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6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
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VI. Implantación de técnicas geoestadísticas en la
organización.
En este apartado se establecerán los principios básicos para la
implantación de técnicas geoestadísticas en una Sociedad de
Tasación.
De los análisis anteriores se desprende que la aplicación de técnicas
geoestadísticas pueden aportar valor en la actividad de una Sociedad
de Tasación. En un intento de sistematizar el proceso de implantación,
se realiza la analogía del uso de esta nueva técnica con la creación de
un nuevo producto. Ésta analogía esta plenamente justificada por los
siguientes motivos:
- Las tasaciones son el producto que se elabora y vende y lo que se
trata de hacer de hacer son nuevas tasaciones o nuevas formas
de hacer tasaciones.
- El objeto social de la empresa esta restringido a la realización de
tasaciones.
- Se han encontrado referencias académicas que amparan esta
postura; en una primera aproximación un nuevo producto es el
que desarrolla una función nueva o emplea una nueva
tecnología para desarrollar una función ya cubierta por productos
anteriores (Fernández y Fernández, 1.988).
No obstante, se trata de obtener métodos nuevos de valoración
inmobiliaria por lo que no existen productos anteriores. Es decir,
queremos nuevos productos elaborados con nuevos métodos.
En este apartado se desarrollarán los principios necesarios para el
desarrollo del nuevo producto.
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Principios básicos en el desarrollo del producto 56.
En épocas pasadas definir la visión y el concepto del nuevo producto
de manera rápida y sencilla era suficiente para alcanzar la excelencia
competitiva necesaria para alcanzar el éxito puesto que el mismo se
fundamentaba principalmente en la creatividad en la concepción del
producto. Sin embargo, el creciente aumento de la complejidad exige
que este proceso de creación de nuevos productos haya incorporado
de forma progresiva diferentes técnicas que nos lleven a buen puerto
en nuestro empeño.
La abstracción de estas técnicas permiten identificar una serie de
principios básicos que servirán como base y guía en la aplicación de las
técnicas. Los principios sobre los que debe desarrollarse el desarrollo de
productos son;
5.1.- Asunción de la creación del nuevo producto como factor
estratégico dentro de la organización, lo que implica el compromiso de
todos con el programa de desarrollo de nuevos productos.
5.2.- Mantener un equilibrio entre los diferentes objetivos de las
funciones internas implicadas en el proceso de desarrollo.
5.3.- Definir el nuevo producto: sus requisitos y los cambios que se han
de realizar sobre los productos existentes.
5.4.- Diseñar una unidad funcional que se responsabilice de la
coordinación control del desarrollo del nuevo producto.
56 HIDALGO, LEON Y PAVON (2002). La gestión de la innovación y la tecnología en las organizaciones”. Pirámide. Madrid. Pag. 126 y siguientes.
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6.1.- Asunción de la creación del nuevo producto como factor
estratégico dentro de la organización, lo que implica el compromiso de
todos con el programa de desarrollo de nuevos productos.
En 2.006, el consejo de Administración de la Sociedad de Tasación en la
que se trata de implantar estas nuevas técnicas aprobó por unanimidad
un documento denominado “Código Ético de Conducta”. Este
documento tiene un marcado carácter estratégico puesto que trata de
establecer “el modo de actuar de la Sociedad de Tasación”.
Verdaderamente este documento impregna el quehacer diario de la
Sociedad. Cuando un empleado entra a formar parte de la empresa es
obligado a leer el documento y a declarar que está dispuesto a cumplir
las preceptos que en él se establecen. De igual modo, cuando un
técnico externo comienza a prestar su servicio, el primer documento
que recibe por parte de la empresa es este. De igual forma, en el
contrato de prestación de servicios que firma con la Sociedad se
compromete a cumplir los requerimientos del código ético.
La estructura del documento es la siguiente:
0. Exposición de motivos.
1. Declaración de principios.
2. Valores Corporativos.
3. Normas de conducta.
4. Sistemas de control.
5. Código de conducta de los tasadores.
En la exposición de motivos se menciona que el texto se inspira en el
código ético de ATASA, asociación profesional de sociedades de
tasación a la que G pertenece, adhiriéndose, por tal motivo, al mismo
en todos sus términos. Se indica también que este código ético es un
requisito de autoexigencia que asume la organización y que por tanto
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hace extensivas a “las personas que la representan o actúan en su
nombre y a todo el personal que trabaja o colabora con la empresa,
cualquiera que sea el vínculo laboral o profesional establecido.”
Los principios se vinculan al objeto social único que es “la realización de
operaciones de tasación de toda clase de bienes y especialmente de
inmuebles que hayan de ser objeto de garantía hipotecaria a efectos
de cobertura de emisión de bonos, cédulas y participaciones
hipotecarias, y las relacionadas con la determinación del valor de
cualquier bien.” Estos trabajos han de realizarse estricto cumplimiento
de las obligaciones de independencia, secreto y objetividad que
legalmente se le exigen.
Los valores corporativos están claramente definidos y son:
Competencia, entendida como alta profesionalidad dirigida hacia la
obtención del máximo rigor en el servicio a sus clientes. Independencia,
entendida como integridad y objetividad. Equidad, entendida como
estricta ponderación de la realidad y de la justicia. Transparencia,
entendida como manifestación clara, fehaciente e inequívoca de sus
actuaciones, de las hipótesis, desarrollos y resultados de sus trabajos de
tal manera que puedan ser contrastables por terceros.
Confidencialidad, entendida como garantía de seguridad reciproca
entre las partes, ante la información o documentación obtenidas en el
desarrollo de la actividad, respetando en todo caso las materias
reservadas o secretas. Rigor; en el ejercicio de la profesionalidad y en el
cumplimiento de la legislación vigente.
Las normas de conducta son el apartado más extenso del texto. En ellas
se hace especial hincapié en el uso de “información contrastada y
veraz, tomando los datos necesarios, basándose en hipótesis verosímiles
y haciendo los análisis necesarios, que permitan llegar a conclusiones
fundadas que expondrá de modo preciso, con acomodo en todo caso
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a los criterios de tasación generalmente aceptados y recomendados
por la autoridad supervisora.” Se hace mención también al interés de
mejorar la formación de los técnicos con objeto de obtener
valoraciones precisas que traten de reflejar de la manera más fidedigna
posible, la situación del mercado.
Los sistemas de control “se basarán en estrategias probadas de garantía
de calidad y la posibilidad de comprobación por parte de terceros
independientes.”
El código de conduct a de tasadores regula el comportamiento de los
tasadores y no hace más que exigirles lo que G se exige a si misma.
Se ve en el texto una insistencia casi obsesiva por la búsqueda de la
objetividad del rigor y de la precisión en la realización de los trabajos
que se realizan.
Las personas que pensaron y diseñaron estos preceptos son, hoy, las que
siguen al frente de la organización por lo que se tratan de normas en
plena vigencia. Por si existiera alguna duda, los inspectores del Banco
de España dedicaron casi una semana de su inspección a escuchar
como se hacía cumplir este código ético.
La propuesta presentada no puede estar más en sintonía con los
principios que rigen, desde el primer momento, el quehacer de la
empresa por lo que no se percibe en esta aspecto problema alguno,
más bien vemos plena integración y coherencia.
En cuanto al compromiso de todos, es importante señalar como al
comentar con algunos compañeros en un primer momento la idea de
aplicar estas técnicas con ánimo de ofrecer un nuevo producto, de
manera espontánea muchos de ellos se ofrecieron a colaborar en lo
que les fuera posible, incluso en horas fuera de la jornada laboral. Se ha
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señalado al comienzo del informe el buen ambiente y la cooperación
que reina en la empresa. Y como elemento “tensador” la preocupación
acerca de la gravedad de la actual situación económica por lo que no
se perciben problemas (a priori) a la hora de implicar a los miembros de
la organización.
6.2.- Mantener un equilibrio entre los diferentes objetivos de las
funciones internas implicadas en el proceso de desarrollo.
La simplicidad y el reducido tamaño de la organización probablemente
minimice las fricciones interdepartamentales que pueden surgir en estos
procesos.
Lamentablemente, cuando es la supervivencia lo que está en juego,
todos los objetivos tienden milagrosamente a confluir.
6.3.- Definir el nuevo producto; sus requisitos y los cambios que se han
de realizar sobre los productos existentes.
La fase de definición del producto probablemente sea la más compleja
puesto que lo que ofrecemos actualmente se encuentra totalmente
reglado y supervisado. Aunque se han realizado trabajos singulares no
se dispone de mucha experiencia en el desarrollo y diseño de nuevos
productos.
Ø Fases del desarrollo en la implantación.
El desarrollo estas fases es un proceso gradual de reducción de
incertidumbres a través de una serie de etapas de resolución de
problemas que se desarrollan desde la fase de selección hasta la
definitiva implantación.
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En las primeras etapas las posibilidades son ilimitadas, pero conforme se
incrementan los capitales invertidos en el proyecto se va dificultando la
modificación en el rumbo trazado.
La conducción en la implantación de estas técnicas es delicado
equilibrio entre los costes (que pueden perderse irremisiblemente) y el
peligro de no aprovechar una ocasión (costes de oportunidad).
La implantación de estas nuevas técnicas precisa de dos elementos
específicos57:
- La participación del conjunto de departamentos de la empresa
- La aplicación de un proceso de planificación
El primer aspecto es necesario porque el nuevo quehacer influirá en el
funcionamiento de la organización. Si el desarrollo se realiza
correctamente toda la organización debería verse recompensada.
Por su parte, la planificación es el punto de partida necesario para el
desarrollo con éxito de cualquier nuevo producto. Un nuevo producto
ha de pensarse para que satisfaga las necesidades del mayor número
posible de clientes y mercados. A pesar de lo acotado de la demanda,
se tendrá en cuenta esta obviedad.
a. Estrategia del producto.
La estrategia del producto estará en consonancia con los objetivos
estratégicos de la empresa, enunciados en el Código Ético de la
Sociedad y por la opción estratégica seleccionada.
Objetivos internos básicos; rigor.
57 Ibid.
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- Mejorar las técnicas de valoración existentes con objeto de
ofrecer valoraciones más precisos, más fiables, más objetivas y
más homogéneas.
- Crear una herramienta que permita comprender mejor cómo el
mercado valora los productos inmobiliarios.
- Agilizar y mejorar los procesos de validación y control de la
sociedad.
Objetivos externos básicos; fidelización.
- Apoyar a los clientes en la resolución de nuevas exigencias
contables.
- Aportar valor a los clientes (pretasaciones, valoraciones
estadísticas)
- Proyectar a nuestros clientes e inspectores una imagen de
diferenciación e innovación.
Estos objetivos están en la línea de hacer cosas relacionadas con las
que se vienen haciendo habitualmente. Se trata de optar por la
expansión de la actividad. La base de esa expansión se apoya en la
posibilidad de desarrollar nuevos métodos de trabajo.
Con este nuevo producto se tratará de obtener una ventaja
competitiva vía diferenciación, presentando un producto basado en
técnicas no utilizadas por el sector a día de hoy.
Sin embargo se puede presuponer muchos competidores abandonarán
el negocio en los próximos años. Y este nuevo producto o servicio que
se trata de definir aquí puede servir de excusa para tratar de penetrar
en el mercado, para captar como clientes a nuevas entidades cuyas
Sociedades de Tasación no resistan la pérdida de actividad.
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b. Evaluación de tecnologías existentes:
Las Sociedades de Tasación centran su actividad en la valoración de
inmuebles que quedarán como garantía de la devolución de un
préstamo. Se ha visto que es esta una actividad fuertemente reglada y
que utiliza unas técnicas marcadas por la normativa. Otras finalidades
también exigen la valoración de bienes concretos pero no se tiene
constancia de que haya ST que cuenten con herramientas propias.
Las técnicas que actualmente se utilizan tan sólo proporcionan vagos
datos acerca de valores medios y poco más que son de dudosa
utilidad, para la necesidad que tenemos.
El precio oficial de la vivienda en España se calcula a partir de la
agregación ponderada de precios de tasaciones suministradas por
diversas sociedades. La Asociación Profesional de Sociedades de
Valoración (ATASA) coordina la recogida y facilita los datos,
procedente de las bases de datos de las empresas de valoración de
inmuebles, trimestralmente a la unidad promotora de la Estadística de
Precios de Vivienda, en soporte magnético con un diseño de registro
preestablecido y en los plazos acordados.
Antes de la remisión de la información, ATASA realiza un trabajo previo
de consistencia y validación de datos.
Estos datos en modo alguno consideran la calidad de las viviendas
tasadas58 por tanto, no incluyen ninguna corrección hedónica. Además
está prohibido por la asociación el uso particular de los datos
agregados.
58 MINISTERIO DE VIVIENDA. ”Notas metodológicas” [en línea]. Estudios y estadísticas/precios. http://www.mviv.es/es/pdf/otros/NMPV.pdf
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Por otro lado tampoco consideran la innegable correlación espacial
existente entre los precios de los bienes urbanos.
Estos datos son los que toma el Ministerio de Vivienda para sus
publicaciones oficiales.
Sin duda estos métodos no son de aplicación directa al problema que
se trata resolver. Lo que se necesita es disponer de estimaciones del
precio de los inmuebles en cualquier punto del espacio, para unas
características dadas del inmueble.
Referente al Banco de España, es sabido que no suele aportar (al
menos en el ámbito de la valoración inmobiliaria) métodos propios. El
general su labor consiste en validar procedimientos que las empresas
homologadas utilizan. Ellos se limitan a imponer la condición y las
empresas han de crear la manera de cumplirla. En las inspecciones es
donde se comprueba la bondad de los métodos utilizados. ATASA
también eleva consultas al regulador que rara vez suelen ser
satisfactoriamente respondidas.
Respecto de otras normas internacionales es sabido que el sector
español es uno de los que cuenta con un sistema normativo de mayor
nivel de definición. La norma de obligado cumplimiento para las
valoraciones hipotecarias (popularmente, Orden ECO), entre en detalle
incluso en los métodos técnicos de comparación. En otros países la
valoración inmobiliaria puede ser más flexible, permitiendo a los
profesionales su aportación en cuanto a métodos y técnicas de
valoración.
Existe, sin embargo, una organización internacional encargada de
desarrollar normas de valoración para sus profesionales. Durante las
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décadas de los años sesenta y setenta varios organismos nacionales de
valoración desarrollaron normas de valoración para sus profesionales,
surgiendo en algunos países Códigos de Ética Profesional. El desarrollo y
expansión de este movimiento, junto con la globalización de los
mercados internacionales, puso de manifiesto la necesidad de
desarrollar una normativa internacionalmente aceptada de valoración
de la propiedad. Así, en 1981 se creó el llamado The International Assets
Valuation Standard Committee (TIAVSC), que cambió su nombre en
1994, siendo conocido desde entonces como the International
Valuation Standard Committee (IVSC). Los objetivos de este organismo
han sido básicamente la elaboración y publicación de normas
internacionales de valoración de la propiedad, la promoción de su
aceptación internacional, y la armonización de la normativa de
valoración entre países, identificando y divulgando las diferencias en
normativas y aplicaciones. Los valoradores se someten a estas normas
bien como elección propia o exigencia legal reglamentaria (caso
español), o por instrucción del cliente o de los futuros usuarios de la
valoración y/o sociedades u organizaciones nacionales.
Que se sepa, este organismo no cuenta con normas59 que puedan
sernos de utilidad.
Las valoraciones catastrales (valoraciones que tienen, por definición,
naturaleza masiva, pero, dado que la finalidad de la valoración es
impositiva) no tienen la intención de averiguar valores de mercado sino
más bien establecer áreas mas o menos uniformes en las que
determinar una valor similar al de restitución del inmueble60.
59 ATASA /UPAV (2007). “Normas Internacionales de Valuación”. ATASA. Madrid. 60 Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
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Viendo que los métodos de valoración inmobiliaria tradicionalmente
usados no serían capaces de satisfacer satisfactoriamente las nuevas
necesidades, surge una búsqueda que, como se ha comentado, finaliza
con el descubrimiento de la geoestadística.
c. Análisis de la legislación
Circular 03/2008 del Banco de España, es la norma que regula la gestión
del riesgo de crédito para entidades de crédito en España según la
cual, las entidades de crédito están obligadas a cubrir tanto sus
pérdidas esperadas como las inesperadas.
Esta Circular constituye el desarrollo final, en el ámbito de las entidades
de crédito, de la legislación sobre recursos propios y supervisión, en base
consolidada de las entidades financieras dictada a partir de la Ley
36/2007, de 16 de noviembre, por la que se modifica la Ley 13/1985, de
25 de mayo, de coeficiente de inversión, recursos propios y obligaciones
de información de los intermediarios financieros y otras normas del
sistema financiero, que comprende también el Real Decreto 216/2008
de 15 de febrero, de recursos mínimos de entidades financieras, por lo
que completa la transposición a la normativa española de las directivas
comunitarias que incorporaban a la legislación europea el nuevo
Acuerdo sobre Adecuación de Capital del Comité de Supervisión
Bancaria de Basilea (conocido como Basilea II).
La nueva Circular, un texto de gran complejidad técnica, se apoya en
la estructura de tres pilares básicos: los requerimientos mínimos de
capital en función de los riesgos de crédito, de mercado y operacional
(Pilar 1), la revisión supervisora (Pilar 2) y la información al mercado o
disciplina de mercado (Pilar 3).
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La circular contiene 12 capítulos en los que se desarrollan 124 normas. El
texto de la norma es largo y complejo puesto que trata de ser un
compendio de normas que permita facilitar la consulta, incluyendo
buena parte de las disposiciones reglamentarias que desarrollan la Ley
36/2007.
Esta circular “será de aplicación a los grupos y subgrupos consolidables
de entidades de crédito, tal y como se definen en el artículo 8 de la Ley
13/1985, de 25 de mayo, de coeficientes de inversión, recursos propios y
obligaciones de información de los intermediarios financieros (en
adelante, la Ley 13/1985) y en los apartados 2, 3 y 9 de la norma
segunda, así como a las entidades de crédito individuales de
nacionalidad española, integradas o no en un grupo o subgrupo
consolidable de entidades de crédito. Europea."
Estas entidades son:
a. Las entidades de crédito.
b. Las empresas de servicios de inversión.
c. Las Sociedades de Inversión de Capital Variable.
d. Las Sociedades Gestoras de Instituciones de Inversión Colectiva,
así como las Sociedades Gestoras de Fondos de Pensiones cuyo
objeto exclusivo sea la administración y gestión de los
mencionados Fondos.
e. Las Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización Hipotecaria y
de Fondos de Titulización de Activos.
f. Las Sociedades de Capital Riesgo y las Gestoras de Fondos de
Capital Riesgo.
g. Las entidades cuya actividad principal sea la tenencia de
acciones o participaciones, salvo que se trate de sociedades
financieras mixtas de cartera somet idas a supervisión en el nivel
de conglomerado financiero.
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De esta compleja circular, la norma 43 es la que introduce nuevas
posibilidades en la actividad de las Sociedades de Tasación. Se refiere a
los requisitos específicos de las coberturas basadas en garantías reales o
instrumentos similares. En el apartado 4.2 de la norma se entra en detalle
acerca de los derechos reales sobre inmuebles. En el apartado b se
dice acerca de la valoración de los mismos:
“Al inicio de la operación, la valoración del inmueble radicado en
España deberá ser realizada por una entidad de tasación homologada,
y de acuerdo con los requisitos establecidos en la Orden ECO/805/2003,
de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras. En el caso
de los inmuebles radicados en otros países, la valoración corresponderá
a las entidades o personas reconocidas en los respectivos países para
llevar a cabo dichas valoraciones con fines hipotecarios.
Posteriormente, el valor del bien hipotecado será revisado con una
frecuencia mínima de un año, cuando se trate de inmuebles
comerciales, y de tres años, en el caso de inmuebles residenciales. Esta
revisión podrá realizarse mediante métodos estadísticos, salvo en el caso
de inmuebles singulares o no susceptibles de producción repetida.
Adicionalmente, siempre que las condiciones del mercado u otras
circunstancias indiquen que los precios pueden estar experimentando
variaciones significativas con respecto a los precios generales del
mercado que pudieran afectar a la reducción del riesgo de crédito
conseguida mediante las garantías de derechos reales sobre inmuebles,
se deberán efectuar valoraciones adicionales del conjunto de
inmuebles vinculados a los préstamos afectados, por un tasador
independiente que podrá utilizar procedimientos muestrales, salvo en el
caso de inmuebles singulares o no susceptibles de producción repetida;
el tasador deberá cumplir también los requisitos del primer párrafo de
esta letra b).
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Para los préstamos que superen los 3 millones de euros o el 5% de los
recursos propios de la entidad de crédito, la valoración del bien
hipotecado será revisada, al menos una vez cada tres años, por un
tasador independiente; el tasador deberá cumplir también los requisitos
del primer párrafo de esta letra b).
En las revisiones a que se refiere el párrafo precedente, no será
necesaria la inspección ocular del inmueble cuando el valor del
préstamo, a causa de su amortización, sea inferior al 50% del valor de la
garantía en el caso de inmuebles residenciales, o al 40% en el caso de
inmuebles comerciales.”
Es decir, la normativa obliga a las entidades financieras a valorar el
inmueble por una entidad de tasación homologada al inicio de la
operación, permitiéndose que la revisión posterior se haga mediante
métodos estadísticos, los cuales, en primer lugar, no están muy
desarrollados, y en segundo lugar, están sujetos a su aprobación por
parte del Banco de España.
Este es un vacío que puede y deber ser rellenado; se cuenta con la
ventaja de la homologación que actúa como una fortísima barrera de
entrada (se ha hecho ya todo el trabajo para conseguir la
homologación recogido en el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo,
sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades
de tasación), se cuenta con una red de expertos tasadores que ha sido
filtrada por los rigores de la crisis y con la experiencia, los datos y el
conocimiento del mercado inmobiliario atesorado a lo largo de estos
años.
d. Determinación de la plataforma tecnológica que debe constituir la
base de desarrollo del nuevo producto.
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Las Plataformas Tecnológicas son agrupaciones de entidades de un
sector concreto lideradas por la industria que se unen para definir una
Agenda Estratégica de Investigación (Strategic Research Agenda, SRA)
con la que dar respuesta a los problemas sectoriales, mejorando la
competitividad e impulsando la investigación e innovación 61.
No existen agrupaciones de este tipo en nuestro sector. Lo más
parecido es la Plataforma Tecnológica de la Construcción, aunque en
sus líneas estratégicas no hay nada relacionado con el asunto que nos
ocupa62.
Desde otro punto de vista63 la plataforma tecnológica puede
entenderse como la definición de la base del desarrollo del nuevo
producto. Se trataría de la definición de la base de la ingeniería y la
imagen futura de la empresa.
Se puede ir entendiendo que las bases sobre las que se asienta el
proyecto son la minería de datos y esta área de reciente desarrollo, la
geoestadística.
Por minería de datos entendemos “un proceso no trivial de
identificación válida, novedosa, potencialmente útil y entendible de
patrones comprensibles que se encuentran ocultos en los datos (Fayyad
y otros, 1996). Desde el punto de vista empresarial , lo definimos como:
“La integración de un conjunto de áreas que tienen como propósito la
identificación de un conocimiento obtenido a partir de las bases de
datos que aporten un sesgo hacia la toma de decisión” (Molina y otros,
2001). 61 Plataforma tecnológica española de seguridad industrial; http://www.pesi-seguridadindustrial.org/index.php?option=com_content&view=article&id=62&Itemid=45&lang=es 62 Plataforma tecnológica de la construcción [en red]. Líneas estratégicas; http://www.construccion2030.org/out/out.lineaTICS.php?quedabierto=menu2 63 HIDALGO, LEON Y PAVON (2002). La gestión de la innovación y la tecnología en las organizaciones”. Pirámide. Madrid.
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Un proceso típico de minería de datos sería:
1. Selección de los datos.
2. Análisis de las propiedades de los datos, cálculo de los estadísticos
descriptivos.
3. Adecuación de los datos de entrada de la manera en la que mejor
se adapten al problema a tratar.
4. Seleccionar y aplicar la técnica de minería de datos.
5. Obtención de conocimiento, captación de patrones de
comportamiento (como se ha visto las funciones descriptivas de la
geoestadísticas cumple este cometido.
6. Interpretación y evaluación de datos, con las verificaciones
pertinentes que permiten validar los modelos.
Todo ello para consagrar a la empresa como una de las más punteras
en el uso y gestión de los datos y como una de las más volcadas en la
mejora de procesos y servicios, con el objetivo de aportar seriedad,
robustez y fiabilidad en el desempeño del trabajo.
e. Intuir tendencias
Tendencias económicas: Respecto de los cambios económicos, como ya se ha comentado,
cabe esperar una fuerte restricción de la actividad crediticia, una
progresiva subida de tipos de interés y por consiguiente un frenazo en la
actividad hipotecaria (factores demográficos, paro...)
Esta tremenda situación económica puede monitorizarse con el dato de
los embargos de vivienda. El aumento exponencial de los embargos64
acarrea un serio problema a las entidades financieras. Tal vez el
64 Diario Expansión http://www.expansion.com/2010/02/02/empresas/inmobiliario/1265146592.html?a=c58d7bbf60aa1ca9d0ac4b03a2a98e64&t=1265185167.
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producto que estamos diseñando pueda resultar útil para la gestión de
este patrimonio.
Por este lado la actividad principal de las ST mermará casi con toda
seguridad.
Del lado de las oportunidades, cabe esperar mayores requisitos de
capital (core capital) en nuevas exigencias acerca de la gestión de las
garantías, limitaciones en cuanto al endeudamiento (lo que provocará
una disminución de la rentabilidad sobre recursos propios), etc.
Cambios normativos:
La posibilidad de emitir informes de tasación válidos para que los
inmueble valorados queden como garantía de la devolución de un
préstamo hipotecario sólo es posible tras la homologación, por parte del
Banco de España (BdE), de la Sociedad que desee dedicarse
exclusivamente a la valoración inmobiliaria.
El BdE supervisa además, mediante inspecciones, que estas empresas
realizan su trabajo conforme a la normativa vigente. Señalar que esta
Sociedad de Tasación ha padecido ya dos inspecciones del supervisor.
Consistieron en la visita de dos inspectores que durante un mes y medio
estuvieron en las oficinas de la empresa. El nivel de exhaustividad de
estas inspecciones es verdaderamente sorprendente.
Afortunadamente, nada grave o irregular detectaron en la empresa
puesto que la inspección termino sin sanción alguna. Señalar que estos
inspectores tienen asignadas serías atribuciones punitivas, pudiendo
incluso quitar la homologación de una Sociedad, lo que viene a ser una
sentencia de muerte para la organización.
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Al estudiar la evolución histórica de la valoración hipotecaria se verifica
claramente como la intención del legislador ha sido ir mejorando y
sistematizando el proceso de recogida, selección, almacenamiento y
gestión de los datos.
Esta tendencia parece que se acentúa en la última normativa. Así
nueva directiva sobre Requerimientos de Capitales ofrece a los sistemas
de valoración estadísticos, distintos de la tasación completa actual, una
gran oportunidad.
En efecto, la “Circular 3/2008 “...constituye el desarrollo final, en el
ámbito de las ent idades de crédito, de la legislación sobre recursos
propios y supervisión en base consolidada de las entidades
financieras.... Con ello se culmina también el proceso de adaptación de
la legislación española de entidades de crédito a las directivas
comunitarias 2006/48/CE del parlamento Europeo y del Consejo, de 14
de junio de 2006, relativa al acceso a la actividad de las entidades de
crédito y a su ejercicio (refundición), y 2006/49/CE del Parlamento
Europeo y del Consejo, de 14 de junio de 2006, sobre adecuación del
capital de las empresas de servicios de inversión y las entidades de
crédito (refundición). Como es bien sabido, las dos Directivas citadas
han revisado profundamente, siguiendo el Acuerdo equivalente
adoptado por el Comité de Basilea de Supervisión Bancaria (conocido
como Basilea II), los requerimientos mínimos de capital exigibles a las
entidades de crédito y sus grupos consolidables.”
Pues bien, esta circular introdujo una novedad en cuanto a los requisitos
específicos de los derechos reales sobre inmuebles. Sucintamente, en
esta norma se establece la obligatoriedad de revisar el valor de los
bienes hipotecados con una periodicidad reglada. En la norma se
establece que en la mayoría de los casos “esta revisión podrá realizarse
mediante métodos estadísticos”. Continua el texto; “Adicionalmente
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siempre que las condiciones del mercado u otras circunstancias
indiquen que los precios pueden estar experimentando variaciones
significativas con respecto a los precios generales del mercado que
pudieran afectar a la reducción del riesgo de crédito conseguida
mediante las garantías de derechos reales sobre inmuebles, se deberán
efectuar valoraciones adicionales del conjunto de inmuebles vinculados
a los préstamos afectados, por un tasador independiente que podrá
utilizar procedimientos muestrales, salvo en el caso de inmuebles
singulares o no susceptibles de producción repetida; el tasador deberá
cumplir también los requisitos”.
Cabe interpretar este requisito (novedoso como se ha indicado) como
una oportunidad de negocio para las Sociedades de Tasación. Eso sí
tendrán que desarrollar esos métodos estadísticos que se mencionan y
ser capaces de defenderlos ante posibles inspecciones del BdE.
Cambios técnicos, tecnológicos y digitalización:
La combinación de las técnicas geoestadísticas con las posibilidades
que ofrecen las nuevas tecnologías permiten intuir multitud de nuevas
posibilidades en el mundo de la valoración inmobiliaria.
Estas nuevas posibilidades pasarían por una mejora en la gestión de los
datos, con nuevas posibilidades en cuanto a la identificación de fincas
y comparables a la mejoras en la presentación de informes, aportando
claridad a los mismos.
Todo ello unido a la mejora de las técnicas estadísticas en el manejo de
los datos. En la figura 54 se sintetiza lo anteriormente expuesto:
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 134
Figura 54: Tendencias predecibles
f. Identificar proveedores u otras organizaciones
Proveedor de conocimiento:
La investigadora de la Universidad de Castilla la Mancha, Beatriz Larraz.
Realizo en 2006 una completísima tesis doctoral que presento en la
Universidad de Castilla la Mancha. En el trabajo se van desarrollando y
justificando todos los postulados e hipótesis que dan forma a la
geoestadística.
Posteriormente esta misma autora publica una edición en una editorial
comercial. En esta edición se hace un gran esfuerzo por simplificar la
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 135
materia, mediante explicaciones más simples y precisas. Se trata de un
manual es bastante bueno.
Esta investigadora está plenamente disponible para ofrecer cursos
formativos acerca de la nueva técnica.
g. Financiación.
Descartadas las ayudas disponibles para pequeñas y medianas
empresas, existen ayudas generales para la formación. Estas ayudas
permitirán sufragar los costes del curso de formación en la técnica
estadísitica. Concretamente el Real Decreto 395/2007, de 23 de marzo,
por el que se regula el subsistema de formación profesional para el
empleo, dota a las empresas de unos fondos, provenientes de la cuota
de formación profesional que aportan las empresas y los trabajadores y
de las ayudas procedentes del Fondo Social Europeo (art. 6) que
permitirán realizar sin costes los cursos de formación necesarios.
h. Fases del desarrollo del nuevo producto.
El proceso parte de la definición del tipo mejora que se quiere crear,
antes de empezar con la ingeniería de producto y de proceso y que
más tarde llegaría el momento de ocuparnos de la organización de las
operaciones.
Una manera de representar las fases del proyecto de implantación de
nuevas técnicas para la valoración de activos inmobiliarios puede ser la
de la figura 5565:
65 TORRECILLA, J.M. (2000). “La innovación en la práctica: el desarrollo de nuevos productos”, Cisspraxis, Bilbao.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 136
Concepto
Definición del Producto
MarcoConceptual delProducto
Definición del Producto
Ingeniería
Producto piloto
Ing. Producto
Ing. Proceso
Producción
Distribución Distribución y serv. técnico
“Time to market”
InicioProyecto
Introducciónal mercado
Figura 55: Fases del proyecto
En el presente trabajo, el marco conceptual de desarrollo viene
determinado por el análisis realizado hasta ahora. Los objetivos del
proyecto se han tratado de definir con concisión y precisión. Se ha visto
de igual forma que están alineados con el espíritu de la empresa (que
es como decir con su estrategia). Además se da por supuesto que este
reto esta al alcance de las posibilidades de nuestra organización.
La primera tarea es definir el tipo de mejora que queremos crear. Y ello
a pesar de la poca experiencia en estas lides de la organización. La
prudencia, claro está, aconsejará que seamos humildes y conscientes
de nuestras verdaderas capacitaciones. Se ha visto que,
conceptualmente, el tipo de mejora lo asimilaremos como un nuevo
producto.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 137
Ello significaba que, antes de nada, se debe hacer un esfuerzo muy
importante por identificar y comprender la base matemática o
estadística que posteriormente se aplicará.
Por suerte, se cuenta con la colaboración de expertos que pueden
ofrecer desde un primer momento todo su conocimiento y capacidad
de comunicación.
A partir de la comprensión de la base estadística, nuestro distribuidores
informáticos podrían desarrollar la ingeniería de producto, en todo su
detalle, seleccionando y aplicando las tecnologías más adecuadas y
definiendo las especificaciones del producto.
Posteriormente llegará el momento de que la ingeniería de proceso
pensara en los medios y sistemas productivos con los que atender esta
nueva área o división de la organización.
Aunque los distribuidores informáticos podrían tener mucho que decir al
respecto, no nos cabe duda de que esta fase requeriría la implicación
de toda la organización para aprovechar el caudal de experiencia
acumulada en estos años de trabajo.
Finalmente, habría que desarrollar un plan de marketing para dar a
conocer el avance, teniendo en cuenta el objetivo de proyectar una
imagen de diferenciación e innovación.
Conclusiones:
o En los últimos años se ha realizado un esfuerzo importante por
parte de las Sociedades de Tasación para introducir
tecnología en sus sociedades con ánimo de mejorar la gestión
de los datos. El sector trata de defender su posición arguyendo
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 138
que la centralización y el filtrado de los datos aporta fiabilidad,
robustez y rigor en el desarrollo de su trabajo.
o La legislación ha tenido la clara tendencia de reforzar los
requisitos en cuanto a la gestión de los datos de las
Sociedades de Tasación. El uso de técnicas estadísticas es ya
mencionado expresamente en las normas del organismo
regulador.
o Aumento espectacular de las posibilidades gráficas y de
gestión de la información que ofrecen las nuevas tecnologías.
o Se dispone de una red identificada de proveedores con la que
se puede contar.
Ø Planificación del proyecto
El resultado del trabajo emprendido ha de ser un software que nos
permita;
- Realizar valoraciones inmobiliarias con técnicas aún no aplicadas
por el sector. Realización de valoraciones estadísticas.
- Reforzar la labor de validación. Mejorar los elementos de control
de la Sociedad.
Para alcanzar el objetivo en cuestión se necesitará:
i. Evaluar las especificaciones del programa que nos permita
implantar los nuevos métodos (QFD)
ii. Evaluar las distintas opciones existentes.
iii. Estimar plazos.
iv. Determinar costes.
v. Planificar el ciclo de vida
vi. Definir el equipo de proyecto
vii. Identificar y evaluar los riesgos del proyecto
viii. Designar responsables.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 139
i. Evaluar las especificaciones del programa que nos permita implantar
los nuevos métodos.
Desde el punto de vista teórico (enfoque que ayudará a orientar la
investigación) de las fuentes consultadas, ha parecido más completa la
visión que el libro de José María Sainz66, en la que el valor de un
producto (entendido valor como utilidad) viene determinado por 4 tipos
de características.
En la siguiente figura 56 se esquematizan las características que aportan
valor a cualquier tipo de producto o servicio.
Valor del producto
Características técnicas Características de coste
Características constructivas
- Cumplimiento normativa- Satisfacción estándares de mercado
- Nuevos atributos del producto
- Nuevas funciones
- Modularidad- Conectividad- Compatibilidades- Versatilidad- Seguridad- Capacidad de ampliación- Facilidad de uso
Funcionalidad del producto
Fiabilidad
Rendimiento técnico
Mantenibilidad
Durabilidad
Características de servicio Características de acceso
Precios de adquisición
- Consumo de materiales
- Condiciones de pago- Formulas de financiación
Costes operativos
- Consumo energía
- Materiales consumibles- Espacio y servidumbres
- Desperdicios y desechos
- Plazos suministro
- Mano obra operación- Preparación y set-up- Costes T. Paradas- Lucro cesante- Coste de gestión
Costes vida producto
- Coste mantenimiento- Coste instalación- Coste formación usuario- Coste otros servicios producto
Disponibilidad
Características del servicio
- Precio- Rapidez servicio- Rapidez prestaciones- Rapidez asesoramiento- Capacidad canal de dist.
- Transporte, embalaje...- Calidad de formación- Documentación- Asesoramiento
- Fácil de instalar/montar
- Colaboración en innovación
Imagen producto
Estructura de acceso
Relaciones postventa
- Seriedad y responsabilidad
- Publicidad y comunicación- Prestigio y calidad
- Plazos suministro
- Innovación
- Relaciones- Frecuencia contactos- Formalidad y cumplimiento- Profesionalidad/conocimiento
- Clima de relaciones
- Claridad y fiabilidad- Puntualidad cobro pagos- Información nuevos productos
Figura 56: Características de valor de un producto Se puede definir especificación como la “traducción de la necesidad
del cliente al lenguaje técnico de la empresa”67
66 SAINZ DE VICUÑA ANCÍN, JOSÉ MARIA (2006). “Innovar con éxito”. Esic. Madrid. 67 Ibid. Pag 24.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 140
Es evidente que esta es una fase crítica del proyecto por lo que
necesitará del apoyo de toda aquella persona de la organización que
tenga algo que aportar.
A pesar de lo excepcional de las condiciones en el que las Sociedades
de Tasación ejercen su actividad (práctico régimen de monopsodio e
intervención de un organismo supervisor) no podemos perder el
enfoque “de mercado” en el diseño de las especificaciones. Cuando se
dice de mercado, se quiere decir que satisfaga las necesidades de
nuestros clientes.
La información que permita identificar e interpretar las necesidades del
cliente es crucial y deber ser el origen del trabajo. Ello supondrá, no sólo
poner en marcha un estudio de mercado inicial que permita identificar
dichas necesidades, sino que además realizar a lo largo del proceso
cuantas investigaciones de mercado sean precisas para asegurarnos de
que lo que se está definiendo va correspondiendo con las necesidades
del cliente.
La idea fundamental es permanecer próximos al cliente a la hora de
acometer las reformas.
El proceso mediante el cual el diseño estaría gobernado por el mercado
queda esquematizado en la figura 5768:
68 Torrecilla, J.M. (2000). La innovación en la práctica: el desarrollo de nuevos productos , Cisspraxis, Bilbao.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 141
Figura 57: Esquema de diseño de un producto gobernado por el mercado
Que puede resumirse en los siguientes apartados:
o Entender al cliente
o Identificar sus necesidades actuales y futuras
o Satisfacer sus necesidades presentes y futuras con las
especificaciones del producto.
o Asegurarse que se están cumpliendo dichas necesidades y
expectativas mediante el oportuno test de producto.
o Velar por el cumplimiento de las expectativas del cliente.
La conversión de necesidades en especificaciones no es sencilla porque
la especificación del desarrollo es algo más que definir un conjunto de
especificaciones técnicas para un producto. Es necesario disponer de
una idea formal, de un esquema general del producto en el que se
pueda visualizar cómo juegan y con que peso lo hacen las variables
relevantes.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 142
La herramienta disponible para convertir las necesidades del cliente en
especificaciones del producto es el Quality Function Deployment (QFD),
qué viene a ser un “sistema estructurado de planificación del diseño y
desarrollo de un producto que se basa en identificar las necesidades y
los deseos del cliente, deducir de ello los requisitos que debe cumplir el
producto y desplegar estos criterios a lo largo de todo el proceso de
desarrollo”69.
Los pasos que hay que seguir en la metodología son:
1. Identificación y conocimiento de las necesidades del cliente
2. Encontrar qué características técnicas debe tener el producto para
satisfacer con plenitud las necesidades del cliente
3. Revisar y depurar las características técnicas.
Pasemos a desarrollar los puntos anteriormente mencionados; 1. Identificación y conocimiento de las necesidades del cliente70.
Para afrontar sistemáticamente este paso recurriremos a la técnica Blitz
QFD71. Este técnica se basa en 7 pasos:
1.1.- Obtención de la voz del cliente.
1.2.- Clasificar verbalizaciones.
1.3.- Estructurar la necesidad del cliente
1.4.- Analizar la estructura de las necesidades del cliente
1.5.- Priorizar las necesidades del cliente
1.6.- Desplegar las necesidades prioritizadas
1.7.- Analizar sólo las relaciones prioritarias al detalle.
69 Ibid 70 González Bosch, Verónica y Tamayo, Francisco, "Blitz QFD: Un Vistazo Relámpago al Poder d el QFD", Asociación Latinoamericana de QFD: www.qfdlat.com, Formato Electrónico, 2002 71 Ibid
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 143
1.1.- Obtener la Voz del Cliente: Se trata de obtener la información de
primera mano, yendo a donde se encuentre el cliente, visitando,
preguntando, volviendo a preguntar hasta entender claramente la
verbalización de qué es lo que el cliente necesita. Nota: Una
verbalización es una cita literal de lo que el cliente dijo. Se recomienda
escribirla entre comillas y tal como el cliente lo dijo, para tenerla como
referencia para pasos posteriores del estudio.
Gran parte de esta información está ya disponible. Se cuenta con dos
fuentes; visitas de los técnicos a las oficinas y encuestas de calidad.
A los técnicos se les asignó las oficinas de una zona cercana a sus casas
para que visiten a los directores de las mismas. El objetivo de las visitas
era doble, por un lado, dar a conocer a las oficinas la nueva aplicación
web recién desarrollada por la empresa, que permite un seguimiento en
tiempo real del estado de los encargos. De camino, los técnicos reciben
instrucciones de que traten de sondear a los directores de oficina, en
relación con el nivel de satisfacción que nuestra organización les
proporciona. Se le da prioridad a las oficinas con menor número de
encargos realizados, aunque se acaba visitando prácticamente todas.
Tras cada entrevista el técnico manda un breve informe en el que
indica; nombre del director, opinión del director sobre los encargos y
opinión del director sobre el servicio prestado.
La encuesta de calida es una encuesta que se manda a las oficinas de
las entidades que son clientes en las que se pide a los directores de
oficina que puntúen acerca de 7 cuestiones consideradas clave. La
encuesta se realiza a principio de año y ya se han realizado cuatro. Los
aspectos sometidos a examen y que se pide que sean valorados, son los
siguientes:
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 144
1.- Tiempo de entrega de las tasaciones.
2.- Valores de tasación.
3.- Respuesta ante la resolución de incidencias.
4.- Facilidad de comunicación.
5.- Trato personal con las oficinas.
6.- Rapidez, interés, y eficacia de los tasadores para resolver
problemas.
7.- Presentación de los informes de tasación.
Además se solicitan comentarios y sugerencias generales. En este
apartado es donde quedan recogidas las verbalizaciones.
1.2.- Clasificar las Verbalizaciones: El objetivo de este paso es realizar
agrupaciones de las verbalizaciones por temas similares. Al clasificarlas
se verá cómo existen verbalizaciones similares, complementarias, incluso
contradictorias. Se tratará, de igual modo, de establecer marcos o
patrones comunes que aportan una mejor comprensión de las
necesidades del cliente. Es necesario recalcar que éste no es un estudio
cuantitativo, sino cualitativo. En lugar de establecer estadísticas acerca
de las verbalizaciones lo que se pretende es clasificarlas para poder
extraer de ellas las demandas de los clientes. No interesa en esta etapa
las estadísticas sobre "el número de verbalizaciones de cada tipo", sino
más bien clasificar las verbalizaciones para poder obtener de ellas las
necesidades reales del cliente.
Tras recopilar los informes de los técnicos, la directora comercial y el
redactor de este informe agrupan las necesidades en las siguientes
categorías:
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 145
o Rapidez
o Precisión
o Homogeneidad
o Eficacia
o Accesibilidad
o Cordialidad
o Transparencia
o Servicios adicionales (consultoría inmobiliaria)
1.3.- Estructurar las Necesidades del Cliente: procede ahora obtener de
las verbalizaciones, las necesidades de los clientes. Es este paso
especialmente delicado, puesto que se ha de tratar de eliminar
cualquier interpretación o sesgo de las verbalizaciones.
Algunas necesidades son inmediatas, como la exigencia de rapidez en
la realización de encargos. Sin embargo hay algunos comentarios en los
que hay que profundizar. Se prestará más atención a los comentarios
negativos o críticos y en aquellos aspectos que los nuevos métodos de
valoración puedan incidir.
La lista de frases literales es bastante larga aunque redundante. De
manera sintetizada se puede presentar en la figura 58.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 146
Figura 58: Resumen de verbalizaciones
1.4.Analizar la Estructura de las Necesidades del Cliente: Hay
necesidades que tienen relaciones de dependencia. Por ejemplo, al
preguntar sobre las necesidades del cliente con respecto a los valores
de tasación un director comenta que no se fía de las valoraciones
porque no atinamos con los valores, que él conoce bien “su plaza” y
que no se acierta. Este aspecto parece obvio; no se es preciso en las
valoraciones. Sin embargo el técnico que realiza la visita sigue
inquiriendo y le responden “es que es fulanito el que me hace la
valoración vale, pero si es menganito me echo a temblar”
No. Verbalización Necesidad
1 "no atináis" Precisión
2 “es que es fulanito el que me hace la
valoración vale, pero si es menganito me echo a temblar”
Objetividad
Figura 59: Ejemplo de análisis de las necesidades del cliente
Ofi Verbalización Necesidad
0001
"Estoy muy cabreado porque un día me valoráis una casa en X y a los dos meses en
la misma calle otra casa igual me la valoráis en X/2 "
Homogeneidad
0002 “Menganito tasa muy bajo! Quiero que me
tase Fulanito” Homogeneidad /
objetividad
0003 “No entiendo como puede haber tanta
discrepancia entre tasadoras” Objetividad
0004 “Vaya columpiada que pegasteis en el
suelo de...” Precisión
0005 “No tenéis ni idea! Perdí una operación
porque el cliente compro en X y vosotros valorasteis en 0,7X”
Precisión
0006 "Este informe no hay quien lo entienda" Transparencia
0007 “Sois muy lentos” Velocidad
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 147
Si se hubiera tomado tan sólo la primera necesidad tal vez sería
suficiente con los métodos de valoración vigentes y se habría limitado la
acción a dar cursos a los tasadores para repasar los métodos o haber
limitado más aún las zonas de actuación de los técnicos. Pero al
detectar una relación jerárquica entre necesidades (si trato de ser
objetivo es más probable que sea preciso) parece razonable revisar los
métodos de valoración existentes. En el QFD se tendrá que centrar la
atención en las necesidades capitales, es decir, en las que mayor
incidencia (positiva o negativa), tienen sobre los clientes.
Tomando como base la encuesta de calidad se agrupan las respuestas
tratando de identificar similitudes. Al final resulta con la siguiente lista:
1.- Objetividad.
2.- Precisión.
3.- Velocidad.
4.- Transparencia.
5.- Servicios adicionales.
1.5.- Priorizar las Necesidades del Cliente: Identificación de las
necesidades más importantes de nuestros clientes. La mejor forma de
hacer esto es preguntarles directamente.
Aquí se puede recurrir a la experiencia acumulada y de trabajo ya
realizado. La encuesta de calidad se diseñó con la cooperación del
director comercial de la entidad con la que se trabaja y con la ayuda
de otros directores amigos. Aunque las prioridades han cambiado (de la
mano de los tiempos), se pueden ordenar las necesidades de la
siguiente forma.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 148
1.- Objetividad
2.- Precisión
3.- Velocidad
4.- Transparencia
5.- Servicios adicionales
Se establecerán indicadores que traten de medir el nivel de
cumplimiento en la satisfacción de las necesidades del cliente.
1.6.- Desplegar las Necesidades Prioritizadas: Se trata de desarrollar las
necesidades de los clientes, adaptando productos, procesos y sistemas
para satisfacer estas necesidades.
La técnica estadística propuesta hace especial hincapié en la
objetividad de los métodos72:
- Para la homogeneización de la/s muestra/s se utilizan técnicas de
análisis de la varianza. Como hemos visto anteriormente, las
homogeniezaciones que se realizan se hacen en base a la
experiencia del tasador o a la comparación directa entre testigos.
Vemos pues que nuestro programa habrá de incluir un módulo de
análisis de la varianza.
- La asimilación de las técnicas estadísticas a procesos estocásticos
permite apoyarnos en todo el capital de conocimiento
acumulado en el estudio de dicho procesos. Como se dice en la
tesis “El poder herramient al de la teoría de procesos estocásticos
puede ser utilizado también para explicar propiedades de
fenómenos económicos...73”
72 LARRAZ IRIBAS, BEATRIZ, “Técnicas de Cokrigeado para el análisis económico. Estimación de inmuebles en el casco histórico de Toledo. Tesis Doctoral (2004). Capítulo X. 73 Ibid, pag. 15.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 149
- El hecho de no considerar la dependencia espacial, en el caso
que exista, implica la infravaloración del nivel de significación y la
sobrevaloración de la potencia de contrate74.
Respecto de la precisión:
- De nuevo, mejora en las técnicas de homogenización
- La necesidad de calcular previamente los “estadísticos
descriptivos” (medidas de posición, de variabilidad, de forma y de
correlación) permiten una mayor acotación y comprensión del
fenómeno de la distribución de valores en el espacio.
- Mayor facilidad para la detección e identificación de valores
extremos de las variables.
- Las herramientas en las que se basa el análisis estructural de la
dependencia espacial (covariogramas y semivariogramas)
permite obtener una expresión analítica de la dependencia
espacial de las variables objeto de estudio75, lo que permite
realizar predicciones más precisas.
- El uso de estas funciones permite además cuantificar a partir de
que distancia deja de existir correlación espacial76. Esto puede
permitir establecer límites geográficos para la toma de
comparables.
En cuanto a la velocidad:
- El desarrollo de la nueva técnica ha de mejorar los tiempos de
validación.
La presentación de informes:
- El cálculo y la correcta presentación de los estadísticos básicos
puede facilitar la compresión de los informes realizados.
74 LARRAZ, MONTERO, “Introducción a la geoestadística lineal”. Netbiblo. La Coruña. 2008. 75 Ibid, pag. 25. 76 Ibid, pag. 36.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 150
- La posibilidad de presentar mapas con valores ofrece una visión
muy intuitiva y vistosa de la distribución de los valores en el
espacio.
Prestación de servicios adicionales:
- Posibilidad de dar estimaciones previas de valor con menor
margen de error.
1.7.-Analizar sólo las relaciones prioritarias a detalle: O concentración de
la atención. La idea es concentrar los esfuerzos en aquellos elementos
que impactan en las necesidades prioritarias.
Por ello se ha hecho un importante esfuerzo de síntesis en todo este
proceso. Al final se ha preferido la selección de unas pocas
necesidades, eso sí, claramente definidas, con ánimo de focalizar
nuestra atención en ellas.
Necesidades adicionales: Como se ha comentado, la homologación por parte del Banco de
España obliga a estar sujetos a las inspecciones del este organismo
supervisor. Esta organización ha pasado ya (sat isfactoriamente) dos
inspecciones. La primera de ellas se efectuó en 2.005. Tuvo una
duración de algo más de un mes. Verbalmente se hicieron una serie de
indicaciones y se advirtió de que “volverían” a ver que se había hecho.
Es destacable la exhaustividad con la que la inspección fue realizada.
Efectivamente dos años después volvieron los mismos inspectores y
estuvieron un mes más en la delegación. Se fueron con la advertencia
de que ya “resolverían”. Afortunadamente el resultado de las
inspecciones no tuvo consecuencia punitiva alguna. Tan sólo se emitió
una carta a los Consejeros que forman parte del Consejo de
Administración en los que se señalaban errores o anomalías detectadas
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 151
durante la inspección. Estas faltas se consideraron “leves” por lo que no
se aplicaba sanción. Sin embargo, el consejo debería emitir escrito en el
que se detallaran las medidas correctoras a las faltas detectadas.
Si bien estas inspecciones no son frecuentes en un mercado libre, que
funciona en régimen de competencia, los rigores de la homologación
hacen estar sujetos a ella. En realidad los inspectores tienen un poder
similar (aunque adicional) al que tienen los consumidores en un
mercado libre, puesto que pueden cerrar negocios.
Como complemento de las necesidades detectadas por los clientes se
señalará aquí, de manera agrupada, las “necesidades” requeridas por
el Banco de España y sobre las que se podrá incidir con el nuevo
método propuesto (todas las observaciones se refieren a trabajos
concretos):
- Respecto de la falta de transparencia:
o “no se hace constar de manera razonada y explicita las
hipótesis y parámetros de cálculo”
- Respecto de la valoración por comparación:
o “se toman comparables no similares al inmueble valorado y la
muestra presentada presenta grandes dispersiones, incluso
después de homogeneizar”
o “ no se justifica un coeficiente de homogeneización
denominado otros”
o “ un testigo de precio unitario muy superior en la tasación de
una vivienda, que motiva obtener un valor un 15 % superior al
que se obtendría sin él.”
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 152
Como puede comprobarse, las exigencias del Banco de España son
complementarias a las de los clientes y versan sobre la transparencia y
el tratamiento de los datos.
Por último, es importante señalar la mejora que el uso de estas técnicas
ha de provocar en la comprensión del fenómeno del valor del producto
inmobiliario en el conjunto de técnicos de la empresa.
2. Encontrar qué características técnicas debe tener el producto para
satisfacer con plenitud las necesidades del cliente.
Una vez que se ha identificado y ordenado las necesidades de los
clientes hemos de pensar en cómo se les va a darle satisfacción.
Recordar las necesidades y el orden en las que las hemos clasificado:
1.- Objetividad
2.- Precisión
3.- Velocidad
4.- Transparencia
5.- Servicios adicionales
La manera en la que se mejorará en cuanto a la objetividad y precisión
en las valoraciones será la siguiente; en el proceso de validación se
contrastarán los valores enviados por los técnicos con los obtenidos
mediante estimación geostadística. El proceso que se realizará para
obtener estas estimaciones será el siguiente:
1.- Para la homogeneización de la muestra se utilizarán métodos de
análisis de la varianza que permitirá estimar con mayor precisión los
efectos que tienen las características del bien inmueble sobre el precio.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 153
2.- Comparación de manera automatizada con estadísticos básicos
(tamaño de la muestra, valores mínimos y máximos, media, varianza y
desviación estándar).
3.- Estudio de la dependencia espacial; semivariograma teórico. 4.- Estimación del precio del bien.
Mayor velocidad: La precisión con las que el método propuesto permite obtener
estimaciones de valor han acelerar el proceso de validación. En fases
posteriores, se tratara de establecer mecanismos de validación
automática.
Mejoras en presentación: Introducción en los informes de “mapas de valores” con indicaciones
del emplazamiento de la unidad valorada.
3. Revisar y depurar las características técnicas.
Se establecerán indicadores que permitirán hacer un seguimiento del
grado de cumplimiento de las especificaciones establecidas.
Desde el punto de vista técnico es posibles establecer pruebas que nos
permitan ir afinando las estimaciones que hagamos. La varianza del
error de estimación puede utilizarse para elegir las funciones que ajustan
mejor los modelos. Además, el método de validación cruzada77 permite
calibrar la bondad del ajuste del semivariograma teórico. Este método
consiste en, una vez calculado el semivariograma teórico, se trata de
obtener el valor de un punto i (que ha sido muestra) tomando el resto
de los datos. Así se puede medir el error cometido en la estimación.
77 LARRAZ IRIBAS, BEATRIZ “Introducción a la geoestadísitica, pag. 59. Netbiblo. La Coruña”
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 154
Desde el punto de vista de necesidades del cliente, podemos seguir
tomando como base la encuesta de calidad que se viene utilizando
desde el año 2006. Recordar que esta encuesta plantea que los clientes
y usuarios evalúen a la empresa acerca de las siguientes cuestiones:
1.- Tiempo de entrega de las tasaciones
2.- Valores de tasación
3.- Respuesta ante la resolución de incidencias
4.- Facilidad de comunicación.
5.- Rapidez y eficacia de los tasadores
6.- Presentación de los informes de tasación
7.- Trato del personal con las oficinas.
Se puede usar los puntos 1,2 y 6 como indicadores de gestión. Este uso
tiene la ventaja fundamental de que se dispone ya de datos históricos
por lo que se puede ver la evolución de estas apreciaciones con mayor
perspectiva.
Adicionalmente se pueden utilizar otros indicadores cómo:
- Número de reclamaciones por valor. Existe un registro (se trata de un documento Excel) en el que se van
anotando las reclamaciones que se realizan y el motivo de las mismas.
Se tomarán los datos históricos y se realizará un recuento de las
reclamaciones realizadas por este motivo. Se elaborará un cuadro
histórico y se compararán valores.
- Aumento del número de encargos.
La aplicación de estas mejoras debería traducirse en incrementos de
actividad.
- Incremento en el número de encargos destinados a otras
finalidades.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 155
El uso de esta técnica debería aportar un mayor volumen de trabajo de
tasaciones con finalidad distinta a la de garantía hipotecaria. El
programa de gestión que se utiliza permite dar de alta los encargos
indicando la finalidad para la que se realiza. La obtención de esta
información se realiza solicitando un simple informe a la aplicación.
ii. Evaluar las distintas opciones existentes.
Se han definido las especificaciones, se han ponderado y se han
establecido las especificaciones que se deben exigir al nuevo
“producto” para satisfacerlas. Ha llegado el momento de estudias las
opciones .
A la hora de definir opciones, son dos los parámetros fundamentales
que hay que juzgar. Disponibilidad e integración con el resto de los
sistemas de la organización.
Se entiende por disponibilidad las opciones existentes para adquirir el
software, sus costes y sus plazos de implantación.
Integración hace mención a la compatibilidad de este nuevo programa
con los existentes en la Sociedad.
En realidad las opciones se reducen a dos; adquirir un producto ya
comercializado o desarrollarlo.
Es importante agradecer en este punto la ayuda de Beatriz Larraz,
profesora de la Universidad de Castilla la Mancha, en la transmisión de
su experiencia como usuaria de este tipo de software.
Respecto de la adquisición, existen algunas ofertas concretas que
ofrecen software geoestadísticos. Por recomendación de Beatriz,
centramos nuestra atención en el programa ISATIS. Es este un software
desarrollado por la empresa Geovariances (http://geovariances.com)
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 156
que resulta ser el de manejo más sencillo para los no iniciados y el de
contenido más completo, aunque ninguno de ellos está orientados a la
valoración inmobiliaria. Las principales ventajas de esta opción son:
- Facilidad de uso
- Celeridad en la implantación
- Experiencia y reconocida solvencia técnica del proveedor
Los inconvenientes:
- Es un producto que, en principio, estaría sobredimensionado, ya
que dispondría de aplicaciones que exceden las especificaciones
previstas. Una posible solución sería negociar con el proveedor un
paqueta más específico.
- Nula integración con los demás sistemas de la Sociedad.
Respecto de encargar el desarrollo de un software a medida resulta
muy recomendable, por su flexibilidad, el uso del software libre R, puesto
que además de las opciones de programación a medida que presenta,
son numerosas las librerías ya programadas sobre la cuestión.
Las ventajas de esta opción:
- Sería posible desarrollar un producto a medida.
- Se adquiriría experiencia de cara a futuros proyectos.
- Posibilidad de integración con el resto de sistemas.
Y los inconvenientes:
- Incertidumbre en el desarrollo, dada la inexperiencia tanto de la
Sociedad en este tipo de tareas como de los proveedores.
- El tiempo de implantación se dilataría considerablemente.
- Desconocimiento por parte de los proveedores de las técnicas
estadísticas.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 157
Adquisición Desarrollo
Facilidad de uso Producto a medida
Ventajas Velocidad de implantación Experiencia para futuros proyectos
Experiencia del proveedor Integración
Producto sobredimensionado Incertidumbre
Inconvenientes Integración con otros sistemas Tiempo de implantación
Inexperiencia proveedores
Figura 60: Ventajas e inconvenientes de la adquisición o el desarrollo de software
geoestadístico
En la figura 60 se resumen las ventajas y los inconvenientes de las
opciones evaluadas.
Después de sopesar las opciones, el precio es un factor determinante
por lo que nos decantamos por adquirir el software de ISATIS.
iii. Estimar plazos.
Para poder estimar los plazos será necesario seguir el siguiente proceso:
a) Definición de las actividades: identificación de las actividades que
habrá que realizar para llevar a cabo el proyecto.
b) Establecimiento de la secuencia de las actividades: identificación y
documentación de las dependencias entre las actividades a desarrollar.
c) Estimación de recursos de las actividades: que recursos serán
demandados.
d) Estimación de la duración de las actividades: el periodo de tiempo
en el que serán usados dichos recursos.
a) Definición de las actividades:
Las operaciones básicas que se deben seguir en el desarrollo son:
Implantación global: tareas necesarias para la propia implantación de
los nuevos métodos. Incluirá las siguientes subtareas:
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 158
- Formación de los miembros de la organización en esta nueva técnica.
- Adquisición del software.
- Aprendizaje del funcionamiento del software.
- Obtención de la muestra; la muestra serán las tasaciones de viviendas
realizadas por esta sociedad en el último año. La extracción de datos la
realiza el programa de la empresa y el resultado es una tabla en Excel
en la que se almacenan los principales datos de las valoraciones
realizadas.
- Filtro de la muestra; eliminación de las tablas de todas la variables y
códigos no necesarios en el proceso.
- Obtención de coordenadas geográficas de los inmuebles valorados;
será necesario abrir la tasación y anotar las coordinas geográficas de la
ficha catastral.
- Traspaso a base de datos, compatible con formato estadístico.
- Homogeneización de la realización obtenida; con el fin de aislar la
componente espacial de los precios de la vivienda se estimarán,
mediante un análisis de la varianza, los efectos que tienen las
características del bien inmueble sobre el precio. Una vez eliminadas
dichas características se consigue asilar el efecto localización
geográfica.
Pruebas piloto: realización de diversas valoraciones mediante métodos
tradicionales y contrastación con las valoraciones estadísticas realizadas
con el software.
Una vez superada esta prueba se pasará a la publicitación y difusión
del nuevo producto.
Mantenimiento y soporte; aumento de la base de datos mediante las
tasaciones que vayan realizando nuestros técnicos y los estudios de
mercado concretos que deseemos realizar.
Desarrollo; estudio y planificación de desarrollos posteriores.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 159
b) Establecimiento de la secuencia de las actividades: identificación y
documentación de las dependencias entre las actividades a desarrollar.
Las actividades se han descrito de manera lineal. En función de
disponibilidades será posible ir solapando actividades.
c) Estimación de recursos de las actividades: que recursos serán
demandados.
En un escenario de sobrecapacidad, como el que vive la organización
en la que se quiera implantar esta nueva técnica, no será necesario
ampliar capacidad. Salvo la necesidad de adquirir un software y recibir
formación, cierta reconversión de los empleados ha de ser suficiente.
Posteriormente se detallará la composición del nuevo departamento
que será necesario conformar para dar el nuevo servicio.
d) Estimación de la duración de las actividades: el periodo de tiempo
en el que serán usados dichos recursos.
No se trata de un proyecto puntual sino de un intento por cambiar el
quehacer diario. El objetivo es de permanencia en la organización.
iv. Estimación de ingresos
El principal riesgo parece provenir de que se está en un mercado en
régimen de monopsonio (monopolio de la demanda) dado que se da
la paradoja que el principal cliente es, además, principal accionista de
la sociedad. En este sentido, será el cliente el que imponga el precio
que pagará por este servicio.
Esto obliga a considerar este desarrollo desde el punto de vista del
“reciclaje”, esto es, reutilizar la información, reelaborarla, reestudiarla,
tratar de darle un mayor aprovechamiento.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 160
El objet ivo del trabajo es mejorar en el desempeño de nuestra función,
siendo más precisos y más objetivos.
De manera muy indirecta se puede mirar lo que dice el informe del
Banco de España, respecto de las valoraciones contables; del informe
de 2010 acerca del sector78, podemos obtener los siguientes datos:
- En 2.010 se realizaron 8.100 tasaciones por requisitos contables
que provocaron unos ingresos de 1.670.000 €, lo que supone unos
ingresos de unos 200 € por tasación.
- En 2.010 la cuota de mercado, medido respecto de los ingresos
totales del sector, rondaba el 1 %.
- En un escenario prudente (tomando los datos de 2.010,
recordemos que es una de las actividades que más está
creciendo) y asignándonos nuestra cuota de mercado, la
posibilidad de realizar valoración contables fiables que ofrece
esta técnica supondrá un incremento de ingresos de 16.700 €
adicionales.
- En un escenario optimista, el 75 % de las tasaciones realizadas, de
media, en los últimos años, correspondieron a viviendas serán
necesarias realizar unas 750.000 tasaciones contables de viviendas
en 2.011 (tres años). Por nuestra cuota de mercado nos
correspondería realizar 7.500 tasaciones por los que los ingresos,
en el escenario optimista, ascenderían a 1.500.000 €.
78 LAS ENTIDADES DE TASACIÓN. ACTIVIDAD Y RESULTADOS EN 2010. Banco de España.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 161
- Esta variación tan brutal parece indicar que existe un gran riesgo
aunque también una gran oportunidad.
v. Análisis de costes
- Costes de adquisición (precio, condiciones de pago y formulas de
financiación)
La adquisición de la aplicación se ha ofertado a un precio
comprendido entre 11.000 y 13.200 €.
Las condiciones de pago que se han acordado son las siguientes; 50 %
al firmar el contrato de colaboración, 50 % con la entrega del
programa.
- Costes operativos (consumos materiales, consumo energía,
espacios y servidumbres, materiales, desperdicios y desechos,
mano de obra de operación, preparación y puesta a punto,
coste tiempo de paradas, lucro cesante y coste de gestión)
La idea de este proyecto es utilizar recursos que tras la caída de
actividad han quedado ociosos. Los costes operativos se calcularan
como un porcentaje sobre los costes fijos de la Sociedad.
- Coste vida de product o (mantenimiento, amortizaciones,
instalación, formación usuario, otros servicios)
Los costes de mantenimiento de la aplicación informática ascenderán a
un intervalo de 2.000 – 2.400 €.
Las amortizaciones de la adquisición del software serán lineales y se
producirán en 3 años.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 162
En cuanto a los costes de formación cabe distinguir entre la formación
necesaria para conocer la técnica estadística y la formación necesaria
para manejar el software; se ha visto que la profesora de la Universidad
de Castilla la Mancha cobraría 900 € por un curso de 10 horas (este
precio incluye dietas y alojamiento de 1 noche). En los costes de
formación se incluyen el coste de que los técnicos asistan al curso. Se
calcula de la siguiente manera; asistirá al curso el director técnico y 3
técnicos, se calcula la proporción de salario que se dedica a esta labor
(número de horas estimadas de trabajo al año 1.800)
- Costes de promoción
Los costes de promoción del producto no son un coste que deba asumir
esta sociedad. Los técnicos tasadores de la zona serán los encargados
de difundir la aplicación. Se realizara un curso básico a los tasadores
para enseñarles el producto y darles las indicaciones acerca de cómo
han de presentarlo.
vi. Análisis de la inversión
Se podría realizar ahora un estudio de la inversión utilizando tasas de
actualización y poniendo en el tiempo la previsión de cobros y pagos.
Sin embargo las grandes divergencias de ingresos, por una parte, y por
otra que ofrecer un mejor servicio es el objetivo de estas mejoras, hacen
que es planteamiento no pase de ser especulativo. Por ello un análisis
simple y “estático” (sin consideración del tiempo) parece ser suficiente.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 163
Costes Adquisición 12.000€ Operativos 16.000€ De vida 2.200€ Formación 2.600€ Promoción 0€ 32.800
Hemos visto como en el peor de los escenarios cabe esperar unos
ingresos adicionales de algo más de 16.000 € por lo que el periodo de
recuperación sería de dos años, por lo que a priori puede parecer una
buena inversión.
vii. Equipo de proyecto
Desarrollado en el último apartado de los principios básicos en el
desarrollo del producto.
viii. Riesgos del proyecto
Las fuentes utilizadas hablan de que siguiendo las directrices marcadas
se pueden conseguir innovaciones exitosas. Pero las innovaciones
realizadas no deben de ser del agrado de los expertos en estos asuntos
sino de nuestros clientes.
Esto implica que no se tendrá oportunidad de saber a ciencia cierta si
una innovación de producto va a tener éxito hasta que lo lancemos al
mercado. Y esto a pesar de haber seguido los pasos que los expertos y
el sentido común dictan que hay que seguir en la creación de un nuevo
producto (se han realizado esfuerzos para conocer las necesidades de
los clientes, se han realizado reuniones para obtener ideas, se han
considerado estudios científicos externos, etc.)
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 164
Se dispone de los siguientes descorazonadores datos79:
- sólo el 5 % de las ideas se traducen en productos que llegan al
mercado
- sólo el 2 % de las ideas generadas para la creación de un nuevo
producto tiene éxito.
- Los productos que triunfan tienen un ciclo de vida cada vez más
cortos, sin embargo, los costes de I+D+i son cada vez mayores.
Además, el proceso de difusión y aceptación de las innovaciones es
gradual y prolongado. Según la misma fuente:
- En el periodo de introducción del producto en el mercado, sólo el
2,5 % lo usarán.
- Si el producto funciona y tiene éxito, lo comprarán más personas
causando un repunte rápido en las ventas.
- Conforme el producto se va asentando más personas, por
imitación, irán adquiriendo el producto.
- Tarde o temprano aparece la saturación del mercado.
El procedimiento que se utilizará para evaluar los riesgo consistirá en lo
siguiente.
1.- Identificación de los riesgos del proyecto. 2.- Estimación de la probabilidad de que el riesgo se materialice. 3.- Incidencia de dicha materialización del riesgo. 4.- Medidas a tomar para erradicar o minimizar los peligros. Se presenta en la figura 61 una sencilla tabla con en los que se
condensan los puntos 1, 2 y 3. Se codifica el resultado en una intuitiva
leyenda de colores.
79 SAINZ DE VICUÑA J.M. “Innovar con éxito”. 2006. Esic. Madrid.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 165
Probabilidad Incidencia Escasa experiencia en desarrollo de productos Alta Alta Escasa experiencia comercial Media-alta Alta Dificultad a la hora de comprender la técnica Media Alta Poca aceptación (competencia más grande) Media-alta Media-alta Alargamiento de plazos en el desarrollo Media Media Crecimiento de costes en el desarrollo Media Media-alta Escaso rendimiento del software Media Media Grandes requisitos de mantenimiento Media Media Estrategia errónea Media Alta Equipo de trabajo mal diseñado Baja Media Poca coordinación Baja Media Falta de control Baja Baja Cambios normativos Alta Alta ?
Figura 61: Evaluación de riesgos del proyecto
Como puede apreciarse los mayores riesgos provienen de la falta de
experiencia de la organización en estas materias. Las medidas que se
pueden adoptar en cada caso son:
Falta de experiencia. Contratar a algún profesional con experiencia para realizar este
proyecto sería algo deseables, aunque dispararía el presupuesto.
Al menos contamos con la experiencia del responsable de sistemas que
en anteriores etapas profesionales colaboró en tareas similares.
Puesto que la experiencia se adquiere trabajando son dos las medidas
a tomar para minimizar estos riesgos; humildad y trabajo.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 166
Dificultad a la hora de comprender la técnica. Este riesgo se tratará de mitigar con la ayuda de una doct ora, experta
en la materia.
- Se realizará un curso previo en la empresa, impartido por esta
especialista.
- Se establecerá un sistema de tutoría “on-line” a través del cual se
podrán realizar consultas. Indicar que, para asuntos de
complejidad urbanística, tenemos un sistema similar con un
afamado bufete de abogados, al que formulamos cuestiones o
les pedimos informes jurídicos. El sistema funciona
satisfactoriamente.
Poca aceptación. Este riesgo se refiere a la realidad de que existen Sociedades de
Tasación mucho más grandes, que cuentan con muchos más datos y
que nosotros somos una sociedad pequeña.
Las medidas para minimizar este riesgo deben basarse en una correcta
estrategia de marketing en el que se haga hincapié en:
- Recordar a los potenciales clientes que la organización está
integrada en el mismo grupo de empresas.
- Recordar que tenemos un ámbito de actuación reducido, por lo
que el conocimiento de los mercados locales es más profundo.
- Recordar que utilizamos una técnica especialmente diseñada
para hacer estimaciones puntuales. Mostrar como otras
sociedades utilizan técnicas mucho más sencillas y generales.
- Utilización de la página web y del aplicativo para la difusión.
- Realización de mapas geoestadísticos de las zonas con mayor
número de tasaciones realizadas y colgado en el aplicativo.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 167
- Exposición por parte de la gerencia del método en las altas
esferas de la entidad (directores de zona, departamento de
riesgo y contabilidad)
Riesgo en el software. Estos riesgos tratarán de reducirse mediante cláusulas contractuales a
través de las cuales:
- Se fijen incentivos y penalizaciones el desarrollo del proyecto.
- Se trabaje con precios cerrados.
- Se incentive el bajo mantenimiento del software.
Estrategia errónea. En este apartado, el seguimiento permanente de los objetivos marcados
y de la evolución de encargos parece ser la herramienta más eficaz
para verificar si vamos por el camino adecuado.
Equipo de trabajo y forma de organización. A nuestro juicio, tras varios años de trabajo con los mismos compañeros,
este parece ser un riesgo de escasa entidad. El mantenimiento de las
condiciones laborales y del buen clima deberían bastar para que no
aparezcan problemas en este sentido.
Cambios normativos. Especial mención merece este aspecto de muy alta incidencia y
probabilidad. Cabe la posibilidad de que aparezcan modificaciones en
las normas que hagan estéril nuestro trabajo, sin embargo, la línea
marcada hasta ahora va en la línea de este proyecto. Es decir, que
cabe la posibilidad de que las normas sigan favoreciendo estas
técnicas de valoración. Se trata entonces este punto de un aspecto de
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 168
gran indeterminación que puede ayudar o no. Sólo cabe mantenerse
alerta ante la normativa vigente y por venir.
ix. Responsables.
A continuación, coincidiendo con el último principio general para la
creación de un nuevo producto, abordaremos esta asunto.
6.4.- Diseñar una unidad funcional que se responsabilice de la
coordinación control del desarrollo del nuevo producto.
Para abordar sistemáticamente este punto se recurrirá al libro de Henry
Mintzberg “Diseño de Organizaciones Eficientes”.80
Aunque se trataría de la creación de un “departamento” dentro de una
organización ya configurada, los principios básicos que en este escrito
se recogen son de aplicación para el problema desarrollar este punto.
Son cinco los mecanismos fundamentales mediante los que una
organización coordina sus trabajos:
1.- El ajuste mutuo, entendido como comunicación informal. 2.- Supervisión directa; la presencia de un responsable que emite
instrucciones y supervisa acciones. Adicionalmente informa a los niveles
superiores de la organización.
3.- Estandarización de los procesos de trabajo; proceso mediante el cual
los contenidos del trabajo están especificados y/o programados.
4.- Estandarización de la producción; el resultado del trabajo está
especificado, es decir, definido.
80 En Castellano, publicado en 2001 por la editorial “El Ateneo”. En Argentina.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 169
5.- Estandarización de la destreza de los trabajadores; definición del tipo
de capacitación que se requiere para efectuar el trabajo.
Continúa el trabajo indicando las labores típicas de cada parte que
compone la organización.
a) El núcleo operativo; los operarios realizan el trabajo básico
relacionado directamente con la con la producción; realizan 4
funciones principales;
Ø Aseguran los insumos en producción.
Ø Transforman los insumos en producción.
Ø Distribuyen la producción.
Ø Proveen apoyo directo.
b) La cumbre estratégica; parte encargada de la responsabilidad
general de la empresa. Funciones:
Ø Supervisión directa; asigna recursos, emite órdenes de
trabajo, diseña y controla el trabajo de los empleados...
Ø Administra las relaciones fronterizas de la organización
(relaciones con el entorno)
Ø Desarrollo de la estrategia de la organización.
c) Línea media; nexo o canal de unión entre las dos partes
anteriores. Su labor puede resumirse en que se encarga de
supervisar el trabajo de su unidad e informar a los niveles
superiores. Ha de tener capacidad de decisión a nivel operativo.
d) Tecnoestructura; Está constituida por analistas que sirven a la
organización afectando el trabajo de otros. Están fuera de la
corriente de trabajo operacional pero la diseñan, planean,
cambian o entrenan gente para que lo haga, sin hacerlo ellos
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 170
mismos. Funcionará si sus técnicas sirven para que el trabajo de
otros sea efectivo.
e) Staff de apoyo; unidades especializadas en suministrar apoyo a la
organización fuera de su trabajo operacional.
En base a estos conceptos y teniendo en cuenta que primero hay una
fase de proyecto y posteriormente una fase de producción se proponen
los siguientes dos modelos:
Fase de proyecto Equipo formado por el director técnico, el responsable de sistemas, la
responsable comercial y el responsable del futuro departamento de
geoestadística.
Las labores del director técnico son:
Ø Estudio de la propuesta y visto bueno.
Ø Informar a la gerencia del proyecto.
Ø Aceptación de los objetivos propuestos. Reformulación.
Ø Propuestas de mejora.
Ø Aceptación del presupuesto.
Del responsable de sistemas:
Ø Asesoramiento acerca de los suministradores de software.
Ø Colaboración en la estandarización de los procesos de
producción.
Ø Control y asesoramiento en la integración del nuevo software con
los existentes en la sociedad.
Ø Supervisión (en colaboración con el responsable de
geoestadística) del prototipo.
Ø Aportar su experiencia en el desarrollo de nuevos productos.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 171
Del responsable del departamento comercial:
Ø Supervisión y asesoramiento en la obtención de la voz del cliente
Responsable de geoestadística:
Ø Búsqueda de proveedores (de conocimiento y de software)
Ø Gestión del proyecto (precio, costes, riesgos)
Fase de producción: Administrativos:
Ø Extracción de datos de las bases de datos de la Sociedad.
Ø Preparación previa de los datos (obtención de coordenadas
geográficas y valores unitarios. Clasificación de características
que tengan incidencia en valor)
Ø Elaboración de estudios de mercado en las zonas determinadas
por la dirección técnica.
Responsable de geoestadísticas:
Ø Responsable de la formación de los técnicos.
Ø Supervisión de los informes y cálculos.
Ø Redacción de informes de seguimiento para informar a instancias
superiores.
El departamento técnico deberá:
Ø Elaboración de estudios previos.
Ø Elaboración de la estimación.
Ø Redacción de informes de valoración.
Las labores del director técnico serán:
Ø Selección de áreas en las que realizar los estudios geoestadísticos.
Ø Aprobación del traslado de recursos.
Del responsable de sistemas:
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 172
Ø Apoyo en el mantenimiento informático.
Del responsable del departamento comercial:
Ø Responsable de la difusión de la aplicación.
Ahora bien, ¿cuáles han de ser las normas de funcionamiento de estos
departamentos?
De los modelos propuestos por Mintzberg en su clásico “Diseño de
Organizaciones Eficientes” parece que la mejor forma de organización
para esta unidad funcional o división que tratamos de diseñar sería la
“adhocracia”, que etimológicamente podría significar “poder o
gobierno de lo especifico”. Esto indica un cierto desapego por principios
generales de la administración empresarial. Si realmente innovar es
romper con esquemas establecidos, la unidad funcional que se diseñará
en este apartado no puede desear mucha estandarización en sus
formas de coordinación.
Se deberá tener presente que se ha de contribuir positivamente en la
generación de flujos de caja de la empresa, y que se ha de hacer un
buen uso del capital disponible. Evidentemente habrá de estar sujeta a
criterios de racionalidad y rentabilidad económica.
Las características que a nuestro juicio hacen de este modelo el más
apropiado son:
- Poca formalización del comportamiento.
Al tener poca experiencia como empresa en estas lides plantearse
rigurosos códigos de actuación puede resultar contraproducente.
Esperamos que este proyecto sirva como experiencia para futuras
innovaciones.
6. IMPLANTACIÓN DE LA GEOESTADISTICA EN LA ORGANIZACIÓN
JAVIER GONZALEZ MARTINEZ 173
La configuración de un pequeño grupo puede aportar flexibilidad y
celeridad en el desempeño de los retos propuestos.
- Existe una alta especialización horizontal de tarea, basada en la
capacitación formal.
Pensamos que una estructura simple, con pocos niveles jerárquicos,
formada por un equipo multidisciplinar, con vocación de auto-
administración puede dotar al grupo de trabajo de mayor eficacia.
- Forma de organización basada en la confianza con el ajuste
mutuo como mecanismo coordinador clave.
La empresa ha fomentado en todo momento la estabilidad laboral y el
buen clima. Existe una gran confianza entre los miembros de la
organización, fruto de años de trabajo conjunto y una fluida
comunicación informal entre sus miembros.
- Necesidad de implicación de todos los estamentos de la
organización.
Se puede configurar un grupo heterogéneo, lo que sin duda favorecerá
la implicación de todos en el proyecto.