DOCUMENTO (II) SOBRE LA VIABILIDAD DEL SOTERRAMIENTO...

DOCUMENTO (II) SOBRE LA VIABILIDAD DEL SOTERRAMIENTO DEL PASILLO FERROVIARIO Y DE LA

“ESTACIÓN DEL A.V.E.”

DOCUMENTO ESTACION RENFE SOTERRADA pág. 1 de 21

OBJETIVO Y ACTUACIONES A REALIZAR

Se redacta el actual documento con el objetivo de conseguir que el AVE, entre

soterrado en la capital de Granada, y para ello es primordial la consiguiente y

adecuada planificación de los barrios afectados, integración de la ciudad y

liberalización de los espacios para el disfrute de la ciudadanía.

La citada actuación requiere la intervención en determinadas áreas, análisis de

cada una de ellas y cambios en el planeamiento general de la ciudad, como modo de

obtención de los recursos necesarios para acometer el soterramiento del AVE en la

ciudad de Granada, y ello sin que supongan coste adicional alguno a las

Administraciones actuantes.

Como documento de partida para la realización del presente, se ha tomado el

“Estudio Informativo del Proyecto de Remodelación de la Red Arterial Ferroviaria de

Granada. Integración Urbana del Tramo La Chana – Estación de la Línea Bobadilla-

Granada y Nueva Estación de Granada” redactado por la Dirección General de

Infraestructuras Ferroviarias del Ministerio de Fomento en diciembre de 2010.

Por tanto para conseguir, la culminación de las obras de la alta velocidad

ferroviaria en Granada, con el soterramiento del tren a la entrada de la capital, las áreas

afectadas, según el presente documento, son los siguientes:

- Todos los terrenos en donde se implanta la red ferroviaria que atraviesa nuestro

término municipal desde que conectan las vías de Moreda y Bobadilla con la

circunvalación de Granada A-44 hasta su terminación en la Estación actual de

Avenida de Andaluces, incluidos los suelos en donde se ubican los talleres y demás

elementos asociados.

- El ámbito del nuevo Centro de Transportes y Mercancías metropolitano (CTM).

- El ámbito donde se implantaba el Parque de Automovilismo del Ministerio de

Defensa, delimitado por el PGOU como Área de Reforma 7.01 y ordenado por el

“Plan Especial de Reforma Interior. Terrenos del Ministerio de Defensa”, hoy sin uso y

pendientes de urbanizar y edificar.


A continuación, se procede a describir, de forma resumida, las principales

intervenciones proyectadas:

▪ Soterramiento del corredor de entrada a Granada por la línea Bobadilla-Granada

en el tramo que afecta al barrio de La Chana (desde el cruce con la circunvalación

A-44 hasta el área de la estación).

▪ Creación de un gran bulevar que se extendería desde la circunvalación A-44 hasta

el Camino de Ronda, atravesando los Planes Parciales O1, O2 y O3, enmarcado por

los viales ya previstos por la ordenación de dichos Planes. De esta forma los terrenos

bajo rasante serían ocupados por las infraestructuras ferroviarias (túnel para tres vías)

y sobre rasante se implantaría dicho bulevar.

▪ Adecuación de la obra de paso bajo la circunvalación A-44, al ser necesaria su

ampliación por el estribo norte para dar cabida a la fase provisional de obra del

túnel de la Chana.


▪ Desvío en planta y modificación en alzado del actual encauzamiento subterráneo

del río Beiro, al interferir con el nuevo túnel a la entrada de la estación.

Nuevo trazado

Trazado actual

▪ Soterramiento de la Estación del A.V.E., situando la nueva estación de pasajeros en

el mismo lugar en la que se encuentra la actual, quedando, de esta forma, a escasos

metros de distancia de la parada de metro y del futuro apeadero/estación de

autobuses del área metropolitana, creando con ello un centro intermodal de

transporte (este informe se ha hecho en base a una estación con ocho vías).


▪ Creación de un gran espacio urbano sobre la superficie liberada por el soterramiento

de las vías del tren, proyectándose en él: espacios libres, edificios con uso terciario

(comercial, oficinas, ocio, hotelero…) y equipamientos.

▪ Creación de un apeadero/estación para los autobuses del área metropolitana,

eliminando de esta manera los problemas de tráfico y contaminación acústica que

se producen en su ubicación actual (en calle Rector Marín Ocete junto a los

comedores universitarios).


▪ Soterramiento del tramo que va desde los talleres existentes de RENFE INTEGRIA,

hasta la estación. Esta actuación se llevaría a cabo en el supuesto de que se

mantenga en funcionamiento ambas líneas y la variante de la línea de Moreda se

ejecute en una segunda fase, tal y como se describe en el documento base del

Ministerio de Fomento.

▪ Creación de un nuevo bulevar que se extendería desde la estación de tren junto al

Camino de Ronda hasta la autovía A-44, conectando con el SG EL-05 y

extendiéndose sobre la actual línea de Moreda (se han ejecutado viales paralelos a

esta infraestructura al no esperarse su soterramiento. Si se desvía la línea de Moreda,

se crearía este bulevar, interesa primero hacer la variante de la línea de de Moreda,

desplazamos la línea Moreda y después el soterramiento, para evitar el soterramiento

del tramo que va desde los talleres existentes de RENFE INTEGRIA, hasta la estación).


▪ Ejecución de la variante de la línea de Moreda, que discurriría prácticamente en

paralelo con la nueva autovía A-49 (actualmente en obras) durante

aproximadamente 7 km y conectaría con la línea Bobadilla-Granada mediante dos

ramales de aproximadamente 2,2 km cada uno.


▪ Desmantelamiento de los talleres de la línea de Moreda y su reposición junto a las

instalaciones del nuevo Centro de Transportes y Mercancías metropolitano (CTM)

ubicado en el término Municipal de Granada. Para conectar dichas instalaciones

con la red ferroviaria de ancho convencional sería necesario un salto de carnero en

las proximidades del CTM. También se desmantelaría el tramo final de la línea de

Moreda hasta la última derivación particular de las instalaciones industriales en los

polígonos de Peligros y Albolote.


▪ El suelo liberado por los talleres actuales sería destinado principalmente a uso

residencial, con terciario comercial en planta baja. Además, se generarían nuevos

equipamientos para la ciudad, una gran superficie de espacios libres que

conectarían con la estación de tren mediante el nuevo bulevar y, bajo estos, se

generaría un gran aparcamiento estratégico para dar servicio a la ciudad,

cumpliendo de esta manera con las previsiones del PGOU.

Todo lo anteriormente explicado, implica necesariamente el desvío de la línea de

Moreda, y el desmantelamiento de Talleres, sino las previsiones del Plan General, no

se llegarían a cumplir.

▪ Modificación de la ordenación establecida en el “Plan Especial de Reforma Interior.

Terrenos del Ministerio de Defensa” en el Área de Reforma del Parque de

Automovilismo, con el fin de generar una nueva propuesta en la que se crearía un

gran espacio urbano que estaría interconectado con el de la estación de tren y se

incrementarían los equipamientos previstos por el planeamiento. Además, con la

nueva ordenación se conectaría el barrio de Villapineda con el barrio de Los


Pajaritos (por la continuación de la calle Alondra) y con el Camino de Ronda y

Campus Universitario a través de la continuación de la calle Gonzalo Gallas, algo

que ya dibujaba el P.G.O.U. 2001.

▪ Nueva ordenación de las zonas situadas al este de las vías del metro, en los espacios

ocupados actualmente por las vías del tren y las instalaciones universitarias (campo

de rugby y comedores universitarios), en las que se generarían dos grandes parcelas

destinadas a uso residencial vivienda y se abrirían nuevos viales para dar rutas

alternativas que comuniquen la Avenida de los Andaluces con la calle Dr. Severo

Ochoa a través de la Calle Rector Marín Ocete, la cual quedaría ampliada en un

carril, al ser reutilizado para circulación de vehículos el actualmente usado como

apeadero por los autobuses del área metropolitana.


Como puede observarse, con el soterramiento de las vías y de la estación de tren

junto con el resto de actuaciones previstas, se pueden conseguir grandes mejoras para

la ciudad, entre las que podrían destacarse las siguientes:

- La creación de un gran bulevar para el recreo, reposo y esparcimiento de los

ciudadanos que conectaría la estación de tren con el barrio de La Chana a la altura

de la Carretera de Málaga, integrándose con los planes parciales O1, O2 y O3,

eliminándose de esta forma el paso a nivel existente en Carretera de Málaga y los

pasos a distinto nivel existentes en las calles Avenida de Las Alpujarras y Washington

Irving. De esta forma se estaría permitiendo la permeabilidad transversal del barrio

de La Chana con las futuras urbanizaciones a desarrollar en los planes parciales O1,

O2 y O3 (barrio de La Rosaleda).


- Al ejecutarse la nueva variante de la Línea de Moreda y sustituir la línea actual por

otro gran bulevar, se estaría conectando los barrios de Angustias-Chana-Encina con

el barrio de Los Pajaritos, así como el barrio de Cerrillo de Maracena con el barrio de

La Cruz, generándose de esta forma un gran corredor verde que estaría

permeabilizando grandes barrios con un importante núcleo poblacional, lo que nos

acercaría a la consecución del objetivo de mejorar el medio ambiente urbano, la

protección y acondicionamiento del sistema viario y las condiciones estéticas de la

ciudad. Tenemos que tener en cuenta que los Espacios Libres que funcionan, son los

espacios libres lineales. (ejemplo: Avda. Joaquina Eguaras, Paseo del Emperador

Carlos V…etc..)

- Se crearían dos nuevas conexiones entre el barrio de Los Pajaritos y el Camino de

Ronda, una a través de la continuación de la calle Alondra y calle Gonzalo Gallas y,

otra, a través de la continuación de la calle Mirlo con una calle de nueva creación.

- También se generará un nuevo vial de unos 20 m de anchura que conectaría Avenida

de Andaluces con la calle Rector Marín Ocete, el cual ayudaría a descongestionar

el tráfico que, procedente de la calle Doctor Olóriz, gira hacia la Avenida de la

Constitución dirección a Severo Ochoa.

- Se generarían nuevos equipamientos para la ciudad, más de 21.000 metros

cuadrados de suelo distribuidos en las distintas zonas sobre las que se actúa, de

forma que se cubran las necesidades dotacionales de cada una de ellas así como

las de la Universidad de Granada. En la zona de Talleres de RENFE se destinarían

936,50 metros cuadrados de suelo, en la zona de Automovilismo 1.807,88 metros

cuadrados de suelo y en la zona de Estación de Andaluces 18.400 metros cuadrados

de suelo.

- En la zona de Automovilismo, se recuperarían las dos naves militares contiguas

existentes con cierto valor patrimonial para su uso como equipamiento singular,

pudiendo ser utilizadas para la ubicación de un moderno mercado de abastos, un

espacio escénico, un museo…etc.

- Junto a las parcelas de uso residencial proyectadas en la zona de la Estación de

Andaluces se generaría, para la ubicación de los nuevos comedores universitarios y

otros equipamientos que la Universidad requiera, una parcela de 5.250 metros

cuadrados de suelo, la cual tendría acceso tanto desde los actuales paseíllos

universitarios como desde un vial de nueva creación. El resto de metros cuadrados

destinados a equipamientos en esta zona serían utilizados en función de las


necesidades dotacionales tanto de los barrios con los que se conectaría, como de

la nueva población que se trasladaría a residir en las viviendas proyectadas. A esta

superficie para equipamientos también habría que añadir los 2.800 metros

cuadrados de suelo para la ubicación de la estación de autobuses del área

metropolitana.

- Además de las plazas de aparcamiento ubicadas en los viales de nueva creación, se

generarían dos grandes aparcamientos públicos, uno en zona de Talleres que se

sumaría a los establecidos por el planeamiento como complementarios al uso

residencial propuesto y, otro, también soterrado, en la zona de Estación de

Andaluces, que discurriría bajo el espacio libre peatonal longitudinal Este-Oeste que

conecta la zona residencial con la continuación de la calle Gonzalo Gallas, con un

esquema de reparto conformado por un vial central y aparcamientos a ambos

lados, con accesos tanto por la prolongación de la calle Gonzalo Gallas como por

el vial de nueva creación entre las parcelas residenciales.

- Sobre la Estación soterrada se propone la creación de un gran espacio urbano con

edificios modernos que cubran las necesidades terciarias de la zona (oficinas,

comercial, espectáculos y centros de reunión, hotelero…), muy próximo a la futura

Ciudad de la Justicia, el complejo hospitalario Virgen de las Nieves y el Campus

Universitario, dando lugar de esta forma a un nuevo centro neurálgico más

contemporáneo de la ciudad.


PROPUESTA DE PLANEAMIENTO PARA LA CONSECUCIÓN DEL OBJETIVO

Para la consecución de los objetivos detallados en el apartado anterior, se propone

la creación de un nuevo Área de Reforma Discontinua, que denominaremos “AR

Estación A.V.E.”, constituida por tres zonas que se corresponderían con las actuales

- Áreas de Reforma 7.01 Parque de Automovilismo,

- 7.08 Estación de Andaluces y

- 7.09 Talleres de RENFE.

▪ Zona 1: Área de Reforma 7.01 Parque de Automovilismo

Según el “Plan Especial de Reforma Interior. Terrenos del Ministerio de Defensa” este

Área posee:

- Superficie bruta de 22.925 metros cuadrados de suelo, de los cuales, según el

Proyecto de Reparcelación, 2.421,38 metros cuadrados corresponden a una

parcela del Estado (Ministerio de Defensa) con una edificabilidad de 7.022,00

metros cuadrados de techo destinados a uso vivienda libre, y 2.478,42 metros

cuadrados corresponden a una parcela de la Junta de Andalucía (AVRA) con

una edificabilidad de 7.189 metros cuadrados de techo destinados uso vivienda

de protección pública, siendo el resto del suelo dotacional público propiedad

municipal. Por tanto, la edificabilidad total atribuida por el planeamiento

aprobado es de 14.211 metros cuadrados de techo.

- Las únicas dotaciones locales previstas por el planeamiento en esta Área son 200

m2s destinados a uso equipamiento.

- En dicho ámbito se prevén 6.329 m² de espacios libres tras la reordenación

dotacional establecida por el Plan Especial que ha desarrollado los terrenos de

Defensa.

- Este área de reforma, se integra en un área de reparto compuesta por cuatro

áreas de reforma, que fue objeto de desarrollo por un plan especial denominado

Terrenos de Defensa. De las cuatro áreas que lo componen, dos se encuentran

totalmente ejecutadas (Artillería y Eras de Cristo), una tercera Mondragones, se

encuentra parcialmente desarrollada, aunque está pendiente de una posterior

modificación, por la aparición de restos arqueológicos en la misma. Por tanto el

área de reforma de Automovilismo se considera, partiendo de lo ya establecido


en el PERI aprobado mencionado, para no desvirtuar las determinaciones del

resto de las áreas de reforma incluidas. La modificación de los parámetros de

automovilismo por su inclusión en el ámbito del nuevo área de reforma

discontínua, no va a afectar a los ámbitos ya desarrollados (Artilleria y Eras de

Cristo), ni a Mondragones por estar en proceso de estudio.

▪ Zona 2: Área de Reforma 7.08 Estación de Andaluces

Según las fichas de planeamiento del PGOU de Granada (Adaptación Parcial del

PGOU a la LOUA),

- La superficie bruta de esta Área es de 144.772 metros cuadrados de suelo,

teniendo una edificabilidad atribuida por el planeamiento de 21.950,67 metros

cuadrados de techo, toda ella destinada a vivienda de protección oficial.

- Las parcelas que delimitan el Área de Reforma son mayoritariamente propiedad

del Ministerio de Fomento (89.796 metros cuadrados de suelo) y de la Universidad

de Granada (17.572 metros cuadrados de suelo) siendo el resto del suelo

dotacional público propiedad municipal, a excepción de 41 metros cuadrados

de propiedad privada.

- Las dotaciones locales previstas por el planeamiento en esta Área son 1.698 m2s

destinados a equipamientos universitarios y 13.843 m2s destinados a

comunicaciones y transportes (a éstos últimos se les atribuye aprovechamiento,

según la ficha del P.G.O.U.).

- En dicho ámbito se prevén 63.434 m² de espacios libres, los cuales sólo se

obtendrían en su totalidad en caso de que la estación del AVE fuese soterrada.

▪ Zona 3: Área de Reforma 7.09 Talleres de RENFE

Según las fichas de planeamiento del PGOU de Granada (Adaptación Parcial del

PGOU a la LOUA),

- La superficie bruta de esta Área es de 42.321 metros cuadrados de suelo,

teniendo una edificabilidad atribuida por el planeamiento aprobado de

55.017,30 metros cuadrados de techo, distribuidos de la siguiente forma: 23.758,70

destinados a vivienda libre, 18.562,30 destinados a vivienda de protección oficial

y 12.696,30 destinados a terciario.

- Las dotaciones previstas por el planeamiento en esta Área son 1.601 m2s

destinados a equipamientos sin especificar y 8.248 m2s de espacios libres.


- La parcela que conforma el Área de Reforma, es propiedad del Ministerio de

Fomento.

En conclusión, según el planeamiento aprobado, el conjunto de las tres áreas de

reforma, contaría con una superficie de suelo de 210.018 metros cuadrados, con una

edificabilidad lucrativa de 91.178,97 metros cuadrados de techo, lo que supone una

edificabilidad de 0,4341 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.

La propuesta de este equipo redactor, es la de aumentar la edificabilidad del área de

reforma discontinua (conformada por las tres) hasta los 1,30 metros cuadrados

construidos por cada metro cuadrado de suelo (artículo 17.5 de la LOUA), lo que supone

un total de 273.023,40 metros cuadrados de techo. Esto se desglosa del siguiente modo:

- 133.357,33 serían destinados a vivienda libre,

- 57.153,07 a viviendas de protección oficial y

- 82.513 se destinarían a usos terciarios (comercial, oficinas, ocio, hotelero…).

Por tanto, el incremento de edificabilidad propuesto sería de 181.844,43 metros

cuadrados de techo, de los cuales 112.027,73 metros cuadrados de techo serían de uso

residencial y 69.816,70 metros cuadrados de techo de uso terciario.

Dicho incremento de edificabilidad residencial conlleva:

- Generar en concepto de Sistemas Generales de Espacios libres 29.883,40 metros

cuadrados de suelo y mantener los 69.763m² ya existentes, aunque reubicados. Se

ha considerado un habitante por cada 40 metros cuadrados de techo destinado a

uso residencial (artículo 10.1.A)c)c.1 de la LOUA), con un estándar de 10,67 metros

cuadrados de parques, jardines y espacios libres públicos por habitante (proporción

de alcanzada en el PGOU vigente según la Adaptación Parcial de éste a la LOUA).

Es necesario considerar que sólo la superficie de suelo liberada por las líneas de

Bobadilla y Moreda es de 61.504,33 m2s.

- La LOUA dispone en su artículo 36.2.a)2.ª que habrá que mantener la proporción y

calidad de las dotaciones previstas respecto al aprovechamiento, sin incrementar

éste en detrimento de la proporción ya alcanzada entre unas y otro. Considerando


las previsiones de las fichas de planeamiento de estas áreas de reforma como ya

alcanzadas, daría lugar a las siguientes medias dotacionales locales:

Media dotacional de equipamientos: 0,0384 m2s/m2c

Media dotacional de espacios libres locales: 0,0905 m2s/m2c

Aplicando estas medias a la edificabilidad total del nuevo Área de Reforma

Discontinua, con el objetivo de mantener la proporción y calidad de las dotaciones

previstas respecto al aprovechamiento, daría lugar a las siguientes necesidades

dotacionales:

- Equipamientos: 10.477,29 m2s

- Espacios libres locales: 24.697,55 m2s

El cálculo de las dotaciones locales, se ha realizado a partir del aprovechamiento total

atribuido por el PGOU y contemplado en las fichas (residencial y terciario).

Con estas premisas la nueva ordenación del Área de Reforma Discontinua quedaría

de la siguiente forma:

REPARTO ÁREA DE REFORMA DISCONTÍNUA

Superficie bruta

Vivienda libre

Vivienda protegida

Terciario Equipam. Espacios

libres Dotaciones

locales Sistemas Generales

ZONA 1 Parque de Automovilismo 22.925,00 14.557,33 0,00 0,00 1.807,88 10.180,00 11.987,88

ZONA 2 Estación de Andaluces 144.772,00 118.800,00 0,00 79.013,00 18.400,00 43.634,64 62.034,64

ZONA 3 Talleres de Renfe 42.321,00 0,00 57.153,07 3.500,00 936,58 11.225,22 12.161,80

TOTAL 210.018,00 133.357,28 57.153,07 82.513,00 21.144,46 65.039,86 86.184,32 29.883,40

Destacar que aunque en el cuadro se están diferenciando entre espacios libres locales

y sistemas generales de espacios libres, del total de superficie de espacios libres

generada en el nuevo Área de Reforma y en las líneas soterradas de Bobadilla y Moreda

(126.544,19 m2s) realmente tendrían la consideración de espacios libres locales 24.697,55

m2s (ESTA ES LA CANTIDAD QUE NECESITAMOS PARA MANETNIER LA PROPORCION DEL

ARTICULO 36.2.a.2 DE LA LOUA) y el resto, 101.846,64 m2s, tendrían la consideración de

Sistemas Generales de Espacios Libres, cantidad superior al resultado de sumar los

29.883,40 m²s a generar más los 69.763 m²s (que son los obligatorios que me dan las fichas

del P.G.O.U.) previamente existentes, para dar cumplimiento a lo dispuesto tanto en el

PGOU como en la LOUA.


Superficie de

Equipamientos

en m²s

Superficie de

Espacios Libres

en m²s

Superficie de

Sistemas

Generales de

Espacios Libres

en m²s

TOTAL

ESPACIOS

LIBRES

Superficie de

Equipamientos

en m²s

Superficie de

Espacios Libres

en m²s

Superficie de

Sistemas

Generales de

Espacios Libres

en m²s

TOTAL

ESPACIOS

LIBRES

Parque de Automovilismo 200,00 0,00 6.329,00 1.807,88 10.180,00

Estación de Andaluces 1.698,00 0,00 63.434,00 18.400,00 43.634,64

Talleres de Renfe 1.601,00 8.248,00 0,00 936,58 11.225,22

3.499,00 8.248,00 69.763,00 78.011,00 21.144,46 65.039,86 61.504,33 126.544,19

PREVISIONES DEL PGOU ACTUACIÓN PROPUESTA

➢ La innovación del PGOU que se plantea, se trata de una innovación de carácter

estructural por superarse la edificabilidad y densidad global establecidas en la

Adaptación Parcial del PGOU a la LOUA de las diferentes áreas homogéneas en las

que se encontraría incluida el nuevo ÁREA DE REFORMA DISCONTÍNUA ESTACIÓN AVE

(Estación de Andaluces: 0,25 m2c/m2

s, Parque de Automovilismo: 0,46 m2c/m2

s y

Talleres RENFE: 1,30 m2c/m2

s), es la Junta de Andalucía, la administración que tiene

atribuidas las competencias para su aprobación definitiva, concretamente la

Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio.

Por tanto, durante su tramitación habrán de recabarse los informes favorables

correspondientes, así como de la Dirección General de Urbanismo, señalando si la

ordenación expuesta para el nuevo Área de Reforma Discontinua requerirá de un

incremento de las reservas para dotaciones, la previsión de nuevas infraestructuras

o la mejora de las existentes, así como otras actuaciones que sean pertinentes por

razón de la incidencia de dicha ordenación en su entorno.

Tal y como ha sido puesto de manifiesto en el inicio del presente documento, el

objetivo del mismo es la culminación de las obras de la alta velocidad ferroviaria en

Granada, con el soterramiento del tren a la entrada de la capital, por tanto

necesitamos convenir entre las Administraciones implicadas los mecanismos para

conseguir este objetivo, sin coste alguno adicional para ninguna de ellas, sino a

través de la creación de un fondo común que podemos denominar Proyecto

Soterramiento Ave- Granada, y al que irán destinados todos los ingresos que se

generen como consecuencia de la innovación que se propone.

➢ En consecuencia, el Ministerio de Fomento, previa firma del convenio anteriormente

anunciado cedería al Proyecto Soterramiento Ave- Granada, todas las unidades de

aprovechamiento que se generen en el Área de Reparto V RENFE (Estación de

Andaluces y Talleres RENFE), y no solo las plusvalías que puedan generase en los

suelos ferroviarios liberados. (La presente propuesta a convenir, ya queda recogida


en el Documento Resumen de la Remodelación de la Red Ferroviaria de Granada

redactado por el Ministerio de Fomento en el año 2010.)

En el citado convenio, deberá de aceptarse por el Ministerio de Fomento, que la

cubierta de las vías soterradas correspondientes a la Línea de Bobadilla pueda

obtener la calificación de sistemas generales de espacios libres, de forma que los

terrenos bajo rasante ocupados por dichas infraestructuras ferroviarias posean la

calificación de Sistema General Ferroviario (Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del

Sector Ferroviario) y sobre rasante Sistema General de Espacios Libres. Asimismo

deberá de recogerse que la cubierta de la futura Estación pueda ser calificada

como terciario/equipamiento/espacio libre, de forma que los terrenos bajo rasante

ocupados por dichas infraestructuras ferroviarias posean la calificación de Sistema

General Ferroviario (Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del Sector Ferroviario) y sobre

rasante terciario/equipamiento y/o espacio libre.

Se deberá de constituir el correspondiente complejo inmobiliario, o figura que

corresponda, con el resultado de dos fincas con distinta titularidad, el Estado, titular

del sistema general de infraestructura ferroviario, y el ente municipal , titular del

sistema general de Espacios Libres.

➢ Es necesario también, la participación en el Convenio de la Agencia de Vivienda y

Rehabilitación de Andalucía (AVRA), siendo uno de lo objetivo a convenir la cesión

al Proyecto Soterramiento Ave- Granada , las plusvalías generadas por el

incremento de edificabilidad en los terrenos del Parque de Automovilismo,

manteniendo siempre los derechos atribuidos por el planeamiento vigente, aunque

dichos derechos se materialicen en otra zona (Zona 3: Talleres de RENFE).

Se recomienda por este esquipo redactor que la gestión y ejecución de las

viviendas de protección pública se encomiende a la Agencia de Vivienda y

Rehabilitación de Andalucía (AVRA), cuestión también a recoger en el convenio.

➢ La participación en el Convenio del Ministerio de Defensa, tendría como objeto la

cesión también a Proyecto de Soterramiento de Ave –Granada, de las plusvalías

generadas por el incremento de edificabilidad en los terrenos del Parque de

Automovilismo, manteniendo la ya atribuida y de su propiedad en la Zona 1, Parque

de Automovilismo.

➢ Por su parte la Universidad de Granada, intervendría en el Convenio para la cesión

cedería al Proyecto Soterramiento AVE, las unidades de aprovechamiento que se


generen en el Área de Reforma Estación de Andaluces. A cambio, se le cederá una

parcela de 5.250 m2s junto a los paseíllos universitarios para la reubicación de los

comedores y/u otras instalaciones, y otra parcela de equipamiento deportivo en el

PP-E2 “La Azulejera” para la ubicación del campo de rugby (muy próxima a la

ubicación de la actual Facultad de Ciencias del Deporte)

➢ La previsión del P.G.O.U en relación con el Campo de Rugby, era su transformación

de equipamiento universitario a sistema general de espacios libres, anexándolo al

actual Parque de Fuente Nueva y eliminando parte de la actual calle Rector Marín

Ocete, proponiendo la prolongación de está última calle a través del actual campus

universitario.

Este cambio de zonificación de los parques, jardines, espacios libres dotaciones

o equipamientos, requerirá igualmente de conformidad con el artículo 36.2.c.2º de

la ley de ordenación urbanística de Andalucía, dictamen favorable del Consejo

Consultivo de Andalucía.

Imagen actual PGOU


Nueva ubicación propuesta

➢ Deberá de recogerse en el mismo convenio, con objeto de realizar la conexión de

la calle Gonzalo Gallas con la calle Alondra, la obtención anticipadamente, en caso

de que aún no se haya desarrollado, parte de la parcela propiedad de la

Universidad de Granada incluida en el ámbito del Área de Reforma 7.10 “Nuevo

Puente Camino de Ronda”, considerando que los derechos correspondientes a

dicho suelo se habrán de hacer efectivos en el Área de Reforma de origen. Por tanto

requería que en el mismo convenio se recoja, esta obtención anticipada, con el

reconocimiento del aprovechamiento en el área de procedencia a la Universidad.

Respecto de los gastos de urbanización derivados de la presente innovación

urbanística tanto los de urbanización de las areas de reforma, como de los sistemas

generales que se pretenden ejecutar, se han considerado en el valor de repercusión del

coste de ejecución material del metro cuadrado construido de los distintos usos que

generan las plusvalías, de forma que suponga igualmente coste cero para las

Administraciones implicadas.


ESTIMACIÓN ECONÓMICA

El documento “Estudio Informativo del Proyecto de Remodelación de la Red Arterial

Ferroviaria de Granada. Integración Urbana del Tramo La Chana – Estación de la Línea

Bobadilla-Granada y Nueva Estación de Granada” redactado por la Dirección General

de Infraestructuras Ferroviarias del Ministerio de Fomento en diciembre de 2010, dispone

la ejecución de las obras de soterramiento del corredor de entrada a Granada por la

línea Bobadilla-Granada, en el tramo que afecta al barrio de La Chana, así como la de

la Nueva Estación de Alta velocidad, también soterrada, en dos fases dada la

envergadura de la operación completa, realizando un presupuesto estimado para la

primera fase de:


Y para la segunda fase de:

Estableciendo el siguiente esquema de financiación:

Nota: se aprecia en este último esquema que en la Fase 2 hay datos discordantes o

ausentes que deben ser aclarados.

Este equipo redactor considera que algunas de las partidas presupuestarias mostradas

más arriba podrían reducirse considerablemente respecto a lo estimado por el Ministerio

de Fomento, como podrían ser las siguientes:


- Número de andenes soterrados, pues se considera que sería suficiente con seis,

reduciéndolos por tanto en dos (Partida Soterramiento de la Estación: Nave de

Andenes).

- Reposición del metro ligero (Partida Reposición de Metro Ligero).

- En el caso de que se ejecutase la fase 2 simultáneamente con la fase 1, es decir,

realizar la nueva variante de Moreda junto con el soterramiento de la línea de

Bobadilla, no sería necesario pasar por el paso intermedio de soterrar

provisionalmente parte de la línea de Moreda (desde la actual Estación hasta

Talleres).

- La nueva Estación del AVE podría ajustarse a unas dimensiones apropiadas para el

volumen de pasajeros previsto, proponiendo un diseño adecuado para nuestra

ciudad que no eleve en exceso el presupuesto (Partida Soterramiento de la

Estación: Arquitectura).

- Los aparcamientos subterráneos se han proyectado en la presente propuesta con

formato lineal, buscando soluciones económicas, funcionales y continuando con la

política de conexión y permeabilidad (Partida Soterramiento de la Estación:

Arquitectura).

Por otro lado, la presente propuesta lleva aparejadas partidas no contempladas en el

Documento realizado por el Ministerio de Fomento y que habría que tener en cuenta,

como por ejemplo:

- Creación de una nueva Estación de Autobuses metropolitana: se considera que no

supone un sobrecoste elevado y sí una necesidad para complementar el núcleo

intermodal de transportes perseguido.

- Preparación de la estructura de la estación soterrada previendo los futuros

complejos terciarios que se edificarían sobre rasante.

Para la estimación de los valores de repercusión estimados en el cálculo de los posibles

beneficios de la actuación conjunta propuesta se han considerado las siguientes

premisas:

▪ El Valor unitario de repercusión del suelo en cada m2 edificado del uso considerado

(€/m2s) viene dado por la fórmula:

VRS = VV/K - VC

Donde:


VV: Valor de venta del m2 de edificación del uso considerado (€/m2c)

VC: Valor de construcción (€/m2c) que viene dado por la expresión VC = 1,60 Cem

Cem: Coste de ejecución material

K: factor que pondera la totalidad de gastos generales de la promoción: 1,20 ≤ K ≤

1,50

Para el cálculo del Cem se han tomando los costes de referencia de la construcción

correspondientes al año 2017 del Colegio Oficial de Arquitectos de Granada,

aplicándole al módulo base (525 €/m2c) los factores de localización, tipología,

calidad…, en función de su uso, a los que se les ha añadido los costes de

urbanización (incluidos la parte proporcional de los bulevares).

De esta forma se ha estimado los siguientes valores de construcción:

Residencial Libre Automovilismo 1.039

Residencial Libre Renfe 1.039

Residencial VPP 893

Terciario Renfe 1.245

Terciario Talleres 553

Valor de construcción estimados en €/m²c

▪ Como precios de venta para los distintos usos se han estimado los siguientes valores:

Residencial Libre Automovilismo 2.600,00

Residencial Libre Renfe 3.200,00

Residencial VPP 1.076,92

Terciario Renfe 2.400,00

Terciario Talleres 1.600,00

Valor de venta estimados en €/m²c

▪ Con los precios de venta y valores de construcción anteriores se obtienen los

siguientes valores de repercusión:

Residencial Libre Automovilismo 818,30

Residencial Libre Renfe 1.246,87

Residencial VPP 202,52

Terciario Renfe 755,05

Terciario Talleres 780,16

Valor de Repercusión estimados en €/m²c

Nota: El valor de venta de las viviendas de protección oficial viene tasado

oficialmente.


Con los valores de repercusión estimados se obtendría tras las actuaciones proyectadas

un beneficio de 226.802.491,92 €.


Vivienda

Libre

Vivienda

ProtegidaTerciario

Vivienda

Libre

Vivienda

ProtegidaTerciario Vivienda Libre

Vivienda

ProtegidaTerciario

ZONA 1 Parque de Automovilismo 7.535,33 -7.189,00 0,00 818,30 6.166.182,07 0,00 0,00

ZONA 2 Estación de Andaluces 118.800,00 0,00 79.013,00 1.246,87 755,05 148.128.665,14 0,00 59.658.370,59

ZONA 3 Talleres de Renfe 0,00 57.153,07 3.500,00 0,00 780,16 0,00 0,00 2.730.550,67

Subtotal 126.335,33 49.964,07 82.513,00 202,52 154.294.847,21 10.118.723,46 62.388.921,25

TOTAL 226.802.491,92

ÁREAS DE REFORMA

Superficie construida total considerada a

los efectos de plusvalíasValor de repercusión considerados Valores estimados de beneficios

Hay que tener en cuenta que esta estimación económica es considerada por el equipo

redactor como bastante conservadora, con el fin de no desvirtuar la realidad actual.

Además, con objeto de poder gestionar esta actuación sería adecuado encomendarla

a una entidad conformada por las administraciones involucradas en el proyecto

(Estado, Junta de Andalucía y Ayuntamiento), que garantice la consecución de los

objetivos.

En el supuesto de que esta entidad, o una empresa pública que dependiese de alguna

de las administraciones implicadas, desarrollasen completamente todas las

actuaciones urbanísticas, incluyendo la edificación y promoción, la estimación

económica sería esta otra:


Vivienda

Libre

Vivienda


Vivienda


Vivienda

ProtegidaTerciario

ZONA 1 Parque de Automovilismo 7.535,33 -7.189,00 0,00 1.457,28 10.981.055,56 0,00 0,00

ZONA 2 Estación de Andaluces 118.800,00 0,00 79.013,00 2.057,28 1.030,55 244.404.388,80 0,00 81.426.807,64

ZONA 3 Talleres de Renfe 0,00 57.153,07 3.500,00 0,00 183,55 1.046,82 0,00 10.490.278,94 3.663.884,00

Subtotal 126.335,33 49.964,07 82.513,00 255.385.444,36 10.490.278,94 85.090.691,64

TOTAL 350.966.414,94

ÁREAS DE REFORMA

Superficie construida total considerada a

los efectos de plusvalíasValores estimados de beneficiosValor de repercusión considerados

Admimistraciones públicas promotoras

Nota: se ha considerando un coste aproximado de gestión del 10% del Valor de

construcción.

Por último destacar, de nuevo, que estas estimaciones están basadas en las premisas

anteriormente expuestas y con una propuesta de ordenación realizada únicamente

con el fin de comprobar que la edificabilidad proyectada tiene cabida, de una manera

razonable, en el nuevo Área de Reforma Discontinua.


PLANOS

▪ Plano 00: Situación

▪ Plano 01: Ordenación Propuesta “Parque Automovilismo”

▪ Plano 02: Ordenación Propuesta “Estación Andaluces”

▪ Plano 03: Ordenación Propuesta “Talleres RENFE”

▪ Plano 04: Ordenación Propuesta “Corredor Verde”

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