Rosario, Santa FeOctubre 2011
“SISTEMAS VALUATORIOS DE LOS CATASTROS PROVINCIALES EN
ARGENTINA”
Lic. Irene RocciaC.P.N Horacio Palavecino
PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Ley Nacional de
Catastro 26.209
PORQUE:
Ley Nacional de Catastro 26.209.
La misma dice en su:
ART 1°: Los catastros forman la Base del sistema inmobiliario en los aspectos tributarios y
deben:
.....deben conocer la riqueza territorial y su distribución.
.....deben producir los datos económicos de base para legislación tributaria.
.....deben registrar las mejoras y determinar su valuación.
.....DEBEN REALIZAR LA VALUACION PARCELARIA.
ART. 5°: Son elementos de parcela entre otros LA VALUACION FISCAL.
ART 14: Las leyes locales establecerán la metodología valuatoria a utilizarse en su jurisdicción, la
cual deberá tener base técnica para lograr la correcta valuación de manera de alcanzar la equidad
fiscal.
ART 16, le confiere al CFC la tarea de coordinar las metodologías valuatorias para unificar
criterios en el territorio nacional, es por esta razón, que durante los meses de agosto,
septiembre y octubre, se desarrollaran actividades de relevamiento y puesta en conocimiento de los
sistemas de valoración utilizados en las reparticiones catastrales.
Rosario, Santa Fe
Octubre 2011
PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Taller / Seminario
Taller/seminario de valoración inmobiliaria
• Ofrecer un espacio de reconocimiento, reflexión y aprendizaje • Compartir conocimientos y experiencias • intercambiar y generar nuevas perspectivas
1. Región 1: Tierra del Fuego, Santa Cruz, Chubut, Neuquén (Coordinador), La Pampa y Río Negro
2. Región 2: Provincia de Buenos Aires, CABA, Córdoba (Coordinador), San Luis, Mendoza, Entre Ríos y Santa Fe.
3. Región 3: Misiones, corrientes, Chaco, Santiago del Estero y Formosa (Coordinador).
4. Región 4: Jujuy, Salta, Catamarca, La
Rioja, San Juan y Tucumán (Coordinador).
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Octubre 2011
PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Mayor participación de
personal
técnico
Talleres
regionales
Taller / Seminario
Objetivo General:
Identificar y proponer criterios de valoración masiva de inmuebles a ser considerados para alcanzar una valoración equitativa en la Republica Argentina.
Objetivos Específicos:
• Conocer los métodos de valoración masiva de inmuebles utilizados por cada una de las provincias.
• Observar la normativa provincial relativa a la valoración de los inmuebles con fines fiscales
• Analizar la aplicación y cumplimiento de las normas en cuanto a periodo y alcance de los avalúos.
• Identificar criterios comunes de valoración • Analizar metodologías, sistemas y procedimientos
existentes y alternativos utilizados para la valoración masiva de inmuebles
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Octubre 2011
PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Taller / Seminario
Reuniones Regionales
• Cada provincia participante deberá realizar un documento ejecutivo con el método, sistema y estado de la valorización de los inmuebles en su repartición
• Cada provincia deberá elegir un representante el cual deberá exponer brevemente el estado de situación de su organización frente al grupo.
• El coordinador del grupo, deberá guiar al equipo e identificar los puntos en común y en disidencia de cada repartición
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PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Taller / Seminario
83 %
Rosario, Santa Fe
Octubre 2011
PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
PROVINCIA Participo del taller regional Presento /expuso material
Buenos Aires no no
Catamarca Si Si
Chaco Si Si rural
Chubut No No
Ciud.Buenos Aires Si si
Córdoba Si si
Corrientes Si Si
Entre Ríos Si si
Formosa Si Si
Jujuy Si Si
La Pampa Si Si
La Rioja Si No
Mendoza Si Si
Misiones NO
Neuquén Si Si
Rio Negro Si Si
Salta Si si
San Juan No No
San Luis Si Si
Santa Cruz No No
Santa Fe Si si
Sgo.del Estero Si Si
Tierra del Fuego Si Si
Tucumán Si si
PROVINCIA Participo del taller regional Presento /expuso material
Buenos Aires no no
Catamarca Si Si
Chaco Si Si rural
Chubut No No
Ciud.Buenos Aires Si si
Córdoba Si si
Corrientes Si Si
Entre Ríos Si si
Formosa Si Si
Jujuy Si Si
La Pampa Si Si
La Rioja Si No
Mendoza Si Si
Misiones NO
Neuquén Si Si
Rio Negro Si Si
Salta Si si
San Juan No No
San Luis Si Si
Santa Cruz No No
Santa Fe Si si
Sgo.del Estero Si Si
Tierra del Fuego Si Si
Tucumán Si si
Conceptos
Generales
• Valor: es una manifestación económica que refleja unarelación ($) existente entre bs y ss.
• Relación de cuantía – valores – deseos entre bs y ss.
• Mercado: es el lugar (espacio y tiempo) donde sematerializa esa relación, intercambio.
• VALUACION CATASTRAL: acciones para asignar a cadainmueble un valor en relación con el conjunto de todos losinmuebles del TERRITORIO.
PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
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Inmuebles
Rurales
Definir relaciones entre inmuebles
Respecto de 1 : optimo-ideal- mejor-común
Definir espacio: TERRITORIO = MERCADO
PROVINCIAS PAIS
PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Rosario, Santa Fe
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Parece sencillo pero..............
Cada uno tomo distintos parámetros y variables para fijar el VUB y valuación de parcela
PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Rosario, Santa Fe
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Inmuebles
Rurales
Inmuebles
Rurales
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PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
METODO COMPARATIVO A
VALOR
DE MERCADO
VALUACION
PARCELARIA VUB A
$/HA
DETERMINACION
DEL VUB
Cada uno tomo distintos parámetros para dividir su territorio y fijar el VUB para has de características homogéneas.
• x zonas Agroeconómicas, Ecológicas, Edafológicas, Climáticas,
• X zonas de receptividad ovina, bovina,• X departamentos y distritos,• X zona con riego o sin riego,• X cultivos• X superficie• X asnm• X infraestructura asociada (rutas, puertos embarque,
red eléctrica, canales, etc.)Pero esta diversidad NO ES UN PROBLEMA si todos
buscan una referencia al valor de mercado –RELACION DE VALORES.
Siempre que las variables escogidas para producir ese valor sea significativo del deseo en el mercado. SEAN OBJETIVAS DEL MERCADO
NO ES UN PROBLEMA
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PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Inmuebles
Rurales
Si tenemos un problema:
Cada uno tomo valores a distintasfechas La relación de valores
al mercado es MUY DISPAR
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PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Inmuebles
Rurales
RELACION VALOR
CATASTRAL – VALOR
MERCADO
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PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Inmuebles
Rurales
Si tenemos un problema:
Cada uno tomo los recursos tecnológicos e información que disponía
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PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Inmuebles
Rurales
COMPONENTES
DE LA
VALUACION
ELEMENTOS
UTILIZADOS
PARA
VALUACION
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PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Inmuebles
Rurales
ELEMENTOS UTILIZADOS PARA VALUACION
BASE GRAFICA
DIGITAL
IMÁGENES
SATELITALES
CARTA SUELO
(INTA)
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PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Inmuebles
Rurales
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PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
• Es bueno pero no suficiente que los periodos de
actualización de valores sean fijados x leyes/dtos.
• Es fundamental el empleo de información digital, mapas
de suelo, imágenes satelitales, cartografía de
infraestructuras asociadas para facilitar la periodicidad.
• Unificar conceptos: Mejoras SI / Mejoras NO
• Variables similares x Regiones x Producción (ej: riego,
canales, rutas, etc.)
• Profundizar, afianzar proyectos nuevos: OV/VIR/modelo
San Luis/Tierra del Fuego/Chaco
Inmuebles
Rurales
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PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Métodos utilizados
Tierra Libre de Mejoras: comparativo
Mejoras Edilicias: por reposición (algunos casos auto
declarativos, o por producción = especiales) Ponderan la
cantidad de características que el inmueble tiene por
categoría y el valor final del m2 es un ponderado.
Instalaciones complementarias no todas las provincias
las valorizan e incorporan
Inmuebles
Rurales
Inmuebles
Urbanos
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PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
• Alta dispersión en el numero de
parcelas urbanas administradas, desde
a 30.000 a 3.000.000
• Implica la existencia de economías o
deseconomías de escala en la
búsqueda de la innovación en modelos
o sistemas alternativos de valoración
Aspectos relevados a nivel nacional
Inmuebles
Urbanos
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PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
• Ultima valoración generalizada en la
década del 90
• Coeficientes de ajuste con baja capacidad
de fiscalización (estado y antigüedad)
Aspectos relevados a nivel nacional
• La legislación provincial prevé el usos
de coeficientes de actualización, los
cuales en algunos casos son
utilizados de manera homogénea para
todos los inmuebles. Dejando todo
igual, cambiando el grado.
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PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Participación
del impuesto
inmobiliario en
el total
recaudado
PROVINCIAS
AÑOS
2006 2007 2008 2009 2010
BUENOS AIRES 11% 9% 8% 7% 7%
CÓRDOBA 16% 13% 12% 9% 8%
MENDOZA 10% 10% 8% 8% 7%
SAN LUIS 11% 8% 6% 6% 6%
SANTA FE 13% 10% 9% 8% 11%
C.A.B.A. 10% 8% 12% 11% 8%
ENTRE RÍOS 21% 18% 14% 14% 17%
CORRIENTES 17% 10% 8% 6% 7%
CHACO 2% 2% 1% 1% 1%
FORMOSA 1% 2% 1% 1% 1%
MISIONES 9% 7% 5% 4% 4%
SGO. DEL ESTERO 9% 6% 6% 6% 6%
CATAMARCA 7% 6% 5% 5% 4%
JUJUY 7% 6% 5% 4% 9%
LA RIOJA 5% 4% 3% 3% 3%
SALTA 2% 2% 1% 1% 1%
SAN JUAN 8% 7% 7% 7% 6%
TUCUMÁN 7% 7% 10% 9% 8%
CHUBUT 0% 0% 0% 0% 0%
LA PAMPA 15% 13% 12% 10% 14%
NEUQUÉN 6% 5% 4% 5% 5%
RÍO NEGRO 11% 9% 7% 6% 5%
SANTA CRUZ 0% 0% 0% 0% 0%
TIERRA DEL FUEGO 0% 0% 0% 0% 0%
TOTAL 11% 9% 9% 8% 7%
PROVINCIAS
AÑOS
2006 2007 2008 2009 2010
BUENOS AIRES 11% 9% 8% 7% 7%
CÓRDOBA 16% 13% 12% 9% 8%
MENDOZA 10% 10% 8% 8% 7%
SAN LUIS 11% 8% 6% 6% 6%
SANTA FE 13% 10% 9% 8% 11%
C.A.B.A. 10% 8% 12% 11% 8%
ENTRE RÍOS 21% 18% 14% 14% 17%
CORRIENTES 17% 10% 8% 6% 7%
CHACO 2% 2% 1% 1% 1%
FORMOSA 1% 2% 1% 1% 1%
MISIONES 9% 7% 5% 4% 4%
SGO. DEL ESTERO 9% 6% 6% 6% 6%
CATAMARCA 7% 6% 5% 5% 4%
JUJUY 7% 6% 5% 4% 9%
LA RIOJA 5% 4% 3% 3% 3%
SALTA 2% 2% 1% 1% 1%
SAN JUAN 8% 7% 7% 7% 6%
TUCUMÁN 7% 7% 10% 9% 8%
CHUBUT 0% 0% 0% 0% 0%
LA PAMPA 15% 13% 12% 10% 14%
NEUQUÉN 6% 5% 4% 5% 5%
RÍO NEGRO 11% 9% 7% 6% 5%
SANTA CRUZ 0% 0% 0% 0% 0%
TIERRA DEL FUEGO 0% 0% 0% 0% 0%
TOTAL 11% 9% 9% 8% 7%
Impuesto
Inmobiliario
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PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Impuesto inmobiliario % Recaudación sobre el total
2006-2010
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2006 2007 2008 2009 2010
CATAMARCA JUJUY LA RIOJA SALTA SAN JUAN TUCUMÁN
Impuesto inmobiliario % Recaudación sobre el total
2006-2010
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
2006 2007 2008 2009 2010
2006 2007 2008 2009 2010 LA PAMPA NEUQUÉN
RÍO NEGRO SANTA CRUZ TIERRA DEL FUEGO
Taller NEUQUENNeuquén
Tucumán
Impuesto
Inmobiliario
Rosario, Santa FeOctubre 2011
PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Impuesto inmobiliario % Recaudación sobre el total
2006-2010
0%
5%
10%
15%
20%
25%
2006 2007 2008 2009 2010
BUENOS AIRES CÓRDOBA MENDOZA SAN LUIS
SANTA FE C.A.B.A. ENTRE RÍOS
Impuesto inmobiliario % Recaudación sobre el total
2006-2010
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
2006 2007 2008 2009 2010
CORRIENTES CHACO FORMOSA MISIONES SGO. DEL ESTERO
Formosa
Córdoba
Revalúo
Impuesto
Inmobiliario
Rosario, Santa FeOctubre 2011
PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Oportunidades de la legislación provincial:
• Valor de mercado, todos lo consideran como
parámetro.
• Dan libertad para que las reparticiones
catastrales creen los mecanismos para la
valoración (algunos casos no, esta descriptivo
en la ley)
• Coeficientes de ajuste
Reflexiones
Finales
• Cada Provincia cobra el impuesto inmobiliario que quiere-puede.
• Los catastros deben valuar los inmuebles mas allá de su fin tributario. Conocer la riqueza del territorio.
• Los valores fiscales deben ser autónomos del monto de impuesto y despegarlo de los discusiones políticas.
• La alícuota define el monto del impuesto.
• Existe competencias con impuestos nacionales y contribuciones municipales: IG/IBP/IGMP
PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Reflexiones
Finales
PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Reflexiones
Finales
EL DESAFIO
Rosario, Santa FeOctubre 2011
PLENARIO NACIONAL DE COORDINACION
SOBRE METODOLOGIAS VALUATORIAS
Si buscamos resultados distintos, no sigamos haciendo lo mismo
• El uso de nuevas tecnologías
• RRHH formados y con capacidades de
generar conocimiento, innovación
• Similares realidades regionales e iguales
problemáticas
• Usos no fiscales del valor catastral
• Dispersión en la relación entre los valores
fiscales y de mercado entre las provincias.
ACUERDOS, ESTUDIOS CONJUNTOS, DESARROLLOS,
INTERCAMBIO DE EXPERIENCIAS ENTRE LOS TECNICOS
Reflexiones
Finales
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