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 CONOCER EL MERCADO PARA ACERCARSE AL NEGOCIO

La adquisición de una

propiedad desde una visiónempresarial 

El aboado Pin!as "lin# e$plica los pasos a seuir para la compra de una propiedad

inmueble% Asimismo& suiere los caminos ' la perspec#iva que debe #omar el asesor

leal an#e es#e #ipo de adquisiciones%

(Foto: Redes)

 

Vamos a desarrollar los pasos necesarios para comprar una propiedad tomando en cuenta las

diferentes áreas y disciplinas. Alejemos de nuestra mente que lo único relevante es el estudio

de títulos. Veamos el por qu.

 

!a compra de una propiedad es una decisi"n importante y requiere compromisos de lar#o

alcance. $%u de&emos considerar antes de proceder a una adquisici"n inmo&iliaria'

 

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• onsiderar el &ien su u&icaci"n y el rol de e*ternalidades positivas y ne#ativas.

• +l plan macro ur&ano (tendencias demo#ráficas) vías de acceso soporte e

infraestructura facti&ilidades tcnicas (a#ua lu, desa#ue accesos)

• +l plan micro (propiedad y personas).

 !a compra-venta de un inmue&le es una transacci"n compleja por el volumen econ"mico que

implica. +ntran en jue#o factores al mar#en del dinero como son el perfil del cliente (empresa

o persona) y sus necesidades (parámetros). omprar o vender responde a una decisi"n

meditada con aspectos le#ales como son impuestos y trámites &urocráticos.

 

a% La (oma de Decisión)

 

• ecidir qu se &usca d"nde y de cuánto dinero se dispone. !a compra de&e

focali,arse en primer lu#ar en parámetros ur&anísticos /0 y licencias o permisos.• !a propiedad de&e u&icarse donde desea el cliente en funci"n del uso que requiere

pues si queremos el &ien para una academia y la 1unicipalidad no permite el ru&ro educaci"n

en esa ,ona la compra no 2ace sentido.

• 3&icado el &ien de&emos conocer el costo que demanda y su retorno. 0o siempre

conviene comprar (alquiler de oficinas) o entros omerciales (4on# Vivanda) pues estos

ne#ocios viven de la rotaci"n y no van a con#elar fondos en ladrillos.

• Ver las tendencias demo#ráficas y facilidades de vías (centros comerciales tiendas y

par5in#). 1al 2aríamos en comprar un terreno en !as 1alvinas cuando todas las fá&ricas se

están mudando a !urín y 2ilca.

 

b% La Perspec#iva Leal)

 

$%u de&emos 2acer antes del contrato'

 

 A. 6aso 07 8: Reali,ar una verificaci"n en Re#istros 6ú&licos (2ipotecas car#as servidum&re

o em&ar#os) 9 Al costado del entro amino Real se adquiri" una propiedad enorme vía

canje con un presti#ioso cole#io. e le dio otro terreno y se le construy" otro local s"lo para

descu&rir que e*istía car#a que este lote s"lo era para educaci"n. ;a lleva 8< a=os parado el

proyecto.

 

>. 6aso 07 ?: @ener li&re posesi"n del &ien 9 6ro&lemas de posesi"n: 6rescripci"n adquisitiva

o superposici"n. @ípico en el 6erú. +l terreno está invadido ificil de sacar a los poseedores.

 

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. 6aso 07 : +l dep"sito o arras. Verificar el Re#lamento de 6ropiedad Bori,ontal y los tipos

de aca&ados (venta a futuro).

 

. 6aso 07 C: Anali,ar la solvencia comercial y crediticia del vendedor así como su respaldo

financiero - +l rol de las cláusulas penales. 

+. 6aso 07 D: ocumentos (poderes y rol de los propietarios)

 

F. 6aso 07 E: Ase#urarse que quien vende el inmue&le sea el propietario o est de&idamente

facultado para ello (copropiedad e*tranjeros)

 

. 6aso 07 G: >ien futuro. +l terreno so&re el cual se construye el inmue&le de&e encontrarse

inscrito en los Re#istros 6ú&licos. e&e tener !icencia de H&ra o de onstrucci"n apro&ada

por la 1unicipalidad respectiva - +l pro&lema de la 2ipoteca #lo&al y c"mo levantarla. 

c% Los inmuebles adquiridos con cr*di#o)

 

• Rol del >anco - uota inicial número y monto de las cuotas: @asa efectiva. Verificar si

podemos pa#ar.

• 6eriodicidad y ciclo de pa#os.

• !a cancelaci"n y el levantamiento de #ravámenes.

• 6a#os anticipados o pre-pa#os (tasa fija y tasa varia&le).

• !a tasa de inters efectiva incluyendo intereses #astos administrativos comisiones

portes y se#uros.

• +l rol del se#uro de des#ravamen.

 

d% Rol del Asesor Leal)

 

+l a&o#ado de&e evaluar si e*isten car#as o #ravámenes so&re el inmue&le y compro&ar la

titularidad. e&e complementar esto con la evaluaci"n del vendedor (calificaci"n crediticia y

antecedentes empresariales). iscutir anali,ar e investi#ar los trminos del contrato a

suscri&ir.

 

u rol de&e incluir una visi"n empresarial que en el caso de clientes inversionistas cu&ra el

financiamiento (leasin# 2ipoteca fideicomiso) 1ercado y valores de venta. +jemplo: +l valor 

del terreno es el ?

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 A. el inmue&le:

• osto por metro cuadrado.

• 3&icaci"n. ercanía a medios de transporte se#uridad locales comerciales escuelas

y pla,as.• 6recio por metro cuadrado en propiedades de la ,ona.

• 6arámetros. +l potencial del &ien en cuanto pisos.

 

>. Valor del inmue&le:

• @asaciones

• Valor de mercado

• Valor unat.

• onsideraciones especiales. @ener cuidado con &ienes declarados 6atrimonio

ultural. u valor de mercado es muy relativo. 

. Forma de pa#o del inmue&le:

• ontado o a pla,os

• rdito 2ipotecario o leasin#

• Rol de los &ancos cajas municipales (formas y modelos)

 

+l a&o#ado de&e pensar como empresario. +l a&o#ado de&e conocer el mercado y estar 

familiari,ado con el cliente. +so le e*i#e pensar como un empresario y acercarse al ne#ocio.

+s prioritario conocer la industria inmo&iliaria y la ,ona en la que se quiere comprar. ía y

noc2e la ciudad vive. am&ia conforme pasa el día.

 

omprar o vender una propiedad es una decisi"n compleja y de enorme responsa&ilidad.

Resulta fundamental se#uir pasos determinados que nos ayuden a tener *ito en la

transacci"n de cualquier propiedad. 0o actuar por impulso. e#uir un protocolo.

 

+s esencial tener documentos en orden pues se compra tanto activos como papeles. @oda

visi"n le#al de&e tener una perspectiva empresarial.

 

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,-. Pin!as "lin# /lanc! es Doc#or en Derec0o de la Pon#i1icia 2niversidad Ca#ólica del Per3 ,P2CP. '

e$per#o en Neociaciones In#ernacionales por la C4mara de Comercio In#ernacional de las Naciones

2nidas% Doc#or en Adminis#ración de empresas+ESADE,C.% M4s#er en Derec0o de la 2niversidad de

5arvard& Ma6s#er en Adminis#ración de la Escuela de Adminis#ración de Neocios para Graduados 7

ESAN ' M/A por la 2niversi#* d3 8u*bec 4 Mon#real 7 28AM% Diplomado en Empresaria#o por 5arvard

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/usiness Sc0ool ' en Al#a Gerencia por la 2niversidad de O$1ord% Ac#ualmen#e& es pro1esor del

Prorama Ma6s#er de ESAN ' del Prorama de Maes#r6a de Derec0o Empresarial de la Pon#i1icia

2niversidad Ca#ólica del Per3% Labora& adem4s& en su propia 1irma) el Es#udio "lin# Aboados%

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