Estudio e informe del local avv granados

AVV. Los Granados C/Ben Sahl de Sevilla L.1 Estudio e Informe. Sevilla 41008

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ESTUDIO E INFORME DE ACTUACIONES

PARA EL LOCAL

AVV LOS GRANADOS

Sevilla, 23 de Mayo de 2014


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HOJA RESUMEN DE DATOS GENERALES

FASE DEL PROYECTO Análisis y sugerencias para concretar obras de reformas interiores y exteriores.

NOMBRE LOCAL Asociación de vecinos Los Granados

SUPERFICIE Aproximadamente 160 m2.

EMPLAZAMIENTO C/ Ben Sahl s/n. Sevilla.


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INDICE: CONTENIDO DEL DOCUMENTO.

1. Descripción.

2. Emplazamiento

3. Parámetros urbanísticos

4. Accesibilidad y sostenibilidad

5. Planteamientos arquitectónicos

a. Espacios Interiores

b. Espacios Exteriores

c. Fachada y Protecciones solares

6. Reportaje fotográfico actual.

7. Visita. Informe y sugerencias.

8. Presupuestos recibidos.

9. Análisis de los presupuestos recibidos.

10. Conclusiones y Resumen.

11. Anexos


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1. Descripción.

El inmueble de la Asociación de vecinos los granados se encuentra situado

en la C/Ben Sahl de Sevilla. Es un inmueble rectangular con una única línea

de fachada y acceso desde la calle peatonal Ben Sahl de Sevilla.

Actualmente dispone de un acceso principal y una puerta de emergencia

situadas a ambos extremos del inmueble. La principal es de acceso directo

a la zona bar, mientras la de emergencia es utilizada de forma alternativa,

como salida del salón social y de la zona de recreo infantil.


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2. Emplazamiento

EL local de la AVV de los Granados, ubicado en una calle peatonal y con

acceso a esta, desde las calles Urquiza y San Juan Bosco, avanza desde uno

de los extremos colindante con Urquiza hacia la calle San Juan Bosco. Le

suceden a este local, distintos locales y jardines privativos en la misma

línea de fachada, frente al local se encuentra el IES Isbilia.

En el centro de esta calle peatonal existen plantaciones de árboles de más

de 3 mts de altura, separados aproximadamente 5 mt de cada línea de

fachada. El ancho de la calle peatonal es por tanto igual o mayor a 10 mts.

Por último destacar que el inmueble de la AVV los Granados se encuentra

retranqueado sobre la línea de fachada del edificio de viviendas del que

forma parte.

Detalle del vuelo de la losa de forjado sobre la fachada de la asociación Avv Los Granados


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3. Parámetros urbanísticos

EL inmueble de la AVV Los granados, es la agrupación de dos locales

propiedad de Doña Carmen Belén Galindo, actualmente con licencia de

apertura valida y CIF G-41124421, donde se desarrollan actividades

sociales y culturales.

Con una superficie Útil total aproximada de 160 m2. Y con unas medidas

medias rectangulares aproximadas de 22,00 mts x 7,20 mt.

La superficie construida del local es de aproximadamente 181.75 m2.

arrojando un coeficiente de edificabilidad aproximado de 1,1359 m2/m2.

El inmueble se encuentra dotado de todas las infraestructuras necesarias

para desarrollar su actividad.

El Local se encuentra retranqueado sobre la línea de fachada

aproximadamente un metro, no se trata de un local exento, sino de un

inmueble integrado bajo un edificio de viviendas y ubicado en uno de sus

extremos. Con fachadas de acceso por la calle ben Sahl y lateral sin acceso

por calle Urquiza.

Lateral sin acceso a la asociación de AVV Los Granados.


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4. Accesibilidad y sostenibilidad

El local se eleva sobre la cota de calle entre 3/4 cmt. Su acceso principal

garantiza la accesibilidad al interior tras salvar este desnivel con una

pequeña rampa.

Los espacios interiores entre los dos locales permiten su acceso libre por

el interior, actualmente separados opcionalmente por una mampara de

aluminio que se pliega a voluntad por los usuarios del local.

Tanto la disposición del local, retranqueado sobre la línea de fachada del

edificio principal como la única ventana existente en la zona social, y el

acceso principal acristalado, impiden disfrutar de luz natural suficiente,

precisando del aporte de luz artificial. El estudio de este aporte artificial

de luz y la instalación de luminarias existentes (no apropiadas), se

comentan más adelante en este mismo documento.

Estas condiciones de luz y de incidencia solar moderadas, no precisan un

control solar sobre el local, mediante celosías y/o toldos. Se aconseja la

climatización del mismo, más por la dureza del clima de la ciudad de

Sevilla y sus altas temperaturas que por la incidencia solar directa.

En el interior del local la accesibilidad de todo el local transcurre en el

mismo plano horizontal, a excepción de uno de los aseos, elevados unos 4

cm, sobre el nivel de planta, actualmente uno de ellos, intenta, paliar la

barrera de acceso que supone este desnivel mediante una pequeña

rampa.

Ambos aseos, acondicionados de sanitarios y lavabos, carecen de

elementos sostenibles que contribuyan al ahorro energético (doble

descarga, grifería automática) y elementos de agarres mediante barras

fijas de ayuda (minusvalía).

El suministro de agua carece de registro de contador propio.

La iluminación interior y el cuadro eléctrico del local, precisan de revisión,

ampliación, cambio y/o mejora.


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La solución actual de encendidos parciales es insegura. Las luminarias no

son las apropiadas, por no encontrarse protegidos los tubos fluorescentes

que las albergan, el riego de rotura o caída es permanente.

La sostenibilidad eléctrica pasa por el cambio de luminarias apropiadas, de

mayor eficiencia energética, una nueva disposición de encendidos por

zonas y un estudio o análisis de distribución de la iluminación por zonas en

el interior de recinto.

La ventilación actual del interior del local es directa por fachada mediante

la ventana existente, y la puerta principal y de emergencia, precisa de

aporte forzado en la época estival, actualmente existen dos ventiladores

de techo en la zona de bar y uno en la zona social, que deberían

reemplazarse por otros de velocidad regulada. El local dispone de dos Split

de pared o climatizadora en la zona de bar, la zona social no dispone de

máquinas de frio porque su uso en verano es mínimo y casi limitado a la

mañana, se debería cambiar la ventana actual de esta zona para mejorar

su aislamiento térmico interior.

Es de destacar en el apartado de

ventilación que la zona de bar,

contiene una extracción forzada,

mediante campana y tiro directo

al exterior que capacita al local a

la eliminación total de los humos

provocados por las actividades de

cocina.

El local dispone de extintores de

incendios que necesitan ser

revisados al igual que toda la

iluminación de emergencia.

Detalle del tubo de extracción de

humos de la zona de cocina


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5. Planteamientos arquitectónicos

a. Espacios Interiores


c. Fachada y Protecciones solares

a) Espacios Interiores.

El inmueble formado por dos locales unidos y continuos, se encuentra

distribuido en su interior en varias zonas.

- Aseo de Caballeros

- Aseo de Señoras y de personas con capacidad de movilidad reducida.

- Zona de almacén.

- Zona de cocina.

- Frente de bar.

- Mesas y sillas en zona bar.

- Área social y de actividad cultural.

- Zona infantil, ludoteca.

- Despacho u oficina.


La salida de ambos locales desembarca sobre la calle peatonal Ben Sahl, la

asociación, tiene actualmente licencia de veladores (8 uds) y seguro en

vigor que cubre las incidencias del interior del local y la zona de veladores.


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c. Fachada y protecciones solares

La fachada de ambos locales tienen una longitud de aproximadamente 22

mts. El local se encuentra ligeramente hundido sobre la línea principal de

fachada. No dispone de protecciones solares.


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6. Reportaje fotográfico actual.

Fotos Exterior.

Acceso Principal Fachada Ventanal y Salida de Emergecia

Puerta de acceso Detalle zócalo de fachada Rampa de entrada principal.

Campana extractora cocina y tubo salida Humos Remate y coronación del tubo para salida de

humos.


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Fotos del Interior.

Salón social. Mampara Divisoria.

Zona infantil : Ludoteca.

Ventilador de techo y extractor de fachada Luminaria de 2 tubos y pulsador de

encendido.


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Frente de Barra Zona de acceso Barra

Zona de acceso Barra Zona de acceso latera Barra

Zona Bajo Fregadero Bar Zona superior fregadero bar


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Fregadero con Grifo de Caño alto desprendido Enchufes estancos bajo frente barra.

Zona Inferior Fregadero Frente de Barra. Encimera Rota y soportes provisionales

Cuadro eléctrico General del Local.


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Tablero aglomerado sustituyendo encimera

rota. Detalle filtros campana extractora de

humos en cocina.

Aseos Femeninos Interior Aseo Femenino Cuadro Luz Exterior en Aseo

Femenino.

Aseos Masculino Detalle suelo entrada aseo

masculino. Puertas de acceso Almacén.


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Detalle laminaría circular sin tulipa o difusor de

protección. Puerta de Salida de Emergencia con luminaria de señalización y extintor.


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7. Visita. Informe y sugerencias.

Tras la visita al local y contrastando la información recibida de los socios

de la AVV los Granados, se ha desarrollado el siguiente documento que

únicamente pretende ayudar a comprender la reforma que se pretende.

Cada apartado lo hemos valorado con la clasificación de Alto, Medio o

Bajo, atendiendo a la necesidad de mejorar el local en aspectos de

deterioro, imagen y sostenibilidad energética, principalmente.

Aseos y Sanitarios.

Se propone una reforma integral de ambas zonas con cambio de los

revestimientos (suelos y paredes) y sanitarios existentes. Nuevas puertas

de acceso.

Necesidad de actuación: ALTA

Se debe sanear las instalaciones de fontanería y en la medida de lo posible

dotarlo de elementos que aumenten su sostenibilidad, griferías

temporizadas, descargadores de doble pulsador, volumétricos de luz,

ventilación forzada.

Almacén.

Se propone como único cambio la sustitución de la puerta. Para mantener

la imagen restaurada de la zona y por tanto la linealidad visual.


Cocina.

Las encimeras de Granito de la zona de cocina están rotas, los apoyos de

las encimeras son provisionales e inapropiados. Se precisan apoyos

intermedios y encimeras nuevas.


Se propone como mejora, la sustitución de granito por encimera

compacta anti bacteriana tipo silestone o similar de uso alimentario (algo

más cara que el granito).


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Zona Barra.

Se debe mejorar el acceso al interior de la barra, el espacio es insuficiente,

se debe demoler el murito de ladrillo del extremo de barra y enfoscar y

rematar toda esa zona (alicatado, enfoscado y pintura).

La zona bajo la barra, está muy deteriorada, se debe sanear todo ese

frente, y revestir con plaqueta de cerámica, adecentar los apoyos del

fregadero. Sustitución de la grifería existente. Debería acometerse la

ejecución de una arqueta separadora de grasas baja la zona del fregadero.

Sustitución de las bases de enchufe estancas bajo la barra de bar.

Se debería de instalar un registro o contador de consumo de agua, la

ubicación de este por normativa, accesibilidad y lectura debe estar en

fachada, por tanto habría que acondicionar líneas de acometida, obra civil

de armarito en exterior, licencias y permisos. (Se adjunta escrito en el

apartado anexos)

Se debe chequear y reemplazar los elementos del cuadro eléctrico situado

en la barra que puedan poner en peligro la estabilidad eléctrica del local.

Sustitución de las luminarias de toda esta zona, buscar luminarias que

cumplan la normativa de locales públicos y que incrementen la eficiencia

energética.

Cambio de la solería existente, muy deteriorada y sucia, por un gres

compacto de alta resistencia a golpes.

Mejorar el paño de la pared tras la barra, es imprescindible enlucir techos y paredes con pasta de renovación para la decoración final del local.


Se propone como mejora la sustitución de toda la solería tras el frente de

barra por un mortero epoxi alimentario de fácil limpieza y mínimo

mantenimiento (algo más caro que el gres compacto).


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Zona de bar. Público

Es necesario un desbastado del suelo que elimine toda la suciedad y un

pulido y abrillantado del mismo. Así como sanear zócalos de madera,

paredes y techos de esta zona.

Es necesario cambiar toda la iluminación existente.


Sustitución o limpieza de ventiladores existentes, puesta a punto del Split

de aire acondicionado (carga de gas, limpieza de filtros, etc.).

Necesidad de actuación: MEDIA

Puerta principal de acceso.

Cambio del cierre, sustitución completa de la puerta que mejore su

accesibilidad, con apertura completa de hojas, que mejoren la evacuación

en caso de emergencia. Engrase y puesta a punto de la persiana metálica o

cierre que disminuyan el ostensible ruido que genera su manipulación.

Cambios de cerradura.


Vidrios sin transmisión térmica y frentes de aluminio con rotura de puente

térmico que mejoren el aislamiento y la eficiencia energética de la única

zona climatizada

Necesidad de actuación: MEDIA/ALTA

Zona infantil: Ludoteca.

Repaso en paredes y techos, mejora en la iluminación de este recinto,

limpieza y saneado y fijación de suelos de tarima flotante.



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Zona social.

Es necesario un desbastado del suelo que elimine toda la suciedad y un

pulido y abrillantado del mismo. Así como sanear zócalos de madera,

paredes y techos de esta zona.

Es necesario cambiar toda la iluminación existente, instalación de

mecanismos de encendidos independiente.

Sustitución de la ventana de aluminio y vidrio existente que mejoren el

aislamiento y la eficiencia energética de esta zona. Engrasado y puesta a

punto del cierre metálico de la ventana que mejore su utilización y

disminuya el ruido que se origina con apertura y cierre.


Aplomado y reajuste del cierre de aluminio entre locales, actualmente

está descolgado y es difícil su apertura completa.


Sustitución de los vidrios del cierre central de aluminio entre locales, por

vidrios traslucidos que mejoren la transición de luz entre espacios y que

compaginen con el cambio de imagen que se pretende, en la zona del bar.


Obra de fachada.

Acondicionamiento exterior de la fachada del local, saneado de paredes y

zócalo con pasta niveladora, aplicación de pintura de exteriores, cambio o

sustitución de elementos decorativos, pintado del techo exterior del local.



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Otras obras menor

Sustitución de todos los mecanismo de encendido, bases de enchufe,

cableado, etc.

Pequeña obra de fontanería, cambio de latiguillo, nuevos tubos de

desagüe, llaves de paso y de corte de agua, limpieza de campana

extractora, filtros, etc.


Reparación de todas las luminarias y señalizaciones de evacuación para

emergencias. Carga y/o reposiciones de extintores existentes.



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8. Presupuestos Recibidos

A continuación se adjuntan todos los presupuestos recibidos.


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9. Análisis de los presupuestos recibidos.

Las ofertas recibidas no recogen por ellas solas el alcance de las reformas

que se pretende emprender, por tanto precisan de un análisis individual

de cada una para obtener un valor del conjunto.

Por un lado tenemos el presupuesto de instalación de registro individual

de agua recibido, cambio independiente y nuevo a la reforma que se

plantea, pero se ha incluido para obtener una valoración global.

Ha de tenerse en cuenta que estos son unos primeros presupuestos que

deberán adaptarse a la obra final concretada y pactada y por tanto

estarán sujetos a modificaciones económicas.

Ítem Unidad de obra Empresa Importe

01 Instalación de registro exterior de fachada, acometida, certificados y conexión definitiva

COBLE

1,351.17 €

02 Metalistería. Cierre completo de acceso principal en

color Plata. Ventana Corredera en doble cristal de entrada, puerta despensa y sustitución de 10 cristales en frente de carpintería medianero de locales.

Aluminios y Persianas Cumplido

1,675.00 €

03 Revisión Cuadro e instalación eléctrica 500.00 €

04 Sustitución y cambio de luminarias 700.00 €

05 Suministro e instalación de lavabos, muebles soporte, conexión de desagües y tomas de agua, grifería, etc.

300.00 €

06 Obra Principal según detalle de los presupuestos recibidos

Presupuesto Limancas LIMANCAS 5,145.00 €

Presupuesto Coriano CORIANO 4,457.00 €

Presupuesto Francisco Hernández F. HERNANDEZ 4,086.00 €

Presupuesto Soluciones F.J. Villalba, SLU VILLALBA 7,650.00 €

07 Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor y Limpieza final de obra 6.50%


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PRECIO OBRA OFERTA COMPLETA CON LIMANCAS

9,671.17 € Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor

y Limpieza final de obra

628.63 € TOTAL 10,299.80 €

PRECIO OBRA OFERTA COMPLETA CON CORIANO 8,983.17 € Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor

y Limpieza final de obra

583.91 € TOTAL 9,567.08 €

PRECIO OBRA OFERTA COMPLETA CON FRANCISCO HERNANDEZ 8,612.17 €

Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor y Limpieza final de obra

559.79 €

TOTAL 9,171.96 €

PRECIO OBRA OFERTA COMPLETA CON F.J VILLALBA, SLU 12,176.17 €

Licencia de Obras, Cubas y EPI. Maquinaria Menor y Limpieza final de obra

791.45 €

TOTAL 12,967.62 €

Ninguno de los precios anteriores tiene repercutido el IVA que se aplicará

al tipo correspondientes.


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10. Conclusiones y Resumen. (1)

La actual situación de crisis y dura competencia precisa que los negocios

privados, de cualquier actividad y sean de la índole que sean, se relancen

continuamente para sobrevivir, es preciso innovar tanto en continente

como en contenido, crear atractivos entornos mediante la creatividad, la

innovación, el diseño y que refuercen una imagen.

Este local es la cara de Avv. Los Granados, algo descuidada por el

transcurso del tiempo, necesita una nueva vitalidad en su imagen exterior

e interior. Conseguirlo esto es un sueño, un propósito y una ilusión que

todos nos hemos marcado.

Pretendemos crear un espacio en el que el cliente desee estar y volver,

que retenga en su mente el clima de amistad, solidaridad y unión que

somos capaces de crear las personas que integramos la AVV Los Granados

haciéndonos diferente a la competencia, donde siempre acuden personas

distintas (bar tradicional) y hacer de estas características un valor añadido

que nos distinga de la competencia y fomente la creación de actividades

comunes y genere en la captación de socios

Además de buena voluntad y de creatividad se ha de disponer del dinero

suficiente y somos consciente de ello, hemos de priorizar pero sin

renunciar a un cambio, pues creemos que unos simples alicatados y

abrillantado del suelo mejorarían su aspecto pero poco contribuirán al

cambio de imagen que pretendemos.

Nuestra propuesta en este sentido pasa por la decisión de la contratación

de F.J. Villalba, interiorista. Sin menos preciar al resto de profesionales de

los cuales no nos cabe la menor duda de la calidad de su trabajo, pero esta

persona nos ha transmitido la capacidad de cambio que creemos

necesitar.

Es cierto que aún nos queda por concretar y detallar pormenorizadamente

con él, la oferta que tan general y resumida nos presenta y que tendremos

que concretar las actividades de obra y ajustar este presupuesto, si es


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posible, pero sin duda es la oferta más extensa. Incluye actividades que la

competencia no ha tenido en cuenta.

Pero no está con esta oferta todo dicho ni mucho menos, aquí no está

recogida la nueva acometida y el contador de agua, solicitado por Vds. Ni

el cambio o sustitución de la puerta principal de entrada. Ni los cambios

en fontanería, instalaciones eléctricas y sustitución completa de todas las

luminarias existentes, necesarias y que mejorarían la eficiencia energética

del local.

Por consiguiente, recogiendo todas las reformas, expresadas como

necesidad “ALTA”, junto con la oferta de F.J. Villalba, las actuaciones

complementarias y los gatos directos e indirectos el importe aproximado

de la reforma es de 12.967,67 Euros si incluir IVA.

Sevilla, 23 de mayo de 2014

(1) Conclusión realizada por Jacinto Pulido Carrasco: Socio de la Avv. Los Granados y Responsable Técnico de estudios

de obras y de ofertas en obras de nueva construcción para la empresa DRAGADOS, S.A. en Andalucía occidental.


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11. Anexos

Estudio e informe del local avv granados

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