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Universidad Fermín Toro Facultad de Ciencias Políticas y Jurídicas Escuela de Derecho DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL Br: Elvis E. Arang C.I. 18.1 Derecho Registral y Prof. Tania G
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  • Universidad Fermn Toro

    Facultad de Ciencias Polticas y Jurdicas

    Escuela de Derecho

    DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

    Br: Elvis E. Aranguren S

    C.I. 18.103.221

    Derecho Registral y Notaria

    Prof. Tania Gimnez

  • DERECHO REGISTRAL

    Es el conjunto de principios que tienen por objeto regular los

    organismos estatales encargados de registrar personas,

    hechos, actos, documentos o derechos, as como tambin la

    forma como han de practicarse tales registros y los efectos y

    condiciones jurdicas que derivan de stos.

  • Importancia del Derecho Registral

    Es una especialidad del derecho vinculada

    con el derecho de publicidad que emana de

    una institucin denominada registro pblico,

    toda vez que el registro nos otorga

    certidumbre, confianza, seguridad y verdad en

    relacin con los actos que se emanan de los

    sujetos legitimados para ello, por los

    mecanismos eficaces de seguridad que

    otorga el registro, permite que los usuarios del

    sistema, tengan confianza y credibilidad, ya

    que el derecho de propiedad sobre un bien

    merece todos los mecanismos de seguridad,

    para que pueda ser objeto de un legitimo

    negocio, lo cual incentivara el desarrollo

    econmico.

  • ORIGEN Y EVOLUCIN DEL DERECHO REGISTRAL

    VENEZOLANO

    El origen de nuestro actual sistema registral

    venezolano, se remonta en la real pragmtica del 31 de

    enero de 1.768, redactada por campomanes y

    Floridablanca, que instauro en Espaa los oficios

    contaduras de hipotecas y trascendi a la mayor parte

    del suelo colonial, esta real pragmtica es considerada

    por la doctrina actual como una normativa que

    constituye el inicio e instauro el ncleo de un moderno

    registro de propiedad del inmueble mediante la

    avanzada que supone el registro de gravmenes

    hipotecarios, muy aceptable para su momento,

    posteriormente el 24 de mayo de 1.836 se le da cuerpo

    a una normativa de ley de registro pblico la cual

    derog la del 22 de mayo de 1.826, sobre

    ANOTACIN DE HIPOTECAS Y DERECHOS DE

    REGISTRO , NUEVA LEY DEL REGISTRO PBLICO

    Y DEL NOTARIADO , PUBLICADO EN GACETA

    OFICIAL NMERO 5.833 EXTRAORDINARIO DE

    FECHA 22 DE DICIEMBRE DEL AO 2006.

  • SISTEMAS REGISTRALES

    conjunto de normas que en un

    determinado pas, regulan las formas

    de publicidad, de los derechos reales

    sobre los bienes inmuebles a travs de

    registros de la propiedad, as como el

    rgimen y organizacin de esta

    Institucin, o ms sintticamente. El

    conjunto de normas reguladoras de la

    Institucin del Registro de la Propiedad,

    tanto desde un punto de vista

    sustantivo, valor de los asientos como

    forma de constitucin o publicidad de

    aquellos derechos, como desde un

    punto de vista formal, organizacin y

    rgimen del Registro.

  • CLASIFICACIN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

    Coviello, por su parte, estima dos grandes grupos de sistemas:

    1.Sistema francs o de transcripcin (Francia, Italia, Blgica).

    2.Sistema germnico o de inscripcin (Australia, Prusia y Austria)

    a. Registro con efecto de requisito de oponibilidad:

    1.De actos de gravmenes (antiguo oficios de hipotecas) y.

    2.De actos de disposicin en general (Derecho Francs, belga, italiano y otros).

    b. Registro con efecto de presuncin de exactitud y plena produccin de terceros:

    g

    1.Con inscripcin constitutiva (derecho alemn, suizo y otros).

    2.Sin inscripcin constitutiva (derecho espaol y otros).

    c. Registro con plena eficacia formal o sustantiva:

    Sin ttulo real (Antigua Legislacin de Hamburgo, Sajonia, Lubeca y otras)

    Con Ttulo Real (Derecho Australiano y otros).

  • CLASIFICACIN DE LOS SISTEMAS INMOBILIARIOS, REGISTRALES DESDE EL

    PUNTO DE VISTA SUSTANTIVO:

    Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurdico de los asientos registrales, se

    pueden clasificar los sistemas inmobiliarios:

    a.Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el

    Registro con efectos de requisitos de oponibilidad:

    En estos sistemas, la Constitucin o adquisicin del dominio y dems derechos reales

    inmobiliarios se rigen por el Derecho Comn, careciendo el Registro totalmente de

    efectos constitutivos. El Registro se limita a publicar derechos reales ya plenamente

    constituidos y configurados.

    En dichos sistemas, los actos y contratos registrales que no hayan sido registrados no

    pueden hacerse valer contra terceros, no son oponibles; pero dentro de esta

    caracterstica general, cabe distinguir entre aquellos sistemas en que los derechos

    reales no escritos no pueden ejercitarse contra quienes perjudiquen (tercero

    cualificado).

    El Registro no llega a involucrarse en el acto de enajenacin, el cual discurre por entero

    en el mbito del derecho civil:solo que para evitar en lo indispensable los males de la

    clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros, adquirientes, se exige la

    registracin si el acto jurdico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra

    quien le pueda perjudicar.

  • b. Sistemas que atribuyen a los asientos

    registrales efectos convalidantes:

    Presumen la exactitud del Registro y protegen

    plenamente a terceros.

    En estos sistemas de la constitucin de los

    derechos reales est completamente

    desvinculada de las formas de publicidad. La

    publicidad registral de los derechos reales

    inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen

    por el Derecho Civil, es y sta es la regla

    general, voluntaria, si bien en algn supuesto, el

    derecho real no es eficaz hasta que se haya

    practicado el asiento registral correspondiente

    (rgimen de hipotecas). Sin embargo, estos

    sistemas no limitan la efectividad del registro a la

    mera publicidad y a la oponibilidad frente a

    terceros de los actos registrados, sino que

    producen efectos convalidantes.

  • EL SISTEMA DE REGISTRO DE BIENES INMUEBLES ALEMAN (GRUNDBUCH).

    Este sistema funciona mediante dos registros que deben guardar entre s la debida concordancia, estos son,

    el registro predial o territorial y el registro catastral. El primero de ellos contiene la matrcula del inmueble en el

    cual se anotan todos los actos por los cuales se transfiera o grave el fundo. El segundo registro, por su parte

    contiene la configuracin topogrfica del inmueble, con indicacin de su naturaleza, situacin, extensin

    superficial, forma, etc. y en l se anotan todas las modificaciones materiales de que el predio sea objeto.

    Toda modificacin que sufra el inmueble debe anotarse en ambos registros y que dada la certeza de que este

    sistema da a la inscripcin, la primera matrcula que se hace del inmueble est sujeta a un procedimiento

    previo que debe seguir el funcionario encargado del Registro, ante quien deben presentarse los instrumentos

    que comprueban el dominio del solicitante entregndose adems un plano del fundo levantado por un

    ingeniero autorizado. A la solicitud se le da publicidad y si resultaran opositores, la cuestin se vuelve

    contenciosa, teniendo en tal caso el encargado del registro facultades jurisdiccionales para resolver si procede

    o no la inscripcin. Si la resolucin es favorable, el solicitante es declarado dueo del inmueble mediante la

    inscripcin.

    Es indudable que este sistema, al establecer la firmeza de la inscripcin, se garantizan los derechos de

    terceros en forma efectiva.

    Consecuentemente, el Estado es garante de la inscripcin, y en caso de error, el perjudicado tiene accin de

    perjuicios en contra de este, cuando aqul se deba a negligencia de los funcionarios encargados del Registro.

    El sistema alemn de administracin de tierras asegura la publicidad de estas con dichos Registros. La forma

    de estos documentos varia de un Land[3] a otro pero todos tienen un sistema de publicidad real.

    Este sistema se encuentra organizado en los Estados de Prusia por una ley del 5 de mayo de 1872, siendo

    extendido a todo el Imperio con la vigencia del Cdigo Civil alemn de 1900.

  • EL SISTEMA DE PUBLICIDAD AUSTRALIANO: (EL

    ACT TORRENS

    Se caracteriz porque se exiga la identificacin de las

    fincas, a travs de un plano a escala, que era

    establecido por la Ley y que a su vez lo certificaba un

    agrimensor jurado, establecindose una clase de

    procedimiento inicial de INMATRICULACION, surgiendo

    de este la fuerza constitutiva y legitimadora de las

    inscripciones.

    Para poder inscribir los derechos la solicitud inicial era

    dirigida al registrador General la cual era elaboraba por

    el propietario en modelos que se obtenan en diferentes

    establecimientos, anexndose los ttulos que

    acreditaban el derecho del propietario y una especie de

    cuota (libranza) Arancel que implicaba los gastos y

    honorarios de la inscripcin; todo lo anterior una vez

    completado era recibido por el topgrafo jefe, quien

    examinaba la descripcin de la finca, revisando

    minuciosamente los linderos, y que en ellas aparecan, y

    en ocasiones se remitan copias a los colindantes o al

    consejo del distrito, con el fin que dichas informaciones

    fueran conocidas por todos los interesados.

  • EL SISTEMA REGISTRAL FRANCS DE COMPROBACIN DE DERECHOS:

    (CONSERVATION DES HIPOTEQUES).

    Este Sistema Registral es llamado tambin de transcripciones porque consiste en

    transcribir o copiar el instrumento en los libros que lleva la oficina del Registro, el cual

    se organiz para dar proteccin a los acreedores de hipotecas es decir, que inicialmente

    se le conoci como Registro de Hipotecas.

    La forma en que se regulan los sistemas de esta clase que han sido adoptados por

    muchos pases, especialmente en la Amrica Latina, varan notablemente de un pas a

    otro, no obstante el combate al cual se ha sometido este, por no ofrecer una absoluta

    seguridad y adems por ser estrictamente voluntario, importante entonces es de hacer

    constar que las legislaciones de los pases en que funciona este sistema lo han rodeado

    de ciertos requisitos que han hecho posible que los terceros confen en la fe que les

    merece el Registro.

    Tambin se ha combinado con los Sistemas Alemn y Australiano apareciendo as una

    nueva clase de sistema que podra llamarse Sistema Mixto, el cual debido a no ser

    objeto de estudio de este trabajo, no ser citado en lo futuro.

  • El Sistema Regstral Venezolano

    es mixto ya que rene caractersticas de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de

    oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de

    inscripcin y sistema de transcripcin.

    Como hay predominio de ciertas caractersticas podemos afirmar que en ese sentido el sistema

    venezolano posee predominio de los sistemas convalidante, folio personal y transcripcin.

    Se dice que es un sistema convalidante porque adems de la oponibilidad de lo inscrito, establece

    a favor de quien inscribe una presuncin legal relativa o "iuris tantum" acerca de la veracidad

    (coincidencia entre al verdad real y la regstral) e integridad del contenido del registro, es decir, que

    comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurdicos en cuanto a contenido y

    legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.

    Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regstrales se organizan

    tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurdicas).

    Se dice que es un sistema de transcripcin porque la elaboracin de los asientos regstrales se

    hace copiando los documentos en forma fiel y exacta.

    En la prctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la

    inscribilidad, al respecto el artculo 1924 del Cdigo Civil Venezolano dice: "los documentos, actos

    y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente

    registrados, no tienen ningn efecto contra terceros, que por cualquier ttulo, hayan adquirido y

    conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un ttulo registrado para

    hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones

    especiales".

  • SISTEMA REGISTRAL ESPAOL

    Nace en Espaa con la Ley hipotecaria de

    1861 que ha sido modificada para adecuarla a

    los cambios socio econmicos. Tcnica

    Registral: Folio real. Forma de los asientos:

    Inscripcin. El Registro es Declarativo, da

    publicidad al derecho inscrito con la nica

    excepcin del derecho real de hipoteca cuya

    inscripcin tiene efecto constitutivo y es de

    carcter obligatoria. La inscripcin produce los

    efectos de presuncin juris tantum (principio de

    legitimacin) se presume cierto y produce

    todos sus efectos mientras no se rectifique o

    se declare judicialmente su invalidez. Y es Jure

    et Jure para el tercero que adquiere bajo la fe

    del registro (fe pblica registral). Este sistema

    proporciona de forma inmediata y

    autosuficiente la informacin deseada:

    titularidad, cargas que lo gravan, generando un

    alto grado de seguridad jurdica sin necesidad

    de mecanismos complementarios.. la

    inscripcin del derecho en este sistema

    constituye un mecanismo de proteccin.

    Ahorrando costos de transaccin.