ADICAEAsociación de Usuarios deBancos, Cajas y Seguros

Guía práctica para negociar,

contratar y defender

sus derechos

Hipotecas

TODA UNA VIDA ...

ADICAE, ante las dificultades que la subida detipos de interés viene generando a losconsumidores, ha desarrollado durante 2007, conel patrocinio del Instituto Nacional del Consumo,el proyecto “Hipotecas, créditos rápidos yreunificación de deudas”, que a través deiniciativas, como este folleto, ofrece a los usuariosinformación, advertencias y herramientas parapoder contratar estos productos con garantías.

Guía práctica paranegociar, contratar y

defender sus derechos

Hipotecas¡TODA UNA VIDA!

Financiar la vivienda en lasmejores condiciones y defendersus derechos en las hipotecas

La compra de una vivienda es la decisión económica másimportante para los consumidores españoles. El elevado pre-cio de la vivienda exige fórmulas de financiación como lospréstamos hipotecarios. Bancos y Cajas nos prestan dinero ynuestra casa queda “en prenda” como garantía de que lovamos a devolver. En caso de no pagar el préstamo puedenembargar nuestra vivienda y en este sentido, la Ley protegefuertemente a la banca y les da el derecho a una ejecución ful-minante contra los morosos. Por eso, y porque una parteimportante de nuestros ingresos van a estar durante muchotiempo destinados al pago mensual del préstamo, el consu-midor debe tener una especial preocupación a la hora de plan-tearse comprar y financiar una vivienda.

En la actualidad, la subida de tipos de interés y las condicio-nes financieras cada vez más complejas exigen al consumi-dor grandes esfuerzos de comprensión para no verse atra-pado por el marketing publicitario de todo tipo de entidadesfinancieras y no financieras. Y es que a pesar de la crisis cre-diticia a nivel mundial bancos y cajas de ahorros no quiereabandonar el negocio del principal motivo de endeudamien-to de los consumidores españoles. Por eso están lanzandohipotecas muy complejas y para fines distintos a la comprade la vivienda: “hipoteca fácil”, “hipoteca remunerada”... Yla nueva ley del Mercado Hipotecario ha aprobado las “hipo-tecas recargables” (financie un coche o sus vacaciones consu piso como garantía) y las “hipotecas inversas” (hipotequesu vivienda para recibir una pensión).

La Ley de Reforma del Mercado Hipotecario que acaba deaprobarse en las Cortes (diciembre de 2007) no ha resueltomuchos de los problemas que las hipotecas plantean a losconsumidores. Su propósito principal era resolver proble-mas de las entidades financieras, aunque ha incorporadoalgunas medidas favorables a los consumidores que serecogen en este folleto, harían falta otras muchas. ADICAEpropondrá incorporarlas a los desarrollos reglamentariospara que se favorezca de verdad a los consumidores.

ADICAE quiere con este folleto informativo aclarar y alertaral consumidor de las riesgos que debe sortear para contra-tar su préstamo hipotecario en las mejores condiciones,además de aprender a defender sus derechos. Y la mejorforma de defenderlos es acudir y agruparse en unaAsociación de Consumidores como ADICAE. Respecto alimportante tema de la hipoteca ADICAE ha creado una“Plataforma Hipotecaria” de la que le informamos en estefolleto y le invitamos a conocer y participar.

Manuel Pardospresidente@adicae.net

ESTE CUADERNILLO HA SIDO SUBVENCIONA-DO POR EL MINISTERIO DE SANIDAD YCONSUMO. SU CONTENIDO ES DE RESPONSA-BILIDAD EXCLUSIVA DE LA ASOCIACIÓN

Planifique y compare ofertasExija información: está en su derecho

pág. 3Conozca su hipoteca paso a paso

pág. 4-5-6Que no le cuelen un producto queno necesita

pág. 7Conozca la “letra pequeña” de lasnuevas ofertas hipotecarias

pág. 8-9No lo dude, cambie su hipoteca.Dos cuestiones importantes

pág. 10-11Haga números, su bolsillo se loagradecerá

pág. 12-13ADICAE se lo pone fácil.Diccionario Hipotecario

pág. 14-15

ADICAEAsociación de Usuarios de Bancos,Cajas y Seguros

Colabora:

Antes de tomar cualquier decisión, esfundamental planificar la “capacidadde endeudamiento”. El consumidordebe conocer con qué ingresos perió-dicos va a contar para poder asumirel pago del préstamo, además deotros gastos habitua-les e imprevistos.Guarde un colchónpara el ahorro: unporcentaje razonablesupone que la cuotamensual del préstamono absorba aproxima-damente más del 30%de nuestros ingresos.

Le aconsejamos que“busque y compare”ofertas. Acuda a dis-tintos bancos y cajasde ahorros de su ciu-dad, piérdale el miedoa Internet y busqueofertas en la web quesuelen ser más bara-tas que en las entida-des tradicionales.

Exija información y, sobre todo, sitiene dudas, acuda a una Asociaciónde Consumidores como ADICAE,donde le ayudaremos a elegir omejorar su préstamo hipotecario.

Pr imer conse joPlanifique y compare ofertas

La publicidad: Hay que tener cuidado yaque bajo atractivos nombres se puedenesconder condiciones muy gravosas. Noobstante guarde la publicidad pues su con-tenido, si beneficia al consumidor, obligacomo si fuera parte del contrato.

Tiene derecho a pedir a la entidad un folle-to informativo donde conste entre otros:cuantía del préstamo, plazo, tipo deinterés, comisiones y gastos e importe delas cuotas. Aunque esta obligación va diri-gida a aquellas solicitudes de préstamo dehasta 150.253,23* euros, exija a la entidadun documento donde le expongan clara-

mente todas estas cuestiones. No se con-forme con la información de palabra.

Igualmente, cuando se soliciten préstamos dehasta 150.253,23 * euros y una vez tasada lavivienda, bancos y cajas tienen la obligación en sucaso de entregarle por escrito una oferta vincu-lante, que tendrá una validez de 10 días durantelos cuales la entidad no puede cambiarlas.

Por último, si usted ya se ha decidido por unaoferta concreta, antes de firmar, tiene dere-cho a examinar ante el notario el proyectode escritura de préstamo hipotecario duran-te los tres días anteriores a la firma.

Antes de dec id i r seExija información: está en su derecho

3* ADICAE viene reivindicando la insuficiencia de esta cifra con los actuales precios de la vivienda en España

Es fundamental que el consumidor se fami-liarice con algunos conceptos.

¿Cuánto puedo pedir?Los más habitual es solicitar un 80% delvalor de tasación de nuestra vivienda. Pedircantidades superiores (por ejemplo de un100% o 120%) supone que el banco nospuede exigir mayores garantías (por ej.incluir avalistas*, es decir otra persona quefirme asumiendo la deuda en caso de queusted no pueda pagarla).

¿Quién efectúa la tasación?Bancos y Cajas tasarán la vivienda paraconocer su valor, ya que va a ser la garan-tía del préstamo. La efectúa una sociedadde tasación autorizada por el Banco deEspaña y las entidades de crédito obliganal consumidor a pagarla. No lo acepte sinmás: negocie para que no le carguen austed este coste. El consumidor tiene dere-cho a proponer al banco o caja la entidadque vaya a tasar la vivienda.

¿Qué es el interés?Lo que nos “cobra” la entidad financieracomo precio del dinero prestado. Se deter-mina en función de unos índices más undiferencial.

¿Cuáles son los índices ofi-ciales para calcular el prés-

tamo a interés variable?El más conocido y empleado es el Euribor,también existen el IRPH, el CECA y DeudaPública. Estos índices oficiales tienen lacaracterística de ser públicos, objetivos yverificables, ya que se calculan conforme aun procedimiento matemático aprobado por

el Banco de España yse publican en elBoletín Oficial delEstado. No se fíede otros índicesdistintos a éstos, yaque pueden tenertrampa. Y, puestos aelegir, quédese con elEuribor, es el másbarato.

¿Qué es eldiferencial?

Es el margen que las entidades financierasañaden al índice de referencia utilizado. Porejemplo, “euribor + 0,5 anual”. El resultadoes que debemos pagar como interés un 5%(4,5% + 0,5%).

¿Interesa un préstamo atipo fijo o variable?

■ Préstamos a tipo fijo: el tipo de interésno varía durante todo el período , y porlo tanto la cuota será invariable a lolargo de toda la vida del préstamo. Lasventajas son: que sabemos lo quevamos a pagar siempre, y que las osci-laciones de subida de tipo de interés nonos afectarán. Los inconvenientes son:no permite beneficiarse de las bajadasde tipo de interés, los costes de cancela-ción anticipada son mayores y el plazode amortización es menor, lo que exigeque la cuota mensual sea más alta.

■ Préstamos a tipo variable: el tipo quese aplica para calcular los interesesvaría según lo hace el índice elegido(euribor a 1 año, por ejemplo) lo queinfluye en la mayor o menor cuota men-sual a pagar. Las ventajas de los présta-mos variables, al contrario de los fijos,es que adaptamos nuestro tipo de

Que no le confundanConozca su hipoteca paso a paso

4

Tome Nota:

el tipo que más intere-

sa al consumidor es el

euribor, más bajo que

otros como IRPH o

CECA que benefician a

las entidades.

* ADICAE considera esta condición y otras llamadas “vinculaciones” alcontrato hipotecario como abusivas

5

interés a las posibles bajadas quesuponga el mercado. Aunque en casode subidas también pagaremos más.Se revisa al alza o a labaja anualmente.

■ Préstamos mixtos:se trata de présta-mos donde se com-binan las caracterís-ticas anterioresdurante un plazo detiempo. Ejemplo: 1 añoa interés fijo, luegovariable.

■ Préstamos con cuotade amortización fija:son préstamos a interésvariable en los que lacuota de amortizaciónpermanece invariable conindependencia de la evolución de lostipos de interés. Una revisión al alzade los tipos de interés alarga el plazodel préstamo, y una revisión a la bajalo acorta.

■ Préstamos a interés variable con techo:el tipo de interés varía hasta un topemáximo pactado. Si el índice de referen-cia sube por encima, al cliente sólo se le

aplicará el tipo pactado comotope.

¿A cuantos años puedoaplazar* el pago?

Un plazo corto de tiempo para devolver elpréstamo implica cuotas más elevadas,mientras uno largo le da una cuota men-sual más baja. Pero cuidado, porquecuanto más alargue el plazo máspagará de intereses. En periodos largosde 40 ó 50 años y a tipos altos, el ahorroen la cuota no es significativo.

Conoce másPara ampliar la información sobre hipotecas, consulteel número 73 de la Revista USUARIOS, de ADICAE.

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4 números anuales, en www.adicae.net

o por tfno 976 390060

Tome Nota:

Bancos y Cajas ofrecen

“periodos de carencia” a

la hora de contratar un

préstamo hipotecario.

Esto significa que sólo

pagará intereses y no

capital. Se ofrece al inicio

del préstamo para “hacer

más cómodo” el pago al

principio. Pero cuidado,

porque al final acaba

siendo más caro ya que

se pagan más intereses

* ADICAE ha recomendado siempre un máximo de 20 años y el Banco de Españaha declarado recientemente que no se deberían conceder a más de 30 años

6

¿Qué es la cuota de una hipoteca?

Es el importe que paga periódicamente(generalmente mensual) por un prés-tamo hipotecario, com-puesta poruna partede capital(amortiza-ción) y otrade intereses.Lo normal esque la cuotasea mensual.El cálculo de lacuota dependedel importe depréstamo solici-tado, del tipo deinterés, del plazoy del sistemacomo se calcule la amortiza-ción. El sistema de cálculomás habitual es el de“cuota constante”, enel que el importe delos intereses se vareduciendo deforma proporcionala medida queamortizamos(pagamos) capital.

Comisiones en los préstamos:costosas e improcedentes

Comisión de apertura: la suelen cobraren el momento de la concesión, e inclu-ye los conceptos de gastos de estudio,concesión y tramitación del préstamo. Esun porcentaje sobre el total del capitalque se solicita como préstamo. Negociesu anulación o rebaja.

Comisión de cancelación, parcial o total:se aplica si pagamos anticipadamenteuna parte (cancelación parcial) o la totali-dad (cancelación total) del préstamo soli-

citado. Sobre todo no deje que le apli-quen una comisión por amortizaciónparcial: a usted le interesa ir amortizandopartes del capital con lo que se ahorraráintereses. En los préstamos a interésvariable la comisión de cancelación esdel 0,5% del capital pendiente, siempreque no haya pactado un porcentaje infe-rior. Si quiere cambiar su hipoteca a otraentidad (subrogación) la comisión decancelación total es del 0,5%. Para estecaso, en los préstamo a tipo fijo no exis-ten porcentajes establecidos por ley, peroel Banco de España considera malapráctica bancaria cobrar una comisiónpor cancelación superior al 2,5 %.Quienes contraten su hipoteca tras laentrada en vigor de la nueva ley dereforma del mercado hipotecario, la

entidad de crédito no apli-cará una “comisión” sinouna “compensación pordesistimiento”. Un simple

cambio de denominaciónque no evita que el consu-midor, si no negocia,

tenga que pagar igual-mente. Esta “com-pensación” se apli-ca a los préstamosa tipo variable y nopodrá ser superioral 0,5% del capitalamortizado antici-

padamente cuandose amortice dentro de los cinco prime-ros años de vida del crédito o présta-mo, o al 0,25% del capital amortizadoanticipadamente cuando se produzcaen un momento posterior a los cincoaños. En los préstamos y créditos hipo-tecarios a tipo fijo o mixto, la entidad decrédito puede cobrarnos cuando cance-lemos el préstamo una “compensaciónpor riesgo de tipo de interés”. Su cál-culo debe figurar en la escritura depréstamo y ajustarse a lo que exige laley. En cualquier caso, la mejor opciónes negociar.

ADICAE le recuerda que todas las comisiones son negociablesEsté alerta y no deje pasar la oportunidad de pelear para eliminarlas o rebajarlas

Tome Nota:

Cuidado con el sistema

de “cuota creciente”: la

cuota aumenta cada año

en un porcentaje prefija-

do. Aunque al principio

se pague menos al final

la cuota puede hacerse

insoportable y además

pagamos más intereses.

No deje que le impongan

este sistema

7

A la hora de negociar muchos bancos ycajas de ahorros condicionan la rebaja deldiferencial a la contratación de algunosproductos y servicios financieros de la enti-dad. Legalmente no existe obligación deque el consumidor contrate junto con elpréstamo hipotecario ningún otroproducto. Lo más común es que nos pidandomiciliar la nómina, abrir una cuenta o con-tratar un seguro en la entidad con la que seha contratado el préstamo. Pero incluso pue-den exigirnos abrir un Plan de Pensiones ocontratar una tarjeta de crédito yhacer una serie deaportacioneso gastosanuales siqueremos quenos mantenganunas condicio-nes beneficio-sas. Sea cuida-doso y echecuentas, nopague más porotros conceptos*.

¿Qué seguro debo o puedo contratar?

El seguro más habitual (casi obligatorio) enun préstamo hipotecario es el de daños eincendio. Todos los demás, (multirriesgodel hogar, seguros de vida o de amortiza-ción de capital, etc) son voluntarios y sepueden contratar si le conviene al consumi-dor. La finalidad de estos seguros es quelas incidencias negativas en la viviendahipotecada o en la persona del consumidorno perjudiquen el pago total del préstamohipotecario ni el patrimonio personal de losasegurados. No existe ninguna normalegal que exija al consumidor expresa-mente contratar ningún seguro.

Además la realidad está demostrando quelos beneficiarios son las entidades financie-

ras y sus aseguradoras vinculadas y no losconsumidores. Los problemas han surgidocuando la aseguradora pertenece al mismogrupo empresarial que la entidad crediticiay se produce el siniestro. En estos casos, elbanco en lugar de ejercitar los derechos delseguro, prefiere elegir otras garantías comoavales, garantía hipotecaria, reclamación alos herederos, etc. y, por tanto, exime a laaseguradora de su obligación.

Bancos y Cajas quieren hacer más negocioQue no le cuelen un producto que no necesita

* ADICAE advierte: no deje que le impongan contratar otros productossin hacer antes todas las cuentas para ver si le convienen

Seguro de incendios. Único seguro mínimoque pueden exigirle. Cubre el valor deconstrucción de la vivienda, pero no elsuelo ni el contenido de la vivienda.

Seguro de hogar. Sólo si le interesa. Sepretende cubrir el riesgo de daños sobre elcontinente (la construcción del inmueble) ycontenido de la vivienda hipotecada (mue-

bles, electrodomésticos, etc).

Seguro de amortización de préstamo.Sólo interesa si tiene una profesión deriesgo. En caso de fallecimiento del titulardel préstamo la cobertura de este seguro

permite extinguir la deuda que quedase pen-diente de pago a la fecha del fallecimiento. Elbeneficiario directo es la entidad de crédito.

Seguro de vida. No tiene obligación decontratarlo. Al igual que en el caso anteriorse trata de que en caso de fallecimiento elseguro dé cobertura al capital pendiente de

pago. Pero en este caso los beneficiariosserán los herederos que tendrán que hacer fren-te a la deuda del fallecido.

Seguro de desempleo. Demasiadas exclu-siones. Preven la cobertura para caso deimpago de cuotas en caso de desempleodel consumidor. Tienen periodos de fran-

quicia (a modo de ejemplo, si estamos 3meses en el paro, sólo cubriría 2 ya que el pri-mero sería franquicia y lo pagaría el consumi-dor). O bien, tienen una duración limitada en eltiempo, por ejemplo 36 meses, lo que significaque sólo durante ese plazo abonará las cuotasde nuestro préstamo.

Tome Nota:

Si a la hora de contratar un

préstamo hipotecario, la

entidad le exige abrir una

cuenta donde domiciliar los

pagos, no le puede cobrar

nunca comisión de mante-

nimiento por esa cuenta.

(Resolución del Banco de

España)

Aclárese con los seguros

Conozca la “letra pequeña” delas nuevas ofertas hipotecarias

Hipotecde cuota

Se trata de una hipoteble que permite pagar una culargo de la vida del préstamo total de amortización. Consiste

ampliación del plazo para pmismo, una vía más paraaumento de tipos apare

ampliación

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Hipoteca en divisas

Las hipotecas en divisas son prés-tamos hipotecarios que se suscri-ben en una o varias monedasextranjeras diferentes al euro y queestán referenciados al tipo de inte-rés del país de la moneda queempleemos como divisa. Nos per-mite variar de divisa dentro, de lasque hemos contratado en le présta-mo, si vemos que nos interesa por-que se paga menos. Pero cuidado,son hipotecas complejas que vandirigidas a un consumidor experi-mentado, ya que le exige conocer yhacer un seguimiento del tipo deinterés del país en cuestión asícomo de la evolución de su divisa(es decir, de la moneda de esepaís). Además, tiene el gasto añadi-do de tener que comprar la divisa(moneda) del país a que a referen-ciado su hipoteca.

Prácticamente cada año, las entidades van creando nuevas fórmulas de endeuda-miento bajo atractivas denominaciones que en la mayoría de los casos sólo consi-guen confundir más a los consumidores. Infórmese bien de todas sus condiciones ycompare cuidadosamente las distintas ofertas antes de decidirse.

Hipoteca aplazadaConsiste en la posibilidad de aplazar hasta

la ultima cuota del préstamo la devolución degran parte de la deuda, una opción que significatener que afrontar en un solo pago una cantidaddifícilmente disponible y que generará nuevos

aplazamientos y deudas para su cumpli-miento.

Hipotecaremunerada

Al contratar nuestra hipoteca, ydomiciliar nuestra nómina en la

misma entidad, se nos aplicará a estacuenta corriente un tipo de interés

supuestamente más ventajoso. En lapráctica, este interés ofrecido es

como el ya existente en todaslas entidades financieras.

caa fijaeca a tipo varia-uota constante a lo

alargando el plazoe pues en una meraagar cada mes lo

a cargarnos elejado a dicha.

Hipoteca inversaPara mayores de 65 años. Consiste en

hipotecar una casa de nuestra propiedad yrecibir a cambio una renta mensual, esta opción

cuenta con numerosos inconvenientes respecto ala posible recuperación o venta de la viviendatras el fallecimiento del propietario, así como

unos costes mucho mayores (tipos de inte-rés más altos, comisiones, etc).

Hipoteca recargablePermite ampliar la cuantía pendiente de amortizar sin

necesidad de constituir una nueva hipoteca, sería como unaampliación de la deuda, con mismos intereses, pero a pagar

durante más años, y con nuestra vivienda siempre hipotecada.Se trata de utilizar el préstamo hipotecario para financiar

todo tipo de gastos de consumo (viajes, coche,estudios...),

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Hipoteca vinculada

Aquella cuyo diferencial dependedel número de productos finan-cieros que contratemos con elbanco o caja que nos concede elpréstamo (gastos con la tarjeta decrédito, aportaciones a un Plan dePensiones, etc). Cuantos más con-tratemos, más bajo será el dife-rencial. Pero cuidado, porque en muchasocasiones esos otros productossuponen incluso un coste mayor(comisiones, gastos, etc).

Hipoteca decuota creciente

Esta hipoteca consiste en que cadaaño se sube el importe de la mensua-lidad a pagar por el cliente en undeterminado porcentaje (Por ejemploel 2% del año anterior, así el primeraño se paga 100 euros cada mes, elsegundo 102 euros cada mes, el ter-cero 104,04 euros al mes, al cuarto106,12 euros al mes, etc. y en el año35 se pagan 200 euros al mes) El ejemplo anterior es válido para unahipoteca de cuota creciente con un tipode interés fijo, pero si se aplica un tipode interés variable como el Euribor,cada año la cuota crecerá un 2%, y ade-más lo que corresponda a la subida (obajada) del tipo de interés.La hipoteca de cuota creciente hacepagar muchos más intereses durantetoda la vida del préstamo (alrededor deun 20% mas) porque al pagarse al finalcuotas mayores que al principio setarda más de lo normal en amortizar elpréstamo, y esto hace que se paguenmás intereses ya que estosse calculan sobre el capital pendiente de cada mes.

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Transcurrido un tiempo desde que suscribi-mos una hipoteca con una entidad de crédi-to, puede suceder que cambie nuestra situa-ción económica familiar, o que conozcamosofertas de otras entidades de crédito quesean mejores que las que tenemos actual-mente contratadas. Hay que intentar nego-ciar con el banco y caja con el que tenemos

la hipoteca una revi-sión de las condicio-nes. Si acceden, nosharán una novación.

En caso de quenuestro banco ocaja no cubranuestras expectati-vas, podemosacudir a otrasentidades decrédito con ofer-

tas más interesantes. Es lo que se llamasubrogación, que implicaría el traslado denuestra hipoteca a otra entidad, que con-temple unas condiciones más favorablespara nuestro bolsillo.

Novación: el bancomejora las condiciones

de mi préstamoRespecto a la novación, es decir al cambioen las condiciones de nuestro préstamohipotecario sin cambiar con ello de entidad,dichas condiciones suelen ser el tipo deinterés y/o el plazo, y nos ofrece beneficiosfiscales, como la exención en el Impuestosobre Actos Jurídicos Documentados yotros de carácter registral. Es la opciónmás económica. Negocie con su entidad*.

Y si encuentra una oferta mejor después de un tiempo...

No lo dude, cambie su hipoteca

¿“PRESTAMO” O “CRÉDITO”HIPOTECARIO?

En una hipoteca hay que distinguir entre dos fór-mulas jurídicas y económicas:Préstamo con garantía hipotecaria: es la hipote-

ca “tradicional”. La entidad financiera presta unacantidad total para el pago de un inmueble ocualquier otro bien duradero.

Crédito hipotecario: la entidad pone a disposi-ción del consumidor una cantidad global quepuede consumirse inmediatamente o en unperiodo de tiempo establecido para libre dis-posición. Conlleva muchas dificultades a lahora de la subrogación o cambio del créditohacia otra entidad que nos ofrezca mejorescondiciones. Las llamadas hipotecas “recarga-bles”, “abiertas”, etc... son ejemplos de estosproductos. Por ello para la adquisición de unavivienda, salvo casos particulares, lo másbeneficioso es el préstamo hipotecario en elque se comience a devolver el capital desde elprimer día.

¿QUIÉN PUEDE CONCEDERUNA HIPOTECA?

Cualquier gestoría, inmobiliaria, chiringuito y hastateléfonos privados en los anuncios por palabras deperiódicos, etc... ofrecen “hipotecas”, ante lo cuales necesario que los usuarios tengan presente:Muchos anunciantes de hipotecas “fáciles” sonmeros intermediarios que aumentarán considera-blemente los costes de la hipoteca a costa del con-sumidor. Cualquier persona o empresa puede con-ceder créditos siempre que no constituya una acti-vidad habitual, que está reservada a las entidadesfinancieras registradas en el Banco de España, poreso es siempre recomendable una entidad finan-ciera y no un particular o sociedad que puedeponer condiciones abusivas.Préstamos y créditos hipotecarios tienen que fir-marse siempre ante un notario que debe velar porla legalidad e impedir cualquier abuso sobre elusuario, y es muy recomendable que se lleven alRegistro de la Propiedad para garantizar que nadiemás puede adjudicarse la vivienda o propiedad.

Tome Nota:En el caso de que usted solici-

te cambiar alguna condición

del contrato (novación) y la

entidad de crédito lo apruebe,

querrán cobrarle una comisión

por ello que se aplicaría sobre

la base del capital pendiente.

Lea bien el contrato, detecte

esta comisión y negocie.

* ADICAE considera que las novaciones con su entidad no deben de tenerninguna comisión, porque sólo son un papeleo

Dos cuestiones importantes

Subrogación: me llevo aotro banco el préstamo

Si la entidad con la que tenemos contrata-da la hipoteca no quiere mejorar las con-diciones financieras, queda la vía de lasubrogación:

■ En este caso, acudimos a otra entidadbancaria (oferente) que nos presenta unascondiciones mejores que las que tenemosactualmente con nuestro banco o caja.

■ La entidad oferente, nos presentará unaoferta vinculante, donde constarán lascondiciones que nos ofrecen. La acepta-ción de dicha oferta por el consumidorsupone autorización para queel banco o caja oferente se lacomunique a la entidad conla que tenemos contratado elpréstamo (acreedora) a laque pedirá, en el plazo desiete días naturales, unacertificación del importede la deuda que tenemospendiente de pago por elpréstamo.

■ Si la entidad con laque mantenemos elpréstamo (acreedora)envía a la oferentedicho certificado, dis-

pondrá de un plazo de quince días paraigualar la oferta de la entidad oferente, eslo que se llama enervación. Convieneseñalar, que en caso de igualdad de con-diciones entre la entidad acreedora y laoferente, no tendrá lugar la subroga-ción, con lo que mantendremos nuestropréstamo hipotecario en la misma enti-dad, pero con un cambio en las caracte-rísticas de la misma.

■ Si la entidad acreedora no envía dichocertificado, para que la subrogación pro-duzca efectos, bastará que la entidad ofe-rente declare en la nueva escritura haberpagado a la acreedora la cantidad pen-diente de pago del préstamo hipotecario(incluyendo capital pendiente e intereses y

comisión de cancelación).

■ La subroga-ción lleva apare-jado gastos porimpuestos,Registro de laPropiedad y nota-riales. Aunque lareforma de la leyhipotecaria ha reba-jado estos costes,debe tenerlos encuenta para ver siaun así le interesacambiar de entidad.

11

Tome Nota:La novación es la opción másbarata. Intente mejorar las condi-ciones del préstamo con la enti-dad donde lo tiene. La subroga-ción interesa si le queda todavíamucho tiempo por pagar. Tras la reforma de la ley del mer-

cado hipotecario se puede modifi-car, entre otros, el tipo de interés,el plazo y el importe de la deudapendiente del préstamo.

Conoce másPara ampliar la información sobre hipotecaspara jóvenes consulte el número 37 delPeriódico La Economía de los Consumidores.

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o por tfno 976 390060

I.R.P.H.Período Bancos Cajas Media

Ene 4,78 4,84 4,81 5,38 4,06

Feb 4,85 4,92 4,89 5,5 4,09

Mar 4,94 5 4,98 5,5 4,11

Abr 4,95 5,06 5,01 5,5 4,25

May 5,05 5,12 5,09 5,63 4,37

Jun 5,14 5,24 5,19 5,63 4,51

Jul 5,28 5,36 5,33 5,75 4,56

Ago 5,38 5,46 5,42 6 4,67

Sep 5,47 5,52 5,5 6 4,73

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Tipo de crédito Características Ventajas Inconvenientes

Fijo El tipo de interés perma-nece constante

Si los tipos suben, no sealtera la cuota

No puede beneficiarse delos descensos de los tipos.

Plazos de devolución cortos.

Variable El tipo de interés varíaperiódicamente

Permite beneficiarse dela bajada de tipos

Recoge tanto las bajadas detipos como las subidas

MixtoCombina un periodo atipo fijo con otro a tipo

variable

Al principio tiene unperiodo más estable

Puede que en el periodo de inte-rés fijo los tipos bajen en el mer-

cado y no pueda beneficiarse

Cuota fijaSiempre paga lo mismo.

Si los tipos suben o bajanlo que varía es el plazo

La cuota no variarádurante la vida del

préstamo

Incertidumbre sobre el plazode amortización que se alar-

gará si suben los tipos

Conozca los tipos de préstamos hipotecarios y elija el que más le interesa

El Euribor, un tipo interesantepara el consumidor

Como muestra este cuadro, el tipo menos gravo-so para el consumidor es el Euribor. No lo dude ydeseche otros tipos como IRPH o CECA. Pero nose olvide de que junto al tipo le incluirán un dife-rencial: negocie a la baja ese diferencial, saldráganando.

CECA Euribor

Aprenda a calcular bien su crédito

Primero, Busque en la columna vertical losaños de duración del préstamo hipoteca-rio (en nuestro ejemplo 20); en la columnahorizontal, el tipo de interés (en nuestrocaso un 4%). En la intersección de ambascolumnas hallará lo que pagaría de cuotamensual si pidiera 1.000 euros de présta-mo. En nuestro caso, 6,06 euros.

Cuotas mensuales por cada 1.000 euros solicitados de préstamo

Este cuadro recoge la cuota que pagamos por cada 100.000 eurosde préstamo. El ahorro en la cuota se va reduciendo cada vez quevamos alargando más el plazo. Sin embargo, el coste total que paga-mos por intereses resulta en proporción mucho mayor que el coste enla cuota. Vea el ejemplo de la derecha.

Alargar un préstamo hasta 40 ó 50años supone pagar más de intere-ses. Por ejemplo, para un préstamode 100.000 euros, la ampliación delplazo desde 30 a 40 años, suponeuna reducción de cuota que oscilaentre 11% (si el interés es del 4,5%) yel 10% (interés del 5%). En ese mismocaso, los intereses totales quepagaríamos al vencimiento aumen-tarían entre un 39%, (desde84.174,63 hasta 117.372,59 euros si elinterés es del 4,5%), y un 40% (desde95.154,31 hasta 133.112,64 euros(interés del 5%).

T IPO DE INTERÉSAÑOS 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 5,50% 6,00%

10 9,66 9,89 10,12 10,36 10,61 10,85 11,10

12 8,28 8,51 8,76 9,00 9,25 9,50 9,76

15 6,91 7,15 7,40 7,65 7,91 8,17 8,44

18 6,00 6,25 6,50 6,76 7,03 7,30 7,58

20 5,55 5,80 6,06 6,33 6,60 6,88 7,16

25 4,74 5,01 5,28 5,56 5,85 6,14 6,44

30 4,22 4,49 4,77 5,07 5,37 5,68 6,00

35 3,85 4,13 4,43 4,73 5,05 5,37 5,70

40 3,58 3,87 4,18 4,50 4,82 5,16 5,50

¿Quiere saber cuántova a pagar al mes por su hipoteca?

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El alto coste de las hipotecas a 50 añosPlazo en años

Tipo% 20 30 35 40 504,50 632,64 506,68 473,25 449,56 419,38

4,55 635,35 509,66 476,46 456,01 426,25

4,60 638,06 512,64 479,46 456,01 426,25

4,65 640,77 515,63 482,58 459,25 429,70

4,70 643,49 518,63 485,71 462,49 433,16

4,75 646,22 521,64 488,85 465,75 436,63

4,80 648,95 524,66 492,00 469,02 440,11

4,85 651,69 527,69 495,16 472,30 443,60

4,90 654,44 530,72 498,32 475,59 447,10

4,95 657,19 533,76 501,50 478,88 450,61

5,00 659,95 536,82 504,68 482,19 454,13

Ejemplo: para un préstamo hipotecario de 150.000 euros, a 20 años,a un tipo de interés del 4%, usted pagaría mensualmente de cuota:

Cómo conocer su cuota mensual

Segundo, multiplique esacantidad (6, 06) por la can-tidad que solicitamos (150,no incluya los “miles”): 150* 6,06 euros al mes = 909euros al mes será lacuota mensual de nuestropréstamo.

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AAmortización: devolución por el consumidor del

total o parcial del dinero solicitado en préstamo.

Amortización anticipada: es la devolucióntotal o parcial de un crédito antes de lafecha pactada. Normalmente, está sujeta auna comisión o compensación. Esta comi-sión varía según el tipo de interés del prés-tamo. Si el tipo de interés es fijo, la comi-sión suele ser más elevada que si el interéses variable.

CCarencia: período de la vida de un préstamo

durante el cual sólo se pagan intereses y no seamortiza capital. Cuidado, cuanto más ampliosea este plazo, más pagará usted al final delpréstamo.

Capital: importe del préstamo hipotecario, esdecir, lo que pide al banco sin incluir losintereses.

Comisión de apertura: es un porcentaje sobre elcapital prestado que nos cobran por concedernosel préstamo. Negocie su rebaja o eliminación.

Comisión de subrogación: cantidad que cobrael banco por cambiar la entidad. Es un porcen-taje sobre la cantidad pendiente

Cuota: cada uno de los pagos mensuales, tri-mestrales o semestrales que se realizandurante la vida del préstamo. La cuota com-prende los intereses y la amortización delcapital, salvo en los “periodos de carencia”en los que se paga únicamente intereses.

Cuota fija: existen hipotecas a interés varia-ble, pero con cuota fija. Significa que ustedpagará siempre la misma cuota mensualdurante todo el plazo del préstamo. Eso sí,las variaciones del interés al alza repercutenen un alargamiento del plazo de devoluciónde la hipoteca.

DDiferencial: cifra que se suma al índice de refe-

rencia. El resultado final es el tipo de interés.

EEURIBOR: Índice de referencia más habitual que

se aplica a los préstamos hipotecarios. El másinteresante para el consumido.

FFolleto informativo: folleto que las entidades de

crédito deben entregarnos por ley cuando loexijamos si la cantidad solicitada de préstamosea hasta 150.253, 03 euros. Informa sobretodas las características financieras, gastos, etcde los préstamos y sirve para comparar ofertas.

IImpuesto de Actos Jurídicos Documentados:

es un impuesto que se aplica sobre actos for-malizados en documentos públicos. En lashipotecas, se calcula sobre la “responsabili-dad hipotecaria” que en general se obtienemultiplicando por 1,5 el capital del préstamoque hemos solicitado.

Índice de referencia: son valores del mercadohipotecario o financiero que se utilizan paralas revisiones del tipo de interés de los prés-tamos a tipo variable.

Interés o tipo de interés: porcentaje que se apli-ca al capital pendiente de un préstamo. Lo quenos cobra el banco por prestarnos el dinero.

Interés fijo: tipo de interés que permanece inva-riable en toda la vida del préstamo con inde-pendencia de las variaciones del mercado hipo-tecario. Aunque varíen los tipos de interés, nocambiarán las condiciones de su préstamo, ypagará siempre lo mismo. Eso sí, no se benefi-cia de las baja-das de tipos.

A D I C A E S E L O P O N E F Á C I L

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Interés variable: se fija en relación con un índi-ce de referencia, que evoluciona al alza o a labaja según las oscilaciones del mercado, esta-bleciéndose una revisión periódica de actualiza-ción del índice.

Interés mixto: es un tipo de hipoteca que duran-te un tiempo funciona como “interés fijo”,transcurrido el cual funciona como “interésvariables”.

Interés limitado o con techo: hipoteca a interésvariable que en caso de subida de tipos éstostienen limitada su subida hasta un tope.

NNovación: acto por el que se cambian algunas

condiciones del préstamo hipotecario.

OOferta vinculante: una vez tasada la vivienda

las entidades de crédito tienen obligación deentregar al cliente una oferta vinculante contodas las condiciones financieras del présta-mo ofertado. La validez de la oferta es dediez días hábiles a partir de su fecha deentrega. Esta oferta vinculante es obligatoriapara préstamos hipotecarios a particularessobre vivienda con un capital igual o inferior a150.253,03 euros.

SSeguro de incendios: Es un seguro en las

viviendas hipotecadas. Su objetivo es asegurar,durante la vigencia de la hipotecas, los riesgosque puedan producirse en el continente de lavivienda hipotecada.

Seguro a todo riesgo del hogar: es un seguroque cubre los posibles desperfectos que puedasufrir una vivienda, tanto en el continentecomo en el contenido. No tiene obligación decontratarlo, hágalo sólo si le interesa

Seguro de amortización de préstamos: es unseguro de vida que garantiza, en caso de falle-cimiento y, opcionalmente de invalidez a delasegurado, la cancelación del préstamo. Elbeneficiario es el banco o caja de ahorros quenos ha prestado el dinero

Subrogación por cambio de entidad financie-ra prestataria: se produce cuando el cliente deuna entidad cambia su préstamo a otra entidadfinanciera que le mejora las condiciones.

Subrogación en la hipoteca del promotor: seproduce en la compra de una vivienda nuevadirectamente al promotor de la misma, el cual haobtenido un préstamo hipotecario para financiarsu construcción. No hay obligación del consumi-dor de aceptar esta hipoteca, puede elegir y con-tratar otra distinta con mejores condiciones.

TTAE (Tasa Anual Equivalente): tasa que recoge

no sólo el tipo de interés que nos van a cobrar,sino que también incluye todos los gastos ycomisiones. Es un dato importante a la hora decomparar diferentes ofertas de préstamos.

VValor de tasación: valor del inmueble calculado y

certificado por sociedades de tasación constitui-das legalmente e inscritas en el registro desociedades de tasación del Banco de España. Latasación hecha por una de estas entidades tieneun periodo de validez de 6 meses.

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DICCIONARIO HIPOTECARIO

Conoce másPara ampliar la información sobre nuevas ofertas enhipotecas consulte el número 39 del Periódico LaEconomía de los Consumidores.

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