Apunte de Economía Dirección General

de Estudios

CREDITO HIPOTECARIO PARA VIVIENDA EN EL ECUADOR: LA NECESIDAD DE UN

FINANCIAMIENTO A LARGO PLAZO

Apuntes de Economía No. 34

Elaborado por: Agenda de la Nueva Arquitectura Financiera1

Octubre, 2003

Resumen En este trabajo se realiza un diagnóstico de la situación del crédito hipotecario en el Ecuador que pretende contribuir a establecer los problemas actuales del financiamiento a la vivienda. Dentro de un amplio marco teórico, se presenta un análisis del funcionamiento de los instrumentos de crédito para la vivienda existentes, como son: las cédulas hipotecarias y la titularización de cartera hipotecaria. Se explica el esquema de canalización de recursos para financiamiento de vivienda a largo plazo, partiendo del esquema tradicional de intermediación financiera con el que opera el sistema financiero ecuatoriano, para luego complementarlo con el esquema que incorpora un mercado secundario de hipotecas. Finalmente, se recomienda que para crear dicho mercado de hipotecas, se debería primero canalizar el crédito del sistema financiero a más largo plazo destinado al sector de la vivienda, mediante la utilización de los instrumentos de crédito analizados, de tal manera que por un lado ayuden al financiamiento de vivienda, y por otro lado contribuyan a desarrollar el Mercado de Valores.

1 Documento elaborado por Jackeline Alzamora, Economista de la Dirección de Investigaciones Económicas del

Banco Central del Ecuador. La autora agradece a Marco Baquero y Miguel Acosta por los comentarios y sugerencias realizados en este trabajo.

Las opiniones vertidas en este documento son de los autores y no comprometen necesariamente la política oficial del Banco Central del Ecuador.

Banco Central del Ecuador, 2003.

2

Abstract This article presents a diagnosis of Ecuador’s mortgage credit market, in an effort to establish the current problems that affect housing financing. Within a broad theoretical framework, the document presents an analysis of the functioning of existing housing credit instruments such as the mortgage document and the mortgage portfolio security. Further on, the scheme through which the Ecuadorian financial system canalizes resources to finance housing with long term credit, is explained. This operative scheme is later complemented with one that incorporates a secondary market for mortgages. Finally, the policy recommendation that the author makes is that the financial system should direct more resources to long term housing credit, through the use of the credit instruments being analyzed, in order to create a secondary mortgage market. This would not only help to finance housing but would also contribute to the development of the Ecuadorian capital market.

Indice

Resumen ejecutivo 3 1. Introducción 5 2. Diagnóstico de la situación del crédito hipotecario para la vivienda en el Ecuador 6 3. Instrumentos financieros de crédito hipotecario para la vivienda en el Ecuador 13 3.1 Cédulas hipotecarias 13 3.2 Titularización de cartera hipotecaria 18 4. Titularización en Ecuador 23 5. Esquema de canalización de recursos financieros para la vivienda 25 5.1 Esquema tradicional 25 5.2 Esquema con mercado secundario de hipotecas 26 6. Conclusiones y recomendaciones 28 7. Bibliografía 30 Anexo: Experiencias de financiamiento para la vivienda en países de América Latina, con énfasis en el caso de Chile 32

3

Resumen ejecutivo La dolarización de la economía impone importantes restricciones a la gestión de la política económica, y en particular al funcionamiento de la intermediación financiera, que tiene al crédito como uno de sus componentes principales. Luego de la crisis del sistema financiero, vemos que el crédito se ha recuperado a pesar de que las condiciones financieras actuales son más duras. Sin embargo, solo el 20% del crédito colocado, es crédito de largo plazo, existe una escasa especialización en crédito hipotecario y ausencia total de interés para financiar programas de vivienda popular. Es por eso que existe la necesidad del crédito hipotecario de largo plazo para la vivienda. En el Ecuador, debido a que el crecimiento acelerado de la población urbana ha causado grandes desequilibrios entre la oferta y la demanda de la vivienda así como de los servicios básicos, especialmente en las grandes y medianas ciudades, se evidencia un déficit habitacional estimado de 1.2 millones de viviendas; 500.000 en el sector urbano y 700.000 en el rural. Dentro de este contexto, el objetivo de esta investigación, es plantear la necesidad del financiamiento a largo plazo para la vivienda, mediante el fortalecimiento de los instrumentos de crédito hipotecario para la vivienda, como son: las cédulas hipotecarias y la titularización de cartera hipotecaria, con el fin de crear un mercado secundario de hipotecas, de tal manera que por un lado ayuden al financiamiento de vivienda, y por otro lado contribuyan a desarrollar el Mercado de Valores.

Del análisis realizado en el presente trabajo, se puede concluir que el crédito hipotecario en el Ecuador no cuenta con las condiciones financieras adecuadas especialmente en lo que se refiere a tasas y plazos, razón por la cual un gran segmento de la población en especial la de menores ingresos, se encuentra imposibilitada de acceder al mercado de la vivienda. Con tal propósito, es evidente la necesidad de canalizar el crédito del sistema financiero a más largo plazo destinado al sector de la vivienda, como es el caso del Crédito Hipotecario, cuya optimización exige la eficacia de los instrumentos de crédito hipotecario para la vivienda que han sido analizados, principalmente las Cédulas Hipotecarias, que una vez que entre en vigencia la Ley Reformatoria a la Ley que Regula la Emisión de Cédulas Hipotecarias aprobada por el H. Congreso Nacional, se espera reactive el mercado hipotecario. Para desarrollar el mercado de financiamiento habitacional, con el fin de mejorar su impacto sobre el acceso a la vivienda, se debería crear un mercado secundario de hipotecas, para lo cual se debe fortalecer la titularización de cartera hipotecaria. Este proceso permitiría a las instituciones prestamistas conseguir una rotación más rápida de los recursos que manejan, para nuevas colocaciones de créditos hipotecarios y dotaría de recursos de largo plazo al mercado hipotecario, puesto que estos recursos provendrían tanto del mercado financiero cuanto del mercado de capitales. Debido a que el mercado de capitales del Ecuador se encuentra en un estado incipiente, este proceso sin lugar a dudas, va a generar un fenómeno endógeno, ya que el desarrollo del mercado secundario de hipotecas, va a desarrollar también el Mercado de Capitales.

4

Para lograr el objetivo planteado en este documento, es importante prever una buena rentabilidad para los diferentes agentes involucrados en el mercado hipotecario, de tal manera que exista interés en negociar con dichos papeles para asegurar la permanencia del crédito hipotecario. Los esquemas de amortización deberían estar diseñados para asegurar la recuperación de los créditos de tal forma que se pueda evitar la descapitalización de los intermediarios y permitir que la recuperación de cartera llegue a constituir la principal fuente de recursos de este mercado. Finalmente, la exitosa experiencia de Chile (ver Anexo) en el financiamiento habitacional, utilizando las Letras de Crédito Hipotecario, bien puede ser aplicada por el Ecuador, utilizando las Cédulas Hipotecarias que como hemos visto, es un instrumento de crédito cuyas características son muy similares a las LCH de Chile y que ya han sido utilizadas con éxito en años anteriores, por lo que se busca su reactivación. Por otra parte, ya que en el Ecuador existe un gran porcentaje de arrendatarios de inmuebles, no se debería descartar la posibilidad de implementar el instrumento crediticio utilizado en Chile como es el leasing habitacional, que convierte a los arrendatarios en futuros propietarios de los inmuebles que arriendan.

5

CREDITO HIPOTECARIO PARA VIVIENDA EN EL ECUADOR: LA NECESIDAD DE UN FINANCIAMIENTO A LARGO PLAZO

1. Introducción La crisis del sistema bancario ecuatoriano (1999) y las exigencias que el esquema de dolarización le impone al sistema financiero en su conjunto, plantean la necesidad de evaluar integralmente el funcionamiento de la intermediación financiera en el país, a fin de presentar para el debate algunos de los que podrían ser elementos de una nueva arquitectura financiera nacional, ahora que la dolarización ha logrado estabilidad macroeconómica, ha permitido al sistema financiero reducir los niveles de incertidumbre que existieron en años pasados y ha contribuido a mejorar las expectativas de actores tanto nacionales como extranjeros. En efecto, la dolarización de la economía impone importantes restricciones a la gestión de la política económica, y en particular al funcionamiento de la intermediación financiera, que tiene al crédito como uno de sus componentes principales. Luego de la crisis del sistema financiero, vemos que el crédito se ha recuperado a pesar de que las condiciones financieras actuales son más duras. Sin embargo, solo el 20% del crédito colocado, es crédito de largo plazo, existe una escasa especialización en crédito hipotecario y ausencia total de interés para financiar programas de vivienda popular. Es por eso que existe la necesidad del crédito hipotecario de largo plazo para la vivienda. En el Ecuador, debido a que el crecimiento acelerado de la población urbana ha causado grandes desequilibrios entre la oferta y la demanda de la vivienda así como de los servicios básicos, especialmente en las grandes y medianas ciudades, se evidencia un déficit habitacional estimado de 1.2 millones de viviendas; 500.000 en el sector urbano y 700.000 en el rural.2 Dentro de este contexto, el objetivo de esta investigación, es plantear la necesidad del financiamiento a largo plazo para la vivienda, mediante el fortalecimiento de los instrumentos de crédito hipotecario para la vivienda, como son: las cédulas hipotecarias y la titularización de cartera hipotecaria, con el fin de crear un mercado secundario de hipotecas, de tal manera que por un lado ayuden al financiamiento de vivienda, y por otro lado contribuyan a desarrollar el Mercado de Valores. En la segunda sección del estudio, se presenta un diagnóstico de la situación del crédito hipotecario de largo plazo para la vivienda en el Ecuador, que pretende contribuir a establecer los problemas actuales del financiamiento a la vivienda, con datos del período abril 2000-junio 2002.3 En la tercera y cuarta sección respectivamente, dentro de un amplio marco teórico, se presenta un análisis de los instrumentos de crédito hipotecario para la vivienda que son necesarios fortalecer para incentivar las inversiones de largo plazo en el país. En el quinto acápite, se explica el esquema de canalización de

2 “Particularidades y problemáticas de la vivienda en la Región Americana. Los nexos socioeconómicos”, Centro

Panamericano de Ingeniería Sanitaria y Ciencias del Ambiente, 2002. 3 A partir de julio del 2002, se cambió el catálogo de cuentas y en la base de datos del BCE, los balances de las

entidades del sistema financiero presentan una diferente agrupación de las cuentas.

6

recursos financieros para la vivienda, partiendo del esquema tradicional de intermediación financiera con el que opera el sistema financiero ecuatoriano como fuente primaria de fondos, para luego complementarlo con el esquema que incorpora un mercado secundario de hipotecas. La sexta parte del trabajo, contiene algunas conclusiones y recomendaciones de política y finalmente, se presenta un Anexo con un análisis de las experiencias de financiamiento de otros países de América Latina, con énfasis en el caso de Chile. 2. Diagnóstico de la situación del crédito hipotecario para la vivienda en el

Ecuador En la actualidad, el financiamiento privado para la compra, construcción o ampliación de vivienda en el Ecuador, proviene de dos fuentes principales: 1) El sistema financiero, principalmente bancos y mutualistas; y 2) Promotores y constructores de viviendas que otorgan crédito directo a sus clientes. En esta modalidad, se calcula que no más del 60% de un proyecto se vende a crédito, (50% crédito directo del constructor y 50% crédito de los bancos), el otro 40% se vende al contado. El banco que más concede financiamiento para la vivienda, es el Banco del Pichincha que conjuntamente con la Compañía ECUHABITAT (creada en 1995), facilitan el acceso al crédito hipotecario para satisfacer las necesidades de vivienda del sector de ingresos medios y altos de la sociedad ecuatoriana. Se ofrecen tres servicios financieros: el "Crédito Construir", dirigido a financiar el desarrollo de proyectos de construcción de vivienda; el "Crédito Habitar", a través del cual se ofrecen alternativas de financiamiento a largo plazo, con nuevos sistemas de amortización, para la compra, ampliación y/o remodelación de vivienda y, el "Cupo Activo" que es un instrumento mediante el cual, los constructores, inmobiliarias y promotores de proyectos de vivienda, pueden ofrecer el "Crédito Habitar" a sus compradores. A junio del 2002, la cartera total de créditos hipotecarios del sistema bancario ascendía a US$ 1.063 millones, que equivale al 88% de la cartera total de crédito hipotecario. El aumento de los fondos disponibles desde fines de 1999 ha favorecido un crecimiento de la cartera, aunque no se han recuperado los niveles precrisis. Las tasas de interés se mantienen altas, en el orden de 18% anual y la morosidad también, con un 15.2% de la cartera bancaria de créditos hipotecarios. Por su parte, las cooperativas también incrementaron el nivel de sus colocaciones que a junio 2002 ascienden a US$ 56 millones, con niveles de morosidad relativamente bajos, del orden del 4.6%. De manera similar, a la misma fecha, las mutualistas han recuperado parcialmente los niveles de su cartera de créditos, sumando US$ 61 millones, así como también han disminuido los niveles de morosidad al 9.4%. Ver cuadro No.1 y gráfico No.14.

4 En el Gráfico No.1, a la izquierda en escala 50 constan los montos del crédito hipotecario de los Bancos y a la

derecha en escala 10 se miden los montos del resto de Instituciones Financieras.

7

Gráfico No. 1 Crédito hipotecario

Por tipo de institución Datos de balances a junio 2002

-millones de dólares-

El Ecuador debido a su constante inestabilidad, ha tenido que implementar diversos esquemas de amortización para la recuperación de los créditos hipotecarios para vivienda.5 En enero del 2000, el Ecuador adoptó el régimen monetario de dolarización, procediéndose a desagiar todas las operaciones activas y pasivas que estaban denominadas en sucres transformándolas a dólares. Para el año 2001 las tasas de interés para créditos hipotecarios estuvieron en el orden del 18% anual, tasa que se ha mantenido hasta el primer semestre del año 2003. A partir del segundo semestre de este año, se estima que las tasas de interés para este tipo de operaciones, comiencen ha disminuir hasta ubicarse en niveles del 16% anual.

Cuadro No.1 Crédito hipotecario -millones de dólares-

Fechas Bancos privados Mutualistas Cooperativas Soc. financieras Total Jun-00 635,32 10,02 13,08 15,89 674,32 Sep-00 669,06 12,23 16,75 16,25 714,29 Dic-00 751,84 17,41 20,65 21,10 811,01 Mar-01 781,39 23,80 25,04 24,69 854,92 Jun-01 846,21 33,87 33,59 27,49 941,16 Sep-01 848,93 39,17 38,92 24,82 951,84 Dic-01 918,75 47,34 44,63 24,46 1.035,17 Mar-02 964,24 53,70 48,19 25,49 1.091,62 Jun-02 1.062,66 61,33 56,15 27,26 1.207,40

FUENTE: Balances IFIS, base de datos BCE.

5 (a) cuota fija, vigente hasta 1986, con una tasa de interés del orden del 6 al 8%; (b) cuota progresiva, desde 1987

hasta 1989, con tasas entre 8 y 18%; (c) hipoteca reajustable, desde 1990 hasta 1994, con factores de crecimiento anual de capital de 1.15 a 1.29 y tasas del orden del 27 al 36%; (d) hipotecas denominadas en Unidades de Valor Constante (UVC), entre 1994 y 1997, a tasas de interés del 8%, y (e) hipotecas revalorizables, entre 1998 y 2000, que consistió en la reestructuración de las hipotecas reajustables y las concedidas en UVC con una variación promedio anual del 20%, como factor de ajuste anual del capital, y una tasa de interés del orden del 15%.

-50,00

100,00150,00200,00250,00300,00350,00400,00450,00500,00550,00600,00650,00700,00750,00800,00850,00900,00950,00

1.000,001.050,001.100,00

Abr-00

May-00

Jun-00

Jul-0

0

Ago-00

Sep-00

Oct-00

Nov-00Dic-

00

Ene-01

Feb-01

Mar-01

Abr-01

May-01

Jun-01

Jul-0

1

Ago-01

Sep-01

Oct-01

Nov-01Dic-

01

Ene-02

Feb-02

Mar-02

Abr-02

May-02

Jun-02

Períodos

Mon

tos

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

Bancos PrivadosMutualistasCooperativasSoc. Financieras

8

Actualmente, las condiciones financieras para los créditos hipotecarios de largo plazo, no permiten acceder a todos los sectores de la población, puesto que la tasa de interés nominal que se cobra es del 18% anual, que sumada al costo adicional que tienen los créditos por concepto de comisiones, impuestos y otros recargos, llegan a tasas que superan el 22% de interés anual, tasa demasiado alta si la comparamos con las tasas de interés en dólares de otros países de Latinoamérica, como el caso de Chile que tiene créditos hipotecarios con tasas del 8% de interés anual, como se observa en el Cuadro No. 2. En lo que se refiere al plazo del crédito hipotecario, en el Ecuador el plazo de amortización es de hasta 15 años, que de igual manera si hacemos la comparación con el resto de países de América Latina, es el plazo más corto, ya que en el Cuadro No.2, vemos que México y Colombia tienen estos créditos con plazos de hasta 30 años. En el Ecuador los créditos hipotecarios para vivienda establecen una relación préstamo/valor del inmueble que no puede superar el 70%, se exige garantía hipotecaria y los créditos para vivienda contemplan seguros de desgravamen y de daños físicos del inmueble hipotecado. Asimismo, se permiten prepagos sin penalidad alguna.

Cuadro No. 2

Condiciones financieras créditos hipotecarios

Datos al 2001

Existe una concentración del Crédito Hipotecario que concede el Sistema Financiero al Sector Privado. Los Bancos prestan el 88%, las Mutualistas colocan el 5%; las Cooperativas, 4.7% y las Sociedades Financieras 2.3%.

Esta concentración del crédito en los bancos y su estructura de colocación sesgada hacia el corto plazo, plantea la necesidad de diseñar mecanismos financieros que incentiven la colocación de créditos de largo plazo, orientados hacia importantes sectores productivos

PaísTipo de

Crédito (1)Relación

Monto/crédito %Relación

Cuota/ingreso %Plazo años

Tasa anual dólares % Garantía

Brasil SFH y SFI 60 25 15 13 HipotecariaChile LCH 75 25 20 8 HipotecariaColombia FNA 70 30 30 13 HipotecariaCosta Rica SFNV 90 30 15 variable HipotecariaEcuador SF 70 28 15 18 HipotecariaMéxico FOVI 90 25 30 9 HipotecariaPerú FMV 90 30 20 12 HipotecariaRep.Dominicana AAP 65 25 20 variable Hipotecaria

FUENTE: Serie Financiamiento del desarrollo No. 122, CEPAL, Chile 2002ELABORACION: Autora

Nota (1)SFH Sistema de financiamiento habitacionalSFI Sistema de financiamiento inmobiliarioLCH Letras de Crédito hipotecarioFNA Fondo Nacional del AhorroSFNV Sistema Financiero Nacional para la ViviendaSF Sistema Financiero FOVI Fondo de Operación y financiamiento bancario a la viviendaFMV Fondo MiviviendaAAP Asociaciones de Ahorro y préstamos para la vivienda

9

de la economía, tal es el caso del sector de la construcción. Este sector a partir de 1994, ha mantenido una tendencia creciente con excepción del año 1999 en que la crisis afectó a todos los sectores. A partir del año 2000 con la dolarización el sector de la construcción repunta más que otros sectores de la economía, la asignación de recursos por parte del gobierno central para la ejecución de obras de infraestructura y vivienda, incide directamente en la dinámica del sector y en la demanda de mano de obra. El problema que tiene este sector, es que no cuenta con crédito de largo plazo, lo que ha inducido a que los constructores asuman el rol de promotores inmobiliarios otorgando crédito directo a sus clientes. Sin embargo, continúa siendo un sector muy dinámico, productivo y generador de empleo. El constante aumento de los precios de los insumos más importantes utilizados en la construcción que son el cemento y el hierro que representan el 60% del costo total de una construcción, fenómeno registrado especialmente entre 1998 y 2000, ha generado un permanente ajuste de precios de los inmuebles construidos, lo cual incide para que el sector de la construcción sea volátil como se puede observar en el Gráfico No.2. A la vez, se puede señalar algunas implicaciones del sector, con datos al 2002: Su crecimiento, ha contribuido al incremento del PIB en 0.8% con una tasa de

crecimiento anual del 10.5%. 6 Por cada dólar que se invierte en construcción, se mueven 2.5 dólares en la

economía7 El nivel de ocupación en esta rama ha aumentado en los últimos 3 años, el

personal ocupado en la construcción representó más del 7% de la población ocupada total. 8

Gráfico No. 2

Contribución del sector de la construcción al PIB

6 “Información Estadística Mensual”, No. 1.811, DGE-BCE, enero 31 de 2003. 7 “Análisis al sector de la construcción 2001” Estudios Económicos y sectoriales, División de Finanzas Banco del

Pacífico. 8 Según las encuestas de Mercado Laboral Ecuatoriano, realizadas por la PUCE, a enero de 2002.

0,6

0,0

0,1

0,2

0,0

-6,3

-24,9

-1,5

2,8

18,3

1,3

5,1

4

0,3

3,3

10,5

0,8

-25

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

Porc

enta

jes

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Años

Tasa de Variación Anual PIB Tasas de Variación Construcción Contribución al PIB

10

Dentro de este diagnóstico del crédito hipotecario en el Ecuador, es importante conocer cómo se encuentra el mercado hipotecario destinado a vivienda de interés social. En relación con este segmento de mercado, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI), es el organismo rector de la política habitacional y urbana. La acción del MIDUVI se basa en un enfoque facilitador para crear las condiciones que permitan la incorporación de los agentes privados para atender la demanda habitacional, así como una intervención subsidiaria que ofrezca atención preferente a los sectores con menores ingresos. Lo que se busca es promover un esquema de financiamiento que combine el ahorro familiar, el aporte del Estado mediante un subsidio directo; y el crédito hipotecario, a fin de facilitar el acceso a la vivienda a los estratos más pobres. En lo que respecta específicamente a los sectores de menores recursos (es decir, ingresos familiares de hasta $US 360 mensuales), el crédito hipotecario está vinculado con un régimen de subsidios habitacionales directos, denominado Sistema de Incentivos para la Vivienda (SIV). El SIV, además de haberse constituido en un mecanismo exitoso de focalización que facilita el acceso de familias de bajos ingresos a la vivienda, está transformando la intervención del gobierno en el sector, y propiciando la participación del sector privado. Para el efecto cuenta con el financiamiento del BID a través del programa de “ Apoyo al sector de la vivienda II”, que tiene como propósito profundizar y consolidar la transformación del sector habitacional del país, incorporando al sector de bajos recursos para que tengan acceso a la vivienda. Los objetivos específicos de este programa son: (i) consolidar el Sistema de Incentivos para Vivienda (SIV), incrementando la participación del sector financiero privado y del sector constructor; (ii) mejorar las condiciones habitacionales de la población asentada en áreas urbanas deficitarias; y (iii) promocionar la participación de los gobiernos locales en el sector habitacional. El programa tiene dos fases9: una primera fase de USD 40 millones y una segunda de USD 50 millones. La primera fase del programa estará orientada a consolidar el SIV, incluyendo los avances que se registran en materia institucional; de igual manera se iniciará una modalidad adicional de subsidio a través de un programa de mejoramiento integral de barrios con el fin de ampliar los beneficios a la población más pobre no atendida en el primer programa. En la Fase II, cuya iniciación se estima para el año 2006, se ampliará a nivel nacional este último programa y se continuará con el fortalecimiento institucional del sector. La primera fase del programa financiará los siguientes componentes:

1. Consolidación del sistema de subsidios directos a la demanda por USD 32,4 millones, que se divide en dos partes: (i) subsidios directos a la demanda de vivienda nueva por USD 21,6 millones, financiarán la entrega de aproximadamente 12.000 bonos de USD 1.800 cada uno, para la adquisición de vivienda nueva, beneficiando a 54.000 personas. (ii) subsidios directos para mejoramiento de vivienda por el monto de USD 10,8 millones, financiarán la

9 “Programa de Apoyo al sector vivienda II”, BID operación No. 1416/OC-EC, julio 2002

11

entrega de aproximadamente 14.000 bonos de USD 750 cada uno, beneficiando a 64.000 personas. Los recursos de esta actividad serán destinados al mejoramiento de vivienda localizada en barrios consolidados de propiedad de familias con ingresos por debajo de la línea de pobreza de USD 240. El valor máximo de la vivienda a ser mejorada no podrá superar un costo de USD 4.000, sin incluir el valor del predio.

2. Mejoramiento integral de barrios por USD 4,45 millones. Se pondrá en marcha

un programa de mejoramiento en la infraestructura urbana, oferta de servicios sociales y la regularización de las propiedades de la población beneficiaria. El programa, en esta primera fase, beneficiará a 3.600 familias, es decir a más de 16.000 personas.

3. Fortalecimiento institucional, capacitación técnica y estudios por USD 2,89

millones. El gobierno del Ecuador, está asumiendo una mayor contrapartida para este programa y se ha acordado que el financiamiento del BID para el Componente de Bonos será decreciente, de tal manera que al final de esta primera fase del programa, el gobierno con sus propios recursos financiaría de forma sostenible un número mínimo de 7,000 bonos anuales. El flujo de recursos de largo plazo que alimenten el mercado hipotecario deberá estar a cargo del sector privado, razón por la cual, los bancos pequeños y otras organizaciones de crédito, tales como mutualistas y cooperativas, que han predominado en la concesión de hipotecas a los sectores pobres, se enfrentan a la necesidad de contar con recursos con plazos compatibles con los plazos a lo cuales se conceden los créditos. El programa contempla la realización de un estudio para identificar y desarrollar alternativas que permita ampliar la participación de la Compañía de Titularización Hipotecaria (CTH)10 y la banca de segundo piso en el redescuento de hipotecas para sectores de bajos ingresos.

En el ámbito financiero, el Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV), constituye el brazo financiero del MIDUVI. Desde 1998, el BEV fue reestructurado y convertido en un banco de segundo piso, dentro del nuevo sistema de financiamiento y gestión del sector habitacional de interés social, con el fin de continuar apoyando la construcción y el financiamiento de viviendas. Participan con el carácter de intermediarios financieros de primer piso, los bancos, las mutualistas y las cooperativas. A pesar que el otorgamiento de créditos para vivienda no es su actividad principal, los bancos constituyen un agente importante en especial para los estratos de ingresos altos. Para los otros estratos de la sociedad, el BEV como banca de segundo piso, concede operaciones de redescuento11 a dos segmentos diferenciados de la sociedad:12 10 Sobre la CTH se explica más adelante en el punto 4. 11 El redescuento es una operación financiera mediante la cual el BEV otorga recursos frescos a una Institución

Financiera Intermediaria (IFI) contra la entrega de pagarés suscritos por el Beneficiario Final (Constructor y/o Cliente final) endosados a favor del BEV por valor recibido, además entrega la cesión de la hipoteca del cliente; la IFI continua administrando la gestión de dicha cartera marginándose un spread por la intermediación, este mecanismo tiene por objetivo principal acelerar la rotación de inversiones de las IFIs dentro del campo inmobiliario dotándoles de recursos frescos. La IFI por su parte entrega un pagaré global por el valor de la operación de redescuento.

12 “Productos Banca de Segundo Piso”, Documento BEV-Departamento de Crédito, 2003

12

• Redescuento de Cartera Habitacional SIV: Vivienda cuyo precio no sobrepase los USD 8.000; el BEV redescuenta hasta el 100% del valor del crédito concedido por la IFI para la adquisición de este tipo de viviendas y el financiamiento cuenta con el aporte del SIV, que es un incentivo que entrega el gobierno nacional a las familias de menores ingresos, que no poseen vivienda y que ahorran para comprar, construir o mejorar la vivienda, siempre que el precio de las viviendas no sobrepase los USD 8.000 dólares. Estas viviendas se financian a través de un mecanismo denominado ABC conforme al siguiente detalle: A: Ahorro de la familia, que es igual al 10% del valor de la vivienda, es decir, 800 dólares B: Bono que obsequia el Estado por 1.800 dólares. C: Crédito a través de las Instituciones Financieras Intermediarias, las cuales conceden el crédito al beneficiario final y que puede ser redescontado en el BEV.

• Redescuento de Cartera Habitacional Clase Media: Viviendas cuyo precio esta

comprendido entre USD 8.001 y USD 40.000, el BEV redescuenta hasta el 100% del valor del crédito concedido por la IFI para la adquisición de este tipo de viviendas y el financiamiento esta dado por:

A: Cuota de Entrada del cliente igual al 30% del valor de la vivienda. B: Crédito a través de las Instituciones Financieras Intermediarias, las cuales conceden el crédito al beneficiario final por el 70% restante y que puede ser redescontado en el BEV.

Las operaciones de redescuento de cartera se implementan bajo las siguientes líneas:

• Redescuento crédito al constructor a corto plazo • Redescuento crédito a personas naturales a largo plazo.

A pesar de que los recursos canalizados por el BEV para financiamiento de vivienda a través del sistema financiero, mediante las operaciones de redescuento, se han incrementado de 0.9 millones a 30 millones de dólares a diciembre de 2002 (Ver Gráfico No.3), uno de los principales retos para el BEV como banco de segundo piso es la ampliación de sus operaciones de redescuento y la reducción de costos de modo que se convierta en una fuente de recursos atractiva para colocaciones de largo plazo así como para potenciar la oferta de créditos hipotecarios, particularmente para los sectores de menores recursos.

13

Gráfico No. 3

3. Instrumentos financieros de crédito hipotecario para la vivienda en el

Ecuador Es indudable que en los mercados financieros y de valores que se encuentran en proceso de desarrollo, como es el caso del Ecuador, un gran limitante es la falta de oferta de instrumentos financieros, por ello, uno de los principales retos es generar una adecuada oferta de instrumentos que satisfagan las necesidades de los inversionistas y permitan facilitar la financiación a los emisores de valores. En el Ecuador, el incipiente mercado de capitales, ha incidido en la falta de vínculos entre este mercado y el mercado de financiamiento de la vivienda. Esto resalta la necesidad de fortalecer los instrumentos de crédito hipotecario para la vivienda, como son: las cédulas hipotecarias y la titularización de cartera hipotecaria. 3.1 Cédulas hipotecarias Constituyen un instrumento financiero tradicional con mediana liquidez dependiendo de las condiciones del mercado. Son “títulos ejecutivos que contienen un derecho económico que consiste en la percepción de una renta periódica fija o reajustable, y el derecho al reembolso del capital determinado en la misma, en el plazo estipulado para el pago de los préstamos a que correspondan. Deberán estar garantizadas por los bienes inmuebles hipotecados a favor de la IFI emisora” 13. Pueden ser negociadas en las Bolsas de Valores a la par, con descuento o con premio, en cuyo caso se considera la tasa de interés vigente en el mercado y el tiempo que falta hasta su vencimiento.

13 “Ley Reformatoria a la Ley que Regula la Emisión de Cédulas Hipotecarias”, Libro auténtico de Legislación

Ecuatoriana, Congreso Nacional, 30 de septiembre de 2003.

0,9

4,8

13,9

18,7

30,0

-

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0M

ON

TOS

Dic-00 Jun-01 Dic-01 Jun-02 Dic-02

FECHAS

Operaciones de redescuento BEVmillones de dólares

Desembolsos a IFIS para financiamiento de vivienda

14

En la década de los noventa, alrededor del 52% del monto total de las cédulas hipotecarias negociadas en el mercado bursátil, fueron en sucres, el 25% de transacciones se las realizó en dólares y el 23% en UVCs. En 1997 se negoció el mayor monto de la década, por el valor de 45.929 millones de sucres a la tasa de interés anual de 36.8% y al plazo promedio de 4 años, como se observa en el Cuadro No. 3.

Cuadro No. 3

Operaciones cédulas hipotecarias

En 1999 año de la crisis, la inestabilidad de la moneda, los riesgos de descalce de plazos y de tasas fijas, todo sumado al deterioro de los indicadores macroeconómicos del país, llevaron a que este instrumento pierda aceptación con lo cual, el sector de la construcción perdió una importante herramienta de financiamiento. Esto se refleja en el bajo monto de negociaciones de este título que en ese año fueron por apenas 167 millones de sucres. Estas operaciones realizadas con cédulas hipotecarias en la década de los noventa, se las puede observar en el gráfico No. 4.

Gráfico No. 4

Operaciones cédulas hipotecarias

millones de sucres

AñosInterés

promedio Plazo años promedio

Precio de Pago promedio

Rendimiento promedio

Valor Nominal millones sucres*

1993 48.5 4.5 116.8 40.2 10,428 1994 39.0 5.3 107.3 35.5 6,986 1995 37.8 5.0 93.3 41.2 15,134 1996 38.8 4.0 93.3 42.4 30,691 1997 36.8 4.1 100.3 36.5 45,929 1998 38.5 4.6 100.8 38.0 27,871 1999 35.3 3.1 70.0 42.9 167

Fuente: Base de datos Bolsa de Valores de QuitoElaboración: Autora

* Los valores en dólares y UVCs están calculados a la cotización de la fecha de cada operación

10 .4 28

6 .98 6

15 .1 34

30 .6 91

45 .9 29

27 .8 71

16 7-

5 .00 0

10 .0 00

15 .0 00

20 .0 00

25 .0 00

30 .0 00

35 .0 00

40 .0 00

45 .0 00

50 .0 00

19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99

año s

mon

tos

V alor N om inal

15

A partir de la dolarización, las operaciones con cédulas hipotecarias realizadas a través de la Bolsa de Valores de Quito, han sido en montos marginales para los años 2000 y 2001; en el año 2002 no se registró ninguna operación, mientras que en el primer semestre del año 2003, el monto es de USD 122.900, (ver cuadro No. 4), lo cual refleja que se está reactivando las negociaciones de este título, a pesar de que todavía los inversionistas no tienen interés en comprar este papel porque al ser negociado al 100% de precio, no obtienen ningún rendimiento. Sin embargo lo atractivo parece ser el plazo, ya que son títulos que se emitieron a 10 años plazo14, con una tasa de interés que es más alta que la de otros títulos que se ofertan a largo plazo, como son los bonos de deuda externa que se negocian a tasas de interés internacionales.

Cuadro No. 4

Operaciones cédulas hipotecarias

-dólares-

Años Interés

promedio Plazo años promedio

Precio de pago promedio

Rendimiento promedio Valor nominal

2000 9,5 4,5 97,0 10,3 4.720 2001 6 3,3 99,5 6,18 1.200 2003* 8 10 100 7,9 122.900 FUENTE: Base de datos Bolsa de Valores de Quito. ELABORACION: Autora. * Operaciones realizadas hasta junio. ** En el año 2002 no se registraron operaciones.

Con los resultados obtenidos de las negociaciones de cédulas hipotecarias que se pueden observar en el cuadro anterior, se puede decir que a partir del año 2000 con la dolarización, al eliminarse el problema del crédito en monedas diferentes a las del ingreso del deudor, se crea una estabilidad necesaria para que se abra un nuevo horizonte para el financiamiento de vivienda, existiendo interés en reactivar las cédulas hipotecarias, razón por la cual el 28 de enero de 2002, fue expedida la Ley que Regula la Emisión de Cédulas Hipotecarias15, con el objetivo de reactivar la industria de la construcción, coadyuvar a la solución del problema habitacional en el país, incentivar el ahorro nacional y contribuir a la captación de recursos externos. En la práctica, la experiencia obtenida durante el tiempo de vigencia de esta Ley no es alentadora, más bien ha operado muy limitadamente, la evidencia mayor es que en el año 2002, año que fue expedida la mencionada Ley, no se registró ninguna operación con Cédulas Hipotecarias (cuadro No. 4), a pesar de que este instrumento, tiene las siguientes características proporcionadas por la Ley: Es un instrumento de inversión seguro, ya que cuenta con el respaldo del

patrimonio de la entidad emisora, su cartera hipotecaria con emisión de cédulas y la garantía del bien hipotecado.

14 El banco emisor de las cédulas hipotecarias negociadas hasta el mes de junio del 2003 a través de la Bolsa de

Valores de Quito, es el Banco del Pacífico, que cobra a sus clientes tasas del 12% y emite el título con tasa del 8% anual, por lo tanto el margen de ganancia que tiene es del 4%.

15 Ley No.2002-59-Registro Oficial 503

16

Al ser negociadas solo en la Bolsa de Valores, se consigue que no se especule con su precio.

Contempla la creación de un patrimonio autónomo en caso de liquidación del emisor, garantizando así el pago al inversionista.

En caso que el deudor incurra en mora, la IFI honrará ante el tenedor del título la obligación del deudor.

Existen varios sectores interesados en que se reactiven las cédulas hipotecarias; el sector financiero, el mercado de capitales, los inversionistas, el sector de la construcción. “Todo proyecto de construcción necesita de un financiamiento que solo puede darse a largo plazo, por lo que se requiere una inversión que lo soporte a través de la compra de cédulas hipotecarias cuyo rédito también es a largo plazo. Entidades públicas con gran disponibilidad de fondos como el IESS deberían ser uno de los principales compradores de Cédulas Hipotecarias, estimulando un sector con gran beneficio social y reorientando sus capitales hacia una inversión realmente productiva para el país. Es una forma, además, que el gobierno tiene de reconstituir la confianza en nuestro sistema financiero y promover la inversión nacional”. 16 El interés que tiene el sector financiero en la utilización de la Cédula Hipotecaria como instrumento de optimización del Crédito Hipotecario, se enmarca en las siguientes ventajas: Calce de plazos entre las captaciones y las colocaciones Promueve el ahorro interno Facilita la adquisición de vivienda Dinamiza el Mercado de Valores Promueve la construcción, genera fuentes de trabajo Dinamiza la economía Promueve el retorno de capitales Atrae inversión extranjera.

Para que la Ley 2002-59 pueda cumplir con los objetivos para los que fue creada, la Comisión especializada permanente de lo Tributario, Fiscal y Bancario del H. Congreso Nacional, luego de las consultas realizadas al sector de Mutualistas, Cooperativas, Sociedades Financieras, Bancos, Cámaras de la Construcción del país y Bolsas de Valores de Quito y Guayaquil, presentó el Proyecto “ Ley Reformatoria a la Ley que Regula la Emisión de las Cédulas Hipotecarias”, con el fin de convertir a las Cédulas Hipotecarias, en un instrumento de mayor aceptación y de expansión económica y financiera en todos los niveles sociales, sobre todo medio y bajo y promover la emisión de estos títulos para crear la oferta de papeles adecuada para inversionistas que cuentan con recursos para colocarlos a largo plazo como son: los Fondos de Pensiones, las Empresas de Seguros etc., quienes serían los principales demandantes. El 30 de septiembre de 2003, el H. Congreso Nacional aprueba la mencionada Ley Reformatoria17 que contiene las siguientes reformas: 16 “Inversión Hipotecaria”. Xavier Zavala Egas, Diario HOY, mayo 5 de 2003. 17 “Ley Reformatoria a la Ley que Regula la Emisión de las Cédulas Hipotecarias”, Libro auténtico de Legislación

Ecuatoriana, Congreso Nacional, 30 de septiembre de 2003.

17

Las Cédulas Hipotecarias que pueden ser nominativas, a la orden o al portador, a elección del deudor, deberán emitirse en denominaciones de cincuenta dólares de los EUA o de sus múltiplos. No podrán otorgarse créditos con cédulas hipotecarias con vencimientos inferiores a un año ni superiores a 30 años y sin ninguna limitación económica, además el plazo de emisión deberá ser el mismo que el plazo del crédito. La Ley anterior señalaba que la emisión debía ser de 100 dólares de los EUA y que el valor total de una emisión de cédulas hipotecarias no podría ser inferior a cinco mil dólares de los EUA o a su equivalente en moneda diferente a la de curso legal.

Se excluye la obligación de negociar en la Bolsa de Valores las Cédulas

Hipotecarias originadas en: daciones en pago, herencias, legados, donaciones, fusiones, etc (ver Art.2 Ley Reformatoria). Esta reforma dará mayor flexibilidad al manejo del instrumento, disminuirá los costos para el usuario manteniendo la protección a los pequeños y medianos inversionistas en especial a los que delegan el manejo de sus recursos a las Administradoras de Fondos.

La garantía hipotecaria podrá amparar uno o varios préstamos con la emisión de

Cédulas Hipotecarias, que el deudor tenga o pueda tener a favor del acreedor hipotecario siempre y cuando el avalúo de los inmuebles hipotecados no sea inferior al 140% del valor total de los préstamos hipotecarios de amortización gradual con emisión de Cédulas otorgadas al deudor. La diferencia es que la Ley anterior decía que la garantía debía tener el carácter de primera hipoteca.

Los avalúos formarán parte del expediente individual del crédito a diferencia de

lo que la Ley anterior indicaba que los avalúos habilitarán la escritura de emisión. Esta reforma abaratará los costos para el deudor.

Se deroga el artículo 3 de la Ley que se refería a que tendrán calidad de primera

hipoteca las sucesivas hipotecas que a favor de la institución financiera emisora se constituyan sobre un mismo inmueble. El gravamen así constituido no podrá levantarse sino con la entrega de todos los títulos cancelados.

En la Ley anterior, los préstamos de amortización gradual con emisión de

Cédulas Hipotecarias debían contar con seguro contra todo riesgo sobre los bienes que se hipotecan. La Ley Reformatoria contempla que sea el “seguro de incendios y líneas aliadas, que cubran cuando menos terremotos e inundaciones”. Este seguro es el que se utiliza en el mercado financiero, puesto que no existe en el mercado ecuatoriano, seguro contra todo riesgo.

Si el pago del préstamo se produce por anticipado, la IFI emisora

obligatoriamente deberá realizar un sorteo extraordinario de Cédulas Hipotecarias con las mismas normas y procedimientos contemplados en el Reglamento. Ningún pago adicional será menor de cincuenta dólares de los EUA. Esta reforma es con el fin de retirar del mercado el excedente de emisiones canceladas.

Todo pago por concepto de amortización de capital podrá efectuarse con

Cédulas Hipotecarias y/o con cupones de capital emitidos por la misma IFI

18

emisora, siempre que su vencimiento corresponda al mismo o anteriores semestres, del capital que se está cancelando.

La reforma al artículo 7 de la Ley anterior es muy importante, ya que elimina la

obligación de que en cada Cédula se indique el bien inmueble que respalda el crédito y la hipoteca, que era operativamente complicado e innecesario. Además, la Ley Reformatoria en su artículo 1, manifiesta que la emisión de cédulas hipotecarias, deberán estar garantizadas por los bienes inmuebles hipotecados a favor de la IFI emisora para caucionar tales préstamos de amortización gradual, por el conjunto de sus préstamos hipotecarios con emisión de Cédulas vigentes y por el capital y reservas de la IFI sujeta al control de la Superintendencia de Bancos y Seguros.

Adicionalmente, en el artículo 7 la Ley Reformatoria incluye a los cupones de

capital, indica que cada Cédula llevará cupones adheridos, los que podrán ser de intereses y opcionalmente, a criterio de la IFI emisora, de amortización de capital. En aquellos casos que el emisor decidiera pagar el capital a través de amortizaciones periódicas no serán necesarios los sorteos ordinarios. Los cupones serán suficiente y único comprobante para el pago de los intereses y del capital a excepción del último pago del capital para el cual se deberá presentar la Cédula Hipotecaria correspondiente.

Finalmente, la Disposición Transitoria de la Ley Reformatoria, señala que las

IFIS emisoras de Cédulas Hipotecarias deberán tener una calificación de riesgo mínima de BB o su equivalente otorgada por una calificadora de riesgos legalmente establecida en el país. A partir del año 2005 la calificación de riesgo mínima exigida será de A.

3.2 Titularización de cartera hipotecaria “Es el proceso mediante el cual se emiten valores susceptibles de ser colocados y negociados libremente en el mercado bursátil, emitidos con cargo a un patrimonio autónomo”.18

Los objetivos de la titularización son: Impulsar el desarrollo del Mercado de Capitales. Transformar activos ilíquidos en activos líquidos. Aumentar las posibilidades de emisión de valores que facilite el acceso a nuevos

participantes. Ofrecer mecanismos de financiamiento que relacionen de manera directa a los

agentes excedentarios con los agentes deficitarios. Eliminar totalmente el riesgo del originador y emisor, a la vez que diversificar el

riesgo para el inversionista.

18 Ley del Mercado de Valores, Titulo XVI, Art. 138.- De la titularización.

19

Modificar la estructura de incentivos de la Banca Privada orientados al financiamiento de largo plazo.

Mejorar el desempeño del Mercado de Valores. Crear originación de cartera con calificación A, puesto que es la cartera que se

requiere para titularizar. Crear varias sinergias en el mercado. La titularización de cartera hipotecaria

puede crear una sinergia entre el mercado de la vivienda y el mercado de capitales, porque atrae recursos a largo plazo.

Participantes en un Proceso de Titularización: Originador: Es el tenedor del bien susceptible de titularizar para generar

efectivo. Puede ser una persona natural o jurídica, de naturaleza pública o privada, nacional, extranjera o mixta.

Agente de Manejo (Fiduciaria): Es la entidad que se encarga de dirigir el proceso mediante un contrato mercantil de fiducia o un encargo fiduciario.

Estructurador del Proceso: Diseña la emisión mediante cálculos financieros y de mercado respetando el aspecto jurídico. Puede ser el mismo originador, o el agente de manejo (fiduciaria) o un tercero.

Colocador: Se encarga de la venta de los títulos en el mercado; puede ser el mismo agente de manejo (entidad fiduciaria) o un corredor de bolsa. Cobra una comisión.

Inversionistas: Todos los que actúan en el mercado financiero incluyendo fondos comunes ordinarios, los fondos de valores y los institucionales.

Calificadora de Riesgo: Es una firma especializada, debidamente autorizada por la Entidad de Control, que certifica objetivamente el nivel de riesgo de la operación, que debe ser mínimo. Los títulos más seguros son triple A; los que representan más riesgo, son los que tienen calificación C.

Modalidades : Cartera de crédito: Consiste en ceder los derechos al pago del principal y de

los intereses, al inversionista que la compra. El flujo de efectivo generado por la cartera debe ser predecible y los créditos movilizados deben corresponder a una misma clase; ya sea de consumo, comercial, o hipotecario.

Inmobiliario: Consiste en la emisión de títulos sobre patrimonios autónomos constituidos con bienes inmuebles. Se exigen avalúos técnicos de sociedades independientes, estudio de títulos, pólizas de seguros.

Proyectos de construcción: En este caso se emiten títulos contra un patrimonio autónomo conformado por un lote libre de todo gravamen, avalúos técnicos y estudio técnico que demuestre la viabilidad del proyecto.

Fondos Inmobiliarios: No se requiere originador, porque el proceso es iniciado por la fiduciaria (agente de manejo), con dinero de los inversionistas. Las inversiones son evaluadas por el agente de manejo, se deben contemplar mecanismos de protección para los activos, sólo pueden emitirse títulos de participación.

20

Otras: Para las cuales existe reglamentación especifica. Es el caso de obras de infraestructura y servicios públicos, red vial, contratos de leasing y títulos de deuda pública.

En el proceso de titularización, el originador, que puede ser cualquier entidad del Sistema Financiero, las empresas comerciales o el gobierno, vende o transfiere paquetes de sus activos que poseen un flujo futuro de fondos, a una Fiduciaria (Administradora de Fondos) que constituye un patrimonio autónomo (fideicomiso), estructura y emite los títulos. Finalmente, estos títulos son vendidos a los inversionistas en el Mercado de Valores. Aspecto fundamental en la titularización es el análisis del flujo de fondos proyectado, pues éste constituye el factor decisorio para conocer el monto de recursos con el que se cuenta. Se debe iniciar analizando las bases de proyección diferenciando las macroeconómicas, las particulares de la empresa y el efecto combinado. Es importante revisar el ciclo económico del país y las expectativas futuras, a fin de tener buenas estimaciones de los flujos de fondos futuros. Son titularizables los activos que generen un flujo predecible con alto grado de certeza como son: arrendamientos, hipotecas, carteras de poco riesgo etc. La titularización posee como principales beneficios el mejoramiento de la captación de recursos de largo plazo para la economía, el desarrollo del Mercado de Valores, el mejoramiento de la formas de captación de recursos, pues el originador no responde a los inversionistas con sus activos totales, como si obtuviera fondos por medio de créditos, emisiones de valores contra sus patrimonios o depósitos a plazo, sino que obtiene recursos solo arriesgando una parte de sus activos. La titularización de activos es una figura ampliamente utilizada en los mercados financieros y bursátiles desarrollados, por lo que constituye una importante opción a tomar en cuenta en mercados emergentes como es el caso del mercado ecuatoriano. Entre las múltiples ventajas que ofrece éste mecanismo bursátil se encuentra la contribución al desarrollo del Mercado de Capitales, ya que mediante éste procedimiento se incrementa la oferta de títulos valores en el mercado, constituyéndose en fuente de financiamiento a largo plazo. Por otra parte, la titularización otorga liquidez a un activo no transable en el mercado secundario, lo que se traduce en beneficios para la entidad que generó el activo. Otra de las ventajas de la titularización de activos es que permite a inversionistas individuales o institucionales, como por ejemplo Aseguradoras o Administradoras de Fondos de Pensión, diversificar sus inversiones, al mismo tiempo que genera nuevas oportunidades de negocios para los operadores del mercado financiero, tal como es el caso de Corredores de Bolsa, Custodia de Valores, Calificadoras de Riesgo, Bancos, Aseguradoras, entre otros. Actualmente, los países con un mayor desarrollo en el tema son Estados Unidos, Alemania, Chile y México, que tienen desde diferentes tipos de fideicomisos hasta diferentes tipos de compañías especiales. Se han desarrollado procesos de titularización con diferentes tipos de activos como son: créditos otorgados por entidades bancarias financieras y de seguros, créditos para consumo y compra de bienes durables, créditos para la exportación, cuentas por cobrar de empresas de consumo masivo, peajes de

21

autopistas, televisión por cable, llamadas telefónicas, servicios médicos y proyectos de infraestructura, contratos de leasing habitacional, créditos hipotecarios, entre otros, impulsando de manera importante el mercado de capitales e inyectando liquidez a las empresas e instituciones financieras. El desarrollo de los Procesos de Titularización de Activos en Latinoamérica surge como una alternativa de financiamiento que permite el apalancamiento de las empresas sin afectar su riesgo, ya que su mercado ha sido considerado como emergente (alta rentabilidad-alto riesgo) por varias décadas. Este mecanismo se afianzó en la década de los ochenta y fue el que dio impulso al desarrollo del sector de vivienda familiar en los EE.UU. En cuanto a América Latina, países como Chile, Colombia y México llevan la delantera, ya que sus legislaciones aceptaron la figura de la Fiducia19 que es la base para una titularización; y han reformado su marco legal para dar mayor oportunidad al desarrollo de estos procesos. A estos países se suman, Argentina, Bolivia20 y ahora Perú donde se está fomentando los procesos de Titularización. Por su parte Ecuador a partir de 1994 reconoce la existencia de compañías titularizadoras y es con la vigencia de la Ley del Mercado de Valores del 23 de julio de 1998, que se aclara el marco regulatorio de la Titularización de Activos, la cual requiere la aprobación del órgano de control. Kenroy Dowers, un especialista en finanzas del BID, sostiene que los países de América Latina y el Caribe deben desarrollar sistemas financieros hipotecarios que resuelvan sus necesidades. Señala que recientes reformas en áreas como las pensiones, los seguros y los mercados de capital están generando un mayor interés en instrumentos financieros a largo plazo como los generados por las hipotecas. "Existe un apetito", aseguró. "Hay oferta y demanda en los mercados de vivienda e hipotecas". Chile, Argentina, Bolivia, Brasil, Colombia, México, Perú y Trinidad y Tobago figuran entre los países que ya han dado pasos hacia el desarrollo de mercados hipotecarios secundarios y la titularización. Sin embargo, Vicente Lozano presidente de la Unión Interamericana de la Vivienda, manifiesta que algunos de los impedimentos que deberán ser superados antes de lograr un mercado secundario y la titularización de hipotecas en la mayoría de los países latinoamericanos, son: falta de documentación uniforme, de historiales crediticios, de condiciones macroeconómicas estables y la falta de una masa crítica de hipotecas, especialmente en los países más pequeños. El desarrollo de los mercados primarios de hipotecas revela una insuficiencia en la atracción de recursos de largo plazo para el financiamiento de la vivienda y, al mismo tiempo, una necesidad de generar nuevas alternativas de movilización de recursos financieros hacia el sector vivienda que vinculen el mercado de créditos hipotecarios para la vivienda con el mercado de capitales. En este contexto, se plantea el desarrollo de instrumentos como la titularización de activos hipotecarios, aunque no es la única vía

19 La fiducia es un mecanismo mediante el cual una persona natural o jurídica, llamada fideicomitente confía a una

Fiduciaria, dinero en efectivo, bienes muebles o inmuebles, para que ésta desarrolle una gestión específica como puede ser la inversión, la administración, el recaudo o la garantía, según lo determine el contrato fiduciario. La Fiducia de Titularización, es un mecanismo para la creación de títulos o valores, a partir de activos como cartera hipotecaria.

20 En Bolivia, NAFIBO S.A.M. viene acumulando una valiosa experiencia como sociedad titularizadora de cartera hipotecaria. La Ley del Mercado de Valores del 31 de marzo de 1998 autoriza a entidades de segundo piso a actuar como sociedades de titularización.

22

para captar recursos del mercado de capitales. En el gráfico a continuación se puede ver como funciona un esquema básico de titularización de hipotecas.

Gráfico No. 5

ELABORACION: Autora. FUENTE: Serie financiamiento del desarrollo No.122 Cepal, Chile 2002. Un proceso de titularización de hipotecas requiere para ser viable:

1. El diseño del producto requiere contar con activos rentables en el largo plazo, cuya originación y cobranza sea efectuada sobre la base de criterios homogéneos, con bajas tasas de morosidad y de ejecución de garantías, y con flujos de pagos futuros predecibles. Si el comportamiento futuro de las hipotecas es incierto o poco predecible, los inversionistas demandarán un mayor retorno y las calificadoras de riesgo un mayor mejoramiento crediticio lo que hará más costosa y quizá inviable esta opción de captación de recursos. De igual forma, contar con un volumen significativo de carteras hipotecarias es importante porque facilita las emisiones periódicas de magnitudes razonables, contribuyendo a la profundización del mercado secundario de hipotecas.

2. Requiere de un marco regulatorio que propicie las operaciones de esta índole, al

facilitar y hacer menos costosa la cesión de activos hipotecarios, la ejecución de garantías hipotecarias, y la regulación tributaria de tal manera que sean adecuados a este mercado.

3. Desde el punto de vista operativo, un elemento clave es la estandarización de

hipotecas, de tal forma que permita que las carteras de hipotecas de distintos originadores sean comparables y faciliten los procesos de análisis de carteras para la estructuración de bonos titularizados.

4. Otro elemento a considerar, es contar con adecuados sistemas de información,

tanto para la etapa de análisis cuanto para el seguimiento de las operaciones.

5. Un elemento importante de la titularización de hipotecas es la formación del mercado. La profundidad y el desarrollo institucional de un mercado doméstico de capitales con calificadoras de riesgo, inversionistas institucionales, ahorros de largo plazo, diversidad de instrumentos de inversión, será un elemento que influirá sobre las posibilidades de concretar estas operaciones. Por su parte, el

PROCESO BASICO DE TITULARIZACION DE HIPOTECAS

VENTA DE HIPOTECAS BONOS EMITIDOS CUOTAS DE HIPOTECAS PAGOS DE BONOS

LIQUIDEZ POR VENTA LIQUIDEZ POR COMPRA DE HIPOTECAS DE BONOS

TRANFORMA PLAZOS Y DIVERSIFICA RIESGOS

23

mercado internacional de capitales puede aportar una demanda adicional para estos títulos e inducir la adopción de estándares más exigentes. En el Ecuador, estas oportunidades para lograr inversiones financieras de largo plazo no son fáciles de adecuar debido al incipiente desarrollo del mercado de capitales, de ahí la importancia de contar con un escenario macroeconómico estable y con crecimiento que contribuya a la formación del mercado para una industria de bonos titularizados. Sin embargo, podría darse un proceso endógeno, debido a que el desarrollo de este instrumento, contribuiría al desarrollo del mercado de capitales.

4. Titularización en Ecuador El marco legal rector de la titularización de activos en el Ecuador, esta dado por el título XVI de la Ley de Mercado de Valores del 23 de Julio de 1998, en donde consta que la titularización es un proceso que requiere de la aprobación correspondiente por parte del órgano de control.

En el Ecuador no existe record histórico de colocación de titularizaciones de hipotecas, el primer caso representaría la Compañía de Titularización Hipotecaria S.A. (CTH), que una vez que cuente con las respectivas autorizaciones tanto de la Superintendencia de Bancos como de la Superintendencia de Companías, colocará en el mercado el primer paquete de titularización de cartera hipotecaria.21 Puesto que uno de los grandes obstáculos que impiden llegar a un nivel de profundización adecuado del mercado de valores ecuatoriano es la escasa oferta de títulos, la estructuración de procesos de titularización permite ampliar la gama de posibilidades de emisión de valores en el mercado, que facilite el acceso a nuevos participantes que encuentran beneficios al actuar como originadores de procesos, sin verse obligados a cumplir con las exigencias que tendrían como emisores de valores, ya que la titularización es un mecanismo que elimina totalmente el riesgo del emisor y del originador, a la vez que diversifica el riesgo para el inversionista. Debido a que la figura de la Fiducia es la base para una titularización, en el Ecuador las entidades que pueden titularizar son: la CTH y las Administradoras de Fondos que actúan como Fiduciarias, razón por la que el sistema financiero puede titularizar su cartera a través de dichas entidades. La pregunta que surge es ¿Estarían los bancos interesados en vender su cartera para titularizar, si al hacerlo, obtendrían más liquidez de la que tienen actualmente?. En realidad, no conocemos la respuesta, lo que si es claro, es que el problema no es de liquidez sino de plazos. Lo ideal sería que esa liquidez utilicen los bancos para generar cartera de más largo plazo y a tasas de interés más bajas, ya que el problema en estos momentos no es la demanda de créditos, sino las condiciones financieras existentes; tasas altas y plazos cortos, a pesar de que Stiglitz y Weiss señalan que la baja en la tasa 21 La cartera hipotecaria que se encuentra en espera para titularizar es de US$ 18.5 millones, según datos de la

CTH.

24

de interés no contribuye a atender una mayor demanda de crédito, puesto que aumentan los problemas de selección adversa y riesgo moral. Actualmente en el Ecuador, existe una sola compañía de titularización hipotecaria que es la Compañía de Titularización Hipotecaria S.A. (CTH), creada en 1997 por iniciativa del sector privado y la USAID con el fin de complementar el esquema de financiamiento de vivienda, que por cerca de 20 años quedó relegado, como una de las últimas prioridades de la oferta de servicios de las instituciones financieras del Ecuador. La CTH pretende replicar la actividad que cumple FANNIE MAE22, corporación privada que es considerada entre las más importantes de los Estados Unidos que han permitido un desarrollo sostenido del financiamiento de vivienda en ese país, es así que en un inicio contaron con el asesoramiento de esta empresa. La CTH es una institución del Sistema Financiero Ecuatoriano, controlada por las Superintendencias de Bancos y de Companías, cuyo objetivo es fomentar el financiamiento de vivienda, mediante el desarrollo del mercado secundario de hipotecas. Su principal función es titularizar cartera hipotecaria de vivienda23, con el propósito de cubrir el riesgo causado por el descalce de plazos entre la colocación de créditos hipotecarios y la captación de recursos. El 47% del accionariado lo constituyen 25 instituciones financieras privadas, el 42% por el BEV, el 11% por la CAF. A partir de enero del 2001, se produce un incremento en el mercado de originación de hipotecas, lo que ha permitido que la CTH compre cartera hipotecaria que constituye su principal insumo para las titularizaciones de tal forma que actualmente el 90% de sus activos están constituidos por cartera hipotecaria con calificación A; de la cual, 20% ha comprado a promotores directos y el 80% a los bancos. La CTH genera recursos propios, mediante la recuperación de cartera comprada a promotores directos en su totalidad y parte de la comprada a los bancos, adicionalmente cuenta con las colocaciones de obligaciones y con crédito de bancos. Los principales inversionistas que se interesarían en estos títulos son los Fondos del IESS. El artículo 69 de la Ley de Seguridad Social, dispone que, los créditos hipotecarios para afiliados del Seguro General Obligatorio que no tengan vivienda propia, serán operaciones de descuento de títulos hipotecarios. Sin embargo, dicha Ley establece que el IESS solo podrá comprar hasta el 20% de una emisión. Pese a las iniciativas adelantadas para permitir este tipo de operaciones, los avances se han visto dificultados algunas veces por la vigencia de regulaciones restrictivas en cuanto a los procedimientos, y por la falta de estandarización en el sector hipotecario así como por la limitada disponibilidad de información sobre el desempeño histórico de los créditos hipotecarios. Las recientes crisis financieras también han dificultado el proceso, debido al deterioro de la calidad de las carteras y a la incertidumbre generada para inversiones financieras de largo plazo. Otros factores que han entorpecido este proceso 22 Martín Levine, director gerente de servicios financieros internacionales de la Fannie Mae, manifiesta que: “

América Latina y el Caribe podrían comprimir la historia y desarrollar en pocos años lo que le llevó décadas a Estados Unidos; formar un mercado secundario de hipotecas altamente líquido y bursatilizado que le permita a un número masivo de familias adquirir viviendas.

23 El Art. 1 de la Ley de Instituciones Financieras, establece las funciones de una Compañía titularizadora

25

es la inexperiencia de los agentes participantes por tratarse de un instrumento novedoso; y, sobre todo en un país pequeño como el Ecuador, la falta de grandes volúmenes de hipotecas. 5. Esquema de canalización de recursos financieros para la vivienda

La adquisición de vivienda, sólo resulta viable mediante la disponibilidad de un crédito de largo plazo, que permita diferir en el tiempo la presión que dicho precio ejerce sobre el ingreso familiar. La disponibilidad de créditos de largo plazo para adquirir vivienda no solo plantea cuestiones relativas a su volumen en relación con la demanda, sino también un problema de transformación de plazos por parte de los originadores de dichos créditos. 5.1 Esquema tradicional El esquema tradicional de canalizar los recursos financieros para la vivienda es el que se basa en el proceso de intermediación del sistema financiero. En él participan tanto los bancos o entidades financieras de espectro múltiple, es decir, que financian diversas actividades, incluidas la vivienda; o, instituciones financieras especializadas en el otorgamiento de créditos hipotecarios para la vivienda. Como fuente primaria de fondos para este propósito, estas instituciones captan los ahorros de las familias, principalmente mediante depósitos a plazos relativamente cortos. Los créditos que originan estas instituciones tienen la característica de permanecer como activos en los balances de las instituciones financieras mientras dura el crédito, y son estas instituciones las que se encargan de todo el proceso de canalización y administración de los recursos para el financiamiento hipotecario (ver Gráfico No.6); desde la captación, originación, y cobranza. El problema surge cuando estas instituciones otorgan créditos de largo plazo con ahorros de corto plazo, lo cual conlleva riesgos potenciales de descalce de plazos y, eventualmente, de tasas. Bajo este esquema existen entonces dos desventajas, la concentración de la gestión bancaria, y un problema estructural de descalce de plazos. Este esquema tradicional de canalización de recursos para el financiamiento de la vivienda, es el más utilizado en general en todos los países de América Latina y en particular en el Ecuador, en donde funciona solo un mercado primario de hipotecas.

26

Gráfico No. 6

Fuente: Serie financiamiento del desarrollo No.122 Cepal, Chile 2002.

5.2 Esquema con mercado secundario de hipotecas Teniendo en cuenta el incipiente desarrollo del mercado de capitales ecuatoriano, con el fin de captar mayores montos de recursos financieros que puedan ser atraídos hacia el sector vivienda, se hace necesario un cambio al esquema tradicional de canalización de recursos financieros para la vivienda, mediante el desarrollo de un mercado secundario de hipotecas en el cual los créditos para vivienda sean primero vendidos, por lo general a instituciones especializadas en adquirir hipotecas de diferentes prestamistas24, con cuyo respaldo se emiten títulos valores que son adquiridos por inversionistas institucionales25, en el mercado de capitales. Este proceso de venta de hipotecas y su posterior titularización, permite en primer lugar, a las instituciones prestamistas conseguir una rotación más rápida de los recursos que manejan, ya que dichos activos salen de los balances de las instituciones financieras, antes de sus vencimientos, a cambio de nuevos flujos de caja para nuevas colocaciones de créditos hipotecarios. En segundo lugar, permite establecer un vínculo entre el financiamiento de la vivienda y el mercado de capitales, lo cual favorece la transformación de plazos que precisa el punto anterior, ya que en este esquema los recursos provendrán tanto del mercado financiero cuanto del mercado de capitales, a través de mecanismos tradicionales de captación de ahorros familiares (corto plazo) y de mecanismos de captación de ahorros institucionales (largo plazo), para la originación de créditos hipotecarios que puedan ser titularizados. Este mecanismo mejora el problema del descalce de plazos, al lograr captaciones de recursos de largo plazo, para colocar créditos hipotecarios de largo plazo. Las dos consideraciones tienden a una especialización de las funciones que abarca el proceso hipotecario, en la cual las instituciones financieras pasan a ser un ente originador de créditos, cuyos riesgos son trasladados al mercado de capitales,

24 En el Ecuador la institución que actualmente compra cartera hipotecaria con este fin es la Compañía de

Titularización Hipotecaria (CTH) S.A. 25 En el Ecuador el principal inversionista institucional es el IESS.

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diversificando sus fuentes de recursos e, incluso, traspasando la función de administración de los créditos a entes especializados (ver gráfico No. 7).

Gráfico No. 7

FUENTE: Serie financiamiento del desarrollo No.122 Cepal, Chile 2002.

En el gráfico anterior, se debe tener en cuenta que el proceso es muy simplificado solo sirve para señalar las diferencias entre un esquema de intermediación financiera con mercado primario y uno de canalización de recursos con el aporte de un mercado secundario de hipotecas. Pueden existir, algunas otras variantes tales como los fondos de vivienda por lo general de carácter gubernamental que abastecen de recursos a las instituciones prestamistas las cuales otorgan créditos hipotecarios para vivienda, recursos por parte de las instituciones prestamistas mediante la emisión de bonos u otros títulos hipotecarios, como las Cédulas Hipotecarias, los cuales sirven también para establecer vínculos, con el mercado de capitales. Lo que interesa es que exista la tendencia de fortalecer los esquemas institucionales para la canalización de recursos en montos y plazos acordes con las necesidades del sector de la vivienda. De esta manera, se puede ir cambiando el esquema tradicional con el cual opera el sistema financiero. Esto no significa, sin embargo, descartar este esquema tradicional, ya que estos continuarán siendo importantes en la gran mayoría de países en desarrollo, sino que se trata de complementarlo con un esquema en el cual los recursos provendrán tanto del mercado financiero cuanto del mercado de capitales, a través de mecanismos tradicionales de captación de ahorros familiares que en su mayor parte son de corto plazo y de mecanismos de captación de ahorros institucionales de largo plazo, para la originación de créditos hipotecarios que puedan ser titularizados. A partir de la separación de los roles de originación de créditos hipotecarios y de captación de ahorros de las familias, se podría llegar a captar un ahorro más amplio; es decir el ahorro que se deposita en las instituciones del sistema financiero, el ahorro que administran inversionistas institucionales e incluso, el ahorro del exterior, destinados al sector vivienda. Sin duda, este esquema descrito debe contribuir a resolver el problema de descalce de plazos y de diversificación de riesgos. En este contexto, se inscribe el

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desarrollo de instrumentos como la titularización de cartera hipotecaria, aunque ciertamente no es la única vía para captar recursos del mercado de capitales, también se tendría a las Cédulas Hipotecarias. En el transcurso del decenio de los noventa, varios países latinoamericanos han configurado marcos legales e institucionales para el desarrollo de la titularización de hipotecas; incluso, algunos de ellos han concretado un número de transacciones. Sin embargo, todavía se trata de un proceso que se encuentra en un estado incipiente. Es por esto que se debe señalar, que las instituciones que financian vivienda deberán competir por recursos en el mercado financiero y de capitales. Para ello, deberán contar con instrumentos que ofrezcan tasas de rendimiento atractivas, tanto a los depositantes como a los inversionistas. Por lo tanto, los instrumentos de crédito hipotecario deben estar diseñados de acuerdo a las condiciones de mercado, es decir, que las amortizaciones de los créditos para vivienda deben ser capaces de recuperar un préstamo en valores reales, permitiendo así, el financiamiento de una nueva vivienda. 6. Conclusiones y recomendaciones 1) Del análisis realizado en el presente trabajo, se puede concluir que el crédito

hipotecario en el Ecuador no cuenta con las condiciones financieras adecuadas especialmente en lo que se refiere a tasas y plazos, razón por la cual un gran segmento de la población en especial la de menores ingresos, se encuentra imposibilitada de acceder al mercado de la vivienda. Con tal propósito, es evidente la necesidad de canalizar el crédito del sistema financiero a más largo plazo destinado al sector de la vivienda, como es el caso del Crédito Hipotecario, cuya optimización exige la eficacia de los instrumentos de crédito hipotecario para la vivienda que han sido analizados, principalmente las Cédulas Hipotecarias, que una vez que entre en vigencia la Ley Reformatoria a la Ley que Regula la Emisión de Cédulas Hipotecarias aprobada por el H. Congreso Nacional, se espera reactive el mercado hipotecario, de tal manera que por un lado ayuden al financiamiento de vivienda, y por otro lado contribuyan a desarrollar el Mercado de Valores.

2) Para desarrollar el mercado de financiamiento habitacional, con el fin de mejorar su

impacto sobre el acceso a la vivienda, se debería crear un mercado secundario de hipotecas, para lo cual se debe fortalecer la titularización de cartera hipotecaria. Este proceso permitiría a las instituciones prestamistas conseguir una rotación más rápida de los recursos que manejan, para nuevas colocaciones de créditos hipotecarios y dotaría de recursos de largo plazo al mercado hipotecario, puesto que estos recursos provendrían tanto del mercado financiero cuanto del mercado de capitales. Debido a que el mercado de capitales del Ecuador se encuentra en un estado incipiente, este proceso sin lugar a dudas, va a generar un fenómeno endógeno, ya que el desarrollo del mercado secundario de hipotecas, va a desarrollar también el Mercado de Capitales.

3) Para lograr el objetivo planteado en este documento, es importante prever una buena

rentabilidad para los diferentes agentes involucrados en el mercado hipotecario, de tal manera que exista interés en negociar con dichos papeles para asegurar la

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permanencia del crédito hipotecario. Los esquemas de amortización deberían estar diseñados para asegurar la recuperación de los créditos de tal forma que se pueda evitar la descapitalización de los intermediarios y permitir que la recuperación de cartera llegue a constituir la principal fuente de recursos de este mercado.

4) Finalmente, la exitosa experiencia de Chile (ver Anexo) en el financiamiento

habitacional, utilizando las Letras de Crédito Hipotecario, bien puede ser aplicada por el Ecuador, utilizando las Cédulas Hipotecarias que como hemos visto, es un instrumento de crédito cuyas características son muy similares a las LCH de Chile y que ya han sido utilizadas con éxito en años anteriores, por lo que se busca su reactivación. Por otra parte, ya que en el Ecuador existe un gran porcentaje de arrendatarios de inmuebles, no se debería descartar la posibilidad de implementar el instrumento crediticio utilizado en Chile como es el leasing habitacional, que convierte a los arrendatarios en futuros propietarios de los inmuebles que arriendan.

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Anexo

Experiencias de financiamiento para la vivienda en países de América Latina, con énfasis en el caso de Chile26

En Chile, el acceso a la vivienda se basa en un esquema de financiamiento tripartito compuesto por el ahorro previo de las familias, el subsidio habitacional directo otorgado por el Estado, y el crédito hipotecario de largo plazo. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), órgano estatal rector del desarrollo sectorial, tiene establecida una red de acceso a la vivienda para diferentes estratos sociales, con miras a cubrir a la población objetivo que necesita la ayuda del Estado para adquirir una vivienda. La participación del Estado se concreta sea a través de la contratación del sector privado para la construcción de viviendas de menor valor; o mediante el otorgamiento de los subsidios habitacionales directos. A ello se agrega un esquema que opera íntegramente con criterios de mercado, sin intervención estatal, sobre la base del ahorro previo de las familias y del crédito hipotecario de largo plazo que otorgan las instituciones financieras. La evolución del número de viviendas producidas exclusivamente con esquemas privados de mercado en 1990 era del 15% de la producción total, en 1997 llegó a representar el 45% del total, y en el 2000 el 28%, como producto de la contracción de la inversión privada. En los logros de la política habitacional chilena, la participación del Estado ha sido decisiva; casi dos tercios de las viviendas que se producen cuentan con el apoyo estatal, ya sea mediante la contratación de su construcción o el otorgamiento de los subsidios directos. Esta participación del apoyo estatal se ubica en un rango que va desde el 8 al 10% del precio de las viviendas para los sectores de ingresos medios hasta un 94% del valor de las soluciones habitacionales para los sectores de extrema pobreza. Las soluciones de “viviendas sociales” son para familias con nula capacidad de endeudamiento; “subsidios” y “subsidios leasing” para familias con cierta capacidad de endeudamiento; y “privadas” son las soluciones íntegramente de mercado. Chile cuenta con varios instrumentos de crédito que se utilizan para financiamiento de vivienda:

Créditos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU)

Los programas de viviendas progresivas y viviendas básicas, contemplan que los beneficiarios de los subsidios puedan acceder a un crédito hipotecario otorgado con recursos públicos y administrado por el MINVU. En el caso del Programa de Viviendas Progresivas, el crédito hipotecario del MINVU se otorga sin intereses y a un plazo de ocho años, no pudiendo la cuota mensual exceder el 25% del ingreso familiar. En el Programa de Viviendas Básicas, el crédito hipotecario del MINVU tiene una tasa de interés del 8% en términos reales y un plazo de 20 años. En el Programa Especial para

26 “El crédito hipotecario y el acceso a la vivienda para los hogares de menores ingresos en América Latina”. Serie

financiamiento del desarrollo No.122 Cepal, Chile 2002.

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Trabajadores, en el Subsidio Rural, y en el Subsidio Unificado, el MINVU garantiza la concesión de un crédito hipotecario por parte del Banco del Estado, el cual es otorgado mediante letras de crédito hipotecario, a plazos entre 12 y 20 años. Créditos con letras de crédito hipotecario

Las Letras de Crédito Hipotecario (LCH), establecidas en 1977, son instrumentos de crédito de largo plazo (12 a 20 años) emitidos al portador, por igual monto y plazo, y denominados en moneda de valor constante(Unidad de Fomento UF), cuyo valor fluctúa en función de la inflación del mes anterior. Las LCH son emitidas por los bancos 27 y financieras al conceder un préstamo para adquirir una vivienda. Dicho préstamo no puede exceder el 75% del valor de la propiedad a ser hipotecada a favor del banco. El préstamo es otorgado al comprador de la vivienda no en dinero en efectivo, sino en títulos valores que son, por lo general, adquiridos por inversionistas institucionales, con lo cual se crea un vínculo entre el mercado de financiamiento hipotecario para la vivienda y el mercado de capitales. Los bancos emisores de las LCH cobran una comisión por intermediación, que se calcula sobre el saldo insoluto de la deuda, y que sirve para cubrir el costo de administración, el riesgo de la operación y la utilidad de la entidad. Uno de los principales atributos de las LCH es el calce absoluto entre activos y pasivos, en términos de plazos, de moneda y de tasa de interés, desde el inicio de la operación, lo cual es un atractivo para los bancos emisores. Por otro lado, al tratarse de títulos valores al portador, en los cuales se indica la tasa de interés que devenga y la fecha de vencimiento de cada uno de los cupones, las LCH son instrumentos de fácil transacción, lo cual los hace atractivos para los inversionistas. Al ser un instrumento que está en función de la inflación, las LCH constituyen un atractivo instrumento de inversión financiera en el mercado de capitales y, por ende, facilita el desarrollo del mercado de financiamiento hipotecario de largo plazo. Créditos con mutuos hipotecarios endosables

Los Mutuos Hipotecarios Endosables (MHE) son títulos representativos de un crédito respaldado por una garantía hipotecaria y cuya cesión se efectúa por un simple endoso, es decir, no se requiere de la comparecencia ni la voluntad del deudor. Los MHE, utilizados desde 1988, son emitidos por entidades especializadas como son las administradoras de mutuos hipotecarios o sociedades mutuarias y también por los bancos del sistema financiero. En este caso, el monto del préstamo puede alcanzar hasta el 80% del valor de la propiedad. Los plazos y las tasas de interés son muy similares a los de las LCH. Por lo general, este instrumento sirve para financiar el segmento de viviendas de mayor valor. A diferencia de las LCH en las que la garantía existente es doble; garantía del banco que las emite y la garantía de las hipotecas que las respaldan, en el caso de los MHE la garantía sólo está asociada a la hipoteca y a la solvencia del 27 El Banco del Estado es el principal prestamista hipotecario para la vivienda. Apoya los programas estatales de

vivienda dirigidos para las familias de menores ingresos.

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deudor. Los originadores de MHE venden estos títulos en el mercado de capitales a inversionistas institucionales, particularmente a compañías de seguros de vida. Financiamiento con leasing habitacional

Existe una modalidad de financiamiento y acceso a la vivienda de aplicación más reciente, que en realidad no es en sentido estricto una modalidad de crédito, denominada arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa, o más conocida como leasing habitacional. En esta modalidad de financiamiento, el interesado arrienda una vivienda con promesa de compraventa a una sociedad inmobiliaria, por la cual paga una renta de alquiler y, al mismo tiempo, va acumulando un ahorro en la forma que se explica más adelante. Al final del plazo del contrato, el arrendatario pasa a ser propietario y la sociedad inmobiliaria recibe el valor total de la vivienda, que se va acumulando durante ese plazo en la cuenta de ahorro del arrendatario. Se trata, de una modalidad de financiamiento con las características de un crédito, en el cual el pago del arriendo vendría a ser el equivalente a los intereses, mientras que el precio de venta prometido, que se paga al final del plazo, sería el equivalente al capital. En el leasing habitacional, el ahorro previo del 5% del valor de la vivienda, es menor que el ahorro exigido en esquemas tradicionales de subsidio habitacional. Este mecanismo, que puede operar con o sin subsidio habitacional directo, sirve para transformar el gasto de alquiler mensual en un aporte que a largo plazo permite a los arrendatarios convertirse en propietarios de una vivienda nueva o usada. El plazo de estas operaciones puede ser de 8, 12, 15 y 20 años, siendo este último el más utilizado. Este instrumento opera a través de la apertura de una cuenta de ahorro en cualquiera de las instituciones autorizadas es decir; cajas de compensación, bancos y sociedades financieras, las que al recibir los depósitos los transfieran a las Administradoras de Fondos para la Vivienda (AFV), entidades que invierten dichos recursos en instrumentos debidamente calificados en el mercado de capitales. Dichos ahorros, junto con la rentabilidad obtenida por los fondos, le permitirán al arrendatario hacerse propietario, al momento que el capital acumulado sea igual al valor de la vivienda prometida. Para abrir cuentas de este tipo, no es necesario que los interesados hayan suscrito un contrato de leasing habitacional. Análisis de los instrumentos de crédito utilizados en Chile

Para evaluar la utilización de los distintos instrumentos de crédito en Chile, se debe empezar diciendo que el Estado ha sido un activo prestamista hipotecario para los segmentos de menores ingresos que calificaban para el Programa de Viviendas Básicas del MINVU, concediendo créditos por USD 2.400 a 20 años plazo con una tasa de interés real del 8% anual, por debajo de la tasa de la banca múltiple. El problema es que la cartera hipotecaria del MINVU sufre de severa morosidad, más del 60% de los créditos se encuentra con más de tres cuotas impagas, que se explica porque el Estado concede estos créditos a familias que no son elegibles para el sistema financiero, la principal causa de esta elevada morosidad es que entre los prestatarios existe una

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percepción que los créditos otorgados por el Estado no necesitan ser pagados. Esta percepción es incluso reforzada no sólo por múltiples condonaciones aprobadas sino también por la renuencia de las autoridades estatales a ejercer medidas judiciales para el cobro de estos créditos, básicamente por consideraciones de índole política. A la larga, al menos en este ámbito, se ha formado y reforzado una “cultura del no pago”, que resulta, además, nociva para ayudar a que estas familias puedan eventualmente alcanzar elegibilidad crediticia ante las instituciones del sistema financiero. Las opciones de crédito hipotecario para los segmentos con mayor capacidad de pago han tenido un mejor comportamiento. El sistema de LCH es un claro ejemplo que ha alcanzado madurez y una amplia aceptación en el mercado; a diciembre del año 2000, el stock de créditos para vivienda en LCH era de más de 491 mil préstamos con un saldo vigente equivalente a USD 5.684 millones. Este importante desarrollo debe atribuirse esencialmente a dos factores. Por un lado, a la vigencia de un sistema de indización que ha facilitado el desarrollo de mecanismos de financiamiento de largo plazo. Por otro lado, la reforma previsional implementada a partir de 1981 ofreció la posibilidad de contar con ahorros internos de largo plazo y terminó complementándose con el sistema de financiamiento para la vivienda. A marzo de 2001, los fondos de pensiones en Chile ascendían a USD 35.750 millones, equivalentes a más del 50% del producto interno bruto del país; Para estos fondos de pensiones, las LCH representan alrededor de 13.9%, unos USD 4. 973 millones, de su cartera de inversiones. Las compañías de seguros de vida también son importantes adquirientes de LCH; a marzo de 2001, un 23.4% de los recursos administrados por dichas compañías, es decir, USD 2.768 millones estaba invertido en LCH. Las LCH constituyen un instrumento que ha permitido establecer un importante vínculo entre los recursos financieros de largo plazo disponibles en el mercado de capitales chileno y el financiamiento de la vivienda para la población con capacidad de pago. Durante el decenio de los noventa, la comisión cobrada por los bancos emisores de LCH ha disminuido a 1.5% en el 2001. Este menor margen de intermediación es producto de una mayor competencia en el mercado de créditos hipotecarios, economías de escala derivadas de un mayor número y volumen de operaciones de financiamiento, la introducción de los MHE es otra alternativa para la originación de hipotecas, una mayor eficiencia operativa de la banca, y una cartera de mejor calidad. El mercado de MHE ha registrado una menor participación que el de LCH en cuanto a financiamiento hipotecario para la vivienda en Chile. En efecto, entre junio de 2000 y mayo de 2001, los MHE otorgados tanto por los bancos como por las sociedades mutuarias representaban el 10% del mercado hipotecario chileno. Este instrumento se utiliza activamente para el financiamiento de viviendas de mayor valor. Para el deudor, tiene la ventaja que recibe el préstamo en dinero efectivo y, por ende, no es necesario vender ningún instrumento en el mercado. Para los originadores tiene la ventaja de ser un instrumento fácilmente endosable, con lo cual obtienen liquidez para el otorgamiento de nuevos créditos. Las compañías de seguros también pueden adquirir MHE por la vía de la titularización.

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El mercado del leasing habitacional está constituido por aquellas familias que si bien pueden pagar un alquiler, no están en capacidad de conformar una cuota inicial del 20 al 25% del valor de la vivienda para acceder a un crédito hipotecario. A agosto de 2001 se habían concretado 5.601 contratos de leasing habitacional, de los cuales el 81% había operado con subsidio. Aunque esta opción de financiamiento es más cara que el sistema de LCH, tiene la ventaja de requerir un ahorro previo menor, lo cual resulta relevante para determinados segmentos de la población. El desarrollo del leasing habitacional también está contribuyendo tanto a la formación de ahorros para la vivienda como a formar parte de la industria de la titularización. En cuanto al tema de la titularización en Chile, en 1999 se expidió la Ley N° 19623 que introdujo una mayor flexibilidad a los procedimientos para la titularización, amplió la gama de activos a ser titularizados como son las cuentas por cobrar sobre flujos futuros de pago relacionados con concesiones de obras públicas. Hasta septiembre del año 2001, en Chile se han concretado 17 operaciones de titularización de activos hipotecarios a cargo de siete sociedades titularizadoras, por un monto de USD 398 millones; 8 operaciones con respaldo de mutuos hipotecarios endosables, 5 operaciones de contratos de leasing habitacional y 4 operaciones de ambos instrumentos. En todas las emisiones se han utilizado activos hipotecarios indizados a la inflación de diferentes originadores, todas incluyen dos o más series con diferentes plazos a fin de atraer el interés de inversionistas institucionales con recursos con diferentes perfiles de vencimiento, y todas se han colocado en el mercado doméstico de capitales. De los países de la región, Chile es el que más se ha desarrollado en cuanto a titularización, pese a que aún no ha incursionado en la colocación de bonos titularizados con respaldo de hipotecas en los mercados internacionales de capital, cuenta con un mercado doméstico de capitales bastante desarrollado.

Breve análisis de otros países de la Región México

Las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES) hipotecarias en México se han convertido en una importante alternativa de crédito para la vivienda, canalizando alrededor del 96% de los créditos subastados por el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI), a través de varios programas de vivienda. Sin embargo, actualmente tienen una gran debilidad, que es su alta dependencia de los recursos del FOVI, a pesar que algunas han tenido ya acceso al mercado bursátil a base de emisiones de algunos instrumentos de deuda. En la práctica, en México el mercado hipotecario, no ha logrado atraer los recursos de los fondos de pensiones privados hacia el financiamiento de la vivienda, debido a la débil demanda por bonos de largo plazo que existe en el mercado de capitales. Otro problema es la vigencia de amplias diferencias en las condiciones de los créditos que ofrecen los distintos intermediarios participantes en el mercado, lo que deriva en su segmentación. Estas diferencias se verifican en las tasas de interés activas, los plazos de amortización y los pagos mensuales, todo lo cual se traduce en fórmulas de amortización muy diferentes. De igual manera, existen algunos subsidios implícitos en

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las tasas de interés que cobran algunos organismos públicos, las mismas que generan una menor rentabilidad que los fondos de ahorro para el retiro. Sumado a estos factores se encuentra la alta morosidad en las carteras crediticias hipotecarias de algunos intermediarios. En lo que se refiere a la titularización, hasta el 2001 no se concretaba ninguna operación de titularización de hipotecas, sin embargo, se han venido tomando algunas iniciativas a fin de crear las condiciones adecuadas, buscando el mejoramiento del producto hipotecario. El FOVI, introdujo en 1999 una nueva hipoteca indexada a la inflación, con tasa real fija y plazo fijo. Sobre esta base, el mercado de créditos hipotecarios que viene impulsándose con la actividad de las SOFOLES requiere de algunos años para contar con una cartera de hipotecas madura que pueda ser titularizada. En realidad, queda mucho por avanzar en el proceso de titularización de hipotecas con miras a diversificar sus fuentes de recursos en el mercado hipotecario de México. Brasil

En Brasil, el Sistema de Financiamiento Inmobiliario (SFI), todavía muestra un desarrollo incipiente. Más aún, algunas medidas están aún en proceso de implementación. Sin embargo, el objetivo del SFI, será funcionar íntegramente con criterios de mercado y, por lo tanto, sus créditos servirán para financiar las necesidades habitacionales y otras de carácter inmobiliario, de los segmentos con mayor capacidad adquisitiva. En esta perspectiva, además de hacerse necesario reforzar la disponibilidad de recursos como los del Fondo de Garantía por Tiempo de Servicio (FGTS) que puedan servir para el otorgamiento de créditos para familias con cierta capacidad de endeudamiento, se hace ineludible una participación del Estado más activa para facilitar el acceso a la vivienda a la población con muy limitada capacidad de endeudamiento. Los mecanismos incipientes con los que cuentan, tales como el programa de subsidio y el programa de arrendamiento social podrían contribuir a este objetivo. A partir de 1997, se crea un nuevo título de crédito, el CRI (Certificado de Recebíveis Inmobiliarios), de emisión exclusiva de las compañías titularizadoras, creado para la captación de recursos de inversionistas institucionales. Hasta junio del 2001, se ha concretado en el Brasil apenas 12 operaciones de titularización de créditos inmobiliarios por un monto de USD 157 millones, a 10 años plazo y tasas de interés del 12 al 15% anual. El total de estas emisiones fueron colocadas en el mercado doméstico de capitales, siendo los principales compradores las instituciones financieras y los fondos de pensiones. Sin duda, se trata de un volumen de transacciones bastante modesto para el tamaño del mercado de financiamiento inmobiliario y del mercado de capitales en el Brasil, si consideramos que cuenta con 360 entidades de previsión, 58 entidades abiertas de previsión privada, y más de 30 compañías de seguros. Colombia

En Colombia, los créditos a largo plazo para vivienda pueden otorgarse a través de líneas de crédito denominadas en la Unidad de Valor Real (UVR), o también a través de

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líneas denominadas en moneda legal (pesos), siempre y cuando se otorguen a una tasa de interés fija durante todo el plazo del préstamo. La implementación del nuevo Sistema de UVR, ha estado sujeta a limitantes que le impone la Ley. En primer lugar, la fijación de un tope máximo a la tasa de interés que pueden cobrar las instituciones financieras por los créditos para vivienda, debe ser a la tasa más baja de colocación del mercado. En segundo lugar, se dispuso que no podía autorizarse ningún sistema de amortización que no contemple el pago de capital desde la primera cuota y que los intereses sean cobrados sobre los saldos insolutos actualizados por la inflación. Estas dos normas imponen limitaciones severas al desarrollo y expansión del crédito hipotecario, ya que sientan las bases para un claro descalce de tasas entre activos y pasivos, lo que no ha podido ser superado con la utilización de instrumentos de captación en el mercado de capitales contemplados en la Ley, debido a su escaso desarrollo. En consecuencia, se ha producido una reducida rentabilidad del negocio hipotecario, en un escenario de incertidumbre jurídica, que ha hecho que las entidades de financiamiento hipotecario para la vivienda tiendan a moverse hacia otras actividades menos reguladas y más rentables. En cuanto a la titularización, a partir de 1995, se concretaron las primeras titularizaciones de hipotecas en Colombia, convirtiéndose en el país latinoamericano pionero en titularizar. Entre 1995 y 1999, se registró un total de 10 emisiones28 a cargo de cinco bancos hipotecarios, por un monto equivalente a $US 460 millones con respaldo de hipotecas por un valor de $US 509 millones, a plazos desde 1 a 10 años y calificación de riesgo triple A. Todas las emisiones fueron colocadas en el mercado doméstico de capitales, siendo los fondos de pensiones los principales adquirientes de los bonos titularizados. Perú

El mercado de créditos hipotecarios para la vivienda en el Perú es incipiente, su volumen de cartera bancaria de créditos hipotecarios para vivienda es sólo el 8% del total de la cartera de créditos, focalizada en estratos de ingresos medio y alto (es decir, ingresos superiores a USD 1. 000), lo cual en sí es un factor que limita un mayor crecimiento de dicha cartera. Debe recordarse que el crédito hipotecario para vivienda a inicios del decenio de los noventa era un producto financiero inexistente en el Perú. En 1994 se reglamentó la emisión de letras hipotecarias para el otorgamiento de créditos para vivienda, con un esquema similar al de las letras de crédito hipotecario en Chile, pero nunca llegaron a constituir una fuente importante de financiamiento hipotecario para la vivienda y actualmente no son utilizadas. La actual Ley de Bancos contempla la posibilidad de utilizar otros instrumentos hipotecarios como cédulas hipotecarias y títulos de crédito hipotecario negociables, cuyo desarrollo efectivo en el mercado está aún pendiente. Es claro que en el Perú se debe resolver la falta de recursos de largo plazo para financiamiento habitacional, para lo cual necesitarán utilizar instrumentos crediticios adecuados que en la actualidad no

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existen. Por otro lado deberán implementar un esquema de subsidio directo a la demanda para permitir el acceso a la vivienda para la población con menos recursos. Hasta el año 2001, en el Perú no se ha concretado ninguna operación de titularización de activos hipotecarios relacionados con vivienda. Sin duda, la principal limitación es el escaso desarrollo del mercado primario de hipotecas. A manera de conclusión

Luego de realizar un análisis de algunos países de América Latina, especialmente el caso de Chile por ser el país de la región que cuenta con una amplia gama de alternativas de financiamiento para la vivienda y que se encuentra más desarrollado en el tema, se puede decir que, la experiencia de la región señala que se trata de un proceso que se encuentra en un estado incipiente, apenas cinco países de la región registran emisiones de bonos titularizados con respaldo de hipotecas en parte por las debilidades de los propios mercados primarios de hipotecas pero también por una serie de dificultades, particularmente las recientes crisis financieras que han deteriorado las carteras de crédito hipotecario como es el caso de Ecuador y han generado incertidumbre para inversiones financieras de largo plazo. En general en todos los esquemas utilizados en dichos países, se ve la necesidad de contar con sólidos mercados primarios que sean la base para el diseño de productos con los cuales puedan concurrir al mercado de capitales que a su vez, debe contar con recursos de largo plazo, que son la base para desarrollar los mercados secundarios de hipotecas. En el caso de Chile, si bien vemos que no ha funcionado el sistema de créditos con subsidio por parte del Estado; sin embargo, vemos que este país es el único de Latinoamérica que ha sido capaz de establecer vínculos entre el financiamiento de la vivienda y el mercado de capitales, mediante el uso de las letras de crédito hipotecario, un instrumento que domina el mercado hipotecario chileno y que es sumamente líquido, demostrando así, que la titularización de hipotecas no es la única vía para establecer dichos vínculos. En Chile, la titularización más bien está sirviendo para crear vínculos adicionales con el mercado de capitales, permitiendo además disminuir los riesgos de otros instrumentos utilizados como los mutuos hipotecarios endosables y los contratos de leasing habitacional.