de

carácter obligatoria. La inscripción produce los

efectos de presunción juris tantum (principio de

legitimación) se presume cierto y produce

todos sus efectos mientras no se rectifique o

se declare judicialmente su invalidez. Y es Jure

et Jure para el tercero que adquiere bajo la fe

del registro (fe pública registral). Este sistema

proporciona de forma inmediata y

autosuficiente la información deseada:

titularidad, cargas que lo gravan, generando un

alto grado de seguridad jurídica sin necesidad

de mecanismos complementarios.. la

inscripción del derecho en este sistema

constituye un mecanismo de protección.

Ahorrando costos de transacción.