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TORRE CHAPULTEPEC
FORMULADO EN 2009
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1.- OBJETIVOS DEL PROYECTO
El proyecto denominado Torre Reforma Chapultepec pretendía la realización
de un desarrollo inmobiliario que arrojara un balance final positivo en su
funcionamiento para la ciudad y su ambiente, para la sociedad que la habita y
para el Gobierno Federal, promotor y futuro usuario del edificio en proyecto.
Los objetivos del edificio en proyecto son:
* Racionalización de la operación de las dependencias federales que ocupen
el espacio para sus oficinas en el inmueble.
* Contribuir a la celebración del Bicentenario de la Independencia mediante la
creación de un icono arquitectónico monumental.
* Ahorro en rentas que actualmente paga a terceros el Gobierno Federal.
* Contribución a la sustentabilidad del entorno urbano del edificio en proyecto.
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2.- CARACTERÍSTICAS DEL PREDIO
2.1.- UBICACIÓN
El predio, propiedad del Gobierno Federal destinado a la Secretaría de
Salud, se localiza en el extremo poniente de la Colonia Juárez, en la Cd.
de México, Distrito Federal, y colinda en su vértice norte con la Avenida
Paseo de la Reforma, al Poniente con la calle José Vasconcelos, al Sur
con la Avenida Chapultepec y al Noreste con la Calle de Lieja.
Se encuentra frente a la estación del Metro Chapultepec.
2.2.- DIMENSIONES
El predio cuenta con una superficie total de 18,563 m2, de los cuales se
utilizará una franja de 8,457 m2 en la parte sur del predio, de forma trapezoidal, con un frente de 170 m sobre la Avenida Chapultepec.
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40
NIVELES
60
NIVELES
80
NIVELES
Terreno 8,457 8,457 8,457
Oficinas 92,000 125,400 192,500
Comercios en arrendamiento 8,500 16,912 42,250
Estacionamiento concesionado sobre nivel de
banqueta 63,420 97,244 169,140
Estacionamiento concesionado bajo nivel de
banqueta 16,914 16,914 16,914
CONCEPTO ÁREAS SEGÚN NÚMERO DE NIVELES
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3.- CONTRIBUCIÓN A LA CELEBRACIÓN DEL BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA
El Bicentenario de la Independencia es un acontecimiento que
culturalmente resulta imprescindible celebrar y que tiene como
antecedente histórico la celebración del Centenario, cuya memoria se
imprimió en actos, en monumentos y en edificios en todo el país, pero
especialmente en la Ciudad de México, lo que explica el proyecto que se
evalúa.
La Secretaría de Salud se propuso convocar a un concurso internacional
para el diseño arquitectónico conceptual, con objeto de que el edificio en
proyecto se constituya en un referente de la celebración del Bicentenario
de la Independencia y un icono arquitectónico monumental que realce la personalidad de la ciudad en el contexto internacional.
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5.- RESULTADOS DEL ANÁLISIS DE LA SEGURIDAD JURÍDICA DE LA PROPIEDAD.
El análisis se llevó a cabo a partir de las fotocopias de 22 escrituras y de los
folios reales del Registro Público de la Propiedad Inmobiliaria Federal, en que
se encuentran inscritos los derechos que constituyeron la propiedad de la
Federación.
La mayoría de estos actos de dominio fueron realizados entre 1929 y 1940, bajo
un procedimiento que se iniciaba con la firma de una minuta entre el Gobierno
Federal y el vendedor que, en algunos casos, eran producto de un
procedimiento de expropiación previo; la expropiación se seguía en forma de
juicio y la sentencia ordenaba la compraventa forzosa.
En ambos casos la minuta constituía la base de la operación, que era turnada al
notario autorizado para protocolizar el acto.
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5.- RESULTADOS DEL ANÁLISIS DE LA SEGURIDAD JURÍDICA DE LA PROPIEDAD.
* Hay incongruencias entre las superficies consignadas en las minutas con
las establecidas en algunas escrituras, e incluso con las asentadas en los
folios reales de la Dirección de Registro Público y Catastro de la
Propiedad Federal.
* Hay casos en los que, aparentemente, el Gobierno Federal realizó
dobles adquisiciones o, cuando menos, operaciones que constan en
instrumentos jurídicos diversos con diferentes fechas y medidas, pero
sobre el mismo inmueble, sin que quede claro qué parte adquirió primero y
cuál después, o si las superficies adquiridas están superpuestas.
* Se encontraron diferencias significativas, no aclaradas, entre las
superficies consignadas en las escrituras y la establecida en los folios, en
relación con las que contiene el plano, cuyas superficies son menores a
las de los folios correspondientes en la mayoría de los casos.
Todos estos inmuebles están sujetos al régimen de dominio público de la
Federación en términos de la fracción VI del artículo 6 de la Ley General de Bienes Nacionales .
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6.- ALTERNATIVAS PARA LA INCORPORACIÓN DE LOS PREDIOS AL EDIFICIO EN PROYECTO.
De acuerdo a la situación jurídica de los inmuebles no es conveniente, ni
legalmente posible, destinarlos al proyecto de manera directa, por lo que
se hace indispensable salvar las discrepancias en las medidas y
colindancias, para lo cual es factible, llevar a cabo la fusión de los
predios, lo que dejaría de lado las irregularidades de la adquisición y del
registro de cada terreno y se constituiría un nuevo predio sin esos
inconvenientes.
En un segundo paso habría que analizar con qué recursos y bajo que
modalidades de asociación o participación se pretende llevar a cabo la
construcción de la obra y cuál sería el destino final de los inmuebles
construidos.
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7.- BASES DEL ANÁLISIS FINANCIERO
Las modalidades de financiamiento consideradas fueron las siguientes:
* Financiamiento con recursos fiscales sin contribución de crédito.
* Proyecto financiado por desarrollador privado y compra ulterior de los
espacios destinados a oficinas mediante arrendamiento financiero.
En ambas modalidades se ignoró la posibilidad de la obtención de créditos, en
parte por las circunstancias que atravesaba la economía y las finanzas en el
ámbito internacional, en parte para no dispersar el análisis, y en parte para
simplificar la exposición destacando las diferencias entre ambas modalidades.
Asimismo, en ambas modalidades se considera que el Gobierno Federal
aporta el terreno, en la primera como recurso fiscal, y en la segunda en venta
al desarrollador.
Los precios de arrendamiento y venta de los espacios inmobiliarios se
estimaron también con base en información contenida en publicaciones
especializadas.
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7.- BASES DEL ANÁLISIS FINANCIERO
El análisis financiero de las dos modalidades de financiamiento
consideradas se realizó con las siguientes bases:
* Pesos constantes y sin inflaciones diferenciadas entre los precios de
construcción y los precios inmobiliarios.
* Plazo de diez años en el contrato de arrendamiento financiero.
* Tasa real interna de retorno sin impuestos del 12%, en virtud de
corresponder a la inversión con recursos fiscales.
* Tasa real para el costo del arrendamiento financiero del 10%, a fin de
incorporar riesgos derivados de la situación financiera internacional en el plazo del contrato correspondiente.
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9.- EVALUACIÓN FINANCIERA
9.1.- Inversión.
* Inversiones en terreno y construcciones:
** Con 40 pisos: 2,418 millones de pesos.
** Con 60 pisos: 3,102 millones de pisos
** Con 80 pisos: 5,106 millones de pesos.
* La inversión total representa aproximadamente el 10% del ahorro en las
rentas puras que actualmente se pagan por la ocupación de oficinas del
Gobierno Federal en los primeros 10 años de ocupación, y que a partir de
que se termine el edificio dejará de pagar.
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9.- EVALUACIÓN FINANCIERA.
9.2.- Inversión financiada con base el Presupuesto de Egresos
del Gobierno Federal.
* Tasas internas de retorno:
** Con 40 pisos: 10.1%.
** Con 60 pisos: 10.6%,
** Con 80 pisos: 12.4%.
9.3.- Inversión financiada por desarrollador privado y
arrendamiento financiero.
* Tasas internas de retorno:
** Con 40 pisos: 10.0%.
** Con 60 pisos: 10.0%,
** Con 80 pisos: 10.0%.
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10.- IMPACTO URBANO
10.1- Proyectos del Gobierno del Distrito Federal
El Gobierno del Distrito Federal tiene en proyecto las siguientes acciones para la zona en que se ubicará el edificio en proyecto:
* Mejoras al funcionamiento vial regional
* Mejoras al funcionamiento peatonal de la zona * Generación de nodos de integración peatonal de Corredor Reforma y
proyecto de Rambla Chapultepec * Integración al proyecto del corredor Chapultepec y del centro de
transferencia multimodal (CETRAM).
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10.- IMPACTO URBANO
10.2.- Impacto vial y económico.
El proyecto genera un incremento importante en la afluencia de vehículos e individuos, entre 10 mil y 23 mil personas y de 3 mil a 8 mil vehículos, que impacta en una vialidad que comparte con el resto de la
ciudad, visiblemente saturada y difícilmente ampliable.
El funcionamiento del proyecto afectará inevitablemente a las manzanas cercanas, enfrentando en un mismo sitio individuos con diversas
características socioeconómicas, así como con diversos intereses. Los grupos más afectados serán los comerciantes y transportistas del
paradero del metro Chapultepec.
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10.- IMPACTO URBANO
10.3.- Energía eléctrica
La demanda de energía eléctrica estimada para las opciones de 40, 60 y 80 niveles del edificio en proyecto es de 6, 8 y 11 MVAs.
Para evaluar lo que representa esa demanda nueva en la zona se encontró que la oficina de planeación de Luz y Fuerza del Centro
confirmó que tiene contemplado en sus planes de corto y mediano plazos realizar inversiones en el corredor Reforma para satisfacer la
demanda de energía que se ha generado en dicho corredor, que incluye el terreno del edificio en proyecto.
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10.- IMPACTO URBANO
10.4.- Impacto hidráulico
Para estimar la demanda de agua esperada para el edificio se consideró una dotación para oficinas a razón de 6 litros/día por m2 de área útil o hasta 100 litros/persona/día; con base en el último indicador, en el cuadro siguiente se
presentan las expectativas para los tres proyectos considerados para este análisis.
Las redes existentes fueron construidas para demandas considerablemente menores.
NIVELES
CONSUMO DE AGUA M3/DÍA
AGUA RESIDUAL M3/DÍA
80 2,200 2,000
60 1,400 1,200
40 1,000 860
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10.- IMPACTO URBANO
10.5.- Impacto ambiental
De formularse el proyecto del edificio con las Normas Técnicas vigentes en el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, el impacto
ambiental más significativo lo constituyen los desechos sólidos. Adicionalmente, se presentará la emisión de bióxido de carbono,
generada por los vehículos que se espera acudan al edificio.
NIVELES
DESECHOS SÓLIDOS TON/DÍA
EMISIÓN CO2 TON/DÍA
80 32 80
60 19 49
40 14 35
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11.- IMPACTO SOCIAL
11.1.- Comercio informal.
Los choferes de microbuses y taxis que transitan por Av. Chapultepec, y las personas que hacen fila para abordarlos, acuden a los puestos de los
comerciantes para compras de alimentos y artículos menores.
Los comerciantes callejeros se dijeron organizados con tres líderes, dos de la Delegación Cuauhtémoc y uno de la Delegación Miguel Hidalgo, según los
límites de dichas delegaciones.
El 60% de los comerciantes informales declararon ser propietarios de su negocio y sólo un 23% lo renta.
No se encontró algún líder de sus organizaciones, pero si a un individuo
identificado por los comerciantes como el de la Delegación Cuauhtémoc, con un trato muy familiar hacia ellos, comportándose como dueño del negocio; comentaron que es muy déspota y están cansados de que los extorsione.
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11.- IMPACTO SOCIAL
11.2.- Ocupantes de edificios
* Edificio de departamentos en Av. Chapultepec: 568 tiene acceso a la calle mediante una puerta, pero al interior se ubican tres edificios de tres pisos con 14 departamentos en total; de estos, uno es utilizado como local y del otro se desconoce el uso, pero no es vivienda y los 12 departamentos restantes son
viviendas, y el total de habitantes es de aproximadamente 30 personas.
* Edificio en Av. Chapultepec 564: tiene cuatro pisos con 19 departamentos y 64 habitantes que ocupan 16 viviendas. Se encuentra muy deteriorado, la
puerta de acceso abierta descuidando su seguridad; en la parte baja tiene un local de internet y tres cocinas que dan servicio a un café del exterior.
* Edificio en Chapultepec 548: es una construcción más moderna que las
anteriores y en perfectas condiciones; cuenta con 10 departamentos, tres de los cuales son consultorios médicos y uno es una agencia de viajes.
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11.- IMPACTO SOCIAL
11.2.- Ocupantes de edificios
* Edificio ubicado en Av. Chapultepec esquina Lieja: es un edificio muy deteriorado que cuenta con ocho departamentos de vivienda para
aproximadamente 32 habitantes. * Edificio ubicado en la calle de Lieja esquina con Hamburgo, con una
antigüedad de 60 o 70 años, cuenta con seis departamentos, desconociéndose la cantidad de habitantes.
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11.- IMPACTO SOCIAL
11.3.- Entrevistas
* El problema más sentido por los habitantes es la insuficiencia de agua; consideran que los edificios nuevos impactan en este problema y algunos
identifican como principal responsable a la construcción de la Torre Mayor.
* También atribuyen a los diablitos que los comerciantes callejeros cuelgan de las líneas de energía eléctrica los cambios de voltaje que les han ocasionado
pérdida o descompostura en sus aparatos eléctricos.
El trolebús provoca que la señal de televisión abierta se vea con dificultad, por lo que deben contratar televisión privada.
El ruido en la zona está presente las 24 horas, originado por la música de los comerciantes callejeros y los vehículos que circulan frente a los edificios, las
cornetas de autobuses, microbuses o camiones de carga, que circulan hasta las 3 de la mañana.
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12.- BASES PARA EL CONCURSO PARA LA FORMULACIÓN DEL PROYECTO ARQUITECTÓNICO CONCEPTUAL
12.1.- Propósito.
Para cumplir con el propósito del Gobierno Federal de que el edificio en
proyecto reúna las mayores condiciones de sustentabilidad, adicionalmente a las Normas Técnicas del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal,
las Bases para el Concurso para la Formulación del Proyecto Arquitectónico Conceptual incluyen las normas para obtener la certificación Leadership in
Energy and Environmental Design (LEED) para construcciones nuevas,
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12.- BASES PARA EL CONCURSO PARA LA FORMULACIÓN DEL PROYECTO ARQUITECTÓNICO CONCEPTUAL
12.2.- Medidas.
* Reducción de obertura impermeable, el aumento de la infiltración en el lugar, reduciendo o eliminando la contaminación del agua pluvial y la eliminación de
contaminantes.
* Limitación del riesgo de interrupción y de contaminación de las corrientes naturales de agua mediante el manejo del escurrimiento pluvial.
* Reducción de las islas de calor para minimizar los impactos en los
microclimas.
* Reducción de la salida de luz desde el edificio y el sitio del proyecto, reducir reflejos del cielo, mejorar la visibilidad nocturna a través de la reducción de
reflejos y reducir la afectación de la iluminación del proyecto en el ambiente.
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12.- BASES PARA EL CONCURSO PARA LA FORMULACIÓN DEL PROYECTO ARQUITECTÓNICO CONCEPTUAL
12.2.- Medidas.
* Establecer la calidad mínima del aire interior, lo que contribuye a mejorar el
rendimiento la calidad del aire interior en los edificios y la comodidad y el bienestar de los ocupantes.
* Limitar el riesgo de interrupción y de contaminación de las corrientes
naturales de agua mediante el manejo del escurrimiento pluvial.
* Reducir las islas de calor para minimizar los impactos en los microclimas.
* Minimizar la salida de luz desde el edificio y el sitio del proyecto, reducir reflejos del cielo, mejorar la visibilidad nocturna a través de la reducción de reflejos y reducir la afectación de la iluminación del proyecto en el ambiente
nocturno.
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13.-CONCLUSIONES
13.1.- Beneficios.
* Eliminación de la dispersión de las oficinas que actualmente propicia la ineficiencia en la operación de algunas dependencias del Gobierno Federal.
* Racionalización de la operación de las dependencias federales que ocupen el
espacio para sus oficinas en el inmueble.
* Ahorro en rentas con cargo a gasto corriente que actualmente paga a terceros el Gobierno Federal.
* Los aspectos negativos del entorno urbano y social están en posibilidades de
ser resueltos con la realización del edificio en proyecto y las obras previstas por el Gobierno del Distrito Federal, ambas acciones generadoras de sinergias que
se suman a la disposición favorable de los comerciantes callejeros y a la expectativa de que los habitantes y usuarios de los edificios circundantes en
mal estado, se adhieran a las acciones de regeneración.
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13.-CONCLUSIONES
13.2.- Costos.
* El incremento en la afluencia de vehículos e individuos impacta en una vialidad que comparte con el resto de la ciudad, visiblemente saturada y
difícilmente ampliable.
* El incremento en la afluencia de usuarios del transporte público deberá ser absorbido únicamente por autobuses, ya que se considera difícil de absorber
por el Metro, que trabaja en condiciones cercanas al límite en horas pico.
El incremento en la demanda de energía eléctrica generada por el edificio en proyecto obligará a Luz y Fuerza del Centro a considerar dicho incremento en sus planes de corto y mediano plazos de inversiones en el corredor Reforma.
Según la configuración del proyecto de 40, 60 u 80 niveles, la operación del
edificio generará carga importante de desechos sólidos.
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14.- COORDINACIÓN INTERGUBERNAMENTAL
Se hará necesaria una coordinación estrecha entre las autoridades responsables de los tres ámbitos de gobierno, en virtud de que sus proyectos son complementarios e interactuantes y, para el caso particular del edificio en proyecto, se requiere la aplicación de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito
Federal, del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal y de las correspondientes normas técnicas, que implican la decisión favorable de las
autoridades correspondientes en el desarrollo de la formulación del proyecto arquitectónico conceptual, coordinación que tendrá que extenderse para la estrategia política en negociaciones con las organizaciones de comerciantes
callejeros, vecinos y líneas de microbuses.