24 - Tasacion de Bienes Patrimoniales

7/29/2019 24 - Tasacion de Bienes Patrimoniales

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UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN

FACULTAD DE INGENIERIA

DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLES

TASACION DE BIENES PATRIMONIALES

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE

Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ


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Tasacin de Bienes Patrimoniales con Valor Cultural

COMO VALORAR LA RIQUEZA DE UN ESTADOPartiendo de la premisa de considerar que, a los Bienes Patrimoniales Con Valor Cultural, no se lospuede enajenar y que en la mayora de los casos no se les puede dar un valor econmico, se hace este

estudio con el fin de iniciar un aporte en este tema ya que, en varias ocasiones, es preciso poder definirun nmero por motivos expropiatorios, de seguros, o simplemente para conocimiento del EstadoNacional o Provincial.

VALORES TECNICOS PARA USO CONTABLE DE BIENES PATRIMONIALES CON VALORCULTURAL

INTRODUCCIN

El objetivo general que persigue el TRIBUNAL de TASACIONES DE LA PROVINCIA DE SAN JUANes conocer la valuacin tcnica con fines contables, de los bienes de dominio pblico y privado,pertenecientes al ESTADO.

Considerando que el patrimonio del Estado, es todo lo que ste posee, haremos la salvedad de que,

este anlisis, estar referido a los bienes que, adems de su valor tcnico, tienen importancia cultural, yal resultado final, se lo denominar: VALOR PATRIMONIAL CULTURAL, y estar representado por uncoeficiente que expresar la importancia histrica, arquitectnica, social-artstica y temtico-cientfica,que el inmueble de referencia posee y lo querepresenta para el estado econmico, considerando ademsque los bienes patrimoniales con valor cultural, por sus caractersticas sonBIENES ESPECIALIZADOS.Esta situacin, los convierte en nicos e irreemplazables en el mercado comn.


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asac n e enes atr mon a es con a or u tura

En general cuando se tasa un bien del Estado con el propsito de dar un valor tcnico para usocontable se consideran dos tipos de valores segn el inmueble que se analiza, estos son:

1- El Valor Neto De Realizacin : o sea el monto neto si se vendiera en un mercado libre, vigente ala fecha de valuacin. Este valor se aplica en los BIENES NO ESPECIALIZADOS.

2- El Valor De Utilizacin Econmica : que es el mximo valor que se le puede asignar a un bien,(tambin definido como valor instrumental o valor de uso), ya que deriva de la utilidad que cadaindividuo le otorga a su propiedad, y en funcin de su costo de reemplazo, que puede diferirtotalmente de lo que otro considera, puede llegar a ser un valor muy superior al valor neto derealizacin o no. A este grupo pertenecen los BIENES ESPECIALIZADOS.

Pero en estos dos grandes grupos no se pueden incluir los bienes que adems tienen ValorPatrimonial Cultural, por este motivo se han agregado para estos inmuebles, dos tipos de valoresque completaran la clasificacin anterior, y que llamaremos:

3- Valor De Reconstruccin: que est referido al tipo de intervencin que el Estado debera realizaren un inmueble deteriorado, para su total recuperacin, teniendo en cuenta todos sus detalles,

inclusive mano de obra artesanal y materiales especiales. Este valor es eminentemente tcnico y engeneral se usa para que el edificio pueda ser asegurado contra incendios, o para reconstruirlo porhaber sufrido actos vandlicos, acontecimientos telricos o simplemente el deterioro por el paso deltiempo y la falta de conservacin. )


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4-Valor Patrimonial Cultural: al que nos referiremos detalladamente con el fin de poderagregar al valor tcnico, un nuevo coeficiente al que llamaremos COEFICIENTE

CULTURAL que surgir de un anlisis donde se tendrn en cuenta algunas pautas no

necesarias para otro tipo de valuacin.

VALOR TCNICO PARA LOS BIENES DEL ESTADO:Anlisis Para Su Obtencin

INFORMACION GENERAL

ORGANISMO: se refiere al nombre del organismo del Estado que solicita la tasacin.DEPENDENCIA JURISDICCIN: mencionar el nombre de la jurisdiccin a la cualpertenece

RESPONSABLE DE LA INFORMACION: nombre y apellidoTELEFONO: FAX: MAIL:

CODIGO POSTAL:


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EL LOTEDESIGNACION CATASTRAL: Nomenclatura Catastral N

PLANO DE MENSURA: NINSCRIPCION DOMINIAL: NSUPERFICIE DEL LOTE: este tem deber ser documentado con la correspondientemensura actualizada.

SITUACIN JURDICA DEL INMUEBLE: se analiza con el fin de poder regularizar lasituacin dominial de algunos inmuebles ya que en varias ocasiones se han detectadoerrores en los ttulos.EMPLAZAMIENTO DEL INMUEBLE Y DESCRIPCION DE LA ZONA: Se adjuntarn planospara indicar su ubicacin y la relacin con el entorno, distancias a centros importantes,accesos desde distintos puntos de la provincia si fuera necesario. Se detallar lainfraestructura, equipamiento y servicios.VALOR DEL TERRENO: al completar el anlisis de todos los tems, ayudados con elMtodo Comparativo, y teniendo en cuenta que el terreno, en algunos casos, puede noconservar construcciones relevantes, pero s un valor histrico destacado, se lo

considerar con especial atencin, para incrementar o no, su mejor valor de mercado, araz del Valor Patrimonial Cultural considerado.


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RELACIN LOTE MEJORASITUACION FUNCIONAL:Terminado el anlisis del lote y antes de comenzar el anlisis de las mejoras ubicaremos la situacinparticular del inmueble de acuerdo a una clasificacin sugerida por el T.T.N. ya que sta ayudar acompletar el estudio jurdico antes mencionado.El T.T.N. denomin UNIDAD ECONOMICA al inmueble mas la mejora y consider ochosituaciones particulares a saber:CASO1 Un edificio sobre varios terrenos.

CASO2 Varios edificios sobre un terreno.CASO3 Varios edificios sobre varios terrenos.CASO4 Un departamento en un edificio que no es del Estado Provincial.CASO5 Un campo con instalaciones.

CASO6 Edificios sobre Terreno y / o Terrenos ubicados en distintos lugares.

CASO7 Inmuebles en construccin.

CASO8 Incorporacin de mejoras al inmueble.


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LA MEJORANOMBRE DEL INMUEBLE:UBICACIN: domicilio del bien a tasarDESTINO: referido a la actividad que se desarrolla en el inmueble, objeto del estudio, en el momentode la tasacin, (biblioteca, teatro, museo, etc.).SUPERFICIE CUBIERTA: se adjuntar la documentacin grfica (planos aprobados) y fotogrfica, detodas las mejoras existentes, an las de escaso valor si las hubiere, ya que las mismas, en algunoscasos, pueden hasta restarle valor al inmueble tratado.

AO DE CONSTRUCCION: si no se consiguiera exactamente habr que hacer una estimacin,investigando publicaciones ya sean de tipo literario, periodstico, testimonios orales, etc. ya que estedato es de particular importancia para la tasacin.ESTADO DE CONSERVACIN: tratndose de bienes comunes se aplicar la tabla de Ross Heideck.Pero considerando que en este caso se trata de bienes con Valor Cultural el estado de conservacinse analizar de acuerdo a lo expuesto en el ltimo punto de este trabajo.

TIPO DE BIEN: los bienes pueden ser especializados, (se refiere a aquellos bienes que por suscaractersticas tienen un mercado muy limitado o inexistente), y los no especializados (para los cualesexiste un mercado transparente de bienes comparables).Los bienes con VALOR PATRIMONIALCULTURAL se considerarn Bienes Especializados.

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TIPO DE TASACIN:

De acuerdo al punto anterior los Bienes Patrimoniales Con Valor Cultural son BienesEspecializados (ya que no existe mercado para ellos) no obstante, se analizarn ambos

valores, (el de realizacin econmica y el de uso) y, se utilizar el que obtenga mayorvalor, para luego aplicarle el COEFICIENTE DE VALOR CULTURAL obtenido del anlisisrealizado para cada caso particular.

En general y de acuerdo a lo destacado en el TEMA 2- al comienzo de este trabajo, alhacer una tasacin de los Bienes del Estado podemos considerar cuatro valores segn eltipo de bien:

a) Valor de utilizacin econmica (especializado).

b) Valor neto de realizacin (no especializado)

c) Valor de reconstruccin (especializado o no especializado), segn sea el bien tratado

Ej. situaciones de catstrofe, actos vandlicos, inclusive deterioro natural, etc.).

d) Valor patrimonial cultural(especializado) que surgir del mayor valor obtenido entre a

y b,resultado ste que luego se afectar por el Coeficiente Cultural oportunamentecalculado.

i d i i i l l l l


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COEFICIENTE CULTURAL: valores a ponderar para su obtencinVALOR HISTRICO

Al iniciar una tasacin de este tipo se har una breve resea histrica indicandola fecha del acontecimiento del inmueble analizado la MAGNITUD DELACONTECIMIENTO, ( si es nico representante de la poca o integra un grupoo conjunto de bienes con similares caractersticas, si podemos considerarlotestimonio del momento histrico al que se hace referencia, y cual es su

trascendencia a nivel local, regional, nacional, e internacional.) Esto nos dar laposibilidad de informar valores intangibles, tales como valor histrico- simblico,analizando su TRASCENDENCIA, ( significado, trayectoria y proyeccin einfluencia en las distintas comunidades) y el IMPACTO SOCIAL ( si resultaser un testimonio viviente de una evolucin y un cambio a nivel cultural, social yeconmico.

Este valor acta de modo independiente del objeto mismo ya que todas lasalteraciones que se operen sobre l no le hacen perder dicho valor; se trata deun valor netamente intrnseco y endgeno cuya importancia se valora por elhecho en s mismo.

PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

T i d Bi P i i l V l C l l


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VALOR ARQUITECTNICOConsideraremos la participacin de proyectistas, constructores,

escultores, pintores y/o artesanos, que por su trayectoria aporten ala obra elementos irrepetibles que ponderen la CALIDAD DELDISEO y que por su sola participacin aumenten el valor de la obra.En cuanto a las CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS se analizarn

detalles que muestren sistemas constructivos de la poca, el estilo y lasituacin actual ya que en este aspecto se considerarn lasintervenciones que el Estado haya realizado ya sea para conservarlo o

construyendo obras nuevas que pudieran aumentar o disminuir suvalor intrnseco. Por ltimo se analizar el CONCEPTO POBLACIONAL

que se tiene de la obra desde el punto de vista arquitectnico, sucarcter, identidad, jerarqua y registro a nivel local, regional, nacional einternacional.

PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

T i d Bi P i i l V l C l l


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VALOR SOCIAL - CULTURAL

Dentro de este tem se analizar la ATRACCIN TURSTICA, este concepto

est referido a la consideracin que la poblacin tiene ante el inmueble tratado, elsignificado que el bien tiene a nivel turstico, el efecto de atraccin debido a suuso: internacional, nacional o provincial.

Tambin se analizar el valor que los ciudadanos estaran dispuestos a pagarpor su simple existencia (se hacen encuestas para conocer lo que piensa la

gente, que responder segn: nivel cultural, edad, situacin econmica,distancia al bien a tasar) y otras situaciones que puedan considerarse y quetengan que ver con el CONCEPTO POBLACIONAL ya que deberamoscomprender que un edificio ms all de su apariencia fsica, da cuenta de todo lo

referido a la vida de sus creadores y de quienes lo habitaron, los avances de lapoca, costumbres, conductas etc., Este valor est referido como vimos en losconceptos de Camilo Herrera al Capital Intangible relacionado directamente conel nivel cultural y econmico de la poblacin.

PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

T i d Bi P t i i l V l C lt l


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VALOR TEMTICO-CIENTFICO

Se considerar que un inmueble tiene valor cientfico, cuando tratndose de

construcciones, stas tengan uso y destino cientfico; y tratndose de terrenos,en l se realicen descubrimientos arqueolgicos, paleontolgicos, o de cualquierotra especie que puedan contribuir de alguna manera al desarrollo de la cienciaen cualquiera de sus ramas.

Su determinacin es emprica, dependiendo ello del nivel cientfico que se

desarrolla en el lugar, la MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO, EL GRADODE EXCLUSIVIDAD y el INTERS QUE DESPIERTA a nivel local, regional,nacional e internacional.Ejemplos: Valle De La Luna

Estacin De Altura El Leoncito

Observatorio Flix Aguilar

Instituto Sismolgico Etc.

PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10


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CLCULO DEL COEFICIENTE CULTURAL

En este punto, luego del anlisis realizado se podr determinar si estamos

ante la presencia de un bien patrimonial cuyo valor cultural, est referido a suarquitectura, su historia, su actividad artstico-social, su valortemtico-cientfico, la combinacin de alguno de ellos, o los cuatro al mismotiempo, teniendo en cuenta que cada una de estas caractersticas leagregar al valor un plus, que quedar reflejado por el COEFICIENTECULTURAL que surja del anlisis realizado.

Este coeficiente puede representar varias veces el valor de utilizacin, o el

valor neto de realizacin, segn sea la influencia que, sobre el valor tcnicousado, tengan las ponderaciones realizadas en cada uno de los temsconsiderados (arquitectnico, social- cultural, histrico y temtico-cientfico.)

De esta manera se elabor una planilla (que se adjunta en hoja aparte) yque se completar en base a los datos y consideraciones basadas en losconceptos anteriormente sealados.



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Con los valores obtenidos de la planilla se completan la tabla y la frmulasiguiente:

TABLA

ITEM PONDERACION PONDERACION COEFICIENTE

MAXIMA OBTENIDA MULTIPLICADOR

Histrico 10

Arquitectnico 10

Social Cultural 10 5Temtico - Cientfico 10

Totales M.M.= 40 P.O. C.M.



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PONDERACIN MXIMA: es el mximo valor que se adopta para cada item.

PONDERACIN OBTENIDA: es la suma de los promedios que surgen de las

ponderaciones realizadas en la planilla adjunta, luego del anlisis por comparacin delitem considerado. Valores que estn comprendidos en el rango de 0 a 10.

COEFICIENTE MULTIPLICADOR: es una estimacin emprica, netamente subjetiva quesurge de considerar que cuando la obra obtiene el mximo puntaje , la ponderacin elevar

el valor de mercado, tantas veces como cada Estado lo considere oportuno, en base a lascaractersticas intrnsecas y extrnsecas, su estado de conservacin, el uso, la importanciaa nivel internacional, nacional, etc.

Este tribunal consider que cinco era el valor oportuno de este coeficiente dadas lascaractersticas analizadas para nuestra regin.

FRMULA

POND. OBT. x COEF, MULTIPLICADORCOEFICIENTE CULTURAL = -------------------------------------------------------------

PONDERACIN MAXIMA



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EJEMPLO

Por lo tanto si estimamos que un edificio podra obtener un coeficiente

multiplicador mximo de 5 veces ms, y un puntaje mximo de 22 elresultado final sera:

ITEM PONDERACION P ONDERACION COEFICIENTE

MAXIMA OBTENIDA MULTIPLICADOR

Histrico 10 8

Arquitectnico 10 6

Social Cultural 10 6 5

Temtico - Cientfico 10 2

Totales M.M.= 40 P.O. = 22 C.M.



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Aplicando la frmula:

P.O x C.MC.C. = -------------------

P.M.

22 x 5

C.C. = ------------- = 2,7540



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NIVELES DE CONSERVACIN:

Se analizar el nivel de deterioro, considerando, para este caso 2 tipos:el deterioro natural producido por el paso del tiempo y que se muestracomo testigo fiel de la antigedad del bien, y el deterioro provocadopor la falta de conservacin, al que indefectiblemente hay que darleintervencin para su recuperacin.Del anlisis realizado surgir la decisin de aplicar los NIVELES DEPROTECCIN en funcin de la importancia patrimonial culturalasignada en la tasacin, ya que de acuerdo a sta, podremosdeterminar si la misma merece ser tratada como construccin existentecon todos los atributos considerados para declararla como BIEN

PATRIMONIAL CULTURAL, o si solamente se le asigna un valor alterreno desde el punto de vista inmobiliario con un adicional que tengaque ver con el valor histrico de referencia.A saber:



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1) Alto: del anlisis realizado, la obra ha obtenido una alta ponderacin y mereceun alto grado de conservacin y proteccin para que no pierda ninguno losatributos destacados, conservndola en su integridad.

2) Medio: problemas que han afectado parcialmente la integridad del bien, y sedestaca en ella una ponderacin media, por lo tanto su valor resideprincipalmente en la conservacin de las fachadas exteriores y / o algunosdetalles interiores.

3) Bajo: comprende obras de escaso valor intrnseco y slo interesa conservaralgunos rasgos caractersticos; en su mayora son obras que han sufridointervenciones a lo largo del tiempo, que han restado valor, (a mayor grado demodificacin en sus atributos originales, menor ser la valorizacin econmica ycultural que de ellas se haga). En estos casos puede darse la situacin deconsiderar que, a pesar del deterioro, la obra o el lugar, mantienen el valor

patrimonial cultural destacado, debido a la ponderacin histrica.

A mayor valor cultural, mayor nivel de proteccin.


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CONCLUSIONES

Por todo lo analizado el ESTADO no puede desconocer la importanciade su intervencin con profesionales especializados en el temaCONSERVACIN DE PATRIMONIO, ya que la ausencia deespecialistas, inclusive en la elaboracin de proyectos y pliegos para su

recuperacin, trae aparejada una intervencin negativa que,

lejos queda de la buena intencin primitiva, cual fuera la de conservarlos Bienes Patrimoniales en su totalidad, sobre todo aquellos quemantienen la memoria activa, ya que memoria es informacin y

deberamos comprender que: responsabilidad y memoria soncondiciones bsicas para vivir en paz frase destacada en un artculodel diario La Nacin titulado: A CINCO AOS DEL HORROR, y que

comienza con una frase de nuestro destacado escritor Jorge LuisBorges, y que se usar, en este caso para terminar con nuestrapropuesta:

Que Dios nos regale la memoria y nunca el olvido.


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Local

1 - 2

Local

1 - 2Local

1 - 2

VALOR HISTRICO

MAGNITUD DELACONTECIMIENTO

Regional Nacional Internacional

3 - 4 - 5 6 - 7 - 8 9 - 10

IMPACTO SOCIAL


3 - 4 - 5 6 - 7 - 8 9 - 10

TRASCENDENCIA


3 - 4 - 5 6 - 7 - 8 9 - 10

PROMEDIO

VALOR ARQUITECTNICO

CARACTERISTICASCONSTRUCTIVAS

Considerar si el sistema constructivo muestra elementos, detalles, caractersticas en general, en sus estructuras y/oconstruccin que reflejen una poca, un estilo, que pueda ser testimonio del momento histrico en que fuera construido.

1 - 2 3 - 4 - 5 6 - 7 - 8 9 - 10

CALIDAD DEL DISEO

Considerar si la obra incluye trabajos irrepetibles realizados por artistas, artesanos, y si se puede conocer el autor delproyecto y su trayectoria

1 - 2 3 - 4 - 5 6 - 7 - 8 9 - 10CONCEPTO

POBLACIONAL

Registro que se tiene de la obra, desde el punto de vista arquitectnico, a nivel local, regional, nacional e internacional.1 - 2 3 - 4 - 5 6 - 7 - 8 9 - 10

PROMEDIO

VALOR SOCIAL-CULTURAL

CONCEPTOPOBLACIONAL

Se analizar la importancia que la poblacin le da al monumento y el concepto que de l se tiene a nivel local, regional,nacional e internacional

1 - 2 3 - 4 - 5 6 - 7 - 8 9 - 10

ATRACCIN TURSTICA

Local Regional Nacional

3 - 4 - 5

Internacional1 - 2 3 - 4 - 5 6 - 7 - 8 9 - 10

6 - 7 - 8

PROMEDIO

VALOR TEMTICO- CIENTFICO

MAGNITUD DELDESCUBRIMIENTO

Escaso valor cientfico Inters cientfico local Inters cientfico nacional Inters cientfico internacional1 - 2

9 - 10

6 - 7 - 8 9 - 10

GRADO DEEXCLUSIVIDAD

Descubrimientos comunesdescubrimientos poco

frecuentesDescubrimientos

ocasionales Descubrimientos nicos1 - 2 3 - 4 - 5

PLANILLA PARA BIENES PATRIMONIALES CON VALOR CULTURAL

9 - 10

ATRACCIN E INTERSQUE DESPIERTA

Local Regional Nacional Internacional1 - 2 3 - 4 - 5 6 - 7 - 8

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