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jueves, 27 de agosto de 2009

La bola de cristal: el Kh y la sostenibilidad

A estas alturas todos sabemos que el mercado inmobiliario se hatransformado y las casas han perdido valor. Un colega mo insiste enque en determinadas zonas el valor de los inmuebles no puede seguirbajando porque ya se est vendiendo casi al coste. Yo soy de laopinin de que manda el mercado y que si no hay compradores, losvendedores tendrn que seguir bajando el precio (ya vimos unejemplo de ello en el post anterior).

Pero independientemente de quin tenga razn y quin no, ambosnos enfrentamos al mismo problema al dar un valor de tasacin: la

sostenibilidad. Me explico: un informe de tasacin tiene, por ley,una caducidad de tres meses (hasta hace bien poco eran seis), perola misma normativa establece que el valor para garanta hipotecariadebe garantizar una sostenibilidad de tres aos mnimo. Es decir: enlos prximos tres aos no debe haber una variacin de valorsignificativa del inmueble. En la prctica, se obliga al tasador y a lasociedad de tasacin a convertirse en una especie de gur econmicoque predice el futuro financiero mejor de lo que lo pueda hacercualquier economista. Los tasadores somos arquitectos, aparejadorese ingenieros y no tenemos esa clase de conocimientos econmicos,pero, dado que es algo que se nos exige, necesitamos estarinformados, estar atentos a las noticias que publican los que s quesaben del tema, actualizar nuestros conocimientos y aportar nuestra

experiencia para llegar a una conclusin que, no olvidemos, vaavalada con nuestra firma.

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J OS I T OM ON

Arquitecto,

especializado en

valoracin

inmobiliaria. MBA

por el IE. Ahora en Chile. Maana

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Esa especie de prediccin del futuro que estamos obligados a incluiren cada informe se refleja numricamente en un coeficiente por elque se multiplica el valor de tasacin y que recibe el nombre de"coeficiente hipotecario" (Kh en los informes) y en teora corrigelas posibles variaciones en el medio plazo que el valor de tasacinpueda tener.

Pensemos un momento en lo absurdo de la situacin. Este coeficientedebera reflejar la tendencia en los prximos aos lo que va a pasar.Por ello, debimos empezar a incluirlo antes de que empezara toda lacrisis, justo en el momento de mayor auge inmobiliario. Pero porentonces, nadie era capaz de pensar que llegaramos a estasituacin. Imaginaos si a alguien se le hubiese ocurrido reducir un10% el valor de una tasacin en aquel momento, cuando pareca quelos crditos los regalaban y el que no compraba un piso era un bichoraro... Le tacharan de loco.

Luego lleg el pnico. Los valores estaban bajando! Empezamos aaplicarlo a diestro y siniestro. Un 10%, un 15%... Valores fruto deldesconcierto que ha asolado a las sociedades de tasacin ante elnuevo panorama. Todos lo veamos muy negro y como siempre, hayque cubrirse las espaldas. Ahora empezamos a vislumbrar otrasituacin. Estamos al final de este tramo de descenso de precios(aunque puede que haya otro despus) y estamos llegando a unequilibrio. Es la impresin que me llevo despus de varios estudiosde mercado y charlas con promotores e inmobiliarias. Quiz ahorasea cuando debemos dejar de aplicarlo si seguimos la lgica delrazonamiento. Las cadas se han moderado y tenemos que sercapaces de ajustarnos de nuevo. Quiz debamos aplicar un 2 o un3% sobre el valor de tasacin. Hay quien dice que no se debe aplicar

nada. De nuevo inseguridad... Pero aplica t esa lgica y el serviciode Control Tcnico de la sociedad de tasacin correspondiente te dirque en qu mundo vives.

Por supuesto que tenemos ayudas matemticas para preverescenarios, pero las frmulas estadsticas que funcionaban paratiempos de bonanza, no lo hacen para los de crisis y al final nosvemos solos en la tarea de ser los orculos del mercado inmobiliario.Y hay que hacerlo o alguien vendr y lo har por nosotros, as que seme antoja que la informacin sobre el mercado inmobiliario y lacapacidad de anlisis de cada tcnico es algo que aumenta de valoren estos tiempos.

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Lanzo una pregunta como conclusin: no deberan las sociedades detasacin ponerse las pilas para dar formacin continua a sustasadores sobre estas cosas?

Publicado por Jositomon a las 0:41

Etiquetas: kh, opinin, sociedad de tasacin, sostenibilidad, tasacin

4 comentarios:

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Inclito 24 de noviembre de 2009, 13:46

Realmente crees que la previsin a tres aos es competenciade los tasadores?En mi opinin, son las entidades financieras quienes debenaplicar los coeficientes y, sobre todas, el BdE, que es quienmayor y mejor informacin ha de tener. Me imagino en poderde una herramienta que sea capaz de predecir el futuro delmercado inmobiliario y se me hace la boca agua. Me jubilaba

en un lustro. Y as, todos los tasadores.Todava me estoy riendo de las previsiones que hacan todoslos gurs (de pacotilla, por cierto) sobre la evolucin de laeconoma. Por desgracia no existe la bola de cristal (salvo lade Alaska y no sirve para esto).

Mi conclusin es : el tasador siempre es el malo de la peli.

Responder

Jositomon 24 de noviembre de 2009, 20:57

Totalmente de acuerdo. Pero es lo que hay.

Saludos.

Responder

Tasador 24 de febrero de 2010, 20:41

Si el BDE y las empresas tasadoras fuesen medianamenteserias ese coeficiente deberan haberlo aplicado entre los aos2004 y 2008. En ese periodo era bastante evidente queestabamos en un periodo exagerado de boom (yhistoricamente despus del boom viene el crack).Justamente ahora es cuando parece que tiene menos sentidoaplicar dicho coefiente. Lo que hay que hacer es estudios de

mercado rigurosos y homogenizaciones correctas.

Pero bueno, como corremos como pollos sin cabeza ahoraestamos reduciendo la especulacin de los aos del boom.

Y dentro de unos aos volveremos a empezar y a cometer losmismos excesos.

PD.: Por cierto, que presin habes tenido por parte de lasempresas tasadoras en los aos del boom para subir losvalores? Por que yo llevo 15 aos de tasador (como trabajo enexclusiva) y de las 10 empresas con las que he colaborado 7prcticamente dejaron de darme tasaciones por que muchas
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operaciones no salian (y otros tasadores "ms listos que yo"no ponan pegas, con ellos salan todas).

Saludos y felicidades por este sitio de reunin.

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Jositomon 25 de febrero de 2010, 22:25

Gracias por las felicitaciones

Yo espero que esta crisis sirva de purga y de leccin dehumildad para todos nosotros, incluidas las sociedades detasacin y no volvamos a incurrir en los mismos errores, perotengo que decirte que muchos de nuestros compaerosestaban convencidos de que la vivienda no bajara su valor.No creo que fuese malintencionadamente. Es que realmente lopensaban, por eso incluyo en la cura de humildad a todos.

Realmente haba un motivo para bajar los precios hace cincoaos? Ninguno sabamos cuando esto estallara. El anlisis noes tan fcil. A toro pasado, todos sabemos dar pases depecho, si me permites la expresin. Fjate: en cuanto a los

estudios de mercado y las homogeneizaciones: cmo sepuede hacer un estudio de mercado riguroso si todos nuestroscomparables estaban hinchados? Lo que pasa es que todoshacamos estudios de mercado con los datos que tenamos.Datos que nos decan que todo vala un Potos.

En lo de que corremos como pollos sin cabeza si estoycontigo. Alguien sabe con certeza lo que vale un inmueblesahora mismo? En la oficina hemos aumentado el tiempo deelaboracin de informes porque dudamos mucho y nos cuestams llegar a un valor determinado. Antes los valores eranuniformes. Ahora en el mismo bloque el 5 cuesta 200.000 yel 7 350.000. Yo creo que nadie sabe con certeza el valor de

un inmueble ahora mismo.

Mi experiencia es que cada vez que das un valor hinchado,antes o despus salta la liebre y acaba expltndonos en lasnarices. Mi postura es parecida a la tuya, por lo que te felicitopor tu valenta al mantenerte firme. Nosotros aceptamoscorregir porque todos nos equivocamos, pero subir por subir esdiferente. Es lo que tiene ser el eslabn ms dbil de lacadena crediticia.

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