Conoce tu E - FACUA · 2013-12-13 · la función social de la vivienda amplía la normativa...
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En los últimos años se ha producido una gran alarmasocial relacionada con las hipote-
cas, un producto complejo que incluyecláusulas financieras que regulan desde eltipo de interés, los intereses de demora o lascomisiones que se deben aplicar, hasta lo quepasa si dejo de pagarla. La complicada redac-ción de los términos de las hipotecas es en partela causante de que los consumidores desconoz-can las condiciones en las que firman los contra-tos, así como las actuaciones que pueden haceren caso de solicitar modificaciones o de nopoder afrontar el pago de las cuotas.
A ello ha contribuido el déficit de información quelas entidades financieras suministran a sus clientes,así como la inclusión en dichas hipotecas de diver-sas cláusulas consideradas abusivas.
Estas condiciones abusivas provocan que losusuarios tengan que pagar por sus hipotecas canti-dades mayores a las que verdaderamente deberíanhaber pagado si no se hubieran aplicado.
¿QUÉ ES UNA HIPOTECA?
Una hipoteca es un producto que permite a las per-sonas recibir una cantidad de dinero, generalmente
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¿Qué debessaber?
[CConoce tu hipoteca. ¿Qué debes saber?]
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para la adquisición de una vivienda, a cambio de devolver esta cantidad más cier-tos intereses a través del pago de unas cuotas mensuales durante un número deaños pactados.
Por su parte, la entidad financiera se asegura el cobro del préstamo con lagarantía del inmueble hipotecado, ya que si el deudor no paga las cantidades alas que se ha comprometido, la entidad puede llegar a quedarse con él. Y si conello no se satisface la totalidad de lo prestado, el hipotecado puede verse obliga-do a tener que responder con su patrimonio.
¿QUÉ DIFERENCIAS HAY ENTRE EL INTERÉS FIJO Y EL VARIABLE?
El tipo de interés es el precio que cobran las entidades por dar un préstamo. Secalcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de devolución encada momento. Para ello suele tenerse en cuenta un índice de referencia, comoel euríbor, uno de los más usuales en España. A éste se le suma un diferencialofertado por el banco, lo que da lugar al tipo de interés. Un ejemplo podría seruna hipoteca con tipo de interés euríbor + 0,50%. Según se mantenga el interésconstante o no a lo largo de la vida del préstamo, éste puede ser fijo o variable.
Para los préstamos con interés variable, se toma como referencia el valordel índice de referencia en el momento de la contratación o de la revisión de lahipoteca, normalmente semestral o anual, más el diferencial ofertado. Conformese sucedan las revisiones, el índice de referencia irá cambiando a lo largo deltiempo, y por lo tanto, también cambiará la cuota.
En el caso de los préstamos con interés fijo, la cuota permanece establetodo el tiempo, por lo que siempre pagaremos el mismo tipo de interés sin quele afecten las variaciones de ningún índice de referencia.
ADEMÁS DEL EURÍBOR, ¿EXISTEN OTROS ÍNDICES DE REFERENCIA?
El índice de referencia más usual en España es el euríbor, la media aritmética sim-ple del interés al que los bancos se ofrecen a prestar dinero en el mercado inter-bancario del euro. Su valor se publica en el BOE. Para la el cálculo de las cuotas,generalmente se tiene en cuenta el del mes anterior a la fecha de revisión de lahipoteca, que suele hacerse de forma semestral o anual.
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Además del euríbor, existen otros índices que se pueden contratar con las hipote-cas, oficiales y no oficiales. Algunos de ellos son:
Míbor. Es el antecesor del euríbor, utilizado en los préstamos hipotecarios anterio-res al 1 de enero del 2000.
IRPH. El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es el tipo medio de lospréstamos hipotecarios concedidos a más de tres años para adquisición de viviendalibre. Desde noviembre de 2013, el IRPH de bancos y cajas de ahorro dejó de existir,pero el IRPH de entidades siguió vigente.
CECA. Creado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro. Se trata deltipo medio calculado a partir de los tipos aplicados a las operaciones de préstamospersonales de uno a tres años y de los préstamos con garantía hipotecaria paraadquisición de vivienda libre a un plazo desde tres años, de los cuales se eliminansus valores extremos. Al igual que el IRPH de bancos y cajas, desapareció en 2013.
Las hipotecas suelen prever unos índices sustitutivos en caso de desaparición delos establecidos o, en otros casos, se tomará el valor del último interés que haya sidoposible calcular durante su vigencia. De no ser así, en el caso del CECA y el IRPH debancos y cajas, deberá usarse como referencia el IRPH de entidades.
Si no estás de acuerdo con el índice que te están aplicando, puedes pedirle a tubanco que te lo cambien, pero la entidad deberá estar conforme.
LLEVO MUCHOS MESES PAGANDO LO MISMO, AUNQUE CREÍA QUE TENÍAINTERÉS VARIABLE. ¿ES NORMAL O TENGO UNA CLÁUSULA SUELO?
En este caso, debes consultar tu contrato de hipoteca por si en éste aparece algunalimitación a la variación de los tipos de interés. La conocida como cláusula suelo, porejemplo, establece un porcentaje mínimo de interés que no permite a los hipote-cados beneficiarse de las oscilaciones del tipo de interés que tengan pactado.
Existen generalmente dos tipos de cláusula suelo. Por un lado, están las que, encaso de que el índice de referencia sea inferior a un porcentaje determinado, seráeste mismo el que se tenga en cuenta como índice de referencia (al cual habrá queaplicarle el diferencial pactado). Por otro, en las que, aunque el índice de referenciamás el diferencial pactado sean inferiores al porcentaje, será éste el tipo de interésque se tendrá en cuenta. De igual forma, también existen las cláusulas techo.
En cualquier caso, la existencia de estas cláusulas debe ser informada a la hora de
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contratar la hipoteca. Si la entidad no te hubiera informa-do, podría considerarse esta cláusula como abusiva yexigir su eliminación.
¿ES OBLIGATORIO CONTRATAR SEGUROS O PLANESDE PENSIONES CON LA HIPOTECA?
Depende. Si tu hipoteca establece como condición paramantenerte ciertas condiciones económicas o bonifica-ciones la obligación de tener contratados estos produc-tos, sí. Si no dice nada, únicamente es obligatorio con-tratar un seguro de daños sobre el bien hipotecadoque cubra, como mínimo, el caso de incendio, con elfin de asegurar la conservación de su valor y la garantíaque implica. Pero este seguro no tiene por qué estarcontratado con la aseguradora determinada por laentidad, por lo que puedes elegir la aseguradora siem-pre que se lo notifiques a tu banco.
ME HE RETRASADO EN EL PAGO DE LA HIPOTECA,¿PUEDEN COBRARME POR ELLO?
Sí, la entidad puede cobrar intereses de demora porel retraso en el pago de las cuotas de un préstamo hipo-tecario. Hasta hace poco, algunas entidades imponíanintereses de demora abusivos, que oscilaban entre el20% y el 29%. Ahora, estos intereses no pueden sersuperiores a tres veces el interés legal del dinero, ysólo pueden devengase sobre el principal pendiente depago. Si tu entidad pretende cobrarte unos intereses dedemora superiores a los límites legales deberás poneruna reclamación para que no te los apliquen y que tedevuelvan lo cobrado indebidamente.
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ME HA AVALADO UN FAMILIAR, ¿QUÉ PASA SI NO PAGO?
En caso de que no puedas pagar tu hipoteca, la persona quehaya firmado como avalista del préstamo deberá responder nosólo con su nómina o pensión, sino con todo su patrimonio.Existe la posibilidad de dejar de ser avalista de una hipoteca,pero será el banco el que acepte hacer esta modificación.De igual modo sucede si se quieren cambiar los avalistas.
HE PEDIDO QUE ME AMPLÍEN EL PLAZO DE LA HIPOTECA,PERO ME QUIEREN COBRAR COMISIONES. ¿ES LEGAL?
Las entidades pueden establecer una serie de comisionespor modificación de condiciones o por cambio de garantías,debido a los trámites que deben realizarse o al análisis de ries-gos que pueden suponer para la entidad las modificaciones quese hagan. No obstante, para los préstamos hipotecarios a inte-rés variable, cuando la modificación sólo se refiera a la amplia-ción del plazo del préstamo, la comisión no puede ser supe-rior al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar.
NO PUEDO PAGAR LA HIPOTECA. ¿QUÉ PUEDO HACER?
Lo primero que tienes que hacer es ponerte en contacto con tuentidad, explicarles tu situación económica y plantearles la rene-gociación de la deuda. Desde 2012, la ley ofrece una serie dealternativas para personas que se encuentren en una preca-ria situación económica y cumplan una serie de requisitos,como estar incluido en lo que se denomina umbral exclusión,regulado en el RD 6/12 de medidas urgentes de protección dedeudores hipotecarios sin recursos. Puede que te ofrezcan rees-tructurar tu deuda hipotecaria con una carencia durante untiempo, con un límite máximo del tipo de interés; una quita de
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parte de la deuda, para que de este modo el capi-tal que debas sea menor; o que incluso te conce-
dan la dación en pago de tu vivienda. Esta últimafórmula consiste en la entrega del bien hipotecado a la
propia entidad o a un tercero que ésta designe, con loque quedaría definitivamente cancelada la deuda y todas
las responsabilidades personales del deudor y de terceros res-pecto de esta. Además, si lo solicitas, puedes permanecer hasta
dos años en la vivienda como arrendatario pagando una renta anual del 3% delimporte total de la deuda en el momento de la dación. Pero, pese a que te la conce-dan, puede que sigas debiéndole algo a tu banco.
ME VAN A DESAHUCIAR, ¿QUÉ PUEDO HACER?
Si estás dentro de colectivos de especial vulnerabilidad, como familias numerosas,personas en desempleo con prestaciones agotadas u otras situaciones que se ajus-ten a unas especiales condiciones económicas, la Ley 1/13 de medidas para refor-zar la protección de los deudores hipotecarios prevé la paralización de determinadosdesahucios. En Andalucía, la ley 4/13 de medidas para asegurar el cumplimiento dela función social de la vivienda amplía la normativa estatal y prevé incluso la expro-piación temporal a los bancos de las viviendas hipotecadas para evitar desahucios.Además, en caso de que tu hipoteca tenga cláusulas abusivas, como la cláusulasuelo o intereses de demora superiores al legal, puedes solicitarle al juez la nuli-dad o paralización del procedimiento hasta que se resuelvan estas cuestiones.
¿CÓMO PUEDO RECLAMAR?
Las entidades de crédito disponen por ley de un Departamento o Servicio deAtención al Cliente que debe acusar recibo por escrito de las reclamaciones y resol-verlas o denegarlas formal y motivadamente. Si acreditas la denegación o desesti-mación de la reclamación o que han transcurrido dos meses sin que haya una reso-lución, puedes reclamar ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.Recuerda que puedes acudir a asociaciones de consumidores como FACUApara tramitar reclamaciones y asesorarte sobre las condiciones de tu hipoteca.
Si tu hipotecacontiene cláusulas
abusivas, puedes pedirleal juez la paralización de tudesahucio hasta que se
resuelva el conflictosobre su aplicación
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