Heritage Rehabilitation Program

Unidad de Patrimonio Urbano Serviu Región Valparaíso

Francisco Bustamante Chávez Arquitecto

1

INFORME DE GESTIÓN 2005 + 1

INFORME DE GESTIÓN DE LOS PROGRAMAS: SUBSIDIO DE REHABILITACIÓN PATRIMONIAL

Y FONDO CONCURSABLE PARA LA

RECUPERACIÓN DE ESPACIOS PUBLICOS PATRIMONIALES EN VALPARAÍSO

UNIDAD DE PATRIMONIO URBANO SERVIU REGIÓN VALPARAÍSO

PRIMER SEMESTRE 2005



2


INTRODUCCIÓN RECUPERACIÓN DEL CASCO HISTORICO DE LA CIUDAD DE VALPARAÍSO, DECLARADO PATRIMONIO DE LA HUMANIDAD A partir de la declaratoria de Valparaíso como Patrimonio de la Humanidad redefinido en la categoría de Paisaje Cultural, las autoridades chilenas pusieron a disposición las principales herramientas de gestión e instrumentos de planificación urbana. Entre ellos el subsidio de rehabilitación patrimonial y el programa de espacios públicos. La discusión interna que se dio y una sistematización critica de las opiniones de expertos internacionales, fue la que permitió identificar con exactitud cual es el valor universal que debía ser reconocido

"Renovación y Rehabilitación urbana proyectar y respetar la ciudad Patrimonial "

Los principios que guían la concepción de una "renovación y rehabilitación urbana” implican acciones con una amplia participación ciudadana, equidad social y, ante todo, el respeto a la ciudad existente y los diversos intereses allí representados. Sobre la base de estos fundamentos que abarcan un amplio y complejo espectro de tareas que van desde la renovación integral de un área hasta la reconstrucción y conservación puntual de edificios, especialmente de aquellos bajo protección patrimonial se logra la recuperación no solo de su centro histórico sino también de toda la ciudad.

El Comité de Patrimonio Mundial de la UNESCO al acoger en la lista de bienes culturales de la humanidad a Valparaíso bajo la categoría de “paisaje cultural” redefiniendo así esta categoría que hasta ahora había sido homologada con “obra de paisajismo”, es decir Valparaíso nuevamente es pionero y además abrió la puerta para que otras ciudades consolidadas en los siglos XIX y XX en América latina puedan aspirar a ser reconocidas universalmente. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo creó el “Programa Nacional para la Recuperación del Patrimonio Urbano” integrado por cuatro componentes, siendo Valparaíso la ciudad Piloto en Chile escogida para su aplicación, de manera tal de poder asumir, con los instrumentos adecuados, este nuevo desafío impuesto por la UNESCO : • SUBSIDIO DE REHABILITACIÓN PATRIMONIAL • FONDOS CONCURSABLES PARA LA RECUPERACIÓN DE

ESPACIOS PÚBLICOS • VIGÍAS DEL PATRIMONIO • ESCUELA TALLER SERVIU V REGION es responsable de la gestión de los primeros dos componentes, el Subsidio de Rehabilitación Patrimonial y los Fondos Concursables para la recuperación de Espacios Públicos. MISIÓN Nuestra misión principal en Valparaíso, es contribuir a mejorar la calidad de sus habitantes a través de la materialización de estos



3


planes, programas y proyectos habitacionales y de urbanismo, propiciando la participación ciudadana y funcionaria, y focalizando esta acción preferentemente hacia los sectores de escasos recursos de esta ciudad. ESQUEMA DEL PROGRAMA NACIONAL PARA LA RECUPERACIÓN DEL PATRIMONIO URBANO

NUESTROS OBJETIVOS ESTRATÉGICOS SON:

� Optimizar los recursos asignados en busca de la superación del déficit habitacional.

� Generar la puesta en valor de barrios a través de la mejora

permanente de la calidad de las soluciones habitacionales y su entorno, tomando en cuenta los requerimientos de los diferentes actores sociales.

� Mejorar la calidad de vida de hombres y mujeres, guiando

la formación de la vida en comunidad de los programas de viviendas sociales.

� Priorizar la focalización social a través de la eficiente

ejecución de los diversos programas sociales.

� Generar espacios públicos en Valparaíso a través de inversiones en proyectos de infraestructura y de recuperación de espacios públicos (Fondos Concursables para la recuperación de Espacios Públicos Patrimoniales) y construcción y rehabilitación de viviendas a través de los subsidios de Renovación Urbana y Rehabilitación Patrimonial, incentivando la participación de privados.

� Disminuir el déficit habitacional comunal a través de la

implementación del trabajo en equipo interinstitucional, con participación del grupo demandante de escasos recursos de la ciudad.

SSEECCTTOORR PPÚÚBBLLIICCOO:: MMuunniicciippaalliiddaaddeess,, UUTTPP,, SSeerreemmii MMiinnvvuu,,CCRRMMNN,, SSeerrccootteecc,, FFoossiiss

SSEECCTTOORR PPRRIIVVAADDOO:: BBaannccaa PPrriivvaaddaa,, EEmmpprreessaass yy UUnniivveerrssiiddaaddeess RReeggiioonnaalleess

OOFFEERRTTAA :: IInnmmoobbiilliiaarriiaass,, CCoonnssttrruuccttoorraass,, PPrrooppiieettaarriiooss ddee IInnmmuueebblleess eenn áárreeaa ppaattrriimmoonniiaall

DDEEMMAANNDDAA:: BBeenneeffiicciiaarriiooss SSuubbssiiddiioo,, HHaabbiittaanntteess ddeell áárreeaa PPaattrriimmoonniiaall

Unidad Patrimonio

Urbano

FFoonnddooss CCoonnccuurrssaabblleess

Subsidio Patrimonial

EEssccuueellaa TTaalllleerr

GGEESSTTIIÓÓNN IINNTTEEGGRRAADDAA CCUUAATTRROO LLÍÍNNEEAASS PPRROOGGRRAAMMÁÁTTIICCAASS

Vigías del Patrimonio



4


OPORTUNIDAD Definida nuestra misión y objetivos para la ciudad de Valparaíso, es que nos vemos enfrentados a una oportunidad única de poder conjugar la modificación de la normativa de una amplia área de la ciudad (nuevas Zonas de Conservación Histórica) asociada a un incentivo económico. Por ello nos parece de suma importancia poder colaborar a cabalidad con las nuevas modificaciones del Plan Regulador de Valparaíso, que en general compartimos, entregando toda la información acumulada en dos años de gestión a cargo de la UNIDAD DE PATRIMONIO URBANO de SERVIU V REGION en el programa de Subsidio de Rehabilitación Patrimonial en Valparaíso y los Fondos Concursables para Espacios Públicos Patrimoniales. ESQUEMA DE GESTIÓN DE LA UNIDAD DE PATRIMONIO URBANO

ETAPA PILOTO En marzo del 2004 se terminó la etapa piloto con 144 subsidios entregados, 9 proyectos en desarrollo y 4 terminados, además se realizaron cuatro proyectos de recuperación del espacio público: Pasajes Barrio Puerto, Paseo Atkinson, Sendas peatonales Cerro Sto. Domingo y Plaza Eleuterio Ramírez con una inversión de M$ 510.102. ETAPA DE CONSOLIDACIÓN A partir de marzo de 2004 nos encontramos en un período de consolidación del programa del SRP, en que el área de aplicación del subsidio se amplió 10 veces, a 420 hectáreas aprox. Además se modificó el valor máximo del tramo I del Subsidio ampliándose a 1200 UF. Estas modificaciones realizadas al programa, marcan el inicio de la etapa de consolidación. Para lograrlo es fundamental la integración de objetivos complementarios, ya que es la única manera de lograr el éxito de las estrategias de gestión en las áreas patrimoniales. En Valparaíso los instrumentos aplicados en las zonas de conservación histórica han tenido consecuencias positivas puesto que han logrado salvar viviendas deterioradas, dándoles la oportunidad de ser renovadas y subdivididas en Mini Lofts o departamentos tipo duplex, para su venta. Estas viviendas estaban abandonadas o subdivididas por varias familias que arrendaban piezas y vivían en forma bastante precaria. Por lo tanto, para lograr esta consolidación, se hace necesario seguir realizando las modificaciones necesarias para que ambos instrumentos (el subsidio patrimonial y las normativas de las Zonas de Conservación Histórica) produzcan los resultados esperados:

UUnniiddaadd PPaattrriimmoonniioo

UUrrbbaannoo

OOFFEERRTTAA

INMOBILIARIAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS PROPIETARIOS INMUEBLES

DDEEMMAANNDDAA

BENEFICIARIOS DEL SUBSIDIO VECINOS AREA PATRIMONIAL

SSEECCTTOORR PPRRIIVVAADDOO

BANCA PRIVADA EMPRESAS UNIVERSIDADES REGIONALES

SSEECCTTOORR PPUUBBLLIICCOO

MUNICIPALIDAD U.T.P DOM

DP CRMN

SERCOTEC FOSIS



5


La densificación del caso histórico a partir de la utilización de las tipología arquitectónicas tradicionales de la ciudad, adecuándolas a las condiciones de uso actual y a los nuevos tipos de vivienda demandas, manteniendo siempre la coherencia con la tipología original, potenciando tanto los valores de uso, como los culturales de los sectores de interés histórico. Lo importante es lograr definir y estimular el “carácter urbanístico” a través de la valorización del patrimonio y de una zonificación que permita aplicar herramientas efectivas para promover una cierta identidad local, como también promover una imagen urbana atractiva definiendo las características del espacio público y mejorando la calidad urbanística de la ciudad.

No obstante es importante recordar que la Rehabilitación del casco histórico de la ciudad de Valparaíso ha puesto de manifiesto a las autoridades locales la importancia y la urgencia de intervenir desde una perspectiva integral, donde el patrimonio urbano y arquitectónico deben constituir un sistema, donde la red de espacios públicos y semipúblicos asuman un valor estructurante e identificatorio con la participación coordinada de la arquitectura del lugar de valor destacado. La política de desarrollo urbano vigente, debe tender a establecer un mejor equilibrio en el proceso de transformación de las áreas urbanas como también a preservar la arquitectura existente, potenciando los procesos de renovación urbana y atrayendo la inversión.

La gestión es un factor crucial para el logro de los objetivos planteados para la recuperación del casco histórico de la ciudad de Valparaíso

Para ello son importantes dos actores que deben complementarse:

EL PUBLICO Y EL PRIVADO

1.- APOYO ESTATAL

Es necesario contar con subsidios específicos del Estado para apoyar en forma sustentable la intervención, principalmente para obtener la rentabilidad social del proyecto como para la preservación del patrimonio local.

2.- PARTICIPACIÓN DE LOS PRIVADOS

• Es imposible llevar a cabo este proceso solamente con

recursos públicos. Se deben generar posibilidades de negocio para empresas privadas, tanto en el desarrollo inmobiliario como en otras áreas productivas.

• El financiamiento de los grandes proyectos urbanos está siendo

abordado por el sector público en una primera instancia, para luego dejar paso a que el inversionista privado logre rentabilizar sus inversiones en las áreas que constituyen parte importante de las zonas a intervenir.

La conservación del patrimonio construido debe abordarse a través de este tipo de programas que logren integrar los intereses de los privados en sus inversiones

Por ello entendemos que la conservación integrada en el planteamiento urbano tiene que ver con las políticas de recuperación de cualquier área de la ciudad que se encuentre deteriorada y abandonada. Es así como surgen políticas de rehabilitación y revitalización de estas zonas históricas.



6


Cabe destacar que la necesidad de una planificación estratégica en las ciudades y específicamente dentro de los centros históricos ayuda a incentivar la innovación y el surgimiento de nuevas soluciones creativas que tanto necesitan estos núcleos urbanos actualmente tan deteriorados precisamente por falta de políticas claras de planificación y acciones de gestión a nivel gubernamental. Una vez que estas políticas estén claras el inversionista privado va a invertir en estas áreas. REALIDAD HABITACIONAL DE VALPARAÍSO � El Patrimonio de Valparaíso son sus habitantes actuales y

futuros. Nuestro objetivo es ayudar a las personas que desean vivir en las zonas de Conservación Histórica de Valparaíso a obtener una Vivienda Rehabilitada. Esta es una oportunidad para las personas que desean volver a vivir en Valparaíso(Según el censo de 2002 la provincia de Valparaíso disminuyó su población en 2,6 %)

� Densificación de esta área de la ciudad (en Valparaíso existen

más de 4000 viviendas desocupadas según censo de 2002). � Rehabilitación de los inmuebles ubicados dentro de esta área.

(En Valparaíso existen más de 1400 piezas y casas antiguas según censo de 2002).

� Transformar estos pasivos en activos, generando un nuevo

mercado inmobiliario de viviendas rehabilitadas y subdivididas. � Generación de un nuevo mercado laboral para trabajadores

especializados en rehabilitación y restauración de inmuebles.

LOS PROGRAMAS DEL SUBSIDIO DE REHABILITACIÓN PATRIMONIAL Y FONDOS CONCURSABLES PARA LA RECUPERACIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO PATRIMONIAL EN CIFRAS:

• 182 Subsidios de Rehabilitación Patrimonial entregados hasta el segundo semestre 2004. De éstos el 54% se ubica en el Tramo I (Viviendas Rehabilitadas de un valor menor a 1200 UF).

• Actualmente se están desarrollando 21 proyectos de

rehabilitación patrimonial en las Zonas de Conservación Histórica de Valparaíso, los cuales generarán una cantidad aproximada de 170 viviendas.

LOS PROYECTOS SE DESGLOSAN DE LA SIGUIENTE MANERA:

• 10 proyectos terminados los cuales generaron 73 viviendas, 63 de las cuales son subsidiadas

• 8 proyectos en construcción los que generan 74 viviendas,

65 de las cuales son subsidiadas

• 3 proyectos en trámite los que generan 28 viviendas, 24 de las cuales son subsidiadas.



7


PROYECTOS TERMINADOS 2004

Proyecto Lautaro Rosas

Proyecto Pje. Fischer

Proyecto Lautaro Rosas I



8


Proyecto Alm. Montt Esq. Grossi

Proyecto Víctor Calvo

Proyecto Sócrates

PROYECTOS TERMINADOS 2004


Francisco Bustamante Chávez Arquitecto 2


PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN

Proyecto Estanque

Proyecto Cajilla

Proyecto Gálvez


Francisco Bustamante Chávez Arquitecto 3



Proyecto Almirante Montt

Proyecto Galos Esq. Montealgere

Proyecto Guillermo Munich Proyecto Sócrates II



1



Proyecto Elías

Proyecto Montealegre

Proyecto Montealegre

Proyecto Sócrates III

Proyecto Beethoven



2


EVALUACIÓN DE LOS PROYECTOS EN DESARROLLO • De la totalidad de los inmuebles rehabilitados, estos

generan en promedio 8 nuevas viviendas. por cada inmueble intervenido.

• Estos proyectos, en promedio, como mínimo ampliaron la

superficie original construida en un 30% (habilitación de mansardas, subterráneos y pisos zócalos, ampliaciones etc.) Este margen representa la ganancia de las empresas inmobiliarias.

• En general el estado de conservación de las viviendas es

muy variable, pero lo usual en Valparaíso es que sea malo, por lo tanto el nivel de intervención necesario para rehabilitar es alto. Para ello se necesita una normativa clara que permita soluciones estructurales, constructivas, sanitarias y eléctricas de acuerdo a las exigencias actuales.

• A través de este instrumento (Subsidios de Rehabilitación

Patrimonial) promovemos la conservación y densificación del tejido urbano de la ciudad, la cual incluye la “Reconstrucción de inmuebles” definido en La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones como, volver a construir total o parcialmente un edificio o reproducir una construcción preexistente o parte de ella que formalmente retoma las características de la versión original.

• El Ministerio de Vivienda y Urbanismo en Memorando 0487 del 30 de Julio de 2003, aclaró lo siguiente, “es factible aplicar el subsidio de rehabilitación Patrimonial a Proyectos Inmobiliarios que exceden la construcción original, siempre que las nuevas edificaciones estén integradas a ésta, dentro del mismo predio, y su finalidad sea propender a la densificación de áreas subutilizadas”.

PROYECTOS DE RECUPERACIÓN DE ESPACIOS PÚBLICOS PATRIMONIALES

Éstos proyectos están localizados dentro de la zona de conservación histórica, específicamente dentro del casco histórico de Valparaíso o Zona Típica. El criterio para la localización y priorización de los proyectos realizados, fue concentrarse en él área del casco histórico más deteriorada, de manera tal de concentrar la inversión pública en esta zona menos atractiva para la inversión privada de manera tal de incentivarla generando proyectos de rehabilitación de viviendas con el subsidio patrimonial en los entornos de los espacios públicos recuperados. Cabe destacar que la recuperación de estos sectores implica agregar un valor único a los espacios rehabilitados. Con ello la calidad de vida se convierte en el activo mas importante que posee la ciudad. Vivir en Valparaíso pasa por mejorar el entorno, brindar seguridad y confort a sus habitantes. Es imprescindible que en la labor de conservación, restauración y reciclaje de las áreas patrimoniales, se considere su integración al proceso vivo del desarrollo urbano de la ciudad de Valparaíso



3


PROYECTOS EJECUTADOS 2002- 2004:

Sendas Peatonales Cº Santo Domingo M$ 76.129

Pasajes Peatonales Barrio Puerto M$ 92.313

Plaza Eleuterio Ramírez M$ 100.00

Paseo Atkinson y Subida El Mercurio M$ 151.00

2 ª Etapa Sendas Peatonales Cº Santo Domingo M$ 90.860. 2ª Etapa Plaza Eleuterio Ramírez M$ 101.492 PROYECTOS EN EJECUCIÓN: Mejoramiento Entorno Iglesia La Matriz M$ 250.000( aprox.) Plaza Echaurren M$ 255.000( aprox.)

Sendas Peatonales Cº Santo Domingo

Pasajes Barrio Puerto



4


PROYECTOS TERMINADOS

Pza. Eleuterio Ramírez

Subida El Mercurio

Paseo Atkinson



5


PROYECTOS TERMINADOS

2ª Etapa Sendas Peatonales Cº Sto. domingo

2ª Etapa Pza. Eleuterio Ramírez



6


PROYECTOS EN EJECUCIÓN Entorno Iglesia La Matriz, busca recuperar uno de los sectores más emblemáticos de la ciudad, hoy con un alto nivel de deterioro. Características: Repavimentación de calles y veredas, iluminación de espacios públicos y mobiliario urbano. Mejoramiento del sistema de aguas lluvias y de los elementos arquitectónicos de valor del sector.

Plaza Echaurren, el objetivo es recuperar el corazón del Barrio Puerto, núcleo fundamental del Área Histórica de Valparaíso. Características: Mejoramiento integral de la plaza, repavimentación de calles con adoquines, nuevas jardineras y mobiliario urbano. Mejoramiento de los estacionamientos de taxis y del sistema de aguas lluvias.



7


FOTO AÉREA CON PROYECTOS PÚBLICOS Y PRIVADOS

RESUMEN DE LOS PROGRAMAS DEL SUBSIDIO DE REHABILITACIÓN PATRIMONIAL Y FONDOS CONCURSABLES PARA LA RECUPERACIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO PATRIMONIAL El estado ha movilizado $777,750 millones a través del otorgamiento del subsidio patrimonial más la inversión directa que ha realizado el Ministerio de Vivienda y Urbanismo en la recuperación de espacios públicos suma que asciende a $611,794 millones lo que ha movilizado una inversión aproximada de $4.335 millones por parte del sector privado en la rehabilitación de inmuebles.

Zona de Conservación Histórica

Zona Típica

Proyectos Privados SRP

Proyectos Públicos

Cº Alegre

Cº Concepción

Cº Cordillera

Cº Cárcel

Cº Sto. DomingoMAR CHILENO



8


LAS MODIFICACIONES Las últimas dos modificaciones realizadas al programa de subsidio patrimonial: • Aumentando a 1200 UF del valor máximo de las viviendas a

comprar en el Tramo I, como reacción, a los valores generados en las viviendas rehabilitadas en este nuevo mercado inmobiliario.

• Se han realizado 2 modificaciones consecutivas al Plan Regulador Comunal, en febrero de 2004 y en marzo de 2005, específicamente a las zonas de Conservación Histórica. Esto significa que existe actualmente una superficie protegida de aproximadamente 750 há., dónde se pueden realizar proyectos con el SRP.

EFECTOS Estas modificaciones han permitido mitigar, en parte, el efecto negativo de la especulación de precios de los inmuebles producida en la Zona Típica (Cerros Alegre y Concepción). A su vez los propietarios de estas viviendas han elevados sus precios con lo cual han hecho negocio con las inmobiliarias que han comprado sus viviendas puesto que tampoco tenían los medios para rehabilitarlas. ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS En conjunto con Sercotec, hemos desarrollado dos estudios de prefactibilidad, uno en el barrio Puerto de Valparaíso y el otro en la zona típica de la ciudad de Putaendo evaluando la aplicabilidad del SRP.

Estos estudios corresponden a la viabilidad de la ejecución de proyectos de rehabilitación, determinando la rentabilidad que se podría obtener aplicando el SRP y mejorando la gestión del comercio de esa área específica. ZONA DE CONSERVACIÓN HISTÓRICA ACTUALMENTE VIGENTE

Conformado por los Cerros Playa Ancha, Artillería, Mesilla, Arrayán, Toro, Santo Domingo, Cordillera, Chaparro y Barrio Puerto, Concepción, Alegre, Miraflores, Cárcel, Panteón, Yungay, San Juan de Dios, Bellavista, Florida, Mariposas, Monjas y Plan Sector Bursátil; Cerros La Cruz, La Virgen, Las Cañas, Santa Elena; Barón, Lecheros, Larraín, Rodríguez, Recreo, Polanco y Molino. Cerros Placeres y Esperanza. Más el plan de la ciudad Barrio El Almendral .



9


ESTRATEGIAS INTEGRADAS DE MERCADO Como UPU de Serviu Región Valparaíso hemos venido aplicado una estrategia de gestión integrada para hacer de la rehabilitación y recuperación del casco histórico de la ciudad de Valparaíso un tema atractivo y de interés público. Aplicamos una estrategia integrada de Mercado que permite la convergencia de intereses del sector inmobiliario con los beneficiarios del programa de rehabilitación. Incentivamos la reinserción de los actuales residentes de Valparaíso a los inmuebles afectos al programa de recuperación patrimonial. Promovemos:

LA CONFIANZA: ENTRE LOS DISTINTOS ACTORES

INVOLUCRADOS EL RESPALDO: A LAS OPERACIONES A REALIZAR LA TRANSPARENCIA: DEL MERCADO ESTRATEGIA DE DIFUSIÓN Para poder aplicar esta estrategia integrada de Mercado, hemos buscado la convergencia de intereses de los distintos actores públicos y privados del sector inmobiliario, para lo cual hemos desarrollado dos eventos que nos permiten integrar de manera efectiva a la oferta con la demanda: FERIA INMOBILIARIA PATRIMONIAL Y PUERTAS ABIERTAS.

FERIA INMOBILIARIA y de REHABILITACIÓN PATRIMONIAL La primera FIP, se realizó en Junio de 2003, fue la primera acción concreta promovida por SERVIU, en que se reunió a la demanda cautiva y a la demanda potencial con la oferta inmobiliaria (expusieron 5 empresas con 8 proyectos en ejecución), con la oferta crediticia; participaron: Banco Estado, Banco del Desarrollo, Leasing Habitacional Mapsa y 3 Agencias Habitacionales. En este exitoso evento todos los participantes lograron sus objetivos: Las inmobiliarias vendieron aproximadamente el 90% de la oferta de viviendas ahí expuestas. SERVIU logró captar nuevos interesados en postular al subsidio, y la Banca informó a los interesados de las múltiples alternativas crediticias hipotecarias a las cuales pueden acceder. Imágenes primera Feria inmobiliaria Patrimonial Realizada en la oficina de desarrollo Económico de Valparaíso, Ex Café Vienés



10


Imágenes Feria inmobiliaria Patrimonial Puerto Vivienda 2004

FERIA INMOBILIARIA ,PUERTO VIVIENDA 2004 Dado los buenos resultados obtenidos en la primera FIP, este año SERVIU buscó la colaboración de otras instituciones, es así como se gestó la organización conjunta de Puerto Vivienda con la Cámara Chilena de la construcción y la I. Municipalidad de Valparaíso a fin de realizar una convocatoria mucho mayor, incentivando la reinserción de los actuales residentes de Valparaíso a los inmuebles afectos al programa de recuperación patrimonial. El sentido que tuvo ampliar el espectro inmobiliario expuesto en práctica considera proyectos no sólo de viviendas nuevas, sino que también aquellos que estén asociados al concepto de Rehabilitación Patrimonial y Renovación Urbana; entre otros. Este evento se realizó entre los días Jueves 07 y Domingo 10 de octubre de 2004 en la Plaza Cívica de Valparaíso.

LA OFERTA, LAS INMOBILIARIAS Con variados precios y atractivos proyectos las empresas constructoras e inmobiliarias han salido al mercado a competir para satisfacer la creciente demanda habitacional de Valparaíso. En esta ocasión fue posible conocer Viviendas, Duplex o Mini lofts que se generaron a partir de la rehabilitación de un inmueble o casona antigua construida antes del año 1959, de acuerdo al DFL Nº 2/59, que fue dividido en dos o más departamentos con una superficie inferior a los 140 m2. Las primeras experiencias de inversionistas en la zona de conservación histórica porteña dejaron en evidencia el innovador resultado que puede surgir al mezclar la arquitectura típica porteña con elementos modernos, entregando soluciones de vivienda que son únicas y por consiguiente, originales, distintas y con esa magia que se desprende de las construcciones de principios del siglo XX.

Stand de Serviu Stand de Inmobiliaria Patrimonial



11


LA DEMANDA, LO QUE BUSCAN LOS COMPRADORES La muestra permitió conocer una oferta que responde a la variada demanda habitacional que tienen actualmente las familias chilenas, que les agrada vivir en Valparaíso, una ciudad histórica y con identidad propia. La oferta esta orientada a quienes desean adquirir una casa o departamento y/o postulan al subsidio habitacional tradicional, renovación urbana o rehabilitación patrimonial en el área del Gran Valparaíso. Quien ha soñado toda la vida con la casa propia, busca ciertas características que le permitan vivir apaciblemente en su nuevo hogar, que quizás será para toda la vida. Es por ello que la elección del inmueble dependerá del valor de la vivienda y del perfil del comprador, en el caso de viviendas de 700 a 2.000 UF, (valores de viviendas dentro del SRP) las personas, por lo general, buscan vivir en un entorno conocido donde habitan familiares o sus amigos. Privilegian las áreas comunes de una vivienda versus las áreas de descanso. "Prefieren tener un dormitorio chico, pero living grande para juntarse con los amigos a ver el partido de fútbol. ", Los Duplex han resultado ser un producto muy atractivo con una alta demanda, más que los lofts, ya que la gente los encuentra difíciles de amoblar.

Imágenes del interior de diferentes proyectos



12


PERFIL DE LA DEMANDA

El perfil de la demanda del SRP está compuesto mayoritariamente por un público de clase media con ingresos que van desde los 600 mil al millón de pesos, en especial profesionales jóvenes, matrimonios con o sin hijos y personas solas. Nuestra misión es ayudar a las personas que desean vivir en Valparaíso a obtener una Vivienda Rehabilitada. Esta es una oportunidad para las personas que desean volver a vivir a la ciudad. Con este objetivo hemos generado convenios con otros servicios públicos.

Parejas y matrimonios jóvenes. A partir del 2003 Serviu y el Servicio del Registro Civil iniciaron una campaña en conjunto de información y promoción del SRP. A todas las parejas que se casan en Valparaíso, se les entregar información necesaria para que postulen a este beneficio.

Estudiantes Universitarios de Valparaíso oriundos de otras regiones esta es una real oportunidad para que ustedes puedan acceder a una vivienda definitiva mientras desarrollan sus estudios en la V región y que posteriormente puede ser utilizada como una inversión o segunda vivienda, en uno de los barrios más culturales de Valparaíso.

Padres: Una manera concreta de ver la ventaja de este subsidio es que usted compare el dividendo aproximado que resulta de la compra de una vivienda de menos de 1200 UF con los gastos de alojamiento que se debe incurrir para financiar la estadía de sus hijos. Postales creadas a partir de los grabados del artista francés afincado en Valparaíso Thierry Defert Alias Loro Coirón, dirigida hacia nuestra demanda objetiva.



13


Imágenes del Evento

PUERTAS ABIERTAS Es un evento que se realiza cada vez que un grupo de proyectos está terminado, antes de que sus nuevos dueños los habiten, se ABREN SUS PUERTAS para que el público general y en particular nuestros subsidiados conozcan el nuevo producto terminado generando a través del Subsidio Patrimonial. El primer PUERTAS ABIERTAS se realizó a fines de enero de 2004. En esa oportunidad se mostraron los primeros cuatro proyectos terminados: Dos en calle Lautaro Rosas, uno en Pje Fischer y el último en Almirante Monte Esq. Grossi. Asistieron más de cien personas durante todo el fin de semana que duró el evento.



14


LA REACCIÓN, CAMBIOS EN EL SECTOR De los resultados obtenidos de la FIP se desprende que el mercado inmobiliario patrimonial de Valparaíso tiene un rango de demandas de viviendas entre las 700 UF y 3000 UF. Además se demostró que existe una demanda potencial 10 veces superior a la oferta actualmente existente, por lo tanto nuestro desafío es convertirla en una demanda real. Tramo I hasta 1200 UF Por cada $ 1 invertido por el estado el sector privado invertirá $3 Tramo II hasta 2000 UF Por cada $ 1 invertido por el estado el sector privado invertirá $7 Por lo tanto de aquí al 2006 este subsidio podría a llegar a movilizar una inversión privada aproximada de M$ 13.600

VALORES DE VENTA PROMEDIO

Sup. 50.0 m2 1185 UF Cerro Barón Torre Barón

Sup. 50.0m2 1000 UF Cº Cordillera calle Sócrates

Sup. 50.0m2 1500 UF Cº Alegre calle Lautaro Rosas



15


NUEVO MERCADO INMOBILIARIO El mercado inmobiliario cambió producto de la aplicación del SRP ya que creó el mercado de la vivienda rehabilitada inexistente hasta hace dos años y de las necesidades de sus habitantes. Este instrumento ha generado un NUEVO MERCADO INMOBILIARIO y una nueva relación entre el sector público y privado tras el objetivo de conservación El Subsidio de Rehabilitación Patrimonial es un instrumento que nos permite cumplir con el objetivo de transformar las viviendas de fines del siglo XIX y principios del XX en viviendas en el siglo XXI. El subsidio de rehabilitación es, en definitiva, el promotor de una nueva arquitectura en Valparaíso. Es por ello que muchas inmobiliarias han apostado a la rehabilitación de edificios en la zona patrimonial de Valparaíso, cautivando a muchos con la idea de vivir en un lugar con valor patrimonial cercano al plan y con excelente vista del anfiteatro porteño. Tanto así, que se han sumado a la importante gama de ofertas, productos nuevos que están destinados a un tipo de consumidor final. Es el caso de los departamentos unipersonales, ya que muchas inmobiliarias y constructoras han apuntado a la rehabilitación de edificios que incluyen departamentos de un solo dormitorio. Lo que antes era considerado una locura hoy es un plus, ya que muchos profesionales jóvenes, solteros y separados compran este tipo de viviendas.

HAY TRES TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS:

PIERDE - PIERDE

GANA – GANA

GANA – PIERDE



16


ESQUEMA DEL NEGOCIO INMOBILIARIO GANA – GANA

Beneficiarios del subsidio

Los vecinos

La mano de obra local capacitada

El Comercio Local

La ciudad completa



17


PROYECCIONES Y TENDENCIA PARA EL 2006 Este marco de acción nos permite realizar una proyección a un año más (fines del año 2006). Dado que este nuevo mercado esta creciendo a una tasa anual de 101%, se podrían llegar a desarrollar 100 proyectos de rehabilitación, los que generarían 800 viviendas rehabilitadas aproximadamente, generando un enorme impacto para la economía de la ciudad. Pese a que el Banco Central decidió modificar nuevamente la tasa de interés, los expertos afirman que aún sigue siendo el momento oportuno para adquirir una vivienda, ya que los bancos y entidades financieras aún no traspasan el alza a los créditos hipotecarios. Por lo tanto se sigue presentando un escenario altamente conveniente para la demanda de viviendas. CONCLUSIONES Después de analizado el tema en profundidad, vemos que el ritmo del cambio que comprime siglos de desarrollo en algunos decenios, presenta un particular desafío cultural. Nos vemos enfrentados a conciliar la factibilidad económica de rehabilitación con la conservación de inmuebles y sus habitantes. Debemos buscar la manera de adecuar los inmuebles construidos a fines del siglo XIX y principios del siglo XX a las necesidades económicas y sociales de principio del siglo XXI. En nuestra ciudad en "VÍAS DE DESARROLLO" debemos luchar con esta paradoja y en nombre de la conservación, buscar preservar

modos de vida tradicionales sin artificialidad, y generar nuevos mercados laborales que le permitan a sus habitantes asumir esta tarea. Podemos concluir refiriéndonos al nuevo concepto de “ADAPTACIÓN CULTURAL” que busca adecuar los inmuebles construidos en otras épocas históricas de la ciudad a las necesidades actuales respondiendo nuestro gran desafió “VIVIR EN VALPARAÍSO EN LA CONTEMPORANEIDAD“ para lograr este objetivo se necesitan tres elementos:

• Normas claras y precisas que permitan intervenir en inmuebles dentro de las zonas de conservación histórica, adaptándose a las nuevas necesidades sociales y económicas de sus nuevos moradores

• Incentivar la Inversión privada en la recuperación de

las viviendas afectas al subsidio de rehabilitación patrimonial. De esta manera, pequeños y medianos inversionistas estarán dispuestos a participar de este nuevo negocio inmobiliario.

• Incentivar la Inversión pública en las zonas declaradas

como de conservación histórica a través del programa de mejoramiento de espacios públicos patrimoniales

Francisco Bustamante Chávez

Arquitecto Unidad de Patrimonio Urbano

Serviu V región

Heritage Rehabilitation Program

Real Estate

Transcript of Heritage Rehabilitation Program