Unidad II. Estudio de Factibilidad

PROMOCIÓN INMOBILIARIAUNIDAD II. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

I. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

Tiene como propósito asegurar una adecuada y suficiente evaluación de los proyectos inmobiliarios, mediante el análisis de sus aspectos cualitativos y cuantitativos en materia financiera, técnica y de mercado, concluyendo recomendaciones especializadas de respaldo a los órganos resolutorios de crédito de la Institución en forma integral:

• Viabilidad de ejecución de los proyectos financiables.• Calidad y valor de las garantías hipotecarias implícitas.• Evaluación del mercado inmobiliario específico.• Calificación de la Empresa Promotora.• Determinación de riesgos financieros e hipotecarios asociados.• Alcance de las etapas, así como términos y condiciones del financiamiento.

Viabilidad Operacional (referida a la pregunta ¿funcionará?)

Viabilidad Técnica (referida a la pregunta ¿puede desarrollarse?)

Viabilidad Económica (referida a la pregunta ¿generará ganancias?)

http://e-portafolio-katisolano.wikispaces.com/Actividades+semana+4






I. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

A. Factibilidad social y competitividad en el mercado

B. Factibilidad financiera y constitución de las garantías:

C. Factibilidad urbano-arquitectónicas:

A. Factibilidad social y competitividad en el

mercado

Se refiere al perfil de quien va dirigido el proyecto de inversión, así como al mercado potencial y competitividad en el campo.

Este estudio profundiza en lascaracterísticas generales de los inmuebles adesarrollar, determinando su calidad ycorrespondencia a necesidades odemandas reales del mercado bajo cuatrorubros principales:

• Cualidades de Ubicación. • Cualidades de Proyecto Arquitectónico.• Cualidades de Procedimientos Constructivos. • Cualidades de Especificaciones Generales.


mercado

Demanda

proveniente

de:

Demanda

Efectiva de

vivienda al

año:

Ingresos

mensuales de

la demanda

Rango de

precios de

la vivienda

deseada

m2 de

const.Perfil del habitante

Cuautitlán

Izcalli

8,485

habitantes

$3,000 a

$10,000

$300,000 y

$800,000

60m2 a

100m2

Entre 20 y 40 años de edad

Matrimonios sin hijos o con uno

Solteros que inmigran por trabajo

cerca de la zona

Personas solas o divorciadas.

Estudiantes

Madres solteras

Jubilados o de la tercera edad

INFONAVIT

47,695

derecho

habientes

$1,537 a

$5,996$300,000 y

$500,0008,584

derecho

habientes

$6,148 y

$10,761

Ejemplo:

Vivienda en condominio, nivel

medio

Promotor

Inmobiliario

Ubicación en

Cuautitlán IzcalliPrecio m2 const. Características del proyecto

Residencial Eucaliptos DACSA

Av. Hidalgo

#59, Granjas

Lomas de

Guadalupe

$1,180,000.00 130.00

Desarrollo de 48 unidades con

caseta de vigilancia, palapa con

asador, calle de adocreto, servicios

ocultos, cisterna individual, juegos

infantiles. Vivienda de 3 recámaras

y 2 cajones estacionamiento, acabados de lujo.

Privanza Perinorte

SARE

PRIVANZA

Hacienda

Lanzarote mz.

16 lt. 14,

Hacienda del

Parque

$785,000.00

$1,390,000.00

86.75

118.00

Desarrollo de 20 unidades, con

caseta de vigilancia,

estacionamiento visitas, área verde.

Vivienda de 2 y 3 recámaras, 2.5

baños, 2 cajones estacionamiento y área de lavado.

Residencial Valle de Encinos

INMARCA,

SA de CV.

Tito Ortega #14 Lerma

$1,182,655.00

$1,400,000.00

$1,640,000.00

111.00

145.00

167.00

Desarrollo de 228 unidades, con

vigilancia, pista de trotar, alberca,

área de juego, salón de usos

múltiples, estacionamiento visitas.

Viviendas de 3 recámaras, estudio,

cocina equipada, patio de servicio y 1 cajón de estacionamiento


mercado

Vivienda modular en condominio, nivel medioPromotor

InmobiliarioUbicación en

Cuautitlán IzcalliPrecio m2 construcción Características del proyecto

Casa Club Lago

YAJ

CONSTRU

MÓVIL

Calle

Pelícanos

#54, Lago de

Guadalupe

$500,000.00 40.00

Desarrollo de 20 unidades,

con caseta de vigilancia,

alberca privada, áreas

verdes. Vivienda amueblada,

con acabados de nivel

medio, 1 estancia- recámara,

1 baño, 1 oficina, 1 cajón estacionamiento.

Módulo I. Planta y Corte. Casa Club Lago

YAJ

CONSTRU

MÓVIL

Calle

Pelícanos

#54, Lago de Guadalupe

$450,000.00 75.00






medio, 1 estancia, cocina

equipada, 1 recámara, 1

baño, 1 oficina, 1 cajón estacionamiento.

Módulo II. Planta. Casa Club Lago

YAJ

CONSTRU

MÓVIL

Calle

Pelícanos

#54, Lago de Guadalupe

$850,000.00 150.00






medio, 1 estancia- recámara,

1 baño, 1 oficina, 1 cajón estacionamiento.


mercado

• Valida los aspectos presupuéstalesbásicos del desarrollo inmobiliario asícomo de la estructura de lasinversiones programadas por laEmpresa Promotora- con objeto desancionar dos factores de particularimportancia en materia de evaluaciónde proyectos de inversión:

• Inclusión de la totalidad de partidas degasto e inversión requeridas,

• así como validación técnica paramétrica desus montos estimados.

B. Factibilidad financiera y constitución de las garantías


• El Plan de Desarrollo 2007-2012 propicia condiciones para ampliar la inversión en el financiamiento de la vivienda. Así como la bursatilización de carteras y la participación de la banca privada en el otorgamiento de créditos a los diferentes segmentos de la población.

• De 2000 a 2006 dicha participación subió de 0.3% a 9.4%, dirigido fundamentalmente al mercado de vivienda media y residencial.

Ejemplo:


Residencial

Casas o Departamentos de $300,000 en adelante

Beneficios Producto

Valor

mínimo de

la vivienda

% Máximo

de

financiam.

Crédito máximo

Plazo del

crédito

(años)

Tasa Interés

inicialCAT** *Pago por mil

Mensualidad crédito de

$1 millón de pesos

Ingresos del

Solicitante

Mensualidades y

tasa congelada

durante la vida

del crédito

Tasa

Fija$350,000 95%

$3,000,000

15 12.50% 15.20 $13.05 $13,041

Desde $11,000 pesos mensuales

20 13.00% 15.58 $12.44 $12,431

25 13.50% 16.04 $12.37 $12,368

30 13.50% 15.98 $12.17 $12,166

Las aportaciones

al Infonavit se

aplican con

prepagos

reduciendo el

plazo del crédito.

Apoyo

Infonavit

$300,000 95%

15 12.00% 14.63 $12.72 $12,721

Desde $7,000 pesos mensuales

20 12.50% 15.01 $12.09 $12,081

25 13.00% 15.46 $11.99 $11,990

30 13.00% 15.40 $11.77 $11,773

$400,000 100%

15 12.75% 15.47 $13.19 $13,190

20 13.25% 15.84 $12.60 $12,600

25 13.75% 16.31 $12.55 $12,547

30 13.75% 15.25 $12.35 $12,352

Escenarios para el sujeto a crédito dependiendo del monto de la vivienda

• Calidad de ubicación del desarrollo inmobiliario.

• Calidad arquitectónica general de los proyectos.

• Consistencia con el segmento socio-económico prospectado.

• Adecuación a costumbres regionales y condicionantes climáticas.

• Evaluación de procedimientos y especificaciones constructivas.

• Análisis pormenorizado de superficies de construcción.

C. Factibilidad urbano-arquitectónica

C. Factibilidad urbano-arquitectónica

USO DE SUELO H-1667-A H-100-A

Densidad

28.2 habitantes/ha.

6 viviendas/ha.

1667m2 de terreno

bruto/vivienda

1000m2 de terreno neto/vivienda

470 habitantes/ha.

100 viviendas/ha.

100m2 de terreno bruto/vivienda

60m2 de terreno neto/vivienda

Lote mínimo

30m de frente

1000m2 de superficie

1 vivienda/lote mínimo

6m de frente

72m2 de superficie

1 vivienda/lote mínimo

Superficie sin construir 70% uso habitacional

60% uso no habitacional

20% uso habitacional


Superficie de desplante 30% uso habitacional


80% uso habitacional


Altura máxima de

construcción

2 niveles ó

6ml sobre banqueta

3 niveles ó

9ml sobre banqueta

Intensidad máxima de

construcción

0.8 uso habitacional

1.2 uso no habitacional

4 uso habitacional

4 uso no habitacional

Otros A= comercio y servicios mixto

con vivienda hasta 3 niveles

Habitacional Unifamiliar o

Plurifamiliar hasta 60 viviendas

Ejemplo:

Unidad II. Estudio de Factibilidad

Documents

Transcript of Unidad II. Estudio de Factibilidad