8/4/2019 tasacion sr Basilio
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ORLANDO ARROYO JIMENEZ INGENIERO CIVIL CIP 100589
Oficina: Av. Gran Chim N 145-A, telf. 3747976, Cel. 995510355, Email: [email protected] Pgina 1
TASACION DE TERRENOYCONSTRUCCION ACTUAL
PROPIETARIO: TUCTO SOLORZANO ZENOBIO
UBICACIN: AA.HH. SANTA MARIA AMPLIACIONES PARCELA 1. SV. MZ. G-3, LT-02,REF. ALT. COMEDOR KEIKO SOFIA -, DISTRITO: SAN JUAN DE LURIGANCHO
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TASACION DE TERRENO Y CONSTRUCCION ACTUAL
PROPIETARIO: TUCTO SOLORZANO ZENOBIO
SOLICITANTE: TUCTO SOLORZANO ZENOBIO
UBICACIN: AA.HH. SANTA MARIA AMPLIACIONES PARCELA1. SV. MZ. G-3, LT-02, REF. ALT.COMEDOR KEIKO SOFIA -, DISTRITO: SAN JUAN DE LURIGANCHO
PROFESIONAL: ING. ORLANDO ARROYO JIMENEZ CIP. 100589FECHA : AGOSTO 2011
TERRENO:
Tiene las siguientes medidas perimtricas aproximadas:
Por el frente: 6.00 ml.Por la izquierda: 15.00 ml.Por la derecha: 15.00 ml.Por el fondo: 6.00 ml.
Area de Terreno: 90.00 m2.
ZONIFICACIONLa Zonificacin de la zona es un RDM, Residencial con Densidad media.
USO :
Uso Actual es vivienda Comercio
AREA CONSTRUIDA:
Techado Sin Techar1 Piso : 91.42 m2 2.78 m22 Piso : 22.98 m2 67.02 m2
Total Construido : 114.40 m2
DESCRIPCION DE DISTRIBUCION:
La edificacin tiene un uso de Comercio-Vivienda, tiene dos tiendas en el frente y en la parte posterior sedesarrolla una vivienda. Es de dos pisos, cuenta 04 puertas, dos puertas para las tiendas una para ingreso ala vivienda y otra un ingreso independiente
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Distribucin 1 piso: este piso tiene una altura aprox. De 2.80 mt. Y tiene la siguiente distribucin: dostienda en la parte frontal, Ingreso a vivienda, una sala comedor, una cocina, un patio, dos baos y un ingresoque a una escalera independiente debajo del cual existe un medio bao.
Distribucin 2 piso: Se llega a este pisomediante la escalera independiente, tiene una altura aprox. De2.60 mt. Y tiene la siguiente distribucin un tendal en la parte frontal y dos dormitorios con un serviciohigienico.comun
DESCRIPCION DE LA ESTRUCTURA:
PRIMER PISOZapatas Aisladas de concreto armadoSobrecimiento de Concreto Ciclopeo (Buen estado)Columnas y Vigas de concreto armado. (Buen estado)
Muros de ladrillo tipo King kong, con mezcla cemento arena gruesa (Buen estado)Techo aligerado de e= 20 cm. (Buen estado)
SEGUNDO PISOColumnas y Vigas de concreto armado. (Buen estado)Muros de ladrillo tipo King Kong, con mezcla cemento arena gruesa (Buen estado)Techo calaminas con tijerales de madera. (Buen estado)
DESCRIPCION DE ACABADOS:
PRIMER PISO
Pisos:Cemento Pulido, rea aprox. De 78.90 m2 . (Buen EstadoMaylica (Cocina y Baos), rea de 10.80 m2 (Buen EstadoMuros con tarrajeo: los muros se encuentran tarrajeados (Buen estado).Cielo Raso : Tarrajeado y pintado con base (Buen Estado)Carpintera Fierro: Las puertas y ventanas en la avenida y pasaje (Buen estado)Carpintera: Madera: Las puertas de madera contraplacada interiores (Buen estado)Pintura: Exterior con , con ltex, (Buen estado, El interior con pintura base (Buen Estado)Vidrios : Simples TransparentesAparatos Sanitarios y de Cocina: De maylica y de colores
SEGUNDO PISO
Pisos:Contrapiso de Cemento , rea aprox. De 28.80 m2Muros sin tarrajeo: los muros se encuentran tarrajeados (Buen estado).Techo : De calamina con madera (Mal estado)Carpintera: Madera: Las puertas de madera contraplacada interiores (Mal Estado)
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INSTALACIONES SANITARIAS
Las redes de agua fra estn constituidas de tuberas PVC, El sistema de agua tanto en el ingreso como en
toda la red esta constituido por Vlvulas Check, Vlvulas compuertas y uniones universales segnespecificaciones. Tiene un tanque elevado de 1m3, de Fibra cemento.(Buen estado).Las redes de desage estn constituidas por tuberas PVC-SAP siendo roscados y pegados con pegamentolquido. Igualmente esta constituido por cajas de registro y red de ventilacin, sin registrarse filtraciones nifugas que afecten la edificacin.(Buen Estado)
INSTALACIONES ELECTRICAS
La red de instalaciones elctricas esta constituida por el medidor independiente Wh, tableros de DistribucinElctricas, Distribucin centros de luz, Interruptores, Tomacorrientes, Cajas de Paso para los cuales los
cables estn embutidos en tuberas PVC-SAP.(Regular Estado)
ANTIGEDAD, ESTADO DE CONSERVACIN Y DEPRECIACIN.-
Segn Declaracin Jurada de Autoevalo, la antigedad de la edificacin es como sigue:
Primer piso 16 aos.Segundo piso 14 aos.
De acuerdo con la inspeccin ocular se considera en buen estado de conservacin; ya que recibe
manteniendo permanentemente, de acuerdo al Reglamento Nacional de tasaciones del Per, tabla N 01,se le asigna una depreciacin de 11%,al 1er piso y de 8% al 2do piso.
METODOLOGIA APLICADA:Tasacin directa
BASES PARA EL DESARROLLO:Se ha realizado una visita de inspeccin al entorno del predio para determinar los valores comerciales decompra y venta.
DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA:
La valuacin se efecta de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Per RM N 126-2007-VIVIENDA, aplicando el mtodo de valuacin directa y para hallar el valor de realizacin en el mercado delinmueble.
INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA
Se ha tomado valores del registro de la base de datos y la informacin de las revistas de Construccin,Valores de construccin de la Cmara Peruana de la Construccin, el diario El Comercio, ofertas deterrenos con las mismas caractersticas
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GRAVMENES
No se cuenta con Certificado de Gravamen para su verificacin.
VALORIZACION DEL TERRENO
Tiene Dos Frentes un Va Principal Av. Hroes del Cenepa, con 10 ml. De ancho y el otro Pasaje Peatonal.Con 4 ml. De ancho, incrementa el valor comercial.
VALOR COMERCIAL
VT = 90.00 m2 x $ 280.00 = $ 25,200.00 DOLARES AMERICANOS
VALOR DE EDIFICACION
De acuerdo al cuadro de valores oficiales de edificaciones para la costa (RM N296-2009-VIVIENDA) Almes de Agosto del 2,011
MUROS Y COLUMNAS
(1)
TECHOS
(2)
PISOS
(3)
PUERTAS Y VENTANAS
(4)
REVESTIMIENTOS
(5)
BAOS
(6)
ELECTRICAS Y
SANITARIAS
(7)
COSTO X M2.
CATEGORIA C C E E F C D 1ER PISO
COSTO PARCIAL 169.03 124.69 47.63 52.78 46.59 39.65 62.39 542.76
CATEGORIA C F H I I I G 2DO PISO
COSTO PARCIAL 169.03 16.23 18.02 0.00 0.00 - 13.41 216.69
COSTO CONSTRUCCION
Primer Piso :S/. 542.76 x 91.42 m2 = S/ 49,619.12Segundo Piso :S/. 216.69 x 22.98 m2 = S/ 4,979.54Valor unitario de la Edificacin VUE : S/ 54,598.67
DEPRECIACION
Depreciacin Primer Piso : 0.11 x 49,61912 = S/ 5,458.10
Depreciacin Segundo Piso : 0.08x 4,979.54 = S/ 398.36Depreciacion D : S/ 5,856.57
VALOR DE LA EDIFICACION VE = VUE - D = S/. 48,742.19
VE al (Tipo de Cambio S/. 2.72) = $. 17,919.92COSTO TERRENO = $ 25,200.00
COSTO TOTAL DEL INMUEBLE = $ 43,119.92 DOLARES AMERICANOS
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INSTALACIONES
MUROS Y COLUMNAS
(1)
TECHOS
(2)
PISOS
(3)
PUERTAS Y VENTANAS
(4)
REVESTIMIENTOS
(5)
BAOS
(6)
ELECTRICAS Y
SANITARIAS
(7)
Estructuras laminares
curvadas de concreto
armado que incluyen en
una sola armadura la
cimentacin y el techo.
Para este caso no se
Losa o Aligerado de
concreto armado con
luces mayores de 6m.
Con sobrecarga mayor a
300 kg/m2.
Mrmol importado,
porcelanato.
Aluminio pesado con
perfiles especiales.
Madera fina ornamental
(caoba, cedro o pino
selecto) Cristales .
Mrmol importado,
madera fina (caoba o
similar), baldosa acstica
en techo o s imilar .
Baos completos de lujo
importado con enchape
fino (mrmol o similar).
Aire acondicionado,
iluminacin especial,
sist. Hidroneumtico,
agua caliente y fra,
intercomunicador,
alarmas, ascensor,
376.93 227.26 200.70 203.07 218.88 73.86 214.71
Columnas, vigas y/o
placas de concreto
armado y/o metlicas.
Aligerados o losas de
concr et o armado
inclinadas.
Mrmol nacional o
reconstituido, parquet
fino (olivo, chonta o
s imilar), cermicaimportada, madera fina.
aluminio o madera fina
(caoba o similar) de
diseo especial, vidrio
polarizado curvado.
Mr mol nac iona l,
madera fina (caoba o
similar) enchapes en
techos.
B aos c om ple tos
importados con maylica
o cermico decorativo
importado.
Sistemas de bombeo de
agua potable, ascensor,
telfono, agua caliente y
fra.
243.03 148.27 120.29 107.98 167.28 56.64 155.70
Placas de concreto (e=10
a 15 cm.), albailera
armada, ladrillo o similar
con columnas y vigas de
amarre.
Aligerado o losas de
concr et o armado
horizontales.
Madera fina
machihembrada,
terrazo.
Aluminio o madera fina
(caoba o similar), vidrio
polarizado.
Superficie caravista
obtenida mediante
encofrado especial,
enchape en techos.
B aos c om ple tos
nacionales con maylica
o cermico Nacional de
color.
Igual al Punto "B" sin
ascensor.
169.03 124.69 80.59 70.43 125.22 39.65 97.91
Ladri llo o s imilar . Calamina metl ica,
fibrocemento sobre
viguera metl ica.
Parquet de 1ra., laja,
cermica nacional,
loseta veneciana 40x40
cm.
Ventanas de aluminio,
puertas de madera
selecta, vidrio
transparente.
Enchape de madera o
lamina do, piedra o
material vitrificado.
B aos c om ple tos
nacionales blancos con
m ay li ca bl anca .
Agua fra, agua caliente,
corriente tri fsica
telfono.
163.47 79.14 71.09 61.69 96.07 21.15 62.39
Adobe, tapial o quincha. Madera con material
impermeabilizante.
Parquet de 2da., loseta
veneciana 30x30 cm,
lajas de cemento con
canto rodado.
Ventanas de fierro,
puertas de madera
selecta (caoba o similar),
vidrio transparente.
Superficie de ladrillo
caravista.
Baos con maylica
blanca parcial.
Agua fra, agua caliente,
corriente monofsica,
telfono.
116.11 29.50 47.63 52.78 66.10 12.43 45.04
Mader a. Ca lami na m et l ic a,
fibrocemento o teja
sobr e v iguer a de
madera corriente.
Loseta corriente, canto
rodado.
Ventanas de fierro o
aluminio industrial,
puertas contraplacadas
de madera (cedro o
similar), vidrio
transparente semidoble
o simple.
Tarrajeo frotachado y/o
yeso moldurado, pintura
lavable.
B aos b lanc os s in
maylica.
Agua fra, corriente
monofsica.
86.66 16.23 23.46 39.62 46.59 9.26 24.78
Pircado con mezcla de
barro.
Madera rstica o caa
con torta de barro.
Loseta vinlica, cemento
bruado coloreado.
Madera corriente con
marcos en puertas y
v entanas de pvc omadera corriente.
Estucado de yeso y/o
barro, pintura al temple
o al agua.
Sanitarios bsicos de
losa de 2da., fierro
fundido o granito.
Agua fra, corriente
monofsica sin
empotrar.
51.23 11.19 28.79 21.46 38.32 6.39 13.41
S in t ec ho. C eme nt o pu li do , l adri ll o
corriente, entablado
corriente.
Mader a r s ti ca . P intado e n l adril lo
rst ic o, p laca de
concreto o similar.
Sin aparatos sanitarios. Sin instalacin elctrica
ni sanitaria.
- 0.00 18.02 16.78 15.33 0.00 0.00
Tierra compactada. Sin puertas ni ventanas. Sin revestimientos en
ladrillo, adobe o similar.
- - 3.60 0.00 0.00 - -
GH
I
Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa 2011 - Agosto
VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADAESTRUCTURAS ACABADOS
CATEGORIA
A
B
C
D
E
F
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Foto 1: Plano De Distribucin Existente del 1er Piso
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Foto 2 : Plano de Distribucin (Existente)del 2do piso
Foto 3:Vista de la Esquina de la Casa
Foto 4 : Vista Lateral de la casa que da al pasaje.
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Foto 5 : Vista de la ornamentacin del pasaje en la fachada vereda
Foto 6: Vista del acabado de los Servicios Higinicos.
Foto 7: Vista las acabadas puertas y ventanas de la sala
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Foto 8: Vista del estado de la construccin del 2do piso.
Foto 9: Vista del estado de la cobertura del 2do piso.
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