Urbanismo, configuración de la ciudad y mercados del suelo ...
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Programa para América Programa para América Latina y Latina y el el Caribe Caribe Programa para América Programa para América Latina y Latina y el el Caribe Caribe Programa de creación de capacidades institucionales locales en gestión del suelo / Medellín (Colombia), Mayo 31 – Junio 2 de 2010 Eduardo Reese Urbanismo, configuración de la ciudad y mercados del suelo: efectos sociales y espaciales Sesión 1 – Aspectos generales Instituto del Conurbano Universidad Nacional de General Sarmiento
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Programa para América Programa para América
Latina y Latina y elel CaribeCaribePrograma para América Programa para América
Latina y Latina y elel CaribeCaribe
Programa de creación de capacidades institucionales locales en gestión del suelo / Medellín (Colombia), Mayo 31 – Junio 2 de
2010
Eduardo Reese
Urbanismo, configuración de la ciudad y
mercados del suelo: efectos sociales y espaciales
Sesión 1 – Aspectos generales
Inst ituto del ConurbanoUniversidad Nacional de
General Sarmiento
En la ciudad Latinoamericana se reconocen tres procesos simultáneos
DensificaciónConsolidaciónExpansión
Estos procesos operan de una manera muy diferente a los procesos de producción de la ciudad en los países
desarrollados
Países desarrollados
Primero urbanizo después ocupo
Países del tercer mundo
Primero ocupo después urbanizo
• La producción del hábitat en AL tiene mayoritariamente componentes autogestivos donde los pobladores tienen un papel central como constructores sociales y evolutivos del hábitat. Estos establecen relaciones parciales y puntuales con el mercado inmobiliario formal.
• Las políticas urbanas en AL asumen parámetros y lógicas de producción de ciudad de los países centrales divorciándose de los procesos reales locales.
• Si bien se verifica una fuerte interrelación entre informalidad laboral e informalidad del hábitat ambas no parecieran establecer un vínculo causa –efecto directo.
El Mercado – El Estado – La Necesidad
Las tres lógicas de la construcción de la ciudad argentina
Identificación de tres mecanismosque articulan el proceso dereproducción social con su
espacialización en el territorio:
• la calificación diferencial del espacio urbano,
• la valorización diferencial del territorio
• la diferenciación espacial.
Modelos de ciudades
Ciudades compactas Ciudades dispersas
Modelo europeo
Ciudades mediterráneas
Modelo norteamericano
Ciudades anglosajonas
Impacto de las nuevas lógicas de urbanización
Ciudad compacta
Ciudad dispersa
Ciudades argentina
s
Barrios formalesConsolidación / Densificación
Countrys / Barrios Cerrados
Crecimiento / Densificación villas
Ocupación periferias
Pobres Informalidad
Sectores medios y altos
Fuente: elaboración en base a P Abramo
Las nuevas formas de producción del espacio urbano
• Desarrollo de un sector inmobiliario con alta concentración de capital / Cambio de escala de los emprendimientos
• Emergencia de nuevos actores / Organización de un conjunto amplio de agentes asociados a la concepción, gestión, promoción y comercialización de los emprendimientos
• Concentración de la oferta en los sectores de alto poder adquisitivo
• Configuración de la demanda por la vía de la concepción de “productos especiales” con fuerte carga simbólica que generan diferenciación social
• La ciudad Metropolitana presenta actualmente dos lógicas superpuestas de crecimiento.
• Los desafíos que plantean las nuevas dinámicas se superponen con los conflictos no resueltos heredados del anterior modelo de crecimiento.
• Proceso de aislamiento de los sectores de mas bajos recursos quienes frente a la privatización de la ciudad se conforman solo en demanda no atrayente para el capital.
• La pobreza socialmente aislada representa el caso paradigmático de la exclusión social actual.
La suburbanización de los sectores altos ingresos, configurada por enclaves de baja densidad, plantea una disputa por espacios intersticiales de la periferia tradicionalmente urbanizado por sectores populares.
Desigualdad y exclusión son las notas centrales de la estructura social
vigente
Mercado de suelo y configuración de la ciudad
Naturaleza del precio del suelo urbano
• Lo que se tranza en el mercado no son las características físicas del suelo sino su ubicación, su localización dentro de la ciudad, su emplazamiento respecto de las ventajas que ofrece el suelo urbano.
• El mercado de suelo es un mercado de localizaciones: el precio está condicionado por lo que sucede en el entorno inmediato, en el barrio y por su inserción en el contexto urbano mas amplio.
• Irreproductibilidad de la tierra y de sus atributos
Proceso de conformación histórica
Crecimiento de la ciudad / Proceso de urbanización
1
2
3
4
Inversión y esfuerzo de la sociedad
Inversión del Estado en obras públicas
Modificación y actualización de normas urbanísticas
Respuesta a las demandas del proceso de urbanización
Densificación y especialización funcional
Precio inicial
1
2
3
4
Incrementos ajenos al
esfuerzo del propietario
Fuente: elaboración en base a F Furtado
Factores que inciden en la estructura de precios de l suelo
1. Accesibilidad2. Centralidad
3. Imágenes inerciales – inercia de la historia del lugar
4. Estructura socio – económica
5. Estructura espacial6. Demandas locacionales7. Calidad urbana / paisajística / ambiental
8. Cobertura de infraestructura9. Proyectos privados y públicos
10. Intervención pública: normas de planificación, tasas, tarifas, impuestos
Distancia al centro
Pre
cio
del s
uelo
Area rural
Lím
ite d
el á
rea
urba
na
Renta absoluta urbana
Zona de vivienda
Zona comercial
Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 1
Competencia entre los usos del suelo.Los diferentes usos del suelo pueden pagar diferentes precios.
Fuente: elaboración en base a S Jaramillo y MO Smolka
Distancia al centro
Pre
cio
del s
uelo
Area rural
Lím
ite d
el á
rea
urba
na
Renta absoluta urbana
Zona de vivienda
Zona comercial
Precio del suelo: entrelazamiento de rentas 2
+
+
+Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo
producen cambios en los precios.Fuente: elaboración en base a S Jaramillo y MO Smolka
Especulación urbana
- Compra y venta de tierra sin construir- El desarrollo urbano altera las características del terreno - El desarrollo discontínuo mejora la situación de los predios especulativos
- Las expectativas alcistas se estimulan por la escasez artificial de terrenos.- Importancia del conocimiento de la dinámica urbana y de la información privilegiada
El mercado de suelo está en la raíz de la segregación socio – espacial de
nuestras ciudades. Las alzas especulativas del precio del suelo
desplazan a los sectores populares y a la vivienda social hacia localizaciones cada vez mas distantes y segregadas.
El precio del suelo es una especie de síntesis de lo que es
la ciudad
La estructura de precios de la tierra está directamente
asociada con la estructura socio – territorial y funcional de la
ciudad
Estructura urbana actual
Vías primariasVías secundariasArea de servicios, talleres e industrias
Area centralBarreras urbanas
Area producción primaria
Areas residenciales con déficit urbanos
600 / 820 $/m2
150 / 300 $/m2
60 / 90 $/m2
45 / 60 $/m2
35 / 50 $/m2
3 / 4 $/m2
95 / 145 $/m2
Estructura de precios del suelo
La estructura de precios de la tierra está directamente asociada con la estructura socio – territorial y funcional de la
ciudad
El precio del suelo es una especie de síntesis de lo que es la ciudad
Entre 300 y 600 U$S/M2
Entre 600 y 900 U$S/M2
Entre 900 y 1400 U$S/M2
Entre 1400 y 2800 U$S/M2
• Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo producen cambios en los precios.
• Los precios reflejan la estructura urbana de las ciudades.
• Las políticas de suelo redireccionan y redistribuyen los costos y beneficios de los procesos de desarrollo urbano.
En la medida que la legislación urbanística determina que se puede y que no se puede hacer en todas las
parcelas de un municipio
impacta de manera directa en la distribución de las cargas y beneficios del proceso de
urbanización
Toda acción sobre el territorio que tenga la capacidad de modificar
características de la estructura socio -espacial
impactará de manera directa en la estructura de precios y por lo tanto en la distribución de las cargas y
beneficios del proceso de urbanización
El debate de la planificación
Evolución de las ideas y de la práctica urbanística en LA
Planeamiento urbano “espacialista” de corte funcionalista - Desde fines de los ’50 y década
del ’60
Catalinas Norte - Buenos AiresVille Radieuse - Le Corbusier
Los paradigmas del urbanismo tradicional
• Nuevas formas de concepción de la planificación y gestión en la década de los ’70
• La influencia de la sociología urbana francesa
• La urbanización de la dependencia en AL
Evolución de las ideas y de la práctica urbanística en LA
Dos ejes de replanteo:- La relación entre Estado y planeamiento urbano- La emergencia de nuevas temáticas:
* La articulación entre la planificación y la gestión
* La disyuntiva entre lo sectorial y lo integral
* La consideración de lo ambiental* El debate sobre la participación * La emergencia de lo local
Evolución de las ideas y de la práctica urbanística en LA
CRITICA AL MODELO TRADICIONAL DE PLANIFICACION
• La ineficiencia histórica que ha demostrado en nuestros países, por haberse basado meramente en cuestiones normativas.
• Su incapacidad para entender integralmente los procesos territoriales y combatir los estilos fragmentarios de gestión del desarrollo.
• Su lectura meramente “espacialista” del territorio.
• Su rigidez y falta de capacidad de adaptación a situaciones cambiantes.
• Su carácter centralizado y excluyente respecto de los intereses y capacidades de los distintos actores que operan en el territorio.
CRITICA AL MODELO TRADICIONAL DE PLANIFICACION
Predominio del proyecto autónomo de actitud "postmoderna" de los años 80 y ’90
Peligrosa traducción de la planificación urbana en planificación por proyectos
Evolución de las ideas y de la práctica urbanística en LA
Los Proyectos de las décadas de 1980 y 90
• La autonomía del proyecto urbano
• Los cambios en el rol del Estado
• El mercado como actor principal
• La privatización del espacio público
• Las nuevas formas de fragmentación de la ciudad
Estrategia – Normas – Proyecto Urbano - Eclecticismo teórico y metodológico desde los ’90.
Virreyes Oeste
Playa ferroviaria
TBA
Area Parque Náutico
Barrios San Jorge, Hardoy y
La Paz
Evolución de las ideas y de la práctica urbanística en LA
Urbanismo funcional
Urbanismo sociologista
Urbanismo proyecto
Urbanismo estrat/proy
Que planificar
Solo lo físico espacial – La ciudad como
un todo
Solo lo socio económico –
La ciudad como un todo
Solo lo físico espacial –
Solo el fragmento
Articul e/ lo físico-amb y
lo soc-econ – Relación e/
ciudad y fragmento
Quienes planifican
Sólo el Estado
Solo el Estado
Predomina privado
Estado - población
Con que planificar
Solo plan Solo plan Solo proyecto Plan y
proyecto
Como planificar
El deber ser sin gestión – lo normativo
Articul plan y gestión
política – Estado
Solo gestión sin plan
Articul plan y gestión integral
Evolución de las ideas y de la práctica urbanística en LA
El debate sobre la planificación y gestión urbana
El juego de la Rayuela: Espacio – Reglas – Actores
El urbanismo moderno
del bloque abierto
El “enclave” privado y cerrado del urbanismo neoliberal de los ‘90
La ciudad heredada de
manzana cerrada
Tres modelos de planificación – gestión parecen dominar actualmente en la escena
latinoamericana
• Modelo tardo – racionalista “aggiornado”
• Modelo pragmático adaptativo
• Modelo heterodoxo en clave de Desarrollo Local progresista
La tierra siempre cumplió un papel preponderante en la formación de la riqueza de los sectores dominantes y también en la formación de
una cultura fuertemente patrimonialista de toda la
sociedad
