REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOSPLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA “NOA”

AGOSTO 5 DE 2019

TABLA DE CONTENIDO1 INTRODUCCIÓN.......................................................................................................................................................3

2 PROCEDIMIENTO DEL REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS....................................................................................4

2.1 APORTES........................................................................................................................................................5

2.2 CARGAS URBANÍSTICAS.................................................................................................................................5

2.2.1 Cargas generales.......................................................................................................................................5

2.2.2 Cargas locales............................................................................................................................................7

2.3 BENEFICIOS O APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS..................................................................................12

2.3.1 Cuantificación de los beneficios..............................................................................................................12

2.3.2 Costos de Construcción...........................................................................................................................14

2.4 VALOR RESIDUAL DE SUELO.........................................................................................................................15

2.5 SISTEMA DE REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS ENTRE UAU................................................17

2.6 REMUNERACIÓN A PROPIETARIOS..............................................................................................................20

2.7 FACTORES DE CONVERSIÓN DE LOS USOS...................................................................................................22

2.8 ETAPAS DE DESARROLLO.............................................................................................................................24

2.9 FUENTES Y MECANISMOS DE FINANCIACIÓN DEL PLAN..............................................................................25

2.10 PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍAS...................................................................................................................25

ÍNDICE DE TABLASTabla 1. Clasificación de las manzanas del PPRU en las UAU/UG......................................................................................4

Tabla 2. Área privada aportada por cada UAU/UG...........................................................................................................5

Tabla 3. Cuantificación cargas generales..........................................................................................................................5

Tabla 4. Distribución de las cargas generales en las UAU.................................................................................................6

Tabla 5. Porcentaje por el cual se distribuye el costo de las cargas que se asignan de forma diferenciada entre las UAU/UG............................................................................................................................................................................8

Tabla 6. Distribución de áreas de las cargas físicas por UAU/UG......................................................................................9

Tabla 7. Costo de las cargas locales físicas por cada UAU/UG (en miles de pesos COL)..................................................10

Tabla 8. Costos otras cargas del PPRU por cada UAU/UG (en miles de pesos COL)........................................................11

Tabla 9. Resumen cargas locales por UAU/UG (en miles de pesos COL).........................................................................11

Tabla 10. Resumen cargas locales por UAU/UG (en miles de pesos COL).......................................................................11

Tabla 11. Componentes de la edificabilidad permitida en el plan parcial.......................................................................12

Tabla 12. Relación entre área construida y área vendible por uso principal...................................................................12

Tabla 13. Cálculo de las áreas vendibles por cada uso distribuidas por UAU/UG (en m2 de área vendible)...................12

Tabla 14. Valores de venta por m2 de construcción.......................................................................................................13

Tabla 15. Cálculo de las ventas estimadas de los productos inmobiliarios por cada UAU/UG (en miles de pesos de 2019)...............................................................................................................................................................................13

Tabla 16. Costos por m2 de construcción por uso..........................................................................................................14

Tabla 17. Costos directos de construcción (en miles de pesos de 2019).........................................................................14

Tabla 18. Parámetros para calcular costos indirectos de construcción...........................................................................14

Tabla 19. Costos indirectos de construcción y utilidad esperada (en miles de pesos 2019)...........................................15

Tabla 20. Cálculo del valor residual del suelo (en miles de pesos COL de 2019).............................................................15

Tabla 21. Reparto en equilibrio por UAU/UG (en miles de pesos COL)...........................................................................17

Tabla 22. Balance final después de reparto (en miles de pesos COL)..............................................................................19

Tabla 23. Estimación del área a restituir por uso para cada UAU/UG.............................................................................22

Tabla 24. Determinación del factor residual...................................................................................................................23

Tabla 25. Factores de conversión de los usos para el PPRU NOA...................................................................................23

Tabla 26. Etapas de desarrollo........................................................................................................................................24

Tabla 27. Ejecución de las cargas adscritas de acuerdo con las etapas de desarrollo.....................................................24

ÍNDICE DE GRÁFICOSGráfico 1. Distribución de las cargas por UAU/UG..........................................................................................................10

Gráfico 2. Distribución de aporte, residual inicial y final y cargas por UAU/UG..............................................................16

Gráfico 3. Distribución de transferencias en las UAU/UG...............................................................................................18

Gráfico 4. Distribución de transferencias en las manzanas que conforman las UAU/UG................................................19

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1 INTRODUCCIÓNLa distribución equitativa de cargas y beneficios es un principio del ordenamiento territorial de obligatorio cumplimiento de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 388 de 1997. Este principio posibilita que todos los actores que participan en la gestión y desarrollo de un Plan Parcial de Renovación Urbana (PPRU) se organicen bajo las mismas reglas de juego, tengan un trato igualitario frente a la norma urbanística, y obtengan la misma remuneración por el aporte realizado.

El sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios es un mecanismo de financiación de las cargas o inversiones en infraestructuras, parques y equipamientos que se definen dentro de un plan parcial, que busca, en la medida de lo posible, garantizar el mismo tratamiento (jurídico y financiero) a los propietarios de suelo involucrados en el proceso, asegurando que se cumpla el principio de la distribución justa y equitativa.

Tiene por objetivos los siguientes:

La financiación de las obras de infraestructura que se imputan al sistema, a través de los beneficios definidos en el plan,

La obtención de todo el suelo para los elementos públicos, La remuneración equitativa para todos los propietarios de suelo

Los suelos incluidos en el plan parcial y que se encuentran vinculados en el sistema de reparto deberán participar en:

Ceder el suelo para las cargas urbanísticas de acuerdo con las condiciones del Plan Parcial. Financiar todas las cargas locales. Pagar la participación en plusvalía en caso que se configuren hechos generadores Seguir las disposiciones establecidas en el Plan Parcial en lo que respecta a los usos, edificabilidades,

restricciones y obligaciones.

Las cargas urbanísticas objeto de reparto de este plan parcial, se definen en los artículos 34 y 35 del Decreto 190 de 2004 y sus decretos reglamentarios. En cuanto a los beneficios, se entienden como los metros cuadrados (aprovechamientos) autorizados para cada uso por el plan parcial; los cuales se reflejan en las ventas potenciales de las áreas vendibles de los productos inmobiliarios definidos en la propuesta urbanística, de acuerdo con precios de mercado.

Dado que para concretar la norma urbanística establecida por el plan se requiere del cumplimiento de una serie de obligaciones urbanísticas, que implica tanto el flujo de recursos importantes como de la asociación entre propietarios, este proyecto deberá desarrollarse a través de reajustes de terrenos, que será el mecanismo principal para la gestión asociada. Será necesario promover la asociación entre los propietarios de suelo y los urbanizadores, constructores, promotores o inversionistas quienes cuentan con los recursos financieros y técnicos para llevar a cabo todo el proceso de transformación urbana de este sector.

En este sentido, en este plan parcial se define el régimen de derechos y obligaciones urbanísticas que serán asumidas por los propietarios de suelo, es decir, de aquellos que sean los titulares del derecho de dominio al momento de solicitar la licencia de urbanización, sin perjuicio a que sucedan posibles cambios o mutaciones en la titularidad de los inmuebles entre el momento de adopción del Plan Parcial y la solicitud de la correspondiente licencia.

A continuación, se presenta el procedimiento y la información relacionada con el reparto equitativo de cargas y beneficios del plan parcial de renovación urbana Noa (en adelante PPRU NOA). Es importante tener en cuenta, que los datos utilizados en el ejercicio presentado son valores de referencia para el cálculo del reparto, los cuales deberán

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precisarse y actualizarse en el desarrollo del plan parcial; en todo caso, las cargas establecidas deberán ser asumidas por cada unidad de actuación o gestión urbanística, independientemente de los cambios que puedan presentarse en los valores.

2 PROCEDIMIENTO DEL REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

Para el diseño del sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios del PPRU NOA se siguió la secuencia que se describe a continuación:

Definir y localizar todos los elementos públicos, principalmente las cargas generales y locales. Luego se deduce del área bruta el suelo que debe destinarse para tales elementos de uso público, es decir, vías, infraestructuras de servicios públicos, equipamientos, zonas verdes y recreativas

Cuantificar el costo de las obras que deben ejecutarse para el desarrollo del Plan Parcial y la definición de aquellos que son imputados al sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios.

Cuantificar el valor los beneficios o aprovechamientos urbanísticos definidos de acuerdo con las disposiciones del plan parcial, que corresponde al valor del suelo urbanizado con norma y autorización específica, de acuerdo con el uso asignado. Para calcularlo se aplica la técnica del valor residual, que permite establecer porcentajes de repercusión dependiendo del tipo de uso y de la intensidad del mismo.

El valor residual del suelo o valor máximo que pagaría un promotor o constructor por el suelo útil destinado para un uso específico dentro del plan parcial, se obtiene como “residuo” o saldo entre el precio de venta del respectivo proyecto inmobiliario (de acuerdo con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible) restándole 1) el valor inicial del suelo y 2) el costo de construcción o adecuación de la infraestructura general y local que se imputa al sistema de reparto, 3) los costos directos e indirectos de construcción y 4) la utilidad esperada. 5) Con base en este dato, en caso que sea necesario, se deberá estimar la plusvalía generada por el proyecto (diferencia entre el valor residual y el valor inicial del suelo) y por ende la participación en plusvalías.

El presente PPRU está conformado por ocho (8) UAU/UG identificadas como 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, en las que se distribuyen las 27 manzanas, como se muestra a continuación.

Tabla 1. Clasificación de las manzanas del PPRU en las UAU/UGFuente: Elaboración propia

UAU / UG MZ1 1, 2, 3, 42 5, 6, 7, 83 9, 10, 114 13, 14, 155 16, 17, 18, 196 20, 21, 22, 237 24, 258 26, 27, 28

Para cada una de estas UAU/UG se identifican y calculan los siguientes componentes, con los cuales se construye el sistema de reparto de cargas y beneficios:

1. Definición y distribución del aporte inicial al plan parcial por cada UAU/UG.2. Determinación y cuantificación de las cargas del plan parcial por cada UAU/UG.

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3. Determinación y cuantificación de los beneficios propuestos para el plan parcial por cada UAU/UG.4. Cuantificación de costos de construcción de los productos inmobiliarios del plan parcial.5. Calculo del valor residual del suelo resultante de la aplicación de la norma del plan parcial.6. Definición del reparto de cargas y beneficios entre las UAU/UG y transferencias entre las mismas

2.1 APORTESPara efectos del reparto de cargas y beneficios del PPRU NOA, se entiende el aporte inicial como la cantidad de metros cuadrados de suelo que hoy es privado por cada una de las UAU/UG.

El total de área de suelo privado aportado es de 181.511,49 m2, que está distribuida de la siguiente manera entre las UAU/UG:

Tabla 2. Área privada aportada por cada UAU/UGFuente: Elaboración propia

UAU/UG Área (m2) %1 45.466 25,0%2 23.991,80 13,2%3 14.081,43 7,8%4 15.589,26 8,6%5 21.298,31 11,7%6 29.517,89 16,3%7 17.631,93 9,7%8 13.934,87 7,7%

Total 181.511 100,0%

La distribución del aporte corresponde entonces a la participación de cada una de las UAU/UG en el sistema de reparto de cargas y beneficios.

2.2 CARGAS URBANÍSTICAS2.2.1 Cargas generalesDe acuerdo con la definición contenida en el artículo 34 del Decreto 190 de 2004 y las condiciones del diseño propuesto, se definen como cargas generales del Plan Parcial Noa las que se encuentran en el cuadro de áreas mostrado en capitulos anteriores a este. A continuación se cuantifican aquellas cargas generales que requieren de algun tipo de interevención dentro del plan parcial:

Tabla 3. Cuantificación cargas generalesFuente: Elaboración propia

VIAS Área (m2) CostoTRONCAL CALLE 80RESERVA VIAL RV01 635,54 $381.323Calzadas vias vehiculares 111,99 $44.796Andenes y separadores 523,55 $104.710RESERVA VIAL RV02 27.933,65 $16.760.190PARQUES - PLATAFORMA (Cuentan como Espacio Público Efectivo) 10.898,27 $9.808.443PLATAFORMA VERDE PV01 9.616,87 $9.616.870

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PLATAFORMA VERDE PV02 1.281,40 $1.281.400VIADUCTOS ENTRADA 80 - 30 1.976,95 $1.186.170ANDENES Y VIAS VEHICULARES 612,46 $244.984TRONCAL NQSCalzadas vias vehiculares 94,59 $37.836Andenes y separadores 897,22 $287.110AVENIDA CALLE 72Calzadas vias vehiculares 435,43 $174.172Andenes y separadores 1.933,72 $580.116ZONA MANEJO Y PRESERVACIÓN AMBIENTAL CANAL SALITREZMPA 01 2.936,11 $939.555ZMPA 02 421,30 $134.815CARGAS EXTERIORES (MITIGACIÓN DE TRÁNSITO)VIA VEHICULAR - SALIDA 80 (RESERVA) 111,99 $67.194RETORNO - CR 54 (RESERVA) 612,46 $367.476ENTRADA Y SALIDA - 30 (RESERVA) 94,59 $56.754SALIDA 30 (MZ 621) 813,38 $488.028RETORNO - CR 51 (RESERVA) 180,72 $108.432ENTRADA - 72 (RESERVA) 254,71 $152.826CICLORUTA CR 30 86,30 $25.890CICLORUTA EJE AMBIENTAL 1.229,85 $368.955EJE AMBIENTAL 15.171,00 $4.854.720PUENTE CANAL EL SALITRE 1.129,83 $1.129.830Puente peatonal Calle 80 137,00 $7.000.000

COSTO CARGAS GENERALES $56.202.595COSTOS INDIRECTOS CG $14.612.675TOTAL COSTOS CARGAS GENERALES $70.815.269

Las cargas generales se cuantifican en 70.815 millones de pesos colombianos de 2019.

Se propone la distribución de estas cargas generales de acuerdo con las fases de desarrollo y las necesidades de equilibrio del repartoen los ingresos de cada UAU/UG, que arroja lo siguiente:

Tabla 4. Distribución de las cargas generales en las UAUFuente: Elaboración propia

UAU 1 UAU 2 UAU 3 UAU 4 UAU 5 UAU 6 UAU

7UAU

8 TOTAL

TRONCAL CALLE 80 $0 $0 $0 $0 $49.680.395 $0 $0 $0 $49.680.3

95

TRONCAL NQS $0 $0 $0 $0 $0 $409.432 $0 $0 $409.432

AVENIDA CALLE 72 $209.089 $0 $370.6

57$370.6

57 $0 $0 $0 $0 $950.403

ZONA MANEJO Y PRESERVACIÓN AMBIENTAL CANAL SALITRE $0 $0 $0 $0 $690.390 $663.31

6 $0 $0 $1.353.706

CARGAS EXTERIORES (MITIGACIÓN DE TRÁNSITO) $0 $0 $0 $0 $18.421.3

32 $0 $0 $0 $18.421.332

TOTAL CARGAS GENERALES $209.0 $0 $370.6 $370.6 $68.792.1 $1.072.7 $0 $0 $70.815.2

6

89 57 57 18 48 69

2.2.2 Cargas localesLas cargas locales se definen como aquellas obligaciones que debe asumir cada UAU/UG para acceder a los aprovechamientos urbanísticos que define el PPRU.

A continuación, se establecen las cargas locales que se imputan al Plan Parcial, según lo dispuesto en los artículos 35 del Decreto 190 de 2004:

De acuerdo con la definición contenida en el artículo 35 del Decreto 190 de 2004 y las condiciones del diseño propuesto, se definen como cargas locales del PPRU NOA las siguientes:

1. El suelo y los costos de construcción del espacio público local, de acuerdo con los criterios generales señalados en la norma urbanística aplicable.

2. Cargas urbanísticas derivadas del decreto 621 de 20163. El suelo de la malla vial intermedia y local y los respectivos costos de construcción.4. El suelo requerido para equipamiento público y la construcción de este. 5. Costos indirectos del proceso de urbanización local.6. Costos asociados a la formulación y gestión del plan parcial7. Costos derivados de la aplicación del decreto 448 de 2014.8. Costo de una zona comercial de carácter comunitario localizado en la manzana 12

La descripción localización y cuantificación de cada una de estas puede verse en los capítulos anteriores de este documento, en este acápite se toma la información sobre áreas para posteriormente cuantificarlas.

Las cargas locales del plan parcial están compuestas por:

1. Cargas físicas (urbanísticas) que se calculan en m2. Dentro de estas se consideran dos tipos: a. aquellas necesarias para la funcionalidad espacial de cada UAU/UG, y son financiadas en el

desarrollo de cada una de estas UAU/UGb. aquellas que se requieren para el cumplimiento de las obligaciones del PPRU, pero que se

distribuyen de forma diferenciada entre las UAU/UG y su construcción se hará en el momento que se recauden los recursos de cada UAU/UG aportante.

2. Costos indirectos de construcción de las cargas, que corresponden a honorarios, impuestos, gastos administración y financieros en los que se debe incurrir para la ejecución de estas obras, el cual se estableció en el 27% sobre el costo directo.

3. Otras cargas del Plan parcial que constan de:a. Costos asociados a la gestión del PPRU, las cuales tienen el propósito de asegurar la gestión

asociada mediante la obtención o aporte del suelo para lograr el desarrollo de los proyectos inmobiliarios. Corresponden a: gestión y adopción plan parcial, compensación financiera por pago diferido, estructuración gestión decreto, gestión suelo PPRU.

b. Costos derivados de la aplicación del decreto 448 de 2014, en cumplimiento del mencionado decreto, se incluyen

i. Costos de arriendo transitorio, se estimó en $25.000 por m2 de construcción, con una duración de 12 meses. Esto arroja en promedio un valor de $2.000.000 por mes para cada predio.

ii. Costos de movilización, se estimó en $1.500.000 pesos para ida y vuelta para cada predio.

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iii. Costo de los programas sociales establecidos para el proceso de ejecución del PPRU, que se describen en detalle en el capítulo de gestión social. Estos programas ascienden a un valor de $2.119.017.334. Los costos de los programas sociales se distribuyen proporcionalmente al aprovechamiento de cada UAU/UG

Las cargas físicas necesarias para garantizar la funcionalidad de cada UAU/UG se clasifican en los siguientes ítems:

Plazoletas Vías vehiculares (incluye un deprimido) Parques Equipamiento Sobre ancho andenes Cesión peatonal 621 Control ambiental

Las cargas físicas que se distribuyen de forma diferenciada entre las diferentes UAU/UG corresponden a las siguientes:

PA 04 - PUERTA BARRIAL PA 05 - PARQUE GAITÁN PA 07 - PUERTA VERDE PA 08 - PARQUE CENTRAL 2 PA 09 - PARQUE CENTRAL 3 DOT (N01) DOT (N02) DOT (N04) DEPRIMIDO V7 08 PV 03 PLATAFORMA VERDE (Cuenta Espacio Público efectivo) VIAS VEHICULARES A REPARTIR CA 01 TRASLADO EQUIPAMIENTOS COMERCIO MZ 12 MOBILIARIO URBANO INSTALACIONES

A continuación, se muestra la forma de distribución de las cargas locales anteriormente mencionadas:

Tabla 5. Porcentaje por el cual se distribuye el costo de las cargas que se asignan de forma diferenciada entre las UAU/UGFuente: Elaboración propia

CARGA UAU 1 UAU 2 UAU 3 UAU 4 UAU 5 UAU 6 UAU 7 UAU 8TOTAL

PA 02 - PARQUE NORTE 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 100%PA 04 - PUERTA BARRIAL 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 100%PA 05 - PARQUE GAITÁN 61% 0% 39% 0% 0% 0% 0% 0% 100%PA 07 - PUERTA VERDE 0% 0% 0% 51% 0% 49% 0% 0% 100%PA 08 - PARQUE CENTRAL 2 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 100%

8

CARGA UAU 1 UAU 2 UAU 3 UAU 4 UAU 5 UAU 6 UAU 7 UAU 8TOTAL

PA 09 - PARQUE CENTRAL 3 24% 76% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%PLT 19 - PLAZOLETA CALLE 79 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 100%DOT(E) 01 - IGLESIA 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 100%DOT(E) 02 - COLEGIO 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 100%DOT(E) 03 - PLAZA DE MERCADO 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 100%DOT(N) 01 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 100%DOT(N) 02 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 100%DOT(N) 04 0% 0% 0% 0% 0% 41% 0% 59% 100%V7 11 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 100%PARTE VIA V4 - CRA 52 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 100%PT 01 PLATAFORMA 0% 0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 100%MOBILIARIO URBANO 16% 19% 24% 0% 0% 20% 0% 20% 100%INSTALACIONES 29% 16% 21% 0% 0% 20% 0% 13% 100%COMERCIO MZ 12 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0% 100%

Teniendo en cuenta estos criterios, las áreas correspondientes a las cargas físicas se muestran a continuación:

Tabla 6. Distribución de áreas de las cargas físicas por UAU/UGFuente: Elaboración propia

CARGAS FÍSICAS UAU 1 UAU 2 UAU 3 UAU 4 UAU 5 UAU 6 UAU 7 UAU 8

PLAZOLETAS (m2) 8.886,87 7.167,91 3.795,28 5.083,10 2.130,43 3.028,02 1.861,83 2.018,99VIAS VEHICULARES (m2) 13.032,23 10.637,39 8.597,09 11.536,11 14.771,84 13.646,49 10.530,22 6.252,52VIA VEHICULAR DEPRIMIDO (m2) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.498,43 0,00 0,00PARQUES (m2) 1.272,29 1.385,94 0,00 727,12 106,93 1.632,19 4.201,63 1.609,78EQUPAMIENTO NUEVO (m2 construcc) 0,00 0,00 798,34 0,00 2.086,83 0,00 0,00 0,00SOBRE ANCHO ANDENES (m2) 0,00 0,00 0,00 253,43 226,97 59,31 32,77 42,36CESION PEATONAL 621 (m2) 36,15 0,00 0,00 0,00 1.619,64 0,00 0,00 406,15CONTROL AMBIENTAL (m2) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 684,41PA 02 - PARQUE NORTE (m2) 0,00 0,00 0,00 1.300,66 0,00 0,00 0,00 0,00PA 04 - PUERTA BARRIAL (m2) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.596,27 0,00 0,00PA 05 - PARQUE GAITÁN (m2) 8.138,99 0,00 5.203,62 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00PA 07 - PUERTA VERDE (m2) 0,00 0,00 0,00 2.346,16 0,00 2.254,15 0,00 0,00PA 08 - PARQUE CENTRAL 2 (m2) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.275,82 0,00PA 09 - PARQUE CENTRAL 3 (m2) 1.601,44 5.071,23 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00PLT 19 - PLAZOLETA CALLE 79 (m2) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 782,01 0,00DOT(E) 01 – IGLESIA (m2) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 612,65DOT(E) 02 – COLEGIO (m2) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.191,23DOT(E) 03 - PLAZA DE MERCADO (m2) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.116,15DOT(N) 01 (m2 construcc) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.607,08 0,00DOT(N) 02 (m2 construcc) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.009,85 0,00DOT(N) 04 (m2 construcc) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.499,36 0,00 3.596,63

9

V7 11 (m2) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.108,66 0,00 0,00PARTE VIA V4 - CRA 52 (m2) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.059,24 0,00PT 01 PLATAFORMA (m2) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.891,36 0,00 0,00

La distribución de las cargas por UAU/UG se muestran en el siguiente gráfico.

Gráfico 1. Distribución de las cargas por UAU/UGFuente: Elaboración propia

INCLUIR IMAGEN

Teniendo en cuenta esta información, la cuantificación de los costos de las cargas locales se muestran en las siguientes tablas:

Tabla 7. Costo de las cargas locales físicas por cada UAU/UG (en miles de pesos COL)Fuente: Elaboración propia

CARGAS LOCALES UAU 1 UAU 2 UAU 3 UAU 4 UAU 5 UAU 6 UAU 7 UAU 8 TOTAL

PLAZOLETAS$450.2

02 $0$648.6

50 $0$430.2

43 $0 $0 $0$1.529.0

94

VIAS VEHICULARES$5.218.

020$4.229.

456$3.451.

188$4.614.

268$4.948.

420$4.756.

972$4.226.

844$2.595.

176$34.040.

344

VIAS PEATONALES$2.659.

881$1.650.

341$618.8

91$1.720.

957 $0$439.9

01$651.5

39$701.8

31$8.443.3

41

PARQUES$1.161.

558$4.625.

343 $0$654.4

08 $0$1.468.

971$3.777.

768$1.448.

802$13.136.

850

EQUIPAMIENTO NUEVO $0 $0$855.3

60 $0 $0 $0 $0 $0$855.36

0

SOBRE ANCHO ANDENES$146.8

04 $0 $0$50.68

6$99.73

0$80.26

2 $0$26.72

6$404.20

8

CESION PEATONAL 621 $0 $0 $0 $0$594.6

36 $0 $0$127.3

83$722.01

9

CONTROL AMBIENTAL $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0$55.39

4 $55.394

PA 04 - PUERTA BARRIAL $0 $0 $0 $0 $0$2.016.

252 $0 $0$2.016.2

52

PA 05 - PARQUE GAITÁN$7.325.

093 $0$4.683.

256 $0 $0 $0 $0 $0$12.008.

349

PA 07 - PUERTA VERDE $0 $0 $0 $0$2.173.

599$2.088.

360 $0 $0$4.261.9

59

PA 08 - PARQUE CENTRAL 2 $0 $0 $0 $0$4.552.

047 $0 $0 $0$4.552.0

47

PA 09 - PARQUE CENTRAL 3$1.535.

354$4.861.

954 $0 $0 $0 $0 $0 $0$6.397.3

08

DOT (N01) $0 $0 $0 $0$2.410.

620 $0 $0 $0$2.410.6

20

DOT (N02) $0 $0 $0 $0$6.014.

775 $0 $0 $0$6.014.7

75

DOT (N04) $0 $0 $0 $0$3.749.

034 $0 $0$5.394.

951$9.143.9

85

DEPRIMIDO V7 08 $0 $0 $0 $0$41.98

1.160 $0 $0 $0$41.981.

160PV 03 PLATAFORMA VERDE (Cuenta Espacio Público efectivo) $0 $0 $0 $0 $0

$3.023.450 $0 $0

$3.023.450

VIAS VEHICULARES A REPARTIR $0 $0 $0 $0$1.431.

180 $0 $0 $0$1.431.1

80

10

CA 01 $0 $0 $0 $0 $0 $0$33.57

9 $0 $33.579

TRASLADO EQUIPAMIENTOS $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0$5.230.

245$5.230.2

45

COMERCIO MZ 12 $0 $0 $0 $0 $0$3.240.

700 $0$4.663.

447$7.904.1

47

MOBILIARIO URBANO$1.669.

265$1.325.

388$909.1

18$123.2

86$1.384.

936$1.209.

236$560.2

35$318.5

36$7.500.0

00

INSTALACIONES$8.155.

049$6.039.

403$4.106.

706$6.499.

122$7.682.

101$5.194.

217$4.909.

551$3.354.

962$45.941.

111

TOTAL$28.32

1.225$22.731.885

$15.273.169

$13.662.727

$77.452.481

$23.518.321

$14.159.516

$23.917.452

$219.036.776

COSTOS INDIRECTOS$7.363.

519$5.910.

290$3.971.

024$3.552.

309$20.13

7.645$6.114.

763$3.681.

474$6.218.

538$56.949.

562

TOTAL CARGAS LOCALES FÍSICAS$35.68

4.744$28.642.175

$19.244.193

$17.215.036

$97.590.126

$29.633.084

$17.840.990

$30.135.990

$275.986.338

Tabla 8. Costos otras cargas del PPRU por cada UAU/UG (en miles de pesos COL)Fuente: Elaboración propia

UAU 1 2 3 4 5 6 7 8 TOTALGestión y

formulación del Plan

$26.222.598 $17.493.945 $11.955.931 $9.894.059 $21.533.326 $23.640.716 $12.157.463 $10.313.577 $133.211.615

Programas sociales $433.267 $275.650 $190.216 $157.384 $310.443 $373.792 $202.408 $175.858 $2.119.017

Arriendo $7.700.445 $13.296.159 $5.470.011 $6.234.447 $6.802.462 $11.795.125 $13.287.261 $7.871.590 $72.457.499

Movilización $261.210 $591.480 $251.310 $243.000 $246.000 $499.980 $498.000 $370.020 $2.961.000

TOTAL $34.617.519 $31.657.233 $17.867.468 $16.528.890 $28.892.231 $36.309.613 $26.145.132 $18.731.045 $210.749.131

En resumen, los costos de las cargas locales corresponden a las siguientes:

Tabla 9. Resumen cargas locales por UAU/UG (en miles de pesos COL)Fuente: Elaboración propia

UAU 1 2 3 4 5 6 7 8 TOTALCARGAS LOCALES FÍSICAS $35.684.744 $28.642.175 $19.244.193 $17.215.036 $101.626.943 $35.830.348 $17.840.990 $30.135.990 $286.220.418

OTRAS CARGAS PP $34.617.519 $31.657.233 $17.867.468 $16.528.890 $28.892.231 $36.309.613 $26.145.132 $18.731.045 $210.749.131TOTAL CARGAS LOCALES $70.302.263 $60.299.408 $37.111.661 $33.743.926 $130.519.174 $72.139.961 $43.986.123 $48.867.035 $496.969.549

Por lo tanto, la totalidad de las cargas locales correspondientes a cada una de las UAU/UG según las actividades que las componen, se cuantifican en $ 496.969 millones de 2019.

En resumen, entre cargas generales y locales el plan parcial tiene las siguientes cargas:

Tabla 10. Resumen cargas locales por UAU/UG (en miles de pesos COL)Fuente: Elaboración propia

UAU 1 2 3 4 5 6 7 8 TOTALCARGAS LOCALES $209.089 $0 $370.657 $370.657 $68.792.118 $1.072.748 $0 $0 $70.815.269CARGAS GENERALES $70.302.263 $60.299.408 $37.111.661 $33.743.926 $130.519.174 $72.139.961 $43.986.123 $48.867.035 $496.969.549

TOTAL CARGAS $70.511.352 $60.299.408 $37.482.318 $34.114.583 $199.311.291 $73.212.709 $43.986.123 $48.867.035 $567.784.818

11

2.3 BENEFICIOS O APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOSLos beneficios del Plan Parcial se establecen a través de la valoración económica de los aprovechamientos urbanísticos1 que resultan de la aplicación de las normas del Plan Parcial en cuanto a usos y edificabilidades permitidas, partiendo de un modelo estático posible dentro de las tendencias y ofertas del mercado inmobiliario para el año 2019.

Teniendo en cuenta las condiciones normativas, las necesidades de espacio público y el potencial de desarrollo establecido para la zona, se define una edificabilidad máxima permitida 2 para el plan parcial de 1.215.114,72 m2 sobre rasante. Los componentes del área construida total, neta, vendible, área de estacionamientos y áreas comunales y puntos fijo se muestra en la siguiente tabla

Tabla 11. Componentes de la edificabilidad permitida en el plan parcialFuente: Elaboración propia

M2 construidos netos M2 vendibles M2 de Equipamiento comunal

privado + puntos fijosM2 de construcción estacionamientos

Área total de construcción

912.021,40 822.288,81 112.499,00 190.594,32 1.215.114,72

La edificabilidad se distribuye entre las UAU/UG como se muestra a continuación, de acuerdo con el uso principal propuesto:

2.3.1 Cuantificación de los beneficiosLa valoración de los aprovechamientos se soporta en precios de venta del metro cuadrado construido, de diferentes productos inmobiliarios y sus costos derivados. Para establecer estos datos, se consultaron diferentes fuentes, como los proyectos desarrollados por los promotores del plan parcial y Galería Inmobiliaria. De acuerdo con esto, los insumos para la valoración de los aprovechamientos y para la construcción del sistema de reparto de cargas y beneficios, son los siguientes:

1. Área vendible

Para calcularla se tienen en cuenta los siguientes parámetros:

Tabla 12. Relación entre área construida y área vendible por uso principal.Fuente: Elaboración propia

Uso Relación AC/AVComercio 70%Servicios 85%

Residencial 85%Dotacional privado 70%

Los cuales se reflejan en las siguientes áreas vendibles por uso principal en cada una de las UAU/UG:

Tabla 13. Cálculo de las áreas vendibles por cada uso distribuidas por UAU/UG (en m2 de área vendible)Fuente: Elaboración propia

1Los aprovechamientos urbanísticos corresponden a metros cuadrados de construcción autorizados, de acuerdo con los usos asignados y la tabla de edificabilidad definidos para este plan parcial.2 El índice de construcción propuesto se calcula a partir de la premisa de lograr elementos de gran altura. Por consiguiente, se toma a partir del área total para contabilizar el I.C., la cual consiste en las áreas vendibles más las áreas de circulación.

12

ÁREA VENDIBLE / ÁREA NETA DEL USO ÁREA CONSTRUIDA *

SERVICIOSEMPRESARIALES

167.437,47 196.985,26PERSONALES

ALTO IMPACTO 8.840,99 12.629,98

COMERCIOZONAL 18.097,98 25.854,26

URBANO 29.307,84 42.782,57METROPOLITANO - -

RESIDENCIAL ESTRATO 4 465.621,19 514.122,47ESTRATO 3 51.527,40 56.975,78

DOTACIONAL EDUCATIVO 84.038,67 120.055,24* NOTA: En esta área no está contemplada el área construida en estacionamientos ni en equipamiento comunal privado

2. Valores de venta de los productos inmobiliarios

Para definir el valor de venta de los productos inmobiliarios se consultó la información de Galería Inmobiliaria (ver anexo), se verificaron los valores de ventas para los usos residenciales, comerciales y de servicios y se tomaron los valores promedios para el sector, los cuales se presentan en la siguiente tabla:

Tabla 14. Valores de venta por m2 de construcciónFuente: Elaboración propia

Uso Vr. De venta m2 construcción

Comercio zonal 8.700

Comercio urbano 12.700

Servicios empresariales y personales 7.200

Servicios alto impacto zonal, servicios automotrices y servicios técnicos especializados 7.000

Residencial (Vivienda Multifamilia E4) 6.580

Residencial (Vivienda Multifamilia E3) 6.230

Dotacional privado 7.200

Con base en la edificabilidad permitida; los precios de venta estimados para cada uno de los usos que componen el Plan Parcial y la proporción de área vendible para cada uno de ellos, se obtiene un valor total de ventas aproximadas de $5.766.028 de 2019 distribuidos por cada una de las UAU/UG de la siguiente forma:

Tabla 15. Cálculo de las ventas estimadas de los productos inmobiliarios por cada UAU/UG (en miles de pesos de 2019)Fuente: Elaboración propia

UAU / UG Ingresos por ventas %1 1.135.038.008 19,7%2 $757.220.630 13,1%3 $517.509.226 9,0%4 $428.261.631 7,4%5 $932.064.129 16,2%6 $1.023.281.964 17,7%7 $526.232.483 9,1%8 $446.420.369 7,7%

13

UAU / UG Ingresos por ventas %Total 5.766.028.439 100,0%

2.3.2 Costos de Construcción1. Costos directos de construcción:

A partir de las cantidades de área construida por uso, es posible determinar los costos de construcción directos e indirectos de los productos inmobiliarios propuestos.

Se tienen en cuenta los siguientes costos de construcción para cada producto inmobiliario:

Tabla 16. Costos por m2 de construcción por usoFuente: Elaboración propia

Uso Costo directo de construcción (m2)Comercio zonal 1.500

Comercio urbano 1.500Servicios empresariales y personales 1.850

Servicios alto impacto zonal, servicios automotrices y servicios técnicos especializados 1.850

Residencial (Vivienda Multifamilia E4) 1.850Residencial (Vivienda Multifamilia E3) 1.850

Dotacional privado 2.000Áreas comunales 1.200

Pisos estacionamientos 1.200Sótano 1 1.200Sótano 2 1.800Sotano 3 4.000

Como resultado de aplicar estos parámetros se obtienen los siguientes resultados:

Tabla 17. Costos directos de construcción (en miles de pesos de 2019)Fuente: Elaboración propia

UAU / UG Costos de construcción1 $377.486.3222 $259.081.9423 $182.292.2834 $137.551.1935 $367.053.3496 $354.824.1997 $223.525.7378 $166.662.019

Total $2.068.477.043

2. Costos indirectos de construcción:

Se tienen en cuenta los siguientes parámetros para cuantificar los costos indirectos de construcción:

Tabla 18. Parámetros para calcular costos indirectos de construcciónFuente: Elaboración propia

14

Costos indirectos % sobre ventasHonorarios 14,0%Impuestos 4,8%

Gastos administración 0,3%Gastos de Ventas 2,1%

Financieros 3,2%

Adicionalmente, se estima una utilidad de 10% sobre las ventas

Como resultado de aplicar estos parámetros se obtienen los siguientes resultados:

Tabla 19. Costos indirectos de construcción y utilidad esperada (en miles de pesos 2019)Fuente: Elaboración propia

UAU / UG Costos indirectos Utilidad esperada1 $270.008.142 $113.503.8012 $180.835.232 $75.722.0633 $126.839.320 $51.750.9234 $102.666.153 $42.826.1635 $234.357.860 $93.206.4136 $245.447.732 $102.328.1967 $128.445.598 $52.623.2488 $109.866.659 $44.642.037

Total $1.398.466.695 $576.602.844

2.4 VALOR RESIDUAL DE SUELOEl valor residual del suelo, concebido como el valor de referencia para la comercialización de las manzanas útiles resultantes de la propuesta urbanística, alcanza un valor sobre área aportada de $6.361.565 por m2 de suelo aportado, que se refleja en un valor de $10.729.675 por m2 de suelo útil, como se muestra en la siguiente tabla:

Tabla 20. Cálculo del valor residual del suelo (en miles de pesos COL de 2019)Fuente: Elaboración propia

UAU 1 UAU 2 UAU 3 UAU 4 UAU 5 UAU 6 UAU 7 UAU 8 TOTAL

Ventas $1.135.038.008

$757.220.630

$517.509.226

$428.261.631

$932.064.129

$1.023.281.964

$526.232.483

$446.420.369

$5.766.028.439

Costos de Const. $377.486.322 $259.081.94

2$182.292.28

3$137.551.19

3$367.053.34

9$354.824.19

9$223.525.7

37$166.662.0

19$2.068.477.0

43

Costos Indirectos $270.008.142 $180.835.23

2$126.839.32

0$102.666.15

3$234.357.86

0$245.447.73

2$128.445.5

98$109.866.6

59$1.398.466.6

95

Cargas totales $70.511.352 $60.299.408 $37.482.318 $34.114.583 $199.311.291 $73.212.709 $43.986.12

3$48.867.03

5 $567.784.818

Utilidad Esperada

$113.503.801

$75.722.063

$51.750.923

$42.826.163

$93.206.413

$102.328.196

$52.623.248

$44.642.037

$576.602.844

VALOR RESIDUAL por

UAU$303.528.392 $181.281.98

5$119.144.38

3$111.103.53

9 $38.135.216 $247.469.128

$77.651.777

$76.382.620

$1.154.697.039

Valor residual antes de cargas $374.039.743 $241.581.39

4$156.626.70

0$145.218.12

2$237.446.50

7$320.681.83

7$121.637.8

99$125.249.6

55$1.722.481.8

57

%. en el residual 26,29% 15,70% 10,32% 9,62% 3,30% 21,43% 6,72% 6,61% 100,00%

15

UAU 1 UAU 2 UAU 3 UAU 4 UAU 5 UAU 6 UAU 7 UAU 8 TOTAL

Área de terreno aportado (m2) 45.466 23.992 14.081 15.589 21.298 29.518 17.632 13.935 181.511

% en el aporte 25,05% 13,22% 7,76% 8,59% 11,73% 16,26% 9,71% 7,68% 100,00%

VALOR RESIDUAL por m2 (sobre suelo aportado) $ 6.361,56

$/M2 miles ÁreaResidual Final promedio por M2 (Sobre Área aportada) $ 6.361,6 181.511,5

Residual Final promedio por M2 (Sobre Área Útil) $ 10.729,7 107.617,2

Las condiciones de desarrollo del plan parcial generan un desequilibrio entre los aportes, las cargas y los beneficios, que se puede observar al comparar la participación de cada una de las UAU/UG en el valor residual resultante, respecto a la proporción de su aporte inicial en suelo. De acuerdo con lo anterior, para equilibrar el balance del plan parcial y asegurar la equidad en la distribución de las cargas y los beneficios es necesario construir un sistema de reparto equitativo.

En el siguiente gráfico se muestra la distribución del aporte, el valor residual inicial, las cargas y el valor residual final en cada una de las UAU/UG que conforman el plan parcial

Gráfico 2. Distribución de aporte, residual inicial y final y cargas por UAU/UGFuente: Elaboración propia

16

1 2 3 4 5 6 7 80%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2.5 SISTEMA DE REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS ENTRE UAU

El sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios del plan parcial pretende construir un equilibrio entre los beneficios y las obligaciones para cada una de las unidades de gestión y entre ellas; teniendo en cuenta las siguientes consideraciones derivadas de todos los cálculos presentados anteriormente.

De acuerdo con el planteamiento propuesto de distribución del plan parcial en cada UAU/UG, la condición para alcanzar el equilibrio se encuentra en el balance final y está dada por la equivalencia entre la proporción en el aporte inicial de suelo y la proporción de la participación en el valor residual resultante para cada una de las UAU/UG. De esta manera, las UAU/UG que al final del ejercicio obtienen una participación en el residual que, en proporción, es superior a su aporte, tienen un exceso de recursos que deben "transferir" a las UAU/UG que al final del ejercicio obtienen una participación en el residual que, en proporción, es inferior a su aporte.

En este orden de ideas, para alcanzar la condición de equilibrio es necesario construir un sistema de transferencias de recursos entre unidades de gestión que elimine los excedentes, es decir que equilibre el balance final, así:

Tabla 21. Reparto en equilibrio por UAU/UG (en miles de pesos COL)Fuente: Elaboración propia

Concepto UAU 1 UAU 2 UAU 3 UAU 4 UAU 5 UAU 6 UAU 7 UAU 8 TOTALTRANSFERENCIAS -11.217.772 20.341.049 7.483.332 8.891.989 50.758.961 -6.953.983 -51.277.365 -18.026.211 0

17

Según se puede observar en la tabla, para equilibrar el reparto de manera que cada UAU/UG tenga una participación en el residual equivalente a su aporte inicial, es necesario transferencias del orden de $ 87.475.331 millones pesos de 2019.

La distribución de transferencias se muestra en el siguiente gráfico.

Gráfico 3. Distribución de transferencias en las UAU/UGFuente: Elaboración propia

1 2 3 4 5 6 7 8

60,000,000

40,000,000

20,000,000

0

20,000,000

40,000,000

60,000,000

TRANSFERENCIAS

Al interior de las UAU/UG, las transferencias entre manzanas se comportan como se muestra en el siguiente grafico.

18

Gráfico 4. Distribución de transferencias en las manzanas que conforman las UAU/UGFuente: Elaboración propia

MZ

01M

Z 02

MZ

03M

Z 04

MZ

05M

Z 06

MZ

07M

Z 08

MZ

09M

Z 10

MZ

11M

Z 13

MZ

14M

Z 15

MZ

16M

Z 17

MZ

18M

Z 19

MZ

20M

Z 21

MZ

22M

Z 23

MZ

24M

Z 25

MZ

26M

Z 27

MZ

28

UAU 1 UAU 2 UAU 3 UAU 4 UAU 5 UAU 6 UAU 7

UAU 8

80,000,000

60,000,000

40,000,000

20,000,000

0

20,000,000

40,000,000

TRANSFERENCIAS

Como resultado de la implementación del sistema de reparto propuesto, se obtiene el siguiente balance final para cada una las UAU/UG que componen el Plan Parcial:

Tabla 22. Balance final después de reparto (en miles de pesos COL)Fuente: Elaboración propia

Balance después de reparto UAU 1 UAU 2 UAU 3 UAU 4 UAU 5 UAU 6 UAU 7 UAU 8 TOTAL

Ventas prod. Inmobiliario +/- transferencias

1.120.744.456 728.564.035 487.944.769 416.330.193 1.029.419.467 963.592.812 560.747.388 458.685.319 5.766.028.439

Costos de Const. 377.486.322 259.081.942 182.292.283 137.551.193 367.053.349 354.824.199 223.525.737 166.662.019 2.068.477.043Costos Indirectos 270.008.142 180.835.232 126.839.320 102.666.153 234.357.860 245.447.732 128.445.598 109.866.659 1.398.466.695Cargas totales 70.511.352 60.299.408 37.482.318 34.114.583 199.311.291 73.212.709 43.986.123 48.867.035 567.784.818Utilidad Esperada 113.503.801 75.722.063 51.750.923 42.826.163 93.206.413 102.328.196 52.623.248 44.642.037 576.602.844RESIDUAL x UAU/UG después de reparto

289.234.840 152.625.391 89.579.926 99.172.101 135.490.554 187.779.976 112.166.682 88.647.569 1.154.697.039

Participación en el residual

25,05% 13,22% 7,76% 8,59% 11,73% 16,26% 9,71% 7,68% 100,00%

VALOR RESIDUAL x m2 (sobre suelo aportado) 6.361,6 6.361,6 6.361,6 6.361,6 6.361,6 6.361,6 6.361,6 6.361,6 6.361,6

Donde el equilibrio está determinado por la equivalencia en el valor residual final del suelo por metro cuadrado aportado para cada UAU/UG.

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2.6 REMUNERACIÓN A PROPIETARIOSComo mecanismo de remuneración a los propietarios del suelo y en concordancia con el decreto 448 de 2014, se prevé la entrega de inmuebles de reemplazo, como mecanismo para la restitución de los aportes de los propietarios originales, con el objetivo de incentivar su vinculación en la ejecución del proyecto de renovación urbana.

El cálculo del inmueble de reemplazo incluye el factor entre el valor residual por uso y el valor de venta futuro, la vetustez de la edificación y un factor de incentivo.

La fórmula utilizada es la siguiente:

Ar=¿Donde:

Ar: Área construida restituida

A: Área construida actual del predio (según catastro)

F1: Es el factor 1

F2: Es el factor 2

V: % de descuento de acuerdo con la vetustez o tiempo de construcción del predio

t: es el momento actual con el que se mide la vetustez o depreciación del precio por el paso del tiempo.

t-1: el momento con el que se mide la vetustez o depreciación del precio por el paso del tiempo, en este caso 1 década menos.

t Vetustez % de descuentot 2010-2018 100%

t-1 2000-2009 90%t-2 1990-1999 80%t-3 1980-1989 70%t-4 1970-1979 60%t-5 1960-1969 50%t-6 1950-1959 40%t-7 1940-1949 30%t-8 1930-1939 20%

Factor 1:

F1=VRS ACVVR

Donde:

VRS AC: Valor residual del suelo antes de carga

VVR: valor de venta por uso del reparto por usos establecidos: Residencial, comercial, servicios y dotacional. Para los lotes privados se toma en cuenta el valor residual del suelo antes de cargas.

Uso F1Comercio zonal 0,4102230

Servicios empresariales y personales 0,3666733Vivienda Multifamilia E4 0,3981697

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Uso F1Dotacional privado 0,2065846

Lotes privados no urbanizados 0,3805260

Factor 2:

F2=VRSVVR

Donde:

VRS: Valor residual del suelo

VVR: valor de venta del reparto para los usos establecidos: residencial, comercial, servicios y dotacional. Para los lotes privados se toma en cuenta el valor residual del suelo.

Uso F2Comercio zonal 0,323393

Servicios empresariales y personales 0,279843Vivienda Multifamilia E4 0,311340

Dotacional privado 0,119754Lotes privados no urbanizados 0,293696

Adicionalmente, se tienen en cuenta las siguientes consideraciones:

- Para los predios residenciales se incluye un valor de incentivo de 0,18 al factor 1, teniendo en cuenta que puede haber más de una familia en el predio. La fórmula de cálculo descrita anteriormente se modifica la siguiente forma:

Ar=¿- De otra parte, teniendo en cuenta la información catastral, se dedujeron aquellos predios residenciales que

desarrollan otras actividades económicas dentro de la edificación. Por tanto, se calculó el área resultante para las actividades residenciales y las actividades productivas. Para estas últimas se utilizaron los F1 y F2 relativos al comercio zonal.

- Para los predios dotacionales se incluye un factor de incentivo de 0,4 al factor 1, considerando que la relación entre el valor de venta vs el costo de construcción es el más desfavorable dentro de este sistema de reparto. . La fórmula de cálculo descrita anteriormente se modifica la siguiente forma:

- Ar=¿Con estas condiciones se obtienen lo siguientes valores promedio, máximo y mínimo de área resultante frente al área actual de los predios:

- Para predios residenciales, en promedio se obtiene un área resultante que corresponde al 80% del área actual, el máximo valor obtenido corresponde a 89% y el mínimo a 67,2%

- Para usos comerciales en zonas residenciales, en promedio se obtiene un área resultante que corresponde al 63,4% del área actual, el máximo valor obtenido corresponde a 73,4% y el mínimo a 50,7%

- Si sumamos el área resultante comercial en residencial y el área residencial neta, obtenemos que para predios clasificados como residencial, en promedio se obtiene un área resultante que corresponde al 64,2% del área actual, el máximo valor obtenido corresponde a 89% y el mínimo a 55,6%

- Para predios comerciales, en promedio se obtiene un área resultante que corresponde al 64,7% del área actual, el máximo valor obtenido corresponde a 73,4% y el mínimo 50,7%

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- Para predios con usos de servicios, en promedio se obtiene un área resultante que corresponde al 58,8% del área actual, el máximo valor obtenido corresponde a 64,7% y el mínimo a 45,1%

- Para predios dotacionales, en promedio se obtiene un área resultante que corresponde al 69,2% del área actual, el máximo valor obtenido corresponde a 72,6% y el mínimo a 67,8%

- Para lotes privados no edificados, en promedio se obtiene un área resultante que corresponde al 67,4% del área actual. Es importante resaltar, que en este caso, el área resultante se convertirá en m2 de construcción para el uso de elección aplicando los factores de conversión que se explican a continuación.

Teniendo en cuenta estos parámetros, se estima que se requieren restituir 164.438,26 m2 de construcción, correspondiente al 19,9% del área vendible del PPRU. La distribución del área de restituir por cada UAU/UG se muestra en la siguiente tabla.

Tabla 23. Estimación del área a restituir por uso para cada UAU/UGFuente: Elaboración propia

Área resultante UAU 1 UAU 2 UAU 3 UAU 4 UAU 5 UAU 6 UAU 7 UAU 8 TOTAL

Residencial 5.864,18 11.942,08 6.101,14 4.997,40 4.004,49 6.674,25 10.117,72 5.531,44 55.232,71

Comercio (en residencial) 3.349,02 4.496,10 3.166,63 3.670,32 2.501,78 2.917,15 4.831,29 3.813,74 28.746,02

Total residencial 9.213,20 16.438,19 9.267,77 8.667,72 6.506,27 9.591,40 14.949,01 9.345,18 83.978,74

Servicios 5.990,26 9.172,21 2.751,21 3.052,54 2.704,80 3.450,15 6.071,44 1.624,38 34.817,01

Comercio 1.388,71 4.328,50 753,55 2.284,24 5.581,44 12.981,74 8.545,80 6.258,66 42.122,63

Dotacional 691,24 569,95 163,21 0,00 468,15 0,00 0,00 165,02 2.057,58

Lotes privados 807,08 98,71 83,25 0,00 148,23 0,00 325,04 0,00 1.462,30

Total 18.090,50 30.607,57 13.018,99 14.004,49 15.408,89 26.023,29 29.891,28 17.393,25 164.438,26

Se debe aclarar que el inmueble restituido no necesariamente se entregará en la misma UAU/UG de origen.

En caso que el propietario opte por no recibir un inmueble de reemplazo, se remunerará el aporte teniendo en cuenta lo siguientes parámetros:

- Para los predios residenciales, el área calculada para la restitución se valorará en $ 7.035.982- Para usos comerciales en predios residenciales, el área calculada para la restitución se valorará en $

7.093.638- Para los predios de servicios, el área calculada para la restitución se valorará en $ 6.867.426- Para los predios de comerciales, el área calculada para la restitución se valorará en $ 7.093.638- Para los predios dotacionales, el área calculada para la restitución se valorará en $ 5.216.178- Para los lotes privados no urbanizados, el área calculada para la restitución se valorará en $ 6.944.997

2.7 FACTORES DE CONVERSIÓN DE LOS USOSEl actual sistema de reparto garantiza a través del valor residual del suelo y el sistema de transferencias el reparto equitativo de cargas y beneficios entre las unidades de gestión que componen el plan parcial, sin embargo, teniendo en cuenta lo dinámico que puede ser el mercado inmobiliario y el amplio horizonte de desarrollo de los proyectos planteados dentro del plan parcial, es necesario definir un mecanismo lo suficientemente flexible, que permita al mismo tiempo la transformación de los productos inmobiliarios de acuerdo con la dinámica del mercado y la permanencia del equilibrio a largo plazo en el sistema de reparto.

De acuerdo con lo anterior y debido a que el equilibrio en el reparto está basado en el valor residual resultante del ejercicio, es necesario implementar un sistema de factores de conversión entre usos, tal que, al transformar un uso en otro dentro del plan parcial, se garantice la equivalencia del valor residual resultante entre las unidades de gestión.

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Es evidente que al ser el valor residual y no el precio de venta el mecanismo de equilibrio en el sistema de reparto, construir factores de conversión entre usos teniendo como criterio únicamente el precio de venta desbalancearía las unidades de gestión, generando condiciones de inequidad entre las mismas. En consecuencia, para la implementación del presente plan parcial se propone un sistema de factores de conversión que toma como base el “factor residual” que incluye el precio de venta de los productos inmobiliarios, pero no es el único factor.

El factor residual que se propone tiene en cuenta además del precio de venta por metro cuadrado, la relación área vendible/área construida de cada uso; los costos de construcción (directos e indirectos) por metro cuadrado construido y la utilidad esperada por cada uso y los costos indirectos.

En este orden de ideas, los elementos que componen el valor residual de la siguiente manera:

Factor Residual FRVentas VRelación área vendible/área construida (%) avCosto directo de construcción CDCosto indirecto asociado a ventas (%) idCosto indirecto asociado a costo directo de construcción (%) icdUtilidad (%) u

El factor residual se determina de acuerdo con la siguiente fórmula:

FR = Vav (1- id - u) – CD(1+ icd)

Al implementar este esquema de factores de conversión y con los insumos que componen el sistema de reparto de cargas y beneficios, se obtiene los factores residuales por cada uso que puede ser objeto de conversión, as :í́

Tabla 24. Determinación del factor residualFuente: Elaboración propia

USO% Área

Vendible / construida

C. Const. / m2 Vr. Venta / m2 vendible Utilidad esperada Factor residual

Comercio zonal 70% 2.081 8.700 10% 1.560Comercio urbano 70% 2.334 12.700 10% 3.101

Servicios 85% 2.260 6.900 10% 1.203Vivienda Multifamiliar E4 100% 2.328 6.580 10% 1.592

Dotacional privado 70% 2.424 6.350 10% 78

El factor de conversión se obtiene entonces dividiendo el factor residual del uso inicial por el factor residual del uso al cual se quiere convertir. Por ejemplo, si se quiere pasar del uso de comercio urbano a uso de residencial el factor de conversión sería el siguiente:

3.101/ 1.592= 1,95

Esto significa que cada metro cuadrado construido de comercio puede ser reemplazado por 1,95 metros cuadrados de vivienda, manteniendo el equilibrio en el reparto de cargas y beneficios.

En este orden de ideas, la relación de factores de conversión entre usos para el plan parcial, que garantiza el reparto de cargas y beneficios es la siguiente:

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Tabla 25. Factores de conversión de los usos para el PPRU NOAFuente: Elaboración propia

Uso Comercio zonal Comercio urbano Servicios Residencial Dotacional privadoComercio zonal 1,99 0,77 1,02 0,05

Comercio urbano 0,50 0,39 0,51 0,03Servicios 1,30 2,58 1,32 0,06

Residencial 0,98 1,95 0,76 0,05Dotacional privado 0,01 0,03 15,49 20,51

2.8 ETAPAS DE DESARROLLOComo ya se ha mencionado anteriormente en este documento, las etapas de desarrollo del plan parcial son las siguientes:

Tabla 26. Etapas de desarrolloFuente: Elaboración propia

Etapa UAU/UGEtapa 1 4, 5, 6Etapa 2 8, 7Etapa 3 1, 2, 3

Estas etapas arrojan el siguiente cronograma de ejecución de las cargas adscritas de manera diferenciada, con lo cual paulatinamente se ira configurando toda la estructura urbana, de acuerdo con el avance de obra de cada UAU/UG

Tabla 27. Ejecución de las cargas adscritas de acuerdo con las etapas de desarrolloFuente: Elaboración propia

CARGA E1 E2 E3PA 02 - PARQUE NORTE 100% 0% 0%PA 04 - PUERTA BARRIAL 100% 0% 0%PA 05 - PARQUE GAITÁN 0% 0% 100%PA 07 - PUERTA VERDE 100% 0% 0%PA 08 - PARQUE CENTRAL 2 0% 100% 0%PA 09 - PARQUE CENTRAL 3 0% 0% 100%PLT 19 - PLAZOLETA CALLE 79 0% 100% 0%DOT(E) 01 - IGLESIA 0% 100% 0%DOT(E) 02 - COLEGIO 0% 100% 0%DOT(E) 03 - PLAZA DE MERCADO 0% 100% 0%DOT(N) 01 0% 100% 0%DOT(N) 02 0% 100% 0%DOT(N) 04 41% 59% 0%V7 11 100% 0% 0%PARTE VIA V4 - CRA 52 0% 100% 0%PT 01 PLATAFORMA 100% 0% 0%MOBILIARIO URBANO 20% 20% 59%INSTALACIONES 20% 13% 67%COMERCIO MZ 12 0% 0% 100%

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2.9 FUENTES Y MECANISMOS DE FINANCIACIÓN DEL PLANEl Plan Parcial está concebido para que su principal fuente de financiación sean los ingresos provenientes de las ventas de los productos inmobiliarios previstos en cada una de las unidades de gestión.

Del mismo modo y como consecuencia de este ejercicio, otra fuente de financiación surge del reparto de las cargas y beneficios, donde los propietarios deben cancelar las obligaciones resultantes del mismo, mediante el traslado de recursos a las unidades deficitarias del plan, en contraprestación a la asunción de cargas.

2.10 PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍASDe conformidad con lo dispuesto por los artículos 74 de la Ley 388 de 1997, 432 del Decreto 190 de 2004 y por el Acuerdo 118 de 2003, se deberá evaluar, si con la adopción del presente plan parcial se genera o no efecto plusvalía.

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