Lo que interesa conocer a promotores y constructores ... · o defectos que tengan su origen o...

Lo que interesa conocer apromotores y constructoresdespués de laLey de Ordenación de la Edificación

Autor: Javier López y García de la SerranaAbogado. Director de HispaColem-Hispajuris

S U M A R I O

1. - LOE: ¿Qué es y por qué la necesidad de una ley de orde-nación de la edificación? ................................................. 3

2. - LOE: Responsabilidades y garantías ............................... 9

2.1.- Responsabilidades en la LOE ...................................... 9

2.2. - Garantías obligatorias en la LOE................................ 11

ANEXO: Ley de Ordenación de la Edificación ........................ 15

ANEXO II: Relación de despachos miembros de Hispajuris .. 33

Lo que interesa conocer apromotores y constructoresdespués de laLey de Ordenación de la Edificación

LOE: ¿Qué es y por qué la necesidad de unaLey de Ordenación de la Edificación?

1

En nuestro país, el sector de la edificación es uno de los principalessectores económicos con evidentes repercusiones en el conjunto dela sociedad y en los valores culturales que entraña el patrimonio arqui-tectónico, y sin embargo no posee una regulación acorde con estaimportancia.

De hecho, asistimos a una tradicional regulación que se ha veni-do haciendo del suelo que contrasta de forma palpable con la falta deuna configuración legal de la construcción de edificios, que básica-mente se establece a través del Código Civil y de una gran variedad denormas que como conjunto adolece de importantes lagunas a la horade ordenar el complejo proceso de la edificación, tanto en los conteni-dos relativos a la identificación, obligaciones y responsabilidad de losdiferentes agentes que intervienen en el mismo (promotores, cons-tructores, arquitectos, etc.), como en lo que concierne a las garantíasprotectoras del usuario.

Por otra parte, es un hecho notorio que nuestra sociedad de-manda de manera creciente la calidad de las edificaciones que seconstruyen y ello incide en aspectos tales como la seguridad estruc-tural, protección contra incendios, protección contra el ruido, aisla-miento térmico o la accesibilidad para personas que poseen movilidadreducida.

Tales situaciones han adquirido una evidente relevancia desde elpunto de vista de interés general; Así se contempla en la Directiva 85/384/CEE de la Unión Europea, donde se alude a conceptos tales como

LOE: ¿Qué es y por qué la necesidad de unaLey de Ordenación de la Edificación?

1

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES

4 LOE: ¿Qué es y por qué?

calidad de las construcciones, respeto de los paisajes naturales yurbanos, entre otros.

En este marco descrito, la promulgación de la Ley 38/99 de 5 deNoviembre de Ordenación de la Edificación viene a dar respuesta a lainsuficiente regulación actual del proceso de la edificación, así de cómoestablecer una base general en la que puedan fomentarse la calidadde los edificios y las garantías suficientes a los usuarios frente a losposibles daños.

A lo que interesa a estos efectos, el colectivo integrado por to-dos los agentes que intervienen en el proceso de edificación, tantopromotores, constructores, como arquitectos, etc., deben de conocerel contenido de esta reciente Ley y contar con el asesoramiento ade-cuado, puesto que incide de manera directa en su actividad profesio-nal.

A continuación, comentamos los contenidos más sobresalien-tes de esta Ley, sin perjuicio de que sean desarrollados de maneramás exhaustiva en las páginas siguientes:

1. El objetivo prioritario de la Ley 38/99 de Ordenación de laEdificación es la configuración legal de los agentes que intervienen enesta actividad, fijando sus obligaciones para así establecer las res-ponsabilidades y cubrir las garantías de los usuarios.

2. Se configura al promotor como una persona física o jurí-dica que asume la iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga agarantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir.

3. La responsabilidad civil de los diferentes agentes, pordaños materiales en el edificio se exigirá de forma personal eindividualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agen-tes por los que con arreglo a la Ley, se deba responder.

4. No obstante, la responsabilidad se podrá exigir de formasolidaria (es decir, el acreedor o usuario puede dirigirse a cualquierade los agentes, sin distinción, que han intervenido en el proceso deedificación para hacer valer sus derechos), cuando no pueda ser atri-buida de forma individualizada al responsable del daño o cuando exis-

Lo q

ue in

tere

sa c

onoc

er a

pro

mot

ores

y c

onst

ruct

ores

des

pués

de

la L

ey d

e O

rden

ació

n de

la E

dific

ació

n

5LOE: ¿Qué es y por qué?

ta concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia decada agente interviniente en el daño producido.

5. Las responsabilidades a las que hace referencia la Ley yque en las páginas siguientes detallamos, son exigibles desde el 6 deMayo de 2000,y sólo se refieren a daños materiales en obras cuyalicencia se haya solicitado con posterioridad al 6 de mayo de 2000,aunque la LOE1 no impone la obligatoriedad de los seguros de res-ponsabilidad civil.

6. La principal novedad destacable es la creación del segu-ro decenal de daños, recogido en el art.19.1.c) de la LOE, donde seestablece su obligatoriedad de su contratación para garantizar el re-sarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicioso defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los sopor-tes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementosestructurales que comprometan directamente la resistencia mecáni-ca y la estabilidad del edificio. No obstante, la exigencia de este segu-ro se hará de forma escalonada en el tiempo para permitir que el sec-tor vaya acomodándose a lo dispuesto en esta Ley.

Por último, es necesario mencionar que se establecen con estanueva regulación mecanismos de control para la contratación de to-dos los seguros a que obliga la LOE, así se dice que:

-No se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras pú-blicas de declaración de obra nueva de edificaciones, sin que se acre-dite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere elart.19 de la LOE (hasta ahora, la única garantía exigida es el segurodecenal de daños).

-No se cerrará el Registro Mercantil la hoja abierta al promotorindividual ni se inscribirá la liquidación de sociedades promotoras sinque se acredite al Registrador la constitución de las garantías exigi-das en esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificacio-nes que hubiera promovido. (Art.20.2).

A este respecto, es necesario mencionar la Instrucción de 11 deseptiembre de 2000, de la Dirección General de los Registros y del

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES

6 LOE: ¿Qué es y por qué?

Notariado, pronunciándose sobre la forma de acreditar ante Notario yRegistrador la constitución de las garantías a que se refiere el art.20.1de la Ley de Ordenación de la Edificación:

“La acreditación ante Notarios y Registradores de la Propiedadal autorizar e inscribir, respectivamente, las escrituras de declaraciónde obras nuevas terminadas y actas de finalización de obras, de laconstitución y vigencia de las garantías a que se refiere el art.19 y20.1 de la Ley 38/19999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edi-ficación, se realizará mediante la presentación de la propia póliza delcontrato, completada con el documento que acredite su entrada envigor; mediante un certificado expedido por la entidad aseguradoraacreditativo de la constitución y vigencia del contrato, o mediante elsuplemento de entrada en vigor del seguro, en el que particularicen lascondiciones del contrato.

En todo deberán expresarse al menos las siguientes circunstan-cias

a) Relativas a la identificación y descripción suficiente de laedificación:

1. Su localización o emplazamiento, de forma expresa opor remisión al acta de recepción o al acta de finalización de obras.

2. Referencia catastral del solar o edificio en su conjunto, omanifestación expresa de que carece de ella.

3. Datos registrales si la finca estuviera inscrita.4. Plano de situación del solar o edificio en su conjunto.

b) Relativas al seguro:

1. Calificación y modalidad de seguro, esto es, si se tratade un seguro de daños o de caución, con expresa mención de sucarácter de seguro obligatorio de la Ley 38/1999, de 5 de noviembrede Ordenación de la Edificación, y que se rige por lo dispuesto en lacitada Ley y en lo no previsto por ella, en la Ley 50/1980 de 8 deoctubre de Contrato de Seguro.

2. Garantías cubiertas, que deben ser al menos las señala-das en el artículo 19 de la Ley 38/1999, sin exclusión, con expresiónde la fecha en que han entrado en vigor.

Lo q

ue in

tere

sa c

onoc

er a

pro

mot

ores

y c

onst

ruct

ores

des

pués

de

la L

ey d

e O

rden

ació

n de

la E

dific

ació

n

7LOE: ¿Qué es y por qué?

3. Capital asegurado, como mínimo igual al coste final deejecución.

4. Plazo de vigencia, que será al menos de 10 años a con-tar desde la fecha de recepción de la obra, con expresión de estafecha.

5. El importe y forma de pago de la prima, expresando ensu caso, el fraccionamiento estipulado y que se ha pagado la primeraprima, o al menos, una fracción de la misma.

6. La franquicia convenida, con un máximo del 1 por cientodel capital asegurado por unidad registral.

7. Identificación del tomador del seguro, que será el promo-tor o constructor de la edificación.

8. Expresión de que el asegurado es el promotor o cons-tructor y los sucesivos adquirentes, con identificación de los prime-ros.

c) Relativas a la entidad aseguradora:

1. Identificación de la compañía o entidad aseguradora.2. Autorización para operar en España.3. Nombre y apellidos de quien firma la póliza, certificado o su-

plemento y concepto en el que interviene.

A la vista de todo lo dicho hasta ahora, se hace patente la nece-sidad de que el colectivo constituido por promotores, constructores,etc, que ejercen su actividad profesional de forma habitual en esteámbito estén asesorados debidamente sobre todos estos extremosmencionados, acudiendo para ello a profesionales expertos que pue-dan resolver sus dudas acerca de sus responsabilidades, garantíasobligatorias que deben constituir antes y después de la recepción dela obra, distintos tipos de seguros establecidos al efecto, y toda unagama de cuestiones jurídicas que sólo una firma como HISPAJURISle puede solucionar.

LOE: Responsabilidades y garantías

2

2.1.- Responsabilidades en la LOE

A) Antes de la recepción de la obra

El Promotor (o el constructor por cuenta del Promotor) está obli-gado a contratar un seguro de caución que garantice las cantidadesanticipadas por los compradores de viviendas, sancionándose su in-cumplimiento con multas de hasta un 25 % de las cantidades cuyadevolución debe ser asegurada.

B) Después de la recepción de la obra

El Promotor (o el constructor por cuenta del Promotor) estáobligado a contratar un seguro de daños para garantizar, durante:

! 10 años, de los daños materiales causados en el edificioconstruido por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a lacimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de cargau otros elementos estructurales, y que comprometan directamente laresistencia mecánica y estabilidad del edificio.

! 3 años, de los daños materiales causados en el edificioconstruido por vicios o defectos de los elementos constructivos o delas instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitosde habitabilidad (medioambientales, salubridad, ruido aislamiento téc-nico, ahorro de energía...)

LOE: Responsabilidades y garantías

2

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES

10 LOE: Responsabilidades y garantías

Por su parte, el constructor responderá:

! Durante un año, de los daños materiales por vicios o de-fectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acaba-do.

! De forma directa de los daños materiales causados en eledificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capaci-dad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obliga-ciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicasque de él dependan.

! De forma directa de los daños materiales causados en eledificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiri-dos o aceptados por él.

En todo caso, el promotor responderá solidariamente con losdemás intervinientes ante los posibles daños materiales del edificioocasionados por vicios o defectos de construcción.

La LOE ha diseñado un ESQUEMA DE RESPONSABILIDA-DES sólo por daños materiales (Art.17), y un esquema de GARAN-TÍAS (Art.19), También sólo por daños materiales, ocurridos en el edi-ficio construido.

• Anual

• Trienal

• Decenal

PLAZO RESPONSABLE ALCANCE

Constructor

Todos los agentes dela Edificación

Todos los agentes dela Edificación

Vicios o defectos de ejecución que afec-ten a elementos de terminación o acabado.

Vicios o defectos de los elementos o insta-laciones, que ocasionen el incumplimientode los requisitos de habitabilidad (apartado1, letra c) del Art.3.

Vicios o defectos que afecten a la cimenta-ción ,soportes, vigas, forjados, muros decarga u otros elementos estructurales, quecomprometan directamente la resistenciamecánica y la estabilidad del edificio.

Lo q

ue in

tere

sa c

onoc

er a

pro

mot

ores

y c

onst

ruct

ores

des

pués

de

la L

ey d

e O

rden

ació

n de

la E

dific

ació

n

11LOE: Responsabilidades y garantías

Estas responsabilidades son exigibles desde el 6 de mayo de2000, y sólo se refieren a daños materiales en obras cuya licencia sehaya solicitado con posterioridad al 6 de mayo de 2000, aunque laLOE no impone la obligatoriedad de los seguros de responsabilidadcivil.

2.2. - Garantías obligatorias en la LOE:

En primer lugar hay que decir que los distintos tipos de segurosque establece la LOE deben ser contratados antes de que comiencela obra.

A) Inicio cobertura antes de la recepción de la obra

El promotor es responsable de las cantidades anticipadas porlos compradores de viviendas (Disposición Adicional Primera de laLey 38/99 de 5 de Noviembre, modificando la Ley 57/1968 de 27 deJulio).

B) Inicio cobertura después de la recepción de la obra

Todos los agentes intervinientes en el proceso constructivoson responsables, durante:

10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados enel edificio construido por vicios o defectos que tengan su origen queafecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, losmuros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometandirectamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Es necesario asegurar el 100% del valor de la obra (incluyendohonorarios de técnicos, licencias, impuestos,,,). Este seguro es obli-gatorio desde el 6 de mayo de 2000. Se denomina SEGURO DECENALDE DAÑOS.

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES

12 LOE: Responsabilidades y garantías

3 años, el resarcimiento de los daños materiales causados enel edificio construido por vicios o defectos de los elementos construc-tivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de losrequisitos de habitabilidad (medioambientales, salubridad, ruido, ais-lamiento técnico, ahorro de energía.....)

Es necesario asegurar el 30% del valor de la obra (incluyendohonorarios de técnicos y del Organismo de Control Técnico, ahorro deenergía....). El comienzo de esta obligación se fijará mediante RealDecreto.

Por otra parte, el Constructor está obligado a contratar un se-guro de daños para garantizar durante:

1 año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios odefectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o aca-bado. Es necesario asegurar el 5% del valor de la obra (incluyendohonorarios de técnicos y del OCT, licencias, impuestos...). El comien-zo de esta obligación se fijará mediante Real Decreto.

Es importante resaltar que la LOE establece la obligatoriedadde contratar seguros de daños y de caución. De forma paralela delimi-ta las responsabilidades de los distintos agentes en el proceso cons-tructivo, pero no obliga al aseguramiento de estas responsabilidades.

Lo q

ue in

tere

sa c

onoc

er a

pro

mot

ores

y c

onst

ruct

ores

des

pués

de

la L

ey d

e O

rden

ació

n de

la E

dific

ació

n

13LOE: Responsabilidades y garantías

Constructor

Todos losagentes

Todos losagentes

• Anual

• Trienal

• Decenal

PLAZO TOMADOR RESPONSABLE ALCANCE

Constructor

Promotor (oconstructor por

cuenta delpromotor)

Promotor (oconstructor por

cuenta delpromotor)

Vicios o defectos de ejecu-ción que afecten a elementosde terminación o acabado.

Vicios o defectos de los ele-mentos o instalaciones, queocasionen el incumplimientode los requisitos dehabitabilidad (apartado 1, le-tra c) del Art.3

Vicios o defectos que afec-ten a cimentación, soportes,vigas, forjados, muros decarga u otros elementos es-tructurales, que comprometandirectamente la resistenciamecánica y la estabilidad deledificio.

A continuación, detallamos un ESQUEMA DE GARANTÍASOBLIGATORIAS previstas en la LOE. Es preciso decir que sólo segarantiza los daños materiales de la edificación construida, y sólo esobligatorio para construcciones, cuya licencia de obra se solicite conposterioridad al 6 de mayo de 2000.

El seguro obligatorio de daños o decenal, exigible desde el 6 demayo de 2000, sólo se refiere a la zona en negrita del cuadro. Laobligatoriedad del seguro de duración anual y trienal no será exigiblemientras no se publique el Real Decreto a que venimos aludiendorecogido en la Disposición Adicional Segunda, 2 de la LOE).

A continuación se reproduce el texto de la Ley de Ordenación de la Edificación,donde se resalta en negrita y subrayado los artículos que interesa conocer espe-cialmente a promotores y constructores.

A N E X O

LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

Ley 38/1999, de 5 de noviembre

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

El sector de la edificación es uno de los princi-pales sectores económicos con evidentes re-percusiones en el conjunto de la sociedad y enlos valores culturales que entraña el patrimo-nio arquitectónico y, sin embargo, carece deuna regulación acorde con esta importancia.

Así, la tradicional regulación del suelo con-trasta con la falta de una configuración legal dela construcción de los edificios, básicamenteestablecida a través del Código Civil y de unavariedad de normas cuyo conjunto adolece deserias lagunas en la ordenación del complejoproceso de la edificación, tanto respecto a laidentificación, obligaciones y responsabilida-des de los agentes que intervienen en el mismo,como en lo que se refiere a las garantías paraproteger al usuario.

Por otra parte, la sociedad demanda cadavez más la calidad de los edificios y ello incidetanto en la seguridad estructural y la protec-ción contra incendios como en otros aspectosvinculados al bienestar de las personas, comola protección contra el ruido, el aislamientotérmico o la accesibilidad para personas conmovilidad reducida. En todo caso, el procesode la edificación, por su directa incidencia en laconfiguración de los espacios, implica siempreun compromiso de funcionalidad, economía,

armonía y equilibrio medioambiental de evi-dente relevancia desde el punto de vista delinterés general; así se contempla en la Directi-va 85/384/CEE de la Unión Europea, cuandodeclara que «la creación arquitectónica, la cali-dad de las construcciones, su inserción armo-niosa en el entorno, el respeto de los paisajesnaturales y urbanos, así como del patrimoniocolectivo y privado, revisten un interés públi-co».

Respondiendo a este orden de principios,la necesidad, por una parte, de dar continuidada la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimendel suelo y valoraciones, ordenando la cons-trucción de los edificios, y de superar, por otra,la discrepancia existente entre la legislaciónvigente y la realidad por la insuficiente regula-ción actual del proceso de la edificación, asícomo de establecer el marco general en el quepueda fomentarse la calidad de los edificios y,por último, el compromiso de fijar las garan-tías suficientes a los usuarios frente a los posi-bles daños, como una aportación más a la Ley26/1984, de 19 de julio, General para la Defen-sa de los Consumidores y Usuarios, son los mo-tivos que justifican sobradamente esta Ley deOrdenación de la Edificación, cuyo contenidoprimordial es el siguiente:

1. El objetivo prioritario es regular el pro-ceso de la edificación actualizando y comple-

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES

16 ANEXO: Ley de Ordenación de la Edificación

tando la configuración legal de los agentes queintervienen en el mismo, fijando sus obligacio-nes para así establecer las responsabilidades ycubrir las garantías a los usuarios, en base a unadefinición de los requisitos básicos que debensatisfacer los edificios.

2. Para ello, se define técnicamente elconcepto jurídico de la edificación y los princi-pios esenciales que han de presidir esta activi-dad y se delimita el ámbito de la Ley, precisan-do aquellas obras, tanto de nueva construccióncomo en edificios existentes, a las que debeaplicarse.

Ante la creciente demanda de calidad porparte de la sociedad, la Ley establece los requi-sitos básicos que deben satisfacer los edificiosde tal forma que la garantía para proteger a losusuarios se asiente no sólo en los requisitostécnicos de lo construido sino también en elestablecimiento de un seguro de daños o de cau-ción.

Estos requisitos abarcan tanto los aspec-tos de funcionalidad y de seguridad de los edifi-cios como aquellos referentes a la habitabilidad.Se establece el concepto de proyecto, obliga-torio para el desarrollo de las obras incluidas enel ámbito de la Ley, precisando la necesariacoordinación entre los proyectos parciales quepuedan incluirse, así como la documentación aentregar a los usuarios para el correcto uso ymantenimiento de los edificios.

Se regula, asimismo, el acto de recepciónde obra, dada la importancia que tiene en rela-ción con el inicio de los plazos de responsabili-dad y de prescripción establecidos en la Ley.

3. Para los distintos agentes que partici-pan a lo largo del proceso de la edificación seenumeran las obligaciones que corresponden acada uno de ellos, de las que se derivan sus res-ponsabilidades, configurándose el promotorcomo una persona física o jurídica que asume lainiciativa de todo el proceso y a la que se obligaa garantizar los daños materiales que el edificiopueda sufrir. Dentro de las actividades del cons-tructor se hace mención especial a la figura deljefe de obra, así como a la obligación de forma-lizar las subcontrataciones que en su caso seestablezcan.

Además la Ley delimita el ámbito de ac-tuaciones que corresponden a los profesiona-

les, el proyectista, el director de obra y el di-rector de la ejecución de la obra, estableciendoclaramente el ámbito específico de su inter-vención, en función de su titulación habilitante.

4. La responsabilidad civil de los diferen-tes agentes por daños materiales en el edificiose exigirá de forma personal e individualizada,tanto por actos propios, como por actos deotros agentes por los que, con arreglo a estaLey, se deba responder.

La responsabilidad se exigirá solidariamen-te cuando no pueda ser atribuida en formaindividualizada al responsable del daño o cuan-do exista concurrencia de culpa, sin que puedaprecisarse la influencia de cada agenteinterviniente en el daño producido.

A la figura del promotor se equiparan tam-bién las de gestor de cooperativas o de comuni-dades de propietarios, u otras análogas que apa-recen cada vez con mayor frecuencia en la ges-tión económica de la edificación.

5. En cuanto a los plazos de responsabili-dad se establecen en períodos de uno, tres ydiez años, en función de los diversos daños quepuedan aparecer en los edificios. El construc-tor, durante el primer año, ha de responder porlos daños materiales derivados de una deficien-te ejecución; todos los agentes que intervienenen el proceso de la edificación, durante tresaños, responderán por los daños materiales enel edificio causados por vicios o defectos queafecten a la habitabilidad y durante diez años,por los que resulten de vicios o defectos queafecten a la seguridad estructural del edificio.

Las acciones para exigir responsabilidadesprescriben en el plazo de dos años, al igual quelas de repetición contra los agentes presunta-mente responsables.

6. Por lo que se refiere a las garantías laLey establece, para los edificios de vivienda, lasuscripción obligatoria por el constructor, du-rante el plazo de un año, de un seguro de dañosmateriales o de caución, o bien la retenciónpor el promotor de un 5 por 100 del coste de laobra para hacer frente a los daños materialesocasionados por una deficiente ejecución.

Se establece igualmente para los edificiosde vivienda la suscripción obligatoria por elpromotor de un seguro que cubra los daños ma-teriales que ocasionen en el edificio el incum-

Lo q

ue in

tere

sa c

onoc

er a

pro

mot

ores

y c

onst

ruct

ores

des

pués

de

la L

ey d

e O

rden

ació

n de

la E

dific

ació

n

17ANEXO: Ley de Ordenación de la Edificación

plimiento de las condiciones de habitabilidad oque afecten a la seguridad estructural en el pla-zo de tres y diez años, respectivamente.

Se fijan las normas sobre las garantías desuscripción obligatoria, así como los importesmínimos de garantía para los tres supuestos deuno, tres y diez años, respectivamente.

No se admiten franquicias para cubrir losdaños en el supuesto de un año, y no podránexceder del 1 por 100 del capital aseguradopara los otros dos supuestos.

Además, con el fin de evitar el fraude a losadquirentes se exigen determinados requisitosque acrediten la constitución del correspon-diente seguro para la inscripción de escrituraspúblicas y la liquidación de las sociedadespromotoras.

7. La Ley se completa con siete disposi-ciones adicionales. En la primera se estableceque la percepción de las cantidades anticipadasreguladas para las viviendas se amplíe a pro-mociones de viviendas en régimen de comuni-dades de propietarios o sociedades cooperati-vas.

En la segunda disposición adicional se pre-vé que la exigencia de la obligatoriedad de lasgarantías a las que se hace referencia en el artí-culo 19 de la Ley, se hará de forma escalonadaen el tiempo para permitir que el sector vayaacomodándose a lo dispuesto en esta norma.Así la garantía de diez años contra los dañosmateriales causados por vicios o defectos queafecten a los elementos estructurales, tambiénllamado seguro decenal, será exigible a partirde la entrada en vigor de esta Ley para losedificios cuyo destino principal sea el de vi-vienda. Posteriormente, y por Real Decreto,teniendo en cuenta las circunstancias del sec-tor de la edificación y del sector asegurador,podrá establecerse la obligatoriedad de las de-más garantías, es decir, del seguro de tres añosque cubre los daños causados en los elementosconstructivos o en las instalaciones que afec-ten a la habitabilidad o seguro trienal, y delseguro de un año que cubre los daños materialespor vicios o defectos de ejecución que afectena elementos de terminación o acabado de lasobras.

En la tercera se exceptúa a los miembrosde los Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos de

lo dispuesto en esta Ley en lo que se refiere a ladelimitación de sus actuaciones en el ámbito dela Defensa.

En la cuarta se concreta la titulación aca-démica y profesional de los Coordinadores deSeguridad y Salud, en las obras de edificación.

8. Mediante una disposición transitoria seestablece la aplicación de lo previsto en la Leya las obras para cuyos proyectos se solicitelicencia de edificación a partir de la entrada envigor de la misma. Por último, en la primera delas cuatro disposiciones finales se invocan lospreceptos a cuyo amparo se ejerce la compe-tencia del Estado en las materias reguladas porla Ley; en la segunda se autoriza al Gobiernopara que en el plazo de dos años apruebe unCódigo Técnico de la Edificación que desarro-lle los requisitos básicos que deben cumplir losedificios relacionados en el artículo 3; en latercera se insta al Gobierno para que adapte alReglamento de la Ley de Expropiación Forzo-sa las modificaciones introducidas en la dispo-sición adicional quinta, y en la cuarta determi-na la entrada en vigor de la Ley.

La Ley, en definitiva, trata, dentro delmarco de competencias del Estado, de fomen-tar la calidad incidiendo en los requisitos bási-cos y en las obligaciones de los distintos agen-tes que se encargan de desarrollar las activida-des del proceso de la edificación, para poderfijar las responsabilidades y las garantías queprotejan al usuario y para dar cumplimiento al.derecho constitucional a una vivienda digna yadecuada.

La regulación del proceso de la edifica-ción no quedaría, sin embargo, actualizada ycompleta si la Ley no se refiriera a aquellossupuestos en que dicho proceso constructivoha exigido la previa expropiación de bienes oderechos por vincularse a una finalidad u obje-tivo de utilidad pública o interés social. En estesentido, la Ley actualiza la regulación de unaspecto de la legislación de expropiación for-zosa sin duda necesitada toda ella de una revi-sión para adaptarse a la dinámica de nuestrotiempo, que presenta una significación cualifi-cada y cuya puesta al día no debe demorarse,como es el ejercicio del derecho de reversión,derecho calificado por el Tribunal Constitu-cional como de configuración legal.

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES


Capítulo IDisposiciones generales

Artículo 1. Objeto

1. Esta Ley tiene por objeto regular en susaspectos esenciales el proceso de la edifi-cación, estableciendo las obligaciones yresponsabilidades de los agentes que inter-vienen en dicho proceso, así como las ga-rantías necesarias para el adecuado desa-rrollo del mismo, con el fin de asegurar lacalidad mediante el cumplimiento de losrequisitos básicos de los edificios y la ade-cuada protección de los intereses delos usuarios.

2. Las obligaciones y responsabilidades rela-tivas a la prevención de riesgos laboralesen las obras de edificación se regirán porsu legislación específica.

3. Cuando las Administraciones públicas y losorganismos y entidades sujetos a la legis-lación de contratos de las Administracio-nes públicas actúen como agentes del pro-ceso de la edificación se regirán por lodispuesto en la legislación de contratos delas Administraciones públicas y en lo nocontemplado en la misma por las disposi-ciones de esta Ley, a excepción de lo dis-puesto sobre garantías de suscripción obli-gatoria.

Artículo 2. Ambito de aplicación

1. Esta Ley es de aplicación al proceso de laedificación, entendiendo por tal la accióny el resultado de construir un edificio decarácter permanente, público o privado,cuyo uso principal esté comprendido enlos siguientes grupos:

a) Administrativo, sanitario, religioso, resi-dencial en todas sus formas, docente y cul-tural.

b) Aeronáutico; agropecuario; de la energía;de la hidráulica; minero; de telecomunica-ciones (referido a la ingeniería de las tele-comunicaciones); del transporte terrestre,

marítimo, fluvial y aéreo; forestal; indus-trial; naval; de la ingeniería de saneamien-to e higiene, y accesorio a las obras deingeniería y su explotación.

c) Todas las demás edificaciones cuyos usosno estén expresamente relacionados enlos grupos anteriores.

2. Tendrán la consideración de edificación alos efectos de lo dispuesto en esta Ley, yrequerirán un proyecto según lo estableci-do en el artículo 4, las siguientes obras:

a) Obras de edificación de nueva construc-ción, excepto aquellas construcciones deescasa entidad constructiva y sencillez téc-nica que no tengan, de forma eventual opermanente, carácter residencial ni públi-co y se desarrollen en una sola planta.

b) Obras de ampliación, modificación, refor-ma o rehabilitación que alteren la confi-guración arquitectónica de los edificios,entendiendo por tales las que tengan ca-rácter de intervención total o las parcia-les que produzcan una variación esencialde la composición general exterior, lavolumetría, o el conjunto del sistema es-tructural, o tengan por objeto cambiar losusos característicos del edificio.

c) Obras que tengan el carácter de interven-ción total en edificaciones catalogadas oque dispongan de algún tipo de protecciónde carácter ambiental o históricoartístico,regulada a través de norma legal o docu-mento urbanístico y aquellas otras de ca-rácter parcial que afecten a los elementoso partes objeto de protección.

3. Se consideran comprendidas en la edifica-ción sus instalaciones fijas y elequipamiento propio, así como los ele-mentos de urbanización que permanezcanadscritos al edificio.

Capítulo IIExigencias técnicas y administrativas dela edificación

Artículo 3. Requisitos básicos de la edifica-ción

Lo q

ue in

tere

sa c

onoc

er a

pro

mot

ores

y c

onst

ruct

ores

des

pués

de

la L

ey d

e O

rden

ació

n de

la E

dific

ació

n


1. Con el fin de garantizar la seguridad de laspersonas, el bienestar de la sociedad y laprotección del medio ambiente, los edifi-cios deberán proyectarse, construirse,mantenerse y conservarse de tal formaque se satisfagan los requisitos básicos si-guientes:

a) Relativos a la funcionalidad:a.1) Utilización, de tal forma que la disposi-

ción y las dimensiones de los espacios y ladotación de las instalaciones faciliten laadecuada realización de las funciones pre-vistas en el edificio.

a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permitaa las personas con movilidad y comunica-ción reducidas el acceso y la circulaciónpor el edificio en los términos previstosen su normativa específica.

a.3) Acceso a los servicios de telecomunica-ción, audiovisuales y de información deacuerdo con lo establecido en su normati-va específica.

a.4) (Nueva) Facilitación para el acceso de losservicios postales, mediante la dotaciónde las instalaciones apropiadas para la en-trega de los envíos postales, según lo dis-puesto en su normativa específica.

b) Relativos a la seguridad:b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no

se produzcan en el edificio, o partes delmismo, daños que tengan su origen o afec-ten a la cimentación, los soportes, las vi-gas, los forjados, los muros de carga u otroselementos estructurales, y que compro-metan directamente la resistencia mecá-nica y la estabilidad del edificio.

b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal for-ma que los ocupantes puedan desalojar eledificio en condiciones seguras, se puedalimitar la extensión del incendio dentrodel propio edificio y de los colindantes yse permita la actuación de los equipos deextinción y rescate.

b.3) Seguridad de utilización, de tal forma queel uso normal del edificio no suponga ries-go de accidente para las personas.

c) Relativos a la habitabilidad:c.1) Higiene, salud y protección del medio

ambiente, de tal forma que se alcancencondiciones aceptables de salubridad y

estanqueidad en el ambiente interior deledificio y que éste no deteriore el medioambiente en su entorno inmediato, garan-tizando una adecuada gestión de toda clasede residuos.

c.2) Protección contra el ruido, de tal formaque el ruido percibido no ponga en peligrola salud de las personas y les permita rea-lizar satisfactoriamente sus actividades.

c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico,de tal forma que se consiga un uso racionalde la energía necesaria para la adecuadautilización del edificio.

c.4) Otros aspectos funcionales de los elemen-tos constructivos o de las instalacionesque permitan un uso satisfactorio del edi-ficio.

2. El Código Técnico de la Edificación es elmarco normativo que establece las exi-gencias básicas de calidad de los edificios yde sus instalaciones, de tal forma que per-mite el cumplimiento de los anteriores re-quisitos básicos.Las normas básicas de la edificación y lasdemás reglamentaciones técnicas de obli-gado cumplimiento constituyen, a partirde la entrada en vigor de esta Ley, la regla-mentación técnica hasta que se apruebe elCódigo Técnico de la Edificación confor-me a lo previsto en la disposición finalsegunda de esta Ley.El Código podrá completarse con las exi-gencias de otras normativas dictadas porlas Administraciones competentes y se ac-tualizará periódicamente conforme a laevolución de la técnica y la demanda de lasociedad.

Artículo 4. Proyecto

1. El proyecto es el conjunto de documentosmediante los cuales se definen y determi-nan las exigencias técnicas de las obrascontempladas en el artículo 2. El proyec-to habrá de justificar técnicamente las so-luciones propuestas de acuerdo con las es-pecificaciones requeridas por la normati-va técnica aplicable.

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES


2. Cuando el proyecto se desarrolle o com-plete mediante proyectos parciales u otrosdocumentos técnicos sobre tecnologías es-pecíficas o instalaciones del edificio, semantendrá entre todos ellos la necesariacoordinación sin que se produzca una du-plicidad en la documentación ni en loshonorarios a percibir por los autores delos distintos trabajos indicados.

Artículo 5. Licencias y autorizacionesadministrativas

La construcción de edificios, la realización delas obras que en ellos se ejecuten y su ocupa-ción precisará las preceptivas licencias y de-más autorizaciones administrativas proceden-tes, de conformidad con la normativa aplica-ble.

Artículo 6. Recepción de la obra

1. La recepción de la obra es el acto por elcual el constructor, una vez concluida ésta,hace entrega de la misma al promotor y esaceptada por éste. Podrá realizarse con osin reservas y deberá abarcar la totalidadde la obra o fases completas y terminadasde la misma, cuando así se acuerde por laspartes.

2. La recepción deberá consignarse en un actafirmada, al menos, por el promotor y elconstructor, y en la misma se hará cons-tar:

a) Las partes que intervienen.b) La fecha del certificado final de la totali-

dad de la obra o de la fase completa yterminada de la misma.

c) El coste final de la ejecución material dela obra.

d) La declaración de la recepción de la obracon o sin reservas, especificando, en sucaso, éstas de manera objetiva, y el plazoen que deberán quedar subsanados los de-fectos observados. Una vez subsanados losmismos, se hará constar en un acta apar-te, suscrita por los firmantes de la recep-ción.

e) Las garantías que, en su caso, se exijan al

constructor para asegurar sus responsabi-lidades.Asimismo, se adjuntará el certificado fi-nal de obra suscrito por el director de obray el director de la ejecución de la obra.

3. El promotor podrá rechazar la recepciónde la obra por considerar que la misma noestá terminada o que no se adecua a lascondiciones contractuales.En todo caso, el rechazo deberá ser moti-vado por escrito en el acta, en la que sefijará el nuevo plazo para efectuar la re-cepción.

4. Salvo pacto expreso en contrario, la re-cepción de la obra tendrá lugar dentro delos treinta días siguientes a la fecha de suterminación, acreditada en el certificadofinal de obra, plazo que se contará a partirde la notificación efectuada por escrito alpromotor. La recepción se entenderá tá-citamente producida si transcurridos trein-ta días desde la fecha indicada el promotorno hubiera puesto de manifiesto reservaso rechazo motivado por escrito.

5. El cómputo de los plazos de responsabili-dad y garantía establecidos en esta Ley seiniciará a partir de la fecha en que se sus-criba el acta de recepción, o cuando seentienda ésta tácitamente producida se-gún lo previsto en el apartado anterior.

Artículo 7. Documentación de la obraejecutada

Una vez finalizada la obra, el proyecto, con laincorporación, en su caso, de las modificacio-nes debidamente aprobadas, será facilitado alpromotor por el director de obra para laformalización de los correspondientes trámi-tes administrativos.

A dicha documentación se adjuntará, almenos, el acta de recepción, la relaciónidentificativa de los agentes que han interveni-do durante el proceso de edificación, así comola relativa a las instrucciones de uso y manteni-miento del edificio y sus instalaciones, de con-formidad con la normativa que le sea de aplica-

Lo q

ue in

tere

sa c

onoc

er a

pro

mot

ores

y c

onst

ruct

ores

des

pués

de

la L

ey d

e O

rden

ació

n de

la E

dific

ació

n


ción.Toda la documentación a que hace refe-

rencia los apartados anteriores, que constituiráel Libro del Edificio, será entregada a los usua-rios finales del edificio.

Capítulo IIIAgentes de la edificación

Artículo 8. Concepto

Son agentes de la edificación todas las perso-nas, físicas o jurídicas, que intervienen en elproceso de la edificación. Sus obligaciones ven-drán determinadas por lo dispuesto en esta Leyy demás disposiciones que sean de aplicación ypor el contrato que origina su intervención.

Artículo 9. El promotor

1. Será considerado promotor cualquierpersona, física o jurídica, pública oprivada, que, individual o colectiva-mente, decide, impulsa, programa yfinancia, con recursos propios o aje-nos, las obras de edificación para sí opara su posterior enajenación, entre-ga o cesión a terceros bajo cualquiertítulo.

2. Son obligaciones del promotor:a) Ostentar sobre el solar la titularidad

de un derecho que le faculte paraconstruir en él.

b) Facilitar la documentación e infor-mación previa necesaria para la re-dacción del proyecto, así como auto-rizar al director de obra las posterio-res modificaciones del mismo.

c) Gestionar y obtener las preceptivaslicencias y autorizaciones adminis-trativas, así como suscribir el acta derecepción de la obra.

d) Suscribir los seguros previstos en elartículo 19.

e ) Entregar al adquirente, en su caso, ladocumentación de obra ejecutada, ocualquier otro documento exigiblepor las Administraciones competen-tes.

Artículo 10. El proyectista

1. El proyectista es el agente que, por encar-go del promotor y con sujeción a la nor-mativa técnica y urbanística correspon-diente, redacta el proyecto.Podrán redactar proyectos parciales delproyecto, o partes que lo complementen,otros técnicos, de forma coordinada conel autor de éste.Cuando el proyecto se desarrolle o com-plete mediante proyectos parciales u otrosdocumentos técnicos según lo previsto enel apartado 2 del artículo 4 de esta Ley,cada proyectista asumirá la titularidad desu proyecto.

2. Son obligaciones del proyectista:a) Estar en posesión de la titulación acadé-

mica y profesional habilitante de arqui-tecto, arquitecto técnico, ingeniero o in-geniero técnico, según corresponda, ycumplir las condiciones exigibles para elejercicio de la profesión. En caso de per-sonas jurídicas, designar al técnico redac-tor del proyecto que tenga la titulaciónprofesional habilitante.Cuando el proyecto a realizar tenga porobjeto la construcción de edificios paralos usos indicados en el grupo a) del apar-tado 1 del artículo 2, la titulación acadé-mica y profesional habilitante será la dearquitecto.Cuando el proyecto a realizar tenga porobjeto la construcción de edificios paralos usos indicados en el grupo b) del apar-tado 1 del artículo 2, la titulación acadé-mica y profesional habilitante, con carác-ter general, será la de ingeniero, ingenierotécnico o arquitecto y vendrá determina-da por las disposiciones legales vigentespara cada profesión, de acuerdo con susrespectivas especialidades y competenciasespecíficas.Cuando el proyecto a realizar tenga porobjeto la construcción de edificios com-prendidos en el grupo c) del apartado 1 delartículo 2, la titulación académica y pro-fesional habilitante será la de arquitecto,arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES


técnico y vendrá determinada por las dis-posiciones legales vigentes para cada pro-fesión, de acuerdo con sus especialidades ycompetencias específicas.Idénticos criterios se seguirán respecto delos proyectos de obras a las que se refierenlos apartados 2.b) y 2.c) del artículo 2 deesta Ley.En todo caso y para todos los grupos, enlos aspectos concretos correspondientesa sus especialidades y competencias espe-cíficas, y en particular respecto de los ele-mentos complementarios a que se refiereel apartado 3 del artículo 2, podrán asi-mismo intervenir otros técnicos tituladosdel ámbito de la arquitectura o de la inge-niería, suscribiendo los trabajos por ellosrealizados y coordinados por el proyectis-ta. Dichas intervenciones especializadasserán preceptivas si así lo establece la dis-posición legal reguladora del sector de ac-tividad de que se trate.

b) Redactar el proyecto con sujeción a lanormativa vigente y a lo que se haya esta-blecido en el contrato y entregarlo, conlos visados que en su caso fueran precepti-vos.

c) Acordar, en su caso, con el promotor lacontratación de colaboraciones parciales.

Artículo 11. El constructor

1. El constructor es el agente que asu-me, contractualmente ante el promo-tor, el compromiso de ejecutar conmedios humanos y materiales, pro-pios o ajenos, las obras o parte de lasmismas con sujeción al proyecto y alcontrato.

2. Son obligaciones del constructor:a) Ejecutar la obra con sujeción al pro-

yecto, a la legislación aplicable y alas instrucciones del director de obray del director de la ejecución de laobra, a fin de alcanzar la calidad exi-gida en el proyecto.

b) Tener la titulación o capacitación pro-fesional que habilita para el cumpli-miento de las condiciones exigibles

para actuar como constructor.c) Designar al jefe de obra que asumirá

la representación técnica del cons-tructor en la obra y que por su titula-ción o experiencia deberá tener la ca-pacitación adecuada de acuerdo conlas características y la complejidadde la obra.

d) Asignar a la obra los medios huma-nos y materiales que su importanciarequiera.

e ) Formalizar las subcontrata-ciones dedeterminadas partes o instalacionesde la obra dentro de los límites esta-blecidos en el contrato.

f) Firmar el acta de replanteo o de co-mienzo y el acta de recepción de laobra.

g) Facilitar al director de obra los datosnecesarios para la elaboración de ladocumentación de la obra ejecutada.

h ) Suscribir las garantías previstas enel artículo 19.

Artículo 12. El director de obra

1. El director de obra es el agente que, for-mando parte de la dirección facultativa,dirige el desarrollo de la obra en los aspec-tos técnicos, estéticos, urbanísticos ymedioambientales, de conformidad con elproyecto que la define, la licencia de edifi-cación y demás autorizaciones precepti-vas y las condiciones del contrato, con elobjeto de asegurar su adecuación al fin pro-puesto.

2. Podrán dirigir las obras de los proyectosparciales otros técnicos, bajo la coordina-ción del director de obra.

3. Son obligaciones del director de obra:a) Estar en posesión de la titulación acadé-

mica y profesional habilitante de arqui-tecto, arquitecto técnico, ingeniero o in-geniero técnico, según corresponda y cum-plir las condiciones exigibles para el ejer-cicio de la profesión. En caso de personasjurídicas, designar al técnico director deobra que tenga la titulación profesional

Lo q

ue in

tere

sa c

onoc

er a

pro

mot

ores

y c

onst

ruct

ores

des

pués

de

la L

ey d

e O

rden

ació

n de

la E

dific

ació

n


habilitante.En el caso de la construcción de edificiospara los usos indicados en el grupo a) delapartado 1 del artículo 2, la titulación aca-démica y profesional habilitante será la dearquitecto.Cuando las obras a realizar tengan porobjeto la construcción de las edificacionesindicadas en el grupo b) del apartado 1 delartículo 2, la titulación habilitante, concarácter general, será la de ingeniero, in-geniero técnico o arquitecto y vendrá de-terminada por las disposiciones legalesvigentes para cada profesión, de acuerdocon sus especialidades y competencias es-pecíficas.Cuando las obras a realizar tengan porobjeto la construcción de las edificacionesindicadas en el grupo c) del apartado 1 delartículo 2, la titulación habilitante será lade arquitecto, arquitecto técnico, ingenie-ro o ingeniero técnico y vendrá determi-nada por las disposiciones legales vigentespara cada profesión, de acuerdo con susespecialidades y competencias específicas.Idénticos criterios se seguirán respecto delas obras a las que se refieren los apartados2.b) y 2.c) del artículo 2 de esta Ley.

b) Verificar el replanteo y la adecuación de lacimentación y de la estructura proyecta-das a las características geotécnicas del te-rreno.

c) Resolver las contingencias que se produz-can en la obra y consignar en el Libro deOrdenes y Asistencias las instruccionesprecisas para la correcta interpretacióndel proyecto.

d) Elaborar, a requerimiento del promotor ocon su conformidad, eventuales modifica-ciones del proyecto, que vengan exigidaspor la marcha de la obra siempre que lasmismas se adapten a las disposiciones nor-mativas contempladas y observadas en laredacción del proyecto.

e) Suscribir el acta de replanteo o de comien-zo de obra y el certificado final de obra,así como conformar las certificacionesparciales y la liquidación final de las uni-dades de obra ejecutadas, con los visadosque en su caso fueran preceptivos.

f) Elaborar y suscribir la documentación dela obra ejecutada para entregarla al pro-motor, con los visados que en su caso fue-ran preceptivos.

g) Las relacionadas en el artículo 13, en aque-llos casos en los que el director de la obray el director de la ejecución de la obra seael mismo profesional, si fuera ésta la op-ción elegida, de conformidad con lo pre-visto en el apartado 2.a) del artículo 13.

Artículo 13. El director de la ejecución de laobra

1. El director de la ejecución de la obra es elagente que, formando parte de la direc-ción facultativa, asume la función técnicade dirigir la ejecución material de la obra yde controlar cualitativa y cuantitati-vamente la construcción y la calidad de loedificado.

2. Son obligaciones del director de la ejecu-ción de la obra:

a) Estar en posesión de la titulación acadé-mica y profesional habilitante y cumplirlas condiciones exigibles para el ejerciciode la profesión. En caso de personas jurí-dicas, designar al técnico director de laejecución de la obra que tenga la titulaciónprofesional habilitante.Cuando las obras a realizar tengan porobjeto la construcción de edificios paralos usos indicados en el grupo a) del apar-tado 1 del artículo 2, la titulación acadé-mica y profesional habilitante será la dearquitecto técnico. Será ésta, asimismo, latitulación habilitante para las obras del gru-po b) que fueran dirigidas por arquitectos.En los demás casos la dirección de la eje-cución de la obra puede ser desempeñada,indistintamente, por profesionales con latitulación de arquitecto, arquitecto técni-co, ingeniero o ingeniero técnico.

b) Verificar la recepción en obra de los pro-ductos de construcción, ordenando la rea-lización de ensayos y pruebas precisas.

c) Dirigir la ejecución material de la obracomprobando los replanteos, los materia-les, la correcta ejecución y disposición de

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES


los elementos constructivos y de las ins-talaciones, de acuerdo con el proyecto ycon las instrucciones del director de obra.

d) Consignar en el Libro de Ordenes y Asis-tencias las instrucciones precisas.

e) Suscribir el acta de replanteo o de comien-zo de obra y el certificado final de obra,así como elaborar y suscribir las certifica-ciones parciales y la liquidación final delas unidades de obra ejecutadas.

f) Colaborar con los restantes agentes en laelaboración de la documentación de la obraejecutada, aportando los resultados delcontrol realizado.

Artículo 14. Las entidades y los labora-torios de control de calidad de laedificación

1. Son entidades de control de calidadde la edificación aquéllas capacita-das para prestar asistencia técnica enla verificación de la calidad del pro-yecto, de los materiales y de la ejecu-ción de la obra y sus instalaciones deacuerdo con el proyecto y la normati-va aplicable.

2. Son laboratorios de ensayos para elcontrol de calidad de la edificaciónlos capacitados para prestar asisten-cia técnica, mediante la realizaciónde ensayos o pruebas de servicio delos materiales, sistemas o instalacio-nes de una obra de edificación.

3. Son obligaciones de las entidades yde los laboratorios de control de cali-dad:

a) Prestar asistencia técnica y entregarlos resultados de su actividad al agen-te autor del encargo y, en todo caso,al director de la ejecución de las obras.

b) Justificar la capacidad suficiente demedios materiales y humanos nece-sarios para realizar adecuadamentelos trabajos contratados, en su caso,a través de la correspondiente acre-ditación oficial otorgada por las Co-munidades Autónomas con compe-

tencia en la materia.

Artículo 15. Los suministradores deproductos

1. Se consideran suministradores deproductos los fabricantes, almace-nistas, importadores o vendedores deproductos de construcción.

2. Se entiende por producto de construc-ción aquel que se fabrica para su in-corporación permanente en una obraincluyendo materiales, elementossemielaborados, componentes yobras o parte de las mismas, tantoterminadas como en proceso de eje-cución.

3. Son obligaciones del suministrador:a) Realizar las entregas de los produc-

tos de acuerdo con las especificacio-nes del pedido, respondiendo de suorigen, identidad y calidad, así comodel cumplimiento de las exigenciasque, en su caso, establezca la norma-tiva técnica aplicable.

b) Facilitar, cuando proceda, las instruc-ciones de uso y mantenimiento de losproductos suministrados, así como lasgarantías de calidad correspondien-tes, para su inclusión en la documen-tación de la obra ejecutada.

Artículo 16. Los propietarios y los usuarios

1. Son obligaciones de los propietarios con-servar en buen estado la edificación me-diante un adecuado uso y mantenimiento,así como recibir, conservar y transmitir ladocumentación de la obra ejecutada y losseguros y garantías con que ésta cuente.

2. Son obligaciones de los usuarios, sean o nopropietarios, la utilización adecuada de losedificios o de parte de los mismos de con-formidad con las instrucciones de uso ymantenimiento, contenidas en la docu-mentación de la obra ejecutada.

Lo q

ue in

tere

sa c

onoc

er a

pro

mot

ores

y c

onst

ruct

ores

des

pués

de

la L

ey d

e O

rden

ació

n de

la E

dific

ació

n


Capítulo IVResponsabilidades y garantías

Artículo 17. Responsabilidad civil de losagentes que intervienen en el procesode la edificación

1. Sin perjuicio de sus responsabilida-des contractuales, las personas físi-cas o jurídicas que intervienen en elproceso de la edificación responde-rán frente a los propietarios y los ter-ceros adquirentes de los edificios oparte de los mismos, en el caso deque sean objeto de división, de lossiguientes daños materiales ocasio-nados en el edificio dentro de los pla-zos indicados, contados desde la fe-cha de recepción de la obra, sin re-servas o desde la subsanación de és-tas:

a) Durante diez años, de los daños ma-teriales causados en el edificio porvicios o defectos que afecten a la ci-mentación, los soportes, las vigas, losforjados, los muros de carga u otroselementos estructurales, y que com-prometan directamente la resisten-cia mecánica y la estabilidad del edi-ficio.

b) Durante tres años, de los daños ma-teriales causados en el edificio porvicios o defectos de los elementosconstructivos o de las instalacionesque ocasionen el incumplimiento delos requisitos de habitabilidad delapartado 1, letra c), del artículo 3.El constructor también responderá delos daños materiales por vicios o de-fectos de ejecución que afecten a ele-mentos de terminación o acabado delas obras dentro del plazo de un año.

2. La responsabilidad civil será exigi-ble en forma personal eindividualizada, tanto por actos uomisiones propios, como por actos uomisiones de personas por las que,con arreglo a esta Ley, se deba res-ponder.

3. No obstante, cuando no pudieraindividualizarse la causa de los da-ños materiales o quedase debidamen-te probada la concurrencia de culpassin que pudiera precisarse el gradode intervención de cada agente en eldaño producido, la responsabilidad seexigirá solidariamente. En todo caso,el promotor responderá solidaria-mente con los demás agentesintervinientes ante los posiblesadquirentes de los daños materialesen el edificio ocasionados por vicioso defectos de construcción.

4. Sin perjuicio de las medidas de in-tervención administrativas que encada caso procedan, la responsabili-dad del promotor que se establece enesta Ley se extenderá a las personasfísicas o jurídicas que, a tenor delcontrato o de su intervencióndecisoria en la promoción, actúencomo tales promotores bajo la formade promotor o gestor de cooperativaso de comunidades de propietarios uotras figuras análogas.

5. Cuando el proyecto haya sido con-tratado conjuntamente con más de unproyectista, los mismos responderánsolidariamente.Los proyectistas que contraten loscálculos, estudios, dictámenes o in-formes de otros profesionales, serándirectamente responsables de los da-ños que puedan derivarse de su insu-ficiencia, incorrección o inexactitud,sin perjuicio de la repetición quepudieran ejercer contra sus autores.

6. El constructor responderá directa-mente de los daños materiales cau-sados en el edificio por vicios o defec-tos derivados de la impericia, falta decapacidad profesional o técnica, ne-gligencia o incumplimiento de lasobligaciones atribuidas al jefe deobra y demás personas físicas o jurí-dicas que de él dependan.

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES


Cuando el constructor subcontratecon otras personas físicas o jurídicasla ejecución de determinadas parteso instalaciones de la obra, será direc-tamente responsable de los daños ma-teriales por vicios o defectos de suejecución, sin perjuicio de la repeti-ción a que hubiere lugar.Asimismo, el constructor responde-rá directamente de los daños mate-riales causados en el edificio por lasdeficiencias de los productos de cons-trucción adquiridos o aceptados porél, sin perjuicio de la repetición a quehubiere lugar.

7. El director de obra y el director de laejecución de la obra que suscriban elcertificado final de obra serán res-ponsables de la veracidad y exactitudde dicho documento.Quien acepte la dirección de una obracuyo proyecto no haya elaborado élmismo, asumirá las responsabilida-des derivadas de las omisiones, defi-ciencias o imperfecciones del proyec-to, sin perjuicio de la repetición quepudiere corresponderle frente al pro-yectista.Cuando la dirección de obra se con-trate de manera conjunta a más deun técnico, los mismos responderánsolidariamente sin perjuicio de ladistribución que entre ellos corres-ponda.

8. Las responsabilidades por daños noserán exigibles a los agentes que in-tervengan en el proceso de la edifica-ción, si se prueba que aquéllos fue-ron ocasionados por caso fortuito,fuerza mayor, acto de tercero o por elpropio perjudicado por el daño.

9. Las responsabilidades a que se refie-re este artículo se entienden sin per-juicio de las que alcanzan al vende-dor de los edificios o partes edifica-das frente al comprador conforme alcontrato de compraventa suscrito en-

tre ellos, a los artículos 1.484 y si-guientes del Código Civil y demáslegislación aplicable a la compraven-ta.

Artículo 18. Plazos de prescripción delas acciones

1. Las acciones para exigir la responsa-bilidad prevista en el artículo ante-rior por daños materiales dimanantesde los vicios o defectos, prescribiránen el plazo de dos años a contar des-de que se produzcan dichos daños, sinperjuicio de las acciones que puedansubsistir para exigir responsabilida-des por incumplimiento contractual.

2. La acción de repetición que pudiesecorresponder a cualquiera de losagentes que intervienen en el proce-so de edificación contra los demás, oa los aseguradores contra ellos, pres-cribirá en el plazo de dos años desdela firmeza de la resolución judicialque condene al responsable a indem-nizar los daños, o a partir de la fechaen la que se hubiera procedido a laindemnización de forma extraju-dicial.

Artículo 19. Garantías por daños materialesocasionados por vicios y defectos de laconstrucción

1. El régimen de garantías exigiblespara las obras de edificación compren-didas en el artículo 2 de esta Ley sehará efectivo de acuerdo con la obli-gatoriedad que se establezca en apli-cación de la disposición adicional se-gunda, teniendo como referente a lassiguientes garantías:

a) Seguro de daños materiales o segurode caución, para garantizar, duranteun año, el resarcimiento de los da-ños materiales por vicios o defectosde ejecución que afecten a elemen-tos de terminación o acabado de lasobras, que podrá ser sustituido por la

Lo q

ue in

tere

sa c

onoc

er a

pro

mot

ores

y c

onst

ruct

ores

des

pués

de

la L

ey d

e O

rden

ació

n de

la E

dific

ació

n


retención por el promotor de un 5 por100 del importe de la ejecución ma-terial de la obra.

b) Seguro de daños materiales o segurode caución, para garantizar, durantetres años, el resarcimiento de los da-ños causados por vicios o defectos delos elementos constructivos o de lasinstalaciones que ocasionen el incum-plimiento de los requisitos dehabitabilidad del apartado 1, letra c),del artículo 3.

c) Seguro de daños materiales o segurode caución, para garantizar, durantediez años, el resarcimiento de losdaños materiales causados en el edi-ficio por vicios o defectos que tengansu origen o afecten a la cimentación,los soportes, las vigas, los forjados,los muros de carga u otros elementosestructurales, y que comprometan di-rectamente la resistencia mecánicay estabilidad del edificio.

2. Los seguros de daños materiales re-unirán las condiciones siguientes:

a) Tendrá la consideración de tomadordel seguro el constructor en el su-puesto a) del apartado 1 y el promo-tor, en los supuestos b) y c) del mis-mo apartado, y de asegurados el pro-pio promotor y los sucesivosadquirentes del edificio o de parte delmismo. El promotor podrá pactar ex-presamente con el constructor queéste sea tomador del seguro por cuen-ta de aquél.

b) La prima deberá estar pagada en elmomento de la recepción de la obra.No obstante, en caso de que se hubie-ra pactado el fraccionamiento en pe-ríodos siguientes a la fecha de recep-ción, la falta de pago de las siguien-tes fracciones de prima no dará dere-cho al asegurador a resolver el con-trato, ni éste quedará extinguido, nila cobertura del asegurador suspen-dida, ni éste liberado de su obliga-ción, caso de que el asegurado debahacer efectiva la garantía.

c) No será de aplicación la normativareguladora de la cobertura de ries-gos extraordinarios sobre las perso-nas y los bienes contenida en el artí-culo 4 de la Ley 21/1990, de 19 de di-ciembre.

3. Los seguros de caución reunirán lassiguientes condiciones:

a) Las señaladas en los apartados 2.a) y2.b) de este artículo. En relación conel apartado 2.a), los asegurados se-rán siempre los sucesivosadquirentes del edificio o de parte delmismo.

b) El asegurador asume el compromisode indemnizar al asegurado al pri-mer requerimiento.

c) El asegurador no podrá oponer al ase-gurado las excepciones que puedancorresponderle contra el tomador delseguro.

4. Una vez tomen efecto las coberturasdel seguro, no podrá rescindirse niresolverse el contrato de mutuoacuerdo antes del transcurso del pla-zo de duración previsto en el aparta-do 1 de este artículo.

5. El importe mínimo del capital asegu-rado será el siguiente:

a) El 5 por 100 del coste final de la eje-cución material de la obra, incluidoslos honorarios profesionales, para lasgarantías del apartado 1.a) de esteartículo.

b) El 30 por 100 del coste final de la eje-cución material de la obra, incluidoslos honorarios profesionales, para lasgarantías del apartado 1.b) de esteartículo.

c) El 100 por 100 del coste final de laejecución material de la obra, inclui-dos los honorarios profesionales,para las garantías del apartado 1.c)de este artículo.

6. El asegurador podrá optar por el pago dela indemnización en metálico que corres-

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES


ponda a la valoración de los daños o por lareparación de los mismos.

7. El incumplimiento de las anteriores nor-mas sobre garantías de suscripción obliga-toria implicará, en todo caso, la obliga-ción de responder personalmente al obli-gado a suscribir las garantías.

8. Para las garantías a que se refiere el apar-tado 1.a) de este artículo no serán admisi-bles cláusulas por las cuales se introduzcanfranquicias o limitación alguna en la res-ponsabilidad del asegurador frente al ase-gurado.En el caso de que en el contrato de seguroa que se refieren los apartado 1.b) y 1.c)de este artículo se establezca una franqui-cia, ésta no podrá exceder del 1 por 100del capital asegurado de cada unidadregistral.

9. Salvo pacto en contrario, las garantías aque se refiere esta Ley no cubrirán:

a) Los daños corporales u otros perjuicioseconómicos distintos de los daños mate-riales que garantiza la Ley.

b) Los daños ocasionados a inmuebles conti-guos o adyacentes al edificio.

c) Los daños causados a bienes muebles si-tuados en el edificio.

d) Los daños ocasionados por modificacio-nes u obras realizadas en el edificio des-pués de la recepción, salvo las desubsanación de los defectos observados enla misma.

e) Los daños ocasionados por mal uso o faltade mantenimiento adecuado del edificio.

f) Los gastos necesarios para el manteni-miento del edificio del que ya se ha hechola recepción.

g) Los daños que tengan su origen en un in-cendio o explosión, salvo por vicios odefectos de las instalaciones propias deledificio.

h) Los daños que fueran ocasionados por casofortuito, fuerza mayor, acto de tercero opor el propio perjudicado por el daño.

i) Los siniestros que tengan su origen en par-tes de la obra sobre las que haya reservas

recogidas en el acta de recepción, mien-tras que tales reservas no hayan sido sub-sanadas y las subsanaciones queden refle-jadas en una nueva acta suscrita por losfirmantes del acta de recepción.

Artículo 20. Requisitos para laescrituración e inscripción

1. No se autorizarán ni se inscribiránen el Registro de la Propiedad escri-turas públicas de declaración de obranueva de edificaciones a las que seade aplicación esta Ley, sin que se acre-dite y testimonie la constitución delas garantías a que se refiere el artí-culo 19.

2. Cuando no hayan transcurrido losplazos de prescripción de las accio-nes a que se refiere el artículo 18, nose cerrará en el Registro Mercantilla hoja abierta al promotor individualni se inscribirá la liquidación de lassociedades promotoras sin que seacredite previamente al Registradorla constitución de las garantías esta-blecidas por esta Ley, en relación contodas y cada una de las edificacionesque hubieran promovido.

Disposiciones adicionales

Disposición adicional primera. Percep-ción de cantidades a cuenta del preciodurante la construcciónLa percepción de cantidades anticipadasen la edificación por los promotores ogestores se cubrirá mediante un seguroque indemnice el incumplimiento delcontrato en forma análoga a lo dispuestoen la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobrepercepción de cantidades anticipadas enla construcción y venta de viviendas. Di-cha Ley, y sus disposiciones complemen-tarias, se aplicarán en el caso de vivien-das con las siguientes modificaciones:a) La expresada normativa será de apli-

cación a la promoción de toda clasede viviendas, incluso a las que se rea-

Lo q

ue in

tere

sa c

onoc

er a

pro

mot

ores

y c

onst

ruct

ores

des

pués

de

la L

ey d

e O

rden

ació

n de

la E

dific

ació

n


licen en régimen de comunidad depropietarios o sociedad cooperativa.

b) La garantía que se establece en lacitada Ley 57/1968 se extenderá a lascantidades entregadas en efectivo omediante cualquier efecto cambiario,cuyo pago se domiciliará en la cuen-ta especial prevista en la referida Ley.

c) La devolución garantizada compren-derá las cantidades entregadas máslos intereses legales del dinero vi-gentes hasta el momento en que sehaga efectiva la devolución.

d) Las multas por incumplimiento a quese refiere el párrafo primero del ar-tículo 6 de la citada Ley, se impon-drán por las Comunidades Autóno-mas, en cuantía, por cada infracción,de hasta el 25 por 100 de las cantida-des cuya devolución deba ser asegu-rada o por lo dispuesto en la norma-tiva propia de las Comunidades Au-tónomas.

Disposición adicional segunda.Obligatoriedad de las garantías pordaños materiales ocasionados por viciosy defectos en la construcción

Uno. La garantía contra los daños mate-riales a que se refiere el apartado 1.c)del artículo 19 de esta Ley será exigi-ble, a partir de su entrada en vigor,para edificios cuyo destino principalsea el de vivienda.

Dos. Mediante Real Decreto podrá esta-blecerse la obligatoriedad de suscri-bir las garantías previstas en los apar-tados 1.a) y 1.b) del citado artículo19, para edificios cuyo destino prin-cipal sea el de vivienda. Asimismo,mediante Real Decreto podrá estable-cerse la obligatoriedad de suscribircualquiera de las garantías previstasen el artículo 19, para edificios desti-nados a cualquier uso distinto del devivienda.

Disposición adicional tercera. Intervenciones

en el proceso de la edificación de los Cuerposde Ingenieros de los Ejércitos en el ámbito de laDefensaLos miembros de los Cuerpos de Ingenieros delos Ejércitos, cuando intervengan en la realiza-ción de edificaciones o instalaciones afectas ala Defensa, se regirán en lo que se refiere a sucapacidad profesional por la Ley 17/1999, de18 de mayo, de Régimen del Personal de lasFuerzas Armadas, y disposiciones reglamenta-rias de desarrollo.

Disposición adicional cuarta. Coordinador deseguridad y salud

Las titulaciones académicas y profesionaleshabilitantes para desempeñar la función de coor-dinador de seguridad y salud en obras de edifica-ción, durante la elaboración del proyecto y laejecución de la obra, serán las de arquitecto,arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero téc-nico, de acuerdo con sus competencias y espe-cialidades.Disposición adicional quinta. Regulación delderecho de reversiónLos artículos 54 y 55 de la Ley de Expropia-ción Forzosa, de 16 de diciembre de 1954, que-dan redactados de la manera siguiente:

Artículo 54.

1. En el caso de no ejecutarse la obra o noestablecerse el servicio que motivó la ex-propiación, así como si hubiera algunaparte sobrante de los bienes expropiados,o desapareciese la afectación, el primiti-vo dueño o sus causahabientes podrán re-cobrar la totalidad o la parte sobrante delo expropiado, mediante el abono a quienfuera su titular de la indemnización que sedetermina en el artículo siguiente.

2. No habrá derecho de reversión, sin em-bargo, en los casos siguientes:

a) Cuando simultáneamente a la desafec-tación del fin que justificó la expropia-ción se acuerde justificadamente una nue-va afectación a otro fin que haya sido de-clarado de utilidad pública o interés social.En este supuesto la Administración dará

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES


publicidad a la sustitución, pudiendo el pri-mitivo dueño o sus causahabientes alegarcuanto estimen oportuno en defensa de suderecho a la reversión, si consideran queno concurren los requisitos exigidos por laley, así como solicitar la actualización deljustiprecio si no se hubiera ejecutado laobra o establecido el servicio inicialmenteprevistos.

b) Cuando la afectación al fin que justificó laexpropiación o a otro declarado de utili-dad pública o interés social se prolonguedurante diez años desde la terminación dela obra o el establecimiento del servicio.

3. Cuando de acuerdo con lo establecido enlos apartados anteriores de este artículoproceda la reversión, el plazo para que eldueño primitivo o sus causahabientes pue-dan solicitarla será el de tres meses, a con-tar desde la fecha en que la Administra-ción hubiera notificado el exceso de ex-propiación, la desafectación del bien o de-recho expropiados o su propósito de noejecutar la obra o de no implantar el servi-cio.En defecto de esta notificación, el dere-cho de reversión podrá ejercitarse por elexpropiado y sus causahabientes en los ca-sos y con las condiciones siguientes:

a) Cuando se hubiera producido un exceso deexpropiación o la desafectación del bien oderecho expropiados y no hubieran trans-currido veinte años desde la toma de pose-sión de aquéllos.

b) Cuando hubieran transcurrido cinco añosdesde la toma de posesión del bien o dere-cho expropiados sin iniciarse la ejecuciónde la obra o la implantación del servicio.

c) Cuando la ejecución de la obra o las actua-ciones para el establecimiento del servi-cio estuvieran suspendidas más de dos añospor causas imputables a la Administracióno al beneficiario de la expropiación sinque se produjera por parte de éstos ningúnacto expreso para su reanudación.

4. La competencia para resolver sobre la re-versión corresponderá a la Administraciónen cuya titularidad se halle el bien o dere-

cho en el momento en que se solicite aqué-lla o a la que se encuentre vinculado elbeneficiario de la expropiación, en su caso,titular de los mismos.

5. En las inscripciones en el Registro de laPropiedad del dominio y demás derechosreales sobre bienes inmuebles adquiridospor expropiación forzosa se hará constarel derecho preferente de los reversionistasfrente a terceros posibles adquirentes pararecuperar el bien o derecho expropiadosde acuerdo con lo dispuesto en este artícu-lo y en el siguiente, sin cuya constanciaregistral el derecho de reversión no seráoponible a los terceros adquirentes quehayan inscrito los títulos de sus respecti-vos derechos conforme a lo previsto en laLey Hipotecaria.

Artículo 55

1. Es presupuesto del ejercicio del derechode reversión la restitución de la indemni-zación expropiatoria percibida por el ex-propiado, actualizada conforme a la evo-lución del índice de precios al consumo enel período comprendido entre la fecha deiniciación del expediente de justiprecio yla de ejercicio del derecho de reversión.La determinación de este importe se efec-tuará por la Administración en el mismoacuerdo que reconozca el derecho de re-versión.

2. Por excepción, si el bien o derecho ex-propiado hubiera experimentado cambiosen su calificación jurídica que condiciona-ran su valor o hubieran incorporado me-joras aprovechables por el titular de aquelderecho o sufrido menoscabo de valor, seprocederá a una nueva valoración del mis-mo, referida a la fecha de ejercicio delderecho, fijada con arreglo a las normascontenidas en el capítulo III del Título IIde esta Ley.

3. La toma de posesión del bien o derechorevertido no podrá tener lugar sin el pre-vio pago o consignación del importe re-

Lo q

ue in

tere

sa c

onoc

er a

pro

mot

ores

y c

onst

ruct

ores

des

pués

de

la L

ey d

e O

rden

ació

n de

la E

dific

ació

n


sultante conforme a los apartados ante-riores. Dicho pago o consignación deberátener lugar en el plazo máximo de tresmeses desde su determinación en vía ad-ministrativa, bajo pena de caducidad delderecho de reversión y sin perjuicio de lainterposición de recurso contencioso-ad-ministrativo. En este último caso, las di-ferencias que pudieran resultar de la sen-tencia que se dicte deberán, asimismo, sa-tisfacerse o reembolsarse, según proceda,incrementadas con los interesesdevengados al tipo de interés legal desde lafecha del primer pago en el plazo de tresmeses desde la notificación de la senten-cia bajo pena de caducidad del derecho dereversión en el primer supuesto.»

Disposición adicional sexta. Infraestructurascomunes en los edificios para el acceso a losservicios de telecomunicaciónEl artículo 2, apartado a), del Real Decreto-ley1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructurascomunes en los edificios para el acceso a losservicios de telecomunicación, quedará redac-tado de la siguiente manera:

«a) A todos los edificios y conjuntos inmobi-liarios en los que exista continuidad en laedificación, de uso residencial o no y seano no de nueva construcción, que estén aco-gidos, o deban acogerse, al régimen de pro-piedad horizontal regulado por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Hori-zontal, modificada por la Ley 8/1999, de6 de abril.»

Disposición adicional séptima. Solicitud de lademanda de notificación a otros agentesQuien resulte demandado por ejercitarse con-tra él acciones de responsabilidad basadas en lasobligaciones resultantes de su intervención enel proceso de la edificación previstas en la pre-sente Ley, podrá solicitar, dentro del plazo quela Ley de Enjuiciamiento Civil concede paracontestar a la demanda, que ésta se notifique aotro u otros agentes que también hayan tenidointervención en el referido proceso.La notificación se hará conforme a lo estable-cido para el emplazamiento de los demandados

e incluirá la advertencia expresa a aquellos otrosagentes llamados al proceso de que, en el su-puesto de que no comparecieren, la sentenciaque se dicte será oponible y ejecutable frente aellos.

Disposiciones transitorias

Disposición transitoria primera. Lo dis-puesto en esta Ley, salvo en materia deexpropiación forzosa en que se estará alo establecido en la disposición transito-ria segunda, será de aplicación a las obrasde nueva construcción y a obras en losedificios existentes, para cuyos proyectosse solicite la correspondiente licencia deedificación, a partir de su entrada en vi-gor.

Disposición transitoria segunda. Lo esta-blecido en la disposición adicional quinta noserá de aplicación a aquellos bienes y derechossobre los que, a la entrada en vigor de la ley, sehubiera presentado la solicitud de reversión.

Disposiciones derogatorias

Disposición derogatoria primera. Quedanderogadas todas las disposiciones de igual o in-ferior rango que se opongan a lo dispuesto enesta Ley.

Disposición derogatoria segunda. Los ar-tículos 64 a 70 del Reglamento de la Ley deExpropiación Forzosa, aprobado por Decretode 26 de abril de 1957, seguirán vigentes encuanto no se opongan o resulten compatiblescon lo establecido en la disposición adicionalquinta.

Disposiciones finales

Disposición final primera. Fundamento cons-titucional

Esta Ley se dicta al amparo de la compe-tencia que corresponde al Estado de conformi-dad con los artículos de la Constitución siguien-tes:

a) El artículo 149.1.6.a , 8.a y 30.a en rela-

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES


ción con las materias civiles y mercanti-les de los capítulos I y II y con las obliga-ciones de los agentes de la edificación yatribuciones derivadas del ejercicio de lasprofesiones establecidas en el capítulo III,sin perjuicio de los derechos civiles, foraleso especiales existentes en determinadasComunidades Autónomas.

b) El artículo 149.1.16.a, 21.a, 23.a y 25.apara el artículo 3.

c) El artículo 149.1.6.a, 8.a y 11.a para elcapítulo IV.

d) El artículo 149.1.18.a para la disposiciónadicional quinta.Lo dispuesto en esta Ley será de aplica-ción sin perjuicio de las competencias le-gislativas y de ejecución que tengan asu-midas las Comunidades Autónomas en esteámbito.

Disposición final segunda. Autorización al Go-bierno para la aprobación de un Código Técni-co de la EdificaciónSe autoriza al Gobierno para que, mediante RealDecreto y en el plazo de dos años a contardesde la entrada en vigor de esta Ley, apruebeun Código Técnico de la Edificación que esta-blezca las exigencias que deben cumplir los edi-ficios en relación con los requisitos básicos es-tablecidos en el artículo 3, apartados 1.b) y1.c).Hasta su aprobación, para satisfacer estos re-quisitos básicos se aplicarán las normas básicasde la edificación-NBE que regulan las exigen-cias técnicas de los edificios y que se enumerana continuación:

NBE CT-79 Condiciones térmicas en los edifi-cios.NBE CA-88 Condiciones acústicas en los edifi-cios.NBE AE-88 Acciones en la edificación.NBE FL-90 Muros resistentes de fábrica de la-drillo.NBE QB-90 Cubiertas con materialesbituminosos.NBE EA-95 Estructuras de acero en edifica-ción.NBE CPI-96 Condiciones de protección con-tra incendios en los edificios.Asimismo, se aplicará el resto de la reglamen-tación técnica de obligado cumplimiento queregule alguno de los requisitos básicos estable-cidos en el artículo 3.

Disposición final tercera. Adaptación del Re-glamento de la Ley de Expropiación ForzosaEl Gobierno, en un plazo de seis meses, adapta-rá la sección 4.a del capítulo IV del Título II delReglamento de la Ley de Expropiación Forzo-sa a lo dispuesto en esta Ley.

Disposición final cuarta. Entrada en vi-gorEsta Ley entrará en vigor a los seis mesesde su publicación en el Boletín Oficialdel Estado, salvo sus disposiciones adicio-nal quinta, transitoria segunda, deroga-toria primera por lo que se refiere a lalegislación en materia de expropiaciónforzosa, derogatoria segunda, y final ter-cera que entrarán en vigor el día siguien-te al de dicha publicación.

ALAVAVIDAL-ABARCA ABOGADOS, S.C.San Antonio, 20, 1º01005 VITORIA(ALAVA)Tel: 945 23 03 50Fax: 945 13 92 79E-mail: [email protected]

ALBACETEBUFETE MOLINA CABRERA, ABOGADOS& CONSULTORES DE EMPRESAFAMILIARAv. Isabel la Católica, 1-D; 4º-B02005 ALBACETETel: 967 21 43 09Fax: 967 21 44 32E-mail: [email protected]

GONZALEZ & ABOGADOS ASOCIADOS,S.L.Marqués de Molina, 13, 4º, dcha02001 ALBACETETel: 967 19 32 10Fax: 967 24 09 73E-mail: [email protected]

ALGECIRASBUFETE DIAZ Y ASOCIADOS, S.Cv.San Antonio, 1, 3ºB11201 ALGECIRAS (CADIZ)Tel: 956 63 16 87Fax: 956 63 35 15E-mail: [email protected] BERENGUER - ABOGADOSAvenida de la Estación, nº 10, 3º03005 ALICANTETel: 96 592 89 68 - 96 512 65 98Fax: 96 592 89 68E-mail: [email protected]

ARANDA DE DUEROJ. MATEOS CUESTA & ASOCIADOS -DESPACHO DE ABOGADOSPza. Jardines de Don Diego, 6, 1º-E09400 ARANDA DE DUERO(BURGOS)Tel: 947 54 65 25Fax: 947 54 51 25E-mail: [email protected]

A N E X O I I

Relacción de Despachos miembros de Hispajuris

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES

34 Relacción de Despachos miembros de Hispajuris

BARCELONABASSOLS ADVOCATS & ECONOMISTESAvda. Diagonal, 419 - 2º, 2ª08008 BARCELONATel: 93 415 99 00Fax: 93 415 55 17 - 93 415 57 17E-mail: [email protected]

BUFETE FIGUERASBorí Fontestá, 18, 4º, 1A.08021 BARCELONATel: 93 201 80 09Fax: 93 200 17 62E-mail: [email protected]:[email protected]

BUFETE ESCURA, S.L.Londres 43 Bajos08029 BARCELONATel: 93 494 01 31Fax: 93 321 74 89E-mail: [email protected]: www.escura.com

BILBAOSAENZ-CORTABARRIA ABOGADOSElcano, 16, 1º Izda.48008 BILBAO(VIZCAYA)Tel: 94 479 57 00Fax: 94 479 57 01E-mail: [email protected]

BURGOSHERRERA CASTELLANOS GABINETEJURIDICOEduardo Martinez del Campo, 6 - Bajo09003 BURGOSTel: 947 26 05 73Fax: 947 25 76 20E-mail: [email protected]

CEUTABUFETE SANIN NARANJOBeatriz de Silva, 7, Entlo.11701 CEUTATel: 956 51 31 31- Fax: 956 51 29 81E-mail: [email protected]

GIJONBUFETE VILIULFO DIAZ PEREZPaseo de Begoña, 12 - Entres. dcha.33201 GIJON (ASTURIAS)Tel: 98 517 11 88Fax: 98 517 11 92 E-mail: [email protected]

GIRONAESTUDI LEGAL PEÑA HAITZ &INTERLEX, ADVOCATS ASSOCIATSPº. General Mendoza, nº 1, 7ª planta17002 GIRONATel: 972 41 31 61 - 972 41 26 71Fax: 972 20 19 15E-mail: [email protected]: www.interconz.com

GRANADAHISPACOLEM SERVICIOS DEASESORAMIENTO JURÍDICO YEMPRESARIAL, S.L.Trajano 8, esc. 1ª, 1º C18002 GRANADATel: 958 201 613 - 958 206 356Fax: 958 201 697E-mail: [email protected]: [email protected]: www.hispacolem.com

LEÓNALVAREZ-HIGUERA ABOGADOS, S.L.Fuero, 13, 4º24001 LEONTel: 987 20 05 01Fax: 987 20 05 26E-mail: [email protected]

LOGROÑOGIL-GIBERNAU ABOGADOSASOCIADOS, S.L.Vara del Rey, 15, 7º26002 Logroño (LA RIOJA)Tel: 941 259 900Fax: 941 253 946E-mail: [email protected]: www.gil-gibernau.com

Lo q

ue in

tere

sa c

onoc

er a

pro

mot

ores

y c

onst

ruct

ores

des

pués

de

la L

ey d

e O

rden

ació

n de

la E

dific

ació

n

35Relacción de Despachos miembros de Hispajuris

MADRIDBUFETE INTERNACIONALGurtubay, 6. 28001 MADRIDTel: 91 435 05 55Fax: 91 576 06 48E-mail: [email protected]:www.bufeteinternacional.com

ABET & SAMPERE ASOCIADOS, S.L.Villanueva, 35-37, 1º, 328001 MADRIDTel: 91 781 92 00Fax: 91 575 42 55E-mail: [email protected]: www.absampere.com

ALONSO Y ASOCIADOS - ABOGADOSPríncipe de Vergara, 31, 4º-Izda.28001 MADRIDTel: 91 435 79 86 - 91 431 32 35 - 91 576 87 71Fax: 91 576 54 63E-mail: [email protected]

BUFETE ALEXANDER PITTSPrincipe de Vergara, 10, 5º28001 MADRIDTel: 91 576 52 95Fax: 91 577 55 42E-mail: [email protected]: www.bapitts.com

BUFETE SAINZ DE ROBLES ABOGADOS,S.C.Calle Ayala nº 84, 1º F28006 MadridTel: 91 319 50 91Fax: 91 319 49 98E-mail: [email protected]

MALAGAASELEX ASESORES LEGALESPirandello 6. Edificio Corona de TeatinosBloque 3, 2º Ofic. 4 y 529010 MALAGATel: 952 27 27 11 - 952 27 19 12Fax: 952 28 22 62E-mail: [email protected]: www.aselex.es

MURCIAGUILLÉN & ALBACETE ABOGADOSPlaza de Santa Isabel nº11, 12ºB30004 MURCIATel: 968 21 38 88Fax: 968 21 49 48E-mail: [email protected]

OVIEDOBUFETE VILIULFO DIAZ PEREZPza. America, 2, 9ºN33005 Oviedo(ASTURIAS)Tel: 98 596 63 83Fax: 98 596 42 80E-mail: [email protected]

PALENCIAHERRERA CASTELLANOS GABINETEJURIDICOQueipo de Llano, 4, entreplanta34001 PalenciaTel: 979 17 04 40Fax: 979 17 00 40E-mail: [email protected]

SALAMANCAMENDEZ MENDEZ ABOGADOSC/ Villar y Macías 2, entreplanta37002 SALAMANCATel: 923 28 11 70Fax: 923 28 17 87E-mail: [email protected]: www.mendezabogados.com

SAN SEBASTIANDE CARLOS & ASOCIADOSAv. de la Libertad, 7-7ºD20004 San Sebastián (GUIPUZCOA)Tel: 943 42 13 37Fax: 943 42 28 19E-mail: [email protected]

HIS

PAJU

RIS

A.I.

E. A

GR

UPA

CIÓ

N D

E A

BO

GA

DO

S E

SPA

ÑO

LES

36 Relacción de Despachos miembros de Hispajuris

SANTA CRUZ DE TENERIFEGOMEZ·TOLEDO ABOGADOSPuerta Canseco, 79 - 3º38003 SANTA CRUZ DE TENERIFETel: 922 27 92 50 - 922 27 92 54Fax: 922 24 68 64E-mail: [email protected]

SEVILLABOLONIA ABOGADOS, SL.Av. San Francisco Javier, 24, edificioSevilla-1. Planta 9ª, mód. 20. 41018 SevillaTel: 954 92 42 94 - 954 92 39 46Fax: 954 92 22 81E-mail: [email protected]: www.boloniaabogados.com

TARRAGONABUFETE HABEAS, S.L.Vía Augusta, 243003 TARRAGONATel: 977 24 29 01 - Fax: 977 24 40 00E-mail: [email protected]

VALENCIAPEDROS ABOGADOSColón, 20, 4º-846004 VALENCIATel: 96 352 78 39Fax: 96 352 85 18E-mail: [email protected]

MUÑOZ-FRESCO ABOGADOS &ASESORES FISCALESGran Vía Marqués de Turia, 62-1º46005 VALENCIATel: 96 316 29 20Fax: 96 374 47 03E-mail: [email protected]

LMRV LUIS MIGUEL ROMEROVILLAFRANCA ABOGADOSC/ Cirilo Amorós, nº 4846004 VALENCIATel: 96 351 78 36Fax: 96 351 34 88E-mail: [email protected]

VALLADOLIDBUFETE JAVIER HERNANDOSimón Aranda, 7, 3ª47002 VALLADOLIDTel: 983 29 66 45Fax: 983 39 64 03E-mail: [email protected]

ZARAGOZAILEX ABOGADOSPaseo de Sagasta, nº 17, pral. izda.50008 ZARAGOZATel: 976 22 33 80Tel. 24 horas: 649 840 634Fax: 976 21 79 39Internet: www.ilexabogados.comE-mail: [email protected]

BERLÍNGÜLPEN & GARAYRECHTSANWÄLTE - ABOGADOSEinemstr. 14D-10785 BerlinTel: 00 30.26 550 904Fax: 00 30.26 550 905E-mail: [email protected]: www.guelpen-garay.de

BRUSELASDE CLIPPEL SZABO & PARTNERSAdvocaten - Avocats - AbogadosAvenue Louise/Louizalaan 391/7,1050 Bruxelles/BrusselTel: 0032.2. 534 67 68Fax: 0032.2. 640 01 79E-mail: [email protected]

PARISCABINET D’AVOCATS KAN-LACAS5/7, Rue Georges Berger75017 ParisTel: 0033.(0)1. 47 27 17 07Fax: 0033.(0)1. 47 55 85 77E-mail: [email protected]

DISEÑO Y MAQUETA: Jorge Fernández Bustos

Lo que interesa conocer a promotores y constructores ... · o defectos que tengan su origen o...

Documents

Transcript of Lo que interesa conocer a promotores y constructores ... · o defectos que tengan su origen o...