Post on 02-Jun-2018
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
1/20
DIPLOMADO DETASACION INMOBILIARIA
Pontificia Universidad Catlica de Chile
Coordinadora : Katherine Yates
Ayudante: David Aviles
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
2/20
DEFINICION
TASACION:
El valor de tasacines la estimacin metodolgica del valor de mercadode un bienante una eventual venta, en condiciones normales de mercado almomento del estudio.
Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles la tasacines un problema de informacin.
Opinin informada acerca del valor de un inmueble
basada en un conjunto de clculos tcnicos
Tasador, es un analista de la informacin de mercado. En cada valoracin, el tasador se enfrenta a un sinfn de toma de decisiones.
PRINCIPIOS VARIABLES de valoracinMETODOS ENFOQUES de tasacin
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
3/20
Fuentes de Informacin
CBR (Registro de Ventas Reales) Corredores de Propiedades Prensa Local Mercado Informal Observaciones de Terreno Bases de Datos Personales Tasaciones Remates Internet Etc.
Ricardo Sota - Tinsa
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
4/20
Principio n 1:
MAYOR Y MEJOR USO
Uso ms razonable, probable y financieramente aconsejable, con laintensidad que permita obtener el mayor valor.
Probableque ese uso sea necesitado por un posible comprador. Legalmenteposible, es decir, que el uso est permitido por la normativa
urbanstica y cualquier otra ley. Fsicamente posibleubicar ese uso en el inmueble a valorar. Financieramente rentable
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
5/20
Principio n 1:
MAYOR Y MEJOR USO
De este principio va a dependerEn el caso de las construcciones :- Valorarla vaca, tal como esta.- Valorarla considerando unainversin de mejora
- Valorarla considerando unainversin de cambio de uso.- Valorarla considerando sudemolicin y valor como
terreno.
En el caso de los terrenos :- Valorarlo como suelo rural.- Valorarlo como terreno para una vivienda individual.- Valorarlo en base a su potencial inmobiliario.
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
6/20
Principio n 2:
VALOR RESIDUAL
El costo final de un producto cualquiera es la suma de los costos decada uno de sus componentes.
Costo de +
Construccin
El valor de un componente de la propiedaddepende de su contribucin al valor total de ella.
Valor +
Suelo
Obra
Complementaria
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
7/20
Principio n3:
SUSTITUCION
El valor de un inmueble es equivalente al de otros de similarescaractersticas sustitutivas de aquel.
Ej: Departamentos, condominios de viviendas o parcelas.Existen tcnicas de homogeneizacinque permitan compararinmuebles que no sean exactamente semejantes yo equivalentes.
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
8/20
Principio n4:
ANTICIPACION
El valor de mercado es el valor presente, anticipado, de la totalidadde los beneficios futuros derivados de la propiedad.
Ej: Arriendo que se obtiene de una propiedad.
Cuando este se desconoce, se puede obtener aplicado P.Sust.
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
9/20
Principio n5:
TEMPORALIDAD
El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
Esto lleva a: Retasar cada 2 aos aprox. Utilizar Ref. de mercado de OFERTA, no mas de 1 ao. Utilizar Ref. de mercado de CV, no mas de 2 aos.
- El mercado es variable.- Depreciacin fsica, econmica. Funcional.- Momento econmico del pas.- Cambios urbansticos, tendencias.
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
10/20
Principio n6:
FINALIDAD
La finalidad de la tasacin condiciona el mtodo y las tcnicas devaloracin a seguir.
Precio rentatiene mayor importancia y la vida til remanente y la durabilidadeconmica
Precio venta, es el mejor precio que alguien estara dispuesto a pagar por elbien tasado.
Contrato de seguros, tienen mayor importancia las caractersticas quesignifiquen riesgos de destruccin o deterioro de la propiedad.
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
11/20
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
12/20
PRINCIPIO METODO
P. Valor Residual
P. Sustitucin
P. Anticipacin
M. COSTO DEREPOSICIN
M. COMPARACIN
M. CAPITALIZACIN DE
RENTAS ESPERADAS M. RESIDUALDINMICO
M. I.L.E.E.
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
13/20
METODO TIPO DE BIEN- Viviendas de lujo
M. Costo de Reposicin - Industria
- Viviendas, deptos
M. de Comparacin - Oficinas- Parcelas
M. Capitalizacin - Oficinasde rentas esperadas - Locales Comerciales
M. Residual Dinmico - Terrenos- Edificios
M. Inmueble Ligado aExplotacin Econmica - Hotel, Estadio, Cine, etc.
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
14/20
PROCEDIMIENTOS
0. Genera ENCARGO E. Financiera
2. INVESTIGACIN TASADOR
1. Asignacin TASADOR EMPRESA
Contacto y verificacin. Antecedentes Legales Antecedentes Municipales : EXPEDIENTE
NORMATIVAEXPROPIACIN
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
15/20
PROCEDIMIENTOSAntecedentes Legales
Escritura:
DeslindesFojaNAoRol
Rol
Avalo fiscalDeuda decontribucionesClasificacin
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
16/20
PROCEDIMIENTOSAntecedentes Municipales: Expediente Municipal
Permiso de Edificacin:
N/fechaSup. TerrenoRolSup. AprobadaLeyes aplicadas
Recepcin Final:
N/fechaSup. Aprobada
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
17/20
PROCEDIMIENTOSPlan Regulador
- Anlisis de construccionesposteriores
- Anlisis deexpropiaciones
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
18/20
PROCEDIMIENTOS
3. VISITA TASADOR
4. ANALISIS ENTORNO TASADOR
Verificacin datos recopilados. Detectar anomalas. Descripcin fsica (fotos y apuntes)
Grado de consolidacin.
Nivel de renta Infraestructuras Equipamiento Comunicaciones
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
19/20
PROCEDIMIENTOS
5. ANALISIS MERCADO TASADOR
6. Elaboracin INFORME TASADOR
Caractersticas de la oferta Caractersticas de la demanda
Procesa toda la informacin recopilada
Concluye VALOR
8/10/2019 Principios de tasacion inmobiliaria - PUC
20/20
PROCEDIMIENTOS
7. VISADO EMPRESA
9. VISADO BANCO E. Financiera
8. ENTREGA EMPRESA
Coherencia y consistencia en producto final.
Correo electrnico y fsico
10. SER. POST-VENTA EMPRESA