DERECHO REGISTRAL
El derecho registral, es aquella rama del derecho, formada por el conjunto de
normas jurídicas y principios regístrales que regulan la organización y
funcionamiento de los registros públicos, los derechos inscribibles y medidas
precautorias en los diversos registros, en relación con terceros.
PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL
Principio de legalidad
Por este principio, todo título que se trate de inscribir en el Registro está
sometido a un examen previo, también llamado verificación o calificación,
con el fin de que solo tengan acceso a los asientos registrales, los títulos
válidos y perfectos; en otras palabras es el análisis que realiza el registrador
respecto de la licitud del acto o contrato que se desea inscribir o anotar
preventivamente así como de la compatibilidad de estos actos con las
normas legales vigentes y los asientos registrales ya existentes.
Principio de prioridad
Referido directamente al tiempo, por cuanto en el reconocimiento de
determinados derechos, tienen prioridad los más antiguos sobre los
posteriores; se basa en el apotema jurídico "prior tempore, potior iure"
(Primero en tiempo, mejor en derecho); así de acuerdo a este Principio, los
derechos que otorgan los registros, están determinados por la prioridad en el
tiempo de la inscripción, esta prioridad en el tiempo se determina por la
fecha, día, hora y fracción de hora en que determinado título se presenta al
registro.
Principio de publicidad
En virtud de este principio, se presume que toda persona está enterada del
contenido de las inscripciones; es decir, nadie puede alegar ignorancia o
desconocimiento del contenido de los asientos de inscripción.
Principio de legitimación
Según este principio, se presume que el contenido de las inscripciones, es
cierto y produce todos sus efectos mientras que estas no sean anuladas o
rectificadas.
Principio de fe pública registral
Por este principio, se busca proteger los actos jurídicos que se hayan
producido confiando en el contenido del registro; es decir, ampara a los
terceros adquirentes de derechos, en base a la información contenida en los
Registros.
Principio de tracto sucesivo
También conocido como de "Tracto Continuo", por este principio, ninguna
inscripción, salvo la primera, se llevará a cabo sin que previamente esté
inscrito o se inscriba el derecho de donde provenga.
Principio de especialidad
También llamado de "Determinación", tiene como finalidad individualizar los
derechos inscritos en los Registros, en relación a los bienes y a las
personas, por este principio, cada inscripción se efectúa en partidas
separadas.
Principio de oponibilidad
El propósito de este principio es impedir que se inscriban derechos que se
opongan o que puedan resultar incompatibles con otro derecho previamente
inscrito; aunque el derecho que trata de inscribir sea de fecha anterior al
derecho inscrito.
CLASES DE INSCRIPCIÓN
Inscripción constitutiva
Esta clase de inscripción constituye un requisito indispensable para que la
transferencia o constitución de un derecho real tenga lugar. Gracias a esta
clase de inscripción, queda perfeccionada la transmisión o constituido el
derecho real.
Ejemplo de esta clase de inscripción es la Hipoteca, pues si esta no es
inscrita en el registro correspondiente, aunque haya sido elevada a Escritura
pública, no existe la garantía real.
Inscripción declarativa
Esta clase consiste en publicar un cambio ya ocurrido, independientemente
del registro. Para esta clase de inscripción, basta la existencia del título para
la transmisión del derecho real.
Reconoce la pre-existencia de los derechos reales, de los que se toma nota
para su oportuna publicidad y demás efectos que establezca la ley.
FUNCIÓN NOTARIAL.
La función notarial puede conferirse concretamente como la actividad que
despliega el Notario.
La función notarial se configura como la facultad de provocar la actividad del
Notario.
Es así como se ha identificado la función notarial con las diversas
actividades que realiza el Notario, con relación a la doctrina y en el marco de
la legislación peruana.
LA FUNCIÓN NOTARIAL EN LA DOCTRINA.
En lo que respecta a la doctrina se ha precisado que los autores concuerdan
que en un aspecto fundamental sobre la función notarial, y es que opinan
que la función notarial configura un conjunto de actividades. No descargan
los autores la idea de acciones que realiza el Notario para evidenciar su
función; ellos sostienen y discrepan al opinar que las actividades del Notario
son de índole diferente.
La función notarial son los actos que practica el Notario, aunque sean de
diversa naturaleza.
Eminentes tratadistas de la materia han configurado la función notarial,
mencionando las diversas actividades de los Notarios. Entre ellos tenemos a
Antonio Bellver Cano en su obra "Principios del Régimen Notarial
Comparado". Para este autor la unción notarial comprende cuatro
actividades:
1º. Aconsejamiento a los otorgantes respecto a las decisiones y
determinaciones de su voluntad.
2º. Redacción de las declaraciones que recibe de los particulares,
adaptándolas a las exigencias legales.
3º. Constatación de los actos jurídicos (contratos) extendiéndolos
documentalmente.
4º. Autorización de tales documentos confiriéndoles, plena y definitiva
autenticidad y eficacia.
SISTEMAS REGISTRALES
En función de los efectos de la inscripción se señala que estas pueden tener
efectos constitutivos o declarativos. El primero es cuando la mutación real se
genera producto de la inscripción, siendo propio de países Alemania,
Austria, Suiza, entre otros. En el Perú podemos tomar como ejemplo la
constitución de la hipoteca, dado que su existencia se produce con la
inscripción.
En cambio, nos referimos a registros con efectos declarativos cuando la
mutación de los derechos se realiza extra registralmente; por lo que, a fin de
tutelar mejor el derecho por la publicidad –y consecuente oponibilidad- se
requiere la inscripción para oponer a terceros la titularidad.
LA FE PÚBLICA EN EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO
NOCIÓN CONCEPTUAL.
En líneas generales, la protección que brinda el Registro tiene dos
destinatarios perfectamente definidos. Por un lado, el titular registral, esto es,
aquél que tiene un derecho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros,
es decir, aquéllos que adquieren un derecho amparados en la publicidad que
brinda el Registro.
La protección del titular registral surge a través del principio
de legitimación registral en la medida que de la presunción relativa de
exactitud que impone, se desprende que aquél no podrá ser despojado de
su derecho sin su previo consentimiento o intervención (Art. 2013 del C.C. y
Art. VII del NRGRP). Por su parte, la protección de los terceros, además del
principio de oponibilidad de lo inscrito, emana del principio de fe pública
registral. Este, en líneas generales, establece que, aquéllos no podrán ser
perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez o
ineficacia que puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de
su adquisición (Art. 2014 del C.C. y Art. VIII del NRGRP).
El principio de fe pública registral, como se advierte, adquiere especial
importancia dentro de la dinámica de los derechos. Opera en beneficio de
los terceros que, dentro del tráfico jurídico-comercial, adquieren un bien de
quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a través de
un negocio jurídico desprovisto, también en apariencia, de toda causa que lo
pudiera tornar ineficaz. La protección que materializa convirtiendo en
inatacable el derecho del tercero.
LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO POSITIVO
Respecto de terceros, el contenido del Registro debe presumirse exacto e
íntegro.
Esto es, el tercero hipotecario se convierte en titular del derecho inscrito, en
las condiciones reflejadas tabularmente, aunque el anterior titular registral no
fuera realmente propietario o titular de cualquier otro derecho real.
LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO NEGATIVO
Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles,
que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad, no perjudican a tercero.
CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de
persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será
mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en el mismo Registro.
La inscripción sólo protege con carácter iuris et de iure a los que contrataren
a título oneroso mientras no se demuestre haberlo hecho de mala fe.
No obstante, otros autores prefieren hablar de beneficiario o destinatario de
la fe pública registral, tercero protegido, adquirente especialmente protegido,
etc.
PRESUPUESTOS DE LA CONDICIÓN DE TERCERO
Debe reunir los cuatro requisitos:
Adquisición debidamente inscrita de una titularidad jurídico–real,
Conseguida de buena fe
A título oneroso
Que traiga causa del anterior titular registral.
LA ADQUISICIÓN A TÍTULO ONEROSO
El tercero debe haber adquirido mediante contraprestación por su parte, es
decir, a título oneroso.
Los adquirentes a título gratuito (por ejemplo, mediante donación o herencia)
no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o
transferente.
LA ADQUISICIÓN DE BUENA FE
La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que
desconocía la inexactitud del Registro. La buena fe se presume siempre, y al
que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba. Es iuris
tantum.
En los supuestos de doble venta, si el segundo adquiriente inscribe de
buena fe, desconociendo la circunstancia de la anterior transmisión, la
presunción de buena fe supone la consolidación de la adquisición por el
tercero.
LA ADQUISICIÓN DEL TITULAR REGISTRAL ANTERIOR
Consecuencia del propio ordenamiento hipotecario, pues:
Sólo el titular registral se encuentra legitimado para disponer de los
derechos inscritos
Es un corolario imprescindible del tracto sucesivo, en torno al cual se
estructura el conjunto de las normas hipotecarias.
Tercero a efectos hipotecarios, es únicamente el tercer adquirente; es decir
el causahabiente de un titular registral, por vía onerosa.
La fe pública registral se encuentra excluida ab radice en el supuesto de la
inmatriculación, pues quien inmatricula e incorpora una finca al elenco de las
"propiedades inscritas", desde el punto de vista registral, es obvio que no
adquiere de "titular anterior" alguno, sino que él mismo es el primer titular
registral.
Las inscripciones de dominio realizadas a consecuencia de los
procedimientos de inmatriculación, los títulos públicos de adquisición y la
certificación de dominio de las Entidades públicas, establece que no surtirán
efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha. La
invocación de tal tercero lleva a algunos autores a plantear que, entonces,
se suspende la eficacia de la fe pública registral durante dicho plazo.
Sin embargo, el tercero al que se refiere en ningún caso puede coincidir del
tercer adquirente contemplado en el artículo 34, sino que ha de entenderse
por tercero, en relación con el inmatriculante, cualquier persona que pudiera
tener alguna titularidad dominical o jurídico-real y que se viera perjudicado
por la inmatriculación conseguida a través de los títulos públicos de
adquisición complementados por el acta de notoriedad o de la certificación
de dominio emitida por las entidades públicas. Los dos años establecidos
funcionan, pues, como un período cautelar en relación con tales
procedimientos inmatriculadores y no como un plazo de suspensión de la fe
pública registral, cuestión que no viene al caso.
LA INSCRIPCIÓN DE SU PROPIA ADQUISICIÓN
Esta es una exigencia sine qua non para que el sistema registral despliegue
los efectos que le son propios, en beneficio del adquirente.
Contrario sensu, la inscripción del tercer adquirente priva de eficacia a los
actos intermedios de transmisión del bien inmueble que, debiendo o
pudiendo haber sido inscritos, no ha llegado a acceder al Registro.
ALCANCE Y ÁMBITO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL
LA EFICACIA RESPECTO DE TERCEROS
Debe quedar claro que la presunción iuris et de iure en que se traduce la fe
pública registral es un asunto de terceros y, para nada, juega inter partes.
En efecto, el ultimo adquirente (y titular registral) no goza de la condición de
tercero hipotecario respecto de su transmitente. El art. 34 de la Ley
Hipotecaria (Tercero Hipotecario) no otorga garantía alguna al titular inscrito
en relación con los posibles defectos de su negocio adquisitivo, sino
solamente frente a terceros que pudieran ostentar derechos inscribibles
sobre el bien transmitido que no constasen en el Registro de la Propiedad.
También ha reiterado el Tribunal Supremo la irrelevancia de lo establecido
en el art. 34 respecto del acto adquisitivo del tercero en caso de que sea
declarado ineficaz.
En tales casos, la norma aplicable es precisamente el art. 33 de la Ley
Hipotecaria, con la lógica consecuencia de la exclusión del juego de la fe
pública registral, pues el art. 34 sólo protege al adquirente frente a la nulidad
del acto adquisitivo anterior, respecto del cual sí puede ser considerado
tercero.
CIRCUNSTANCIAS EXCLUIDAS DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL
La protección registral del tercero hipotecario se circunscribe a las relaciones
jurídicas-inmobiliarias que sean susceptibles de inscripción en el Registro de
la Propiedad; a la titularidad, existencia, contenido y extensión de los
derechos reales inscritos... Por consiguiente la protección del tercero
hipotecario no comprende las siguientes circunstancias:
Los datos de hecho o circunstancias materiales relativas a los
derechos inscritos (extensión o cabida y linderos de la finca,
existencia de construcciones....), por no estar sometidos a la función
calificadora del Registrador. Por su parte, la Sentencia de 9 de mayo
de 1989 contempla en concreto la exclusión de la fe pública registral
del destino comercial dado a un local.
Los datos relativos al estado civil y a la capacidad dispositiva de las
partes y la existencia o inexistencia de vicios del consentimiento en el
negocio transmisivo realizado
Las prohibiciones legales de disponer, que despliegan su eficacia
pese a no estar inscritas.
REQUISITOS
De lo expuesto por el Art. 2014 del C.C. se puede concluir que las
exigencias necesarias para que el principio de fe pública registral despliegue
sus efectos, son: adquisición válida de un derecho, previa inscripción del
derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de causales de
ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisión del derecho,
buena fe del adquirente e inscripción del derecho a favor del adquirente.
Estos requisitos son necesarios e indispensables pues, el beneficio que
confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el derecho
adquirido por el tercero registral.
Adquisición válida de un derecho
La protección que brinda el principio de fe publica se despliega en favor de la
adquisición derivada que surge de un negocio jurídico. Precisamente, el Art.
VIII del NRGRP despliega los efectos del principio que tratamos a favor de
quien "hubiere contratado" sobre la base de los asientos registrales
La doctrina ha excluido de la protección a las adquisiciones no-
derivadas como serían las realizadas por ministerio de la ley, accesión,
usucapión, etc., toda vez que el propósito del principio es proteger el tráfico
jurídico-comercial inmobiliario que, justamente, se plasma a través de la
contratación civil o comercial.
Es importante tener en cuenta que la protección que brinda el principio
despliega su eficacia, únicamente, respecto del negocio jurídico previamente
inscrito. No se hace extensivo al negocio del tercero registral por cuyo mérito
adquiere su propio derecho.
Previa inscripción del derecho transmitido.
Hemos insistido en que el principio de fe publica registral despliega su
eficacia protectora respecto del acto o derecho previamente inscrito en el
Registro pues, confiere protección a quien adquirió un derecho de persona
que, según el Registro, se encontraba legitimado para transmitirlo.
El Art. 2014 del C.C. pone de manifiesto este hecho. Indica: "El tercero que
de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se anule..." Igualmente, el Art. VIII,
T.P., del N.R.G.R.P. señala: "La inexactitud de los asientos registrales por
nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no
perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere
contratado sobre la base de aquéllos...".
Inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho
transmitido.
El principio de fe pública registral no sólo requiere la previa inscripción del
derecho que le sirve de antecedente. Además, impone el desconocimiento
de la inexactitud registral de aquél derecho, esto es, la no-inscripción de las
causales que provoquen la invalidez o ineficacia de aquél derecho. Esto se
desprende del Art. 2014 del C.C. cuando señala: "por virtud de causa que no
consten en los registros públicos".
Ya se ha puntualizado que estas causales, que afectan al derecho
previamente inscrito y que no deben constar en el Registro, pueden ser de
nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución del negocio jurídico no obstante
que el Art. 2014 del C.C., únicamente, hace referencia literal a los tres
últimos. La Exposición de Motivos del Código Civil ha planteado y resuelto el
tema precisando que "las causas que atenten contra el derecho del
otorgante no tendrán que ser sólo de nulidad (sea absoluta o relativa) sino
que también podrán ser causas rescisión o resolución".
Onerosidad en la transmisión del derecho
Otro requisito indispensable para que el principio que tratamos despliegue su
eficacia protectora en favor del adquirente, sea que el negocio jurídico por el
cual adquirió el derecho; se hubiera celebrado a título oneroso, esto es,
con prestaciones recíprocas. El Art. 2014 del C.C. expresamente señala: "El
tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho..."
Además de los típicos negocios jurídicos onerosos bilaterales como son la
compraventa, dación en pago, transacción, etc., quedan comprendidos
aquellos otros denominados no-negociales, como es el caso de las
adquisiciones inmobiliarias realizadas en remate público pues, también se
trata de negocios jurídicos bilaterales celebrados a título oneroso donde el
Juez o Ejecutor sustituye la voluntad del transferente.
Buena fe del adquirente
Se señala que la doctrina, al conceptualizar la buena fe registral, ha
destacado dos aspectos: uno negativo y otro positivo. Desde el punto de
vista negativo, ha sido definida como el desconocimiento (o no-
conocimiento) de la inexactitud registral. Desde el punto de vista positivo,
como la creencia en algo más que el desconocimiento de algo: que el
transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, que es dueño de
la cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad del transferente no
adolece de vicio alguno.
Inscripción del derecho a favor del adquirente.
El principio de fe pública registral despliega sus efectos a favor de del
adquirente, únicamente cuando éste ha inscrito su derecho. Tanto el Art.
2014 del C.C. como el Art. VIII del NRGRP no lo dicen; pero, es indiscutible
su necesidad toda vez que el adquirente del derecho sólo será tercero
registral cuando hubiera inscrito su derecho.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Se considera oficialmente que la Publicidad Registral persigue como fin la
seguridad jurídica, sea en forma de preservación o de reforzamiento,
entendiendo a la referida publicidad como un Valor de primordial importancia
para el ordenamiento jurídico[i]; bajo esa perspectiva resulta de interés
público que la misma funcione desde el Estado, ya que interesa a éste que
la publicidad registral pueda permitir la verificación de situaciones o
relaciones jurídicas, en cuanto a lo que se refiere a la situación de los
derechos inscritos en el Registro.
Publicidad Registral como Valor
Enfocando el tema que nos ocupa encontramos que no es suficiente saberse
propietario de un predio, resulta además necesario oponer el derecho a los
terceros, justamente en ese sentido el Tribunal Constitucional señala que
“para el pleno desarrollo de la propiedad en los términos que nuestra
Constitución le reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del
mismo por una cuestión de simple convicción, sino que es imprescindible
poder oponer su titularidad frente a terceros y generar, a partir de la
seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas
que a ella le son consustanciales.
La Relación: Publicidad – Registro de Predios
La Publicidad Registral, en su primer momento servía únicamente respecto
de los derechos sobre los predios y no sobre todos los derechos, por ello
inicialmente fue entendida como Principio Hipotecario que establece la
realidad de las situaciones jurídicas anotadas o asentadas en el Registro de
la Propiedad inmueble, por lo que se estructuró la idea de considerar dentro
del ordenamiento jurídico como verdad lo anotado o inscrito, por lo que no
afectaría al adquirente que tenga derecho registrado, los hechos que no
consten en el Registro.
La relación entre la Publicidad registral y la propiedad predial da lugar a
muchas preguntas, se podría ensayar con respecto a si la referida publicidad
determina la posición del propietario respecto de los terceros frente a un
inmueble, dígase se podría entender que sólo ésta hace formal al propietario
o digamos que lo perfecciona. También se puede preguntar si el Registro-
Publicidad sólo tiene una finalidad de noticia o prueba adicional para saber
quién es el propietario. También se puede preguntar si la publicidad puede
ser diferente a lo registrado o es que necesariamente tiene que reflejar
exactamente lo contenido en éste.
LA PUBLICIDAD FORMAL Y MATERIAL EN LA LEGISLACIÓN
PERUANA.
El derogado Reglamento General de los Registros Públicos peruano,
señalaba en su Artículo 185 que para conseguir la manifestación de libros,
índices, etc. Bastaba con pagar únicamente los derechos de arancel.
La Publicidad es el soporte del Sistema Registral peruano, por lo que no ha
sido considerado como un Principio por el Reglamento General de los
Registros Públicos, entendiendo como Principios a los rasgos o
características de los Registros de seguridad jurídica[iv] , la publicidad no
resulta ser sólo el rasgo o característica esencial, es sobre todo el sistema
en si mismo.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL
Este principio determina la forma como los usuarios del Registro vía
institucional tienen acceso a la información registral mediante el acceso a los
documentos del archivo registral y a las certificaciones que expide el
Registro, por lo que es una garantía de acceso efectivo al conocimiento del
contenido de todas las partidas regístrales y demás información que obra en
el archivo registral.
Características de la Publicidad Formal:
Se establece la posibilidad de que se solicite la exhibición de títulos
en trámite.
Se establece que la manifestación, tratándose de partidas
electrónicas, se realizará, también, mediante el servicio de
información en línea, a través de los terminales ubicados en las
Oficinas Regístrales o a través de otros medios informáticos.
Se precisa que en caso de solicitud de aclaración de certificado,
cuando la certificación fuese literal, sólo procederá, previa
rectificación de la partida de acuerdo al procedimiento establecido,
mediante la expedición de un nuevo certificado.
Los certificados expedidos (sean literales o compendiosos) acreditan
la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones en el
Registro al tiempo de su expedición.
En este punto, debemos decir que la publicidad registral en el Perú opera de
dos modos, mediante la registración (o digamos inscripción en el registro) y
en el acceso (incluida la posibilidad) al contenido del Registro. Por la
Publicidad Material se impone que el contenido del Registro afecta a todos
los terceros, aun cuando no hubieran tenido el conocimiento real de éste,
debido justamente a la Publicidad Formal, por la cual se otorga la posibilidad
del conocimiento a todas las personas.
En tanto el Registro de la Propiedad no sea obligatorio, este principio de
Publicidad no podrá hacerse extensivo a todos los derechos registrables.
Consideramos que si todos los predios se encuentran catastrados y
registrados, podrá ser inscribible la posesión con la finalidad de la
prescripción y dentro de un proceso destinado a la declaración de tal
derecho. En caso no se admita la Prescripción contra tábula, entonces no se
podría admitir la inscripción de la Posesión.
Es oportuno señalar que la Publicidad está ligada al efecto principal de la
inscripción, que es la Legitimación, que consiste en la afirmación de
veracidad y vigencia del contenido de las inscripciones, por tanto lo
publicitado es cierto y vigente. Ese valor teórico funciona adecuadamente
con registros constitutivos sin embargo también puede hacerlo si es que el
Registro declara derechos pues esa información puede ser opuesta a
terceros. En nuestro caso funciona sobre una realidad que es distinta a lo
estipulado por la norma base civil, ya que la legitimidad se está entendiendo
además como verdad oficial de la realidad jurídica del predio. El tránsito es
justamente a consolidar que el contenido de las inscripciones es la única
verdad y no hay necesidad de oponer a terceros porque sencillamente no
existirían estos debido a que los derechos estarían adecuadamente
protegidos excluyendo a cualquiera en el derecho inscrito.
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