Nr. 296/14.12.2015
RAPORT DE EVALUARE
CClliieenntt:: AALLPPHHAA BBAANNKK RROOMMAANNIIAA SSAA
SSoolliicciittaanntt ccrreeddiitt:: SSCC SSIINNCCLLAAIIRR GGRROOUUPP SSRRLL
DDeessttiinnaattaarr rraappoorrtt:: AALLPPHHAA BBAANNKK,, AARRRREEAARRSS DDIIVVIISSIIOONN
OObbiieeccttuull eevvaalluuăărriiii:: PPrroopprriieettaattee ttiipp SSppaattiiuu bbiirroouurrii ssii tteerreenn
AAddrreessaa:: BBlleejjooii,, ssaatt TTaannttaarreennii,, DDNN 11,, nnrr.. 77,, ttaarrllaa 3344,, ppaarrcceellaa CCCC 11554477,,
jjuuddeeţţuull PPrraahhoovvaa
DDaattaa eevvaalluuăărriiii:: 1111..1122..22001155
CCuurrss vvaalluuttaarr :: 11 EEUURROO == 44,,55002255 lleeii
VVaallooaarreeaa pprrooppuussăă ppeennttrruu ggaarraannţţiiee::
8899..110000 EEUURROO eecchhiivvaalleenntt 440011..220000 LLEEII vvaallooaarree oobbţţiinnuuttăă pprriinn aabboorrddaarreeaa pprriinn VVEENNIITT
IImmpprreeuunnaa pprrootteejjaamm nnaattuurraa!!!!!!
OO ppuutteemm ooccrroottii ffoolloossiinndd rreessuurrsseellee ssaallee ccuu rreessppoonnssaabbiilliittaattee.. AAcceesstt rraappoorrtt aa ffoosstt pprriinnttaatt ffaattaa –– vveerrssoo ppeennttrruu aa rreedduuccee
ccoonnssuummuull ddee hhaarrttiiee.. IInnccuurraajjaattii cclliieennttiiii ssii ppaarrtteenneerriiii ssaa ppaarrttiicciippee aaccttiivv iimmppoottrriivvaa rriissiippiirriiii rreessuurrsseelloorr,, ppeennttrruu mmeeddiiuull
iinnccoonnjjuurraattoorr!!
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
2
CUPRINS
1. SINTEZA EVALUARII ........................................................................................................................................... 3
2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII .................................................................................................... 4
2.1. IDENTIFICAREA SI COMPETENTA EVALUATORULUI .............................................................................................. 4 2.1.1. PREZENTAREA EVALUATORULUI ..................................................................................................... 4 2.1.2. CERTIFICARE .......................................................................................................................................... 4
2.2. IDENTIFICAREA CLIENTULUI SI A ORICAROR ALTI UTILIZATORI DESEMNATI ........................................................ 5 2.3. SCOPUL EVALUARII ............................................................................................................................................. 5 2.4. IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUBIECT AL EVALUĂRII. DREPTURI EVALUATE ......................................................... 5 2.5. TIPUL VALORII ..................................................................................................................................................... 5 2.6. DATA EVALUARII ................................................................................................................................................ 5 2.7. DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUARII .......................................................................... 5 2.8. NATURA SI SURSA INFORMATIILOR UTILIZATE PE CARE S-A BAZAT EVALUAREA: ................................................ 6 2.9. IPOTEZE, IPOTEZE SPECIALE ................................................................................................................................. 7
Ipoteze ......................................................................................................................................................................... 7 2.10. RESTRICŢII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE ..................................................................................... 8 2.11. DECLARAREA CONFORMITATII EVALUARII CU SEV ......................................................................................... 9 2.12. ABORDAREA ÎN EVALUARE ŞI RAŢIONAMENTUL .............................................................................................. 9 2.13. VALOAREA SAU VALORILE OBTINUTE ............................................................................................................ 10 2.14. DATA RAPORTULUI DE EVALUARE ................................................................................................................. 10
3. DESCRIEREA ACTIVULUI SUBIECT AL EVALUARII ................................................................................ 10
3.1. IDENTIFICAREA ACTIVULUI. DESCRIEREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ................................... 10 3.2. DESCRIEREA AMPLASAMENTULUI SI A CONSTRUCTIILOR .............................................................. 11
3.2.1. Locație – aspecte generale.............................................................................................................................. 11 3.2.3 .Descrierea constructiilor. Istoricul proprietatii imobiliare subiect si al utilizarii acesteia si situatia actuala…………12
3.3. CEA MAI BUNA UTILIZARE ........................................................................................................................ 13 3.4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE ................................................................................................................... 14
3.4.1. Definirea pietei. Cererea, oferta, echilibrul pietei .................................................................................... 14 3.5. RISC ASOCIAT GARANTIEI – MENTIONATE IN SEV 310/SEV 103 RAPORTARE .......................................... 17
4. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE ................................................................................................. 18
4.1. ABORDAREA PRIN PIATA .................................................................................................................................... 18 4.1.1. Estimarea valorii terenului. Abordarea prin piata : metoda comparatiei directe. ................................... 18
4.2. ABORDAREA PRIN VENIT – METODA CAPITALIZARII VENITULUI ......................................................................... 18 4.3. ABORDAREA PRIN COST ..................................................................................................................................... 19
4.3.1. Estimarea valorii constructiilor. Abordarea prin cost .............................................................................. 19
5. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ............................................................ 21
5.1. VALORI OBTINUTE ............................................................................................................................................. 21 5.2. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ................................................................................ 21
6. ANEXE: ................................................................................................................................................................... 23
Documente legale
Planuri Fotografii
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
3
Raport nr. 296/14.12.2015
SINTEZA EVALUARII
OBIECTUL EVALUAT: CONSTRUCTIE „Spatiu Birouri”, anexa SI TEREN
TIPUL PROPRIETATII: Proprietate imobiliara de tip comercial
PROPRIETAR: SINCLAIR GROUP S.R.L.
UTILIZATORUL EVALUARII: ALPHA BANK ROMANIA SA
SOLICITANTUL CREDITULUI: SINCLAIR GROUP S.R.L.
LOCALIZARE: com. Blejoi, sat Tantareni, DN 1, nr. 7, tarla 34, parcela CC 1547,
jud.PRAHOVA
CONSTRUCTIILE: arie desfasurata: C1= 198 mp, C2 = 40 mp
TERENUL: 471 mp
DATA INSPECTIEI : 11.12.2015
DATA EVALUARII / RAPORTULUI: 11.12.2015 / 14.12.2015
DREPTUL EVALUAT: dreptul deplin de proprietate asupra cladirilor si terenului
SCOPUL EVALUARII: garantie pentru credit
BAZA EVALUARII: valoarea de piata
VALORI OBTINUTE (fara TVA):
1. Prin abordarea prin venit:
89.100 EUR din care:
constructii + teren aferent = 89.100 EUR
teren in exces = 0 EUR
2. Prin abordarea prin cost:
94.600 EUR din care:
constructii = 85.000 EUR
teren = 9.600 EUR
CONCLUZIA ASUPRA VALORII:
Valoarea de piata estimata a proprietatii (fara TVA), in conditiile in care plata s-ar face integral la
data vanzarii este valoarea obtinuta prin abordarea prin venit, rotunjita:
89.100 EUR echivalent cu 401.200 lei (la cursul de 4.5025 lei/EUR)
repartizata astfel pe teren si constructii:
Valoare teren
Valoare constructie
9.600 €
79.500 €
43.200 LEI
358.000 LEI Intrucat proprietarul nu a cooperat pentru efectuarea inspectiei imobilului, aceasta s-a efectuat numai din exterior (
din strada).
Intocmit : EVALUATOR AUTORIZAT DUTA IONUT
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
4
TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII
Identificarea si competenta evaluatorului
PREZENTAREA EVALUATORULUI
Duta Ionut
Avand ca studii de baza Facultatea de Tehnologia Constructiilor de Masini – sectia TCM dar si licenta obtinuta ca urmarea
studiilor juridice ale Facultăţii de Ştiinţe Juridice şi Administrative din cadrul Universităţii Creştine Dimitrie Cantemir
Bucureşti, a absolvit in anul 2008 Cursul de evaluare a proprietatilor imobiliare organizat de ANEVAR (Asociatia
Nationala a Evaluatorilor din Romania). In acelasi an a inceput activitatea de evaluare de garantii imobiliare in vederea
contractarii de credite.
De la inceput a colaborat cu firme de prestigiu in domeniul evaluarii si consultantei, ( Lero Advanced Consulting, GBF, MKM
Consult Project) pentru care a evaluat sute de cladiri si constructii speciale in cadrul unor contracte importante de evaluare.
Din 2008 este membru al Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR).
In anul 2011 am absolvit cursurile organizate de ANEVAR : “Evaluarea Intreprinderilor”, iar in anul 2013 am absolvit
cursurile “Evaluarea Bunurilor Mobile”.
In perioada in care si-a desfasurat activitatea de evaluator si-a stabilit o reputatie de profesionalism si corectitudine, avand un
bogat portofoliu de clienti.
Din anul 2009 pana in prezent am elaborat peste 1.000 de rapoarte de evaluare, cele mai multe pentru garantarea creditelor,
reevaluarea imobilizarilor corporale, raportari financiare sau pentru consilierea unor clienti privati in scopul vanzarii sau cumpararii
de proprietati imobiliare sau bunuri mobile.
Evaluatorul este agreat de marea majoritate a bancilor in mod direct sau ca subcontractant al unor societati cu
renume.
Pentru anul in curs evaluatorul a incheiat o asigurare de raspundere profesionala in valoare de 10.000 EUR.
CERTIFICARE
Prin prezenta certificam ca:
Prezentarile faptelor din raport sunt corecte si reflecta cele mai pertinente cunostinte ale evaluatorului;
Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile
limitative prezentate in acest raport ;
Nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea asupra activelor ce fac obiectul
acestui raport de evaluare si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din
partile implicate;
Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu este actionar, asociat sau
persoana afiliata sau implicata cu beneficiarul ;
Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau intelegere care sa-i confere
acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile
exprimate in evaluare ;
Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de
finalizarea tranzactiei;
Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele,
recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a
Evaluatorilor Autorizati din Romania), iar raportul de evaluare poate fi expertizat (la cerere) de catre unul
din membrii autorizati special in acest sens de catre sus-numita organizatie. Evaluatorul a respectat Codul
Deontologic al profesiei sale;
In prezent sunt membru ANEVAR si am indeplinit / indeplinesc programul de pregatire profesionala
continua;
Prin prezenta certific faptul ca sunt competent sa efectuez acest raport de evaluare;
Nici o persoana, cu exceptia celor specificate in raport, nu mi-a acordat asistenta profesionala in
elaborarea raportului.
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
5
Identificarea clientului si a oricaror alti utilizatori desemnati
Clientul lucrarii: SINCLAIR GROUP S.R.L. Destinatarul lucrarii (utilizator desemnat): ALPHA BANK ROMANIA SA.
Avand in vedere Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-si asuma
raspunderea decat fata de client si destinatarul lucrarii.
Scopul evaluarii
Evaluarea este ceruta pentru garantarea imprumutului de unde rezulta ca tipul valorii estimate in
raport este valoarea de piata a proprietatii imobiliare (SEV 310, Cerinte, alin.4). Evaluarea nu va fi
utilizata in afara contextului sau pentru alte scopuri decat cel prezentat.
Identificarea activului subiect al evaluării. Drepturi evaluate
Activul subiect al evaluarii il constituie proprietatea imobiliara CONSTRUCTIE tip „Spatiu
birouri” SI TEREN situata in Com. Blejoi, sat Tantareni, DN 1, nr. 7, tarla 34, parcela CC 1547, jud.
PRAHOVA, nr. cad. 24302 (teren) si 24302-C1, 24302-C2 ( constructii), inscrisa in CF a com Blejoi sub
nr. 24302 ( nr. CF veche 967), aflata in proprietatea SINCLAIR GROUP S.R.L, iar dreptul evaluat este
dreptul deplin de proprietate asupra constructiilor si terenului.
Tipul valorii
In prezentul raport se urmareste estimarea valorii de piata a bunului imobil, conform SEV 310 -
Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru garantarea imprumutului (IVS 310).
Conform Standardelor de Evaluare – SEV 100 – Cadru general (IVS – Cadrul general), pct.29:
„Valoarea de piața este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data
evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un
marketing adecvat si in care parțile au actionat fiecare in cunostința de cauza, prudent si fara
constrangere.”
Conform SEV 100 – Cadru general, pct.35: ” Valoarea de piata este pretul estimat de
tranzactionare a unui activ, fara a include costurile vanzatorului generate de vanzare sau costurile
cumparatorului generate de cumparare si fara a se face o ajustare pentru orice taxe platibile de oricare
parte, ca efect direct al tranzactiei”.
Data Evaluarii
Data evaluarii este 11.12.2015, corespunzatoare unui curs de 4,5025 lei/EUR.
Documentarea necesara pentru elaborarea evaluarii
Inspectia activului a fost realizata in data de 11.12.2015 de catre evaluator autorizat DUTA
IONUT ca reprezentant al firmei de evaluare .
Evaluatorul a examinat Planurile imobilului, puse la dispozitie de catre proprietar prin
intermediul si/sau cu instiintarea bancii, si a identificat proprietatea impreuna cu proprietarul sau
reprezentantul acestuia. Responsabilitatea asupra informaţiilor în baza cărora s-a efectuat
identificarea proprietăţii revine clientului.
Cu ocazia inspectiei s-au realizat fotografii, s-au notat carateristicile tehnico-descriptive ale
constructiilor si terenului, s-au solicitat si notat informatii privind starea tehnica a constructiilor si
a instalatiilor aferente acestora, faptul ca s-au facut sau nu reparatii si modernizari (inclusiv data
acestora) etc.
Inspectia a fost neinvaziva, nu s-a facut o analiza structurala, nu s-a investigat existenta unor
eventuali contaminanti sau a retelelor magistrale de utilitati ( Inspectia s-a realizat doar la
exteriorul proprietatii).
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
6
Natura si sursa informatiilor utilizate pe care s-a bazat evaluarea:
Dovezile necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietăţii imobiliare şi a oricăror drepturi
asociate relevante au fost puse la dispozitie de catre proprietar prin intermediul si/sau cu
instiintarea bancii;
Responsabilitatea pentru informaţiile despre suprafaţa amplasamentului şi despre orice suprafeţe
ale construcţiei : suprafetele constructiilor si ale terenului au fost luate in considerare conform
planurilor si documentelor puse la dispozitie de catre proprietar prin intermediul si/sau cu
instiintarea bancii;
Documentele si informatiile mentionate mai sus referitoare la activul evaluat au fost puse la
dispozitia evaluatorului de catre proprietarul acestuia prin intermediul si/sau cu instiintarea bancii.
Evaluatorul nu isi asuma nicio responsabilitate, in nicio circumstanta, pentru eventualele informatii
eronate, false sau incomplete puse la dispozitie.
Informatii de piata obtinute:
o Pentru teren :
Comparabila A: http://olx.ro/adprint/teren-400mp-central-ideal-constructie-casa-
ID3weFz.html Comparabila B : http://olx.ro/adprint/teren-de-vanzare-ID5dbiY.html
Comparabila C : http://olx.ro/adprint/teren-intravilan-1000-mp-in-blejoi-tantareni-
ID3zXbW.html
o Pentru constructii : inchirieri :
Comparabila A: http://olx.ro/adprint/inchiriez-spatiu-comercial-ID44RKU.html
Comparabila B: http://olx.ro/adprint/inchiriere-spatiu-comercial-paulesti-ID4ypGO.html
Comparabila C: http://olx.ro/adprint/boldesti-scaeni-scaeni-sp-com-50-mp-
ID4RYsa.html
Surse bibliografice:
“EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE”
Editia romana dupa editia in limba engleza originala editata de Appraisal Institute –
Chicago, SUA
“STANDARDELE DE EVALUARE ANEVAR” – editia 2015 (incorporeaza
Standardele Internaționale de Evaluare (IVS) – ediția 2013:
SEV 100 - Cadrul general (IVS – Cadrul general)
SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 101)
SEV 102 – Implementare (IVS 102)
SEV 103 – Raportare (IVS 103)
SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 230)
GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile
SEV 310 – Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru
garantarea împrumutului (IVS 310)
GEV 520 - Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor
Normativ P 135/1999.
Cataloage ”Costuri de reconstrucție – costuri de inlocuire” – Editura IROVAL Autor
Corneliu Șchiopu
Indreptarul tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si
constructiilor de locuinte- autor Sorin Turcus, editat de MatrixRom
Cladiri cu structuri pe cadre, anexe gospodaresti, structuri Mitek si constructii
speciale, Autor Corneliu Șchiopu 2014
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
7
Ipoteze, ipoteze speciale
Principalele ipoteze, ipoteze speciale si conditii limitative de care s-a tinut seama in elaborarea
prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:
Ipoteze
Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata in conditiile realizarii ipotezelor care
urmeaza si in mod special in ipoteza in care situatiile la care se face referire mai jos nu genereaza
nici un fel de restrictii in afara celor aratate expres pe parcursul raportului si a caror impact este
expres scris ca a fost luat in considerare. Daca se va demonstra ca cel putin una din ipotezele sub
care este realizat raportul si care sunt detaliate in cele ce urmeaza nu este valabila, valoarea
estimata este invalidata;
Aspectele juridice (descrierea legala si aspecte privind dreptul de proprietate) se bazeaza exclusiv
pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar/destinatar si au fost prezentate fara a
se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat
valabil si transferabil (in circuitul civil). Afirmatiile facute de evaluator privitoare la descrierea
legala a proprietatii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialisti; evaluatorul nu are
competenta in acest domeniu;
Se presupune o detinere responsabila si un management competent al proprietatii;
Se presupune ca proprietatea imobiliara este neocupata in cazul transferului ipotetic;
Se presupune ca toate studiile ingineresti puse de proprietar / destinatar la dispozitia evaluatorului
sunt corecte. Planurile de situatie si materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar
pentru a ajuta cititorul raportului in vizualizarea proprietatii.
Evaluatorul nu are nicio informatie privitoare la faptul ca proprietatea ar fi traversata de retele
magistrale de utilitati sau zone de restrictionare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decat cele
descrise in raport; in urma inspectiei pe teren nu au fost descoperite indicii care sa arate o astfel de
restrictie; evaluatorul nu a facut nicio investigatie suplimentara pentru a descoperi aceste restrictii
si nici nu are abilitatea de a intocmi eventuale studii care sa certifice daca proprietatea este
afectata de o astfel de restrictie sau nu.
Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare,
urbanism, mediu si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o neconformitate, descrisa
si luata in considerare in prezentul raport.
Nu am realizat o analiza structurala a cladirilor sau constructiilor speciale, nici nu am inspectat
acele parti care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in starea
tehnica precizata, conform informatiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima
opinia asupra starii tehnice a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida
integritatea structurii sau sistemului cladirilor/constructiilor;
Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspectie neinvaziva a proprietatii si nu
s-a intentionat a se scoate in evidenta defecte sau deteriorari ale constructiilor sau instalatiilor
altele decat cele care sunt prin executie aparente. Prezenta unor astfel de deteriorari care nu au fost
puse in evidenta ar putea afecta in mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul
recomanda clientilor preocupati de un asemenea potential negativ sa angajeze experti tehnici care
sa investigheze astfel de aspecte.
Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune
ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii, solului, sau structurii care sa
influenteze valoarea. Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau
pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspectiei nu am fost informati
despre existenta pe amplasament a unor contaminanti; Nu am realizat nici un fel de investigatie
suplimentara pentru stabilirea existentei altor contaminanti;
Se presupune ca toate licentele, autorizatiile si acordurile de functionare precum si orice alte
cerinte legale necesare functionarii au fost sau pot fi obtinute si reinnoite pentru orice utilizare
considerata pentru evaluare in acest raport;
Se presupune utilizarea terenului si a imbunatatirilor terenului in interiorul limitelor si granitelor
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
8
proprietatii asa cum sunt descrise in acest raport.
Situatia actuala a proprietatii imobiliare, scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii
metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate
sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii
selectate;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile considerand datele care sunt disponibile la data evaluarii;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile si documentele pe care le-a avut la
dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii sau documente de care evaluatorul
nu avea cunostinta.
Orice referinta in acest raport de evaluare la rasa, etnie, credinta, varsta sau sex sau orice alt grup
individual a fost facuta in scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat ca nu au niciun
efect asupra valorii de piata a proprietatii evaluate sau a oricarei proprietati in zona studiata.
Se considera ca proprietatea evaluata se conformeaza tuturor cerintelor de acces pentru persoane
cu dizabilitati. Nu au fost efectuate investigatii in aces sens si evaluatorul nu are calificarea
necesara pentru a face acest demers.
Evaluatorul a examinat Planul imobilului si a identificat proprietatea impreuna cu proprietarul
sau reprezentantul acestuia. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez si nu are calificarea
necesara pentru a masura limitele proprietatii asa cum au fost ele indicate de proprietar si descrise
in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima
o valoare a proprietatii identificata si descrisa in raport in ipoteza in care limitele acesteia
corespund cu cele din documentele de proprietate. Orice neconconcordanta intre proprietatea
identificata si cea din documentele cadastrale invalideaza corespondenta dintre valoarea estimata
si proprietatea atestata de documentele de proprietate dar pastreaza valida valoarea estimata pentru
proprietatea identificata in raport.
Observatii: Inspectia s-a realizat doar la exteriorul proprietatii
Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare
Valoarea evaluata este valabilă numai la data evaluarii si s-ar putea ca ea sa nu fie atinsa in cazul
unei incapacitati viitoare de plata, cand atat conditiile pietei, cat si situatiile vanzarii pot fi diferite;
Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii
pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire
a fost prevazuta in raport. Precizam ca, la solicitarea bancii, am alocat valoarea de piața a
proprietații imobiliare pe componente, dar aceasta este o operație matematica in urma careia nu
rezulta valoarea de piața a componentelor.
acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul
clientului si destinatarului mentionati in raport. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este
transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanta.
intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; nici
prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea
evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului, al
proprietarului, al clientului si al destinatarului raportului;
evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa
depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune, in afara cazului in care s-au
incheiat astfel de intelegeri in prealabil.
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
9
Declararea conformitatii evaluarii cu SEV
Subsemnatul DUTA IONUT, evaluator autorizat de proprietati imobiliare bunuri mobile si
intreprinderi, membru al Asociatiei Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania ANEVAR, declar,
in conformitate cu cerintele Standardului de Evaluare ANEVAR ”SEV 103 (IVS 103) – Raportare”
punctul 5, alin.(k), urmatoarele:
In baza ordinului de evaluare Fn. Din 10.12.2015, am evaluat proprietatea imobiliara
CONSTRUCTIE tip „Spatiu birouri” SI TEREN situata in Com. Blejoi, sat Tantareni, DN 1, nr. 7,
jud. PRAHOVA, aflata in proprietatea lui SINCLAIR GROUP S.R.L.
Am fost solicitati sa intocmim o lucrare de evaluare a proprietatii imobiliare care sa corespunda cu
cerintele standardelor de evaluare.
Standardele de evaluare pe care se fundamenteaza prezenta lucrare sunt Standardele de evaluare
ANEVAR – editia 2015 (incorporeaza Standardele Internaționale de Evaluare (IVS) – ediția
2013).
Abordarea în evaluare şi raţionamentul
Conform SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare:
”C12. Teoretic toate cele trei abordări principale în evaluare, descrise în SEV 100 Cadrul
general, pot fi aplicate pentru evaluarea unui drept asupra proprietăţii imobiliare.”
Abordarea prin piata
”C13. Drepturile asupra proprietatii imobiliare nu sunt omogene. Chiar dacă terenul şi
constructiile, de care este atasat dreptul asupra proprietatii imobiliare supus evaluarii, au caracteristici
fizice identice cu ale altora care se tranzactioneaza pe piata, localizarea va fi diferita. In pofida acestor
deosebiri, abordarea prin piata se aplica, in mod uzual, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietăţii
imobiliare.
C14. Pentru a putea compara subiectul evaluării cu preţul altor drepturi asupra proprietăţii
imobiliare, care au fost recent tranzacţionate sau care pot fi disponibile pe piaţă, este normal să se
adopte un criteriu de comparaţie adecvat. Criteriile de comparaţie, care se utilizează frecvent, rezultă din
analiza preţurilor de vânzare prin calcularea preţului pe metru pătrat pentru o clădire sau a preţului pe
hectar pentru teren. Alte criterii folosite pentru compararea preţurilor, atunci când există suficientă
omogenitate între caracteristicile fizice ale proprietăţilor, sunt preţul pe cameră sau preţul pe unitatea de
producţie, de exemplu, în cazul producţiei agricole. Un criteriu de comparaţie este util numai atunci când
este selectat în mod judicios şi este aplicat proprietăţii subiect şi proprietăţilor comparabile în fiecare
analiză. În măsura în care este posibil, orice criteriu de comparaţie utilizat ar trebui să fie cel care se
utilizează în mod obişnuit de către participanţii de pe piaţa relevantă.”
In cazul de fata, tinand cont de faptul ca nu exista suficienta omogenitate intre
caracteristicile fizice ale proprietatilor, această abordare nu a putut fi aplicată.
Abordarea prin venit
”C16. Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse metode pentru
indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un
venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al
dreptului. În cazul unei investiţii imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei
clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică (sau chirie evitată), determinată pe
baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spaţiu echivalent. În cazul în care o
clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori
reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potenţial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni
proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potenţialului comercial al proprietăţii imobiliare, pentru a indica
valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.
C.17. Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de
capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea
unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câştigul sau „randamentul” pe care un
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
10
investitor l-ar aştepta sau câştigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aştepta să reflecte valoarea
banilor în timp, precum şi riscurile şi recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub
denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este
rapidă şi simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situaţia că, în perioadele viitoare, venitul se
aşteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se aşteaptă în general pe piaţă sau în cazul în care
este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.”
In cazul de fata veniturile din chirii in valuta sunt relativ constante in timp astfel incat am utilizat
in calcul aceasta abordare. Chiria luata in calcul este chiria de piata estimata pe baza informatiilor de piata
prezentate in anexa raportului (enumerate la pct.3.8 din raport).
Definitia chiriei de piata este urmatoarea (SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare):
”C9. Chiria de piata este suma estimata pentru care un drept asupra proprietatii imobiliare ar putea fi
inchiriat, la data evaluarii, intre un locator hotarat şi un locatar hotarat, cu clauze de inchiriere
adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, după un marketing adecvat si in care partile au actionat
fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.
Abordarea prin cost
”C22. Această abordare este aplicată, în general, pentru evaluarea drepturilor asupra
proprietăţii imobiliare prin metoda costului de înlocuire net (după deducerea deprecierii n. t.). Ea se
utilizează când fie nu există nicio dovadă despre preţurile de tranzacţionare pentru proprietăţi imobiliare
similare, fie nu există niciun flux de venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului
dreptului. Această abordare se utilizează, în principal, pentru evaluarea proprietăţii imobiliare
specializate, adică a proprietăţii imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe piaţă, cu excepţia
cazului în care se vinde întreprinderea sau entitatea din care face parte.”
In cazul de fata s-a aplicat aceasta abordare ca mijloc de verificare a rezonabilitații valorii
determinate prin abordarea prin venit.
Valoarea sau valorile obtinute
Valorile prezentate ca opinii in prezentul raport de evaluare reprezinta valoarea activului evaluat si
considerata a fi platita integral, fara conditii de plata deosebite (rate, leasing etc). La cererea clientului, pe
langa valorile in lei, opinia noastra privind valoarea a fost exprimata si in valuta (EUR).
Data raportului de evaluare
Raportul de evaluare a fost intocmit in data de 11.12.2015.
DESCRIEREA ACTIVULUI SUBIECT AL EVALUARII
IDENTIFICAREA ACTIVULUI. DESCRIEREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
Proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare a fost identificata la
adresa: Com. Blejoi, sat Tantareni, DN 1, nr. 7, tarla 34, parcela CC 1547, judetul PRAHOVA.
Descrierea dreptului asupra proprietatii imobiliare
Dreptul de proprietate asupra constructiilor si terenului este afectat de ipoteca in favoarea ALPHA
BANK; conform extrasului de Cf.
In baza Extrasului CF 44172/27.06.2013 ( extras cu data veche, dar se presupune ca informatiile inscrise
in el sunt valabile la data evaluarii) imobilul este inscris in CF nr. 20302 Blejoi, astfel:
Partea I (Descrierea imobilului)
TEREN intravilan, curti constructii, com. Blejoi, sat Tantareni, DN 1, nr. 7, tarla 34, parcela CC
1547, jud. Prahova.
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
11
La A1: nr.cadastral/topografic: CAD: 20302, Suprafata (mp) Din acte: 471; Masurata 471
Partea II (Proprietar si acte)
74874/28.12.2010:
Contract de vanzare cumparare, autentificat cu nr. 3842/27.12.2010 de NP Neculai Aurelian,
Intabulare, drept de PROPRIETATE SINCLAIR GROUP SRL
Partea III (Foaie de sarcini)
Conform declaratiilor proprietarului Ipoteca in favoarea ALPHA BANK
Acte de provenienta, alte documente:
Contract de vanzare cumparare, autentificat cu nr. 3842/27.12.2010 de NP Neculai Aurelian;
Autorizatie de desfiintare nr. 5/31.03.2011 eliberata de Primaria Blejoi;
Autorizatie de construire nr. 11/26.01.2012 eliberata de Primaria Blejoi;
Proces verbal de receptie finala 1/04.03.2013 eliberat de Primaria Blejoi;
Incheiere nr. 17625/15.03.2013 - OCPI Prahova;
Incheiere nr. 44172/27.06.2013 - OCPI Prahova.
Evaluatorul presupune, ca ipoteza de lucru, ca titlul de proprietate asupra activului este bun si
marketabil, si nu acorda nici o garantie referitor la corectitudinea actelor privind dreptul de proprietate al
clientului asupra activului evaluat.
DESCRIEREA AMPLASAMENTULUI SI A CONSTRUCTIILOR
1.1.1. Locație – aspecte generale
Imobilul este amplasat in com. Blejoi, sat Tantareni, in zona centrala a localitatii. Topografia
cartierului este plana. Utilitatile zonei sunt apa, gaze, electricitate, telefonie.
Caracterul zonei :
Caracterul zonei in care se afla proprietatea evaluata este rezidențial si terenuri libere.
Dezvoltarea zonei – cum a evoluat zona in ultimii ani:
Zona s-a transformat în ultimii ani în primul rand prin dezvoltarea rezidentiala. Ritmul de creştere
al spaţiilor noi construite, dar mai ales modernizate sau reabilitate este destul de ridicat. Tendinţa
înregistrată de preţul proprietăţilor imobiliare a fost crescătoare până în anul 2008 dupa care a cunoscut o
prima faza de stagnare (prima parte a anului 2009, cand piata a “inghetat”) apoi o scadere continua pana
la data prezentei.
În prezent piața este în expectativă, previziunile sunt de scădere a volumului de tranzacții și al
prețurilor.
1.1.2. Locația specifica. Descriere teren
Adresa exacta: com. Blejoi, sat Tantareni, DN 1, nr. 7, tarla 34, parcela CC 1547, jud. Prahova.
Tipul terenului: intravilan
Categoria de folosinta: curti constructii
Topografia si forma: teren plan, forma triunghiulara.
Terenul este ingradit cu gard din BCA, structura beton.
Dimensiuni: suprafața terenului este de 471 mp, FS = 20 m la centura de est a mun. Ploiesti ( DN
1), drum asfaltat cu o banda pe sens.
Utilităţi: terenul este racordat la reţeaua de alimentare cu energie electrică, apă , gaze, canalizare.
Avantajele / Dezavantajele amplasamentului: proprietatea are avantajul amplasarii la drumul
centura de est a mun. Ploiesti ( DN 1), drum asfaltat cu o banda pe sens.
Distanta fata de municipiul Ploiesti este de cca 3 km.
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
12
Descrierea constructiilor. Istoricul proprietatii imobiliare subiect si al utilizarii acesteia si
situatia actuala
C1 - Spatiu birouri, P+E, cu suprafata construita la sol 99 mp;
Are regim de inaltime P+ E . Este construita in anul 2013 pe fundatie din beton armat, structura
din beton, cu inchideri din caramida cu vopsitorii de fatada. Acoperisul este tip terasa necirculabila.
Tamplaria este din PVC cu geam termopan.
Nu a fost posibila inspectia interioara
Imobilul dispune de toate utilitatile : apa, gaze, curent electric si canalizare
Starea tehnica este buna, cladirea fiind pusa in functiune in anul 2013.
La data inspectiei activul era in exploatare, fiind utilizat de catre proprietar.
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
13
C2 - - Anexa, P, cu suprafata construita la sol 40 mp;
Are regim de inaltime P. Este construita pe fundatie din beton armat, structura metalica; nu a fost posibila
inspectia.
CEA MAI BUNA UTILIZARE
Conform SEV 100 - Cadrul general, pct.32: Valoarea de piaţă a unui activ va reflecta cea mai bună
utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potenţialul şi
care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea
utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care
un participant de pe piaţă ar intenţiona să o dea unui activ, atunci când stabileşte preţul pe care ar fi
dispus să îl ofere.
Determinarea celei mai bune utilizări a presupus luarea în considerare a următoarelor cerinţe:
utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanţii de pe
piaţă;
utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricţii în utilizarea
activului, de exemplu, specificaţiile din planul urbanistic;
utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic
şi permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piaţă, mai mare decât
profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea
utilizare.
Analiza CMBU pune accentul pe utilizarile potentiale ale terenului considerat a fi liber. Totusi, in
practica, contributia valorii constructiilor existente, precum si orice posibila deteriorare a acestora este, de
asemenea, importanta pentru determinarea CMBU a proprietatii si, prin urmare, este importanta pentru
formarea unei opinii asupra valorii de piata a proprietatii.
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
14
Valoarea de piata a terenului liber, estimată in raport tinand cont de utilitatile existente pe teren si de
caracteristicile acestuia (localizare, topografie, forma, front stradal, acces, marime etc.) nu maximizeaza
valoarea de piata, astfel ca nu o vom reține. Vom analiza CMBU a terenului construit.
Din studiul asupra pietei aferente zonei in care este amplasata proprietatea s-a constatat ca singura
utilizare legal permisa, fizic posibila si fezabila financiar si care reprezinta cea mai buna utilizare este
aceea de incinta comerciala – spatiu birouri (utilizarea actuala).
ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
Definirea pietei. Cererea, oferta, echilibrul pietei
Piata imobiliara se poate defini ca fiind interactiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care
schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceasta piata se defineste pe baza
tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si
chiriasilor tipici. Piata imobiliara este influentata de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si
cumparatorilor si are caracteristici diferite de cele ale pietelor eficiente (este foarte sensibila la situatia
pietei de munca si stabilitatea veniturilor, deciziile de cumparare sunt influentate de tipul de finantare,
durata rambursarii si rata dobanzii, este o piata care nu se autoregleaza ci este afectata de multe
reglementari guvernamentale si locale, informatiile despre tranzactii similare nu sunt imediat disponibile,
exista decalaj intre cerere si oferta, cererea poate fi volatila datorita unor schimbari rapide in marimea si
structura populatiei).
In cazul prezentului imobil, tinand cont de estimarile privind cea mai buna utilizare, piata se
defineste ca piata proprietatilor comerciale – spatiu birouri, piata a carei localizare geografica este
Tantareni, zona periferica a mun. Ploiesti.
La data evaluarii activitatea economica la nivel national are o tendinta de usoara revenire, conform
graficului de mai jos:
1. Analiza productivitatii proprietatii imobiliare
Proprietatea analizata dispune de o localizare favorabila, zona. apropiata mun. Ploiesti, la periferia
com. Blejoi, sat Tantareni, zona rezidential – agricola.
Imobilul beneficiaza de acces facil (din strada), spatii de parcare, iluminat exterior, vizibilitate
buna, etc.
2. Delimitarea pietei
Piata competitiva este constituita din proprietati comerciale/spatii de birouri amplasate in zona
adiacenta mun. Ploiesti .
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
15
3. Previziunea cererii
Retailerii internationali cu prezenta directa pe piata romaneasca isi continua agresiv extinderea la
nivel national, din dorinta de a beneficia de spatiile comerciale prime comercializate in conditii financiare
atractive cu scopul de a-si creste cota de piata.
Se remarca o tendinta de crestere a gradului de ocupare, ceea ce semnifica o usoara revigorare a
pietei imobiliare specifice (proprietati comerciale) la nivel national. Nu putem face previziuni asupra
cererii pe termen mediu si lung.
La nivel local exista forta de munca disponibila pentru eventuale dezvoltari viitoare iar existenta
mai multor tronsoane din autostrada A3 pe teritoriul judetului Prahova mareste atractivitatea pentru
investitii in apropierea acesteia.
In contextul unei cresteri economice relativ bune la nivel national in ultimul an putem previziona
ca pe termen scurt preturile, chiriile si cererea pentru spatii industriale vor stagna, oprindu-se din scăderea
care s-a inregistrat incepand cu anul 2008.
In schimb segmentele de autostrada aflate in constructie sau amanate pentru o perioada
nedeterminata vor avea un efect negativ asupra sectorului industrial, atat asupra companiilor
internationale cat si asupra acelor locale.
In timp ce Bucurestiul va continua sa fie regiunea cea mai activa din perspectiva cererii si a
activitatii totale de tranzactionare, C&W se așteaptă ca oferta globală să scadă gradual, datorită datorită
absenței dezvoltărilor speculative, ca urmare a incertitudinii privind consolidarea creșterii economice.
Cererea industrială și logistică în județul Prahova
Cererea se manifestă mai pregnant în zona Industrială a Ploiestiului şi mai temperat în celelalte
zone. Pentru proprietăţile de tip spatiu de depozitare, cererea se manifestă în special din partea
următoarelor entităţi:
a) Societăţi comerciale care se dezvoltă şi care au nevoie de spaţii pentru productie sau depozitare;
b) Societăţi comerciale care deschid puncte de lucru şi care, de cele mai multe ori, au nevoie de spaţii
pentru depozitare;
c) Reprezentanţe ale unor firme producătoare străine, producători externi care deschid secţii de
producţie în Ploiesti, etc).
Cererea pentru proprietăţi comerciale, la vanzare este foarte scazuta, iar la inchiriere este la
un nivel mediu. Exista insa in oras foarte multe spatii comerciale neocupate, din cauza ca nivelul chiriei
cerute este inca destul de ridicat. O cerere mai ridicata este pentru spatiile mai mici, cu suprafete cuprinse
intre 50-80 mp.
4. Analiza ofertei competitive
Oferta de spatii industriale /depozitare
Chirii de piață
Chiriile percepute sunt stabilite în funcţie de vechimea constructiei şi de nivelul finisajelor,
precum şi de poziţionarea acesteia faţă de vadul economic, nivelul de înălţime, dotarea birourilor,
structura şi compartimentarea, amenajările exterioare etc.
Astfel, chiria medie variază la momentul actual între 5 şi 8 euro/mp.
In cazul birourilor, in spatii de birouri moderne, clasa B, chiria este de 5-7 euro/mp/luna.
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
16
Randamente
Spaţiile de birouri prezintă randamente în intervalul: 9.5 - 11%.
Rata de neocupare
Rata medie de neocupare se situează în intervalul 10% - 15%.
(Date preluate din analiza Darian – sem. 1 2015)
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
17
5. Echilibrul sau analiza reziduala
Pietele imobiliare de acest tip pot reactiona mai flexibil la cresterea cererii decat pietele altor
tipuri de proprietate imobiliara deoarece spatiile industriale sunt mai usor de construit fata de majoritatea
tipurilor de cladiri cu finisari mai elaborate.
6. Previziunea atractivitatii proprietatii imobiliare subiect.
Ratele de absorbtie istorice pot sprijini o fundamentare a duratei generale a schimbarilor ciclice
ale cererii si ofertei de spatiu industrial de tipul proprietatii imobiliare subiect.În perioada următoare,
ne aşteptăm la o stagnare a investiţiilor în construcţia de spaţii de birouri, în special datorită crizei
economice care a dus la diminuarea cererii (în consecinţă şi a producţiei), dar chiar şi în aceste
condiţii, estimăm că actuala chiria medie se va menţine constantă, în jurul valorii de 6 euro/mp.
RISC ASOCIAT GARANTIEI – mentionate in SEV 310/SEV 103 raportare
În conformitate cu prevederile Standardului de evaluare SEV 310-Evaluarea drepturilor asupra
proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului, suplimentar față de cerințele SEV 103-
Raportarea evaluării, rapoartele de evaluare includ comentarii referitoare la riscul asociat garanției.
Astfel, au fost analizate următoarele aspecte cu privire la proprietatea imobiliară propusă:
activitatea curentă şi tendinţele pieţei relevante
- în prezent, piața imobiliară specifică din com. Blejoi este puțin activă, consecintă a
reducerii numărului de tranzacții pe fondul scăderii disponibilității finanțării;
- tendințele pieței sunt de reducere a trendului descendent al prețurilor, însă numărul
tranzacțiilor va ramâne redus.
cererea curentă şi cea anticipată pentru categoria de proprietate în cadrul localităţii
- cererea curentă pentru spatii comerciale – tip birouri in com. Blejoi este redusă, pe fondul
disponibilitătii reduse a finanțării și incertitudinii cu privire la situația viitoare a economiei
locale și naționale;
- datorita faptului ca proprietatea imobiliara de evaluat este amplasata in com. Blejoi –
localitate cu o activitate economica redusa se preconizează continuarea reducerii cererii
pentru proprietăți similare, însă ritmul de reducere va încetini.
cererea potenţială şi posibilă pentru utilizări alternative
- pentru proprietatea evaluată nu există utilizări alternative care să respecte criteriile celei
mai bune utilizări.
vandabilitatea curentă a proprietăţii şi probabilitatea menţinerii acesteia
- având în vedere tipul de proprietate analizat și cererea pentru acesta, consider că gradul de
vandabilitate este mediu și se poate mentine pe termen scurt.
orice impact al unor evenimente previzibile (la data evaluării) asupra valorii garanţiei
- in contextul economic actual la nivel national (criza economica) si local exista posibilitatea
scăderii puterii de cumpărare și, implicit, a reducerii cererii, care ar putea conduce la
reducerea prețurilor pentru proprietati de tipul celei analizate.
abordarea valorii adoptată şi gradul de fundamentare al evaluării cu informaţii de piaţă
- pentru estimarea valorii de piață a proprietății comerciale s-a apelat la abordarea prin venit
și abordarea prin cost. Rezultatul evaluării: a fost selectată valoarea obținută prin
abordarea prin venit. Pentru aplicarea acesteia, s-au utilizat informații extrase din piață,
verificate pentru valabilitate și veridicitate. Această abordare respectă criteriile de
adecvare, precizie și cantitate a informațiilor utilizate.
Ipoteze speciale: Inspectia imobilului s-a efectuat numai din exterior ( din strada).
Concluzie - Pentru propritatea analizata nu estimam riscuri proprii.
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
18
EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE
Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus.
Pentru determinarea acestei valori au fost utilizate urmatoarele abordari:
Abordarea prin piata: a fost aplicata doar pentru estimarea valorii de piata a terenului. Deoarece
nu exista suficienta omogenitate intre caracteristicile fizice ale proprietatilor imobiliare de tipul
celei evaluate, această abordare nu a putut fi aplicată pentru intreaga proprietate imobiliara teren +
constructii.
Abordarea prin venit ;
Abordarea prin cost, ca mijloc de verificare a rezonabilitații valorii determinate prin abordarea
prin venit si ca baza de alocare pro-rata a valorii de randament pe componente (constructii si
teren).
Pe baza valorilor obtinute prin cele doua abordari evaluatorul isi va formula opinia.
Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru
recomandate de catre ANEVAR.
Abordarea prin piata
Estimarea valorii terenului. Abordarea prin piata : metoda comparatiei directe.
Pentru evaluarea terenurilor s-a aplicat metoda comparatiilor directe care, ca si celelalte metode de
evaluare, este guvernata de principiul substitutiei – principiu de prim rang – care spune ca „nici un
cumparator „investitor” prudent nu va oferi pentru o proprietate un pret mai mare decat cel cu care ar
putea cumpara o alta proprietate, cu aceeasi utilitate si aceeasi atractivitate, intr-un interval de timp
rezonabil”.
Valoarea de piata a unei proprietati (teren) este in relatie directa cu preturile unor proprietati
(terenuri) comparabile (similare) si competitive.
Metoda comparatiei directe se utilizeaza la evaluarea terenurilor libere sau care se considera
libere pentru scopul evaluarii si se aplica atunci cand exista vanzari de terenuri comparabile.
Valoarea de piata a terenului s-a estimat in conditiile celei mai bune utilizari.
Preturile si alte informatii referitoare la loturi similare de teren au fost analizate, comparate,
corectate si ajustate, in functie de asemanari sau diferentieri.
Grila de calcul este prezentata in anexa.
Valoare unitara teren = 20 EUR/mp
VALOARE TOTALA TEREN = 9.600 EUR.
Abordarea prin venit – metoda capitalizarii venitului
Estimarea veniturilor
Venitul brut potential (VBP) – materializeaza venitul total estimat a fi generat de proprietatea
imobiliara supusa evaluarii, in conditii de utilizare maxima. In cazul prezentei proprietati s-a estimat o
chirie de 6 EUR/mp pentru spatiul de birouri.
Venitul brut efectiv (VBE) – venitul anticipat al proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente
gradului de neocupare si a gradului de neincasare. Conform informatiilor primite de la agentii
imobiliare, pentru spatiile de birouri de acest tip gradul de ocupare este cuprins intre 85-90%. In cazul
de fata s-a considerat un grad de ocupare de 90% .
Venitul net din exploatare (VNE) – rezulta prin deducerea cheltuielilor aferente proprietarului din
totalul veniturilor brute, si anume:
o Cheltuielile fixe sunt cele care nu depind de gradul de utilizare (nu variaza in functie de
acesta) si trebuie platite indiferent daca proprietatea este complet ocupata sau nu. Cele mai
relevante cheltuieli din aceasta categorie sunt impozitul pe cladiri, taxele pe teren, asigurari.
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
19
Desi nici aceste cheltuieli nu sunt tot timpul constante, ele nu variaza mult de la an la an, nu
fluctueaza in raport cu gradul de ocupare si nu pot fi influentate de management. Din aceste
motive cheltuielile fixe sunt relativ usor de estimat.
o Cheltuielile variabile : cele mai frecvent intalnite cheltuieli din categoria celor variabile sunt:
cheltuieli de management si administratie, comisioane inchirierie, utilitati - electricitate, gaz,
apa, canalizare, incalzire, aer conditionat, curatenie, amenajari, reparatii, salarii, intretinerea
spatiilor de parcare diverse: securitate si paza, aprovizionare.
Estimarea ratei de capitalizare
Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul
caruia venitul realizat din inchirierea proprietatii imobiliare se transforma in valoarea proprietatii respective.
Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de
piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vinzari, cumparari) incheiate.
In cazul de fata, tinand seama de informatiile obtinute de la agentiile imobiliare si din presa scrisa
am estimat rata de capitalizare, obținand o valoare a ratei de capitalizare de 9.5%.
Se observa ca rata de capitalizare calculata este coerenta cu informațiile publicate in revista
”Valoarea oriunde este ea”, nr.6 / 06.2015 – publicata de ANEVAR
Valoarea capitalizata se calculeaza cu formula Vc = VNE / c.
Valoarea constructiilor inclusiv a terenului aferent prin abordarea prin venit este de 89.100 EUR.
Abordarea prin cost
Estimarea valorii constructiilor. Abordarea prin cost
Abordarea prin cost presupune, conform SEV 230 Drepturi asupra proprietații imobiliare, pct.C
23., ca prima etapa, calcularea unui cost de inlocuire. In mod normal, acesta reprezinta costul de
inlocuire a proprietații cu un echivalent modern, la data evaluarii.
O excepţie este cazul în care ar fi necesar ca o proprietate imobiliară echivalentă să fie o replică
a proprietăţii imobiliare subiect, pentru a furniza aceeaşi utilitate unui participant de pe piaţă, caz în
care costul de înlocuire ar fi mai degrabă cel de reproducere sau de reconstruire a clădirii subiect, decât
cel de înlocuire cu un echivalent modern. Costul de înlocuire este necesar să reflecte şi toate costurile
suplimentare, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare şi cheltuielile de
finanţare care ar fi suportate de un participant de pe piaţă pentru producerea unui activ echivalent.
C 24. Costul echivalentului modern se corectează apoi pentru a fi reflectată deprecierea. Scopul
ajustării pentru depreciere este acela de a estima cu cât ar fi mai puţin valoroasă proprietatea imobiliară
subiect, pentru un potenţial cumpărător, faţă de echivalentul său modern. Deprecierea ia în considerare
starea fizică, utilitatea funcţională şi economică a proprietăţii imobiliare subiect, în comparaţie cu
echivalentul său modern..
Evaluarea s-a realizat prin metoda costurilor segregate și/sau metoda costurilor unitare (după
caz), luand in considerare costurile unitare actuale de realizare a constructiilor si dimensiunile (suprafata
construita sau desfasurata) fiecarui element constructiv analizat.
Baza valorilor estimate o constituie Indreptarul tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a
costurilor elementelor si constructiilor de locuinte- autor Sorin Turcus, editat de MatrixRom
septembrie 2015, precum si Cataloage ”Costuri de reconstrucție – costuri de inlocuire” – Editura
IROVAL Autor Corneliu Șchiopu, actualizate 2015-2016.
Evaluarea cuprinde urmatoarele etape:
1. Stabilirea costului de inlocuire brut
2. Estimarea deprecierii totale a constructiei, respectiv, pe baza Normativului P 135-2000 (avizat de
MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1999 care stabileste coeficienti de uzura fizica a mijloacelor fixe din
grupa 1 – constructii) si pe baza estimarii pierderii de valoare din neadecvari sau cauze externe
3. Determinarea costului de inlocuire net – prin scaderea deprecierii totale din costul de inlocuire brut.
Pentru determinarea valorii unitare si totale a constructiei ce se evalueaza se parcurg urmatoarele
etape:
inspectarea cladirilor pe teren si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
20
acestora, stabilirea dotarilor si instalatiilor precum si stabilirea starii tehnice a cladirilor
si a subansamblelor componente
efectuarea incadrarii cladirii intr-unul dintre tipurile prezentate in indreptar / cataloage.
determinarea costului unitar de inlocuire pe total si pe categorii de lucrari – valori care
nu contin TVA
calculul valorii totale de inlocuire prin multiplicarea valorii unitare cu suprafata
desfasurata totala a cladirii
estimarea deprecierii totale
estimarea costului de inlocuire net prin diminuarea costului de inlocuire brut cu
pierderea de valoare datorita deprecierii totale.
Costul de inlocuire brut - reprezinta costul unui activ modern echivalent, la data evaluarii.
Deprecierea - reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de inlocuire brut ce poate apare din
cauze fizice, functionale sau externe.
Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza
separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala si, respectiv, un
procent global.
Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt:
deteriorarea (uzura) fizica - este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de
structura etc. Aceasta poate avea doua componente - uzura fizica recuperabila (se cuantifica
prin costul de readucere a elementului la conditia de nou sau ca si nou, se ia in considerare
numai daca costul de corectare a starii tehnice e mai mare decat cresterea de valoare rezultata)
si uzura fizica nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate in
prezent din motive practice sau economice)
neadecvare functionala - este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea
cladirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate.
Se poate manifesta sub doua aspecte - neadecvare functionala recuperabila (se cuantifica prin
costul de inlocuire pentru deficiente care necesita adaugiri, deficiente care necesita inlocuire
sau modernizare sau supradimensionari) si neadecvare functionala nerecuperabila (poate fi
cauzata de o supradimensionare sau de deficiente date de un element neinclus in costul de nou
dar ar trebui inclus sau un element inclus in costul de nou dar nu ar trebui inclus)
depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaza unor factori externi proprietatii
imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul,
finantarea etc.
In situatia cladirii din cadrul obiectivului care face obiectul prezentei evaluari a fost determinata o
depreciere complexa compusa din uzura fizica, depreciere funcționala si depreciere din cauze
externe.
Stabilirea uzurii fizice Gradul de uzura fizica s-a estimat tinand seama de urmatoarele aspecte de ordin general:
- durata de viata consumata pentru structura de rezistenta;
- starea finisajelor, data ultimei refaceri a acestora si durata lor normala de viata;
- starea instalatiilor, durata de viata, nivelul de reparatii sau inlocuire, perioada
executarii acestor lucrari;
Nivelul uzurii fizice a cladirilor s-a orientat dupa “Ghidul cuprinzand coeficientii de uzura fizica
normala la mijloacele fixe din grupa 1 - Constructii” - avizati de Consiliul Tehnico-Stiintific al
M.L.P.A.T. cu avizul nr.67/23.08.1999, facandu-se ajustari in functie de starea fizica a constructiilor
constatata cu ocazia inspectiei in teren.
Construcțiile nu sunt afectate de depreciere funcționala. Estimarea costului de inlocuire /
reconstructie si a uzurii fizice sunt prezentate in fisa de evaluare a constructiei din anexa.
Stabilirea deprecierii din cauze externe
Deprecierea din cauze externe (depreciere economica) este utilitatea diminuata a unei cladiri datorita
unei influente negative din mediul exterior. Ea poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi: declinul
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
21
vecinatatii, localizarea proprietatii in localitate, regiune sau provincie, conditiile pietei locale s.a. si poate fi
temporara sau permanenta.
Exista trei metode primare pentru masurarea deprecierii externe:
- alocarea deprecierii preluata de pe piata ;
- analiza informatiilor de piata ;
- capitalizarea pierderii de venit.
Am estimat deprecierea externa prin alocarea deprecierii preluata de pe piata.
In cazul de fata, proprietatea comerciala – spatiu de birouri apartinand SC SINCLAIR GROUP
SRL se afla amplasata in intravilanul com Blejoi, sat Tantareni, zona periferica a mun Ploiesti, cu acces
auto, amplasament in zona rezidentiala.
Avand in vedere diferenta de chirie fata de imobile similare, amplasate in zone apropiate ( mun Ploiesti),
se observa ca aceasta diferenta este de 8-6 = 2 euro/mp, in cazul de fata apreciem ca imobilul este afectat
de depreciere externa in cuantum de 25%.
Dupa cum am aratat mai sus, in abordarea prin cost valoarea proprietatii se obtine prin insumarea
costului de inlocuire / reconstructie net cu valoarea de piata a terenului:
84.970 EUR + 9.600 EUR = 94.600 EUR
ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
In final s-a procedat la revederea intregii evaluari, pentru a avea siguranta ca datele disponibile,
tehnicile analitice, rationamentele si logica aplicate au condus la judecati consistente.
Valori obtinute
1. Prin abordarea prin venit: 89.100 EUR din care:
constructii = 79.500 EUR
teren = 9.600 EUR
2. Prin abordarea prin cost:
94.600 EUR din care:
constructii = 85.000 EUR
teren = 9.600 EUR
Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii
Adecvarea, precizia şi cantitatea informatiilor utilizate in evaluare sunt criteriile pe baza carora
evaluatorul a formulat opinia finala asupra valorii proprietatii subiect.
Adecvarea: Prin acest criteriu, evaluatorul a judecat cat de pertinentă este fiecare abordare / metoda
scopului si utilizarii evaluării. Adecvarea unei abordari si a metodei din cadrul abordarii se referă direct la
tipul proprietatii imobiliare si viabilitatea acesteia pe piata.
Precizia: Precizia evaluarii este legata de increderea evaluatorului in acuratetea datelor / informatiilor
folosite in procedurile si tehnicile de analiza aplicate precum si in abordarile in evaluare utilizate, cu alte
cuvinte este data de încrederea evaluatorului in corectitudinea datelor si a calculelor efectuate precum si
de ajustarile aduse preturilor de vanzare a proprietilorilor comparabile.
Cantitatea informatiilor:Adecvarea si precizia influenteaza calitatea si relevanta rezultatului unei
abordari in evaluare. Ambele criterii au fost studiate in raport cu cantitatea informatiilor furnizate de o
anumita comparabila sau de o anumită abordare.
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
22
Abordarea prin piata Abordarea prin venit Abordarea prin cost
Adecvarea Da Da Da – ca mijloc de
verificare a rezultatelor
obtinute prin abordarea
prin venit si ca baza de
alocare a valorii pe
constructii si teren
Precizia Nu s-au gasit
informatii de piata
adecvate pentru a
folosi aceasta abordare
Datele s-au luat din
oferte de pe piata,
neavand informatii
despre tranzactii
Suprafetele au fost
luate din documentele
puse la dispozitia
evaluatorului iar
costurile unitare au
fost luate din
Cataloagele Schiopu.
Datele si calculele se
considera corecte.
Cantitatea
informatiilor
Nu s-au gasit
informatii de piata
adecvate si suficiente
pentru a folosi aceasta
abordare
Datele s-au luat din
oferte de pe piata –
acestea fiind in numar
mediu
Sursa informatiilor
pentru costuri unitare
este unica dar de
incredere si satisface
criteriul ”cantitatea
informatiilor”
Avand in vedere cele de mai sus concluzia asupra valorii este: valoarea de piata estimata a
proprietatii imobiliare (fara TVA), in conditiile in care plata s-ar face integral la data vanzarii, este
valoarea obtinuta prin abordarea prin venit, rotunjita, de:
89.100 EUR echivalent cu 1401.200 lei (la cursul de 4.5025 lei/EUR)
repartizata astfel pe teren si constructii:
Valoare teren
Valoare constructie
9.600 €
79.500 €
43.200 LEI
358.000 LEI
Argumente care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea:
- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in
prezentul raport;
- in conditiile de constrangere aferente unei vanzari fortate (executarea ipotecii) pretul obtinut
va putea diferi semnificativ de valoarea estimata;
- valoarea este o predictie;
- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;
- evaluarea este o opinie asupra unei valori.
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
23
ANEXE:
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
24
Abordarea prin piata – TEREN
Elemente de comparatie Subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
Suprafata- m² 471,00 400,00 634,00 1.000,00
Pret oferta €/m² 33 25 20
Ajustare pentru negociere 20% 20% 20%
Valoarea ajustare 7 5 4
Pret ajustat 26 20 16
Drept de proprietate deplin similar similar similar
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0,00 0,00 0,00
Pret ajustat 26,4 20,0 16,0
Conditii de finantare la piata similar similar similar
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0,0 0,0 0,0
Pret ajustat 26 20 16
Conditii de vanzare cash similar similar similar
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0,0 0,0 0,0
Pret ajustat 26 20 16
Conditii de piata dec.15 prezent prezent prezent
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0,0 0,0 0,0
Pret ajustat 26 20 16
Localizare Blejoi, sat Tantareni Intravilan / Tantareni Intravilan / Ploiestiori Intravilan / Ploiestiori
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0 0 0
Acces/ Vizibilitate stradal stradal stradal stradal
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0 0 0
CMBU sp birouri rezidential rezidential rezidential
Ajustare -15,00% -15,00% -15,00%
Valoarea ajustare -4 -3 -2
Incadrare/Potential utilizare deplin deplin deplin deplin
Ajustare 0,0% 0,0% 0,0%
Valoarea ajustare 0 0 0
Deschidere 20 20 20 10
procentul laturilor 0,85 1,00 0,63 0,10
Ajustare -5% 3% 15%
Valoarea ajustare -1 1 2
Utilitati toate la l imita la l imita la l imita
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0 0 0
Suprafata 471 400 634 1.000
Ajustare -3% 5% 15%
Valoarea ajustare -1 1 2
Alte ajustari plan plan plan plan
Ajustare 0,00% 0,00% 0,00%
Valoarea ajustare 0 0 0
da da da
Ajustare neta -6 -1 2
-23% -7% 15%
ajustare bruta 6,07 4,60 7,20
18,40% 23,00% 45,00%
Pret ajustat 20 19 18
Euro Lei
Valoare adoptata 20 92
Valoare teren 9.574 43.109
rotunjit la 9.600 43.100
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
25
Explicatii:
Ajustarea ofertei
Dreptul de proprietate
Conditii de finantare
Conditii de vanzare
Conditii de piata
Localizare
Acces
CMBU
Incadrare/ potential utilizare
Deschidere
Utilitati
Suprafata
Alte ajustari
Similara
Pentru acces nu fost aplicate ajustari
Pentru CMBU au fost aplicate ajustari:tuturor comparabilelor care au CMBU
rezidential
Similara
se ajusteaza pozitiv comparabilele care au deschidere mai mica decat subiectul
evaluat si negativ cele care au deschidere mai mare.
similare
Comparabila A a fost ajustate negativ deoarece au suprafata mai mica decat
proprietatea subiect, iar comparabilele B si C au fost ajustate pozitiv deoarece au
suprafata mai mare.
nu este cazul
Ajustarea pentru conditii de piata este 0, deoarece proprietatile comparabile erau
disponibile pentru vanzare la data evaluarii sau intr-o perioada apropiata de cea a
datei evaluarii.
Explicarea ajustarilor
In urma analizei pietei, ofertele de vanzare au fost ajustate cu 2 0%
Ajustarea pentru dreptul de proprietate este 0 deoarece toate comparabilele sunt
l ibere la vanzare, similar subiectului
Ajustarea pentru conditii de finantare este 0 deoarece tranzactii le se bazeaza pe
capital propriu.
Ajustarea pentru conditii de vanzare este 0 deoarece nu am identificat motivatii
speciale pentru vanzare pentru niciuna dintre comparabile
Abordarea prin COST:
Nr.
Crt.
Pozitie
fisa Denumire
Suprafata
construita
desfasurata
Sd (mp.)
Suprafata
utila
desfasurata
Su (mp.)
Cost de
inlocuire
brut unitar
CIB
(eur/mp.)
Cost de
inlocuire
brut CIB
(eur)
Depreciere
cumulata
%
Cost de
inlocuire net
CIN (eur) Observatii
1 C 1 SPATIU BIROURI 198,00 168,30 723,90 121832,29 34% 81.000,00 Catalog Schiopu
2 C2 Garaj 40,00 39,00 165,96 6638,39 40% 3.970,59 Matrix Fisa 59
84.970
382.577
471,00
20,33
9.600
4,5025
CIN (rotund) (eur)
CIN (rotund) (ron)
Teren
Nr. Cad.
Suprafata (mp.)
Valoarea unitara (eur/mp.)
Valoare de piata (eur) - rotund
VALOARE DE PIATA PROPRIETATE (EUR) 94.600
Curs de schimb (ron/eur)
VALOARE DE PIATA PROPRIETATE (RON) 425.900
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
26
Cap. 2.2
1. DATE DE REFERINTA
Denumire şi adresă obiectiv: SC SINCLAIR GROUP SRL C 1
Suprafaţa construită Sc (mp) = 99,00
Suprafaţa desfaşurat construită Sdc (mp) = 198,0 195,697674
Suprafaţa utila totala Su total 168,30
Suprafaţă
Sc / Sdc
(mp)
Cost
catalog
(lei/mp)
Total cost
(lei)
Coef.
corecţie
distanţă
de
transport
Coef.
corecţie
manoperă
Cost total
(lei)
Indici
actualizare
2015-2016
D E
1,000 1,000
Structura
2 8CLBTIPB 198,0 883,7 184.998,5 1,000 1,000 184.998,5 1,0573
Total 184.998,5
Finisaj interior
3 FICLBTIPB 198,0 934,7 187.458,0 1,000 1,000 187.458,0 1,0129
Total 187.458,0
Instalaţii electrice
4 IECLBTIPB 198,0 141,5 27.655,6 1,000 1,000 27.655,6 0,9871
Total 27.655,6
Instalaţii sanitare
5 ISCLBTIPB 198,0 107,1 19.530,5 1,000 1,000 19.530,5 0,921
Total 19.530,5
Instalatii de incalzit si ventilat
6 IVCLBTIPB 198,0 132,0 27.581,3 1,006 1,036 28.745,7 1,0553
Total 28.745,7
FINISAJ FATADA
7 FPERETEM1 198,0 937,3 185.585,4 1,000 1,000 185.585,4 1
Total 185.585,4
TERASA NECIRCULABILA
8 TERNECIRC 99,0 439,4 46.228,1 1,000 1,000 46.228,1 1,0627
Total 46.228,1
TOTAL COST (CIB) CORECTAT CU TVA ( LEI) 680.201,8
TOTAL COST (CIB) CORECTAT FĂRĂ TVA ( LEI) 548.549,9
121.832 EURO
F=CxDxE
Cladire birouri clasa BCosturi de reconstructie - costuri de inlocuire pt cladiri industriale, comerciale si
si agricole, constructii speciale - Ed IROVAL Bucuresti
FISA DE CALCUL A VALORII CONSTRUCTIEI
METODA COSTURILOR SEGREGATE
Nr.
Crt.Denumire / Simbol
A B C=AxB
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
27
UZURA FIZICA
Nr.
Crt.Denumire substructură
Cost de înlocuire brut CIB
(lei)
Uzură f izică
(%)
Valoare
rămasă
actualizată
(lei)
2 Structura 184.998,5 4% 177.598,6
3 Finisaj interior 187.458,0 15% 159.339,3
4 Instalaţii electrice 27.655,6 15% 23.507,2
5 Instalaţii sanitare 19.530,5 15% 16.601,0
6 Instalatii de incalzit si ventilat 28.745,7 15% 24.433,8
7 FINISAJ FATADA 185.585,4 15% 157.747,6
Total cost cu tva (Lei) 680.201,8 603.144,2
Total cost cu tva (Lei/mp) 3.435,4 3.046,2
Total cost fără tva (Lei) 548.549,9 486.406,6
Total cost fără tva (Lei/mp) 2.770,5 2.456,6
DEPRECIERE FUNCTIONALA
Total cost fără tva (Lei) 486.406,6 0% 486.406,6
Total cost fără tva (Lei/mp) 2.456,6 2.456,6
DEPRECIERE EXTERNA
Total cost fără tva (Lei) 486.406,6 25% 364.805,0
Total cost fără tva (Lei/mp) 2.456,6 1.842,4 #REF!
Total cost fără tva (EURO) 108.030 81.023
364.800
81.000
VALOAREA DE PIATA (lei)
VALOAREA DE PIATA (EURO)
Denumire Garaj C2
Amplasament INCINTA 1Cc
Data PIF (aprox.)
Modernizari, renovari 2013
2. CARACTERISTICI TEHNICE
Tipul constructiei Anexa
Regim de inaltime P
Aria construita (AC) mp 40,00
Aria construita desfasurata (Ad) mp 40,00
Aria utila (Au) mp 39,00
Inaltime medie (m) 2,6
Estimarea Rezistenta Finisaje Anvelopa si compartimentari Instalatii Uzura fizica
deprecierilor % uzura % uzura % uzura % uzura globala
40 15 22 25 17 25 18 25 20,25
Depreciere fizica 20%
Depreciere functionala 0%
Depreciere externa 25%
Total depreciere 40%
1. DATE DE IDENTIFICARE
SC SINCLAIR GROUP SRL RAPORT DE EVALUARE
28
Abordarea prin venit:
A. Venituri B. Costuri si cheltuieli
unitara lunara anuala
1 spatiu Birouri 168,30 5,94 1.000 12.000 Rata de neocupare 10,00% 1.200
Impozit pe proprietate 1,50% 1.275
Asigurare cladiri 0,30% 255
Fond reparatii 0,50% 425
Management 0,50% 60
Cheltuieli aferente proprietarului 3,00% 324
Venituri din chirii 168,30 5,94 1.000 12.000 Costuri cumulate 3.538
A. Venit brut din inchiriere 12.000 B. Costuri totale 3.538
C. Venit net din inchiriere 10.800 8.462
D. Rata de capitalizare MEDIE 9,50
E. Valoare de piata 89.070
F. Elemente aditionale care afecteaza valoarea
F.1. Teren in exces 0,00 20 0
F.2. Teren suplimentar 0
F.3. Reparatii imediate 0,00 0 0
Total elemente care afecteaza valoarea 0
G. Valoare de piata proprietate 1 € = 4,5025 401.172,75 89.070
401.200 rotunjit la 2 89.100
Determinarea ratei de capitalizare
COMPARABILE A B C Valoare teren
Chirie lunara solicitata 5.200 5.000 4000 Valoare constructie
Valoare
€Spatiu / utilizare
suprafata
utila
Chirie (€)%
9.600 €
79.500 €
43.200 LEI
358.000 LEI
Top Related