MANUAL SOBRE LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS DE TRÁMITES Y GESTORÍA PROFESIONAL (Zona Urbana).docx

MANUAL SOBRE LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS DE TRÁMITES Y GESTORÍA PROFESIONAL DEL CENTRO COMERCIAL

SENTURA TLALNEPANTLA

Elaborado por:JONCEN S.A. DE C.V.

2015

Elaborado para:ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V.

MANUAL SOBRE LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS DE TRÁMITES Y GESTORÍA PROFESIONAL DEL CENTRO COMERCIAL SENTURA

TLALNEPANTLA

Contenido1. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS.................................................................3

1 Filosofía.........................................................................................4

2. INTRODUCCIÓN................................................................................5

2 Objetivos.......................................................................................7

3 PROYECTOS...................................................................................8

3.1.1 POR QUE FORMAR PARTE DEL CENTRO COMERCIAL TLALNEPANTLA?................................................8

4 CUADRO DE REGISTRO.................................................................11

5 Título 1..........................................................................................14

5.1...................................................................................................14

5.2 Título 2....................................................................................14

5.2.1.............................................................................................14

5.2.2 Título 3..............................................................................14

CENTRO COMERCIAL SENTURA TLALNEPANTLA


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1. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

En el presente documento se planea desarrollar un MANUAL SOBRE LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS DE TRÁMITES Y GESTORÍA PROFESIONAL, por ser una de las primeras necesidades de toda empresa o persona moral dedicada al ramo de la construcción. En este caso, es desarrollado para ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V., la cual ha solicitado el servicio a JONCEN S.A. de C.V. para poder continuar y aumentar el correcto funcionamiento de sus actividades básicas, que podrían resultar dañadas si no se tomara en consideración el apoyo de este material.

Como ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. debe lidiar con las leyes y regulaciones mexicanas en varios aspectos cuando tiene la oportunidad de construir cualquier tipo de obra, porque debe efectuar gran cantidad de trámites ante diferentes dependencias gubernamentales para que ésta sea autorizada, y no está excenta, efectivamente, de encontrarse en algún problema legal, se estimó pertinente llevar a cabo una amplia revisión de la legislación en cuestión. De hecho, ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. tiene que saber cómo debe realizarse cualquier tipo de trámite ante las autoridades competentes, para evitar posibles problemas que pueden verse reflejados no sólo en multas y sanciones, sino hasta en la clausura de la obra, los cuales pueden prevenirse por medio del empleo del MANUAL SOBRE LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS DE TRÁMITES Y GESTORÍA PROFESIONAL.

En suma, ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. ha considerado necesaria la utilización del MANUAL SOBRE LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS DE TRÁMITES Y GESTORÍA PROFESIONAL con el fin de complementar los elementos que le hacen falta en la ejecución de cualquier tipo de trámite, e impedir que se obstaculice el correcto funcionamiento de



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sus principales tareas, lo que le permitirá, al final de todo, optimizar sus ganancias y evitar la pérdida o disminución de su patrimonio.

2. INTRODUCCIÓN

ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. es una empresa mexicana dedicada a la inversión, desarrollo, comercialización y administración de desarrollos inmobiliarios dentro de la República Mexicana, la cual pretende formar parte del crecimiento económico del país al generar empleo con sus proyectos innovadores, y al crear valor agregado para sus inversionistas a través de atractivos esquemas de inversión en la parte de adquisición, desarrollo, comercialización, financiamiento y administración.

ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. maneja una filosofía incluyente pues intenta construir un futuro no sólo para ella y sus inversionistas, al aprovechar las oportunidades existentes en el mercado, las cuales le ayudan a llegar a ser la firma líder en el desarrollo inmobiliario nacional, sino también para las personas que utilizan sus espacios, al mejorar su calidad de vida, y al fomentar el desarrollo de las comunidades en donde se llevan a cabo sus proyectos.

A decir verdad, ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. se rige bajo un proceso operativo propio, el cual contempla, en orden de importancia, lo siguiente:

Definición del sitio o ubicación. Análisis comercial, legal y financiero. Inversión. Desarrollo (arquitectura, construcción, gestoría y

comercialización). Operación.



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Para ello, comienza con la búsqueda del terreno, el cual debe contar, antes que nada, con una excelente comunicación vial, es decir, con magníficos accesos de circulación de tránsito terrestre, con la finalidad de generar un potencial de desarrollo en cada uno de los proyectos, tener presencia en el mercado, y dar una buena cara al entorno urbano de la sociedad. Luego, ya teniendo seguro el lugar, se llevan a cabo diversos tipos de actividades:

Estudio socioeconómico de la zona. Análisis de competencia. Regulaciones del terreno. Estudio de los accesos viales.

Entonces, se realiza un análisis comercial, legal y financiero, en el cual se busca:

Formar alianzas con las marcas líderes en el mercado con el fin de contar con las mejores en cada uno de los desarrollos.

Hacer una investigación legal de permisos, licencias y requisitos para comprobar la viabilidad de cada proyecto.

Evaluar cada uno de los desarrollos con el fin de buscar el mejor rendimiento para los inversionistas.

En la parte de inversión, ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. ofrece al inversionista rendimientos atractivos para poder contar con su apoyo y, de esa forma, crear bases económicas sólidas que atraigan, en caso de ser necesario, fondos de diversas fuentes de financiamiento, con tal de impulsar y materializar proyectos lozanos. Por tanto, jerarquiza las inversiones de la siguiente manera:

Inversión de la empresa. Inversión privada. Inversión de fondos.



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Inversión de bancos.

La parte de mayor envergadura, sin duda, es el desarrollo de la obra, ya que se efectúan los procedimientos más robustos del proyecto en cuanto a:

Gestoría: Es efectuada por despachos con experiencia, los cuales guían cada una de las etapas de los proyectos.

Arquitectura: Es realizada por despachos reconocidos, los cuales confeccionan diseños innovadores.

Comercialización: Es realizada por el equipo de ZONA INTELIGENCIA

URBANA S.A. de C.V. porque aprovecha las alianzas estratégicas, que genera o ya tiene con marcas líderes en el mercado.

Construcción: Es hecha por empresas con experiencia en cada ramo del levantamiento de la obra, las cuales materializan el proyecto con altos estándares de calidad y con los tiempos y normas de entrega requeridos.

Al llegar a la culminación de la obra, ZONA INTELIGENCIA URBANA

S.A. de C.V. se enfoca en la operación de la misma, pues se lleva a cabo en conjunto con todas las distintas áreas que estarán a cargo de dicha actividad y de la mano de los arrendatarios, para planificar y desarrollar las diversas etapas de la operación, con el fin de cumplir las metas de la compañía y generar rendimientos atractivos para los inversionistas que alcancen los propósitos comunes.

Por cierto, en la operación de la obra prepondera el cuidado de las instalaciones por medio de programas preventivos de mantenimiento, luego, la atención a los arrendatarios y consumidores, y por último, la gestión integral de cobros, trámites, pagos, etcétera.

Hasta aquí se ha hablado de la operatividad de ZONA INTELIGENCIA

URBANA S.A. de C.V. para esbozar grosso modo la complejidad de la misma, ya que es difícil encargarse de todo el proceso que conlleva la construcción



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de una obra; sin embargo, ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. es una firma responsable y comprometida, por lo que siempre cumple sus objetivos en cada uno de los desarrollos que realiza, los cuales se enlistan en seguida:

Tener las mejores ubicaciones.

Crear diseños funcionales e innovadores.

Cumplir con los estándares de sustentabilidad, innovación y tecnología.

Crear la alianza ideal con las marcas líderes.

Disminuir el tiempo de construcción y entrega con la mejor calidad.

Lograr proyectos que se conviertan en punto de referencia.

Dicho lo anterior, hay que mencionar que por la gran magnitud de la obra del CENTRO COMERCIAL SENTURA TLALNEPANTLA es que ZONA

INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. ha solicitado el servicio de una compañía hermana, en este caso, JONCEN S.A. de C.V., para elaborar un documento rector que detalle todo el procedimiento administrativo que existe detrás de la gestoría de los trámites necesarios para la edificación en cuestión, ya que dicho proceso está íntimamente ligado con la ejecución de la misma.

A propósito, cuando una empresa que se dedica a un área o rama determinada, por ejemplo, ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V., dedicada a desarrollos inmobiliarios, no tiene la capacidad de realizar actividades específicas de manera autónoma, dado que muchas veces son labores que no están completamente a su alcance, es menester que otras compañías que efectúan dichas operaciones o que se especializan en ello, las lleven a cabo para que arriben, diligentemente, a buen término.



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Por tanto, ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. para ejecutar, de la manera más eficiente posible, esas determinadas actividades, que tiene que ver con su proceso operativo, ha solicitado el servicio de JONCEN S.A. de C.V., con el fin de evitar menoscabos que pudieran dañarla, pues la especialización de los servicios, le asegura reducción de tiempo y no tener pérdidas, e incluso, invertir menos recursos en lo que desea obtener. Dicho servicio es efectuado por JONCEN S.A. de C.V. para que ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. continúe con un funcionamiento excelso, ya que todas las empresas no sólo quieren ser competitivas en el mercado, sino también más eficaces.

No está de más mencionar que si un negocio opera en la informalidad, limita mucho su potencial de crecimiento, inversión y apoyo a la sociedad, porque ella crea inseguridad para toda empresa, y también las priva del acceso a apoyos gubernamentales. Además, la informalidad mina las fuentes de ingreso de los gobiernos, y ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. busca evitarla a toda costa junto con todas sus posibles consecuencias.

De hecho, cumplir determinadas características establecidas en la Ley no es tarea fácil, por lo que ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. ha contratado la experiencia y conocimiento de especialistas en

gestoría de trámites para que intervengan o realicen lo pertinente ante las autoridades en diversas materias.

En síntesis, el MANUAL SOBRE LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS DE TRÁMITES Y GESTORÍA PROFESIONAL brinda conocimientos básicos para llevar a cabo trámites específicos, con el fin de que ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. los pueda efectuar por sí misma, y de esa forma, detectar cuando sean complicados o pudieran causar retrasos que mermen su funcionamiento o disminuyan el capital de sus proyectos.



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Asimismo, se presentan las formalidades que no debe dejar pasar ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V., como persona moral, en cuanto a su actividad, ya que el descuido de esos detalles pueden acarrear consigo no sólo sanciones, multas, malentendidos entre clientes y compañía, o clausuras, sino también disminución del capital, o incluso la disolución de la firma. Así que, con base en lo antes mencionado, se plasma a continuación el desarrollo de la información investigada, la cual será muy funcional para ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V.

En otras palabras, el beneficio que obtiene ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. por este servicio, está ligado con la necesidad de contar con un procedimiento bien definido en la ejecución de determinados trámites, pues de ellos depende la edificación de cualquier tipo de obra.

3. OBJETIVOS

Para culminar exitosamente el presente MANUAL SOBRE LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS DE TRÁMITES Y GESTORÍA PROFESIONAL, elaborado por JONCEN S.A. de C.V., es necesario establecer los objetivos que se planean alcanzar para ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V., los cuales son:

Analizar la legislación de mayor relevancia en materia de obras públicas, así como de los servicios relacionados con las mismas.

Identificar y mostrar los principlaes trámites legales que debe realizar una empresa dedicada a desarrollos inmobiliarios, en este caso, ZONA

INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V.

Plasmar en el documento los conocimientos legales y administrativos base para edificar una obra.

Dar a conocer las posibles soluciones a los trámites legales relacionados con la construcción de una obra nueva.



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Agilizar el proceso de gestoría para llevar a cabo cualquier edificación en tiempo y forma.

4. DESARROLLO DEL MANUAL

En este apartado es preciso mencionar que el CENTRO COMERCIAL SENTURA TLALNEPANTLA es un proyecto que está diseñado especialmente para la zona, el cual incluye los servicios de moda, entretenimiento, restaurantes y tiendas de alta calidad y prestigio, con la finalidad de cubrir las necesidades del mercado.

El CENTRO COMERCIAL SENTURA TLALNEPANTLA invitará, totalmente, al visitante a recorrer cada uno de sus espacios, al ser un área que le ofrece no sólo diversión y tranquilidad, sino también estilo y tecnología, ya que contará con amplios pasillos y zonas estratégicas de descanso. Visitar el CENTRO COMERCIAL SENTURA TLALNEPANTLA será, sin duda alguna, una experiencia inolvidable para el usuario.



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Su creación ha sido acertada, y será integrado al mercado porque está construido en un área de impacto y su alrededor cuenta con vialidades importantes, zonas residenciales, entre otras cuestiones. Es seguro que el CENTRO COMERCIAL SENTURA TLALNEPANTLA se convierta en un centro comercial altamente reconocido, ya que también incluye dos torres de oficinas y un hotel, lo que expresa que ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. no sólo tiene buenas alianzas comerciales en pleno desarrollo, sino también tiene la capacidad de prever el éxito en el mercado.

El CENTRO COMERCIAL SENTURA TLALNEPANTLA cuenta con las siguientes características:

Ubicación: BLVD Manuel Ávila Camacho 2610, mz 40 lt. Único, col. Valle de los Pinos, Tlalnepantla, Estado de México.

Concepto: Desarrollo de Usos Mixtos con Centro Comercial, Oficinas AAA y Hotel.

Anclas: Supermercado y cine. Superficie del terreno: 17,119.46 m2. Área total de construcción: 161,938.00 m2. Área total rentable: 72,294.00 m2. Oficinas: 20,000.00 m2. Hotel: 240 Cuartos. Inicio de construcción: 2015. Apertura: 2017.

Dicho esto, JONCEN S.A. de C.V. debe manifestar los diversos tipos de actividades y trámites que debe realizar ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. para la construcción del CENTRO COMERCIAL SENTURA TLALNEPANTLA, los cuales se mencionan, grosso modo, en seguida:

1. Realizar un estudio topográfico del terreno (topografía y medidas).



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2. Evaluar la propiedad para determinar si el terreno es ejidal, privado, condominal, etcétera.

3. Elaborar el croquis de localización con el fin de ilustrar la colindancia, calles, sentido y medidas de las mismas.

4. Tramitar la carta de uso de suelo potencial en la oficina de uso de suelo correspondiente.

5. Realizar un plano de restricciones.6. Diligenciar la normatividad del terreno.7. Diseñar un croquis de la altura de construcción.8. Elaborar un programa arquitectónico.9. Tramitar el permiso de construcción especial.10.Diseñar y presentar todos los planos de toda la obra, por ejemplo,

planos de instalaciones hidro-sanitarias y especiales, planos de instalaciones eléctricas, entre otros.

11.Tramitar el permiso de obra en la Secretaría de Desarrollo Urbano Metropolitano.

12.Contar con las copias de los planos estructurales.13.Tener los documentos del propietario y del perito responsable.

Ahora se describen las actividades, que debe efectuar ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V., de los diversos trámites legales:

4.1 Trámites Legales.

Es el proceso que se realiza ante las autoridades locales para obtener, entre otros, la aprobación de los planos para la construcción, licencia para construir y visto bueno para ocupar un inmueble. La cantidad de las mismas depende del tipo de obra y puede necesitar de acudir a diversas autoridades. El tiempo adecuado de realizar estos trámites varía de acuerdo a la etapa, tipo de proyecto u obra o servicio que desea el cliente obtener.



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4.2 Algunos de los trámites necesarios o comunes.

Respecto del terreno o adquisición:

Licencia de uso de suelo. Escrituración. Certificado de libertad de gravamen. Impacto ambiental. Traslado de dominio.

Requisitos legales de un proyecto:

Licencia de construcción.

Pero ésta se obtiene después de obtener:

Alineamiento. Número oficial. Permiso de colonos. Planos ejecutivos firmados (arquitectónicos, estructurales y de

instalaciones). Firma del director responsable de obra y corresponsables de las

instalaciones, y memorias de proyecto, de cálculo y de instalaciones, en su caso.

Licencia de protección de patrimonio histórico. Licencia de tala de árboles. Licencia de restricciones naturales.

Requisitos durante la construcción:

Contrato del IMSS, INFONAVIT y sindicato para los trabajadores de la obra.



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Requisitos para después de la obra:

Aviso de terminación. Entrega de planos reales. Escrituración.

Cabe mencionar que cada trámite se debe hacer oportuna y adecuadamente para evitar irregularidades que repercutan en multas, retrasos, sanciones o clausuras.

4.3 ¿Quién y cómo se hacen los trámites legales?

La gestoría de JONCEN S.A. de C.V. porque brinda asesoría profesional en toda la tramitación legal con el fin de evitar pérdidas de dinero y tiempo. Este servicio se hace mediante un Contrato General de Gestoría.

4.4 ¿Cuánto cuesta un contrato de Gestoría?

Cada proyecto y obra necesitan de su propio conjunto de licencias, por lo que no se puede hablar de un costo fijo. El contrato debe abarcar sólo las licencias y autorizaciones necesarias, y prevenir todas las contingencias.



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5. PROYECTO ARQUITECTÓNICO

Un proyecto arquitectónico es el conjunto de planos, dibujos, esquemas y textos explicativos utilizados para plasmar (en papel, digitalmente, en maqueta o por otros medios de representación) el diseño de una edificación, antes de ser construida. En un concepto más amplio, el proyecto arquitectónico completo comprende el desarrollo del diseño de una edificación, la distribución de usos y espacios, la manera de utilizar los materiales y tecnologías, y la elaboración del conjunto de planos, con detalles y perspectivas.

En otras palabras, sirve para describir la concepción general de la obra: forma, funciones, distribución, sistema constructivo, representados en planos, modelos informáticos o maquetas, con una memoria descriptiva y un presupuesto general. Incluye las características urbanísticas de la edificación y suele utilizarse para consultar su viabilidad en organismos



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oficiales y, en ocasiones, solicitar la tramitación de la licencia de obra, condicionada a la presentación del correspondiente Proyecto de Ejecución.

5.1 Definición de alcances, necesidades u objetivos de un proyecto arquitectónico

Se lleva a cabo un proceso previo de investigación que guía al arquitecto en su tarea a lo largo de todo el proyecto. La interpretación que él hace de los resultados de esta etapa es lo que define en buena medida la personalidad del proyecto. Se identifican en este arranque del proceso tres actividades básicas:

Planteamiento del programa. Se refiere a la etapa inicial donde un cliente busca un especialista (en este caso, un arquitecto) para que diseñe una obra que resuelva las necesidades específicas de espacio y usos. El cliente también le describe al diseñador los recursos de los cuales debe partir (terreno, construcción existente, presupuesto asignado, tiempo de ejecución, etcétera).

Interpretación del programa. El arquitecto estudia las necesidades del cliente y, de acuerdo a su interpretación y su capacidad profesional, establece los objetivos que se deben investigar antes de hacer una propuesta. Las interpretaciones, que el arquitecto hace de las necesidades del cliente, le servirán de guía en la siguiente etapa, pero están siempre sujetas a modificaciones posteriores, según vaya avanzando el proceso de diseño arquitectónico.

Investigación. Tomando los resultados de las dos etapas anteriores, se hace el análisis, y también la síntesis de la información. En primer lugar se requiere de investigación de campo y bibliográfica que permita conocer los detalles del edificio, según su tipología.



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5.2 Programa del diseño arquitectónico

De los resultados de la síntesis de la investigación, el diseñador hace una lista para identificar los componentes del sistema y sus requerimientos particulares. A esta lista se le denomina programa arquitectónico. Por ejemplo, en el proyecto de una casa, o habitación unifamiliar, el programa incluiría, entre otros, varios de los siguientes elementos:

Acceso. Pórtico. Cochera. Vestíbulo. Sala o cuarto de estar. Comedor. Cocina. Cuarto de servicio. Baño para visitas. Dormitorios. Baños. Terraza. Jardín. Patio.

5.3 Esquema o diagrama arquitectónico

A partir del programa arquitectónico, el diseñador hace un esquema gráfico, similar a un organigrama, en el cual representa todos y cada uno de los elementos del programa, y los relaciona por medio de líneas o flechas de acuerdo a las relaciones entre los espacios. Por ejemplo, la cocina debería estar relacionada con el comedor, pero no con los dormitorios. Mediante la presencia o ausencia de flechas se señala este tipo de relación. A este



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gráfico de las relaciones entre los espacios se le llama diagrama arquitectónico.

5.4 Diseño del esquema básicoEstudiado como etapa de la realización de un proyecto arquitectónico, el diseño es el proceso de traducir en formas útiles los resultados de todas las etapas anteriores, que serán representadas gráficamente en las etapas posteriores. Es considerado un proceso creativo, en el que intervienen elementos como:

Hipótesis de diseño: Es un acercamiento conceptual del objeto que se va a diseñar, que posteriormente será sujeto a modificaciones. Se consideran al mismo tiempo, con importancia igual o variable, de acuerdo al diseño de cada arquitecto, los aspectos de contexto arquitectónico, los criterios estructurales, la forma, la función, el presupuesto e incluso la tendencia de la moda.

Zonificación: Es el ordenamiento de los componentes del diseño establecidos en el programa arquitectónico con base en relaciones lógicas y funcionales entre ellos.

Esquema: Es la estructuración tridimensional del diagrama arquitectónico, aplicada en un espacio específico con énfasis en las cualidades del sistema, subsistema, componentes y subcomponentes.

Partido: Es la materialización de la solución al problema arquitectónico, dando forma a los espacios diseñados para que cumplan con su función. En ocasiones, el diseñador elabora dos o tres partidos (opciones preliminares de diseño) antes de decidirse por uno que convertirá en un anteproyecto.

5.5 Anteproyecto

Consta de un juego de planos, maqueta u otros medios de representación que explican por vez primera, de manera gráfica pero con



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carácter preliminar, cómo está diseñada la obra, la cual se representa en planta (sección horizontal, vista desde arriba), elevaciones o alzados (vista frontal de las fachadas), cortes o secciones y perspectivas. ´

Generalmente, aunque el dibujo está a escala sólo se incluyen las cotas generales. Su propósito es puramente preliminar, para que el cliente decida si el diseño es de su agrado y cumple con sus requerimientos. En caso de que el anteproyecto sea aprobado, entonces se realiza el proyecto definitivo.

5.6 Componentes del proyecto o programa arquitectónico Proyecto Ejecutivo, Proyecto de Ejecución (Planos constructivos)

Los elementos que integran el Proyecto Arquitectónico o Proyecto Básico son los siguientes:

Plano del terreno. Planos de ubicación y localización. Planta de conjunto. Planos de plantas arquitectónicas. Planos de elevaciones arquitectónicas o alzados. Plano de cortes arquitectónicos o secciones. Planos de detalles arquitectónicos. Presupuesto.

De manera complementaria, se suelen incluir todos o alguno de los siguientes medios de representación:

Perspectivas. Maqueta. Visita o animación virtual tridimensional, mediante software de CAD.



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5.7 Proyecto Ejecutivo o de Ejecución o planos constructivos

Se trata de un paso posterior al Proyecto Arquitectónico propiamente dicho, y se elabora cuando el diseño ha sido aprobado por el cliente y su construcción es inminente. Su principal diferencia con el Proyecto Arquitectónico o Proyecto Básico estriba en que el anterior describe gráficamente qué se va a hacer en tanto que el Proyecto Ejecutivo específica cómo se va a hacer. Trabajando sobre la base de los planos que integran el proyecto arquitectónico, el mismo arquitecto o bien un ingeniero civil formando un equipo de trabajo, le agrega información y especificaciones técnicas destinadas al constructor y a los diversos contratistas que explican con detalle, qué materiales y qué técnicas se deben utilizar. Además de los planos que integran el paquete de planos arquitectónicos, se deben incluir por lo menos los siguientes planos y documentos:

Topografía

Plano de terracerías, o topográfico.

Estructura Planos de cimentación. Planos de desplante de muros, o replanteo de muros. Planos de pórticos, con vigas y pilares. Planos de losas de entrepiso y azoteas, o de forjados. Instalaciones

Plano de saneamiento enterrado. Planos de instalaciones: eléctricas, hidráulicas, sanitarias, contra

incendios, mecánicas, especiales, voz y datos, etcétera.

Cerramiento y compartimentación



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Planos definiendo los elementos de cerramiento y compartimentación: muros, tabiques, puertas, ventanas, rejas, cubierta, etcétera.

Acabados

Planos de acabados: pavimentos, pinturas, escayolas, aislamientos acústicos y térmicos, impermeabilizaciones, etcétera.

Urbanización

Planos de los elementos que conforman las zonas exteriores: aceras, ajardinamiento, vallado, instalaciones, etcétera.

Detalles constructivos

Planos de detalles constructivos (por oficios).

Memoria descriptiva y constructiva con

Normativa de aplicación. Fichas de cumplimiento de normativa. Justificación de las soluciones adoptadas Programación de la obra. Memoria de cálculo estructural. Catálogo de conceptos o Pliegos de condiciones.

Presupuesto

Cuantificación de obra o Presupuesto (con mediciones detalladas y precios unitarios). Orientación con respecto a elementos que afectan el lugar como la luz, soleamiento, las vistas que se pueden admirar, así como las condiciones para el suministro eléctrico y de agua y drenaje, durante y después de la construcción.



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6. PRESUPUESTO DE OBRA

Es el agrupamiento del costo de cada uno de los conceptos necesarios en cada fase de la obra, el cual es el elemento primordial en la planeación del flujo de caja, calendarización y ejecución de las tareas de ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V.

6.1 ¿Qué se debe hacer para conocer el costo real que implica hacer una obra?

Ordenar que se haga un presupuesto con el fin de incluir todos los conceptos que serán necesarios para realizar la obra, incluyendo gastos indirectos y honorarios.

6.2 ¿Qué ventajas ofrece conocer el presupuesto antes de iniciar una obra?

Conocer el presupuesto permite que el cliente, en este caso, ZONA

INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V., pueda hacer ajustes a su alcance de materiales, además de conocer qué tan apegado está el proyecto a sus recursos económicos. La calidad operativa especializada que implica elaborar un presupuesto repercutirá en todos las fases de desarrollo de la obra, por lo que es de suma importancia.

6.3 ¿Cómo saber si el presupuesto alcanzará?

Primero, hay que calcular un costo estimado. Se plantea el programa de obra, es decir, los espacios y necesidades a satisfacer, luego, se hace un



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análisis financiero, denominado costo paramétrico, sobre la base de los costos por metro cuadrado (tomando en cuenta proyecto, materiales y mano de obra). Este precio toma en consideración los índices actuales y programados de inflación o imprevistos, para prevenir cambios en la economía. Con este costo se tiene una base para saber si los recursos son suficientes.

6.4 ¿Tiene un costo especial el presupuesto detallado de mi obra?

Salvo en obra pública o de concurso (la cual por lo común también incluye el proyecto) el costo del presupuesto forma parte de los trabajos preliminares de una obra, inclusive antes de la firma del contrato de construcción.

6.5 ¿Qué diferencia existe entre un presupuesto detallado y el costo por metro cuadrado?

El costo por metro cuadrado (costo paramétrico) es un estudio aproximado de la construcción, de acuerdo al mercado en general. El costo por presupuesto detallado es exacto, ya que incluye cada uno de los conceptos que tendrá la obra en particular.

6.6 ¿Cuáles son los conceptos que contiene un presupuesto de obra?

Las fases de la obra y sus costos (incluyendo el último detalle), como:



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Tarjetas de precios unitarios: Es donde se estima el costo de un concepto en particular por unidad, al especificar el material, la mano de obra (de acuerdo a la cantidad, ingreso y tiempo de los operarios), la herramienta, el equipo, y en su caso, la maquinaria (considerando la depreciación de ésta).

Cuantificación: Son las cantidades de obra que llevará cada concepto en relación a su unidad, por ejemplo:

Material: tabique rojo.

Unidad: m2.

Cantidad por metro cuadrado: X.

Cuantificación: Área en m2 * X.

Cuando se hace la cuantificación se descompone cada concepto en los materiales que lo forman hasta llegar a los básicos: agua, arena, tabiques, acero, cemento, etcétera. Así, en caso de haber cambios, se podrán hacer los ajustes a las cantidades necesarias con precisión, y su impacto en el costo presupuestado.

6.7 ¿Qué se puede hacer si se cuenta con un proyecto y el presupuesto no se apega a los recursos económicos necesarios?

Hay que considerar que se pretende establecer una relación donde el arquitecto desde el primer momento asesorará, profesionalmente, toda la materialización del proyecto, con el fin de evitar gastos innecesarios. El costo por metro cuadrado calculado y basado en un programa

arquitectónico es lo más apegado a la realidad, para que ZONA



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INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V. se sepa, antes de comenzar, qué presupuesto requiere cada fase. De tal modo que el arquitecto evitará, desde el inicio, cualquier gasto en proyectos que tienen más riesgo, que el que el cliente, en este caso, ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V., está dispuesto a asumir.

En caso de que sea muy pequeña la diferencia entre los recursos y el costo del proyecto, se tienen dos opciones:

Se puede pedir la intervención de inversionistas o solicitar un fondo o crédito, con facilidades, para concluir la obra.

Se puede hacer una planeación de la obra por etapas, tomando en cuenta la experiencia previa en obras, para establecer, de manera más funcional, los cortes en cada una de las fases de la obra.

En ambos casos es necesario realizar todo el proyecto ejecutivo, de lo contrario, se estaría creando un diseño sin planeación, que da como consecuencia una obra mediocre, parchada y fuera de lógica en cuanto a su funcionamiento.

6.8 Proyecto de ejecución

El fin de todo el proceso de diseño es el proyecto ejecutivo, que se define como el conjunto de planos, dibujos, esquemas y textos explicativos (memoria y presupuesto general) utilizados para definir adecuadamente la construcción, ampliación o remodelación. Éstas se representan en plantas, elevaciones o alzados, cortes o secciones, perspectivas (renders modelo tridimensionales mediante técnicas por computadora o CAD u otros) a consideración del cliente y del diseñador. Todos los planos deben estar a escala, y debidamente acotados según los lineamientos del dibujo técnico, marcando las dimensiones y su ubicación en el terreno, su orientación con respecto al norte magnético, la configuración de todos los espacios, la



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calidad y materiales, y los detalles de diseño que merezcan mención especial.

Se trata de un paso posterior al proyecto arquitectónico propiamente dicho, y se elabora cuando el diseño ha sido aprobado por el cliente y su construcción es inminente, por lo que, en seguida, se describirá un programa arquitectónico o proyecto básico:

Una vez solucionado lo anterior, debe valorarse las necesidades de espacio del edificio tales como superficie construida, altura de entrepisos o plantas, las relaciones entre espacios, usos, etc. Al conjunto de necesidades arquitectónicas también se le conoce como Programa Arquitectónico.

Tan importante como el punto anterior es considerar el presupuesto disponible para la construcción, pues antes de elaborar los planos debe quedar claro cuanto dinero se puede invertir, para evitar diseñar un proyecto tan costoso que no pueda ser pagado por el propietario o promotor.

El arquitecto que desarrolla el proyecto comienza realizando una investigación sobre la viabilidad de su idea. Lo habitual es que una persona acuda al arquitecto con un pedido concreto y que el arquitecto analice cómo una construcción podría satisfacer las necesidades planteadas por su cliente.De acuerdo al terreno disponible, el presupuesto, los plazos y otras variables que el arquitecto debe averiguar, comenzará el desarrollo del proyecto arquitectónico. El arquitecto especificará cuáles son los espacios que planea construir (por ejemplo, las habitaciones, el comedor, el baño, la cocina y el patio) y graficará la distribución.


http://definicion.de/distribucion/

http://definicion.de/persona


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A los planos se les sumarán luego las representaciones a través de maquetas o programas informáticos, que permiten que el cliente “vea” cómo es el edificio que pretende desarrollar el arquitecto.Finalmente el arquitecto avanzará con los planos constructivos y con diversos informes orientados a los contratistas y a los constructores para que la obra pueda materializarse.

Su principal diferencia con el proyecto arquitectónico o proyecto básico estriba en que el anterior describe gráficamente qué se va a hacer, en tanto que el proyecto ejecutivo específica cómo se va a hacer. Trabajando sobre la base de los planos que integran el proyecto arquitectónico, el mismo arquitecto o bien un ingeniero civil formando un equipo de trabajo, le agrega información y especificaciones técnicas destinadas al constructor y los diversos contratistas que explican, con detalle, qué materiales y qué técnicas se deben utilizar. Además de los planos que integran el paquete de planos arquitectónicos, se deben incluir por lo menos los siguientes planos y documentos:Topografia

Plano de terracerías, o topográfico. Estructura. Planos de cimentación. Planos de desplante de muros, o replanteo de muros. Planos de pórticos, con vigas y pilares. Planos de losas de entrepiso y azoteas, o de forjados. Planos de instalaciones Plano de saneamiento enterrado (drenaje o fosas sépticas, cisternas para

reutilización de agua, etcétera). Planos de instalaciones: eléctricas, hidráulicas, sanitarias, contra incendios,

mecánicas, especiales, voz y datos, etcétera.Cerramiento y compartimentación


http://definicion.de/edificio/


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Planos definiendo los elementos de cerramiento y compartimentación: muros, tabiques, puertas, ventanas, rejas, cubierta, etcétera.Acabados

Planos de acabados: pavimentos, pinturas, escayolas, aislamientos acústicos y térmicos, impermeabilizaciones, etcétera.Urbanización

Planos de los elementos que conforman las zonas exteriores: aceras, ajardinamiento, vallado, instalaciones, etcétera.Detalles constructivos

Planos de detalles constructivos (por oficios).Memoria descriptiva y constructiva con

Normativa de aplicación. Fichas de cumplimiento de normativa. Justificación de las soluciones adoptadas Programación de la obra. Memoria de cálculo estructural. Catálogo de conceptos o Pliegos de condiciones.

Presupuesto Cuantificación de obra o Presupuesto (con mediciones detalladas y precios

unitarios).

6.9 ¿Cuales son las fases de la obra?

Hay dos tipos de obra: Urbanización y Edificación, por el momento nos referiremos de manera general a la segunda: - Trabajos Preliminares: demoliciones (en su caso), limpieza y nivelación de terreno, trazo y construcción de bodegas.



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- Excavación- Cimentación, atroquelamientos, zapatas, contratrabes y dados. - Estructura: losas, trabes, muros, firmes. - Albañilería: colocaciones, impermeabilizaciones, mesetas, celosías, detalles, escaleras, etc. - Acabados: losetas, pintura, alfombras, aplanados, yesos, etc. - Herrería, cancelería, y vidrio: puertas, escaleras, ventanas, etc. - Carpintería: puertas, escaleras, detalles de mobiliario y elementos decorativos, ventanas, etc. - Instalación Hidro-sanitaria. - Plomería hidráulica, sanitaria, registros, cisterna, toma de agua, fosa séptica, cuarto de máquinas, colocación de muebles sanitarios y, en su caso caldera, tanque hidroneumático, planta de tratamiento o alberca. (Es conveniente contemplar la firma de un contrato de abastecimiento de agua ). - Instalación Eléctrica: instalación de Tubería eléctrica, suministro y colocación de elementos de Iluminación, acometida eléctrica, colocación de tableros de distribución, y en su caso subestación eléctrica e Instalación eléctrica de máquinas especiales. (Es conveniente contemplar la firma de dos contratos de suministro de energía ante la C.F.E., uno provisional, durante la fase de construcción, y el permanente una vez terminada) - Instalación de Gas: instalación de Tubería de Gas, Toma de llenado, suministro y colocación de calentador, tanque de gas, estufa, etc. (se debe recabar el Visto Bueno de la instalación por parte de la compañía de Gas antes del llenado). - Instalaciones Especiales: Aire Acondicionado, sistema de cómputo, redes de informática, sistemas inteligentes, energía solar, etc. - Jardinería: ornamentación de jardines, jardineras, empastado y todo lo referente a las áreas verdes de la obra. - Obra Exterior: cochera, banqueta, accesos, patios de vestibulación, fuentes, guarniciones, bardas de protección, rejas, etc.



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¿A cuánto ascienden los honorarios de un Arquitecto por concepto de Administración y Supervisión de Obra y Dirección Arquitectónica?

Este costo es variable, dependiendo del tipo de obra, el tamaño de la misma y si es Obra Publica o Privada, o sí es para venta o para uso particular, etc. Sin embargo el costo por concepto de gastos indirectos y honorarios varía entre el 12% y el 15% sobre el costo total de la construcción, (material, mano de obra), en residencias de nivel medio y alto.Ya con el Proyecto en mano es tentadore encargar la Obra a constructores barateros. Aunque la cantidad de tabiques, cemento y acero no debiera cambiar, pudieran mal aprovecharse para "ahorrar". Pero lo barato también resulta en trabajadores inexpertos y mal pagados que realizarán un trabajo de baja calidad. La supervisión, por ser mal pagada, también será inadecuada y la Obra saldrá chueca, debil y mal acabada. Lo "ahorrado" se pagará con creces cuando se vea que el valor de mercado de una obra mediocre es mucho menor que el de una de primera.

¿Qué son los subcontratistas?

Son el equipo de especialistas con los que contamos para realizar la obra, en material y mano de obra. Estos forman parte de la plantilla de la obra. Contamos con un grupo debidamente evaluado y capacitado tanto en calidad, como en costo, además de contar con un control y supervisión de nuestra parte para que la obra se concluya de acuerdo al tiempo y calidad especificados en los planos y buscando la satisfacción total del cliente.

¿Cuales subcontratistas son los que colaboran en la obra?

Equipo de especialistas de Mano de Obra: - Albañilería : Maestro de Obra, Oficial en jefe, Oficiales y Ayudantes



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- Plomería- Electricidad- Herrería- Carpintería- Aluminio y Vidrio- Pintura- Jardinería- Ingenieró en Albercas- Colocadores- Ebanistas- Vitrales, etc.

Materiales: Compañías especializadas en: Azulejos, Muebles de Baño y Accesorios, Cocinas, Estufas, Tinas Especiales, Alfombras, Laboratorios, Concreto, Tabique y materiales, etc.

¿Qué es un Director Responsable de Obra (D.R.O.)?

Es el profesional que cuenta con Licencia emitida por las Autoridades Oficiales de la Zona donde se encuentra ubicada la obra y está facultado y obligado a realizar las funciones siguientes: - Es el encargado de firmar los Planos Ejecutivos para la Licencia de Construcción,- Es el responsable, por medio de su revisión y supervisión, del Diseño Estructural,- Es el principal responsable de los cambios hechos en obra que repercutan en la estructura,- Está obligado a hacer visitas periódicas a la obra para verificar que los materiales utilizados en la estructura correspondan a la calidad y cantidad.En resumen, es el profesional responsable de cualquier falla por estructura que se produzca en la Construcción y Garantiza que no se produzcan fallas por desplome o cuarteaduras en la construcción.



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¿Qué criterios se toma en consideración para la selección de los subcontratistas?

En este aspecto juega un papel muy importante el concepto " Costo - Beneficio ", los subcontratistas que nosotros seleccionamos tienen que guardar un equilibrio entre estos dos conceptos. Por la competencia existente en el mercado, la Mano de Obra (fenómeno que no se da en los materiales, además que sus precios están establecidos en el Mercado Nacional) tiene un precio variable, dependiendo de la localidad y temporada, existe la tendencia comprensible de que el cliente se incline por los precios más económicos. Nuestra experiencia nos indica que el precio es un factor preponderante sobre otros conceptos pero no es el factor determinante en el valor del edificio terminado. Los criterios que tomamos en consideración son los siguientes: El costo por unidad, calidad, tiempo de entrega, garantía, honestidad, hacerlo bien "a la primera", experiencia, oficio, disposición, manejo de las especificaciones y planos, etc.

Explique que es un Plan Maestro Es el documento que engloba los servicios que se van a proporcionar, incluyendo el cuestionario que le proporcionamos para llegar a las necesidades que se plasmaran en un proyecto arquitectónico y obra, además del costo por cada etapa y su flujo de caja.

En forma breve ¿qué contiene este cuestionario? Preguntas sobre todos los objetivos y características de la obra que usted desea lograr con la ayuda de nuestros servicios y esta dividido de forma general en los puntos siguientes: Terreno: si cuenta con uno, localización, características físicas, superficie, vialidades etc. Programa de Necesidades: tipo de construcción.(residencia, hotel,



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hospital, centro deportivo, etc.) Programa Arquitectónico: ejemplo: número de recamaras, cochera, alberca, jardín, cantidad de plantas, servicios etc., asimismo estilo arquitectónico y forma. Costo Paramétrico: costo aproximado por metro cuadrado de su diseño y construcción sobre la base de su programa arquitectónico y estudio de áreas. Otros Servicios: compraventa de inmuebles o bienes raíces, localización de terrenos, estudios de mercado, análisis financieros, avalúos comerciales o bancarios, gestoría y regularizaciones. Tramites de escrituración y translados de dominio, remodelaciones, ampliaciones o adecuaciones, etc.

6.9.1Contrato de Obra

¿Cuales son los aspectos más importantes que se debe tomar en cuenta en un Contrato de Construcción? Igual que en el contrato de proyecto, existen variantes en el contrato de Construcción; sin embargo existen puntos comunes que se deben contemplar en un contrato: El contrato se denomina: " Contrato de Servicios Profesionales de Dirección de Obra y/o Dirección Arquitectónica. Antes de describir las principales cláusulas que contiene un contrato de este tipo, definiremos los conceptos anteriores: Dirección Arquitectónica. Es la supervisión que hace el Arquitecto; que puede ser diferente del profesional que ejecuta la obra; para que ésta se realice de acuerdo a los planos en su parte Arquitectónica, velando porque la ejecución de los trabajos y las indicaciones descritas en otros planos resulten en la solución Arquitectónica propuesta. Dirección de la Obra. Son los servicios de Supervisión, y en su caso de Administración, de la Obra en los que un profesional se compromete a suministrar, administrar y verificar la calidad de los materiales, mano de



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obra y equipo para que los trabajos se ejecuten de acuerdo al programa de obra y en el tiempo señalado.

Elementos principales especificados en las cláusulas (contrato por Administración) Antes de la firma: - Estudiar el proyecto y especificaciones aprobados. - Elaborar, para aprobación del cliente, el presupuesto detallado de la obra, calendario y flujo de caja, especificando cada una de las etapas de construcción y los conceptos de Honorarios e Indirectos.

Para el momento de la Firma: - Estudiar, discutir y aprobar, las especificaciones, calendarización y elaboración de presupuestos y contratos de los subcontratistas de acuerdo al presupuesto. - El Arquitecto se convierte en el coordinador de los subcontratistas y voz del cliente. - Seleccionar y desechar, en algunos casos, los materiales y trabajos no acordes al proyecto ( supervisión de obra). - Es el responsable del diario o bitácora de obra. - El contrato especifica las soluciones adecuadas a cualquier controversia que se suscite por algunos aspectos técnicos entre el Cliente y el Arquitecto. - Manifiesta las instancias legales en las que se apoya, en caso de un desacuerdo. - Especifica los aspectos fiscales de la Administración de la obra. - Especifica la Garantía de los trabajos en tiempo y ejecución. - Determina el tiempo de Construcción y forma de aplicar anticipos y pagos. - Se incluye en el contrato el monto del presupuesto total de la Construcción . - En el contrato se asientan, en los conceptos de presupuesto, el costo directo, los gastos indirectos y honorarios. - Se deben expresar claramente los procedimientos a seguir en la



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administración en caso de suspensión de la obra o, en su caso, el manejo que se propondrá si el cliente prefiere hacerla en etapas.

¿Qué pagos Adicionales tengo que hacer fuera de Material y Mano de Obra? Al momento de la firma de un Contrato por Administración Usted se convierte en el Patrón de la Obra y debe tomar en consideración algunos pagos que a continuación se detallan: Pago del IMSS, INFONAVIT, Sindicato, Contratos de Luz, Agua y Gas, I.V.A. de Material, Mano de Obra y Honorarios de los servicios profesionales, además de los ya mencionados antes de iniciar la obra. A estos gastos se les nombra Gastos Indirectos del Cliente.



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7. CUADRO DE REGISTRO

NOMBRE DEL DOCUMENTO


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DESCRIPCIÓN

Por medio del presente diagnóstico, se hace expreso el estado actual las condiciones estructurales del inmueble del CENTRO COMERCIAL SENTURA TLALNEPANTLA, para verificar un correcto funcionamiento de los distintos locales que integral en centro comercial, a fin de evitar futuras fallas que puedan poner en riesgo la operatividad de los servicios que en ellos se brinda.

EMPRESA

ZONA INTELIGENCIA URBANA S.A. de C.V.

ELABORO

JONCEN S.A. DE C.V.

ÁMBITO DE APLICACIÓN

2015

CÓDIGO DE IDENTIFICACIÓN



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[CI]


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