UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES...
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UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES UNIANDES FACULTAD DE JURISPRUDENCIA ESCUELA DE DERECHO PROYECTO DE INVESTIGACION PREVIA A LA OBTENCIÓN DEL TITULO DE MAGISTER EN DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL TEMA: “ACTUALIZACION DE LA BASE DE DATOS DEL CATASTRO MUNICIPAL Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD POR TITULOS DE PROPIEDAD Y NO POR CENSOS, PARA GARANTIZAR LA SEGURIDAD JURIDICA DEL PROPIETARIO.” AUTOR: AB. ELIANA ROSEMARY MORAN DE LUCCA TUTOR: LUIS RIVERA BABAHOYO – ECUADOR 2016
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UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES
UNIANDES
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA
ESCUELA DE DERECHO
PROYECTO DE INVESTIGACION PREVIA A LA OBTENCIÓN DEL TITULO
DE MAGISTER EN DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
TEMA:
“ACTUALIZACION DE LA BASE DE DATOS DEL CATASTRO MUNICIPAL Y
REGISTRO DE LA PROPIEDAD POR TITULOS DE PROPIEDAD Y NO POR
CENSOS, PARA GARANTIZAR LA SEGURIDAD JURIDICA DEL
PROPIETARIO.”
AUTOR:
AB. ELIANA ROSEMARY MORAN DE LUCCA
TUTOR:
LUIS RIVERA
BABAHOYO – ECUADOR
2016
DECLARACION DE AUNTENCIDAD
DEDICATORIA
Este presente proyecto se lo dedico a las personas más importantes que hay
en mi vida: “Mi Familia”.
Porque gracias a la ayuda de ellos estoy donde estoy; me siento orgullosa de
dedicarles esta tesis, ya que el apoyo que me han brindado es incondicional al
igual que su paciencia, comprensión y consejos.
Gracias por guiarme en el buen camino, darme fuerzas para seguir adelante y
no desmayar en los problemas, enseñándome a encarar las adversidades sin
perder nunca las ganas y deseos de avanzar, ni dejarme vencer en el intento.
Por ustedes quiero seguir superándome para así llegar a cumplir con todos mis
objetivos y metas planteadas en mi vida profesional.
AGRADECIMIENTO
Agradezco a Dios y a la Virgen María por permitirme estar con vida y por tener
a las personas que más quiero junto a mí, quienes me han dado la fe, la
fortaleza, la salud y la esperanza para terminar este trabajo
A mi esposo, Ing. Simón Lamán quien me brinda su amor, su cariño, su
estimulo su apoyo constante en todo momento, son evidencias de su gran
amor ¡Gracias!
A mis amadas hijas Daniela y Danna, que me motivan siempre con sus notitas
de “No te rindas “, “Sé fuerte, “Vamos hacia delante” ¡Gracias, mis amores!
A mis hijos Simón y Cristhian que los amo con todo mi corazón y me ayudaron
a finalizar la tesis
A mi madre, Marcela De Lucca quien me enseño dese pequeña a luchar por
alcanzar mis metas. Mi triunfo es el de ustedes. ¡Los amo!
RESUMEN EJECUTIVO
La actualización de la base de datos del Catastro Municipal y Registro de la
Propiedad, por títulos de propiedad inscritos, es una propuesta innovadora que
busca crear un mayor grado de confiabilidad en la información que se brinda a
los usuarios a través de los catastros Municipales, se debe destacar que
actualmente se sigue utilizando el sistema de censos para actualizar dichas
bases de datos, por lo que se considera importante que se tenga como método
la utilización de la información de los Registros de la Propiedad , de cada título
inscrito en el mismo
En el desarrollo de la investigación se aplicó como metodología cuali-
cunatitativa con predominio de lo cuantitativo, se aplicó el método inductivo,
deductivo y analítico, como técnica de investigación se utilizó la encuesta y se
validó la propuesta a través del criterio de expertos
La línea de investigación es, Ordenamiento Jurídico Ecuatoriano, presupuestos
históricos, teóricos, filosóficos y constitucionales
A través de las encuestas realizadas se obtuvieron resultados que coadyuvaron
a reforzar la necesidad de una mismo a través de la validación del experto, se
logró determinar la viabilidad de la propuesta a la Ley del Registro
SUMMARY EXECUTIVE
Municipal land and property registration database updating, it is an innovative
proposal that seeks to create a greater degree of reliability on the information
provided to users through municipal land registers, it should be noted that
census is the system still used to update these databases, so it is considered
important to use the information from the Property registration Officie records as
a method to get that information.
During research there was applied a qualitative and quantitative methodology,
using the inductive, deductive and analytical method, as a technique, it was
applied a survay and finally the proposal, which was validated through expert
judgment.
The researh lines was Ecuadorian law order, theoretical, philosophical and
constitutional budgets.
Surveys results helped to make evindence of the need to reform, also through
expert validation, it was posible to determine the feasibility of the proposal of a
Registry law.
The research is Ecuadorian law, historical budgets, theoretical, philosophical
and constitutional.
Though surveys result helped to reinforce the need for reform, also through
expert validation, it was posible to determine the feasibility of the proposal to the
Registry Act were obtained.
INDICE Caratula
Aprobación del asesor del trabajo de titulación
Declaración de autenticad
Certificación del lector del trabajo de titulación
Derechos de autor
Dedicatoria
Agradecimiento
Validación de experto
Resumen ejecutivo
Summary executive
INTRODUCCIÓN ............................................................................................ 13
Planteamiento del problema .............................................................................. 1
Formulación del Problema ................................................................................ 2
Delimitación del Problema................................................................................. 2
Objetivos: .......................................................................................................... 3
Objetivo general: ............................................................................................... 3
Objetivos específicos: ....................................................................................... 3
Idea a defender ................................................................................................. 4
Justificación del tema. ....................................................................................... 4
CAPÍTULO I. MARCO TEÓRICO. ..................................................................... 5
1.1 ORIGEN Y EVOLUCIÓN DEL EL DERECHO REGISTRAL ........................ 5
ANTECEDENTE HISTÓRICO ........................................................................... 5
Importancia ..................................................................................................... 11
1.2 ANÁLISIS DE LAS DISTINTAS POSICIONES TEÓRICAS SOBRE EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD ................................................................ 11
DEFINICIÒN ................................................................................................ 11
FUNCIONES ................................................................................................... 13
El Registro de la Propiedad como oficina pública ............................................ 15
El Registro como institución jurídica. ............................................................... 15
El registro de la propiedad como servicio público. ........................................... 16
EL CATASTRO ............................................................................................... 29
DEFINICIÓN ................................................................................................... 29
IMPORTANCIA ............................................................................................... 31
EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD .................................. 32
LOS BIENES................................................................................................... 33
DEFINICIÓN ................................................................................................... 33
1.3 VALORACIÓN CRÍTICA DE LOS CONCEPTOS PRINCIPALES DE LAS
DISTINTAS POSICIONES TEÓRICAS SOBRE BIENES ............................ 34
CLASIFICACIÓN ......................................................................................... 34
1.4.- CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPÍTULO. ................................... 51
CAPÍTULO II. MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA
PROPUESTA. ................................................................................................. 52
2.1.- Caracterización del sector, rama, empresa, contexto institucional o
problema seleccionado para la investigación .................................................. 52
2.2.- Descripción del Procedimiento metodológico para el desarrollo de la
investigación ................................................................................................... 52
2.2.1 Tipo de investigación ......................................................................... 52
2.2.2 Población y muestra de la investigación ........................................... 53
2.2.3 Los métodos a emplearse son: ........................................................... 53
2.2.4 Técnicas. ............................................................................................ 54
2.2.5 Instrumentos ....................................................................................... 54
Cuestionarios.- ......................................................................................... 54
Resultado de las Encuestas ............................................................................ 55
2.3.- Planteamiento de la Propuesta ............................................................... 62
CAPÍTULO III. VALIDACIÓN Y/O EVALUACIÓN DE RESULTADOS DE SU
APLICACIÓN .................................................................................................. 69
3.1.- Procedimiento de la aplicación de los resultados de la Investigación. ..... 69
Validación. ...................................................................................................... 69
3.2.- Análisis de los resultados finales de la investigación. ............................. 69
3.3.- Conclusiones parciales del capitulo ........................................................ 70
CONCLUSIONES GENERALES ..................................................................... 71
RECOMENDACIONES ....................................... ¡Error! Marcador no definido.
BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................... 73
INTRODUCCIÓN
Tenemos como antecedentes de la investigación:
En el Ecuador La Ley de Registro e Inscripciones, publicada en el Registro
Oficial N° 359, del 6 de noviembre de 1941, fue derogada por la Codificación
publicada en el Suplemento del Registro Oficial N° 1202, del 20 de agosto de
1960. Luego, los inicios de la Registraduría de la Propiedad en el Ecuador se
dieron con esa Ley de Registro e Inscripciones. Posteriormente se dio la
publicación en el Registro Oficial N° 150, del 28 de octubre de 1966, la cual,
dejó de tener vigencia jurídica a partir del Decreto Ley de la Cámara Nacional
de Representantes de 1979, por medio del Plenario de las Comisiones
Legislativas considerando: Que mediante Decreto Legislativo del 19 de
noviembre de 1979, publicado en el Registro Oficial 89, del 19 de diciembre del
mismo año, se derogó el Decreto Supremo 3810 del 7 de agosto de 1979,
publicado en el Registro Oficial N° 8, del 22 de agosto del mismo año, que
contenía la Ley de Registro de la Propiedad Inmobiliaria; que al expedirse la
mencionada Ley de Registro de la Propiedad inmobiliaria, se derogó a su vez a
la anterior Ley de Registro. Que a la fecha del 28 de febrero de 1980 no existía
ninguna ley vigente en reemplazo de las referidas anteriormente; y hasta tanto
se expedía una nueva Ley, se estudió y decretó un sistema de computarización
para acelerar los trámites regístrales, siendo necesario dejar establecido
claramente el régimen jurídico a que debían sujetarse las inscripciones
correspondientes que se verificaban en las oficinas de registro; y, En uso de
sus atribuciones decretó la Cámara Nacional de Representantes: 18
1
Art. 1 "Declárase en vigencia la Ley de Registro constante en Decreto 1405,
dictado el 26 de octubre de 1966, publicado en el Registro Oficial N° 150. del
28 de mismo mes y año. Art.2 Convalídense las inscripciones y más actos que
se hubieran verificado de conformidad con la citada Ley de Registro, a partir del
19 de diciembre de 1979 en adelante. Art.3 Esta Ley entrará en vigencia desde
la fecha de su publicación en el Registro Oficial".
En la actualidad el Art. 142 del Código Orgánico de Organización Territorial,
Autonomía y Descentralización, consagra que la administración de los registros
de la propiedad de cada cantón corresponde a los gobiernos autónomos
descentralizados municipales, cosa que hasta varios meses atrás no era de
esa forma, ya que los Registros de la Propiedad eran dependencias que se
administraban de forma abusiva para el beneficio de unos cuantos.
No está de más indicar que las Registraduría eran los puestos más apetecidos
de la Función Judicial. Antes de las reformas legales, los cargos eran vitalicios
e incluso heredables, Ahora son funcionarios caucionados, por lo que están
sometidos al reglamento para registro y control de cauciones de la Contraloría
General del Estado.
Planteamiento del problema
En la actualidad, son varias las reformas que se han aplicado a la ley del
registro, una de las más importantes fue la competencia que se le dio a las
Municipalidades para administrar los Registros de la Propiedad, en ese marco
se ha manifestado en muchas ocasiones la importancia de que exista
2
coordinación en las bases de datos del catastro municipal con las bases de
datos de los registros. En el caso de las bases de datos de los departamentos
de avalúos y catastro de cada municipio esta se efectúa de acuerdo a censos
que se realizan cada año , con el fin de mantener actualizada dicha
información, de ahí que se considera importante que dicha actualización se la
realice de acuerdo a las inscripciones de los títulos que se realicen en el
registro de la propiedad; pues, al realizársela por medio de censos se corre el
riesgo de obtener información no fiable y generando a su vez inseguridad
jurídica al usuario de estos servicios
Formulación del Problema
¿La inexistencia de un procedimiento adecuado en la actualización de la base
de datos del catastro municipal y registro de la propiedad, genera inseguridad
jurídica a los usuarios?
Delimitación del Problema
Espacio: Registros de la Propiedad
Tiempo: 2015
El Objeto de la investigación: base de datos de los registros de la propiedad
y catastro municipal.
Campo de acción: ley del registro de la Propiedad.
3
Línea de Investigación.
La línea de investigación se enmarca en los derechos de las personas pueblos
y nacionalidades
Objetivos:
Objetivo general:
Proponer una reforma que permita la actualización de la base de datos
del catastro municipal y registro de la propiedad por títulos de propiedad
y no por censos, para garantizar la seguridad jurídica del propietario.
Objetivos específicos:
Analizar como beneficia a los usuarios la actualización de la base de
datos por títulos de propiedad y no por censos.
Determinar las incidencias de la falta de un procedimiento adecuado en
la actualización de la base de datos del catastro municipal y registro de
la propiedad.
Elaborar los lineamientos de la reforma a la ley de registro que incluya
la actualización de la base de datos del Registro de la propiedad y
catastro por títulos de propiedad.
Validar la propuesta por el criterio de expertos.
4
Idea a defender
Al realizarse la investigación respecto de la actualización de la base de datos
del catastro municipal y registro de la propiedad, por títulos de propiedad
inscritos, se lograra mayor confiabilidad en la información que se registra, ya
que al realizarse por medio de censos , la información brindada por los
ciudadanos no es confiable , ya que en muchos de los casos al momento de
realizarse el censo se pueden dar circunstancias como: no son realmente
propietarios de los bienes inmuebles que están siendo censados o en su
defecto puede haber errores en la extensión o los limites circunscritos en
dichos predios, también puede darse el caso de tener únicamente derechos
posesorios, conllevando a errores graves en la información obtenida por el
departamento de catastro.
Justificación del tema.
La presente investigación se implementó para para poder actualizar los
registros de catastro se lo hace a través de censos, es decir in situ; y en
muchas ocasiones la información brindada no es confiable ya que existen
casos en los que solo hay posesión, invasiones o sencillamente las personas
que habitan en el lugar que se censa no son los propietarios de los bienes y
suelen desconocer los verdaderos propietarios, es por eso que se plantea que
la actualización de las bases de datos se la realice acorde a las inscripciones
de los títulos que se realicen en el Registro de la propiedad, es decir que exista
información cruzada entre el departamento de avalúos y catastros y el Registro
de la propiedad.
5
CAPÍTULO I. MARCO TEÓRICO.
1.1 ORIGEN Y EVOLUCIÓN DEL EL DERECHO REGISTRAL
Es un conjunto de normas jurídicas que regulan las relaciones entre personas y
cuyo fin es la publicidad registral (que no es más que el derecho que tiene una
persona de informarse de los actos de la vida pública), brindando así seguridad
jurídica a las personas.
Según Sanz Fernández: "Sistema registral es el conjunto de normas que en
un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales
sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el
régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética
sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la
Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los
asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como
desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del
Registro"
ANTECEDENTE HISTÓRICO
La evolución histórica del Derecho Registral Inmobiliario está íntimamente
ligada a la historia de la publicidad de las transmisiones inmobiliarias.
Sobre los orígenes de la publicidad, existe varios criterios, sin embargo no
existe unanimidad en la concreta determinación de los mismos. Algunos
autores encuentran los orígenes de la publicidad inmobiliaria en el Derecho
Hebreo, apoyándose en textos del Génesis y del Levítico. Según el capítulo
XXIII del Génesis, Abraham adquirió un terreno en presencia del pueblo. Del
Levítico se citan textos en los que se describen ventas de inmuebles
6
celebradas en la puerta de la ciudad delante de varias personas en calidad de
testigos.
En el Derecho Griego hay fundados precedentes de formas primitivas de
publicidad inmobiliaria.
La manifestación más remota del fenómeno publicitario la encontramos en la
costumbre de celebrar las ventas en mercados públicos, con la concurrencia de
tres personas para memoria y testimonio de la transmisión, esta transmisión se
la realizaba por medio de pregonero público o mediante la exhibición pública de
carteles. Más adelante el anuncio de la transmisión cobre especial relieve con
la intervención del magistrado, transformándose el acto en una especie de
investidura pública a favor del adquiriente. La inscripción de los actos y
contratos de bienes inmuebles, ya se la realizaba en registros públicos, la
inscripción de las ventas de inmuebles era requisito necesario para su validez.
En el Derecho Egipcio aparecen dos regímenes regístrales, uno corresponde a
la época ptolemaica (greco-egipcia) y otro al período de dominación romana.
En la época ptolemaica, las transmisiones inmobiliarias se documentaban en
oficinas públicas, inscribiéndose después en un Registro Fiscal servido por un
funcionario público. Tenían acceso al registro los contratos relativos a bienes
inmuebles, dichos contratos quedaban expuestos al público. El documento
privado extendido por los contratantes se presentaba al registro y una vez
pagado el impuesto, la inscripción presuponía a una persona como propietaria
o titular del derecho.
Por tanto los registros fiscales de esta época realizaban dos funciones: una
función meramente fiscal y otra de carácter publicitario, puesto que no sólo
7
tendían a la formación de un documento solemne son fines probatorios, sino a
la creación de un título formal.
Durante la dominación romana encontramos dos clases de oficinas: una
destinada a la recaudación de impuestos y otra hacer constar las transmisiones
inmobiliarias.
El registro o archivo se llevaba por orden alfabético de propietarios o titulares
inscritos y en cada oficina había un índice registral que reflejaba todos los
derechos inmobiliarios pertenecientes a una persona.
El índice registral era un registro de derechos declarados y servía para la
información rápida sobre el estado de la documentación que estaba disponible
en el archivo.
De lo expuesto se deduce la existencia de un sistema registral inmobiliario que
si no coincide con nuestros registros, tiene puntos comunes y una analogía
evidente. Sin duda el registro egipcio trato de dar seguridad al tráfico de
inmuebles, evitando las enajenaciones por personas no titulares de los bienes.
En el ecuador La Ley de Registro e Inscripciones, publicada en el Registro
Oficial N° 359, del 6 de noviembre de 1941, fue derogada por la Codificación
publicada en el Suplemento del Registro Oficial N° 1202, del 20 de agosto de
1960. Luego, los inicios de la Registraduría de la Propiedad en el Ecuador se
dieron con esa Ley de Registro e Inscripciones. Posteriormente se dio la
publicación en el Registro Oficial N° 150, del 28 de octubre de 1966, la cual,
dejó de tener vigencia jurídica a partir del Decreto Ley de la Cámara Nacional
de Representantes de 1979, por medio del Plenario de las Comisiones
Legislativas considerando: Que mediante Decreto Legislativo del 19 de
8
noviembre de 1979, publicado en el Registro Oficial 89, del 19 de diciembre del
mismo año, se derogó el Decreto Supremo 3810 del 7 de agosto de 1979,
publicado en el Registro Oficial N° 8, del 22 de agosto del mismo año, que
contenía la Ley de Registro de la Propiedad Inmobiliaria; que al expedirse la
mencionada Ley de Registro de la Propiedad inmobiliaria, se derogó a su vez a
la anterior Ley de Registro. Que a la fecha del 28 de febrero de 1980 no existía
ninguna ley vigente en reemplazo de las referidas anteriormente; y hasta tanto
se expedía una nueva Ley, se estudió y decretó un sistema de computarización
para acelerar los trámites regístrales, siendo necesario dejar establecido
claramente el régimen jurídico a que debían sujetarse las inscripciones
correspondientes que se verificaban en las oficinas de registro; y, En uso de
sus atribuciones decretó la Cámara Nacional de Representantes: Art. 1
"Declárase en vigencia la Ley de Registro constante en Decreto 1405, dictado
el 26 de octubre de 1966, publicado en el Registro Oficial N° 150. del 28 de
mismo mes y año. Art.2 Convalídense las inscripciones y más actos que se
hubieran verificado de conformidad con la citada Ley de Registro, a partir del
19 de diciembre de 1979 en adelante. Art.3 Esta Ley entrará en vigencia desde
la fecha de su publicación en el Registro Oficial".
el Reglamento de Registro e Inscripciones de 1869 se regulo especialmente
sobre lo siguiente:
a) “En la cabecera de cada cantón habría una oficina destinada para la
inscripción de las sentencias, los títulos mencionados en el Código Civil y en el
Reglamento.
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b) La oficina creada estaría a cargo de un anotador nombrado por el respectivo
Concejo Municipal, quien además debía ocupar el cargo de Secretario del
Consejo, correspondiéndole al Alcalde del Cantón visitar la oficina y exigir el
cumplimiento de las disposiciones contenidas en el Reglamento.
c) El anotador debía llevar tres libros denominados; Registro de Propiedad,
para inscribir las traslaciones de dominio; Registro de Hipotecas y
Gravámenes, para inscribir las hipotecas, censos, los derechos de usufructo,
uso y habitación, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravámenes
semejantes; y, Registro de Interdicciones y prohibiciones de enajenar, y los
impedimentos que suspendan o limiten el derecho de enajenar, bien por
convención, bien por disposición judicial, o por prescripción de la Ley.
d) El anotador debía inscribirse sin retardo los títulos que se le presentaren.
e) Debían inscribirse los títulos traslaticios de dominio, y los demás actos o
contratos expresados en el Código Civil, y podían inscribirse: Toda condición
suspensiva o resolutoria sobre bienes raíces o de derechos constituidos en
ellos, todo gravamen que afecte bienes inmuebles y produzca derechos reales,
el arrendamiento civil y los impedimentos convencionales, judiciales o legales.
f) Todo documento público presentado, en ese mismo instante debía anotarse
en un libro denominado Repertorio, según las reglas impuestas en el
Reglamento.
g) Las páginas del libro de repertorio debía rubricarlas el Alcalde primero
municipal del cantón, quien además debía suscribir con el anotador la razón de
apertura.
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h) La calificación registral era facultativa; como consecuencia el anotador solo
podía ser responsable si lo hacía la inscripción, la negaba o la retardaba,
indebidamente, es decir, contrario el Reglamento.
i) La calificación registral de negativa se estableció el Recurso de Segunda
Instancia en la forma ordinaria, cuando el interesado no hubiere obtenido
resolución favorable del Juez de primera instancia.
j) Se adoptó la técnica de inscripción para que opere la tradición del dominio y
de los derechos reales, así como para los demás actos susceptibles de
registración. (Folio cronológico)
k) Para el efecto de búsqueda en los libros de registros el anotador elaborar
índices con los nombres de los intervinientes (Folio personal)
l) Para la emisión de certificados y copias debía poner razón de las notas de
referencia y alteraciones que se hubieren hecho en las inscripciones, excepto
las cancelaciones a menos que fueren solicitados por el interesado.
m) El anotador era responsable de los daños y perjuicios que causare y del
pago de una multa, en los casos señalados en el Reglamento, sin embargo era
responsable para la calificación que efectuare para inscribir un documento,
pues se debería inscribir sin dilación.
n) Ninguno de los documentos que debían registrarse, podía admitirse, ni valer
en juicio, ni fuera de él, si no estaban debidamente registrados”
Siendo este la pauta para la creación de la Ley del registro en el Ecuador.
11
Importancia
“El Derecho Registral es una especialidad jurídica que se encuentra vinculada
con el Derecho de Publicidad que emana una institución denominada los
REGISTROS PUBLICOS, dado que el registro nos otorga certidumbre,
confianza seguridad y verdad en relación con los actos que se emanan de los
sujetos legitimados para de ello”.
Dado a los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el Registro, permite
que los usuarios del sistema, tener confianza y credibilidad, ya que el Derecho
de Propiedad sobre un bien merece todas los mecanismos de seguridad, para
que pueda ser objeto de un legítimo negocio, lo cual incentivará un desarrollo
económico tanto del propietario como de un país en general.
La importancia de la inscripción en el registro de la propiedad radica en la
seguridad jurídica que otorga el registro a través de la publicidad de ciertos
derechos que tengan trascendencia frente a terceros, siendo que por este
medio se determina el grado de seguridad de los terceros en orden a las
relaciones jurídicas, ya que a través de la publicidad se brinda una titularidad
cierta y notoria en cuanto a derechos reales, a fin de tener enterados a
terceros, garantizándolos que las alteraciones ocultas no los afectarán.
1.2 ANÁLISIS DE LAS DISTINTAS POSICIONES TEÓRICAS SOBRE EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
DEFINICIÒN
Registro de la Propiedad es la institución administrativa encargada de dar
publicidad oficial a la propiedad sobre bienes inmuebles, así como a los
derechos y cargas que recaigan sobre los mismos. Se trata, por tanto de un
12
mecanismo que busca elevar las garantías de todos aquellos interesados en
relación con un bien inmueble.
Otro concepto muy aceptable es que se denomina registro de la propiedad a
un registro civil de carácter oficial en el que se inscriben para conocimiento
general los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles, así como todos
los demás derechos reales que recaigan sobre ellos.
El Registro de la Propiedad es un “organismo destinado a inscribir la titularidad
y condiciones del dominio de bienes inmuebles determinados y los derechos
reales que recaigan sobre los mismos”. Es decir, es un registro civil oficial y
obligatorio en Ecuador en el que se colocan los derechos de propiedad sobre
los bienes inmuebles, así como todos los demás derechos que recaen sobre
estos. Entonces, permite inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes
inmuebles Su principal fin es brindar información confiable a las personas sobre
la propiedad, impuestos o limitaciones que se aplicaron a un bien inmueble
para la realización de algún tipo de contrato sobre el mismo.
Además, de dar seguridad jurídica a los actos realizados sobre los distintos
inmuebles. Y de esta manera garantiza la autenticidad y seguridad de los
títulos, y documentos que deben registrarse (María Laura.) Cada Municipio es
el encargado de la administración de los registros de la propiedad de cada
cantón, es por eso que ellos están a cargo también de la recaudación de
impuestos relacionados con éste. Los requisitos para realizar el registro de la
propiedad principalmente para realizar una compraventa son:
Presentar la primera copia certificada de la escritura legalmente otorgada. La
escritura debe contener: Comparecientes y en qué calidad lo hacen,
13
antecedentes de dominio, objeto del contrato, descripción, linderos y superficie
del inmueble, cuantía o precio y las demás cláusulas de rigor de acuerdo al
contrato.
Adicionalmente los documentos habilitantes como el pago de impuestos que
generó el contrato, cédulas y papeletas de votación de los comparecientes,
certificado de gravámenes y todos aquellos que den validez al título.
Cabe recalcar que estos documentos pueden estar sujetos a cambios, de
acuerdo a cada municipio del país.
Otro de los documentos que se obtiene es el certificado de propiedad, en
donde se específica las propiedades que están a cargo de una persona en
cada uno de los Municipios, para obtener este certificado será necesario llenar
un formulario que se obtiene en cada una de las administraciones cantonales.
Una vez realizado este proceso cada año se pagará un impuesto predial, que
será establecido por los respectivos Municipios. Durante los primeros quince
días de enero existe un descuento del 10% a las personas que cancelen. Este
impuesto es destinado a la realización de obras en los respectivos barrios. Por
eso es necesario, que los ciudadanos se acerquen a los respectivos Municipios
al pago de este impuesto
FUNCIONES
Para acceder al Registro de la Propiedad, salvo excepciones muy concretas, se
hace necesario realizarlo a través de documentos públicos: notariales,
judiciales, y administrativos. Dichos documentos, presentados por las personas
o partes interesadas han de ser calificados por el Registrador, el funcionario al
14
frente de cada registro concreto. Dicho acto, el de la calificación jurídica de
cada documento, el dar el visto bueno o no al mismo, el determinar si esta ok y
cuáles son sus efectos a nivel de inscripción registral, son el fin último de su
función, al igual que la del Notario es el dar fe pública.
La principal función de un registro de la propiedad es dar información fiable a
los ciudadanos, que pueden confiar en lo que hay inscrito a la hora de realizar
contratos que impliquen disposición sobre los bienes inscritos. De esa forma,
un comprador que quiera adquirir una finca o bien inmueble no tendrá más que
comprobar en el registro su estado para asegurarse de que el vendedor es el
verdadero propietario, y que el bien está libre de cargas que puedan reducir el
valor de la propiedad.
En algunos ordenamientos jurídicos, como por ejemplo el alemán, la inscripción
en el registro es obligatoria para que se transmita la propiedad. En ese caso el
contrato de compraventa exigirá esa formalidad para que se haya cumplido en
su totalidad. En otros países, como España, el registro es voluntario, pero tiene
ventajas que hacen aconsejable la inscripción.
Entre otras ventajas, si por ejemplo se diese el caso de una doble venta de un
bien inmueble (una persona vende un bien dos veces seguidas,
aprovechándose de que el primer comprador no inscribió la compraventa en el
registro), la propiedad pertenecerá al primero que lo hubiese inscrito, quedando
el otro solamente legitimado para reclamar la correspondiente indemnización.
De acuerdo a la Legislación Ecuatoriana las Funciones que cumplen las
Registraduría de la Propiedad Ley de Registro, en el Art. 1 al determinar el
Objeto señala claramente las funciones que cumple la Registraduría de la
15
Propiedad: "La inscripción de los instrumentos públicos, títulos y demás
documentos que la ley exige o permite que se inscriban en los registros
correspondientes, tiene principalmente los siguientes objetos.
a) Servir de medio de tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros
derechos reales constituidos en ellos;
b) Dar publicidad a los contratos y actos que trasladan el dominio de los
mismos bienes raíces o imponen gravámenes o limitaciones a dicho dominio; y,
c) Garantizar la autenticidad y seguridad de los títulos, instrumentos públicos y
documentos que deben registrarse”( decreto Supremo 1405, ley de registro)
El Registro de la Propiedad como oficina pública
Se lo suele entender en un doble sentido: Por un lado, se alude al lugar, al
centro burocrático donde se ubican los elementos personales y materiales que
permiten llevar a cabo la publicidad registral; y, por otro lado, se la circunscribe
a la demarcación o circunscripción territorial, es decir, como una manifestación
del sistema de competencia territorial, significativo de que los derechos sobre
fincas se inscriben en la oficina correspondiente al lugar de la situación de
éstas.
El Registro como institución jurídica.
Para Ramón Roca Sastre el Registro de la Propiedad es "la institución jurídica
que tiene por objeto fundamental dotar de forma pública y solemne a los actos
de constitución, transmisión, modificación y extinción del dominio y derechos
reales sobre finca". Adviértase en esta definición tres limitantes: la publicidad
de los actos, La restricción solo a los derechos reales y la referencia a los
16
inmuebles. Y por último, se privilegia el objeto del registro: la inscripción o
registración.
Por lo expuesto, se sostiene que el Registro no puede ser definido por su
objeto, como es la registración de las situaciones jurídicas, sino tomando como
base su finalidad, considerándoselo como la institución a través de la cual se
realiza la publicidad jurídica (declarativa o constitutiva) con la finalidad
primordial de proporcionar seguridad jurídica y facilitar el tráfico inmobiliario. En
esta línea Díaz Picazo define al Registro de la Propiedad como una institución
jurídica que mediante determinadas oficinas públicas con competencia
territorial y que a cargo de funcionarios calificados y calificantes, publica
principalmente, con carácter oficial y efectos trascendentes, la situación jurídica
de la finca y derechos reales sobre ella establecida.
El registro de la propiedad como servicio público.
El registro es un auténtico servicio público, que satisface una necesidad
colectiva de legalizar una propiedad pues el Registro solo incide sobre el
interés de los individuos en sus relaciones entre particulares. LEYVA JUAN
ANTONIO, quien señala que la actividad jurídica registral del Estado no
satisface una necesidad colectiva y por tanto no es un servicio público, ya que
el Registro solo incide sobre el interés de los individuos en sus relaciones entre
particulares.
Admisibilidad De Inscripción
Para fijar el alcance de esta causal de negativa la Ley se ha limitado a dar una
disposición de tipo casuística, al citar dos casos que sirven para ilustrar en qué
consiste y cómo debe interpretarse la expresión "sí la inscripción es lega/mente
17
inadmisible", destacando que la enumeración no es taxativa sino enunciativa,
pues a través de esta ejemplificación se ha dado por sentado que existen otros
casos, de tal manera que si se dan los supuestos ejemplificados debe
rechazarse la inscripción del acto o contrato contenido en el documento
presentado.
Por lo tanto, se cree que bajo esta causal debemos considerar exclusivamente
aquellas inscripciones que directa o indirectamente contradicen los mandatos
generales que guían nuestro sistema registral, razón por la cual la Ley recurre
a la expresión "sí la inscripción es legalmente inadmisible", correspondiendo al
registrador de la propiedad en cada caso determinar si la inscripción es
admitida o no por la Ley.
Documento que carece de autenticidad.
Al Registro de la Propiedad solo tienen acceso instrumentos, títulos o
documentos públicos (notariales, judiciales o administrativos) que contienen
actos o contratos de trascendencia registral. De allí que los actos o contratos
que debiendo expresarse por instrumento público se los llegare a exteriorizar
mediante documento privado se los tendrá como no perfeccionados, es decir,
como que no existen, y si no tienen existencia jurídica tampoco pueden
sanearse ni siquiera por el tiempo transcurrido fijado para la prescripción. Así
tenemos el caso de la venta de un inmueble que debe celebrarse por escritura
pública.
Por lo tanto, si no se presenta el documento auténtico, esto es, la copia de la
escritura pública, o el documento privado se lo llegare a presentar alegando
estar saneado por el tiempo transcurrido, el Registrador deberá negar la
18
inscripción en ambos casos, en el primero, porque no hay documento
auténtico, y, en el segundo, porque la nada no puede sanearse ni siquiera por
el transcurso del tiempo.
Acto o contrato prohibido por la ley.
Se ha expresado que técnicamente lo que se inscribe en el registro de la
Propiedad es el acto o contrato manifestado en el título o documento público,
por lo que si existe una prohibición legal a la celebración del acto o contrato,
significa que no puede celebrarse bajo ningún concepto, ni siquiera llenando a
condición, pues hay imposibilidad absoluta de realizarlo y si de hecho se lo
celebrare la sanción contemplada por la ley es la nulidad absoluta.
Para estos casos, la sanción a la violación de la prohibición legal de celebrar
determinados actos o contratos está prevista en los 10 del CC, según los
cuales los actos o contratos celebrados contraviniendo una prohibición legal,
están sancionados con la nulidad. Pues la ley prohíbe la celebración de los
siguientes actos.
Donación de bienes raíces del hijo de familia.
Donación y compra de bienes raíces del pupilo.
Los contratos de compraventa y de permuta celebrados entre cónyuges y entre
padres e hijos incapaces.
Contrato de compraventa a favor de empleado público.
Enajenación de predios comunales.
Pago de impuestos
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En relación a los actos o contratos inscribibles el control tributario asignado a
los notarios y a los registradores de la propiedad encuentra sustento en los
artículos 19 literal b) de la Ley Notarial, 11 literal a) numeral 2 de la Ley de
Registro, 101 del Código Tributario y en el Código Orgánico de Organización
Territorial, Autonomía y Descentralización y en otras leyes que establecen
obligaciones tributarias que deben ser satisfechas por los contratantes.
Por el Art. 19 literal b) de la Ley Notarial, corresponde al notario exigir, antes de
la ejecución de un acto o de la celebración de un contrato, el pago de los
impuestos relativos al acto o contrato y los recibos de pago de los impuestos
sobre los inmuebles objeto del acto o contrato, es decir, por un lado, los
impuestos que se causen por el traspaso de dominio a título oneroso, o gratuito
entre no legitimarios, la constitución o traspaso de los otros derechos reales
sobre inmuebles en virtud de cualesquiera de las modalidades contractuales
establecidas en la Ley y que deben manifestarse en un instrumento público, y
por otro lado, los recibos de los impuestos sobre los inmuebles objetos del
traspaso de dominio oneroso, o gratuito entre no legitimarios, la constitución o
traspaso de los otros derechos reales.
Por el Art. 11 literal a) numeral 2 de la Ley de Registro, corresponde al
Registrador de la Propiedad, ejercer el control tributario respecto al pago de los
impuestos que causen las situaciones jurídicas gravables que surgen
directamente de los actos o contratos sometidos a inscripción, es decir, solo
cuando el acto o contrato comporta el hecho generador de una obligación
tributaria, como acontece en el traspaso de dominio, gratuito u oneroso, o en la
constitución de los otros derechos reales o cesión de los mismos, exceptuado
el derecho de uso y/o habitación.
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Por lo tanto, el Registrador de la propiedad solo debe negar la inscripción
cuando no se hubieren pagado los impuestos relacionados exclusivamente al
acto o contrato sujeto a registración, aun cuando la falta de pago no afecta la
validez ni la eficacia del acto o contrato (contenido) ni la validez del instrumento
notarial (continente), excepto el caso contemplado en el Art. 45 de la Ley
Notarial que señala como única causa la nulidad de la escritura cuando se
hubiere omitido la cuantía en la escritura pública o se la hubiere alterado
indebidamente, y en uno y otro caso, no se hubieren pagado los impuestos
conforme a la Ley.
Inmueble que se encuentra fuera de la jurisdicción del cantón
Según el Art. 2 Ley de Registro, en la cabecera de cada cantón habrá una
oficina a cargo de un Registrador de la Propiedad quien tendrá a su cargo
según el Art. 703 del Código Civil, la inscripción de los títulos de dominio y de
cualesquiera de los otros derechos reales sobre inmuebles, y si el inmueble
estuviere ubicado en varios cantones deberá hacerse la inscripción en la oficina
de registro de cada uno de ellos.
Por lo tanto, esta causal de negativa es aplicable para los casos en que los
títulos presentados contengan actos o contratos referidos a inmuebles ubicados
en un cantón distinto al del lugar de la oficina de registro, pues si se practica la
inscripción se aplican los efectos señalados en el Art. 712 del Código Civil que
dice: "Los títulos cuya inscripción se prescribe en los artículos anteriores, no
darán o transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho, mientras la
inscripción no se efectúe de la manera que en dichos artículos y reglamentos
21
se ordena". Y entre esos artículos se menciona por regla general que la
inscripción debe practicarse en el lugar en donde está ubicado el inmueble.
Mientras que el Art. 27 LR dispone la inscripción de todo impedimento legal en
la oficina de Registro del domicilio del afectado y en el lugar en donde
estuvieren ubicados los inmuebles, pero si el impedimento se refiere a un bien
específico se inscribirá solo en el Registro del cantón en dónde estuviere
situado el inmueble.
La responsabilidad del registrador de la propiedad
Actualmente para atribuir responsabilidad administrativa a cualquier funcionario
público es necesario constatar la existencia de leyes sancionatorias dictadas en
cumplimiento de dos presupuestos constitucionales: la tipificación previa de la
infracción administrativa y la sanción prevista en la Constitución o en la Ley,
correspondiendo este tema a uno de los casos de reserva de la ley, previsto en
el Art. 76 numeral 3 de la CRE, que dice: "En todo proceso en el que se
determinen derechos y obligaciones de cualquier orden, se asegurará el
derecho al debido proceso que incluirá las siguientes garantías básicas: ...3.
Nadie podrá ser juzgado ni sancionado por un acto u omisión que, al momento
de cometerse, no esté tipificado en la ley como infracción penal, administrativa
o de otra naturaleza; ni se le aplicará una sanción no prevista por la
Constitución o la ley. Sólo se podrá juzgar a una persona ante un juez o
autoridad competente y con observancia del trámite propio de cada
procedimiento".
Antes de entrar al análisis de cada una de las causales que atribuyen
responsabilidad administrativa al Registrador de la Propiedad, debemos pasar
22
revista a las funciones y deberes asignados al anotador de hipotecas en el
Reglamento de Registro e Inscripciones del año 1869, expedido dentro los
parámetros establecidos en la primera edición del Código Civil que determinó el
valor y eficacia de los actos y contratos susceptibles de inscripción, dejando a
un Reglamento especial la regulación de dos temas específicos: las funciones y
deberes del anotador y la forma y solemnidad de las inscripciones.
Anotar el repertorio de documentos
Si dejare de anotar en el repertorio los documentos presentados, de
conformidad con lo dispuesto en el Art. 18 inciso 1 de la Ley de Registro y en el
Art. 18 de la Ley SINARDAP el registrador llevará un libro denominado
Repertorio para anotar los documentos cuya inscripción se le solicite, y por
mandato del Art. 11 literal d) son deberes y atribuciones del registrador, entre
otros, anotar en el libro denominado Repertorio los títulos o documentos que se
le presenten para su inscripción.
Por lo tanto, si el Registrador de la Propiedad no anotare en el repertorio
alguno de los documentos presentados para obtener la inscripción que la Ley
exige o permite, el Art. 15 literal a) de la Ley de Registro, esa falta la considera
susceptible de sanción administrativa.
Cerrar diariamente el repertorio
Por mandato del Art. 11 literal d) de la Ley de Registro, el Registrador debe
cerrar diariamente el Libro de Repertorio, mediante diligencia que suscribirá
haciendo constar el número de anotaciones efectuadas en el día. Este deber
impuesto al Registrador está reiterado en el Art. 18 inciso final de la Ley de
Registro que prescribe: "El repertorio se cerrará diariamente con una razón de
23
la suma de las anotaciones hechas en el día y con expresión de los números
de la primera y de la última. La razón, después de la fecha en que hubiere sido
puesta irá firmada por el Registrador. Si no se hubieren verificado anotaciones
en el día, se hará constar este particular".
En consecuencia, si el Registrador de la Propiedad omite este deber, y no hace
constar mediante una diligencia las anotaciones que se hicieron en el día o no
pone la razón de que no se efectuaron anotaciones, claro está en los días
laborables, por disposición del Art. 15 literal b) de la Ley de Registro, esa
omisión es susceptible de sanción administrativa.
De conformidad con lo dispuesto en el Art. 18 inciso 1 de la Ley de Registro y
en el Art. 18 de la Ley SINARDAP el registrador llevará un libro denominado
Repertorio para anotar los documentos cuya inscripción se le solicite, y por
mandato del Art. 11 literal d) son deberes y atribuciones del registrador, entre
otros, anotar en el libro denominado Repertorio los títulos o documentos que se
le presenten para su inscripción.
Por lo tanto, si el Registrador de la Propiedad no anotare en el repertorio
alguno de los documentos presentados para obtener la inscripción que la Ley
exige o permite, el Art. 15 literal a) de la Ley de Registro, esa falta la considera
susceptible de sanción administrativa.
Si no lleva los libros de registro en el orden que previene la presente ley.
Según el Art. 11 literal c) de la Ley de Registro, el Registrador debe llevar con
sujeción a las disposiciones de la Ley, los libros denominados Registro de
Propiedad, Registro de Gravámenes, Registro Mercantil, Registro de
Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar y los demás que determine la Ley,
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como el Registro de Organizaciones Religiosas establecido por el Art. 3 de la
Ley de Cultos y el Registro de Propiedades Horizontales contemplado en el Art.
10 de la Ley de Propiedad Horizontal, por citar algunos, así como el Libro de
repertorio y los libros índices: general y parciales.
Respecto a la forma de llevar cada uno de los libros de registros, los artículos
que van desde el 19 al 24, inclusive, de la Ley de Registro contienen las
normas que se deben observar para la confección y llevanza de cada uno de
los libros, incluidos los libros índices, parciales y general.
Por lo tanto, si el Registrador de la Propiedad no cumple con el deber impuesto
en las disposiciones legales indicadas para la confección y llevanza de los
libros de Registro, por mandato del Art. 15 literal c) de la Ley de Registro queda
expuesto a sanción administrativa.
Negar o retardar una inscripción.
Se considera que actualmente está causal está relacionada íntimamente con la
función calificadora impuesta al Registrador de la Propiedad, como función
inexcusable, la misma que conforme lo advertimos en el capítulo IV de esta
segunda parte, es limitada y reglada, contrario a lo que podría pensarse; pues
no gira en torno a la legalidad o ilegalidad de los actos o contratos susceptibles
de inscripción, sino que la calificación está reglada a los casos expresamente
señalados en el Art. 11 literal a) numerales del 1 al 6, inclusive, y Art. 12 de la
LR.113
A continuación se revisara las tres hipótesis que contiene esta causal
contemplada en el Art. 15 literal d) de la misma Ley:
25
¿Cuándo el Registrador de la Propiedad practica una inscripción indebida? Al
respecto, se cree que de acuerdo al Art. 11 literal a) de la Ley de Registro, el
Registrador de la Propiedad tiene como deber principal el inscribir los actos y
contratos manifestados en documentos públicos auténticos presentados en su
oficina, previa calificación registral favorable.
Por el contrario, si la calificación registral debiera ser desfavorable porque
aparece un hecho que impide practicar la inscripción y la Ley impone sentar
negativa a la inscripción del acto o contrato manifestado en el documento
público presentado, porque tal hecho encuadra en cualquiera de las seis
causales constantes en los numerales que van del 1 al 6 del literal a) del Art. 11
o en las dos causales del Art. 12 LR, no obstante de lo cual el Registrador no la
niega, y más bien practica la inscripción, entonces estaríamos frente a un caso
de inscripción indebida, ya que por disposición de la Ley debió negársela.
Pero para arribar a una conclusión de esta naturaleza será necesario, y
constituirá condición inse qua non, haberse ejercido las acciones judiciales
correspondientes para obtener la cancelación del asiento de inscripción por
orden judicial en virtud de no haber advertido el Registrador al momento de
efectuar la calificación la existencia de una causal legal para negar la
inscripción, pues solo la autoridad competente podrá juzgar si la inscripción fue
indebida, por cuyo motivo debió cancelar la inscripción, pero aclarando que si
la cancelación de la inscripción se debe a una causa que escapaba o no era
visible a la función calificadora, el registrador de la propiedad no estará sujeto a
responsabilidad por un hecho que escapa al ejercicio de su función.
26
En conclusión, una inscripción es indebida cuando por disposición de la Ley
debió negársela por existir una causal señalada en la Ley que impide practicar
la inscripción, y ordena negarla.
Así como la Ley le asigna al registrador de la propiedad como deber el inscribir
los actos y contratos susceptibles de inscripción, también la misma ley le
impone como contrapartida el deber de negar una inscripción, cuando
encontrare motivo o vicio que le impida practicarla, proporcionándole para ello
un listado que contiene ocho causales (Art. 11 literal a) numerales 1 al 6 y Art.
12) por las cuales debe negar la inscripción del acto o contrato presentado.
Por tanto, la negativa que emita el Registrador deberá sustentarse solo en un
hecho que calce en alguna de las causales señaladas por la Ley para no
practicarla, pues por el contrario, si el hecho alegado por el Registrador no se
amolda en la causal legal invocada, consideramos que aquella negativa seria
indebida, quedando expuesto a la sanción administrativa, previa recalificación
favorable efectuada por el Juez competente en virtud de la acción intentada por
el interesado en la inscripción.
Para juzgar el retardo indebido de una inscripción deberíamos partir de un
tiempo límite señalado por la Ley para efectuar la calificación registral y
practicar la inscripción, sin embargo, revisando la Ley de Registro y
actualmente la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos no
hemos encontrado ninguna disposición que haga referencia a un plazo
específico establecido para calificar y para inscribir un acto o contrato
susceptible de inscripción.
27
Al respecto, solo hemos encontrado que en el Art. 13 de la Ley de Registro
existe un plazo de vigencia pero para las "anotaciones provisionales"
efectuadas en el Libro de Repertorio cuando se hubiere sentado una negativa
de inscripción en los casos autorizados por la Ley, anotaciones provisionales
que caducan indefectiblemente a los dos meses de la fecha en que se
practicaren si no se convierten en inscripciones, en cuyo caso creemos que la
demanda de recalificación de la negativa debería proponerse dentro de dicho
plazo, de manera que los efectos de la resolución judicial que admitiere la
recalificación y dispusiere la inscripción se retrotraigan al momento de su
presentación y por ésta a la fecha de la anotación provisional.
Por lo tanto, se considera que actualmente esta hipótesis no es posible
sancionarla, por los siguientes motivos: primero porque la Ley no ha
determinado los elementos necesarios para calificar el retardo por no existir
plazo para calificar e inscribir, y segundo porque aquella causal constituye un
rezago del Reglamento de Registro e Inscripciones de 1869, según el cual el
anotador estaba obligado a inscribir en el Registro correspondiente los títulos
que se le hubieren presentado, sin ningún retardo, por cuanto no tenía la
obligación de calificarlos; a tal punto que si el Registrador sentaba negativa en
los casos que la Ley lo facultaba, y luego de la recalificación Juez ordenaba la
inscripción, debía practicarla sin retardo."
Como consecuencia el anotador de hipotecas solo debía responder por el
retardo, omisión o mal desempeño de su cargo. Esta misma situación se
mantuvo en la codificación de la Ley de Registro e inscripciones codificada en
1960.
28
Mientras que en el Reglamento y en la codificación de la Ley de 1960 existieron
normas que dieron sustento a aquella causal, porque el anotador o registrador
de la propiedad debía inscribir sin dilación, actualmente esas disposiciones no
existen en la Ley de Registro vigente desde el año 1966, sumando el hecho de
que la calificación registral hoy constituye un deber que el registrador está
obligado a cumplir dentro del marco señalado por la ley.
En los artículos que van del 34 al 46, inclusive, de la Ley de Registro, se
determinan la forma y solemnidad que deben observase para practicar los
asientos de inscripciones, o sea, las actas de inscripciones en orden
cronológico, disposiciones que a su vez se sustentan en los artículos 29 y 44
de la misma Ley, artículos 706 inciso 2, 707, 708 (parágrafo 6 título VI Libro II)
y 2334 del CC.
Por lo tanto el Registrador al practicar una inscripción debe hacerlo observando
la forma y solemnidades previstas en las disposiciones legales citadas, pues si
no lo hace, esa actuación queda expuesta a la sanción administrativa
correspondiente. Aquí también consideramos que se requiere de una
declaración judicial que anule el asiento de inscripción y que como
consecuencia se afecte al acto o contrato inscrito.
Originalmente esta causal correspondió a la equivalencia que debió tener la
información del asiento de inscripción con los datos que figuraban en el título
auténtico presentado para practicar la inscripción, discordancia que
actualmente la Ley de Registro (1966) la ha regulado y solucionado mediante
anotación marginal que es el único mecanismo para corregir el asiento de
29
inscripción por existir datos inexactos o para reparar la omisión de un dato,
ambos conforme al título presentado.
Por disposición del Art. 11 literal e) de la Ley de Registro el registrador de la
propiedad debe conferir certificados y copias con arreglo a la Ley, es decir, con
sujeción a lo que constare en los asientos regístrales, tomando en cuenta sobre
todo la función que tuviere la inscripción según el Art. 1 de la Ley de Registro.
Además de acuerdo a la Ley DINARDAP: las registradoras y registradores
están obligados a la certificación y publicidad de IOS datos registrados (Art. 3);
la certificación registral emitida goza de la presunción de legalidad y en ella se
harán constar las inscripciones en orden secuencia! sin modificación alguna,
salvo orden judicial (Art. 7); y, por último, la certificación constituye prueba de
los datos públicos regístrales legalmente certificados (Art. 11).
Por lo tanto, como todo certificado o copia de una inscripción debe responder
fielmente a lo que conste en el asiento de inscripción o en los asientos
regístrales, si se dieren deliberadamente certificados o copias que no reflejen la
realidad registral, estaríamos frente a documentos inexactos, que la Ley de
Registro en el Art. 15 literal f) los considera susceptibles de sanción
administrativa, sin perjuicio de la responsabilidad civil por los perjuicios que
irrogare tal información y por último la responsabilidad penal.
EL CATASTRO
DEFINICIÓN
En la Roma antigua era la contribución que pagaban "por cabeza" los nobles y
terratenientes según el patrimonio inmobiliario que poseían.
30
Se entendía, y se entiende aún, por catastro el registro de los bienes inmuebles
(ubicación, dimensiones y uso) y sus propietarios bienes inmuebles según su
producción, su renta o su valor, y derechos como servidumbres e hipotecas.
Se guardan registros del uso de este tipo de registros en Babilonia y Grecia
donde se utilizaba como base impositiva, también en Egipto donde aparte de la
función impositiva se lo utilizaba como reserva de datos de las dimensiones y
ubicaciones de las parcelas para el replanteo de las mismas luego de las
cíclicas crecidas del Nilo.
Otro ejemplo de catastro es el Domesday Book, creado por Guillermo I de
Inglaterra, "El conquistador", utilizado para conocer los recursos de su reino.
El libro Becerro de las Behetrías de Castilla es el más antiguo catastro
conocido, fiel reflejo de la organización territorial castellana y que debía de
servir de base a una futura reforma.
El concepto actual de catastro se basa en tres finalidades que le dan sustento,
las cuales son:
1. Dar una base para el planeamiento urbano y rural.
2. Calcular el monto de las contribuciones como el impuesto inmobiliario.
3. Guardar la seguridad jurídica del derecho de propiedad a través de la
aprobación y archivo de las mensuras, que son la base de las escrituras
de traslación y dominio.
31
IMPORTANCIA
El establecimiento de un sistema de catastro dentro de lo que hemos
denominado administración del territorio, es de vital importancia para el
desarrollo del país en diferentes ámbitos, porque viene a constituirse en la base
de datos nacional que permite el establecimiento de planes y programas de
desarrollo basados en la realidad geográfica, económica y cultural de los
pueblos , ya que a partir de los datos que se pueden obtener de un catastro, se
puede establecer una adecuada planificación urbana , rural y regional.
El catastro se inscribe dentro del marco político de generación de información
básica, para los planes de desarrollo locales y regionales, así como para la
generación de recursos económicos, que permiten a las municipalidades del
país lograr un mayor porcentaje de autogestión.
En países de bajo desarrollo como Ecuador, donde el elevado índice de
crecimiento poblacional ha creado una presión creciente, en el sector rural, y la
migración masiva de la población campesina a las ciudades y pueblos ha
llevado a un crecimiento incontrolable de los centros urbanos; factores que
comprometen a las instituciones para atender las necesidades del país, para lo
cual debe tener como base un adecuado sistema de catastro.
Un catastro Tecnificado, comprende una identificación inequívoca de los
predios y sus características, clase de tierra, modo de producción, destino
económico actual y potencial, accesibilidad, entre otros; y obliga a una
verdadera aplicación de conocimientos socioeconómicos, en la posibilidad de
que un país encuentre por si solo, el diagnostico de sus situación y oriente la
32
adopción de políticas de ordenamiento, para lograr un desarrollo sistemático y
uniforme.
EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
En primer lugar, se trata de conocer cuáles son las instituciones que tradicional
y oficialmente se han encargado de la elaboración de la planimetría de las
parcelas que configuran la totalidad del territorio de un país y de la definición y
asignación de los derechos que recaen sobre las mismas.
La primera cuestión que, al analizar esta materia nos hemos de plantear es la
de por qué no existe una sola institución o, en el caso de que se admita la
necesidad de contar con dos, porqué en ocasiones no existe la deseable
coordinación entre ellas.
En mi opinión, y en la de la mayoría de la doctrina, las instituciones a que nos
estamos refiriendo -catastro y registro de la propiedad- nacieron a finales del
siglo XVIII y comienzo del siglo XIX. Hasta entonces simplemente existían
diferentes organismos, de carácter generalmente municipal, que se encargaban
de archivar los contratos sobre la tierra. En la mayor parte de los países, el
catastro se ha mantenido como una institución de carácter fiscal y dependiente
del Ministerio de Hacienda. Así, y ciñéndonos al ámbito ecuatoriano podemos
anotar que el, vínculo lógico si se tiene en cuenta que el origen y principal uso
del catastro en nuestro país es, sin duda alguna, el tributario”. Y más adelante:
“La utilización múltiple de la información catastral no desvirtúa sino todo lo
contrario, la naturaleza tributaria de la institución, al servir aquélla como
elemento de referencia para la gestión de diversas figuras tributarias En virtud
33
de esta finalidad, en la mayoría de los países el catastro es una oficina
administrativa.
En lo que a los registros de la propiedad se refiere, la evolución ha distinguido
dos clases: los de fe pública y los de títulos. Las diferencias entre unos y otros,
que han sido objeto de estudio en numerosos congresos, se basan
principalmente en la existencia o no de la fe pública registral o, lo que es igual,
de una presunción iuris et de iure que convierta al titular registral también en
titular extra registral aun en el caso de que en la realidad otro fuera quien
debiera ostentar dicha titularidad.
No existe pues una coordinación catastro-registro, sino una dependencia
directa de ambas instituciones de una sola persona que determina que los
datos de que ambas coincidan. Los planos catastrales constan en el registro y,
dadas las garantías que rodean su levantamiento, la identificación de la finca
tal y como resulta de las inscripciones prevalece sobre la que resulta de los
hitos o mojones que están puestos en el terreno. Nótese que, si esto es así, se
debe a que las modificaciones gráficas van precedidas de una previa
calificación de la legalidad de los títulos que les sirven de fundamento.
LOS BIENES
DEFINICIÓN
En el lenguaje jurídico se emplean normalmente como sinónimos los términos
"bien" y "cosa", para designar el objeto mediato o remoto del Derecho.
Efectivamente, las relaciones jurídicas entre los sujetos ordenados por las
leyes, recaen en una u otra forma sobre ciertos objetos del mundo que se
convierten por ello en objetos del Derecho. El objeto inmediato del orden
34
jurídico son las relaciones entre sus sujetos, pero dicha ordenación en último
término recae sobre las cosas que constituyen a su vez la materia de las
relaciones jurídicas entre los hombres.
“En el sentido más amplio, "cosa", es toda entidad real o posible, y trasciende
de los márgenes de lo jurídico. "Bien", en cambio, es la cosa, en cuanto puede
ser objeto de relaciones jurídicas, o realmente lo es”. (Larrea H. Juan)
Como el orden jurídico protege aquellos intereses que lo merecen, conforme a
la justicia y la prudencia, se suele decir que los "bienes", son cosas con valor,
es decir, cosas protegidas por el derecho.
Se suele decir que las cosas apropiables por el hombre, son bienes. O que las
cosas que tienen valor económico o se pueden estimar en dinero, son bienes.
Estas ideas son menos precisas. Nuestro Derecho Civil positivo, sin embargo,
parece usar cómo sinónimos los términos "bien" y "cosa", tal como sucede con
él.
1.3 VALORACIÓN CRÍTICA DE LOS CONCEPTOS PRINCIPALES DE LAS
DISTINTAS POSICIONES TEÓRICAS SOBRE BIENES
CLASIFICACIÓN
De este breve análisis de algunas cosas cuya naturaleza jurídica se discute,
puede deducirse de inmediato la inmensa variedad de bienes, y la necesidad
de clasificarlos. Lógicamente, las clasificaciones jurídicas no pueden inspirarse
en los mismos criterios de la Metafísica o de las Ciencias Naturales; la
clasificación jurídica atiende fundamentalmente a dos factores: el origen y los
efectos de una cosa, situación o relación jurídicas. Las clasificaciones por el
origen tienen trascendencia jurídica sobre todo para determinar los elementos
35
constitutivos y las formalidades necesarias, de donde deriva la validez de
actos y contratos. Los efectos de una cosa o relación, tienen suma
importancia en derecho porque dan origen a las diversas instituciones, o
regímenes jurídicos.
Todas estas clases de bienes que a continuación se mencionan son
tradicionalmente aceptadas, y constituyen particiones dicotómicas. He aquí
como se oponen unos términos a otros:
Muebles o Inmuebles.- los bienes muebles son los que pueden transportarse
de un lugar a otro; sea moviéndose (animales) o que se muevan por una fuerza
externa.
Los bienes inmuebles son aquellos que no pueden transportarse de un lugar a
otro, es decir lo que esta fijo, sin movimiento ni actual, ni posible. Estos a su vez
pueden subdividirse en inmuebles por naturaleza y por adhesión.
Simples o Compuestos.- este tipo de bienes se basan en la naturaleza física
de las cosas, ya que toda cosa creada tiene algún género de composición, por
ejemplo un animal se lo puede considerar como una cosa simple, mientras que
al conjunto de varias cosas consideradas como simples se los denomina bienes
compuestos siempre que tengan un mismo destino unitario, así por ejemplo un
carruaje, forma una cosa compuesta con los caballos unidos a él.
Fungibles o No Fungibles.-este tipo de bienes pertenecen a una subdivisión
de los bienes muebles, así las cosas fungibles, son aquellas que pueden
libremente remplazarse unas por otras por ejemplo, cuando se ha recibido un
préstamo en dinero y se puede satisfacer la obligación con dinero, o con otras
piezas de monedas o billetes que desempeñan la función de las monedas que
36
se recibieron en préstamo pues como hemos visto el verdadero sentido de las
cosas fungibles radica en la capacidad genérica para satisfacer una obligación.
Divisibles o Indivisibles.-en abstracto toda cosa compuesta es divisible, porque
así como se componen en partes, estas pueden separarse y dividirse así la
cosa, por ejemplo la copropiedad; la indivisibilidad es una noción de uso común
que el derecho asume para sus fines, sea esta indivisión por mandato o por
facultad privada, en el primer caso cuando la ley establece la prohibición de
subdividir fincas agrícolas menores a 5 ha, y en el segundo caso que se
encuentra limitado ya que no se puede pactar indivisión por más de cinco años ,
pero si se puede renovar sucesivas veces un convenio de indivisión, ya que el
espíritu de la ley es evitar gravámenes permanente y limitaciones indefinidas del
derecho de disponer y enajenar una cosa .
Principales o Accesorios.- son principales las cosas que constituyen el objeto
principal del derecho y accesorias, aquellas otras que participan del régimen
jurídico de la principal en razón de cierta adherencia o conexión con ella de
modo que directamente, y como por extensión, se les aplica las mismas reglas
que la principal.
Presentes o Futuros.- se toma en cuenta esta distinción tanto en materia
contractual como en la sucesoria, ya que la mayor parte de los contratos puede
recaer sobre cosas que aún no existen pero que pueden llegar a existir, también
se puede donar, legar o dejar en herencia bienes que aún no se producen o que
aún no pertenecen a quien dispone de ellos, y para quien son subjetivamente
cosas futuras y los bienes presentes son aquello con los que se cuenta al
momento de realizar un contrato.
37
A estas categorías habría que añadir otras como las siguientes:
Corporales o Incorporales.- “… corporales son los que tienen un ser real y
pueden ser percibidos por los sentidos, como una casa, un libro. Incorporales las
que consisten en meros derechos, como los créditos las servidumbres activas”
(¨Código Civil).
Singulares o Universales.- se considera que existe universalidad en las cosas
(ya que nuestro código no considera expresamente esta dimisión) siempre que
se establezca un vínculo suficientemente fuerte entre varias cosas singulares ,
tal que las constituya en un estado o estatuto jurídico especial , todo o cual
sucederá por efecto de la unidad de titular , desde luego hay que tener en cuenta
que el vínculo que reúne las cosa singulares en esta nueva realidad jurídica,
que es la cosa universal, ha de ser un vínculo no físico , ya que si sucediere lo
contrario nos hallaríamos ante una cosa compuesta, un ejemplo claro de una
universalidad es la herencia .
En el caso de los bienes singulares, un claro ejemplo son los legados, ya que se
trata de una especie o cierto número o cantidad de especies a favor de un
legatario, ya que al hablar de bienes singulares nos referimos específicamente a
cosas determinadas, concretas, o fácilmente determinables
Públicos o Privados.- los bienes públicos son los que pertenecen al estado u
otras instituciones públicas, debiendo para esto cumplirse el hecho de que la
propiedad es un medio para el cumplimiento de los fines propios del estado, ya
que puede darse el caso de que el estado puede ser eventualmente propietario
de cosas, que no por eso se convierten en públicas; es decir que se debe
cumplir la destinación para fines públicos , pues es, esta característica la que
38
constituye el carácter de cosa pública.
Los bienes privados, son aquellos cuya propiedad pertenece a los particulares,
los cuales pueden usar, gozar, y disponer de la cosa de manera exclusiva con
las restricciones y obligaciones establecidas por la ley
Comerciables o No Comerciales.- las cosas que pueden ser objeto de
relaciones jurídicas privadas, se dicen comerciables, sobre ellas se puede
establecer derechos reales y pueden ser objeto de obligaciones de cualquiera
de ellas o solo de algunas. Y, los bienes no comerciables son aquellos donde
queda excluida toda posibilidad de establecer derechos reales o de hacerlos
objeto de alguna obligación.
Naturalmente, muchas de estas grandes categorías admiten subdivisiones
internas, así, por ejemplo, las cosas inmateriales, que consisten en derechos, se
subclasifican en reales y personales.
Todas las mencionadas clases de bienes son reconocidas por nuestro Derecho
Civil y tienen alguna repercusión en la disciplina de las relaciones jurídicas.
EL DOMINIO
DEFINICIÓN
Nuestro Derecho Civil usa las palabras dominio y propiedad como
perfectamente sinónimas. En la misma definición se dice que el dominio o
propiedad es un derecho real, etc. En cambio la doctrina generalmente
distingue entre dominio y propiedad, a pesar de la similitud de ambos
conceptos. Así por ejemplo, Puig Brutau, dice: "Una cuestión de terminología ha
de ser resuelta antes de entrar en el estudio de derecho de propiedad". Según
39
la opinión que consideramos más fundada, el término propiedad tiene un
sentido más amplio que la palabra dominio. El primero índica toda relación de
pertenencia o titularidad, y así resulta posible hablar, p. ej. de propiedad
intelectual e industrial; en cambio, el dominio, hace referencia a la titularidad
sobre un dominio corporal. Esta observación es válida en nuestro sistema
jurídico y en el uso habitual de las palabras, ya que no decimos: dominio
intelectual, dominio artístico sino propiedad intelectual, artística, industrial, etc.
La definición según el Código civil ecuatoriano se encuentra tipificada en el art.
599 “El dominio es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer
de ella, conforme a las disposiciones de las leyes y respetando el derecho
ajeno, sea individual o social”.
Formas de adquirir el dominio
Los modos de adquirir el dominio según nuestro Código civil son:
“… la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la
prescripción”.
La ocupación, es aquella en la que se adquiere el dominio de las cosas que no
pertenecen a nadie y cuya adquisición no está prohibida por las leyes
ecuatorianas, o por el derecho internacional.
Es considerado el modo más primitivo y natural de adquirir el dominio y se trata
de un modo originario, no derivativo, actualmente la mayoría de los autores
coinciden en que la ocupación supone un elemento material y otro intencional;
es decir la aprehensión material de una cosa y la voluntad de hacerla propia
En cuanto a la aprehensión debe entenderse en un sentido amplio que abarque
40
todo acto de dominio con manifestación física y no solamente de retención del
objeto con el propio cuerpo
Los elementos esenciales de la figura jurídica se desprenden con toda nitidez
de la misma definición, se requiere: 1.-La aprehensión del objeto; 2.- Que el
objeto sea susceptible de apropiación; 3.-El ánimo de adquirir 4.- y que no esté
prohibida la adquisición por ocupación sea por las leyes nacionales, o por el
derecho internacional.
Cabe destacar que en nuestro país la ocupación solo aplica en los bienes
muebles, ya que es el estado es que se convertiría en dueño de todo aquel bien
inmueble que carezca de propietario, pues este los adquiere por el ministerio de
la ley.
Las especies de ocupación reconocidas en nuestro código civil, son: la caza, la
pesca, la invención o hallazgo, y los bienes muebles perdidos. Para poder
obtener estas especies de ocupación se deben cumplir con los elementos
básicos ya mencionados.
La accesión, es un modo de adquirir el dominio por el cual el dueño de una
cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se junta a ella.
“Existe de acuerdo a la doctrina una clasificación de la accesión en discreta y
continua. La discreta consiste en la producción de frutos separados de la cosa
que los produce, como los de un árbol, las mieses de un campo, las crías del
ganado, en todos estos casos se dice que actúa una fuerza interna y el
fenómeno jurídico lleva una dirección que va de adentro hacia afuera” En la
accesión continua por el contrario la accesión se trata de dos cosas que antes
estaban separadas.
41
Nuestro Código civil se adapta a la mencionada clasificación; ya que a la
accesión discreta corresponde la producción de frutos.
La accesión continua puede consistir en la unión de inmuebles, o bien de
muebles a inmuebles, o finalmente de muebles entre si.
Accesión de inmuebles la encontramos en el parágrafo segundo como accesión
del suelo y se distingue cuatro casos: aluvión, avulsión, mutación de cauce de
rio, y formación de nueva isla.
Las accesiones de mueble a inmueble pueden consistir en: edificación y
plantación.
Y accesiones de mueble a mueble son: la adjunción; la especificación y la
mezcla.
La Tradición, consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro,
habiendo, por una parte la facultad e intención de transferir el dominio y por
otra, la capacidad e intención de adquirirlo.
“Nos encontramos ante un modo de transferir el dominio de forma derivada: el
derecho del nuevo titular depende del anterior, deriva de él. A diferencia de los
modos originarios, este modo, por ser derivado, transfiere el derecho en la
medida en que lo tiene quien lo transfiere con sus cargas y limitaciones”
La tradición sirve para transferir derechos haciéndose especial hincapié al
derecho de propiedad y extendiéndose luego a todos los derechos reales; es un
modo de adquirir valido únicamente para actos entre vivos, ya que es necesaria
para perfeccionar los contratos reales.
42
Como queda indicado la tradición es una convención, ósea un acuerdo de
voluntades que produce efectos jurídicos, No es un contrato ya que el contrato
origina obligaciones; muchas veces la tradición será más bien la ejecución de
un contrato.
La Sucesión por causa de muerte ; en el sentido más amplio , suceder significa
ocupar el lugar de otra cosa , remplazar continuar algo; ya que siempre que se
traslade un derecho de un sujeto a otro hay cierta especie de sucesión; pero
cuando se habla de sucesión , en general se hace mención a la sucesión por
causa de muerte.
En la sucesión por causa de muerte se produce el paso de todo el patrimonio
de una persona natural a otro sujeto de derechos. Al referirnos a este tránsito o
paso del patrimonio se expresa lo que más exactamente se llama trasmisión
que se diferencia de la transferencia que se produce por un acto entre vivos
como por ejemplo la tradición.
Cabe destacar que además de transmitirse el domino en la sucesión se lo hace
también con otros derechos reales y personales, así como las respectivas
cargas limitaciones y obligaciones, por lo que resulta más preciso referirse a
transmisión de patrimonio, que no es otra cosa que el complejo de relaciones
jurídicas , activas y pasivas íntimamente unido a la personalidad, pero con una
capacidad de subsistencia más allá de la muerte , de modo que la personalidad
jurídica se proyecta mediante el patrimonio , aun después del fallecimiento.
La sucesión se la puede clasificar a titulo Universal y a titulo singular, en el
primer caso el sucesor se llama heredero y en el segundo legatario.
Cuando existe un testamento que da derecho a recibir una herencia mediante el
43
modo de sucesión, el causante dispone de sus bienes mediante este acto de
última voluntad, en cambio si no hay testamento los bienes pasaran al heredero
pero no por acto del causante sino porque la ley los llama a heredar.
La Prescripción, se suele llamar también usucapión, y tiene su origen en el
derecho romano, es un modo de adquirir el dominio por haberse poseído las
cosas, durante cierto tiempo y concurriendo ciertos requisitos legales.
Hay una evidente relación entre el uso de un derecho y la tutela legal del
mismo, si una persona no hace uso de su derecho, es porque no le sirve o no
quiere servirse de él, y si transcurre mucho tiempo no parece razonable que el
sistema jurídico proteja a quien se desinteresa totalmente.
A continuación se destacan reglas generales de la prescripción:
La prescripción en primer lugar debe alegarse; es decir que debe hacerse valer
en juicio, ya que ningún juez la puede conceder de oficio.
Puede renunciarse; la renuncia puede ser expresa o tácita, pero solo una vez
que se ha cumplido el plazo para la prescripción; se renuncia tácitamente
cuando el que puede alegarla que reconoce el derecho del dueño o del
acreedor
La prescripción afecta a todos ya que el art.2397 del actual Código Civil
manifiesta” las reglas relativas a la prescripción se aplican a favor y en contra
del estado, de los Consejos Provinciales de la Municipalidades, de los
establecimientos y corporaciones nacionales y de los individuos particulares
que tienen la libre administración de lo suyo”
44
Seguridad Jurídica.
Según el diccionario Espasa siglo XXI la seguridad jurídica es “Cualidad del
ordenamiento que produce certeza y confianza en el ciudadano sobre lo que es
Derecho en cada momento y sobre lo que, previsiblemente lo será en el futuro
(Sainz Moreno). La seguridad jurídica “establece ese clima cívico de confianza
en el orden jurídico, fundada en pautas razonables de previsibilidad, que es
presupuesto y función de los estados de Derecho (Pérez Luño), Supone el
conocimiento de las normas vigentes, pero también una cierta estabilidad del
ordenamiento. La Constitución Española garantiza la seguridad jurídica junto a
otros principios del Estado de Derecho (jerarquía y publicidad normativa,
irretroactividad de lo no favorable, interdicción de la arbitrariedad) cuya suma
constituye, según ha declarado el Tribunal Constitucional “equilibrada de tal
suerte que permita promover, en el orden jurídico, la justicia y la igualdad, en
libertad”
La seguridad jurídica en una sociedad como la, ecuatoriana , no solo se lo
concibe como un derecho individualmente considerado para toda persona sino
que se convierte en una estructura de la categoría jurídica , de la organización
social, porque esta SE ENCUENTRA ESTRUCTURADA PARA GARANTIZAR
LA SEGURIDAD JURIDICA , de todos los habitantes del territorio nacional,
siempre que sus actividades se desenvuelvan dentro del orden jurídico, lo cual
significa que la seguridad jurídica se garantiza a la persona individualmente
considerada en todas las esferas de su actividad social, en sus relaciones de
interdependencia con otras personas, sean naturales o jurídicas , con los grupos
sociales y las instituciones , órganos y dependencias del estado, y de igual modo
sucede con la seguridad jurídica de los grupos sociales en sus relaciones con
45
los individuos , con los demás grupos sociales y dependencias del estado.
En virtud de todo lo antes dicho, la seguridad jurídica comprende la seguridad
jurídica personal de los individuos, la seguridad jurídica colectiva de los grupos
sociales, y la seguridad jurídica de todos los que conformamos la sociedad
ecuatoriana.
Entendida así por su extensión se proyecta en una triple dimensión:
Como derecho humano de primera generación y referida a la persona
individualmente considerada.
Como un derecho humano de segunda generación o derecho colectivo
de los grupos sociales
Como derecho humano de tercera generación, referida a la sociedad en
su conjunto.
Al encontrarse la seguridad jurídica reconocida y garantizada
constitucionalmente también se encuentra protegida en el orden constitucional,
al igual que los demás derechos humanos, protección jurídica que también la
garantiza el estado en la Constitución, como uno de sus más altos y primordiales
deberes, se debe mencionar que estos derechos se encuentran también
protegidos por los por las declaraciones pactos, convenios, y demás
instrumentos internacionales vigentes.
Contenido de la seguridad jurídica.
Por ser la seguridad jurídica una categoría comprensiva de la vigencia real y
efectiva de los derechos humanos de la persona , de los grupos sociales y de
las sociedades nacionales organizadas en estados soberanos y dependientes ,
46
nos encontramos con que su contenido es amplísimo , por lo que se pueden
diferenciar niveles de seguridad jurídica , con referencia a los distintos ámbitos
de las relaciones e interrelaciones sociales entre las personas y entre estas y
los distintos grupos sociales y entre los individuos y los distintos grupos
sociales, con las instituciones órganos y dependencias del estado.
En tal virtud se puede conceptualizar la seguridad jurídica en el trabajo, en el
ejercicio profesional, en el ámbito académico, en la administración de justicia, en
el comercio, en la conservación de los bienes patrimoniales, en la propiedad
intelectual, en fin en todos los aspectos. Y es así que la seguridad jurídica por
su extensión es inagotable y por lo cual el desarrollo de este trabajo se enfocara
a la seguridad jurídica en la esfera de los derechos jurídicos de las personas.
El estado como garantista de la seguridad jurídica.
El estado del Ecuador, reconoce, garantiza y protege la seguridad jurídica de
las personas, y los grupos sociales que conforman la sociedad, en su vida de
relación interrelación jurídica, es decir con los órganos del poder público y
precisamente, este reconocimiento garantía de la protección de la seguridad
jurídica, constituye uno de los principios fundamentales de la organización
política y jurídica de la sociedad.
MARCO JURIDICO
Según la Constitución del ecuador en su artículo 66.- Se reconoce y garantizará
a las personas: 26. El derecho a la propiedad en todas sus formas, con función
y responsabilidad social y ambiental. El derecho al acceso a la propiedad se
hará efectivo con la adopción de políticas públicas, entre otras medidas…”
47
En el mismo marco el articulo 321 determina que: “El Estado reconoce y
garantiza el derecho a la propiedad en sus formas pública, privada,
comunitaria, estatal, asociativa, cooperativa, mixta, y que deberá cumplir su
función social y ambiental” para en el art. 324 determinarse también “El Estado
garantizará la igualdad de derechos y oportunidades de mujeres y hombres en
el acceso a la propiedad y en la toma de decisiones para la administración de
la sociedad conyugal”.
Por otro lado el art. 393, determina que: “se garantizará la seguridad humana a
través de políticas y acciones integradas, para asegurar la convivencia pacífica
de las personas, promover una cultura de paz y prevenir las formas de
violencia y discriminación y la comisión de infracciones y delitos. La
planificación y aplicación de estas políticas se encargará a órganos
especializados en los diferentes niveles de gobierno”
En la Ley de Registro las principales normas atinente son las siguientes :
Art. 11.- Son deberes y atribuciones del Registrador:
b) (Sustituido por la Disposición Reformatoria y Derogatoria a) Inscribir en el
Registro correspondiente los documentos cuya inscripción exige o permite la
Ley, debiendo negarse a hacerlo en los casos siguientes:
1) Si la inscripción es legalmente inadmisible como en el caso de no ser
auténtico el título que se presente o no estar conferida la copia en el
papel del sello correspondiente;
2) Si los impuestos que causan la celebración del acto o contrato o su
inscripción no han sido pagados de acuerdo con la Ley;
48
3) Si el inmueble a que se refiere el acto, contrato o mandato judicial que
debe inscribirse no está situado dentro del Cantón;
4) Si el título o documento que se trata de inscribir tiene algún vicio o
defecto que lo haga nulo;
5) Si el título o documento no contiene los requisitos legales para la
inscripción; y,
6) Si no se ha dado al público el aviso que previamente a la inscripción de
un título o documento prescribe la Ley.
La negativa del Registrador constará al final del título cuya inscripción se
hubiere solicitado, expresando con precisión y claridad las razones en que se
funde.
De la negativa del Registrador se podrá recurrir al Juez competente, quien
luego de examinar la solicitud del interesado y las causas de la negativa,
dictará su resolución, la que será notificada al Registrador en la forma prevista
en el Código de Procedimiento Civil.
Si la resolución ordena la inscripción, no será susceptible de recurso alguno.
Si el Juez negare la inscripción, el interesado podrá interponer el recurso de
apelación para ante la Corte Superior correspondiente, de cuya resolución no
habrá recurso alguno.
En el caso de que la negativa del Registrador se funde en la causal constante
en el ordinal segundo de este artículo, el perjudicado podrá acudir al Tribunal
Fiscal, el mismo que dictará la resolución correspondiente con el estudio de la
petición del interesado y de las razones aducidas por el Registrador.
49
Esta resolución será definitiva y se le comunicará a dicho funcionario en la
forma legal. Si se mandare por el Juez o el Tribunal Fiscal, en su caso, hacer la
inscripción, el Registrador la practicará al ser notificado con la resolución
correspondiente, dejando constancia de ella al efectuar la inscripción.
Llevar un inventario de los Registros, libros y demás documentos
pertenecientes a la oficina, debiendo enviar una copia de dicho inventario a la
Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos, dentro de los primeros
quince días del mes de enero de cada año;
c) Llevar, con sujeción a las disposiciones de esta Ley, los libros denominados
Registro de Propiedad, Registro de Gravámenes, Registro Mercantil, Registro
de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar y los demás que determina la
Ley;
d) Anotar en el Libro denominado Repertorio los títulos o documentos que se le
presenten para su inscripción y cerrarlo diariamente, haciendo constar el
número de inscripciones efectuadas en el día y firmado la diligencia;
e) Conferir certificados y copias con arreglo a esta Ley;
f) Dar los informes oficiales que le pidan los funcionarios públicos acerca de lo
que conste en los libros de la Oficina; y,
g) Los demás que la Ley le imponga.
Por otro lado la misma ley determina en el Art. 25 que están sujetos al registro
los títulos, actos y documentos siguientes:
a) Todo contrato o acto entre vivos que cause traslación de la propiedad de
50
bienes raíces;
b) Toda demanda sobre propiedad o linderos de bienes raíces; las
sentencias definitivas ejecutoriadas determinadas en el Código Civil y en
el Código de Procedimiento Civil;
c) Los títulos constitutivos de hipoteca o de prenda agrícola o industrial;
d) Los títulos constitutivos sobre bienes raíces de los derechos de
usufructo, de uso, de habitación, de servidumbres reales y de cualquier
otro gravamen, y en general, los títulos en virtud de los cuales se ponen
limitaciones al dominio sobre bienes raíces;
e) Los testamentos;
f) Las sentencias o aprobaciones judiciales de partición de bienes, así
como los actos de partición, judiciales o extrajudiciales;
g) Las diligencias de remate de bienes raíces;
h) Los títulos de registro de minas con sujeción a las leyes de la materia;
i) Los documentos que se mencionan en el libro primero, sección
segunda, párrafo segundo del Código de Comercio, inclusive los
nombramientos de los administradores de las Compañías Civiles y
Mercantiles;
j) El arrendamiento, en el caso del Art. 2020 (1903) del Código Civil;
k) El cambio o variación del nombre de una finca rural. El que hace la
variación debe solicitar el registro del nuevo nombre al Registrador
correspondiente, a más tardar dentro de los quince días siguientes a
aquel en que se haya hecho uso en documento público u oficial o en
alguna diligencia o acto público u oficial, del nombre variado o
cambiado.
51
La misma obligación tienen los partícipes de una finca rural, dividida o
partida, en cuanto a los nuevos nombres que impusieren a las partes
que les hayan adjudicado.
Quienes no cumplieren la obligación determinada en este literal,
incurrirán en la multa de doscientos sucres que les impondrá el Juez
correspondiente, cuando por razón de las visitas a la Oficina del
Registro o por cualquier otro motivo tuviere conocimiento de la falta, o el
Tribunal que tuviere el mismo conocimiento, sin perjuicio de llevarse a
efecto el registro de la variación o imposición del nombre, a costa del
que o de los que la hubieren hecho; y,
l) Cualquier otro acto o contrato cuya inscripción sea exigida por la Ley.
1.4.- CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPÍTULO.
De acuerdo con las conceptualizaciones realizadas en la presente
investigación se puede determinar que:
El registro de la propiedad debe realizar las inscripciones que determina la ley
de manera ordenada y cumpliendo con los requisitos exigidos en la ley.
Que al ser al día de hoy una dependencia de los Gobiernos autónomos
descentralizados Municipales, debe existir una coordinación con la información
que se lleva en los departamentos de catastro de cada Municipio.
Se ha podido confirmar la idea a defender, ya que con fundamento en cada una
de estas teorías se ha podido observar lo necesario de establecer un
mecanismo diferente que permita realizar el catastro por título inscrito y no por
censo.
52
CAPÍTULO II. MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA
PROPUESTA.
2.1.- Caracterización del sector, rama, empresa, contexto institucional o
problema seleccionado para la investigación
El problema se investiga en el cantón Babahoyo, Provincia de Los Ríos,
Municipio y registro de la propiedad de la ciudad de Babahoyo, cuyo problema
es la inexistencia de un procedimiento adecuado en la actualización de la base
de datos del catastro municipal y registro de la propiedad, generando
inseguridad jurídica a los usuarios.
2.2.- Descripción del Procedimiento metodológico para el desarrollo de la
investigación
La modalidad de la presente investigación es de tipo cuali – cuantitativa.
Se realizó el análisis cualitativo, ya que se busca determinar los elementos de
un todo y el cuantitativo ya que se desea determinar la cantidad de dichos
elementos, es decir una conjugación de ambas modalidades, lo cual va a
permitir un adecuado análisis del tema en estudio.
2.2.1 Tipo de investigación.
Este tipo de investigación se realizó en base a las siguientes:
53
2.2.2 Población y muestra de la investigación
La muestra de la presente investigación está comprendido por.
Abogados en el libre ejercicio 20
Usuarios del Registro de la Propiedad 20
Catedráticos universitarios 15
Total 45
2.2.3 Los métodos a emplearse son:
Método inductivo.- Este método es aquel en que partiendo de las
observaciones de los fenómenos o hechos jurídicos, elabora los principios que
rigen o deben regir una investigación. En base a este método se podrá
observar los hechos particulares para poder extraer una verdad.
Método Deductivo.- Es el fundado en los principios admitidos generalmente
como ciertos o establecidos previamente cual verdaderos, ya por su evidencia,
ya por su demostración lógica. Es aquel que parte de un conocimiento general
para llegar a lo particular que dimana como consecuencia de aquella.
Método analítico.- es la descomposición de un todo en sus partes realizado
como un proceso mental. Estudio de un caso investigativo de causas y
determinación de efectos, la apreciación de manera sistemática y crítica.
54
2.2.4 Técnicas.
Encuestas.- esta técnica se la ha utilizado para conocer del tema investigado
y se la ha realizado a abogados en el libre ejercicio, usuarios del Registro de la
propiedad, se refiere a la técnica de recolección de datos que utiliza como
instrumento un listado de preguntas que están fuertemente estructuradas y que
recoge información para ser tratada estadísticamente, desde una perspectiva
cuantitativa.
2.2.5 Instrumentos
Cuestionarios.- es la realización de las preguntas que se van a desarrollar en
la encuesta, a través de este se debe enfocar cada una de las interrogantes
acorde con los objetivos planteados.
55
Resultado de las Encuestas
Encuestas realizadas a Abogados en el libre ejercicio, Usuarios del Registro
de la Propiedad, Catedráticos universitarios .
1.- Sabe usted que es el Registro de la Propiedad
a.- Si
B.- No
RESPUESTA FRECUENCIA PORCENTAJE
A 50 100%
B 0 0%
TOTAL 50 100%
20 0 20 100% 0% 100% 0
5
10
15
20
25
a b total
pregunta # 1
Series1 Series2
56
2.- Sabe usted cual es la Función del Registro de la Propiedad.
a.- Si
b.- No
RESPUESTA FRECUENCIA PORCENTAJE
A 50 100%
B 0 0%
TOTAL 50 100%
20 0 20 100% 0% 100% 0
5
10
15
20
25
a b total
pregunta # 2
Series1 Series2
57
3.- Sabía usted que en la actualidad el registro de la Propiedad es una
entidad que depende de los Gobiernos autónomos Municipales.
a.- Si
b.- No
RESPUESTA FRECUENCIA PORCENTAJE
A 50 100%
B 0 0%
TOTAL 50 100%
20 0 20 100% 0% 100% 0
5
10
15
20
25
a b total
pregunta # 3
Series1 Series2
58
4.- Sabe usted de qué forma se lleva a cabo la actualización de las bases
de datos de predios en los Municipios?
a.- Si
b.- No
RESPUESTA FRECUENCIA PORCENTAJE
A 30 60%
B 20 40%
TOTAL 50 100%
20 0 20 100% 0% 100% 0
5
10
15
20
25
a b total
pregunta # 4
Series1 Series2
59
5.- Está de acuerdo en que las actualizaciones en los Gobiernos
autónomos Municipales se las realice a través de censos.
a.- Si
b.- No
RESPUESTA FRECUENCIA PORCENTAJE
A 25 50%
B 25 50%
TOTAL 20 100%
15 5 20 75% 25% 100% 0
5
10
15
20
25
a b total
pregunta #5
Series1 Series2
60
6.-Considera usted que es necesario la aplicación de otro mecanismo que
permita tener información fidedigna para la creación de las bases de
datos de los municipios y Registro de la propiedad
RESPUESTA FRECUENCIA PORCENTAJE
A 40 80%
B 10 20%
TOTAL 20 100%
18 2 20 90% 10% 100% 0
5
10
15
20
25
a b total
pregunta # 6
Series1 Series2
61
7.- Cree usted que la falta de un mecanismo adecuado para la creación de
base de datos en los Registros de la propiedad y catastros genera
inseguridad jurídica a las personas?.
a.- Si
b.- No
RESPUESTA FRECUENCIA PORCENTAJE
A 35 70%
B 15 30%
TOTAL 20 100%
18 2 20 90% 10% 100% 0
5
10
15
20
25
a b total
pregunta # 6
Series1 Series2
62
2.3.- Planteamiento de la Propuesta
Sección tercera
Procedimiento legislativo
Art. 132.- La Asamblea Nacional aprobará como leyes las normas generales de
interés común. Las atribuciones de la Asamblea Nacional que no requieran de
la expedición de una ley se ejercerán a través de acuerdos o resoluciones. Se
requerirá de ley en los siguientes casos:
1. Regular el ejercicio de tos derechos y garantías constitucionales.
2. Tipificar infracciones y establecer las sanciones correspondientes.
3. Crear, modificar o suprimir tributos, sin menoscabo de las atribuciones que la
Constitución confiere a los gobiernos autónomos descentralizados.
4. Atribuir deberes, responsabilidades y competencias a los gobiernos
autónomos descentralizados.
5. Modificar la división político-administrativa del país, excepto en lo relativo a
las parroquias.
6. Otorgar a los organismos públicos de control y regulación la facultad de
expedir normas de carácter general en las materias propias de su competencia,
sin que puedan alterar o innovar las disposiciones legales.
Art. 133.- Las leyes serán orgánicas y ordinarias.
Serán leyes orgánicas:
63
1. Las que regulen la organización y funcionamiento de las instituciones
creadas por la Constitución.
2. Las que regulen el ejercicio de los derechos y garantías constitucionales.
3. Las que regulen la organización, competencias, facultades y funcionamiento
de los gobiernos autónomos descentralizados.
4. Las relativas al régimen de partidos políticos y al sistema electoral.
La expedición, reforma, derogación e interpretación con carácter generalmente
obligatorio de las leyes orgánicas requerirán mayoría absoluta de los miembros
de la Asamblea Nacional.
Las demás serán leyes ordinarias, que no podrán modificar ni prevalecer sobre
una ley orgánica.
Art. 134.- La iniciativa para presentar proyectos de ley corresponde:
1. A las asambleístas y los asambleístas, con el apoyo de una bancada
legislativa o de al menos el cinco por ciento de los miembros de la Asamblea
Nacional.
2. A la Presidenta o Presidente de la República.
3. A las otras funciones del Estado en los ámbitos de su competencia.
4. A la Corte Constitucional, Procuraduría General del Estado, Fiscalía
General del Estado, Defensoría del Pueblo y Defensoría Pública en las
materias que les corresponda de acuerdo con sus atribuciones.
64
5. A las ciudadanas y los ciudadanos que estén en goce de los derechos
políticos y a las organizaciones sociales que cuenten con el respaldo de por lo
menos el cero punto veinticinco por ciento de las ciudadanas y ciudadanos
inscritos en el padrón electoral nacional.
6. Quienes presenten proyectos de ley de acuerdo con estas disposiciones
podrán participar en su debate, personalmente o por medio de sus delegados.
Art. 135.- Sólo la Presidenta o Presidente de la República podrá presentar
proyectos de ley que creen, modifiquen o supriman impuestos, aumenten el
gasto público o modifiquen la división político administrativa del país.
Art. 136.- Los proyectos de ley deberán referirse a una sola materia y serán
presentados a la Presidenta o Presidente de la Asamblea Nacional con la
suficiente exposición de motivos, el articulado que se proponga y la expresión
clara de los artículos que con la nueva ley se derogarían o se reformarían. Si el
proyecto no reúne estos requisitos no se tramitará.
Art. 137.- El proyecto de ley será sometido a dos debates. La Presidenta o
Presidente de la Asamblea Nacional, dentro de los plazos que establezca la
ley, ordenará que se distribuya el proyecto a los miembros de la Asamblea y se
difunda públicamente su extracto, y enviará el proyecto a la comisión que
corresponda, que iniciará su respectivo conocimiento y trámite.
Las ciudadanas y los ciudadanos que tengan interés en la aprobación del
proyecto de ley, o que consideren que sus derechos puedan ser afectados por
su expedición, podrán acudir ante la comisión y exponer sus argumentos.
65
Aprobado el proyecto de ley, la Asamblea lo enviará a la Presidenta o
Presidente de la República para que lo sancione u objete de forma
fundamentada. Sancionado proyecto de ley o de no haber objeciones dentro
del plazo de treinta días posteriores a su recepción por parte de la Presidenta o
Presidente de la República, se promulgará la ley, y se publicará en el Registro
Oficial.
Art. 138.- Si la Presidenta o Presidente de la República objeta totalmente el
proyecto de ley, la Asamblea podrá volver a considerarlo solamente después
de un año contado a partir de la fecha de la objeción.
Transcurrido este plazo, la Asamblea podrá ratificarlo en un solo debate, con el
voto favorable de las dos terceras partes de sus miembros, y lo enviará
inmediatamente al Registro Oficial para su publicación.
Si la objeción fuera parcial, la Presidenta o Presidente de la República
presentará un texto alternativo, que no podrá incluir materias no contempladas
en el proyecto; igual restricción observara la Asamblea Nacional en la
aprobación de las modificaciones sugeridas.
La Asamblea examinará la objeción parcial dentro del plazo de treinta días,
contados a partir de la fecha de su entrega y podrá, en un solo debate,
allanarse a ella y enmendar el proyecto con el voto favorable de la mayoría de
asistentes a la sesión. También podrá ratificar el proyecto inicialmente
aprobado, con el voto favorable de las dos terceras partes de sus miembros.
En ambos casos, la Asamblea enviará la ley al Registro Oficial para su
publicación. Si la Asamblea no considera la objeción en el plazo señalado, se
entenderá que se ha allanado a ésta y la Presidenta o Presidente de la
66
República dispondrá la promulgación de la ley y su publicación en el Registro
Oficial.
Si la objeción fuera también por inconstitucionalidad, se resolverá primero la
objeción por inconstitucionalidad.
EL PLENO:
CONSIDERANDO:
Que, el artículo 169 de la Constitución de la República del Ecuador publicada
en el Registro Oficial Nº 449 de 20 de octubre del 2008 determina que “El
sistema procesal es un medio para la realización de la justicia. Las normas
procesales consagrarán los principios de simplificación, uniformidad, eficacia,
inmediación, celeridad y economía procesal, y harán efectivas las garantías del
debido proceso.
Que, No se sacrificará la justicia por la sola omisión de formalidades.
Que, el art. 11 numeral 2 de la Constitución de la República vigente establece:
“Todas las personas son iguales y gozarán de los mismos derechos, deberes, y
oportunidades. Nadie podrá ser discriminado por razones de etnia, lugar de
nacimiento, edad, sexo, identidad de género, identidad cultural, estado civil,
idioma, religión, ideología, filiación política, pasado judicial, condición socio
económica, condición migratoria, orientación sexual, estado de salud, portar
VIH, discapacidad, diferencia física; ni por cualquier otra distinción, personal o
colectiva, temporal o permanente, que tenga por objeto o resultado
menoscabar o anular el reconocimiento, goce o ejercicio de los derechos. La
ley sancionará toda forma de discriminación. El estado adoptará medidas de
67
acción afirmativa que promuevan la igualdad real a favor de los titulares de
derechos que se encuentren en situación de desigualdad.” Que, el art. 11
numeral 4 de la Constitución vigente dice: “Ninguna norma jurídica podrá
restringir el contenido de los derechos ni de las garantías constitucionales”.
Que, el art.82 de la Constitución de la República del Ecuador dice: “El derecho
a la seguridad jurídica se fundamenta en el respeto a la Constitución y en la
existencia de normas jurídicas previas, claras, públicas y aplicadas por las
autoridades competentes.”
Por las razones expuestas y en el ejercicio de sus facultades constitucionales y
legales, previstos en el Art. 134 numeral 1, de la Constitución de la República
del Ecuador; resuelve expedir la siguiente:
EXPIDASE
LA LEY REFORMATORIA A LA LEY DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Art. 24.- Se llevará también un libro de índice general por orden alfabético de
los títulos o documentos que se inscriban en cada año. Se lo formará a medida
que se vayan haciendo las inscripciones y constarán en él los datos siguientes:
nombres y apellidos de los interesados, naturaleza del acto o contrato que se
haya inscrito, el nombre o denominación del inmueble correspondiente y el
número que corresponde a la inscripción. También se llevara un registro
digital de dichas inscripciones la información obtenida a través de las
inscripciones será emitida de manera mensual el departamento de
avalúos y catastros de cada Municipio, para que se realice un cruce de
información y se obtenga información fidedigna sobre los títulos inscritos
por los usuarios
68
2.4 CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPÍTULO
Gracias a las encuestas realizadas a catedráticos, abogados en el libre
ejercicio y a usuarios del registro de la propiedad conjuntamente con la
constitución y la ley registral se plantea garantizar la seguridad jurídica de las y
los propietarios actualizando la base de datos del catastro municipal y registro
de la propiedad para que ya no sea por censos sino por títulos de propiedad.
69
CAPÍTULO III. VALIDACIÓN Y/O EVALUACIÓN DE RESULTADOS DE SU
APLICACIÓN
3.1.- Procedimiento de la aplicación de los resultados de la Investigación.
Validación.
La evaluación mediante el juicio de expertos, método de validación cada vez
más utilizado en la investigación, “consiste, básicamente, en solicitar a una
serie de personas la demanda de un juicio hacia un objeto, un instrumento, un
material de enseñanza, o su opinión respecto a un aspecto concreto” (Cabero y
Llorente, 2013), de ahí que resulte de gran utilidad en la valoración de aspectos
de orden radicalmente cualitativo, es decir su aplicación está inmersa en
estudios de carácter cualitativo, mas no cuantitativo.
La validación de la presente investigación se la realizo a través del criterio de
expertos esta validación la realizo la ab Mercedes Yance; ex registradora de la
propiedad del cantón Babahoyo, con amplia trayectoria y experiencia en el
ámbito Registral.
Las respectivas cartas de validación se las encontrara en los anexos del
presente trabajo.
3.2.- Análisis de los resultados finales de la investigación.
Al realizarse el análisis de toda la información que se recopilo durante el
proceso de las encuestas se pudo notar que en la actualidad la forma de
realizar a actualización de datos de los departamentos de catastro es a través
de censos, lo cual no garantiza de forma adecuada la seguridad de los
70
usuarios al solicitar información respecto de predios que se encuentran
catastrados, de las encuestas que se han realizado en su mayoría se considera
que los mecanismos aplicados actualmente no son los adecuados, ya que al
realizarse actualizaciones a través de censos que es la forma como se lo
realiza se obtiene información de las personas censadas la cual no es fidedigna
pues en ocasiones estos creen ser propietarios, cuando en realidad solo
mantienen posesiones por mencionar un caso, pero si se coordina un sistema
apropiado para que la información del registro de la propiedad al realizarse una
inscripción pase directamente a las bases de datos de los Departamentos de
Catastro, lo cual a su vez generaría un adecuado cobro en los tributos
municipales.
Se generaría seguridad en los Usuarios tanto en el sentido de las extensiones
de las propiedades, la forma de obtención de la propiedad, y se tendría
información que ayude a determinar quienes se encuentran en proceso de
legalización de los bienes inmuebles.
3.3.- Conclusiones parciales del capitulo
En este capítulo se hace un análisis de todos los resultados alcanzados en la
investigación, así como la validación de la misma, en la cual se establece la
importancia de la reforma a la ley, en afán de encontrar mejoras en la
aplicación de la ley
71
CONCLUSIONES GENERALES
Los cambios que se originaron los últimos meses en cuanto a la
administración de los registros de la propiedad ha propiciado el caer en
cuenta de la descoordinación de datos de entre el departamento de
avalúos y catastro y el Registro de la Propiedad.
En los actuales momentos las municipalidades registran datos de
propiedades o posesiones a través de censos, los cuales hacen que
exista descoordinación en cuanto a la información que manejan estas
dos dependencias.
El Registro de la Propiedad se dedica solamente a registrar los
documentos que solicitan los usuarios sin realizar comparaciones con
los datos del departamento de avalúos y catastro.
72
RECOMENDACIONES
En los actuales momentos existen personas que poseen clave catastral
pero no gozan de la propiedad de un bien, mismo que provoca
controversia por descoordinación de datos, por lo que se recomienda no
otorgar clave catastral hasta que se justifique legalmente la posesión o
propiedad ante el registro de la propiedad.
Se recomienda que el registro de la propiedad previa inscripción o
registro verifique que los datos aparejados en la escritura sean
concordantes con la base de datos del departamento de avalúos y
catastro.
Se recomienda poner en practica la propuesta realizada en este trabajo
investigativo ya que de este modo se evitará la descoordinación de
datos, en dependencias del sector público.
73
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