COMPARACIÓN Y VALIDACIÓN DEL MÉTODO CRITIC CON EL …

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COMPARACIÓN Y VALIDACIÓN DEL MÉTODO CRITIC CON EL MÉTODO

TRADICIONAL COMPARACIÓN O DE MERCADO PARA LA OBTENCIÓN DE VALORES

DE INMUEBLES CON USO RESIDENCIAL EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ.

DIANA MARTIZA MOLANO TORRES

JUAN CARLOS ALVARADO SÁNCHEZ

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

ESPECIALIZACION EN AVALÚOS

Bogotá, Colombia

2018

* Ing. Edwin Robert Pérez Carvajal

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Agradecimientos:

Nuestros más sinceros agradecimientos a

la especialización de avalúos por el aprendizaje

impartido y el apoyo incondicional en el

alcance de esta meta.

Nota:

Se prohíbe total o parcialmente para cualquier fin

la reproducción del presente documento y de

cualquier información en el contenida.

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TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................................ 8

I. OBJETIVOS ......................................................................................................................................... 9

I.1. OBJETIVO GENERAL ................................................................................................................ 9

I.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ........................................................................................................ 9

II. MARCO TEÓRICO ............................................................................................................................ 10

II.1. MÉTODOS DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN ........................................................ 11

II.2. ESTADO DEL ARTE SOBRE INVESTIGACIONES QUE IMPLEMENTAN EL MÉTODO

CRITIC ................................................................................................................................................... 13

III. METODOLOGÍAS VALUATORIAS ........................................................................................... 15

III.1. MÉTODO TRADICIONAL ....................................................................................................... 15

III.2. MÉTODO CRITIC ..................................................................................................................... 16

III.3. REGRESIÓN LINEAL ............................................................................................................... 16

III.4. RUTA METODOLÓGICA......................................................................................................... 17

IV. IMPLEMENTACIÓN DE LA METODOLOGÍA (CASOS DE ESTUDIO) ................................. 18

V. ANÁLISIS DE RESULTADOS ......................................................................................................... 50

VI. BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................ 51

VII. ANEXOS ........................................................................................................................................ 52

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TABLA DE ILUSTRACIONES

Ilustración 1 Fórmula Ponderación CRITIC ............................................................................................... 16

Ilustración 2 Localización de los casos de estudio...................................................................................... 18

Ilustración 3 Ubicación Caso No. 1 y fachada edificio ............................................................................... 19

Ilustración 4 Regresión lineal Caso No. 1 ................................................................................................... 21

Ilustración 5 Ubicación Caso No. 2 y fachada casa .................................................................................... 26

Ilustración 6 Estudio de mercado Caso No. 2 ............................................................................................. 26

Ilustración 7 Regresión lineal Caso No. 2 ................................................................................................... 28

Ilustración 8 Ubicación Caso No. 3 y fachada edificio ............................................................................... 32

Ilustración 9 Estudio de mercado Caso No. 3 ............................................................................................. 32

Ilustración 10 Regresión lineal Caso No. 3 ................................................................................................. 34

Ilustración 11 Ubicación Caso No. 4 y fachada casa .................................................................................. 38

Ilustración 12 Ubicación Caso No. 5 y fachada casa .................................................................................. 44

Ilustración 13 Estudio de mercado Caso No. 5 ........................................................................................... 44

Ilustración 14 Regresión lineal Caso No. 5 ................................................................................................. 46

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TABLA DE TABLAS

Tabla 1 Consolidado casos de estudio ........................................................................................................ 18

Tabla 2 Estudio de mercado Caso No. 1 ..................................................................................................... 20

Tabla 3 Análisis estadístico Caso No. 1 ...................................................................................................... 20

Tabla 4 Avaluó comercial por el método de comparación o de mercado Caso No. 1 ................................ 20

Tabla 5 Variables para la regresión lineal ................................................................................................... 21

Tabla 6 Datos del inmueble a valorar y de los comparables ....................................................................... 22

Tabla 7 Correlación entre variables ............................................................................................................ 22

Tabla 8 Variables correlacionadas con el Valor venta final........................................................................ 22

Tabla 9 Variables normalizadas .................................................................................................................. 23

Tabla 10 Desviación estándar ..................................................................................................................... 23

Tabla 11 Coeficientes de correlación .......................................................................................................... 23

Tabla 12 Normalización de la ponderación de las variables ....................................................................... 23

Tabla 13 Ponderación del inmueble a valorar y de los comparables .......................................................... 24

Tabla 14 Ratios de valoración. .................................................................................................................... 24

Tabla 15 Cuadro resumen valores Caso No. 1 ............................................................................................ 24

Tabla 16 Análisis estadístico Caso No. 2 .................................................................................................... 27

Tabla 17 Avaluó comercial por el método de comparación o de mercado Caso No. 2 .............................. 27

Tabla 18 Variables para la regresión lineal ................................................................................................. 27

Tabla 19 Correlación entre variables .......................................................................................................... 28

Tabla 20 Variables correlacionadas con el Valor venta final...................................................................... 29

Tabla 21 Variables normalizadas ................................................................................................................ 29

















Tabla 38 Estudio de mercado Caso No. 4 ................................................................................................... 38




Tabla 42 Regresión lineal Caso No. 4 ......................................................................................................... 40

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Tabla 64 Consolido de resultados. .............................................................................................................. 50

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TABLA DE ANEXOS

Anexo 1 Estudio de mercado Caso 1 .......................................................................................................... 53





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INTRODUCCIÓN

El presente proyecto tiene como propósito comparar y validar el método CRITIC con la metodología

valuatoria tradicional comparación o de mercado en inmuebles residenciales de Bogotá en diferentes

tipologías de vivienda, con el fin de brindar nuevas alternativas de valuación de inmuebles.

En Colombia la normatividad vigente para la valoración de bienes inmuebles se rige principalmente por la

Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) y las normas técnicas

establecidas por el ICONTEC y Fedelonjas dentro de las cuales se encuentran las bases para la valoración

del valor de mercado (NTS S 01), las bases para la determinación de valores distintos del valor de mercado

(NTS S 02), el contenido de informes de valuación de bienes inmuebles urbanos (NTS I 01), el contenido

de informes de valuación de bienes inmuebles rurales (NTS I 02) y el contenido de informes de valuación

(NTS S 03). Adicionalmente, se encuentran las Guías Técnicas Sectoriales pertinentes a la valuación de

bien inmuebles (GTS E 01 y GTS E 04) conceptos y principios generales de valuación (GTS G 02), dando

aplicabilidad al método comparación de mercado como método tradicional de valuación, sin embargo, por

las características y naturaleza de los inmuebles en muchos casos no existe oferta de inmuebles comparables

con el objeto de estudio.

Por tanto aparte de las metodologías valuatorias tradicionales para la valoración de bienes inmuebles se

quiere comparar y validad una nueva metodología con mayor dinamismo en la interrelación de las variables

representativas en la determinación del valor de los inmuebles residenciales, como el método CRITIC

(CRiteria Importance Through Intercriteria Correlation), el cual tiene en cuenta los pesos de los criterios;

el peso de un criterio es tanto mayor cuanta mayor sea su varianza (mayor desviación típica), y cuanta

mayor información diferente a la de los otros criterios aporte (menor coeficiente de correlación entre

columnas).

El método CRITIC es original de Diakoulaki et al (1995) y su nombre es el acrónimo de CRiteria

Importance Through Intercriteria Correlation. Se presentó en un artículo “Determining objective weights

in multiple criteria problems: The CRITIC method” publicado en la revista Computers Operational

Research en 1995, en el que se realiza la priorización de un grupo de empresas en función de tres criterios:

Rentabilidad, Penetración en el mercado y Productividad. Es un método de ponderación de criterios. En la

actualidad este método tiene múltiples ámbitos de aplicación como por ejemplo la valoración de empresas,

valoración de inmuebles, el valor de un jugador de futbol, entre otros.

El método CRITIC se ha utilizado en la valuación de inmuebles en conjunto con el método del Ratio de

valuación, CRITIC en valoración se clasifica dentro de los métodos comparativos ya que para su aplicación

se parte de una serie de comparables de los cuales, además de ser lo más parecidos al activo a valorar, se

debe tener el valor final de la transacción y de las variables explicativas del mismo.

De tal modo, el objeto principal del presente documento se enfoca en la comparación del método CRITIC

y del método comparación o de mercado en inmuebles residenciales de Bogotá en diferentes tipologías de

vivienda, y validar los resultados obtenidos en cada una de las metodologías; pretendiendo generar nuevas

herramientas en la aplicación del método para la valoración de diferentes inmuebles que presentan poca

homogeneidad en cuanto a las ofertas del mercado.

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I. OBJETIVOS

I.1. OBJETIVO GENERAL

Comparar y validar la metodología Decisión Multicriterio Universalmente conocida como el

método CRITIC, acrónimo de CRiteria Importance Through Intercriteria Correlation, con el

método tradicional, método de comparación o de mercado y la regresión lineal múltiple para la

obtención de valores de cinco (5) inmuebles con uso residencial en la ciudad de Bogotá.

I.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

- Identificar las cualidades de la metodología de Decisión Multicriterio Universalmente conocida

como el método CRITIC para para la valoración de inmuebles residenciales.

- Confrontar de manera teórica y práctica la aplicación del método CRITIC con la metodología

tradicional de valuación (comparación de mercado) en inmuebles residenciales de Bogotá en las

tres tipologías de vivienda.

- Desarrollar un análisis multicriterio de las variables representativas en la determinación del valor

de cinco (5) bienes inmuebles residenciales en diversas tipologías de vivienda en la ciudad de

Bogotá.

- Validar la metodología del modelo CRITIC a valoración de bienes inmuebles residenciales de

Bogotá en diversas tipologías de vivienda.

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II. MARCO TEÓRICO

En este ítem se presenta una recopilación breve y concisa de los conceptos, aspectos teóricos y

reglamentación que se relaciona directamente con el tema del proyecto, se presentan conceptos que

aclaran y dan a entender la temática que se está trabajando. Además de los conceptos teóricos se precisa

el estado del arte contemplado desde las revisiones bibliográficas destacadas por su contenido en

relación con la información que permite desarrollar el presente trabajo.

El inicio de la discusión académica sobre los procesos de valorización debe partir de una aproximación

de tipo conceptual que clarifique el lugar de enunciación, haciendo de tal manera referencia a la

metodología que se propone implementar al interior del actual trabajo, en tal medida se presentara de

manera sucinta algunos elementos que arroja la literatura sobre dicha definición.

Por lo tanto la Real Academia Española enuncia que la valorización hace referencia a la “acción y

efecto de valorizar”, esta definición está marcada por la ausencia de un sujeto u objeto que es

valorizado, además no distingue otra serie de dimensiones que pueden afectar el proceso de

valorización como son las condiciones espaciales, temporales, económicas, etc, careciendo de

operatividad argumentativa para responder a la pregunta conceptual, aunado a la falta de descripción

de un método que permita identificar los mecanismos necesarios para establecer la valorización (RAE,

2017).

En tal sentido se encuentra que para Llano Elcid la valorización inmobiliaria consiste en “determinar

el Valor de Mercado de un Bien Inmueble expresado en unidades monetarias, en un momento

determinado y con una finalidad concreta”, esta definición contiene a diferencia de la expuesta por la

Real Academia Española las dimensiones del objeto de valorización, el fin de la misma en relación a

su operatividad dentro de un mercado de transacciones monetarias y económicas, sumado a la

dimensión de tipo temporal, dado que dichos procesos son cambiantes en el tiempo lo cual materializa

la condición de practicidad del proceso de avalúos (Llano, 2007).

Aun así, el esfuerzo de tipo categórico no cumple las expectativas sobre como plasmar dicha

metodología, por lo tanto la siguiente definición se aproxima en su doble dimensión, ya que contiene

la función pragmática y se aproxima a proponer una caracterización de tipo procedimental,

determinado en tal sentido que los avalaos inmobiliarios se corresponden a “la ciencia aplicada que

tiene como objetivo la determinación del valor de un bien, teniendo en cuenta, los atributos o variables

explicativas que lo caracterizan, el entorno económico, social y temporal en que se encuentra, utilizando

un método contrastado de cálculo que permita al experto incorporar tanto las variables cuantitativas o

componentes objetivos, como las variables cualitativas o componentes subjetivos del valor entre los

que se encuentra el conocimiento y la experiencia del valorador ” (Aznar y Guijarro, 2005), siendo de

esta definición la más aproximada dado que abarca múltiples aristas de la dimensión de valorización

inmobiliaria.

Entonces dadas las definiciones de tipo categórico sobre los elementos que deben constituir dichas

metodologías de avaluó, es fundamental enunciar que para el caso Colombiano las entidades que más

las implementan son el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el Instituto de Desarrollo Urbano de

Bogotá y la Secretaria de Habitad de Bogotá, solo por enunciar algunas, donde para la capital se viene

utilizando el uso de datos abiertos en aplicaciones que facilitan a los ciudadanos ver la valorización, el

uso del suelo, las tendencias demográficas y otras estadísticas de interés sobre la realidad catastral de

la ciudad. Por lo tanto, un caso exitoso de manejo de big data es el portal IDECA, el cual zonifica la

espacialidad de la ciudad mediante mapas temáticos donde se visualiza las áreas de terreno promedio

de la ciudad, los lugares dispuestos para uso de oficinas, las diferentes zonas donde se concentra la

construcción en altura y los rangos de valores que tienen algunos lugares en la ciudad.

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Es así como de manera global las metodologías de valuación les permiten a los entes gubernamentales

tener certeza de dichos datos ya que inciden sobre los procesos de tributarios por parte de los

ciudadanos, el desarrollo de políticas públicas de tipo diferencial y los desarrollos urbanísticos según

las necesidades o exigencias de la ciudad, algunos datos arrojados por IDECA manifiestan lo siguiente

sobre la realidad de la ciudad:

- El valor catastral de Bogotá es de $479 billones.

- En los últimos 8 años se han incorporado 62'117.388 de metros cuadrados nuevos de área

construida.

- En total, en Bogotá hay 278 millones de metros cuadrados construidos.

- Bogotá pasó de 1.9 millones de predios en 2008 a 2.4 millones en 2016

FUENTE: www.idecabogota.maps.arcgis.com

En correspondencia a lo anteriormente dicho se expide la resolución 70 del 2011, la cual tiene la

intención de establecer de manera técnica la formación del catastro, su actualización y archivo, pero

como nos lo anuncian las pesquisas realizadas dicha resolución afecta las disposiciones sobre elementos

tributarios, jurídicos, económicos y físicos, que para el caso de la presente investigación se dispone al

interior del aspecto económico “la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición

de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él

comprendidos” esto registrado en el artículo 5 de la resolución (IGAC, 2011).

Por otra parte, allí mismo se ubica la forma en la cual el IGAC comprende el avaluó catastral en el

artículo 8 el cual consiste para dicha institución en “la determinación del valor de los predios, obtenido

mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada

predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los

terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las autoridades catastrales realizarán los avalúos

para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones

y para terrenos”, por lo tanto, se infiere que implementan metodologías de comparación de variables

semejantes a las propuestas para la presente investigación (IGAC, 2011).

Finalmente se encuentra prioritario para la presente investigación la ubicación y caracterización de la

condición teórica de algunos modelos de valorización inmobiliaria, ya que sus enfoques permiten ubicar

las procedencias de tipo epistemológico, metodológico y conceptual a la hora de llevar a cabo las

prácticas de valorización.

En tal sentido se pretende mostrar a grandes rasgos los elementos que configuran el modelo

“tradicional” de avalúos inmobiliarios y el modelo CRITIC que se corresponde con análisis mucho más

complejos a la hora de realizar dichos procedimientos, en tal medida se hará una breve exposición de

las características fundamentales de ambos enfoques y finalmente se justificará por qué se asume para

la presente investigación un modelo de mayor complejidad.

II.1. MÉTODOS DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN

Los métodos de valoración por comparación parte de dos procesos de simplificación de los

procedimientos de avaluó, los cuales tienen que tener como antesala un importante catastro actualizado

http://www.idecabogota.maps.arcgis.com/

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que permita manejar de manera uniforme los procesos de higienización de los inmuebles a estudiar, por

otra parte un mercado importante de bienes inmuebles los cuales ingresen en las dinámicas del mercado

para ser valorizados, de tal manera que se cumplan las condiciones de homologación y homogenización,

la primera entendida como un proceso de contraste entre bienes inmobiliarios y la segunda como un

proceso de equiparación de los mismos, ya sea por su ubicación espacial, inventarios urbanos, procesos

sociales u otras dinámicas que interfieran, permitiendo de esta manera constituir conjuntos de bienes

inmuebles que a pesar de sus diferencias intrínsecas puedan ser aglomerados de manera uniforme,

haciendo de esta manera un corte transversal de estratificación o segmentación (Aznar, 2012).

A modo de ejemplo se encuentra que la metodología a emplear en campo seria de la siguiente manera

“De forma muy elemental en la fig. 1 podemos observar dos viviendas y de una de ellas se conoce su

precio y de la otra debemos estimar el valor. Con base en la comparación encontramos que la diferencia

principal está en la puerta de entrada y en el ventanal lateral. Una forma de estimar el valor final es

determinando el costo de construir el ventanal y la puerta, de esta forma ambos inmuebles estarían en

las mismas condiciones” (Aznar, 2012).

Sumado a los procesos de comparación, el sujeto que avalúa debe tener conciencia de su injerencia a

la hora de determinar dichos valores, por lo cual se hace necesario que identifique las variables que

implementara en tales procesos, ya que si bien cada realidad es especifica es necesario que construya

un marco de referencia metodológico para aproximar dichos valores al mayor grado de certeza, siendo

justo con sus opiniones ya que de él depende los frutos o resultados del avaluó (Aznar, 2012).

En tal sentido los procesos de avaluó inmobiliario mediante el método de comparación se divide a

grandes rasgos entre el método por corrección simple y el método de corrección múltiple, donde el

primero contempla las características y el precio final de un bien inmueble A frente a un bien inmueble

B, donde la determinación del valor de dicho activo estará dada solo por una comparación a partir de

las variables de homogeneidad. Por otra parte, se propone de manera un tanto más compleja el método

de corrección múltiple, el cual, si bien se vale del ejercicio de homogenización y comparación, utiliza

otra serie de variables de corrección que hacen que dicha valoración sea mucho más completa,

aproximándose de tal modo a un grado mayor de certeza, ya implementa al interior de sus índices la

sumatoria aritmética o ponderada de los precios corregidos (Martínez, 2003)

Aun así, es de resaltar que los métodos por comparación simple si bien son los más implementados, no

son tan rigurosos como los métodos de comparación múltiple, donde estos últimos emergen de la Teoría

de Decisiones Multicriterio la cual es definida como un “campo multidisciplinar que intenta aunar

conocimientos de diferentes disciplinas como la economía, la optimización, la investigación operativa

etc. Con el propósito de ayudar a los centros decisores públicos y privados tanto a entender los procesos

de toma de decisiones cómo a mejorar la decisión final” (Moreno-Jiménez, 2002).

Es así como la Teoría de Decisiones Multicriterio nace para dar respuesta a los sectores públicos o

privados a la hora de tomar decisiones de tipo crucial, de esta se desprende la Teoría de la Decisión

Multicriterio cuya premisa esencial es que “ los agentes económicos no optimizan sus decisiones en

base a un solo objetivo, sino que por el contrario pretenden buscar un equilibrio o compromiso entre

un conjunto de objetivos usualmente en conflicto o bien pretenden satisfacer en la medida de lo posible

una serie de metas asociadas a dichos objetivos” (Romero, 1992).

Estos elementos hacen parte de los desarrollos posteriores a la revolución marginalista que se generó

en la economía, y que para la actual revisión de tipo teórico cobra sentido en la medida en la cual

expone los criterios de asignación de importancia múltiple a diferentes centros de interés del

consumidor a la hora de valorar la multiplicidad de ofertas de bienes, que para nuestro caso son bienes

inmuebles.

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II.2. ESTADO DEL ARTE SOBRE INVESTIGACIONES QUE IMPLEMENTAN EL

MÉTODO CRITIC

El presente estado del arte busca de manera somera hacer una revisión documental de los procesos de

investigación que implementan el método CRITIC para los avalúos comerciales, en razón de esto se ha

utilizado fuentes primarias y secundarias, tanto de artículos de investigación como de textos publicados

en relación a dicho método, por otra parte bases documentales como son Dialnet, Scielo, Google

Académico y los repositorios de las universidades Nacional de Colombia y Francisco José de Caldas,

fuentes las cuales dialogan sobre las formas de concebir teóricamente los métodos de avaluó, como

también los casos que ejemplifican procedimentalmente dichos aspectos.

En razón a las pesquisas realizadas en las revistas indexadas tanto de Dialnet, Scielo y Google

Académico se cita de manera recurrente a los referentes teóricos Llano Elcid, Jernonimo Aznar y

Roberto Cervello, quienes dan las pautas conceptuarles o categóricas frente a la forma de asumir los

diferentes métodos de valorización inmobiliaria, estas son acotaciones dirigidas a los métodos clásico

y CRITIC entre otros, donde los autores exponen a su vez los componentes referentes a cómo

implementar dichos métodos en estudios de caso.

Por otra parte se encuentra en términos locales subsumidos a los repositorios institucionales de las

universidades Nacional de Colombia y Francisco José de Caldas, investigaciones la cuales son

emanadas de las carreras Catastral y Geodesia, como también de Arquitectura, tesis las cuales

implementan los métodos alternativos al clásico para la valorización inmobiliaria tanto de escenarios

urbanos como rurales, esto con el fin de proponer nuevos mecanismos o procedimientos con los cuales

las instituciones como el IDU o el IGAC ajusten sus procesos de valorización, llama la atención la

dependencia existente en términos teóricos de los referentes Llano Elcid, Jernonimo Aznar y Roberto

Cervello, ya que en el campo de estudio se esgrimen como los más citados en dicho rastreo.

Ahora bien, en términos concretos se encuentra que para la Universidad Distrital Francisco José de

Caldas se han formulado 10 investigaciones directas o indirectamente relacionadas con métodos de

valorización, están referidas al contexto nacional y hacen parte de tesis de grado o pasantías de

investigación, versan sobre estudios para la construcción de vías, generación de parques ambientales o

estudios de factibilidad, también llama la atención que las publicaciones son recientes datando su

creación del 2010 en adelante; mientras que en la Universidad Nacional de Colombia solo se

encontraron 13 resultados de los cuales solo 5 están relacionada directa o indirectamente con los

procesos de valorización, en este sentido se tiene que carecen de casos de estudio, ya que solo dos

investigaciones tocan de manera directa procesos de valorización para la ciudad de Medellín y

valorizaciones para fincas cafeteras del suroccidente Antioqueño.

Por lo tanto, salta a la vista que la producción académica de la Universidad Distrital Francisco José de

Caldas mantiene más relación con investigaciones de caso, mientras que la Universidad Nacional de

Colombia su producción académica está más ligada a discusiones de tipo epistemológico que practico,

por lo cual para la presente investigación se tendrá en cuenta las dos visiones tanto teóricas como

prácticas para la formulación del ejercicio de valorización mediante el método CRITIC.

Ahora bien en la base de datos de la plataforma Scielo se encuentran tres referencias sobre los procesos

de valorización, estas trabajan aspectos relacionados a problemas Urbanos de América Latina y

puntualmente de Brasil, utilizando los medos para justificar sus hipótesis sobre los fenómenos sociales

como la gentrificación y la especulación inmobiliaria, dado que la muestra es tan pequeña, sumado a

que solo hace referencia a ensayos de investigación su utilidad es reducida para el presente trabajo.

Finalmente, en la base de datos de Dialnet se encontró una profusa generación de documentos referidos

a la presente investigación, arrojando un total de 100 ensayos, tesis y documentos de interés, los cuales

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emplean los métodos de valorización para dialogar con casos de estudio, problemas de tipo

epistemológico y comparación de métodos frente a realidades internacionales que necesitan ajustar sus

procedimientos para ser más certeros con dichas apreciaciones.

Por lo tanto se encuentra en el presente estado del arte que los métodos de valorización cobran sentido

para la producción académica nacional y que su emergencia es reciente, que dichas elaboraciones están

ligadas a ciencias propias del urbanismo o el catastro, sumado a que los referentes teóricos son

internacionales estando encarnados en Llano Elcid, Jernonimo Aznar y Roberto Cervello, pero que

contrasta con la realidad nacional la alta producción e implementación de métodos de valorización a

nivel internacional, siendo España uno de los referentes más utilizados.

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III. METODOLOGÍAS VALUATORIAS

A continuación, se mencionan y se describen de manera general las metodologías valuatorias

establecidas y avaladas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) en la Resolución 620 de

2.008, así como la metodología del método CRITIC y la ruta metodológica utilizada para el presente

proyecto:

III.1. MÉTODO TRADICIONAL

Método de comparación o de Mercado

De acuerdo con la definición establecida en el Artículo 1° de la Resolución mencionada esta

metodología busca establecer el valor comercial de un bien, de acuerdo con el estudio de las ofertas o

transacciones recientes, teniendo como referentes bienes semejantes y comparables al del objeto de

avalúo. Es de notar que las ofertas o transacciones representativas deberán ser clasificadas, analizadas

e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial; teniendo en cuenta variables

representativas y características físicas del bien objeto de valuación.

Las ofertas presentadas deben contener la información necesaria para su plena identificación, se deben

verificar las áreas de terreno y construcción reportadas, con el fin de dar una correcta interpretación de

la dinámica inmobiliaria del sector en donde se localice el bien a valorar.

De esta manera, se hace necesario dar aplicación a cálculos matemáticos estadísticos como promedio,

desviación estándar, coeficiente de variación y coeficiente de asimetría, los cuales buscan establecer

medidas de tendencia central e indicadores de dispersión que permitan avalar los resultados obtenidos

mediante la investigación de mercado; El indicador más representativo de acuerdo con la Resolución

620 de 2.008 es el coeficiente de variación, proponiendo este sea inferior a más (+) o menos (-) 7.5%

para dar aceptación a las medidas de tendencia central.

Método de Costo de Reposición (Construcciones)

El método de costo de reposición busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir

de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo,

y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente

al terreno. Esta metodología da una plena representación de costos directos, indirectos, financieros y

de gerencia que se incurre en la realización de una obra con la respectiva depreciación de los materiales

que componen la construcción.

Teniendo en cuenta el método comparación o de mercado, se debe mencionar la estrechez de un

coeficiente de variación de 7.5% el cual conlleva a que pueda darse una indebida manipulación de los

datos del mercado para ajustarse a tan escaso coeficiente. Es preciso mencionar, que estadísticamente

es posible el manejo de dichos datos a través de los llamados factores de homogenización, los que

suelen estar estigmatizados por algunos peritos literales de la norma que al no hallar de manera explícita

su autorización en la Resolución 620 de 2.008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi cuestionan su

aplicación, sin embargo, se debe exaltar la pertinencia del artículo 1.

De la misma resolución en cuanto a: “Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas,

analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.” De esta manera, y aunque

no es explicita la aprobación de la homogenización por factores si debe interpretar que, la misma no es

más que una clasificación y análisis de las ofertas por cuanto puede debería ser aceptado ampliamente

entre las metodologías valuatorias, de la misma manera que el método CRITIC.

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III.2. MÉTODO CRITIC

Se desprende de la Teoría de Decisiones Multicriterio el método CRITIC creado por los teóricos

Papayannakis, Mavrotas y Diakoulaki, quienes al interior de la revista Computers Operation Research

dan los elementos generales para la formulación de las variables para tener en cuenta a la hora de

realizar los procesos de avaluó, dicha fórmula es contenida de la siguiente manera:

Ilustración 1 Fórmula Ponderación CRITIC

Fuente: AZNAR, J. y GUIJARRO, F. “Nuevos métodos de valoración. Modelos multicriterio”,

Valencia: UPV, 2005.

En resumen, una forma de traducción de la implementación de dicha fórmula está interpretada de la

siguiente manera “El Método CRITIC (Criteria Importance Through Intercriteria Correlation) fue

desarrollado por los autores citados en 1992, pensando en dos bases importantes para la estadística: la

desviación estándar y el coeficiente de correlación. Según sus autores el peso de un criterio es tanto

mayor cuanta mayor sea su varianza (mayor desviación típica) y cuanta mayor información diferente a

la de los otros criterios aporte (menor coeficiente de correlación entre columnas)” (MURILLO, 2010)

Finalmente se encuentra que para la presente investigación se tomara como enfoque de investigación

el método CRITIC, en relación con el ejercicio de avalúos inmobiliarios de algunos bienes de la ciudad

de Bogotá, de los cuales se espera corroborar la pertinencia de dicho método multicriterio.

III.3. REGRESIÓN LINEAL

Uno de los aspectos más notables de la Estadística es el análisis de la relación o dependencia entre

variables. Frecuentemente resulta de interés conocer el efecto que una o varias variables pueden causar

sobre otra, e incluso predecir en mayor o menor grado valores en una variable a partir de otra. Los

métodos de regresión estudian la construcción de modelos para explicar o representar la dependencia

entre una variable respuesta o dependiente (Y) y la(s) variable(s) explicativa(s) o dependiente(s), X. En

este Tema abordaremos el modelo de regresión lineal, que tiene lugar cuando la dependencia es de tipo

lineal, y daremos respuesta a dos cuestiones básicas:

• ¿Es significativo el efecto que una variable X causa sobre otra Y? ¿Es significativa la dependencia

lineal entre esas dos variables?

• De ser así, utilizaremos el modelo de regresión lineal simple para explicar y predecir la variable

dependiente (Y) a partir de valores observados en la independiente (X).

Existen diversas clases de regresiones, para el presente proyecto se utiliza la represión lineal múltiple:

Predicción de una variable de respuesta cuantitativa a partir de dos o más variables predictoras

cuantitativas.

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III.4. RUTA METODOLÓGICA

La ruta metodología se establece en base a los objetivos, ya que es allí donde se constituyen las

determinantes para lograr el planteamiento y desarrollo adecuado del proyecto.

La presente ruta metodológica busca realizar el proceso de avaluó a partir del enfoque del método

CRITIC manteniendo sus rasgos multicriterio, ya que como se vio dentro del marco teórico

anteriormente expuesto, este enfoque comprende de manera compleja una serie de variables las cuales

hacen que el proceso sea más riguroso en sus apreciaciones, aun así, se contrastara con el método clásico

para identificar los niveles de aproximación que ambos generan.

Primer Paso:

Selección de comparables y geolocalización de inmuebles residenciales, tanto apartamentos como casas

al interior de las tipologías baja, media y alta en la ciudad de Bogotá, para esto se dispondrá de unos

predios obtenidos dentro de la base de datos de nuestro trabajo profesional, a su vez se utilizará la

plataforma SINUPOT Y MAPAS BOGOTÁ para adquirir algunos elementos relevantes para dicha

geolocalización.

Segundo Paso:

Selección de los criterios explicativos del valor en relación con las variables que se consideren fuerza,

dentro de ellas están los niveles de estratificación, la ubicación, los inventarios urbanos asociados y las

características intrínsecas de los bienes inmuebles como son el área construida, las plantas con las

cuales cuenta, el número de baños, número de habitaciones, numero de parqueaderos, áreas entre otros.

Tercer Paso:

Avalúo para todos los predios muestra en las tres tipologías de vivienda en la ciudad de Bogotá,

mediante el método comparación o de mercado teniendo en cuenta los paramentos establecidos en la

resolución 620 de 2008, para poder comparar el método tradicional con el método CRITIC, además de

realizar una regresión lineal múltiple con los datos del mercado.

Cuarto Paso:

Ponderación de los criterios mediante el método CRITIC de tal manera que se establezca una asignación

de valor a las variables, esto tanto para el método Clásico como para el método CRITIC según las

estipulaciones de cada uno.

Quinto Paso:

Ejecución de las formulaciones según el método correspondiente y análisis de las mismas.

Sexto paso:

Comparación de los resultados arrojados por cada uno de los métodos, posteriormente la construcción

de conclusiones en relación con dichos elementos obtenidos y configuración de resultados parciales o

totales según lo arrojado.

18

IV. IMPLEMENTACIÓN DE LA METODOLOGÍA (CASOS DE ESTUDIO)

Una vez, se conoce detalladamente la forma de aplicación del método CRITIC, método de comparación

o de mercado y de la regresión lineal múltiple, se procede a la implementación en cada caso de estudio,

tal como se describe a continuación.

En total para el estudio se escogieron 5 inmuebles residenciales, distribuidos en tipología baja media y

alta de la ciudad de Bogotá; para analizar los diferentes resultados entre el método de comparación o

de mercado, la regresión lineal múltiple y el método CRITIC.

A continuación, se presenta un consolidado de los casos de estudio con sus principales características.

Tabla 1 Consolidado casos de estudio

Ilustración 2 Localización de los casos de estudio

No. Caso de

estudioDireccion Tipo

Nombre

Edificio/conjuntoSector Localidad Estrato

Area

Terreno M2

Area

Construida

M2

Area Privada

Construida

M2

Area privada

Libre M2Vetustez Dependencias

1Calle 62 # 26-20

Apartamento 101Apartamento/PH Trifamiliar Howard Campin Teusaquillo 4 NA 109,47 NA 29,29 33

Garaje interior, sala-comedor con

chimenea, baño social, alcoba con baño,

hall, dos alcobas, estudio, cocina, zona

de ropas y patio interior.

2Calle 41 SUR #

97B-10

Casa/NPH-3

pisosNA

Los

AlmendrosKennedy 2 54 NA 133,2 NA 19

Primer Nivel: Bodega con baño, patio.

Segundo Nivel: Sala-comedor, tres

habitaciones, cocina y baño. Tercer

Nivel: Terraza frontal, dos habitaciones,

sala-comedor, cocina y baño.

3

Carrera 75 # 25F-

39 apartamento

402

Apartamento/PH-

Duplex

Edificio mutifamiliar

“LUZ” PHSanta Cecilia Fontibon 4 NA 66,5 NA NA 15

Primer nivel: Sala-comedor, cocina, zona

de ropas, baño y una alcoba.

Segundo nivel: Alcoba, baño, alcoba con

baño y un estudio.

4 KR 128 # 22G-15Casa/NPH-3

pisosNA Las Brisas Fontibon 2 50,43 NA 100,86 NA 20

Primer piso: sala-comedor, cocina,

deposito bajo escalera, baño y dos

habitaciones. Segundo piso: cocina,

comedor, hall, estudio, alcoba con baño

y alcoba. Tercer piso: terraza cubierta.

5Calle 116 A # 71

F - 34

Casa/NPH-2

pisosNA Pontevedra Suba 5 367,34 225 NA NA 44

Primer piso: Antejardin, Garajes, sala-

comedor, cocina, baño, patio, cuarto y

baño de servicio. Segundo piso: Tres

alcobas, dos baños, hall, estudio, sala

de estar.

CONSOLIDADO CASOS DE ESTUDIO

19

Teniendo en cuenta las características más relevantes de los predios, así como su localización en la

ciudad de Bogotá, se aplicaron los métodos de valuación y la regresión lineal múltiple a cada uno de

los casos:

Caso 1.

Dirección: Calle 62 # 26-20 Apartamento 101-Trifamiliar Howard

Ilustración 3 Ubicación Caso No. 1 y fachada edificio

Método comparativo de mercado.

De acuerdo a la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi artículo 1 este

método:

“Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las

ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales

ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación

del valor comercial”.

Se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble objeto de avalúo en la cual se encontraron

diez (10) predios en venta localizados en el sector el Campin y barrios aledaños.

De dichas ofertas se tienen en cuenta variables como la ubicación específica, edad-vetustez, número de

pisos, dependencias (número de baños, habitaciones, garajes), áreas y valor pedido. Las ofertas fueron

depuradas con un factor de negociación teniendo en cuenta que en la dinámica inmobiliaria la decisión

de compra depende del rango de negociación.

A continuación, se presenta el cuadro de mercado con las ofertas encontradas en la zona:

20

Tabla 2 Estudio de mercado Caso No. 1

De acuerdo a la información presentada previamente, se obtienen las siguientes estadísticas, las cuales

se han calculado con todas las ofertas, dado que son comparables con el inmueble objeto de estudio:

Tabla 3 Análisis estadístico Caso No. 1

En las anteriores estadísticas se evidencia un coeficiente de variación inferior a 7.5, el cual se encuentra

dentro de los estándares de calidad dados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC. En este

sentido, el valor adoptado se toma cercano al límite inferior, ya que en la muestra los predios con un

área mayor como nuestro predio objeto de avaluó tienen un menor valor por m², el predio objeto del

avalúo se asemeja a estos, el valor adoptado es de $ 3’032.000, y el avalúo para el apartamento es el

presentado en el siguiente cuadro:

Tabla 4 Avaluó comercial por el método de comparación o de mercado Caso No. 1

Regresión Lineal.

Antes de realizar el avalúo por medio del método CRITIC, se corrió una regresión lineal múltiple con

las variables cuantitativas de las 10 ofertas de mercado:

No. DirecciónTelefono

Fuente

Edad-

VetustezNo. De Piso No. Habitaciones No. Baños Gj Dp Terraza M2

Area

privada M2Valor Pedido $ % Negociación

Valor Venta

Final $

Valor M2 (Sin Gj, Dp,

Ter)

Valor M2 (Con Gj, Dp,

Ter)

1 AK 24 573144323151

30 4 3 3 1 0 0,00 133,20 $ 390.000.000 3,00% $ 378.300.000 $ 2.689.940 $ 2.840.090

2CRA 27 A BIS CON

613102854334 30 3 4 2 1 0 0,00 90,00 $ 280.000.000 3,00% $ 271.600.000 $ 2.795.556 $ 3.017.778

3 TV 22A 61B 7466693 28 5 4 3 2 0 85,00 153,00 $ 520.000.000 3,00% $ 504.400.000 $ 3.035.294 $ 3.296.732

4 KR 24 53B 3016258091 29 3 3 3 1 0 0,00 101,70 $ 345.000.000 4,00% $ 331.200.000 $ 3.059.980 $ 3.256.637

5 KR 24 CLL 57 3112830237 30 3 2 1 1 0 0,00 81,00 $ 280.000.000 4,00% $ 268.800.000 $ 3.071.605 $ 3.318.519

6

AV CLL 26 AV

CIUDAD DE

QUITO

3152990491 31 1 3 1 1 0 0,00 100,80 $ 320.000.000 4,00% $ 307.200.000 $ 2.849.206 $ 3.047.619

7 AV CLL 34 KR 20 3212569485 20 4 4 4 1 0 0,00 117,90 $ 380.000.000 4,00% $ 364.800.000 $ 2.924.512 $ 3.094.148

8 CLL 52A KR 28A 3002169510 31 3 3 2 1 0 0,00 103,00 $ 385.000.000 3,00% $ 373.450.000 $ 3.431.553 $ 3.625.728

9 KR 27 BIS DG 61C3123958586-

310204150330 3 3 2 0 0 0,00 93,00 $ 310.000.000 4,00% $ 297.600.000 $ 3.200.000 $ 3.200.000

10 KR 27 61F 3176411746 30 3 1 1 1 0 0,00 89,10 $ 290.000.000 3,00% $ 281.300.000 $ 2.932.660 $ 3.157.127

VALOR INTEGRAL SOBRE

AREA PRIVADA M2 (Con Gj, Dp,

Ter)

$ 3.185.438

$ 154.085

4,84%

$ 3.339.523

$ 3.031.352

10

PROMEDIO

DESVIACION

COEFICIENTE DE VARIACION

LIMITE SUPERIOR

LIMITE INFERIOR

ESTADISTICA

NUMERO DE DATOS

AREA (M2)VALOR UNITARIO

($/M2)SUBTOTAL $

AREA PRIVADA

CONSTRUIDA109,470 $ 3.032.000 $ 331.913.040

AREA PRIVADA

LIBRE29,290 $ 909.600 $ 26.642.184

$ 358.555.224AVALUO COMERCIAL

AVALUO

ITEM

AREA (M2) SUBTOTAL $

AREA PRIVADA

CONSTRUIDA Y LIBRE119,52 $ 358.555.224

$ 358.555.224

ITEM

RESUMEN AVALUO

AVALUO COMERCIAL

21

Tabla 5 Variables para la regresión lineal

Esto con el fin de poder comparar el método CRITIC, dado que el método de comparación o de mercado

tan solo cuenta con un análisis estadístico básico, en cambio la regresión lineal múltiple trata de ajustar

modelos lineales o linealizables entre una variable dependiente y más de unas variables independientes.

A continuación, se presentan los resultados de la regresión:

Ilustración 4 Regresión lineal Caso No. 1

De acuerdo a lo anterior se tiene que el coeficiente de determinación 𝑅2 ajustado es de 0.72268922, lo

cual indica que el 72.26 % de la variabilidad de Y (Valor final o valor depurado) es explicada por la

variabilidad de las X (Edad-vetustez, No. De pisos, No. De habitaciones, No. Baños, No. Garajes y área

privada, respectivamente).

Método CRITIC.

Ahora utilizaremos el Método CRITIC, explicando paso a paso el tratamiento que se le debe dar a los

datos:

Primero se deben identificar las variables del mercado pertinentes para el método CRITIC, a

continuación, se presenta la tabla con las variables y datos a trabajar:

No. DirecciónValor Venta Final

$Edad-Vetustez

No. De

PisoNo. Habitaciones No. Baños Gj

Area Privada

M2

1 AK 24 57 $ 378.300.000 30 4 3 3 1 133,20

2 CRA 27 A BIS CON 61 $ 271.600.000 30 3 4 2 1 90,00

3 TV 22A 61B $ 504.400.000 28 5 4 3 2 153,00

4 KR 24 53B $ 331.200.000 29 3 3 3 1 101,70

5 KR 24 CLL 57 $ 268.800.000 30 3 2 1 1 81,00

6AV CLL 26 AV CIUDAD DE

QUITO $ 307.200.000 31 1 3 1 1 100,80

7 AV CLL 34 KR 20 $ 364.800.000 20 4 4 4 1 117,90

8 CLL 52A KR 28A $ 373.450.000 31 3 3 2 1 103,00

9 KR 27 BIS DG 61C $ 297.600.000 30 3 3 2 0 93,00

10 KR 27 61F $ 281.300.000 30 3 1 1 1 89,10

Estadísticas de la regresión

Coeficiente de correlación

múltiple0,952661049

Coeficiente de

determinación R 2̂0,907563073

R 2̂ ajustado 0,72268922

Error típico 37781639,94

Observaciones 10

ANÁLISIS DE VARIANZA

Grados de

libertad

Suma de

cuadrados

Promedio de

los cuadradosF

Valor crítico

de F

Regresión 6 4,2045E+16 7,0075E+15 4,90909373 0,109766586

Residuos 3 4,28236E+15 1,42745E+15

Total 9 4,63273E+16

Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95% Inferior 95,0% Superior 95,0% Datos Avalúo

Intercepción 19.723.719,55- 194592781 -0,101358948 0,925660096 -639004796,5 599557357 -639004796,5 599557357,4

Edad-Vetustez 1.205.165,02 6143459,163 0,196170429 0,857013245 -18346063,9 20756393,9 -18346063,9 20756393,93 33

No. De Piso 7.648.303,06 20248660,12 0,377718971 0,730779599 -56791970,54 72088576,7 -56791970,54 72088576,66 1

No. Habitaciones 3.889.098,20 19913542,01 0,195299169 0,857637663 -59484679,98 67262876,4 -59484679,98 67262876,38 3

No. Baños 1.366.670,63- 32247601,61 -0,042380536 0,968858276 -103992931,2 101259590 -103992931,2 101259590 2

Gj 19.415.873,68 39482104,92 0,491763894 0,656619781 -106233805,2 145065553 -106233805,2 145065552,6 1

Area Privada M2 2.542.659,15 1149162,627 2,212619077 0,113823248 -1114489,205 6199807,5 -1114489,205 6199807,505 119,52

Valor Avalúo 359.939.429,79$

22

Tabla 6 Datos del inmueble a valorar y de los comparables

Las variables explicativas seleccionadas son las que en principio consideramos importantes, por ser las

que en la zona normalmente influyen en el valor venta final, pero para un caso determinado y con la

información de ese caso, puede suceder que alguna de ellas no sea significativa, por lo que lo primero

a realizar es comprobar si todas las variables seleccionadas están correlacionadas con el valor venta

final y para ello utilizamos el coeficiente de correlación entre cada variable y el valor venta final. Para

este caso tomamos como criterio de elección aquellas variables con un coeficiente de correlación

superior al 65%. (Tabla 7).

Tabla 7 Correlación entre variables

Se observa que las variables que cumplen con la condición establecida son: ubicación piso (69.24%),

garajes (67.93%) y área privada m² (94.36%); la correlación con el resto de variables es muy baja.

Tabla 8 Variables correlacionadas con el Valor venta final

No. Ubicación piso Edad (años)No. Habitaciones

(Und)

No. Baños

(Und)Gj (Und)

Area Privada

(m2)

Valor Venta

Final ($)

1 4 30 3 3 1 133,20 378.300.000$

2 3 30 4 2 1 90,00 271.600.000$

3 5 28 4 3 2 153,00 504.400.000$

4 3 29 3 3 1 101,70 331.200.000$

5 3 30 2 1 1 81,00 268.800.000$

6 1 31 3 1 1 100,80 307.200.000$

7 4 20 4 4 1 117,90 364.800.000$

8 3 31 3 2 1 103,00 373.450.000$

9 3 30 3 2 0 93,00 297.600.000$

10 3 30 1 1 1 89,10 $ 281.300.000

OBJETO DE AVALÚO 1 33 3 2 1 119,52 ?


(Und)

No. Baños

(Und)Gj (Und)

Area Privada

(m2)

Valor Venta

Final ($)

1 4 30 3 3 1 133,20 378.300.000$

2 3 30 4 2 1 90,00 271.600.000$

3 5 28 4 3 2 153,00 504.400.000$

4 3 29 3 3 1 101,70 331.200.000$

5 3 30 2 1 1 81,00 268.800.000$

6 1 31 3 1 1 100,80 307.200.000$

7 4 20 4 4 1 117,90 364.800.000$

8 3 31 3 2 1 103,00 373.450.000$

9 3 30 3 2 0 93,00 297.600.000$

10 3 30 1 1 1 89,10 281.300.000$

OBJETO DE AVALÚO 1 33 3 2 1 119,52

Coef.corr 0,692422887 -0,28178276 0,508225711 0,615498673 0,679386406 0,943696265

No. Ubicación piso Gj (Und)Area Privada

(m2)

Valor Venta

Final ($)

1 4 1,00 133,20 378.300.000$

2 3 1,00 90,00 271.600.000$

3 5 2,00 153,00 504.400.000$

4 3 1,00 101,70 331.200.000$

5 3 1,00 81,00 268.800.000$

6 1 1,00 100,80 307.200.000$

7 4 1,00 117,90 364.800.000$

8 3 1,00 103,00 373.450.000$

9 3 0,00 93,00 297.600.000$

10 3 1,00 89,10 281.300.000$

OBJETO DE AVALÚO 1 1,00 119,52

Suma 33 11 1182,218408

23

Normalizamos las variables por la suma.

Tabla 9 Variables normalizadas

Para aplicar CRITIC, calculamos la desviación estándar y el coeficiente de correlación entre variables.

Desviación estándar

Tabla 10 Desviación estándar


Tabla 11 Coeficientes de correlación

Conocidos la desviación estándar y los coeficientes de correlación se calcula la ponderación de las

variables.

Tabla 12 Normalización de la ponderación de las variables

Conocida la ponderación normalizada de las variables, ponderamos los comparables y el inmueble a

valorar.


(m2)

Valor Venta

Final ($)

1 0,121212121 0,090909091 0,112669536 378.300.000$

2 0,090909091 0,090909091 0,076128065 271.600.000$

3 0,151515152 0,181818182 0,129417711 504.400.000$

4 0,090909091 0,090909091 0,086024714 331.200.000$

5 0,090909091 0,090909091 0,068515259 268.800.000$

6 0,03030303 0,090909091 0,085263433 307.200.000$

7 0,121212121 0,090909091 0,099727765 364.800.000$

8 0,090909091 0,090909091 0,087124341 373.450.000$

9 0,090909091 0 0,078665667 297.600.000$

10 0,090909091 0,090909091 0,075366785 281.300.000$

OBJETO DE AVALÚO 0,03030303 0,090909091 0,101096724

Suma 1 1 1

Ubicación piso Gj (Und) Area Privada (m2)

Desv 0,035855029 0,040655781 0,018219412

Ubicación piso Gj (Und) Area Privada (m2)

Ubicación piso 1 0,377964473 0,456975131

Gj (Und) 0,377964473 1 0,622879700

Area Privada (m2) 0,456975131 0,622879700 1

Ponderacion Normalizacion

Ponder Ubicación piso 0,041773274 0,421274655

Pond Gj (Und) 0,040621461 0,40965886

Pond Area Privada (m2) 0,016764504 0,169066485

Suma 0,099159239 1

24

Tabla 13 Ponderación del inmueble a valorar y de los comparables

Conocida la ponderación de los comparables es importante comprobar la correlación entre los valores

finales y dicha ponderación, ya que ello es un segundo indicador de que las variables escogidas son

significativas. En este caso la correlación es del 83,41% lo que nos confirma en la significación de las

variables. El paso siguiente es calcular las ratios precio/ponderación de cada comparable y el ratio de

valoración medio.

Tabla 14 Ratios de valoración.

Al calcular el promedio de los ratios obtenemos el valor del ratio medio (3.783.499.429,43). Luego se

calcula el producto entre este ratio medio y la ponderación (0,0670) del inmueble a valorar obtenemos

el valor buscado.

CUADRO RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS POR CADA MÉTODO:

Tabla 15 Cuadro resumen valores Caso No. 1


(m2)

Valor Venta

Final ($)Ponderacion

1 0,121212121 0,090909091 0,112669536 $ 378.300.000 0,107353952

2 0,090909091 0,090909091 0,076128065 $ 271.600.000 0,088410115

3 0,151515152 0,181818182 0,129417711 $ 504.400.000 0,16019312

4 0,090909091 0,090909091 0,086024714 $ 331.200.000 0,090083306

5 0,090909091 0,090909091 0,068515259 $ 268.800.000 0,087123044

6 0,03030303 0,090909091 0,085263433 $ 307.200.000 0,064422802

7 0,121212121 0,090909091 0,099727765 $ 364.800.000 0,105165932

8 0,090909091 0,090909091 0,087124341 $ 373.450.000 0,090269217

9 0,090909091 0 0,078665667 $ 297.600.000 0,051597424

10 0,090909091 0,090909091 0,075366785 $ 281.300.000 0,088281408

OBJETO DE AVALÚO 0,03030303 0,090909091 0,101096724 0,067099681

Normalización Ponderación 0,4213 0,4097 0,1691 1


(m2)

Valor Venta

Final ($)Ponderacion RATIOS

1 0,121212121 0,090909091 0,112669536 $ 378.300.000 0,107353952 3.523.857.244,54

2 0,090909091 0,090909091 0,076128065 $ 271.600.000 0,088410115 3.072.046.682,40

3 0,151515152 0,181818182 0,129417711 $ 504.400.000 0,16019312 3.148.699.524,73

4 0,090909091 0,090909091 0,086024714 $ 331.200.000 0,090083306 3.676.596.843,39

5 0,090909091 0,090909091 0,068515259 $ 268.800.000 0,087123044 3.085.291.633,53

6 0,03030303 0,090909091 0,085263433 $ 307.200.000 0,064422802 4.768.497.954,25

7 0,121212121 0,090909091 0,099727765 $ 364.800.000 0,105165932 3.468.803.952,30

8 0,090909091 0,090909091 0,087124341 $ 373.450.000 0,090269217 4.137.069.248,18

9 0,090909091 0 0,078665667 $ 297.600.000 0,051597424 5.767.729.826,98

10 0,090909091 0,090909091 0,075366785 $ 281.300.000 0,088281408 3.186.401.384,00

OBJETO DE AVALÚO 0,03030303 0,090909091 0,101096724 0,067099681

Valor Final $ 253.871.604,54$

Valor por

Comparación de

Mercado

Valor por

Regresión

Valor por

CRITIC

358.555.224,00$ 359.939.429,79$ 253.871.604,54$

25

Análisis.

Como podemos observar para este caso, el valor obtenido por el método de comparación o de mercado

y el valor obtenido por la regresión de los datos de la muestra, son similares, teniendo una diferencia

aproximada de 0.38%, en contraste con el valor obtenido tras aplicar el método CRITIC el cual es

menor en un 29.20% lo cual es una diferencia considerable, así mismo la diferencia con entre este y el

valor de la regresión que es de un 29.47% menos.

Si analizamos las variables que tiene en cuenta el método CRITIC y los valores que presentan la muestra

comparados con el predio objeto del avalúo, podemos observar que:

• Ubicación Piso: Los valores de la muestra tienen un promedio de 3.2, la mayoría de ofertas es

ubican en un piso 3, solo hay una oferta ubicada en el piso 1 como el predio en estudio, luego

es un predio atípico.

• Garajes: Ocho de las diez ofertas tienen un 1 garaje al igual que el predio en estudio, una oferta

tiene 2 y otra oferta no tiene, luego podemos concluir que nuestro predio es un dato típico en

la muestra.

• Área Privada: Las ofertas tienen en promedio un área de 106.27 m², hay dos ofertas con áreas

mayores al predio en estudio, siete ofertas con áreas menores y solo una oferta con un área

similar, la oferta tiene 117.90 m² y el predio en promedio (Área privada libre y área privada

construida) estudio tiene 119.52 m².

Comparando las variables que tienen mayor participación en la regresión con las variables que tienen

mayor peso el método CRITIC, podemos observar que en ambos casos Ubicación Piso y Garajes, tienen

relevancia sobre las demás, la tercera variable en la regresión es el Número de Habitaciones, mientras

que para el CRITIC es Área Privada m².

26

Caso 2.

Dirección: Calle 41 Sur # 97 B – 10

Ilustración 5 Ubicación Caso No. 2 y fachada casa

Método de Comparación de Mercado.

Cuadro de Mercado:

Ilustración 6 Estudio de mercado Caso No. 2

Se tomó una muestra de nueve ofertas de predios en el mismo sector y sectores vecinos, en caso como se

trata de un predio NPH, el método comparativo o de mercado se utiliza para determinar el valor por m² de

terreno, ya que el valor de la construcción se obtiene mediante el método de costo de reposición, así para

este caso nos fijaremos únicamente en este valor.

No. Dirección Telefono Fuente Edad-VetustezNo. De

PisosNo. Habitaciones No. Baños

Area Terreno

M2

Area Construida

M2Valor Pedido $ % Negociación Valor Venta Final $

Valor Asignado

Construccion

Valor resultado

Terreno M2

1 KR 93D 41 SUR 3124485384 13 3 5 3 72,00 234,00 $ 300.000.000 9,00% $ 273.000.000 700.000,00$ 1.516.666,67$

2 CL 42F SUR 96 3193673130 7 3 10 5 75,00 225,00 $ 320.000.000 10,00% $ 288.000.000 750.000,00$ 1.590.000,00$

3 KR 91C 42 39S 5380280 20 3 6 3 72,00 198,00 $ 299.000.000 10,00% $ 269.100.000 800.000,00$ 1.537.500,00$

4CL 42G SUR 94B

213138364738 10 2 4 4 72,00 138,00 $ 210.000.000 5,00% $ 199.500.000 650.000,00$ 1.525.000,00$

5KR 97B 41 43

SUR8834438 8 3 8 3 54,00 171,00 $ 240.000.000 10,00% $ 216.000.000 750.000,00$ 1.625.000,00$

6CLL 42C S KR

89 C 7019731 28 3 3 2 72,00 138,00 $ 190.000.000 4,00% $ 182.400.000 650.000,00$ 1.287.500,00$

7KR79 CLL 42F

SUR3188726212 38 3 10 3 75,00 108,00 $ 180.000.000 4,00% $ 172.800.000 620.000,00$ 1.411.200,00$

8 KR 57A 2A 97 4141256 35 3 11 5 164,00 426,00 $ 600.000.000 10,00% $ 540.000.000 670.000,00$ 1.552.317,07$

9 KR56 AC3 3186962883 38 3 6 3 95,00 314,00 $ 390.000.000 9,00% $ 354.900.000 650.000,00$ 1.587.368,42$

27

Tratamiento de los datos.


Como se puede observar se cumple con la condición de tener un coeficiente de variación entre los datos

menor al 7.50%, en este caso tenemos 6.90%, el valor adoptado se toma cercano al promedio $ 1’515.000.

Resultado del avalúo por este método.


Asignando un valor por m² de construcción de $ 700.000, obtenemos finalmente un valor total de $

175.050.000, este valor es consecuente con lo observado en la muestra, toda vez que el predio en estudio

tiene menor área de terreno que todas las ofertas a excepción de una que tiene el mismo valor, y menor área

construida que todas las ofertas salvo por una.

Regresión Lineal.

Datos utilizados.


ESTADISTICAVALOR TERRENO

M2

PROMEDIO 1.514.728,02$

DESVIACION 104.578,80$

COEFICIENTE DE VARIACION 6,90%

LIMITE SUPERIOR 1.619.306,82$

LIMITE INFERIOR 1.410.149,22$

VALOR ADOPTADO 1.515.000,00$


($/M2)SUBTOTAL $

54,000 $ 1.515.000 $ 81.810.000

133,200 $ 700.000 $ 93.240.000


AVALUO

ITEM

AREA CONSTRUIDA

AREA TERRENO

No. Dirección Valor Venta Final $Edad-

Vetustez

No. De


Area Terreno

M2

Area Construida

M2

1 KR 93D 41 SUR $ 273.000.000,00 13 3 5 3 72,00 234,00

2 CL 42F SUR 96 $ 288.000.000,00 7 3 10 5 75,00 225,00

3 KR 91C 42 39S $ 269.100.000,00 20 3 6 3 72,00 198,00

4CL 42G SUR 94B

21 $ 199.500.000,00 10 2 4 4 72,00 138,00

5KR 97B 41 43

SUR $ 216.000.000,00 8 3 8 3 54,00 171,00

6CLL 42C S KR

89 C $ 182.400.000,00 28 3 3 2 72,00 138,00

7KR79 CLL 42F

SUR $ 172.800.000,00 38 3 10 3 75,00 108,00

8 KR 57A 2A 97 $ 540.000.000,00 35 3 11 5 164,00 426,00

9 KR56 AC3 $ 354.900.000,00 38 3 6 3 95,00 314,00

28

Resultados Regresión


La regresión nos muestra que el R² ajustado es de 0.9796 lo cual nos dice el valor final del avalúo se describe

en un 97.96% por las variables elegidas, lo cual indica que el modelo es muy bueno, así mismo podemos

ver que las variables que tienen mayor participación son No. Habitaciones, No. Pisos y Área Terreno m2,

en ese orden.

Finalmente, el valor final del avalúo para el predio en estudio es de $ 172’479.947,23, el cual es muy similar

al valor obtenido anteriormente por el método de comparación de mercado.

Método CRITIC.

Datos y Coeficiente de Correlación entre las variables y el valor venta final.


Como podemos observar las variables con mayor coeficiente de correlación son Área de Terreno m² con

91.50% y Área Construida m² con 98.53%, las demás variables no cumplen con el criterio de selección

establecido en un mínimo de 65%.



múltiple 0,997455604

Coeficiente de

determinación R^2 0,994917682

R^2 ajustado 0,979670729


Observaciones 9


Grados de

libertad

Suma de

cuadrados

Promedio de

los cuadradosF

Valor crítico

de F

Regresión 6 1,04437E+17 1,74061E+16 65,25354148 0,015169594

Residuos 2 5,33491E+14 2,66746E+14

Total 8 1,0497E+17


Intercepción 1.000.557,21 115069592,9 0,008695236 0,993851656 -494103940,6 496105055 -494103940,6 496105055

Edad-Vetustez 668.825,59- 976802,1911 -0,684709349 0,564226378 -4871666,206 3534015,022 -4871666,206 3534015,022 20

No. Pisos 1.437.337,04 35267992,29 0,040754717 0,971194022 -150308586,3 153183260,4 -150308586,3 153183260,4 3

No. Habitaciones 2.239.883,21 5030848,711 0,44522969 0,699705344 -19406111,73 23885878,15 -19406111,73 23885878,15 5

No. Baños 307.107,62- 19194135,12 -0,016000076 0,988686962 -82892805,48 82278590,24 -82892805,48 82278590,24 3

Area Terreno M2 1.132.450,42 609263,3028 1,858720881 0,204164995 -1488997,99 3753898,836 -1488997,99 3753898,836 54

Area Construida M2 819.170,23 157354,8428 5,205878739 0,034974483 142126,9867 1496213,474 142126,9867 1496213,474 133,2

Valor Avalúo 172.479.947,23$

No. No. Pisos (Und) Edad (años)No.

Habitaciones No. Baños (Und)

Area Terreno

M2

Area Construida.

M2Valor Venta Final $

1 3 13 5 3 72,00 234,00 273.000.000$

2 3 7 10 5 75,00 225,00 288.000.000$

3 3 20 6 3 72,00 198,00 269.100.000$

4 2 10 4 4 72,00 138,00 199.500.000$

5 3 8 8 3 54,00 171,00 216.000.000$

6 3 28 3 2 72,00 138,00 182.400.000$

7 3 38 10 3 75,00 108,00 172.800.000$

8 3 35 11 5 164,00 426,00 540.000.000$

9 3 38 6 3 95,00 314,00 354.900.000$

OBJETO DE AVALUÓ 3 20 5 3 54,00 133,20

Coef.corr 0,254696593 0,34242429 0,478816652 0,606980539 0,915072441 0,985327667

29

Variables elegidas para analizar.


Variables Normalizadas.


Para aplicar CRITIC, calculamos la desviación estándar y el coeficiente de correlación entre variables.

Desviación Estándar.


Coeficiente de Correlación.


Ponderación de las variables y normalización de la misma.


No. Area Terreno M2Area

Construida. M2

Valor Venta Final

$

1 72,00 234,00 273.000.000$

2 75,00 225,00 288.000.000$

3 72,00 198,00 269.100.000$

4 72,00 138,00 199.500.000$

5 54,00 171,00 216.000.000$

6 72,00 138,00 182.400.000$

7 75,00 108,00 172.800.000$

8 164,00 426,00 540.000.000$

9 95,00 314,00 354.900.000$

OBJETO DE AVALUÓ 54,00 133,20

Suma 805,00 2085,20


Construida. M2

Valor Venta Final

$

1 0,0894 0,1122 273.000.000$

2 0,0932 0,1079 288.000.000$

3 0,0894 0,0950 269.100.000$

4 0,0894 0,0662 199.500.000$

5 0,0671 0,0820 216.000.000$

6 0,0894 0,0662 182.400.000$

7 0,0932 0,0518 172.800.000$

8 0,2037 0,2043 540.000.000$

9 0,1180 0,1506 354.900.000$


Suma 1 1

Area Terreno M2Area

Construida. M2

Desv 0,03914 0,04704

Area Terreno M2Area

Construida. M2

Area Terreno M2 1 0,8704

Area Construida. M2 0,8704 1

Ponderación Normalización

Pond. Area Terreno M2 0,0051 0,4542

Pond. Area Construida M2 0,0061 0,5458

Suma 0,0112 1

30

Ponderación del inmueble objeto del avalúo y de las ofertas.


El coeficiente de correlación entre el Valor Final y la Ponderación es de un 99.08%, lo cual nos demuestra

la relevancia de las variables elegidas, ya que su correlación es muy cercana al 100%.

Ratios de Valoración.



calcula el producto entre este ratio medio y la ponderación (0,0653) del inmueble a valorar, así obtenemos

el valor final de este.



Análisis.

Como podemos observar para este caso, los tres valores obtenidos son similares, teniendo una diferencia

entre el valor obtenido por el método de mercado y el de la regresión de 1.47% menos, el valor obtenido

mediante el método CRITIC es menor en un 0.51% lo cual lo acerca aún más, la diferencia entre los valores

obtenidos por la regresión y el CRITIC es que el primero es menor un 0.97%.


Construida. M2

Valor Venta

Final $Ponderación

1 0,0894 0,1122 273.000.000$ 0,1019

2 0,0932 0,1079 288.000.000$ 0,1012

3 0,0894 0,0950 269.100.000$ 0,0925

4 0,0894 0,0662 199.500.000$ 0,0767

5 0,0671 0,0820 216.000.000$ 0,0752

6 0,0894 0,0662 182.400.000$ 0,0767

7 0,0932 0,0518 172.800.000$ 0,0706

8 0,2037 0,2043 540.000.000$ 0,2040

9 0,1180 0,1506 354.900.000$ 0,1358

OBJETO DE AVALUÓ 0,0671 0,0639 0,0653

Normalización Ponderación 0,4542 0,5458 1


Construida. M2

Valor Venta Final

$Ponderacion RATIOS

1 0,0894 0,1122 273.000.000$ 0,1019 2.679.793.763,02

2 0,0932 0,1079 288.000.000$ 0,1012 2.845.556.689,76

3 0,0894 0,0950 269.100.000$ 0,0925 2.910.746.722,82

4 0,0894 0,0662 199.500.000$ 0,0767 2.599.501.268,18

5 0,0671 0,0820 216.000.000$ 0,0752 2.871.299.676,77

6 0,0894 0,0662 182.400.000$ 0,0767 2.376.686.873,76

7 0,0932 0,0518 172.800.000$ 0,0706 2.448.089.691,91

8 0,2037 0,2043 540.000.000$ 0,2040 2.646.566.523,70

9 0,1180 0,1506 354.900.000$ 0,1358 2.613.582.451,90

OBJETO DE AVALUÓ 0,0671 0,0639 0,0653

Valor Final $ 174.162.244,21$

Valor por

Comparación

de Mercado

Valor por

Regresión

Valor por

CRITIC

175.050.000$ 172.479.947,23$ 174.162.244,21$

31

Si analizamos las variables que tiene en cuenta el método CRITIC son exactamente las mismas que tiene

en cuenta el método de mercado, el Área de Terreno y el Área Construida, lo cual para un predio en NPH

es natural, y como ya lo destacamos el predio objeto del avalúo tiene un área de terreno menor que ocho de

las nueve ofertas, lo cual se repite con el área construida. En contraste con lo anterior, recordemos que las

variables que tuvieron mayor participación en la regresión fueron No. Habitaciones, No. Pisos y el Área

Terreno.

Podemos concluir que para este caso el Método CRITIC, fue aplicado obteniendo valores similares a los

obtenidos por los otros medios, por ende, genera confianza y aceptación en su aplicación.

32

Caso 3.

Dirección: Carrera 75 # 25 F – 39 AP 402

Ilustración 8 Ubicación Caso No. 3 y fachada edificio


Cuadro de Mercado:


Se tomó una muestra de nueve ofertas de predios en sectores el mismo sector y sectores aledaños, en este

caso como se trata de un predio PH, el método comparativo de mercado se utilizó para determinar el valor

por m² integral, es decir, incluyendo garajes, depósitos y terrazas.


Fuente

Edad-

Vetustez

No. De

Piso

No.

Habitaciones

No.

BañosGj Dp

Area Privada

M2

Area Const.

M2Valor Pedido $

%

Negociación

Valor Venta Final

$

Valor M2 (Sin

Gj, Dp, Ter)

Valor M2 (Con

Gj, Dp, Ter)

1 CLL 24A KR 81 3106130419 18 5 3 2 1 0 108,00 120,00 $ 370.000.000 5,00% $ 351.500.000 $ 3.069.444 $ 3.254.630

2 KR 81 24A 3168330341 25 5 3 2 1 0 79,00 79,00 $ 320.000.000 8,00% $ 294.400.000 $ 3.473.418 $ 3.726.582

3 KR 81 24A 6127556 25 5 3 2 1 0 108,00 120,00 $ 345.000.000 3,00% $ 334.650.000 $ 2.913.426 $ 3.098.611

4KR 80B CLL

24D

31058047940-

744820228 1 3 2 2 2 70,20 78,00 $ 280.000.000 4,00% $ 268.800.000 $ 3.116.809 $ 3.829.060

5KR 90 CLL 23I

BIS 3002690553 8 3 3 2 1 0 58,50 65,00 $ 254.000.000 10,00% $ 228.600.000 $ 3.565.812 $ 3.907.692

6 CLL 23 KR 82 3178751183 25 2 3 2 1 1 65,00 65,00 $ 280.000.000 9,00% $ 254.800.000 $ 3.535.385 $ 3.920.000

7 KR 82 25B-45 3164975343 8 4 3 3 1 0 84,60 94,00 $ 325.000.000 5,00% $ 308.750.000 $ 3.413.121 $ 3.649.527

8CLL 23A BIS

KR 824660620 12 6 2 2 1 1 93,00 93,00 $ 370.000.000 9,00% $ 336.700.000 $ 3.351.613 $ 3.620.430

9CLL 25C KR

81D3164917511 12 2 3 2 1 0 63,00 70,00 $ 270.000.000 9,00% $ 245.700.000 $ 3.582.540 $ 3.900.000

33




menor al 7.50%, en este caso tenemos 6.09%, el valor adoptado se toma cercano al límite superior, ya que

en la muestra los predios con un área menor tienen un mayor valor por m², el predio objeto del avalúo se

asemeja a estos, el valor adoptado es de $ 3’878.000.



Finalmente, obtenemos un valor total de $ 257.887.000, este valor es similar a lo observado en la muestra,

si comparamos los valores finales de las ofertas con las menores áreas privadas en la muestra (Ofertas No.

5, 6 y 9) con valores entre $ 254’000.000 y $ 280’000.000.

Regresión Lineal.

Datos utilizados.


VALOR M2

INTEGRAL (Con Gj,

Dp, Ter)

$ 3.656.281

222.650,56

6,09%

$ 3.878.932

$ 3.433.631

$ 3.878.000

PROMEDIO

DESVIACION

COEFICIENTE DE

LIMITE SUPERIOR

LIMITE INFERIOR

ESTADISTICA

VALOR ADOPTADO

AREA (M2) VALOR SUBTOTAL $

AREA PRIVADA CONSTRUIDA66,50 $ 3.878.000 $ 257.887.000

$ 257.887.000

AVALUO

ITEM

AVALUO COMERCIAL

No. DirecciónValor Venta

Final $Edad-Vetustez No. De Piso No. Habitaciones

No.

BañosGj Dp

Area privada

M2

2 KR 81 24A $ 351.500.000 18 5 3 2 1 0 108,00

3 KR 81 24A $ 294.400.000 25 5 3 2 1 0 79,00

4 KR 80B CLL 24D $ 334.650.000 25 5 3 2 1 0 108,00

5KR 90 CLL 23I

BIS $ 268.800.000 28 1 3 2 2 2 70,20

6 CLL 23 KR 82 $ 228.600.000 8 3 3 2 1 0 58,50

7 KR 82 25B-45 $ 254.800.000 25 2 3 2 1 1 65,00

8CLL 23A BIS KR

82$ 308.750.000 8 4 3 3 1 0 84,60

9 CLL 25C KR 81D $ 336.700.000 12 6 2 2 1 1 93,00

10 cll 25c kr 81d $ 245.700.000 12 2 3 2 1 0 63,00

34

Resultados Regresión.



en un 85.78% por las variables elegidas, lo cual indica que el modelo es bueno, así mismo podemos ver que

las variables que tienen mayor participación son Número de Baños y Número de Habitaciones, en ese orden,

destacando que este último tiene un impacto negativo.

Finalmente, el valor final del avalúo para el predio en estudio es de $ 276’239.129,15, el cual es similar al

valor obtenido por el método de comparación de mercado, aunque este se asemeja más al valor de las ofertas

observadas mencionadas en el anterior análisis (Ofertas No. 5, 6 y 9).

Método CRITIC.

Datos y Coeficiente de Correlación entre las variables y el valor final.


Como podemos observar las variables con mayor coeficiente de correlación son Área Privada m² con

96.91% y Ubicación Piso con 80.18%, las demás variables no cumplen con el criterio de selección




múltiple0,991076867

Coeficiente de

determinación R 2̂0,982233356

R 2̂ ajustado 0,85786685


Observaciones 9


Grados de

libertad

Suma de

cuadrados

Promedio de

los cuadradosF

Valor crítico

de F

Regresión 7 1,5448E+16 2,20682E+15 7,89789296 0,26755115

Residuos 1 2,7942E+14 2,79419E+14

Total 8 1,5727E+16


Intercepción 110.420.445,44 173292343 0,637191718 0,63883389 -2091467538 2312308429 -2091467538 2312308429

Edad-Vetustez 324.666,50 1985462 0,163521893 0,89681199 -24903020,1 25552353,2 -24903020,15 25552353,15 15

No. Piso 4.563.684,64 13303843,2 0,343035059 0,78962483 -164477671 173605040 -164477671,2 173605040,5 4

No. Habitaciones 14.057.140,42- 71060405,2 -0,197819593 0,87566934 -916965198 888850917 -916965198,1 888850917,2 3

No. Baños 18.398.533,39 26481810,5 0,69476116 0,61344364 -318084773 354881840 -318084772,9 354881839,7 3

Gj 1.873.902,95 43010265,2 0,043568737 0,97228081 -544623332 548371138 -544623332 548371137,9 1

Dp 5.722.722,01 39284144,7 0,145675108 0,90790813 -493429663 504875107 -493429663 504875107 0

Area Privada M2 1.921.742,34 616065,631 3,119379242 0,19749594 -5906113,7 9749598,38 -5906113,697 9749598,38 66,5

Valor Final $ 276.239.129,15$


(Und)No. Baños (Und) Gj (Und) Deposito (Und) Area Privada (m2) Valor Venta Final ($)

1 5 18 3 2 1 0 108,00 351.500.000$

2 5 25 3 2 1 0 79,00 294.400.000$

3 5 25 3 2 1 0 108,00 334.650.000$

4 1 28 3 2 2 2 70,20 268.800.000$

5 3 8 3 2 1 0 58,50 228.600.000$

6 2 25 3 2 1 1 65,00 254.800.000$

7 4 8 3 3 1 0 84,60 308.750.000$

8 6 12 2 2 1 1 93,00 336.700.000$

9 2 12 3 2 1 0 63,00 245.700.000$

OBJETO DE AVALUÓ 4 15 3 3 1 0 66,50

Coef. Corr. 0,8018 0,1045 -0,3819 0,1455 -0,1924 -0,1439 0,9691

35











No. Ubicación pisoArea Privada

(m2)

Valor Venta Final

($)

1 5 108,00 351.500.000$

2 5 79,00 294.400.000$

3 5 108,00 334.650.000$

4 1 70,20 268.800.000$

5 3 58,50 228.600.000$

6 2 65,00 254.800.000$

7 4 84,60 308.750.000$

8 6 93,00 336.700.000$

9 2 63,00 245.700.000$

OBJETO DE AVALUÓ 4 66,50

Suma 37 795,8

No. Ubicación pisoArea Privada

(m2)

Valor Venta Final

($)

1 0,1351 0,1357 351.500.000$

2 0,1351 0,0993 294.400.000$

3 0,1351 0,1357 334.650.000$

4 0,0270 0,0882 268.800.000$

5 0,0811 0,0735 228.600.000$

6 0,0541 0,0817 254.800.000$

7 0,1081 0,1063 308.750.000$

8 0,1622 0,1169 336.700.000$

9 0,0541 0,0792 245.700.000$


Suma 1 1

Ubicación piso Area Privada M2

Desv 0,0442 0,0230

Ubicación piso Area Privada M2

Ubicación piso 1 0,7224

Area Privada M2 0,7224 1

Ponderación Normalización

Ponderación Ubicación Piso 0,0123 0,6580

Ponderación Área Privada M2 0,0064 0,3420

Suma 0,0187 1

36










Análisis.

Como podemos observar para este caso, el valor obtenido por el método de comparación o de mercado y el

valor obtenido por la regresión de los datos de la muestra, son cercanos, siendo el segundo mayor en un

6.64%, en contraste, el valor obtenido al aplicar el método CRITIC en comparación al valor por

No. BañosArea Privada

M2

Valor Venta

Final $Ponderacion

1 0,1351 0,1357 351.500.000$ 0,1353

2 0,1351 0,0993 294.400.000$ 0,1229

3 0,1351 0,1357 334.650.000$ 0,1353

4 0,0270 0,0882 268.800.000$ 0,0480

5 0,0811 0,0735 228.600.000$ 0,0785

6 0,0541 0,0817 254.800.000$ 0,0635

7 0,1081 0,1063 308.750.000$ 0,1075

8 0,1622 0,1169 336.700.000$ 0,1467

9 0,0541 0,0792 245.700.000$ 0,0626

OBJETO DE AVALUÓ 0,1081 0,0836 0,0997

Normalización

Ponderación0,6580 0,3420 1

No. BañosArea Privada

M2

Valor Venta Final

$Ponderacion RATIOS

1 0,1351 0,1357 351.500.000$ 0,1353 2597304824,5564

2 0,1351 0,0993 294.400.000$ 0,1229 2396039268,3327

3 0,1351 0,1357 334.650.000$ 0,1353 2472796755,4419

4 0,0270 0,0882 268.800.000$ 0,0480 5605483035,5581

5 0,0811 0,0735 228.600.000$ 0,0785 2912397103,5113

6 0,0541 0,0817 254.800.000$ 0,0635 4012478835,7529

7 0,1081 0,1063 308.750.000$ 0,1075 2872293409,4677

8 0,1622 0,1169 336.700.000$ 0,1467 2295633537,8977

9 0,0541 0,0792 245.700.000$ 0,0626 3922265730,8188

OBJETO DE AVALUÓ 0,1081 0,0836 0,0997

Valor Final $ 322.260.425,28$

Valor por

Comparación de

Mercado

Valor por

Regresión

Valor por

CRITIC

257.887.000,00$ 276.239.129,15$ 322.260.425,28$

37

comparación de mercado aumenta en 19.98%, una diferencia significativa, la diferencia con la regresión de

14.28%, aunque menor sigue siendo considerable.



• Ubicación Piso: Los valores de la muestra tienen un promedio de 3.66, el inmueble objeto del

avalúo se ubica en un piso 4, por encima de la media, hay una oferta en el mismo piso, hay cuatro

ofertas se ubican en pisos mayores a las 4 y cuatro ofertas en pisos menores al 4.

• Área Privada: Las ofertas tienen en promedio un área de 81.03 m², hay seis ofertas con áreas

mayores al predio en estudio, tres ofertas con áreas menores, de estas últimas hay una con área

similar, la oferta tiene 65.00 m² y el predio en estudio tiene 66.50 m².

Comparando las variables que tienen mayor participación en la Regresión con las variables que tienen

mayor peso el método CRITIC, podemos observar que las variables que tuvieron mayor relevancia en la

Regresión no lo tuvieron en el CRITIC y viceversa.

38

Caso 4.

Dirección: Carrera 128 # 22G-15



Cuadro de Mercado.

Tabla 38 Estudio de mercado Caso No. 4

Se tomó una muestra de nueve ofertas de predios en el mismo sector y sectores vecinos, en este caso como

se trata de un predio NPH, el método comparativo de mercado se utiliza para determinar el valor por m² de

terreno, ya que el valor de la construcción se obtiene mediante el método de costo de reposición, así para

este caso nos fijaremos únicamente en este valor.


Fuente

Edad-

Vetustez

No. De

Pisos

No.

Habitaciones

No.

Baños

Area

Terreno M2

Area

Construida M2

Valor Pedido

$% Negociación

Valor Venta

Final $

Valor Asignado

Construccion

Valor resultado

Terreno M2

1

CR 118A CL 18B-

FONTIBON SAN

PABLO

3124570242 30 3 6 3 88,00 246,00 $ 290.000.000 10,00% $ 261.000.000 650.000,00$ 1.148.863,64$

2 CR 111A CL 22F 3102854334 30 3 5 o + 5 o + 200,00 550,00 $ 680.000.000 10,00% $ 612.000.000 700.000,00$ 1.135.000,00$

3CLL 22J #109B-

23

3144680504

54034496 2 3 2 98,70 110,00 $ 205.000.000 10,00% $ 184.500.000 700.000,00$ 1.089.159,07$

4 KR 113A CLL 22I 3124845409 40 3 13 5 120,00 369,00 $ 370.000.000 5,00% $ 351.500.000 620.000,00$ 1.022.666,67$

5 KR 113 23B 06 3194720365 30 4 14 10 201,00 536,00 $ 679.000.000 10,00% $ 611.100.000 700.000,00$ 1.173.631,84$

6CL 14B 116 70

IN9 3164243943 13 2 2 1 36,99 73,98 $ 100.000.000 6,00% $ 94.000.000 670.000,00$ 1.201.227,36$

7 KR 107 23B 51 3164692870 35 2 33 11 360,00 587,00 $ 889.955.000 10,00% $ 800.959.500 650.000,00$ 1.165.026,39$

8 AK 97 22K 06 6062444 40 1 2 2 320,30 208,70 $ 489.900.000 7,00% $ 455.607.000 600.000,00$ 1.031.492,35$

9 KR 107 22 09 3002085092 40 1 5 3 123,20 123,20 $ 240.000.000 10,00% $ 216.000.000 600.000,00$ 1.153.246,75$

39




menor al 7.50%, en este caso tenemos 5.60%, el valor adoptado se toma cercano al límite superior $

1’188.000, toda vez que los predios de la muestra con menor área de terreno presentan el valor más alto por

m2 de terreno.



Asignando un valor por m² de construcción de $ 750.000, obtenemos finalmente un valor total de $

135.555.840, este valor es consecuente con lo observado en la muestra, toda vez que el predio en estudio

tiene menor área de terreno que todas las ofertas a excepción de una que tiene un área menor, y menor área

construida que todas las ofertas salvo por una (la misma que cuenta con un área de terreno menor).

Regresión Lineal.

Datos utilizados.


ESTADISTICA VALOR TERRENO M2

PROMEDIO 1.124.479,34$


COEFICIENTE DE 5,60%



AREA (M2) VALOR SUBTOTAL $

AREA TERRENO 50,430 $ 1.188.000 $ 59.910.840

100,860 $ 750.000 $ 75.645.000

$ 135.555.840

AVALUO ITEM

AREA CONSTRUIDA

AVALUO COMERCIAL


VetustezNo. Pisos

No.

Habitaciones

No.

Baños

Area

Terreno M2Area Construida M2

1

CR 118A CL 18B-

FONTIBON SAN

PABLO

$ 261.000.000 30 3 6 3 88,00 246,00

2 CR 111A CL 22F $ 612.000.000 30 3 17 8 200,00 550,00

3 CLL 22J #109B- 23 $ 184.500.000 6 2 3 2 98,70 110,00

4 KR 113A CLL 22I $ 351.500.000 40 3 13 5 120,00 369,00

5 KR 113 23B 06 $ 611.100.000 30 4 14 10 201,00 536,00

6 CL 14B 116 70 IN9 $ 94.000.000 13 2 2 1 36,99 73,98

7 KR 107 23B 51 $ 800.959.500 35 2 33 11 360,00 587,00

8 AK 97 22K 06 $ 455.607.000 40 1 2 2 320,30 208,70

9 KR 107 22 09 $ 216.000.000 40 1 5 3 123,20 123,20

40


Tabla 42 Regresión lineal Caso No. 4


en un 99.57% por las variables elegidas, lo cual indica que el modelo es muy bueno, así mismo podemos

ver que las variables que tienen mayor participación son No. Pisos que tiene un impacto negativo y No.

Baños con un impacto positivo, en ese orden.

El valor final del avalúo para el predio en estudio es de $ 107’962.555, el cual no es similar al valor obtenido

anteriormente por el método de comparación de mercado, es un valor bajo a la realidad, toda vez que la

oferta No. 6 cuenta con un área de terreno de 36.99 m², un área construida de 73.98 m² y un valor de venta

final de $94.000.000 y nuestro predio tiene mayor área de terreno y mayor área construida.

Método CRITIC.



Como podemos observar las variables con mayor coeficiente de correlación son No. Habitaciones con

85.56%, No. Baños con 90.91%, Área de Terreno m² con 85.3.4% y Área Construida m² con 92.93%, las

demás variables no cumplen con el criterio de selección establecido en un mínimo de 65%.


Coeficiente de correlación múltiple 0,999468173

Coeficiente de determinación R 2̂ 0,99893663

R 2̂ ajustado 0,995746519


Observaciones 9


Grados de libertadSuma de cuadradosPromedio de los cuadradosF Valor crítico de F

Regresión 6 4,4848E+17 7,4746E+16 313,135431 0,003186719

Residuos 2 4,774E+14 2,387E+14

Total 8 4,4895E+17

Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95%Inferior 95,0% Superior 95,0% Datos Avalúo

Intercepción 40.078.189 37416918,9 1,07112479 0,39623154 -120913818,8 201070197 -120913819 201070197,2

Edad-Vetustez 974.050- 589993,362 -1,65095097 0,24054176 -3512586,659 1564486,44 -3512586,66 1564486,439 20

No. Pisos 16.099.019- 17167002,6 -0,9377886 0,44734975 -89962669,91 57764631,4 -89962669,9 57764631,36 3

No. Habitaciones 2.029.787- 1703591,27 -1,19147552 0,35568746 -9359748,931 5300174,33 -9359748,93 5300174,328 4

No. Baños 11.329.843 6055111,83 1,87112041 0,20223074 -14723200,13 37382886,8 -14723200,1 37382886,75 2

Area Terreno M2 936.912 129547,369 7,23219779 0,01858736 379514,8564 1494309,54 379514,856 1494309,542 50,43

Area Construida M2 732.435 162323,275 4,51220023 0,04577028 34014,43593 1430855,8 34014,4359 1430855,8 100,86

Valor final $ 107.962.555$

No. No. Pisos (Und) Edad (años)

No.

Habitaciones

(Und)

No. Baños (Und)Area Terreno

M2

Area Construida.


1 3 30 6 3 88,00 246,00 261.000.000$

2 3 30 17 8 200,00 550,00 612.000.000$

3 2 6 3 2 98,70 110,00 184.500.000$

4 3 40 13 5 120,00 369,00 351.500.000$

5 4 30 14 10 201,00 536,00 611.100.000$

6 2 13 2 1 36,99 73,98 94.000.000$

7 2 35 33 11 360,00 587,00 800.959.500$

8 1 40 2 2 320,30 208,70 455.607.000$

9 1 40 5 3 123,20 123,20 216.000.000$

OBEJTO DE AVALÚO 3 20 4 2 50,43 100,86

Coef.corr 0,305798825 0,459412569 0,855673349 0,909166889 0,853409788 0,929322569

41











No.No. Habitaciones

(Und)

No. Baños

(Und)

Area Terreno

M2

Area

Construida. M2

Valor Venta

Final $

1 6 3 88,00 246,00 261.000.000$

2 17 8 200,00 550,00 612.000.000$

3 3 2 98,70 110,00 184.500.000$

4 13 5 120,00 369,00 351.500.000$

5 14 10 201,00 536,00 611.100.000$

6 2 1 36,99 73,98 94.000.000$

7 33 11 360,00 587,00 800.959.500$

8 2 2 320,30 208,70 455.607.000$

9 5 3 123,20 123,20 216.000.000$

OBEJTO DE AVALÚO 4 2 50,43 100,86

Suma 99 47 1598,62 2904,74

No.No. Habitaciones

(Und)

No. Baños

(Und)

Area Terreno

M2Area Const. M2

Valor Venta

Final $

1 0,060606061 0,063829787 0,055047478 0,084689163 261.000.000$

2 0,171717172 0,170212766 0,125107906 0,18934569 612.000.000$

3 0,03030303 0,042553191 0,061740751 0,037869138 184.500.000$

4 0,131313131 0,106382979 0,075064743 0,127033745 351.500.000$

5 0,141414141 0,212765957 0,125733445 0,184525982 611.100.000$

6 0,02020202 0,021276596 0,023138707 0,025468717 94.000.000$

7 0,333333333 0,234042553 0,22519423 0,202083491 800.959.500$

8 0,02020202 0,042553191 0,200360311 0,071848083 455.607.000$

9 0,050505051 0,063829787 0,07706647 0,042413435 216.000.000$

OBEJTO DE AVALÚO 0,04040404 0,042553191 0,031545958 0,034722557

Suma 1 1 1 1

No. Habitaciones

(Und)

No. Baños

(Und)

Area Terreno

M2

Area Const.

M2

Desv 0,098561799 0,077723507 0,068527555 0,070157459

No. Habitaciones

(Und)

No. Baños

(Und)

Area Terreno

M2

Area Const.

M2

No. Habitaciones (Und) 1 0,909284638 0,642801724 0,874802213

No. Baños (Und) 0,909284638 1 0,629135809 0,959766524

Area Terreno M2 0,642801724 0,629135809 1 0,653632727

Area Const. M2 0,874802213 0,959766524 0,653632727 1


Ponder No. Habitaciones 0,056486893 0,275513445

Ponder No. Baños 0,039002669 0,190234566

Pond Area de Terreno M2 0,073628043 0,359118984

Pond Area Construida M2 0,035906485 0,175133006

Suma 0,20502409 1

42












Análisis.

Como podemos observar para este caso, dos de los valores obtenidos son similares (Valor por comparación

de mercado y Valor por CRITIC), siendo el segundo mayor en un 4.41%, el valor de la regresión difiere

con los otros métodos entre un 20.36 y 23.86%, lo cual es una diferencia considerable.

No.No. Habitaciones

(Und)

No. Baños

(Und)

Area Terreno

M2Area Const. M2

Valor Venta

Final $Ponderacion

1 0,0606 0,0638 0,06 0,0847 261.000.000$ 0,0634

2 0,1717 0,1702 0,13 0,1893 612.000.000$ 0,1578

3 0,0303 0,0426 0,06 0,0379 184.500.000$ 0,0452

4 0,1313 0,1064 0,08 0,1270 351.500.000$ 0,1056

5 0,1414 0,2128 0,13 0,1845 611.100.000$ 0,1569

6 0,0202 0,0213 0,02 0,0255 94.000.000$ 0,0224

7 0,3333 0,2340 0,23 0,2021 800.959.500$ 0,2526

8 0,0202 0,0426 0,20 0,0718 455.607.000$ 0,0982

9 0,0505 0,0638 0,08 0,0424 216.000.000$ 0,0612

OBEJTO DE AVALÚO 0,0404 0,0426 0,03 0,0347 0,0366

Ponderacion 0,0565 0,0390 0,0736 0,035906485 1

No.No. Habitaciones

(Und)

No. Baños

(Und)

Area Terreno

M2Area Const. M2

Valor Venta

Final $Ponderacion RATIOS

1 0,0606 0,0638 0,06 0,0847 261.000.000$ 0,0634 4.114.066.603,32

2 0,1717 0,1702 0,13 0,1893 612.000.000$ 0,1578 3.878.817.505,01

3 0,0303 0,0426 0,06 0,0379 184.500.000$ 0,0452 4.077.492.960,63

4 0,1313 0,1064 0,08 0,1270 351.500.000$ 0,1056 3.327.929.469,56

5 0,1414 0,2128 0,13 0,1845 611.100.000$ 0,1569 3.894.668.840,46

6 0,0202 0,0213 0,02 0,0255 94.000.000$ 0,0224 4.199.534.348,47

7 0,3333 0,2340 0,23 0,2021 800.959.500$ 0,2526 3.170.562.181,06

8 0,0202 0,0426 0,20 0,0718 455.607.000$ 0,0982 4.639.715.820,77

9 0,0505 0,0638 0,08 0,0424 216.000.000$ 0,0612 3.531.634.795,41

OBEJTO DE AVALÚO 0,0404 0,0426 0,03 0,0347 0,0366

Valor Final $ 141.802.274,03$

Valor por

Comparación de

Mercado

Valor por

Regresión

Valor por

CRITIC

135.555.840$ 107.962.554,77$ 141.802.274,03$

43

Si analizamos las variables negativas que tiene en cuenta la regresión lineal y los valores que presentan la

muestra comparados con el predio objeto del avalúo, podemos observar que:

• Número de Habitaciones: Los valores de la muestra tienen un promedio de 11, no hay ninguna

oferta con 4 habitaciones, como el predio en estudio, aunque cinco de las nueve ofertas presentan

valores entre 2 y 6, lo cual hace pensar que el nuestro es un dato típico.

• Número de pisos: Los valores de la muestra tienen un promedio de 2, existen tres ofertas con tres

pisos de altura, como el predio en estudio.

• En cuanto a la edad, es claro que entre mayor sea la vetustez del predio, su valor comercial

disminuye, lo cual es acorde al coeficiente negativo de la regresión.

Teniendo en cuenta lo anterior, se puede entender porque el valor comercial del inmueble da inferior a los

valores obtenidos por el método de mercado y por el método CRITIC.

Si analizamos las variables que tiene en cuenta el método CRITIC, como es de esperarse para predios NPH,

se tiene en cuenta al igual que en el método de mercado, el Área de Terreno y el Área Construida, y como

ya lo destacamos el predio objeto del avalúo tiene un área de terreno menor que ocho de las nueve ofertas,

lo cual se repite con el área construida. Además de las dos variables anteriormente nombradas CRITIC tiene

en cuenta No. de habitaciones y No. de Baños.

En cuanto a la regresión lineal las variables que tuvieron mayor participación fueron No. Pisos con un

impacto negativo, lo cual nos parece extraño, ya que en las ofertas hay predios con 1 y 2 pisos, que tienen

un alto valor de venta, como predios con 3 y 4 pisos con un alto valor; por otra parte, No. Baños si se ve

relacionada directamente, ya que las ofertas con mayor número de baños, son aquellas con mayor valor.

Podemos concluir que para este caso el Método CRITIC, fue aplicado obteniendo valores similares a los

obtenidos por el método de mercado, lo cual indica confianza y aceptación en su aplicación.

44

Caso 5.

Dirección: Calle 116 A No. 71 F - 34



Cuadro de Mercado:


Se tomó una muestra de ocho (8) ofertas de predios en el mismo sector y sectores vecinos, para este caso

que se trata de un predio NPH, el método comparativo de mercado se utiliza para determinar el valor por

m² de terreno, ya que el valor de la construcción se obtiene mediante el método de costo de reposición, así

para este caso nos fijaremos únicamente en este valor.


Fuente

Edad-

VetustezNo. De Pisos

No.

HabitacionesNo. Baños

Area Terreno

M2

Area

Construida M2Valor Pedido $ % Negociación

Valor Venta Final

$

Valor

Asignado

Construccion

Valor Resultado

Terreno M2

1 CL 116 A 70 D 3127444455 40 2 4 4 290 248 $ 895.000.000 6,00% $ 841.300.000 $1.165.000,00 $ 1.904.758,62

2 CL 117 71 H 3153587697 44 2 4 5 290 349 $ 980.000.000 6,00% $ 921.200.000 $ 903.000,00 $ 2.089.837,93

3 CL117 71 H 3187755709 44 2 4 4 284 246 $ 900.000.000 10,00% $ 810.000.000 $ 903.000,00 $ 2.069.936,62

4 CL 101 71B 3158299088 44 2 4 4 290 263 $ 980.000.000 7,50% $ 906.500.000 $ 903.000,00 $ 2.306.934,48

5 CL 116A 71D 3228421757 44 2 4 3 319 315 $ 1.100.000.000 9,00% $ 1.001.000.000 $ 903.000,00 $ 2.246.253,92

6 CL 116A 71 3202638712 40 2 4 3 266 253 $ 1.000.000.000 12,00% $ 880.000.000 $1.165.000,00 $ 2.200.206,77

7 CL 116 71D 3228421757 44 2 5 4 290 320 $ 1.100.000.000 7,00% $ 1.023.000.000 $1.106.000,00 $ 2.307.172,41

8 KR 71 116A 3165372590 42 2 4 2 250 185 $ 850.000.000 6,00% $ 799.000.000 $1.136.000,00 $ 2.355.360,00

45




menor al 7.50%, en este caso tenemos 7.0%, el valor adoptado se toma cercano al promedio $ 2’186.000.



Asignando un valor por m² de construcción de $ 886.000, obtenemos un valor total de $ 997.855.240, este

valor es consecuente con lo observado en la muestra, toda vez que el predio en estudio tiene mayor área de

terreno que todas las ofertas y menor área construida que todas las ofertas salvo por la oferta 8.

Regresión Lineal.

Datos utilizados.



PROMEDIO $ 2.185.058

DESVIACION 152.891,44

COEFICIENTE DE

VARIACION7,00%

LIMITE SUPERIOR $ 2.337.949

LIMITE INFERIOR $ 2.032.166


($/M2)SUBTOTAL $

367,340 $ 2.186.000 $ 803.005.240

225,000 $ 866.000 $ 194.850.000


AVALUO

ITEM

AREA TERRENO

AREA CONSTRUIDA


VetustezNo. Pisos

No.

HabitacionesNo. Baños

Area

Terreno M2

Area

Construida

M2

1 CL 116 A 70 D 841.300.000,00$ 40 2 4 4 290 248

2 CL 117 71 H 921.200.000,00$ 44 2 4 5 290 349

3 CL117 71 H 810.000.000,00$ 44 2 4 4 284 246

4 CL 101 71B 906.500.000,00$ 44 2 4 4 290 263

5 CL 116A 71D 1.001.000.000,00$ 44 2 4 3 319 315

6 CL 116A 71 880.000.000,00$ 40 2 4 3 266 253

7 CL 116 71D 1.023.000.000,00$ 44 2 5 4 290 320

8 KR 71 116A 799.000.000,00$ 42 2 4 2 250 185

46



La regresión nos muestra que el R² ajustado es de 0.6210 lo cual señala, que el valor final del avalúo se

describe en un 62.10% por las variables elegidas, es decir, este no es un modelo tan bueno, sin embargo,

podemos ver que las variables que tienen mayor participación son No. Habitaciones, y con un impacto

negativo No. Baños, en ese orden, también es de resaltarse que al tener todas las ofertas con dos pisos, esta

variable no aporta nada al modelo.

El valor final del avalúo para el predio en estudio es de $ 909’137.779,20, el cual no es similar al valor

obtenido anteriormente por el método de comparación de mercado, es un valor bajo a la realidad, toda vez

que la oferta No. 5 cuenta con un área de terreno de 319 m², un área construida de 315 m² y un valor de

venta final de $1.001.000.000 y nuestro predio tiene mayor área de terreno mayor pero menor área

construida, por lo que compensa y no debería estar por debajo aproximadamente $90.0000.

Método CRITIC.



Como podemos observar las variables con mayor coeficiente de correlación son Área de Terreno m² con

67.65% y Área Construida m² con 81.26%, las demás variables no cumplen con el criterio de selección



Coeficiente de correlación múltiple 0,97255335

Coeficiente de determinación R^2 0,945860018

R^2 ajustado 0,621020125


Observaciones 8


Grados de libertad Suma de cuadrados Promedio de los cuadrados F Valor crítico de F

Regresión 6 4,53331E+16 7,55551E+15 2,911772968 0,420784141

Residuos 1 2,59481E+15 2,59481E+15

Total 7 4,79279E+16


Intercepción 47.267.330,19$ 565580134,7 0,08357318 0,946919013 -7139109656 7233644317 -7139109656 7233644317

Edad-Vetustez 886.730,11-$ 12684063,15 -0,069908996 0,955566843 -162053033,4 160279573,1 -162053033,4 160279573,1 44

No. Pisos -$ 0 65535 #¡NUM! 0 0 0 0 2

No. Habitaciones 87.582.661,24$ 61905953,78 1,414769596 #¡NUM! -699007061,8 874172384,3 -699007061,8 874172384,3 4

No. Baños 42.604.711,86-$ 28899196,22 -1,474252486 0,37943813 -409803815,7 324594392 -409803815,7 324594392 4

Area Terreno M2 1.196.580,09$ 1468461,863 0,814852684 0,564722645 -17461996,99 19855157,18 -17461996,99 19855157,18 367,34

Area Construida M2 1.250.769,09$ 712425,1235 1,755649894 0,329615457 -7801450,386 10302988,57 -7801450,386 10302988,57 225

Valor Final $ 909.137.779,20$

No. No. Pisos (Und) Edad (años)No. Habitaciones

(Und)No. Baños (Und) Area Terreno M2

Area Construida.


1 2 40 4 4 290,00 248,00 841.300.000$

2 2 44 4 5 290,00 349,00 921.200.000$

3 2 44 4 4 284,00 246,00 810.000.000$

4 2 44 4 4 290,00 263,00 906.500.000$

5 2 44 4 3 319,00 315,00 1.001.000.000$

6 2 40 4 3 266,00 253,00 880.000.000$

7 2 44 5 4 290,00 320,00 1.023.000.000$

8 2 42 4 2 250,00 185,00 799.000.000$

9 2 44 4 4 367,34 225,00

Coef.corr NO APLICA 0,465760409 0,611617071 0,255258942 0,676511833 0,812632908

47












Construida. M2

Valor Venta Final

$

1 290,00 248,00 841.300.000$

2 290,00 349,00 921.200.000$

3 284,00 246,00 810.000.000$

4 290,00 263,00 906.500.000$

5 319,00 315,00 1.001.000.000$

6 266,00 253,00 880.000.000$

7 290,00 320,00 1.023.000.000$

8 250,00 185,00 799.000.000$

9 367,34 225,00

suma 2646,34 2404,00


Construida. M2

Valor Venta Final

$

1 0,109585314 0,103161398 841.300.000$

2 0,109585314 0,145174709 921.200.000$

3 0,107318032 0,102329451 810.000.000$

4 0,109585314 0,109400998 906.500.000$

5 0,120543845 0,131031614 1.001.000.000$

6 0,100516185 0,105241265 880.000.000$

7 0,109585314 0,133111481 1.023.000.000$

8 0,094470098 0,076955075 799.000.000$

9 0,138810584 0,09359401

suma 1 1

Area Terreno M2 Area Construida. M2

Desv 0,012595201 0,02148357

Area Terreno M2 Area Construida. M2

Area Terreno M2 1 0,136635844

Area Construida. M2 0,136635844 1


Pond Area Terreno M2 0,010874245 0,369590827

Pond Area Construida. M2 0,018548144 0,630409173

suma 0,029422389 1

48







Al calcular el promedio de los ratios obtenemos el valor del ratio medio (898.719.527,25). Luego se calcula

el producto entre este ratio medio y la ponderación (0,1103) del inmueble a valorar, así obtenemos el valor

final de este.



No. Area Terreno M2 Area Construida. M2Valor Venta Final

$Ponderacion

1 0,11 0,1032 841.300.000$ 0,1055

2 0,11 0,1452 921.200.000$ 0,1320

3 0,11 0,1023 810.000.000$ 0,1042

4 0,11 0,1094 906.500.000$ 0,1095

5 0,12 0,1310 1.001.000.000$ 0,1272

6 0,10 0,1052 880.000.000$ 0,1035

7 0,11 0,1331 1.023.000.000$ 0,1244

8 0,09 0,0770 799.000.000$ 0,0834

9 0,14 0,0936 0,1103

ponderacion 0,3696 0,630409173 1,0000

No. Area Terreno M2 Area Construida. M2Valor Venta Final

$Ponderacion RATIOS

1 0,11 0,1032 841.300.000$ 0,1055 7.971.716.222,95

2 0,11 0,1452 921.200.000$ 0,1320 6.977.667.487,78

3 0,11 0,1023 810.000.000$ 0,1042 7.775.513.468,63

4 0,11 0,1094 906.500.000$ 0,1095 8.280.874.114,91

5 0,12 0,1310 1.001.000.000$ 0,1272 7.872.255.180,74

6 0,10 0,1052 880.000.000$ 0,1035 8.502.832.930,95

7 0,11 0,1331 1.023.000.000$ 0,1244 8.222.387.007,74

8 0,09 0,0770 799.000.000$ 0,0834 9.577.066.797,36

9 0,14 0,0936 0,1103

Valor Final $ 898.719.527,25$

Valor por

Comparación

de Mercado

Valor por

Regresión

Valor por

CRITIC

997.855.240$ 909.137.779,20$ 898.719.527,25$

49

Análisis.

En este caso, dos de los valores obtenidos son similares (Valor por Regresión y Valor por CRITIC), siendo

el primero mayor en 1.15%, el valor obtenido por el método de mercado es mayor que estos en 8.89% y

9.94% respectivamente, lo cual es una diferencia considerable.



• Área Terreno m2: Los valores de la muestra tienen un promedio de 285 m², la mayoría de ofertas

cuentan con un área de terreno de 290 m2, solo hay una oferta con un área de 319 m2, es decir las

ofertas tienen un área menor en comparación con el predio en estudio.

• Área Construida m2: Los valores de la muestra tienen un promedio de 272 m² lo cual ubica nuestro

predio por debajo de la media.

• Si analizamos con detenimiento la relación que tienen entre si estas dos variables, encontramos que

todas las ofertas salvo dos, cuentan con un área construida menor a su área de terreno, esta

proporción tiene un promedio de 0.95, para nuestro predio es menor ya que esta proporción es de

0.61, se podría decir que es un predio atípico.

Comparando las variables que tienen mayor participación en la regresión con las variables que tienen mayor

peso el método CRITIC, no vemos ninguna relación entre ellas, ya que las que tienen mayor peso en una

modelo, no lo tienen en el otro.

Podemos concluir que para este caso el Método CRITIC, fue aplicado obteniendo valores bajos a los

obtenidos por el método de mercado y no genera confianza y aceptación en su aplicación, el predio objeto

de estudio tiene un valor similar al valor obtenido por medio del método de comparación de mercado.

50

V. ANÁLISIS DE RESULTADOS

En la siguiente tabla podemos ver el consolidado de los resultados obtenidos, en cada uno de los cinco

casos, mostrando los valores finales por cada método y la diferencia entre ellos, lo cual permitirá

contrastarlos entre si de una manera más fácil y rápida.

Tabla 64 Consolido de resultados.

• La aplicabilidad del modelo CRITIC tuvo resultados más confiables, entendiendo como confiables

aquellos valores cercanos a los obtenidos por el método tradicional de comparación de mercado en

los predios NPH, como podemos ver en la tabla, la diferencia entre ellos en los casos 2, 4 y 5, no

supera el 10%.

• Al analizar los casos de predios NPH, se encontró que, en todos ellos el modelo CRITIC al igual

que en el método tradicional, las variables que mayor peso tienen son el Área de Terreno y el Área

Construida. Siendo las únicas dos variables que tuvo en cuenta en los casos 2 y 5. Esto nos indica

que son las variables que mayor incidencia tienen en el momento de establecer el valor del

inmueble, lo cual, como ya hemos mencionado, es algo natural en predios NPH.

• En los casos de predios PH (Casos 1 y 3), los valores obtenidos por el método de mercado y los

obtenidos mediante la regresión, presentan una menor diferencia que aquellos obtenidos al aplicar

el modelo CRITIC, su diferencia son para el caso 1 de aproximadamente 29% menor, y para el caso

3 entre el 14% y 20% mayor. Se podría pensar que para predios PH no es tan confiable la aplicación

del modelo.

• En las variables que tuvo en cuenta el modelo CRITIC en los casos de predios PH, fue constante

que se utilizara la variable Área Privada, lo cual, es de esperarse, ya que mientras mayor sea el área

de un apartamento mayor será su valor, pero además de esta variable, también tuvo peso relevante

la variable relacionada al Piso de Ubicación del apartamento, esto llama la atención, ya que no

siempre este dato es determinante en el valor de inmuebles.

• La dispersión de los valores en las variables de los comparables, no puede irse a los extremos, es

decir, los datos no pueden ser ni muy similares, ni muy diferentes, ya que en el modelo CRITIC,

para estos casos, los valores resultantes no son tan confiables.

• Podemos pensar que la aplicabilidad del modelo CRITIC para avalúos puntuales, no siempre es lo

suficientemente confiable, para validarlo como un método totalmente funcional, sin embargo, se

recomienda comprobar su aplicabilidad para procesos masivos, ya que con una mayor cantidad de

variables y comparables, se podrían cumplir con sus condiciones fundamentales que son, tener una

desviación estándar alta entre los datos de cada variable, así como una menor correlación entre

variables, en la determinación del valor final.

CASOS

Valor por

Comparación de

Mercado

Valor por

Regresión

Valor por

CRITIC

Mercado

VS

Regresión

Regresión

VS

CRITIC

Mercado

VS

CRITIC

CASO No. 1 358.555.224,00$ 359.939.429,79$ 253.871.604,54$ 0,38% 29,47% 29,20%

CASO No. 2 175.050.000,00$ 172.479.947,23$ 174.162.244,21$ 1,47% 0,97% 0,51%

CASO No. 3 257.887.000,00$ 276.239.129,15$ 322.260.425,28$ 6,64% 14,28% 19,98%

CASO No. 4 135.555.840,00$ 107.962.554,77$ 141.802.274,03$ 20,36% 23,86% 4,41%

CASO No. 5 997.855.240,00$ 909.137.779,20$ 898.719.527,25$ 8,89% 1,15% 9,93%

51

VI. BIBLIOGRAFÍA

-AZNAR, J. y GUIJARRO, F. “Nuevos métodos de valoración. Modelos multicriterio”, Valencia: UPV,

2005.

-AZNAR, Jeronimo, CERVELLÓ, Roberto, GARCÍA, Fernando “Una alternativa multicriterio a la

valoración de empresas: aplicación a las Cajas de Ahorro” en la revista de ESTUDIOS DE ECONOMÍA

APLICADA VOL. 29 - 1 2011.

-AZNAR, Jerónimo, GONZÁLEZ, Ronny, GUIJARRO, Francisco, LÓPEZ, Arturo “Valoración

inmobiliaria, métodos y aplicaciones”, editorial universitat politecnica de valencia, 2012.

-INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, “RESOLUCIÓN NÚMERO 0070 DE 2011”

recuperado de http://www2.igac.gov.co.

-LLANO, J. “Valoraciones inmobiliarias. Fundamentos teóricos y manual práctico”, Ediciones

Inmobiliarias Llano, 2007.

-MARTÍNEZ, S. “Capitalización de rentas”, FECISVAL, 2003.

-MURILLO, Álvaro “Metodología Multicriterio” en el Campo de la Valoración de Bienes Inmuebles”,

Cartago, febrero 2010.

-REAL ACADEMIA ESPAÑOLA, “Definición de valorización”, recuperado de Internet, 2017.

http://www2.igac.gov.co/

52

VII. ANEXOS

Anexo 1. Estudio de mercado Caso 1





53

Anexo 1 Estudio de mercado Caso 1

No. DirecciónNombre

Sector

Telefono

FuenteLink

Edad-

Vetustez

No. De

PisoNo. Habitaciones No. Baños Tipo Cocina Gj Dp Terraza M2

Area

privada M2

Area

Const. M2Valor Pedido $ % Negociación

Valor Venta

Final $Valor Garaje $ Valor Depósito $

Valor M2 (Sin Gj,

Dp, Ter)

Valor M2 (Con Gj,

Dp, Ter)FOTO OBSERVACIONES

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ANEXO DATOS DE MERCADO

54


No. Dirección Nombre Sector Telefono Fuente LinkEdad-

Vetustez

No. De


Tipo

Cocina

Area Terreno

M2

Area Construida


Valor Asignado

Construccion

Valor integral sobre

area construida M2

Valor resultado

Terreno M2

Valor integral

sobre terreno m2Foto Observaciones

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