Tasacion Tipo Vivienda - Hipotecario

27
2006/123456/15 EXPEDIENTE ELEMENTO RESIDENCIAL Y ANEXO TERMINADO OBJETO VALORACIÓN TITULAR Avenida ----------, Nº -----, Piso ------- 27002 LUGO Lugo SITUACION Bankinter (----) PETICIONARIO 21 de Noviembre de 2006 FECHA DE EXPEDICION

Transcript of Tasacion Tipo Vivienda - Hipotecario

2006/123456/15

EXPEDIENTE

ELEMENTO RESIDENCIAL Y ANEXOTERMINADO

OBJETO VALORACIÓN

NURIA RIVERA PEREZ

TITULAR

Avenida ----------, Nº -----, Piso -------Puerta C27002 LUGOLugo

SITUACION

Bankinter (----)

PETICIONARIO

21 de Noviembre de 2006

FECHA DE EXPEDICION

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIOS Y/O SUS ELEMENTOSELEMENTO RESIDENCIAL Y ANEXO TERMINADO

Ref. 2006/123456/15 pag 1/14

Indice

DOCUMENTACIÓN ESCRITA

0. SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD0.1.- IDENTIFICACIÓN DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN0.2.- DATOS DEL SOLICITANTE0.3.- FINALIDAD

1. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN1.1.- LOCALIZACIÓN1.2.- DATOS REGISTRALES

2. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

3. LOCALIDAD Y ENTORNO3.1.- LOCALIDAD3.2.- ANÁLISIS ELEMENTAL DEL ENTORNO

4. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO4.1.- DESCRIPCIÓN4.2.- INFRAESTRUCTURAS

5. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN5.1.- DESCRIPCIÓN

5.1.1.-CONJUNTO5.1.2.-DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE

5.2.- SUPERFICIES5.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

5.3.1.-ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓN5.3.2.-ELEMENTO INDIVIDUAL OBJETO DE VALORACIÓN5.3.3.-INSTALACIONES ESPECÍFICAS

5.4.- SITUACIÓN ACTUAL5.5.- ANTIGÜEDAD

6. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

7. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

8. ANÁLISIS DE MERCADO8.1.- OFERTA8.2.- DEMANDA8.3.- INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILER

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Ref. 2006/123456/15 pag 2/14

8.4.- EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN8.5.- DIFERENCIAS ENTRE EL VALOR DE MERCADO Y EL VALOR HIPOTECARIO

9. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS9.1.- CALCULO DE REPERCUSION €/m²9.2.- CÁLCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO9.3.- CALCULO DEL VALOR DE MERCADO (VM)9.4.- CÁLCULO DEL VALOR DE MERCADO9.5.- VALORES TÉCNICOS METODO DE COMPARACIÓN9.6.- VALOR DE SEGURO9.7.- RESUMEN DE VALORES Y METODOS

10. VALORES DE TASACIÓN

DOCUMENTACIÓN ANEXA

DOCUMENTACIÓN GRÁFICA- PLANO DE SITUACIÓN 1/2- PLANO DE SITUACIÓN 2/2- CROQUIS- NOTA SIMPLE VIVIENDA Y TRASTERO 1/2- NOTA SIMPLE VIVIENDA Y TRASTERO 2/2- NOTA SIMPLE GARAJE 1/2- NOTA SIMPLE GARAJE 2/2

DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA- FOTOGRAFIA EXTERIOR- FOTOGRAFIA INTERIOR 1/3- FOTOGRAFIA INTERIOR 2/3- FOTOGRAFIA INTERIOR 3/3

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Ref. 2006/123456/15 pag 3/14

SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD 00.1.-IDENTIFICACIÓN DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓNInforme emitido por ARQUITASA, Sociedad de Tasaciones de los Colegios de ArquitectosEspaña, S.A., inscrita en el Registro Oficial del Banco de España con el número 4.404 en3 de Febrero de 1992.

defecha

0.2.-DATOS DEL SOLICITANTE---------------------- con domicilio en AVDA. ---------------, Nº -- 27002 - Lugo

0.3.-FINALIDADLa finalidad del presente informe es la de valorar un ELEMENTO RESIDENCIAL YTERMINADO para Garantía hipotecaria de préstamos sujetos a Ley 2/1981.

ANEXO

Siendo la Entidad Solicitante : Bankinter (Suc. ----)

La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9Abril de 2003.

Ordendede

IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 1Descripción del inmueble: VIVIENDA EN EDIFICIO, PLAZA DE APARCAMIENTO Y TRASTEROEstado del inmueble: Terminado

1.1.-LOCALIZACIÓNAvenida ----------, Nº ----, Piso --, Puerta ----

MUNICIPIOPROVINCIA27002 LUGO Lugo

La documentación registral de que se ha dispuesto (nota simple registral), describe inmueble como vivienda de la planta baja de la Avda. ---------, nº -------, actualmente la nominación de piso ------- del número de policía ---- del citado vial, sinexistan dudas en la identificación al respecto.

elcorrespondiendo

que

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Ref. 2006/123456/15 pag 4/14

1.2.-DATOS REGISTRALESRegistro de la Propiedad nº ----- de LUGO

Finca RegistralUnidad Libro Tomo InscripciónFolio

Residencial Piso

-------- ------ ----- ------- ---------

-------- Trastero nº --- ----- ------- ---------

Anexo Garaje

-------- Garaje nº ---- ----- ------- ---------

La superficie registral reseñada para la finca nº --------, se corresponde con la útil global deplanta de semisótano en donde se ubica el anexo garaje, siéndole asignada a la1/--- ava parte indivisa del mismo, que se traduce en el aprovechamiento efectivo de cochera grafiada con el nº ---, de -------- m2 útiles.

lapropiedad

la

COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN 2COMPROBACIONES REALIZADASCorrespondencia con finca registralComprobación Planeamiento UrbanísticoServidumbres visiblesEstado de ocupación, uso y explotaciónEstado de conservación aparenteRégimen Protección Patrimonio Arquitec.

DOCUMENTACIÓN UTILIZADAPlano de situación, Croquis del inmueble, Nota Simple, Reportaje fotográfico

LOCALIDAD Y ENTORNO 33.1.-LOCALIDAD

TIPO DE NÚCLEOLugo, capital de la provincia, con una extensión de 332 km2, es uno de los mayoresmunicipales de Galicia y confluencia de caminos en uno de los accesos a la Comunidadtravés de la N-VI. Está experimentando un fuerte crecimiento en los últimos años, fruto dedesplazamientos desde los pueblos del entorno.

términosa

los

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Ref. 2006/123456/15 pag 5/14

OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTALa actividad económica es múltiple, centrándose principalmente en el sector Además, por el hecho de tratarse de la capital, concentra todos los organismos oficiales,la consiguiente creación de puestos de trabajo.

terciario.con

POBLACIÓNSegún el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2001: 88.901 habitantes de derecho.La tendencia, respecto al padrón de 1996, es: Creciente.

EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓNLa población de hecho es sensiblemente superior a la de derecho.La tendencia durante los últimos años ha sido creciente y en la actualidad aumentando la población, fruto de los desplazamientos desde los núcleos rurales, en losse aprecia un continuo descenso.

continúaque

3.2.-ANÁLISIS ELEMENTAL DEL ENTORNO

DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOSEntorno urbano de reciente factura, en vías de consolidación, plenamente desarrollado predominante en una tipología de edificación en manzana abierta con zonas circundantes.El inmueble que nos ocupa está situado en la Avda. de Magoi, a la altura de sucon la rúa Madanela, en pleno Polígono de Aceña de Olga y en una zona cercana a laUniversitaria de la capital.La calidad de la construcción del entorno es de nivel medio o superior.

yajardinadas

confluenciaciudad

CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURABuena y completa, con dotación de todos los servicios urbanos.

EQUIPAMIENTODispone de un grado de equipamiento medio dada su ubicación: comercial docente y deportivo próximo; sanitario y administrativo a media distancia.

inmediato;

COMUNICACIONESLas comunicaciones en el núcleo son buenas y rápidas, existiendo suficientespúblicos, que ven incrementada su intensidad en época lectiva.Las comunicaciones exteriores se realizan fácilmente a través de la Avda. Alfonso X Elque confluye con la N-VI.El aparcamiento en superficie es proporcionado y no presenta dificultades.

transportes

Sabio,

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Ref. 2006/123456/15 pag 6/14

DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO 44.1.-DESCRIPCIÓNOBSERVACIONES. El terreno se encuentra ocupado por la edificación y una zonaajardinada, si bien no se consideran necesarias más aclaraciones a efectos de tasación.

circundante

4.2.-INFRAESTRUCTURASALUMBRADO PÚBLICO. Si, municipal.SUMINISTRO DE AGUA. Red municipal de abastecimiento.PAVIMENTACIÓN DE VIALES. Amplia avenida bidireccional perfectamente pavimentada.RED DE SANEAMIENTO. Hasta la red municipal.SUMINISTRO ELÉCTRICO. Si, R.E.B.T.Compañía suministradora principal: B.E.G.A.S.A.RECOGIDA NEUMÁTICA DE RESIDUOS SOLIDOS. Garantizada por concesión municipal.ZONAS AJARDINADAS. De uso privativo en la propia parcela matriz.Entorno con diversos espacios lúdicos de uso público.

DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN 55.1.-DESCRIPCIÓN

5.1.1.-CONJUNTOSe trata de un bloque exento dispuesto longitudinalmente a lo largo de la Avda. ----ubicado en la confluencia con la rúa Madanela. Cuenta con dos portales de independientes, grafiados con los números ---- y ---- del vial de emplazamiento.A la vivienda objeto del presente informe se accede por el el nº -----. Desde el nivel de la rasante por la Avda. -------------, cuenta con: planta de semi-sótanogarajes y trasteros, planta baja (ligeramente elevada sobre la rasante) para portal de accesoviviendas, y tres plantas altas más de viviendas con aprovechamiento bajo-cubierta, paratotal de 11 pisos.

---------,acceso

paray

un

5.1.2.-DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLERESIDENCIAL PISOPlanta Primera Recibidor-distribuid, salón comedor, cocina, dormitorio, baño y

tendedero.

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Ref. 2006/123456/15 pag 7/14

ANEXO GARAJESemisótano garaje.

Semisótano trastero.

5.2.-SUPERFICIESSUPERFICIE COMPROBADA (m²) SUPERFICIE REGISTRAL (m²)

UTIL CONS.C.CUSO CONSIDERADO CONSTR. CONS.C.C UTIL S/DEFINIR

Residencial Piso

----- - - - ----- - - - 79,45 61,10 - - -

Anexo Garaje - - -

----- - - - Garaje nº------ - - - 25,00 884,20 - - -

Anexo Trastero - - -

----- - - - Trastero nº ------ - - - 5,20 - - - - - -

5.3.-CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

5.3.1.-ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓNLa estructura portante del edificio se supone resuelta mediante pórticos de hormigóny forjados a base de viguetas y bovedillas cerámicas.Cubierta inclinada de placas de pizarra.Cerramientos exteriores a base de doble hoja de fábrica de ladrillo con cámara y aislante.Fachada rematada en monocapa con balaustres de hierro lacado en balconadas.Portal con solado en mármol, paredes guarnecidas en madera, y techo de escayola. Puertaacceso en aluminio lacado negro.

armado

de

5.3.2.-ELEMENTO INDIVIDUAL OBJETO DE VALORACIÓNTERMINACIONES

RESIDENCIAL PISOPLANTA PRIMERA PAVIMENTOS PAREDES TECHOS

Recibidor-distribuid Tarima de madera Pintura Escayola

Salón Comedor Tarima de madera Pintura Escayola

Cocina Gres azulejo Escayola

Dormitorio Tarima de madera Pintura Escayola

Baño Gres azulejo Escayola

Tendedero Gres azulejo Escayola

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Ref. 2006/123456/15 pag 8/14

ANEXO GARAJESEMISÓTANO PAVIMENTOS PAREDES TECHOS

Garaje Hormigón pulido Pintura Pintura

ANEXO TRASTEROSEMISÓTANO PAVIMENTOS PAREDES TECHOS

Trastero Hormigón pulido Pintura Pintura

CARPINTERÍA EXTERIOR

RESIDENCIAL PISOVentanales de PVC blanco, con rotura de puente térmico y vidriería tipo Climalit. Persianalamas de PVC.

de

ANEXO GARAJEPortalón metálico de accionamiento automático para acceso a garaje.

ANEXO TRASTEROPuerta metálica ventilada.

CARPINTERÍA INTERIOR

En contrachapado de madera tipo sapelly, con acabado barnizado.

5.3.3.-INSTALACIONES ESPECÍFICASAGUA CALIENTE. Si, mediante caldera mixta individual de gas natural.CALEFACCIÓN. Si, mediante caldera mixta individual de gas natural. Radiadores de fundición.CLIMATIZACIÓN. No dispone.VIDEO PORTERO. Si dispone.ASCENSORES. Si, uno en portal reseñado.TIPOS DE COMBUSTIBLE. Gas natural canalizado.TELÉFONO. Instalación normalizada.APARATOS SANITARIOS. Loza de calidad estándar. Grifería monomando.OTRAS. - Armarios empotrados forrados y divididos.

- Zonas comunes ajardinadas de uso privativo.

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Ref. 2006/123456/15 pag 9/14

5.4.-SITUACIÓN ACTUAL

Inmueble totalmente terminado, con calidades sencillas, en un buen estado deNo se observan deterioros aparentes.

conservación.

5.5.-ANTIGÜEDADUSO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN Uso Ppal./Vida util

Residencial Piso

---- 1.997 - - - Residencial/100

Trastero nº ---- 1.997 - - - Residencial/100

Anexo Garaje

Garaje nº ----- 1.997 - - - Residencial/100

DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA 6PLANEAMIENTO VIGENTE. P.G.O.U. del Excmo. Concello de Lugo.OBSERVACIONES GENERALES. El inmueble se encuentra aparentemente dentro ordenación, por lo que no son necesarias más aclaraciones a efectos de tasación.

de

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN 7TENENCIA Y LIMITACIONES

Propietario (Pleno Dominio) : Doña Sagrario López Costa

Destino previsto : Venta

DERECHOS REALES

CARGAS Y SERVIDUMBRES. No se consideran.

ANÁLISIS DE MERCADO 88.1.-OFERTAMedia dentro del mercado secundario, si bien el destino principal es el alquiler consecuencia de la proximidad del campus universitario.Los inmuebles no presentan ningún problema de venta y se enajenan en plazos medios.

como

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Ref. 2006/123456/15 pag 10/14

8.2.-DEMANDADemanda de tipo medio, en consonancia con la oferta. El producto se ajusta a lapor ubicación, calidades, superficie y precio.

demanda

8.3.-INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILEREl intervalo de variación, en valores unitarios, de viviendas de similares ubicadas en el entorno próximo a la vivienda que se valora oscila entre 1.300 €/m² y€/m² construido.Los alquileres parten de 4,5 euros/m2 útil/mes para una vivienda en régimen arrendamiento habitual y tamaño medio.

características1.650

de

8.4.-EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓNProducto de calidad media, con una buena distribución.Los precios son competitivos en relación al mercado en la zona.Expectativas de revalorización no significativas, en torno al IPC.

8.5.-DIFERENCIAS ENTRE EL VALOR DE MERCADO Y EL VALORHIPOTECARIOEl mercado de este tipo de inmuebles no ha experimentado caídas significativas yde los precios en los últimos diez años, ni se prevén a corto y medio plazo, por lo que nosido necesario ajustar el valor obtenido por comparación con el mercado, y de esteresultan iguales el valor de mercado y el valor hipotecario.No se observan diferencias, fundamentando este criterio en las bases de datos de sociedad, sobre información publicada y obtenida de los organismos oficiales referente aprecios de mercado de las viviendas en los últimos diez años.

duraderasha

modo

lalos

DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS 99.1.-CALCULO DE REPERCUSION €/m²CALCULO DE REPERCUSION DEL SUELO POR METODO RESIDUAL ESTATICO ABREVIADONORMATIVA 

VM-NUEVO (1-B)USO CONSIDERADO CC GC B SUPERFIFUNIT FPARCIAL

Residencial Piso

1.654,82 0,82 ---- 490,00 93,10 18 79,45691,11 54.908,69

Anexo Garaje

- - - 1 Garaje nº ----- - - - - - - 25,00- - - - - -

Anexo Trastero

- - - 1 Trastero nº ------- - - - - - - 5,20- - - - - -

TOTAL SUELO 54.908,69

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Ref. 2006/123456/15 pag 11/14

9.2.-CÁLCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO (€/m²)MÉTODO DEL COSTE

C.CONST.USO CONSIDERADO G.NECES. %Df+fu %D ER VRBf/VRNREPERC(1) E.RECUP.

Residencial Piso

490,00 ----- 93,10 9,0 - - - 1.221,73691,11 - - -

Anexo Garaje

240,00 Garaje nº --- 45,60 9,0 - - - 259,90- - - - - -

Anexo Trastero

350,00 Trastero nº ----- 66,50 9,0 - - - 379,02- - - - - -

(1) Valor unitario de la repercusión del suelo + gastos necesarios.

9.3.-CALCULO DEL VALOR DE MERCADO (VM)MÉTODO DE COMPARACIÓN

COMPARABLES(€/m²)C.P.REFERENCIA TIPOLOGÍA O/T m² V.VENTA COEF.DIRECCIÓN

6250706000131 CAMIÑO REA LUGO 27004 O 25 520,00 1,000Garaje

2000706000061POETA DIAZ CASTRO, LUGO

27004 O 25 414,00 1,000Garaje

6251106000190CAMPOS NOVOSLUGO

27002 O 25 400,00 1,000Garaje

6251106000191ALFONSO X, O SABIOLUGO

27002 O 25 390,00 1,000Garaje

6251106000192MADANELA LUGO 27002 O 25 460,00 1,000Garaje

6251106000193XOSE CASTIÑEIRALUGO

27002 O 25 470,00 1,000Garaje

Precio homogeneizado por m², Anexo Garaje . . . . 434,62 € 

 

C.P.REFERENCIA TIPOLOGÍA O/T m² V.VENTA COEF.DIRECCIÓN

6251006000155CORUÑA, AVENIDA DE A, , LUGO

27003 O 87,1 1.478,07 1,049Piso

6250906000185FINGOY, RONDA, LUGO

27002 O 104 1.485,58 1,020Piso

6250906000186DE MAGOI LUGO 27002 O 81,9 1.655,31 0,970Piso

6250806000187ESTRADA DA GRANXA, LUGO

27002 O 105 1.385,71 1,093Piso

6251106000189ALFONSO X, O SABIOLUGO

27002 O 91 1.516,48 1,020Piso

6251106000188CAMPOS NOVOSLUGO

27002 O 78 1.547,73 1,000Piso

Precio homogeneizado por m², Residencial Piso . . . . 1.546,56 €

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Ref. 2006/123456/15 pag 12/14

CRITERIOS DE HOMOGENEIZACIÓN

6251006000155 6251106000188CONCEPTO 6250906000185 6250906000186 6250806000187 6251106000189

Superficie de Vivienda 1,00 1,001,03 1,00 1,03 1,00

Ubicación del Edificio 1,05 1,001,00 1,00 1,00 1,00

Antigüedad del Edificio 0,97 1,000,99 1,00 1,00 1,00

Calidad de Vivienda 1,00 1,001,00 0,97 1,02 1,00

Anexos y Terrazas 1,00 1,001,00 1,00 1,00 1,00

Otros 1,03 1,001,00 1,00 1,04 1,02

Los comparables adoptados pertenecen a Lugo capital, mayoritariamente, al inmediato, responden a la tipología analizada y se encuentran afectos a determinaciones urbanísticas.Se han homogeneizado atendiendo a todos los criterios de ponderación que dictaminandisposiciones vigentes.

entornosimilares

las

9.4.-CÁLCULO DEL VALOR DE MERCADO (€/m²)MÉTODO DE COMPARACIÓN

D.REALESUSO CONSIDERADO E.RECUP. D.FUNCI. K V.MERCADOV.HOMOG. D.REALESUSO CONSIDERADO E.RECUP. D.FUNCI. K V.MERCADOV.HOMOG.

Residencial PisoResidencial Piso

- - - -------- 1.546,56 - - - - - - 1,266 1.546,56- - - 1ºC 1.546,56 - - - - - - 1,266 1.546,56

Anexo GarajeAnexo Garaje

- - - Garaje nº 434,62 - - - - - - 1,672 434,62- - - Garaje nº16 434,62 - - - - - - 1,672 434,62

9.5.-VALORES TÉCNICOS METODO DE COMPARACIÓN (€/m²)USO COMPARACIÓN

(1)Kh COMPARACIÓN

AJUSTADO (2)

Residencial Piso

------ 1.546,56 1 1.546,56

Anexo Garaje

Garaje nº------ 434,62 1 434,62

(1) Valor de mercado obtenido por el método de comparación.(2) Valor hipotecario obtenido por el método de comparación ajustado.

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Ref. 2006/123456/15 pag 13/14

9.6.-VALOR DE SEGURODe acuerdo con el Artículo 30 del Real Decreto 1289/1.991, del 2 de Agosto, el cualparte del articulado del Real Decreto 685/1.982 de 17 de Marzo, que a su vez desarrolla la2/1.981 de 25 de Marzo sobre Regulación del Mercado Hipotecario:

Artículo 30 "Seguro de Daños"

La suma segurada a efectos del artículo 30 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo,será inferior a la cantidad esultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del edificioelemento del edificio objeto de valoración el valor del terreno en el que se encuentra.

El valor a efectos de seguro asciende al global de CINCUENTA Y CINCO MILTREINTA Y TRES EUROS CON DIEZ CENT. (55.633,10 € ).

modificaLey

noo

SEISCIENTOS

9.7.-RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)M. COSTEUSO CONSIDERADO COMPARACIÓN

(1)

SEGUROFINCA

Residencial Piso

97.066,45 ----- 122.874,19 46.327,30-----

1.970,90 Trastero nº ----- 2.165,80-----

Anexo Garaje

6.497,50 Garaje nº----- 10.865,50 7.140,00-----

105.534,85 133.739,69 55.633,10TOTAL

(1) Valor de comparación ajustado igual al valor de comparación.

VALORES DE TASACIÓN10USO CONSIDERADO M SUPERF.

(m²)V.ADOPTADO

(€/m²)V.UNIDAD

(€)V.AGRUPACIÓN

(€)

Residencial Piso

------- M 79,45 1.546,56 122.874,19 124.845,09

Trastero nº ----- C 5,20 379,02 1.970,90

Anexo Garaje

Garaje nº------ M 25,00 434,62 10.865,50 10.865,50

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Ref. 2006/123456/15 pag 14/14

Método (M):(M): (Coste y Comparación) (C): Coste

De estas cantidades se habrá de deducir, en su caso, aquellas cargas y gravámenespuedan recaer sobre el bien tasado no incluidas en la documentación obligatoria utilizadamotivadas por vicios ocultos no detectados.

queo

LUGO, 21-11-2006

El inmueble ha sido visitado por última vez el 21-11-2006El valor de tasación es de 135.710,59 € (CIENTO TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS DIEZ EUROS CON CINCUENTAY NUEVE CENT.)

TASADOR FACULTATIVO, 00625

JOSE MANUEL LOPEZ VALIÑOARQUITECTO

VALIDADOR DELEGADO

ANDRES FERNANDEZ ASCARIZ Mª JOSEFA SISO VEGA

El presente informe escrito consta de 14 páginas. Fecha limite de validez: 21 de Mayo de 2007,

FECHA DE EMISION CADUCIDAD Y FIRMAS11

DOCUMENTACION ANEXA AL INFORME12Ver anexos aportados en la documentación.

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

ARQUITASA, SOCIEDAD DE TASACIONES DE LOS COLEGIOS DE ARQUITECTOS DE ESPAÑA, S.A. INSCRITA EN EL REGISTRO OFICIAL DEL BANCO DE ESPAÑA CON EL NÚMERO 4.404 EN FECHA 3 DE FEBRERO DE 1992.

Nº DE EXP.: 2006/123456/15 pag 1/3

CERTIFICAQue con fecha 21-11-2006 ha emitido el informe de tasación realizado por----------------------------------------, ARQUITECTO colegiado con el número 965 en elCOL. DE ARQUITECTOS DE GALICIA de como técnico facultativo, solicitadoBankinter a instancias de ------------------------------------------- referenciado con 2006/123456/15 cuya redacción se ajusta a la Orden ECO/805/2003, del 27 Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinadospara ciertas finalidades financieras, publicada en el B.O.E del 9 de Abril deValor de tasación del inmueble Elemento Residencial Y Anexo Terminado situadoAvenida ------------------, Nº ----, Piso --, Puerta --- de Lugo , ha sido obtenido resultado de aplicar el método de Comparación y el método del Costeen dicha normativa de acuerdo a la finalidad prevista como Garantía hipotecariapréstamos sujetos a Ley 2/1981, correspondiendo los datos registrales a siguientes:

--------Colegio

pornºde

derechos2003.El

encomo

establecidosdelos

TomoLibro Folio FincaRegistro / Sección Inscripción

1157718 178 71364LUGO 1 2ª

1157718 178 71364LUGO 1 2ª

1313874 23 90752LUGO 1 1ª

135.710,59 € (CIENTO TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS DIEZ EUROS CONCINCUENTA Y NUEVE CENT.)

El titular registral en el momento de la tasación es ------------------------------------------,ello según la documentación registral de la que se ha dispuesto para realizar valoración.Visitado el inmueble por el mencionado ARQUITECTO por última vez el día 21Noviembre de 2006, se encuentra actualmente en desuso, y que a fecha detienen un VALOR DE TASACIÓN que asciende a la cantidad de:

todola

dehoy,

DENOMINACIÓN S.ADOPTADA VALORFINCA S.UTILResidencial Piso ------- 79,45 m² 122.874,19 €71364 61,1 m² Trastero nº ------- 5,2 m² 1.970,90 €71364 4,8 m²Anexo Garaje Garaje nº------- 25 m² 10.865,50 €90752 10,35 m²TOTAL 109,65 m² 135.710,59 €76,25 m²

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Nº DE EXP.: 2006/123456/15 pag 2/3

Valor mínimo a cubrir por el seguro . . . 55.633,10 €

De estas cantidades se habrá de deducir, en su caso, aquellas cargas yque puedan recaer sobre el bien tasado no incluidas en la documentaciónutilizada o motivadas por vicios ocultos no detectados.

gravámenesobligatoria

Para la obtención del valor de tasación se han utilizado los métodos y derivados de los mismos que a continuación se detallan:

valores

RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)M. COSTEUSO CONSIDERADO COMPARACION

(1)

SUELO VUELO SEGUROFINCA

Residencial Piso

46.327,3097.066,45 ------ 122.874,19 54.908,69 67.965,5071364

2.165,801.970,90 Trastero nº ----- - - - - - - 1.970,9071364

Anexo Garaje

7.140,006.497,50 Garaje nº------ 10.865,50 - - - 10.865,5090752

55.633,10105.534,85TOTAL 133.739,69 54.908,69 80.801,90

(1) Valor de comparación ajustado igual al valor de comparación.

Limitaciones al dominio:Cargas y servidumbres: No se consideran..

OBSERVACIONES REGISTRALES

La superficie registral reseñada para la finca nº -------------, se corresponde con laglobal de la planta de semisótano en donde se ubica el anexo garaje, asignada a la propiedad 1/------- ava parte indivisa del mismo, que se traduce enaprovechamiento efectivo de la cochera grafiada con el nº ------, de ------- m2 útiles.

útilsiéndole

el

LUGO a 21 de Noviembre de 2006El valor de tasación es de 135.710,59 € (CIENTO TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS DIEZEUROS CON CINCUENTA Y NUEVE CENT.)

la validez de este certificado será de 6 meses a contar desde la fecha de última visitaFecha límite de validez: 21 de Mayo de 2007

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

Nº DE EXP.: 2006/123456/15 pag 3/3

VALIDADOR DELEGADO Fdo. por el Tasador

JOSE MANUEL LOPEZ VALIÑOARQUITECTO

ANDRES FERNANDEZ ASCARIZ Mª JOSEFA SISO VEGA

CIF-A-59307777. Av. Perez Galdos, 13-1º-1ª - Tel. (96) 352 25 03 - Fax (96) 351 55 97 - 46007 VALENCIA

DOCUMENTACION FOTOGRÁFICANº DE EXP.: 2006/123456/15 pag 1

FOTOGRAFIA EXTERIOR

FOTOGRAFIA INTERIOR 1/3

Avenida ---------------------------------------------- de Lugo (Lugo)

DOCUMENTACION FOTOGRÁFICANº DE EXP.: 2006/123456/15 pag 2

FOTOGRAFIA INTERIOR 2/3

FOTOGRAFIA INTERIOR 3/3

Avenida ------------, Nº -----, Piso ----- Puerta ----- de Lugo (Lugo)

PLANO DE SITUACIÓN 1/2

2006/00123456/15DOCUMENTACION APORTADA

Avenida ---------------- Nº ----, Piso -----, Puerta ------- de Lugo (Lugo)

PLANO DE SITUACIÓN 2/2

2006/123456/15DOCUMENTACION APORTADA

Avenida -------------, Nº ------, Piso ---, Puerta ------ Lugo (Lugo)

CROQUIS

2006/123456/15DOCUMENTACION APORTADA

Avenida ------------, Nº -------, Piso -------, Puerta ----- de Lugo (Lugo)

NOTA SIMPLE VIVIENDA Y TRASTERO 1/2

2006/123456/15DOCUMENTACION APORTADA

Avenida ----------------, Nº ------, Piso ----, Puerta ----- de Lugo (Lugo)

NOTA SIMPLE VIVIENDA Y TRASTERO 2/2

2006/123456/15DOCUMENTACION APORTADA

Avenida --------------- Nº -----, Piso ------, Puerta ----- de Lugo (Lugo)

NOTA SIMPLE GARAJE 1/2

2006/123456/15DOCUMENTACION APORTADA

Avenida ------------, Nº ----, Piso -----, Puerta ---- de Lugo (Lugo)

NOTA SIMPLE GARAJE 2/2

2006/123456/15DOCUMENTACION APORTADA

Avenida ---------------, Nº ------, Piso -----, Puerta ---- de Lugo (Lugo)