8/4/2019 Comentarios Luis Fernando Restrepo Para La Valoracion Catastral

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Comentarios sobre la Valoracin

Catastral en Colombia

Hola

He visto con preocupacin, algunas confusiones entre colegas avaluadorescolombianos, que no tienen claro el concepto y metodologa para la realizacin del

Avalo Catastral, esta confusin existe incluso, en tasadores prestadores deservicios para instancias catastrales de municipios forneos, lo que implica que susdictmenes generan las valoraciones equivocadas de los predios y en consecuenciaproducen un cobro injusto e inequitativo del impuesto predial.

Sera ms fcil, si el argumento que esgrimen cuando respetuosamente se lescomenta sobre el error, no fuera es que ac, esto siempre se ha hecho as yaunque se les comente de que tanto antes como ahora, ese no puede ser elprocedimiento para hacer los avalos catastrales, hacen caso omiso de lassugerencias, pues la instruccin que dicen tener es la de que la valoracin delpredio sea la Comercial

RESOLUCIN 70 DE 2011(Febrero 4)

Diario Oficial No. 47.986 de 17 de febrero de 2011INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI

Por la cual se reglamenta tcnicamente la formacin catastral, la actualizacin dela formacin catastral y la conservacin catastral.

Artculo 8.Avalo catastral. El avalo catastral consiste en la determinacin delvalor de los predios, obtenido mediante investigacin y anlisis estadstico del mercadoinmobiliario. El avalo catastral de cada predio se determinar por la adicin de losavalos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las

edificaciones en l comprendidos.

Las autoridades catastrales realizarn los avalos para las reas geoeconmicas,dentro de las cuales determinarn los valores unitarios para edificaciones y paraterrenos.

Comentario [F1]: Este artculo 8 ensu primera parte, es lo que en lamayora de los casos dicen quesustenta su proceder

Comentario [F2]: PeroOlmpicamente, ignoran esta parte delmismo prrafo, y el resto de pargrafodel artculo en la que se define que eseanlisis estadstico del mercadoinmobiliario, es aplicable para obtenerel Valor Modal del suelo en el sector,

y luego Segn el IGAC deber serindividualizado para el predio enestudio, mediante los correctores deFrete, Fondo, Topografa, Tamao,Esquina, etc. aunque a mi juicio, yopudiera pensar que el modeloestadstico construidojuiciosamente debera hacerme lascorrecciones de esos factores demanera ajustada y ponderada

Comentario [F3]: En este prrafo, sedirime cualquier duda al respecto, y seinterpreta claramente que el espritu dela norma (Resolucin 70 de 2011), es lade establecerTipologas deConstrucciny Zonas conapetencia del mercadoaprovechamiento de suelo, y usossimilares(geoeconmicas similares)y para ello se separa la valoracin delsuelo (estadstica de mercado) y de lasconstrucciones (valor de reposicin ode reemplazo, es decir volver aconstruir).Como se observa, ac no se considerapara nada el Valor Comercial queconstituye el Binomio Lote +Construccin ya ejecutada, lo cual esun permanente error de muchosfuncionarios internos en los catastros yde los colegas que siendo externos,argumentan que han hecho lavaloracin as (considerando cuntovale comercialmente el bien) debido aque as se los pidieron, y que de nohacerlo, no los volvern a llamar paraefectuar esta labor.A estos colegas les comento, que

las Normas y La Legislacinvigente se lo prohben (Resolucin70 de 2011 y 620 de 2008) ytendrn que responder ante lasinstancias determinadas por lamisma.

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Pargrafo 1. Conforme al artculo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningn caso los

inmuebles por destinacin constituirn base para la determinacin del avalocatastral.

Pargrafo 2. El avalo catastral es el valor asignado a cada predio por laautoridad catastral en los procesos de formacin, actualizacin de la formacin yconservacin catastral, tomando como referencia los valores del mercadoinmobiliario, sin que en ningn caso los supere. Para el efecto, las autoridadescatastrales desarrollarn los modelos que reflejen el valor de los predios en elmercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y caractersticas.

Pargrafo 3. En el avalo catastral no se tendr en cuenta el mayor valor por lautilizacin futura del inmueble en relacin con el momento en que se efecte laidentificacin predial asociada a los procesos catastrales.

Pargrafo 4. En el avalo catastral no se tendrn en cuenta los valores histrico,artstico, afectivo, good will y otros valores intangibles o de paisaje natural quepueda presentar un inmueble.

RESOLUCIN 620 DE 2008(Septiembre 23)

INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZIPor la cual se establecen los procedimientos para los avalos ordenados dentro del

marco de la Ley 388 de 1997.

En esta resolucin son muy importantes para considerar en la realizacin de losavalos catastrales los siguientes artculos:

ARTCULO 15. Para la estimacin del precio de un terreno en bruto, cuando porlas condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se calcularpartiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicar la siguiente frmula:

En donde: % AU Porcentaje rea til. Vtu Valor del terreno urbanizado. g Ganancia por la accin de urbanizar. Cu Costos de urbanismo.

(Debe incluir los costos financieros y no solo los de obra).

Comentario [F4]: Este aparte, es elque argumentan para decir que si estfacultados para considerar el avalocomercial como referencia para elavalo catastral, sin embargo, si sedetalla el contexto general de estepargrafo y del artculo 8 de formaconjunta, se desprende que esto slohace referencia y exclusivamente alvalor del mercado inmobiliario para latierra de acuerdo a sus condiciones y

caractersticas de aprovechamiento

Comentario [F5]: En el pargrafo 4de este artculo se define que losintangibles no formarn parte delAvalo Catastral, sin embargo, es muyusual que en los catastros de algunosmunicipios se pretenda incorporar alvalor del predio con fines netamenteimpositivos, el buen nombre (o el malnombre) que tenga un CentroComercial, como por ejemplo Santa Feo Villanueva o Premium Plaza, paradefinir el avalo catastral de un localque lo integre, pero se ignora que en evalor comercial de cada local, estnincluidos algunos intangibles como

espacios de circulacin horizontal,suficiencia de elementos de circulacinvertical (escaleras elctricas yascensores) distribucin y diseo,celdas de parqueadero, cobro deestacionamientos ( o no), nmero deentradas y de salidas, seguridad,publicidad, moda, vitrina, etc. que nodeben ser considerados en la valoracicatastral segn este pargrafo.

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En el ARTCULO 37 Se presentan las frmulas que servirn de apoyo para la mejor

utilizacin de los mtodos valuatorios, y en el caso particular de la individualizacindel valor para los predios con correcciones de forma, frente, fondo, etc.

Condicionantes:

Factor Frente =

Criterio Harper

1/2 ft f 2ft 0.84< < 1.19

f < 1/2 ft = 0.84

f > 2ft = 1.19

Factor Fondo= Criterio Harper - IBAPETramo I Si F < Fm/2 =(1/2)1/2Tramo II Si Fm /2 F Fm = (F/FM)1/2Tramo III Si Fm < F FM = 1Tramo IV Si Fm < F 2*FM = (FM/F)1/2Tramo V Si F > 2*FM = (1/2)1/2

En Donde: f = Frente del predio que se avala (m). A = rea en metros cuadrados del predio que se avala (m2). Fe = Fondo equivalente = A / f ft = Frente del lote tipo de la zona. Fm = Fondo mnimo de la zona. FM = Fondo mximo de la zona. Vum= Valor unitario medio ($/m2). F = Fondo del Predio Valorado. t = Influencia del frente.

Factor Tamao = Criterio Colombiano reas MayoresTamao 1 Si At < A 3At = 1,00Tamao 2 Si 3At < A 6At = 0,90

Tamao 3 Si 6At < A 10At = 0,80Tamao 4 Si 10At < A 20At = 0,70Tamao 5 Si 20At < A = 0,60

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Factor de Topografa

Criterio del IBAPE Ing. Rui Canteiro Inclinacin hacia Arriba desde la Calle o Paralelo a ella

= 1 %

2

Inclinacin hacia Abajo desde la Calle

= 1 %2

3

En donde: %P Es la pendiente del Lote en expresada en Porcentaje

Factor Esquina

Factor de Zona Esquina Coeficiente

Zona con Viviendas, Aptos, y Oficinas de Estrato Alto con:

30 m < F < 60 m; 15 m f 20 m1,00

Zona con Aptos y Comercio, estrato medio, densidad media con:

25 m < F < 30 m; 10 m f 12 m2,00

Zona con Viviendas o Comercio con densidades altas con:

20 m < F < 40 m; 10 m f 12 m3,00

Zona con Viviendas y Comercios de Estrato Modesto y densidades bajas:

15 m < F < 30 m; 10 m f 12 m1,00

Otras Zonas no contempladas en las clasificaciones anteriores 1,00

Predio Medial (No es esquina ni tiene ms de un Frente) 0,00