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Principios y criterios de valoración de los bienes inmuebles. Sistemas T E M A

2 de valoración. Métodos de valoración. Comparación con mercado: componentes del valor de mercado. Estudios del mercado inmobiliario: aplicaciones.

BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. SISTEMAS DE LA INFORMACIÓN. GESTIÓN PATRIMONIAL.

Objetivos:

Los principios de valoración en las normas de valoración.

Los criterios de valoración: grupos de criterios económicos y

administrativos; criterios en las normas de valoración; otros criterios

para terrenos rústicos.

Sistemas de valoración: relación con la finalidad de la valoración;

metodologías en función del tipo de propiedad.

Métodos de valoración: clases de métodos según las técnicas utilizadas;

métodos de valoración homologados.

Método de valoración por comparación con mercado: en qué consiste y

cómo se utiliza, metodología simplificada; composición del valor de

comparación con mercado.

Estudios del mercado: métodos de determinación y formación del valor

de mercado; fases; finalidades.

BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 2 1

1. Principios y criterios de valoración de los bienes inmuebles.

Los principios de valoración son los fundamentos en los que se debe basar el trabajo de tasación inmobiliaria.

Los principios señalados por la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras son los siguientes:

Principio de mayor y mejor uso: “El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes

usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.”

Este principio no es sólo una afirmación a priori, sino una conclusión fundamentada en la observación del funcionamiento del mercado inmobiliario.

En efecto, cuando un inmueble es ofrecido en venta, los compradores que tienen la intención de utilizarlo de la forma más intensiva, es decir, de aplicarlo al uso más rentable, están dispuestos a pagar un precio superior. En la puja entre los demandantes surgirá un precio relacionado con el mayor y mejor uso que puede darse al inmueble.

Principio de sustitución: “El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de

similares características sustitutivos de aquél.” Este principio es la base del método de valoración por

comparación, en el que partiendo de una serie de características comunes entre las muestras valoradas de inmuebles que se puedan localizar en el mercado y el inmueble a tasar, y tras la homogeneización necesaria que permita la extrapolación de valores, se obtiene el precio más probable, es decir, el valor, que un inversor o comprador de activos inmobiliarios estaría dispuesto a pagar por el citado inmueble, ya que su sustitución por cualquiera de las muestras obtenidas no representaría ninguna variación significativa para el inversor.

El comprador de inmuebles se decide por aquella de las alternativas que es más ventajosa para él desde el punto de vista


económico, y está dispuesto a pagar la misma cantidad de dinero por los activos que tienen iguales características o que pueden sustituirse unos a otros sin ventajas ni desventajas importantes.

La clave del método de comparación, basado en este principio de sustitución, está en determinar qué inmuebles tienen iguales características y sustitutivos del inmueble objeto de la valoración. Características como la situación y/o el entorno, la ubicación, el tamaño o superficie construida, la orientación, el diseño, la calidad constructiva, las instalaciones, la tipología edificatoria, la edad efectiva del inmueble y el estado de conservación, son decisivos para determinar si dos inmuebles son semejantes.

Para la aplicación práctica del método de comparación basado en el principio de sustitución, es necesario utilizar técnicas de homogeneización que permitan comparar inmuebles que presenten semejanzas en características principales, pero que tengan diferencias en otras características.

Principio del valor residual: “El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un

inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.”

Hay que señalar que este principio no se refiere a los distintos elementos inmobiliarios que forman el inmueble, por ejemplo, un edificio de viviendas puede estar compuesto de viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, etc, las cuales, al dividirse el inmueble horizontalmente, pueden ser objeto de venta independiente, siendo el valor del edificio igual a la suma de los valores de cada una de las fincas independientes. Pero el principio de valor residual se refiere a los factores de producción del inmueble, como pueden considerarse, por ejemplo, el suelo y la construcción. La estimación de los valores del suelo y de la construcción de un edificio construido, a diferencia del caso anterior, es un ejercicio teórico sin referencias objetivas.

La propia Orden fundamenta el método residual de valoración en el principio del valor residual y en el principio del mayor y mejor uso. Al desarrollar dicho método, la Orden se refiere a que esos principios permiten determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar, como el precio más probable que, en el momento de su tasación, pagaría por él un promotor inmobiliario que lo comprara y aprovechara su mejor y mayor uso.

Es decir, la Orden se refiere en el principio de valor residual simplemente a un inmueble (por lo que quedarían incluidos los edificios


terminados), pero al desarrollar el método residual, se limita a un terreno edificable o a un inmueble a rehabilitar.

Principio de anticipación: “El valor de un inmueble que se encuentre en explotación

económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.”

Según este principio, el valor de mercado de un inmueble viene determinado por el valor presente de todas las rentas futuras.

En la práctica del mercado, la cuantía máxima que estará dispuesto a pagar un inversor por un inmueble dependerá de las expectativas de remuneración (renta más revalorización) que piensa obtener en el futuro.

Este principio será la base del método de valoración por capitalización, también llamado de actualización, según el cual, fijada una tasa de rendimiento, el valor de un inmueble es el valor presente de las rentas netas futuras, entendiendo renta en su sentido más amplio, es decir, como renta del alquiler más revalorización del inmueble, como el flujo de caja de una explotación cualquiera en el futuro.

Principio de temporalidad: “El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.” Este principio pone de manifiesto la aceptación de la caducidad de

la valoración inmobiliaria y por tanto, la necesidad de datar cualquier valoración inmobiliaria, establecida explícitamente en algunos casos, como el de las valoraciones hipotecarias, y reconocida tácitamente en los restantes casos.

De esta forma se pretende desligar el valor de un inmueble de las múltiples circunstancias que lo condicionan temporalmente, como, por ejemplo, las fluctuaciones del mercado inmobiliario.

Principio de finalidad: “La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas

de valoración a seguir.” Es decir, la práctica de la valoración inmobiliaria está condicionada

fundamentalmente por su finalidad. Dependiendo de las necesidades y requerimientos de la finalidad, los criterios, métodos y valores a establecer serán unos u otros.

Por ello es necesario indicar la finalidad en toda valoración, a fin de evitar interpretaciones erróneas que pudieran perjudicar a terceros.


La Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, además de los anteriores, señala los siguientes principios:

Principio de probabilidad: “Ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se

elegirán aquellos que se estimen más probables.” Según este principio, deberán excluirse de las hipótesis de

valoración aquellos escenarios que sean poco probables o que no sean razonables, en relación no sólo a la determinación de los usos, sino también a las circunstancias económicas, valores de coste y venta, condiciones y periodificación de cobros y pagos, márgenes operativos y, en general, todas las determinaciones que influyen en el valor.

Principio de proporcionalidad: “Los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada

teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.”

Principio de prudencia: “Ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente

probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación. Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de esta Orden”. Dichas finalidades son: garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores; cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras; y determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.

En este principio la prudencia no significa que haya que valorar a la baja, sino con coherencia dentro de la realidad del mercado inmobiliario de que se trate, en la fecha de la valoración y con la información más amplia que se disponga del mismo.

El principio del mayor y mejor uso no es contradictorio con el principio de prudencia. Mientras que el principio del mayor y mejor uso se refiere a parámetros objetivos de la valoración como usos, edificabilidades, rendimientos, etc, estableciendo que deben tomarse aquellos que proporcionan mayor valor, el principio de prudencia se refiere a los diferentes escenarios de la valoración, como ritmos de ventas, de coyuntura económica o de financiación, de plazos de ejecución


y gestión, etc, estableciendo que el tasador debe elegir el escenario más probable y, en caso de haber varios escenarios igual de probables, el escenario que dé como resultado un menor valor.

Principio de transparencia: “El informe de valoración de un inmueble deberá contener la

información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.”

Dentro de la información de mercado necesaria se incluyen las referencias concretas que permitan la localización y la comprobación de las muestras utilizadas.

Cuando se utiliza alguno de los métodos residuales de valoración de suelo, el valor de mercado es uno de los parámetros básicos del proceso, y para su determinación es necesario utilizar el método de comparación con el mercado. Para la utilización del método de comparación, basado en el principio de sustitución, es necesario el cumplimiento de este principio de transparencia, que implica la necesidad de incluir un número mínimo de muestras, debidamente referenciadas y de citar las fuentes necesarias para que puedan ser localizadas.

Además, las valoraciones urbanísticas, tanto si forman parte de un dictamen pericial, como de un instrumento de gestión urbanística, deben someterse a este principio de transparencias, incluyendo todas aquellas explicaciones que permitan su fácil comprensión y detallando las hipótesis y documentación utilizadas.

En cuanto a los criterios de valoración, una vez definida la finalidad de la valoración, debe realizarse la elección del aspecto que ha de considerarse para valorar el inmueble en cuestión, bien bajo un criterio estrictamente económico, o bien bajo un criterio administrativo (que tendrá también sus aspectos económicos matizados por las correspondientes normas)

Por tanto, se distinguen dos grandes grupos de valoraciones inmobiliarias:

1. Las valoraciones fundamentadas en criterios estrictamente económicos.

2. Las valoraciones fundamentadas en alguna normativa impuesta.


Las primeras son valoraciones de carácter científico y las segundas son de carácter administrativo, supeditado a las exigencias jurídicas de cada momento.

Dentro de ambos grupos de criterios se pueden distinguir los siguientes:

1. Criterios económicos: Criterio del valor de mercado Criterio del coste de producción

2. Criterios administrativos: Criterio del valor máximo legal Criterio del valor de tasación Criterio del valor urbanístico Criterio del valor catastral

La Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, estableció los siguientes criterios de valoración que, aún después de su derogación, pueden considerarse aplicables:

1. Valor de mercado (VM)

Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.

2. Coste de reemplazamiento-reposición (CR)

2.1 Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar,

en la fecha de la valoración, un inmueble por otro nuevo de

sus mismas características.

2.2 Neto o actual (CRN): Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y

funcional del inmueble en la fecha de la valoración.


3. Valor máximo legal (VML)

Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección

pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

4. Valor de tasación (VT) Es el valor de un inmueble que la normativa específica de cada tipo

de inmueble establece como tal.

De estos criterios, el del valor de mercado y el del coste, son criterios estrictamente económicos, mientras que el del valor máximo legal y el del valor de tasación, son criterios administrativos.

El criterio del valor de mercado es el que se emplea en la mayor parte de las valoraciones inmobiliarias.

Para su aplicación se requiere un conocimiento preciso del entorno en el que se encuentra el objeto de la valoración, y es imprescindible la utilización de una metodología justificada, ordenada y precisa.

El criterio del coste se basa en el concepto de coste de producción como la suma de todos los gastos e inversiones necesarios que debe realizar una persona o empresa para producir o construir un determinado bien.

Este criterio se utiliza para calcular el valor de un edificio tanto si se va a construir, como si se va a reponer, reemplazar, o si ha sufrido un proceso de deterioro o ha desaparecido totalmente.

La valoración de los daños producidos en un edificio, como pueden ser los ocasionados por los agentes atmosféricos, incendios, derrumbes parciales, etc., se determinará calculando los gastos que se originarían para su reconstrucción total y efectiva, hasta que tuviese las mismas características físicas y de utilidad funcional que tenía antes de la agresión o siniestro. Si el daño afectara a la totalidad del edificio y fuera irreparable, el valor coincidirá plenamente con el valor total del edificio, salvo los gastos que fueran necesarios para la retirada de escombros y similares.

En el desarrollo del método del coste, los materiales y la tecnología empleados en la construcción o reconstrucción del inmueble han de referirse al momento en el que se realice la valoración.

El criterio del valor máximo legal se basa en que existen disposiciones legales que asignan un valor máximo legal a los inmuebles


construidos al amparo de dichas normas, por encima del cual no es posible su valoración, y al que ha de limitarse el tasador en su informe.

La valoración de viviendas de precio oficial, de precio tasado, de precio concertado, y otras que tengan su precio regulado, debe realizarse con metodologías de cálculo propias que determinan el valor en venta y la renta de dichas viviendas, y establecen las cláusulas limitativas de su valor de transmisión, plazos de venta y alquiler.

En cuanto al criterio del valor de tasación, la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, establece la siguiente definición de valor de tasación:

Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.

Las finalidades de la tasación, según la misma Orden, son las siguientes:

a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores.

b) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras.

c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.

d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.

El valor de tasación se determina, según esta Orden, calculando los diferentes tipos de valores que deben calcularse para un inmueble, y eligiendo el menor de ellos.

Por ejemplo, en el caso de un inmueble ligado a una actividad económica, se deberá calcular el valor por comparación con el mercado, el valor de actualización de rentas y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de dichos valores.

Dentro de los criterios administrativos se encuentra el criterio urbanístico, según el cual se obtenían el valor inicial y el valor urbanístico establecido en algunas leyes urbanísticas desde 1954, hasta


que la Ley 6/1998, sobre régimen del suelo y valoraciones, abandona los criterios administrativos en beneficio del establecimiento de un criterio económico para obtener el valor del suelo, independientemente de su clasificación urbanística.

Mediante el criterio del valor catastral, se obtiene el valor catastral, que es objeto de desarrollo en otros temas.

Otros criterios de valoración, utilizados fundamentalmente para valorar terrenos rústicos, son los siguientes:

Criterio del valor de transformación: escasamente empleado, pues su aplicación más generalizada consiste en determinar la conveniencia de una determinada transformación sobre el bien objeto de valoración; el coste de transformación como la diferencia entre el valor de mercado más probable del bien transformado y el coste total de esa transformación.

Criterio del valor de sustitución: muy útil para la valoración de algunos bienes, pero que presenta una problemática intrínseca que requiere que su aplicación se realice por profesionales y que las conclusiones de la valoración se sustenten en parámetros incuestionables: se fundamenta en la determinación del valor de un bien a través de otro que pueda sustituirlo de manera lógica, real y racional, de tal forma que esté capacitado para desarrollar sus mismas funciones.

Criterio del valor de capitalización-actualización: empleado de forma generalizada y contemplado en abundantes normas de distinto tipo; se basa en el hecho de que el valor de un bien puede calcularse como la suma de todas las rentas, presentes y futuras que origine, debidamente capitalizadas.

Criterio del valor complementario: ampliamente empleado en las valoraciones realizadas como consecuencia de la incoación de expedientes de expropiación forzosa que afecten a parcelas rústicas o a inmuebles urbanos; se fundamenta en la diferencia existente entre el valor de un bien en su conjunto y el valor que tendría después de eliminar una porción del mismo, existiendo o no continuidad geográfica entre ambos.


Criterio de los dos extremos: su uso no está muy generalizado, pues no siempre puede aplicarse, y cuando se emplea suele simultanearse con otros criterios; responde a una realidad del mercado que se manifiesta entre la proporcionalidad existente entre una variable explicativa y el valor que toma el bien en unas condiciones de oferta y demanda pura (por ejemplo: a mayor rendimiento, mayor valor; a mayor lejanía del centro de la ciudad, menor valor, etc.), es decir, se trata de establecer relaciones simples entre las variables endógenas buscadas y las exógenas conocidas, principalmente cuando no se dispone de una muestra de inmuebles suficientemente densa que anime al tasador a elegir otros criterios.

2. Sistemas de valoración.

Los sistemas de valoración se refieren a los conjuntos de criterios y métodos de valoración aplicables en función de la finalidad de la valoración.

El resultado de la valoración varía en función de la finalidad con que se haya realizado, es decir, un bien puede tener distintos valores dependiendo de la finalidad que se haya perseguido en su proceso de valoración. Por tanto, no debe realizarse una valoración a efectos de expropiación, catastrales, de transmisiones patrimoniales, hipotecarios, etc., aplicando los mismos criterios y métodos, sino que debe tenerse en cuenta la finalidad de esa valoración para poder elegir con precisión el método a emplear; de esta forma se consigue que el valor final del bien se ajuste a la realidad objetiva de la valoración realizada.

Conforme recoge McMichael, en muchas ocasiones, la metodología de valoración aplicable está condicionada por el tipo de propiedad que va a ser valorada. En este sentido, se pueden diferenciar tres grandes grupos de propiedades:

1. Propiedades no destinadas a producir renta. 2. Propiedades destinadas a producir renta. 3. Propiedades de utilidad pública.


Para las propiedades no destinadas a producir renta suele emplearse un proceso de comparación con otros de similares características, si se trata de un solar. Si es un edificio hay que añadirle el valor de la construcción, calculando su coste de reposición corregido en función de los parámetros arquitectónicos (antigüedad, estado de conservación, depreciaciones, etc.) y de los parámetros particulares (deseo de poseerlo, vistas, etc.)

Para las propiedades destinadas a producir renta, la valoración se hará capitalizando la renta obtenida de la misma y analizando la permanencia en el tiempo. Esta renta puede conocerse directamente por estar alquilado el bien o habrá que calcularla en función de los ingresos, gastos y beneficios que produzca o pueda producir.

Al realizar una valoración por este método hay que tener en cuenta la capacidad potencial del inmueble, sobre todo si se trata de fincas agrícolas que en algunas ocasiones no presentan el aprovechamiento óptimo y la renta está muy por debajo de sus posibilidades. Un caso extremo es el de las parcelas rústicas que rodean a los cascos urbanos y que no están cultivadas, a pesar de poder estarlo, lo que aproxima su renta a cero. En estos casos es necesario considerar su aptitud productora y modificarla en función de sus futuras expectativas positivas o negativas.

Las propiedades de utilidad pública se podrían considerar como un caso particular del grupo de las propiedades no destinadas a producir renta, pues el método valorativo es similar, diferenciándose básicamente en que no existe un mercado de compraventa libre de estos bienes y, por tanto, no se pueden cotejar los resultados sin realizar estudios de mercado previos.

3. Métodos de valoración.

Clases de métodos de valoración según las técnicas utilizadas.

Según las técnicas utilizadas, se pueden distinguir dos grupos de métodos de valoración:


1. Métodos basados en técnicas comparativas.

El fundamento de las técnicas comparativas consiste en comparar el activo inmobiliario objeto de la tasación con otros inmuebles de semejantes cualidades o características de los que se conoce el precio. Estos inmuebles, que desempeñan el papel de testigos, se obtienen en el mercado inmobiliario. El objetivo es obtener el valor de mercado del inmueble a valorar.

La valoración se efectúa en base a uno o varios signos externos, también llamados variables exógenas o explicativas.

Dentro de los métodos basados en técnicas comparativas se encuentran los siguientes:

Métodos sintéticos. Método del análisis de regresión simple o múltiple. Método beta.

2. Métodos basados en técnicas analíticas.

El fundamento de las técnicas analíticas consiste en utilizar modelos matemáticos, más o menos sofisticados, para determinar en unos casos el coste del edificio, y en otros casos, el valor de mercado del inmueble, partiendo de ciertos datos o hipótesis económicas.

Dentro de los métodos basados en técnicas analíticas se encuentran los siguientes:

- Método del coste de reemplazamiento o reposición. - Métodos del valor residual, estático o dinámico. - Método de actualización de rentas.

Métodos de valoración homologados.

Los cinco métodos de valoración generalmente aceptados, habitualmente utilizados por los tasadores inmobiliarios y recogidos por las Normas Europeas de Valoración, están también contemplados y desarrollados en las normas de valoración de garantía de las Órdenes Ministeriales, aunque las denominaciones no sean idénticas.


En la legislación urbanística, leyes estatales y autonómicas, reglamentos, normas técnicas de valoración catastral y otras disposiciones legales, se indican a menudo, o se hace referencia a métodos o sistemas de valoración que pueden asimilarse a los que se contienen en la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Dicha Orden desarrolla los métodos a seguir para obtener los valores de cuya comparación se obtendrá el valor de tasación, en función del tipo de inmueble, de las características de su mercado, del régimen de propiedad y tenencia y de sus posibilidades en el mercado inmobiliario

Los métodos desarrollados son los siguientes:

1. Método del coste:

- Valor de reemplazamiento bruto (VRB) - Valor de reemplazamiento neto (VRN) - Coste de reposición depreciado, en la Normas Europeas de Valoración (CRD)

2. Método de comparación con el mercado.

3. Método de actualización de rentas.

4. Método residual

- Método residual dinámico (para análisis de inversiones con valores esperados)

- Método residual estático (para análisis de inversiones con valores actuales)

En los métodos de actualización de rentas y residual dinámico, se utilizan las técnicas del valor actual neto a través del método del flujo de caja descontado (DFC).


4. Comparación con mercado: componentes del valor.

El método de valoración por comparación con mercado se basa en el principio de sustitución y es aplicable a toda clase de inmuebles.

Consiste en estimar el valor de un inmueble sobre la base de datos de venta de propiedades parecidas. Resulta imprescindible disponer de una base de datos de inmuebles parecidos al que se trata de valorar, en la que figuren los precios que se hayan alcanzado, ya sean precios de transmisiones o precios de ofertas en circunstancias de libre competencia y de transparencia. También es necesario que de los datos disponibles se tenga suficiente información sobre su ubicación precisa y sus características principales, y que se conozcan las circunstancias que influyen en el valor.

Este método de comparación con mercado es el más objetivo, ya que no presupone comportamientos racionales de propietarios, inquilinos, compradores, vendedores, usuarios, etc., sino que se basa en la observación de lo que en realidad sucede en el mercado.

La observación debe contemplar precios actuales (referidos al momento a que se refiere la tasación) y también debe contemplar tendencias de precios, pero especialmente debe referirse a la relación entre los componentes de los inmuebles que influyen en su valor en el mercado y ese valor.

Las características endógenas que explican el valor de mercado de un inmueble pueden ser muy diversas y son variables en el tiempo y en el espacio.

La utilización del método de comparación requiere que el tasador conozca por su propia experiencia, o por investigación directa, esas características y los mecanismos que permitan explicar la formación del precio en el mercado.

La normativa que regula las valoraciones para el mercado de garantía, obliga al tasador, para determinar el valor de mercado, a efectuar una investigación en la que se deben describir las características del segmento de mercado relativo a los inmuebles comparables con el que es objeto de tasación. La segmentación debe hacerse en primer lugar según los siguientes criterios:


- localización - uso - tipología

Y puede resumirse en los siguientes apartados:

- oferta: - edificios terminados - edificios en construcción

- demanda: - características y nivel de renta - intensidad de la demanda

- precios actuales de venta al contado o de alquiler: - más frecuentes - intervalo de variación

- expectativas: - oferta y demanda - revalorización

La metodología simplificada del método de comparación es la siguiente:

1. Realizar un estudio de mercado: - obtener información de campo representativa - recopilar las bases de datos inmobiliarias disponibles - completar el estudio de mercado de acuerdo con el

objeto de la valoración 2. Verificar la información: consiste en la depuración de las

muestras, asegurando que se trata de precios reales de transacciones al contado o precios de ofertas firmes, corregidos en función de la fecha, eliminando los valores que se observe que distorsionan o los que resulten anormales; una vez verificada la información, se deben realizar las fichas definitivas de las muestras-testigo que se utilizarán en la comparación.

3. Estratificación de las muestras: consiste en la selección de las muestras ciñéndose a criterios de

- superficie - uso - tipología - antigüedad - calidad de la edificación


4. Comparación del inmueble con las muestras, con los ajustes necesarios: se deben transformar los datos utilizando métodos de homogeneización (o de regresión simple o múltiple) para hacerlos comparables; en la homogeneización se tendrán en cuanta la fecha de los datos y las diferencias o analogías entre los inmuebles que se tienen como muestras y el inmueble que se va a tasar.

5. Reconciliación de los valores corregidos con los obtenidos. 6. Determinación del valor de mercado por comparación, VM: será

el valor resultante de la conciliación anterior, a aplicar al objeto de la tasación, neto de gastos de comercialización y previa deducción de las servidumbres y limitaciones de dominio que recaigan sobre él y que no se hubieran tenido en cuenta.

7. Ajuste del valor, en su caso, y previa consulta de datos e índices oficiales publicados, determinación del valor de mercado ajustado (VMA)

En la información de mercado se ha de tener en cuenta: - que es el elemento más importante de la valoración, ya

que aporta los datos para comparar - que es un elemento estadístico, por lo cual, cuanto

mayor sea el número de testigos, mayor será la exactitud de la información de mercado, es decir, cuantas más sean las muestras obtenidas y más abundante la información sobre ellas, mayor fiabilidad ofrecerá la información

- que es un elemento cualitativo, por lo cual, cuanto mayor sea la información sobre las condiciones de los testigos, mejores serán los resultados de la homogeneización posterior necesaria, es decir, cuanto mayor sea la semejanza entre los testigos y el inmueble a valorar, más significativa será la información contenida

Composición del valor de comparación con el mercado.

El valor de mercado puede referirse a edificios o elementos de edificios, o a terrenos y otros suelos. En el caso de los edificios, el valor de mercado incorpora todas las inversiones, costes y gastos del proceso inmobiliario, incluidos los gastos financieros, los gastos comerciales y el beneficio del promotor.


Aceptando la definición de valor de la Orden de 30 noviembre de 1994, y sin olvidar que debe obtenerse por comparación según la metodología establecida, conceptualmente puede considerarse el valor de mercado como la suma de todos aquellos valores, costes y gastos que intervienen en su formación, siempre y cuando incluyamos entre los costes y gastos todas las inversiones necesarias (comprendiendo la comercialización, la financiación y los beneficios).

Los cuatro componentes fundamentales del valor de mercado son:

- el valor de mercado del suelo - el coste de la construcción y los gastos inherentes a ella - los gastos de la promoción inmobiliaria - el beneficio del promotor

El valor de mercado del suelo y el coste de la construcción forman parte del Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB), los gastos de la promoción inmobiliaria comprenden los gastos que corresponden al VRB y otros que no corresponden a dicho valor, como los gastos comerciales y financieros.

Resulta aconsejable trabajar en valores unitarios, es decir, valor por metro cuadrado construido o construible.

Es imprescindible mantener, a lo largo de todo el proceso, el criterio sobre la unidad que se va a utilizar para la valoración: metro cuadrado útil, metro cuadrado construido, o metro cuadrado construido incluyendo la parte proporcional de zonas comunes.

Es frecuente que en el mercado algunos valores se expresen en cualquiera de esas tres unidades, y es necesario no confundir los valores asignados a unas u otras, haciendo en su caso las conversiones correspondientes.

Los componentes que intervienen en el valor de mercado o en la formación del precio de venta de una promoción o de un inmueble, y las correlaciones que se establecen entre ellos, son los siguientes:

VM= [F] + [CEM + GG+ BC] + [INR+ H+ T+IQT +SD +GA] + [GC +GF] + [BP]

y puesto que se ha definido el Valor Reemplazamiento Bruto de la siguiente forma:


VRB= [F] + [CEM + GG+ BC] + [INR+ H+ T+IQT +SD +GA]

es decir, en resumen:

VRB= F +CC + GP

Sustituyendo el VRB en la fórmula del VM, ésta queda así:

VM= VRB + GCF +BP

donde:

F es el valor de mercado del suelo, o valor unitario de repercusión de suelo

CC es el coste de la construcción, considerado como el necesario para realizarla o coste de ejecución por contrata, incluyendo además el coste de ejecución material (CEM), los gastos generales del constructor (GG) y su beneficio industrial (BC)

En el caso de inmuebles a rehabilitar, será la suma del coste estimado para el edificio terminado previo a la rehabilitación de los elementos que se mantengan, más el coste de ésta.

GP es la suma de todos los gastos necesarios para edificar. Comprende:

INR= Impuestos no recuperables o aranceles H= Honorarios técnicos

T= Coste de licencia de obras y tasas de la construcción GA= Gastos de administración del promotor

IQT= Inspecciones y control técnico SD= Seguro decenal y otros seguros necesarios

Todos los gastos generales de la promoción (GP) deben ser evaluados, en función de las ratio medias que para una promoción como la que se analiza, en el lugar y en el momento temporal de que se trate, se utilicen en el mercado inmobiliario, y normalmente son resumidos en porcentajes sobre la inversión en el suelo y construcción; en raros casos son inferiores al 12% sobre la suma del valor del suelo y de la construcción (en promociones medianas y pequeñas oscila entre el 15% y el 20%).

Dichos gastos generales de la promoción (GP) forman parte del VRB del edificio.


Los gastos financieros (GF) y los gastos de comercialización, marketing y publicidad (GC), no se incluyen en el valor de reposición y forman parte del margen bruto de la promoción (es decir, de lo que antiguamente se había llamado el coeficiente de mercado “K”, actualmente en desuso, que expresa el cociente entre el valor de mercado y el valor de reemplazamiento)

En el valor final del producto inmobiliario terminado, VM, e incluyen además de los componentes del VRB, los siguientes:

[GC +GF] + [BP]= GCF +BP

Los gastos financieros (GF) y de comercialización (GC) del promotor o de la promoción, son difíciles de evaluar y deben establecerse en función de:

- las condiciones de financiación - la liquidez el promotor - la capacidad organizativa del promotor - la profesionalidad del promotor

Estos gastos pueden oscilar entre el 2% y el 15% de la inversión total, aunque en algunas promociones pueden ser prácticamente nulos (operaciones que no necesiten financiación ni comercialización), o superar ampliamente ese porcentaje (en operaciones que precisen mucha financiación, o en las que, por el tipo de producto y la zona, la comercialización sea más costosa)

Los gastos financieros (GF) se producen por la constitución de hipoteca (incluyen intereses, avales y descuentos)

Los gastos de comercialización (GC) son en autoconstrucción nulos, en obra nueva de primera residencia entre el 3% y el 5%, en obra no nueva de primera residencia del orden del 5%, y en otro tipo de productos estos gastos son muy variables.

También debe incluirse el beneficio del promotor (BP), que dependerá, además de lo anteriormente considerado, de lo siguiente:

- las expectativas de ganancia y del plazo de recuperación de la inversión

- las condiciones del mercado - la coyuntura financiera - el riesgo de la operación


Para su evaluación debe atenderse a las circunstancias del mercado, en el momento en que se realiza la valoración, en el lugar donde está emplazado el inmueble y referidas al uso correspondiente, y adoptarse los ratios medios que un promotor de tipo medio adoptaría más probablemente para una promoción de ese tipo.

En cualquier caso, la estimación del beneficio del promotor será la que corresponda a la tasa libre de riesgo más la prima de riesgo de la inversión.

La tasa libre de riesgo se corresponde con la rentabilidad de la Deuda Pública a un plazo medio (equivalente al de la operación inmobiliaria)

La prima de riesgo depende del mercado y del producto inmobiliario de que se trate. La prima de riesgo del mercado depende de las expectativas de equilibrio entre oferta y demanda, es decir, de la evolución del mercado en el lugar en donde se realiza la operación. La prima de riesgo de producto depende, lógicamente, del tipo de producto inmobiliario, entendiéndose que se estará entre las ratios medias del sector.

En circunstancias normales, las primas de riesgo mínimas de mercado se corresponden con mercados muy estables y seguros (centros de las ciudades con ubicaciones en los que los volúmenes de nueva construcción son relativamente escasos), y con usos cuya venta a precio previsible está muy asegurada (como viviendas de protección pública o de precio concertado). En el resto de las situaciones, las primas de riesgo suelen ser algo superiores a las mínimas.

La suma de la tasa libre de riesgo y las primas de riesgo constituyen la tasa de actualización de la operación inmobiliaria que actuará en función del tiempo que se precise para realizarla.

El método de valoración por comparación con mercado no pretende indagar en el margen bruto del promotor, ni en sus gastos financieros o comerciales, sino que trata directamente de buscar el valor final que incluye todos los componentes anteriormente citados, sin necesidad de determinarlos separadamente.


5. Estudios del mercado inmobiliario: aplicaciones.

Las distintas metodologías aplicadas a las técnicas de valoración inmobiliaria comportan una opción previa por parte del valorador que integra muchas veces un innegable componente subjetivo. Las referencias al valor de mercado, como parámetro más o menos objetivo u homogéneo, vienen progresivamente imponiéndose en la práctica y tienen fiel reflejo en la normativa técnica aplicable.

Son cada vez más frecuentes los trabajos de investigación en torno a los aspectos metodológicos o estadísticos de los estudios de mercado, así como los que tienen por objeto los distintos factores que inciden en la formación del precio de los inmuebles y en su comportamiento, que ponen de relieve la preocupación existente en este ámbito del conocimiento.

Cuando se trate de determinar el valor de mercado, es decir, el precio más probable a que puede venderse el bien inmueble, se aplicara el método de comparación con el mercado, con prioridad a los demás métodos, en todos los casos.

Si la utilización de este método no fuera posible por carecer de muestras comparables o por no existir un mercado representativo, se calculara el valor por el método de actualización de las rentas, en el caso de inmuebles en explotación y por el método residual en el caso de suelos.

Los valores vienen muy frecuentemente influenciados por la finalidad o el objeto que persiguen y en función de esas razones se han planteado diversos procedimientos teóricos encaminados a determinar el comportamiento del mercado y a analizar las motivaciones que pueden influir en la determinación de los precios.

Ponderar esas motivaciones e incluso cuantificarlas ha sido la finalidad de muchos estudiosos en busca de un procedimiento con suficiente generalidad.

En definitiva, el valor de mercado se alcanza en un equilibrio entre la oferta y la demanda, pero ambas son muy variables en el tiempo y se


hallan afectadas por factores externos que las condicionan y alteran sustancialmente.

El tasador, muy frecuentemente, acude al conocimiento del comportamiento del mercado en un determinado instante y mediante criterios de comparación, determina o más bien estima, el valor del bien que se somete a su consideración por comparación con otros bienes de similares características y en similares condiciones, que están recogidos dentro de los estudios de mercado inmobiliario.

Los estudios de mercado se pueden hacer de viviendas, de inmuebles en alquiler, de inmuebles en venta, de suelo, etc. En todos ellos el procedimiento del estudio es prácticamente el mismo y solamente puede cambiar el diseño de la ficha donde se recojan los resultados de la encuesta, es decir, las características de los bienes inmuebles objeto del estudio de mercado.

El estudio de mercado se centra en el análisis cuantitativo de los problemas sustanciales referentes a las ventas y alquileres de los inmuebles en la localidad sometida a estudio. Consiste, en una primera fase, en la recopilación de información, y en una segunda fase, en el análisis de dicha información a fin de inducir los problemas relativos a la actividad del sector inmobiliario, para lograr definir los precios medios del mercado de uno o unos determinados productos e incluso del comportamiento del resto y aun más, del comportamiento de los agentes intervinientes, es decir, del vendedor y del comprador, consumidor o usuario.

Para la construcción del estudio de mercado se siguen una serie de fases:

1. Obtención y tratamiento de la información de mercado.

La elección de la muestras debe hacerse de forma que abarque el conjunto de tipos o clases de inmuebles que se quieran valorar. Tiene que ser una información representativa de la totalidad del parque inmobiliario y tal que el número de elementos de la muestra permita acotar el error esperado por debajo de los límites que se consideren oportunos. El tratamiento de la información consistirá en la depuración de la misma, ya que un conjunto de datos no resulta siempre fiable ni representativo del funcionamiento normal del mercado.


2. Elaboración del modelo matemático.

Se trata de elegir un modelo explicativo de la formación de los precios en el mercado de que se trate, en función de las características relevantes de los inmuebles. Existen distintos modelos:

Medias aritméticas.

Si la muestra obtenida es suficientemente representativa y los valores son suficientemente comparables, puede aplicarse el criterio de la media aritmética simple, como el resultado que se obtiene al dividir la suma de los resultados u observaciones parciales por el número de dichas observaciones o muestras.

Se puede utilizar la media aritmética ponderada cuando se quiere tener en cuenta el peso de las superficies de las muestras dentro de la ecuación.

Regresión múltiple.

La regresión múltiple es la expresión más inmediata del Método Hedónico, y en ella se trata de poner el valor en función de las variables identificables por compradores y vendedores, como son la superficie, la categoría constructiva, la antigüedad, etc., mediante una ecuación sencilla, de tipo lineal, exponencial, cuadrática, etc.

Las modalidades más utilizadas para el mercado inmobiliario son:

Regresión aditiva. Relaciona las variables con el valor mediante la ecuación de una línea recta en el espacio de “n” dimensiones, siendo “n” el número de variables. La contribución de cada variable al valor es bastante clara al añadirse mediante una suma a las demás.

Regresión multiplicativa. Hace lo mismo que la anterior, pero esta vez la ecuación corresponde a una línea curva de tipo exponencial. Permite obtener resultados más precisos que el anterior.

Regresión híbrida. Tiene las ventajas de las dos anteriores. Busca la mayor precisión de la multiplicativa, combinada con la claridad de la contribución de las variables de la aditiva, si bien aquí son dos grupos de variables. Suele ser frecuente agrupar en uno de los sumandos las variables cuantitativas y en el otro las cualitativas.


Redes neuronales. Son una modalidad de la Inteligencia Artificial, los algoritmos

matemáticos de este tipo de redes emulan una red de neuronas para aprender la relación entre las variables y los precios.

Las neuronas artificiales no ajustan la relación entre las variables y el precio a un determinado tipo de línea, como sucede en la regresión, sino que mediante un proceso de aprendizaje consistente en corregir el error, se adaptan a la relación existente entre las variables y el precio, por lo que son más flexibles. De hecho, en este proceso utilizan funciones no lineales, como la función logística.

Las redes que se utilizan para la modelización del mercado inmobiliario son del tipo Feed-Forward con tres capas, la primera es una capa de entrada con una neurona por cada variable, la capa intermedia que procesa la información y la ultima capa de salida que da el resultado.

Se trata de un procedimiento cíclico para reducir el error.

K-Vecinos. La valoración de un inmueble se lleva a cabo con los inmuebles

más similares a el, es decir con sus vecinos más próximos. Cuando nos referimos a la distancia más próxima, no nos estamos refiriendo a la distancia física, sino a la distancia lógica (la más utilizada es la distancia euclídea) en la que intervienen todas las variables como situación, antigüedad, superficie, etc.

Comprobación y ajuste del modelo.

Existen dos tipos de comprobaciones: Interna, con las propias operaciones que han servido para

crear el modelo. Externa, con otras operaciones u ofertas externas.

En ambas hay que medir la precisión de la valoración calculando el error, es decir, la relación entre el precio conocido y el valor calculado. Existen distintas formas de medir ese error: error absoluto, error relativo, precisión, etc.

Para asegurar un nivel de precisión aceptable es necesario el cumplimiento simultáneo de unos límites establecidos previamente en las siguientes medidas:


• Medida de centralidad: se calcula la mediana del ratio de todas las operaciones. Esta medida sirve para comprobar si la valoración está, en conjunto alta, baja o ajustada.

• Medida de dispersión: para esta medida se utiliza el coeficiente de dispersión que se expresa en porcentaje. Una dispersión baja indica una mayor precisión de la valoración.

• Diferencial de precios: indica si la valoración es progresiva o regresiva, se decir, si se han valorado más bajo las propiedades más caras o las más baratas.

3. Aplicación del modelo.

Una vez analizadas las muestras de mercado y realizado los trabajos de análisis y tratamiento de datos, como resultado de los estudios de mercado podemos tener las siguientes aplicaciones:

• Valoración individualizada. • Valoración masiva. • Mapas de valores.

Las finalidades de los estudios de mercado son múltiples, entre las cuales podemos destacar:

- Para garantías hipotecarias. - Provisiones técnicas de compañías aseguradoras. - Patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria. - Fondos de inversión inmobiliaria. - Sociedades de inversión inmobiliaria. - Patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones. - Aportaciones no dinerarias a sociedades. - Patrimoniales, compraventa, valoración de activos, actualización de bienes. - Herencias, establecimiento de lotes. - Otras relaciones entre personas físicas y jurídicas. - Valoraciones contradictorias.

- Urbanísticas:

Planeamiento:

Viabilidad económica de:


Unidades de actuación o de ejecución Determinación del valor de suelo, que hace viable la promoción o el desarrollo del planeamiento.

Indemnizaciones por alteración del planeamiento.

Gestión: Evolución de los costes derivados del planeamiento. Responsabilidad patrimonial de la administración. Establecimientos de coeficientes de ponderación. Valoración de edificaciones incompatibles. Valoración de los derechos derivados de la exclusión de los procesos reparcelatorios o compensatorios. Valoración de derechos arrendatarios de traslados, indemnizaciones, u otros derechos. Transferencias de aprovechamiento urbanístico.

- Valoraciones expropiatorias. - Valoraciones catastrales. - Valoraciones judiciales: quantum lucro cesante / daño emergente.

- Seguros:

Daños:

Emergente.

Indemnizaciones.

Lucro cesante.

Provisiones técnicas. Valor de seguro.

- Arrendamientos. - Análisis de inversiones inmobiliarias.


Bibliografía:

- Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de

bienes inmuebles para determinadas entidades financieras (B.O.E. de 13

de diciembre de 1994) - Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de

bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades

financieras (B.O.E. de 9 de abril de 2003) - “TRATADO DE TASACIÓN” McMichael, Stanley L. Editorial “Labor” - “VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES” Santiago Fernández Pirla. Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España. - “VALORACIÓN INMOBILIARIA” Manuel-G. Alcázar Molina. Editorial Montecorvo, S.A. - “LA VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEORÍA Y PRÁCTICA” Pere González Nebreda, Julio Turmo de Padura y Eulalia Villaronga

Sánchez. Colección “ARQUITECTURA LEGAL”, editorial “LA LEY”. - “Los principios de valoración en la Orden Ministerial de 30-11-94” José Luis Martínez Lasheras. Revista “CATASTRO”, Abril de 1999. - “Modelos de valoración automatizada” Julio Gallego Mora Esperanza Revista “CATASTRO”. Abril de 2008.


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