GERENCIA MUNICIPAL DE URBANISMO. ÁREA DE GOBIERNO DE SERVICIOS TERRITORIALES EXCMO. AYUNTAMIENTO DE SANTA CRUZ DE TENERRIFE
Plan Especial de Protección del
Conjunto Histórico del Antiguo Santa Cruz
2. Memoria Justificativa de la Ordenación Borrador del Plan. Mayo 2017 UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS CARO Y MAÑOSO, ARQUITECTOS ASOCIADOS, SLP y GARCÍA BARBA
CONSULTORES DE PLANEAMIENTO, PAISAJE Y ARQUITECTURA SrL
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PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN
ANTIGUO SANTA CRUZ
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN
BORRADOR DEL PLAN
MAYO 2017
UNIÓN TEMPORAL DE EMPRESAS
FEDERICO GARCÍA BARBA ARQUITECTOS + CARO & MAÑOSO Arquitectos Asociados
GERENCIA MUNICIPAL DE URBANISMO
SANTA CRUZ DE TENERIFE
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PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
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PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
2. MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN
ÍNDICE
00 PREÁMBULO 8
01 INTRODUCCIÓN 11
0101 ANTECEDENTES 11
0102 OBJETO DEL PRESENTE INSTRUMENTO URBANÍSTICO 11
0103 CONTENIDO DEL DOCUMENTO PARA TRAMITACIÓN 15
0104 JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DEL
INSTRUMENTO 19
0105 METODOLOGÍA Y ETAPAS DE DESARROLLO DE LA ORDENACIÓN 21
0106 PROCEDIMIENTO DE TRAMITACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE
PROTECCIÓN 22
02 SÍNTESIS DE LA INFORMACIÓN Y DIAGNÓSTICO URBANÍSTICO 25
0201 CONCLUSIONES DEL ANÁLISIS URBANÍSTICO 25
0202 CONCLUSIONES DE DIAGNOSIS URBANÍSTICA 33
020201 Diagnosis de carácter sociológico 33
020202 Diagnosis de carácter económico 36
020203 Diagnosis de carácter arquitectónico 38
020204 Diagnosis sobre la demografía en el ámbito del PEP 41
020205 Diagnosis sobre la actividad económica 42
020206 Diagnosis sobre los equipamientos y dotaciones existentes en el
ámbito de estudio 43
020207 Diagnosis sobre los usos urbanos 44
020208 Diagnosis sobre el espacio urbanizado 45
020209 El interés paisajístico y ambiental 46
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020210 Diagnosis sobre las infraestructuras básicas urbanas 47
020211 Diagnosis sobre la movilidad 49
020212 Diagnosis sobre el mobiliario urbano y jardinería 50
020213 Diagnosis sobre el mercado inmobiliario 51
03 CONCLUSIONES GENERALES DE LA INFORMACIÓN 53
0301 CONCLUSIONES A ESCALA TERRITORIAL 53
0302 CONCLUSIONES A ESCALA URBANA 54
0303 CONCLUSIONES SOBRE EL PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO 55
04 OBJETIVOS Y CRITERIOS DE PLANEAMIENTO 56
0401 OBJETIVOS 56
040101 Objetivos generales de planeamiento 56
040102 Objetivos específicos de planeamiento 56
0402 CRITERIOS 59
040201 Criterios generales de planeamiento 59
040202 Criterios generales de ordenación 59
040203 Criterios generales de actuación según ejes de estudio 60
05 ALTERNATIVAS DE ORDENACIÓN CONTEMPLADAS 64
0501 ENCUADRE LEGAL DE ALTERNATIVAS DE PLANEAMIENTO 64
0502 ALTERNATIVAS AL ALCANCE DE LA PROTECCIÓN PATRIMONIAL 64
050201 Posibles alternativas de protección patrimonial 64
050202 Alternativa 0. Mantenimiento de la catalogación 65
050203 Alternativa 1. Ampliación de la catalogación 66
050204 Alternativa 2. Ajuste de la protección y catalogación 67
0503 ALTERNATIVAS DE ORDENACIÓN EDIFICATORIA 67
050301 Posibles alternativas para la ordenación de la edificación 67
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CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
050302 Alternativa 0. Mantenimiento de la ordenación vigente 68
050303 Alternativa 1. Reasiganción de usos y equidistribución de la
edificabilidad residencial existente homogéneamente. 69
050304 Alternativa 2. Reasiganción de usos y equidistribución de la
edificabilidad residencial existente atendiendo a la singularidad del
ámbito de intervención 70
0504 ALTERNATIVAS DE USO DE LA EDIFICACIÓN EN EL CONJUNTO
HISTÓRICO 71
050401 Posibles alternativas para el uso de la edificación existente 71
050402 Alternativa 0. Consolidación del reparto de usos establecido por el
PGO vigente 71
050403 Alternativa 1. Aumento del espacio disponible para usos terciarios y
dotacionales 72
050404 Alternativa 2. Estimulación de la recuperación residencial y mezcla
de usos 73
0505 ALTERNATIVAS PARA EL TRATAMIENTO DEL ESPACIO PÚBLICO 74
050501 Posibles alternativas para la ordenación del espacio público 74
050502 Alternativa 0. Mantenimiento de la accesibilidad actualmente
existente 74
050503 Alternativa 1. Peatonalización completa del espacio público
disponible 75
050504 Alternativa 2. Red viaria con accesos rodados de coexistencia 76
0506 ALTERNATIVAS AL ESPACIO PÚBLICO 77
050601 Posibles alternativas para el espacio público 77
050602 Alternativa 0. Mantenimiento de la estructura de espacios públicos 77
050603 Alternativa 1. Incrementar la red de espacios públicos con las
parcelas municipales 78
050604 Alternativa 2. Mejora de los espacios públicos actuales 79
06 DESCRIPCIÓN DE LAS PROPUESTAS GLOBALES DEL PLAN 80
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0601 PROTECCIÓN Y REHABILITACIÓN PATRIMONIAL 80
0602 ORDENACIÓN GENERAL DE LA EDIFICACIÓN 82
0603 ORDENACIÓN PORMENORIZADA DE LOS USOS 83
0604 DETERMINACIONES PARA LAS DOTACIONES Y EQUIPAMIENTOS 84
0605 PROPUESTAS ESTRUCTURANTES RELATIVAS A LA ACCESIBILIDAD 84
0606 IDEAS PARA LA RECONFIGURACIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO 85
0607 TRATAMIENTO DE DE LAS REDES DE INFRAESTRUCTURAS 88
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 7
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
EQUIPO REDACTOR
CARO & MAÑOSO ARQUITECTOS ASOCIADOS, S.L.P.
Arquitectos y Urbanistas. Directores y Coordinadores de Proyecto
D. ÁNGEL M. CARO CANO
D. JOAQUÍN MAÑOSO VALDERRAMA
Arquitectos
Dª Mª DE LOS ÁNGELES GIL GONZÁLEZ
D. ANDRÉS PÉREZ MARTÍNEZ
D. JUAN PABLO SÁNCHEZ RUBIANES
Arquitectos Técnicos
D. PEDRO GONZÁLEZ SÁNCHEZ
Delineación
Dª MARÍA VICTORIA GARCÍA PÉREZ
D. JOSÉ I. MARRERO PÉREZ
D. JUAN FRANCISCO SICILIA TEJERA
D. ALBERTO NOVOA VENCES
García Barba CONSULTORES DE PLANEAMIENTO PAISAJISMO Y ARQUITECTURA
Arquitecto y Urbanista. Director y Coordinador General de Proyecto
D. FEDERICO GARCÍA BARBA
Arquitectos
Dª CATALINA GARCÍA TRUJILLO
EMPRESAS Y PROFESIONALES COLABORADORES:
D. ALEJANDRO MARTÍN PERERA (Licenciado Hª / Técnico Gestión Cultural y Patrimonio)
Dª DÁCIL PERDIGÓN PÉREZ (Licenciada Hª Arte / Máster Teoría Arte y Gestión Cultural)
D. HÉCTOR LITE MORA (Licenciado Economía / Máster Dirección de Comercio Exterior)
D. JESÚS VILLODRE (Abogado. Especialista Derecho Administrativo y Urbanismo)
EVALÚA SOLUCIONES AMBIENTALES, S.L. / D. ROSENDO JESÚS LÓPEZ LÓPEZ
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 8
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
00 PREÁMBULO
La figura del Plan Especial de Protección surge para dar respuesta a la ordenación
urbanística de los Conjuntos Histórico Artísticos declarados como Bienes de Interés
Cultural (BIC) de acuerdo a la legislación canaria en materia de protección del patrimonio.
En especial responden al mandato establecido por el artículo 30.1 de la Ley 4/1999, de
15 de marzo, de Patrimonio Histórico de Canarias (LPHC).
Algo similar se ha definido complementariamente en la legislación urbanística. Así el
vigente Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto
Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales
de Canarias (TRLOTENC) establece en su artículo 37 que los denominados Planes
Especiales de Ordenación desarrollan las determinaciones de los Planes Generales en
ámbitos territoriales específicos. En concreto, su apartado 2.b señala a aquellos que
tienen por objeto "proteger y conservar el Patrimonio Histórico".
La declaración como Bien de Interés Cultural (BIC) del espacio territorial que engloba la
zona fundacional de la ciudad de Santa Cruz de Tenerife de acuerdo a los Decretos
Autonómicos 299/2007 y 131/2014 ha generado la obligatoriedad legal de tramitar y
aprobar un Plan Especial de Protección específico que ordenará urbanística los valores
patrimoniales presentes en este ámbito singular.
De acuerdo a la LPHC, ese instrumento de planeamiento lleva aparejado la redacción de
un catálogo de protección arquitectónico. Todo lo cual deberá ser sometido a evaluación
ambiental estratégica y a los procesos participativos que están legalmente establecidos.
Por otra parte, todo plan o programa, como los documentos de planificación espacial, son
objeto de evaluación ambiental estratégica de acuerdo a la Ley 21/2013, de 9 de
diciembre, de Evaluación Ambiental. Esta Memoria Justificativa de la Ordenación del Plan
Especial de Protección del Antiguo Santa Cruz explica y justifica las ideas que dan
soporte a la ordenación urbanística que se pretende establecer para este ámbito urbano
de la ciudad de Santa Cruz de Tenerife. Junto con los planos de ordenación urbanística
pormenorizada y la propuesta de catalogación constituye el borrador de plan que da pie
al inicio de la evaluación ambiental estratégica.
Ello procederá cuando el promotor (Ayuntamiento de Santa Cruz) haga la solicitud
correspondiente ante el órgano ambiental (en este caso, la Comisión de Ordenación del
Territorio y Medio Ambiente de Canarias) acompañando el borrador del plan junto con el
denominado documento ambiental estratégico.
En este sentido, la Memoria Justificativa de la Ordenación del Plan Especial de
Protección del Antiguo Santa Cruz contiene un apartado en el que se explicita los criterios
y objetivos que dan pié a la redacción de las propuestas urbanísticas que se avanzan en
este documento de borrador de plan.
Entre ellos, se encuentran los siguientes criterios:
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(PEPASC)
- Crear una ciudad más accesible
- Potenciar, incrementar y mejorar la red de espacios libres
- Impulsar la rehabilitación de los edificios históricos
- Incentivar a las familias a vivir en Santa Cruz
- Diversificar los usos y actividades económicas en la ciudad histórica
- Introducir criterios racionales en el uso, consumo y gestión de recursos básicos)
- Incentivar la creación de pequeño comercio local de proximidad
Y como objetivos de planeamiento se han concretado los siguientes:
- Revisión integral del alcance de la catalogación actual
- Determinación de la recuperación de la cualidad urbana anterior
- Recomposición de la edificación abandonada y vivienda
- Formulación de medidas fiscales y financieras de apoyo a la rehabilitación
- Resolver los problemas relacionados con el espacio público urbano
- Implantación de un sistema accesible de movilidad funcional y sostenible
- Unificación del diseño del espacio urbano colectivo
- Control de los procesos de museificación en curso
- Revisión y planificación de los servicios de infraestructura
- Redefinición unitaria de la imagen urbana en el casco histórico
En relación a todo lo anterior el documento de borrador de plan plantea acometer la
reforma de la ordenación urbana existente atendiendo a las siguientes cuestiones:
- Protección y rehabilitación patrimonial.
Se plantea con el objetivo de ajustar la catalogación protectora existente a criterios
racionales y de precisión de los elementos que se protegen, para que sea posible tanto la
protección como la revitalización global de un espacio urbano hoy sensiblemente
abandonado.
- Ordenación general de la edificación
Se piensa realizar mediante ligeros ajustes de las alineaciones existentes al objeto de
recuperar en la medida de lo posible la fisonomía tradicional y los rasgos artísticos de la
ciudad histórica en este ámbito. Ello se centrará en completar la forma urbana teniendo
en cuenta el modelo urbano y arquitectónico que se planteó a partir de las ordenanzas
municipales de 1852 para Santa Cruz de Tenerife.
- Recuperación de usos tradicionales
Se propone establecer una estrategia conducente a la recuperación del uso residencial lo
que coincide con la actividad principal a la que históricamente se dedicó la ciudad en esta
parte de la misma, superando la situación de abandono actual.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 10
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
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(PEPASC)
- Ajuste menor de la accesibilidad general
Dado que la estructura viaria que define la accesibilidad general se encuentra fuera del
ámbito que se ordena, las actuaciones a este respecto se limitan a pequeñas propuestas
de ajuste menor.
- Reconfiguración del espacio público
El alto grado de consolidación del espacio público en este ámbito urbano y su
recuperación por los peatones de sus superficies en el último medio siglo inducen a
potenciar esta manera de aprovechamiento de los recintos comunes de la ciudad antigua.
- Tratamiento de las redes de infraestructura
Al igual que la accesibilidad general y el alto grado de consolidación que existe sobre el
espacio público solo se podrán hacer algunas correcciones relacionadas con el
despliegue actual de las redes de infraestructuras. Tendrán como objetivo la corrección
de algunos problemas que hacen peligrar los valores históricos y la percepción urbana
general.
- Estímulo a la gestión del patrimonio heredado
Finalmente, este borrador de plan plantea algunas ideas para lograr una revitalización del
espacio histórico, tanto en sus aspectos públicos como esencialmente en la recuperación
de los inmuebles privados abandonados. Para ello, se establecen algunas estrategias de
carácter institucional conducentes a la reversión actual de abandono generalizado.
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CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
01 INTRODUCCIÓN
0101 ANTECEDENTES
El presente documento se elabora por encargo del Excmo. Ayuntamiento de Santa Cruz
de Tenerife, como resultado del concurso público de adjudicación por procedimiento
abierto convocado al efecto, en aplicación del Acuerdo adoptado en sesión ordinaria del
23 de octubre de 2015 del Consejo Rector de la Gerencia Municipal de Urbanismo del
Área de Gobierno de Servicios Territoriales del ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife,
por el que se aprobó el expediente administrativo de contratación, de conformidad con lo
dispuesto en artículo 110 del Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público. (En
adelante, TRLCSP), con el objeto de celebrar el Contrato Administrativo de Servicios para
la “Terminación de la Redacción y Desarrollo del Plan Especial de Protección del
Conjunto Histórico del Antiguo Santa Cruz (PEPASC)”. El anuncio de la licitación se
realizó en BOP núm. 143, de fecha 13 de noviembre de 2015, en los términos y plazos
que se fijan en el artículo 142 del TRLCSP, aunque posteriormente este plazo fue
ampliado y publicado en el BOP núm. 154, de fecha 9 de diciembre de 2015.
Con fecha 15 de abril de 2016, en reunión de la Mesa de Contratación, se adjudica el
Contrato Administrativo de Servicios de referencia, con cargo a la aplicación
presupuestaria G7335.15000.64002, Proyecto 2013/2/68/1 Planes Especiales,
Subproyecto 2013/2/68/1/3, a la UTE Caro&Mañoso Arquitectos Asociados S.L.P., y
García Barba Consultores de Planeamiento, Paisajismo y Arquitectura S.r.L.
Finalmente se suscribe el Contrato correspondiente con fecha 14 de junio de 2016.
La presente entrega documental se inscribe dentro del proceso de tramitación legal
exigible a un planeamiento urbanístico de este carácter, y constituye la primera fase
administrativa, definida en este caso como “Plan Especial de Protección del Conjunto
Histórico del Antiguo Santa Cruz (PEPASC): Documento de Información y Diagnóstico”.
Esta parte específica que se presenta como Memoria Justificativa de la Ordenación forma
parte del denominado Borrador de Plan al que hace referencia los artículos 17 y 18 de la
Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de Evaluación Ambiental (en adelante, LEA).
0102 OBJETO DEL PRESENTE INSTRUMENTO URBANÍSTICO
El objeto del presente documento consiste en la revisión parcial de la ordenación
pormenorizada vigente en el ámbito del Antiguo Santa Cruz, perteneciente al núcleo
urbano de Santa Cruz de Tenerife, que ha sido declarado como Conjunto Histórico por la
Comunidad Autónoma Canaria. Se trata de establecer una regulación detallada de las
condiciones de uso y aprovechamiento junto a las determinaciones conducentes a la
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 12
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
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(PEPASC)
protección de los valores patrimoniales y a la revitalización de esta parte antigua de la
ciudad que contiene numerosos inmuebles y espacios de carácter histórico.
Se trata por tanto de una revisión parcial de la ordenación urbanística vigente en el
ámbito del conjunto histórico del Antiguo Santa cruz que establece el Plan General de
Ordenación de Santa Cruz de Tenerife (aprobación definitiva del Texto Refundido de la
Adaptación Básica, por Acuerdo de la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio
Ambiente de Canarias de 30 de noviembre de 2005. según acuerdo publicado en el BOC
2006-029 de 10 de febrero (en adelante, Adaptación. Básica del PGO de Santa Cruz de
Tenerife 2006).
Así mismo, el marco general de ordenación urbanística ha quedado definido con la
aprobación definitiva del Plan General de Ordenación de Santa Cruz de Tenerife,
aprobado definitivamente y de forma parcial, según Orden de la Consejería de Obras
Públicas, Transporte y Política Territorial de 13 de junio de 2014 (BOC 2014-117 de 19 de
junio) (en adelante, PGO de SC de Tenerife 2014)
Todo ello en consonancia con lo que ha establecido la vigente LPHC que establece la
necesidad de la realización de un Plan Especial de Protección, cuyo contenido básico se
establece en el artículo 31 de dicha ley que enumera las siguientes determinaciones
mínimas:
a) La normativa reguladora de la edificación, así como las obras y usos admitidos.
b) Los criterios de conservación, consolidación, restauración y, en su caso, rehabilitación y
remodelación de los inmuebles, con un programa específico de actuaciones para los
catalogados.
c) Criterios relativos al ornato de edificios y espacios libres, viales y sus pavimentos, mobiliario
urbano, señalizaciones, cromatismo y demás elementos ambientales, programando las
inversiones necesarias para adecuar el entorno a las previsiones del plan.
d) Definición del sistema de circulación viaria, transportes, accesos, zonas peatonales, y
espacios destinados a aparcamientos.
e) Medidas de fomento que se estimen necesarias en orden a promover la revitalización del
Conjunto Histórico.
f) Propuestas de modelos de gestión integrada del Conjunto Histórico.
En el punto 2 de dicho artículo se exige la inclusión de un catálogo de elementos
protegidos por el que
El Plan deberá incluir un catálogo de edificaciones y espacios libres, u otras estructuras
significativas, definiendo los diversos grados de protección y tipos de intervención posibles,
según lo dispuesto en los artículos correspondientes de la presente Ley.
Así mismo, el vigente TRLOTENC establece en su artículo 37.1 que
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PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
Los Planes Especiales de Ordenación desarrollarán o complementarán las determinaciones de
los Planes Generales, ordenando elementos o aspectos específicos de un ámbito territorial
determinado.
Y a continuación define en el siguiente punto se encuentra la ordenación y gestión de las
áreas afectadas por la declaración de un Conjunto Histórico según las previsiones de la
Ley de Patrimonio Histórico de Canarias.
Finalmente, el artículo 39 del TRLOTENC define el carácter del catálogo que debe formar
parte integrante del Plan Especial de Protección cuyo fin es la conservación de los bienes
tales como monumentos, inmuebles y espacios de interés histórico, artístico o
arquitectónico.
La declaración formal del Conjunto Histórico del Antiguo Santa Cruz como Bien de Interés
Cultural y la posterior ampliación de su ámbito de mediante los respectivos Decretos
299/2007 y 131/2014 significó la apertura de un plazo de dieciocho meses para la
formulación y aprobación con carácter inicial del correspondiente Plan Especial de
Protección.
Por tanto, el “Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico del Antiguo Santa Cruz”
(en adelante PEPASC) tiene como principal objeto la redacción del Plan Especial de
Protección del Conjunto Histórico del Antiguo Santa Cruz para la salvaguarda de los
valores peculiares del Conjunto Histórico delimitado como Bien de Interés Cultural (en
adelante BIC), conforme al contenido del Decreto de esta Declaración y a los diversos
marcos jurídicos de directa aplicación:
Así como el resto de la legislación que sea de aplicación en consideración a sus
determinaciones de carácter sectorial.
Por otra parte, en la redacción de este Plan Especial de Protección, que es un
instrumento urbanístico de desarrollo de la ordenación general, se han de tener en cuenta
las determinaciones existentes respecto al ámbito delimitado tanto en la parte vigente de
la Adaptación Básica del PGOU del año 1992 al Decreto Legislativo 1/2000, como al
PGO aprobado en el año 2013 y publicado en el año 2014. En cuanto al primero es
conveniente tener en cuenta que ante la delimitación actual del PEPASC, queda incluida
en el perímetro definido por el PGOU para el Ámbito de Interés Cultural (Conjunto
Histórico).
En definitiva, la Delimitación del PEPASC será la que corresponde con la del ámbito
declarado BIC El Antiguo Santa Cruz (Decreto 131/2014, de 29 de diciembre).
Por otra parte, este Plan Especial se inscribe en el programa iniciado por el Ayuntamiento
de Santa Cruz de Tenerife que da cumplimiento a la Ley 4/1999, de 15 de marzo, de
Patrimonio Histórico de Canarias, que en su artículo 30 prevé que el municipio que
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 14
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
cuente con algún conjunto histórico tiene la obligación de redactar un Plan Especial, de
acuerdo a lo que establece la vigente LPHC
Como ya se ha señalado, esa ley establece esa obligatoriedad en los siguientes términos:
Artículo 30.- Planes Especiales de Protección.
1. La ordenación y gestión del área afectada por la declaración de Conjunto Histórico se
dispondrá mediante la formulación de un Plan Especial de Protección, elaborado conforme a
criterios que garanticen su preservación.
2. El Plan Especial de Protección, formulado por el Ayuntamiento correspondiente, deberá
alcanzar, como mínimo, la aprobación inicial, en el plazo de dieciocho meses a contar desde la
declaración del Conjunto Histórico como bien de interés cultural. Transcurrido dicho plazo sin
que el Ayuntamiento obligado hubiere llevado a cabo la referida aprobación del Plan Especial,
los Cabildos Insulares, en ejercicio de lo previsto en la legislación sobre régimen de las
Administraciones Públicas de Canarias, deberán subrogarse en las correspondientes
competencias, previa audiencia del Ayuntamiento afectado.
La misma Ley también prevé en su artículo 43 la obligatoriedad de redactar un Catálogo
arquitectónico en los siguientes términos:
Artículo 43.- Objeto y contenido.
Los Ayuntamientos de Canarias deberán aprobar y mantener actualizado un catálogo
arquitectónico del municipio donde se recojan aquellos inmuebles y espacios singulares que
por sus valores arquitectónicos, históricos o etnográficos merezcan su preservación,
estableciéndose el grado de protección y los tipos de intervención permitidos en cada supuesto.
Además, y en cumplimiento del TRLOTENC, se redacta el presenta Plan Especial en
aplicación de su artículo 37 (Planes Especiales de Ordenación), y su artículo 39
(Catálogos):
Artículo 37.- Planes Especiales de Ordenación.
1. Los Planes Especiales de Ordenación desarrollarán o complementarán las determinaciones
de los Planes Generales, ordenando elementos o aspectos específicos de un ámbito territorial
determinado.
2. Los Planes Especiales de Ordenación pueden tener por objeto cualquiera de las siguientes
finalidades:
……
b) Proteger y conservar el Patrimonio Histórico Canario.
…..
3. Los Planes Especiales que se refieren a la ordenación y gestión de un área afectada por la
declaración de un Conjunto Histórico según las previsiones de la Ley del Patrimonio Histórico
de Canarias se regirán por su normativa específica y, adicionalmente, por lo que
reglamentariamente se establezca.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 15
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
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4. Los Planes Especiales de Ordenación podrán, excepcionalmente y mediante resolución
motivada, modificar alguna de las determinaciones pormenorizadas del Plan General, sin
afectar a la ordenación estructural.
5. Regirán para la formulación, tramitación y aprobación de los Planes Especiales de
Ordenación las mismas reglas establecidas para los Planes Parciales de Ordenación, con la
salvedad de que los Planes Especiales de Protección de Conjuntos Históricos, Zonas
Arqueológicas o Sitios Históricos (ver artículo 8.3 de la LPHC) se formularán por el
Ayuntamiento y requerirán informe favorable del Cabildo Insular correspondiente, que se
entenderá evacuado positivamente una vez transcurridos tres meses desde su solicitud.
Artículo 39.- Catálogos.
1. Los Ayuntamientos de Canarias deberán aprobar y mantener actualizado un catálogo
municipal, en el que recojan aquellos bienes tales como monumentos, inmuebles o espacios de
interés histórico, artístico, arquitectónico, paleontológico, arqueológico, etnográfico, ecológico,
científico o técnico que por sus características singulares o según la normativa del Patrimonio
Histórico de Canarias deban ser objeto de preservación, estableciéndose el grado de
protección que les corresponda y los tipos de intervención permitidos en cada supuesto.
2. Los Catálogos podrán formularse:
a) Con carácter general, como documentos integrantes de instrumentos de ordenación
territorial y de Planes Generales o Parciales y Especiales de Ordenación que tengan entre sus
fines o, en su caso, como único objeto, la conservación de los elementos señalados en el
número anterior.
b) Como instrumentos autónomos, cuando alguno de los instrumentos de planeamiento a que
se refiere la letra anterior así lo prevea expresamente y remita a ellos. En este caso, regirán
para su formulación las reglas del Plan remitente y para su tramitación y aprobación las de los
Planes Parciales de Ordenación.
3. En cada Cabildo Insular se llevará un Registro Público de carácter administrativo, en el que
se inscribirán todos los bienes incluidos en los Catálogos de los Planes vigentes en la isla. La
inscripción se efectuará de oficio una vez aprobados definitivamente los distintos Planes o, en
su caso, Catálogos, ello sin perjuicio de la inclusión de los correspondientes inmuebles y
espacios en el Registro de Bienes de Interés Cultural.
4. Los Cabildos Insulares anotarán en dicho Registro con carácter preventivo los bienes
catalogables que sean objeto de protección por los Planes o Catálogos en tramitación, desde el
momento de la aprobación inicial de éstos, y aquellos otros que sean objeto de las
declaraciones reguladas por la legislación reguladora del patrimonio histórico y artístico y de los
Espacios Naturales Protegidos, desde la incoación de los respectivos procedimientos.
0103 CONTENIDO DEL DOCUMENTO PARA TRAMITACIÓN
La documentación que precisa el Plan Especial de Protección viene determinada en el
TRLOTENC, de conformidad con lo especificado en el artículo 37 (Planes Especiales de
Ordenación) y en el artículo 39 (Catálogos) de la citada Ley, y preceptos concordantes de
la misma.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 16
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
De manera específica, en el art. 31 LPHC se desarrolla el contenido básico que han de
tener los Planes Especiales de los Protección de Conjuntos Históricos de Canarias:
“1. Los Planes Especiales de Protección de los Conjuntos Históricos de Canarias contendrán,
al menos, las determinaciones siguientes:
a) La normativa reguladora de la edificación, así como las obras y usos admitidos.
b) Los criterios de conservación, consolidación, restauración y, en su caso, rehabilitación y
remodelación de los inmuebles, con un programa específico de actuaciones para los
catalogados.
c) Criterios relativos al ornato de edificios y espacios libres, viales y sus pavimentos, mobiliario
urbano, señalizaciones, cromatismo y demás elementos ambientales, programando las
inversiones necesarias para adecuar el entorno a las previsiones del plan.
d) Definición del sistema de circulación viaria, transportes, accesos, zonas peatonales, y
espacios destinados a aparcamientos.
e) Medidas de fomento que se estimen necesarias en orden a promover la revitalización del
Conjunto Histórico.
f) Propuestas de modelos de gestión integrada del Conjunto Histórico.
2. El Plan deberá incluir un catálogo de edificaciones y espacios libres, u otras estructuras
significativas, definiendo los diversos grados de protección y tipos de intervención posibles,
según lo dispuesto en los artículos correspondientes de la presente Ley.”
En consecuencia, la documentación del presente documento se ajustará a lo exigible a
tales Planes Especiales, tal y como se explica a continuación.
• Memoria de información y diagnóstico:
Es un documento de carácter informativo, no vinculante en la que se relacionan a todos
aquellos aspectos que han podido influir en la formulación de las propuestas de
planificación. Incluye cuestiones relativas a los antecedentes de planeamiento, el marco
jurídico, geográfico, demográfico y económico que incide directamente sobre el Plan, el
estudio de los valores patrimoniales, así como el diagnóstico de la situación existente,
entendido como resumen último del estudio sobre el área.
• Conformación histórica del Antiguo Santa Cruz.
Describe el desarrollo del trazado urbano y las arquitecturas existentes más
representativas: No es una historia completa y extensa sino un resumen y repaso en el
tiempo de los hechos que han dado lugar al nacimiento de este espacio urbano, objeto de
estudio. Esta descripción somera se hace desde la óptica urbanística para concluir en la
importancia y validez de la herencia patrimonial vinculada a este desarrollo histórico, así
como de los factores paisajísticos y ambientales.
• Estudios complementarios exigibles legalmente:
De apoyo a la ordenación general, el Plan complementa y valora específicamente el
Estudio Municipal de Movilidad con referencia al área específica de trabajo.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 17
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
También se aportan análisis demográficos y sociólogos relativos al ámbito de ordenación
que se concreta en el espacio específico de las áreas en las que se sitúa el conjunto
histórico en la Adaptación. Básica del PGO de Santa Cruz de Tenerife 2014, que apoyan
el establecimiento de los criterios y objetivos sobre los que se va a fundamentar este Plan
Especial de Ordenación para la Protección del Conjunto Histórico del Antiguo Santa Cruz.
• Planos de información:
Desarrollan la representación espacial de todos aquellos aspectos que inciden en la
información urbanística, económica y social que se pueden analizar mediante planimetría
y que desarrollan también aspectos que son imprescindibles para comprender la
justificación de las propuestas.
• Planos de propuesta de ordenación pormenorizada básica:
Constituyen la síntesis de la información urbanística. Son la base de la determinación de
los criterios y objetivos de planeamiento.
De este modo, el presente documento -que se presenta para el inicio del trámite de
evaluación ambiental estratégica- ha quedado estructurado de la siguiente manera:
Memoria de información urbanística
00.- Introducción
01.- Delimitación espacial del ámbito
02.- Información geográfica
03.- Vínculos legales de aplicación
04.- Metodología relativa al análisis
05.- Descripción del espacio edificado
06.- Análisis del espacio urbanizado
07.- Usos urbanos predominantes
08.- Equipamientos y dotaciones existentes
09.- Estructura de la propiedad y mercado inmobiliario
10.- Patrimonio municipal de suelo
Planos de información urbanística
01 EMPLAZAMIENTO
01a Situación Territorial
02 VÍNCULOS LEGALES
02a Plan General de Ordenación Urbanística. Modificación del PGOU-92 y
adaptación básica al Dl-1/200. Usos Pormenoriziados 0-3 E4 0-3 E5
02b Catálogo de inmuebles (PGO 1992)
03 EDIFICACIÓN
03a Edificación. Aturas edificaciones existentes
03b Edificación. Estado de conservación
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 18
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
03c Edificación. Grado de ocupación
03d Edificación. Antigüedad edificaciones
04 ESPACIO PÚBLICO
04a Espacio Público. Clasificación
04b Espacio Público. Estado de conservación de los espacios públicos
04c Espacio Público. Alzados – Sección Longitudinal de la calle Castillo, calle
Padre Moore, Calzada de La Noria, y Plaza de La Madera
04d Espacio Público. Alzados – Sección Longitudinal de la calle Candelaria, calle
Clavel, calle Cruz Verde, calle La Palma, calle Marcos Redondo, calle Santo
Domingo
04e Espacio Público. Alzados – Sección Longitudinal de la calle Candelaria, calle
Clavel, calle Cruz Verde, calle La Palma, calle Marcos Redondo, calle Santo
Domingo, calle Juan de Padrón, calle Miraflores, calle San Pedro de Alcántara
04f Espacio Público. Alzados – Sección Longitudinal de la calle Doctor Allart, calle
Suárez Guerra, calle Nicolás Estevanez, calle San Clemente, calle Antonio
Dominguez Alfonso, calle Teobaldo Power, calle Valentín Sanz
05 INFRAESTRUCTURAS
05a Infraestructuras. Sistema viario
05b Infraestruturas. Red de Saneamiento
05c Infraestruturas. Red de Abastecimiento de agua, riego y contraincendios
05d Infraestruturas. Red de alumbrado público
05e Infraestruturas. Flora y vegetación
06 USOS URBANOS
06a Usos urbanos. Residencial y turístico
06b Usos urbanos. Industriales, terciario dotacional y comunitario
07 DOTACIONES EXISTENTES
07a Equipamientos y espacios libres
08 PROPIEDAD INMOBILIARIA
08a Inmuebles. Estructura de la propiedad
08b Inmuebles. Edificación abandonada yò vacante
08c Inmuebles. Propiedades de la administración
Memoria justificativa de la ordenación
00.- Preámbulo
01.- Introducción
02.- Síntesis de la información y diagnóstico urbanístico
03.- Conclusiones generales de la información
04.- Objetivos y criterios de planeamiento
05.- Objetivos y criterios ambientales
06.- Alternativas de ordenación contempladas
07.- Descripción de las propuestas globales del plan
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 19
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
Propuesta de catálogo de elementos protegidos
01.- Descripción histórico artística
02.- Justificación legal de la catalogación
03.- Criterios de catalogación arquitectónica
04.- Características de los niveles y categorías de protección
05.- Evaluación de las posibles asignaciones de protección
06.- Santa Cruz de Tenerife. Bibliografía de consulta
07.- Consideración de edificios catalogables
Anexo.- Fichero de evaluación de inmuebles catalogables
Planos de ordenación
01 SITUACIÓN TERRITORIAL
02 ÁREAS DE REGULACIÓN HOMOGÉNEA (ARH)
03 PROPUESTA DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO
04 ALINEACIONES Y RASANTES
05 USOS GLOBALES PREVISTOS POR ÁREAS
06 USOS PORMENORIZADOS CARACTERÍSTICOS POR MANZANAS
0104 JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DEL
INSTRUMENTO
La legislación orientada a la protección del patrimonio cultural se expresa en la
Comunidad Autónoma de Canarias a través de la vigente Ley 4/1999, de 15 de marzo, de
Patrimonio Histórico de Canarias (LPHC),
Dicha ley considera a determinados espacios geográficos del archipiélago como
"Conjuntos Históricos", de acuerdo a la definición que se establece en su artículo 18.1.b
que dice textualmente:
b) Conjunto Histórico: agrupación de bienes inmuebles que forman una unidad de asentamiento
de carácter urbano o rural, continua o dispersa, o núcleo individualizado de inmuebles
condicionados por una estructura física representativa de la evolución de una comunidad
humana por ser testimonio de su cultura o constituir un valor de uso y disfrute para la
colectividad.
El ámbito delimitado con la denominación de Antiguo santa Cruz y situado en la parte
urbana más antigua ha adquirido el carácter de Conjunto Histórico de acuerdo a las
declaraciones expresas efectuadas siguiendo el procedimiento que establece la LPHC.
Las citadas declaraciones han adquirido rango legal de acuerdo a los decretos 299/2007
de 31 de julio y 131/2014 de 29 de diciembre.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 20
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
Teniendo en cuenta estas declaraciones y lo exigido legalmente, este documento que se
redacta viene a responder al mandato que ha establecido la LPHC en su artículo 29 y 30
que expresan lo siguiente:
Artículo 29.- Protección integral.
Los Conjuntos Históricos de Canarias, como unidades representativas del proceso evolutivo de
una determinada comunidad, deberán ser protegidos integralmente y conservados en función
de sus valores ambientales y arquitectónicos peculiares, prohibiéndose aquellas intervenciones
que introduzcan elementos que devalúen su fisonomía histórica, tanto en lo que se refiere a sus
edificaciones como a los espacios libres.
Artículo 30.- Planes Especiales de Protección.
1. La ordenación y gestión del área afectada por la declaración de Conjunto Histórico se
dispondrá mediante la formulación de un Plan Especial de Protección, elaborado conforme a
criterios que garanticen su preservación.
2. El Plan Especial de Protección, formulado por el Ayuntamiento correspondiente, deberá
alcanzar, como mínimo, la aprobación inicial, en el plazo de dieciocho meses a contar desde la
declaración del Conjunto Histórico como bien de interés cultural. Transcurrido dicho plazo sin
que el Ayuntamiento obligado hubiere llevado a cabo la referida aprobación del Plan Especial,
los Cabildos Insulares, en ejercicio de lo previsto en la legislación sobre régimen de las
Administraciones Públicas de Canarias, deberán subrogarse en las correspondientes
competencias, previa audiencia del Ayuntamiento afectado.
Este documento tiene por tanto el carácter de Plan Especial de Protección y se promueve
atendiendo también a lo previsto urbanísticamente de acuerdo a lo que establece el
vigente Decreto 1/2000 de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las
Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias
(TRLOTENC). Este instrumento entra de los criterios previstos en el artículo 37 de dicha
ley que dice que:
1. Los Planes Especiales de Ordenación desarrollarán o complementarán las determinaciones
de los Planes Generales, ordenando elementos o aspectos específicos de un ámbito territorial
determinado.
2. Los Planes Especiales de Ordenación pueden tener por objeto cualquiera de las siguientes
finalidades:
a) Conservar y mejorar el medio natural y el paisaje natural y urbano.
b) Proteger y conservar el Patrimonio Histórico Canario.
c) Definir las actuaciones en los núcleos o zonas turísticas a rehabilitar.
d) Desarrollar los programas de viviendas y establecer la ordenación precisa para su ejecución.
e) Ordenar los sistemas generales, cuando así lo determine el Plan General.
f) Crear, ampliar o mejorar dotaciones y equipamientos.
g) Organizar y asegurar el funcionamiento de las redes de abastecimiento de aguas,
saneamiento, suministro de energía y otras análogas.
h) Cualesquiera otras finalidades análogas que se prevean reglamentariamente.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 21
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
3. Los Planes Especiales que se refieren a la ordenación y gestión de un área afectada por la
declaración de un Conjunto Histórico según las previsiones de la Ley del Patrimonio Histórico
de Canarias se regirán por su normativa específica y, adicionalmente, por lo que
reglamentariamente se establezca.
4. Los Planes Especiales de Ordenación podrán, excepcionalmente y mediante resolución
motivada, modificar alguna de las determinaciones pormenorizadas del Plan General, sin
afectar a la ordenación estructural.
5. Regirán para la formulación, tramitación y aprobación de los Planes Especiales de
Ordenación las mismas reglas establecidas para los Planes Parciales de Ordenación, con la
salvedad de que los Planes Especiales de Protección de Conjuntos Históricos, Zonas
Arqueológicas o Sitios Históricos se formularán por el Ayuntamiento y requerirán informe
favorable del Cabildo Insular correspondiente, que se entenderá evacuado positivamente una
vez transcurridos tres meses desde su solicitud.
0105 METODOLOGÍA Y ETAPAS DE DESARROLLO DE LA ORDENACIÓN
La metodología propuesta para la elaboración de este instrumento de planeamiento se
concretó con carácter previo en la memoria incluida en la propuesta técnica presentada al
concurso de adjudicación de este trabajo.
Dicha oferta expresaba las fases y tareas a desarrollar de acuerdo al siguiente
cronograma de tramitación:
• Fase previa de redacción técnica
- Definición y aprobación de criterios y objetivos de planeamiento aplicables.
- Preparación del Documento Inicial Ambiental Estratégico (DIAE)
- Redacción del Borrador del Plan Especial de Protección del Antiguo Santa Cruz
(PEPASC)
Este documento contiene lo exigido por el cliente, de acuerdo al Pliego de Condiciones
Técnicas por el que se rigió el concurso de consultoría.
Documentación de Información urbanística. Memoria de Información Urbanística
Planos de Información Urbanística
Documentación de Ordenación urbanística. Memoria Justificativa de la Ordenación
Planos de Ordenación Urbanística
Propuesta de catalogación arquitectónica
• Fase 1.- Redacción de los documentos de ordenación del Plan Especial
- Elaboración del Estudio Ambiental Estratégico (EAE).
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 22
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
- Corrección documental del borrador del plan y preparación técnica del documento
inicial del PEPASC.
Este documento corregirá lo avanzado como borrador de plan e incorporará la definición
pormenorizada precisa de las propuestas de ordenación que se pretende. Así mismo,
aportará la justificación técnica, ambiental y jurídica de las mismas.
• Fase Intermedia.- Respuesta a alegaciones e informes administrativos
- Contestación técnica de alegaciones e informes al documento inicial del PEPASC
- Contestación técnica de alegaciones e informes al EAE.
• Fase 2.- Correcciones documentales sucesivas del Plan Especial
- Corrección técnica documento inicial del PEPASC para nueva aprobación.
- Corrección final de acuerdo a lo exigido por el órgano ambiental (COTMAC)
0106 PROCEDIMIENTO DE TRAMITACIÓN DEL PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN
De acuerdo a la ley 21/2013, de 9 de diciembre, de Evaluación Ambiental (LEA) el
proceso de tramitación administrativa de este instrumento de planeamiento comienza con
su sometimiento a evaluación estratégica. En este caso, ésta será Ordinaria tal y tal y
como establece el artículo 6 de la ley que dice que
1. Serán objeto de una evaluación ambiental estratégica ordinaria los planes y programas, así
como sus modificaciones, que se adopten o aprueben por una Administración pública y cuya
elaboración y aprobación venga exigida por una disposición legal o reglamentaria o por
acuerdo del Consejo de Ministros o del Consejo de Gobierno de una comunidad autónoma,
cuando:
a) Establezcan el marco para la futura autorización de proyectos legalmente sometidos a
evaluación de impacto ambiental y se refieran a la agricultura, ganadería, silvicultura,
acuicultura, pesca, energía, minería, industria, transporte, gestión de residuos, gestión de
recursos hídricos, ocupación del dominio público marítimo terrestre, utilización del medio
marino, telecomunicaciones, turismo, ordenación del territorio urbano y rural, o del uso del
suelo; o bien.
Ello es así al tratarse de un plan que ordena territorio urbano para permitir la autorización
de proyectos sometidos a evaluación de impacto ambiental. Y ello como consecuencia de
que el PEPASC poder considerarse asimilado al epígrafe C del Grupo 10 del Anexo II de
la LEA que establece que deberá evaluarse
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 23
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
c) Cualquier proyecto no contemplado en el presente anexo II que suponga un cambio de uso
del suelo en una superficie igual o superior a 10 ha.
En la presunción de que se puede realizar un cambio del uso principal previsto. En otro
caso, no hay razón alguna (a menos que se argumente lo contrario, lo cual entra dentro
de lo posible) para que el PEPASC deba ser evaluado ambientalmente.
El procedimiento de tramitación comenzará con la solicitud por el promotor (en este caso,
el Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife) ante el órgano ambiental (Comisión de
Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias) del inicio de su evaluación
ambiental, tal y como señala el artículo 18 de esa ley. La solicitud a presentar incluirá lo
siguiente:
- Escrito de solicitud de inicio de la evaluación ambiental
- Documentación exigida por la legislación sectorial (se entenderá la urbanística y del
patrimonio en este caso)
- Borrador del plan o programa
- Documento inicial estratégico que contendrá lo siguiente:
a) Objetivos de la planificación.
b) Alcance y contenido del plan o programa y de sus alternativas
razonables, técnica y ambientalmente viables.
c) Desarrollo previsible del plan o programa.
d) Potenciales impactos ambientales tomando en consideración el
cambio climático.
e) Incidencias previsibles sobre los planes sectoriales y territoriales
concurrentes.
Teniendo en cuenta lo establecido en el Título II de la LEA y lo que amplía en Título II de
la Ley 14/2014, de 26 de diciembre, de Armonización y Simplificación en materia de
Protección del Territorio y de los Recursos Naturales (en adelante, LAS), la totalidad del
proceso administrativo a desarrollar consistirá en lo siguiente:
• Redacción previa de los trabajos de ordenación territorial
- Delimitación del ámbito de actuación.
- Definición y aprobación de criterios y objetivos aplicables.
- Aceptación por el ente promotor de los criterios y objetivos
- Borrador del Plan Especial de Protección del Antiguo Santa Cruz (PEPASC)
- Redacción del Documento Inicial Ambiental Estratégico (DIAE).
• Inicio del procedimiento de evaluación ambiental estratégica
- Solicitud de inicio de la evaluación ante el órgano ambiental, Comisión de
Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias (COTMAC)...
- Remisión del Documento Inicial Ambiental Estratégico (DIAE).
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 24
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
- Remisión del Borrador del Plan PEPASC.
- Consulta a administraciones afectadas y personas interesadas por 45 días
- Elaboración por la COTMAC del documento de alcance del Estudio Ambiental
Estratégico.
• Redacción de los documentos de ordenación del Plan Especial
- Elaboración del Estudio Ambiental Estratégico (EAE).
- Corrección documental del borrador del plan y preparación técnica del documento
inicial del PEPASC.
- Informe previo de los servicios técnicos y jurídicos del Ayuntamiento de Santa
Cruz de Tenerife
• Aprobación inicial municipal del PEPASC
- Acuerdo plenario de Aprobación Inicial del Plan Especial de Protección del
Antiguo Santa Cruz (PEPASC).
- Sometimiento del estudio ambiental estratégico a información pública a personas
interesadas y consulta de administraciones afectadas.
- Publicación de acuerdos en el BOC y notificación a entidades concernidas.
- Información pública del documento del PEPASC por 45 días al menos.
• Resolución sobre informes y alegaciones presentadas a la información pública
- Informe Técnico y Jurídico del Cabildo Insular de Tenerife con propuesta
vinculante sobre el documento inicial del PEPASC.
- Informes institucionales de otras administraciones concernidas.
- Contestación técnica de alegaciones e informes al documento inicial del PEPASC
y al EAE.
- Informes de los servicios técnicos y jurídicos de la Gerencia Municipal de
Urbanismo y del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife con propuesta de
resolución sobre los informes y alegaciones presentadas.
- Corrección técnica documento inicial del PEPASC para nueva aprobación.
• Aprobación provisional municipal del PEPASC
- Acuerdo de resolución municipal sobre la información pública
- Acuerdo plenario de aprobación provisional municipal del PEPASC
- Remisión documental a la Dirección General de Ordenación del Territorio
• Trámite de Ponencia Técnica y resolución de la COTMAC
- Elaboración de los Informes Ambiental, Técnico y Jurídico de la Dirección General
de Ordenación del Territorio
- Acuerdo de la Ponencia Técnica con propuesta de resolución para su elevación a
la COTMAC.
- Resolución de la COTMAC sobre el Plan Especial de Protección del Antiguo
Santa Cruz y declaración ambiental estratégica con la definición de las
determinaciones, medidas y condiciones que debe incorporar el plan como
consecuencia de la evaluación ambiental.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 25
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
• Aprobación definitiva del PEPASC
- Correcciones finales exigidas por el órgano ambiental (COTMAC)
- Propuesta técnica y jurídica sobre la aprobación definitiva del PEPASC.
- Informe municipal sobre la viabilidad legal del documento final presentado
- Aprobación definitiva del PEPASC por acuerdo plenario del municipio
• Publicación de la aprobación definitiva del PEPASC en el BOC y/o BOP
- Publicación de acuerdos adoptados
- Publicación oficial de la normativa del plan
En la fecha en que se produzca esta última publicación oficial el documento adquirirá
vigencia legal completa.
02 SÍNTESIS DE LA INFORMACIÓN Y DIAGNÓSTICO URBANÍSTICO
0201 CONCLUSIONES DEL ANÁLISIS URBANÍSTICO
Expondremos sintéticamente un análisis de la naturaleza de las distintas problemáticas
que inciden en el Conjunto Histórico del Antiguo Santa Cruz, sus características, las
tendencias y comportamientos detectados durante la recopilación de datos informativos, y
el análisis urbanístico desarrollado. Éstos han aparecido en Santa Cruz de Tenerife a lo
largo de los últimos 35 años de su desarrollo urbano, y tienen un particular significado
para el futuro de la ciudad, desde diferentes perspectivas de análisis social, económico y
espacial.
Se ha podido extrapolar así una visión de lo que ocurriría en el futuro en el caso de que el
desarrollo urbanístico existente continuase produciéndose como en la actualidad lo hace,
y de este modo enunciar una serie de medidas que se estiman necesarias para encauzar
de modo positivo la acción de los diversos agentes que en la actualidad intervienen en la
transformación urbana.
Este diagnóstico urbanístico ha de servir, por extensión, para indicar cómo y en qué
intervenir. Las tendencias y comportamientos urbanísticos que se han podido detectar no
constituyen en sí mismo un buen modelo a seguir en el futuro. Y esto por varias razones:
primero, porque la intervención desordenada de multitud de pequeños agentes impide,
por lo general, que éstos tengan la visión de conjunto, tan necesaria para la buena
marcha de la ciudad; y en segundo lugar, porque la cesión de la toma de iniciativa a la
gestión e inversión privada en los desarrollos urbanos no siempre conduce a una mejora
de la calidad de vida colectiva.
La naturaleza y el tipo de análisis desarrollados no constituyen un modelo en sí mismos,
ya que el caso de estudio que nos ocupa no permite las generalizaciones. Además, el
desarrollo futuro de esta ciudad consolidada e histórica, tanto formal como
socioeconómico, sólo es posible desde una visión sintética elaborada a partir de la
realidad existente, y del uso que con cierta dosis de realismo se haga de las
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 26
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
conclusiones. Además, no es posible actuar de otra manera en una situación como la del
ámbito urbano del Antiguo Santa Cruz, muy condicionada por factores topológicos,
morfológicos, históricos y formales, que por esta misma razón impiden cualquier intento
de normalización.
Por otra parte, la limitada escala de los fenómenos considerados, la óptica
(principalmente espacial) que impone una percepción de pequeño detalle, y sobre todo
las sutiles características del entorno considerado y su unidad, han requerido del uso de
conceptos analíticos minuciosos que permitan tener una imagen detallada de esa
realidad. Por todo ello se ha utilizado una metodología que procede mediante análisis
crítico y descriptivo, con el propósito de preservar las características diferenciales y que
sus detalles no pasen desapercibidos.
Solo de esta manera se puede entender un problema urbanístico complejo como es el
estudiado, con escasa actividad de tipo edificatorio en los últimos veinticinco años, y que
se ha de proponer a la vez conservar y revitalizar un tejido urbano dominado no tanto por
la presencia de edificios y entornos de calidad –más allá de las piezas singulares de
relevancia-, sino ante todo por las características de su trama urbana y su significado en
la declaración como Bien de Interés Cultural en su categoría de Conjunto Histórico, tanto
desde el punto de vista formal como histórico, pero de escasa dinámica social y limitados
recursos económicos empleados en su rehabilitación. Por otra parte hay que tener en
cuenta que quizá el principal problema del ámbito de estudio delimitado no se deriva
tanto de la condición física de deterioro de gran parte su patrimonio edificado, sino de la
alarmante falta de población residente y actividad económica de carácter productivo.
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PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
Uno de los principales problemas del ámbito de estudio viene derivado por la fuerte
presencia de la actividad comercial y usos terciarios frente al uso residencial, y a su vez
los primeros implantados según ejes muy definidos, induciendo una importante
segregación espacial que hace que la ciudad en este sector está dividida por actividades
(ocio, comercial, profesional, residencial,…) con comportamientos y dinámicas de muy
diferente ritmo. A esto se suma un notable desequilibrio en la oferta comercial existente,
donde el comercio de proximidad tiene un alto grado de deterioro, antigüedad y
obsolescencia. Esta situación se agrava si atendemos a las estadísticas de población
residente, que no hace sino constatar un continuado decrecimiento paralelo a su
envejecimiento.
El avanzado estado de deterioro de algunas edificaciones en zonas muy concretas
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 28
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
genera espacios inseguros, necesitando de un incentivo e impulso por parte de la
administración para no caer en el olvido y perder las últimas señas de identidad del
núcleo fundacional de Santa Cruz de Tenerife.
Las distintas políticas urbanísticas de los sucesivos Planes Generales de Ordenación han
hecho que esta parte del núcleo urbano consolidado sea muy heterogénea en cuanto a
su volumetría, afectando en la práctica a la mayor parte de las manzanas de edificación
existentes, y por tanto debiendo tomar esta unidad mínima espacial de estudio para
poder dar una respuesta acorde a los intereses de todos y generar una ciudad atractiva,
con un entorno adecuado que mejore la calidad de vida de sus usuarios y residentes.
Este modo de aproximación espacial y volumétrica resultará de la mayor importancia a la
hora de contemplar las determinaciones en la posible intervención en la edificación
(Fichas del Catálogo de Protección), y el diseño y desarrollo de los instrumentos de
gestión que haga posible la revitalización del Conjunto Histórico.
Pese a que la gran mayoría de los viales del PEPASC están peatonalizados y el tráfico es
restringido, existen aún algunos puntos donde el coche se apodera del espacio urbano de
forma indiscriminada, en especial por las plazas de aparcamiento existentes en el
espacio público, que habrá que redimensionar y reubicar. Por otra parte la introducción
del tranvía ha generado una fractura en la ciudad en este ámbito, quedando
especialmente patente en la zona de Ángel Guimerá y Puerta Canseco, siendo menor en
el tramo de Imeldo Serís, aunque su paso a través de la Avenida Bravo Murillo lo hace
infranqueable.
La transición de la ciudad antigua hacia el mar es inexistente actualmente, el tranvía, la
diferencia de niveles, la frialdad de los espacios actuales hacen que el vínculo con la
Avenida Marítima sea nulo.
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PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
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INFORMACION USOS MIXTOS
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INFORMACION USOS TERCIARIOS
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INFORMACION ESPACIO PÚBLICO
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INFORMACION ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE
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0202 CONCLUSIONES DE DIAGNOSIS URBANÍSTICA
A efectos prácticos se ha sistematizado el diagnóstico realizado a partir de los datos de
información estudiados, organizando las conclusiones en tres grandes apartados:
020201 Diagnosis de carácter sociológico
Las principales conclusiones obtenidas para el conjunto del ámbito de estudio son las
siguientes:
1. En general se ha detectado una relativa alta compacidad de edificaciones aunque
con baja densidad de viviendas por hectárea, y muy baja densidad poblacional en
el área de estudio, con un alto índice de viviendas y locales vacíos, dato que por
otro lado confirma que las renovaciones han sido muy escasas en los últimos
años. En cualquier caso es preciso tener en cuenta que el ámbito del PEPASC,
pese a su estructura urbana acoge muy poca población de derecho (en torno a las
1.073 personas estimadas según padrón de 2015), suponiendo que las de hecho
serán aún menos, y que esta baja densidad se ha de relativizar con respecto al
tamaño del ámbito estudio en particular, y el de la ciudad en general. Si
consideramos los términos absolutos, la densidad poblacional de Santa Cruz de
Tenerife es decididamente baja; la comparación habría de realizarse con cascos
urbanos de pequeño tamaño y, en ese caso, sería preciso reconocer que las
densidades de vivienda en el entorno inmediato del Conjunto Histórico, fuera del
ámbito de estudio del Plan Especial, son más bien altas, siendo en su interior muy
bajas.
2. Las causas de las bajas densidades de población existente no se debe en
exclusiva a la presencia de edificios antiguos con pocas viviendas, sino sobre todo
a su baja ocupación, siendo en este caso determinante la estructura de la
propiedad.
3. Si establecemos como indicador el peso de la vivienda antigua según su
renovación, teniendo en cuenta tanto la cantidad de edificios sustituidos con
anterioridad a 1940, como la altura y número de plantas alcanzada por los
mismos, observamos que en el casco histórico se ha renovado alrededor del 38%
de las edificaciones.
4. La edificación moderna crea densidades poblacionales más altas al generar
edificios con mayor cantidad de viviendas y optimizar la ocupación del suelo y de
la propia utilización del espacio dedicado a la vivienda en relación a la antigua.
5. En el conjunto del ámbito de estudio la vivienda antigua está frecuentemente
vacía, con cifras que oscilan en torno al 40%, según se tenga en cuenta o no su
uso temporal o con uso únicamente en la planta de nivel de calle. Esta gran
cantidad de vivienda antigua vacía confirma la tendencia a un continuado,
progresivo y marcado abandono. En la práctica es inexistente un mercado de
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 34
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
vivienda antigua, sea éste en régimen de compraventa o alquiler, haciendo que
estos inmuebles vayan siendo abandonados poco a poco al fallecer sus
ocupantes sin que sus herederos se ocupen de rehabilitarlas, o simplemente al
trasladarse a viviendas modernas, generalmente fuera de la zona central de Santa
Cruz.
6. Teniendo en cuenta la tasa de envejecimiento entre los habitantes de las
viviendas antiguas, así como su bajo promedio de ocupación, y haciendo una
proyección futura hacia el 2030, si no se instrumentan soluciones nos
encontramos con un alarmante índice superior al 50% de vivienda antigua vacía,
colocándose en una situación de irreversibilidad crónica para una zona de la
ciudad de valor estratégico. Como se puede comprender, el peligro inmediato que
amenaza a las edificaciones que se encuentran en este ámbito, más que a la
presión especulativa se debe al progresivo deterioro físico de la edificación
existente y a los siguientes factores:
- Congelación del suelo del centro histórico como consecuencia de su
excesivo precio en relación con las características del producto.
- Escaso o nulo mercado de viviendas antiguas. Es más, en igualdad de
condiciones económicas, o incluso con notables ventajas económicas para
la vivienda antigua, se prefiere la vivienda moderna, ya que aquéllas no
suelen reunir condiciones apropiadas de habitabilidad y/o accesibilidad. En
realidad no se puede hablar con propiedad de mercado de vivienda
antigua, sino de edificios antiguos. Se ha observado que, en general, en el
caso de que exista más de una vivienda en un edificio antiguo, y que la
propiedad sea múltiple, difícilmente (por no decir nunca) se venderán
viviendas aisladas, sino que se intentarán acuerdos para vender todo el
edificio, dificultando este hecho aún más el mercado de la vivienda
antigua.
- La edificación antigua, en general, se encuentra en proceso de franco
deterioro, y su revalorización no se centra aún en restauraciones, o
remodelaciones sino en sustituciones con volumetrías bajas, si bien es
cierto que ya se han detectado movimiento aislados a favor de
operaciones de rehabilitación.
7. Teniendo en cuenta las conclusiones anteriores parece claro que no sólo se ha de
conseguir la rehabilitación de las viviendas antiguas deshabitadas sino que, de
modo prioritario, se ha de impedir que se produzcan nuevos y progresivos
abandonos que acelerarían el deterioro del casco antiguo. Del mismo modo, el
que se produzcan sucesivos descensos de densidad en los edificios antiguos no
son sino los pasos previos para su abandono, derivados entre otros factores de la
dificultad para su mantenimiento.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 35
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
Es difícil determinar cuál sea la solución para estos procesos: en primer lugar
supondría la existencia de un cierto interés por parte de los propietarios de
viviendas o edificios en su conservación y, de momento, tal postura no es
frecuente. Por otra parte, la vivienda antigua se ha de mejorar hasta equipararla
con la moderna en sus condiciones de habitabilidad, siendo éste un paso previo
sin el cual no se conseguirá ni fijar la población ni rehabitar la vivienda vacía,
siendo muy importante en este proceso la financiación y ayudas públicas para
poder llevar adelante este tipo de mejoras.
En cualquier caso podemos concluir sin temor a equivocarnos que, en el ámbito
del Antiguo Santa Cruz no hace falta tanto viviendas (que también) sino
habitantes que las demanden, al tiempo que no sólo es necesario rehabilitar
vivienda antigua (anterior a 1940) y moderna (posterior a 1940), sino la de nueva
construcción.
8. La vivienda moderna cobra una cierta importancia, sobre todo durante los
primeros años setenta, generando importantes efectos destructivos de carácter
irreversible en el Conjunto Histórico como consecuencia de la aplicación del Plan
de Volúmenes. Los criterios fuertemente especulativos que intervinieron en este
proceso han generado un parque de viviendas que, sobre todo en determinadas
zonas centrales del ámbito de estudio, superaron la demanda real, debido sobre
todo a su alto precio. Los criterios renovadores que aquí intervinieron fueron
claramente inversionistas, desligados totalmente de las necesidades reales de la
demanda. Esta es la razón por la que un gran número de viviendas, edificadas en
los años setenta, se encuentran vacías. Además, las modestas (cuando no
claramente deficientes) condiciones de edificación con las que se ejecutaron,
hacen que sea necesario en estos momentos importantes esfuerzos en su
rehabilitación de manera que puedan alcanzar los mínimos exigidos por los
vigentes marcos legales, en especial en lo que hace a las condiciones de
eficiencia energética, aislamiento acústico, seguridad de utilización y
accesibilidad.
9. En el área del ámbito de estudio tiene cierta importancia la presencia de la
edificación moderna, ya que a pesar de que el número de estos edificios es
relativamente reducido, no ocurre lo mismo con el número de viviendas, que se
eleva a más del 60% las edificadas con posterioridad a 1940. Este dato significa
que las renovaciones han afectado sobre todo al número de viviendas por edificio
o, lo que es lo mismo, al número de plantas, siendo éste el problema más grave
que se generó en esta época: con un número relativamente reducido de
sustituciones se ha conseguido desvirtuar el conjunto del casco histórico, al
destacar visualmente de modo excesivo en el perfil general de la ciudad, debido
sobre todo a su excesiva altura.
10. La jerarquización social del espacio de Santa Cruz de Tenerife requiere varios
puntos de enfoque:
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 36
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(PEPASC)
- La actual conformación de la ciudad antigua, cuya trama se compone de
trazados y edificios ya existentes en la segunda mitad del siglo XIX y
primer tercio del siglo XX, y las renovaciones introducidas en los últimos
cuarenta años. No podemos asegurar con certeza si este Conjunto
Histórico es decimonónico a causa de un proceso de apropiación del
espacio por parte de clases acomodadas, con desplazamiento de clases
humildes, con lo que se hubiera dado una primera jerarquización del
espacio urbano común a la mayor parte de las ciudades históricas
occidentales; o por el contrario lo que ha ocurrido es que esta renovación
novecentista fuera una adaptación por prestigio o moda de un área ya en
manos de la burguesía.
- La fundación de la ciudad de Santa Cruz de Tenerife es relativamente
reciente (finales del siglo XV), y no tiene raíces medievales sino
claramente modernas; por ello es posible que ya se diera inicialmente una
jerarquización del espacio más acusada que en otras ciudades históricas.
- El muy reducido tamaño del núcleo urbano del Antiguo Santa Cruz hace
que la división social del centro no se perfile con claridad debido a sus
cortas distancias.
La política de revalorización operada en los años setenta -en parte fracasada-
originó un nivel de precios de suelo muy altos como mecanismo selectivo. Este
fenómeno no tuvo el efecto esperado de una jerarquización tajante del espacio,
sino más bien produjo un absentismo por parte de la demanda acomodada.
11. Finalmente, los costes sociales de la “congelación” de las parámetros urbanísticos
del Conjunto Histórico, y de la imposición de condicionantes de conservación
inasumibles en términos de rehabilitación, han determinado que se produzcan los
siguientes fenómenos:
- Frena la actividad económica relacionada con la renovación edificatoria.
- Limita, por tanto, las posibilidades de vivienda asequible en el ámbito,
expulsando de él a los estratos sociales más pobres.
- Restringe el crecimiento demográfico originado por operaciones de
renovación edificatoria con aumento de edificabilidad.
020202 Diagnosis de carácter económico
En términos metodológicos, los hechos de carácter económico que pueden afectar al
ámbito de estudio, y de modo particular a la posible área de rehabilitación, se pueden
dividir en dos bloques, atendiendo al origen espacial y a la esfera de control:
1º. Hechos que desde fuera influyen en la estructura o dinámica económica del
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 37
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ámbito delimitado. Es decir, actividades vinculadas al sector terciario
(principalmente de servicios), y en especial de actividades de tipo turístico y
actividades relacionadas con el comercio.
2º. Variables de estructuración interna, y que constituyen el principal engranaje
económico del ámbito delimitado. Desde este punto de vista, los tres aspectos
que determinan la función económica principal del núcleo tradicional de Santa
Cruz de Tenerife, y en particular del ámbito del PEPASC, son: centro comercial y
de servicios, cierta economía vinculada a actividades portuarias, y economía de
capitalidad (administraciones locales, insulares y autonómicas).
La conclusión global a la que se ha llegado es que el grado de conservación,
rehabilitación y revitalización del ámbito de estudio está en función de la afluencia de
nuevos contenidos económicos, ya sean éstos de carácter residencial o de prestación de
bienes y servicios.
En este escenario es fundamental entender que se ha de impulsar la promoción conjunta
de Santa Cruz de Tenerife como núcleo de concentración de la actividad institucional y
administrativa, así como la localización de bienes preferentes de excelencia, de
actividades museísticas asociadas a la investigación en el mundo de la cultura
humanística y a la exposición permanente del monumento arquitectónico vinculado a una
manera de ver la ciudad.
En particular, y en lo que se refiere en la actualidad a la situación del mercado
inmobiliario, llamamos la atención sobre los siguientes puntos:
a) Es necesario incentivar la recuperación de viviendas deshabitadas mediante la
creación de instrumentos específicos y la articulación de medidas que faciliten la
realización de reformas interiores de los edificios, intentando evitar (aunque no
excluyendo) la estrategia sistemática de elevar el valor del suelo mediante el
aumento significativo de su aprovechamiento lucrativo o edificabilidad, de tan
nefastas consecuencias en el pasado inmediato, para posteriormente proceder a
la sustitución de la edificación. Tan solo en operaciones puntuales en las que
pueda justificarse el interés público, normalmente acompañado de la generación
de un equipamiento o dotación (en el sentido indicado por la Ley 7/2015,
TRLSRU) tendría plena justificación este tipo de planteamientos.
b) En el ámbito de actuación apenas existen espacios libres y solares vacantes o
construibles.
c) En el ámbito del PEPASC el parque de viviendas a disposición en el mercado
residencial de alquiler es más bien escaso. Además, el parque de viviendas en
régimen de alquiler histórico -francamente bajo-, hace que los propietarios de los
inmuebles desistan de cualquier operación de reforma de las viviendas, y las
mismas se ven abocadas a una potencial espera de nueva construcción para
cuando se produzcan condiciones más atractivas.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 38
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020203 Diagnosis de carácter arquitectónico
1. Infraestructuras
En el apartado correspondiente de esta Memoria quedó ya expuesta la situación
general de los distintos componentes de la infraestructura urbana. De su análisis no
cabe señalar lagunas de importancia, a excepción de las derivadas del tráfico de
vehículos, condicionado por la estructura urbana y la topografía, y de la notable
demanda de plazas de aparcamiento, con apenas posibilidad de solución en los
propios edificios, o en el espacio de uso y titularidad pública del ámbito delimitado
como PEPASC.
En relación con el aparcamiento, y tras estudiar detenidamente las características de
esta demanda, se trata de lo que en muchos casos podríamos llamar una “falsa
demanda”, ya que, excepto en momentos puntuales o citas y eventos sociales
significativos, en general existe una muy baja ocupación de los distintos
aparcamientos rotacionales de uso público existentes en el entorno inmediato; este
hecho se puede traducir en que simplemente el ciudadano que habitualmente
demanda aparcamiento diario no quiere pagar por aparcar. Esto nos llevaría a tener
que caracterizar con mayor precisión esta demanda, en al que con seguridad
detectaremos una importante masa poblacional que trabaja en el Antiguo Santa Cruz
o su entorno inmediato (funcionarios, dependientes de comercio, oficinas, …), que en
general no viven en la zona central de Santa Cruz, cuando no en términos
municipales diferentes, y que además es poco usuario del trasporte público por
distintas razones, a pesar de la hiperconectividad existente en el ámbito de estudio
por estos medios.
Las modificaciones en las infraestructuras básicas a introducir serán mínimas si se
compatibilizan con el mantenimiento de la definición histórica del tejido urbano, y se
reducirán a una puesta al día de las instalaciones, canalizando bajo el subsuelo el
máximo posible, y corrigiendo los problemas de rasante y encuentros en puntos
críticos. Hay que tener en cuenta que ya han pasado casi veinte años desde que se
empezaron a ejecutar las obras del Plan Urban, que tuvo como efecto inducido
positivo el cambio radical por parte de la ciudadanía del significado y valor social del
espacio público en este ámbito. En este sentido, y tras la experiencia acumulada, los
pavimentos y el mobiliario urbano en general se habrían de renovar con criterio
unificador, con materiales que ofrezcan garantías de mejor confortabilidad para el
peatón, mayor durabilidad y de bajo coste de limpieza, mantenimiento y reposición
razonable.
2. La escena urbana
La delimitación del ámbito de estudio se hace no solo en función de la delimitación del
BIC, de las características históricas de la trama urbana, y de los edificios y espacios
públicos que la construyen, sino sobre todo por la singularidad que, desde el punto de
vista de la percepción del espacio urbano, se manifiesta en la sucesión de diferentes
episodios en el espacio público, de gran riqueza ambiental, y que en su conjunto
configura lo que denominamos la “escena urbana” del Antiguo Santa Cruz.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 39
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(PEPASC)
A continuación, y con la intención de obtener una primera visión de estos ámbitos que
nos permita su percepción ordenada, realizaremos unos someros recorridos a lo largo
de algunas de esta “escenas” o ejes de argumentación espacial de la ciudad histórica.
La mayor parte del Conjunto Histórico del Antiguo Santa Cruz se configura a partir de
una trama apoyada en un viario principal, constituido por las calles Castillo, Calle
Imeldo Serís, Calle Antonio Domínguez Alfonso en sentido este-oeste, y la Calle
Valentín Sanz en sentido norte-sur, y una serie de espacios públicos representativos
identificados en la Plaza de la Iglesia, Plaza de la Candelaria-Plaza de España, y
aunque fuera del ámbito del BIC, cabría mencionar La Plaza del Príncipe y La Plaza
Weyler.
Esta trama da lugar a un rico espacio público en forma de numerosos episodios
espaciales (pasajes, calles, plazas, rincones singulares, etc.), condicionados en
general por una suave topografía, y caracterizados por cierta regularidad en sus
tratamientos formales, tipológicos y de soluciones constructivas, en función de las
épocas históricas de los edificios.
La escena urbana es construida principalmente por:
Tres ejes que recorren la ciudad de este–oeste:
Calle Castillo: eje comercial
Calle Imeldo Serís: eje circulatorio y su variante en Ángel Guimerá
Calle Antonio Domínguez Alfonso popularmente conocida como
“Calle La Noria”
Un eje que recorren la ciudad de norte–sur:
Calle Valentín Sanz o lo que es lo mismo Plaza del Príncipe –
Mercado Nuestras Señora de África – Tres de Mayo
Determinados espacios urbanos emblemáticos:
Plaza de La Candelaria
Plaza de Santo Domingo
Plaza Isla de la Madera
Plaza de la Iglesia
Plaza de España, Plaza Weyler, Plaza del Príncipe, que aunque
están fuera del ámbito del BIC, son de especial relevancia para el
antiguo Santa Cruz
Los conjuntos urbanos delimitados por:
Calle Castillo y Calle Imeldo Serís ( en el tramo por el que discurren
las líneas del tranvía) y desde Valentín Sanz hacia el mar
Calle Imeldo Serís (en el tramo por el que discurren las líneas del
tranvía) y el Barranco Santos
A continuación describiremos las características del principal de los ejes identificados en
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 40
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el ámbito de estudio:
Calle Castillo
Esta vía cruza la ciudad de este – oeste y conecta la Plaza España con La
Plaza Weyler.
La Calle Castillo es en la actualidad un eje urbano con vocación
principalmente comercial de gran relevancia para la ciudad. A lo largo de los
siglos la calle ha sido sometida a diversas ampliaciones y transformaciones,
por lo que exhibe un amplio repertorio de estilos arquitectónicos de indudable
valor.
Siguiendo su trazado histórico la podemos dividir en tramos:
Primer tramo de la calle Castillo, el comprendido desde la plaza de
Candelaria hasta la calle Valentín Sanz, algunas de las fachadas que
configuran este tramo de la calle son representativas de la arquitectura
doméstica tradicional canaria.
Segundo tramo de la calle Castillo en el siglo XVIII, el eje de la calle se
prolonga hasta la actual calle Juan Padrón, donde empezaron a asentarse
los edificios de las familias más pudientes. Aparecen entonces ejemplos
relevantes del estilo de la arquitectura de la última etapa neoclásica o
clasicismo romántico.
Tercer tramo ubicado en el tercer intervalo de la calle Castillo, ya
ejecutado hacia 1868. En este tramo, en el que la calle se prolonga hasta
la calle Suárez Guerra, existe una gran variedad de estilos arquitectónicos
debido a las operaciones de sustitución de edificaciones producidas en el
siglo XX.
Cuarto tramo ubicado en el último tramo de la calle Castillo, que abarca
desde la calle Suárez Guerra hasta la Plaza Weyler. En este entorno tiene
lugar la primera promoción de la Sociedad Constructora de Edificios
Urbanos, con proyecto del arquitecto Manuel de Oráa. Este espacio final
de la calle, desarrollado en el en el último tercio del siglo XIX, es una
aportación de indudable valor cultural por su unidad estilística y urbana.
En este eje urbano se han detectado las siguientes características:
- Alineaciones: Se mantiene el plano de fachada a lo largo de todo su
trazado, en el margen sur de la calle, sin embargo el margen norte
tiene alineaciones diferentes generando soluciones dispares. Que
desvirtúan por completo el sentido espacial del tramo de calle en el que
se producen, y para el que se habría de articular alguna solución que
restituyera su primitiva alineación (ampliación de los bajos comerciales,
falsas fachadas, ampliación de la primera crujía, etc.).
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 41
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- Volúmenes: Es significativa la presencia de construcciones modernas
con alturas muy superiores a las antiguas, presentando en la
actualidad medianeras al descubierto, que en algún caso resulta
exagerada, demandando algún tratamiento que procure su integración.
Es necesario entender que éstas son auténticas fachadas sin huecos,
y que como tal deberían ser tratadas, de forma similar al de las
fachadas a la calle. Procedimientos tales como falsos huecos,
modulaciones, etc., e incluso su tratamiento escenográfico son
recursos que debieran utilizarse, sin que ello signifique la utilización tan
a la moda de su utilización como soporte de ciertas representaciones
pictóricas, tan solo en muy pocos casos justificables.
La normativa a elaborar habrá de atender la singular circunstancia que
da cuenta de la existencia de nuevas construcciones junto a edificios
catalogados, debiéndose ajustar en cada caso al mantenimiento del
concepto de “unidad urbana”, sobre todo en cuanto a la altura de
coronación y la forma de conexión con los edificios colindantes.
- Circulación: la peatonalización de la calle Castillo la ha dotado de un
carácter comercial y actúa como el gran eje comercial de la ciudad.
- Sólo es atravesada por vehículos a través de las calles Cruz Verde,
Suarez Guerra, y San Lucas, y por Juan de Padrón pero de tráfico
restringido.
020204 Diagnosis sobre la demografía en el ámbito del PEP
Analizando la tabla expuesta se puede deducir que la población del ámbito mantiene un
comportamiento demográfico invariable hasta el año 2012, en el que sufre un brusco
descenso del cual aún hoy no se ha recuperado. Hay que tener en cuenta que si
comparamos la situación actual con la del año 2000, en todos los escenarios de la ciudad
se ha producido un descenso de población, que entonces contaba con 215.132
habitantes en el término municipal, con 1.351 habitantes en el PEPASC, y con 5.907 si
consideramos su entorno de influencia. O dicho de otro modo, existe una diferencia
negativa de habitantes entre los años 2000 y 2015 de 11.321 (un descenso del -5,26%)
en el conjunto del municipio, que en el caso del ámbito del PEPASC y su entorno ha sido
aún más alarmante, perdiendo 278 habitantes en el primero (-20,58% de descenso), y
753 habitantes en el segundo (-12,75%). También es necesario poner de relieve el
severo proceso de envejecimiento durante el mismo período de tiempo para el mismo
ámbito. Los dos factores expuestos apuntan a la existencia de un preocupante problema
de regresión y envejecimiento poblacional en esta parte de la ciudad, lo que hace aún
más necesarias y urgentes la implementación de políticas de revitalización.
Se detecta un importante déficit poblacional en el área de estudio, en la que nos
encontramos ante una estructura demográfica consolidada, con escasas posibilidades de
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 42
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crecimiento y evolución en las condiciones actuales, no solo por las características de la
trama urbana en la que se implanta (a la que se impone la declaración de Bien de Interés
Cultural, que supone tanto un problema como una oportunidad), sino sobre todo por las
singulares características de la estructura de la propiedad, el perfil socioeconómico de
sus habitantes, y las características de las actividades comerciales y de servicios allí
existentes generadoras de un perfil específico de empleo, que en su conjunto produce
pocas o nulas posibilidades de intervención, renovación o revitalización con recursos
propios.
020205 Diagnosis sobre la actividad económica
La actividad económica del ámbito de estudio está relacionada con la del municipio, y a
su vez con realidades económicas de ámbito superior -la europea, la nacional, y
obviamente la de Canarias-, sin las que resulta imposible entender su realidad e
identificar su potencialidad de desarrollo futuro.
Como primera conclusión, es importante destacar de los datos existentes en el año 2016
para el ámbito del PEPASC, la abrumadora dedicación de su espacio a la actividad
comercial existente en el Antiguo Santa Cruz con un 53,05%, seguida por un significativo
15,12% de actividad relacionada con la restauración. También llama la atención la alta
tasa de locales disponibles existentes con un 17,51%.
Si territorializamos los datos, destaca por su singularidad el sector directamente vinculado
a la calle Castillo y sus aledaños, fuertemente especializada en el comercio minorista, de
estructura similar a una Zona Comercial Abierta, con un auge cada vez mayor de los
negocios franquiciados --sobre todo en la propia calle Castillo-, en donde las grandes
firmas comerciales suelen establecerse en edificios representativos una vez sometidos a
una profunda reforma. Si bien en el margen septentrional de la calle Castillo -calles
transversales y calle Bethencourt Alfonso- se ha producido un notable desarrollo de la
actividad de restauración, ésta se ha desarrollado de forma más vigorosa aún en el lado
sur. Así, entre las calles Castillo y Ángel Guimerá conviven restaurantes y locales de ocio
nocturno con cierta preponderancia de éstos en calles como El Clavel o Doctor Allart, y
entre la calle Ángel Guimerá y el barranco el predominio suele ser de los locales de
restauración. Desperdigadas por ambas zonas persisten pequeños comercios
tradicionales de electrónica, productos de artesanía o bazares, de incierto futuro. Otro
caso singular se viene produciendo en la calle La Noria, casi enteramente asociada a
servicios de restauración y ocio nocturno.
Reconociendo los indudables efectos beneficiosos que para el fomento de la actividad
económica en el área ha tenido la ejecución del plan Urban -iniciado allá en el año 1997-,
por el que se reurbanizó y peatonalizó gran parte del ámbito de estudio, además de la
recuperación de algunos edificios representativos y la renovación de parte de su tejido
comercial -en especial el situado en la zona de influencia de la calle Castillo, Plaza de la
Candelaria y Plaza de España-, sin embargo no se ha visto acompañada de una
auténtica reactivación de la actividad económica, con capacidad de producción de
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 43
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empleo estable en sectores distintos del ocio, la restauración y el comercio vinculado a la
moda o la electrónica de consumo, detectándose numerosos sectores de potencial
desarrollo, en general relacionados con el turismo, las iniciativas e industria cultural, el
sector terciario de oficinas y talleres relacionados con la “clase creativa”, pero en
cualquier caso necesitado de generar una mayor masa crítica de población residente.
020206 Diagnosis sobre los equipamientos y dotaciones existentes en el ámbito de
estudio
Los principales equipamientos colectivos en el área están destinados a usos culturales,
existiendo varias infraestructuras que presentan esa actividad como uso característico.
Como equipamientos privados existen varias sociedades como el Círculo de Bellas Artes
y el Casino de la ciudad, junto a numerosas agrupaciones relacionadas con el carnaval
que se localizan en inmuebles públicos cedidos para el desarrollo de sus actividades.
Éstas últimas se sitúan sobre todo alrededor de las calles de la Noria y Candelaria. Sobre
la calle de la Noria basculan numerosos equipamientos culturales que ofrecen un gran
atractivo a la zona como lugar de ocio. Tanto el teatro Guimerá como el Centro de Arte La
recova situados en la próxima plaza de la isla de la Madera como los espacios
museísticos del Museo de la Naturaleza y el Hombre y Tenerife Espacio de las Artes al
otro lado del barranco de Santos -y junto a ello la localización de numerosas
agrupaciones y colectivos ligados al Carnaval han incentivado ahí un desarrollo
importante de la hostelería a lo largo de esa calle.
En la zona no se han detectado inmuebles dedicados al deporte, excepto en edificios que
mantienen diversas actividades como el Casino de Tenerife que cuenta con un gimnasio
para sus socios. Tampoco, los educativos a todos los niveles.
Como elemento religioso fundamental está la iglesia matriz de la Concepción que
representa un hito urbano fundamental, aparte de su carácter monumental y contener
numerosas piezas y valiosos espacios arquitectónicos.
Los equipamientos privados representan algo menos del 4% de la superficie total
construida, mientras que los públicos alcanzan el 15% del total de 280.000 m2
construidos existentes.
Existe un déficit manifiesto en cuanto a zonas verdes en todo el casco, agravado por la
práctica imposibilidad de obtener suelo próximo a esta finalidad.
No existe dotación alguna en cuanto a equipamiento escolar, deportivo-recreativo, ni
asistencial-sanitario en el ámbito de estudio, aunque se ofrece sobrada oferta en el
entorno inmediato en los escalones correspondientes a enseñanza primaria, secundaria y
bachiller. También se estima insuficiente la dotación de preescolar existente, incluso en la
zona del entorno, siendo inexistente en cuanto a la oferta de formación de FP. Es
importante la adecuada implementación de estos equipamientos, sobre todo si se
pretende revitalizar e incentivar el crecimiento de la población residente en el ámbito.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 44
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Se estima importante poder contar en el área del Antiguo Santa Cruz con un Centro
Integrado de Ocio y Actividades Sociales, de gestión centralizada y lugar de encuentra de
población residente de todas las edades. Un ejemplo de gran éxito en muchas ciudades y
caso similares en centros históricos son los centros para mayores que a su vez integran
guardería, centro cultural de barrio, asociaciones, piscina cubierta de rehabilitación y
mantenimiento junto con pequeñas salas de actividad deportiva, preferentemente situado
en alguna zona más densamente poblada, y si no en el propio ámbito del PEPASC al
menos en su entorno inmediato de influencia.
A pesar de contar con equipamiento socio-cultural de cierto nivel más que suficiente, es
evidente la necesidad de una política global de reacondicionamiento y gestión de estos
espacios, incluyendo la posible reconversión de otros para estos fines. Este tipo de
instalaciones resultan vitales si se quiere potenciar la ciudad de Santa Cruz de Tenerife
como producto turístico de carácter cultural. Los actuales equipamientos, independiente
de su número, se encuentran excesivamente dispersos y faltos de una gestión
coordinada que permita identificarlos como una “red” pertenecientes al ámbito PEPASC.
El equipamiento administrativo -tanto de escala local, insular, como regional y estatal-, no
se encuentra ubicado en el área del PEPASC sino en su entorno, siendo más que
suficiente para atender las demandas de la población aquí existente, aunque necesitado
de una mejor racionalización en el uso actual de los edificios y dependencias asociadas.
En el Antiguo Santa Cruz es prácticamente inexistente la existencia de equipamientos
fundamentales para el servicio de la ciudadanía que aquí reside y/o trabaja: Centro de
Primera Asistencia y Centro de Día, Centros de tercera edad, Guarderías, etc., muy
necesario si atendemos a la media de edad muy alta de sus habitantes, o la gran
cantidad de trabajadores del sector comercial y oficinas que, sin residir aquí, demandan
estos servicios para poder compatibilizar la jornada laboral. Por otra parte es importante
destacar la labor que en este sector realiza el IMAS, a través de las Unidades Técnicas
de Servicio especializados, pero necesitadas de algún lugar físico de referencia de fácil
localización e identificación desde el que coordinar y gestionar mejor sus servicios.
020207 Diagnosis sobre los usos urbanos
En el ámbito del Antiguo Santa Cruz la totalidad de los presentes usos actuales se
pueden agrupar en tres tipos principales: terciario, comunitario y residencial. El primero
representa el 39% del total, al que habría que añadir un 4,5% de las oficinas de las
administraciones públicas, siendo por tanto el terciario comercial y oficinas el
predominante en este área. En segundo lugar, los usos comunitarios de equipamientos
públicos y privados representan un 27,5% del total. Por último, la residencia el 27% junto
a un 2% turístico. Por otra parte cabría un aumento de la actividad de hostelería
aumentando su presencia en el área al objeto de equilibrar y diversificar la actual oferta.
Las actividades colectivas públicas y privadas tienen aquí un papel muy relevante
definiendo a esta zona histórica como el espacio representativo más importante del
conjunto de la ciudad capital de la isla.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 45
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(PEPASC)
En el ámbito del Antiguo Santa Cruz la totalidad de los presentes usos actuales se
pueden agrupar en tres tipos principales: terciario, comunitario y residencial. El primero
representa el 39% del total, al que habría que añadir un 4,5% de las oficinas de las
administraciones públicas, siendo por tanto el terciario comercial y oficinas el
predominante en este área. En segundo lugar, los usos comunitarios de equipamientos
públicos y privados representan un 27,5% del total. Por último, la residencia el 27% junto
a un 2% turístico. Por otra parte cabría un aumento de la actividad de hostelería
aumentando su presencia en el área al objeto de equilibrar y diversificar la actual oferta.
Las actividades colectivas públicas y privadas tienen aquí un papel muy relevante
definiendo a esta zona histórica como el espacio representativo más importante del
conjunto de la ciudad capital de la isla.
020208 Diagnosis sobre el espacio urbanizado
El ámbito del PEPASC forma parte de la densa trama urbana que se desarrolla entre la
Avenida Francisco-La Roche, la Rambla de Santa Cruz y el Barranco de Santos,
comunicándose con el resto de la ciudad, además de por la red capilar de viario local -
rodado, de tráfico atenuado y peatonal- por el viario de segundo orden que se desarrolla
en su perímetro, y en menor medida y en sentido longitudinal, por el eje Ángel Guimerá-
Imeldo Serís.
En el ámbito se desarrolla una compleja mezcla de usos residencial, comercial, de
oficinas, administrativo y dotacional, albergando equipamientos tanto de carácter local
como municipal y supramunicipal, insular y autonómico.
La trama urbana del ámbito de estudio mantiene en lo fundamental los trazados de la red
viaria conformada a partir del siglo XVIII, con pequeñas modificaciones en los bordes del
Conjunto Histórico en contacto con el resto del tejido urbano. Se caracteriza por una
malla desarrollada en las tres franjas definidas por la calle Castillo, el barranquillo del
Aceite (hoy eje Imeldo Serís-Ángel Guimerá), y el barranco de Santos.
La forma del parcelario, como soporte físico de las tipologías edificatorias, condiciona la
localización de usos y las características de la edificación; el parcelario es también un
elemento importante en el análisis de los tipos edificatorios, que servirán de base para la
determinación de las medidas de conservación de los mismos.
La ocupación edificatoria es muy alta en todo el ámbito, siendo mucho mayor en el sector
al norte de la calle Imeldo Serís, donde el formato rectangular alargado de las manzanas
resulta en parcelas con orientación a dos calles. Los mayores vacíos edificatorios los
constituyen algunas parcelas vacantes de escasa dimensión situadas en la zona
meridional.
Del análisis morfotipológico de los edificios y parcelario existente en el ámbito del
PEPASC se pueden extraer algunas conclusiones:
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 46
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(PEPASC)
- Las parcelas poseen, en su mayoría, formas longitudinales, producto de una traza
urbana de tipo ortogonal a lo largo de un eje principal, que origina una alta
proporción de manzanas rectangulares. El estrecho formato de algunas manzanas
(calles Castillo e Imeldo Serís) llega a originar divisiones parcelarias rectangulares
en todo su interior.
- Excepto algunas singularidades -parcelas en esquina o de remate de manzana,
grandes parcelas originadas por concentración parcelaria fruto de la actividad
promotora inmobiliaria en el siglo pasado, etc., la proporción entre el frente y el
fondo al norte de la calle Santo Domingo oscila entre 1:2 y 1:3,5. Entre dicha vía y
la calle Nifú-Nifá, las parcelas son de proporción más alargada, llegando a
alcanzar una relación 1:5.
- La edificación entre medianeras en el ámbito es, en estos momentos, superior al
90% de los casos.
La progresiva ocupación de las parcelas y sus espacios libres traseros, y el aumento
sucesivo de la altura de la edificación, conllevó al crecimiento incontrolado de la densidad
edificatoria. Las nuevas formas tipológicas y constructivas permitieron mayor ocupación
del suelo y un aumento de la altura de la edificación, transformando intensamente las
zonas más próximas al eje de la calle Castillo de tal modo que en ellas quedó muy
transformado el paisaje urbano característico de Santa Cruz de Tenerife.
Desde principios del siglo pasado (a excepción de la parcela ocupada por el TEA), el
suelo ocupado por la edificación permanece constante, estando prácticamente colmatada
la superficie ocupada de las manzanas del casco, por lo que desde dicho momento el
aumento de la densidad edificatoria se debe, fundamentalmente, al incremento de la
altura de la edificación.
020209 El interés paisajístico y ambiental
Muchos son los factores y elementos de relevancia que se encuentran en el ámbito del
antiguo Santa Cruz, y sobre los cuales hay que establecer las determinaciones
adecuadas para que estos se mantengan y se pongan en valor, siendo la base
fundamental para el desarrollo de la zona.
Hay que destacar espacios urbanos de gran carácter ambiental todo el entorno del
barranco Santos, Iglesia de la Concepción, Plaza de la Iglesia, Calle Candelaria, Santo
Domingo, Plaza de la Isla de la Madera e Imeldo Serís, cuenta con las características
urbanas, arquitectónicas y paisajísticas necesarias para imprimirle un mayor carácter a
esta área.
Otro entorno urbano de gran potencial pero actualmente en franco deterioro y si no se
actúa de forma inminente perderá sus valores es el área ubicada entre la calle Castillo en
su primer tramo hasta el cruce con Valentín Sanz y la Calle Imeldo Serís en el tramo del
tránsito del tranvía.
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Es de destacar que los principales valores paisajísticos de esta ciudad vengan
determinado por su enclave geográfico:
- La presencia del mar, divisable de ejes tan fundamentales como la
Calle Castillo, Imeldo Serís, Puente Serrador
- Las montañas de Anaga, que actúan como telón de fondo
- Y el barranco Santos
Existe otro elemento singular en el paisaje urbano de Santa Cruz y es la Torre de la
Concepción, junto con la torre del Cabildo Insular de Tenerife, que forman hitos dentro de
la ciudad.
El Casco Antiguo de Santa Cruz ve fortalecida su imagen urbana y paisajística con un
fuerte apoyo en la jardinería, totalmente integrada en los espacios urbanos dotándoles de
singularidad.
020210 Diagnosis sobre las infraestructuras básicas urbanas
Durante los años noventa los cambios experimentados en la estructura económica del
área metropolitana de Tenerife repercuten de forma decisiva en su organización
territorial, impulsando los procesos de renovación y transformación de la ciudad de Santa
Cruz de Tenerife.
En este contexto, el Ayuntamiento de Santa Cruz impulsó diversas medidas de
regeneración y reconversión de su espacio urbano, destacando la realizada en el centro
histórico, cuya recuperación patrimonial se consideró básica para su integración en los
circuitos comerciales internos y externos, que no solo pretende la recuperación física de
determinados núcleos urbanos, y la dinamización comercial, sino también la generación
de nuevos modos de gestión del comercio y la generación de sinergias colaborativas.
Será a partir del año 1997 que dé comienzo las obras del “Plan URBAN”, mediante el que
Santa Cruz recuperó gran parte de su espacio histórico necesitado de renovación y
mejoras de accesibilidad.
Este Plan permitió acometer a su vez la actualización de muchas de sus infraestructuras
básicas (red de suministro de agua y saneamiento, suministro de energía eléctrica, red
telecomunicaciones, etc.), por lo que en la actualidad tan solo quedaría pendiente su
actualización conforme a la normativa vigente sobrevenida, y en determinadas zonas
puntuales, su renovación integral.
Un resumen de las varias reformas urbanas realizadas, todas ellos de gran calado, es el
siguiente:
- Plan Urban 1998-2001, este plan dejo fuera áreas del perímetro delimitado como
BIC, esencialmente Calle Castillo, Calle Imeldo Serís, entorno Teatro Guimerá y Recova
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vieja,….
- La Línea 1 del Tranvía de Tenerife, inicia sus obras en 2004 y finalizan en junio
de 2007, con la inauguración del mismo
- Obras de remodelación de la Plaza España, La Alameda del Duque de Santa
Elena y La Plaza Candelaria, que finalizaron en julio del 2008
- Construcción del TEA y el acondicionamiento del espacio urbano exterior, con
finalización e inauguración del mismo en octubre de 2008
- Remodelación del Puente El Cabo, introduciendo mejoras en la accesibilidad.
Sin embargo quedaría pendiente el acometer políticas de revitalización urbana con
capacidad para restablecer una imprescindible masa crítica poblacional residente, con
nuevas demandas de actividad y de servicios, clave para poder garantizar la viabilidad y
sostenibilidad (económica, social, ambiental administrativa) de los procesos de
rehabilitación y renovación de edificios. Este proceso de aumento poblacional y de
servicios sin duda obligará a tener que replantear determinados parámetros en las
infraestructuras existentes para el suministro de servicios.
Por otra parte, la antigüedad del Plan Urban y la existencias de áreas tan importantes
dentro del centro de la ciudad como La Calle Castillo, Imeldo Serís o la Plaza Isla de la
Madera, en las que no se han llevado a cabo ningún tipo de intervención urbana desde
hace muchos años, hace que si bien en líneas generales la pavimentación y acerados se
encuentran en una condición aceptable, sea necesario la intervención en el espacio
urbanizado para mejorar la calidad del espacio, no solo por la sustitución de sus
materiales sino por la necesidad de ofrecer soluciones que mejoren la accesibilidad,
minimicen los gastos por mantenimiento y reposición de materiales y mobiliario urbano, e
integrando las transformaciones urbanas que toda ciudad necesita para adaptarse a las
nuevas necesidades de los usuarios.
Un ejemplo a tener en cuenta sería el estudio desde Simpromi que, en relación con los
vados, detecta que los puntos conflictivos en el ámbito de estudio se encuentran la Calle
Imeldo Serís en su cruce con la Calle Alfaro, Valentín Sanz con Imeldo Serís y con
Miraflores, Imeldo Serís a la altura del Bingo. Lo que implicar realizar mejoras en los
acerados de estas área para que sean accesibles.
Por último, mención aparte se debe hacer en relación a los problemas ocasionados en el
Barranco Santos por la disminución de sección del cauce del barranco que ha
ocasionado números de problemas de inundaciones en su entorno y que provocan un
deterioro del mobiliario urbano y del patrimonio del Bien de Interés Cultural (BIC),
ocasionando daños de gran envergadura en la Iglesia de La Concepción.
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020211 Diagnosis sobre la movilidad
El acceso al centro a través del servicio de transporte público está totalmente
garantizado, tanto para aquellos visitantes de fuera del municipio como del área
metropolitana.
La extensa red de líneas de guaguas que existentes en el intercambiador, ubicado en las
proximidades del centro de Santa Cruz, conectan con gran frecuencia el centro de la
ciudad, bien a través de las líneas urbanas de circunvalación o las que tienen como
destino los distintos barrios de Santa Cruz o bien a través de la línea ferroviaria (tranvía).
Sin embargo, sigue existiendo una gran desinformación y desorientación en el propio
intercambiador sobre los servicios y líneas de transporte hacia el centro, no
comunicándose en tiempo real, así como la frecuencia de las guaguas de circunvalación
se deberían de aumentar y optar por un transporte de menores dimensiones y no
contaminantes.
Del análisis de la red de líneas de transporte público que cruzan las ciudad, cabría decir
que el sector sur de la ciudad (paradas en la Calle Miraflores) y el sector este (paradas en
La Avenida Marítima, Plaza España, Avenida Francisco La Roche), son las que están
mejor conectadas y con una mayor frecuencia debido a la diversidad de líneas de
transferencia e intercambio que tienen tránsitos por ellas, siendo deficitario en los otros
extremos de la ciudad.
A pesar de que todo el modelo de movilidad aún está basado en el vehículo propio,
inductor de los mayores problemas de tráfico, la principal búsqueda de aparcamiento en
el centro se hace en relación con el situado en superficie en espacio de uso público y
gratuito, mientras los de carácter rotacional de pago permanecen infrautilizados. De
hecho no parece aconsejable seguir insistiendo en la creación de nuevos aparcamientos
(ni de superficie ni en edificios) en la zona del centro de Santa Cruz, que más que dar
solución a un problema en realidad es inductor de uno mayor al incrementar la movilidad
rodada hacia el Conjunto Histórico. En este sentido sería fundamental establecer un
diagnóstico fiable sobre la identificación de la demanda y caracterización de
aparcamiento en la zona centro, y la búsqueda de soluciones en relación coordinada con
la optimización del transporte público.
Desde este PEPASC se propone impulsar estrategias necesarias para avanzar hacia un
modelo de movilidad más sostenible.
En este sentido y en pos de mejorar la calidad ambiental del centro se impulsarán
estrategias encaminadas a la reducción de la contaminación del aire en la ciudad en
dónde una de las estrategias principales será potenciar un modelo de movilidad más
sostenible:
- Predominio de la movilidad peatonal y ciclable.
- Eliminación de los aparcamientos en superficie, que sólo generan un tráfico de
agitación.
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- Restricciones del tráfico, sólo para residentes, cargas y descarga, y servicios.
- Restricciones de velocidad (zonas 20 y 30).
- Fomento del uso del transporte público, y que éstos sean menos contaminantes.
Los vehículos de transporte y servicios públicos han de ser híbridos o eléctricos.
- Impulso de una mejor comunicación con el resto de la ciudad mediante transporte
público: paso de la línea del tranvía, y líneas de guaguas que conectan con los
principales barrios del entorno metropolitano.
- Optimización de la comunicación con el Intercambiador, y mejora de la
información al usuario sobre frecuencias y horarios.
- Mejora de ubicación y servicios de paradas de Taxi.
- Allí donde sea inevitable el aparcamiento en superficie, impulsar las zonas con
Servicios de Estacionamiento Regulado (SER). La apropiación temporal del
espacio público ha de ser compensada.
020212 Diagnosis sobre el mobiliario urbano y jardinería
El mobiliario urbano no es decorativo, sino que es funcional, teniendo una función social y
de servicio público.
Hoy en día los elementos de mobiliario urbano caracterizan los usos de los espacios y le
dan identidad a la ciudad, y caracterizan de algún modo la actividades que se van a llevar
a cabo y el perfil de usuarios al que van destinado. Pero pese al paso del tiempo aún
siguen existiendo innumerables elementos que resisten al tiempo y la historia.
Lo que nos lleva a pensar en la funcionalidad del mobiliario urbano como objetos de uso
colectivo, además nos ayudan a entender la transformación del espacio público y de la
sociedad.
En el ámbito de estudio del PEPASC se detecta cierta falta de criterio unificado en cuanto
a los elementos del mobiliario urbano, con excesiva utilización de tipos y modelos,
algunos de ellos de difícil y económicamente gravoso mantenimiento y/o reposición. Se
han podido detectar algún punto del espacio público en el que en una escasa superficie
se encuentran instalados cuatro o cinco tipos de bolardos, o hasta tres tipos diferentes de
bancos o papeleras.
En cuanto a la jardinería urbana, las plantas y los árboles proveen de muchos beneficios
funcionales al entorno urbano, más allá de su valor estético u ornamental:
- Modifican el clima urbano estabilizando la temperatura.
- Alineaciones de árboles de altura variable ayudan a reducir el deslumbramiento.
- Actúan como pulmones, incorporan oxígeno a la atmósfera
- Disminuyen la polución
- Protegen de fuertes vientos
- Actúan como elementos definitorios de espacios, dirigen circulaciones,…
- Proporcionan contrastes, en forma textura y color suavizando la rigidez de las
ciudades
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El ayuntamiento de Santa Cruz cuenta con un departamento específico de Parques y
Jardines que se encarga del mantenimiento de los mismos, y disponen de un vivero
municipal que provee a la ciudad y a los vecinos cuyos jardines estén hacia la vía pública.
Sin embargo los espacios destinados a parques, jardines, zonas verdes dentro del ámbito
del Antiguo Santa Cruz son escasos. Pese a ello determinadas áreas son perfectamente
identificable por las alineaciones de palmeras, la floración de los paseos de Flamboyanes
a los márgenes del barranco o el Chorisia speciosa, o la envergadura de los Laureles de
Indias.
020213 Diagnosis sobre el mercado inmobiliario
Del estudio realizado se desprende un alto grado de consolidación de la edificación en el
área, existiendo muy pocas superficies edificables vacantes. También se ha constatado
un alto grado de abandono de la edificación existente, un proceso que crece en el tiempo
y que hoy afecta a casi la mitad de los inmuebles existentes y a un 24 % de la
edificabilidad disponible.
Por último hay que destacar de la presencia de numerosas propiedades públicas entre
las que destacan .algo más de dos docenas de propiedades municipales dedicadas a
diversos usos y muchas de ellas infrautilizadas.
La dinámica actual del mercado inmobiliario en el ámbito del Antiguo Santa Cruz es
anormalmente escasa, directamente relacionada por el alto grado de deterioro de la
edificación, una compleja estructura de la propiedad, un marco normativo inseguro o
excesivamente restrictivo desde el punto de vista patrimonial, un excesivo coste de
inversión en rehabilitación en relación con la posibilidad real de retorno, y sobre todo por
una llamativa falta de demanda que permita incrementar en especial el uso residencial.
La promoción de la rehabilitación de edificios en el Casco Histórico pasa por la
implantación de políticas de fomento y de financiación, en la práctica actualmente
inexistente, que se han de concretar en las siguientes acciones:
- Mantenimiento de los usuarios existentes con ayudas financieras y fiscales, que
fomenten la rehabilitación de las viviendas, y alivien los gravámenes sobre la
edificación.
- Coordinar medidas compensatorias que induzcan a los propietarios que no se
integren en el proceso negociador a dejar paso a otros usuarios o promotores
interesados en invertir en la rehabilitación.
- Fomentar la participación de entidades públicas y privadas, cooperativas y
sociedades financieras.
- Realizar operaciones pilotos de calidad urbana y arquitectónica en pequeños
recintos de propiedad pública, o en zonas de precario estado, de dominio privado,
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mediante convenios urbanísticos entre propietarios y organismos públicos
participantes.
- Ejecutar obras de mejora de infraestructuras, dotaciones y servicios públicos.
En este momento se encuentra vigente el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, que
constituye el marco normativo por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler
de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-
2016, no habiéndose aún traspuesto debidamente a la normativa sectorial de la
comunidad autónoma de Canarias, y desde luego no habiéndose habilitado desde el
ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife la mayor parte de los Objetivos y Programas en
él contenido.
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03 CONCLUSIONES GENERALES DE LA INFORMACIÓN
Las cuestiones estudiadas en la Memoria de Información y el diagnóstico general
realizado, a continuación se exponen de manera sintética a modo de conclusiones. Por
razones metodológicas se organizan según tres ejes o niveles de interpretación: la escala
territorial, la escala urbana y la escala arquitectónica, vinculada esta última de modo
específico al Catálogo de Elementos Protegidos.
Debe entenderse que el orden de las cuestiones enunciadas no supone el
establecimiento de un grado de jerarquía, ni siquiera de independencia entre ellas, por
cuanto la relación de todos los problemas existentes que se indican están estrechamente
relacionados entre sí, y cada cual reclama una atención ciertamente prioritaria, al igual
que los objetivos a alcanzar y criterios de aplicación que a continuación se exponen. Por
otra parte se ha de tener en cuenta tres modos o niveles a la hora de abordar problemas
de similar naturaleza, y que inciden sobre el Bien de Interés Cultural en su categoría de
Conjunto Histórico del Antiguo Santa Cruz:
- En un primer nivel se ponen en evidencia los problemas de alcance comarcal, que
influyen de modo decisivo en el desarrollo y revitalización del ámbito del PEPASC;
- En un segundo nivel se abordan problemas de carácter singular, pero inducidos por
el propio desarrollo urbano y las características del ámbito de ciudad histórica que se
estudia;
- Un tercer y último nivel se atiene a cuestiones puntuales y concretas, que atañen
fundamentalmente a la arquitectura que conforma la ciudad histórica, y a posibles
modos, instrumentos y procedimientos que permitan afrontar su conservación y
revitalización.
0301 CONCLUSIONES A ESCALA TERRITORIAL
1. La influencia de la ciudad de Santa Cruz de Tenerife sobrepasa los límites
municipales, e incluso muchos barrios pertenecientes a otras entidades
municipales se insertan dentro de lo que consideramos como área metropolitana
de Santa Cruz-La Laguna. Este área tiene en la actualidad notables deficiencias
en su articulación espacial y coordinación intermunicipal, que desde hace años ha
tenido un notable incremento de la demanda de servicios, han sido saturadas
algunas de sus infraestructuras (teniendo como ejemplo destacando la autopista
norte), con posibilidades de crecimiento muy limitadas en extensión, pero con
enormes posibilidades en la necesaria suturación y compactación de sus
numerosos espacios vacantes o de muy baja densidad.
La conservación y revitalización del ámbito del PEPASC debe tener en cuenta
necesariamente la modernización prevista de las infraestructuras básicas
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existentes de influencia estructurante en la ciudad y en el área metropolitana,
ocupando un espacio de reflexión especial los programas de accesibilidad integral
y universal, el derecho a la movilidad peatonal, y el tratamiento del transporte
público.
2. La singular situación y significado de los Conjuntos Históricos de Santa Cruz a
escala insular y comarcal, entre los que destaca su núcleo fundacional,
identificado en el Antiguo Santa Cruz, precisa de acciones y actuaciones
encaminadas a reforzar y potenciar su urgente rehabilitación, conservación, y en
su caso renovación. Estas medidas no se dirigen solo para potenciar más aún lo
que ya en buena medida es un área de centralidad urbana de importancia insular
y regional (centro político, administrativo y comercial especializado), sino sobre
todo dirigido a la implantación de nueva actividad productiva vinculada al urgente
y necesario incremento de la población residente, que a la vez permita su
rejuvenecimiento de su tasa de edad.
Se trata de crear nuevas oportunidades basadas principalmente en la educación,
la ciencia, la tecnología, la innovación, el emprendimiento y la cultura, todo ello
asistido por el enorme potencial del turismo urbano y los efectos inducidos de la
ampliación de las actividades comerciales del puerto.
3. Es necesario abordar la conservación y transformación paulatina del BIC en su
categoría de Conjunto Histórico del Antiguo Santa Cruz en directa relación con la
exitosa recuperación del Casco Histórico de La Laguna, conformando un sistema
en red de enorme capacidad de promoción turística y cultural de alcance insular,
regional, nacional e internacional. En este sentido será importante la identificación
y caracterización de contendores para la implantación de equipamiento de gran
escala de referencia, potenciando lo existente, y creando otros nuevos acorde con
las nuevas demandas.
0302 CONCLUSIONES A ESCALA URBANA
4. Degradación de la calidad del espacio urbano como consecuencia de la
transformación especulativa experimentada en las últimas décadas, acompañado
del progresivo abandono del patrimonio edificado, la baja densidad poblacional, y
el envejecimiento de sus residentes.
5. Congestión de la red viaria habilitada y aparente insuficiencia de las plazas de
aparcamiento existente, siendo necesaria la creación de una red de
aparcamientos perimetral al Conjunto Histórico o la mejora y racionalización del
trasporte público existente.
6. Déficit de espacios libres y necesidad de equipamientos en el ámbito del
PEPASC.
7. Inexistente crecimiento demográfico de la población en el Conjunto Histórico con
incremento progresivo de la tasa de envejecimiento, y una tasa muy baja de
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 55
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residentes.
8. Necesidad de impulsar el modelo productivo existente en el Antiguo Santa Cruz.
0303 CONCLUSIONES SOBRE EL PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO
El patrimonio edificado de carácter histórico del Antiguo Santa Cruz ha sufrido un
considerable deterioro en las últimas décadas; su situación actual y la problemática que
le afecta pueden sintetizarse a través del siguiente modo:
9. Existencia de una notable cantidad de patrimonio arquitectónico de algún interés
en proceso de progresivo deterioro, acentuado en general por su modesta factura
que lo hace de conservación más complicada.
10. Ineficacia de los mecanismos de protección edificatoria y de cumplimiento de las
obligaciones legales de conservación, por insuficiencia y falta de adecuación de
medios administrativos y de ayudas económicas a las necesidades reales
actuales.
11. Escasa difusión –información y pedagogía- de los valores patrimoniales de la
ciudad, tanto de los arquitectónicos como sobre todo los que subyacen en la
configuración de la propia trama urbana.
12. Inadecuación de los instrumentos y tendencias al servicio de la revitalización
urbana integral de tejidos (físicos y sociales) obsoletos, acompañados de
herramientas útiles y operativas al servicio de la intervención, la rehabilitación y la
restauración.
13. Dificultades para una financiación adecuada para el mantenimiento de la
arquitectura y los usos tradicionales.
14. Insuficiencia de mecanismos complementarios para el mantenimiento de la
arquitectura histórica.
15. Necesidad de acondicionamiento del espacio público existente con criterios
generales de mayor coherencia en la configuración de la escena urbana; la
sostenibilidad ambiental, económica, social y administrativa; la accesibilidad
universal y el bienestar de la ciudadanía; y el mantenimiento y reposición de los
elementos que lo componen (mobiliario urbano, iluminación, señalización,
materiales de acabado, etc.).
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04 OBJETIVOS Y CRITERIOS DE PLANEAMIENTO
0401 OBJETIVOS
040101 Objetivos generales de planeamiento
Crear una ciudad más accesible, con predominio del peatón sobre el vehículo,
fomentando el transporte público en la ciudad.
B) Potenciar, incrementar y mejorar la red de espacios libres de la ciudad en su ámbito
histórico como elemento articulador, mejorando la calidad ambiental y paisajística del
entorno urbano.
C) Impulsar la rehabilitación, habilitando medidas oportunas de gestión, información y
formación, materialización técnica e instrumentos económicos y financieros.
D) Incentivar a las familias a vivir en Santa Cruz, y en general promover el uso residencial
en su ámbito histórico, mejorando las condiciones de calidad de vida para facilitar la
recuperación del uso residencial, habilitando el mayor número de viviendas en el centro
de la ciudad con el fin de generar mayor masa crítica poblacional, fundamental a la hora
de garantizar la preservación activa del patrimonio, además de ser condición necesaria
para tener espacios urbanos vibrantes, creativos y llenos de vida.
E) Diversificar los usos y actividades económicas en la ciudad histórica a través de los
instrumentos urbanísticos oportunos, que sean capaces de dinamizar y promover la
regeneración de las áreas urbanas que hoy están en decadencia creciente, promoviendo
su desarrollo económico y social.
F) Introducir criterios racionales en el uso, consumo y gestión de recursos básicos, e
implantación de energías alternativas en las edificaciones. Promover la movilidad
sostenible, fomentando el transporte público, el uso de la bicicleta y los trazados
peatonales confortables
G) Incentivar la creación de pequeño comercio local de proximidad frente a las grandes
empresas, franquicias y marcas internacionales. Los pequeños establecimientos
dedicados a la venta especializada y la artesanía de producción propia generan mayor
seguridad y cotidianeidad a los residentes.
040102 Objetivos específicos de planeamiento
1. Revisión integral del alcance de la catalogación actual
Gran parte de los inmuebles situados en el ámbito de actuación tienen una catalogación
previa. Esta se define mediante un fichero que establece de una manera prolija la
descripción de determinados aspectos. No obstante, no se precisan con claridad los
valores históricos, artísticos o de otro tipo que deben ser objeto de protección.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 57
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Por ello, cada inmueble debe revisarse individualmente, determinando los grados de
intervención, rehabilitación y reforma que son posibles en cada caso. En definitiva, se
trata de lograr una mayor seguridad jurídica en su interpretación y aplicación, a través de
la motivación necesaria y suficiente de los valores a preservar de cada elemento, unida a
una mayor coherencia interna en la aplicación de los criterios de valoración en las
propuestas de catalogación, a partir de la premisa general: la ciudad como patrimonio
cultural.
2. Determinación de la recuperación de la cualidad urbana anterior
El conjunto histórico del Antiguo Santa Cruz ha sufrido en la segunda mitad del siglo XX
un proceso importante de transformación urbana que afecta tanto a sus espacios como a
sus inmuebles. Se ha perdido con ello una parte sustancial de la memoria histórica que
caracterizó al lugar y que conformaba un valor documental de testimonio y continuidad.
Las acciones a desarrollar deben impulsar la recuperación de algunas trazas todavía
existentes y establecer su puesta en valor mediante su definición proyectual. En concreto,
la franja que se define entre la calle de San Francisco y su continuación por la plaza de
España y la avenida de Bravo Murillo cuenta con numerosos vestigios históricos situados
hoy en espacios públicos cuya memoria debería y podría recuperarse.
3. Recomposición de la edificación abandonada y vivienda
La implantación masiva en las últimas décadas de usos comerciales, administrativos y de
hostelería en la zona se ha hecho en detrimento de la población residente que ha
desaparecido en gran medida. Ello ha originado a un progresivo abandono de numerosos
contenedores y edificios y la colonización en el mejor de los casos de solo los espacios
en contacto con las calles.
Por ello, se debe actuar en toda esa masa edificada vacante para usos más ligados a
formas de residencia de nuevo cuño tales, como vivienda en alquiler para gente joven,
turismo residencial, alojamiento estudiantil, etc. Se trata de recuperar los espacios
edificados vacantes introduciendo usos alternativos mediante el estudio de soluciones
alternativas que faciliten su implantación a medio y largo plazo.
Se ha de explorar la posibilidad de desarrollo de programas de vivienda en rehabilitación
o sustitución de inmuebles en régimen de protección.
4. Economía
Uno de los problemas más importantes a la hora de acometer la rehabilitación o
intervención en el patrimonio edificado del ámbito de estudio es la formulación de
medidas fiscales y financieras que incentiven las actuaciones, junto con las estrategias de
implantación de nuevos usos, de realojo residencial, etc. A este respecto el Plan
explorará sistemas que con carácter realista aborde posibles soluciones, coordinado con
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 58
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los instrumentos y herramientas con los que ya cuenta tanto la Sociedad de Desarrollo
municipal como el IMAS.
5. Sistemas Generales (espacios libres y zonas verdes, equipamientos e infraestructuras.
El PEPASC ha de cubrir las necesidades actuales y futuras proponiendo zonas de
espacios libres, equipamientos y dotaciones que resuelvan problemas de déficits
actuales, e impulsando completar la red de equipamientos de proximidad existente.
6. Movilidad
El PEPASC deberá abordar los principios que han de servir para implantar un sistema de
movilidad sostenible y accesibilidad universal integrada en el ámbito delimitado,
destacando las soluciones que faciliten el transporte público, una política adecuada de
implantación de zonas de aparcamiento público de rotación, además de la mejora de los
actuales accesos a través del viario estructurante al ámbito de estudio delimitado.
7. Unificación del diseño del espacio urbano colectivo
En las tres últimas décadas, las instituciones públicas han actuado de una manera
decisiva en la recualificación de los espacios públicos. Se trataba de un objetivo definido
desde el planeamiento urbanístico hacia la peatonalización de amplias zonas de la parte
antigua de la ciudad, que se ha concretado en el cambio de elementos constructivos y
mobiliario en una gran parte del viario y plazas de conjunto.
Sin embargo, todavía quedan algunas acciones que completen este proceso en curso
que deben establecerse. Y por otra parte, las actuaciones no se han hecho con criterios
homogéneos. Por ello, debe definirse una sistemática que paute las futuras
intervenciones en el espacio público que conduzcan a terminar el proceso, así como que
permitan el comienzo de una sustitución de lo ya realizado desde pautas unificadas.
8. Control de los procesos de museificación en curso
El crecimiento de la visión artística de la ciudad y la introducción paulatina de
contenedores museísticos está induciendo a una atracción de visitantes que debe
controlarse para que no altere negativamente la utilización de la ciudad histórica por los
residentes.
Por ello, deben estudiarse cuidadosamente las rutas explicativas a edificios y espacios de
tal manera que su presencia no altere negativamente la vida y los usos tradicionales
actualmente existentes. Al mismo tiempo, se debe trabajar en la definición precisa de
nuevos usos museísticos y el tratamiento de sus entornos de acceso en aquellas piezas
edificadas que presentan ya valores monumentales y/o ese tipo de usos.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 59
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9. Revisión y planificación de los servicios de infraestructura
La existencia de problemas de evacuación en las aguas de escorrentía territorial y el
despliegue de todo tipo de redes de una manera incontrolada hacen necesario que se
produzca una revisión de la situación actual de esos elementos técnicos de servicio
urbano.
Por ello, se deben estudiar soluciones alternativas a lo existente en determinados casos
graves que están produciendo el deterioro recurrente de importantes valores
testimoniales. Así mismo, se deben establecer catálogos de acciones que unifiquen el
despliegue y colocación de las redes preferentemente en el subsuelo.
A tal efecto se recogerá el trazado de las redes existentes, así como las ampliaciones y
renovación necesarias, destacando de forma especial las de reciente ejecución y los
proyectos cuya finalidad es mejorar y completar las redes de abastecimiento y
saneamiento que estén previstos, accesibilidad y pavimentación, alumbrado público y
escenográfico, tratamiento de mobiliario urbano y ornamental, vegetación y jardinería en
general, etc.
10. Necesaria unificación de la imagen urbana en el casco histórico
La proliferación de reclamos publicitarios y la colocación de piezas de mobiliario urbano
dispar contribuyen a una percepción irregular del espacio y generan un deterioro visual
que poco contribuye a la cualificación de la ciudad histórica.
Se hace preciso estudiar y proponer algunos sistemas específicos en este sentido y que
acaben caracterizando al lugar. Todo ello, en consonancia con la Ordenanza de Paisaje
Urbano actualmente en curso de redacción y aprobación.
0402 CRITERIOS
040201 Criterios generales de planeamiento
A) Garantizar la conservación, rehabilitación de los valores patrimoniales existentes
(históricos, artísticos, culturales, arqueológicos,…) en la ciudad.
B) Promover las condiciones para que aumente la carga residencial en la ciudad.
C) Facilitar la incorporación de nuevos usos, actividades, y diversificar la actividad
económica de la ciudad.
D) Incentivar una ciudad más sostenible.
040202 Criterios generales de ordenación
Los criterios generales a seguir en la elaboración y formulación del PEPASC se sintetizan
en los siguientes puntos:
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PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
A) Un modelo urbano más cohesionado, equilibrado, flexible y más sostenible
Medioambientalmente, al abordar los retos de la vida urbana con criterios y visión
a largo plazo, para el uso racional y equilibrado de los recursos naturales durante
sus ciclos vitales, así como conservando el entorno de valor ambiental y
generando y creando paisaje urbano de calidad.
Urbanísticamente, proyectando modelos residenciales y de actividad económica
productiva de tipologías adecuadas, moderando las demandas y los costes
derivados de los servicios y la ejecución y mantenimiento de las infraestructuras.
Económicamente, mediante propuestas viables que equilibren las cargas y
beneficios del desarrollo urbanístico, asegurando la excelencia y la calidad
urbana, además de generar actividades productivas que atraigan inversión y sean
capaces de generar empleo y riqueza.
Socialmente, procurando mayor complejidad de usos que garantice una mayor
riqueza urbana, y mayor cohesión ciudadana, asegurando servicios, espacios
residenciales y dotacionales adecuadas a las necesidades de la población actual
y futura.
B) Generar una posición socioeconómica más competitiva con el entorno
Creando las condiciones urbanísticas adecuadas para aprovechar las
potencialidades territoriales y urbanas.
Favoreciendo la creación de un mercado de suelo e inmobiliario más flexible y
dinámico, que permita captar nuevas inversiones y actividades económicas.
C) Más y mejor calidad de vida
Reforzando y ampliando los servicios y dotaciones existentes.
Procurando la adecuada relación de las distintas piezas urbanas.
Generando instrumentos de planificación y gestión adecuados a las necesidades
específicas del ámbito del PEPASC para la rehabilitación, regeneración y
renovación urbana, incentivando una mayor oferta residencial de calidad, diversa
y asequible.
Creando una mayor y mejor oferta servicios para generar más y mejor empleo.
D) Contemplar la necesidad residencial de la población actual y futura de modo digno y
adecuado, mediante la implementación de un programa de vivienda que destine un
determinado número suficiente a algún régimen de protección pública en el ámbito del
PEPASC.
040203 Criterios generales de actuación según ejes de estudio
EJE 1 - RESPECTO A LA MORFOLOGÍA
Búsqueda de criterios de armonización de la morfología actual del Antiguo Santa Cruz,
bien recuperando trazados antiguos y alineaciones representativas, bien estudiando la
actual volumetría y morfotipología existente en las edificaciones y espacios libres del área
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 61
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(PEPASC)
para aportar las mejores soluciones al estado tan diverso y variopinto que existe en la
actualidad.
EJE 2 - RESPECTO A LA ACCESIBILIDAD Y TRANSPORTE
Mejorar de la relación del acceso rodado al ámbito delimitado como conjunto histórico
teniendo como prioridad fundamental facilitar su uso por los residentes.
EJE 3 - RESPECTO AL ESPACIO PÚBLICO
Recuperación del suelo público actualmente ocupado por el aparcamiento privado para
mejorar la relación peatonal de los residentes y usuarios circunstanciales. También
procede reconocer, y en su caso proteger, la componente vegetal privada que incide
sobre la visualización desde el espacio público para mantener la calidad urbanística de
esta zona de la ciudad.
EJE 4 - RESPECTO AL EQUIPAMIENTO Y LOS USOS EN GENERAL
Orientar hacia la mejora de la calidad urbana del espacio atenuando excesos actuales y
mejorando la funcionalidad respecto a usos que incrementarán la variedad y la vitalidad
del sector, con especial atención al uso de materiales en el espacio público y su
mantenimiento sostenible desde el punto de vista económico, a la vez que confortable
desde el punto de vista funcional.
Captar nuevos residentes para incentivar el uso residencial (familiar y colectivo) y de
oficinas en el Antiguo Santa Cruz.
EJE 5 - ESTRATEGIA ECONÓMICA, DE INCENTIVOS Y PENALIZACIONE, DE
GESTIÓN
Creación de herramientas urbanísticas complementarias que estimulen las
transformaciones que se puedan proponer, posibles y viables desde el punto de vista
técnico, económico y financiero, social y administrativo.
El Plan ha de complementarse con una estrategia pública que estimule un proceso
continuo de transformación mediante el diseño de herramientas económico-financieras y
fiscales que ayuden a los operadores privados al mantenimiento de las fábricas
históricas. O en su caso, a la sustitución de la iniciativa mediante la generación de una
unidad técnica y administrativa para la gestión pública del ámbito específico que asesore
y produzca, en último caso, las transformaciones necesarias para la regeneración de las
partes de ciudad abandonadas y en proceso de degradación acelerada.
En lo que se refiere a incentivos fiscales, se deberá estudiar tanto las tasas como los
impuestos que actúan sobre la edificación patrimonial para producir una transformación
de la ordenanza correspondiente.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 62
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CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
En lo que se refiere a la gestión administrativa, se ha de incidir en la unificación de los
procesos burocráticos, que conduzca a una reducción de los plazos administrativos para
la concesión de licencias y la coordinación en un solo ámbito administrativo
descentralizado de los informes preceptivos necesarios.
EJE 6 - ITINERARIOS Y PAISAJE URBANO
El Plan no sólo se pretende mejorar las condiciones patrimoniales y el espacio urbano
público sino también facilitar directrices que impulse la participación ciudadana,
disfrutando de una forma activa de los espacios y recorridos urbanos de su ciudad.
Una ciudad donde predomine el peatón es una ciudad que contamina menos, consume
menos recursos energéticos, es menos ruidosa, etc. Con ello se consigue una ciudad
más amena, que invita al paseo, que mejora la calidad de vida de los que la habitan y
utilizan eventualmente.
Desde este plan especial se plantean una serie de recorridos que teniendo como marco
la ciudad, sus espacios urbanos, su patrimonio, historia y cultura, nos permitan dar a
conocer mejor la urbe y su historia, permitiendo su disfrute. Y también descubrir aquellas
áreas olvidadas y reflexionar sobre los valores que esas arquitecturas y espacios
representan.
A priori se establecen SEIS itinerarios:
a. Itinerario histórico
b. Itinerario del paisaje Urbano
c. Itinerario botánico
d. Itinerario ciclable
e. Itinerario escolar
f. Itinerarios saludables
EJE 7 – REVISIÓN DEL CATÁLOGO DE PROTECCIÓN
El Plan contendrá las determinaciones en cuanto a la normativa reguladora de la
edificación, así como las obras y usos admitidos, los criterios de conservación,
consolidación, restauración y, en su caso, rehabilitación y remodelación de los inmuebles,
con un programa específico de actuaciones para los catalogados, desde las siguientes
premisas:
- Revisión de los criterios que sirvieron para la elaboración del catálogo del vigente
PGO, justificando unos valores que sin duda han tenido una evolución cultural,
disciplinar y social a lo largo de las últimas décadas, definiendo nuevos valores y
atributos generales de los bienes y espacios a proteger si fuera necesario, su
tipificación e identificación, así como las características y diseño del régimen
específico de protección.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 63
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(PEPASC)
- Lograr una mayor seguridad jurídica en su interpretación y aplicación, evitando los
conceptos jurídicos indeterminados mediante una motivación directa, sencilla y
suficiente, que evite interpretaciones excesivamente discrecionales o arbitrarias.
- Tipificación de los valores de los bienes y espacios a preservar.
- A los efectos de interpretación normativa, justificación de la catalogación o de
cualquier otra índole que tenga consecuencias en la aplicación de un régimen
específico de protección sobre los Bienes y Espacios Protegidos por el Catálogo,
en su totalidad o parcialmente, en función del uso de los siguientes conceptos
para identificar y determinar el régimen de protección de cada elemento:
- Valor Patrimonial
- Valor Histórico
- Valor Tipológico
- Valor Urbano
- Valor Paisajístico
- Valor de Significado Cultural
- Valor Botánico
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 64
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(PEPASC)
05 ALTERNATIVAS DE ORDENACIÓN CONTEMPLADAS
0501 ENCUADRE LEGAL DE ALTERNATIVAS DE PLANEAMIENTO
De acuerdo a la legislación de evaluación ambiental estratégica en la formulación y
aprobación de cualquier plan o programa es preciso considerar varias alternativas
posibles
Así, la Ley 21/2013 de Evaluación Ambiental establece en su artículo 20.1 que
Teniendo en cuenta el documento de alcance, el promotor elaborará el estudio ambiental
estratégico, en el que se identificarán, describirán y evaluarán los posibles efectos significativos en
el medio ambiente de la aplicación del plan o programa, así como unas alternativas razonables
técnica y ambientalmente viables, que tengan en cuenta los objetivos y el ámbito de aplicación
geográfico del plan o programa.
Por ello, a los efectos previstos para la realización de la evaluación ambiental se han
establecido tres (3) alternativas en relación a las propuestas de ordenación del Plan
Especial de Protección del Antiguo Santa Cruz, relativas a cada una a las siguientes
cuestiones:
- Protección patrimonial de inmuebles;
- Ordenación edificatoria y de edificabilidad;
- Usos aplicables al conjunto histórico:
- Tratamiento del espacio público
- Gestión, disciplina y control en desarrollo del Plan
Estas alternativas se refieren a tres posibilidades futuras de evolución de las cuestiones
respectivas. Las alternativas son las siguientes:
Alternativa 0.- Mantenimiento de la ordenación actual y sus problemas derivados
Alternativa 1.- Ordenación de máximos sobre las condiciones actuales
Alternativa 2.- Ajuste razonable de las determinaciones de ordenación urbanística,
Todos ellas acordes con las posibilidades reales de desarrollo y gestión.
0502 ALTERNATIVAS AL ALCANCE DE LA PROTECCIÓN PATRIMONIAL
050201 Posibles alternativas de protección patrimonial
En lo referente a la catalogación de inmuebles y su posible protección se valora las
siguientes alternativas:
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 65
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(PEPASC)
Alternativa 0. Mantenimiento de la catalogación
Se mantendría el Catálogo de Protección en los términos actualmente vigentes, que ha
quedado plasmada en el documento de la Adaptación. Básica del PGO de Santa Cruz de
Tenerife 2006.
Alternativa 1. Ampliación de la catalogación
Se incrementaría el actual Catálogo de Protección de acuerdo a lo propuesto por la
revisión que definió el PGO de SC de Tenerife 2014, y que ha quedado suspendida con
carácter general en el ámbito de los conjuntos históricos del municipio.
Alternativa 2. Ajuste de la protección y catalogación
Se revisaría el actual Catálogo de Protección, proponiendo la descatalogación en algún
caso, la catalogación de algunos edificios nuevos, y en cualquier caso reconfigurando el
alcance de la protección de los inmuebles de interés cultural de acuerdo a los criterios
avanzados por el presente Plan Especial de Protección, siempre teniendo en cuenta las
posibilidades reales de implantación, desarrollo y gestión.
050202 Alternativa 0. Mantenimiento de la catalogación
Descripción
Se mantendría la vigencia del Catálogo de Protección que quedó definida junto a la
Adaptación. Básica del PGO de Santa Cruz de Tenerife 2006.
Dicha protección quedó establecida mediante una relación nominal de los inmuebles que
incluía la categoría de la protección asignada a cada uno, junto con su plasmación en las
fichas de ordenación de manzanas que acompañan a ese documento y las normas de
protección edificatoria específicas
Inconvenientes y ventajas
Supondría el mantenimiento de la ordenación existente con la que se ha venido
desarrollando la transformación de la ciudad en este ámbito, debiendo considerarse
agotada ante los escasos e insatisfactorios resultados obtenidos. O dicho de otro modo,
supondría el mantenimiento de los deficientes instrumentos urbanísticos que ha supuesto
la no transformación de la ciudad, pues desde la aprobación del plan en su adaptación
básica en 2006 hasta ahora no se ha producido una renovación o transformación
aceptable de este ámbito, entes bien produciéndose un progresivo y llamativo abandono
de inmuebles, descenso de la población residente, y envejecimiento de la existente.
Así mismo, ha venido sucediéndose numerosos problemas interpretativos de las
condiciones de protección existente y las posibilidades reales de actuación, debido a la
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 66
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(PEPASC)
ausencia de fichas específicas para cada inmueble que determinen los valores que se
protegen y el alcance concreto de las intervenciones permitidas.
Tiene una incidencia importante en el abandono actual que presentan numerosos
edificios catalogados, efecto que afecta ya aproximadamente a la mitad de los inmuebles
existentes.
La única ventaja que representa esta alternativa estriba en el mantenimiento del statu quo
existente sin que se precise acometer la compleja tramitación que un Plan Especial de
Protección comporta en estos momentos.
050203 Alternativa 1. Ampliación de la catalogación
Descripción
Se ampliaría la protección actual incluyendo la totalidad de los edificios que se
consideraron dentro del Catálogo General de Protección del municipio incluido en el
documento aprobado parcialmente como PGO de SC de Tenerife 2014.
Ese documento cuenta con fichero en el que se detallan las características de cada
inmueble que se pretendió proteger en el ámbito del Antiguo Santa Cruz, estableciendo
con carácter general una relación de los valores que se pretenden proteger junto a una
definición de los criterios normativos y de clasificación de los mismos.
Inconvenientes y ventajas
Presenta el inconveniente de que no se precisan en un detalle adecuado los valores que
se protegen sino que se hacen relaciones genéricas y nominales sin que sea posible
identificar con claridad los elementos constructivos y espaciales que se considera preciso
mantener.
Así mismo, la ampliación de la protección edificatoria a nuevos inmuebles con criterio a
veces excesivamente restrictivos, supone en la práctica la disminución total de los
aprovechamientos edificatorios, que deben compensarse de alguna manera si se
pretende que realmente sean viables los procesos de rehabilitación o restauración en su
caso. Ello afecta especialmente a los llamados valores de repercusión, que disminuirán
en consonancia a la posibilidad de incremento del aprovechamiento. Y que debería
compensarse desde su valoración a efectos expropiatorios.
Tendría la discutible ventaja de ampliar la protección precautoria a un mayor número de
inmuebles que, por alguna razón, no fueron considerados en la primara catalogación
desarrollada en 1992. Y además, su control se incorporaría al régimen general
establecido para la totalidad del municipio con la aprobación del Catálogo de Protección
que acompaña al PGO de SC de Tenerife 2014 cuyas determinaciones son vigentes en el
resto del municipio.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 67
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CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
050204 Alternativa 2. Ajuste de la protección y catalogación
Descripción
Este ajuste incluye la consideración de nuevos inmuebles y la descatalogación de otros,
realizada desde la nueva valoración de todos los edificios que puedan tener valor
patrimonial y realmente supongan una contribución cultural a la escena tradicional del
Antiguo Santa Cruz
Lo anterior se realiza desde la proposición de un nuevo fichero de inmuebles de interés
que incluye una valoración más amplia y precisa de los elementos que contienen y deben
protegerse. También, la asignación de categorías de protección se realiza desde el ajuste
de los criterios para establecer las intervenciones permitidas y los grados de protección
Inconvenientes y ventajas
Tiene el inconveniente de que requiere la aceptación de las nuevas propuestas de
ordenación por todos los actores con responsabilidad. Ello supondrá un análisis y
concreción consensuada de los nuevos criterios que se han avanzado en la definición del
Catálogo de Protección junto con el reajuste de las edificabilidades posibles en el ámbito.
También requiere de un esfuerzo mayor de análisis y precisión de los valores
patrimoniales a proteger concretamente. Y es preciso reconocer la viabilidad actual de
muchas fábricas que han sido abandonadas por sus propietarios y se encuentran en una
situación de ruina evidente. ¿Cómo podemos hacer esto diciendo que no entramos en las
edificaciones, habría que matizarlo para no tirarnos piedras sobre nuestro propio tejado?
Como ventaja hay que considerar que la concreción precisa de los valores a proteger
permitirá atenuar la discrecionalidad para la autorización de intervenciones de
transformación y adecuación de los edificios existentes manteniendo la realidad cierta de
sus condiciones actuales que se quieren conservar como expresión de la cultura
precedente.
0503 ALTERNATIVAS DE ORDENACIÓN EDIFICATORIA
050301 Posibles alternativas para la ordenación de la edificación
En cuanto a la ordenación edificatoria se han considerado las siguientes alternativas:
Alternativa 0. Mantenimiento de la ordenación vigente
Se mantendría los efectos de la ordenación edificatoria actualmente vigente que ha
quedado plasmada en el documento de la Adaptación. Básica del PGO de Santa Cruz de
Tenerife 2006.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 68
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(PEPASC)
Alternativa 1. Reasiganción de usos y equidistribución de la edificabilidad residencial
existente homogéneamente.
Esta alternativa propone un reconocimiento absoluto de la configuración actual de usos
establecidos en el PEPASC, lo cual nos permite un reparto de la edificabilidad residencial
actualmente reconocida por la vigente Adpatación Básica del PGO, sin que ello implique
un aumento de esa edificabilidad. Esa redistribución de los usos y de edificabilidad
residencial se aplicaría homogéneamente considerando todas las manzanas del ámbito.
Alternativa 2. Reasiganción de usos y equidistribución de la edificabilidad residencial
existente atendiendo a la singularidad del ámbito de intervención
Se realiza un estudio pormenorizado de los usos existentes y futuros y se plantea su
reacomodo, tanto para proteger la edificación existente que figure en el Catálogo de
Protección, como para recualificar el paisaje y las visuales urbanas que comprometen a
los edificios catalogados y su entorno, haciendo viable económicamente las
intervenciones que se precisan. El ajuste de estos reajustes de la edificabilidad existente
se realizaría tomando como unidad de estudio mínima la manzana y relación con la trama
urbana en la que se ubica.
050302 Alternativa 0. Mantenimiento de la ordenación vigente
Descripción
Se mantienen usos y parámetros urbanísticos generales que figuran en el documento de
la Adaptación. Básica del PGO de Santa Cruz de Tenerife 2006, incluyendo alineaciones
y volumetrías.
Inconvenientes y ventajas
El mayor problema es que se mantendrían las condiciones que hasta ahora han supuesto
un importante freno a la posibilidad de renovación o rehabilitación efectiva del ámbito del
PEPASC, desde las limitaciones derivadas del Catálogo de Protección, de carácter
excesivamente discrecional derivado de una deficiente caracterización y una rígida
interpretación de las actuaciones posibles, hasta la ausencia completa e mecanismos de
gestión que permitan abordar el principal problema existente en la zona en estudio, la
falta de masa crítica de población residente.
La única ventaja (si así lo queremos llamar) sería el mantener un estatus quo conocido al
que implementar políticas de gestión, disciplina y control con herramientas compatibles,
requiriendo tan solo algunos ajustes en la caracterización de algunas determinaciones,
siempre solucionables a través de instrucciones interpretativas (en cuanto a criterios y
normas), o estudios de detalle (en cuanto a la aplicación de parámetros urbanísticas).
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 69
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(PEPASC)
050303 Alternativa 1. Reasiganción de usos y equidistribución de la edificabilidad
residencial existente homogéneamente.
Descripción
Uno de los mayores problemas que de abordar el ámbito del PEPASC son las grandes
inversiones, tanto públicas como privadas, que se han de realizar a la hora de rehabilitar,
intervenir o renovar gran parte de las edificaciones existentes, ya que se encuentran con
importantes déficits materiales, o graves incumplimientos sectoriales (sobre todo
accesibilidad y eficiencia energética). En la práctica, el abandono de casi el 50% del
censo edificado inducido por una casuística compleja, hace que este problema se agrave.
Por otra parte la importante necesidad de facilitar la implantación de programas
residenciales y equipamientos acordes con las necesidades actuales y las características
de los nuevos potenciales residentes, hace que para acometer los programas de
intervención con cierto realismo y posibilidad de éxito se deban estudiar mecanismos de
financiación entre los que se incluya un reparto de la edificabilidad residencial existente,
derivada del ajuste de usos reconociendo la realidad actual, dónde existe un predomino
del uso terciario frente al residencial, de modo que con el fomento de la actividad
residencial y la generación de plusvalías que ello conlleva se puedan abordar las
inversiones necesarias con cierta garantía de retorno.
Esta alternativa propone un reconocimiento absoluto de la configuración actual de usos
establecidos en el PEPASC, lo cual nos permite un reparto de la edificabilidad residencial
actualmente reconocida por la vigente Adpatación Básica del PGO, sin que ello implique
un aumento de esa edificabilidad.
Este reparto de la edificabilidad residencial se repartiría homogéneamente entre todas las
manzanas, en función de la edificabilidad remanente existente en cada una de ellas, y
según posibilidades de implementación morfotipológica que tenga cada una,
condicionada a su vez por las características de los edificios protegidos incluidos en el
Catálogo de Protección que tenga cada manzana, o por la especial afección al paisaje
urbano que pueda tener (mejorando o empeorando en su caso el posible impacto actual).
Esta nueva configuración debería ir acompañado de una reconsideración de usos
permitidos y un estudio pormenorizado de los parámetros urbanísticos de aplicación en
cada manzana, en función de la situación existente.
Inconvenientes y ventajas
La principal ventaja es la posibilidad de poder contar con una herramienta de
consecuencias económicas que ayude al impulso de la rehabilitación o sustitución de
edificios, al tiempo que instrumenta la urgente necesidad de canalizar una demanda
cualificada que incremente la población residente.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 70
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(PEPASC)
El principal inconveniente viene derivado de considerar todo el ámbito de modo
homogéneo. Esto podría crear tensiones innecesarias en algunas propiedades,
generando más problemas ahora inexistentes, y provocando expectativas de difícil
concreción física por entrar en conflicto con otros intereses derivados de la protección del
patrimonio Histórico.
050304 Alternativa 2. Reasiganción de usos y equidistribución de la edificabilidad
residencial existente atendiendo a la singularidad del ámbito de
intervención
Descripción
El planteamiento es similar al expuesto en la Alternativa 1, pero haciendo un reparto de
modo no homogéneo, sino en función de las posibilidades y conveniencia de cada
manzana de edificación. Para ello sería necesario un análisis pormenorizado manzana a
manzana de la situación existente, características morfotipológicas y diagnóstico de las
condiciones constructivas, junto con las condiciones derivadas del Catálogo de
Protección. A partir de este estudio se propondría una ordenación volumétrica para cada
manzana (ordenanza gráfica), e incluso unas condiciones de usos característicos,
asociados, compatibles y prohibidos; también de especificarían parámetros de
ordenación interior en su caso.
Esta Alternativa se acompañaría con una propuesta de gestión preferente para cada
manzana, en función de la estructura de la propiedad y la mayor o menor dificultad de
intervención derivadas de las condiciones de protección patrimonial que afecte a sus
edificios.
Inconvenientes y ventajas
Las volumetrías, las ordenaciones que desde este plan se establezcan deberán de
responder a una mejora del entorno urbano, una mejor caracterización de la ciudad, de
los recorridos y visuales del BIC y de su entorno inmediato.
Los principales inconvenientes se derivan de ese estudio pormenorizado de cada
manzana y de su relación con el conjunto. Lo cual llevará consigo una labor de gestión
para poder desarrollar las nuevas ordenaciones propuestas, pues se verá implicada una
redistribución de aprovechamientos. Esta Alternativa será verdaderamente eficaz en la
medida en que se cree un organismo de gestión centralizada para el conjunto del ámbito
del PEPASC.
Además, para abordar de forma correcta la nueva transformación y revitalización del
ámbito de estudio pasa por la toma de decisiones que afectan más allá de los actuales
límites del BIC, ya que se han de tener en cuenta aspectos sectoriales (movilidad,
infraestructuras básicas, etc), política de vivienda, redistribución de equipamientos
públicos, régimen de usos, etc.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 71
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
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(PEPASC)
Las ventajas de esta Alternativa son importantes puesto que parte de una hipótesis de
trabajo basada en el conocimiento de las verdaderas posibilidades de inversión y gestión
de los diferentes procesos de rehabilitación o renovación urbana existente en el ámbito
del PEPASC.
0504 ALTERNATIVAS DE USO DE LA EDIFICACIÓN EN EL CONJUNTO HISTÓRICO
050401 Posibles alternativas para el uso de la edificación existente
Alternativa 0. Consolidación del reparto de usos establecido por el PGO vigente
El vigente PGO de Santa Cruz de Tenerife ha establecido la reserva de las plantas bajas
para usos comerciales y las primeras para usos de oficinas mientras el resto se destinan
a vivienda. Se trataría de mantener el carácter principal o característico de esa
distribución de usos.
Alternativa 1. Aumento del espacio disponible para usos terciarios y dotacionales
De acuerdo a la creciente especialización en usos terciarios y dotacionales del espacio
del Antiguo Santa Cruz se trataría de completar el proceso estableciendo este carácter
como usos principales o característicos para la totalidad de la edificación disponible. La
idea es incentivar el aumento de la terciarización del ámbito del PEPASC.
Alternativa 2. Estimulación de la recuperación residencial y mezcla de usos
Frente a la disminución paulatina de habitantes en la zona, la idea principal es incentivar
la implantación de población residente en sus múltiples manifestaciones actuales, desde
la de nuevas familias a la residencia colaborativa, desde el residencial turístico a los
colegios mayores, etc., estimulando de este modo el necesario aumento de la masa
crítica poblacional permanente para el ámbito, impulsor de una estructura de
equipamientos y comercio de proximidad, sin duda el mejor instrumento para garantizar la
protección patrimonial a través de su uso dando respuesta a necesidades de la vida
cotidiana de los ciudadanos y generando empleo vinculado a una auténtica economía
productiva.
050402 Alternativa 0. Consolidación del reparto de usos establecido por el PGO
vigente
Descripción
La ordenación vigente para el área, establecida en 1992, consagró una mezcla de usos
planificada mediante secciones tipo aplicables por manzanas. Se instauró el uso
comercial y de hostelería para las plantas bajas con carácter principal. Y también el de
oficinas para las siguientes plantas en altura, dejando las más altas reservadas para usos
residenciales.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 72
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(PEPASC)
Inconvenientes y ventajas
Esta ordenación, junto con la existencia de numerosos equipamientos privados y
dotaciones públicas, ha consolidado la tendencia previa existente que tendía a
transformar el centro histórico de la ciudad en un ámbito destinado predominantemente a
este tipo de usos comerciales y de servicios. Ello ha significado el abandono progresivo
de las plantas altas residenciales que hoy se encuentran vacantes en numerosos
inmuebles, por razones no suficientemente estudiadas aunque probablemente tenga
bastante que ver la dificultad económica y normativa para su acondicionamiento acorde
con las necesidades de tamaño de vivienda y exigencia de condiciones de confort
actuales, más económico y fáciles de encontrar en otras zonas de la ciudad o del área
metropolitana.
Por otra parte, esa especialización de servicios terciarios y comercio ha generado un
potente atractivo para la población residente en otras partes de la ciudad y de la isla que
acude a esta zona para actividades de consumo y ocio.
El inconveniente principal es que esta dinámica no favorece el necesario incremento y
renovación de población residente en el ámbito, produciéndose una “falsa ciudad” falta de
complejidad y cohesión social, que no puede garantizar una rehabilitación o renovación
fuera de determinadas concentraciones producidas según ejes parciales y nodos de
concentración de actividad comercial.
050403 Alternativa 1. Aumento del espacio disponible para usos terciarios y
dotacionales
Descripción
Teniendo en cuenta el relativo éxito del área en cuanto a la localización de actividades
comerciales, de hostelería y de oficinas, junto al despliegue de numerosos contenedores
dedicados a actividades institucionales y culturales, se trataría de estimular el proceso en
curso de especialización del área.
Para ello, se aumentaría la dedicación de espacio disponible para este tipo de usos
terciarios y dotacionales aumentando la disponibilidad de los mismos como principales
y/o característicos.
Inconvenientes y ventajas
La especialización en sólo sede administrativa de ocio, cultura y servicios, en principio
podría tener un enorme atractivo desde el punto de vista económico y turístico, que junto
la vinculación del área al puerto de santa cruz, podría impulsar la ciudad como una sede
administrativa de relevancia en el marco del archipiélago Canario, como puerta de
Europa o paso a América.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 73
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
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(PEPASC)
Sin embargo, esta especialización iría en detrimento del uso residencial y de la fijación de
población en el ámbito, lo cual a priori no parece lo más idóneo para la ciudad
fundacional, necesitada de habitantes permanentes y una mayor complejidad de usos
que favorezca el desarrollo de mayor cohesión social, además de dar sentido a los
servicios y comercio de proximidad, auténtica seña de identidad de cualquier ciudad, y
argumento real para un turismo inteligente.
La ausencia de residentes convertiría la ciudad en un escenario urbano, con una fuerte
actividad en unas determinadas franjas horarias, y fuera de este sería una ciudad
deshabitada y sin vida.
Por otra parte, quizá se deba considerar que no es tanto un problema de aumento de
superficie dotacional o de equipamientos, sino de mejorar la cualificación y sistemas de
gestión de los existentes, debiendo dar respuesta en primer lugar a los ciudadanos
residentes, en segundo lugar a los visitantes, y como resultado de todo ello, haciéndolo
atractivo para el turismo.
050404 Alternativa 2. Estimulación de la recuperación residencial y mezcla de usos
Descripción
Trataría de contrarrestar la tendencia actual, dónde se ha ido perdiendo población
residente en detrimento de una especialización del ámbito, para ello deberande
impulsarse medidas para la promoción de usos residenciales relacionados con la vivienda
destinada a los colectivos de jóvenes, parejas y familias de diferentes formatos,
residencias colaborativas, etc. Así mismo, el mantenimiento de residentes mayores, solos
o en pareja, mejorando las condiciones de habitabilidad de las viviendas existentes.
También se propone poder usar los nuevos espacios que surjan de la renovación a usos
de vivienda vacacional para aumentar el atractivo residencial de la zona. Y alojativa para
los estudiantes universitarios.
Todo lo anterior, manteniendo los usos ya consolidados y existentes terciarios y
dotacionales.
Inconvenientes y ventajas
La captación de nuevos habitantes para el ámbito, atendiendo a las necesidades y
peculiaridades de diferentes colectivos y unidades familiares sólo tiene consecuencias
positivas, generando una ciudad plural y equilibrada, donde deberán de estar presente
todos los servicios escolares, sanitarios, deportivos, abastos, comercio de proximidad,
diversidad de espacios libres, lo cual seguirá incrementando su valor como lugar atractivo
para visitantes.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 74
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(PEPASC)
El principal inconveniente derivaría de la conciliación de las necesidades de los
habitantes residentes con el uso actual de la ciudad, principal y monotemáticamente
vinculado al ocio y restauración, requiriendo un mejor entendimiento por parte actores
intervinientes, y atendiendo con especial intensidad los problemas de compatibilidad de
usos públicos terciarios con la residencia privada en todos sus formatos.
0505 ALTERNATIVAS PARA EL TRATAMIENTO DEL ESPACIO PÚBLICO
050501 Posibles alternativas para la ordenación del espacio público
Para la ordenación del espacio público se han previsto las siguientes alternativas:
Alternativa 0. Mantenimiento de la accesibilidad actualmente existente
Se consolidaría la ordenación viaria actual que contiene vías locales de carácter
estructurante del ámbito del PEPASC, tramos viarios de uso restringido (transporte
público, seguridad y bomberos, carga y descarga y acceso a aparcamientos privados)
calles convencionales, accesos compartidos y trazado viario de uso exclusivamente
peatonal.
Alternativa 1. Peatonalización completa del espacio público disponible
Se pensaría en la realización de una red viaria interior de acceso exclusivamente
peatonal manteniendo exclusivamente los tramos destinados actualmente a transporte
público, seguridad y bomberos, carga y descarga, y accesos a garajes existentes a través
de vías peatonalizadas.
Alternativa 2. Estudio de la red viaria para permitir accesos rodados de coexistencia
Se ajustaría la situación actual para incrementar el espacio público exclusivamente
peatonal, identificando y caracterizando vías estructurantes y de acceso capilar que
resulten imprescindibles para garantizar la accesibilidad de vehículos de residentes a
garajes, carga y descarga, seguridad, ambulancias, contraincendios, mantenimiento de
infraestructuras, etc.
050502 Alternativa 0. Mantenimiento de la accesibilidad actualmente existente
Descripción
La ordenación actual de la accesibilidad y movilidad en el ámbito de estudio ha venido
determinada por el desarrollo del Plan Urban, que estableció las estrategias para la
peatonalización generalizada del centro de Santa Cruz, distinguiendo entre calles
peatonales, de acceso restringido, tráfico público y privado, tráfico público exclusivo, etc.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 75
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También se apoyó en una determinada política de implantación de aparcamientos
rotacionales en edificios específicos, o bien en superficie, ocupando el espacio público de
titularidad pública.
Posteriormente la introducción del sistema guiado de transporte público (tranvía) en el
ámbito del PEPASC ha generado un nuevo escenario que condiciona y modifica las
condiciones del viario estructurante por el que discurre.
El sistema se completa con la apertura de un nuevo sistema viario paralelo al Barranco
de Santos que transforma y amplía las posibilidades de accesibilidad del ámbito del
PEPASC en relación con el área metropolitana, y confiere un nuevo significado al
conjunto histórico fundacional de la ciudad.
Inconvenientes y ventajas
El Plan Urban tuvo gran éxito en la medida que planteó un cambio radical en el sistema
de movilidad existente hasta ese momento en Santa Cruz, apostando por el incremento
de las zonas peatonales o de uso restringido a los vehículos motorizados en el centro de
la ciudad. Por otra parte, se diseñó una importante modificación del trazado del transporte
público y de los aparcamientos, tanto en edificio de carácter rotacional como en
superficie.
Sin embargo, el principal inconveniente deriva de la no resolución de los problemas
inducidos a los residentes una vez se incrementó el número de calles peatonales,
ampliándose aceras en detrimento del aparcamiento en superficies y no se dieron las
soluciones necesarias o bien no se ejecutaron.
050503 Alternativa 1. Peatonalización completa del espacio público disponible
Descripción
La ordenación actual cuenta con un amplio porcentaje de zonas peatonales, la extensión
a todo su ámbito, supondría una mejora en la calidad medioambiental del centro, al igual
que un incentivo para los comerciantes.
Inconvenientes y ventajas
Una mayor peatonalización del ámbito de estudio implicaría la mejora en la accesibilidad,
todo ello en fomento del paseo, y el fomento de las actividades vinculadas al comercio,
hostelería y ocio.
Pero uno de los principales inconvenientes de la total peatonalización (o en su defecto,
de tráfico restringido) del ámbito de estudio es que tiene consecuencias directas en el
modelo de movilidad actual de toda la ciudad, por lo que se debería estudiar en su
conjunto.
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La mayor peatonalización también trae como consecuencia la dificultad de implantación
del uso residencial, y por tanto la de fijar población en el centro, y no tanto por la dificultad
en el acceso de tráfico rodado de carácter privado, sino porque algunas tareas cotidianas
se ven dificultadas cuando el uso es principalmente comercial.
050504 Alternativa 2. Red viaria con accesos rodados de coexistencia
Descripción
La ordenación propuesta iría encaminada principalmente a dos objetivos básicos:
a) Fomento del uso peatonal de las calles, siendo éstas de tráfico restringido y
rediseñadas en la disposición de sus equipamientos, infraestructuras, mobiliario
urbano y jardinería de modo que se puedan realizar con comodidad las tareas
cotidianas de la forma más ágil posible;
b) Eliminando o reduciendo de manera considerable los aparcamientos en superficie,
sin duda uno de los mayores problemas de apropiación indebida del espacio
público, y vector principal de distorsión en la percepción del paisaje urbano del
conjunto histórico del PEPASC;
c) Por otra parte, se ha de estudiar la posibilidad de evitar la creación de nuevos
aparcamientos públicos de rotación en la zona de estudio o de influencia directa, ya
que esta estrategia supone sin duda el mayor inductor de tráfico de agitación (el
que no sirve para desplazarse de un sitio a otro sino simplemente busca
denodadamente un lugar donde aparcar, preferentemente en superficie y gratuito).
En este sentido es fundamental la localización de una red de aparcamientos
públicos en un amplio cinturón externo a los BIC, comunicados con pequeñas
lanzaderas eléctricas, que permita liberar el centro no solo de plazas de
aparcamiento sino incluso de tráfico inútil.
Inconvenientes y ventajas
La coexistencia de accesos rodados y el fomento de la peatonalización presentan
numerosas ventajas para conciliar el uso comercial, hostelería y el residencial, y crear
una ciudad plural, compleja y más cohesionada socialmente. Una ciudad capaz de captar
población residente y generar puestos de trabajo vinculados a una economía productiva
real.
Sin embargo, la existencia de usos a priori enfrentados como son la conciliación de una
vida familiar con una ciudad activa culturalmente, con actividad comercial, administrativa
de ocio diurno y nocturno, y atractiva para el turista ocasional, hace necesario establecer
unas estrategias de control y convivencia entre todos los actores intervinientes.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 77
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Por otro lado, los problemas derivados del actual modelo de movilidad, basado en el uso
principal del vehículo privado como principal instrumento para desplazarse, hace que
cualquier cambio en la movilidad del antiguo Santa Cruz, fuente tractora de los
principales desplazamientos con destino Santa Cruz, tenga que buscar medidas que se
generen fuera de los actuales límites del ámbito de estudio. En este sentido será
primordial replantear toda la red capilar del trasporte público optimizando trayectos y
frecuencias, y sobre todo sistemas de información al ciudadano residente y visitante
ocasional, principal herramienta para modificar hábitos y fidelizar clientes.
0506 ALTERNATIVAS AL ESPACIO PÚBLICO
050601 Posibles alternativas para el espacio público
Alternativa 0. Mantenimiento de la estructura de espacios públicos
En este caso nos remitiríamos a la estructura de espacios libres plasmada en el
documento de la Adaptación Básica del PGO de Santa Cruz de Tenerife de 2006.
Alternativa 1. Incrementar la red de espacios públicos con las parcelas municipales
Supondría renunciar a las posibilidades edificatorias de aquellos solares vacantes de
titularidad pública para la ampliación de las dotaciones de espacios libres del ámbito de
estudio.
Alternativa 2. Mejora de los espacios públicos actuales
Se plantearía una ordenación global de todos los espacios públicos existentes, incidiendo
principalmente en todos aquellos que están desvirtuados o infravalorados.
050602 Alternativa 0. Mantenimiento de la estructura de espacios públicos
Descripción
Según la ordenación pormenorizada de la Adaptación Básica del PGO de Santa Cruz de
Tenerife de 2006, se desarrollarían las siguientes actuaciones:
un nuevo espacio público en la calle La Palma;
apertura de un trazado viario de conexión entre la calle Castillo e Imeldo Serís a
través de la calle La Palma y calle Doctor Allart;
conexión entre Plaza Isla de La Madera y calle Antonio Domínguez Alfonso.
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Inconvenientes y ventajas
Una de las principales ventajas planteadas por la ordenación del año 2006 es la
generación de nuevos espacios públicos para la ciudad, resolviendo problemas de
conectividad y enriqueciendo la trama viaria.
De las ordenaciones planteadas la que sin duda ofrece especiales ventajas para el
ámbito del PEPASC es la conexión entre la Plaza Isla de La Madera y la calle Antonio
Domínguez Alfonso, a través de un viario peatonal, que además aportaría cierta riqueza
espacial desde el punto de vista de paisaje urbano. Sin embargo no parece que el resto
de propuestas planteadas sean necesarias ni oportunas ya que, en cierto modo,
desvirtúan la trama urbana histórica sin aportar nada especialmente relevante, ni resolver
una necesidad perentoria en las zonas en las que se propone la intervención.
050603 Alternativa 1. Incrementar la red de espacios públicos con las parcelas
municipales
Descripción
Sin duda se trata de una drástica decisión: incorporar todos los solares de titularidad
pública en situación vacante a la red de espacios públicos. Aunque son pocos los solares
en estas condiciones, alguno es especialmente representativo por su posición, como es
el caso del situado en el tramo final de la calle Antonio Domínguez Alfonso, junto al
Puente Serrador, de estudio se encuentra en el tramo final de la calle Antonio Domínguez
Alfonso junto al Puente Serrador. Se trataría de acondicionar este solar como espacio
público donde albergar diferentes actividades vinculadas a la vida cultural de la ciudad.
Inconvenientes y ventajas
Se localizaría un espacio público en el remate de este viario peatonal de intensa actividad
de ocio, generando además un espacio de respeto en la separación con el puente
Serrador, y estudiando una posible transición hacia la plataforma superior que comunica
con el Teatro Guimerá y La Recova vieja. La titularidad pública del solar facilitaría la
realización de una operación.
El principal inconveniente es que no está claro la necesidad de este espacio público en el
conjunto del PEPASC en la zona en la que se sitúa, y desde luego supondría la renuncia
a una importante oportunidad de para remodelar esta zona urbana con una operación de
carácter lucrativo mediante la edificación de un edificio, preferentemente residencial y
zócalo comercial y/o servicios, que junto con el tratamiento urbano de los solares
existentes al otro lado del Puente Serrador, puedan en conjunto constituir un nuevo hito
urbano de remate del Puente, entrada al PEPASC, y cierre visual a todo el frente del
conjunto del Teatro Guimerá, Recova y diversas medianeras allí existentes.
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050604 Alternativa 2. Mejora de los espacios públicos actuales
Descripción
Lo que se plantea es una revisión de todos aquellos espacios públicos que actualmente
están infrautilizados o aquellos que, dada la organización actual de mobiliario urbano,
señalización, iluminación, elementos contendores de residuos, ocupación por mobiliario
relativo a la hostelería dificultan el uso de éstos por parte de los ciudadanos.
Inconvenientes y ventajas
El principalmente inconveniente radica en el análisis pormenorizado de todos los
elementos de mobiliario urbano que se encuentran en la ciudad y redistribuirlos de forma
coordinada con el uso por parte de los peatones como de la actividad comercial existente,
incidiendo de una forma clara y directa en el modelo de recogida de residuos generados
en la ciudad.
Las ventajas serían importantes: se generaría una ciudad más accesible, una ciudad
donde los espacios urbanos predominarían sobre los elementos urbanos que la definen y
conseguiríamos incrementar el número de espacios urbanos capaces de generar
espacios de relación para el ciudadano
Otra de las ventajas vendría de la mano de la adecuación de espacios urbanos existentes
ya en la trama de la ciudad pero que actualmente están infrautilizados como podría ser la
Plaza de La Concepción.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 80
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06 DESCRIPCIÓN DE LAS PROPUESTAS GLOBALES DEL PLAN
En este punto se hace una somera introducción a las propuestas globales elegidas para
la ordenación que acomete el Plan Especial de Protección del conjunto histórico del
Antiguo Santa Cruz. Estas propuestas que se hacen se entiende que corresponden a lo
que en la legislación de evaluación ambiental se denomina como borrador de plan al que
hace referencia el artículo 18 de la Ley 21/2013 de Evaluación Ambiental
Dado el carácter de este trabajo identificado como documento urbanístico de base para el
inicio del procedimiento de evaluación ambiental estratégica, el carácter de las
propuestas que se aportan tienen carácter meramente enunciativo.
0601 PROTECCIÓN Y REHABILITACIÓN PATRIMONIAL
Tras las propuestas que partieron de las ideas urbanas propugnadas por el Plan General
de Urbanización de Santa Cruz de1956, el patrimonio inmueble que ha quedado en pie
se encuentra muy mermado o sensiblemente transformado en el ámbito del Antiguo
Santa Cruz. Una situación que ha venido siendo corroborada por los sucesivos
documentos de planeamiento que han actuado sobre esta área de la ciudad.
La alternativa elegida para la ordenación que propone este documento de plan especial
consiste en el ajuste de la protección y catalogación existente, concretándose en la
implementación de unos nuevos criterios y propuesta de catalogación y de intervención
en los elementos protegidos que se adaptan a la legislación en materia de protección del
patrimonio.
La propuesta de catálogo trata de ajustar el número de inmuebles afectados a sus
verdaderas condiciones actuales y el valor patrimonial cierto. Se entiende por esto último,
la enumeración precisa de los elementos espaciales, artísticos y constructivos que son
estrictamente imprescindibles para su comprensión como pieza arquitectónica que
contribuye a la caracterización del espacio histórico de la ciudad en el ámbito delimitado.
Se intenta con ello precisar también el alcance de las intervenciones que son posibles en
los edificios catalogados y su adscripción a las categorías que se estiman como
procedentes para la catalogación.
Las categorías de catalogación que se han estimado se precisan en mayor detalle en el
documento de propuesta y son las siguientes:
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 81
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CATALAGACIÓN PROPUESTA
Categoría Nº inmuebles
Integral 1 1
Integral 2 6
Ambiental 1 19
Ambiental 2 32
Parcial 102
Documental 29
Singular 9
La propuesta de catalogación, que se aporta como parte de este borrador del plan, afecta
a 189 edificios sobre un total de 284 inmuebles. Hay que tener en cuenta que los
reseñados en la categoría singular son piezas artísticas o de ingeniería histórica o
espacios urbanos en su conjunto.
En esta precatalogación se han analizado también otros 11 edificios que tenían algún
grado de protección anterior pero que tras el estudio de su situación real actual se ha
considerado que no procede mantener su catalogación. Y ello por diversas razones como
son su escasa antigüedad o por haber sido sustituidos por construcciones recientes sin
valor arquitectónico estimable (6 elementos que se han evaluado son posteriores a 1980
y son edificios meramente especulativos). Destacan también la presencia de algunos
solares vacantes y construcciones que han deteriorado irremisiblemente los restos
preexistentes en los que no tampoco existe resto alguno reseñable desde una
perspectiva histórico artística, y ello a pesar de estar hoy catalogados (en concreto, 2
solares y una construcción inacabada que solo mantiene dos huecos de carpintería muy
deteriorados).
Por último se ha establecido la categoría de protección Singular en la que se enmarcan
elementos y espacios urbanos catalogables. Como elementos urbanos de valor histórico
artístico se engloban piezas como los 2 puentes existentes, las fuentes de Morales, la
Pila y Santo Domingo y el monumento a la Candelaria. En el caso de los espacios
urbanos, se considera que deben protegerse su integridad formal como recintos unitarios
con sus elementos definitorios como la traza histórica, determinados jardines y elementos
constructivos singulares como pavimentos, muros y rejas, así como algunos elementos
urbanos protegidos más específicamente.
Una vez procedido a esta precatalogación, en la fase de elaboración del documento de
plan se procederá a señalar en detalle los elementos específicos que se protegen y las
obras permitidas que afecten a los mismos para cada inmueble a incluir en el catálogo
definitivo.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 82
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0602 ORDENACIÓN GENERAL DE LA EDIFICACIÓN
La ordenación urbanística de la edificación en el área del Antiguo Santa Cruz viene
condicionada por el planeamiento previo que quedó sustancialmente definido en el
documento del PGOU de 1992. Allí se estableció una ordenación a nivel de manzana y
tramo de calle a partir de las secciones permitidas. Dicha ordenación identificaba las
parcelas correspondientes a inmuebles catalogados y la definición expresa de su
aprovechamiento edificatorio.
En este sentido, el tipo o forma edificatoria prevista con carácter generalizado es la que
corresponde a la ocupación completa de las manzanas o edificación adosada, salvo en el
caso de algunas excepciones como la que definen retranqueos consolidados
históricamente (es el caso del jardín del Parlamento de Canarias). Esta forma edificatoria
ha sido modulada desde el PGOU de 1992 con el añadido de remontas en altura
retrasadas que tienen configuraciones diferentes en cada manzana. Esta situación
deberá volver a reestudiarse en detalle para garantizar una adecuada percepción urbana
que no genere distorsiones visuales.
Sobre esta base el presente documento de Plan Especial de Protección plantea la
alternativa de proceder a una revisión y ajuste cuidadoso de la ordenación existente.
Dicha tarea consiste en el estudio a nivel de manzana, e incluso en parcelas concretas,
del impacto en el paisaje urbano del incremento de edificabilidad propiciado por dicho
plan. Sobre esa base se procederá al ajuste a proporciones adecuadas para que se
produzca la menor afección visual de los volúmenes edificatorios sobre el espacio urbano
del casco histórico declarado Bien de Interés Cultural.
Para ello se empleará un análisis tanto tridimensional por manzana como de sección por
tramo de calle de tal manera que no solo se prevean las volumetrías resultantes sino que
también se puedan asignar los usos principales o característicos a cada pieza ordenada.
También se reflejarán fehacientemente los volúmenes excedidos que han quedado en
situación de fuera de ordenación respecto al plan anteriormente vigente. Tanto aquellas
que, de acuerdo a lo establecido por el Artículo 2 de la Ley 1/2013, de 25 de abril, de
modificación del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y
de Espacios Naturales de Canarias, aprobado por Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de
mayo (BOC 085 de 6 de mayo de 2013) (en adelante, Ley de Regulación del Fuera de
Ordenación), han quedado tanto en situación legal de consolidación como aquellas otras
en fuera de ordenación sin títulos administrativos habilitantes.
Estas tareas previstas, relativas a la forma edificatoria, se ha complementado con
determinadas correcciones de las alineaciones vigentes que tienen como objetivo
regularizar situaciones extrañas que afectan a la forma de la ciudad y que se han
representado en el plano de ordenación pormenorizada de alineaciones y rasantes.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 83
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Esta situación vino condicionada por el proceso iniciado por la estrategia urbana definida
por el Plan General de Urbanización de 1956 que se propuso la ampliación generalizada
de las principales vías de la ciudad histórica. Ello ha originado unas alineaciones de viario
inconclusas en algunos casos. Un ejemplo paradigmático es el de la fachada Norte de la
calle del Castillo con diversos quiebros. Para ese caso concreto se propone regularizar la
disposición actual, adelantando las alineaciones allí existentes y aplicando volúmenes de
dos plantas donde sea posible para permitir la recuperación de la sección histórica
característica de dos plantas. Por el contrario, en el caso del inmueble situado en el tramo
entre Valentín Sanz y Teobaldo Power se propone terminar el retiro de la alineación
prácticamente ejecutado en un 90%. Se trata con ello de volver a recuperar algunos
trazados primitivos y regularizar las alineaciones urbanas de la ciudad histórica en
consonancia con las estrategias urbanísticas primeras que propuso en su momento
Manuel de Oraá.
0603 ORDENACIÓN PORMENORIZADA DE LOS USOS
En el ámbito del Antiguo santa Cruz se ha producido una situación de desaparición
paulatina de la población residente. En estas últimas décadas se ha producido una
tendencia que fomenta la transformación del espacio fundacional para albergar
exclusivamente usos terciarios y dotacionales. Al mismo tiempo, ha ocurrido un abandono
masivo de los edificios protegidos generalizado, tanto los tradicionales primitivos como
aquellos otros de carácter ecléctico y racionalista.
En consecuencia, la alternativa elegida trata de favorecer la recuperación de habitantes
en el PEPASC mediante el fomento de los usos residenciales tal y cómo establece el
vigente PGO. Al mismo tiempo que hacer un reconocimiento de la situación actual dónde
existe un predominio de usos terciarios en los zócalos comerciales tal y como se recoge
en el vigente PGO y en su documento número 02, Ficheros de manzanas.
Y por esta vía establecer limitaciones a una mayor implantación terciaria, tanto en lo que
se refiere a oficinas como comercios. Frente a la situación actual se plantea una
ordenación de los usos estableciendo una proporción de uso mínimo residencial de 2/3
del total de aprovechamiento edificatorio que sea posible. El tercio restante se mantendrá
como terciario favoreciendo que este uso característico se sitúe en las plantas bajas de la
edificación.
La residencialización que se pretende es aquella orientada a crear una mayor oferta de
vivienda joven en alquiler y aquella orientada a aquellos segmentos de población mayor o
necesitada de asistencia y apoyo; o también las nuevas fórmulas que están surgiendo
como la denominada residencia colaborativa. En cualquier caso, las determinaciones del
plan tratarán de controlar la tendencia a una gentrificación excesiva del área.
Se considerará también favorable a una mayor mezcla de uso la ampliación de la
actividad turística, tanto en el uso de hotel ciudad como en sus variantes de viviendas y
casonas emblemáticas. Y, finalmente, se podrá encajar de alguna manera la estimulación
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 84
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del uso residencial turístico como tendencia difícil de contener aunque necesitada aún de
una estrategia para su control y encauzamiento-
Al mismo tiempo, se mantendrán las situaciones ya consolidadas de mayor impacto
aunque contradigan ese esquema así como los espacios dotacionales y de equipamiento
implantados en el área. Todo ello se deberá valorar pormenorizadamente en una
ordenación que se estructura espacialmente a la escala de manzana como mínimo.
Para captar un mayor número de residentes en el ámbito del Antiguo Santa Cruz se
propone consolidar determinados usos ya implantados (de carácter terciario, dotacional y
de equipamientos, entre otros) como principales o pormenorizados característicos. Entre
ellos, aquellos que ya han sido señalados como sistema general dotacional por el
planeamiento general.
0604 DETERMINACIONES PARA LAS DOTACIONES Y EQUIPAMIENTOS
Teniendo en cuenta que el objetivo general de este plan especial es la revitalización del
ámbito del Antiguo Santa Cruz y que para ello se considera conveniente estimular la
mayor mezcla de usos posibles recuperando la residencia en el área, no se considera
conveniente un aumento de los servicios, dotaciones y equipamientos de carácter
colectivo que supongan una mayor atracción de público; por otra parte de más fácil
ubicación en el entorno próximo del ámbito BIC. También se considera conveniente
atemperar la localización de elementos que puedan asociarse al sistema general de
dotaciones públicas.
Sin embargo, la búsqueda de una mayor residencialización va a suponer la necesidad de
contar con espacios dotacionales de carácter local. Por ello, habrá que reservar
localizaciones y superficies para usos de equipamiento asistencial, escolar, sanitarios,
etc. al servicio de una posible población futura.
Así mismo, la estimulación de una mayor oferta ligada a las experiencias culturales
sofisticadas y de investigación creativa deberá apoyarse con dotaciones y espacios
específicos.
0605 PROPUESTAS ESTRUCTURANTES RELATIVAS A LA ACCESIBILIDAD
En la primera mitad del siglo XX se consolidó la estructura viaria que estructura la
almendra central de la ciudad. Esta está formada por tres vías o ejes arteriales
fundamentales: la rambla de Santa Cruz; la avenida de La Salle y su prolongación por la
rambla de 25 de Julio; y la avenida Marítima y de Anaga. La primera en dirección
diagonal noreste-sureste y las otras en dirección norte-sur. Estas vías estructurales no
atraviesan el ámbito del Antiguo Santa Cruz pero constituyen las piezas de accesibilidad
viaria de referencia.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 85
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Formando parte de esta estructura primaria existen varios colectores urbanos principales
orientados todos en dirección este-oeste y conectados con las primeras a través de
diversos nudos. Son la avenida de 3 de Mayo, la avenida de San Sebastián y los viarios
que discurren paralelos al barranco de Santos que fueron propuestos por el PGOU de
1992.
Por último, existen algunos colectores secundarios que canalizan el tráfico rodado en el
interior de la almendra central: la calle de Méndez Núñez; la penetración de Bravo Murillo
y su continuidad por la plaza de España y La Marina; el eje truncado al tráfico de Valentín
Sanz y su prolongación por La Rosa; y la trama formada por Emilio Calzadilla,
Bethencourt Alfonso, el Pilar y Suárez Guerra.
La estructura de accesibilidad urbana del Antiguo Santa Cruz, se complementa con la
reserva parcial de la avenida de Bravo Murillo, del primer tramo de la calle de Imeldo
Serís y su prolongación por Puerta Canseco para la plataforma exclusiva de la línea 1 del
Tranvía Metropolitano. Y los trazados de transporte público en guagua; especialmente el
de la línea 014 de TITSA de Santa Cruz a La Laguna que discurre por el puente del
General Serrador y Miraflores.
A este respecto, la estrategia de este plan especial será aquella que mantenga operativas
las vías que conforman la accesibilidad de tráfico principal, mejorando su funcionalidad y
secciones. Para ello, deberá estudiarse la eliminación de aparcamientos allí donde sea
posible. Por otra parte, es posible considerar el cambio de trazado de la línea 014 y
establecerla alternativamente discurriendo por el trazado paralelo al barranco de Santos
hasta el barrio de la Salud. Se produciría así una disponibilidad para la mejora de aceras
en la calle de Miraflores y una mejora notable de la accesibilidad de los residentes en el
barrio de la salud. Algo que, en cierta medida, ya prefiguró el PGOU de 1992 al configurar
el diseño del viario afectado.
0606 IDEAS PARA LA RECONFIGURACIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO
El desarrollo de las propuestas del PGOU de 1992 ha significado la implantación masiva
de calles peatonalizadas junto con algunas otras en las que se permite el tráfico de
vehículos en coexistencia con los flujos peatonales.
La alternativa elegida para esta cuestión plantea el aumento de los espacios públicos
exclusivamente peatonales en detrimento de las vías de acceso rodado y el aparcamiento
en superficie .En este caso, se estudiará el sistema de accesibilidad rodada para
garantizar el acceso de vehículos a los garajes existentes así como la carga y descarga
comercial y los servicios de ambulancias, seguridad y bomberos.
A este respecto, se estudiaran los circuitos que permitan un buen riego en el acceso,
imprescindible para una buena funcionalidad de los usuarios y residentes en el ámbito del
Antiguo Santa Cruz.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 86
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En cuanto al aparcamiento de residentes, no se considera prioritario aumentar la oferta
en el interior del área protegida ya que cuenta con una serie de ubicaciones suficiente en
la periferia próxima que pueden satisfacer la demanda que existe o se pueda generar.
Por otra parte, la proximidad de varias paradas de la línea 1 del tranvía metropolitano y
de la red de autobuses hace que exista una importante accesibilidad a la red general de
transporte público.
Algunas ideas para la reconfiguración de las secciones de calles son posibles todavía
para la mejora funcional del espacio urbano. Deben plantearse como alternativas a la
ampliación de la accesibilidad peatonal mediante la reducción de la superficie accesible y
destinada hoy a aparcamientos.
Ello es posible con la reconfiguración de la urbanización en la calle de Imeldo Serís
eliminando bandas de aparcamiento. También redefiniendo los tramos viarios en las
traseras del antiguo mercado y el teatro Guimerá, hoy ocupados por unos pocos
aparcamientos residuales. También en el lateral del Museo de la Naturaleza y el Hombre,
colindante con la avenida de Bravo Murillo,
La plaza de la Concepción podría reestudiarse con el objetivo de recuperar una parte de
su traza primitiva de aquel espacio hoy de lectura bastante difícil al no poder accederse al
jardín vallado situado en el espacio original de reunión. Hay que considerar que en el
momento fundacional y la historia posterior siempre estuvo configurado a la manera de
"calle ancha portuguesa", una visión que hoy ha desaparecido totalmente.
Así mismo, habría que avanzar en la proposición de unas pautas generales para la
unificación de los elementos empleados en la urbanización. La actuación realizada dentro
de la estrategia URBAN se ha demostrado con el uso y la práctica que presenta algunos
problemas derivados del tipo de materiales y soluciones constructivas empleadas. Por
ello, se explorarán en este documento algunos criterios indicativos para la generación de
un nuevo plan de reurbanización en el ámbito del Antiguo Santa Cruz.
En el proceso de urbanización y rediseño de las nuevas calles y espacios públicos en
general se deberá de tener siempre presente la accesibilidad, tanto para usuarios de
movilidad reducida como desde el punto de vista del diseño integral del espacio urbano,
que ha de estar cuidadosamente estudiado a la hora de introducir arbolado, alcorque,
bancos, fuentes, papeleras, bolardos, elementos de señalización vertical, señales de
tráfico, etc., de modo que el paseo por el espacio público no se convierta en una carrera
de obstáculos.
Los materiales a emplear deben de ser resistentes, de sencillo y económico
mantenimiento (con piezas fáciles de encontrar y reponer en el mercado a lo largo de su
vida útil, con una concepción y diseño que siga un hilo conductor facilitando en todo caso
su integración ambiental de modo que no resulte ser un catálogo de piezas inconexas,
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 87
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teniendo siempre presente la durabilidad que ha de hacer frente a la agresión ambiental y
a la agresión humana (vandalismo). En cuanto a la vegetación a introducir deberá de
realizarse con especies preferentemente autóctonas o aquellas habituales en la jardinería
que históricamente se ha producido en la ciudad, de fácil mantenimiento, y previsión de
riego por goteo y sistema temporizado. Es importante la creación de zonas de sombra
con especies vegetales de gran porte principalmente en las zonas de estancia.
En cuanto a la calidad de los materiales a emplear en la urbanización proponemos la
siguiente:
• Pavimentación: preferentemente se utilizarán materiales naturales (piedras apropiadas
para el ambiente marino, maderas tratadas). Justificadamente se podrán emplear
pavimentos in situ en hormigón o asfalto, coloreados o no, u hormigones tratados, y
siempre teniendo en cuenta despieces apropiados que faciliten el posterior
mantenimiento y reposición de las instalaciones soterradas.
• Tipo de Mobiliario Urbano: se habrá de dimensionar teniendo en cuenta una disposición
del mínimo exigible, evitando en cualquier caso que en lugar de ser elementos de ayuda
pasen a ser verdaderos obstáculos para el viandante. Deberá ser acorde a las
necesidades del lugar. Deberá primar el coste razonable, fácil mantenimiento y
posibilidad de reposición inmediata. En cualquier caso deberá aprobarse por los servicios
municipales de mantenimiento.
• Señalización informativa: se establecerán los criterios de diseño de las señales de todo
el ámbito y al mismo tiempo deberán de responder a una seña de identidad a la creación
de una marca representativa del ámbito BIC. Responderán a unos criterios de estéticos
de discreción, modernidad, elegancia y armonía que se integren en el entorno urbano.
• Ocupación del Espacio Público: se establecerán los criterios de ocupación del espacio
público, estos serán acorde con el espacio urbano dónde se ubiquen y en ningún
momento menoscabarán las condiciones de preferencia del peatón.
• Mobiliario en el Espacio Público: se regularan las características del mobiliario que se
disponga, de tal manera que por parte del sector privado, su implantación sea fácil y
accesible.
También es conveniente actuar en otros elementos que son fundamentales para una
percepción armoniosa del espacio urbano. Ello debería comprender lo siguiente:
• Rótulos y Elementos Comerciales: las pautas que regirán estos serán tales que dicha
información no pueda menoscabar la imagen de la edificación sobre la que se disponen,
ni distorsionar el espacio urbano
• Fachadas alteradas por los usos comerciales: se establecerán las pautas por las que
todos aquellos edificios que hayan visto transformados sus zócalos comerciales, puedan
recuperar la esencia del mismo con la reordenación de sus huecos, publicidad, toldos,
pues en muchas ocasiones son este tipo de actuaciones las que han potenciado la
alteración de la imagen urbana.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MARYO 2017 88
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
0607 TRATAMIENTO DE DE LAS REDES DE INFRAESTRUCTURAS
La situación actual de la zona exige que se reconsideren algunas redes de
infraestructuras y su despliegue por el espacio público.
Uno de los problemas principales que se ha detectado en el ámbito de estudio es el que
se relaciona con la evacuación de aguas pluviales en el entorno de la calle de la Noria y
la iglesia de la Concepción. El estrechamiento realizado del cauce del barranco de
Santos décadas atrás está generando un problema de inundaciones que debe de
corregirse. La reciente remodelación del puente del Cabo es insuficiente en este sentido.
Para solucionar esta cuestión específica, se propone como idea general la remodelación
de la sección de la calle de Afilarmónica Nifú Nifá. Se trata de transformar el trazado
actual hacia otro en voladizo que permita la ampliación del cauce actual. Como
complemento se debería estudiar fuera del ámbito la remodelación de la sección en el
subsuelo de la plaza de Europa para mejorar definitivamente la sección de evacuación
final del barranco de Santos en consonancia con la avenida máxima de los últimos 500
años establecida por el Plan Hidrológico Insular para este cauce.
Las actuaciones sobre las instalaciones urbanas que se sitúan en el ámbito del Antiguo
Santa Cruz deberán desarrollarse coordinada y paralelamente a las obras que se
plantean en este documento. Sus proyectos respectivos se deberán redactar de manera
independiente. En cualquier caso, las actuaciones deberán configurarse atendiendo a
tramos y recintos completos de acuerdo a la segmentación que se ha planteado del
espacio urbano entre calles, cruces y plazas.
En cualquier caso para determinadas infraestructuras básicas se tendrán en cuenta los
siguientes criterios:
- Red de saneamiento: En términos generales se respeta el trazado de la red existente,
sustituyendo (si fuera necesario) las canalizaciones actuales por otras de PVC de alta
resistencia, que se proyecten y dimensionen para que puedan absorber la demanda que
actualmente no está correctamente cubierta. Sobre todo en lo referente a evacuación de
pluviales.
- Red general de telefonía: Se propone la completa canalización enterrada de todos los
trazados actualmente aéreos. Una vez ejecutado el entubamiento la red aérea sería
desmontada paulatinamente, y siempre de acuerdo con un plan a consensuar con las
distintas compañías suministradoras de los distintos servicios. Además, se habrá de
contemplar la sucesiva sustitución de tapas de registro y cajas de derivación domiciliarios
por los modelos que finalmente se aprueben, que deberán estar más acorde con las
características de la calle.
- Deberá contemplarse también la ejecución de una segunda canalización paralela a la
anterior, capaz de albergar las necesidades de otros operadores, fibra óptica, televisión
por cable, etc.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACIÓN – MAYO 2017 89
PLAN ESPECIAL DE PROTECCION DEL
CONJUNTO HISTORICO DEL ANTIGUO SANTA CRUZ
(PEPASC)
En todas las infraestructuras básicas se habrá de considerar con especial importancia el
correcto diseño de las tomas domiciliarias, ya que aunar criterios y realizar modelos de
tapas y arquetas que cumpliendo la normativa vigente satisfaga las expectativas técnicas
del ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife y las posibilidades reales de tipo económico
de los propietarios privados, no siempre es posible. Para este caso se habrá de llegar a
diversos acuerdos con los operadores presentes y responsables de las distintas redes, al
tiempo que se habrán de articular sistemas de financiación que hagan posible realizar las
medidas que se acuerden.
• Almacenamiento y recogida de residuos: las instalaciones de infraestructuras y
equipamientos que se estimen necesarias para el correcto funcionamiento del ámbito,
así como de los usos compatibles o complementarios, deberán desarrollarse coordinada
y paralelamente a las obras planteadas en el proyecto. Sus proyectos respectivos se
deberán redactar de manera independiente.
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