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Informe final práctica profesional
Reglamento de propiedad horizontal de la plaza de mercado del Municipio de Marsella Rda.
Daniel Vélez Aristizabal
COD.1089745175
TUTOR
LUIS GUILLERMO ARISTIZÀBAL RESTREPO
ARQUITECTO
JOSE ALBERTO POSADA JIMENEZ
SECRETARIO DE PLANEACION (E)
Universidad católica popular del Risaralda
Arquitectura
Prácticas profesionales
Pereira
2010
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Dedicatoria
Esta experiencia se la debo especialmente a mi familia
quienes me han apoyado en todo momento a salir y culminar
esta carrera con éxito y responsabilidad; a todos los
compañeros de estudio y de una forma especial a mis amigos
que siempre han estado a un lado cuando más se necesitan.
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Agradecimientos
Se necesita tener muchas agallas y voluntad de todos los
compañeros de trabajo que hicieron posible realizar mi
práctica profesional en esta dependencia de la alcaldía
municipal de Marsella, ante todo resaltar la amabilidad y el
empeño del alcalde Carlos Andrés Gómez Escobar quien tubo
toda la disposición posible para que yo estuviera haciendo
parte de esta administración; a todos mis compañeros de
oficina, a la Sra. Edi Mejía, Sra. Nora Lucy castaño, ING.
José Mauricio Calderón, tecnólogo Elincer Herrera, Arq.
Mauricio castro, ING. Mauricio posada, ING. John Osorio,
Agrónomo. Hugo Santacoloma, tecnólogo Gilberto Mesa, SRTA.
Alejandra Garzón, Abogado jurídico Gerardo Restrepo, SRTA
carolina Arroyabe y otros muchos funcionarios que me
brindaron su experiencia y su amabilidad.
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Tabla de contenido
Listado Imágenes-tablas----------------------------------- 6
Listado tablas------------------------------------------ 7
Listado de apéndices ----------------------------------- 8
Glosario ------------------------------------------------ 9
Introducción -------------------------------------------- 13
1. Presentación de la organización o sitio de práctica --14
2. Diagnóstico del área de intervención o identificación
de las necesidades ---------------------------------- 24
3. Eje de intervención --------------------------------- 26
4. Justificación del eje de intervención -------------- 27
5. Objetivos ------------------------------------------ 28
5.1. Objetivo General ------------------------------- 28
5.2. Objetivos Específicos --------------------------29
6. Marco Teórico --------------------------------------- 30
6.1. Ley 675-2001------------------------------------ 30
7. Cronograma de actividades -------------------------- 82
8. Presentación y Análisis de Resultados --------------- 83
8.1 análisis del sitio de intervención -------------- 83
8.1.2 localización predio---------------------------- 84
8.1.3 reglamento de propiedad horizontal------------- 85
8.1.4 escritura pública # 465------------------------130
8.1.5 análisis de escritura pública #465-------------135
8.1.6 análisis de certificado de tradición-----------143
8.1.7 des englobe plaza de mercado 147---------------148
8.1.8 rectificación de áreas y nuevo des englobe-----158
Conclusiones --------------------------------------- 160
5
Recomendaciones --------------------------------------161
Referencias ------------------------------------------162
Apéndices -------------------------------------------163
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Lista de Imágenes
•IMAGEN 0- estructura organizacional de la empresa ------ 23
•IMAGEN 1- localización del predio----------------------- 84
•IMAGEN 2- locales 1-2-3-4------------------------------- 148
•IMAGEN 3- locales 5-6-7--------------------------------- 149
•IMAGEN 4- locales 8-9-10-------------------------------- 150
•IMAGEN 5- locales 11-12-13------------------------------ 151
•IMAGEN 6- locales 14-15-16------------------------------ 152
•IMAGEN 7- locales 17 al 20------------------------------ 153
•IMAGEN 8- locales 2ª-2b-2c-1ª-1b------------------------ 154
•IMAGEN 9- locales 8-8ª-14ª------------------------------ 155
•IMAGEN 10- circulaciones comunes------------------------ 156
•IMAGEN 11- áreas comunes externas----------------------- 157
•IMAGEN 12- planos Sr. Arturo Henao---------------------- 183
•IMAGEN 13- planos Sr. Arturo Henao---------------------- 184
•IMAGEN 14- planos Sr. Arturo Henao---------------------- 185
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•IMAGEN 15 planos Sr. Arturo Henao---------------------- 186
•IMAGEN 16 planos Sr. Arturo Henao---------------------- 187
•IMAGEN 17 planos Sr. Arturo Henao---------------------- 188
Listado de tablas
• TABLA 1- cronograma de actividades-------------------- 82
• TABLA 2- cuadro de áreas-------------------------- 101- 102
• TABLA 3- rectificación de áreas y nueva propuesta
De des englobe--------------------------- 158- 159
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Listado de apéndice
Apéndice A. resolución 002 Enero 15 2009---------------- 164
Apéndice B. resolución 003 Enero 15 2009---------------- 167
Apéndice C. resolución 004 Febrero 2 2010-------------- 170
Apéndice D. resolución 005 Febrero 2 2010---------------- 172
Apéndice E. resolución 002 Febrero 2 2010---------------- 175
Apéndice F. resolución 126 Junio 9 2010------------------ 177
Apéndice G. resolución 127 Junio 9 2010------------------ 179
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Glosario
ARTÍCULO 3º. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:
RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
EDIFICIO: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
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EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
BIENES COMUNES ESENCIALES: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
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EXPENSAS COMUNES NECESARIAS: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con éstos.
En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.
Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.
COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce correspondan a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.
PROPIETARIO INICIAL: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de
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voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.
ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
ÁREA PRIVADA LIBRE: Extensión superficiaria privada semi descubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
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Introducción
El desarrollo del proyecto de legalización de la plaza de
mercado se hace a raíz de la problemática generada por los
nuevos propietarios dichos predios los cuales aducen que
están siendo afectados tanto económicamente como
comercialmente por la falta de sus escrituras.
A partir de ésta problemática se toma la determinación de por
parte de la administración pasada de iniciar el proceso de
des englobe para poder adjudicar a cada propietario sus
escrituras y que a su vez cancelaran el impuesto predial a el
municipio; pero esta iniciativa tubo muchos inconvenientes y
tuvo un desenlace que atreves del tiempo se descubrió como un
proceso fallido.
Con la práctica profesional se toma la iniciativa de
reajustar y volver a hacer el proceso para subsanar el
errores de la administración pasada.
Para realizar este trabajo se tubo la colaboración del asesor
jurídico como del secretario de planeación quienes
suministraron toda la información necesaria para seguir el
caso y la otra parte del proceso se hizo por parte del
practicante quien hizo unas visitas técnicas de
reconocimiento, trabajo de oficina e indagación a los
propietarios de los predios
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1. Presentación de la organización o sitio de práctica.
ASPECTOS GENERALES DE LA ORGANIZACIÒN
NOMBRE DE LA ORGANIZACIÓN: Alcaldía Municipal de Marsella-Secretaria de planeación
DIRECCIÓN: Calle 17 9-12
TELÉFONO: 3685177 ext. 111 FAX: 3685178
PÁGINA WEB DE LA ORGRANIZACIÓN: http://marsella-risaralda.gov.co/index.shtml
NIT: 800.099.317-7
SECTOR AL QUE PERTENECE LA ORGANIZACIÒN: (Servicios)
ACTIVIDAD A LA CUAL SE DEDICA LA ORGANIZACIÒN Y LÌNEAS QUE PRODUCE O SERVICIOS QUE PRESTA
La Secretaria de Planeación como uno de los tantos departamentos que posee la Alcaldía Municipal tiene a cargo uno de los temas fundamentales para el funcionamiento de la alcaldía municipal y es la adjudicación y contratación del personal, además de realizar todas las obras de mantenimiento y remodelación de la infraestructura del Municipio
Además de esta función está encargada de satisfacer las necesidades de toda la comunidad rural en el campo de la construcción, y esto lo hacen a partir de la creación de proyectos de carácter social y comunitario.
Otra de las tantas funciones que se realizan en esta dependencia es la de expedir certificados de usos de suelo, licencias de construcción etc.
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Una de las funciones más importantes en esta dependencia es la de interventorias de obras civiles, la cual la dirigen dos personas.
NÚMERO DE TRABAJADORES
En el Departamento de Planeación Municipal laboran 9 personas
• Secretarias 2
• Tecnólogos en obras civiles 2
• Arquitecto 1
• Ingeniero de sistemas 1
• Ingeniero ambiental 1
• Abogado 1
• Practicante de arquitectura 1
ÁREAS CON QUE CUENTA LA ORGANIZACIÓN
• Interventorias
• Contratación
• Diseño
• Presupuesto
• Área jurídica
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ASPECTOS GENERALES DEL PRACTICANTE
NOMBRE DEL JEFE INMEDIATO
• José Mauricio Calderón Flórez
CARGO DEL JEFE INMEDIATO
• Secretario de Planeación Municipal
NÚMERO DE CELULAR JEFE INMEDIATO
• 3128994820
E-MAIL DEL JEFE INMEDIATO
NOMBRE DEL CARGO A DESEMPEÑAR POR EL PRACTICANTE
• Labor de apoyo en la oficina de planeación
ÁREA A LA QUE PERTENECE SU CARGO
• Departamento de Planeación Municipal
DESCRIPCIÓN DE FUNCIONES A DESARROLLAR POR EL PRACTICANTE
• Diseño
• Englobes-Desenglobes
• Levantamientos planimetricos
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• Planificación
• Interventorias
• Visitas de campo
• Ayuda a interventorias
• Informes de interventorias
ÁREA(S) DE LA ORGANIZACION CON LA(S) CUAL(ES) DEBE RELACIONARSE PARA EL DESEMPEÑO DE SUS FUNCIONES
Para un desarrollo mucho más eficiente de las funciones a realizar se debe tener en cuenta casi todas las dependencias de la alcaldía como son las Culturales, deportivas, administrativas, ambientales y turísticas.
DEBE RESPONDER POR (Información, activos fijos, dinero, personal a cargo, otros ¿cuáles?)
En este cargo se debe responder por información al instante de labores asignadas por el jefe inmediato y además por mantener a el tanto a el asesor jurídico del nivel de avance del trabajo de práctica.
ASPECTOS GENERALES DEL CONVENIO
HORARIO DE TRABAJO
• Martes a viernes de 8:00am a 12:30 am y de 2:00pm a 6:30pm y los días sábados de 8:00 am a 2:00 pm
RETRIBUCIÒN ECONÒMICA:
• No hay retribución económica
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• FORMA DE PAGO:
• La práctica se hace por unos servicios prestados no hay retribución económica
FECHA DE INICIACIÓN DE LA PRÁCTICA PROFESIONAL:
• 25 de febrero de 2010
FECHA DE TERMINACIÒN DE LA PRÀCTICA PROFESIONAL
• 25 de julio de 2010
ASPECTOS GENERALES DEL TUTOR
NOMBRE Y APELLIDOS DEL TUTOR ASIGNADO:
• Arq. Luis Guillermo Aristizabal
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Reseña histórica
Fundación1860 Erección Municipio1925 Número de años142 años
de fundación (2002) Población21904 habitantes (planeación
Departamental.) Gentilicio Marsellés o mazamorreros Altitud
1525 msnm Temperatura19 C Actividad económica café, plátano
Distancia Pereira30 kms. Ubicación geográfica El municipio de
Marsella, cuenta con 33 veredas, se encuentra localizado en
el costado occidental de la cordillera central, en la cuenca
montañosa del Río Cauca, donde se inicia el sector conocido
como Cañón del Cauca. Reseña Villa Rica de Segovia, en ella
habitan Tacurrumbí, cacique Quimbaya, amo y señor de este
territorio. La existencia de una sociedad agro alfarera de la
cultura q
Quimbaya tardía, ubicada en estas tierras entre los siglos IX
y XVII; la influencia antioqueña aparece con la colonización,
llegando don Pedro Pineda en compañía de su esposa doña
Valeria de Pineda, el 15 de julio de 1860.
GEOGRAFÍA
Descripción física
LOCALIZACIÓN:
Marsella se encuentra ubicada en las coordenadas 4 57 minutos
de latitud norte y 75 grados 45 minutos de longitud oeste, a
1.575 metros sobre el nivel del mar y a 30 kilómetros de la
capital Risaraldense.
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RELIEVE:
La cabecera municipal está situada en la parte superior de la
cordillera que separa el río Cauca del río San Francisco. La
cima presenta una depresión topográfica limitada al oriente
por una serie de montículos que interrumpen en las fuertes
pendientes que limitan el valle del río San Francisco. Al
occidente la divisoria de aguas está dada por la cuchilla Los
Pinos, que tiene una dirección norte-sur. El resultado de
esta disposición topográfica es la localización de Marsella
en una especie de cubeta alargada, drenada por cuencas cortas
orientadas en la misma dirección. El área urbana de Marsella
está localizada en una depresión elevada, con pendientes
moderadas. Por cercanía al macizo volcánico Ruiz-Tolima
presenta un grueso manto de ceniza volcánica que constituye
la formación superficial más importante del área.
Límites del municipio:
LIMITES: Al norte con Belarcazar y Chinchiná, al oriente con
los municipios de Chinchiná y Santa Rosa de Cabal, al
Occidente con los municipios de Belarcazar y La Virginia y al
sur con los Municipios de Pereira y Dosquebradas.
Extensión total: 149 Km2
Extensión área urbana: 6 Km2
Extensión área rural: 143 Km2
Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del
mar):1.575
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Temperatura media: 21 C
Distancia de referencia: A 30 Km. de Pereira
Economía
La Actividad económica más significativa es la Agricultura y
la Ganadería
Demografía
Su poblamiento actual es de 20.683 habitantes, de los cuales
el 53.78% (11.123) se encuentra localizada en su zona urbana,
contando con un 46.22% (9.560) en su zona rural,
comprendiendo el 2.41% de la población total del
Departamento. De los cuales 10.545 son hombres y 10.138
mujeres (Datos preliminares de Población Censo 2005 %u2013
Fuente DANE)
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Misión
El municipio de Marsella promoverá el desarrollo humano con el uso eficiente y transparente de los recursos públicos estableciendo el orden administrativo y de seguridad pública para toda la comunidad.
Visión
Marsella será competitivo en el 2019, por promover su reconocimiento nacional como municipio verde, con un desarrollo agroindustrial y social, que fortalezca su ecoturismo y su sostenibilidad ambiental, donde sus habitantes sean participativos en el ámbito local y regional, con una administración que promueva la integración territorial siendo equitativa, eficiente y transparente en sus procesos y procedimientos.
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ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL DE LA EMPRESA
Imagen 0- estructura organizacional
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2. Diagnóstico del área de intervención o identificación de las necesidades
A partir de unas necesidades primordiales de la administración municipal y por sugerencia del abogado y de los secretarios de gobierno y planeación se determino que la necesidad mas inminente que se debería tratar era la legalización de los nuevos predios de la plaza de mercado del municipio de Marsella, la cual en el momento está generando inconformidad por los nuevos propietarios y esta trasladando problemas de orden jurídico a la administración, por este motivo se toma la determinación de designar a el practicante de arquitectura para que se haga cargo de uno de los procesos que tiene que ver con la legalización de los predios. La determinación de dar en calidad e encargado del proceso de des englobe de predio de la plaza de mercado se da por el perfil del practicante y las facilidades que tiene un arquitecto para hacerse cargo de un trabajo de este tipo. El área de intervención tuvo un enfoque tecnológico, donde cabe destacar que la tecnología abarca demasiado ramas, especialmente en la construcción, por eso se toma el proyecto desde 3 puntos fundamentales como ejes de intervención del proceso que va tener la práctica. • Participación en el desarrollo de procesos constructivos
(remodelaciones, adiciones, residencia de obra, interventorias).
• Participación en procesos relacionados con la administración de obras.
• Participación en la elaboración de estudios de factibilidad económica, técnica y financiera de obras.
Se toman 3 procesos los cuales tiene que ver con la construcción, con la administración y con el estudio de factibilidad técnica de un proceso que aparentemente es mas jurídico que arquitectónico pero que en la realidad van muy dependientes uno del otro. La identificación del problema o las necesidades que aquejaban a la comunidad ya estaba claro y se sabía que el único inconveniente para que el proceso continuara era la
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falta de una persona que tuviera el conocimiento y el interés por desarrollar un proceso que ha tenido muchos altibajos.
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3. Eje de intervención
Los ejes de intervención a desarrollar fundamentalmente radicaron en las necesidades de la comunidad y de la misma alcaldía específicamente en la secretaria de planeación, la que por necesidad del jefe inmediato se adjudica a el practicante de arquitectura una diversidad de tarea relacionadas con el trabajo especifico de la plaza de mercado, que de alguna manera facilita la elaboración de proyecto principal. Unos de los ejes de intervención que se trabajaron durante la práctica fueron las visitas técnicas a viviendas en la zona urbana, las cuales intentaban facilitar el buen vivir de las personas. En las interventorias de obras se pudo extraer mucho conocimiento y experiencia de cómo tratar con personas no educadas y personas culturizadas las que enseñan sin tener un titulo solo con la experiencia de la vida; todas estas experiencias sirvieron para poder tratar a las personas que visitan las oficinas de la alcaldía simplemente para que les dé una explicación de un problema determinado o muy global. Para hacer más precisos todos los ejes de intervención que se manejaron tuvieron una marca específica en un eje principal “plaza de mercado” porque para realizar esta tarea se debe contar con una experiencia muy buena tanto en nuestro campo de la construcción como la adquirida en esta práctica que es el trato a las personas.
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4. Justificación del eje de intervención
El trabajo realizado se hace con la intención de darle solución a un problema local desde un punto de vista técnico, ayudando a unas personas a tener una salida más profesional de su problema y además de brindarle una ayuda a ellos, beneficiar a la empresa a la cual se está prestándole el servicio profesional. El cometido del municipio especialmente con este logro que se puede llevar a cabo es el recaudo de impuestos y demás que este propósito es de subastar el resto de locales comerciales para con estos recursos hacer obras de infraestructura en el municipio.
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Objetivos
5. 1 Objetivo general
El objetivo general de este proyecto es satisfacer las necesidades de ambos lados del partir, especialmente de la alcaldía de Marsella frente a los propietarios; darle una solución definitiva a los problemas jurídicos y legales que enfrenta este inmueble. Para llegar a este objetivo se llegara al punto de hacer un nuevo reglamento de propiedad horizontal, unas nuevas escrituras con sus respectivas correcciones y dejar constancia de lo realizado con su respectivo trabajo escrito.
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5.2 Objetivos específicos
Área de Tecnologías
• Evaluar un determinado proceso el que se toma como base para el nuevo proceso en la plaza de mercado.
• Sugerir, plantear o proponer modificaciones en procesos o en funciones para el mejor desarrollo de la obra.
• Asumir con responsabilidad todos los compromisos asignados.
• Presentación periódica de informes de las tareas realizadas.
Área social
• Concientizar a las personas que los procesos públicos son demorados.
• Crear un sentido de pertenencia por un sitio que de una
u otra forma está en la memoria de todos los marselleses.
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6. Marco teórico
LEY 675 DE 2001
(03 de Agosto)
“Por medio de la cual se expide el Régimen de Propiedad Horizontal”
El Congreso de Colombia decreta:
TÍTULO I
Generalidades
Capítulo I
Objeto y definiciones
ARTÍCULO 1º. OBJETO. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.
ARTÍCULO 2º. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY. Son principios orientadores de la presente ley:
1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.
2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender por el
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establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.
3. Respeto a la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.
4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común.
5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.
Capítulo II
DE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTÍCULO 4º. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.
ARTÍCULO 5º. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:
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1. El nombre e identificación del propietario.
2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.
3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación municipal o distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica
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que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.
PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.
PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, éstos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.
PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.
PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.
ARTÍCULO 6º. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad
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exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el notario público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.
ARTÍCULO 7º. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.
Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escrituras adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.
En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo.
Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.
PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística sólo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando éstas
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permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad.
ARTÍCULO 8º. CERTIFICACIÓN SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN LEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponden al Alcalde municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien éste delegue esta facultad.
La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.
En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.
Capítulo III
DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTÍCULO 9º. CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:
1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la
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reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.
3. La orden de autoridad judicial o administrativa.
PARÁGRAFO. En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraba (n) construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.
ARTÍCULO 10. PROCEDIMIENTO. La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
ARTÍCULO 11º. DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD. Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberán ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año.
Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.
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La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.
ARTÍCULO 12º. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin.
Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.
Capítulo IV
DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO O CONJUNTO
ARTÍCULO 13º. RECONSTRUCCIÓN OBLIGATORIA. Se procederá a la reconstrucción del edificio o conjunto en los siguientes eventos:
1. Cuando la destrucción o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial.
2. Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto favorable
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de un número plural de propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.
PARÁGRAFO 1º. Las expensas de la construcción estarán a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.
PARÁGRAFO 2º. Reconstruido un edificio o conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes en las mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha.
ARTÍCULO 14º. RECONSTRUCCIÓN PARCIAL DEL CONJUNTO. Cuando la destrucción o deterioro afecte un edificio o etapa que haga parte de un conjunto el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación con el edificio o etapa en particular. Corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como tomar la decisión prevista en el numeral 2º del artículo anterior.
Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el conjunto ubicados en el edificio o etapa, serán de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus coeficientes de copropiedad.
En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir parcialmente la propiedad horizontal, en los términos del artículo 10º de esta ley.
PARÁGRAFO. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.
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ARTÍCULO 15º. SEGUROS. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la construcción total de los mismos.
PARÁGRAFO 1º. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.
PARÁGRAFO 2º. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.
Capítulo V
DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR
ARTÍCULO 16º. IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR. Los bienes privados o de dominio particular deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto.
La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos con relación a ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.
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PARÁGRAFO 1º. De conformidad con lo establecido en el inciso 2º del presente artículo, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo.
PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos tendrán prelación sobre los demás sistemas para la identificación de los bienes aquí señalados.
ARTÍCULO 17º. DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Los acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al régimen de la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas.
Una vez inscrita la división de la hipoteca en la oficina de registro de instrumentos públicos, los propietarios de la respectiva unidad privada serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.
PARÁGRAFO. Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio, deberá presentar para su protocolización certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto. El notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la falta del documento aquí mencionado.
ARTÍCULO 18º. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO. En relación con
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los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:
1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.
En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto.
2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.
3. El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.
4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
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Capítulo VI
DE LOS BIENES COMUNES
ARTÍCULO 19º. ALCANCE Y NATURALEZA. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.
El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO 1º. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.
PARÁGRAFO 2º. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inenajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.
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ARTÍCULO 20. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.
En todo caso, la desafectación de parqueaderos de visitantes o de usuarios estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.
PARÁGRAFO 1º. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos, el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO 2º. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.
ARTÍCULO 21. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES. La desafectación de bienes comunes no esenciales
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implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.
En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de esta Ley.
ARTÍCULO 22º. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular y, en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.
Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando
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dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.
ARTÍCULO 23º. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:
1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.
PARÁGRAFO 1. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3º del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.
PARÁGRAFO 2. En ningún caso, el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.
ARTÍCULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados
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de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
PARÁGRAFO 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
PARÁGRAFO 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.
Capítulo VII
DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD
ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:
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1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.
2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.
3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.
ARTÍCULO 26. DETERMINACIÓN. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.
El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.
PARÁGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.
ARTÍCULO 27. FACTORES DE CALCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS CONJUNTOS COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un
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valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.
PARÁGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular.
ARTÍCULO 28. MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:
1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.
2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.
3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.
4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.
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Capítulo VIII
DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES
ARTÍCULO 29. PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.
Igualmente, existirá solidaridad en su pago, entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.
En caso de no contarse con él paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.
PARÁGRAFO 1º. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable de pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho
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bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.
PARÁGRAFO 2º. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto, se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.
PARÁGRAFO 3º. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente.
ARTÍCULO 30º. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.
Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.
PARÁGRAFO. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse, en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.
ARTÍCULO 31. SECTORES Y MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o
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conjuntos de uso comercial o mixto, deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o localización.
Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.
Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica.
Capítulo IX
DE LA DE PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURÍDICA
ARTÍCULO 32º. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no
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existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.
Las propiedades horizontales que, a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean medidor individual para las unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes privados que representen el 70% de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.
ARTÍCULO 33. NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde éste se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.
PARÁGRAFO. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
ARTÍCULO 34. RECURSOS PATRIMONIALES. Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.
ARTÍCULO 35º. FONDO DE IMPREVISTOS. La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1%)
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sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.
La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.
El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.
ARTÍCULO 36º. ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN. La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto.
Capítulo X
DE LA ASAMBLEA GENERAL
ARTÍCULO 37º. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus
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deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, incluso para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.
ARTÍCULO 38º. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta Ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.
2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el consejo administrativo y el administrador.
3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.
4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al revisor fiscal y su
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suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que, en su defecto, será de un año.
6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.
8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente Ley.
9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.
11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de imprevistos de que trata la presente Ley.
12. Las demás funciones fijadas en esta Ley, en los decretos reglamentarios de la misma y en el reglamento de propiedad horizontal.
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PARÁGRAFO. La asamblea general podrá delegar en el consejo de administración, cuando existan las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo.
ARTÍCULO 39. REUNIONES. La asamblea general se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen, por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
PARÁGRAFO 1. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en éste.
PARÁGRAFO 2. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.
ARTÍCULO 40º. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por
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derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento o, en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).
Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la presente Ley, para efectos de mayorías calificadas.
ARTÍCULO 41º. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá validamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.
ARTÍCULO 42º. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En éste último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.
PARÁGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la
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misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.
ARTÍCULO 43. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA. Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace.
En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, estos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.
ARTÍCULO 44. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES. En los casos a que se refieren los artículos 42 y 43 precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior.
Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.
ARTÍCULO 45. QUÓRUM Y MAYORÍAS.
Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la
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decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.
Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo serán absolutamente nulas.
ARTÍCULO 46º. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:
1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
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8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidación y disolución.
PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta Ley.
ARTÍCULO 47º. ACTAS. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente y los votos emitidos en cada caso.
En los eventos en que la asamblea decida encargar a personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento y, en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.
Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación.
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La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.
PARÁGRAFO. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia del acta, podrá acudir en reclamación ante el alcalde municipal o distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.
ARTÍCULO 48º. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
La acción ejecutiva a que se refiere este artículo no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.
ARTÍCULO 49º. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.
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La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
PARÁGRAFO. Exceptúense de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.
Capítulo XI
DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO
ARTÍCULO 50º. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR.
La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
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PARÁGRAFO 1. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando éste no exista, el presidente de la asamblea general.
PARÁGRAFO 2º. En los casos de conjuntos residenciales y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno nacional.
PARÁGRAFO 3º. El Gobierno nacional podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la respectiva designación.
ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:
1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
2. Llevar directamente, o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edifico o conjunto.
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3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.
4. Preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad la contabilidad del edificio o conjunto.
6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado, cuotas ordinarias y extraordinarias, multas y, en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.
9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios e inscribir ante la entidad
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competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.
12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
13. Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
14. Las demás funciones previstas en la presente Ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.
PARÁGRAFO. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto.
ARTÍCULO 52º. ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto,
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ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.
No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado, un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.
Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo, el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.
Capítulo XII
DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
ARTÍCULO 53º. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
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ARTÍCULO 54. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.
ARTÍCULO 55º. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.
Capítulo XIII
DEL REVISOR FISCAL DEL EDIFICIO O CONJUNTO
ARTÍCULO 56. OBLIGATORIEDAD. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con revisor fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.
El revisor fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.
Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con revisor fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el revisor fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.
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ARTÍCULO 57º. FUNCIONES. Al revisor fiscal, como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.
TÍTULO II
DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y DE LAS SANCIONES
CAPÍTULO I
DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS
ARTÍCULO 58º. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta Ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
1. COMITÉ DE CONVIVENCIA. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente Ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.
2. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los
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mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.
PARÁGRAFO 1º. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y está integrado por un número impar de tres (3) o más personas.
PARÁGRAFO 2º. El comité consagrado en el presente artículo en ningún caso podrá imponer sanciones.
PARÁGRAFO 3º. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el capítulo II del título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.
CAPÍTULO II
DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
ARTÍCULO 59º. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:
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1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.
PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.
ARTÍCULO 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se hayan creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente, deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1º y 2º del artículo precedente, de la presente ley.
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ARTÍCULO 61º. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.
Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1º del artículo 18º de la presente ley, la Policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manera inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios.
ARTÍCULO 62. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
La impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable, para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
TÍTULO III
UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS
CAPÍTULO I
DEFINICIÓN Y NATURALEZA JURÍDICA
ARTÍCULO 63º. UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Las unidades inmobiliarias cerradas son conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación,
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reunión instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras.
El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y controles de ingreso.
ARTÍCULO 64. CONSTITUCIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS. Las unidades inmobiliarias cerradas quedarán sometidas a las disposiciones de esta ley, que le sean íntegramente aplicables.
Las unidades inmobiliarias cerradas se constituirán por los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal llamados a integrarla, y que lo soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento (80%) de los propietarios.
Los conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónicamente y funcionalmente que comparten elementos estructurales y constructivos que los asimilen a unidades inmobiliarias cerradas podrán solicitar a la autoridad urbanística licencia para convertirse en unidad inmobiliaria cerrada, siempre que con ello no se afecte significativamente el espacio público existente y que lo soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento (80%) de los propietarios. Obtenida la licencia urbanística, los propietarios, con ese mismo porcentaje, podrán acordar someterse al régimen de propiedad horizontal, aprobando los estatutos respectivos. En esta reunión, los propietarios tendrán derecho a un voto por cada inmueble de su propiedad.
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CAPÍTULO II
ÁREAS SOCIALES COMUNES
ARTÍCULO 65. ÁREAS PARA CIRCULACIÓN. Las unidades inmobiliarias cerradas dispondrán de vías de acceso vehicular y áreas de circulación peatonal para acceder a los inmuebles, con la debida iluminación y señalización. Las áreas de circulación interna y común de los edificios deberán cumplir normas higiénicas, de aseo y ventilación.
ARTÍCULO 66. ÁREAS DE RECREACIÓN. Todas las unidades inmobiliarias cerradas dispondrán, proporcionalmente a su tamaño y al uso predominante, de áreas comunes suficientes para actividades recreativas, culturales y deportivas. Tales exigencias podrán disminuirse cuando se garantice de otra manera el derecho a la práctica del deporte y a la recreación.
La utilización de las áreas comunes de recreación se someterá a la reglamentación interna que expida la asamblea de copropietarios y la junta administradora de la unidad inmobiliaria cerrada.
ARTÍCULO 67. ÁREAS DE USO SOCIAL. Las unidades inmobiliarias cerradas deben disponer de áreas específicas destinadas al uso social de todos sus moradores y visitantes, como lugares de encuentro y reunión. Su utilización estará sometida a la reglamentación de la junta administradora y a las decisiones del administrador de la respectiva unidad.
ARTÍCULO 68. ZONAS VERDES.- Las unidades inmobiliarias cerradas tendrán áreas libres engramadas y arborizadas destinadas al cuidado del medio ambiente, al ornato y a la recreación.
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Además, cuando las dimensiones de la unidad inmobiliaria cerrada lo permitan, se construirán parques comunes internos debidamente autorizados.
ARTÍCULO 69. ÁREAS DE SERVICIO.- Las unidades inmobiliarias cerradas tendrán áreas adecuadas y suficientes para atender los servicios de portería, seguridad, instalaciones de energía, acueducto, alcantarillado, comunicaciones y otros servicios.
ARTÍCULO 70. PARQUEADEROS. Las normas municipales de urbanismo y construcción establecerán exigencias mínimas de celdas de parqueo por cada propiedad para los moradores y visitantes de las unidades inmobiliarias cerradas; así como espacios de maniobra de vehículos y los necesarios para las operaciones de cargue y descargue para el comercio y la industria.
ARTÍCULO 71. CERRAMIENTOS TRANSPARENTES. Las unidades inmobiliarias cerradas que se autoricen a partir de la presente Ley tendrán cerramientos en setos vivos o cerramientos transparentes que permitan la integración visual de los espacios libres privados y edificaciones al espacio público adyacente, sin que ello implique que se prive a la ciudadanía de su uso, goce y disfrute visual, en los términos del artículo 6º de la Ley 9ª de 1989.
ARTÍCULO 72. APROVECHAMIENTO ECONÓMICO DE LAS ÁREAS COMUNES. Las actividades que puedan desarrollarse en las áreas comunes de las cuales se derive un aprovechamiento económico podrán ser reglamentadas por la asamblea de copropietarios o por la junta administradora de las unidades inmobiliarias cerradas y podrá imponérseles el pago de un canon, en condiciones de justicia y equidad.
PARÁGRAFO. Los dineros recibidos por concepto de la explotación de las áreas comunes sólo podrán beneficiar a la
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persona jurídica y serán destinados al pago de los gastos y expensas comunes de la unidad inmobiliaria.
CAPÍTULO III
INTEGRACIÓN MUNICIPAL
ARTÍCULO 73.- REFORMAS ARQUITECTÓNICAS Y ESTÉTICAS.- La adopción o reforma de los cánones arquitectónicos y estéticos originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, será decidida por la respectiva Asamblea de copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de autoridad competente.
ARTÍCULO 74.- NIVELES DE INMISIÓN TOLERABLES.- Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento que, generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior, no podrán superar los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas.
Tales niveles de incidencia o inmisión serán determinados por las autoridades sanitarias, urbanísticas y de policía; con todo, podrán ser regulados en forma aún más restrictiva en los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas o por la Asamblea de Copropietarios.
PARÁGRAFO.- Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán los requisitos para la permanencia de mascotas (animales domésticos).
ARTÍCULO 75.- LICENCIAS PARA REFORMAS, NORMAS ARQUITECTÓNICAS Y AMPLIACIONES.- Las reformas de las fachadas y áreas comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes, requerirán la autorización de la Junta de Copropietarios. En todo caso será necesaria la licencia correspondiente de la autoridad municipal competente.
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Las reformas internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y funcionamiento de la Unidad Inmobiliaria Cerrada no requerirán autorización previa por parte de los órganos Administradores.
CAPÍTULO IV
PARTICIPACIÓN COMUNITARIA
ARTÍCULO 76.- AUTORIDADES INTERNAS.- Son autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas:
1. La Asamblea de Copropietarios.
2. La Junta Administradora, cuando ésta exista; conformada democráticamente por los copropietarios o moradores, que tendrán los derechos previstos en los reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria.
3. El Administrador de la Unidad, quien podrá solicitar auxilio de la fuerza pública para el desempeño de sus funciones.
ARTÍCULO 77.- SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.- Los conflictos de convivencia se tratarán conforme con lo dispuesto en el artículo 58 de la presente ley.
Los procedimientos internos de concertación no constituyen un trámite previo obligatorio para ejercitar las acciones policivas, penales y civiles.
CAPÍTULO V
OBLIGACIONES ECONÓMICAS
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ARTÍCULO 78.- CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y SOSTENIMIENTO.- Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios de los inmuebles.
ARTÍCULO 79.- EJECUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES.- Los Administradores de Unidades Inmobiliarias Cerradas podrán demandar la ejecución de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a propietarios y moradores.
En tales procesos de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizada por el Administrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la presente ley, sin necesidad de protesto ni otro requisito adicional.
PARÁGRAFO.- En todo caso, el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las obligaciones ordinarias y extraordinarias, y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble.
ARTÍCULO 80.- COBRO DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS.- Los urbanizadores y constructores de Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán instalar medidores de consumo de los servicios públicos domiciliarios para cada inmueble.
Las empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios elaborarán las facturas para cada inmueble en forma individual.
PARÁGRAFO.- Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley no posean medidor individual, podrán instalarlos si tal solicitud tiene aprobación de al menos la mitad más uno de los copropietarios.
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ARTÍCULO 81.- SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS COMUNES.- Los consumos de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas serán pagados por éstas de acuerdo con lo dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la presente ley.
Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecida por el Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.
ARTÍCULO 82.- OBLIGACIONES DE MANTENIMIENTO, REPARACIÓN Y MEJORAS.- Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán a su cargo las obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras de las zonas comunes y del espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, que serán pagados por los copropietarios.
ARTÍCULO 83.- IMPUESTO DE RENTA Y COMPLEMENTARIOS.- Las Unidades Inmobiliarias Cerradas son personas jurídicas sin ánimo de lucro que no están obligadas al pago del impuesto de renta y complementarios.
ARTÍCULO 84.- Las disposiciones contempladas en el presente capítulo no operan para los edificios o conjuntos de uso comercial.
TÍTULO IV
DISPOSICIONES FINALES
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES FINALES
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ARTÍCULO 85. PARCELACIÓN. Cuando una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley, en todo cuanto le sea aplicable, en especial a las normas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica, la administración de la parcelación, el carácter indivisible de los bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de coeficientes de copropiedad, la resolución de conflictos y las sanciones.
ARTÍCULO 86º. RÉGIMEN DE TRANSICIÓN. Los edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia, y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional.
Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces.
PARÁGRAFO TRANSITORIO. Los procesos judiciales o arbitrales en curso a la fecha de expedición de esta ley o que se inicien con posterioridad a ella dentro del plazo legal establecido en el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento voluntario de adaptación y que tengan que ver con la aplicación de los reglamentos de propiedad horizontal existentes y las leyes 182 de 1948, 16 de 1985, 428 de 1998 y sus decretos reglamentarios, se seguirán tramitando con arreglo a estas normas hasta su culminación.
ARTÍCULO 87. VIGENCIA Y DEROGATORIA. La presente ley rige a partir de su publicación y deroga las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, así como los decretos que se hayan expedido para reglamentarlas.
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Para facilitar a Ustedes la tarea de Reformar el reglamento de su Copropiedad, de manera que se ajuste a la LEY 675 de Agosto 3 de 2001, hemos reunido en esta página los vínculos necesarios para navegar por todos los temas relacionados.
Encontraran, por ejemplo, todas las leyes que rigieron la propiedad horizontal en Colombia durante varios años, (Ley 182 de 1948, Ley 16 de 1985, Ley 428 de 1998) el Decreto 1365de 1986 (que reglamento la ley 16/85), la ley 746 de Julio 2002, que si bien no forma parte propiamente del régimen de propiedad horizontal, se refiere a un tema de importancia al momento de establecer normas para el manual de convivencia, como es la tenencia de mascotas, (Especialmente sobre las consideradas "Razas Peligrosas": Pit Bull, Fila, Rotweiler, Doberman, etc.) y naturalmente, el texto completo de la ley 675 de Agosto 3 de 2001.
Para los mas estudiosos, nerds y afiebrados, les tenemos también las sentencias de la corte constitucional, proferidas con relación a varias demandas que cursaron contra la Ley de Propiedad Horizontal. (Ley 675)
Ahora veamos cual es el procedimiento para la reforma, paso a paso:
1- Redacción del Nuevo Reglamento: Implica un cuidadoso análisis del Reglamento antiguo y naturalmente un amplio conocimiento de la ley 675 de agosto 3 de 2001. Recomendamos que esta misión se encomiende a un profesional idóneo.
2- Dar a conocer este proyecto de reforma del Reglamento a todos los copropietarios, para que puedan hacerse a una idea general de lo que implica, cuales son las normas que cambiaron, etcétera. Para esto se pueden organizar foros, enviar un boletín periódico, circulares, etcétera. Debido a lo extenso que el reglamento suele ser, es aconsejable hacer un extracto de los artículos que se van a reformar.
3- Someter el Proyecto de reforma a la aprobación de la asamblea General de copropietarios. Recuerde cumplir con las normas de Quórum especial, (asistencia del 70%) oportunidad de la convocatoria, elaboración del acta, y demás.
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4- Una vez se obtiene la aprobación por parte de la Asamblea, se debe presentar la "Minuta" ante la NOTARIA respectiva para elevarlo al carácter de ESCRITURA PUBLICA. Es prudente registrar la reforma en la misma Notaria en que se registro el reglamento original. Se debe anexar: Acta de nombramiento del Administrador o representante legal, (y si este es una Persona Jurídica, Certificado de la Cámara de Comercio), Fotocopia del documento de identidad del Administrador, acta de la Asamblea en la que se aprobó la reforma, y la minuta en medio magnético. No olvide solicitar por lo menos DOS COPIAS de la escritura.
5- Cuando la NOTARIA entregue la respectiva ESCRITURA PUBLICA, esta se debe registrar en la oficina de NOTARIADO Y REGISTRO, (o quien haga sus veces en la localidad). La copia de la escritura queda en poder de la oficina de Notariado y Registro.
6- Cuando se finaliza el tramite en Notariado y Registro, (Puede demorar algunos días) se solicita allí mismo un Certificado de Libertad del inmueble y constancias de calificación de las unidades privadas para el siguiente paso.
7- Se presenta ante la ALCALDIA LOCAL, (o quien haga sus veces en la localidad o provincia) la copia de la escritura, los certificados expedidos por la oficina de registro mencionados en el punto anterior, el acta de la Asamblea que aprobó la reforma, el acta de nombramiento del Administrador, (con Certificado de la Cámara de Comercio, si es persona jurídica) y una carta dirigida al Alcalde solicitándole la inscripción y posterior certificación de la existencia y representación de la respectiva Persona Jurídica.
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7. Cronograma de actividades
CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES
FUNCIONES
FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 VISITAS TECNICAS URBANAS X X X X X X X X X X X X X X X X X X X VISITAS TENICAS RURALES X X X X X X X X X X X X X X X X X X
ATENCIÓN AL PÚBLICO X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X DES ENGLOBES X X X X X X X X X
LICENCIAS X X X X X X X X X PLANIMETTRÍA X X X X X
APOYO MAQUINARIA PESADA X X X X X
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8. Presentación y análisis de resultados
8.1 análisis del sitio de intervención.
En el momento que se decidió retomar el proyecto de la plaza
de mercado de Marsella, se tuvo en cuenta varios factores los
cuales estaban interviniendo él para el buen desarrollo de
la nueva propuesta que se debería hacer por parte del la
alcaldía municipal, para esto se tuvo una metodología muy
sencilla pero efectiva por parte del practicante y del asesor
jurídico, la cual consistía que el estudiante hacia el
procedimiento arquitectónico correspondiente a los
levantamientos planimetricos y el cálculo de áreas y todo lo
necesario para realizar las tareas de campo, mientras el
asesor jurídico realizaba en conjunto con el estudiante la
labor legal y jaricada perteneciente a este caso.
Para proceder con el reglamento de propiedad horizontal se
tuvo como antecedente el primer reglamento realizado por la
administración que realizo la propuesta de vender la plaza de
mercado a personas particulares, después se hizo el
reconocimiento de las escrituras realizadas para este predio,
se estudiaron y se identificaron los problemas y errores que
presentaban cada una de ellas y por último se procedió a
hacer el levantamiento planimetricos del lugar.
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8.1.2 localización predio.
Imagen 1- localización
85
8.1.3 Reglamento de propiedad horizontal
SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO
=== FORMATO DE CALIFICACIÓN ===
ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO: SEISCIENTOS
FECHA:
MATRICULA INMOBILIARIA:
CLASE DE ACTO: CONSTITUCION DE REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL.---------------------------------------------------
----------
OTORGANTES: MUNICIPIO DE MARSELLA ------------------------
CEDULA CATASTRAL:
DIRECCIÓN DEL INMUEBLE:
-------------------------------
Con la anterior información se da cumplimiento a los dispuesto
por la superintendencia de notariado y registro mediante
resolución numero 1156 de marzo 29 de 1996, Artículos 1 y 2 en
desarrollo del decreto 2150 de 1995 emanado del gobierno
nacional------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------
----------------------
En el Municipio de Marsella, Departamento de Risaralda, Republica de
Colombia, ante mí ARLEY ANTONIO CARDONA PIEDRAHITA, Notario Único de
este Municipio, Comparece en este acto el Doctor: CARLOS ALBERTO
HERNANDEZ NIETO, mayor de edad, vecino de este municipio,
identificado con la cédula de ciudadanía No 4.452.448 expedida en
86
Marsella (R/da), quien obra en calidad de Alcalde y representante
legal del Municipio de Marsella acta de posesión que se
protocoliza con este instrumento público, y manifestó: PRIMERO:
Que el MUNICIPIO DE MARSELLA es propietario inscrito del
siguiente bien inmueble: Un lote de terreno destinado para la
construcción de mercado cubierto, ubicado dentro del área urbana
de la población de Marsella, Departamento de Risaralda, entre las
calles sexta y séptima (8ª. Y 9ª.) con carreras doce (12.) y doce
bis (12 B), distinguido en el catastro con el No. 01-000-0720-
0001-000, y con los siguientes linderos y medidas, según título:
Por el occidente, que es su frente, en extensión de treinta y tres
metros con cuarenta centímetros (33.40 mts.), con la calle novena
(9ª.); Por el costado norte, en extensión de setenta y dos metros
(72.00 mts.), con la carrera doce (12.) bis; Por el oriente, en
extensión de treinta y tres metros con cuarenta centímetros (33.40
mts.) con la calle octava (8.); y por el sur, en extensión de
setenta y dos metros (72.00 mts.), con la carrera doce (12)Bis.
SEGUNDO: Dicho inmueble fue legalizado mediante escritura
aclaratoria por el Municipio mediante escritura N° 465 del 29-de
Agosto de 2007, la cual aclaro la escritura N° 277 de 18 de
Octubre de 1969 y escritura 277 de 10 de Septiembre de 2004 de la
notaria única de Marsella , inmueble registrado en el folio de
matrícula inmobiliaria No. 290-43040. TERCERO: Que sobre el lote
de terreno descrito en la cláusula primera de este instrumento el
Municipio levantó unas mejoras constante de 1.319.11 metros
cuadrados, área de espacio público interno que incluye muros
exteriores y divisorios de 375.66 metros cuadrados y un área
externa compuesta por zona de espacio público de 709.93 metros
cuadrados mejoras protocolizadas mediante escritura pública No.
465 de 29 de Agosto de 2007, de la Notaría Única del círculo de
Marsella. Que la PLAZA DE MERCADO MARSELLA, cumple con el artículo
3º. De la ley 675 de 2001, que reza: “Edificio: Construcción de
uno o varios pisos levantados sobre un lote de terreno, aptas para
87
ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional,
además de áreas y servicios de uso y utilidad general… “Por lo
tanto dicho inmueble es susceptible de ser sometido al Régimen de
Propiedad Horizontal. CUARTO: Que obrando en estas condiciones
procede a elevar a escritura publica la memoria descriptiva del
reglamento de propiedad horizontal de la “PLAZA DE MERCADO
MARSELLA” por medio del cual se somete su edificio a dicho régimen
de acuerdo a la ley 675 de Agosto 3 del 2001, reglamento que se
regirá por las siguientes cláusulas: CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
CAPITULO I
Artículo 1°. Objeto. El presente reglamento tiene por objeto
determinar los derechos y obligaciones de los copropietarios de la
“PLAZA DE MERCADO MARSELLA”, situada en el Municipio Marsella,
identificar los demás bienes de propiedad exclusiva y los de uso
común, determinar la proporción con que cada propietario deberá
contribuir a los gastos necesarios para la administración,
conservación y reparación de los bienes de uso común, la
constitución de los órganos de administración y el señalamiento de
la edificación a las normas del régimen de propiedad horizontal
de que trata la ley 675 del 3 de agosto del 2001. la cual regula
la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en
la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes
privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás
bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la
convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como
la función social y ecológica de la propiedad. Artículo 2º.
Fuerza obligatoria del presente reglamento. Este reglamento tiene
fuerza obligatoria para los copropietarios actuales y futuros en
lo pertinente para las personas que a cualquier título usen o
gocen alguno de los bienes de dominio exclusivo en que se
encuentra dividida la edificación. En consecuencia las
88
disposiciones de este reglamento se entienden incorporadas en todo
caso que implique transferencia del dominio y de cualquier otro
derecho real sobre los inmuebles que lo integran o en todo acto o
contrato en virtud del cual se concede el uso de los mismos.
CAPITULO II
Artículo 3º. Determinación del edificio. El lote de terreno tiene
un área de 2.404,80 metros cuadrados, sobre el cual se construyó
la edificación es de forma regular, inmueble ubicado dentro del
área urbana de la población de Marsella, Departamento de
Risaralda, entre las calles octava y novena (8ª. Y 9ª.) con
carreras doce (12) y doce (12)bis, distinguido en el catastro con
el No. 01-000-0720-0001-000, y con los siguientes linderos y
medidas, según título: Por el occidente, que es su frente, en
extensión de treinta y tres metros con cuarenta centímetros (33.40
mts.), con la calle novena (9ª.); Por el costado norte, en
extensión de setenta y dos metros (72.00 mts.), con la carrera
doce (12) bis; Por el oriente, en extensión de treinta y tres
metros con cuarenta centímetros (33.40 mts.) con la calle octava
(8ª.); y por el sur, en extensión de setenta y dos metros (72.00
mts.), con la carrera doce (12). Artículo 4º. El nombre
distintivo del Edificio será “PLAZA DE MERCADO MARSELLA”.
CAPITULO III
Artículo 5°.- MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA “PLAZA DE MERCADO
MARSELLA”, Se compone de Un Edificio de una (1) Planta compuesto
de 35 locales internos, pabellón de carnes, unidad de servicios
sanitarios, áreas de circulación, áreas de mercado libre
campesino, servicios de luz, agua teléfono y zonas comunes.
CONSTRUCCION: Infraestructura que sirve de galería o Mercado
cubierto, levantado en vigas de ferro concreto y adobe a la vista,
cubierta con cerchas de hierro y teja de eternit, pisos en mortero
89
de cemento. Artículo 6°.- Determinación del inmueble. LA “PLAZA DE
MERCADO MARSELLA”, está situada en la entre las calles octava y
novena (8ª. Y 9ª.) con carreras doce (12.) y doce (12) bis;
distinguido en el catastro con el No. 01-000-0720-0001-000, y con
los siguientes linderos y medidas, según título: Por el occidente,
que es su frente, en extensión de treinta y tres metros con
cuarenta centímetros (33.40 mts.), con la calle novena (9ª.); Por
el costado norte, en extensión de setenta y dos metros (72.00
mts.), con la carrera doce (12ª.) bis; Por el oriente, en
extensión de treinta y tres metros con cuarenta centímetros (33.40
mts.) con la calle doce (12.); y por el sur, en extensión de
setenta y dos metros (72.00 mts.), con la carrera doce (12).
Artículo 7°.- Determinación de las unidades de uso privado: Local
No. 1: Con un área de 61.21 metros cuadrados, con las siguientes
medidas y linderos: por el sur en 5.29 metros con la carrera 12;
por el occidente en 11.57 metros con área común externa; por el
norte en 5.29 metros con área común interna y por el oriente en
3.83 metros con local No. 14 A y en 7.65 metros con local No. 13
llegando a la carrera 12 punto de partida; por el cenit con área
común de techos en 61.21 metros cuadrados inmodificables y por el
nadir en 61.21 metros cuadrados con piso área de propiedad
privada. Local No. 2: Con un área total de 45.74 metros cuadrados,
con las siguientes medidas y linderos: por el sur en 9.53 metros
con área común externa; por el occidente en 4.80 metros con
espacio público calle 9; por el norte en 9.53 metros con local No.
3 y por el oriente en 4.80 metros con local No. 15 llegando al
punto de partida, por el cenit con área común de techos en 45.74
metros cuadrados inmodificables y por el nadir en 45.74 metros
cuadrados con piso área de propiedad privada. Local No. 3: Con un
área total de 44.60 metros cuadrados, con las siguientes medidas y
linderos: por el occidente con espacio público calle 9 en 4.68
metros; por el norte en 9.53 metros con local No. 4, por el
oriente en 4.68 metros con local No. 15 y por el sur en 9.53
90
metros con local No. 2 llegando a la calle 9 punto de partida, por
el cenit con área común de techos en 44.50 metros cuadrados
inmodificables y por el nadir en 44.60 metros cuadrados con piso
área de propiedad privada. Local No. 4: Con un área total de
46.09 metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos:
por el occidente en 4.83 metros con espacio público calle 9; por
el norte en 9.53 metros con la carrera 12 Bis; por el oriente en
4.83 metros con local No. 15; por el sur en 9.53 metros con local
No. 3 llegando al espacio público calle 9 punto de partida, por el
cenit con área común de techos en 46.09 metros cuadrados
inmodificables y por el nadir en 46.09 metros cuadrados con piso
área de propiedad privada. Local 5-6-7: Con un área total de
188.31 metros cuadrados con las siguientes medidas y linderos: por
el norte en 9.81 metros con la carrera 12 Bis; por el oriente en
14.36 metros con local No. 7, por el sur en 8.90 metros con área
común girando más hacia el norte en 0.86 metros luego continua por
el sur en 4.86 metros, por el occidente en 11.45 metros con local
No. 17 luego gira hacia el oriente en 3.95 metros con área de
servicios comunes para continuar en 4.05 metros con la misma área
de servicios comunes para llegar a la carrera 12 Bis Punto de
partida, por el cenit con área común de techos en 188.31 metros
cuadrados inmodificables y por el nadir en 188.31 metros cuadrados
con piso área de propiedad privada. *Local No. 8A: Con un área
total de 17.90 metros cuadrados, con las siguientes medidas y
linderos: por el oriente en 4.93 metros con local 8; por el sur en
3.63 metros con la carrera 12; por el occidente en 2.10 metros con
local de carnes No. 22 y en 3.00 metros con local de carnes No.
21; Por el norte en 2.54 metros con local de carnes No. 35 y en
1.09 metros con área común interna. Por el cenit con área común de
techos en 17.90 metros cuadrados inmodificables y por el nadir en
17.90 metros cuadrados con piso área de propiedad privada. *Local
No. 8: Con un área total de 17.99 metros cuadrados, con las
siguientes medidas y linderos: por el oriente en 4.93 metros con
91
área común externa calle 8; por el sur en 3.65 metros con la
carrera 12; por el occidente en 4.93 metros con local 8A; Por el
norte en 3.65 metros con local de carnes No. 35. Por el cenit con
área común de techos en 17.99 metros cuadrados inmodificables y
por el nadir en 17.99 metros cuadrados con piso área de propiedad
privada. Local No. 9: Con un área total de 39.15 metros
cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: por el sur en
4.90 metros con la carrera 12, por el occidente en 7.99 metros con
local No. 10; por el norte en 4.90 metros con área de servicios
comunes y por el oriente en 7.99 metros con local de carnes No.
19,20, y 21, por el cenit con área común de techos en 39.15 metros
cuadrados inmodificables y por el nadir en 39.15 metros cuadrados
con piso área de propiedad privada. Local No. 10: Con un área
total de 58.78 metros cuadrados, con las siguientes medidas y
linderos: por el sur en 5.12 metros con la carrera 12; por el
occidente en 11.48 metros con área común interna, por el norte en
5.12 metros con área común externa; por el oriente en 3.59 metros
con área de servicios comunes y en 7.99 metros con local No. 9
llegando a la carrera 12 punto de partida, por el cenit con área
común de techos en 58.78 metros cuadrados inmodificables y por el
nadir en 58.78 metros cuadrados con piso área de propiedad
privada. Local No. 11: Con un área total de 39.27 metros
cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por el sur
que es su frente en 6.69 metros con la carrera 12; por el
occidente en 5.87 metros con local No. 12; por el norte en 6.69
metros con local No. 17 y por el oriente en 5.87 metros con área
común interna llegando a la carrera 12 punto de partida, por el
cenit con área común de techos en 39.27 metros cuadrados
inmodificables y por el nadir en 39.27 metros cuadrados con piso
área de propiedad privada. *Local No. 12: Con un área total de
72.33 metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por
el sur en 6.13 metros con la carrera 12; por el occidente en 11.48
metros con área común externa; por el norte en 6.13 metros con
92
área interna y por el oriente en 5.60 metros con local No. 17 y en
5.87 metros con local No. 11 llegando a la carrera 12 punto de
partida, por el cenit con área común de techos en 72.33 metros
cuadrados inmodificables y por el nadir en 78 metros cuadrados con
piso área de propiedad privada. *Local No. 13: Con un área total
de 38.71 metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos:
Por el sur en 5.06 metros con la carrera 12; por el occidente en
6.65 metros con local No. 1; por el norte en 5.06 metros con local
No. 14A y por el oriente en 7.65 metros con local No. 14 llegando
a la carrera 12 punto de partida, por el cenit con área común de
techos en 38.71 metros cuadrados inmodificables y por el nadir en
38.71 metros cuadrados con piso área de propiedad privada. *Local
No. 14: Con un área total de 45.08 metros cuadrados, con las
siguientes medidas y linderos: por el sur en 3.93 metros con la
carrera 12; por el occidente en 7.65 metros con local No. 13 y en
3.83 metros con el local No. 14A; y por el oriente en 11.48
metros con espacio de área común llegando a la carrera 12 punto de
partida, por el cenit en 45.08 metros con área común de techos
inmodificable y por el nadir en 45.08 metros cuadrados con área de
piso propiedad privada. *Local No. 14A: Con un área total de
19.38 metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por
el norte, en 5.06 metros con área común interna; Por el sur, en
5.06 metros con el local No. 13; Por el oriente, en 3.83 metros
con el local No. 14; Por el occidente, en 3.83 metros con el local
No. 1. Por el cenit en 19.38 metros con área común de techos
inmodificable y por el nadir en 19.38 metros con área de piso
propiedad privada. *Local No. 15: Con un área total de 137.09
metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por el
norte, en 9.56 metros con la carrera 12 Bis; Por el sur, en 9.56
metros con área común interna; Por el oriente, en 14.34 metros con
área común interna; Por el occidente, en 14.34 metros con los
locales 2,3 y 4, por el cenit con área común de techos en 137.09
metros cuadrados inmodificables y por el nadir en 137.09 metros
93
cuadrados con piso área de propiedad privada. *Local comercial
No. 16: Con un área total de 73.56 metros cuadrados, con las
siguientes medidas y linderos: por el norte en 6.13 metros
con la carrera 12 Bis. área común interna de por medio; por el
oriente en 12.00 metros con área común interna y local 5-6-7, por
el sur en 6.13 metros con área común interna, por el occidente en
12.00 metros con área común interna; por el cenit con área común
de techos en 73.56 metros cuadrados inmodificables y por el nadir
en 73.56 metros cuadrados con piso área de propiedad privada.
*LOCALES PABELLON DE CARNES: *Local No. 17: Con un área total de
37.46 metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos:
Por el sur en 6.69 metros con local No. 11; por el occidente en
5.60 metros con el local No. 12; por el norte en 6.69 metros con
área común interna y por el oriente en 5.60 metros con área común
interna, por el cenit con área común de techos en 37.46 metros
cuadrados inmodificables y por el nadir en 37.46 metros cuadrados
con piso área de propiedad privada. *Local No. 18 PABELLON DE
CARNES: Con un área total de 106.10 metros cuadrados, con las
siguientes medidas y linderos: por el sur en 7.525 metros con
área común interna; por el norte, en 7.10 metros con la carrera 12
Bis; Por el oriente en 14.10 metros con área común interna; Por el
occidente en 14.10 metros con locales 5-6-7; por el cenit con área
común de techos en 106.10 metros cuadrados inmodificables y por el
nadir en 106.10 metros cuadrados con piso área de propiedad
privada. *Local No. 19: Con un área total de 5.64 metros
cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por el oriente,
en 2.10 metros con área común interna; por el occidente en 2.10
metros con local No. 9; por el norte en 2.69 metros con local No.
20 y por el sur, en 2.69 metros con la carrera 12, por el cenit
con área común de techos en 5.64 metros cuadrados inmodificables y
por el nadir en 5.64 metros cuadrados con piso área de propiedad
privada. *Local No. 20: Con un área total de 8.07 metros
cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por el oriente,
94
en 3.00 metros con área común interna; por el occidente en 3.00
metros con local No. 9; por el norte en 2.69 metros con local No.
21 y por el sur, en 2.69 metros con local No. 19, por el cenit con
área común de techos en 8.07 metros cuadrados inmodificables y por
el nadir en 8.07 metros cuadrados con piso área de propiedad
privada. *Local No. 21: Con un área total de 8.01 metros
cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por el oriente,
en 2.98 metros con área común interna; por el occidente en 2.98
metros con local No. 9; por el norte en 2.69 metros con local No.
22 y por el sur, en 2.69 metros con local No. 20, por el cenit con
área común de techos en 8.01 metros cuadrados inmodificables y por
el nadir en 8.01 metros cuadrados con piso área de propiedad
privada. *Local No. 22: Con un área total de 8.39 metros
cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por el oriente,
en 3.12 metros con área común interna; por el occidente en 3.12
metros con área común bodega 1; por el norte en 2.69 metros con
área común interna y por el sur, en 2.69 metros con local No. 21,
por el cenit con área común de techos en 8.39 metros cuadrados
inmodificables y por el nadir en 8.39 metros cuadrados con piso
área de propiedad privada. *Local No. 23: Con un área total de
5.52 metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por
el occidente, en 2.10 metros con área común interna; por el
oriente en 2.10 metros con local No. 8; por el norte en 2.63
metros con local No. 24, por el sur, en 2.63 metros con la carrera
12, por el cenit con área común de techos en 5.52 metros cuadrados
inmodificables y por el nadir en 5.52 metros cuadrados con piso
área de propiedad privada. *Local No. 24: Con un área total de
7.89 metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por
el occidente, en 3.00 metros con área común interna; por el
oriente en 3.00 metros con local No. 8A; por el norte en 2.63
metros con local No. 25, por el sur, en 2.63 metros con local No.
23, por el cenit con área común de techos en 7.89 metros cuadrados
inmodificables y por el nadir en 7.89 metros cuadrados con piso
95
área de propiedad privada. *Local No. 25: Con un área total de
7.83 metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por
el occidente, en 2.98 metros con área común interna; por el
oriente en 3.10 metros con local No. 35; por el norte en 2.63
metros con local No. 26, por el sur, en 2.63 metros con local No.
24, por el cenit con área común de techos en 7.83 metros cuadrados
inmodificables y por el nadir en 7.83 metros cuadrados con piso
área de propiedad privada. *Local No. 26: Con un área total de
8.20 metros cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por
el occidente, en 3.12 metros con área común interna; por el
oriente en 3.10 metros con local No. 34; por el norte en 2.63
metros con área común interna; Por el sur, en 2.63 metros con
local No. 25, por el cenit con área común de techos en 8.20 metros
cuadrados inmodificables y por el nadir en 8.20 metros cuadrados
con piso área de propiedad privada. *Local No. 27: Con un área
total de 7.87 metros cuadrados, con las siguientes medidas y
linderos: Por el occidente, en 3.10 metros con área común interna;
por el oriente en 4.65 metros con local No. 33; por el norte en
2.54 metros con el local No. 28; Por el sur, en 2.54 metros con
área común interna; por el cenit con área común de techos en 7.87
metros cuadrados inmodificables y por el nadir en 7.87 metros
cuadrados con piso área de propiedad privada. *Local No. 28: Con
un área total de 7.62 metros cuadrados, con las siguientes medidas
y linderos: Por el occidente, en 3.00 metros con área común
interna; por el oriente en 1.50 metros con local No. 33 y 1.50
con local No. 32; por el norte en 2.54 metros con el local No.
29; Por el sur, en 2.54 metros con el local No. 27; por el cenit
con área común de techos en 7.62 metros cuadrados inmodificables y
por el nadir en 7.62 metros cuadrados con piso área de propiedad
privada. *Local No. 29: Con un área total de 7.62 metros
cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: Por el
occidente, en 3.00 metros con área común interna; por el oriente
en 3.00 metros con local No. 32; por el norte en 2.54 metros con
96
el local No. 30; Por el sur, en 2.54 metros con el local No. 28;
por el cenit con área común de techos en 7.62 metros cuadrados
inmodificables y por el nadir en 7.62 metros cuadrados con piso
área de propiedad privada. *Local No. 30: CUARTO FRIO, Con un área
total de 7.87 metros cuadrados, con las siguientes medidas y
linderos: Por el occidente, en 3.10 metros con área común interna;
por el oriente en 3.10 metros con local No. 31; por el norte en
2.54 metros con área común interna; Por el sur, en 2.54 metros
con el local No. 29; por el cenit con área común de techos en 7.87
metros cuadrados inmodificables y por el nadir en 7.87 metros
cuadrados con piso área de propiedad privada. *Local No. 31: con
un área de 33.04 m2 con las siguientes medidas y linderos por el
oriente en 4.65 metros con la calle 8° espacio público, por el sur
en 7.11 metros con local número 32, por el occidente en 3.10
metros con local número 30 y 1.55 metros con área común interna y
por el norte en 7.11 metros con la carrera 12 bis por el cenit y
en 33.04 metros con un área de techos inmodificables y por el
nadir en 33.04 metros área común de pisos inmodificable. *Local
No. 32: Con un área de 33.04 m2 con las siguientes medidas y
linderos por el oriente en 4.65 metros con la calle 8° espacio
público, por el sur en 7.11 metros con local número 33, por el
occidente en 1.50 metros con local número 28 y en 3.15 metros con
local número 29, por el norte en 7.11 metros con local número 31,
por el cenit en 33.04 m2 con un área inmodificable de techos y por
el nadir en 33.04 m2 con área común de pisos inmodificables.
*Local No. 33: Con un área de 33.04 m2 con las siguientes medidas
y linderos: por el oriente en 4.65 metros con la calle 8° espacio
público por el sur en 7.11 metros con área común interna, por el
occidente en 3.10 metros con local número 27 y en 1.50 metros con
local número 28 y por el norte en 7.11 metros con local número 32,
por el cenit en 33.04 metros con área común inmodificable de
techos y por el nadir en 33.04 metros con área común inmodificable
de pisos. *Local No. 34: Con un área de 21.30 m2 con las
97
siguientes medidas y linderos, por el oriente en 3.10 metros con
la calle 8° espacio público, por el sur en 7.10 metros con local
35, por el occidente en 3.10 metros con local número 26, por el
norte en 7.10 metros con espacio área común, por el cenit en 21.30
metros con área inmodificable de techos y por el nadir en 21.30
metros con área inmodificable de pisos. *Local No. 35: Con un área
de 22.79 m2 con las siguientes medidas y linderos, por el oriente
en 3.21 metros con la calle 8° espacio público, por el sur en 3.31
metros con local 8ª y en 3.79 metros con el local número 8, por el
occidente en 3.21 metros con el local número 25, por el norte en
7.10 metros con lote número 34, por el cenit en 22.79 m2 con área
inmodificable de techos y por el nadir en 22.79 m2 con área
inmodificable de pisos.
DETERMINACIÓN DE LOS BIENES COMUNES
Artículo 8º. DE LOS BIENES DE USO COMUN: Son bienes de uso Común y
de dominio inalienable, inembargable e indivisible de todos los
propietarios de la edificación, los necesarios para la existencia,
estabilidad, conservación y seguridad de la misma y los que
permiten a cada uno de los propietarios el uso de locales de
acuerdo a lo establecido por la ley. En este reglamento estos
bienes, son los siguientes: a.) Las señaladas convencionalmente en
cada una de las plantas respectivas. b.) El lote de terreno donde
se levanta la edificación. c.) Los cimientos, la estructura, las
losas de entrepisos, las vigas, columnas etc. d.) Las
instalaciones generales de acueducto, alcantarillado, energía y en
general todo elemento, accesorio, instalación, equipo etc.,
aparentes o no, que hagan parte y beneficien a la totalidad del
inmueble, y que no pertenezcan a áreas de dominio privado o
exclusivo, o a áreas de dominio público. e.) La cubierta. Además
se reputan como bienes de propiedad común, los que a pesar de no
encontrarse enumerados en este artículo, por su naturaleza o
98
destinación se entiende que sirven a los locales o a la
estabilidad de la edificación. Las áreas comunes del inmueble
están conformadas, en todos los pisos, por los muros perimetrales
o de linderos con otras propiedades y los de fachadas; Los muros
que dividen entre sí distintas unidades privadas; Los muros que
conforman vacíos; las columnas y ductos de instalaciones. Áreas
comunes internas que se denominarán áreas de circulación internas:
Sección Víveres: Área: 40.57 mts2: Occidente, plazoleta espacio
pública; Oriente, líneas locales 14 y 15; norte, locales 2 y 15;
sur, locales 1, 14A y 14. Área 50.54 mts2: norte, carrera 12 Bis;
sur, líneas frente locales 12 y 14; Oriente, local 16; y
occidente local 15: Área 33.60: norte, líneas frentes locales 12 y
14; sur, carrera 12; oriente, local 12; y occidente local 14. Área
16.82 mts2: oriente, zona escalas; occidente, líneas locales 12 y
16; norte, local 16; y sur, local 12. Área 7.44 mts2: zona
escalas. Oriente, línea locales 6 y 17; occidente, líneas locales
12 y 17; norte, local 5; sur, local 17; Área 24.48 mts2: oriente,
líneas área de baños y local 18; occidente, línea locales 6 y 17;
norte, local 6; sur, área común y local 10; Área 22.96 mts2:
norte, área común; sur, carrera 12; oriente, local 10; y
occidente, locales 11 y 17. Área 18.22 mts2: oriente, área común
sección carnicería; occidente, área común líneas local 18 y área
de baños; norte, local 18; y sur, áreas de baños y bodega.
Sección Carnicería: Área 31.80 mts2: norte, carrera 12 bis; sur,
área común línea locales 18,27,28,29 y 30; oriente, locales
27,28,29 y 30 y área común; y occidente, local 18. Área 8.73 mts2:
norte, carrera 12 bis; sur, locales 12 y 13; oriente, área común
línea local 13; y occidente, área común línea local 12. Área 24.43
mts2: oriente, área común línea locales 33 y 34; occidente,
líneas locales 22 y 23; norte, área común locales 27 y 33; sur,
área común, locales 26 y área 21.24 sur carrera 12, occidente
línea locales 19,20,21,22; norte linea locales 18 y 27 por el
oriente línea locales 26,25,24, y 23, Área común Baño: con un área
99
de 10.15 metros con las siguientes medidas arrancando de la puerta
interior hacia el sur en 3.50 metros luego con local del planchón
No. 10, gira para el oriente en 2.90 con local comercial NO. 9
luego voltea al norte en 350 metros con bodega cerrando por el
norte en 2.90 metros con área común interna llegando a la puerta
punto de partida, por el nadir en 10.15 metros cuadrados con área
de piso propio y por el cenit en 10.15 metros cuadrados con área
de techo inmodificable. ÁREA COMUN BODEGA No. 1: Con un área de 7
metros2 con las siguientes medidas y linderos: Arrancando de área
común interna hacia el sur en 3.50 metros con unidad sanitaria,
luego gira al oriente en 2.00 metros, luego gira al norte en 3.50
metros volviendo por el norte en 2,00 metros con área común
llegando al punto de partida, por el nadir en 7 metros cuadrados
con área de piso propio y por el cenit en 7 metros cuadrados con
área de techo inmodificable. AREAS COMUNES EXTERIORES: AREAS
COMUNES MERCADO LIBRE: Con un área total de 147,15 metros
cuadrados, con las siguientes medidas y linderos: partiendo por el
sur con la carrera 12 en 4.50 metros, por el oriente en 32.70
metros con la calle 8ª, por el norte en 4.50 metros con la carrera
12 bis y por el occidente con el paramento de los locales del
pabellón de carnes llegando al punto de partida, por el nadir en
147.15 metros cuadrados con área de piso propio y por el cenit en
147.15 metros cuadrados con área de techo inmodificable. AREA
COMUN EXTERIOR CARRERA 12: Con un área total de 97.27 m2 con las
siguientes medidas y linderos: por el sur con la carrera 12 en
68.50 metros, por el oriente en 1.42 metros con la calle 8ª, por
el norte con el paramento del edificio en 68.50 metros, por el
occidente en 1.42 metros con la calle 9ª llegando al punto de
partida. AREA COMUN CAFÉ PLAZUELA: Con un área de 157.62 m2 con
las siguientes medidas y linderos: por el sur con espacio público
exterior de la carrera 12 en 9.87 metros, por el oriente en 7.97
metros con local número 1 y espacio público interno, por el norte
en 4.70 metros con local número 2 y en 5.17 metros con espacio
100
público y por el occidente en 15.97 metros con la calle 9ª. AREA
COMUN CONTIGUA A LA PLAZOLETA: Con un área total de 62.35 m2 con
las siguientes medidas y linderos: por el sur en 4 metros con
espacio público plazoleta, por el oriente en 4.80 metros con local
número 2 en 4.68 metros con local número 3 y en 4.83 metros con
local número 4, por el norte en 4 metros con la carrera 12 bis y
en 14.31 metros con la calle 9ª llegando al punto de partida. DE
LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: ARTICULO 9° OBLIGACIONES Y
EFECTOS; Los coeficientes de copropiedad determinan: 1- La
proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de
bienes privados, sobre los bienes comunes del edificio. 2- El
porcentaje de participación en la Asamblea General de
Propietarios. 3- el índice de participación con que cada uno de
los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las
expensas comunes del edificio, mediante el pago de cuotas
ordinarias o extraordinarias de administración. ARTICULO 10.-
DETERMINACIÓN: Salvo lo dispuesto en la ley 675 de agosto 3 de
2.001, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en
el área privada construida de cada bien privado, en relación con
el total de área privada construida del edificio. ARTICULO 11:
MODIFICACION DE LOS COEFICIENTES: La asamblea general, con el
voto favorable de un número plural de propietarios que represente
al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de
copropiedad del edificio, podrá autorizar reformas al reglamento
de propiedad horizontal, relacionadas con la modificación de los
coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:
1- Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se
tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación. 2-
cuando el edificio se adicione con nuevos bienes privados,
producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición
de otros bienes que se anexen al mismo. 3- Cuando se extinga la
propiedad horizontal en relación con una parte del edificio. 4-
Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular,
101
si esta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de
copropiedad, ARTICULO 12: FACTORES DE PARTICIPACIÓN (COEFICIENTES)
EN LA PERSONA JURÍDICA.- Los porcentajes de participación en la
personería jurídica que surja de este reglamento de propiedad
horizontal, corresponden proporcionalmente al área privada de cada
bien de dominio particular, en relación al área total privada del
edificio, PARÁGRAFO: Valor nominal del inmueble se asigna la
totalidad del inmueble un valor convencional equivalente a cien
(100) unidades, el área total del lote es 2.408,80 m2, según
título los porcentajes de participación para cada bien privado,
son los siguientes:
UNIDAD AREA PRIVADA COEFICIENTE
LOCAL No. 1: 61.21 mts2. 0.0563
LOCAL No. 2: 45.74 mts2. 0.0421
LOCAL No. 3: 44.60 mts2. 0.0410
LOCAL No. 4: 46.03 mts2. 0.0424
LOCAL No. 5,6 y 7: 188.31 mts2. 0.1734
LOCAL No. 8: 17.90 mts2. 0.0164
LOCAL No. 8A: 17.99 mts2. 0.0165
LOCAL No. 9: 39.15 mts2. 0.0360
LOCAL No. 10: 58.78 mts2. 0.0541
LOCAL No. 11: 39.27 mts2. 0.0361
LOCAL No. 12: 72.33 mts2. 0.0666
LOCAL No. 13: 38.71 mts2. 0.0356
LOCAL No. 14: 45.08 mts2. 0.0415
LOCAL No. 14A: 19.38 mts2. 0.0178
102
LOCAL No. 15: 137.09 mts2. 0.1262
LOCAL No. 16: 73.56 mts2. 0.0677
LOCAL No. 17: 37.46 Mts2. 0.0345
LOCAL No. 18: 106.10 Mts2. 0.0977
LOCAL No. 19: 5.64 Mts2. 0.0051
LOCAL No. 20: 8.07 Mts2. 0.0074
LOCAL No. 21: 8.01 Mts2. 0.0073
LOCAL No. 22: 8.39 Mts2. 0.0077
LOCAL No. 23: 5.52 Mts2. 0.0050
LOCAL No. 24: 7.89 Mts2. 0.0072
LOCAL No. 25: 7.83 Mts2. 0.0072
LOCAL No. 26: 8.20 Mts2. 0.0075
LOCAL No. 27: 7.87 Mts2. 0.0072
LOCAL No. 28: 7.62 Mts2. 0.0070
LOCAL No. 29: 7.62 Mts2. 0.0070
LOCAL No. 30: 7.87 Mts2. 0.0072
LOCAL No. 31: 33.04 Mts2. 0.0304
LOCAL No. 32: 33.04 Mts2. 0.0304
LOCAL No. 33: 33.04 Mts2. 0.0304
LOCAL No. 34: 21.30 Mts2. 0.0196
LOCAL No. 35: 22.79 Mts2. 0.0209
TOTAL. 1.085.59 Mts2. 1.0000
103
13°.- Destinación de los bienes de uso particular.- Los bienes de
uso particular de la “PLAZA DE MERCADO MARSELLA” Serán utilizados
exclusivamente para uso comercial.
CAPITULO IV
DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
Artículo 14°. Causales de la extinción de la propiedad
horizontal.- La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de
las siguientes razones: 1.- La destrucción o el deterioro del
edificio, en una proporción que represente por lo menos el 75%,
salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la
reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional. 2.-
La decisión unánime de los titulares de derecho de propiedad sobre
bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación
por escrito, de los acreedores con garantía real sobre los mismos,
o sobre el edificio. 3.- La orden de autoridad judicial o
administrativa. Parágrafo.- En caso de demolición o destrucción
del edificio, el terreno sobre el cual se encontraba construido,
seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes
de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban
sobre los bienes privados. Artículo 15.- Procedimiento .- La
propiedad horizontal se extingue por las causales antes
mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de
la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que
lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la
oficina de registro de instrumentos públicos. Artículo 16°.-
División de la copropiedad.- Registrada la escritura de extinción
de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los
demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un
plazo no superior a un año. Para tales efectos cualquiera de los
104
propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar
que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para
distribuir su producto entre los primeros, a prorrata de sus
coeficientes de copropiedad. La división tendrá preferencia si
los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en
porciones, sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y
cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la
venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente, las normas
sobre división de comunidades, previstas en el capítulo III,
título XXXIII, del libro cuarto del código civil, y en las normas
que lo modifiquen, adicionen o subroguen. Artículo 17.-
Liquidación de la persona Jurídica.- Una vez que se registre la
extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en
este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la
persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para
realizar los actos tendientes a tal fin. Actuará como liquidador
el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas,
salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en
contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el
acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad
responsable de certificar sobre su existencia y representación
legal.
CAPITULO V
DE LA RECONSTRUCCION DEL EDIFICIO
Artículo 18.- Reconstrucción obligatoria. Se procederá a la
reconstrucción del edificio en los siguientes eventos: 1.- Cuando
la destrucción o deterioro del edificio fuera inferior al 75% de
su valor comercial. 2.- Cuando no obstante la destrucción o el
deterioro superior al 75% del edificio, la asamblea general decida
105
reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de
propietarios que represente al menos el 70 % de los coeficientes
de copropiedad. Parágrafo 1°.- Las expensas de la construcción
estarán a cargo de todos los propietarios, de acuerdo con sus
coeficientes de copropiedad. Parágrafo 2°.- Reconstruido el
edificio, subsistirán las hipotecas y gravámenes, en las mismas
condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación
garantizada, haya sido satisfecha. Artículo 19.- seguros.- Los
propietarios de común acuerdo podrán constituir pólizas de seguros
que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que
garanticen la reconstrucción total del mismo. En todo caso será
obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran
contra los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunes
susceptibles de ser asegurados. Parágrafo.- Las indemnizaciones
provenientes de los seguros, quedarán afectadas en primer término
a la reconstrucción del edificio, en el caso que ésta sea
procedente. Si el edificio no es reconstruido, el importe de la
indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada
propietario de bienes privados, de conformidad con los
coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.
CAPITULO VI
DE LOS BIENES PRIVADOS DE DOMINIO PARTICULAR
Artículo 20.- La propiedad sobre los bienes privados implica un
derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio, en
proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de
disposición, gravamen o embargo de un bien privado, se entenderán
incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos en
relación con ellos separadamente del bien de dominio particular al
106
que acceden. Parágrafo.- De conformidad con el inciso primero del
presente artículo, el impuesto predial sobre cada bien privado
incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio, en
proporción al coeficiente de copropiedad respectivo. Artículo 21.-
Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio
particular o privado.- En relación con los bienes de dominio
particular, sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:
1.- Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la
forma prevista en el presente reglamento de Propiedad horizontal,
absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad
o solidez del edificio, producir ruidos, molestias y actos que
perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o
afecten la salud pública. 2.- Ejecutar de inmediato las
reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de
servicios ubicados dentro del bien privado, cuya omisión pueda
ocasionar perjuicios al edificio o a los bienes que lo integran,
resarciendo los daños que ocasionen por su descuido o el de las
personas por las que deba responder. 3.- Los propietarios, no
puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la
autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas
urbanísticas vigentes. Igualmente les está prohibido adelantar
obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como
excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea,
previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Artículo
22.- PROHIBICIONES: Está prohibido a los propietarios u ocupantes
de la edificación: 1. Sostener de las paredes, pisos o techos de
propiedad común, cargas o pesos excesivos e introducir madera o
hacer huecos o cavidades en los mismos, fijar clavos o soportes
que puedan ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez
del edificio. 2. Dar a los inmuebles destinación distinta a la
señalada en el presente reglamento, ósea, el de comercio.
Introducir en los locales modificaciones o reformas que
perjudiquen la estabilidad de la edificación. 4. Arrojar objetos o
107
basuras a los bienes de propiedad común. 5. Acumular en los
locales basuras o desperdicios que perjudiquen la higiene de la
edificación y pongan en peligro la salud de los moradores o
introducir o mantener, aunque sea bajo pretexto de formar parte de
las actividades personales del propietario o de los ocupantes,
sustancias húmedas, corrosivas, inflamables o explosivas que
presenten peligro para la edificación. 6. tender, alfombras u
otros objetos en las ventanas, muros, y demás sitios a la vista de
los ocupantes del edificio y del público.
CAPITULO VII
DE LOS BIENES COMUNES
Artículo 23.- Alcance y naturaleza.- Los bienes, los elementos y
zonas del edificio que permiten o facilitan su existencia,
estabilidad, funcionamiento, Conservación, seguridad, uso o goce
de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y pro
indiviso a los propietarios de tales bienes privados, son
indivisibles y mientras conserven el carácter de bienes comunes,
son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes
privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de
aquellos. El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma
prevista en el presente reglamento de propiedad horizontal.
Tendrán la calidad de bienes comunes, además de los indicados en
el presente reglamento, los señalados como tales en los planos
aprobados por la entidad competente. Artículo 24.-. En ningún caso
el propietario inicial podrá vender el derecho exclusivo sobre
bienes comunes.
108
CAPITULO VIII
DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES
Artículo 25.- Participación en las expensas comunes necesarias.-
Los propietarios de los bienes privados, están obligados a
contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la
administración y prestación de los servicios comunes esenciales
para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes
de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. Para el pago
de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su
pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de
bienes de dominio privado. Igualmente existirá solidaridad en su
pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del
respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no
pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la
transferencia del derecho de dominio. En la escritura de
transferencia de dominio privado sometido a este reglamento de
propiedad horizontal, el Notario exigirá paz y salvo de las
contribuciones a las expensas comunes, expedido por el
representante legal de la copropiedad. En caso de no encontrarse a
paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal
circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al
administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo
propietario por las deudas que existan con la copropiedad.
Parágrafo 1º.- Cuando el dominio de un bien privado, perteneciera
en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas
será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las
expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de
repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les
corresponda. Parágrafo 2°.- La obligación de cumplir oportunamente
con las expensas Comunes del edificio se aplica aun cuando un
109
propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un
determinado bien o servicio común. Artículo 26.- Incumplimiento en
el pago de las expensas.- El retardo en el cumplimiento del pago
de las expensas causará intereses de mora, equivalente a una y
media veces, el interés bancario corriente, certificado por la
superintendencia bancaria, sin perjuicio de que la asamblea
general establezca un interés inferior. Mientras subsista este
incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio en
lugares donde no exista transito constante de visitantes,
garantizando su debido conocimiento por parte de los demás
copropietarios. El acta de la asamblea incluirá a los propietarios
que se encuentren en mora.
CAPITULO IX
DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURÍDICA
Artículo 27.- Objeto de la persona jurídica.- La propiedad
horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una
persona jurídica, conformada por los propietarios de los bienes de
dominio particular. Su objeto será administrar correcta y
eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de
interés común de los propietarios de los bienes privados y cumplir
y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
Artículo 28.- Naturaleza y características. La persona jurídica
originada en la constitución de la propiedad horizontal, es de
naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación será “PLAZA
DE MERCADO MARSELLA”, su domicilio será el Municipio de Marsella,
tendrá calidad de no contribuyente de impuestos Nacionales, así
como de industria y comercio, en relación con las actividades
110
propias de su objeto social, de acuerdo con lo establecido en el
artículo 195 del Decreto 1333 de 1986. Artículo 29.- Recursos
patrimoniales.- Los recursos patrimoniales de la persona jurídica,
están conformados por los recursos provenientes de las expensas
comunes, ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de
imprevistos, y demás bienes o ingresos que reciba a cualquier
título para el cumplimiento de su objeto. Artículo 30.- Fondo de
Imprevistos.- La persona jurídica conformará un fondo para atender
obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e
incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por
ciento (1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes, y con
los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.
La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible
alcance el cincuenta por ciento (50 %) del presupuesto ordinario
de gastos del respectivo año. El administrador podrá disponer de
tales recursos, previa aprobación de la asamblea general.
Parágrafo.- El cobro a los propietarios de expensas
extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido,
solo podrá aprobarse cuando los recursos del fondo de que trata
este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su
cargo. Artículo 31.- Órganos de Dirección y Administración.- La
dirección y administración de la persona jurídica, corresponde a
la Asamblea general de propietarios, al Consejo de Administración
y al Administrador del edificio.
111
CAPITULO X
DE LA ASAMBLEA GENERAL
Artículo 32.- Integración y alcance de sus decisiones.- La
asamblea general la constituirán los propietarios de bienes
privados, o sus representantes o delegados, reunidos con un número
plural que representen más de la mitad de los coeficientes de
copropiedad. Todos los propietarios de bienes privados que
integran la “PLAZA DE MERCADO MARSELLA”, tendrán derecho a
participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de
cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de
copropiedad del respectivo bien privado. Las decisiones tomadas de
acuerdo a las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio
cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los
ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en
lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio. Artículo
33.- Naturaleza y funciones.- La asamblea general de propietarios
es el órgano de dirección de la persona jurídica, que surge por
mandato de la ley 675 de Agosto 3 del 2001 y tendrá como funciones
básicas las siguientes: 1.- Nombrar y remover libremente al
administrador y a su suplente, para períodos de un año, y fijarle
su remuneración. 2.- Aprobar o improbar los estados financieros y
el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su
consideración el consejo administrativo y el administrador. 3.-
Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de
convivencia para períodos de un año. 4.- Aprobar el presupuesto
anual del edificio y las cuotas para atender las expensas
ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de
imprevistos cuando sea el caso. 5.- Elegir y remover los miembros
del consejo de administración, al revisor fiscal para periodos de
112
un (1) año. 6.- Aprobar las reformas al reglamento de propiedad
horizontal. 7.- Decidir la desafectación de bienes comunes no
esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso,
y decidir en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un
bien común. 8.- Decidir la reconstrucción del edificio de
conformidad con lo previsto en este reglamento de propiedad
horizontal y de acuerdo a la ley 675 de Agosto 3 del 2001. 9.-
Decidir sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de
las obligaciones previstas en la ley y en el presente reglamento,
con observancia del debido proceso y del derecho de defensa
consagrado en el mismo. 10.- Aprobar la disolución o liquidación
de la persona jurídica. 11.- Otorgar autorización al administrador
para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de
imprevistos. Artículo 34.- Reuniones.- La Asamblea General se
reunirá ordinariamente el último viernes del mes de marzo, a las
8: p.m. en las instalaciones del edificio, con el fin de examinar
la situación general de la persona jurídica, efectuar el
nombramiento del administrador, considerar y aprobar las cuentas
del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La
convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no
inferior a quince (15) días calendario. Se reunirá en forma
extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del
edificio así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del
consejo de administración, del revisor fiscal o por un número
plural de propietarios de bienes privados que represente por lo
menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
Parágrafo 1°.- Toda convocatoria se hará mediante comunicación
enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio
particular del edificio, a la última dirección registrada por los
mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no
presénciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso
se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar
decisiones sobre temas no previstos en éste. Parágrafo 2°.- La
113
convocatoria contendrá una relación de los propietarios que
adeuden contribuciones a las expensas comunes. Artículo 35.-
Reuniones por derecho propio.- Si no fuere convocada la asamblea,
se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día
hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período
presupuestal, en las instalaciones del edificio, a las ocho (8)
pasado meridiano. Será igualmente válida la reunión que se haga en
cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los
participantes representen la totalidad de los Coeficientes de la
copropiedad del edificio, sin perjuicio de lo previsto en la ley,
para efectos de mayorías calificadas. Artículo 36.- Reuniones de
segunda convocatoria.- Si convocada la asamblea general de
propietarios, no se puede sesionar por falta de quórum, se
convocará a una nueva reunión, que se realizará el tercer día
hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho (8)
pasado meridiano, la cual sesionará y decidirá válidamente con un
número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje
de los coeficientes representados. En todo caso, en la
convocatoria prevista en el artículo anterior, deberá dejarse
constancia de lo establecido en el presente artículo. Artículo
37.- Reuniones no presénciales.- Siempre que ello se pueda probar,
habrá reunión de la asamblea general, cuando por cualquier medio
los propietarios de bienes privados, o sus representantes o
delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o
sucesiva, de conformidad con el quórum requerido para el
respectivo caso. En este último caso, la sucesión de
comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con
el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal.
Parágrafo.- Para acreditar la validez de una reunión no
presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación
magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario
que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y
hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la
114
convocatoria efectuada a los copropietarios. Artículo 38.-
Decisiones por comunicación escrita.- Serán válidas las Decisiones
de la asamblea general, cuando convocada la totalidad de los
propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus
representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el
sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas,
señalando de manera expresa, el nombre del copropietario que emite
la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que
se hace. En este evento la mayoría respectiva se computará sobre
el total de los coeficientes que integran el edificio. Si los
propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados,
estos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes,
contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.
Artículo 39.- Decisiones en reuniones no presénciales.- En los
casos a los que se refieren los artículo 37 y 38 precedentes, las
decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los
propietarios no participe en la comunicación simultánea o
sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última
dentro del término previsto en el artículo anterior. Las actas
deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el
Administrador y comunicarse a los propietarios dentro de los diez
(10) días siguientes a aquel en que se concluyo el acuerdo-
Artículo 40.- Quórum y mayorías.- Con excepción de los casos en
que la ley o el reglamento exija un quórum o mayoría superior y de
las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 36,
la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios
de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad
de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto
favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad
representados en la respectiva sesión. Para ninguna decisión,
salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se
podrá exigir una mayoría superior a la del setenta (70%) por
ciento de los coeficientes que integren el edificio. Artículo 41.-
115
Decisiones que exigen mayoría calificada.- Como excepción a la
norma general, las siguientes decisiones requieren mayoría
calificada del setenta (70%) por ciento de los coeficientes de
copropiedad que integren el edificio: Cambios que afecten la
destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible
disminución en uso y goce. Imposición de expensas extraordinarias
cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere
cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
Aprobación de expensas comunes diferentes a las necesarias.
Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un
determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un
copropietario. Reforma a los estatutos y reglamento.
Desafectación de un bien común no esencial. Reconstrucción del
edificio destruido en proporción que represente por lo menos el
setenta y cinco por ciento (75%). Cambios de destinación genérica
de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a
la normatividad urbanística vigente. Adquisición de inmuebles para
el edificio. Liquidación y disolución. Parágrafo.- Las decisiones
previstas en este artículo, no podrán tomarse en reuniones no
presénciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que
en este último caso se obtenga la mayoría exigida por la ley.
Artículo 42.- Actas.- Las decisiones de la asamblea se harán
constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la
misma, en las cuales deberá indicarse, si es ordinaria o
extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día,
nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su
respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso. En los
eventos en que la asamblea decida encargar personas para verificar
la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo
dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la
respectiva reunión. Dentro de un lapso no superior a los veinte
(20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el
administrador deberá poner a disposición del edificio, copia
116
completa del texto del acta, en el lugar determinado como sede de
la administración, e informar tal situación a cada uno de los
propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la
fecha y lugar de publicación. La copia del acta debidamente
suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella,
mientras no se determine la falsedad de la copia o de las actas.
El administrador deberá entregar copias del acta a quien se la
solicite. Parágrafo.- Todo propietario a quien se le niegue la
entrega de copia del acta, podrá acudir en reclamación ante el
Alcalde Municipal o su delegado, quien a su vez ordenará entrega
de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.
Artículo 43.- Procedimiento ejecutivo.- En los procesos ejecutivos
entablados por el representante legal de la persona jurídica para
el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de
expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes
intereses, solo podrán exigirse por el juez competente como anexos
a la respectiva demanda , el poder debidamente otorgado , el
certificado sobre y existencia y representación legal de la
persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor
ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la
obligación que será solamente el certificado expedido por la
administración sin ningún requisito ni procedimiento adicional y
copia del certificado de intereses expedido por la
Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces, o
de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés
inferior. La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no
estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la
solución de conflictos previstos en el presente reglamento.
Artículo 44.- Impugnación de decisiones.- El administrador, el
revisor fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán
impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios,
cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento
de la propiedad horizontal. La impugnación solo podrá intentarse
117
dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la
comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable
para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en
el artículo 194 del código de comercio o en las normas que lo
modifiquen, adicionen o complementen. Parágrafo.- Exceptúense de
la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones
de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias y que
se regirán por lo dispuesto en el artículo 49 del presente
reglamento.
CAPITULO XI
DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO
Artículo 45.- Naturaleza del administrador. La representación
legal de la persona jurídica y la Administración del edificio,
corresponden al ADMINISTRADOR designado por el Consejo de
Administración de la “PLAZA DE MERCADO MARSELLA”, para el período
de un (1) año. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de
sus funciones, se radicarán en la cabeza de la persona jurídica,
siempre y cuando se ajusten a las normas legales reglamentarias.
El Administrador responderá por los perjuicios que por dolo, culpa
leve o grave ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o
a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los
casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones,
violación de la ley o de este reglamento de propiedad horizontal.
Parágrafo. Primero – Para efectos de suscribir el contrato
respectivo de vinculación con el administrador, actuará como
representante legal de la persona jurídica el presidente del
consejo de administración. Mientras el órgano competente no elija
el administrador, ejercerá como tal el representante legal del
118
municipio como propietario inicial, quien podrá contratar con un
tercero su gestión. Una vez se haya enajenado un numero de bienes
privados que representen por lo menos el 51% de los coeficientes
de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como
administrador provisional. Cumplida la condición anterior, el
representante legal del municipio deberá informarlo por escrito a
todos los propietarios del edificio, para que la asamblea se reúna
y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20)
días hábiles siguientes. De no hacerlo el representante legal del
Municipio nombrará al administrador definitivo. Artículo 46:
Quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una
persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar
idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos
del reglamento que para el efecto expida el gobierno nacional..
Artículo 47.- Funciones del administrador. La administración del
edificio “PLAZA DE MERCADO MARSELLA”, estará a cargo del
administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación,
representación y recaudo. Sus funciones básicas son las
siguientes: 1.- Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias y
extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance
general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto
detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio
anual. Incluyendo las primas de los seguros. 2.- Llevar
directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros
de actas de la asamblea y de registro de propietarios y atender
la correspondencia relativa al edificio. 3.- Poner en conocimiento
de los propietarios de unidades privadas, las actas de la asamblea
general de propietarios y del consejo de administración. 4.-
Preparar y someter a consideración del consejo de administración
las cuentas anuales, el informe para la asamblea de propietarios,
el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el
balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los
balances de prueba y su respectiva ejecución presupuesta. 5.-
119
Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del
edificio. 6.- Administrar con diligencia y cuidado los bienes de
dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la
desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los
fines autorizados por la asamblea general en el acto de
desafectación. 7.- Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar
los actos de administración y conservación y disposición de los
mismos, de conformidad con las facultades y restricciones fijadas
en este reglamento. 8.- Cobrar y recaudar, directamente o a través
de apoderado, las cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y
en general cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de
los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del
edificio, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas,
sin necesidad de autorización alguna. 9.- Elevar a escritura
pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad
horizontal, aprobadas por la asamblea general de propietarios, e
inscribir ante la autoridad competente todos los actos
relacionados con la existencia y representación legal de la
persona jurídica. 10.- Representar judicial y extrajudicialmente a
la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales
fines, cuando la necesidad lo exija. 11.- Notificar a los
propietarios de bienes privados, de manera escrita, las sanciones
impuestas en su contra por el consejo de administración, por
incumplimiento de obligaciones. 12.- Hacer efectivas las sanciones
por incumplimiento de las obligaciones previstas en este
reglamento, que hayan sido impuestas por el consejo de
administración, una vez se encuentren ejecutoriadas. 13.- Expedir
el paz y salvo de cuentas con la administración, cada vez que se
produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio
particular. 14.- Las demás funciones que defina la asamblea
general de propietarios.
120
Artículo 48.- “CONSEJO DE ADMINISTRACION”:, El Consejo de
Administración estará integrado por cinco (5) miembros principales
con sus respectivos suplentes y será elegida por la Asamblea
general para períodos de un (1) año. Para ser miembros del Consejo
de administración se requiere ser propietario de áreas privadas.-
Los miembros del Consejo de administración no obstante su período
fijo, pueden ser renovados en cualquier tiempo por la Asamblea
general. En caso de ausencia total de un miembro principal y su
suplente personal, el Consejo de administración podrá elegir su
reemplazo por el resto del período respectivo dando cuenta de su
determinación en la siguiente reunión de la Asamblea general para
su ratificación o revocatoria. Artículo 49: REUNIONES Y QUORUM:
El Consejo de Administración deberá reunirse en las instalaciones
de la plaza, por lo menos una vez al mes o cuando sea convocada
por el Administrador General. El Consejo tendrá quórum para
deliberar con la presencia de tres (3) de sus miembros principales
o suplentes, entendiéndose que la presencia del miembro principal
excluye para este efecto al suplente personal respectivo.
PARAGRAFO: Salvo disposición en contrario contenida en el presente
reglamento, las decisiones del Consejo de Administración se
tomarán por mayoría absoluta de votos de los asistentes a la
respectiva reunión. Artículo 50.- ACTAS. Las actas deberán llevar
las firmas de quien haya presidido la reunión respectiva y las del
secretario que lo será el Administrador General. Artículo 51.-
FUNCIONES DEL CONSEJO: Son funciones del Consejo de
Administración: 1) Revisar, analizar y estudiar el proyecto de
presupuesto anual de ingresos y egresos que deberá elaborar el
administrador para aprobación de la Asamblea general de
propietarios; 2) Dictar los reglamentos específicos sobre
destinación, utilización y goce de los bienes comunes; 3)
Aprobar los contratos que celebre el Administrador general por
un valor mayor a tres (3) salarios mínimos legales mensuales.; 4)
121
Autorizar la compra de bienes o elementos cuando su cuantía excede
de tres (3) salarios mínimos legales mensuales. 5) Autorizar la
venta de bienes o elementos que por su estado no cumplan la
finalidad para la cual fueron adquiridos; 6) Crear los cargos
para la planta de personal y fijar su remuneración; 7) Aprobar
los contratos de arrendamiento de los bienes comunes considerados
como rentables cualquiera sea su cuantía; 8) Autorizar las
inversiones de fondos de la propiedad de conformidad con las
pautas que fije la Asamblea general; 9) Autorizar la apertura y
cancelación de cuentas corrientes de la propiedad; 10 )
Autorizar o negar las mejoras o reparaciones que propongan los
propietarios o el administrador, fijando las partidas de gastos
correspondientes cuando éstas no estuvieren previstas en el
presupuesto; 11 ) Ordenar traslados de fondos de un capitulo a
otro dentro del presupuesto dando las justificaciones pertinentes
a la Asamblea general; 12) Autorizar o negar motivadamente el
cambio de destinación especifica de los locales comerciales; 13)
Autorizar o negar motivadamente las modificaciones a la
construcción de las áreas de propiedad separada que soliciten los
propietarios; 14) Intervenir en los conflictos que ocurran entre
los propietarios y que no hayan sido dirimidos con la sola
intervención del Administrador y tratar de darles solución con
criterio de equidad y justicia; 15) vigilar la conservación y
correcto funcionamiento de los bienes y servicios comunes del
conjunto; 16) Ejercer las funciones que le delegue la Asamblea
general y hacer cumplir la determinación de ésta; 17) Revisar
los balances mensuales de prueba que le presente el Administrador,
aprobarlos y hacerles las observaciones u objeciones que
considere convenientes; 18) ordenar al administrador la
convocatoria a la Asamblea general ordinaria y extraordinaria;
19) Elegir entre sus miembros principales y suplentes el
Presidente del Consejo de Administración; 20) Rendir un informe
a la Asamblea general de propietarios sobre el funcionamiento
122
del edificio y de los órganos de la Administración; 21)
presentar a consideración de la Asamblea general el Balance
general del ejercicio y el proyecto de presupuesto anual de
ingresos y gastos del edificio; 22) Ejercer ampliamente el
control de la gestión del administrador y cuando lo juzgare del
caso dar cuenta sobre el particular a la Asamblea general, 23)
Señalar, cuando la Asamblea no lo hubiere hecho, la forma y
cuantía de las garantías que deben prestar los empleados de manejo
de bienes, fondos y cuentas de vigilar el cumplimiento de esta
disposición; 24) Planificar y ordenar toda clase de campañas
promocionales y publicitarias, dirigidas a lograr el mayor éxito
de los comerciantes de edificio; 25) Planificar y ordenar la
decoración especial de las áreas comunes del conjunto en las
ocasiones y circunstancias que estime conveniente; 26)
Determinar el horario de apertura, cierre e iluminación del
conjunto y los días de servicio al público; 27) Determinar las
normas que sean convenientes para establecer tarjetas de crédito
de uso exclusivo del conjunto , 28) establecer medios de
comunicación con los diferentes propietarios del conjunto y con el
público en general; 29) Establecer pautas generales para la
presentación de las vitrinas del conjunto; 30) Reglamentar y
aprobar o negar los avisos que los propietarios puedan colocar
sobre las zonas comunes; 31) Autorizar toda clase de eventos de
tipo social, artístico y cultural que se pretendan realizar
dentro del edificio; 32) Dictar normas precisas sobre ventas de
liquidación, remates y otro sistemas semejantes. Si no
existieran normas al respecto los comerciantes no podrán
efectuarlas; 33) Elegir por el resto del periodo los miembros
del Consejo de administración principales y suplentes cuando se
presenten ausencias definitivas; 34) Todas las demás que le
corresponde acuerdo con la naturaleza de sus funciones o de
conformidad con el presente reglamento. 35) (Ley 675 de 2001).
Nombrar al administrador general y su suplente para período de un
123
(1) año, fijarle su remuneración mensual y removerlo en cualquier
momento de conformidad con el contrato que se hubiere suscrito.
36) En general le corresponderá al consejo de administración,
tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona
jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el
reglamento de propiedad horizontal. Artículo 52.- REVISOR
FISCAL.- La Plaza de Mercado de Marsella, por ser de uso
comercial, está obligada a contar con revisor fiscal, quien debe
ser contador Público titulado o autorizado, con matrícula
profesional vigente e inscrito en la junta central de Contadores,
elegido por la asamblea general de propietarios. (Corte
Constitucional sentencia C-670 de agosto 20 de 2.002). El revisor
fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados de la
“La Plaza de mercado de Marsella”, ni tener parentesco hasta el
cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero
civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que
pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o
actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de
administración. Artículo 53.- FUNCIONES: Al Revisor Fiscal como
encargado del control de las distintas operaciones de la Persona
jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la ley
43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o
complemente, así mismo las previstas en la ley 675 de 2001.
CAPITULO XII
DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS
SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y DE LAS SANCIONES
Artículo 54.- Solución de conflictos. Para la solución de
conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del
edificio, o entre ellos y el Administrador, el consejo de
124
administración o cualquier otro órgano de dirección o control de
la persona jurídica en razón de la aplicación o interpretación de
las disposiciones que regulen la propiedad horizontal, y de este
reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la
competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá
acudir a: 1.- Comité de convivencia: Cuando se presente una
controversia, que pueda surgir con la vida en el edificio, su
solución se podrá intentar mediante la intervención de el comité
de convivencia, elegido de conformidad con la ley 675 de Agosto 3
del 2001 y el presente reglamento, el cual intentará presentar
fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir la controversia y a
fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este
comité se consignarán en un acta, suscritas por las partes y por
los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.
2.- Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes
podrán acudir para la solución de conflictos, a los mecanismos
alternos de acuerdo a lo establecido en las normas legales que
regulan la materia. Parágrafo 1.- Los miembros del comité de
convivencia serán elegidos por la asamblea general de
copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado
por un número impar de tres (3) o más personas. Parágrafo 2.- El
comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá
imponer sanciones. Parágrafo 3.- Cuando se acuda a la autoridad
jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el
presente artículo, se dará el trámite previsto en Capítulo II del
Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las
disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.
125
CAPITULO XIII
DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
Artículo 55.- Clases de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las obligaciones
no pecuniarias que tengan su consagración en la ley 675 de agosto
3 del 2001, o en este reglamento de propiedad horizontal, por
parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos
deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo
requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste
a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere
lugar, a la imposición de las siguientes sanciones: 1.-
Publicación en lugar de amplia circulación del edificio, de la
lista de infractores, con indicación expresa del hecho o acto que
origina la sanción, por un término de diez (10) días hábiles. 2.-
Imposición de multas sucesivas, mientras persista el
incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2)
veces el valor de las expensas, necesarias mensuales, a cargo del
infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas
no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias
mensuales a cargo del infractor. Parágrafo: En ningún caso se
podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos
destinados a su uso exclusivo. Artículo 56.- Las sanciones
previstas en el artículo anterior serán impuestas por el Consejo
de Administración. Para su imposición se respetará el régimen
impuesto en este reglamento de propiedad horizontal, consultando
el debido proceso, el derecho de defensa y la contradicción e
impugnación, igualmente deberá valorarse la intencionalidad del
acto, la imprudencia o negligencia así como las circunstancias
atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y
graduación de las sanciones de acuerdo con la gravedad infracción,
el daño causado y la reincidencia. Artículo 57.- Ejecución de las
126
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El
administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones
impuestas, aún acudiendo a la autoridad policial competente, si
fuere el caso. Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral
1°, del artículo 21 del presente reglamento de propiedad
horizontal, la policía y demás autoridades competentes, deberán
acudir de manera inmediata al llamado del administrador o de
cualquiera de los copropietarios. Artículo 58.- Impugnación de las
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El
propietario de bien privado sancionado, podrá impugnar las
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. La
impugnación solo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la
fecha de la comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable
para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en
el artículo 194 del código de comercio o en las normas que lo
modifiquen, adicionen o complementen. QUINTO: Que solicita a la
Oficina de Registro de instrumentos públicos de Pereira, abrir las
correspondientes matrículas inmobiliarias a las unidades
identificadas en el presente reglamento, lo mismo que a la Oficina
de Catastro las fichas catastrales.
Comparecieron: A) FABIO ANTONIO FLOREZ CANO, varón mayor de
edad, vecino de esta ciudad, identificado con la C.C. No.
1.309.422 expedida en Marsella, de estado civil soltero, B)
SILVIO PALACIO, varón mayor de edad, vecino de esta ciudad,
identificado con la C.C. No. 15.895.648 expedida en Chinchiná
caldas, de estado civil casado con sociedad conyugal vigente,
obrando en sus propios nombres y dijeron que han convenido en
celebrar un contrato de COMPRAVENTA, que se rige por las
siguientes estipulaciones: === PRIMERO: === Que el señor FABIO
ANTONIO FLOREZ CANO, transfiere a título de compraventa a el
señor SILVIO PALACIO, el derecho de dominio que tiene y la
127
posesión material que ejerce sobre el siguiente inmueble: UN
LOTE DE TERRENO, DENOMINADO “DOSQUEBRADAS”, UBICADO EN EL
PARAJE DE ALTO CAUCA EN JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO DE
MARSELLA, DEPARTAMENTO DE RISARALDA, CON UNA EXTENSIÓN
SUPERFICIARIA APROXIMADA DE TRES (3) HECTÁREAS, MEJORADO CON
CULTIVOS DE CAFÉ Y PLÁTANO, MONTE Y GUADUA, CON FICHA
CATASTRAL NUMERO 00-1-001-187, ALINDADO ASÍ, SEGÚN TITULO DE
ADQUISICIÓN: DEL MOJÓN DE PIEDRA QUE ESTA A LA RAÍZ DE GUAMO,
LINDERO CON PREDIO DE JUAN DE JESÚS ECHEVERRI ARANGO, DE
ALLÍ, AL MOJÓN QUE ESTA CERCA DEL PALONEGRO, LINDERO CON EL
MISMO ECHEVERRI; DE ESTE DE PARA ARRIBA, AL OTRO MOJÓN DE
PIEDRA QUE ESTA A LA RAÍZ DE OTRO PALONEGRO, LINDERO SIEMPRE
CON EL MISMO ECHEVERRI ARANGO, DE ESTE, DE TRAVESÍA, AL MOJÓN
QUE ESTA EN EL ASIENTO, LINDERO CON PREDIO DEL MISMO; DE
ALLÍ, AL MOJÓN DE PIEDRA DE GUACAMAYO; DE ESTE, DE PARA
ABAJO, AL MOJÓN DE PIEDRA QUE ESTA A LA RAÍZ DEL GUAMO; DE
AQUÍ, LINDANDO TODAVÍA CON LAS PROPIEDADES DEL CITADO
ECHEVERRI ARANGO, AL MOJÓN DE PIEDRA QUE ESTA AL PIE DE UN
GUACAMAYO, CERCA DE LA MATA DE GUADUA; DE AQUÍ, A LA
QUEBRADA; QUEBRADA ABAJO, HASTA DONDE DESEMBOCA LA QUEBRADA
DE “LA VIRGEN”; Y, QUEBRADA LA VIRGEN DE PARA ARRIBA, HASTA
LLEGAR AL MOJÓN DE PIEDRA DEL GUAMO, PUNTO DE PARTIDA. ###===
SEGUNDO: ===: ADQUISICIÓN: Adquirió la vendedor en su estado
civil actual por compraventa al señor OTONIEL ONOGAMA
RESTREPO Y OTROS por medio de escritura pública 345 del 27 de
julio del 2006 de la notaria única de Marsella registrado en
la oficina de instrumentos públicos de Pereira el día 26 de
septiembre del 2006 y registrado bajo la matricula
inmobiliaria 290-55663. === TERCERO: === Que el precio de
esta venta es la suma de SEIS MILLONES TRECINTOS MIL PESOS
MONEDA CORRIENTE ($ 6.300.000.oo), cantidad que el vendedor
128
declara tener recibida en dinero en efectivo y de contado de
manos de la comprador, en su totalidad y a su entera
satisfacción. === PARÁGRAFO: === Se les advirtió a los
comparecientes sobre lo estipulado en el Art. 20 de la Ley
223 de 1.995.=== CUARTO: === Que EL inmueble Cuyo dominio y
posesión transfiere por este instrumento se encuentra libre
de toda clase de gravámenes, embargos y demandas,
arrendamientos por escritura pública, anticresis, comodato,
limitaciones de dominio, tales como servidumbres, condiciones
resolutorias, afectación a vivienda familiar, patrimonio de
familia, etc., e igualmente a paz y salvo por concepto de
servicios públicos domiciliarios. === QUINTO: === Que desde
esta misma fecha el vendedor le hace entrega legal y material
de este inmueble al comprador, junto con sus usos
servidumbres que legalmente le corresponde, sin reserva ni
limitación alguna y en el estado en que se encuentra. ===
SEXTO: === Presente la señora SILVIO PALACIO, ya
identificado, obrando en la calidad antes citada declara que
acepta esta escritura y el contrato de compraventa en ella
contenido el inmueble que por este instrumento adquiere. ===
CLAUSULA ESPECIAL: === Sobre el siguiente bien inmueble SE
CONSTITUYE AFECTACION A VIVIENDA FAMILIAR, por cuanto
manifiesta el comprador bajo la gravedad de juramento que es
casado con la señora SOCORO PALACIO MEDINA. Todo de
conformidad con la Ley 258 de enero 17 de 1996 e Instrucción
Administrativa No. 01-46 de junio 8 del 2001. NOTA
IMPORTANTE: El presente instrumento fue leído en su totalidad
por los comparecientes y lo encontraron conforme a su
pensamiento y voluntad, y por no observar error alguno en su
contenido le imparten su aprobación y proceden a firmarlo con
el Notario que da fe, declarando los comparecientes estar
129
enterados de que un error no corregido en esta escritura
antes de ser firmada, da lugar a una escritura aclaratoria
que conlleva nuevos gastos para los contratantes conforme lo
manda el artículo 102 del decreto 960 de 1970, de todo lo
cual se da por enterado y firma en constancia la presente
escritura. ===== COMPROBANTES FISCALES ==== SE ADJUNTAN PAZ Y
SALVOS DE PREDIAL No. 0001840 Y 137 Expedidos en Marsella,
el 11 DE Diciembre del 2007, POR EL PREDIO Nos 00-01-
00010187000 AVALUADO EN $ 5.253.000; VALIDO HASTA 29 de
Diciembre DEL 2007. DERECHOS NOTARIALES; FONDO Y SUPERINTEN
DENCIA $ 6.350.00 IVA $ SE IMPRIMIO HUELLA DACTILAR INDICE
DERECHO DE LAS COMPARECIENTES. SE EXTENDIO EN HOJAS DE PAPEL
NOTARIAL Nos AA 60378666, 60378667 -------------------------
---
FABIO ANTONIO FLOREZ CANO
VENDEDOR
SILVIO PALACIO
COMPRADOR
ARLEY ANTONIO CARDONA PIEDRAHITA
Notario Único Marsella
130
8.1.4 Escritura pública# 465
SUPEREINTENDENCIA DE NOTARIADO
Y REGISTRO
===FORMATO DE CALIFICACION===
ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO
CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO
(465)-----------------------------------------------
---------
FECHA: VEINTINUEVE DE AGOSTO DEL AÑO DOSMIL SIETE
(29-08-2007)----------------------------------------
-------------------------------------
MATRICULA(S) NUMERO: 290-43040----------------------
--------------------
FICHA CATASTRAL: 01-00-0072-0001-000----------------
-------------------
INMUEBLE UBICADO: UN LOTE DE TERRRENO UBICADO EN EL
AREA URBANA DEL MUNICIPIO DE MARSELLA –RISARALDA,”
EN LA CALLE 8 Y 9 ENTRE CARRERA 12 Y 12B.-----------
---------------------
131
CLASE DE ACTO: ACLARACION DE ESCRITURA PUBLICAS No
277 de octubre 18 de 1969 y 272 de septiembre 10 de
2004
OTORGANTE: MUNICIPIO DE MARSELLA
Con la anterior información se da cabal cumplimiento
a lo dispuesto por la superintendencia de notariado
y registro, mediante resolución No 1156, de marzo 29
de 1996, artículo 1º y 2º. En desarrollo del decreto
2150 de 1995, emanada del gobierno nacional.
En el MUNICIPIO DE MARSELLA, departamento de
Risaralda, república de Colombia, ante mí, ARLEY
ANTONIO CARDONA PIEDRAHITA, notario único del
circulo, comparecieron: A) CARLOS ALBERTO HERNANDEZ
NIETO, varón mayor de edad, vecino de esta ciudad,
identificado con C.C 4.552.486 expedida en MARSELLA
–RISARALDA, de obrando en nombre y en representación
del MUNICIPIO DE MARSELLA, lo acredita con el ACTA
DE POSESION, que se protocoliza con este
instrumento, y dijo:=== PRIMERO. === que por
escritura pública No 277 otorga en esta notaria el
18 de octubre de 1969, registra en la oficina de
registro de Pereira bajo la matricula inmobiliaria
No 290-43040, el MUNICIPIO DE MARSELLA, adquirió por
una compra que se le hizo a la BENEFICIENCIA DE
132
MARSELLA , un lote de terreno destinado para la
construcción de mercado cubierto, ubicado dentro del
área urbana del MUNICIPIO DE MARSELLA, entre la
calle 6ª y 7ª con carrera 5tª bis y (6ª) por los
siguientes linderos y medidas , por los linderos y
demás especificaciones que allí
constan.===SEGUNDO:=== que por escritura pública No
272 otorgada en esta notaria el 19 de septiembre del
2004, el municipio hizo DECLARACION DE MEJORA EN EL
SUELO PROPIO, DE UNA AREA DE 1493.00 METROS
CUADRADOS cuyos linderos y demás allí
constan.===TERCERO=== que él compareciente por el
presente instrumento ACLARA las citadas escrituras
públicas Nos 277 y 272, de acuerdo a el plano plan
métrico y la resolución de planeación municipal No
050 de mayo 18 del 2007, que se protocolizan con la
presente escritura, en la siguiente forma: que el
área real del lote es de 2404.80 metros cuadrados
y cuyas medidas y linderos son: ### POR EL OCCIDENTE
QUE ES SU FRENTE EN 33.40 METROS CON LA CALLE 9; POR
EL NORTE EN 72.00 METROS CON LA CARRERA 12 BIS; POR
EL ORIENTE, EN 33.40 METROS CON LA CALLE 8 Y POR EL
SUR EN 72.00 METROS CON LA CARRERA 12 LLEGANDO A EL
PUNTO DE PARTIDA.### y el área real construida es
de 1319.11 metros cuadrados, área de espacio público
interno que incluye muros exteriores y divisorios es
133
de 375.66 metros cuadrados y un área externa
compuesta por zonas de espacio público de 709.93
metros cuadrados. === CUARTO=== que todas las
clausulas continúan vigentes. Leído el instrumento
a el compareciente, y advertido de su registro
oportuno lo aprueba y lo firma ante el suscrito
notario quien en esta forma lo autoriza. Derechos
notariales, fondo y superintendencia $6350.00 IVA se
imprimió huella dactilar índice derecho otorgantes.
Se extendió en hojas papel notarial Nos
aa.601333153 y 60133154
134
CARLOS ALBERTO HERNANDEZ NIETO
ALCALDE MUNICIPAL
ARLEY ANTONIO CARDONA PIEDRAHITA
NOTARIO UNICO
ES FIEL COPIA TOMADA DEL ORIGINAL DE LA ESCRITURA #465
DE AGOSTO 29 DE 2007 QUE EXPIDIO Y AUTORIZO EN SEIS (06)
HOJAS UTILES PARA EL MUNICIPIO DE MARSELLA
MARSELLA SEPTIEMBRE 05 DEL 2007
ARLEY ANTONIO CARDONA PIEDRAHITA
NOTARIO DE MARSELLA
135
8.1.5 Análisis de escritura pública # 465
En el análisis realizado a la última escritura de
aclaración de áreas se pudo evidenciar que las
mediadas estaban completamente erróneas y las áreas
no coincidían con lo estipulado en dicha escritura.
En el oficio de escritura pública que se da
conocimiento en las páginas anteriores (PAG. 124-
128) se demarca de color amarillo las
inconsistencias que hay con la realidad.
Análisis de escritura publica
• SUPEREINTENDENCIA DE NOTARIADO
Y REGISTRO
• FORMATO DE CALIFICACION
• ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO
CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO (465)
• En la parte inicial de la escritura hacen la
identificación de la entidad quien los controla.
• Hacen la clasificación de uno de los documentos
realizados por las notarias.
136
• Numeración de la escritura.
• FECHA: VEINTINUEVE DE AGOSTO DEL AÑO DOSMIL
SIETE
(29-08-2007)
• La fecha se hace para saber que día fue
elaborada la escritura pública y además para la
notaria tener un archivo identificado por fechas
• MATRICULA(S) NUMERO: 290-43040
Se hace referencia al código numerado utilizado por
la oficina de registro e instrumentos públicos el
cual actúa como identidad del respectivo predio.
• FICHA CATASTRAL: 01-00-0072-0001-000
Es un número serial el cual actúa para el municipio
y ciudades para identificación en las cartas
catastrales que maneja el IGAC (instituto geográfico
Agustín Codaxi).
• INMUEBLE UBICADO: UN LOTE DE TERRRENO UBICADO EN
EL AREA URBANA DEL MUNICIPIO DE MARSELLA –
137
RISARALDA,” EN LA CALLE 8 Y 9 ENTRE CARRERA 12 Y
12B.
El ítem especifica claramente el municipio donde
se encuentra ubicado y la zona a que pertenece
(rural-urbana) y define las direcciones del
predio.
• CLASE DE ACTO: ACLARACION DE ESCRITURA PUBLICAS
No 277 de octubre 18 de 1969 y 272 de septiembre
10 de 2004
En este punto se identifica y se aclara de qué
tipo de escrituras se va a elaborar.
• De aclaración
• De constitución
• De aplicación de reglamento de propiedad
horizontal
• OTORGANTE: MUNICIPIO DE MARSELLA
Con la anterior información se da cabal cumplimiento
a lo dispuesto por la superintendencia de notariado
y registro, mediante resolución No 1156, de marzo 29
de 1996, artículo 1º y 2º. En desarrollo del decreto
2150 de 1995, emanada del gobierno nacional.
138
• En este caso hacen referencia a algunas
resoluciones y decretos que tienen que ver con
el caso que hace referencia la escritura y el
caso que se quiere resolver; estos decretos y
resoluciones hacen que la escritura sea valedera
en todo el territorio nacional.
En el MUNICIPIO DE MARSELLA, departamento de
Risaralda, república de Colombia, ante mí, ARLEY
ANTONIO CARDONA PIEDRAHITA, notario único del
circulo, comparecieron: A) CARLOS ALBERTO HERNANDEZ
NIETO, varón mayor de edad, vecino de esta ciudad,
identificado con C.C 4.552.486 expedida en MARSELLA
–RISARALDA, de obrando en nombre y en representación
del MUNICIPIO DE MARSELLA, lo acredita con el ACTA
DE POSESION, que se protocoliza con este
instrumento, y dijo:=== PRIMERO. === que por
escritura pública No 277 otorga en esta notaria el
18 de octubre de 1969, registra en la oficina de
registro de Pereira bajo la matricula inmobiliaria
No 290-43040, el MUNICIPIO DE MARSELLA, adquirió por
una compra que se le hizo a la BENEFICIENCIA DE
MARSELLA , un lote de terreno destinado para la
construcción de mercado cubierto, ubicado dentro del
área urbana del MUNICIPIO DE MARSELLA, entre la
139
calle 6ª y 7ª con carrera 5tª bis y (6ª) por los
siguientes linderos y medidas , por los linderos y
demás especificaciones que allí constan.
• Se hace referencia a la historia del inmueble y
hace constar en calidad de comparecientes a los
suscritos interesados en realizar la diligencia
en hacerse responsables de todo lo que este
escrito en la escritura sea realidad y que se
lleve a cabo.
===SEGUNDO:=== que por escritura pública No 272
otorgada en esta notaria el 19 de septiembre del
2004, el municipio hizo DECLARACION DE MEJORA EN EL
SUELO PROPIO, DE UNA AREA DE 1493.00 METROS
CUADRADOS cuyos linderos y demás allí
constan.===TERCERO=== que él compareciente por el
presente instrumento ACLARA las citadas escrituras
públicas Nos 277 y 272, de acuerdo a el plano plan
métrico y la resolución de planeación municipal No
050 de mayo 18 del 2007, que se protocolizan con la
presente escritura, en la siguiente forma: que el
área real del lote es de 2404.80 metros cuadrados
y cuyas medidas y linderos son: ### POR EL OCCIDENTE
QUE ES SU FRENTE EN 33.40 METROS CON LA CALLE 9; POR
EL NORTE EN 72.00 METROS CON LA CARRERA 12 BIS; POR
140
EL ORIENTE, EN 33.40 METROS CON LA CALLE 8 Y POR EL
SUR EN 72.00 METROS CON LA CARRERA 12 LLEGANDO A EL
PUNTO DE PARTIDA.### y el área real construida es
de 1319.11 metros cuadrados, área de espacio público
interno que incluye muros exteriores y divisorios es
de 375.66 metros cuadrados y un área externa
compuesta por zonas de espacio público de 709.93
metros cuadrados.
• Tiene como punto fundamental la aclaración de
unas escrituras antiguas anteriormente
mencionadas y relaciona todas las modificaciones
en medidas y archivos adjuntos.
•
=== CUARTO=== que todas las clausulas continúan
vigentes. Leído el instrumento a el compareciente, y
advertido de su registro oportuno lo aprueba y lo
firma ante el suscrito notario quien en esta forma
lo autoriza. Derechos notariales, fondo y
superintendencia $6350.00 IVA se imprimió huella
dactilar índice derecho otorgantes. Se extendió en
hojas papel notarial Nos
aa.601333153 y 60133154
141
• para hacer legal el documento se menciona el
valor y quienes están compareciendo en la
escritura que decretos y resoluciones cobijan al
papel diligencia.
CARLOS ALBERTO HERNANDEZ NIETO
ALCALDE MUNICIPAL
ARLEY ANTONIO CARDONA PIEDRAHITA
NOTARIO UNICO
• Firmas de las personas que están vinculadas al
proceso y que tienen la responsabilidad de hacer
cumplir los lineamientos de lo acordado.
ES FIEL COPIA TOMADA DEL ORIGINAL DE LA ESCRITURA #465
DE AGOSTO 29 DE 2007 QUE EXPIDIO Y AUTORIZO EN SEIS (06)
HOJAS UTILES PARA EL MUNICIPIO DE MARSELLA
MARSELLA SEPTIEMBRE 05 DEL 2007
142
ARLEY ANTONIO CARDONA PIEDRAHITA
NOTARIO DE MARSELLA
• Tiene el fin de aclara que la escritura
entregada a los que solicitaron el proceso es
una copia del original y se especifica qué
cantidad de hojas.
• Referencia al número de la escritura y la fecha
en que fue elaborada.
143
8.1.6 Análisis de certificado de tradición
FORMULARIO DE CALIFICACION
CONSTANCIA DE INSCRIPCION
IMPRESO EL 6 DE NOVIEMBRE DE 2007 ALAS 09.16:38
Con el turno 2007-6-23396 se calificaron las siguientes matriculas:
290-43040
Nro. Matricula: 290-43040
Circulo de registro: 290 PEREIRA No Catastral: 01-00-0072-0001-000
MUNICIPIO DE MARSELLA DEPARTAMENTO: RISARALDA VEREDA: MARSELLA TIPO PREDIO: URBANO
==============================================================================================
DIRECCIÓN INMUEBLE
MERCADO CUBIERTO
ANOTACION: Nro. 5 fecha 1/11/2007 radicación 2007-290-6-23396
DOC: ESCRITURA 465 DEL: 29/8/2007 NOTARIA UNICA DE MARSELLA VALOR ACTO $0
ESPECIFICACION: OTRO: 0910 ACLARACIOPN DE LA ESC 277 DEL 18-10-1969 Y 272 DEL 19-09-2004 DE LA NOTARIA UNICA DE MARSELLA EN EL SENTIDO DE CORREGIR EL AREA SEGÚN PLANO PLANIMETRICO Y RESOLUCION DE PLANEACION MUNICIPAL DE MARSELLA NUMERO 050 DE MAYO 18 DEL 2007. AREA REAL 2404.80MTS2
PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL ACTO (X- titular de derecho real de dominio, I-titular de dominio incompleto)
144
A: MUNICIPIO DE MARSELLA
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
FIN DE ESTADO DE DOCUMENTO
El interesado debe comunicar cualquier falla o error en el registro de los documentos
FECHA: EL REGISTRADOR(A)
DIA MES AÑO FIRMA____________________________________________
Usuario quien realizo la calificación. 4079
145
RECTIFICACION DE AREAS Y NUEVA PROPUESTA DE DESENGLOBE
FORMULARIO DE CALIFICACION
CONSTANCIA DE INSCRIPCION
• Se hace la aclaración de que tipo de documento se esta expidiendo y que representa para la entidad a que se quiera presentar
IMPRESO EL 6 DE NOVIEMBRE DE 2007 ALAS 09.16:38
• Aclara la fecha exacta y la hora en que fue pedido el documento, porque en algunas empresas aducen que los certificados deben tener máximo desde el inicio de su expedición 3 meses.
Con el turno 2007-6-23396 se calificaron las siguientes matriculas:
290-43040
Nro. Matricula: 290-43040
• El numero de matricula es el nombre del predio identificado por códigos que solamente da la oficina de registro e instrumentos públicos.
Circulo de registro: 290 PEREIRA No Catastral: 01-00-0072-0001-000
• Demuestra en que parte del país se está haciendo la diligencia y el numero catastral muy utilizado por las oficinas de planeación municipal para la identificación del predio
146
MUNICIPIO DE MARSELLA DEPARTAMENTO: RISARALDA VEREDA: MARSELLA TIPO PREDIO: URBANO
• Referencia la ubicación exacta del predio en términos generales especificando si es un lugar en zona urbana o rural y en que municipio se encuentra.
==============================================================================================
DIRECCIÓN INMUEBLE
MERCADO CUBIERTO
ANOTACION: Nro. 5 fecha 1/11/2007 radicación 2007-290-6-23396
DOC: ESCRITURA 465 DEL: 29/8/2007 NOTARIA UNICA DE MARSELLA VALOR ACTO $0
• Describe en este punto cuando fue registrada la escritura pública, donde fue elaborada y la fecha de expedición.
ESPECIFICACION: OTRO: 0910 ACLARACIOPN DE LA ESC 277 DEL 18-10-1969 Y 272 DEL 19-09-2004 DE LA NOTARIA UNICA DE MARSELLA EN EL SENTIDO DE CORREGIR EL AREA SEGÚN PLANO PLANIMETRICO Y RESOLUCION DE PLANEACION MUNICIPAL DE MARSELLA NUMERO 050 DE MAYO 18 DEL 2007. AREA REAL 2404.80MTS2
• Tiene como fin hacer referencia a la historia del la escritura pública y que modificación a tenido.
PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL ACTO (X- titular de derecho real de dominio, I-titular de dominio incompleto)
A: MUNICIPIO DE MARSELLA
• En este punto nombra las partes de quienes fueron los poseedores y a quien ha sido transferido.
147
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
FIN DE ESTADO DE DOCUMENTO
El interesado debe comunicar cualquier falla o error en el registro de los documentos
FECHA: EL REGISTRADOR(A)
DIA MES AÑO FIRMA____________________________________________
RECTIFICACION DE AREAS Y NUEVA PROPUESTA DE DESENGLOBE
148
8.1.7 Des englobe de plaza de mercado
Zona privada adjudicada por licitación a nuevos propietarios.
Imagen 2 –locales 1-2-3-4
149
Locales 5-6-7 antiguamente IDEMA Y GIMNASIO MUNICIPAL
Imagen 3 –locales5-6-7
150
Locales 8-9-10 antiguamente hall de eventos cubiertos del
municipio- ferias del campesino.
Imagen 4 –locales 8-9-10
151
Local 11-12-13 antiguamente sector de víveres
Imagen 5 –locales 11-12-13
152
Locales 14-15-16 pertenecen al sector de víveres con la diferencia que el local #14 es de propiedad de una persona particular y los otros dos pertenecen a la alcaldía municipal.
Imagen 6 –locales 14-15-16
153
Lo locales 17 al 30pertenecientes a la alcaldía municipal pabellón de carnes del municipio.
Ima
gen 7 –locales 17 al 20
154
Locales 2ª-2b-2c-1ª-1b en el pasado fueron la fachada oriental de la construcción pertenecían a el pabellón de carnes.
Imagen 8 –locales 2ª-2b-2c-1ª-1b
155
Locales 8-8ª-14ª donde el 14ª es una adición del local 13 perteneciente al mismo dueño del predio numero 13
Imagen 9 –locales 8-8ª-14ª
156
Zonas de circulación comunes constituidas por corredores y hall de de estar.
Imagen 10 – circulaciones comunes
157
Áreas cumes exteriores comprendido por aceras y por plazoletas de acceso
Imagen 11 –zonas comunes exterior
158
8.1.8 RECTIFICACION DE AREAS Y NUEVA PROPUESTA DE DESENGLOBE
Local 1 61.48 m2
Local 2 48.51 m2
Local 3 46.53 m2
Local 4 46.53 m2
Local 5 61.48 m2
Local 6 61.48 m2
Local 7 61.48 m2
Local 8 16.41 m2
Local 9 36.89 m2
Local 10 56.84 m2
Local 11 42.96 m2
Local 12 75.63 m2
Local 13 37.49 m2
Local 14 42.92 m2
Local 15 85.5O m2
Local 16 107.53 m2
Local 17 101.83 m2
Local 1A 22.72 m2
Local 1B 22.01 m2
Local 2A 33.01 m2
159
Local 2B 33.01 m2
Local 2C 33.01 m2
Local 3A 6.19 m2
Local 3B 5.67 m2
Local 8A 16.21 m2
Local 14A 19.40 m2
Local 20-21-22 25.06 m2
Local 24-25-26 23.08 m2
Local 27-28-29 36.96 m2
Local FIGORIFICO 12.00 m2
Baños 15.69 m2
Áreas Comunes 390.66 m2
Total Construido 1688.95 m2
Áreas Comunes Externas 715.85m2
Total Lote a Desenglobar 2404.80m2
160
Conclusiones
1. Para lograr concluir un proceso se debe tener en cuenta
muchos aspectos legales, jurídicos y administrativos los
cuales son el eje a seguir para finalizar un proceso
bien sea por descuido de una o varias personas o de
simplemente de una administración.
2. Los logros obtenidos con este trabajo serán de beneficio
de muchas personas y en especial de la administración
que propuso y decidió asignar a profesionales que pueden
hacer que este proyecto se haga realidad.
3. Toda esta labor es un pequeño paso para llegar a
realizar un proceso completo y verídico el cual tiene
como base la adjudicación de las escrituras públicas.
161
Recomendaciones
1. Actuar lo más pronto posible para evitar procedimientos
jurídicos por parte de los nuevos propietarios
2. En cualquier procedimiento de la secretaria de
planeación debería ser atendido lo más pronto posible,
lo que tiene como beneficio la satisfacción de la
comunidad.
162
Referencias
La documentación útil del archivo municipal – oficina de
planeación referente al proceso de reglamento de propiedad
horizontal.
http://www.encolombia.com/fincaraiz/reglamentodepropiedadhorizontal.htm
http://www.aiphltda.com/reforma.htm
http://marsella-risaralda.gov.co/sitio.shtml?apc=m-m1--&x=1827065
163
Apéndices
Las primeras resoluciones citadas fueron una base fundamental para aprehender a desarrollar un proceso de esta índole.
Todos los oficios realizados estaban relacionados con englobes, des englobes y licencias de construcción, os cuales son funciones primordiales en la secretaria de planeación municipal.
164
Apéndice A
RESOLUCION NUMERO 002
Enero 15 de 2009
“POR MEDIO DE LA CUAL SE CONCEDE LICENCIA DE CONSTRUCCION”
EL SECRETARIO DE PLANEACION MUNICIPAL, en uso de sus atribuciones legales y,
CONSIDERANDO:
1. Que MELVA ZAPATA MARIN y LUIS EDUARDO ZAPATA MARIN, identificados con cédula de ciudadanía número 24.762.975 y 1.307.019 respectivamente, solicitaron a la Secretaria de Planeación Municipal licencia para la construcción de una vivienda de dos pisos en lote de su propiedad ubicado en la carrera 6A Nº 8-02 identificado con ficha catastral 01-00-0046-0022-000 y matricula inmobiliaria 290-67154.
2. Que los planos elaborados por el Ingeniero en Obras Civiles JOSE GILBERTO CRIOLLO CALDERON, con matricula profesional No. 66202-092424, tienen la aprobación de la Secretaría de Planeación.
En merito de lo antes expuesto, el Secretario de Planeación del Municipio de Marsella.
RESUELVE
ARTÍCULO PRIMERO: Conceder licencia a MELVA ZAPATA MARIN y LUIS EDUARDO ZAPATA MARIN para la construcción de una vivienda de dos pisos en lote de su propiedad compuesta por:
165
PRIMER PISO: Sala Comedor, Oficina, Cocina, Baño y Patio de Ropas.
Área: 52.32 metros cuadrados.
SEGUNDO PISO: Dos alcobas, sala de televisión, Hall y baño.
Área: 50.98 metros cuadrados
ARTICULO SEGUNDO: Cualquier cambio en la parte estructural dentro del proceso de construcción deberá ser presentado ante la Secretaria de Planeación con la autorización explícita del Ingeniero Calculista.
ARTICULO TERCERO: La presente resolución tiene una vigencia de 24 meses y deberá permanecer en la obra.
ARTICULO CUARTO: Las obras que se adelanten deberán garantizar la salubridad de las personas como la estabilidad de los terrenos, edificaciones y elementos constitutivos del espacio público.
ARTICULO QUINTO: Las obras deberán cumplir con las normas para diseño y construcción sismo resistentes de elementos no estructurales y para las edificaciones construidas antes de enero de 1.998, según decreto 33 de 1.998.
ARTICULO SEXTO: En concordancia con el título VI capítulo IV articulo 33 de la ley 400 de 1998, el director de construcción de obra deberá ser un Ingeniero Civil, Arquitecto o Ingeniero Mecánico en caso de estructuras metálicas y poseer matricula profesional.
ARTICULO SEPTIMO: Contra la presente resolución procede el recurso de reposición ante la Dirección de Planeación en Subsidio el de apelación ante el Alcalde Municipal, los cuales deberán interponerse por escrito dentro de los cinco (5) días siguientes a su notificación
166
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE
Dada en la Secretaria de Planeación a los quince (15) días del mes de enero de 2010
JOSE MAURICIO CALDERON FLOREZ
Secretario de Planeación Municipal
167
Apéndice B
RESOLUCION NUMERO 003
Enero 27 de 2009
“POR MEDIO DE LA CUAL SE CONCEDE LICENCIA DE CONSTRUCCION”
EL SECRETARIO DE PLANEACION MUNICIPAL, en uso de sus atribuciones legales y,
CONSIDERANDO:
1. Que el Doctor CARLOS ANDRES GOMEZ ESCOBAR representante legal del Municipio de Marsella en calidad de Alcalde Municipal, solicito a la Secretaria de Planeación Municipal licencia para la construcción de una vivienda de dos pisos en lote de su propiedad ubicado en la carrera 6A Nº 8-02 identificado con ficha catastral 01-00-0046-0022-000 y matricula inmobiliaria 290-67154.
2. Que los planos elaborados por el Ingeniero en Obras Civiles JOSE GILBERTO CRIOLLO CALDERON, con matricula profesional No. 66202-092424, tienen la aprobación de la Secretaría de Planeación.
En merito de lo antes expuesto, el Secretario de Planeación del Municipio de Marsella.
168
RESUELVE
ARTÍCULO PRIMERO: Conceder licencia a MELVA ZAPATA MARIN y LUIS EDUARDO ZAPATA MARIN para la construcción de una vivienda de dos pisos en lote de su propiedad compuesta por:
PRIMER PISO: Sala Comedor, Oficina, Cocina, Baño y Patio de Ropas.
Área: 52.32 metros cuadrados.
SEGUNDO PISO:
ARTICULO QUINTO: Las obras deberán cumplir con las normas para diseño y construcción sismo resistentes de elementos no estructurales y para las edificaciones construidas antes de enero de 1.998, según decreto 33 de 1.998.
Dos alcobas, sala de televisión, Hall y baño.
Área: 50.98 metros cuadrados
ARTICULO SEGUNDO: Cualquier cambio en la parte estructural dentro del proceso de construcción deberá ser presentado ante la Secretaria de Planeación con la autorización explícita del Ingeniero Calculista.
ARTICULO TERCERO: La presente resolución tiene una vigencia de 24 meses y deberá permanecer en la obra.
ARTICULO CUARTO: Las obras que se adelanten deberán garantizar la salubridad de las personas como la estabilidad de los terrenos, edificaciones y elementos constitutivos del espacio público.
169
ARTICULO SEXTO: En concordancia con el titulo VI capitulo IV articulo 33 de la ley 400 de 1998, el director de construcción de obra deberá ser un Ingeniero Civil, Arquitecto o Ingeniero Mecánico en caso de estructuras metálicas y poseer matricula profesional.
ARTICULO SEPTIMO: Contra la presente resolución procede el recurso de reposición ante la Dirección de Planeación en Subsidio el de apelación ante el Alcalde Municipal, los cuales deberán interponerse por escrito dentro de los cinco (5) días siguientes a su notificación.
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE
Dada en la Secretaria de Planeación a los quince (15) días del mes de enero de 2010
JOSE MAURICIO CALDERON FLOREZ
Secretario de Planeación Municipal
170
Apéndice C
RESOLUCION NUMERO 004
Febrero 2 de 2010
“POR MEDIO DE LA CUAL SE CONCEDE LICENCIA DE CONSTRUCCION”
EL SECRETARIO DE PLANEACION MUNICIPAL, en uso de sus atribuciones legales y,
CONSIDERANDO:
1. Que el Señor HERNAN GIRALDO CABAL identificado con cédula de ciudadanía Nº 1.309.339, solicito a la Secretaria de Planeación Municipal licencia para la construcción de un segundo piso en vivienda de su propiedad ubicado en la Carrera 7ª Nº 8-16 identificado con ficha catastral 01-00-0045-0020-000 y matricula inmobiliaria 290-32266.
2. Que los planos elaborados por el Tecnólogo en Obras Civiles SANTIAGO QUINTERO SALAZAR, con matricula profesional No. 63050200535 QUINDIO, tienen la aprobación de la Secretaría de Planeación.
En merito de lo antes expuesto, el Secretario de Planeación del Municipio de Marsella.
171
RESUELVE
ARTÍCULO PRIMERO: Conceder licencia a HERNAN GIRALDO CABAL para la construcción de un segundo piso en vivienda de su propiedad compuesta por:
SEGUNDO PISO:
Cuatro alcobas, Estudio.
Área: 63.63 metros cuadrados
ARTICULO SEGUNDO: Cualquier cambio en la parte estructural dentro del proceso de construcción deberá ser presentado ante la Secretaria de Planeación con la autorización explícita del Ingeniero Calculista.
ARTICULO TERCERO: La presente resolución tiene una vigencia de 24 meses y deberá permanecer en la obra.
ARTICULO CUARTO: Las obras que se adelanten deberán garantizar la salubridad de las personas como la estabilidad de los terrenos, edificaciones y elementos constitutivos del espacio público.
ARTICULO QUINTO: Las obras deberán cumplir con las normas para diseño y construcción sismo resistentes de elementos no estructurales y para las edificaciones construidas antes de enero de 1.998, según decreto 33 de 1.998.
ARTICULO SEXTO: En concordancia con el titulo VI capitulo IV articulo 33 de la ley 400 de 1998, el director de construcción de obra deberá ser un Ingeniero Civil, Arquitecto o Ingeniero Mecánico en caso de estructuras metálicas y poseer matricula profesional.
172
ARTICULO SEPTIMO: Contra la presente resolución procede el recurso de reposición ante la Dirección de Planeación en Subsidio el de apelación ante el Alcalde Municipal, los cuales deberán interponerse por escrito dentro de los cinco (5) días siguientes a su notificación.
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE
Dada en la Secretaria de Planeación a los dos (2) días del mes de febrero de 2010
JOSE MAURICIO CALDERON FLOREZ
Secretario de Planeación Municipal
Apéndice D
RESOLUCION NUMERO 005
Febrero 2 de 2010
“POR MEDIO DE LA CUAL SE CONCEDE LICENCIA DE CONSTRUCCION”
EL SECRETARIO DE PLANEACION MUNICIPAL, en uso de sus atribuciones legales y,
173
CONSIDERANDO:
1. Que la Señora MARIA LILIAN LOPEZ MEJIA identificada con cédula de ciudadanía Nº 24.763.555, solicito a la Secretaria de Planeación Municipal licencia para la construcción de una vivienda de dos piso en lote de su propiedad ubicado en la Carrera 6ª Nº 8-02 identificado con ficha catastral 01-00-00140-0008-000 y matricula inmobiliaria 290-161744
2. Que los planos elaborados por el Tecnólogo en Obras Civiles SANTIAGO QUINTERO SALAZAR, con matricula profesional No. 63050200535 QUINDIO, tienen la aprobación de la Secretaría de Planeación.
En merito de lo antes expuesto, el Secretario de Planeación del Municipio de Marsella.
RESUELVE
ARTÍCULO PRIMERO: Conceder licencia a la Señora MARIA LILIAN LOPEZ MEJIA para la construcción de vivienda de dos pisos en lote de su propiedad ubicado en la carrera 6ª Nº 8-02; compuesta por:
PRIMER PISO: Sala Comedor, dos alcobas, baño, cocina y patio.
Área: 64 metros cuadrados
SEGUNDO PISO: Sala Comedor, tres alcobas, baño, cocina.
ARTICULO SEGUNDO: Cualquier cambio en la parte estructural dentro del proceso de construcción deberá ser presentado ante la Secretaria de Planeación con la autorización explícita del Ingeniero Calculista.
ARTICULO TERCERO: La presente resolución tiene una vigencia de 24 meses y deberá permanecer en la obra.
174
ARTICULO CUARTO: Las obras que se adelanten deberán garantizar la salubridad de las personas como la estabilidad de los terrenos, edificaciones y elementos constitutivos del espacio público.
ARTICULO QUINTO: Las obras deberán cumplir con las normas para diseño y construcción sismo resistentes de elementos no estructurales y para las edificaciones construidas antes de enero de 1.998, según decreto 33 de 1.998.
ARTICULO SEXTO: En concordancia con el titulo VI capitulo IV articulo 33 de la ley 400 de 1998, el director de construcción de obra deberá ser un Ingeniero Civil, Arquitecto o Ingeniero Mecánico en caso de estructuras metálicas y poseer matricula profesional.
ARTICULO SEPTIMO: Contra la presente resolución procede el recurso de reposición ante la Dirección de Planeación en Subsidio el de apelación ante el Alcalde Municipal, los cuales deberán interponerse por escrito dentro de los cinco (5) días siguientes a su notificación.
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE
Dada en la Secretaria de Planeación a los dos (2) días del mes de febrero de 2010
JOSE MAURICIO CALDERON FLOREZ
Secretario de Planeación Municipal
175
Apéndice E
RESOLUCION NUMERO 008
Abril 8 de 2009
“POR MEDIO DE LA CUAL SE CONCEDE LICENCIA DE CONSTRUCCION”
EL SECRETARIO DE PLANEACION MUNICIPAL, en uso de sus atribuciones legales y,
CONSIDERANDO:
1. Que ALBA MIRIAN CIFUENTES MARQUEZ, identificados con cédula de ciudadanía número 24.763.969, solicito a la Secretaria de Planeación Municipal licencia para la construcción de una vivienda de dos pisos en lote de su propiedad ubicado en la carrera 7ª Nº 6A-04 identificado con ficha catastral 01-00-0076-0006-000.
2. Que los planos presentados tienen la aprobación de la Secretaría de Planeación.
En merito de lo antes expuesto, el Secretario de Planeación del Municipio de Marsella.
RESUELVE
ARTÍCULO PRIMERO: Conceder licencia a ALBA MIRIAM CIFUENTES MARQUEZ para la construcción de una vivienda de dos pisos en lote de su propiedad compuesta por:
PRIMER PISO: Sala, Comedor, Alcoba, Hall, Cocina, baño y Patio de Ropas
176
Área: 43.80 metros cuadrados.
SEGUNDO PISO: Dos alcobas, Hall y baño.
Área: 26.50 metros cuadrados
ARTICULO SEGUNDO: Cualquier cambio en la parte estructural dentro del proceso de construcción deberá ser presentado ante la Secretaria de Planeación con la autorización explícita del Ingeniero Calculista.
ARTICULO TERCERO: La presente resolución tiene una vigencia de 24 meses y deberá permanecer en la obra.
ARTICULO CUARTO: Las obras que se adelanten deberán garantizar la salubridad de las personas como la estabilidad de los terrenos, edificaciones y elementos constitutivos del espacio público.
ARTICULO QUINTO: Las obras deberán cumplir con las normas para diseño y construcción sismo resistentes de elementos no estructurales y para las edificaciones construidas antes de enero de 1.998, según decreto 33 de 1.998.
ARTICULO SEXTO: En concordancia con el título VI capítulo IV articulo 33 de la ley 400 de 1998, el director de construcción de obra deberá ser un Ingeniero Civil, Arquitecto o Ingeniero Mecánico en caso de estructuras metálicas y poseer matricula profesional.
177
ARTICULO SEPTIMO: Contra la presente resolución procede el recurso de reposición ante la Dirección de Planeación en Subsidio el de apelación ante el Alcalde Municipal, los cuales deberán interponerse por escrito dentro de los cinco (5) días siguientes a su notificación.
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE
Dada en la Secretaria de Planeación a los ocho (8) días del mes de abril de 2010
JOSE MAURICIO CALDERON FLOREZ
Secretario de Planeación Municipal
Apéndice F
RESOLUCION NÚMERO 126
Abril 10 de 2010
“POR MEDIO DE LA CUAL SE CONCEDE LICENCIA DE CONSTRUCCION”
EL SECRETARIO DE PLANEACION MUNICIPAL, en uso de sus atribuciones legales y,
178
CONSIDERANDO:
1. Que el Señor DIEGO VELEZ MEJIA, identificados con cédula de ciudadanía número 4.452.950, solicito a la Secretaria de Planeación Municipal licencia para la construcción de una bodega en lote de su propiedad ubicado en la calle 8A y 9ª identificado con el número 24 identificado con ficha catastral 01-00-0162-0001-000.
2. Que los planos presentados tienen la aprobación de la Secretaría de Planeación.
En merito de lo antes expuesto, el Secretario de Planeación del Municipio de Marsella.
RESUELVE
ARTÍCULO PRIMERO: Conceder licencia al Señor DIEGO VELEZ MEJIA para la construcción de una bodega de 6.40 metros de frente por 10 metros de fondo o centro.
ARTICULO SEGUNDO: Cualquier cambio en la parte estructural dentro del proceso de construcción deberá ser presentado ante la Secretaria de Planeación con la autorización explícita del Ingeniero Calculista.
ARTICULO TERCERO: La presente resolución tiene una vigencia de 24 meses y deberá permanecer en la obra.
ARTICULO CUARTO: Las obras que se adelanten deberán garantizar la salubridad de las personas como la estabilidad de los terrenos, edificaciones y elementos constitutivos del espacio público.
ARTICULO QUINTO: Las obras deberán cumplir con las normas para diseño y construcción sismo resistentes de elementos no
179
estructurales y para las edificaciones construidas antes de enero de 1.998, según decreto 33 de 1.998.
ARTÍCULO SEXTO: En concordancia con el título VI capítulo IV artículo 33 de la ley 400 de 1998, el director de construcción de obra deberá ser un Ingeniero Civil, Arquitecto o Ingeniero Mecánico en caso de estructuras metálicas y poseer matricula profesional.
ARTICULO SEPTIMO: Contra la presente resolución procede el recurso de reposición ante la Dirección de Planeación en Subsidio el de apelación ante el Alcalde Municipal, los cuales deberán interponerse por escrito dentro de los cinco (5) días siguientes a su notificación.
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE
Dada en la Secretaria de Planeación a los ocho (8) días del mes de abril de 2010
JOSE MAURICIO CALDERON FLOREZ
Secretario de Planeación Municipal
Apéndice G
RESOLUCION NÚMERO 127
Junio 9 de 2010
“POR MEDIO DE LA CUAL SE CONCEDE LICENCIA DE CONSTRUCCION”
EL SECRETARIO DE PLANEACION MUNICIPAL, en uso de sus atribuciones legales y,
180
CONSIDERANDO:
1. Que la Señora MARIA LUCELLY DIAZ HENAO, identificada con cédula de ciudadanía número 24.761.996, solicito a la Secretaria de Planeación Municipal licencia para realizar una adición a predio de su propiedad ubicado en la Transversal 7 Nº 8-39 identificado con ficha catastral 01-00-0045-0023-000.
2. Que los planos presentados tienen la aprobación de la Secretaría de Planeación.
En merito de lo antes expuesto, el Secretario de Planeación del Municipio de Marsella.
RESUELVE
ARTÍCULO PRIMERO: Conceder licencia a la Señora MARIA LUCELLY DIAZ HENAO para la adición a predio de su propiedad ubicado en la Transversal 7ª Nº 8-39 consistente en la construcción de un local comercial, una alcoba y dos baños, en un área de 37 metros cuadrados.
ARTICULO SEGUNDO: Cualquier cambio en la parte estructural dentro del proceso de construcción deberá ser presentado ante la Secretaria de Planeación con la autorización explícita del Ingeniero Calculista.
ARTICULO TERCERO: La presente resolución tiene una vigencia de 24 meses y deberá permanecer en la obra.
ARTICULO CUARTO: Las obras que se adelanten deberán garantizar la salubridad de las personas como la estabilidad de los terrenos, edificaciones y elementos constitutivos del espacio público.
181
ARTICULO QUINTO: Las obras deberán cumplir con las normas para diseño y construcción sismo resistentes de elementos no estructurales y para las edificaciones construidas antes de enero de 1.998, según decreto 33 de 1.998.
ARTICULO SEXTO: En concordancia con el titulo VI capitulo IV articulo 33 de la ley 400 de 1998, el director de construcción de obra deberá ser un Ingeniero Civil, Arquitecto o Ingeniero Mecánico en caso de estructuras metálicas y poseer matricula profesional.
ARTICULO SEPTIMO: Contra la presente resolución procede el recurso de reposición ante la Dirección de Planeación en Subsidio el de apelación ante el Alcalde Municipal, los cuales deberán interponerse por escrito dentro de los cinco (5) días siguientes a su notificación.
182
NOTIFIQUESE Y CUMPLASE
Dada en la Secretaria de Planeación a los nueve (9) días del mes de junio de 2010
JOSE MAURICIO CALDERON FLOREZ
Secretario de Planeación Municipal
183
Imagen 12 –planos Arturo Henao
184
Imagen 13 –planos Arturo Henao
185
Imagen 14 –planos Arturo Henao
186
Imagen 15 –planos Arturo Henao
187
Imagen 16 –planos Arturo Henao
188
Imagen 17 –planos Arturo Henao