1

L’HABITATGE: un dret constitucional? un bé de primera necessitat? o un producte d’inversió ? Juliol 2009 Celestí Ventura Cisternas

2

A la primavera del 2003, convidat a una taula rodona organitzada pel COAC per parlar de la “bombolla immobiliària”, –des del 2002 ja començava a preocupar a la societat-, vaig fer l’afirmació següent: “L’habitatge lliure a la ciutat de Barcelona ha doblat el seu preu en els últims cinc anys, durant el mateix període, el preu del sòl s’ha triplicat”. Recordo que mentre la referència al preu de l’habitatge no causava cap sorpresa, semblava impossible l’afirmació sobre el cost del sòl, no semblaven quadrar les dues dades. Aquella jornada va donar molt de joc per parlar dels problemes dels habitatges en general al nostre país, des dels diferents punts de vista. Preocupat pel preu del sòl, proposava com a única solució per fomentar els habitatges de protecció oficial, la reserva d’un percentatge important, -per exemple del 40%-, en els futurs planejaments, per a destinar-los a habitatge social. Voldria aclarir, que la meva opinió, com a director general d’una promotora-constructora d’habitatges, no sempre és compresa ni compartida per molts promotors. Tornant a la qüestió del preu de l’habitatge, voldria recordar les dades dels costos de les promocions immobiliàries durant aquell període de temps i afegir-vos algunes de les meves opinions sobre aquells fets. Cal dir que, tot i que la nostra empresa treballa només a Barcelona ciutat, el fenomen va ser similar a la resta del país.

3

1.

− Els preus dels habitatges i els costos de promoció estan expressats en

pessetes, i es refereixen a la repercussió per m² construït (en el cas del preu de venda, no inclouen els elements comuns de l’edifici).

− Els costos de construcció, tot i que creixen molt menys que els de

venda, incloïen millores de qualitat, entre d’altres, els criteris derivats de les auditories tècniques per la LOE.

− Els costos de les despeses diverses, incloïen els de les auditories i les

assegurances decennals. − És evident que els costos de fabricació no tenien gaire a veure amb

l’increment del preu de l’habitatge tot i que a vegades, és un recurs massa utilitzat per alguns promotors per no construir amb més qualitat.

− Aleshores què va produir l’encariment?

EVOLUCIÓ DE PREUS DELS HABITATGES

INCREMENT DE L’IPC = 18,30%

Repercusió m² construït

BARCELONA

HABITATGE LLIURE

150.000

110.000

15.000 20.000

350.000

730.000

120.000

360.000 (*) .- Llicències d’obres .- Honoraris Facultatius .- Escomeses i Serveis .- Obra Nova, Notari, Registre,..... .- Auditories i Assegurances (LOE)

(*) (LOE) .- Energia Solar .- Telecomunicacions .- EHE (Estructures)

108%

200%

37%

33%

1998 2003 HABITATGE

RENDA LLIURE

1998 2003 COST SOLAR

COST (*) CONSTRUCCIÓ

1998 2003 COST DESPESES (*) DIVERSES

1998 2003

4

2.

Avui ja poques persones dubten que el preu de les coses depenen més de l’equilibri entre l’oferta i la demanda que dels costos de fabricació. És a dir, quan es ven amb molta rapidesa, sobre plànol, abans de fabricar, els preus pugen contínuament mentre es mantingui la demanda. Si una empresa no puja els preus, perd recursos, perquè la competència ho farà, tindrà més beneficis i comprarà nous solars a més preu (de fet es converteixen en subhastes, les mateixes administracions venen així el seu sòl) i perdria competitivitat. És impensable que les empreses puguin moderar els preus de forma espontània. És la dinàmica del mercat.

Què va produir la pujada de preus de l’habitatge?

La pressió continuada de LA DEMANDA

5

3.

Les dades estadístiques de la nostra empresa durant aquells tres anys reflexaven una nova tendència, la compra d’habitatges no per ús immediat, per habitar-les, sinó per inversió. Si els habitatges pugen de preu cada any (creixia la creença que sempre havien pujat), és interessant comprar ara, després ja veurem quin us en farem. Però, què va facilitar aquesta dinàmica?

MOTIVACIONS DE LA COMPRA

2001 - 2002 - 2003

CONSIDEREM INVERSIÓ LA COMPRA PER: - Ús futur de fills adolescents - Revendre (Especulació) - Lloguer - 2ª Residència (BCN)

De cada 3 habitatges venuts

2 Per ús propi

1 Per inversió

55% Canvi d’habitatge

35% Nou accés a l’habitatge

10% Trasllat a BCN

(segons dades estadístiques METRO-3)

En algunes zones de la ciutat el percentatge entre ús propi i inversió s’aproxima al 50%

6

FACTORS QUE HAN MOTIVAT L’INCREMENT DE LA DEMANDA

BANCARIS

- Baixada dels tipus d’interès

- Major durada crèdits hipotecàris

- Increment del total del crèdit

(9%

(60%

(15 anys

SOCIALS

- Disminució de l’atur

- Major estabilitat laboral

- Compra per mimetisme

- Modificació de l’estructura familiar

(1)

4%)

30 anys)

100-110%)

1998 2003

4.

A l’inici del 2000, els interessos internacionals del diner van baixar de forma generalitzada i al nostre país de forma especial, veníem d’uns interessos de la nostra moneda, la pesseta, més alts que a la resta de l’Europa comunitària i l’euro començava a funcionar com a moneda comuna. De la mateixa manera que els interessos a llarg termini baixaven de forma gradual, la durada de les hipoteques s’allargava i d’aquesta manera les quotes mensuals d’interessos més amortització eren més baixes. Començàvem a comprar pensant més en els pagaments mensuals que en el preu total. Per afavorir més la compra dels habitatges, els bancs, -que disposaven aleshores de tots els diners del mon per donar crèdits- van incrementar gradualment els imports de les hipoteques concedides, fins a superar els preus totals dels habitatges (>100%), -per pagar l’IVA, les despeses d’escripturació, els mobles,...-, tot el que fos necessari (en aquells anys tots nosaltres érem prou solvents i els bancs tenien un gran negoci que aprofitar). Amb l’euro, els interessos baixos i l’activitat del país afavorida per l’eufòria dels sector de la construcció, ens sentíem rics. Els mitjans de comunicació, amb els seus titulars recordant dia a dia l’alça dels preus dels habitatges, van acabar d’influir en una societat cada cop més gregària. La compra per mimetisme s’imposava.

7

5.

Si les compres motivades per la inversió creixien, era també per altres motius que ho afavorien: la crisi borsària dels valors de les noves tecnologies, la baixa remuneració dels dipòsits, la poca o nul·la rendibilitat dels plans i fons de pensions... I curiosament, mentre les deduccions en la declaració de la renda –de quantitats limitades- en la compra de la vivenda habitual (per viure-hi), periòdicament ha estat qüestionada des d’algun punt de vista polític, si es comprava un habitatge i es venia passat un any i un dia, amb beneficis (el seu preu havia pujat) només es pagava a la declaració de la renda un 15% d’impost, menys de la meitat de la majoria de les rendes del treball. Però, era cert que el preu del sòl s’havia triplicat?

FACTORS QUE HAN MOTIVAT L’INCREMENT DE LA DEMANDA

FISCALS

- 1er - 2n any 25% S/750.000 + 15% S/750.000 (cada part, si declaren per separat)

HABITATGE HABITUAL

- Tributació del 15 % S/plusvàlues obtingudes a >1 any (per a les persones físiques)

INVERSIÓ

INVERSIÓ

- Compra dels productes Immobiliaris com alternativa d’inversió, deguda a:

- Borsa de Valors

- Fons de Pensions

- Deuda del Tesoro

- Dipòsits bancaris

(2)

3er any 20% S/750.000 + 15% S/750.000 (cada part, si declaren per separat)

Sobre els pagaments realitzats per hipotèques

8

PROCES INDUSTRIAL

2003

1998

126.000

S/PREU VENDA

410.000(360.000 X 1,14)

126.000

137.000

(110.000 X 1,14)

(150.000 X 1,14)

(120.000 X 1,14)

COSTCONSTRUCCIÓ

COSTSOLAR

171.000

(18%)

(20%)

(15.000 X 1,14)

(20.000 X 1,14)

730.000S/PREU VENDA

MARGE BRUTPROMOTORA

CONSTRUCTORA

DESPESES DIVERSES

70.000

17.000

350.000

23.000PROCÉS INDUSTRIAL

(Increment en un 50%)

COMPRA SÒL RESIDENCIAL

(Increment en un 200%)

DESCOMPOSICIÓ DEL PREU DE VENDA D’UN HABITATGE

(*) El factor 1,14 s’aplica per incorporar els m² de parts comuns

40%

56%

6.

Si col·loquem les dades expressades en el quadre núm. 1, de manera que posem sobre un eix a la part superior les despeses de construcció (el que direm procés industrial) i a la part inferior el corresponent a la compra del sòl, i incrementem en un 14% les despeses unitàries de fabricació, per incloure aproximadament les parts proporcionals dels elements comuns (s’han de construir, però no estan en el preu de venda).

S’apreciarà ràpidament (el gràfic està dibuixat en proporció) com el cost del sòl, sense aportar més valor afegit, s’ha incrementat un 200% (s’ha triplicat), mentre tot el procés industrial només s’ha incrementat en un 50%, tot i que és més del 18,30% (l’increment de l’IPC d’aquell període) inclou millores tècniques i de garanties (LOE) i no explica per tant l’increment dels preus dels habitatges.

Si ens parem a pensar en els marges bruts de l’empresa promotora, apreciarem com el percentatge es manté similar, encara que de quasi el doble d’import absolut. Tot i que la creença popular és que els marges son molt grans, aquests es mouen al voltant del 20%. S’ha de pensar, no obstant que les empreses no tenien que invertir tots els costos de la promoció per dos raons, la primera perquè les vendes anticipades ajudaven a finançar i la segona perquè les entitats financeres donaven tot el crèdit que es necessités, a interès baix, per que aleshores tots érem solvents. Bé, de fet les entitats financeres eren les primeres en creure que els preus dels pisos no pararien de pujar i per tant el sòl ho garantiria tot.

9

7.

Si seguim observant el marge brut de l’empresa promotora i en deduïm les despeses fixes (en el cas d’una empresa amb equip professional, no totes en tenen), les despeses financeres (el que paguen als bancs pels crèdits) i l’import de societats (la part dels beneficis que van a l’estat) ens queda un 6,5% de benefici net, que semblant molt petit, és important si pensem que de la xifra total de vendes, i en aquells anys es venia molt, en quedaven beneficis considerables que augmentaven el capital de les societats, fent-les inicialment més fortes, tot i que cada vegada tenien que pagar més cars els solars i acabaven endeutant-se més...

126.00

(18% S/PREU VENDA

2

3,5

Impost de Societats

6,5

Benefici Net

Despeses Financeres (Interessos Hipoteques)

6

Despeses Fixes (Cost Estructura)

MARGE BRUT

PROMOTORA

CONSTRUCTOR

DESCOMPOSICIÓ DEL MARGE BRUT

Promotora - Constructora

10

Quin efecte produïa en l’economia del país l’increment de l’activitat en el sector de la construcció? Era evident que tot el que hem vist fins ara portava efectes positius per l’economia, per exemple: − Creixement del producte interior brut (país més ric). − Increment de l’ocupació laboral (baixada de l’atur). − Increment de la recaptació de la seguretat social (es tornava a creure

amb la sostenibilitat de l’estat del benestar). − Increment generalitzat de la recaptació d’impostos (superàvit fiscal). − Beneficis per la majoria d’empreses, tant de la industria auxiliar, com

per la resta de la societat. − Increment generalitzat de l’activitat en els professionals del sector de la

construcció (arquitectes, aparelladors, enginyers,...) professions quasi sense atur.

− Sentiment de riquesa, en una societat que en general incrementava el seu consum, possiblement per sobre de les seves necessitats i possibilitats.

Amb tota aquesta situació general, totes les administracions depenen dels ingressos del sector, la banca entusiasmada amb els seus resultats i els nostres polítics presumint de bona gestió, país ric, i sempre pendents de les properes eleccions. A qui l’interessava parar-ho? Però, es va aturar per si sola la demanda d’habitatges a partir del 2003? Es va autoregular el mercat de forma espontània?

11

8.

Les compres anticipades, sobre plànol, van seguir amb els mateixos ritmes fins a finals de 2006, incrementant-se cada cop més les compres per inversions, les nostres estadístiques de les vendes de l’habitatge lliure a Barcelona ciutat no deixen dubtes. En un sector on no hi ha barreres d’entrada, l’increment de les societats que es dedicaven al negoci de la promoció immobiliària de forma eventual es va incrementar sensiblement, així com les entitats financeres que encara no disposaven de la seva promotora immobiliària, la van crear o es van associar amb d’altres, ningú va voler mantenir-se al marge d’una bona oportunitat de negoci. La oferta s’anava expandint, saturant cada cop més el mercat. El tractament fiscal dels beneficis de persones físiques en la compravenda d’habitatges, va passar del 15% al 18%, però aleshores ja no calia esperar més d’un any, es podria vendre a l’endemà.

MOTIVACIONS DE LA COMPRA

2004 - 2005 - 2006

Les vivendes destinades a ús propi disminueixen fins el 58% mentre que les destinades a la inversió s’incrementen fins el 42%

PROMIG DE COMPRAVENDA

(segons dades estadístiques METRO-3)

CONSIDEREM INVERSIÓ LA COMPRA PER: - Ús futur de fills adolescents - Revendre (Especulació) - Lloguer - 2ª Residència (BCN)

En algunes zones de la ciutat el percentatge entre inversió i ús propi s’ apropa al 90%

12

9.

Els preus dels habitatges i per tant el cotitzat per al sòl, van arribar al seu màxim a finals del 2007. El 2008 ens el varem passar negant la crisi, però això ja és historia. Avui, a juliol de 2009, encara no es coneix l’abast d’una crisi financera internacional, -però espanyola en especial-, amb unes entitats financeres endeutades fins a xifres inexplicables en el mercat internacional de crèdit, i que el seu gran problema és com tornar-lo, i mentrestant no pot dedicar-se a la seva funció social, que no és altra que facilitar el crèdit a les empreses i famílies del país. El veritable problema és la crisi financera, la sobrevaloració i la saturació de la oferta immobiliària, sent molt important, serà molt més greu per la falta de crèdit (liquidesa). Mentre, l’economia del país i per tant la societat, es prepara a superar una respectable època de crisi.

2003

1998

126.000

126.000

137.000

(110.000 X 1,14) (150.000 X 1,14)

(120.000 X 1,14)

171.000

(18%)

(20%)

(15.000 X 1,14) (20.000 X 1,14)

730.000

70.000

17.000

350.000

23.000

410.000 (360.000 X 1,14)

40%

56%

627.000 (550.000 X 1,14)

(200.000 X 1,14) 228.000

(30.000 X 1,14) 34.000

211.000

2007

(19,18%) S/PREU VENDA

57%

DESCOMPOSICIÓ DEL PREU DE VENDA D’UN HABITATGE

MARGE BRUT PROMOTORA CONSTRUCTORA

DESPESES DIVERSES

COST CONSTRUCCIÓ

COST SOLAR

S/PREU VENDA S/PREU VENDA

(*) El factor 1,14 s’aplica per incorporar els m² de parts comuns

PROCÉS INDUSTRIAL

(Increment en un 122%)

COMPRA SÒL RESIDENCIAL

(Increment en un 350%)

IPC 31%

1998-2007

1.100.000

13

10.

− Els imports corresponen al preu metre quadrat promig dels habitatges

de renda lliure a Barcelona (segueixen expressats en pessetes, -la reconversió a euros és ben fàcil-, i és irrellevant per l’estudi comparatiu).

− En color blanc els preus de mercat reals expressats en xifres rodones a

final de cada any. − En color vermell els preus que haguéssim tingut d’haver seguit

l’increment de l’IPC anual. Els preus dels habitatges han baixat al voltant d’un 20% en els últims dos anys i sembla que comencen a estabilitzar-se. Les empreses promotores s’han quedat sense marge de benefici, els bancs demanen a les empreses que els hi tornin els crèdits que havien concedit i per acabar d’arreglar-ho, posen problemes per la subrogació de les hipoteques als nous compradors, -ara no troben cap ciutadà solvent-, el més greu és que molts compradors dels últims anys veuen com la hipoteca que tenen que pagar a 30 anys és superior al preu a valor actual del seu pis.

405.000

500.000

600.000

730.000

850.000

1.000.000

1.100.000

1.000.000

900.000

350.000375.000

350.000 360.150 374.556 384.669 400.056 410.457423.592 439.265

451.125 470.072 489.815

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

1.100.000

1.200.000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

VIVENDA DE RENDA LLIURE

IPC= 0% 2,9% 4% 2,7% 4% 2,6% 3,2% 3,7% 2,7% 4,2% 4,2%

PREU DE VENDA PROMIG (Barcelona “ciutat”)

14

11.

− Els valors atorgats al sòl els últims dos anys, en especial el 2009, és teòric, doncs en les circumstàncies actuals, pocs es decideixen a comprar, i si ho fessin es trobarien que la banca no els donaria cap crèdit (el sector immobiliari avui està proscrit).

− Per què es confon tant sovint la promoció immobiliària amb la creació

de sòl? − On van anar a parar els beneficis del sector, produïts en aquests últims

anys de gran demanda?

265.000

420.000

550.000

480.000

360.000

120.000 130.000150.000

190.000

400.000

500.000

167.937

120.000 123.480 128.419 131.887

137.162 140.728 145.231150.605 154.671 161.168

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

1.100.000

1.200.000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

IPC= 0% 2,9% 4% 2,7% 4% 2,6% 3,2% 3,7% 2,7% 4,2% 4,2%

PROMIG (Barcelona “ciutat”)

COST SOLAR

15

12.

− El cost de la construcció (fabricació) amb l’increment de qualitats ja esmentades anteriorment, també va ser superior a l’IPC, però en una proporció molt diferent. En tot cas son els costos de construcció de la nostra empresa que es proposa construir el millor possible.

230.000220.000200.000190.000180.000

150.000140.000128.000115.000115.000110.000

110.000 113.190 117.718 120.896 125.732 129.001 133.129138.055 141.782 147.737 153.942

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

1.000.000

1.100.000

1.200.000

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

IPC= 0% 2,9% 4% 2,7% 4% 2,6% 3,2% 3,7% 2,7% 4,2% 4,2%

COST CONSTRUCCIÓ (BARCELONA)

16

13.

En un estudi realitzat entre una gran mostra de clients que ens havien comprat entre el anys 2000 – 2001 i 2002 i que tenia com a objectiu veure les prioritats en els factors d’apreci que els havien portat a prendre la decisió de comprar-nos un habitatge (allò que més els importava al moment de comprar) es van establir clarament les prioritats expressades en el quadre anterior. El més importat era el lloc, de fet volien viure per raons personals en un carrer concret, per la família, el treball, l’escola dels fills... (allò era prioritari). Després el programa, la tipologia d’habitatge, de fet els m² construïts, el núm. d’habitacions (les meves necessitats familiars estan cobertes?). La tercera en importància, un cop aprovades les anteriors, era el preu (el podem pagar?) Per sorpresa nostra, la quarta prioritat, però a molta distància, era la qualitat. Només en el cas de tenir l’oportunitat d’escollir el mateix lloc, el mateix programa i el mateix preu, s’haguessin decantat per el de més qualitat.

PRIORITATS EN LA DECISIÓ DE COMPRA

(Segons l’estudi dels factors d’apreciació realitzat per MERK2 Juny 2002)

1.- UBICACIÓ

2.- SUPERFÍCIE - Nº HABITACIONS

3.- PREU

4.- QUALITAT EN LA CONSTRUCCIÓ

17

Però què consideraven com a més qualitat? Bé, de fet, no eren criteris tècnics, ni tan sols d’equipament, sinó un sentiment associat a la solidesa, que allò que compraven estava ben construït, duraria sense problemes, estava ben estudiat (bon projecte, qualitat arquitectònica...), que rebien un bon servei, la marca, era una combinació de tot això. Per què la construcció d’habitatges evoluciona tan lentament? Per què s’innova tan poc en els nous habitatges? L’explicació caldria buscar-la en, què volem quan comprem un habitatge?

18

14.

A la tardor de l’any passat, en plena aturada del mercat, (portàvem ja un any sense vendes significatives) el criteri dels pocs que es decidien a comprar havia canviat clarament, el més important era sens dubte el preu. Avui es dubte del preu de les coses, -al fer-se tan poques compravendes no existeixen preus de referència-, i la gent comença a pensar que els preus dels habitatges seguiran baixant indefinidament (igual que abans, però a l’inrevés). Les decisions de compra comencen a canviar de sentit, per un preu més econòmic estan disposats a canviar de carrer i fins i tot algú de barri. De la mateixa manera que els pisos amb més possibilitats de venda son aquells que a igualtat de programa tenen menys m² construïts, és a dir, menys preu. Anem cap a una societat més pobre, no vull dir més infeliç, -sinó més pobre-, amb menys poder adquisitiu. I això serà així per diverses raons objectives: − Les nostres empreses seran més petites, veuran minvar els seus recursos

propis (capital i reserves, que abans havien crescut amb els beneficis dels anys expansius, es reduiran per les pèrdues dels propers anys). Però sobre tot veuran com els crèdits dels bancs que abans incrementaven considerablement els seus recursos permanents i finançaven els seus projectes, quedaran molt reduïts.

PRIORITATS EN LA DECISIÓ DE COMPRA

(Segons l’estudi dels factors d’apreciació realitzat per MERK2 Octubre 2008)

1.- PREU

2.- SUPERFÍCIE - Nº HABITACIONS

3.- UBICACIÓ

4.- QUALITAT EN LA CONSTRUCCIÓ

19

− L’atur incrementarà desgraciadament les seves xifres. − L’estat recaptarà molt menys que abans per la baixada de l’activitat

econòmica i apujarà, -tard o d’hora- els impostos. − Tornarem a dubtar de la sostenibilitat de l’estat del benestar (pensions,

sanitat...). − El deute de l’estat s’incrementarà,... − I les entitats financeres? Qui ho sap. Però facin el que facin (fusions,

absorcions, adquisicions,...) també seran més petites i sobre tot disposaran de menys diners per a crèdits per a les nostres empreses i famílies, i els pocs que donin seran de menys quantitat i més cars. Bé, de fet ens voldran cobrar per tot.

La societat de crèdit, s’ha acabat. I les famílies? Tornaran també a la realitat. Tot i que els preus dels pisos hagin baixat, quan s’acabi de vendre l’estoc d’habitatges actuals (aquests encara disposen d’hipoteques concedides en bones condicions), els nous projectes que es construeixin disposaran només del 60/70% d’hipoteca com a màxim, amb interessos més alts (no per l’euribor, sinó pel diferencial que ens cobraran els bancs, -tindran menys volum de negoci-,) i s’haurà de pagar el 30/40% de l’import del pis més l’IVA. De la mateixa manera que abans ens sentíem rics, -no se si amb motiu o no-, ara ens sentirem més pobres.