EL MERCADO DE LA VIVENDA EN ALQUILER EN ESPAÑA

Julio Rodriguez López

La Vivienda en alquiler. Situación actual y perspectiva de futuro

Asociacion para el desarrollo del alquiler (ADA).

Valencia, 19 de abril de 2012.

• 1. EL ALQUILER EN ESPAÑA. VENTAJAS DE UN MERCADO DE ALQUILER SIGNIFICATIVO

. Transformación de España en un país de propietarios entre 1950 y 2001, según los Censos decenales. Del 51,4% de proporción de viviendas principales en alquiler en 1950, en 2001 solo eran de alquiler el 11,8% de tales viviendas (Gráfico 1).

• En 2001 (1,6 millones de viviendas de alquiler) la proporción de viviendas principales en alquiler oscilaba entre el máximo del 19,9% en Baleares y el mínimo del 6,8% en C-La Mancha (Gráfico 2). Casi una década después, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE (ECV) el 11,8% de los hogares españoles vivía de alquiler, correspondiendo el máximo del 19,1% a Baleares y el mínimo del 7,4% a Extremadura. (Gráfico 3).

• Según la ECV, tras alcanzar un mínimo del 10,4% en 2005-06, la proporción citada de hogares ha crecido hasta el 11,8% en 2010 (Gráfico 4), pudiendo haber influido en ello la “Renta Básica de Emancipación”, la aproximación del trato fiscal propiedad-alquiler y el aumento de la oferta de alquiler procedente de viviendas no vendidas..Dentro del alquiler han crecido los de mercado y han bajado los de precio inferior al mercado, segun la ECV.

• La ECV revela asimismo que los hogares con menos ingresos (hasta 19.000 euros /año) , los hogares jóvenes, de hasta 29 años, los hogares con todos los miembros en paro y los inmigrantes presentan unas elevadas tasas de alquiler.

• En la etapa de auge 1997-07 los precios de las viviendas aumentaron muy por encima del alquiler (Grafico 5) , mientras que después de 2007 dichos precios han descendido y han continuado aumentando, a menor ritmo, los alquileres. En 2011-12 el IPC-alquileres crece solo en torno al 1% anual (Grafico 6).

• Sensible mayor presencia de la vivienda en propiedad en España (85% vs. 60% en la Eurozona), y mas reducida presencia del alquiler, según el BCE . Lo mas destacado de España es el muy bajo peso de la vivienda de alquiler social.

• La tendencia clara a una mayor presencia de la vivienda en propiedad que duró hasta la 1ª década del actual siglo, parece haberse frenado con la crisis, que ha puesto en cuestion las ventajas del acceso a la vivienda en propiedad.

• Investigación del MOPU de 1989 a partir de los hogares de la EPA: el 86% de las viviendas de alquiler eran propiedad de personas físicas y solo el 5% eran propiedad de empresas privadas. La inmensa mayoría de los contratos de entonces eran ”congelados”.

• Censo 2001: el 56% de las viviendas de alquiler se habia construido antes de 1971 (45% en el caso de la propiedad)la proporción de viviendas en estado ruinoso, malo o deficiente era del 15,8%, frente al 7,6% en el caso de las viviendas de alquiler.

• Descenso de presencia del alquiler en los países occidentales, consecuencia de la mejora de las condiciones de financiación (tipo de interés, plazo, LTV) hasta 2007, tendencia iniciada en los años ochenta al integrarse los mercados hipotecarios en los sistemas bancarios. Trascendencia del canal crediticio en el mercado de vivienda.

• Ventajas de un amplio mercado de alquiler: reduce la intensidad de los ciclos de la vivienda, disminuye la posibilidad de burbujas inmobiliarias, amortigua las oscilaciones excesivas del precio de la vivienda, aumenta la movilidad de la fuerza de trabajo, impulsa la emancipación de los hogares jóvenes y permite el acceso a la vivienda a los hogares con bajos niveles de ingresos, para los que es imposible el acceso en propiedad.

. 2. FACTORES DE FRENO AL ALQUILER EN ESPAÑA

. La fijación del alquiler inicial, su actualización y el plazo de terminación del contrato son los elementos clave en los sistemas de regulación de los alquileres.

. LAUs de la postguerra, 1945,1956 y 1964), congelación de alquileres y contratos indefinidos fueron la base de la regulación del alquiler hasta 1985. El sistema judicial se ha revelado como poco eficaz en la defensa de arrendadores y de arrendatarios. El formalismo judicial de España supera al de Europa Occidental, generando incertidumbres para el inversor en viviendas de alquiler. .

• El Decreto-Boyer, de 1985, y la nueva LAU de 1994, corrigieron en gran parte el sistema de regulación de alquileres de la postguerra. Dicha nueva LAU estableció la plena libertad de

fijación inicial del precio del alquiler y estableció un plazo máximo de 5 años para los contratos.

• El principal problema del alquiler no está en la LAU de 1994, sino en el funcionamiento del sistema judicial. En 2009 y 2011 se ha modificado la LEC para proteger a los propietarios arrendadores (juicios verbales, equiparación del régimen jurídico de los desahucios por falta de pago y los realizados por causas de expiración del plazo de arrendamiento, fijación de un objetivo de un plazo máximo de 3 meses para el desahucio tras la presentación de la demanda.

• Junto a la regulación de los alquileres, el tratamiento fiscal ha sido muy favorable a la vivienda en propiedad, en especial en lo relativo a la desgravación fiscal del acceso a la vivienda en propiedad en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

. Con la transición democrática se implantó un IRPF de espectro más amplio. En principio deducían hasta los intereses de los préstamos en la base imponible, lo que, además de ventajoso para la propiedad, resultaba a todas luces regresivo.

• Con la actualización de la desgravacion en el IRPF ha subsistido la ausencia de inclusión en la base imponible del IRPF de la renta imputada derivada de la vivienda en propiedad ocupada por su propietario. Lo anterior implica un tratamiento mas ventajoso para la compra de vivienda que en el caso de la adquisición de cualquier otro activo alternativo.

• A pesar de la introducción de la desgravación a los alquileres en dicho impuesto, la reintroducción generalizada de la desgravación a la compra desde diciembre de 2011 (RDL 20/2011 (BOE de 31 de Diciembre de 2011)), implica que en España persiste un trato fiscal favorable a la tenencia de la vivienda en propiedad.

• 2012: Eliminación de las ayudas directas a los inquilinos (RBE, RD157/2007) , figura frecuente en Europa Occidental. También se ha suprimido la Sociedad para el Alquiler y se ha restablecido la desgravación al acceso a la propiedad a través del IRPF, aunque se defiende públicamente la conveniencia de fomentar el alquiler

• El régimen de Franco impulsó la vivienda en propiedad a través sobre todo de la vivienda protegida (VPO). Dicha política descansa en la financiación crediticia a largo plazo concedida a la promoción y venta de dichas viviendas. Dentro de los planes plurianuales de viviendas protegidas, la vivienda en alquiler solo ha estado presente a partir de 2002. Desde el Plan 2005-08 existen asimismo las ayudas directas al arrendatario de bajos ingresos.

• - La vivienda protegida destinada al alquiler se ha encontrado con dificultades de financiación crediticia superior al caso de las viviendas protegidas para la venta. En el Plan 2005-08 destacó el alto grado de cumplimiento de los objetivos en las ayudas a los inquilinos, mientras que en las nuevas viviendas protegidas destinadas al alquiler el cumplimiento de objetivos resultó reducido.

• La expansión de los préstamos hipotecarios ha resultado ser mas intensa en España que en el resto del mundo occidental hasta 2007. La financiación al mercado de vivienda está compuesta por el crédito a hogares para compra de vivienda, por el crédito a constructores de edificios y por el crédito a los promotores inmobiliarios. Entre 1997 y 2007 la cuota del crédito inmobiliario en el crédito al sector privado aumentó desde el 39,7% del total hasta el 60% de 2007. La relación entre el crédito inmobiliario y el PIB pasó desde el 27,9% de 1997 hasta el 100% de 2007.

• El impacto de dicha expansión sobre la vivienda en propiedad fue grande, aunque las consecuencias de los excesos, sobre todo la alta morosidad, puede dar lugar a una revisión de la actitud social ante el alquiler.

• 3. ACTUACIONES DESTINADAS A FOMENTAR EL ALQIUILER EN ESPAÑA• Es un hecho que los nuevos hogares van a tener muy complicado el acceso a la vivienda en

propiedad, tanto por los bajos salarios que vienen como por la escasez de crédito y las peores condiciones futuras de los mismos (Gráfico 7).

• Todavía la vivienda media de 90 m2 equivale a más de seis veces el salario medio anual, proporción superior en el caso de los salarios de salida.

• El último ejercicio del PEVR 2009-12 debería concentrar las actuaciones en la promoción de nuevas viviendas de alquiler. De no ser posible, por la falta absoluta de prestamos bancarios, podrían reforzarse las ayudas directas a los inquilinos.

• La potenciación del alquiler resulta un objetivo deseable de la política de vivienda en España en 2012. Asi mejoraría el funcionamiento del mercado de vivienda y también facilitaría el logro de una mayor movilidad de la fuerza de trabajo. Las políticas de acceso a la vivienda a los hogares con menos recursos podrían reforzar su incidencia a partir de una mayor presencia del alquiler, como es la práctica mas frecuente en Europa Occidental. Endicha línea, se proponen las actuaciones siguientes:

• (I) Persistir en la línea de mejora del funcionamiento del sistema judicial en lo que se refiere a la protección de los derechos de arrendadores y arrendatarios en el mercado de alquiler. Se debe de comprobar primero la eficacia conseguida a partir de las modificaciones introducidas en la LEC en 2009 y 2011.

• (II) Reforma de los artículos de la LAU 1994 que se revelan como menos compatibles con la necesaria potenciación del mercado de alquiler. La LAU citada se debe de reformar en lo conveniente, pero no debe de prescindirse del “tronco” de la misma. Podría flexibilizarse la cuestion del plazo máximo del alquiler, pero este nunca debería ser inferior a tres años.

(III) Se debe de persistir en la línea de equiparación fiscal entre el acceso a la vivienda en propiedad y en alquiler. El coste de la desgravacion fiscal al acceso a la vivienda en propiedad en el IRPF resulta excesivo. En 2012 se advierten los débiles efectos que la reposicion de dicha ayuda aporta al mercado de la vivienda, que son muy inferiores al pesado coste de la misma en los Presupuestos Generales del Estado de 2012. Se deben de mantener las actuales ayudas fiscales a la oferta de viviendas de alquiler.

(IV) Los planes plurianuales de vivienda protegida se deben de reestructurar, manteniendo la vivienda protegida estatal. Las VPO deberían destinarse exclusivamente al alquiler. Se deben de mantener las ayudas directas a los arrendatarios con ingresos no superiores a los 2,5 IPREM (unos 3000 euros anuales), ampliando el alcance (mayor número de actuaciones) de la citada ayuda en cuanto lo permitan las posibilidades presupuestarias.

(V) A partir de las viviendas protegidas de alquiler se podría avanzar hacia la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler en España, que ahora es el mas reducido de Europa Occidental y que no tendria que ser exclusivamente de titularidad pública.

(V) Se desconoce la realidad del mercado de alquiler en España. Las estadisticas relativas al mismo son reducidas. La principal información sobre dicho mercado procede de los censos de viviendas decenales. El Mº de Fomento debería de actualizar el estudio sobre dicho mercado efectuado en 1989 por el entonces Ministerio de Obras Publicas con los hogares de la EPA trimestral del INE. Además, se debería de establecer la obligatoriedad de que se registren los contratos de alquiler, de forma que sea posible elaborar una estadística con los datos procedentes de los contratos (cuantía y precio del alquiler y carácter de empresa o de particular del arrendador).