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Mercado de Vivienda en Renta en México, Lecciones y Aprendizajes
Rodrigo Barrera VivancoCEO RETNA-Club de Rentas
2
Oportunidad del Mercado de Vivienda en Renta en MéxicoHoy la Vivienda en Renta puede ser un negocio formal, rentable y atractivo
• Bono demográfico de jóvenes, • incremento de precio de las casas por encima de
salarios, • dinámica social y laboral más móvil, • repliegue y selectividad del crédito hipotecarios en
segmento medio e inferior
Mayor Demanda de Renta Habitacional
Oferta Vigente informal y fragmentada e insuficiente
FIBRAs y CKDs reducen carga fiscal durante operación y al momento de
capturar plusvalía
Regimen Fiscal favorable
Mayor certeza jurídica y esquemas que promueven Infonavit, SHF y
Conavi para detonar la oferta de renta
Mecanismos de Cobranza y Garantías
En una clase de activo nueva que preferentemente presente elementos de diversificación y buena
relación riesgo-rendimiento
Apetito de Inversionistas Institucionales
Hoy la Vivienda en Renta puede ser un negocio formal, rentable y atractivo
Para capturar de manera rentable la oportunidadque vive el mercado
Economías de Escala, Diversificación y Operación Profesional a través de un Proyecto
Un Proyecto de Desarrollo y Renta de Vivienda, administrado de forma profesional puede aprovechar la oportunidad detectada y ofrecer a sus inversionistas
una alternativa segura (respaldada por inmuebles y desarrollos confiables), diversificada y competitiva en una clase de activo nueva y resistente al ciclo económico
Sector enano, no profesional, carente de soluciones dirigidas y con nulo nivel de servicio.
Tipología de vivienda sesgada a la venta
Volatilidad
???
¿Qué elementos presenta su Mercado?
Inv
ers
ión
en
Viv
ien
da
en
Re
nta
Brasil puede ser un inidcador adelantado de la economía en México
Caso Práctico:
Brasil-Oficinas y Centros Comerciales
3
Actividad económica como determinante del éxito de proyectos comerciales
Blackstone adquiere
participación en vivienda
Tishman migra a proyectos de
viviendas
septiembre de 2014
Periodico
4
3 de diciembre de 2017
¿Porqué si la Vivienda tiene un Cap Rate más bajo genera un ROE similar a otros Activos?
Cap Rate
Bajo
Crecimiento
Alto
Riesgo Economía
Bajo
ROE
15-18%
Cap Rate
Alto
Crecimiento
Medio
Riesgo Economía
Alto
ROE
15-18%
5
Vivienda en Renta
Centros Comerciales ó
Oficinas
Menor tasa de descuento (CoE) exigible
A nivel internacional los Fondos de Vivienda operan con menores Cap Rates, se descuentan a menor tasa y arrojan rendimientos incluso superiores al resto de los activos inmobiliarios
CARRERA SALARIALPROGRAMAS
SOCIALESMOVILIDAD
LABORAL
CULTURA FINANCIERA
CRÉDITOS HIPOTECARIOS
PRODUCCIÓN DE VIVIENDA
CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO
FORMACIÓN DE HOGARES
PRECIO DE LAS CASAS
Crecen por encima de los salarios
Menor por crisis de vivienderas
Cada vez mayor
Enfocados a la RentaMás pronunciada
con mayores expectativas
Que opta por construir patrimonio no ligado a
casa propia
Más escasos en segmentos
medios y bajo
Mayor y más dinámica
Bono demográfico en población más
susceptible a rentar
Porqué la Demanda de Renta en México es cada vez mayor…
6
¿ Que elementos detonan una mayor demanda de vivienda en renta?
DEMANDA
¿ Cómo se compara la renta de vivienda en CDMX con otras ciudades?
40%22% 50%48%
BogotáCDMX LondresNY
Porcentaje que rentan
Total Habitantes
Fuente: BID, Eurostat, HBS
…sin embargo dista mucho de lo que debería de representar
7
14% Viviendaen préstamo(390,000 hogares)
Aprox. 550,000 hogares
DEMANDA
La penetración en la Ciudad de México se encuentra por debajo de otras ciudades del mundo
Oferta de renta insuficiente
¿Quiénes son los que rentan en México?Segmento Asalariado
Fuente: Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit 2013, OCDE, HBS, Análisis RETNA
8
Por Edad(jefe del hogar)
Tamaño de Localidad
<21
21-25
26-30
31-35
36-40
40-45
>=46
Por Nivel de Ingreso(decil a nivel hogar)
DEMANDA
20% Inf
20-40%
40-60%
60-80%
20% Sup
>=100mil
15 a 100 mil
2.5 a 15 mil
<2.5 mil
6020 40 20103010 20
Penetración de la Renta en México vs otras ciudades del mundo
30
CréditosInfonavit
Falta de Subsidioa la Renta
% del total de hogares asalariados
México OCDE
Distinto a la mayoría de los países, en México los que más rentan son los que más ganan
Tipo de Oferta de Vivienda en Renta en México
9
Oferta “Institucional”
Fuente: National Multifamily Housing Council and Softec
En México, 70% de la Oferta de Renta corresponde a Arrendadores con 10 o menos propiedades
Solo 1% de la vivienda en renta en la CDMX es institucionalOFERTA
<1%
CDMX USA
33%
Oferta “Particulares”Solo 10% es Oferta Formal
% de OfertaInstitucional
Informal, No Profesional y Atomizada
Nula o mala relación de Servicio con Inquilinos
Escasos Filtros de Selección
Industria Monoproducto- Carente de Soluciones Dirigidas
Foco 100% al Inmueble, no a Personas y Comunidades
Canales de Promoción Pasivos
Tipología de Vivienda sesgada a Venta- Foco en Familias Nucleares- 2 recámaras
Ofe
rta
de
Viv
ien
da
en
Re
nta
Mala, Insuficiente, Informal, y Segregada
Descripción Cualitativa de la Oferta de Renta en México
10
La Oferta de Vivienda en Renta es insuficiente dada la necesidad detectada de ciertos
segmentos de la población
Atención de Segmento Medio Superior CDMX
Fuente: Análisis RETNA Oferta Publicada
Ingreso Precio Renta
$14,161
$17,432
$22,507
$31,849
$75,94710%
10%
10%
10%
10%
% de Hogares del DF(Media Superior-Top 50%)
Decil X
Decil IX
Decil VIII
Decil VII
Decil VI
% de Oferta Renta Vivienda Nueva
(Hasta 5 años)
>$30,379
>$12,739
$5,664
$6,973 >$9,003
81% $5,000,000
$2,000,000
$1,200,000
$930,000
$760,000 11
95% de la oferta de renta nueva va al 20% superior de ingreso en DF
14%
Concentración en el Top 20% de ingresos y Tipologías de Viviendas para Venta, no Renta
Decil(por nivel de ingresos del
hogar)
Valor Inmueble(promedio)
OFERTA
$14,980,721
$10,695,348
$7,441,727
$4,181,625
$1,409,600
$70,976
$51,753
$38,487
$23,963
$9,955
Yield de la Renta enfunción del precio enCDMX
Fuente: Análisis RETNA Oferta Publicada
300-400 m2
Precio de Venta(promedio)
Precio de Renta(promedio)
12
200-300 m2
150-200 m2
0-100 m2
100-150 m2
Los precios de renta no se comprimen a la par de los de venta
5.7%
Gross Yield(anual)
5.8%
6.2%
6.9%
8.5%
Tamaño de Vivienda
OFERTA
Ingredientes para el Desarrollo de un Mercado de Vivienda en Alquiler
CULTURA APOYO DEL SECTOR
PÚBLICO
PRODUCTO BIEN
ORIENTADO
RECURSO PRIVADO
MODELO DE ADMON
CORRECTO
5
Rentar la Casa en la que vives es una ¿Mala Decisión económica?
CULTURA
1
15
16
PALANCAS DE REDUCCIÓN DE COSTO DEL ALQUILER
“MUCHO DE UNA COSA NOSIEMPRE ES BUENO”
Lucia y Manuel
Pareja joven (19 años)
Edad 19 21 24 27 31
Ingreso 8,048$ 9,235$ 11,352$ 13,953$ 17,151$
RUTA TIPICA 1a Renta 1a Compra 2a Compra TOTAL
Años Estadía 2 3 3 4 16 28
Valor Viv ienda 309,968$ 499,308$ 499,308$ 531,116$ 531,116$
Costo 68,257$ 153,034$ 153,034$ 136,557$ 546,230$ 1,057,113$
ALTERNATIVA 1a Renta 2a Renta 3a Renta 4a Renta 1a Compra TOTAL
Años Estadía 2 3 3 4 16 28
Valor Viv ienda 309,968$ 385,149$ 511,446$ 682,870$ 740,253$
Costo 68,257$ 118,617$ 145,800$ 241,263$ 363,335$ 937,272$
DIFERENCIA ALTERNATIVA / TIPICA
Calidad de Vida 0.0% -22.9% 2.4% 28.6% 39.4% 26.3%
Dif Costo Acum 0.0% 15.6% 11.1% -12.3% 11.3% 11.3%
347,387$ IMPACTO TOTAL CALIDAD DE VIDA + COSTO
“Puedo vivir en una mejor casa mientras me alcanza”
Gasto Total al plazo: Renta - Compra (pesos constantes al término)
ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD A PLUSVALÍA
5%
1
4%3%2%1%0%-1% 5%-2% 4%3%2%1%0%-1%
Plusvalía (crecimiento real anual)
Per
man
enci
a (a
ño
s)
Plusvalía (crecimiento real anual)
3
5
7
9
11
13
15
17
19
21
23
25
27
29
SIN Deducción CON Deducción
Diferencia Total (miles)RENTAR
COMPRAR
RENTAR
COMPRAR
Rentar se vuelve
más atractivo cuando la
plusvalíade la vivienda
no es alta
-2%
Si la casa no tiene plusvalía (real), es
mejor rentar por 20 años
¿Cuándo conviene Rentar vs Comprar?
Edad
Expectativa Ingresos
Est
abili
dad
(c
on
dic
ión
fam
iliar
/ p
laza
)
Mayores a los actuales Igual a los actuales Menores a los actuales
18-34 35-50 50+
Baja
Media
Renta Pura
Alta
Renta con Opción Compra
Compra
Renta Pura
Renta Pura
Renta con Opción Compra
Renta Pura
+ Patrimonio
+ P
atri
mo
nio
+ C
alid
ad V
ida
+ Calidad de Vida
Etapa(personal/laboral)
18-30
31-50
50+
Elección de Renta vs Compra por Tipo de Usuario¿En qué momento elegir Rentar o Comprar?
Segmentos Objetivo
20
¿A quienes dirigir los esfuerzos de promoción de vivienda en alquiler?
Los segmentos idóneos para los programas de Vivienda en Alquiler son:
Hogares Jóvenes de 1 ó 2 personas
Mayores a 50 años sin ingreso estable
o financiamiento
Jubilados que prefieren vivir en comunidades de retiro ó recibir de
rentas de otras propiedades
Trabajadores de Sectores volátiles (Turismo, maquila,
etc)
Especialmente aquellos que ya tienen o están próximos a tener
capacidad de crédito hipotecario
Penetración de la Renta vs Brecha de Asequibilidad*
Mexicali
Tijuana
Monterrey
Guadalajara
Aguascalientes
La Paz
Campeche
Carmen
Monclova
Saltillo
Torreon
Colima
Manzanillo
Tuxtla Gutierrez
Juarez
Chihuahua
Celaya
Irapuato Acapulco
Pachuca
TolucaMorelia
Cuernavaca
CancunOrizaba
Puebla
Queretaro
SLPOaxaca
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9%
1
Ciudades Objetivo en México para Renta en Alquiler
% D
E P
AR
TIC
IPA
CIÓ
N D
E V
IVIE
ND
E E
N
ALQ
UIL
ER
( DE
L TO
TAL
DE
HO
GA
RE
S)
BRECHA DE ASEQUIBILIDAD EN TÉRMINOS DEL PIB LOCAL
Poca cultura y Baja brecha relativa
Alta Brecha pero sin cultura de alquiler
Alta necesidad y Buena cultura
Cultura presente de alquiler aunque poca
brecha relativa
Merida
Veracruz
Brecha Asequibilidad $$$
Poca Certeza Legal
Mercado Objetivo
* Accumulated difference between housing expenditure capacity and average house mortgage payment as suggested in MGI blueprint for addressinf the global affordable housing challenge
CDMX
¿Qué pedirle al Gobierno para la Promoción de un Mercado de Vivienda en Alquiler?
APOYO DEL SECTOR
PÚBLICO
2
Palancas de reducción del alquiler y Modelo de Distribución
Fuente: Análisis RETNA Oferta Publicada
Un marco para detonar un Mercado de Vivienda Multifamiliar en Renta en Mexico
Tierra y Construcción para Renta
Costos Operativos
Mitigantes de Riesgo
Financiamiento
Impuestos y Subsidios
Involucramiento Social
Fondeo
Plataforma de Distribución
Gobierno de ProgramasMODELO DE
DISTRIBUCIÓN
PALANCAS DE REDUCCIÓN
DEL ALQUILER
GOBIERNO
MAS VIVIENDA EN RENTA BIEN UBICADA Y ASEQUIBLE ACTORES
SECTOR PRIVADO COMUNIDAD
Fortalecimiento del Entorno
Crecimiento del Sector
Mercado guiado por consumidor
Po
lítica
s y R
ec
urso
sTRANSICIÓN EN EL TIEMPO
= Incentivos
Matriz de Impacto y Costo de Iniciativas
Fast -Track permitting and non -stop project development
Make Rent Collection VAT deductible (0% on Rent)
Level Landlord and Tenant Rights Legal Certainty
Modernize civil court trials
Allocate High Density and Potentiality ONLY for Rental Projects
Land Reutilization for Rental Housing
Allow less parking spaces in MF Rental Projects
Flip to Rent: Other use Building reutilization for Rental Housing
Rent+Leveraged Saving Schemes
Rent+Saving Schemes
Grants and Tax Credits
Condition Home Acquisition Subsidy on Assessed Applicant Stability
Making Rent Payment tax deductible
Rent collection via Infonavit
Lease Scoring Services
Guarantee Rent with Housing Fund Savings
Guarantee Rent with Payroll deducted collateralPromote Alternative Dispute
Resolution entities
Transfer Density and Potentiality to specific rental housing oriented areas
Release Well-Located Public Land for Rental Housing
Flip to Rent: Residential and Mixed Used Building reutilization for Rental
LT Multifamily Rental Project Financing
Promote Capital market MF Funding (CKD+FIBRA)
Rental Housing provident fund
Subsidize multifamily rent
No Tax retention on Landlord Collective Leasing Funds
Lease Origination: Government Sponsored Classifieds portal and
Syndicated Pull campaigning
Lease Origination: Public - Private on Job Site rental housing Push
campaigning
Maintenance and Consumables: Landlord Consortia
Utilities: Eco -Rent (Payment Capacity -Utility Expense Trade -off)
Rent collection via Pension payment
Community Coaching Services
Placemaking Development Services (grant)
OP Tech Retrofit Funding
Introduce foreign sources and multilateral sponsorship
Loan Guarantees
COSTO POLÍTICO – TIEMPO CABILDEO
IMP
AC
TO
EN
EL
OB
JET
IVO
DE
VIV
IEN
DA
EN
ALQ
UIL
ER
HIG
HLO
W
LOW HIGH
QUICK WINS
Palanca Tema INGRESO/COSTO
8
RISK MITIGATION
Decrease Default Probability
Rent collection via Infonavit (Social Security subscribed Payroll)
I
$$$ 7 3
Lease Scoring Services (access to government traditional and alternative data)
$$ 5 2
Reduce Loss Severity
Guarantee Rent with Housing Fund Savings $$ 5 3
Guarantee Rent with Payroll deducted collateral (when capacity allows for)
$$ 4 3
Promote Alternative Dispute Resolution entities $ 4 2
LAND AND BUILDING FOR RENT
DensityTransfer Density and Potentiality to specific rental housing
oriented areas$$$ 6 2.8
Land Release Well-Located Public Land for Rental Housing $$$$ 4.2 2.8
RenewalFlip to Rent: Residential and Mixed Used Building reutilization
for Rental Housing$$$ 4 1.4
FINANCING
Expand access to LT Rental Project Financing
LT Multifamily Rental Project Financing (Grace Period, Debt service through rent)
C $$ 5 1
Promote Capital market MF Funding (CKD+FIBRA)I
$$$$$ 4 2
Leverage Collective Savings Rental Housing provident fund $$$ 5 3
TAX & SUBSIDIESSubsidies Subsidize multifamily rent (demand subsidy) C $$$$$ 5 3
Tax No Tax retention on Landlord Collective Leasing Funds I $ 4 2
Iniciativa IMPACTO COSTO POL
Caso Infonavit: Frentes en los que INFONAVIT puede ayudar al Alquiler de Vivienda
27
POLITICA DE SUBSIDIO EN CRÉDITO PARA COMPRA01Arrendavit 2.0
Educación Financiera
COBRANZA
CAPITAL
INFORMACIÓN
Directamente
Con crédito de DDHH
Buró de Arrendamiento
02
03
04
• Contrato Anual sin rescisión
• 6 meses de Renta garantizada
• Depósito Mensual en cuenta de Arrendador
• Efecto percibido de subsidio
* Característica en proceso de evaluación para ser incorporada en programa piloto
• Mantenimiento y Prima de Opción de Compra incluida
• Flujo que aumenta capacidad de Renta del trabajador
• Incentivo de atracción y permanencia
Características y Beneficios
Producto de Renta Infonavit
Solución Administrativa
Sociedad de Información (Buró) de Arrendamiento
29
Inscribe tu Renta a BuróOriginación de Renta
PROSPECTO INQUILINO
CAPACIDAD DE PAGO
VOLUNTAD DE PAGO
Consulta Buró
Prospección
Historial
Estudio Socioecon
Riesgo
¿Qué tipo de Oferta de Alquiler
3
PRODUCTO BIEN
ORIENTADO
hace falta?
31
298,133 Hogares
Independientes
En la CDMX la gran mayoría de los jóvenes profesionistas viven en casa de alguien más
82%
Hogares Jóvenes de 1 ó 2 personas
CDMX
1,914,880
% de Hogares NO independientes
1,616, 747 Hogares “Capullo”
1,616,747 viven en casa de alguien más porque no les alcanza (Hogares Capullo)
32
40% más de los hogares unipersonales podrían
aspirar a vivir cerca de sus empleos con un
inmueble adecuado para renta
Fuente: ENIGH 2014 INEGI y Análisis RETNA
Zona Recorrido
Regular 1.5hrs
Aceptable 1hr
Buena 40mins
Excelente 20 mins
Hogares Jóvenes de 1 ó 2 personas
Modelo de Desarrollode Barrio
Concebido para generar orígenes, destinos y trayectos, contibuyendo a crearcomunidades caminables
34
Pequeños edificios Residenciales con o sin estacionamiento y/o retail
Edificio Central de Amenidades y Administración
Estacionamiento Público con [Instalaciones Deportivas]
Ciertos barrios pueden requerir mejoras al espacio público, esfuerzos de activación de
barrio y/o gestión de riesgo social, lo que permitirá maximizar la rentabilidad
35
El Coliving busca ofrecer espacios modernos y funcionales de renta , bien ubicados, acorde a las necesidades y presupuesto de la población de jovenes profesionistas, principalmente.
Las áreas privadas son reducidas a falta de elementos que no son requeridos como cocina, comedor o cuarto de lavado y aprovechan el espacio mediante el uso de mobiliario funcional que está incluido en la renta.
En complemento, existen espacios comunes bien dotados como salas de estar, terrazas con comedor y asadores, y cuarto de lavandería. No existen cajones de estacionamiento y predomina el uso de la bicicleta y el transporte público.
Finalmente, el diseño y organización de la comunidad juega un rol fundamental en crear un entorno único y deseable para sus residentes.
Es una tendencia mundial de solución de Renta habitacional que ofrece:
COLIVING (Co-habitación)
Excelente ubicaciónPara caminar o llegar al trabajo rápidamente
Espacios funcionalesAreas privadas reducidas con mobiliario abatible
Servicios incluidosLa renta incluye agua, luz gas, e internet
ComunidadEspacios de Convivencia, servicios comunes y actividades
36
Edificio “Flores”Del. Cuautémoc, CDMX
Inversión (MXN) $16,800,000
Unidades en Renta33 koons ($6,600)
Plazo de Inversión 7 años
Flujo Anual Estimado al Inversionista
9.0%
Retorno Anual Proyectado Inversión
22.3%*
PROYECTO TIPO 1 :
* Rendimiento neto de Gastos, Bonos y Comisiones de Administración, antes de impuestos. Incluye dividendo anual.
FICHA
20m2– Loft
$6,000 - $8,000
RANGO DE RENTA
Ubicación
Diseño Funcional
39
Departamentos preferentemente pequeños en zonas bien ubicadas de la ciudad y en conjuntos que privilegien el valor más que amenidades
Objetivo
Espacios de esparcimiento
PROYECTO TIPO 1
Segmento(Ingreso Hogar)
14,000$
Delegación Cuauhtémoc
Colonia SDSDF
Tamaño 33 deptos
m2 / Depto 16-20
ECUVE (U) 10
Oficinas 10
Transporte 10
Servicios 10
Mercado 10
Demanda 10
Competencia 10
Inversión Renta Tasa Anual
$/m2 28,511$ 365$ 15.40%
¿Existen Recursos más alláde los Inversionistas Institucionales?
4
RECURSO PRIVADO
Fondo de Inversión para Vivienda de Co-habitación en Renta
Documento ConfidencialIngeniería Inmobiliaria
04
03
01
04
03
¿Qué hace el Fondo y cuánto paga?Fondo de Inversión de Vivienda Multifamiliar en Renta busca ofrecer un dividendo anual 2 a 5% en el tiempo y un retorno sobre inversión a la salida de 12-16% anualizado
43
Recibe Inversión/Aportación
Solicita Crédito sobre 100% del Valor de Deptos
Compra más Deptos
Invierte en etapa de Desarrollo
80%
Paga Gastos y Comisiones
Paga Crédito
Reparte Resultado Neto
2-5% anual pagadero trimestral
Vende Deptos
Coloca Fondo en Bolsa
Distribuye Capital con Ganancia a Inversionistas
Paga Bono de Desempeño al Administrador
12-16% anual incluyendo dividendo
01
03
02
04
05
Compra Deptos en Bloque
Renta Deptos adquiridos
Recibe Ingreso Neto
02
Al Inicio
(Primeros 2 años)Operación
(+5 años)
Salida
RendimientoDividendo20%
02 Paga Saldo de Crédito
01 Cobra Rentas
44
¿Cómo logra el Fondo generar un rendimiento de más de 20% anual?
7%
4%
7%
9%
13%
Remodelación para Renta
Rentas Apalancamiento Plusvalía Oferta Pública óVenta Institucional
Beneficio obtenido por el margen al comprar viviendas usadas, remodelarlas y agregarls densidad para renta
Remodelación para Renta
Ingreso por rentas que se maximiza al invertir en segmentos y zonas con alto % de renta/compra
Rentas
Crédito de tasa fija a largo plazo que permite seguir adquiriendo propiedades y obtener un diferencial a favor
Apalancamiento
Permite obtener una ganancia sobre capital a la salida al mismo tiempo que capturer una mayor renta.
Plusvalía
Valor adicional a capturar si el Fondo se vende en un bloque completo a inversionistas institucionales o al Gran Público Inversionista a través de una Oferta Pública en Bolsa
Oferta Pública o Venta Institucional
A diferencia de otros fondos, el rendimiento que ofrece Fondo COLIV México – I proviene de fuentes identificables y sólidas
Rendimiento Esperado
(anualizado)La suma de distintos elementos a capturar permiten ofrecer al inversionista un rendimiento confiable
RENDIMIENTO BRUTO ANUAL ANTES DE GASTOS INTERESES Y COMISIONES
Se necesita replantear el paradigma de adquisición de viviendaRenta
+
Ahorro FIBRA Multifamilar
Arrendatario
Paga Renta
Ahorrador
Fondos
Dividendos
ESCENARIO 1
Ingresos Mayores
FIBRA Multifamilar
Arrendatario
Paga Renta
Ahorrador
Fondos
Ahorra parte
Dividendos Dividendos
ESCENARIO 2
Ingresos Mayores
FIBRA Multifamilar
Arrendatario
Paga Renta
Ahorrador
Fondos
Ahorra parte + CREDITO Hipotecario
Dividendos Dividendos
ESCENARIO 3
Edad
Expectativa Ingresos
Est
abili
dad
(c
on
dic
ión
fam
iliar
/ p
laza
)
Mayores a los actuales Igual a los actuales Menores a los actuales
18-34 35-50 50+
Baja
Media
Renta Pura
Alta
Renta con Ahorro
+ Patrimonio
+ P
atri
mo
nio
+ C
alid
ad V
ida
+ Calidad de Vida
Etapa(personal/laboral)
18-30
31-50
50+
Se necesita replantear el paradigma de adquisición de viviendaSeparación de
Dónde quiero vivir
vs
Dónde quiero invertir
Renta con Ahorro
Renta con Ahorro
Renta con Ahorro
Renta con Ahorro
Renta Pura
Renta Pura
Renta Pura
“El éxito del Proyecto depende de la concepción y ejecución del mismo”
5
MODELO DE ADMON
CORRECTO
INMUEBLES INQUILINOS
Ing
en
ierí
a C
om
un
ita
ria
Ing
en
ierí
a F
ina
ncie
ra
Selección de Proyectos basada en Calidad de
Vida (ECUVE)
Tipologia de Deptos ajustada al Tipo de
Inquilino
Incentivos Solidarios de Conservación y Mantenimiento
Política y Precios de Opciones
de Compra
Optimización de Seguros y Coberturas
Segmentación basada en Perfil Psico-Social-
Familiar
Layout Comunitario y Cuotas de
Representación
Promotor “Coach” Comunitario
Perfil Crediticio y
Prospección de Rentabilidad
Pricing basado en Segmentos de Necesidad y
ajustado por Riesgo
Rebalanceo Dinámico de
Mezcla de InquilinosModelos de Cobranza
Inquilino con Equity y Portabilidad
LA RENTA CÓMO MODELO DE CRÉDITO EN
COMUNIDAD
Tablero Estratégico de RETNA
50
2 Frentes x 2 Destinos de Aplicación
Líneas Estratégicas Principales
Rebalanceo de Activos
RETNA: solución punta a puntacapacidades que permiten atender todos los aspectos del ciclo del proyecto
51
Desarrollo OperaciónSetup
Planeación Pre-Desarrollo
DeudaLevantamiento de Capital
Construccion*DesarrolloAdmin
Comunitaria
Admin de Propiedades*
Admin Cartera de Rentas
* Bajo supervision. Operado directamente por terceros
Estructurador, Administrador y Operador de Portafolios de Renta Multifamiliar
✓ Inmobiliario✓ Comunitario
Búsqueda, Evaluación y Compra de Proyectos
Estructuración Admin de Activos
✓ Establecimiento✓ Rebalanceo✓ Estrategia Salida
(Control Admin + Financiero)
Diseño Comunitario
52
Familia Ancla
Dis
eñ
o C
om
un
ita
rio
d
e C
on
jun
to
TEJIDO
PromotorComunitario
Distribución que maximice buen clima comunitario
Definir quotas por Segmento
Acompaña en etapa inicial a vecinos para asesorarlos en organización
*En colaboración con académicos de la Universidad de Stanford y el FLACSO
Formar comunidades armónicas para preservar el valor y rentabilidad
Diseño e Ingeniería Comunitaria*
Ingeniería Comunitaria
Métodos tradicionales y proactivos para
ampliar prospectos, incrementar cierre, y minimizar tiempos de
desocupación
Promoción
Segmentación y Filtro de Inquilinos con base
en estadística y modelos de créditos
Selección
Precio de la Renta definido con base en
potencial y riesgos identificados
Pricing
Oferta personalizada de renta que considera
elementos de coparticipación, multianualidad y
garantías
Productos
Esquemas de cobro por nómina, responsabilidad
solidaria, subsidios y mejores prácticas de
cobranza extraordinaria
Cobranza
Amplia red de proveedores
desarrollada con quien se tiene una relación de
negocio continua
Proveedores
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¿Cómo atraer inquilinos y no solamente esperar
a que lleguen?
¿Qué tipos de inquilinos existen, y cómo
determinar su potencial de renta y riesgos?
¿Cuál es el precio de la renta que cubre los
riesgos de cada inquilino y maximiza los ingresos en el tiempo?
¿Qué variantes existen de la renta tradicional que permiten atender
necesidades detectadas y lograr una mayor
demanda?
¿Qué esquemas de cobranza y beneficios se pueden aprovechar
para minimizar los costos y riesgos?
¿Cuál es la red de proveedores construida
en beneficio del Proyecto?
Modelo Comercial y de Administración de Renta
Club de Rentas®
PIMI: TendenciayNivelesde PrecioVenta y Renta
ILUSTRATIVO
®
GRACIAS
Mercado de Vivienda en Renta en México, Lecciones y Aprendizajes
Rodrigo Barrera VivancoCEO RETNA-Club de Rentas
Video
https://youtu.be/WjoOYxLYP8Y
Rodrigo Barrera cuenta con más de 20 años de experiencia en distintos sectores y ha ocupado diversos cargos directivos de estrategia, desarrollo
operativo y finanzas que aplica actualmente a la estrategia de Portafolios y modelos de inteligencia de renta habitacional en RETNA.
Previo a RETNA, fue Director de Finanzas Corporativas en BBVA Bancomer como parte del equipo del Dr. Alejandro Werner en dondedesarrolló y operó una práctica de asesoría a empresas e instituciones en materia de cobertura, valuación, endeudamiento, y mercados de capital.
Como Director de Planeación e Innovación del Infonavit adquirió un profundo entendimiento del mercado hipotecario e inmobiliario en Méxicoy fue responsable de crear y operar la estrategia general de sustentabilidad del Instituto y diversos programas que ayudan al Infonavit a prospectarmejor sus riesgos de crédito y afectar las condiciones de originación de más de 500,000 hipotecas al año, manejando un staff de 40 personas.
En esta labor detonó múltiples estudios de mercado de las condiciones de las viviendas financiadas (desocupación, valor patrimonial, etc) y las
necesidades de los trabajadores, detectando la oportunidad de la renta institucional como alternativa de solución de vivienda e ideando políticas
públicas para su atención.
Antes del Infonavit, fungió como Director de Planeación, Gestión de Ingresos, e Inversiones en Grupo Modelo, cargo en el que desarrolló áreasy funciones de pricing, estrategia de mercado, inversiones, y logística que emplean a más de 100 personas en el Grupo y generan beneficiospermanentes cercanos a los $100 millones de dólares al año. Rodrigo fue un elemento clave en la modernización de la compañía que a la postrela posicionó para ser adquirida por AB Inbev.
También ocupó distintas posiciones de Banca de Inversión y Administración de Riesgos en Banamex-Citigroup siendo pionero en la colocaciónde deuda estatal y municipal, así como en el desarrollo y operación de modelos y sistemas de medición de riesgo de mercado.
Finalmente, a su paso por Silicon Valley desarrolló múltiples planes de negocio para empresas de alta-tecnología enfocadas en Minería de Datos
y Estrategia de Inversión de Portafolios, y realizó labores de desarrollo operativo y búsqueda de capital con firmas como KPCB y Redpoint
Ventures.
Rodrigo Barrera es doble maestro en Ingeniería Económica y Ciencias Administrativas por la Universidad de Stanford, e Ingeniero Industrialde la Universidad Iberoamericana, forma parte de un grupo multilateral consultivo del BID para detonar pilotos de activación de Vivienda enAlquiler en México, y participa activamente como mentor en varios programas que apoyan a startups de alto impacto en desarrollar sus planes denegocio.
Rodrigo Barrera VivancoDirector General
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Liderazgo de RETNA
Ponencias, Reseñas y Artículos Publicados
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RETNA en los medios
Cobertura RETNA/Club de Rentas
Artículos
Participación en Foros
Banco Mundial BID Infonavit/DHFWashington DC, US Colombia. Brasil Cancún. CDMX
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