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MODELO DE ESTUDIO DE COSTO Y BENEFICIO
OCTUBRE DE 2013
DIPLOMADO DE
ASOCIACIONES PÚBLICO
PRIVADAS
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MARCO JURÍDICO BÁSICO
Constitución
Artículo 27.VI. Las leyes de la Federación y de los estado … determinarán los casos en que sea de utilidad pública la ocupación de la propiedad
privada... El precio que se fijará como indemnización a la cosa expropiada se basará en la cantidad que como valor fiscal de ella figure en las
oficinas catastrales o recaudadoras…
Artículo 115. Los ayuntamientos, en el ámbito de su competencia,
propondrán a las legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirvan de base para el cobro de
las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria.
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MARCO JURÍDICO BÁSICO
Ley General de Bienes Nacionales
Artículo 6. Están sujetos al régimen de dominio público (entre otros): VI.- Los inmuebles federales que estén destinados de hecho o mediante un
ordenamiento jurídico a un servicio público. VII.- Los terrenos baldíos, nacionales…
VIII.- Los inmuebles federales considerados como monumentos arqueológicos, históricos o artísticos.
IX.- Los terrenos ganados natural o artificialmente al mar, ríos, corrientes, lagos, lagunas o esteros de propiedad federal.
XI.- Los inmuebles que formen parte del patrimonio de los organismos descentralizados de carácter federal
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MARCO JURÍDICO BÁSICO
Ley General de Bienes Nacionales
Artículo 7. Son bienes de uso común: IV.- Las playas marítimas, entendiéndose por tales las partes de tierra que por virtud de la marea cubre y descubre el agua, desde los límites de mayor reflujo
hasta los límites de mayor flujo anuales; V.- La zona federal marítimo terrestre;
VI.- Los puertos, bahías, radas y ensenadas; XI.- Los caminos, carreteras, puentes y vías férreas que constituyen vías generales de comunicación, con sus servicios auxiliares y demás partes
integrantes establecidas en la ley federal de la materia;
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MARCO JURÍDICO BÁSICO
Ley de Asociaciones Público Privadas
Artículo 4.- … se entenderá que los proyectos se realizan con recursos federales cuando las aportaciones de las entidades federativas,
municipios y entes públicos de unas y otros, en su conjunto, sean inferiores en relación con las aportaciones federales.
Artículo 27. Sólo se analizarán las propuestas de proyectos de asociación
pública-privada que (presenten) las estimaciones de inversión y aportaciones, en efectivo y en especie, tanto federales y de los
particulares como, en su caso, estatales y municipales, en las que se haga referencia al costo estimado de adquisición de los inmuebles, bienes y
derechos necesarios para el proyecto y la viabilidad económica y financiera del proyecto;
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MARCO JURÍDICO BÁSICO
Ley Federal de Presupuesto y Responsabilidad Hacendaria
Artículo 50. Los ejecutores de gasto podrán celebrar contratos plurianuales de obras públicas, adquisiciones, y arrendamientos o servicios durante el ejercicio
fiscal siempre que: I. Justifiquen que su celebración representa ventajas económicas … II. Justifiquen el plazo de la contratación y que el mismo no afectará
negativamente la competencia económica en el sector de que se trate.
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MARCO JURÍDICO BÁSICO
Ley Federal de Derechos.
Artículo 1o.- Los derechos que establece esta Ley se pagarán por el uso o aprovechamiento de los bienes del dominio público de la Nación …
Los derechos por la prestación de servicios que establece esta Ley deberán estar relacionados con el costo total del servicio, incluso el financiero, salvo en
el caso de dichos cobros tengan un carácter racionalizador del servicio.
Artículo 232.- Están obligadas a pagar el derecho por el uso, goce o aprovechamiento de inmuebles, las personas físicas y las morales que usen,
gocen o aprovechen bienes del dominio público de la Federación en los puertos, terminales, e instalaciones portuarias, la zona federal marítima, … y otros inmuebles del dominio público distintos de los señalados … conforme al 7.5% anual del valor del inmueble concesionado o permisionado incluyendo
terreno, áreas de aguan ocupadas, obras e instalaciones, en su caso.
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MARCO JURÍDICO BÁSICO
Ley de Expropiación.
Artículo 1o.- La presente ley es de interés público y tiene por objeto establecer las causas de utilidad pública y regular los procedimientos, modalidades y
ejecución de las expropiaciones (son) causas de utilidad pública:
I.- El establecimiento, explotación o conservación de un servicio público;
Artículo 10.- El precio que se fijará como indemnización por el bien expropiado, será equivalente al valor comercial que se fije sin que pueda ser
inferior, en el caso de bienes inmuebles, al valor fiscal … El monto de la indemnización por la expropiación, la ocupación temporal o la limitación de dominio se fijará por el INDAABIN o Instituciones de crédito o
corredores públicos o profesionistas con posgrado en valuación, que se encuentren autorizados en los términos que indique el Reglamento.
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MARCO JURÍDICO BÁSICO
Ley Agraria
Artículo 75.- El valor de suscripción de las acciones o partes sociales que correspondan al ejido o a los ejidatarios por la aportación de sus tierras, deberá ser cuando menos igual al precio de referencia que establezca el
INDAABIN o cualquier institución de crédito.
Artículo 86.- El precio de adquisición de tierras parceladas en las que se adopte el dominio pleno deberá sr cuando menos al precio de referencia que
determine el INDAABIN o una institución de crédito..
Artículo 93.- Los bienes ejidales y comunales podrán ser expropiados por alguna o algunas de las siguientes causas de utilidad pública:
I. El establecimiento, explotación o conservación de un servicio o función públicos.
Artículo 94.- El monto de la indemnización será determinado por el INDAABIN
atendiendo al valor comercial de los bienes expropiados…
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MARCO JURÍDICO BÁSICO
Ley Orgánica de la Administración Púbica Federal.
Artículo 45.- Son organismos descentralizados las entidades creadas por ley o decreto del Congreso de la Unión o por decreto del Ejecutivo Federal, con
personalidad jurídica y patrimonio propios…. Artículo 46.- Son empresas de participación estatal mayoritaria entre otras:
II.- Las sociedades de cualquier otra naturaleza… en que se satisfagan alguno o varios de los siguientes requisitos:
A) Que el Gobierno Federal o una o más entidades paraestatales, conjunta o separadamente, aporten o sean propietarios de más del 50% del capital social. B) Que en la constitución de su capital se hagan figurar títulos representativos
de capital social de serie especial que sólo puedan ser suscritas por el Gobierno Federal; o
C) Que al Gobierno Federal corresponda la facultad de nombrar a la mayoría de los miembros del órgano de gobierno o su equivalente, o bien designar al
presidente o director general, o cuando tenga facultades para vetar los acuerdos del propio órgano de gobierno.
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MARCO JURÍDICO BÁSICO
4.9.- Código Civil Federal
Artículo 750.- Son bienes inmuebles:
I.- El suelo y las construcciones adheridas a él; III.- Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido;
VI.- Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca directa y exclusivamente, a la industria o explotación de
la misma; VIII.- Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios
por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario; XII.- Los derechos reales sobre inmuebles;
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
Incorporación de inmuebles del dominio público al proyecto.
Concesión, permiso o autorización
El artículo 73 de la LGBN establece que las concesiones sobre inmuebles federales, salvo excepciones previstas en otras leyes, podrán otorgarse por un
plazo de hasta cincuenta años.
Una opción no claramente precisada en la legislación, es que el acto de otorgamiento de los derechos de uso y aprovechamiento del inmueble del dominio público derivados de la concesión del mismo, y también los de la
concesión del servicio público relacionado con el proyecto, pueda ser aportado a la constitución de la APP.
El monto de los derechos resulta del valor de los bienes concesionados, que se
determina por un proceso de aproximaciones sucesivas considerando como variables el monto de los derechos y el valor de los bienes para garantizar la
factibilidad financiera del proyecto.
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
Incorporación de inmuebles del dominio público al proyecto.
Aportación en propiedad de inmuebles del dominio público a la APP.
La LGBN, en su artículo 29, establece que, por acuerdo de la SHCP, se desincorporan del régimen de dominio público de la Federación y se autoriza la
enajenación de inmuebles federales, incluidos los de los organismos descentralizados y los terrenos ganados al mar…
Los inmuebles del dominio público, una vez desincorporados, pueden ser
aportados a las asociaciones público privadas para el desarrollo de los proyectos por la vía de la enajenación con pago en dinero en cualquier caso o
en acciones si es una entidad paraestatal la que participa.
El precio de venta del terreno y de los bienes distintos a la tierra o del valor de aportación debe determinarse atendiendo a la viabilidad económica y
financiera del proyecto., exige el artículo 27 de la Ley de APPs.
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
Adquisición de inmuebles de propiedad particular
* Expropiación. * Compra de los terrenos y bienes distintos a la tierra.
* Contrato de usufructo.
El contrato de usufructo se establece con el siguiente procedimiento: * La APP constituye un fideicomiso en una institución de crédito.
* La APP invita al propietario del terreno a que comprometan fiduciariamente el derecho de usufructo del terreno por el plazo que dure la vigencia del
contrato fiduciario. * La APP se compromete a pagar una contraprestación periódica por el
derecho de usufructo a lo largo del tiempo que dure la vigencia del contrato fiduciario.
El monto de la indemnización, el precio de compra y el monto de la
contraprestación debe determinarse atendiendo a la viabilidad económica y financiera del proyecto que exige el artículo 27 de la Ley de APPs.
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
Adquisición de parcelas ejidales.
* Expropiación. * Compra de las parcelas en dominio pleno y bienes distintos a la tierra.
Conforme al artículo 82 de la Ley Agraria, se requiere que los parcelarios adopten el dominio pleno previa aprobación de la asamblea del ejido y se
soliciten al Registro Agrario Nacional los títulos de propiedad
El precio debe determinarse conforme al valor de referencia establecido con base en el valor comercial. El precio de referencia es el precio mínimo de
venta.
En ambas figuras el monto de indemnización o el precio por la expropiación o compra del terreno y los bienes distintos a la tierra debe determinarse
atendiendo a la viabilidad económica y financiera del proyecto que exige el artículo 27 de la Ley de Asociaciones Público Privadas
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
Adquisición de terrenos de uso común ejidales.
Solo se podrán enajenar terrenos de uso común ejidales por la vía de la aportación a una sociedad civil o mercantil atendiendo a lo siguiente:
* Solo en casos de manifiesta utilidad para el ejido.
* La aportación de las tierras debe ser aprobada en asamblea con 75% de quorum den 1ª convocatoria y con 50% mas uno en 2ª y siguientes.
* Debe garantizarse el aprovechamiento racional y sostenido de los recursos naturales.
* El valor de aportación de las tierras debe garantizar la equidad en la participación del ejido o de los ejidatarios
* El valor de suscripción de las acciones o partes sociales que corresponden al ejido será el que establezca el INDAABIN o una institución de crédito.
* las escrituras serán sujetas a la opinión de la Procuraduría agraria, la que comunicará a la asamblea del ejido para su aprobación en su caso.
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
Incorporación de terrenos ejidales por contrato de usufructo
El contrato de usufructo se establece con el siguiente procedimiento:
* La APP constituye un fideicomiso en una institución de crédito. * La APP invita al ejido o a los ejidatarios parcelarios a que comprometan
fiduciariamente el derecho de usufructo del terreno por el plazo que dure la vigencia del contrato fiduciario.
* La APP se compromete a pagar una contraprestación periódica por el derecho de usufructo a lo largo del tiempo que dure la vigencia del contrato
fiduciario.
El monto de la indemnización, el precio de compra y el monto de la contraprestación debe determinarse atendiendo a la viabilidad económica y
financiera del proyecto que exige el artículo 27 de la Ley de APPs.
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
Participación de los inmuebles en el importe de inversión o gasto corriente de un proyecto.
La incorporación de inmuebles por cualquiera de las modalidades expuestas
tiende a ser alta tratándose de proyectos en el medio urbano y baja en el medio rural, por lo que se hace necesario analizar diversas modalidades expuestas para la incorporación –expropiación, compra o usufructo en
inmuebles ejidales, comunales y de propiedad particular, y de concesión o compra en bienes del dominio público-, a fin de identificar la mejor vía.
Cabe considerar que, tratándose de predios rústicos o ubicados en áreas
urbanas marginales, por su relativa baja participación en la inversión o gasto corriente, el techo de negociación puede estar determinado por componentes
políticos y sociales que, de no atenderse, pueden generar la cancelación o reubicación del proyecto con el consiguiente costo de oportunidad,
circunstancia que debe ser sometida a la consideración de SHCP en los términos del artículo 147 de la LGBN
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
Avalúos de los inmuebles por incorporar
Objetivo del avalúo y base informativa
El objetivo del avalúo es validar la estimación de la inversión requerida para la incorporación de inmuebles y del gasto corriente en el caso del usufructo
realizada por la APP, y establecer el valor máximo para su incorporación, para lo cual se requiere:
* Descripción del proyecto, incluyendo su expresión conceptual.
La estimación de la inversión requerida para la incorporación de inmuebles o del gasto corriente en el caso del usufructo, considerando las diversas opciones
expuestas. * Escenarios macroeconómicos, inversiones, ingresos y egresos considerados
en el análisis para justificar la estimación de la inversión requerida para la incorporación de inmuebles o del gasto corriente en el caso del usufructo.
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
Avalúos de terrenos ejidales
La mayoría de los proyectos de infraestructura se desarrollan en terrenos de origen ejidal.
Con la nueva Ley Agraria se mantiene jurídicamente abierta la vía de la
expropiación, pero ahora abre la posibilidad de incorporar la tierra ejidal mediante diversos mecanismos, siendo los más importantes los siguientes:
* La adquisición de tierras parceladas en las que se adopte el dominio pleno.
* La aportación de tierras de uso común a una sociedad mercantil o civil, únicamente por ejidatarios o con la participación de terceros de los sectores
privado –persona física o moral-, público o social.
A partir de la modificación a la legislación agraria en 1992, ha venido disminuyendo el uso de la figura de la expropiación para la incorporación de
terrenos ejidales y comunales a la expansión urbana.
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
Avalúos de terrenos ejidales
Además, los jueces de distrito y los tribunales de circuito conceden amparos a los núcleos agrarios argumentando que los decretos expropiatorios, o los avalúos, no están debidamente sustentados y motivados, y la nueva Ley
Agraria establece que los núcleos de población ejidales o comunales que hayan sido privados ilegalmente de sus tierras y aguas, podrán acudir, directamente o
a través de la Procuraduría Agraria, ante el Tribunal Agrario para solicitar la restitución de sus bienes.
Ahora el camino es la expropiación concertada, mediante de convenios de anuencia
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
Avalúos de terrenos ejidales
De ser la expropiación una venta forzada en la que el comprador –dependencia o entidad de cualquiera de los tres ámbitos de gobierno, e
incluso particulares- impone el precio, se pasa ahora a una compraventa de hecho disfrazada de expropiación para facilitar la gestión.
El proceso de expropiación se instaura ante la Secretaría de Reforma Agraria,
la que realiza los llamados trabajos técnico-informativos, pero requiere de refrendos de las secretarías del Gobierno Federal que tienen incumbencia en
el proyecto que justifica la causa de utilidad pública.
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
El caso del nuevo aeropuerto de la Ciudad de México
En abril de 2001, los periódicos de la Ciudad de México iniciaron la publicación de notas dando a conocer que la decisión sobre la ubicación del nuevo
aeropuerto internacional de la capital del país sería en el vaso del Lago de Texcoco, en el Estado de México, en una superficie de 5,500 hectáreas en
números redondos, de las cuales serían dos mil para el aeropuerto propiamente dicho y el resto para obras de remediación y protección ecológica, con una inversión estimada en tres mil millones de dólares.
El proyecto afectaba 13 ejidos de los municipios de Texcoco y San Salvador
Atenco del Estado de México, y a cerca de cuatro mil ejidatarios propietarios y dos mil posesionarios de terrenos considerados no urbanizables mediante
declaraciones informales de los gobiernos del Estado de México y del Distrito Federal; 900 hectáreas de riego y 4,600 de temporal en números redondos.
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
El caso del nuevo aeropuerto de la Ciudad de México
En octubre de 2002 la entonces Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN) emitió un avalúo para determinar el monto de la indemnización a partir del valor comercial agrícola: $7.20 por metro
cuadrado para terrenos de temporal y de $25.00 para los de riego, aún cuando en la periferia del Lago de Texcoco se ofertaban y comerciaban terrenos ejidales para desarrollos de vivienda, sin uso de suelo urbano autorizado, con precios de entre $15.00 y $50.00 por metro cuadrado.
Los valores asignados por la CABIN eran sensiblemente elevados desde el punto de vista agrícola, atendiendo a lo expuesto en la descripción de la
condición agropecuaria y muy bajos para las expectativas de los ejidatarios las que, era del dominio público, consistían en que más tarde o más temprano los tres ámbitos de gobierno aceptarían la extensión de la
mancha urbana sobre sus terrenos.
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
El caso del nuevo aeropuerto de la Ciudad de México
De haberse optado por atender las expectativas máximas de los ejidatarios, la indemnización hubiera alcanzado los 275 millones de
dólares, equivalente a cerca del 8% de la inversión total inversión total.
El perito externo de la CABIN dictaminó $35.00 por metro cuadrado considerando que en proyectos como el del aeropuerto, que tiene una
densidad de inversión por unidad de superficie muy baja por requerir de amplios espacios entre las pistas y grandes áreas de preservación y
remediación ecológica -30% de la superficie total- la incorporación del suelo no excede del 5% del total de la inversión.
Las autoridades dela CABIN rechazaron el avalúo del perito externo
argumentando un axioma de los valuadores tradicionales: no futurises, valúa como está el terreno en el momento del avalúo.
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs
El caso del nuevo aeropuerto de la Ciudad de México
Al publicarse los decretos expropiatorios para los 13 ejidos afectados, se formó una organización de oposición al proyecto, llamada Movimiento en
Defensa de la Tierra, conocida como los Macheteros de Atenco, dando lugar a varias reacciones:
* El Dr. Ignacio Burgoa Orihuela, abogado ya fallecido, asumió la defensa
de los ejidatarios opuestos al proyecto, acudiendo al amparo para solicitar la anulación de los decretos expropiatorios argumentando que el proyecto
del aeropuerto no estaba en los planes de desarrollo urbano estatal y municipal.
* Los macheteros de Atenco enfrentaron con alguna violencia al gobernador del Estado de México en una localidad cercana a los ejidos
afectados, para exigirle su intervención para cancelar el proyecto, a lo que el gobernador respondió que él no tenía injerencia, porque el proyecto era
federal.
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INCORPORACIÓN DE INMUEBLES A LAS APPs El caso del nuevo aeropuerto de la Ciudad de México
* Al día siguiente aparecieron declaraciones del titular de la SCT, quien
afirmó que no intervenía en el problema porque su secretaría era técnica y el problema era político, y del titular de Gobernación, quien manifestó que no intervenía porque el Gobierno Federal era respetuoso de la soberanía
del Estado de México. * Días después, la titular de la Secretaria de la Reforma Agraria declaró
que el conflicto era por la baja indemnización dictaminada por la CABIN, cuyo presidente respondió al día siguiente que a ese órgano le
correspondía dictaminar el valor, y que era facultad de la Secretaría de Gobernación establecer el precio.
* La solicitud de amparo no alcanzó a tener resolución judicial; el Gobierno Federal, por conducto del Secretario de Gobernación, ofreció a los presidentes de los comisariados ejidales una indemnización de $50.00
por metro cuadrado, importe que fue de inmediato aceptado por ellos, firmándose los convenios respectivos, mismos que fueron desconocidos
de inmediato por los ejidatarios, presionados por el Movimiento en Defensa de la Tierra.
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BASES PARA SOLICITAR LA APROBACIÓN DEL PROYECTO POR LA SHCP
* Descripción general del proyecto conceptual que explica la constitución de la asociación público privada y de las entidades públicas y privadas
que participarán el proyecto.
* Descripción panorámica de la situación actual que motiva la realización del proyecto, resaltando la problemática que se pretende resolver
incluyendo, en su caso, información sustentada con indicadores financieros, sociales, económicos, de eficiencia operativa, de seguridad y
de impacto ecológico.
* Ubicación del proyecto en el Plan Nacional de Desarrollo y en los programas sectoriales e institucionales y objetivos a satisfacer en el
marco programático.
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BASES PARA SOLICITAR LA APROBACIÓN DEL PROYECTO POR LA SHCP
PROYECTOS URBANOS
IMPACTO DE LA AUSENCIA DEL PROYECTO
* Identificación de alternativas de solución. * Evaluación de las alternativas de solución en términos de eficiencia y
eficacia operativa. * Evaluación de las alternativas de solución en términos financieros.
* Evaluación de alternativas de solución en términos de impacto económico y social.
IMPACTO DEL PROYECTO EN LA INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS URBANOS
* Red vial y transporte público. * Red hidráulica, sanitaria y eléctrica. * Vigilancia y servicios de emergencia.
* Riesgos por fenómenos naturales
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BASES PARA SOLICITAR LA APROBACIÓN DEL PROYECTO POR LA SHCP
PROYECTOS URBANOS
ASPECTOS DEMOGRÁFICOS PARA EVALUAR EL IMPACTO SOCIAL EN EL ÁREA DE
INFLUENCIA DEL PROYECTO.
* Número de habitantes. * Estratificación de la población por edad y sexo.
* Número de habitantes por vivienda. * Automóviles por vivienda
ASPECTOS SOCIALES EN EL ÁREA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO.
* Ambiente político.
* Organizaciones sociales. * Líderes.
* Paz social.
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BASES PARA SOLICITAR LA APROBACIÓN DEL PROYECTO POR LA SHCP
PROYECTOS URBANOS
ASPECTOS FÍSICOS PARA IDENTIFICAR LOS RIESGOS DEL PROYECTO.
* Terrenos inundables. * Terrenos degradables
* Cavernas * Alta sismisidad.
ASPECTOS SOCIOECONÓMICOS EN EL ÁREA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO.
* Escuelas y nivel de educación. * Calidad de la vivienda. * Unidades económicas.
* Empleos generados. * Comercios.
* Servicios médicos.
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FACTIBILIDAD FINANCIERA DEL PROYECTO
La factibilidad financiera depende de lo siguiente:
* De la demanda esperada y de los precios de los bienes o servicios producidos
o prestados por el proyecto. *De las fuentes alternativas de financiamiento de la inversión -principalmente
créditos y capital de riesgo aportado al proyecto en efectivo o en especie por los propietarios de los inmuebles- o el alivio del importe de las inversiones
mediante la modalidad del usufructo. *Del análisis comparativo de las fuentes de financiamiento resulta de comparar
las tasas de rendimiento que resultan de cada fuente y modalidad de incorporación de los inmuebles al proyecto, con lo cual simultáneamente se
demuestra la viabilidad financiera del proyecto.
Alternativas financieras sin proyecto
33
Arr
en
da
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ios
Edificio M² ocupados Millones de pesos
de renta Cajones
Ocupados 28,292 72 785
Adicionales 25,928 70 785
TOTALES 54,220 142 1,570
Inversión
(mdp)
Rentas anuales
(mdp)
Habitabilidad y
operatividad
VPN
(mdp)
Respaldo del
pago de rentas en
fondo
90 142 Media -1,036 3,510
Edificio M² ocupados Millones de pesos
de renta Cajones
Edificios
actualmente
ocupados
28,292 NA 785
Dos edificios
adicionales 25,928 NA 785
TOTALES 54,220 142 1,570
Inversión
(mdp)
Rentas anuales
(mdp)
Habitabilidad y
operatividad
VPN
(mdp)
Respaldo del
pago de rentas en
fondo
925 Cero Media -410 Cero
Co
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Caso de estudio Impacto de la ausencia del proyecto
34
De las conclusiones del análisis de los espacios actualmente rentados para
oficinas destacan los siguientes impactos:
Falta calidad mínima del aire interior en los edificios, para la comodidad
y mejor rendimiento de los ocupantes (síndrome del edificio enfermo).
Escasa ventilación con aire exterior.
Complicada y riesgosa comunicación peatonal hacia y desde el exterior
de los edificios, a través de los espacios abiertos.
Conflictiva y riesgosa vialidad vehicular de entrada y salida de los
edificios para ligarse a las vialidades exteriores.
En algunos edificios se mantiene transmisión de vibraciones, producto
de la operación de equipos de aire acondicionado, lo cual puede fatigar
a la larga la estructura y es un factor de riesgo para distintas
enfermedades, Insuficientes estacionamientos, déficit de servicio de
baños.
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Resumen de áreas
Superficie del terreno 148,395 M²
Superficie construida 128,584M²
Superficie de áreas exteriores 20,823 M²
Superficie de desplante 31,483 M²
Superficie intervención de paisaje 67,027 M²
Superficie total sin edificación
y sin paisaje 29,062 M²
Presupuesto clase 4
Presupuesto de inversión del proyecto
Resumen de inversiones
Concepto Monto Miles de
Pesos
Monto de edificación 2,055,423
Monto de obras exteriores y
servicios
132,585
Monto de arquitectura de paisaje 91,301
Monto total de la propuesta 2,279,311
Monto propuesto de sustentabilidad
(10%) sistema fotovoltaico, Plantas
de tratamiento y aplicaciones
sustentables
227,931
Monto global total 2,507,242
Alternativas financieras del proyecto
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Gestiones
1. Construcción del nuevo edificio por contrato
asignado mediante licitación pública
2. Financiado con presupuesto de inversión de PEP.
1. PEP celebra contrato financiado asignado
mediante licitación pública. El importe de la
inversión incluye el pago de intereses.
2. PEP contrata a una institución como fiduciaria
3. PEP fideicomite la obligación de pago al
contratista.
4. PEP contrata a una arrendadora financiera.
5. El contratista vende los derechos fiduciarios de
cobro a la arrendadora financiera
6. PEP paga a la arrendadora financiera en un plazo
de 10 años.
7. Asociación público-privada con dominio pleno
1. PEP contrata a institución de crédito fiduciaria.
2. PEP contrata el proyecto con la AFORE o el fondo
de inversión.
3. SENER otorga la concesión del terreno a la
AFORE o al fondo de inversión.
4. El fondo de inversión o la AFORE invierte y,
contrata la construcción del edificio y fideicomite
su usufructo y adquiere los derechos fiduciarios
de cobro por el usufructo.
5. Al terminar el edificio PEP hace uso del derecho
al usufructo y paga contraprestación.
6. Al terminar el plazo de la concesión PEP adquiere
la propiedad de la concesión.
Asociación
público
Privada
Con dominio
pleno
Asociación
público-
Privada
Sin dominio
pleno
Inversión
(Mpesos)
Contra
prestación Habitabilidad
VPN
(mdp)
2,507 Cero Alta -1,526
2,747 447 Alta -1,545
NA 125
CON
Alta
AFORE -435
NA 200
CON
Alta
FONDO -1,039
Presupuesto
de PEP
Concepto
Figura Inversión
total en
edificio
Ahorro en
rentas al
año
Egreso
anual por
la figura
Variación
en egreso
anual de PEP
Valor
presente
neto
Inversión PEP 2,507 71 0 -71 (b) -1,526
Renta financiera 2,747 (a) 71 447 276 (c) -1,545
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Millones de pesos
a) El importe de la inversión incluye el pago de intereses.
b) Implica una reducción de egresos anuales.
c) Implica un aumento en los egresos anuales.
Conclusiones Inversión vs. Renta financiera
Concepto
Figura
Inversión en
compra del
edificio
Ahorro en
rentas al
año
Egreso
anual por la
figura
Variación en
egreso
anual de
PEP
Valor de
compra del
edificio
Valor
presente
neto
Usufructo fondo de inversión NA 71 200 129 (a) NA -1,039
VPN en el año 0 por compra en el año 10 2,350 71 NA -271 (b) 2,350 -1,255
VPN en el año 0 por compra en el año 20 2,176 71 NA -271 (b) 2,176 1,088
VPN en el año 10 por compra en el año 10 2,350 71 NA -271 (b) 2,350 -1,633
VPN en el año 20 por compra en el año 20 2,176 71 NA -271 (b) 2,176 -1,195
38
Millones de pesos
a) Aumento en el egreso
b) Disminución en el egreso después de la compra
Conclusiones Usufructo fondo de inversión
Concepto
Figura
Inversión en
compra del
edificio
Ahorro en
rentas al
año
Egreso
anual por la
figura
Variación en
egreso
anual de
PEP
Valor de
compra del
edificio
Valor
presente
neto
Usufructo AFORE 0 71 125 54 (a) NA -435
VPN en el año 0 por compra en el año 10 2,236 71 NA -196 (b) 2,236 -577
VPN en el año 0 por compra en el año 20 2,070 71 NA -196 (b) 2,070 -855
VPN en el año 10 por compra en el año 10 2,236 71 NA -196 (b) 2,236 -1,519
VPN en el año 20 por compra en el año 20 2,070 71 NA -196 (b) 2,070 -1,089
39
Millones de pesos
a) Aumento en el egreso
b) Disminución en el egreso después de la compra
Conclusiones Usufructo AFORE