L’habitatge a Espanya
1) Com es justifica la intervenció pública?
2) L’accés a l’habitatge: oferta i demanda
3) Situació actual del mercat de l’habitatge a Espanya
4) Evolució del mercat
5) Factors explicatius:
5.1) Canvis demogràfics
5.2) Canvis macroeconòmics
5.3) Canvis en la legislació i la despesa pública
6) Conclusions
1) Com es justifica la intervenció pública?
• L’habitatge és un servei essencial
• La seva oferta és rígida a curt termini
• Forta durabilitat: efectes a llarg termini
• És un actiu real alternatiu als actius financers
2 instruments: la despesa pública i la regulació econòmica
2) L’accés a l’habitatge: oferta i demanda
2.1) Oferta: • A llarg termini ve determinada pel cost de reposició
• Especialment sensible a la disponibilitat de sol: efecte cul d’ampolla
2.2) Demanda:
• Principalment, subjecte a la renda dels individus, els tipus d’interès
hipotecaris i els canvis demogràfics
Les tisores: l’equilibri entre el salari i el preu de l’habitatge
3) Situació actual del mercat de l’habitatge a Espanya
• Elevadíssima proporció d’habitatges desocupats
• Elevadíssima proporció de residències secundàries
• Baixíssima proporció de lloguer
• Tipus d’interès hipotecaris molt baixos
• Elevadíssima proporció de contractes hipotecaris a tipus variable
• Elevat pes de la inversió immobiliària en la cartera familiar: 69% (2000)
• Elevat nivell de subsidis i desgravacions públiques per la compra
d’habitatge
• Bombolla immobiliària: aproximadament, del 28% del preu
4) Evolució del mercat
1981 1991 2001
Parc d’habitatges 14,7 milions 17,2 milions 20,8 milions
Principals 70,8% 68,2% 68.5%
Secundàries 12,9% 17% 16%
Desocupades 16,3% 14,9% 13,9%
Propietat 73,1% 78,3% 82%
Lloguer 20,8% 15,2% 11,5%
Font: elaboració pròpia
El preu dels pisos ha augmentat un 210% entre 1976 i el 2002
5.1) Factors explicatius: canvis demogràfics
• L’entrada d'immigrants s’ha disparat
• La proporció de població entre 20 i 35 anys ha augmentat força,
sobretot durant la dècada dels vuitanta i els noranta
• L’esperança de vida s’ha incrementat significativament
Aquests canvis demogràfics han provocat un fort augment de la
demanda d’habitatge
Durant la dècada dels anys noranta:
5.2) Factors explicatius: canvis econòmics
• Descens dels tipus d’interès: el 1990 estaven en el 15,9%, i el 2003 en 2,3%
• Important descens dels costos de finançament i flexibilització de les condicions
dels préstecs hipotecaris
• La crisi bursàtil del 2000 va incentivar la inversió immobiliària
Aquests canvis han provocat un fort augment de la compra d’habitatge
5.3) Factors explicatius: canvis en la legislació
• LAU: entre el 1964 i el 1985 no afavoria gens el lloguer (fortes limitacions a
l’actualització)
• “Real decreto” 1985: canvis favorables al lloguer (permet l’actualització)
• Entre 1985 i 1990 els beneficis fiscals (deducció) eren iguals per l’adquisició
de la residència principal i la secundària
• IRPF 1999: redueix el límit de la quantitat màxima a desgravar, però elimina
la deducció per lloguer, vigent entre 1992 i 1998
• IRPF 2003: el 50% del que obté el propietari pel lloguer resta exempt de
gravamen
5.3) Factors explicatius: canvis en la despesa pública
• En la primera meitat dels anys vuitanta el 60% de tots els habitatges iniciats
eren VPO; el 2001 aquest percentatge és del 9%
• Durant els anys noranta els ajuts públics a la compra d’habitatge van
suposar una despesa superior al 2% del PIB: el percentatge més alt de tota
la UE
• El 1996 es va reduir del 15% al 10% el percentatge que les promotores han
de cedir obligatòriament als ajuntaments
6) Conclusions
• Les polítiques públiques de foment del lloguer han estat limitades i
contradictòries: els beneficis fiscals sempre han estat superiors per la
compra
• Els elevats preus actuals s’expliquen majoritàriament per un augment
elevat i sostingut de la demanda, i no per problemes en l’oferta
• Enfront augments forts de la demanda el sistema d’adquisició de sol,
massa lent, actua com a cul d’ampolla sobre el mercat de l’habitatge
Top Related