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BLOQUE V. CATASTRO

Formación y mantenimiento del Catastro Inmobiliario (III): El

T E M A 5

valor catastral. Determinación y límites del valor catastral. Las ponencias de valores: contenido, clases, elaboración, aprobación e impugnación. Los estudios de mercado inmobiliario y las ponencias de valores. Actualización de valores catastrales.

Objetivos:

Conocer los siguientes aspectos de cada epígrafe:

Valor catastral: regulación en la Ley de Haciendas Locales y en la Ley del Catastro; referencia en la Ley General Tributaria. Determinación y límites: criterios en la Ley del Catastro; legalización;

normas técnicas de valoración de los distintos bienes; orden de módulos. Ponencias: Regulación en la Ley del Catastro; contenido según normas

técnicas; documentación; modificaciones en la elaboración desde 2005. Estudios de mercado inmobiliario: definición de mercado inmobiliario;

referencia en las normas técnicas; observatorio del mercado inmobiliario. Actualización de valores: regulación en la Ley del catastro y en la Ley de

Haciendas Locales; referencia en la Ley de Presupuestos.

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 1

1. El valor catastral.

Para poder tener una visión general del valor catastral debemos partir de la anterior regulación sobre el valor catastral que estaba contenida en los artículos. 67, 68 y 69.1 de la Ley 39/1988 Reguladora de las Haciendas Locales, en la redacción anterior a la Ley 51/2002, de reforma de la misma, del siguiente modo:

Artículo 67.

“1. El valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana estará integrado por el valor del suelo y el de las construcciones.

2. Para calcular el valor del suelo se tendrán en cuenta las circunstancias urbanísticas que le afecten.

3. Para calcular el valor de las construcciones se tendrán en cuenta, además de las condiciones urbanístico-edificatorias, su carácter histórico-artístico, su uso o destino, la calidad y la antigüedad de las mismas y cualquier otro factor que pueda incidir en el mismo.”

Artículo 68.

“1. El valor catastral de los bienes de naturaleza rústica estará integrado por el valor del terreno y el de las construcciones.

2. El valor de los terrenos de naturaleza rústica se calculará capitalizando el interés que reglamentariamente se establezca, las rentas reales o potenciales de los mismos, según la aptitud de la tierra para la producción, los distintos cultivos o aprovechamientos y de acuerdo con sus características catastrales. Para calcular dichas rentas se podrá atender a los datos obtenidos por investigación de arrendamientos o aparcerías existentes en cada zona o comarca de características agrarias homogéneas. Asimismo, se tendrá en cuenta, a los efectos del presente apartado, las mejoras introducidas en los terrenos de naturaleza rústica, que forman parte indisociable de su valor, y, en su caso, los años transcurridos hasta su entrada en producción; para la de aquellos que sustenten producciones forestales se atenderá a la edad de la plantación, estado de la masa arbórea y ciclo de aprovechamiento. En todo caso, se tendrá en cuenta la aplicación o utilización de medios de producción normales que conduzcan al mayor aprovechamiento, pero no


la hipotética aplicación de medios extraordinarios. No obstante, cuando la naturaleza de la explotación o las características del municipio dificulten el conocimiento de rentas reales o potenciales, podrá calcularse el valor catastral de los bienes, incluidos sus mejoras permanentes y plantaciones, atendiendo al conjunto de factores técnico-agrarios y económicos y a otras circunstancias que les afecten.

3. El valor de las construcciones rústicas se calculará aplicando las normas contenidas en el apartado 3 del artículo anterior, en la medida que lo permita la naturaleza de aquéllas.”

Artículo 69.

“1. Los valores catastrales a que se refiere el apartado 2 del artículo 66 se fijan a partir de los datos obrantes en los correspondientes Catastros inmobiliarios. Dichos valores catastrales podrán ser objeto de actualización, revisión o modificación, según los casos, en los términos previstos en el número siguiente y en los artículos 70 y 71 de la presente Ley, respectivamente.”

A partir de esta situación deberemos pasar a la normativa vigente en materia del valor catastrar establecida en el Real Decreto Legislativo 1/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y por el Reglamento aprobado por el Real Decreto 417/2006 por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Podemos considerar el valor catastral como la tercera de las cuatro características catastrales de los inmuebles a las que la ley dedica una especial atención, debido que no solamente depende de la elección del legislador, sino también del principio de reserva de ley recogido en la Ley General Tributaria 58/2003, considerando al valor catastral como que es o forma parte de la base imponible de numerosos tributos.

Articulo 8. Reserva de Ley tributaria.

“Se regularan en todo caso por Ley:

a. la delimitación del hecho imponible, del devengo, de la base imponible y liquidable, la fijación del tipo de gravamen y de los demás elementos directamente determinantes de la cuantía de la deuda


tributaria, así como el establecimiento de presunciones que no admitan prueba en contrario.”

El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece:

Artículo 22.

“El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.”

Lo que la Ley ha hecho en esta materia es reforzar la legalidad del valor catastral. Para ello, lo primero que se hace es definirlo como un valor “determinado objetivamente” lo que delimita para su calculo factores subjetivos, y por otro lado al hacer referencia a “los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario” se excluyen otros datos o variables objetivamente medibles u observables que, aun pudiendo influir en la formación de los precios de mercado, no se van a tener en cuanta debido a las condiciones de igualdad, certeza y en atención a la restricción informativa que cualquier modelo de valoración de activos inmobiliarios incorpora.

La objetividad se puede considerar como nota distintiva de la valoración catastral pero no tanto en la teoría del valor como en el uso de este especifico valor que es el valor catastral y en las condiciones en que debe obtenerse.

Desde el punto de vista de la equidad fiscal, de lo que se trata es de medir de alguna forma razonable y controlable la capacidad económica de los obligados al pago de los tributos, entendiendo por capacidad económica en nuestro ámbito el valor del inmueble, y lo subjetivo se opone a lo contrastable.

Además, el valor catastral es una característica legal de todos y cada uno de los inmuebles inscritos en el Catastro que, para que cumpliera en forma óptima su función distributiva de la carga fiscal, debería ser fijada simultáneamente para todos esos inmuebles.


Y hacer esto es incompatible con la indagación de la variable subjetiva que puede, en determinados casos, incidir en un concepto de valor menos restrictivo.

Otra de sus características más importantes es el carácter masivo de la valoración catastral, que impide introducir el carácter subjetivo en la ecuación del valor debido a las restricciones informativas del mercado dentro de las cuales esta la conducta de no revelar dicho componente cuando de lo que se trata es de gravar fiscalmente el inmueble.

En conclusión, el valor catastral no puede ser sino objetivo. Y aquí, el camino de la ley y del reglamento se presenta como el mejor para satisfacer las necesidades fiscales y, al mismo tiempo, respetar el derecho del contribuyente a no ser arbitrariamente gravado, con lo que la objetividad es así una garantía a favor de éste.

2. Determinación y límites del valor catastral.

El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece los criterios y los límites del valor catastral, que no son sino la concreción del principio de objetividad comentado en el epígrafe anterior.

Artículo 23. Criterios y límites del valor catastral.

“1. Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes criterios:

a) La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.

b) El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.


c) Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.

d) Las circunstancias y valores del mercado.

e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine.

2. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

3. Reglamentariamente, se establecerán las normas técnicas comprensivas de los conceptos, reglas y restantes factores que, de acuerdo con los criterios anteriormente expuestos y en función de las características intrínsecas y extrínsecas que afecten a los bienes inmuebles, permitan determinar su valor catastral.”

Podrá decirse que la legalización del valor catastral no ha sido completa, tanto porque los criterios aparecen a menudo expresados en términos poco precisos (“la localización”, “las circunstancias urbanísticas”, la “aptitud para la producción”, los “beneficios de la contrata”, “otras condiciones de las edificaciones”, “las circunstancias y valores de mercado”) como porque, con la cláusula de cierre, se deslegaliza expresamente al remitirse a “cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine” [letra e) del apartado 1 del artículo 23 TRLCI].

En esta situación debemos hacer referencia al punto de vista del Tribunal Constitucional que ha admitido reiteradamente (SSTC 37/1981, 6/1983 y 79/1985, entre otras) como conforme a la Constitución que el reglamento acuda en auxilio y complemento de la Ley allí donde ella no puede llegar “Resulta admisible la colaboración del reglamento siempre que sea indispensable por motivos técnicos… y siempre que la


colaboración se produzca en términos de subordinación, desarrollo y complementariedad” (STC 233/1999).

Y como que esta ley es, con diferencia, la que más ha profundizado en el propósito de reservarse lo más posible de la materia valorativa catastral de cuantas han existido con anterioridad, además de que es la única ley fiscal vigente que no se ha conformado con apelar al “valor real” o al “valor de mercado” para despachar la fijación de la base imponible de tributo alguno. A pesar de ello, debe reconocerse que efectivamente la legalización no ha sido completa (sencillamente porque no es necesario ni posible).

Respecto de la reserva de la ley tributaria en materia de valoración catastral el Tribunal Constitucional ha señalado, en la citada STS 233/1999, lo siguiente: “Denuncia el Consejo Ejecutivo de la Generalidad que el citado art. 68.2 L.H.L., al remitir para la determinación de la base imponible del I.B.I. a una reglamentación futura, “deja al arbitrio total del ejecutivo su determinación”, lo que vulnera el principio de legalidad tributaria; si bien “debe recordarse, una vez más, que la reserva de ley tributaria – sobre todo cuando, como sucede en este caso, se trata de tributos locales - es relativa, de modo que, siempre que sea indispensable por motivos técnicos o para optimizar el cumplimiento de fines propuestos por la Constitución o por la Ley, cabe el auxilio del reglamento, colaboración que “puede ser especialmente intensa en la fijación y modificación de las cuantías” (STC 185/1995, ya citada). A este respecto, en la STC 221/1992, después de advertir que “también la base imponible es un elemento esencial del tributo y, en consecuencia, debe ser regulada por Ley”, puntualizábamos: “No puede desconocerse, sin embargo, que en un sistema tributario moderno la base imponible puede estar integrada por una pluralidad de factores de muy diversa naturaleza cuya fijación requiere, en ocasiones, complejas operaciones técnicas. Ello explica que el legislador remita a normas reglamentarias la concreta determinación de algunos de los elementos configuradotes de la base”. “Pues bien, como hemos dicho, no cabe la menor duda de que es la dificultad técnica de valorar los terrenos rústicos la razón de que el legislador haya optado por el sistema de capitalización de las rentas reales y potenciales de los mismos.

Ello no obstante, es evidente que ni la complejidad técnica a la que aludimos ni la flexibilidad de la reserva de la ley en este concreto elemento de la prestación tributaria permitirían que la Ley abdicara de


toda regulación, delegando la fijación de la cuantía del tributo a la libre decisión del Gobierno, sino que, como advertíamos en la STCC 185/1995, tiene que establecer los criterios y límites idóneos para impedir una actuación caprichosa de aquél. Y este es precisamente el caso, dado que la L.H.L. circunscribe perfectamente la capacidad de decisión sobre la cuantía del I.B.I. al señalar en su art. 66.2 que para “la determinación de la base imponible se tomará como valor de los bienes inmuebles el valor catastral de los mismos, que se fijará tomando como referencia el valor de mercado de aquéllos, sin que, en ningún caso, pueda exceder de éste”. Es claro, pues, que la Ley establece un límite cuantitativo máximo que “en ningún caso” el Gobierno puede soslayar; límite máximo de la base imponible –el valor de mercado – que, como hemos señalado al examinar la regulación de los precios públicos, en tanto que supone una remisión a criterios de naturaleza técnica, debe entenderse suficiente para respetar la reserva de la ley tributaria”.

Pero al mismo tiempo debe reconocerse que lo que no esté en la ley no podrá estar en el criterio del que deba aplicarla, sino en el reglamento.

El artículo 66 de la Ley 39/1988 Reguladora de las Haciendas Locales, se limitaba a prohibir que el valor catastral excediera del “valor de mercado”. Teniendo una mayor dedicación en el señalamiento de los limites del valor catastral el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

En primer lugar, porque junto al límite tradicional del valor de mercado añade uno nuevo –aplicable a los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente –, que es justamente ese precio oficial; en segundo lugar, porque el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario no se ha contentado con remitirse al “valor de mercado”, sino que ofrece una definición de lo que debe entenderse por eso, centrando así el posible debate judicial en los procedimientos de impugnación del valor catastral y dando por tanto al contribuyente las pautas para, si es el caso, poder enervar tal valor; y en tercer y último lugar, porque como garantía absoluta de no superación del límite del valor de mercado en aquellos inmuebles a los que se les aplica, la propia ley obliga a reducir el valor resultante de las ponencias de valores en sus artículos 25 a 27 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario – teórico valor de mercado – mediante un coeficiente de referencia al mercado fijado por Orden Ministerial.


Los bienes inmuebles se clasifican catastralmente en urbanos, rústicos y de características especiales, y existen normas técnicas de valoración para cada una de las clases.

En cuanto a los bienes inmuebles urbanos, las normas técnicas a aplicar son las establecidas en el Real Decreto 1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

En cuanto a los bienes inmuebles rústicos, la Disposición Transitoria Segunda del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario deja en suspenso su aplicación hasta que mediante Ley se establezca la fecha de su aplicación. Por lo tanto el procedimiento de valoración de rústica es el establecido en dicha Disposición, que transcribe el de la Disposición Transitoria Segunda, apartado 1, de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales.

Sobre la valoración de determinadas construcciones en suelo rústico, la Disposición Transitoria Primera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que las construcciones ubicadas en suelo rústico que no resulten indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, mantendrán su naturaleza urbana hasta la realización, con posterioridad al 1 de enero de 2006, de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, cualquiera que sea la clase de inmuebles a los que éste se refiera, y que, en caso de referirse este procedimiento a inmuebles urbanos, se determinará simultáneamente un nuevo valor catastral para todos aquellos inmuebles que cuenten con una construcción en suelo de naturaleza rústica. Estos valores, en tanto no se aprueben las nuevas normas reglamentarias de valoración de inmuebles rústicos, se obtendrán por la aplicación de las siguientes reglas:

a) El valor del suelo de la superficie ocupada por las construcciones se determinará por aplicación de los módulos específicos que se aprueben por Orden del Ministro de Economía y Hacienda.

b) El valor de la construcción se obtendrá por aplicación de idénticas reglas a las que se determinen para la obtención del valor de


las construcciones de los bienes inmuebles urbanos en la ponencia de valores de la que trae causa el procedimiento de valoración colectiva.

c) El valor catastral del inmueble resultará de la suma de dos componentes, de las cuales la primera se calculará mediante la suma de los valores resultantes de las reglas anteriores afectada por el coeficiente de referencia al mercado vigente para los inmuebles urbanos, y la segunda estará constituida, en su caso, por el valor catastral vigente del suelo del inmueble no ocupado por construcciones.

En cuanto al procedimiento de valoración de construcciones en suelo rústico, la Disposición Transitoria Primera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario modifica la técnica de valoración de las explotaciones agrarias, pues añade una nueva componente (suelo más construcción) al valor calculado por capitalización de las rentas de las explotaciones agrícolas. Para el tratamiento de las construcciones en suelo rústico, se distinguen los municipios en los que se ha realizado un Procedimiento de Valoración Colectiva de Carácter General o un Procedimiento de Valoración de Construcciones Rústicas de aquellos municipios en los que no se estén tramitando dichos procedimientos.

En cuanto a los bienes inmuebles de características especiales, las normas técnicas a aplicar son las establecidas en el Real Decreto 1464/2007, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales.

El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario se refiere a la determinación del valor catastral del siguiente modo:

Artículo 24. Determinación del valor catastral.

“1. La determinación del valor catastral, salvo en los supuestos a los que se refiere el apartado 2.c), del artículo 30, se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores.”

El supuesto al que se refiere el apartado 2.c) del artículo 30 es el de una modificación del planeamiento que determine cambios de naturaleza del suelo por incluirlo en ámbitos delimitados, hasta que no se apruebe el planeamiento de desarrollo que establezca la edificabilidad a materializar en cada una de las parcelas afectadas, supuesto en el cual


los bienes afectados pueden ser valorados por la aplicación de los módulos específicos para los distintos usos que se establezcan por orden del Ministro de Hacienda.

La Orden vigente es la Orden EHA/3188/2006, por la que se determinan los módulos de valoración a efectos de lo establecido en el artículo 30 mencionado anteriormente.

Existe un Proyecto de Orden EHA de 2008, para modificar la Orden EHA/3188/2006, por dos razones. La primera razón es la modificación de la Norma 16 del anexo del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, introducida por la disposición adicional primera del Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales. De la nueva redacción de la citada Norma 16, que regula la modulación de valores y recoge la diversificación de los componentes de suelo y construcción del Módulo M, se desprenden nuevos valores para cada uno de los módulos básicos de repercusión posibles, circunstancia que hace necesario modificar los coeficientes previstos en la Orden EHA/3188/2006. La segunda razón es la configuración de los parques eólicos como inmuebles de características especiales, que hace necesario suprimir las menciones a estos inmuebles recogidas en la Orden EHA/3188/2006.

Artículo 24. Determinación del valor catastral.

“2. Toda incorporación o modificación en el Catastro Inmobiliario practicada en virtud de los procedimientos previstos en los capítulos II, III y IV de este título incluirá, cuando sea necesario, la determinación individualizada del valor catastral del inmueble afectado de acuerdo con sus nuevas características. Dicho valor catastral se determinará mediante la aplicación de la ponencia de valores vigente en el municipio en el primer ejercicio de efectividad de la incorporación o modificación del Catastro o, en su caso, mediante la aplicación de los módulos establecidos para el ejercicio citado para la tramitación del procedimiento de valoración colectiva simplificada.


Lo dispuesto en el párrafo anterior se entiende sin perjuicio de la aplicación de posteriores ponencias de valores o módulos que afecten al inmueble y de los coeficientes de actualización establecidos por las sucesivas leyes de presupuestos generales del Estado.”

Los procedimientos a los que se refieren los capítulos II, III y IV son las declaraciones, comunicaciones y solicitudes, la subsanación de discrepancias y la inspección catastral.

3. Las ponencias de valores: contenido, clases, elaboración, aprobación e impugnación.

El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario regula las ponencias de valores en los artículos 25, 26 y 27.

Artículo 25. Contenido de las ponencias de valores

“1. La ponencia de valores recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral, y se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores.

2. Las ponencias de valores podrán contener, en los términos que reglamentariamente se establezcan, los elementos y criterios necesarios para la valoración de los bienes inmuebles que, por modificación de planeamiento, adquieran la clase a que se refiere dicha ponencia con posterioridad a su aprobación, a cuyo efecto establecerán las bandas de valores que, en función de tipologías, usos, aprovechamientos urbanísticos y grados de desarrollo del planeamiento y convenientemente coordinados con los del resto del municipio, puedan asignarse a los bienes inmuebles afectados.”

Sobre el contenido de las ponencias de valores, el Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio por el que se aprueban las Normas Técnicas de valoración para determinar el valor catastral


de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece lo siguiente:

Norma 22. Ponencias de valores

“Las Ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones, así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se refieran.

Dichas Ponencias serán realizadas por las Gerencias Territoriales del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario establecidos en la norma 23.

3. Las Ponencias de valores se acompañarán, en documento separado, de los análisis y las conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado.

Igualmente, como documento separado, se acompañarán los catálogos de edificios y construcciones urbanas de la norma 20.

Previamente a su aprobación, las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación Inmobiliaria de Urbana deberán verificar el cumplimiento de los criterios de coordinación establecidos y emitir el correspondiente informe.”

El contenido de las ponencias totales que se han redactado para ser aprobadas a partir de 2005, así como en las ponencias parciales que se han redactado como complemento de las anteriores se recoge en los siguientes documentos:

Documento 1: contiene la Memoria, los criterios de valoración y el listado de Zonas de Valor.

Documento 2: contiene los Análisis y conclusiones del mercado inmobiliario de acuerdo con la Norma 23 del RD 1020/93.

Documento 3: contiene Catálogo de Construcciones de acuerdo con la Norma 22.3 del RD 1020/93.

Documento 4: contiene la Cartografía de la Ponencia de Valores.

Todos ellos están basados en un modelo común accesible a través de la aplicación informática, que es de utilización generalizada, y que


contiene los datos obtenidos en ella. Dichos documentos pueden, en caso de que esto sea necesario, adaptarse.

El Documento 1 contiene los siguientes capítulos:

INDICE TEMÁTICO GENERAL Descripción resumida de los distintos capítulos, indicando

apartados, paginación y numeración de los planos.

CAPÍTULO 1. MEMORIA 1.1. Marco normativo, donde se describe la normativa sustantiva,

procedimental y competencial aplicable, con especial referencia a la normativa urbanística.

1.2. Criterios para la delimitación de suelo, que deben tener en cuenta el planeamiento general vigente en el municipio, así como los planes que lo desarrollan y que se han considerado para la redacción de la Ponencia. En el caso de municipios sin planeamiento se deben atender los criterios que puedan establecerse por las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación Inmobiliaria. Se debe hacer igualmente una remisión expresa al plano del Documento 4 donde se refleja la citada delimitación y añadir una mención a las disposiciones sobre el tratamiento que se da a las construcciones de uso no agrario ubicadas en suelo de naturaleza rústica.

1.3. Justificación de la redacción de la Ponencia, de acuerdo con los supuestos que contempla el TRLCI, con inclusión, en su caso, de la relación entre el Valor Catastral y el Valor de Mercado de los inmuebles del municipio si el alejamiento del valor de mercado fuera uno de los criterios que justifica la redacción. Este cociente se obtendrá de los estudios de mercado y de la observación de los datos procedentes de los Notarios y Registradores de que se disponga, así como, en general, de la explotación del Observatorio del Mercado.

CAPÍTULO 2. CRITERIOS VALORATIVOS 2.1. Criterios de coordinación, así como la fecha de la sesión de

la JTTC o de la CSCIU en la que se ha llevado a cabo la coordinación, con mención de la descripción de los Módulos MBR y MBC aplicables y del FL que se haya coordinado para el o los municipios.


2.2. División en polígonos, para lo que se elaborará un cuadro resumen de los polígonos establecidos, con indicación de los siguientes datos: uso predominante; Valor Básico de Repercusión o Valor Unitario Básico; valor máximo y mínimo del uso predominante; componente de gastos y beneficios.

2.3. Zonas de valor y criterios para su determinación, con expresión de los criterios adoptados para su determinación.

2.4. Valoración del suelo: - Criterios generales de valoración de suelo, con indicación de los

casos de valoración por unitario y por repercusión. - Criterios considerados para la determinación de la edificabilidades

utilizables. - Campos de aplicación de coeficientes correctores del valor del

suelo.

2.5. Valoración de la construcción. - Campos de aplicación de coeficientes correctores del valor de las

Construcciones. - Justificación de la utilización, en su caso, de las categorías 1A,

1.B y 1.C según lo indicado en la Norma 20 del Real Decreto 1020/93.

2.6. Valoración catastral. - Campos de aplicación de los coeficientes correctores conjuntos. - Se indicará de manera explícita los valores y criterios de

aplicación del coeficiente N. - Se indicará asimismo la aplicación del coeficiente FL, si es distinto

a 1.

2.7. Procedimientos de valoración. - Procedimiento General. - Valoración singularizada.

CAPÍTULO 3. LISTADO DE ZONAS DE VALOR. Se extrae del listado generado por la aplicación informática. Se puede obtener un listado auxiliar de zonas de valor por

polígonos.

El Documento 2 debe ser un Documento separado, de acuerdo con la Norma 22.3 del RD 1020/93. Contiene:


1.-Cuadros y esquemas relativos a los datos territoriales y socioeconómicos:

- Superficie del término municipal, términos limítrofes y entidades menores anejas.

- Distancia a la capital de Provincia o núcleos importantes y vías de comunicación y acceso.

- Datos demográficos. -Actividades económicas principales.

2.-Cuadros relativos a datos inmobiliarios. Diagnóstico de la situación

- actividad inmobiliaria: * Número de licencias de obra. Referencia a VPO. * Declaraciones de alta por obra nueva.

3.- Listados analíticos de comparación de valores catastrales resultantes con valores de mercado.

En el caso de que el municipio no cuente con mercado inmobiliario, este documento puede adaptarse y complementarse con los de estudios de mercado de ámbito supramunicipal.

El Documento 3 debe ser también un Documento separado, de acuerdo con la Norma 22 del RD 1020/93.

En tanto se redacte un catálogo de ámbito nacional, que deberá ser convenientemente coordinado, se incluye el Catálogo regional o provincial que ya exista, en su caso.

El Documento 4 contiene el plano o planos en los que se trazan los polígonos y zonas de valoración, así como, en su caso, el de ubicación de muestras de mercado.

Artículo 26. Clases de ponencias de valores.

“1. Las ponencias de valores serán de ámbito municipal, salvo cuando circunstancias de carácter territorial, económico, administrativo o de otra índole justifiquen una extensión mayor.

2. Dentro de su ámbito territorial, las ponencias de valores podrán ser:


a) Totales, cuando se extiendan a la totalidad de los bienes inmuebles de una misma clase.

b) Parciales, cuando se circunscriban a los inmuebles de una misma clase de alguna o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas.

c) Especiales, cuando afecten exclusivamente a uno o varios grupos de bienes inmuebles de características especiales.”

Artículo 27. Elaboración, aprobación e impugnación de las ponencias de valores.

“1. La elaboración de las ponencias de valores se llevará a cabo por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de los convenios de colaboración que se celebren con cualesquiera Administraciones públicas en los términos que reglamentariamente se establezca.

2. Previamente a su aprobación, las ponencias de valores totales y parciales se someterán a informe del ayuntamiento o ayuntamientos interesados, en el plazo y con los efectos señalados en el artículo 83 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

3. Los acuerdos de aprobación de las ponencias de valores totales o parciales se publicarán por edicto en el boletín oficial de la provincia. Cuando se trate de ponencias de valores especiales, el edicto se insertará en el «Boletín Oficial del Estado» o en el de la provincia, según que su ámbito territorial exceda o no del provincial.

La publicación de dichos acuerdos, que indicará en todo caso el lugar y plazo de exposición al público de las ponencias a que se refieran, se realizará antes del uno de julio del año en que se adopten, en caso de ponencias de valores totales, y antes del uno de octubre, en caso de ponencia de valores parciales y especiales.

4. Las ponencias de valores serán recurribles en vía económico-administrativa, sin que la interposición de la reclamación suspenda la ejecutoriedad del acto.”

Con respecto a elaboración de las ponencias de valores, en el año 2004 se introdujeron modificaciones de aplicación en las ponencias totales que se han redactado para ser aprobadas a partir de 2005, así


como en las ponencias parciales que se han redactado como complemento de las anteriores.

Dichas modificaciones tuvieron por objeto, primero, homogeneizar los criterios y las pautas de actuación en la redacción de las ponencias y, segundo, mejorar la transparencia de los procedimientos de valoración colectiva, ya que el tratamiento automatizado de la información relativa a las ponencias permite que éstas adquieran un formato susceptible de difusión a través de los medios telemáticos existentes, estando prevista su publicidad a través de la Oficina Virtual del Catastro (en la actualidad ya se encuentran publicadas).

Una de las modificaciones más importantes consiste en que los datos urbanísticos necesarios para la valoración catastral pasan a constituir un dato propio de cada uno de los inmuebles, por lo que dejan de estar contenidos en las ponencias. Esta medida permite trasladar la determinación de los parámetros urbanísticos que tengan importancia en la valoración catastral al mantenimiento catastral ordinario, de modo que no se produzca interferencia alguna con la redacción de la ponencia.

La siguiente modificación importante es la definición del mapa de valores, estableciéndose unas zonas de valor a nivel municipal dentro de un rango más amplio de ámbito nacional, compuesto por sesenta tramos, para fortalecer el proceso de coordinación, facilitar la asignación de los valores en las ponencias, ya que la asignación de coeficientes de banda pasa a realizarse de modo automático, y favorecer el mantenimiento de las ponencias de valores, que pasan a poder actualizarse, en su caso, mediante estudios de mercado de ámbito superior.

Con respecto a la delimitación de suelo de naturaleza urbana, se estableció lo siguiente:

El ámbito de las ponencias de valores totales puede ser municipal o supramunicipal, y se extiende a la totalidad de los bienes inmuebles de una misma clase, que en el caso de los urbanos comprenderán:

a) El suelo de naturaleza urbana. b) Las construcciones ubicadas en suelo de naturaleza urbana. c) Transitoriamente, las antiguas construcciones de naturaleza

urbana ubicadas en suelo de naturaleza rústica y el suelo ocupado por las mismas, es decir, los diseminados


La delimitación de suelo de naturaleza urbana comprende, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7 del TRLCI: el suelo clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano, los terrenos que tengan la consideración de urbanizables según el planeamiento y estén incluidos en sectores, así como el resto del suelo clasificado como urbanizable a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que lo desarrolle, y el que reúna las características contenidas en el artículo 8 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

Tienen la misma consideración aquellos suelos en los que puedan ejercerse facultades urbanísticas equivalentes a los anteriores según la legislación autonómica.

Se exceptúa de la consideración de suelo de naturaleza urbana el que integre los bienes inmuebles de características especiales.

Para proceder a la delimitación del suelo de naturaleza urbana, debe considerarse lo siguiente:

a) Si el municipio cuenta con planeamiento general adaptado a la actual LSV y a la normativa autonómica dictada a su amparo, siendo por tanto de reciente aprobación, se incluirán los siguientes suelos:

- El clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano y el urbanizable incluido en sectores.

- Aquellos en los que puedan ejercerse facultades urbanísticas equivalentes a los anteriores según la legislación autonómica.

Se incluirán dentro de este apartado aquellos planeamientos adaptados a los criterios que, con respecto al régimen transitorio, hayan establecido las Comunidades Autónomas.

b) Si el municipio cuenta con planeamiento no adaptado a la LSV y de la fecha de aprobación pudiera deducirse la existencia de suelo urbanizado no contemplado por el citado planeamiento, se incluirán los siguientes suelos:

- El clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano y el urbanizable incluido en sectores o clase autonómica equivalente.

- El que reúna las características contenidas en el artículo 8 de la LSV, es decir, el ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.


c) Si el municipio no cuenta con ningún tipo de planeamiento, ni siquiera Proyecto de delimitación de suelo urbano, se incluirán los siguientes suelos:

- El que reúna las características contenidas en el artículo 8 de la LSV, es decir, el ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.

- Si así lo establece la legislación urbanística autonómica, los terrenos consolidados por la edificación, con los criterios en ella fijados.

En el caso de que el documento de Planeamiento que sirva de base para trazar la delimitación se haya llevado a cabo sin tener en cuenta la estructura parcelaria, o con un inadecuado grado de precisión para su traslado a la escala cartográfica utilizada por el Catastro, pueden llevarse a cabo los ajustes necesarios con el fin no dividir bienes inmuebles.

Durante la redacción de la ponencia, se debe dar traslado al Ayuntamiento interesado de la delimitación, indicando los ámbitos que cambian de naturaleza, y solicitar informe sobre la misma, por lo que debe reflejarse a una escala tal que permita la representación de las parcelas afectadas.

En el procedimiento de valoración colectiva, se debe practicar, junto con la notificación de los nuevos valores de los bienes urbanos, la del cambio de clase de aquellos que pierdan la condición de urbanos y pasen a ser rústicos.

Se dejan de incluir en las ponencias de valores los listados de fincas que cambien de naturaleza, ya que deben pasan a encontrarse adecuadamente descritas en la Cartografía.

En cuanto a los criterios de delimitación de polígonos se estableció lo siguiente:

Los criterios para la delimitación de polígonos serán los contenidos en la Norma 7 del Real Decreto 1020/93. El objetivo se centra en conseguir una zonificación del municipio que facilite la práctica del Procedimiento de Valoración Colectiva.

La Norma 7 del Real Decreto 1020/93 señala los siguientes criterios:

“a) Coherencia urbanística, tanto desde el punto de vista de calificación del suelo, como de la tipología de las construcciones.


b) Circunstancias administrativas que hicieran aconsejable su definición.

c) Circunstancias o peculiaridades del mercado que faciliten la valoración al tomarlas en un entorno homogéneo.

d) Circunstancias de carácter económico-social que permitan, en su caso, la dotación de medidas o la aplicación de coeficientes puntuales que recojan las posibles alteraciones del valor del mercado.

e) Otras circunstancias debidamente justificadas en las ponencias de valores.”

La compartimentación del ámbito de la ponencia no tiene por qué responder a la trascripción de los recintos que el planeamiento urbanístico haya llevado a cabo.

Se podrán tener en cuenta, entre otros, los siguientes criterios: división administrativa o de distritos municipales, división de polígonos de la ponencia de valores vigente, tipología edificatoria, usos, etc.

En cuanto a la jerarquía de valores:

Se definió la jerarquía de valores de repercusión de suelo compuesta por sesenta tramos, calculados en relación al módulo M, que son de aplicación general para las ponencias y sirven para la formación del mapa de valores del municipio.

Los valores contemplados en la jerarquía citada se consideran adecuados para llevar a cabo la pormenorización de los MBR por aplicación de los coeficientes de banda, y por lo tanto constituyen los únicos escalones posibles de asignación de valores para las ponencias.

No obstante, pueden asignarse valores no contenidos en la jerarquía de valores de repercusión para aquellos usos, tal como el comercial, cuyos coeficientes de banda permitan la asignación de valores mayores, de resultar necesarios éstos.

Este esquema jerárquico pretende dar de forma intuitiva una idea precisa de la categoría de cada zona de valor con la sola mención de la denominación del tramo de valor aplicado.

El cuadro de valores de repercusión por tramo se revisará y actualizará a partir de cada módulo M que se apruebe.

Se definió también una jerarquía de valores unitarios compuesta igualmente por sesenta tramos. Esta jerarquía sólo se utilizará en aquellos casos en los que pueda valorarse el suelo por unitario.


Se asigna un valor de repercusión correspondiente a la jerarquía anteriormente expuesta a cada municipio.

Dicho valor coincidirá con el que se ha asignado en la fase de coordinación según su MBR de acuerdo con el cuadro obtenido a partir del Módulo M =1.000 €/m2 , que es el módulo aprobado por la Orden Ministerial de 26 de abril de 2005.

Asimismo, se asigna un valor de repercusión supletorio único para cada polígono, que se aplica, en caso necesario, en aquellas zonas de valor por unitario en las que se precise valorar el suelo de algún inmueble por repercusión. Dicho valor se encontrará también entre los existentes en la jerarquía de valores de repercusión anteriormente expuesta.

Con relación a las zonas de valor:

Son el ámbito espacial de aplicación de los valores definidos en la ponencia.

En la cartografía de la ponencia de valores se delimitarán zonas de valor, pudiendo existir zonas de valor con valores de repercusión por usos y zonas de valor con valores unitarios.

Los valores que se asignen para los distintos usos en cada zona de valor coincidirán con uno de los escalones de la jerarquía de valores, dentro de los márgenes fijados por el MBR del municipio.

Una zona de valor podrá ser discontinua y podrá extender su ámbito a más de un polígono en la ponencia.

En cuanto al informe del ayuntamiento, la Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común dispone:

Artículo 83.

“1. Salvo disposición expresa en contrario, los informes serán facultativos y no vinculantes.

2. Los informes serán evacuados en el plazo de diez días, salvo que una disposición o el cumplimiento del resto de los plazos del que una disposición o el cumplimiento del resto de los plazos del procedimiento permita o exija otro plazo mayor o menor.

3. De no emitirse el informe en el plazo señalado, y sin perjuicio de la responsabilidad en que incurra el responsable de la demora, se podrán proseguir las actuaciones cualquiera que sea el carácter del informe solicitado, excepto en los supuestos de informes preceptivos que


sean determinantes para la resolución del procedimiento, en cuyo caso se podrá interrumpir el plazo de los trámites sucesivos.

4. Si el informe debiera ser emitido por una Administración Pública distinta de la que tramita el procedimiento en orden a expresar el punto de vista correspondiente a sus competencias respectivas, y transcurriera el plazo sin que aquél se hubiera evacuado, se podrán seguir las actuaciones.

El informe emitido fuera de plazo podrá no ser tenido en cuenta al adoptar la correspondiente contestación.”

En cuanto a la aprobación de las ponencias, el Real Decreto 1552/2004, de 25 de junio, por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Economía y Hacienda, dispone en su artículo 5.1.a) que corresponde a la Dirección General del Catastro la aprobación de las ponencias de valores, competencia que puede ejercer directamente o, en su caso, a través de las Gerencias y Subgerencias del Catastro.

Por otra parte, el R.D. 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en el artículo 15, al determinar las funciones que corresponden a los Consejos Territoriales de la Propiedad Inmobiliaria, prevé en su apartado b) que puedan aprobar las ponencias de valores, cuando tal competencia les haya sido delegada por la Dirección General del Catastro, del mismo modo que en el apartado c) se les atribuye la función de informar las ponencias de valores especiales que no excedan de su ámbito territorial y superen el ámbito municipal, precisamente con excepción de los casos en los que les haya sido delegada la aprobación de tales ponencias.

Atendiendo a la habilitación que confiere la normativa expuesta, la Resolución de 26 de octubre de 2007, de la Dirección General del Catastro, delega la aprobación de las ponencias de valores especiales en los Consejos Territoriales de la Propiedad Inmobiliaria, estableciendo lo siguiente:

“Primero. Se delega en los Consejos Territoriales de la Propiedad Inmobiliaria la facultad de aprobación de las ponencias de valores especiales a las que se refiere el artículo 31.1 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, para la determinación del valor de los


inmuebles de características especiales que no excedan del ámbito territorial del respectivo Consejo. La resolución de los recursos de reposición que puedan interponerse contra los actos de aprobación de dichas ponencias corresponderá igualmente a los Consejos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 225 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Segundo. La delegación de facultades contenida en la presente resolución se entiende sin perjuicio de que, en cualquier momento, el órgano delegante pueda avocar para sí la facultad que es objeto de delegación.

Tercero. Las ponencias de valores especiales aprobadas en uso de la presente delegación indicarán expresamente esta circunstancia y se considerarán dictadas por el órgano delegante.”

Sobre resolución de recursos contra ponencias de valores, se deben tener en cuenta los articulo 226 y siguientes, de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que deroga el Texto articulado de la Ley de Procedimiento Económico-Administrativo aprobado por R.D. Legislativo 2795/1980, de 12 de diciembre, modificada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, de modificación de la Ley General Tributaria (BOE 22 de julio).

Sobre las referencias a la Ley General Tributaria la Disposición transitoria sexta del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario señala lo siguiente:

“Hasta la entrada en vigor de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, las remisiones a dicha norma contenidas en esta ley se entenderán realizadas a la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria y a la Ley 1/1998, de 26 de febrero, de Derechos y Garantías de los Contribuyentes. En particular, las remisiones contenidas en el apartado 1 del artículo 16, en el apartado 2 del artículo 29 y en los apartados 1 y 2 del artículo 36 de esta ley se entenderán realizadas, respectivamente, al artículo 116, a los apartados 4 y 5 del artículo 105 y a los artículos 111 y 112 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria.”

También se debe tener en cuenta el Reglamento General de desarrollo de la Ley 58/2003 en materia de revisión en vía administrativa.


4. Los estudios de mercado inmobiliario y las ponencias de valores.

En primer lugar deberemos definir desde un punto de vista económico el término mercado, que es cualquier conjunto de transacciones, acuerdos o intercambios de bienes y servicios entre compradores y vendedores. En contraposición con una simple venta, el mercado implica el comercio regular y regulado, donde existe cierta competencia entre los participantes.

El mercado surge desde el momento en que se unen grupos de vendedores y compradores (concurrencia), y permite que se articule el mecanismo de la oferta y demanda.

Por tanto, cuando nos referimos a los estudios del mercado inmobiliario debemos centrarnos en el precio que los bienes inmuebles alcanzan de dicho mercado.

Con relación al precio debemos definirlo como el valor monetario asignado a un bien.

Dentro del mercado inmobiliario tenemos dos tipos de bienes en función del precio, que son: los bienes inmuebles que pertenecen al mercado libre que se fija el precio por la ley de la oferta y demanda y, por otro lado, los bienes inmuebles que tienen un precio regulado administrativamente que pertenecen a las Viviendas de Protección Oficial.

En el mercado de venta libre se tienen que dar una serie de principios como son:

La libertad de cambio, la concurrencia de vendedores y compradores, la indiferencia de los compradores con relación al bien, pues no manifiestan, preferencia alguna para adquirirlo de un vendedor en concreto y la información que en este tipo de mercado no siempre se cumple y se puede considerar como un mercado poco transparente.

Como consecuencia de la opacidad del precio dentro de este mercado nos lleva a establecer como solución para la determinación de los valores de mercado la realización de encuestas sobre el mismo, eligiendo unas muestras lo más homogéneas posibles para que puedan ser compatibles, o bien, la realización de análisis estadísticos de las


características más representativas de los inmuebles que nos permita establecer un modelo para la determinación del valor.

Desde el punto de vista legislativo, los estudios de mercado están recogidos en el Real Decreto 1020/1993 por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, en su Norma 23.

Norma 23. Estudios del mercado inmobiliario urbano.

“El centro de gestión catastral y cooperación tributaria (actualmente Dirección General del Catastro) establecerá los criterios y contenido mínimo de los estudios del mercado inmobiliario que servirán de base para la redacción de las Ponencias de Valores.

Con carácter general, el ámbito territorial de estos estudios será el término municipal. No obstante, los estudios podrán abarcar un ámbito supramunicipal, cuando las circunstancias así lo aconsejen.

Estos estudios tienen por objeto la realización de una investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilación y análisis y la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado a los efectos de lo previsto en el artículo 66 de la Ley 39/1988, Ley Reguladora de las Haciendas Locales.”

Debemos señalar que los valores catastrales se fijaran tomando como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso puedan exceder de este.

A tal efecto dentro de los documentos de la Ponencia de Valores existe la Memoria Justificativa, que debe contener el análisis comparativo de los valores catastrales resultantes de la Ponencia anterior con los de mercado así como una descripción de los supuestos que concurren y justifique la realización de la Ponencia, la necesidad de garantizar esa relación entre el valor catastral y el de mercado y la de conocer la evolución de esa ratio en cada uno de los municipios revisados, hace imprescindible disponer de información que permita, por un lado, el conocimiento del mercado inmobiliario en el momento de realización de la Ponencia de valores y, por otro, el conocimiento


continuado de la relación de los valores catastrales con los valores de mercado.

Por otra parte, la exigencia de establecer una coordinación nacional de valores recogida en los artículos 70.2 y 78.1 de la Ley Reguladores de Haciendas Locales demanda la existencia de un estudio actualizado de datos de mercado de carácter nacional, que sirva de marco de referencia para la misma.

En consecuencia, el informe anual del mercado inmobiliario que elaboraran las Juntas Técnicas debe constituir la base para la creación del Observatorio del Mercado Inmobiliario del Catastro, a través del cual se pretende conseguir los siguientes objetivos:

1. Conocer la relación que en la actualidad presentan los valores catastrales urbanos con los valores de mercado en el conjunto de municipios revisados, en los que a fin de garantizar su uniforme referencia a los mismos, se ha aplicado un coeficiente de relación al mercado (RM) de 0,5.

2. Disponer de estudios de ámbito nacional que sirvan de referencia para la coordinación de valores.

En los municipios que carecen de datos de mercado el mercado se centrara en poder comparar los valores catastrales de municipios no revisados con los valores de mercado observados en municipios semejantes revisados recientemente.

Los municipios se clasifican en cuatro grupos atendiendo a la dinámica inmobiliaria, y partiendo de esa clasificación se establecen tres clases de municipios:

CLASE 1. Los municipios que pertenecen a los grupos 1 y 2 que tienen una dinámica de mercado inmobiliario fuerte o media-alta y que disponen a su vez de datos de mercado procedentes de fuentes externas relativos a precios de vivienda nueva o de tasaciones.

CLASE 2. Los municipios que pertenecen a los grupos 2 y 3 que tienen una dinámica de mercado inmobiliario media-alta o madia-baja y no disponen de datos de mercado procedentes de fuentes externas,


debiendo utilizar para su análisis los datos procedentes de los estudios de mercado realizados en los municipios revisados.

CLASE 3. En este supuesto se incluirá el conjunto de municipios pertenecientes al grupo 4 de la clasificación. Son municipios sin dinámica inmobiliaria que únicamente cuentan con valores de suelo de referencia.

Con carácter general el producto inmobiliario objeto de estudio será el correspondiente a la tipología de residencial colectivo.

No obstante, en municipios pertenecientes a las clases 2 y 3 en los que el producto inmobiliario tipo es la vivienda unifamiliar, será este el objeto de estudio.

Norma 24. Referencia de los valores catastrales con los del mercado inmobiliario.

“Realizados los estudios del mercado inmobiliario urbano establecidos en la norma 23 anterior, el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria dictará las instrucciones oportunas para garantizar que la referencia prevista en el artículo 66.2 de la Ley 39/1988, Reguladora de las Haciendas Locales, se realice de forma coordinadora y homogénea.”

En cuanto al coeficiente de referencia al mercado, las normas vigentes son la Orden de 14 de octubre de 1998, sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de ponencias de valores, que fijó el coeficiente de referencia al mercado para los bienes inmuebles de naturaleza urbana, y la Orden HAC/3521/2003, de 12 de diciembre, por la que se fija el coeficiente de referencia al mercado para los bienes inmuebles de características especiales.

Ambas normas establecen un coeficiente de referencia al mercado (RM) de 0,50, aplicable al valor individualizado de los bienes a los que se refiere cada una, resultante de las ponencias correspondientes.

Con respecto a los criterios de aplicación del coeficiente RM, la S.T.S. de 23 de septiembre de 1999, proclamó la siguiente doctrina legal:

“La fórmula legal de cálculo empleada por las Gerencias Territoriales del Catastro, aplicando conjuntamente el coeficiente RM y el


factor 1,4 sobre la cantidad resultante de la suma del valor de repercusión del suelo y del valor de la construcción, modulada por el factor de localización, es ajustada a Derecho, pues su resultado es el mismo que si el coeficiente RM se hubiera aplicado directamente a los valores individualizados resultantes de las ponencias de valores”

5. Actualización de valores catastrales.

El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario regula la actualización de los valores catastrales:

Artículo 32: “1. Las leyes de presupuestos generales del Estado podrán

actualizar los valores catastrales por aplicación de coeficientes, que podrán ser diferentes para cada clase de inmuebles.

2. Asimismo, las leyes de presupuestos generales del Estado podrán fijar coeficientes de actualización por grupos de municipios, que se determinarán en función de su dinámica inmobiliaria, de acuerdo con la clasificación de los mismos que se establezca reglamentariamente. Estos coeficientes se aplicarán sobre los valores catastrales actualizados conforme al apartado 1.”

El artículo 69, apartados 2 y 3 de la Ley 39/1988 Reguladora de las Haciendas Locales, en su redacción anterior a la Ley 51/2002, de 27 de diciembre, de reforma de la misma, establecía lo siguiente:

“2. Las Leyes de Presupuestos Generales del Estado podrán actualizar los valores catastrales por aplicación de coeficientes.”

3. Los valores catastrales de los bienes inmuebles situados en municipios en los que, con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 5/1997, de 9 de abril, se aprueben Ponencias de valores que afecten a la totalidad de los bienes inmuebles de naturaleza urbana no serán actualizados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado mediante la aplicación de coeficientes, desde el año en que empiece a aplicarse la reducción a los inmuebles del municipio.”


La última Ley de Presupuestos Generales del Estado para el año 2008 se refiere a la actualización de los calores catastrales del siguiente modo:

Artículo 70. Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

“Uno. Con efectos de 1 de enero del año 2008, se actualizarán todos los valores catastrales de los bienes inmuebles mediante la aplicación del coeficiente 1,02. Este coeficiente se aplicará en los siguientes términos:

a) Cuando se trate de bienes inmuebles valorados conforme a los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario, se aplicará sobre el valor asignado a dichos bienes para 2007.

b) Cuando se trate de valores catastrales notificados en el ejercicio 2007, obtenidos de la aplicación de Ponencias de valores parciales aprobadas en el mencionado ejercicio, se aplicará sobre dichos valores.

c) Cuando se trate de bienes inmuebles que hubieran sufrido alteraciones de sus características conforme a los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario, sin que dichas variaciones hubieran tenido efectividad, el mencionado coeficiente se aplicará sobre el valor asignado a tales inmuebles, en virtud de las nuevas circunstancias, por la Dirección General del Catastro, con aplicación de los módulos que hubieran servido de base para la fijación de los valores catastrales del resto de los bienes inmuebles del municipio.

d) En el caso de inmuebles rústicos que se valoren, con efectos 2008, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 de la disposición transitoria primera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, el coeficiente únicamente se aplicará sobre el valor catastral vigente en el ejercicio 2007 para el suelo del inmueble no ocupado por las construcciones.

Dos. Quedan excluidos de la actualización regulada en este artículo los valores catastrales obtenidos de la aplicación de las Ponencias de valores totales aprobadas entre el 1 de enero de 1998 y el 30 de junio de 2002, así como los valores resultantes de las Ponencias de valores parciales aprobadas desde la primera de las fechas indicadas en los municipios en que haya sido de aplicación el artículo segundo de la Ley 53/1997, de 27 de noviembre, por la que se modifica parcialmente la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, y se establece una reducción en la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.”


La Ley 53/1997 por la que se modifica parcialmente la Ley 39/1988 Reguladora de las Haciendas Locales y se establece una reducción en la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, señala:

Artículo 2.

“Se establece una reducción en la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que será aplicable a aquellos inmuebles de naturaleza urbana que se encuentren en algunas de estas dos situaciones:

a) Inmuebles cuyo valor catastral se incremente como consecuencia de revisiones o modificaciones de valores que afecten a la totalidad de los bienes inmuebles de naturaleza urbana existentes en el municipio y se deriven de alguno de los siguientes supuestos:

1. Por aplicación de la primera ponencia de valores aprobada con posterioridad a la publicación del Real Decreto-Ley 5/1997, de 9 de abril.

2. Por aplicación de sucesivas ponencias de valores que se aprueben una vez transcurrido el período de reducción establecido en la presente Ley.

b) Inmuebles situados en municipios para los que se hubiera aprobado una ponencia de valores que haya dado lugar a la aplicación de la reducción establecida en la presente Ley, y cuyo valor catastral se altere, antes de finalizar el plazo de reducción, por alguna de las siguientes causas:

1. Revisiones o modificaciones de valores catastrales que afecten a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio.

2. Revisiones o modificaciones de valores catastrales que afecten a parte de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio.

3. Alteraciones físicas, jurídicas y económicas experimentadas en los inmuebles de naturaleza urbana.

La reducción establecida en este artículo no se aplicará cuando el incremento de la base imponible de los inmuebles sea consecuencia de la actualización de sus valores catastrales por aplicación de los coeficientes establecidos en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.”


Bibliografía:

- Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (B.O.E. de 8 de marzo de 2004). - Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (B.O.E. de 24 de abril de 2006). - Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. - Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales (B.O.E. de 30 de diciembre de 1988). - Ley 53/1997, de 27 de noviembre, por la que se modifica parcialmente la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, y se establece una reducción en la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (B.O.E. de 28 de noviembre de 1997). - Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (B.O.E. de 18 de diciembre de 2003). - Real Decreto 520/2005, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento general de desarrollo de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en materia de revisión en vía administrativa (B.O.E. de 27 de mayo de 2005). - Real Decreto 1552/2004, de 25 de junio, por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Economía y Hacienda (B.O.E de 26 de junio). - Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (B.O.E. de 22 de julio de 1993). - Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales (B.O.E. de 20 de noviembre de 2007). - Orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre, por la que se determinan los módulos de valoración a efectos de lo establecido en el artículo 30 y en la disposición transitoria primera del texto refundido de la ley del catastro inmobiliario, aprobado por real decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo (B.O.E. de 18 de octubre de 2006). - Resolución de 26 de octubre de 2007, de la Dirección General del Catastro, por la que se delega la aprobación de las ponencias de valores


especiales en los Consejos Territoriales de la Propiedad Inmobiliaria (B.O.E. de 21 de noviembre de 2007). - Orden de 14 de octubre de 1998 sobre aprobación del módulo de valor

M y del coeficiente RM y sobre modificación de ponencias de valores

(B.O.E. de 20 de octubre de 1998). - Orden HAC/3521/2003, de 12 de diciembre, por la que se fija el

coeficiente de referencia al mercado (RM) para los bienes inmuebles de

características especiales (B.O.E. de 18 de diciembre de 2003). - Ley 51/2007, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales del

Estado para el año 2008 (B.O.E. de 27 de diciembre de 2007).


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