Proyecto de tesis HUMARAN - cpsv.upc.edu

HacHacíía una medida integrada del factor de localizacia una medida integrada del factor de localizacióón en la valuacin en la valuacióónnInmobiliaria: El caso de MazatlInmobiliaria: El caso de Mazatláánn

Generalitatde Catalunya

UNIÓ EUROPEAFons Social Europeu

UNIVERSIDADAUTÓNOMA DESINALOA

Director: Doctorando:

Dr. Arq. Josep N. Roca Cladera Dr. Arq. Josep N. Roca Cladera M. en V. Ing. IvM. en V. Ing. Iváán Humarn Humaráán Nahedn Nahed

presentacipresentacióónn I I antecedentesantecedentes I I objetivosobjetivos I I metodologmetodologííaa I I plan de trabajo tentativo plan de trabajo tentativo I I cronogramacronogramaFACT

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CENTRE DE POLÍTICA DE SÒL I VALORACIONS

Agènciade Gestió d'AjutsUniversitarisI de Recerca

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presentación I I antecedentesantecedentes I objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma

Alegoría dela geografía

Extensión territorial municipal: 306.848ha, 5,3% superficie del estado.

Extensión territorial urbana: 6.956ha, 2,27% superficie municipal.

Población: 380,509 habitantes, 54,7 hab/hapresentación I I antecedentesantecedentes I objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma FA

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presentación I antecedentesantecedentes I objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma FACT

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Al contrastar avaluos, se encuentran diferencias apreciables en Al contrastar avaluos, se encuentran diferencias apreciables en los los dictamenes.dictamenes.

••¿¿Que ocasiona estas diferencias?Que ocasiona estas diferencias?••¿¿La ausencia de herramientas metodolLa ausencia de herramientas metodolóógicas normalizadas para el desempegicas normalizadas para el desempeñño del valuador? o del valuador? ••¿¿Una metodologUna metodologíía cienta cientíífica que analice los factores locativos de los bienes inmuebles?fica que analice los factores locativos de los bienes inmuebles?

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Los mercantilistas (siglo XVI a mediados del XVIII):> tierra en función de su riqueza natural riqueza natural

Adam Smith (finales del siglo XVIII):> “riqueza de las naciones”, ‐> valor de usovalor de uso, los privados que buscan su propio interés organizan la economía de manera más eficaz "como por una mano invisible”

Physiocratas (mediados del siglo XVIII):> la riqueza no tiene valor más allá de valor de intercambio.valor de intercambio.eran partidarios del libre comercio y del laissez‐faire

David Ricardo(1772‐1823):> escasez y mano de obra el trabajotrabajo era la unidad de medida exacta para cuantificar el valor

Henry Charles Carey (1793‐1879):> mano de obra , renta, costo de reposicimano de obra , renta, costo de reposicióón n la mano de obra necesaria en virtud de las condiciones existentes para poner nuevas tierras en la misma etapa de productividad

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John Stuart Mill (1806‐1873):>recomendaba que el gobierno valuara el gobierno valuara la tierra urbana y agrícola, y tomara el exceso de valor.Karl Marx (1818‐1883):>“Un mero conglomerado homogconglomerado homogééneo, humano de mano de obraneo, humano de mano de obra”‐>el valor involucra los intereses humanos y el bienestar social.

Escuela Austriaca, fundada por Carl Menger (1840‐1921):> la utilidadla utilidad, clave de la teoría del valor.habían visto sólo un lado del problema, el de los costos;la teoría de la utilidad marginal sirve para completar la teoría clásica del valor

Thomas Robert Malthus (1776‐1834):>oferta y demandaoferta y demandacuando se produce un aumento de la producción de alimentos superior al crecimiento de la población, se estimula la tasa de crecimiento; por otro lado, si la población aumenta demasiado en relación a la producción de alimentos, el crecimiento se frena debido a las hambrunas, las enfermedades y las guerras.

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presentación I estado del arteestado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma

IbnIbnBatutaBatuta

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El principio de sustitución, entendido mecánicamente en su concepción vulgar o inductiva, es un concepto vacío, desde una perspectiva científica.

……y en este camino la utilización de un modelo de regresimodelo de regresióón, de formacin, de formacióón / n / explicaciexplicacióón de precios hedn de precios hedóónicosnicos, basados en un estudio concienzudo y continuado del mercado inmobiliario, es probablemente el instrumento técnico más adecuado ………

La valoración inmobiliaria: ¿ciencia, arte u oficio?

Dr. Arq. Josep Roca CladeraDr. Arq. Josep Roca Cladera

Es precisamente la existencia de externalidades lo que permite explicar exitosamente el preceso de emplazamiento espacialemplazamiento espacial de las actividades.

La teoría de la localización

Dr. Arq. Carlos Marmolejo DuarteDr. Arq. Carlos Marmolejo Duarte

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si el mercado no tiene un comportamiento no tiene un comportamiento perfecto, la aplicación del método de comparación tampoco lo será. Es decir, sí que existen límites al método de comparación, más allá del técnico valuador.

Límites al Método de Comparación

Dr. Arq. Esteve CabrDr. Arq. Esteve Cabréé i Puigi Puig

La teoría general de la localización clasifica en cuatro grupos a los factores que condicionan el emplazamiento de todo tipo de inmuebles urbanos:

accesibilidadaccesibilidadjerarqujerarquíía sociala socialeconomeconomíías de aglomeracias de aglomeracióón y n y externalidades ambientalesexternalidades ambientales

Escuela Alemana de la LocalizaciEscuela Alemana de la Localizacióón W. Isard, E. Moses, E. Hoovern W. Isard, E. Moses, E. Hoover

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presentación I estado del arteI hiphipóótesistesis I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma

Mapa tolemaicoMapa tolemaicode Geografde Geografííaa

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presentación I estado del arteI hiphipóótesistesis I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma

Existen factores hedónicos, explicativos / formativos del valor inmobiliario segmentadosegmentado en la ciudad.

Una modelacimodelacióónn adecuada del comportamiento del valor de mercado, en función de los factores significativos que intervienen en su explicación / formación, aportará una medida integrada, así como, un conocimiento mas objetivo de los mismos. Mejorando la práctica de la valoración, reduciendo la incertidumbre y con ello, la diferencias excesivas de las tasaciones.

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Mapa tolemaicoMapa tolemaicode Geografde Geografííaa

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presentación I estado del arteI I objetivosobjetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronograma

Desarrollar una metodologmetodologííaa específica que permita delimitar la segmentación del mercado inmobiliario en los sistemas urbanos.

Revelar cuáles son los factores claves factores claves que detreminan la formación / explicación del valor de localización, en cada uno de los segmentos de mercado.

Aportar ideasAportar ideas, derivadas de los objetivos anteriores, que permitan establecer factores de localización del mercado inmobiliario de los sistemas urbanos.

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TeledetecciTeledeteccióónn

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AnAnáálisis de datoslisis de datos

AnAnáálisis descriptivoslisis descriptivos ClasificaciClasificacióón espacialn espacial Similitudes y relaciones espacialesSimilitudes y relaciones espaciales

AnAnáálisis emplisis empííricorico AnAnáálisis estadlisis estadíísticostico Peso de los factores de localizaciPeso de los factores de localizacióónn

Fuente de datosFuente de datos

Mercado inmoviliario actualMercado inmoviliario actualColegios de valuadoresColegios de valuadoresAgentes de la Propiedad Agentes de la Propiedad Inmoviliarios (API)Inmoviliarios (API)Instituto Catastral del Estado de Instituto Catastral del Estado de Sinaloa (ICES)Sinaloa (ICES)Sistema para la consualta de la Sistema para la consualta de la informacion censal (INEGI)informacion censal (INEGI)

‐‐Red viariaRed viaria‐‐PoblaciPoblacióón ocupada residenten ocupada residente‐‐Niveles de estudios.Niveles de estudios.‐‐Cantidad, calidad y estado de Cantidad, calidad y estado de conservaciconservacióón de inmueblesn de inmuebles‐‐Nivel de rentaNivel de renta‐‐Usos urbanosUsos urbanos

Elementos a analizarElementos a analizar

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{ }∑=

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jijiji PPH

1

ln ( ) ( )EEEeLC ijijji ///=

AnAnáálisis cuantitativolisis cuantitativo

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Complejidad de la estructura sectorial del tejido econComplejidad de la estructura sectorial del tejido econóómico, la intensidad de mico, la intensidad de uso del parque edificado y la intensidad de uso del tejido urbanuso del parque edificado y la intensidad de uso del tejido urbanoo…………..

Ponderada a: densidad de poblaciPonderada a: densidad de poblacióón, edificacin, edificacióón, medios de transportes, n, medios de transportes, equipamientos urbanos, grandes infraestructuras, serviciosequipamientos urbanos, grandes infraestructuras, servicios…………..

La calidad, estado y antigLa calidad, estado y antigüüedad del parque edificado, calidad del proyecto, edad del parque edificado, calidad del proyecto, tipo de zona, estado de los servicios ptipo de zona, estado de los servicios púúblicos, equipamientos urbanos, blicos, equipamientos urbanos, cercancercaníía al mara al mar…………..

La composiciLa composicióón sectorial del tejido urbano, la estructura de la ocupacin sectorial del tejido urbano, la estructura de la ocupacióón, el n, el nivel de renta del tejido social, la motorizacinivel de renta del tejido social, la motorizacióónn…………..

Grupos de indicadoresGrupos de indicadores

nnRNAmVfVfVfVfkv +++++= .......

33221

•Retorno al SIG construido, aplicando los clclúústeres encontradossteres encontrados.

••ObtenciObtencióón de valores de mercado n de valores de mercado de inmuebles en el área de estudio, que en su caso, se aplicarán métodos residuales, con el objeto de encontrar los valores de mercado del suelo.•Elaboración de una cartografcartografíía del mercadeo a del mercadeo de inmuebles anterior, georeferenciado mediante un SIG.•Utilización de metodologías que nos permitan la modelación de la información, los cuales se definirá en función de los recursos disponibles, como pueden ser:a). mméétodo de variables o precios hedtodo de variables o precios hedóónicosnicosb). mméétodo de redes neuronalestodo de redes neuronales•Determinación de los pesos especpesos especííficos ficos de los factores actuantes en el mercado particular del objeto de estudio, su clasificación y homogenización.

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Imagen deImagen desatsatéélite de Europalite de Europa

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presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo plan de trabajo tentativo I cronograma

TÍTULOAUTOR

AGRADECIMIENTOSRESUMEN (ABSTRACT)

INTRODUCCIÓN

CAPITULO 1CAPITULO 1MARCO HISTMARCO HISTÓÓRICO (ANTECEDENTES)RICO (ANTECEDENTES)

CAPITULO 2CAPITULO 2MARCO TEMARCO TEÓÓRICO, CONCEPTUAL Y LEGALRICO, CONCEPTUAL Y LEGAL

CAPITULO 3CAPITULO 3SITUACISITUACIÓÓN ACTUAL DEL PROBLEMAN ACTUAL DEL PROBLEMA

CAPITULO 4CAPITULO 4PERSPECTIVAS DEL PROBLEMAPERSPECTIVAS DEL PROBLEMA

CAPITULO 5CAPITULO 5RESULTADOS Y CONCLUSIONESRESULTADOS Y CONCLUSIONES

ANEXOSBIBLIOGRAFÍA

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FotografFotografíía aa aéérea de rea de una ciudaduna ciudad

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presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I cronogramacronograma

ACTIVIDADSEMESTRE

1RO

SEMESTRE

2 DO

SEMESTRE

3 RO

SEMESTRE

4 TO

SEMESTRE

5 TO

CONOCER

Recopilación de datos (inducción)

COMPRENDER

Identificación y clasificación

APLICAR

Demostrar la hipótesis

ANALIZAR

Elaboración del mapa

SINTETIZAR

Diseño de aplicación

EVALUAR

Contrastar y valorar su aplicación

REPORTE DE INVESTIGACIÓN

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Imagen SIGImagen SIGUn Sistema de Un Sistema de InformaciInformacióón n GeogrGeográáfica (SIG)fica (SIG)

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presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I bibliografiabibliografia

•Azqueta Oyarsun, Diego (1994), VALORACIÓN ECONÓMICA DE LA CALIDAD AMBIENTAL, McGraw‐Hill.•Achour. (1997), BIENES RAÍCES, ED. LIMUSA, MÉXICO.•Baena, Guillermina; Montero, Sergio. (1999), TESIS EN 30 DÍAS, 16A. ED. Editores Mexicanos Unidos. México. 100 P.•Borrero Ochoa, Oscar A. (2002), AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS, BIBLIOTECA DE LA CONSTRUCCIÓN, BOGOTÁ, COLOMBIA.•Boykin, James PHD, MAI,(2001), VALUACIÓN DE TIERRA: PROCEDIMIENTOS Y ASIGNACIONES DE AJUSTE , PUBLICADO POR EL INSTITUTO DE LA VALORACIÓN, 2001 REVISIÓN DE STEPHEN TRAUB, ASA, CONSEJEROS, NEWBURYPORT DE LA VALUACIÓN DE LA CARACTERÍSTICA DEL MAR.© DEL COPYRIGHT•Cabré i Puig, Esteve. 2006, LÍMITES AL MÉTODO DE COMPARACIÓN (LÍMITES AL MÉTODO DE COMPARACIÓN CON EL MERCADO) TESIS DOCTORAL, BARCELONA, ESPAÑA.•Caridad y Ocerín, J.M.; Brañas Garza, P. De la Paz Marín, M. (2004), ANÁLISIS INTRAURBANO DEL PRECIO DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA EN CORDOBA: LOS BARRIOS MENOS FAVORECIDOS. 1ER. CONGRESO DE LA CIENCIA REGIONAL DE ANDALUCÍA: ANDALUCÍA EN EL UMBRAL DEL SIGLO XXI, ANDALUCÍA.•CONTEO DE POBLACIÓN Y VIVIENDA RESULTADOS DEFINITIVOS (INEGI).•CUADERNOS ESTADÍSTICOS MUNICIPALES DEL ESTADO DE SINALOA.•CUADERNOS DE INFORMACIÓN BÁSICA PARA LA FORMACIÓN MUNICIPAL.•DIRECCIÓN DE PLANEACIÓN DEL DESARROLLO URBANO Y ECOLOGÍA.•Dobner Eberi, Horst Kart. (PRIMERA EDICIÓN, 1983), LA VALUACIÓN DE PREDIOS URBANOS, MÉXICO, DISTRITO FEDERAL, EDITORIAL CONCEPTO S.A.•García Almirall, M. Pilar (1997), LA VALORACIÓ URBANA EN BASE A LES NOVES TECNOLOGIES DE SIG. L'EXEMPLE DE L'HOSPITALET DE LLOBREGAT . Roca Cladera, Josep N. (DIRECTOR) . TESI DOCTORAL . DEPARTAMENT DE CONSTRUCCIONS ARQUITECTÒNIQUES I . UPC.•George f. Bloom, Henry S. Harrison. (1978), APPRAISING THE SINGLE FAMILY RESIDENCE. AMERICAN INSTITUTE OF REAL ESTATE APPRAISERS OF THE NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS.•INEGI, INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA, GEOGRAFÍA E INFORMÁTICA.•Linstone, H., Turoff, M. THE DELPHI METHOD. TECHNIQUES AND APPLICATIONS, ADDISON‐WESLEY, 1975•Mares Tavares, M. (1999), APUNTES DE ANÁLISIS DEL SUELO Y ESTRUCTURAS TERRITORIALES, COM. GUADALAJARA, JAL.•Marmolejo Duarte, Carlos R. (2004), HACIA UNA INTERPRETACIÓN DE LA TEORÍA DE LA LOCALIZACIÓN DE LAS ACTIVIDADES DE OFICINA EN EL TERRITORIO POST INDUSTRIAL: EL CASO BARCELONA. TESI DOCTORAL . DEPARTAMENT DE CONSTRUCCIONS ARQUITECTÒNIQUES I . •Marqués, R. (2001), CRITERIOS PARA VALORACIÓN DE INMUEBLES URBANOS. •Marques Tapia, Mario. (1999), CRITERIOS METODOLÓGICOS PARA LA VALORACIÓN DE INMUEBLES, TOMO I (FUNDAMENTOS DE VALUACIÓN INMOBILIARIA), MÉXICO. •Martínez Las Heras, J L. (1991), CONCEPTO DE VALOR EN LAS VALORACIONES DE INMUEBLES. REVISTA CT/CATASTRO, NO. 3•Martínez Las Heras, J L. (1999), LOS PRINCIPIOS DE VALORACIÓN EN LA ORDEN MINISTERIAL DE 30‐11‐94.» REVISTA CT/CATASTRO, NO. 35, ABRIL•Martins, Fernando Guilherme (1990), NEUBER MARTINS, FABIO GUILHERME, A CONTRIBUÇÃO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES ÀTRIBUTAÇÃO MUNICIPAL. CONGRESO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES (AGOSTO DE 1990, BELO HORIZONTE, BRASIL)

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presentación I estado del arteI objetivos I metodología I plan de trabajo tentativo I bibliografbibliografííaa

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HacHacíía una medida integrada del factor de localizacia una medida integrada del factor de localizacióón en la valuacin en la valuacióónnInmobiliaria: El caso de MazatlInmobiliaria: El caso de Mazatláánn

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