1

TORRE CHAPULTEPEC

FORMULADO EN 2009

2

1.- OBJETIVOS DEL PROYECTO

El proyecto denominado Torre Reforma Chapultepec pretendía la realización

de un desarrollo inmobiliario que arrojara un balance final positivo en su

funcionamiento para la ciudad y su ambiente, para la sociedad que la habita y

para el Gobierno Federal, promotor y futuro usuario del edificio en proyecto.

Los objetivos del edificio en proyecto son:

* Racionalización de la operación de las dependencias federales que ocupen

el espacio para sus oficinas en el inmueble.

* Contribuir a la celebración del Bicentenario de la Independencia mediante la

creación de un icono arquitectónico monumental.

* Ahorro en rentas que actualmente paga a terceros el Gobierno Federal.

* Contribución a la sustentabilidad del entorno urbano del edificio en proyecto.

3

2.- CARACTERÍSTICAS DEL PREDIO

2.1.- UBICACIÓN

El predio, propiedad del Gobierno Federal destinado a la Secretaría de

Salud, se localiza en el extremo poniente de la Colonia Juárez, en la Cd.

de México, Distrito Federal, y colinda en su vértice norte con la Avenida

Paseo de la Reforma, al Poniente con la calle José Vasconcelos, al Sur

con la Avenida Chapultepec y al Noreste con la Calle de Lieja.

Se encuentra frente a la estación del Metro Chapultepec.

2.2.- DIMENSIONES

El predio cuenta con una superficie total de 18,563 m2, de los cuales se

utilizará una franja de 8,457 m2 en la parte sur del predio, de forma trapezoidal, con un frente de 170 m sobre la Avenida Chapultepec.

4

40

NIVELES

60

NIVELES

80

NIVELES

Terreno 8,457 8,457 8,457

Oficinas 92,000 125,400 192,500

Comercios en arrendamiento 8,500 16,912 42,250

Estacionamiento concesionado sobre nivel de

banqueta 63,420 97,244 169,140

Estacionamiento concesionado bajo nivel de

banqueta 16,914 16,914 16,914

CONCEPTO ÁREAS SEGÚN NÚMERO DE NIVELES

5

3.- CONTRIBUCIÓN A LA CELEBRACIÓN DEL BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA

El Bicentenario de la Independencia es un acontecimiento que

culturalmente resulta imprescindible celebrar y que tiene como

antecedente histórico la celebración del Centenario, cuya memoria se

imprimió en actos, en monumentos y en edificios en todo el país, pero

especialmente en la Ciudad de México, lo que explica el proyecto que se

evalúa.

La Secretaría de Salud se propuso convocar a un concurso internacional

para el diseño arquitectónico conceptual, con objeto de que el edificio en

proyecto se constituya en un referente de la celebración del Bicentenario

de la Independencia y un icono arquitectónico monumental que realce la personalidad de la ciudad en el contexto internacional.

6

5.- RESULTADOS DEL ANÁLISIS DE LA SEGURIDAD JURÍDICA DE LA PROPIEDAD.

El análisis se llevó a cabo a partir de las fotocopias de 22 escrituras y de los

folios reales del Registro Público de la Propiedad Inmobiliaria Federal, en que

se encuentran inscritos los derechos que constituyeron la propiedad de la

Federación.

La mayoría de estos actos de dominio fueron realizados entre 1929 y 1940, bajo

un procedimiento que se iniciaba con la firma de una minuta entre el Gobierno

Federal y el vendedor que, en algunos casos, eran producto de un

procedimiento de expropiación previo; la expropiación se seguía en forma de

juicio y la sentencia ordenaba la compraventa forzosa.

En ambos casos la minuta constituía la base de la operación, que era turnada al

notario autorizado para protocolizar el acto.

7

5.- RESULTADOS DEL ANÁLISIS DE LA SEGURIDAD JURÍDICA DE LA PROPIEDAD.

* Hay incongruencias entre las superficies consignadas en las minutas con

las establecidas en algunas escrituras, e incluso con las asentadas en los

folios reales de la Dirección de Registro Público y Catastro de la

Propiedad Federal.

* Hay casos en los que, aparentemente, el Gobierno Federal realizó

dobles adquisiciones o, cuando menos, operaciones que constan en

instrumentos jurídicos diversos con diferentes fechas y medidas, pero

sobre el mismo inmueble, sin que quede claro qué parte adquirió primero y

cuál después, o si las superficies adquiridas están superpuestas.

* Se encontraron diferencias significativas, no aclaradas, entre las

superficies consignadas en las escrituras y la establecida en los folios, en

relación con las que contiene el plano, cuyas superficies son menores a

las de los folios correspondientes en la mayoría de los casos.

Todos estos inmuebles están sujetos al régimen de dominio público de la

Federación en términos de la fracción VI del artículo 6 de la Ley General de Bienes Nacionales .

8

6.- ALTERNATIVAS PARA LA INCORPORACIÓN DE LOS PREDIOS AL EDIFICIO EN PROYECTO.

De acuerdo a la situación jurídica de los inmuebles no es conveniente, ni

legalmente posible, destinarlos al proyecto de manera directa, por lo que

se hace indispensable salvar las discrepancias en las medidas y

colindancias, para lo cual es factible, llevar a cabo la fusión de los

predios, lo que dejaría de lado las irregularidades de la adquisición y del

registro de cada terreno y se constituiría un nuevo predio sin esos

inconvenientes.

En un segundo paso habría que analizar con qué recursos y bajo que

modalidades de asociación o participación se pretende llevar a cabo la

construcción de la obra y cuál sería el destino final de los inmuebles

construidos.

9

7.- BASES DEL ANÁLISIS FINANCIERO

Las modalidades de financiamiento consideradas fueron las siguientes:

* Financiamiento con recursos fiscales sin contribución de crédito.

* Proyecto financiado por desarrollador privado y compra ulterior de los

espacios destinados a oficinas mediante arrendamiento financiero.

En ambas modalidades se ignoró la posibilidad de la obtención de créditos, en

parte por las circunstancias que atravesaba la economía y las finanzas en el

ámbito internacional, en parte para no dispersar el análisis, y en parte para

simplificar la exposición destacando las diferencias entre ambas modalidades.

Asimismo, en ambas modalidades se considera que el Gobierno Federal

aporta el terreno, en la primera como recurso fiscal, y en la segunda en venta

al desarrollador.

Los precios de arrendamiento y venta de los espacios inmobiliarios se

estimaron también con base en información contenida en publicaciones

especializadas.

10

7.- BASES DEL ANÁLISIS FINANCIERO

El análisis financiero de las dos modalidades de financiamiento

consideradas se realizó con las siguientes bases:

* Pesos constantes y sin inflaciones diferenciadas entre los precios de

construcción y los precios inmobiliarios.

* Plazo de diez años en el contrato de arrendamiento financiero.

* Tasa real interna de retorno sin impuestos del 12%, en virtud de

corresponder a la inversión con recursos fiscales.

* Tasa real para el costo del arrendamiento financiero del 10%, a fin de

incorporar riesgos derivados de la situación financiera internacional en el plazo del contrato correspondiente.

11

9.- EVALUACIÓN FINANCIERA

9.1.- Inversión.

* Inversiones en terreno y construcciones:

** Con 40 pisos: 2,418 millones de pesos.

** Con 60 pisos: 3,102 millones de pisos

** Con 80 pisos: 5,106 millones de pesos.

* La inversión total representa aproximadamente el 10% del ahorro en las

rentas puras que actualmente se pagan por la ocupación de oficinas del

Gobierno Federal en los primeros 10 años de ocupación, y que a partir de

que se termine el edificio dejará de pagar.

12

9.- EVALUACIÓN FINANCIERA.

9.2.- Inversión financiada con base el Presupuesto de Egresos

del Gobierno Federal.

* Tasas internas de retorno:

** Con 40 pisos: 10.1%.

** Con 60 pisos: 10.6%,

** Con 80 pisos: 12.4%.

9.3.- Inversión financiada por desarrollador privado y

arrendamiento financiero.

* Tasas internas de retorno:

** Con 40 pisos: 10.0%.

** Con 60 pisos: 10.0%,

** Con 80 pisos: 10.0%.

13

10.- IMPACTO URBANO

10.1- Proyectos del Gobierno del Distrito Federal

El Gobierno del Distrito Federal tiene en proyecto las siguientes acciones para la zona en que se ubicará el edificio en proyecto:

* Mejoras al funcionamiento vial regional

* Mejoras al funcionamiento peatonal de la zona * Generación de nodos de integración peatonal de Corredor Reforma y

proyecto de Rambla Chapultepec * Integración al proyecto del corredor Chapultepec y del centro de

transferencia multimodal (CETRAM).

14

10.- IMPACTO URBANO

10.2.- Impacto vial y económico.

El proyecto genera un incremento importante en la afluencia de vehículos e individuos, entre 10 mil y 23 mil personas y de 3 mil a 8 mil vehículos, que impacta en una vialidad que comparte con el resto de la

ciudad, visiblemente saturada y difícilmente ampliable.

El funcionamiento del proyecto afectará inevitablemente a las manzanas cercanas, enfrentando en un mismo sitio individuos con diversas

características socioeconómicas, así como con diversos intereses. Los grupos más afectados serán los comerciantes y transportistas del

paradero del metro Chapultepec.

15

10.- IMPACTO URBANO

10.3.- Energía eléctrica

La demanda de energía eléctrica estimada para las opciones de 40, 60 y 80 niveles del edificio en proyecto es de 6, 8 y 11 MVAs.

Para evaluar lo que representa esa demanda nueva en la zona se encontró que la oficina de planeación de Luz y Fuerza del Centro

confirmó que tiene contemplado en sus planes de corto y mediano plazos realizar inversiones en el corredor Reforma para satisfacer la

demanda de energía que se ha generado en dicho corredor, que incluye el terreno del edificio en proyecto.

16

10.- IMPACTO URBANO

10.4.- Impacto hidráulico

Para estimar la demanda de agua esperada para el edificio se consideró una dotación para oficinas a razón de 6 litros/día por m2 de área útil o hasta 100 litros/persona/día; con base en el último indicador, en el cuadro siguiente se

presentan las expectativas para los tres proyectos considerados para este análisis.

Las redes existentes fueron construidas para demandas considerablemente menores.

NIVELES

CONSUMO DE AGUA M3/DÍA

AGUA RESIDUAL M3/DÍA

80 2,200 2,000

60 1,400 1,200

40 1,000 860

17

10.- IMPACTO URBANO

10.5.- Impacto ambiental

De formularse el proyecto del edificio con las Normas Técnicas vigentes en el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, el impacto

ambiental más significativo lo constituyen los desechos sólidos. Adicionalmente, se presentará la emisión de bióxido de carbono,

generada por los vehículos que se espera acudan al edificio.

NIVELES

DESECHOS SÓLIDOS TON/DÍA

EMISIÓN CO2 TON/DÍA

80 32 80

60 19 49

40 14 35

18

11.- IMPACTO SOCIAL

11.1.- Comercio informal.

Los choferes de microbuses y taxis que transitan por Av. Chapultepec, y las personas que hacen fila para abordarlos, acuden a los puestos de los

comerciantes para compras de alimentos y artículos menores.

Los comerciantes callejeros se dijeron organizados con tres líderes, dos de la Delegación Cuauhtémoc y uno de la Delegación Miguel Hidalgo, según los

límites de dichas delegaciones.

El 60% de los comerciantes informales declararon ser propietarios de su negocio y sólo un 23% lo renta.

No se encontró algún líder de sus organizaciones, pero si a un individuo

identificado por los comerciantes como el de la Delegación Cuauhtémoc, con un trato muy familiar hacia ellos, comportándose como dueño del negocio; comentaron que es muy déspota y están cansados de que los extorsione.

19

11.- IMPACTO SOCIAL

11.2.- Ocupantes de edificios

* Edificio de departamentos en Av. Chapultepec: 568 tiene acceso a la calle mediante una puerta, pero al interior se ubican tres edificios de tres pisos con 14 departamentos en total; de estos, uno es utilizado como local y del otro se desconoce el uso, pero no es vivienda y los 12 departamentos restantes son

viviendas, y el total de habitantes es de aproximadamente 30 personas.

* Edificio en Av. Chapultepec 564: tiene cuatro pisos con 19 departamentos y 64 habitantes que ocupan 16 viviendas. Se encuentra muy deteriorado, la

puerta de acceso abierta descuidando su seguridad; en la parte baja tiene un local de internet y tres cocinas que dan servicio a un café del exterior.

* Edificio en Chapultepec 548: es una construcción más moderna que las

anteriores y en perfectas condiciones; cuenta con 10 departamentos, tres de los cuales son consultorios médicos y uno es una agencia de viajes.

20

11.- IMPACTO SOCIAL

11.2.- Ocupantes de edificios

* Edificio ubicado en Av. Chapultepec esquina Lieja: es un edificio muy deteriorado que cuenta con ocho departamentos de vivienda para

aproximadamente 32 habitantes. * Edificio ubicado en la calle de Lieja esquina con Hamburgo, con una

antigüedad de 60 o 70 años, cuenta con seis departamentos, desconociéndose la cantidad de habitantes.

21

11.- IMPACTO SOCIAL

11.3.- Entrevistas

* El problema más sentido por los habitantes es la insuficiencia de agua; consideran que los edificios nuevos impactan en este problema y algunos

identifican como principal responsable a la construcción de la Torre Mayor.

* También atribuyen a los diablitos que los comerciantes callejeros cuelgan de las líneas de energía eléctrica los cambios de voltaje que les han ocasionado

pérdida o descompostura en sus aparatos eléctricos.

El trolebús provoca que la señal de televisión abierta se vea con dificultad, por lo que deben contratar televisión privada.

El ruido en la zona está presente las 24 horas, originado por la música de los comerciantes callejeros y los vehículos que circulan frente a los edificios, las

cornetas de autobuses, microbuses o camiones de carga, que circulan hasta las 3 de la mañana.

22

12.- BASES PARA EL CONCURSO PARA LA FORMULACIÓN DEL PROYECTO ARQUITECTÓNICO CONCEPTUAL

12.1.- Propósito.

Para cumplir con el propósito del Gobierno Federal de que el edificio en

proyecto reúna las mayores condiciones de sustentabilidad, adicionalmente a las Normas Técnicas del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal,

las Bases para el Concurso para la Formulación del Proyecto Arquitectónico Conceptual incluyen las normas para obtener la certificación Leadership in

Energy and Environmental Design (LEED) para construcciones nuevas,

23

12.- BASES PARA EL CONCURSO PARA LA FORMULACIÓN DEL PROYECTO ARQUITECTÓNICO CONCEPTUAL

12.2.- Medidas.

* Reducción de obertura impermeable, el aumento de la infiltración en el lugar, reduciendo o eliminando la contaminación del agua pluvial y la eliminación de

contaminantes.

* Limitación del riesgo de interrupción y de contaminación de las corrientes naturales de agua mediante el manejo del escurrimiento pluvial.

* Reducción de las islas de calor para minimizar los impactos en los

microclimas.

* Reducción de la salida de luz desde el edificio y el sitio del proyecto, reducir reflejos del cielo, mejorar la visibilidad nocturna a través de la reducción de

reflejos y reducir la afectación de la iluminación del proyecto en el ambiente.

24

12.- BASES PARA EL CONCURSO PARA LA FORMULACIÓN DEL PROYECTO ARQUITECTÓNICO CONCEPTUAL

12.2.- Medidas.

* Establecer la calidad mínima del aire interior, lo que contribuye a mejorar el

rendimiento la calidad del aire interior en los edificios y la comodidad y el bienestar de los ocupantes.

* Limitar el riesgo de interrupción y de contaminación de las corrientes

naturales de agua mediante el manejo del escurrimiento pluvial.

* Reducir las islas de calor para minimizar los impactos en los microclimas.

* Minimizar la salida de luz desde el edificio y el sitio del proyecto, reducir reflejos del cielo, mejorar la visibilidad nocturna a través de la reducción de reflejos y reducir la afectación de la iluminación del proyecto en el ambiente

nocturno.

25

13.-CONCLUSIONES

13.1.- Beneficios.

* Eliminación de la dispersión de las oficinas que actualmente propicia la ineficiencia en la operación de algunas dependencias del Gobierno Federal.

* Racionalización de la operación de las dependencias federales que ocupen el

espacio para sus oficinas en el inmueble.

* Ahorro en rentas con cargo a gasto corriente que actualmente paga a terceros el Gobierno Federal.

* Los aspectos negativos del entorno urbano y social están en posibilidades de

ser resueltos con la realización del edificio en proyecto y las obras previstas por el Gobierno del Distrito Federal, ambas acciones generadoras de sinergias que

se suman a la disposición favorable de los comerciantes callejeros y a la expectativa de que los habitantes y usuarios de los edificios circundantes en

mal estado, se adhieran a las acciones de regeneración.

26

13.-CONCLUSIONES

13.2.- Costos.

* El incremento en la afluencia de vehículos e individuos impacta en una vialidad que comparte con el resto de la ciudad, visiblemente saturada y

difícilmente ampliable.

* El incremento en la afluencia de usuarios del transporte público deberá ser absorbido únicamente por autobuses, ya que se considera difícil de absorber

por el Metro, que trabaja en condiciones cercanas al límite en horas pico.

El incremento en la demanda de energía eléctrica generada por el edificio en proyecto obligará a Luz y Fuerza del Centro a considerar dicho incremento en sus planes de corto y mediano plazos de inversiones en el corredor Reforma.

Según la configuración del proyecto de 40, 60 u 80 niveles, la operación del

edificio generará carga importante de desechos sólidos.

27

14.- COORDINACIÓN INTERGUBERNAMENTAL

Se hará necesaria una coordinación estrecha entre las autoridades responsables de los tres ámbitos de gobierno, en virtud de que sus proyectos son complementarios e interactuantes y, para el caso particular del edificio en proyecto, se requiere la aplicación de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito

Federal, del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal y de las correspondientes normas técnicas, que implican la decisión favorable de las

autoridades correspondientes en el desarrollo de la formulación del proyecto arquitectónico conceptual, coordinación que tendrá que extenderse para la estrategia política en negociaciones con las organizaciones de comerciantes

callejeros, vecinos y líneas de microbuses.